Bản án số: 02/2022 /DS-ST
Bà T làm đơn yêu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất
Số: 02
Ngày: 25/03/2022
Tòa án xét xử: TAND huyện Đam Rông, tỉnh Lâm Đồng
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: bà T làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng ông Th và bà M là vô hiệu

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUY ỆN Đ TỈNH LÂM ĐỒNG ___________________ Bản án số: 02/2022 /DS-ST Ngày: 25 /3/2022 “V/v Tranh chấp hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ____________________



NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUY ỆN Đ TỈNH LÂM ĐỒNG

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đỗ Thị Thúy Phƣợng Các Hội thẩm nhân dân: - Ông: Lê Công Trọng
 - Bà: Nguyễn Thị Trang Thư ký phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện Đ, tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Tuyền - Kiểm sát viên.
Ngày 25 tháng 3 năm 2022 ; Tại hội trường trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đ;
Xét xử sơ thẩm công khai v ụ án lý số: 32/2021/TLST - DS ngày 08 tháng 10 năm 2021 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 01/2022/QĐXX-ST ngày 16 tháng 02 năm 2022 giữa các đương sự:
* Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Nhƣ Tuyết; Sinh năm: 1966 Địa chỉ: Thôn P, xã R, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.
Có mặt tại phiên tòa.
* Bị đơn: Vợ chồng ông Phạm Ngọc Thâu; Sinh năm: 1970 Bà Nguyễn Thị Mai; Sinh năm: 1971 Địa chỉ: Thôn 3, xã L, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.
Vắng mặt tại phiên tòa không có lý do.
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Trí Khƣơng. Sinh năm:
1965.
Địa chỉ: Thôn P, xã R, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.
Có mặt tại phiên tòa.

NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện ghi ngày 16/8/2021 và các lời khai trong quá trình gi ải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa của nguyên đơn bà Nguyễn T trình bày:

## Page 2

BàT và vợ chồng ông Phạm Th, bà Nguyễn M có thỏa thuận chuyển nhượng 01 lô đất tại thôn 3 , xã L, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng với diện tích khoảng 2,8 hecta.
Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện trạng đất đã trồng sầu riêng và các loại cây ăn trái khác. Hai bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng là 1.100.000.000đ (Một tỷ một trăm triệu đồng). Vào ngày 22/12/2020 thì bà có tiến hành đặt cọc cho ông Th , bàM số tiền 20.000.000 đồng để đảm bảo giao dịch , hẹn đến ngày 30/02/2021(Âm lịch) sẽ lập hợp đồng chính thức. Các bên có lập giấy nhận cọc và hai bên ký xác nhận vào.
Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận trong thời gian chưa giao đủ tiền và giao đất thì bà M, ông Th có trách nhiệm chăm sóc cây trồng trên đất, còn bàT đầu tư phân bón, thuốc trừ sâu, công lao động cho đến ngày hợp đồng được thực hiện xong.
Đến ngày 08/6/ 2021 các bên có lập Biên bản mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không thông qua cơ quan có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực. Cùng ngày thì bàT có tiếp tục giao thêm cho ông Th, bàM số tiền 88.000.000 đồng và hẹn đến ngày 18/7/2021 sẽ trả xong số tiền còn lại theo thỏa thuận của các bên. Bà đã giao tiền cọc cho ông Th, bàM số tiền 108.000.000đ và đầu tư mua phân bón, thuốc trừ sâu, thuốc kích thích tăng trưởng cho cây trồng là 24.200.000 đồng.
Tổng cộng là 132.000.000 đồng. Nhưng sau đó, bàT yêu cầu địa chính xã đ o đạc diện tích đất của ông Th , bàM thì không đủ theo như hợp đồng. Do đó, bàT không đồng ý nhận chuyển nhượng và yêu cầu ông Th , bàM phải trả lại cho bà toàn bộ số tiền trên. Nhưng ông Th , bàM không chịu trả tiền cọc và công chăm sóc, chi phí phân bón, thuốc trừ sâu mà bàT đã bỏ ra để đầu tư.
Do đó, bà yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 08/6/2021 là vô hiệu và buộc ông Phạm Th, bà Nguyễn M phải trả gấp đôi số tiền ông bà đã đặt cọc và chi phí chăm sóc, bón phân, xịt thuốc cho cây trồng trên đất với tổng số tiền là 264.400.000 đồng (Hai trăm sáu mươi tư triệu bốn trăm nghìn đồng).
Ngoài ra, bà không yêu cầu gì thêm.
* Trong quá trình gi ải quyết vụ án Tòa án đã ti ến hành tri ệu tập hợp lệ bị đơn ông Phạm Th, bà Nguy ễn M nhiều lần nhưng bị đơn không đến làm vi ệc tại Tòa án.
* Theo ý kiến trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Nguyễn K: Việc bà Tuyết và vợ chồng ông Th , bàM có thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất tại thôn 3, xã L, huyện Đ là có trên thực tế và ông hoàn toàn nhất trí với các nội dung bàT đã trình bày và không có ý kiến bổ sung gì thêm.
Vụ án được Tòa án hòa giải nhưng không tiến hành hòa giải được.
Tại phiên tòa , đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện Đ phát biểu ý ki ến về việc tuân theo pháp lu ật tố tụng dân s ự trong quá trình gi ải quyết vụ án của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét x ử kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn, người có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan chấp hành đúng quy định của pháp lu ật tố tụng dân sự, bị đơn chưa chấp hành đúng pháp luật tố tụng dân sự.
Về đường lối giải quyết vụ án: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn T, buộc bị đơn vợ chồng ông Phạm Th, bà Nguyễn M có trách nhiệm trả cho bàT 108.000.000 đồng đặt cọc và chi phí đầu tư phân bón, thuốc tăng trưởng, thuốc

