Bản án số: 09/2022/DS-PT
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Số: 09
Ngày: 21/04/2022
Tòa án xét xử: TAND TP. Hải Phòng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Bản án số: 09/2022/DS-PT Ngày 21-3-2022 V/v Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đặng Hồ Điệp Các Thẩm phán: Bà Lương Thị Hải Hà Bà Bùi Thị Thúy Hà
- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thủy Anh - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng.
- Đại di ện Vi ện ki ểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng tham gia phiên tòa: Bà Đào Thị Huệ - Kiểm sát viên.
Ngày 21 tháng 3 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự phúc thẩm thụ lý số 98/2021/TLPT-DS ngày 13 tháng 12 năm 2021 về việc “Tranh chấp v ề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 18/2021/DS-STngày 05 tháng 11 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Bảo, thành phố Hải Phòng có kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét x ử số 479/2021/QĐ-PT ngày 06 tháng 12 năm 2021, Thông báo thay đổi thời gian mở phiên tòa số 05/TB-TA ngày 21 tháng 02 năm 2022, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị A; nơi cư trú: Cụm 2A, thôn Điềm Niêm, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X; có mặt.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Lê Bá B – Luật sư Công ty Luật CMA thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hải Phòng; có mặt.
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn C và bà Lâm Thị D, nơi cư trú: Cụm 3, thôn Nam Tạ, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X; ông C, bà D đều vắng mặt.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn:

## Page 2

1. Anh Nguyễn Tuấn E, nơi cư trú: Cụm 3, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X là người đại diện theo ủy quyền (theo văn bản ủy quyền ngày 11/3/2021), có mặt.
2. Bà Trần Kim F , nơi cư trú: Nhà 70/66 Nguy ễn Tường Loan, phường Nghĩa Xá, qu ận R, thành phố X là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 18/10/2021), vắng mặt.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Trần Trung G, luật sưc ủa Công ty Lu ật TNHH vàC ộng sự thuộc Đoàn lu ật sư thành phố Hà Nội, có mặt.
3. Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan: Ông Ngô VănH ; nơi cư trú:
Cụm 2A, thôn Điềm Niêm, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X; vắng mặt.
Người đại diện của người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan: Bà Nguyễn Thị A; nơi cư trú: Cụm 2A, thôn Điềm Niêm, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X là người đại diện (theo văn bản ủy quyền ngày 12/4/2021); có mặt.
- Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn C và bà Lâm Thị D là bị đơn NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo hồ sơ vụ án, lời khai của nguyên đơn trình bày như sau:
Cuối năm 2000, v ợ chồng bà Nguyễn Thị A, ông Ngô VănH cónh ận chuyển như ợng của ông Nguyễn Văn C , v ợ là bà Lâm Thị D diện tích đất khoảng 495m 2 tại thửa đất số 281, tờ bản đồ số 16, địa chỉ: Thôn Nam T ạ, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X, mảnh đất có giáp ranh là: Phía Nam giáp trục đường xóm; phía Bắc giáp hộ ông Nguyễn Văn I; phía Tây giáp hộ ông Nguyễn Văn I; phía Đông giáp h ộ ông Trần Văn K; diện tích đất đã đư ợc Ủy ban nhân dân huyện Vĩnh Bảo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G372571, ngày 01/4/1997 đứng tên ngư ời s ử dụng là Nguyễn Văn C . Giá chuy ển như ợng là 2.500.000đ (hai tri ệu năm trăm nghìn đ ồng). Các bên có lập gi ấyt ờ chuyển nhượng viết tay. Sau khi trả đủ tiền, ông C, bà D đã bàn giao đất cho vợ chồng bà A, ông H. Việc giao đ ất, giao tiền có s ự chứng kiến của ông Ngô Quang L , ông Ngô Xuân M. Khi nhận bàn giao đất của ông C, bà D thì đất chỉ là ao, vườn.
Sau khi nhận bàn giao đất (năm 2000) thì v ợ chồng bà A, ông H đã san lấp một phần ao, xây dựng 01 căn nhàc ấp b ốn, công trình phụ khép kín có di ện tích khoảng 30m2. Năm 2009, khi có nhuc ầu làm Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vợ chồng bà A, ông H đã nhờ cụm trưởng xác nhận cho việc mua bán, ăn ở trên đất để làm căn cứ đề nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Năm 2010, vợ chồng bà A, ông H thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngày 19-3-2010, sau khi kiểm tra hiện trạng, quá trình sử dụng đất,

