Bản án số: 16/2022/DS-PT
Trần Quốc Việt - Trần Thu Trang
Số: 16
Ngày: 26/01/2022
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Tiền Giang
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: bị đơn không đồng ý giao đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TIỀN GIANG Bản án số: 16/2022/DS-PT Ngày 26-01-2022 V/v tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TIỀN GIANG Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trương Vĩnh Hữu.
Các Thẩm phán: Ông Trần Hữu Tính.
 Bà Nguyễn Thanh Nhàn.
Thư ký ghi biên bản phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Trúc Hương – Thẩm tra viên Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang tham gia phiên tòa: Bà Hà Ngọc Thư Trúc - Kiểm sát viên.
Ngày 26 tháng 01 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự đã thụ lý số: 203/2021/TLPT-DS ngày 27 tháng 7 năm 2021, về việc tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”;
Do bản án dân s ự sơ thẩm số 60/2021/DS-ST ngày 31/5/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang bị kháng cáo;
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét x ử số 264/2021/QĐXXPT-DS ngày 27/9/2021 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Trần Quốc V, sinh năm 1976;
Địa chỉ: ấp M, xã N, thành phố P, tỉnh Tiền Giang.
Người đại diện theo ủy quyền của ông V: Dương Thị Kim L, sinh năm 1972; (có mặt).
Địa chỉ: ấp M, xã N, thành phố P, tỉnh Tiền Giang.
2. Bị đơn: Trần Thu T, sinh năm 1977; (có mặt)
Địa chỉ: ấp M, xã N, thành phố P, tỉnh Tiền Giang.
* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị đơn: Luật sư Võ Trọng K - thuộc Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Bùi Thị M, sinh năm 1982;
Địa chỉ: ấp M, xã N, thành phố P, tỉnh Tiền Giang.

## Page 2

2 Người đại diện theo ủy quyền của bà M: Dương Thị Kim L, sinh năm 1972; (có mặt).
Địa chỉ: ấp M, xã N, thành phố P, tỉnh Tiền Giang.
Văn phòng công chứng C (có văn bản xin vắng mặt).
Người đại diện theo pháp luật: Bạch VănH – Trưởng Văn phòng.
Địa chỉ: phường N, thành phố P, tỉnh Tiền Giang.
4. Người kháng cáo: Bị đơn Trần Thu T;
5. Viện kiểm sát kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo bản án sơ thẩm, nguyên đơn ông Trần Quốc V, người đại diện theo ủy quyền của ông V là bà Dương Thị Kim L trình bày:
Ngày 07/8/2020, ông Trần Quốc V có nhận chuyển nhượng từ bà Trần Thu T phần đất có diện tích 1.130,3m2 thuộc tờ bản đồ số 01, thửa đất số 75 tại ấp M, xã N, thành phố P, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Văn phòng công chứng C. Theo thỏa thuận giữa ông V và bà T, giá chuyển nhượng thực tế là 1.520.000.000 đồng, nhưng trên hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi giá chuyển nhượng là 120.000.000 đ ồng. Ngay sau khi ký hợp đồng, ông V đã giao cho bà T số tiền 1.220.000.000 đồng vành ận qu ản lý canh tác đ ất, có lập biên nhận giao tiền ngày 07/8/2020. Đối với số tiền còn lại ông V sẽ giao khi hoàn tất việc sang tên;
Trong quá trình thực hiện đăng ký sang tên quyền sử dụng đất thì được biết phần đất trên đã b ị Chi Cục thi hành án dân s ự thành phố Mỹ Tho phong tỏa theo Quy ết định áp dụng bi ện pháp khẩn cấp tạm thờic ủa Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho nên ông V không tiến hành thủ tục sang tên được;
Ông Vyêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 6388 ngày 07/8/2020 tại Văn phòng công chứng C giữa ông V và bà T.
Bà Trần ThuT phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết ngày 07/8/2020 để ông V hoàn tất thủ tục chuyển quyền theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi được đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông V đồng ý tiếp tục giao số tiền 300.000.000 đồng cho bàT theo thỏa thuận.
Để đảm bảo thi hành án, ông V đã yêu cầu và được Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Kê biên tài sản đang tranh ch ấp” là quyền sử dụng đất có diện tích 1.130,3m 2 đất trồng cây lâu năm, thu ộc thửa số 75, tờ bản đồ số 01, tại ấp M, xã N, thành phố P, tỉnh Tiền Giang.
Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn, ông V không đồng ý vì quá trình ký kết hợp đồng chuyển nhượng giữa ông và bàT là hoàn toàn tự nguyện phù hợp với quy định của pháp lu ật nên ông V không đồng ý hủy hợp đồng số 6388 ngày 07/8/2020 tại Văn phòng công chứng C.
Bị đơn Trần ThuT có phản tố trình bày: Đối với yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn bàT không đồng ý vì trước đây bàT có mượn của bà Bùi ThịM số

