Thông tư 05-BXD/ĐT
Hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở
Cơ quan ban hành: Bộ Xây dựng
Ngày ban hành: 1993-02-09

THÔNG TƯ Hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở. _________________________________ Thực hiện Quyết định số 118-TTg ngày 27/11/1992 của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương. Tiếp theo Thông tư liên Bộ Xây dựng - Tài chính số 1-LB/TT ngày 19/1/1993; Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể việc xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở như sau: I. XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH SỬ DỤNG TRONG NHÀ Ở 1. Nguyên tắc chung: a) Để xác định diện tích sử dụng cho bên thuê nhà, nhà ở được phân lọai như sau: - Nhà ở riêng biệt hoặc biệt thự. - Nhà ở nhiều căn hộ (kiểu khách sạn, nhà ở tập thể, nhà ở nhiều căn hộ ghép, nhà ở đơn nguyên). b) Diện tích sử dụng (m2) của mỗi căn hộ là tổng diện tích ở và diện tích phụ sử dụng riêng biệt. Đối với nhà ở nhiều căn hộ thì diện tích sử dụng của mỗi căn hộ là diện tích sử dụng riêng biệt của từng căn hộ cộng với phần diện tích phụ dùng chung cho nhiều hộ phân bổ theo tỷ lệ với diện tích ở của từng căn hộ. c) Diện tích các phòng, các bộ phận sử dụng đều tính theo kích thước thông thủy (trừ bề dầy tường, vách, cột kể cả lớp trát nhưng không trừ bề dày lớp vật liệu ốp chân tường hay ốp tường). d) Diện tích giao thông: buồng thang chung, hành lang chung cho các căn hộ; lối vào sảnh của nhà ở hay từng tầng đều không tính vào diện tích sử dụng. 2. Xác định diện tích sử dụng trong nhà ở: Diện tích sử dụng (m2) là tổng diện tích ở và diện tích phụ được tính theo quy định sau: a) Diện tích ở là tổng diện tích các phòng chính dùng để ở bao gồm: - Phòng ở (ăn, ngủ, sinh họat chung, phòng khách...) trong nhà ở căn hộ. - Phòng ở, phòng ngủ trong nhà ở tập thể, nhà ở kiểu khách sạn. - Các tủ tường, tủ xây, tủ lẩn có cửa mở về phía trong phòng ở. - Diện tích phần dưới cầu thang bố trí trong các phòng ở của căn hộ (nếu chiều cao từ mặt nền đến mặt dưới cầu thang dưới 1,60 m thì không tính phần diện tích này). b) Diện tích phụ: Diện tích (m2) là tổng diện tích các phòng phụ hoặc bộ phận sau đây: - Bếp (chỗ đun nấu, rửa, gia công, chuẩn bị) không kể diện tích chiếm chỗ của ống khói, ống rác, ống cấp, thóat nước... - Phòng tắm rửa, giặt, xí, tiểu và lối đi bên trong các phòng đối với nhà ở thiết kế khu vệ sinh tập trung. - Kho. - Một nửa diện tích lôgia. - Một nửa diện tích ban công. - Các hành lang, lối đi của căn hộ hoặc các phòng ở. - Các tiền sảnh, phòng đệm... sử dụng riêng cho một căn hộ hoặc một vài phòng ở. - Các lối đi, lối vào, phòng đệm của khu bếp hay khu tắm rửa, giặt, xí, tiểu tập trung. - Các tủ xây, tủ lẩn của căn hộ có cửa mở về phía trong các bộ phận hay phòng phụ. Trong nhà ở nhiều căn hộ xác định diện tích phụ dùng chung cho nhiều căn hộ để phân bổ tiền cho thuê theo tỷ lệ diện tích ở cho từng căn hộ thì không tính như phòng để xe, phòng sinh họat chung, phòng người quản lý hoặc bảo vệ. 3. Yêu cầu về hồ sơ: a) Hồ sơ xác định diện tích sử dụng cho mỗi căn hộ gồm: - Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt chính của căn hộ (ngôi nhà): tỷ lệ 1/100 - 1/50. Đối với nhà ở nhiều căn hộ phải có mặt bằng của tòan nhà, từng tầng, trong đó ghi rõ phần diện tích phụ chung để phân bổ cho từng căn hộ, có mô tả lối đi