## Page 3

chuyển nhượng đất giữa vợ chồng bà A, ông H và vợ chồng ông C, bà D, Ủy ban nhân dân xã Tân Hưng đã xác nhận vào Gi ấy chuy ển như ợng. Ngày 17/8/2010, Ủy ban nhân dân xã Tân Hưng đã ti ến hành đo vẽ, lập trích lục thửa đất. Tuy nhiên, do gia đình bà A, ông H khó khăn v ề tài chính nên chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2016, v ợ chồng bà A, ông H san lấp phần lớn diện tích ao, kè bằng gạch ba banh (gạch chạt) cải tạo lại phần diện tích ao còn l ại, xây lại tường bao, xây thêm m ới: 01 căn nhà mái bằng diện tích khoảng 52m2 (vị trí: Phía trước của căn nhà mái bằng đã xây năm 2000); xây dựng lại khuôn viêng ồm có: sân lát gạch di ện tích kho ảng 30m 2, cổng, tường bao. Năm 2019, vợ chồng bà A, ông H tiếp tục xây thêm lán cột sắt trên bắn mái tôn diện tích khoảng 40m2. Trong năm 2019, vợ chồng bà A, ông H có hiến một phần đất hành lang phía trư ớc tường bao cho thôn làm đư ờng. Từ thời điểm mua bán năm 2000 đến trước năm 2021, v ợ chồng bà A, ông H sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp với các hộ liền kề, không tranh chấp với vợ chồng ông C, bà D hay bất kỳ ai và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đối với Nhà nư ớc. Đầu năm 2021, v ợ chồng bà A, ông H đề nghị vợ chồng ông C, bà D giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách bìa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì vợ chồng ông C, bà D không thực hiện và phát sinh tranh chấp. Tranh chấp đã được Ủy ban nhân dân xã Tân Hưng hòa giải nhưng không thành. Đ ể đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình, bà A yêu cầu Tòa án giải quyết:
1.Công nhậnH ợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất gi ữa ông Nguyễn Văn C , bà Lâm Thị D với bà Nguyễn Thị A, ông Ngô VănH đối với diện tích đất 495m2, thửa đất số 281, tờ bản đồ số 16, địa chỉ: Thôn Nam Tạ, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X.
2.Yêu cầu ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D giao Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị A, ông Ngô VănH để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.Trường hợp phải thi hành án, ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D không tự nguyện nộp bản chính Gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất thì yêuc ầu cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai căn cứ vào Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án để giải quyết, thu hồi, hủy bỏ, điều chỉnh biến động đất đai và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị A, ông Ngô Văn H.
 Người đại diện của bị đơn là anh Nguyễn Tuấn E, bà Trần Kim F thống nhất trình bày:
Diện tích đất 495m 2 tại thửa đất s ố 281, tờ bản đ ồ số 16, địach ỉ: thôn Nam Tạ, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X mà vợ chồng bà A, ông H đang sử