## Page 3

trừ sâu, vận chuyển… Buộc các bên đương s ự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án và đã đư ợc thẩm tra tại phiên tòa. Căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn vợ chồng ông Phạm Th, bà Nguyễn M đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt tại phiên tòa không vì s ự kiện bất khả kháng. Do đó, căn cứ Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử theo thủ tục chung.
[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:
Xuất phát từ việc bà Nguyễn T và vợ chồng ông Phạm Th, bà Nguyễn M thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất thuộc tiểu khu 184, tại thôn 3, xã L, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng thì xảy ra tranh chấp. Nay bàT yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là vô hiệu, đồng thời ông Th , bàM phải trả cho bà gấp đôi ti ền đặt cọc và chi phí đầu tư phân bón, thuốc tăng trưởng, thuốc trừ sâu, vận chuyển… với số tiền 264.400.000 đồng. Do đó, căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự xác định quan hệ tranh chấp của vụ án là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huy ện Đ theo quy định tại khoản 1 Điều 35, Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - bà Nguyễn T:
BàT và vợ chồng ông Phạm Th, bà Nguyễn M thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất với diện tích khoảng 2,8 hecta, giá trị chuyển nhượng là 1.100.000.000 đồng. Ngày 22/12/2020 ông K, bàT và ông Th, bàM đồng thời lập 02 Giấy nhận cọc nội dung thể hiện thỏa thuận chuyển nhượng 01 lô đất thuộc tiểu khu 184, tại thôn 3 , xã L, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng với giánh ận chuy ển như ợng là 1.100.000.000 đ ồng, gi ấynh ận cọc thứ nhất thể hiện bàT , ông K cọc trư ớc 10.000.000 đồng, hẹn đến ngày 15/3/2021(ÂL) sẽ trả đủ số tiền còn lại nếu bên mua không mua s ẽ mất cọc, bên bán không bán s ẽ phải đền cọc từ một đến ba l ần, giấy nhận cọc thứ hai thể hiện bà T, ông K cọc trước 20.000.000 đồng, hẹn đến hết tháng 02/2021(ÂL) sẽ trả đủ số tiền còn lại nếu bên mua không mua s ẽ mất cọc, bên bán không bán sẽ phải đền cọc gấp đôi.
Đến ngày 28/5/2021 thì bàT có đơn đ ề nghị giải quyết gởi đến Ủy ban nhân dân xã L vì bà cho rằng ông Thâu có bi ểu hiện không muốn bán đất cho bà nữa mặc dù bà đã đề nghị đưa tiếp cho ông Th số tiền 800.000.000 đồng nhưng ông Th không đồng ý và mu ốn bán cho ngư ời khác nếu bà không chồng đủ tiền. Tuy nhiên bàT không có chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình.
Thêm vào đó, ngày 08/6/2021 ông Th, bàM và bàT vẫn lập Biên bản mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp khoảng 2,8 hecta thuộc tiểu khu 184, tại thôn 3, xã L, huyện Đ với giá trị 1.100.000.000 đồng, phía dưới hợp đồng có thể hiện bàT tiếp tục đặt cọc cho

