Bản án số: 69/2022/DS-PT
Dương Thị T - Lê Văn Hồng E
Số: 69
Ngày: 07/04/2022
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: hủy án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 69/2022/DS-PT Ngày 07-4-2022 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Duyên Hằng Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Trung Dũng Bà Đinh Thị Mộng Tuyết
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Hoàng – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:
Bà Trần Thị Phước – Kiểm sát viên.
Ngày 07 tháng 4 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 06/2022/TLPT-DS ngày 10/01/2022 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 44/2021/DS-ST ngày 24/11/2021 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 09/2022/QĐ-PT ngày 27 tháng 01 năm 2022, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Dương Thị T, sinh năm 1970; địa chỉ: Tổ 5, khu phố Khánh Lộc, phường Tân Phước Khánh, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diệnh ợp pháp của nguyên đơn: Ông T1 Thanh H, sinh năm 1979; địa chỉ: Khu phố 2, phường U, thị xã T, tỉnh Bình Dương (giấy ủy quyền ngày 23/7/2020).
- Bị đơn: Ông Lê Văn Hồng E, sinh năm 1968 và bà Bùi Thị D, sinh năm 1969; địa chỉ: Tổ 18, ấp A, xã Tân A, huyện B, tỉnh Vĩnh Long; địa chỉ tạm trú:
Nhà trọ T, tổ 4B, khu phố 1, phường H, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông E, bà D: Ông Nguyễn Quang T1 – Luật sư của Văn phòng Luật sư Nguyễn Quang T1 và Cộng sự thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

1. Bà Đinh Thị Cẩm L, sinh năm 1997; địa chỉ: Tổ 2, khu phố K, phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
2. Ông Lê Chí C, sinh năm 1992; địa chỉ: Tổ 2, khu phố K, phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Dương Thị T, bị đơn ông Lê Văn Hồng E, bà Bùi Thị D.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo nội dung bản án sơ thẩm:
Tại đơn khởi kiện ngày 20/5/2020, đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 12/6/2020 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp cho nguyên đơn bà Dương ThịT – ông T1 Thanh H trình bày:
Bà T, ông E và bà D là bạn bè. Ngày 15 /12/2018, bàT có thỏa thuận với ông E, bà D để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 100m2 cùng căn nhà cấp 4 gắn liền trên đất thuộc thửa số 131, tờ bản đồ 49, tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương. Phần đất có tứ cận: Bắc giáp đường nhựa, Nam giáp đất bà Võ Thị M, Đông giáp đất bà Võ Thị M, Tây giáp đường nhựa. Cùng ngày, bàT và ông E, bà D ký kết giấy đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng phần đất trên nhưng thực chất đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể, bàT đã giao cho ông E, bà D hai lần tiền, lần thứ nhất ngày 15/12/2018 giao 760.000.000 đồng và lần thứ hai (không nhớ ngàyc ụ thể) giao 46.000.000 đ ồng, tổng cộng 806.000.000 đồng. Số tiền còn lại sẽ thanh toán khi đến Văn phòng Công chứng làm thủ tục sang tên. Kể từ đó đến nay, bàT đã sinh sống, sử dụng ổn định phần đất và căn nhà gắn liền trên đất.
Hai bên thỏa thuận, khi nào ông E, bà D được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đến văn phòng công chứng làm thủ tục sang tên cho bà D. Hiện tại, ông E, bà D đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên nhưng ông E, bà D lại chuyển nhượng qua cho người khác mà không liên hệ và thông qua ý kiến của bà T. Hiện tại, con bàT là bà Đinh Thị Cẩm L quản lý, sử dụng nhà, đất này.
Ngày 18/5/2020, bên nhận chuyển nhượng đất của ông E, bà D đến yêu cầu bàT mở cửa, giao căn nhà mà bàT đã nhận chuyển nhượng từ ông E, bà D cho họ, vì cho rằng họ đã nhận chuyển nhượng từ ông E, bà D.
Do đó, bàT khởi kiện yêu cầu ông E, bà D pH tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng phần đất có diện tích 100m2 thuộc thửa số 131, tờ bản đồ số 49, tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương cho bàT theo đúng thỏa thuận ngày 15/12/2018 giữa bàT và ông E, bà D. Đồng thời, công nhận bàT là chủ sở hữu đối với phần đất có diện tích 100m2 và tài sản gắn liền trên đất thuộc thửa số 131, tờ bản đồ số 49 tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
 Khi khởi kiện, bàT chỉ biết phần đất nhận chuyển nhượng là một phần thuộc thửa số 131, nay đã được tách thành thửa số 1028 và thửa số 131. Ông E được cấp