## Page 4

dụng là phần diện tích nằm trong tổng diện tích đất 1109m 2, đã đư ợc Ủy ban nhân dân huyện Vĩnh Bảo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G372571 ngày 01/4/1997 đứng tên ngư ời sử dụng ông Nguyễn Văn C . Hiện ông C vẫn đang giữ Giấych ứng nhận quy ền s ử dụng đ ất. Phần đất này có ngu ồn gốc là diện tích đất của ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D, là đất thổ cư do xã giaot ừ năm 1973, trong sổ địa chính của xã Tân Hưng đứng tên ông Nguyễn Văn C. Từ khi được giao, ông C, bà D sử dụng đất ổn định, không tranh chấp với ai. Quá trình sử dụng đất, ông C, bà D không chuyển đổi, chuyển nhượng diện tích đất nêu trên cho ai, không cho ai thuê, không cho ai mư ợn, không tặng cho ai; ông Nguyễn Văn N (con traic ủa ông C, bà D, đồng thời là b ố đẻ của anh Nguyễn Tuấn E) là người đóng thuế đất đối với diện tích đất nêu trên t ừ năm 2000 đến nay nhưng không còn lưu gi ữ giấy tờ nào. Vào năm 2000, ông C, bà D có cho vợ chồng bà A, ông H ở nhờ và trồng trọt trên diện tích đất này nhưng không thu tiền. Khi ông C, bà D cho vợ chồng bà A, ông H ở nhờ thì hiện trạng diện tích đất là đất ao, có một phần đất đã được san lấp. Năm 2000, vợ chồng bà A, ông H xây dựng 01 nhàc ấp bốn trên đất để ở và năm 2016, v ợ chồng bà A, ông H có xây nhà kiên c ố, ông C, bà D đã có ý ki ến với vợ chồng bà A, ông H về việc không được xây nhà kiên cố trên đất của ông C, bà D cho mượn. Việc ông C, bà D có làm đơn đ ề nghị gửi Ủy ban nhân dân xã Tân Hưng hay không hi ện nay không có chứng cứ xác định. Hiện gia đình ông C, bà D không lưu trữ một văn bản, giấy tờ nào liên quan đến sự việc này nên không có tài li ệu để gửi cho Tòa án.
Quan điểm của bị đơn: không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà A; đồng thời yêuc ầu bà Nguyễn Thị A và ông Ngô VănH phải trả lại toàn b ộ diện tích đang chi ếm đoạt trái phép của gia đình ông C theo quy định của pháp luật; hủy toàn b ộ các giấy tờ trái pháp lu ật, giả mạo do bà A cung cấp để khởi kiện.
Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Ngô VănH : Thống nhất với lời khai và yêu cầu của nguyên đơn là bà Nguyễn Thị A.
Tại Biên bản xác định và định giá tài sản ngày 23/6/2021, xác định được như sau: Diện tích đất 500m2, xác định giá trị bằng 9.000.000đ/1m2; tài sản vật kiến trúc trên đất do vợ chồng bà Nguyễn Thị A, ông Ngô VănH xây dựng, tôn tạo xác định giá trị bằng 436.202.571đ (bốn trăm ba mươi sáu triệu hai trăm linh hai nghìn năm trăm bảy mươi mốt đồng).
Vớin ội dung trên, bản án dân s ự sơ thẩm số 18/2021/DS-ST ngày 04/11/2021 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Bảo đã quyết định:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị A.
Công nhậnH ợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất gi ữa ông Nguyễn Văn C , bà Lâm Thị D với bà Nguyễn Thị A, ông Ngô VănH đối với