## Page 3

3 tiền 536.000.000 đồng là tiền góp và tiền hụi. Ngày 26/3/2019, bàM yêu cầu bà T đến Văn phòng công chứng s ố 1 đ ể ký hợp đồng vay s ố tiền trên. Ngày 13/01/2020, bàM đã làm sẵn hợp đồng mua bán đất và bu ộc bàT ký để bán phần đất thuộc tờ bản đồ số 1, thửa đất số 75 phần đất có diện tích 1.130,3m2 tại ấp M, xã N, thành phố P, tỉnh Tiền Giang với giá 1.500.000.000 đồng. Theo hợp đồng đã ký, bàM đã giao cho bàT 700.000.000 đồng tiền đặt cọc đến khich ị Mến làm thủ tục sang tên s ẽ giao tiếp 800.000.000 đồng nhưng thực tế sau khi ký hợp đồng bàM không giao kho ản tiền cho bà T. Ngày 22/6/2020 , bàT đã được Sở tài nguyên và môi trư ờng tỉnh Tiền Giang cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên. Do công vi ệc làm ăn không thu ận lợi, bàT không đủ khả năng trả nợ cho bàM nên bàM đã buộc bàT ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho ông Trần Quốc V với giá 120.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng C vào ngày 07/8/2020.
Sau khi ký hợp đồng bàT không biết ông V là ai và ông V cũng không giao bất kỳ khoản tiền nào cho bà T.
Đến ngày 19/8/2020 , bàM đã sử dụng vũ lực để uy hiếp bàT ký vàot ờ biên nhận nhận tiền của ông Trần Quốc V, do lo sợ nên bàT đã ký vào tờ nhận tiền và ngay sau đó có trình báo anh Minh là công an xã Đạo Thạnh và gửi đơn tố cáo đến Công an thành phố Mỹ Tho vào ngày 14/9/2020. BàT có yêuc ầu phản tố là hủy hợp đồng chuyển nhượng đã ký với ông Trần Quốc V vào ngày 07/8/2020, không yêu cầu giải quyết phần hậu quả của hợp đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị M, người đại diện theo ủy quyền của bàM là bà Dương Thị Kim L trình bày:
BàM và bàT có quanh ệ vay tiền theo hợp đồng ngày 26/3/2019 với số tiền 536.000.000 đồng và bàT có nhận của bàM số tiền đặt cọc là 700.000.000 đồng theo hợp đồng mua bán đất ngày 13/01/2020. Tổng cộng bàT nợ bàM số tiền 1.236.000.000 đồng. Sau đó, giữa bà M, ông V và bàT có sự thỏa thuận, bà M đồng ý không tiếp tục hợp đồng mua bán đất với bàT để bàT chuyển nhượng phần đất trên cho ông V với giá 1.520.000.000 đ ồng. Ông V đã giao cho bàT 1.220.000.000 đồng, sau khi nhận tiền bàT đã giao số tiền trên cho bàM để trả nợ, số tiền chênh lệch 16.000.000 đồng bàM đồng ý giảm bớt cho bàT xem như bàT trả hết nợ cho bà M. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT và ông Trần Quốc V, bà không ép bàT ký vào hợp đồng cũng như tờ biên nhận tiền của ông V, nên bàT phải có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký với ông V.
Bản án sơ thẩm số 60/2021/DS-ST ngày 31 tháng 5 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho đã áp dụng các điều 129, 500, 502, 503 Bộ luật dân sự; Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai; Khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quốc V.
Công nhậnh ợp đồng chuy ển nhượng quy ền s ử dụng đất gi ữa ông Trần Quốc V và bà Trần ThuT lập ngày 07/8/2020.