## Page 3

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa số 1028, tờ bản đồ số 49, tại phường
K. Do đó, bàT thay đổi yêu cầu khởi kiện: Yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hình thức giấy tay) ngày 15/12/2018 giữa bàT với ông Lê Văn Hồng E, bà Bùi Thị D là hợp pháp. Công nhận cho bàT được quyền sử dụng đất đối với phần đất chuyển nhượng diện tích 108,2m2 thuộc thửa số 1028, tờ bản đồ số 49, tại phường K và căn nhà gắn liền trên đất. Yêu cầu Tòa án kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS09585 cấp ngày 16/11/2017 đứng tên ông Lê Văn Hồng E để bàT thực hiện kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên.
Bị đơn ông Lê Văn Hồng E trình bày:
Ông E và bà D chung sống với nhau từ năm 1990, không có đăng ký kết hôn. Nguồn gốc thửa đất số 1028, ông E nhận chuyển nhượng từ bà Võ ThịM và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 16/11/2017 cho cá nhân ông E.
Ông E không chuyển nhượng thửa đất 1028 cho bà T. Chữ ký và dấu vân tay mang tên Lê VănH ồng E tại vị trí bên chuyển nhượng trong giấy đặt cọc ngày 15/12/2018 là của ông E. Sở dĩ ông E ký tên và điểm chỉ vào giấy đặt cọc trên là do bà D có nợ bàT một số tiền. Trong lúc ông E đang uống rượu với bạn bè, bà D đưa cho ông E một tờ giấy nói là giấy xác nhận có nợ tiền bà T, đề nghị ông E ký tên xác nhận. Ông E biết việc bà D có vay của bàT nhiều lần với tiền nợ gốc và tiền lãi là 350.000.000 đồng. Do đó, ông E ký tên, điểm chỉ vào nhưng không xE lại nội dung của tờ giấy đó vì ông E không biết chữ. Ông E không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T.
Ông E yêuc ầu phản t ố như sau: Yêuc ầu tuyên b ố giấy đặt cọc ngày 15/12/2018 giữa ông Lê VănH ồng E và bà Bùi Thị D với bà Dương ThịT vô hiệu, yêu cầu bà Dương ThịT pH trả lại quyền sử dụng đất diện tích 108,2m2 và căn nhà cấp 4 gắn liền với đất thuộc thửa số 1028, tờ bản đồ số 49, tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
Bị đơn bà Bùi Thị D trình bày:
Trước đây bà D có vay của bàT số tiền 350.000.000 đồng, vay bà H (còn tên gọi khác là bà C, không rõ họ tên và địa chỉ) số tiền 350.000.000 đồng. Do bà H có vay của bàT số tiền 350.000.000 đồng nên giữa bà T, bà H với bà D thỏa thuận: Bà H sẽ chuyển giao nghĩa vụ trả nợ của bà H sang cho bà D. Cả ba người đều đồng ý.
Do đó, tổng số tiền bà D còn nợ bàT là 700.000.000 đồng. Sau đó, bà D có vay thêm bàT khoảng 100.000.000 đồng, tổng cộng là 800.000.000 đồng. Khi ông E chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hồ Văn Tuấn H1 với số tiền 845.000.000 đồng, bà D đã lấy 100.000.000 đồng từ số tiền trên giao cho ông Lê ChíC (con của bà D), nhờ ông C đE trả cho bà T. Bà D chỉ còn nợ bàT 700.000.000 đồng. Việc bà D vay tiền và trả tiền cho bàT không lập văn bản.
Trước đây, để làm tin, bàT nói bà D và ông E ký vào giấy tờ chuyển nhượng đất. Do bị bàT thúc ép nên vợ chồng bà D đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng

## Page 4

đất để làm tin. Hiện thửa đất 1028 đã chuyển nhượng cho ông Hồ Văn Tuấn H1 và đã nhận đủ tiền. Giấy đặt cọc ngày 15/12/2018 là hợp đồng giả tạo nên bà D không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà T, bà D thống nhất yêu cầu phản tố của ông E.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê ChíC trình bày:
Sau khi ông E, bà D chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H ồ Văn Tuấn H1, ông E, bà D có đưa cho ông C 100.000.000 đồng để trả nợ cho bà T.
Ông C đã đưa trực tiếp cho bàT 100.000.000 đồng nhưng không lập biên bản giao nhận tiền.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị Cẩm L trình bày:
Bà L là con của bà T, việc bàT nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông E, bà D thì bà L không trực tiếp chứng kiến, chỉ nghe bàT nói lại và để cho bà L vào nhà ở.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 44/2021/DS-ST ngày 24/11/2021 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương, đã quyết định:
Áp dụng các Điều 26, 35, 39, 92, 147, 157, 165, 266, 271 v à 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 328, khoản 3 Điều 278, khoản 2 Điều 285 của Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Dương Thị T.
2. Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Lê Văn Hồng E về việc yêu cầu tuyên bố giấy đặt cọc đề ngày 15/12/2018 giữa ông Lê Văn Hồng E và bà Bùi Thị D với bà Dương ThịT vô hiệu.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Lê Văn Hồng E.
Buộc bà Dương ThịT có nghĩa vụ trả lại cho ông Lê Văn Hồng E quyền sử dụng đất diện tích 108,2m2 cùng căn nhà cấp 4, thuộc thửa số 1028, tờ bản đồ số 49, tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
4. Hủy Giấy đặt cọc ngày 15/12/2018 giữa ông Lê Văn Hồng E và bà Bùi Thị D với bà Dương Thị T.
Ông Lê VănH ồng E và bà Bùi Thị D có nghĩa vụ liên đới trả lại cho bà Dương ThịT số tiền 806.000.000 đồng (tám trăm lẻ sáu triệu đồng).
 Ngoài ra, bản án còn tuyên về tiền lãi suất chậm trả, chi phí tố tụng, án phí, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.
Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 02/12/2021, nguyên đơn bàT có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ th ẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn; ngày 06/12/2021, bị đơn ông E, bà D kháng cáo một phần