## Page 5

diện tích đất 495m2, thửa đất số 281, tờ bản đồ số 16, địa chỉ: Thôn Nam Tạ, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X.
Buộc ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D giao Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị A, ông Ngô VănH để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D không tự nguyện giao nộp bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai căn cứ vào Bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án để giải quyết, thu hồi, hủy bỏ, điều chỉnh biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị A, ông Ngô Văn H.
Ngoài ra, Bản án còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo đối với các đương sự.
Ngày 08/11/2021, ông Nguyễn Văn C và bà Lâm Thị D kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đồng thời chấp nhận những yêuc ầu của bị đơn. Lý do kháng cáo thể hiện tại các đơn đ ề nghị ngày 31/12/2021 và ngày 12/3/2022 như sau:
Bản án sơ thẩm xác định sai tư cách bị đơn đối với bà Lâm Thị D.
Bản án không quan tâm đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D và 04 người con của ông bà lành ững người có quyền, lợi ích liên quan khác.
Hợp đồng chuyển nhượng đất ở do nguyên đơn cung cấp là hợp đồng giả tạo: Trên gi ấych ứng nhận quyền s ử dụng đất và thực t ế là đất vư ờn nhưng nguyên đơn lại ghi là đất ở. Giấy chuyển nhượng bà A ghi nhưng không có ngày tháng năm, không có các kích thước thửa đất. Cụm trưởng Cụm 3 ghi ngày ký là 20/8/2009, trong khi lãnh đạo xã thời điểm năm 2010 ghi ngày ký là 19/3/2010.
Nội dung hợp đồng ghi bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Â nhưng xác nhận của Chủ tịch xã Tân Hưng ghi là „ chuyển nhượng của ông C cho anh H“.
Trong giấy chuyển nhượng lại ghi bên nhận chuyển nhượng là ông Ngô VănH và bà Nguyễn Thị Â.
Hội đồng xét x ử sơ thẩm không mời người chứng kiến, người có quy ền lợi liên quan theo yêu cầu của bị đơn.
Hội đồng xét x ử không xác định làm rõ ngu ồng ốc đ ất, vi ệc cấp gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiếu tên chủ sử dụng đất là bà Lâm Thị D (vợ ông C) của Ủy ban nhân dân huy ện Vĩnh Bảo vì đây là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân.
Tòa sơ thẩm cho rằng vợ chồng bà A, ông H đã ở trên thửa đất nhiều năm không có tranh chấp. Tranh chấp phát sinh t ừ năm 2021 là hoàn toàn mang tính

## Page 6

suy diễn. Tại thời điểm bà A xây nhà kiên c ố, gia đình đã phản đối và đ ề nghị chính quyền địa phương can thiệp.
Sự việc đã đư ợc hòa gi ảit ại Ủy ban nhân dân xã Tân Hưng ngày 24/3/2021, bà A cung cấp hai tài li ệu cho rằng đã mua đất của ông C bà D có chữ ký của bà D trong khi bà D không biết chữ. Do vậy đây làch ứng cứ giả mạo.
Ngày 18/01/2022, bị đơn có đề nghị trưng cầu giám định đối với tài liệu là “Giấy chuyển nhượng đất ở“ do bà Nguyễn Thị A cung cấp cho tòa á n. Vấn đề cần giám định là: Người viết “Giấy chuyển nhượng đất ở“ có phải là bà Nguyễn Thị A là nguyên đơn trong v ụ án hay không? Nội dung ghit ại tài li ệu “Giấy chuyển nhượng đất ở“ có đư ợc viết vào cùng một thời điểm hay không? Nếu không cùng một thời điểm thì từng nội dung cụ thể được viết vào thời gian nào?
Tại cấp phúc thẩm, bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Nguyên đơn đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm công nhận quyền sở hữu diện tích 05m2 đất thừa ra so với diện tích khởi kiện ban đầu (sau khi đo vẽ thực tế) và đồng ý trả cho bị đơn bằng tiền theo kết quả định giá.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:
Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của các đương sự kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm nghị án đã đảm bảo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.
Về nội dung kháng cáo:
Về hợp đồng chuyển nhượng: căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ, cùng kết quả giải quyết vụ án tại phiên tòa sơ thẩm cho thấy: Năm 2000, gi ữa vợ chồng ông Nguyễn Văn C , bà Lâm Thị D với vợ chồng ông Ngô VănH , bà Nguyễn Thị A đã xác lập với nhau 01 văn bản chuyển nhượng đất ở dưới dạng giấy viết tay. Theon ội dung của văn bản chuyển nhượng này thì v ợ chồng ông C, bà D đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông H, bà A diện tích 495m2 thuộc thửa số 281, tờ bản đồ số 16, địa chỉ tại thôn Nam Tạ, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố
X. Giá trị của quyền s ử dụng đất được các bên thỏa thuận là 2.500.000 đồng nhưng không được ghi cụ thể vào Giấy chuyển nhượng viết tay. Tuy nhiên, trên thực tế ngoài sự khẳng định của nguyên đơn thì ngư ời làm chứng là ông Ngô Quang L cũng khẳng định đã trực ti ếp chứng ki ến vi ệc lập gi ấyt ờ chuyển nhượng, cũng như vi ệc các bên đã giao cho nhau đầy đủ số tiền. Diện tích đất nhận chuyển nhượng sau đó đư ợc ông H, bà A dọn đến ăn ở, sinh sống từ năm 2000.