## Page 4

ông Th, bàM 88.000.000 đồng và hẹn đến ngày 18/7/2021 bàT sẽ trả đủ số tiền còn lại của hợp đồng, nếu không sẽ mất tiền cọc. Mặc dù nội dung này các bên không ký tên nhưng nguyên đơn, bị đơn đều xác nhận. Do đó, việc bàT cho rằng bị đơn không muốn thực hiện hợp đồng là không có căn cứ.
Ngoài ra, tại đơn đ ề nghị giải quyết đề ngày 28/5/2021 bàT gởi đến Ủy ban nhân dân xã L thể hiện bà hẹn đến ngày 30 tháng 02 năm Tân Sửu (ÂL) sẽ giao tiền đủ. Tuy nhiên, bà lo tiền chưa đ ủ vì bị trục trặc giấy tờ nên đến ngày giao hẹn bà chưa kịp ti ền nên bà cónh ờ ông Th gia hạn thêm thời gian cho bà. Vào ngày 11.4.2021 (nhằm ngày 30.02.2021(ÂL)), các bên có làm thêm một giấy giao kèo hẹn đến ngày 30.4.2021(ÂL) sẽ trả đủ số tiền còn lại.
Tại các biên bản làm vi ệc ngày 20/7/2021 và 28/7/202 1 tại Công an xã L các bên đều thừa nhận đây là lỗi hỗn hợp của cả hai bên và bị đơn đồng ý trả tiền cọc cho bàT vào cuối tháng 11/2021, bàT yêu cầu trả ngay nên các bên xảy ra tranh chấp.
 Qua đó cho th ấy, một phần lỗi dẫn đến hợp đồng không được thực hiện là do bà Nguyễn T nên yêu cầu của bàT buộc vợ chồng ông Th, bàM phải trả gấp đôi số tiền đặt cọc là không có cơ sở để Tòa án chấp nhận.
Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên : Theo quy định tại điểm a kho ản 3 Đi ều 167 Lu ật Đất đai năm 2013 quy đ ịnh: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Đối chiếu với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên thì chưa đư ợc công ch ứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nên theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thể hiện:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quy ền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”.
BàT cũng thừa nhận tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phần diện tích đất của ông Th, bàM chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bà Tuyết vẫn đứng ra nhận chuyển nhượng nên việc các bên tiến hành lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng và lỗi thuộc về hai bên, không làm phát sinh hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Đối với yêuc ầu thanh toán chi phí đầu tư phân bón, thu ốc tăng trư ởng, thuốc trừ sâu, vận chuyển… với số tiền 24.200.000 đồng thì thấy rằng, theo thỏa thuận của các bên thì bàT có trách nhiệm đầu tư phân bón, thuốc trừ sâu…để vợ chồng ông Th, bàM chăm sóc cây trồng trên di ện tích đất chuyển nhượng cho đến ngày bên nhận chuyển nhượng giao đủ tiền và bên chuy ển nhượng giao đất. Do đó, vi ệc bàT có bỏ chi phí đầu tư là phù hợp với các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Tuy nhiên, theo giấy tờ chứng minh bàT đã giao nộp cho Tòa án thì có cụ thể các khoản sau:
Tiền phân mua đợt 1 với số tiền 8.500.000 đồng.
Tiền phân mua đợt 2 với số tiền 6.485.000 đồng.

