Quyết định 38/2024/QĐ-UBND
Quy định một số nội dung cụ thể để áp dụng phương pháp định giá đất trên địa bàn tỉnh Đắk Nông
Cơ quan ban hành: UBND tỉnh Đắk Nông
Ngày ban hành: 2024-11-08

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮ K NÔNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Số: 38/2024/QĐ-UBND Đắ k Nông , ngày 08 tháng 11 năm 20 24 QUYẾT ĐỊNH Quy định một số nội dung cụ thể để áp dụng phương pháp định giá đất trên địa bàn tỉnh Đắk Nông ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Tổ chức chính phủ và Luật Tổ chức Chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019; Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 22 tháng 6 năm 2015 ; Luật S ửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm 2020; Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng ngày 29 tháng 6 năm 2024 ; Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất; Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 310 /TTr-STNMT ngày 30 tháng 10 năm 2024. QUYẾT ĐỊNH: Điều 1. Phạm vi điều chỉnh Quyết định này quy định một số nội dung cụ thể để áp dụng phương pháp định giá đất trên địa bàn tỉnh Đắk Nông theo quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất, bao gồm: 1. Điểm đ khỏan 2 Điều 6 về tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ để ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất khi áp dụng phương pháp thặng dư. 2. Điểm đ khỏan 3 Điều 6 về tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất khi áp dụng phương pháp thặng dư. 3. Khỏan 3 Điều 8 về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Điều 2. Đối tượng áp dụng 1. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể, bảng giá đất. 2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất. 3. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan. Điều 3. Tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ 1. Tỷ lệ lấp đầy a) Đối với trường hợp cho thuê đất, thuê mặt bằng sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà xưởng, kho bãi, bãi để xe, và các lọai hình dịch vụ thương mại khác, tỷ lệ lấp đầy được phân chia theo khu vực để áp dụng cho từng vị trí thửa đất, khu đất, cụ thể: - Đối với địa bàn các phường, thị trấn: + Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 70%. + Tỷ lệ lấp đầy tối đa hiệu quả của dự án là 90%. + Số năm lấp đầy từ tối thiểu đến tối đa hiệu quả là 05 năm. - Đối với địa bàn các xã: + Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 60%. + Tỷ lệ lấp đầy tối đa hiệu quả của dự án là 80%. + Số năm lấp đầy từ tối thiểu đến tối đa hiệu quả là 05 năm. b) Đối với trường hợp kinh doanh khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ, tỷ lệ lấp đầy được phân chia theo khu vực để áp dụng cho từng vị trí thửa đất, khu đất, cụ thể: - Đối với địa bàn các phường, thị trấn: + Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 60%. + Tỷ lệ lấp đầy tối đa hiệu quả của dự án là 80%. + Số năm lấp đầy từ tối thiểu đến tối đa hiệu quả là 05 năm. - Đối với địa bàn các xã: + Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 55%. + Tỷ lệ lấp đầy tối đa hiệu quả của dự án là 75%. + Số năm lấp đầy từ tối thiểu đến tối đa hiệu quả là 05 năm. c) Đối với bãi để xe trong khu, cụm công nghiệp Tỷ lệ lấp đầy bằng tổng tỷ lệ bán hàng tính từ năm đầu tiên phát sinh doanh thu nhưng tối đa là 80% cho đến hết thời gian thuê đất. d) Tỷ lệ lấp đầy đối với dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: 100%. 2. Tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng Đối với thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định đủ các chỉ tiêu về thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì thực hiện như sau: Thời gian xây dựng: Được tính kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Thời gian bán hàng được tính kể từ thời điểm bắt đầu bán hàng. a) Đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, khu nhà ở, biệt thự thấp tầng, đất ở liền kề Quy mô Dự án/khu đất Thời gian xây dựng Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) Thời gian bán hàng Thời điểm bắt đầu bán hàng Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) Hạ tầng kỹ thuật Nhà xây thô (nếu có) Dưới 5ha 2 năm 100 70-30 2 năm Từ năm thứ hai 60-40 Từ 5 ha đến 20 ha 3 năm 70-30 40-30-30 3 năm Từ năm thứ hai 40-30-30 Từ trên 20 ha đến 50 ha 3 năm 60-40 30-30-40 3 năm Từ năm thứ hai 30-30-40 Trên 50 ha 4 năm 40-30-30 30-30-20-20 5 năm Từ năm thứ hai 30-30-20-20 b) Đối với các dự án có nhà chung cư, nhà cao tầng hỗn hợp (ở, dịch vụ thương