## Page 7

Tại văn bản chuyển nhượng đất ở là giấy viết tay, mặc dù được xác lập từ năm 2000 nhưng đến năm 2009, 2010 mới có xác nhận của cụm trưởng cụm dân cư (ông Nguyễn Văn P) và xác nhận của UBND xã Tân Hưng (ông Ngô Văn S - nguyên Chủ tịch). Nhưng c ả ông P, ông S đều thống nhất khẳng định các ông đều biết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế của hai gia đình ông C và ông H từ năm 2000. Và thời điểm các ông thực hiện việc xác nhận vào Giấy chuyển nhượng viết tay là khi đó, v ợ chồng ông H, bà A đang thực hiện các thủ tục để hoàn thiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở việc mua bán trư ớc đó. Tại phiên tòa sơ th ẩm, đại diện của bị đơn là anh Nguyễn Tuấn E, bà Trần Thị Kim F cũng thừa nhận về chính chữ ký của ông Nguyễn Văn C trong văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, các đương sự không ai đề nghị giám định chữ ký của ông C trong tài liệu này. Đối với việc bị đơn đề nghị giám định tuổi mực, cơ quan giám định đã có văn bản trả lời không đủ cơ sở để giám định.
Bị đơn là ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D trình bày, lý do ông H, bà A đang ăn ở, sinh sống được trên diện tích đất của ông bà là do ông bà đã cho v ợ chồng bà A thuê với số tiền 2,5 triệu đồng. Ông C là người nhận tiền, bà D biết việc này, tiền sử dụng vào việc chi tiêu chung trong gia đình. Ông C, bà D trình bày có vi ệc ông bà ngăn cản vợ chồng bà A thực hiện việc xây dựng các công trình kiên cố trên đất nhưng không cung cấp được bất cứ tài liệu, chứng cứ nào để chứng minh. Trên thực t ế, t ừ khi chuy ển đến sinh s ống, t ừ năm 2000 đến 2019 vợ chồng ông H, bà A đã nhiều lần sửa chữa, xây dựng các công trình trên đất ở, nhưng với khoảng cách sát nhau gi ữa hai gia đình (kho ảng 20m) nhưng ông C, bà D chưa từng có ý ki ến phản đối. Chỉ đến năm 2021, khi bà A tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giữa hai gia đình mới phát sinh tranh chấp.
Về việc bị đơn kháng cáo cho rằng tòa án cấp sơ thẩm không xem xét đến quyền lợi của các con ông C, xét thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cấp cho riêng ông C, không cấp cho hộ gia đình nên Tòa án không xem xét là có cơ sở.
Bị đơn kháng cáo về việc tòa án cấp sơ thẩm xác định sai tư cách t ố tụng của bà D, xét thấy bà D thừa nhận diện tích đất tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng chưa đư ợc phân chia, nguyên đơn khởi ki ện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do một mình ông C ký, Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà D là bị đơn là có căn cứ.
Vì vậy, căn cứ theo hướng dẫn tại Án lệ số 04/2016 của Tòa án nhân dân tối cao, vi ệc mua bán chuy ển nhượng giữa hai bên cần phải được công nh ận.
Tòa án sơ thẩm đã áp dụng các quy định tại Điều 129, 223, 51 của Bộ luật Dân sự để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn

## Page 8

Văn C, bà Lâm Thị D và ông Ngô VănH , bà Nguyễn Thị A là đảm bảo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, qua xem xét thẩm định tại chỗ, diện tích đất thực tế nguyên đơn đang qu ản lý là 500m 2, tòa án cấp sơ thẩm chỉ giải quyết 495m2 đất tranh ch ấp. Nguyên đơn đ ề nghị Tòa án cấp phúc thẩm công nhận 5m2 đất thừa ra so với diện tích khởi kiện ban đầu và đồng ý trả cho bị đơn bằng tiền theo kết quả định giá. Đề nghị Hội đồng xét xử, sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận quyền sở hữu của nguyên đơn đối với diện tích 500m 2, nguyên đơn có trách nhiệm thanh toán cho bị đơn số tiền 45.000.000 đồng.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN [1] Về sự vắng mặt tại phiên tòa của các đương s ự nhưng đã đư ợc tống đạt văn bản tố tụng hợp lệ đến lần thứ hai. Căn cứ vào Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, tòa án tiến hành xét xử vắng mặt họ.
- Xét kháng cáo của ông Nguyễn Văn C và bà Lâm Thị D:
[2] Về việc bản án sơ thẩm xác định sai tư cách tham giat ố tụng của ông Nguyễn Văn C và bà Lâm Thị D: Tòa án sơ thẩm xác định quanh ệ tranh chấp về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất theo yêu cầu khởi kiện của bà A đối với ông C, bà D. Mặt khác, theo xác minh v ề nguồn gốc đất và lời khaic ủa đương sự xác nhận diện tích đất đang tranh chấp là tài sản của ông C, bà D và trên gi ấy chuyển nhượng đất ở được Ủy ban nhân dân xã Tân Hưng xác nhận ngày 19/3/2010 có chữ ký xác nhận của ông C nên ông C bà D được xác định là bị đơn trong vụ án như bản án sơ thẩm nhận định là đúng.
[3] Về việc yêu cầu giám định: Tại công văn s ố 29/PC29 ngày 14/3/2022 của Phòng k ỹ thuật hình s ự Công an thành phố Hải Phòng trả lời từ chối giám định tuổi mực đối với tài li ệu là “Giấy chuyển nhượng đất ở“ có được viết vào cùng một thời đi ểm hay không? Nếu không cùng một thời đi ểm thìt ừng nội dung cụ thể được viết vào thời gian nào? Đối với nội dung : Ngư ời viết „Giấy chuyển nhượng đất ở“ có phải là bà Nguyễn Thị A là nguyên đơn trong v ụ án hay không? B ị đơn không cung cấp đủ mẫu để so sánh. Mặt khác, bà Nguyễn Thị A cũng thừa nhận bà không là người viết giấy chuyển nhượng nhưng ông H là chồng bà A và ông C đã ký thống nhất nội dung của giấy chuyển nhượng. Xét thấy, bà A đã thừa nhận không là ngư ời viết nên nội dung này không cần thiết phải giám đ ịnh. Ngoài vi ệc giám đ ịnh, còn các chứng cứ khác để đánh giá yêu cầu kháng cáo của bị đơn.
[4] Bị đơn thừa nhận diện tích đất đang tranh chấp là tài sản chung của ông C bà D, được Ủy ban nhân dân huyện Vĩnh Bảo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông C từ ngày 01/4/1997. Mặc dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ mang tên ông C nhưng ông bà không tranh chấp tài sản chung và