## Page 5

bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm, hủy một phần bản án sơ thẩm tại phần tuyên buộc bị đơn pH trả cho nguyên đơn 806.000.000 đồng.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo; bị đơn bà D vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố và yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
- Ý kiến người đại diện hợp pháp của nguyên đơn:
Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật sai, tuyên không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn đối với giấy đặt cọc ngày 15/12/2018 vô hi ệu là xét xử không đúng, chưa xem xét chứng cứ có trong hồ sơ. Hội đồng xét xử tách vụ án không đúng quy định pháp luật, cụ thể tách vụ án giữa bàT với ông E, bà D thành một vụ, tách vụ án giữa ông E với ông H1 thành vụ án khác, làm bất lợi cho đương sự về thực hiện nghĩa vụ chứng minh của nguyên đơn, không giải quyết trọn vẹn vụ án, không đưa bàT tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án tranh chấp giữa ông E với ông H1, không đưa ông H1 tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án tranh chấp giữa bàT với ông E. Tại biên bản ngày 20/4/2021, ông E có mặt tại Tòa án, đã ký tên ghi rõ h ọ tên nên việc bên bị đơn cho rằng ông E không biết viết nên hợp đồng vô hiệu là không có căn cứ. Người làm chứng không đến Tòa án, chỉ có bản tự khai, lời khai ngoài Tòa án nhưng khi Tòa án tiến hành đối chất lại từ chối, nên lời khai của họ không đủ cơ sở.
Đề nghị công nhận giao dịch ngày 15/12/2018, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nguyên đơn được sử dụng nhà đất tranh chấp, kiến nghị thu hồi giấy chứng nhận của bị đơn để cấp lại cho nguyên đơn. Đề nghị chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà D, đối với kháng cáo của ông E đề nghị đình chỉ xét xử phúc thẩm.
- Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn:
Bị đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm về phần quyết định buộc bị đơn trả cho nguyên đơn 806.000.000 đ ồng, tờ giấy ngày 15/12/2018 là gi ấy cho vay nặng lãi, số tiền này cấn trừ vào khoản tiền nợ khác, pH tìm bà Cầy trả nợ, không thể buộc bà D gánh trả thay, bị đơn đã có yêu cầu chuyển hồ sơ cho Cơ quan cảnh sát điều tra để điều tra hành vi cho vay nặng lãi nhưng đến nay vẫn chưa được trả lời.
Đơn khởi kiện của nguyên đơn lần đầu không ghi số thửa, số tờ bản đồ của thửa đất, đến đơn khởi kiện bổ sung mới ghi cụ thể là do sau khi đi tìm bàM để hỏi giấy chứng nhận, điều này chứng minh được giấy ngày 15/12/2018 là giấy vay tiền, ông E không biết đọc, không biết viết, bị bàT ép buộc ký giấy khi say rượu, theo kết quả xác minh của khu phố thì có sự việc tháng 5 năm 2020 có một nhóm người vào nhà bà D ném đồ đạc của bà D ra ngoài, tờ giấy ngày 15/12/2018 không pH ký thời

## Page 6

điểm này mà là cuối năm 2019, trước khi ký hợp đồng cho ông Hùng, thời điểm bán nhà thì cũng theo yêu cầu của bàT là để trả nợ trước cho bàT 200.000.000 đồng, hợp đồng ký khi đất đang thế chấp tại ngân hàng. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu là đúng. Đề nghị không không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm, bị đơn bà D tự nguyện trả trước cho bàT 400.000.000 đồng, còn lại trả sau.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tại Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nội dung:
Ông E không chấp hành quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ông E vắng mặt hai lần không có lý do xem như từ bỏ kháng cáo, đề nghị đình chỉ yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông E.
Đối với kháng cáo của bị đơn bà D, bà D thừa nhận có nhận và đồng ý trả 806.000.000 đồng, yêu cầu được trả trước 400.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ trả sau do không có khả năng thanh toán cùng lúc số tiền này, nên kháng cáo của bà D không có cơ sở chấp nhận.
Tòa án cấp sơ thẩm tách vụ án là không đúng quy định pháp luật, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà L đang quản lý nhà đất tranh chấp, việc không buộc bà L giao trả là không thi hành án đư ợc, xác định ông H, ông H1, ông T2 không có liên quan trong v ụ án này là không chính xác, ông T2 đang giữ giấy chứng nhận nhưng không buộc trả là chưa đúng. Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm thủ tục tố tụng, căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị hủy bản án sơ thẩm.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn c ứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, ý kiến người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, ý kiến của Kiểm sát viên, NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng:
Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan bà Đinh Cẩm L có yêuc ầu giải quyết vắng mặt, ông Lê ChíC đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt, căn cứ khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét x ử vắng mặt các đương sự nêu trên.
Bị đơn ông E kháng cáo đã đư ợc triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do, thì coi nhưt ừ bỏ việc kháng cáo, căn c ứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông E.
[2] Về nội dung:

## Page 7

[2.1] Hồ sơ vụ án thể hiện:
Ông Lê VănH ồng E là chủ sử dụng diện tích 108,2m 2 đất trồng cây lâu năm, thuộc thửa số 1028, tờ bản đồ số 49, tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 372260, số vào sổ CS09585, do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp ngày 16/11/2017 (nguồn gốc đất được tặng cho từ bà Võ Thị M). Trên đất có căn nhà cấp 4 diện tích 88m2 xây dựng năm 2016, theo biên bản xác minh ngày 13/11/2021 của Tòa án cấp sơ thẩm thể hiện: Ngày 26/7/2018, UBND thị xãT đã ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hoạt động đầu tư xây dựng số 3981/QĐ-XPVPHC buộc bà Võ ThịM tháo dỡ công trình xây dựng do vi phạm. Đến thời điểm hiện nay, bàM chưa thực hiện, đề nghị bàM tiếp tục thực hiện Quyết định số 3981/QĐ-XPVPHC nêu trên thì mới được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên (bút lục số 364).
Ngày 15/12/2018, ông E và bà Bùi Thị D với bàT ký giấy đặt cọc sang nhượng quyền sử dụng đất (hình thức giấy tay) có nội dung: Ông E, bà D chuyển nhượng cho bàT lô đất diện tích 100m2 cùng căn nhà cấp 4 với giá 950.000.000 đồng; tiền đặt cọc lần 1: 760.000.000 đồng, thanh toán các bước tiếp theo: Nhận thêm 46.000.00 0 đ ồng, tổng cộng hai lần là 806.000.000 đ ồng, còn lại 144.000.000 đồng, sau khi ra công chứng sẽ thanh toán đủ; trách nhiệm của các bên: Nếu ông E, bà D tự ý hủy bỏ giá trị hợp đồng sang nhượng thì pH bồi thường gấp hai số tiền đã đặt cọc cho bà T; nếu bàT tự ý hủy bỏ việc sang nhượng không có sự đồng ý của ông E, bà D thì mất tiền đã đặt cọc cho ông E, bà D; giấy nhận tiền cọc này coi như bản hợp đồng mua bán đã được hai bên thống nhất các điều khoản ghi trong bản cam kết nêu trên, làm cơ sở cho việc thực hiện bản hợp đồng chính thức khi chuyển qua cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính tiếp theo.
Ngày 20/4/2020, ông E và ông Hồ Văn Tuấn H1 ký kết giấy biên nhận đặt cọc có nội dung: Ông E cam kết chuyển nhượng cho ông Hùng thửa đất số 1028 với giá 845.000.000 đồng; phương thức thanh toán: Ngày 20/4/2020: 25.000.000 đồng; ngày 20/5/2020: 820.000.000 đ ồng; trong vòng 30 ngày, k ể từ ngày 20/4/2020 đến ngày 20/5/2020 hai bên s ẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi ký hợp đồng ông Hùng phải thanh toán số tiền 820.000.000 đồng; ông Hùng có nghĩa v ụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp ông E không bán thì bồi thường gấp 02 lần số tiền mà ông H 1 đã đặt cọc, ông Hùng không đúng hẹn thỏa thuận đặt cọc sẽ mất tiền đã đặt cọc cho ông E.
Ngày 28/4/2020, ông Hồ Văn Tấn H1 và ông Hoàng Xuân H2 ký kết giấy nhận cọc chuyển nhượng đất có nội dung: Ông H1 ủy quyền toàn quyền thửa đất số 1028 cho ông H2 với giá 1.000.000.000 đồng, thanh toán một lần tại văn phòng công chứng khi ủy quyền toàn quy ền cho ông H2, ông H 1 đã nhận đủ số tiền 1.000.000.000 đồng.
Cùng ngày 28/4/2020, ông E và ông Hoàng Xuân H2 ký hợp đồng ủy quyền

