Bản án số:02/2022/DS-ST
TRUONG VAN B - NGUYEN DINH L
Số: 02
Ngày: 13/01/2022
Tòa án xét xử: TAND TX. Thuận An, tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: CHÂP NHẬN YÊU CẦU KHỞI KIỆN NGUYÊN ĐƠN

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THUẬN AN TỈNH BÌNH DƢƠNG Bản án số:02/2022/DS-ST Ngày:13-01-2022 V/v: “Tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THUẬN AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Võ Thị Thu Thảo Các Hội thẩm nhân dân:
Bà Võ Thị Thu Thủy Bà Nguyễn Hồng Chiến
- Thư ký phiên tòa : Bà Thái Thị Yến – Thƣ ký Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hồng Nhung - Kiểm sát viên.
Ngày 13 tháng 01 năm 2022, tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số:
214/2020/TLST-DS ngày 12 tháng 10 năm 2020 về vi c: “Tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, theo Quyết định đƣa vụ án ra xét xử số: 45/2021/QĐXXST-DS ngày 06 tháng 12 năm 2021, giữa các đƣơng sự:
- Nguyên đơn: Ông Trƣơng Văn B, sinh năm 1971; địa chỉ: Số 31/14 khu phố Đ, phƣờng V, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
Ngƣời đại din hợp pháp của ông Trƣơng Văn B là: Ông Võ Quang T3, sinh năm 1984; địa chỉ: Số 269, khu phố H, phƣờng H, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng, có mặt.
- Bị đơn: Ông Nguyễn Đình L, sinh năm 1985; địa chỉ: Số 31/14 khu phố Đ, phƣờng V, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
Ngƣời đại din hợp pháp của ông Nguyễn Đình L là: Ông Phạm Trung H, sinh năm 1984; địa chỉ: Số 4386/3 đƣờng N, phƣờng T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, có mặt.
- Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

1. Bà Ngô Thị G, sinh năm 1988; địa chỉ: Số 31/14 khu phố Đ, phƣờng V, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
Ngƣời đại din hợp pháp của bà Ngô Thị G là: Ông Phạm Trung H, sinh năm 1984; địa chỉ: Số 4386/3 đƣờng N, phƣờng T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, có mặt.
2. Ông Trƣơng Văn T1, sinh năm 1968; địa chỉ: Số 11/14 khu phố Đ, phƣờng V, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng, vắng mặt có đơn xin giải quyết vắng mặt.
3. Ông Trƣơng Văn T, sinh năm 1953, vắng mặt có đơn xin giải quyết vắng mặt.4. Bà Trần Thị Thu L1, sinh năm 1970, vắng mặt có đơn xin giải quyết vắng mặt.
Trú cùng địa chỉ: Số 31/14 khu phố Đông, phƣờng Vĩnh Phú, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Võ Quang T3 trình ày Ông Trƣơng Văn B là chủ sở hữu quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 626, tờ bản đồ số 101, din tích 197m2 đất tọa lạc tại khu phố Đ, phƣờng V, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 907143, số vào sổ CS 03899, do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 09/10/2015. Năm 2018 ông Trƣơng Văn B chuyển nhƣợng cho ông Nguyễn Đình L phần đất din tích 70m2 nằm trong tổng din tích 197m2 đất tọa lạc tại khu phố Đ, vic chuyển nhƣợng bằng giấy tay nhƣng khi giao nhận tiền các bên có lập vi bằng số 496/2018/VB-TPL.
Khi chuyển nhƣợng đất, ông L có sử dụng lối đi chung với ông Trƣơng Văn T1 (anh ông B). Khi ông L xây dựng nhà gần xong thì ông T1 không đồng ý cho ông L sử dụng lối đi cùng ông T1. Vì vậy ông B có chừa cho ông L lối đi có din tích 18m2 (ngang 01m dài 18 m) cập bên hông nhà ông B. Do ông L có nhu cầu sử dụng lối đi rộng hơn nên ông L đề xuất chuyển nhƣợng thêm 01m ngang dài 18m liền kề với lối đi ông B dành cho ông L đi lại và ông B cũng sử dụng chung lối đi này, vic chuyển nhƣợng 18m2 cũng đƣợc lập bằng giấy tay, ông L đã thanh toán cho ông B đủ tiền, hai bên có cam kết “Nếu sau này bên gia đình ông L có bán đất cho ai thì hai bên thỏa thuận lại. Bên tôi sẽ quyết định”. Quá trình sử dụng xảy ra mâu thuẫn giữa gia đình ông L và gia đình ông B nên ông L không cho ông B sử dụng chung. Vì vậy, ông Trƣơng Văn B khởi kin yêu cầu ông Nguyễn Đình L trả lại din tích đất 18m2 (ngang 01m dài 18m) thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Trƣơng Văn B.
Theo đơn phản tố và quá trình giải quyết vụ án, ị đơn, đại diện hợp pháp của ị đơn ông Phạm Trung H trình bày:
Ông Nguyễn Đình L không đồng ý với yêu cầu khởi kin của ông Trƣơng Văn B về vic buộc ông L trả lại din tích 18m2 mà ông B đã chừa cho ông L sử dụng làm lối đi khi ông L nhận chuyển nhƣợng din tích 70m2 của ông B. Ông B chuyển nhƣợng đất cho ông L, ông B có thỏa thuận cho ông L sử dụng lối đi phía trƣớc giáp đƣờng là 02m90, phía sau là 02m25 lối đi này đi chung ông Trƣơng Văn T1 nay ông B không thực hin đƣợc thì ông B phải có trách nhim chừa lối đi khác cho ông L, do đó din tích lối đi 18m2 ông B đang tranh chấp là của ông L.