## Page 9

tài sản riêng nên có quyền định đoạt tài sản của mình. Tại phiên tòa, ngư ời bảo vệ cho bị đơn và những người con của ông C, bà D khai không có tài liệu, chứng cứ nào chứng minh nội dung các con của ông bà có công sức đóng góp vào khối tài sản chung. Hiện ông C bà D còn sống, không có tranh chấp về chia tài sản thừa kế, do vậy không liên quan đến 04 người con của ông bà, không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ như kháng cáo của bị đơn.
[5] Đối với hợp đồng chuyển nhượng đất ở do bà A cung cấp: Tại phiên tòa sơ thẩm đã được người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là anh Nguyễn Tuấn E, bà Trần Kim F xác định chữ ký người chuyển nhượng đất trong gi ấy chuyển nhượng đất này giống chữ ký của ông Nguyễn Văn C . Ông C khai ông không ký vào văn bản chuyển nhượng đất nhưng không yêuc ầu giám định về chữ ký, chữ viết của ông có trong văn bản chuyển nhượng mặc dù đã đư ợc cấp phúc thẩm giải thích. Bị đơn cho rằng văn bản chuyển nhượng không ghi ngày tháng năm, không ghi kích thư ớc số đo nhưng trên thực tế các đương s ự đều thừa nhận vợ chồng bà A, ông H sử dụng diện tích đất 495m 2 tại thửa đất số 281, tờ bản đồ số 16, địa chỉ: Thôn Nam Tạ, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X từ năm 2000. Vợ chồng bà A ông H đã trả đủ số tiền 2.500.000 đồng cho ông C bà D. Bị đơn khai bà D không biết chữ, không ký vào văn bản chuyển nhượng nhưng tại biên bản xác minh ngày 14/01/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng, ông bà thừa nhận ông C đã nhận 2.500.000đồng từ bà A. Kinh t ế trong nhà , do ông C là ngư ời qu ản lý và quy ết đ ịnh. S ố tiền 2.500.000 đồng được ông C chi tiêu cho gia đình. Bị đơn khai về số tiền 2.500.000 đồng là tiền cho chị Hạnh thuê đất nhưng gi ữa hai bên không có văn b ản, giấy tờ thể hiện việc cho thuê đất. Ngoài ra, bị đơn khai cho bà A ông H mượn đất để trồng trọt từ năm 2000, sau đó bà A ông H đã dựng một nhà cấp 4 để ở, đến năm 2016 sửa lại nhà và năm 2019 ti ếp tục sửa lại lần nữa. Bà D và ông C ở cùng một nhà và đều biết bà A ông H ở trên đất này từ năm 2000. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn khai cho ông H bà A thuê đất không có thời hạn. Với những nội dung này, b ị đơn không cóch ứng cứ chứng minh nên không có căn c ứ chấp nhận. Như vậy, theo Án l ệ số 04/2016 của Hội đồng Thẩm phán tòa án nhân dân tối cao:
“Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng s ử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; ngư ời không ký tên trong hợp đồng biết

## Page 10

mà không có ý ki ến phản đối gì thì phải xác định là ngư ời đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất”.
[6] Căn cứ vào nội dung v ụ án và Án lệ số 04/2016 nêu trên, cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng bà Nguyễn Thị A, ông Ngô VănH và vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D như quyết định của bản án sơ thẩm là có căn c ứ. Tuy nhiên tại giấy chuyển nhượng chỉ thể hiện chuyển nhượng 495m2 nhưng thực tế bà A và ông H đang sử dụng 500m2 theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ. Bà A đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm công nhận quyền sử dụng đất của bà và ông H đối với diện tích 05m2 đất thừa ra so với diện tích khởi kiện ban đầu và đồng ý trả cho bị đơn bằng tiền theo kết quả định giá. Do vậy cần sửa bản án sơ thẩm theo hư ớng công nhận bà A và ông H được quyền quản lý và sử dụng diện tích đất 500m2 tại thửa đất số 281, tờ bản đồ số 16, địa chỉ: Thôn Nam Tạ, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X và phải trả lại ông C và bà D 05m2 đất tương đương giá trị bằng tiền là 45.000.000đ (theo kết quả định giá, giá trị đất là 9.000.000đ/m2).
[7] Đối với việc ghi tên bà “A” và “Â”: Đã được Công an xã xác nhận hai tên trên là một người. Trong giấy chuyển nhượng có thể hiện nội dung “…ông C chuyển như ợng …cho ông H (là chồng) và bà (là v ợ)…” nên vi ệc Ủy ban nhân dân xã xác nhận ông C chuyển như ợng cho ông H (là chồng bà A (Â)
không ảnh hưởng đến bản chất của việc chuyển nhượng giữa hai bên.
[8] Từ những nhận định trên, không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn C và bà Lâm Thị D. Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân s ự, sửa một phần Bản án dân s ự sơ thẩm số 18/2021/DS-ST ngày 04 tháng 11 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Bảo, thành phố Hải Phòng.
[9] Về án án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn C và bà Lâm Thị D phải chịu án phí dân s ự phúc thẩm nhưng làng ười cao tu ổi nên đư ợc miễn án phí.
[10] Các phần khác trong quyết định của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không đặt ra xem xét.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào khoản 9 Điều 26, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ quy định tại các điều 129, 223, 500, 501 của Bộ luật Dân sự;