## Page 8

có nội dung: Ông H2 được đại diện và nhân danh ông E trông coi; thực hiện việc đặt cọc, chuyển nhượng (hoặc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng) liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục cần thiết liên quan đến việc trích lục hồ sơ cung cấp thông tin, đo đạc, điều chỉnh lại diện tích và xin cấp đổi giấy chứng nhận (nếu có); xin cấp lại giấy chứng nhận (nếu mất);
đăng ký biến động thông tin chủ sử dụng đất; đăng ký bi ến động thông tin thửa đất, đính chính, điều chỉnh, cập nhận thông tin trên giấy chứng nhận (nếu có); gia hạn thời hạn sử dụng đất; cung cấp thông tin thửa đất; xin trích lục, trích đo địa chính; tách thửa, hợp thửa; xin xác nhận tình trạng bất động sản; đo đạc xác định tài sản (nếu có), định vị thổ cư, di dời vị trí thổ cư, xác định vị trí tính thuế, xin chuyển mục đích sử dụng đất (ghi nợ, xóa nợ (nếu có)), xin giấy phép xây dựng, xin cấp điện, nước, xin nhập hộ khẩu, nhận tiền đền bù (nếu có) đối với thửa đất số 1028, tờ bản đồ số 49 nêu trên; ông H được quyền ký ủy quyền lại cho bên thứ ba (hoặc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng ủy quyền lại với bên thứ ba). Thời hạn ủy quyền đến tháng 11 năm 2048, hợp đồng được công chứng số 3270, quy ển s ố 04 TP/CC -SCC/HĐGD tại Văn phòng Công chứng Trần Thị Thanh M1.
Ngày 19/5/2020, ông H (đại diện cho ông E) và ông Nguyễn Nghĩa T2 ký hợp đồng ủy quyền có nội dung: Ông T2 được quyền và đại diện nhân danh ông E liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục cần thiết liên quan đến việc trích lục hồ sơ cung cấp thông tin, đo đạc, điều chỉnh lại diện tích và xin cấp đổi giấy chứng nhận (nếu có); xin cấp lại giấy chứng nhận (nếu mất); đăng ký biến động thông tin chủ sử dụng đất; đăng ký biến động thông tin thửa đất, đính chính, điều chỉnh, cập nhận thông tin trên giấy chứng nhận (nếu có); gia hạn thời hạn sử dụng đất; cung cấp thông tin thửa đất; xin trích lục, trích đo địa chính; tách thửa, hợp thửa; xin xác nhận tình trạng bất động sản; đo đạc xác định tài sản (nếu có), định vị thổ cư, di dời vị trí thổ cư, xác định vị trí tính thuế, xin chuyển mục đích sử dụng đất (ghi nợ, xóa nợ (nếu có)), xin giấy phép xây dựng, xin cấp điện, nước, xin nhập hộ khẩu, nhận tiền đền bù (nếu có) đối với thửa đất số 1028, tờ bản đồ số 49 nêu trên. Thời hạn ủy quyền là 01 năm, hợp đồng được công chứng số 3811, quyển số 05 TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng Công chứng Trần Thị Thanh M1.
[2.2] Ngày 22/5/2020 và ngày 12/6/2020, nguyên đơn bàT khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hình thức giấy tay) ngày 15/12/2018 giữa bàT với bị đơn ông E, bà D; công nhận bàT được quyền sử dụng đất đối với phần đất 100m2 thuộc thửa số 131 (1028), tờ bản đồ số 49, tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương và quyền sở hữu căn nhà gắn liền với đất; kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương thu hồi GCNQSDĐ số vào sổ CS 09585 ngày 16/11/2017 cấp cho ông Lê Văn Hồng E để bàT được kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ. Ngày 02/6/2020 và ngày 19/6/2020, Tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý yêu cầu khởi kiện của bà T.
Ngày 02/7/2020, bị đơn ông E có yêu cầu phản tố, yêu cầu tuyên giấy đặt cọc ngày 15/12/2018 vô hiệu, hủy giao dịch giữa hai bên vì mang tính lừa dối, giả