## Page 4

4 Ông Trần Quốc V được toàn quy ền s ử dụng đất theo quy định của pháp luật đối với thửa số 75, tờ bản đồ số 01, có di ện tích 1.130,3m 2 đất trồng cây lâu năm tại ấp M, xã N, thành phố P, tỉnh Tiền Giang; Thửa đất có tứ cận phía Bắc giáp đất của ông Dương Minh C; Phía Nam giáp đất bà Nguyễn Thị Ngọc B; Phía Đông giáp bờ đê của rạch H; Phía Tây giáp đường đá và đất bà Lê Thị Đ.
Ghinh ận vi ệc ông Trần Qu ốc V giao trả cho bà Trần ThuT số tiền 300.000.000 (b a trăm tri ệu) đ ồng, khi hoàn tất thủ tục sang tên phần đất đã chuyển nhượng. Ông Trần Quốc V có quyền liênh ệ với các cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền để làm thủ tục kê khai, đăng kýc ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi đối với số tiền chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm trả.
Buộc bà Trần ThuT giao thửa đất số 75, t ờ bản đ ồ số 01, có di ện tích 1.130,3m 2 đất trồng cây lâu năm, tại ấp M, xã N, thành phố P, tỉnh Ti ền Giang cho ông Trần Quốc V.
Tiếp tục duy trì bi ện pháp khẩn cấp tạm thờit ại Quy ết định s ố 13/2020/QĐ-BPKCTT ngày 21 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho v ề áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Kê biên tài sản đang tranh chấp”.
Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Trần ThuT về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 07/8/2020.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.
Ngày 03/6/2021, bị đơn Trần ThuT kháng cáo toàn b ộ bản án sơ thẩm số 60/2021/DSST ngày 31/5/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang yêu cầu không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.
Ngày 29/6/2021, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang kháng nghị phúc thẩm đối với bản án sơ thẩm số 60/2021/DSST ngày 31/5/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho, tỉnh Ti ền Giang theo qu yết định kháng nghị số 07/QĐKNPT-VKS-DS, theo hướng hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Bị đơn Trần ThuT vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo;
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bàT đưa ra nhiều luận cứ cho rằng cấp sơ thẩm chưa làm rõ và vi phạm tố tụng đề nghị hủy án sơ thẩm;

## Page 5

5 Đại diện ủy quyền của nguyên đơn Trần Quốc V đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm, không chấp nhận kháng cáoc ủa bị đơn Trần Thu T, không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang;
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang phát biểu ý kiến trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét x ử và các đương s ự đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân Sự. Về nội dung vụ án đại diện Viện kiểm sát đề nghị chấp nhận kháng nghị, hủy bản án dân sự sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên và những quy định pháp luật, Tòa án nhận định:
[1] Xét quan hệ pháp luật tranh chấp; Thời hạn kháng cáo; Sự có mặt, vắng mặt của đương sự, Hội đồng xét xử xét thấy:
Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quốc V thì vụ án thuộc quan hệ pháp luật tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân Sự;
Căn cứ vào đơn kháng cáo ngày 04/6 /2020 và biên lai nộp tạm ứng án phí phúc thẩm của bị đơn Trần ThuT thì bị đơn Trần ThuT kháng cáo trong thời hạn theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Xét trong quá trình thụ lý vụ án và chuẩn bị xét xử, Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng C theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân Sự, đại diện Văn phòng công chứng C có văn bản xin vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 2 94, 296 Bộ luật Tố tụng Dân Sự xét xử vắng mặt đại diện Văn phòng công chứng C.
[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn Trần ThuT về việc không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận toàn b ộ yêu cầu phản tố của bị đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:
Căn cứ vào lời trình bày và lời thừa nhận của các đương sự tại phiên tòa sơ thẩm cũng như tại phiên tòa phúc thẩm thì:
Ngày 07/8/2020, ông Trần Quốc V và bà Trần ThuT có ký kết hợp đồng chuyển như ợng vớin ội dung bàT chuyển như ợng phần đất có di ện tích 1.130,3m2 thuộc tờ bản đồ số 01, thửa đất số 75 tại ấp M, xã N, thành phố P, tỉnh Tiền Giang với giá chuyển nhượng là 120.000.000 đồng, nhưng thực tế các bên thỏa thu ận giá chuy ển như ợng là 1.520.000.000 đ ồng, đ ể giảm nghĩa v ụ đóng thuế. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng công chứng C. Ông V đã giao cho bàT số tiền 1.220.000.000 đồng và bàT có ký tên vào biên nhận tiền đề ngày 07/8/2020. Các bên thống nhất, sau khi ông V hoàn tất thủ tục sang tên thì sẽ giao tiếp số tiền 300.000.000 đồng còn lại cho bà T;