## Page 11

Căn cứ vào Điều 166, 170 của Luật Đất đai năm 2014;
Căn c ứ vào Điều 73 của Lu ật Đất đai năm 1993 sửa đổi b ổ sung năm 1998;
Căn c ứ vào điểm đ kho ản 1 Điều 12 của Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thư ờng v ụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D.
Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2021/DS-ST ngày 04 tháng 11 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Bảo, thành phố Hải Phòng:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị A:
1.1. Công nhậnH ợp đồng chuy ển như ợng quyền s ử dụng đất gi ữa ông Nguyễn Văn C , bà Lâm Thị D với bà Nguyễn Thị A, ông Ngô VănH đối với diện tích đất 495m2, thửa đất số 281, tờ bản đồ số 16, địa chỉ: Thôn Nam Tạ, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X.
1.2. Bà Nguyễn Thị A và ông Ngô VănH được quyền quản lý và sử dụng diện tích đất 500m2 thửa đất số 281, tờ bản đồ số 16, địa chỉ: Thôn Nam T ạ, xã Tân Hưng, huyện Q, thành phố X. Bà Nguyễn Thị A và ông Ngô VănH phải trả cho ông Nguyễn Văn C và bà Lâm Thị D số tiền 45.000.000đ (bốn mươi lăm triệu đồng).
Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án của cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
1.3. Ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D giao Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị A, ông Ngô VănH để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp phải thi hành án, ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D không tự nguyện nộp bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì yêuc ầu cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai căn cứ vào Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án để giải quyết, thu hồi, hủy bỏ, điều chỉnh biến động đất đai vàc ấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị A, ông Ngô Văn H.
Ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D cùng với bà Nguyễn Thị A, ông Ngô VănH có trách nhiệm đến cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục sang tên phần đất đã nhượng bán là 495m2, thửa đất số 281, tờ bản đồ số 16, địa

## Page 12

chỉ: Thôn Nam T ạ, xã Tân Hưng, huy ện Q, thành phố X. Nếu gia đình ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D gây khó khăn thì bà A, ông H được chủ động đến cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền kê khai đ ể làm thủ tục để sang tên, đăng ký quyền sở hữu nhà và sử dụng đất.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Trả lại bà Nguyễn Thị A 5.000.000đ (năm triệu đồng) đã nộp tạm ứng án phí theo Biên lai thu số 0017595, ngày 11 tháng 5 năm 2021 tại Chic ục Thi hành án dân s ự huyện Vĩnh B ảo, thành phố Hải Phòng. Ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm.
Về chi phí tố tụng: Bà Nguyễn Thị A phải nộp tiền định giá, thẩm định tài sản số tiền là 5.000.000đ (năm triệu đồng), bà A đã nộp đủ số tiền này.
3. Về án phí dân s ự phúc thẩm: Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông Nguyễn Văn C, bà Lâm Thị D.
Trường hợp bản án được thực hiên theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi bổ sung năm 2014, người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi bổ sung năm 2014. Thời hiệu thi hành án dân s ự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi bổ sung năm 2014.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
-VKSND TP.Hải Phòng;
- TAND huyện Vĩnh Bảo;
- Chi cục THADS huyện Vĩnh Bảo;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án, HCTP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Đặng Hồ Điệp

## Page 13

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ




Lương Thị Hải Hà - Bùi Thị Thúy Hà THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Đặng Hồ Điệp

## Page 14

## Page 15

## Page 16

## Page 17

## Page 18

18