## Page 9

cách, hợp thức hóa việc cho vay nặng lãi. Ngày 16/7/2020, Tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý yêu cầu phản tố của ông E.
Ngày 18/8/2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông H1 có yêu cầu độc lập, yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 28/4/2020 giữa ông H1 với ông E, bà D; yêu cầu ông E, bà D giao nhà và 108,2m 2 đất thuộc thuộc thửa số 1028, tờ bản đồ số 49, tại phường K, thị xã T, tỉnh Bình Dương cho ông H1; hủy giấy đặt cọc ngày 15/12/2018 giữa bàT với ông E, bà D, vì đây là hợp đồng giả cách nhằm xiết nợ cho vay nặng lãi của bàT đối với khoản nợ của bà D.
Ngày 21/8/2020, Tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý yêu cầu độc lập của ông H1.
Ngày 20/4/2021, Tòa án cấp sơ thẩm đã có quyết định đưa vụ án nêu trên ra xét xử vào ngày 14/5/2021; phiên tòa ngày này hoãn đến ngày 10/6/2021, xét xử lại; phiên tòa ngày 10/6/2021 do dịch bệnh Covid 19 nên hoãn l ại. Ngày 21/10/2021, có thông báo mở lại phiên tòa vào ngày 10/1/2021; tại phiên tòa ngày 10/11/2021 hoãn do vắng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, phiên tòa được xét xử lại vào ngày 17/11/2021. Ngày 17/11/2021, Hội đồng xét x ử sơ thẩm ra quyết định tách vụ án với lý do: Quyền và nghĩa vụ của ông Hồ Văn Tuấn H1 không liên quan đến việc giải quyết tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn. Do đó, tách vụ án thành hai vụ án: Vụ án thứ nhất: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn bà Dương ThịT với bị đơn ông Lê Văn Hồng E, bà Bùi Thị D và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị Cẩm L, ông Lê Chí C; vụ án thứ hai:
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Hồ Văn Tuấn H1 với bị đơn ông Lê Văn Hồng E, bà Bùi Thị D và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Xuân H, ông Nguyễn Nghĩa T2, Văn phòng Công chứng Trần Thị Thanh M1. Việc tách vụ án của Hội đồng xét xử sơ thẩm là chưa đúng quy định tại Điều 42, Điều 48 Bộ luật Tố tụng dân sự. Trường hợp này, thuộc thẩm quyền của Chánh án Tòa án nhân dân theo quy định tại khoản 2 Điều 42, điểm a khoản 1 Điều 47 Bộ luật Tố tụng dân sự (tham khảo điểm 4 mục V tại Giải đáp nghiệp vụ số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao).
 [2.3] Tại bản án sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là hợp đồng đặt cọc với các lý do: Giấy đặt cọc ngày 15/12/2018, hai bên có thỏa thuận về việc mất cọc hoặc phạt cọc, theo lời khai của người làm chứng bên bị đơn đưa ra thì bà L (con bà T) mới chỉ sinh sống tại nhà, đất tranh chấp từ tháng 5/2020, không có việc năm 2018 ông E đã bàn giao nhà, đất cho bàT như nguyên đơn trình bày.
Xét, giấy đặt cọc ngày 15/12/2018, bà T, ông E, bà D có nội dung thỏa thuận: “Giấy nhận tiền cọc này coi như bản hợp đồng mua bán đã được hai bên thống nhất các điều khoản ghi trong bản cam kết nêu trên”, được ông E, bà D thừa nhận ký tên lăn tay tại phần bên chuyển nhượng nên có cơ sở xác định ông E, bà D đã nhận số tiền 806.000.000 đồng (trong đó tiền đặt cọc 760.000.000 đồng). Tuy nhiên, ông E, bà D cho rằng giấy đặt cọc ngày 15/12/2018 là hợp đồng giả tạo che dấu cho giao dịch vay tiền giữa bàT với bà D, ông E không biết chữ, bàT đưa giấy cho ông E ký, khi ông E say rượu, không đọc nội dung hợp đồng, bàT chiếm giữ nhà ông E từ khoảng tháng 6/2020, không có việc bàT ở ổn định từ tháng 12/2018 đến nay. Ngoài lời trình bày trên, thì bị đơn không cung cấp được chứng cứ chứng minh có giao dịch