## Page 5

Tiền xech ở phân t ừ đại lý phân ở Bảo Lộc lên đến Đ là 500.000 đồng một chuyến. Thành tiền hai chuyến là: 500.000đ x 2 = 1.000.000 đồng.
Tiền thuê xe và công chở từ nhà bàT vào đến đất ông Th , bàM là 1.000.000 đ/chuyến. Thành tiền hai chuyến là: 1.000.000đ x 2 = 2.000.000 đồng.
Tiền công xịt thuốc, bỏ phân các đợt với tổng 07 công theo giá lao động phổ thông Tòa án xác minh với giá 300.000đ/công. Thành ti ền là 7 công x 300.000đ = 2.100.000 đồng.
Tổng cộng là 20.085.000 đồng.
Từ những căn cứ nêu trên, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn T, buộc bị đơn vợ chồng ông Phạm T, bà Nguyễn M có trách nhi ệm trả cho bàT 108.000.000 đồng bàT đã đặt cọc và 20.085.000 đồng chi phí đầu tư phân bón, thu ốc tăng trư ởng, thuốc trừ sâu, vận chuyển…Tổng cộng 128.085.000 đồng.
[4] Về án phí: Áp dụng Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân s ự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;
Buộc bà Nguyễn T phải chịu án phí v ụ án dân sự sơ thẩm trên phần yêuc ầu không được chấp nhận với số tiền 6.816.000đ (136.315.000 đ x 5%).
Buộc ông Phạm T, bà Nguyễn M phải chịu án phí vụ án dân sự sơ thẩm tương ứng với trách nhiệm trả tiền cho bà Nguyễn T là 6.404.000 đ (128.085.000đ x 5%).
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; Điều 39, 147 của Bộ luật Tố tụng Dân sự; các Điều 116,117,122, 131 của Bộ luật Dân sự;
Áp dụng điểm a khoản 3 Điều 167, Điều 168, 203 Luật Đất đai năm 2013 Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.
Xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn T về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” đối với bị đơn ông Phạm Th, bà Nguyễn M.
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn T và ông Phạm Th, bà Nguyễn M theo Biên bản mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/6/2021 là vô hi ệu; hủy bỏ Biên bản mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/6/2021.
2. Buộc ông Phạm Th, bà Nguyễn M có trách nhi ệm trả cho bà Nguyễn T số tiền 128.085.000 đồng (Một trăm hai mươi tám triệu không trăm tám mươi lăm nghìn đồng).
Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêuc ầu thi hành án , nếu bên phải thi hành án chưa trả số tiền nêu trên thì còn phải chịu khoản tiền lãi tương ứng với

## Page 6

thời gian chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Về án phí:
 Buộc bà Nguyễn T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm với số tiền 6.816.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền 6.600.000 đồng tạm ứng án phí đãn ộp theo biên lai thu tiền số 0006053 ngày 08 tháng 10 năm 2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng. BàT còn phải nộp 216.000 (Hai trăm mười sáu nghìn) đồng án phí.
Buộc ông Phạm Th, bà Nguyễn M phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm với số tiền là 6.404.000 (Sáu triệu bốn trăm lẻ bốn nghìn) đồng.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Nguyên đơn , ngư ời có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan được quyền làm đơn kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét x ử theo trình t ự thủ tục phúc thẩm, đương sự vắng mặt thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

 Nơi nhận:
 - TAND tỉnh Lâm Đồng;
 - VKSND huyện Đam Rông;
 - CC THADS huyện Đam Rông;
 - Các đương sự;
 - Lưu HSVA.










TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa





Đỗ Thị Thúy Phƣợng