## Page 6

6 Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy, ông V, bàT đều có lỗi trong việc giả tạo về giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế theo quy định.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông V tiến hành đăng ký kê khai đ ể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đư ợc biết phần đất đã b ị phong tỏa theo Quy ết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 08 ngày 12/8/2020 và s ố 09 ngày 17/8/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho nên phát sinh tranh chấp;
Từ khi Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý giải quyết thì tài sản đang tranh chấp đã được phong tỏa để đảm bảo thi hành án đối với các bản án, Quy ết định đã có hiệu lực pháp luật, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Cơ quan thi hành án vào tham gia tố tụng với tư cách là ngư ời có quy ền l ợi, nghĩa v ụ là vi phạm thủ tục tố tụng. Trong quá trình điều tra xem xét nếu thấy cần thiết thì có thể đưa những người được thi hành án tham gia để đảm bảo quyền và lợi ích của họ.
Như đã phân tích ở trên, giữa ông V và bàT đã giả tạo về giá của của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất , tuy nhiên thì bàT có viết một biên nhận tiền là 1.220.000.000 đồng , ngày 07/8/2020 nhưng cấp sơ thẩm chưa đối chất giữa ông V, bàT và bàM để làm rõ số tiền bàT còn nợ bàM và cấn trừ qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT và ông V; Chưa cho đối chất giữa các đương sự với người làm chứng;
Ngoài ra Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ việc bàT có hay không có hành vi tẩu tán tài sản , bởi vì bàT biết rõ là bàT đang nợ nhiềun gười và phải có nghĩa vụ trả nợ và tài sản duy nhất là thửa số 75, tờ bản đồ số 01, tại ấp M, xã N, thành phốP , tỉnh Tiền Giang đã bị phong tỏa bằng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án. Do đó cần làm rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT và ông V có phải là hành vi tẩu tán tài sản của bàT hay không;
Vì Tòa án cấp sơ thẩm có nhiều vi phạm mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được cho nên cần hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang có một phần căn cứ nên chấp nhận một phần kháng nghị.
Do án sơ thẩm bị hủy nên cấp phúc thẩm chưa xem xét đến kháng cáo của bị đơn.
Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần ThuT không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; Nghĩa vụ chịu án phí được xác định lại khi giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Điều 148, khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

## Page 7

7 Căn cứ Luật thi hành án Dân Sự.
Xử: 1. Chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 07/QĐKNPT-VKS-DS ngày 29/6/2021 của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang.
Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 60/2021/DS-ST ngày 31/5/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Trả lại bà Trần ThuT số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm mà bàT đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0004262 ngày 04/6/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Mỹ Tho , tỉnh Tiền Giang.
Nghĩa vụ chịu án phí được xác định lại khi giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án .
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- TAND cấp cao; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND tỉnh Tiền Giang;
- TAND thành phố Mỹ Tho;
- THADS thành phố Mỹ Tho;
- Đăng cổng thông tin điện tử;
- Các đương sự;
- Lưu: VT, hồ sơ vụ án Trương Vĩnh Hữu