## Page 10

vay tiền giữa bà T, bà D (vợ ông E) cũng như việc bàT tự ý phá khóa nhà, ném đồ đạc bị đơn ra đường để chiếm giữ nhà đất tranh chấp. Việc bị đơn khi ký tên, điểm chỉ vào giấy đặt cọc trên trên, bà D biết rõ nội dung và cũng chính bà Dyêu cầu ông E ký tên, điểm chỉ (bút lục 56, 58). Do đó, trình bày của bị đơn không có cơ sở chấp nhận. Như vậy, giá trị hợp đồng giữa hai bên là 950.000.000 đồng, nguyên đơn đã giao được 806.000.000 đồng, còn lại 144.000.000 đồng khi thực hiện hợp đồng công chứng sẽ thanh toán, các bên không có thỏa thuận thời gian cụ thể ký hợp đồng công chứng theo quy định, thực tế hiện nay nguyên đơn đang là người quản lý, sử dụng nhà, đất tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, do ông E, bà D không thực hiện nghĩa vụ cam kết theo nội dung giấy đặt cọc ngày 15/12/2018 mà chuyển nhượng thửa đất số 1028 cho người khác, là hành vi đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc, nên ông E, bà D có nghĩa vụ trả lại số tiền đặt cọc 806.000.000 đồng cho bà T, việc không thực hiện được hợp đồng là lỗi của cả hai bên, nên ông E, bà D không bị phạt cọc, bàT đang chiếm giữ nhà, đất phải có nghĩa vụ trả lại nhà, đất tranh chấp cho ông E là chưa phù hợp. Trường hợp này, quan hệ tranh chấp pH là tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Do việc xác định quan hệ pháp luật chưa chính xác nên việc giải quyết chưa phù hợp quy định của pháp luật. Nếu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết thì vi phạm Điều 17 Bộ luật Tố tụng dân sự không đảm bảo chế độ xét xử hai cấp, làm mất quyền kháng cáo của đương sự.
Ngoài ra, ông H 1 có yêuc ầu độc lập liên quan đến nhà, đất tranh chấp nhưng Tòa án cấp phúc thẩm nhận định ông Hồ Văn Tuấn H1 không liên quan đến việc giải quyết tranh chấp giữa nguyên đơn và b ị đơn nên tách yêuc ầu của ông H1 ra giải quyết bằng vụ án khác là chưa đúng, vì yêu cầu của ông Hùng liên quan trực tiếp đến giao dịch giữa bà T, ông E, bà D và nhà, đất tranh chấp bàT đang quản lý, sử dụng nên yêu cầu của ông H1 phải cùng giải quyết trong vụ án mới đảm bảo tính chính xác.
Mặt khác, quá trình điều tra làm rõ được nhà, đất tranh chấp ông E chuyển nhượng cho hai người cùng một lúc thì cần chuyển hồ sơ vụ án đến cơ quan điều tra để điều tra làm rõ hành vi của ông E, bà D về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Từ những phân tích trên, cần hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung; kháng cáoc ủa nguyên đơn bà Dương ThịT và bị đơn bà Bùi Thị D có căn cứ chấp nhận một phần.
Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là phù hợp.
Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 308, Điều 310, Điều và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

## Page 11

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm yêu cầu kháng cáoc ủa bị đơn ông Lê Văn Hồng E.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Dương Thị T và bị đơn bà Bùi Thị D.
Hủy Bản án dân s ự sơ thẩm số 44/2021/DS-ST ngày 24/11/2021 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương.
Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương gi ải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
3. Án phí dân sự phúc thẩm:
Trả cho bà Dương ThịT 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án số 0005611 ngày 03/12/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã T, tỉnh Bình Dương.
Ông Lê Văn Hồng E phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng)
được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đãn ộp theo Biên lai thut ạm ứng án s ố 0005618 ngày 06/12/2021 của Chic ục Thi hành án dân s ự thị xã T, tỉnh Bình Dương.
Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS thị xã T;
- TAND thị xã T;
- Các đương sự;
- Tổ Hành chính Tư pháp;
- Lưu: Hồ sơ, Tòa Dân sự.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Nguyễn Thị Duyên Hằng