lại. - Các số liệu: + Diện tích ở, + Diện tích phụ riêng của từng căn hộ, + Diện tích phụ dùng chung cho nhiều hộ (với nhà nhiều căn hộ) phân bổ cho căn hộ. Hồ sơ do bên cho thuê nhà ở lập, trong đó ghi rõ họ tên và chữ ký của người thực hiện, của đại diện bên thuê nhà đứng tên hợp đồng và xác nhận, đóng dấu của cơ quan cho thuê. - Mẫu tờ khai xác định diện tích sử dụng (xem phụ lục). b) Hồ sơ được lập thành 2 bản: - 1 bản lưu tại cơ quan cho thuê nhà ở. - 1 bản giao cho bên hợp đồng thuê nhà ở. II. PHÂN CẤP NHÀ 1. Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng. Được phân thành 4 cấp (xem bảng 1). Cấp 1 là cấp cao nhất, cấp 4 là cấp thấp nhất. Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng và công trình Độ bền vững Độ chịu lửa Cấp I Bậc I: Chất lượng sử dụng cao Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm Bậc I, II Cấp II Bậc II: Chất lượng sử dụng tương đối cao Bậc II: Niên hạn sử dụng trên 50 năm Bậc III Cấp III Bậc III: Chất lượng sử dụng trung bình Bậc III: Niêm hạn sử dụng trên 20 năm Bậc III Cấp IV Bậc IV: Chất lượng sử dụng thấp Bậc IV: Niêm hạn sử dụng dưới 20 năm Bậc V 2. Chất lượng sử dụng của ngôi nhà được xác định theo các yếu tố sau: - Tiêu chuẩn diện tích, khối tích và dây chuyền sử dụng các buồng, phòng. - Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiện nghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thóat nước. - Mức độ hòan thiện bên trong và bên ngòai nhà, trang trí nội, ngọai thất. 3. Độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà (căn hộ) được xác định theo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 2622-78. Nội dung cụ thể về chất lượng sử dụng, chất lượng xây dựng tham khảo phụ lục. 4. Biệt thự là nhà ở riêng biệt có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, mặt nước), có tường rào và lối ra vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ và hòan chỉnh các buồng phòng để ở (ngủ, sinh họat chung, ăn...), phòng phụ (vệ sinh, bếp, kho, nhà để xe...). Mỗi tầng ít nhất có 2 phòng ở quay mặt ra sân hay vườn. Trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh có chất lượng cao hoặc tương đối cao. Giải pháp kiến trúc, mỹ thuật, có trang trí, hòan thiện bên trong, bên ngòai nhà chất lượng cao hoặc tương đối cao. Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: khung cột bê tông hoặc tường gạch chịu lực, sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu chất lượng cao. Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói có trần đảm bảo cách âm, cách nhiệt, chống nóng. Xem xét biệt thự căn cứ vào tình trạng lúc xây dựng (nguyên thủy). Để tính tiền thuê nhà biệt thự phân làm 4 hạng: Hạng 1 là thấp nhất, hạng 4 là cao nhất: - Hạng 1: Biệt thự giáp tường. - Hạng 2: Biệt thự song đôi (ghép). - Hạng 3: Biệt thự riêng biệt. - Hạng 4: Biệt thự riêng biệt sang trọng. Phân hạng căn cứ vào sân, vườn rộng hay hẹp, lượng vật liệu sử dụng tiện nghi, chất lượng kiến trúc. 5. Nhà ở riêng biệt có sân, vườn là nhà ở có chất lượng sử dụng khá hoặc trung bình; sân, vườn được khai thác để có thêm thu nhập. Thông tư này hướng dẫn những nguyên tắc chính để phân cấp và xác định diện tích sử dụng nhà ở, các địa phương hướng dẫn cụ thể để thực hiện ở địa phương mình. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc cần phản ánh kịp thời cho Bộ Xây dựng để xem xét giải quyết.