mại) Quy mô Dự án/khu đất Thời gian xây dựng Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) Thời gian bán hàng Thời điểm bắt đầu bán hàng Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) Đối với căn hộ chung cư Đối với sàn TMDV Dưới 5ha sàn xây dựng 2 năm 50-50 3 năm Từ năm thứ nhất Từ năm thứ hai 20-50-30 Từ 5 ha đến 10 ha sàn xây dựng 3 năm 40-30-30 3 năm Từ năm thứ nhất Từ năm thứ ba 30-30-40 Từ trên 10 ha đến 20 ha sàn xây dựng 3 năm 30-30-40 4 năm Từ năm thứ nhất Từ năm thứ ba 20-30-30-20 Trên 20 ha sàn xây dựng 4 năm 30-30-20-20 4 năm Từ năm thứ nhất Từ năm thứ tư 20-20-30-30 Thời gian bán hàng đối với sàn thương mại dịch vụ được xác định theo thời hạn thuê đất ghi trong Quyết định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất c) Đối với Dự án khu công nghiệp Quy mô Dự án/khu đất Thời gian xây dựng Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) Thời gian bán hàng Thời điểm bắt đầu bán hàng Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) Dưới 75 ha 3 năm 40-30-30 3 năm Từ năm thứ hai 30-30-40 Từ 75 ha đến 200 ha 4 năm 40-30-20-10 4 năm Từ năm thứ hai 40-30-20-10 Trên 200 ha 4 năm 30-30-20-20 4 năm Từ năm thứ hai 20-20-40-20 d) Đối với Dự án cụm công nghiệp Quy mô Dự án/khu đất Thời gian xây dựng Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) Thời gian bán hàng Thời điểm bắt đầu bán hàng Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) Dưới 20 ha 2 năm 50-50 2 năm Từ năm thứ nhất 30-70 Từ 20 ha đến 50 ha 3 năm 40-30-30 3 năm Từ năm thứ nhất 30-30-40 từ trên 50ha đến 75 ha 4 năm 40-30-20-10 4 năm Từ năm thứ nhất 30-30-20-20 đ) Đối với Dự án cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ; kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng và các lọai hình dịch vụ khác. Thời gian bán hàng được xác định theo thời hạn thuê đất ghi trong Quyết định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Quy mô Dự án/khu đất Thời gian xây dựng Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) Thời điểm bắt đầu bán hàng Hạ tầng kỹ thuật Công trình trên đất Dưới 2 ha sàn xây dựng 2 năm 70-30 50-50 Từ năm thứ hai Từ 2 ha sàn xây dựng đến 5 ha sàn xây dựng 2 năm 70-30 40-30-30 Từ năm thứ ba Trên 5 ha sàn xây dựng 3 năm 60-40 30-30-40 Từ năm thứ ba Đối với các Dự án vừa có đất ở, vừa có đất thương mại dịch vụ thì phải đảm bảo giá bình quân đất thương mại dịch vụ (tính cho thời hạn sử dụng đất là 70 năm) không nhỏ hơn 70% giá bình quân đất ở, trường hợp nhỏ hơn thì lấy bằng 70% giá bình quân đất ở. Điều 4. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất 1. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh theo quy định tại điểm b khỏan 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP bao gồm: a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được tính bằng 1% các lọai doanh thu trước thuế đã quy về thời điểm định giá của dự án. b) Chi phí quản lý vận hành - Đối với lọai hình khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ: Chi phí quản lý vận hành bằng 60% doanh thu hàng năm. - Đối với lọai hình kinh doanh dịch vụ thể thao, sân golf: Chi phí quản lý vận hành tính bằng 75% doanh thu hàng năm. - Đối với lọai hình kinh doanh bãi để xe, dịch vụ tầng hầm: Chi phí quản lý vận hành tính bằng 5% doanh thu hàng năm. - Đối với lọai hình cho thuê nhà xưởng, văn phòng, sàn thương mại dịch vụ: Chi phí quản lý vận hành bằng 10% doanh thu hàng năm. Đối với các Dự án khác mang tính chất đặc thù ngành, nghề, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. 2. Tỷ lệ % để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 15% của tổng chi phí quy định tại điểm a, điểm b, khỏan 3, Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khỏan 6 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. 3. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng Căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ theo các thông số tại khỏan 2 Điều 3 của Quyết định này. Trường hợp thời gian xây dựng không tròn năm thì khỏang thời gian không tròn năm từ 06 tháng trở lên được tính thành 01 năm; dưới 06 tháng thì không tính thời gian xây dựng đối với khỏang thời gian này. Điều 5. C ác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp được quy định cụ thể theo các tiêu chí làm cơ sở so sánh, phân tích, đánh giá, xác định mức tương đồng nhất định, điều chỉnh mức giá giữa thửa đất định giá và thửa đất so sánh, bao gồm: a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: - Tiêu chí hình thành: Khỏang cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ, bến xe; cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao; công viên, khu vui chơi giải trí; các khu vực có lợi thế về thương mại, dịch vụ; khu vực mang yếu tố tâm linh; khu xử lý rác thải, bãi rác; khu dân cư; các điểm nút giao thông quan trọng, các tuyến đường huyết mạch. - Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 35%. b) Điều kiện về giao thông: - Tiêu chí hình thành: độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè); kết cấu mặt đường (nhựa, bê tông, đất); số mặt đường tiếp giáp (đường, ngõ). - Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 35%. c) Điều kiện về cấp thóat nước, cấp điện - Tiêu chí hình thành: họat động dịch vụ cấp nước, thóat nước, cấp điện và các yếu tố hạ tầng khác. - Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%. d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất - Tiêu chí hình thành: diện tích của thửa đất, khu đất; chiều rộng mặt tiền thửa đất, khu đất, chiều sâu thửa đất, khu đất, hình thể thửa đất, khu đất. - Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%. đ) Các yếu tố liên quan đến quy họach xây dựng - Tiêu chí hình thành: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy họach chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có); - Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 15%. e) Hiện trạng môi trường, an ninh - Tiêu chí hình thành: không khí, nguồn nước, đất, âm thanh, mức độ bảo đảm an tòan xã hội, an ninh con người. - Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%. g) Thời hạn sử dụng đất - Tiêu chí hình thành: thời hạn còn lại thực hiện dự án. - Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 15%. h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương. - Tiêu chí hình thành: đặc điểm về địa hình thửa đất, khu đất. Ngòai ra, căn cứ tình hình thực tế, tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất. - Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 30%. 2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp được quy định cụ thể theo các tiêu chí làm cơ sở so sánh, phân tích, đánh giá, xác định mức tương đồng nhất định, điều chỉnh mức giá giữa thửa đất định giá và thửa đất so sánh, bao gồm: a) Năng suất cây trồng, vật nuôi. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%. b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khỏang cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%. c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 25%. d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%. đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương. Căn cứ tình hình thực tế, tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 20%. 3) Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất a) Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại khỏan 1 và khỏan 2 Điều này và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, tổ chức thực hiện định giá đất điều chỉnh giá đất của thửa đất, khu đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên tắc quy định tại khỏan 6 Điều 4 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ. b) Tỷ lệ phần trăm (%) quy định tại điểm a khỏan này không vượt quá mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố để xác định mức tương đồng nhất định được quy định tại khỏan 1 và khỏan 2 Điều này. Điều 6. Hiệu lực thi hành 1. Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 20 tháng 11 năm 2024. 2. Trong quá trình thực hiện, nếu có phát sinh vướng mắc thì các cơ quan, tổ chức phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn hoặc tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. 3. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất các cấp; Giám đốc các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Kế họach và Đầu tư, Tư pháp, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn; Cục trưởng Cục Thuế tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố Gia Nghĩa; các cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./. Nơi nhận: - Như Điều 6; - Văn phòng Chính phủ; - Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Thường trực Tỉnh ủy; - Thường trực HĐND tỉnh; - Đòan Đại biểu Quốc hội tỉnh; - Ủy ban MTTQVN tỉnh; - Cục Kiểm tra văn bản QPPL- Bộ Tư pháp; - CT, các PCT UBND tỉnh; - Báo Đắk Nông; - Đài PT&TH tỉnh; -Trung tâm lưu trữ - Sở Nội vụ; - Cổng thông tin điện tử tỉnh; - Công báo tỉnh Đắk Nông; - Lưu: VT, NNTNMT. TM. ỦY BAN NHÂN DÂN KT. CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH Lê Trọng Yên