## Page 3

Ngày 14/01/2021 bị đơn ông Nguyễn Đình L có đơn phản tố yêu cầu Tòa án công nhận din tích đất 88m2 theo văn bản bán đất ngày 01/6/2018, bản thỏa thuận bán đất ngày 16/3/2020 giữa ông Nguyễn Đình L và ông Trƣơng Văn B. Yêu cầu ông B tiếp tục thực hin hợp đồng chuyển nhƣợng tách thửa quyền sử dụng đất din tích 88m2 cho ông Nguyễn Đình L.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Văn T1 trình bày:
Ông Trƣơng Văn T1 là anh ruột của ông Trƣơng Văn B. Ông T1 không biết gì về vic ông B bán đất cho ông L. Ông T1 cho rằng có ký tên để xác định liên ranh cho ông B bán đất cho ngƣời khác. Riêng chữ ký trên giấy cam kết ngày 28/5/2018 tại phần “xác nhận của” có ngƣời ký tên là Trƣơng Văn T1 không phải là của ông T1 và nội dung giấy cam kết chỉ thể hin sự cam kết của ông B với ông L không liên quan gì đến ông. Hin nay ông B khởi kin yêu cầu ông L trả lại phần đất có din tích khoảng 18m2 (chiều ngang khoảng 01 m x chiều dài khoảng 18m) thuộc thửa đất số 626, tờ bản đồ số 101, tọa lạc tại khu phố Đ, phƣờng V, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 03899, do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 09/10/2015 cho ông Trƣơng Văn B thì ông không có ý kiến và yêu cầu khởi kin của ông B không liên quan đến nội dung tại giấy cam kết ngày 28/5/2018. Do đó, ông Trƣơng Văn T1 đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan à Trần Thị Thu L1 và ông Trương Văn T trình bày:
Ông Trƣơng Văn T và bà Trần Thị Thu L1 là anh và chị của ông Trƣơng Văn B.
Ông T, bà L1 có sinh sống trên phần đất của ông B. Ông T, bà L1 có biết vic ông B chuyển nhƣợng cho ông L din tích 88m2 để làm nhà và lối đi, riêng din tích 18m2 liền kề lối đi ông L chuyển nhƣợng của ông B thì ông B chỉ chừa cho ông L đi mà không chuyển nhƣợng hay dành riêng cho ông L sử dụng, vic ông L không cho ông B sử dụng là không đúng, ông T bà L1 có đơn xin giải quyết vắng mặt.
Đại din ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị G là ông Phạm Trung H trình bày: Thống nhất nội dung trình bày của bị đơn và địa din bị đơn.
Tại phiên tòa:
Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi ki n, buộc bị đơn ông Nguyễn Đình L trả lại din tích đất 18m2 (ngang 01m dài 18m) để ông B quản lý sử dụng.
Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kin của nguyên đơn, đồng thời giữ nguyên yêu cầu phản tố, cụ thể: yêu cầu Tòa án công nhận din tích đất 88m2 theo giấy cam kết ngày 28/5/2018 văn bản bán đất ngày 01/6/2018, bản thỏa thuận và bán đất ngày 16/3/2020 giữa ông Nguyễn Đình L và ông Trƣơng Văn B. Ngoài ra, bị đơn bổ sung yêu cầu phản tố buộc nguyên đơn bồi thƣờng 100.000.000đồng, tiền tổn thất tinh thần. Trƣờng hợp không thể thực hin thủ tục chuyển nhƣợng thì yêu cầu ông B có trách nhim thanh toán giá trị nhà đất và tài sản trên đất cho ông L số tiền 2.801.998.086 đồng.
- Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa:
+Về tố tụng:

## Page 4

Thẩm phán đƣợc phân công thụ lý giải quyết vụ án đã thực hin đúng quy định tại các Điều 68, 93, 94, 95, 96, 97, 196 và Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Tòa án xác định đây là vụ án dân sự: “Tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất” và thụ lý vụ án theo thẩm quyền theo quy định tại khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 36 và điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, thư ký tại phiên tòa: Hội đồng xét xử và thƣ ký đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 về vic xét xử sơ thẩm vụ án.
Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn, bị đơn, ngƣời có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Đã thực hin đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định tại các Điều 70, 71, 72, 73 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
+ Về quan điểm giải quyết vụ án: Căn cứ vào các tài li u, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, diễn biến tại phiên tòa:
- Có cơ sở chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kin của nguyên đơn: Buộc ông Nguyễn Đình L trả lại phần đất có din tích 18m2 thuộc thửa đất số 626, tờ bản đồ số 101, tọa lạc tại khu phố Đ, phƣờng V, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS03899 do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 09/10/2015 cho ông Trƣơng Văn B.
- Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn: Buộc ông Trƣơng Văn B phải hoàn trả cho ông Nguyễn Đình L, bà Ngô Thị G tổng số tiền 2.089.748.000đồng.
- Tuyên bố Văn bản bán đất ngày 01/6/2018 có lập vi bằng ngày 01/6/2018 và Bản thỏa thuận và bán đất ngày 16/3/2020 giữa ông Trƣơng Văn B và ông Nguyễn Đình L vô hi u.
- Buộc ông Nguyễn Đình L và bà Ngô Thị G phải hoàn trả lại cho ông Trƣơng Văn B din tích 88m2 đất thuộc một phần thửa đất số 626, tờ bản đồ số 101, tọa lạc tại khu phố Đ, phƣờng V, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS03899 do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 09/10/2015 cho ông Trƣơng Văn B và bàn giao lại toàn bộ công trình xây dựng trên đất.
- Không chấp nhận yêu cầu của bị đơn đối với nguyên đơn về yêu cầu bồi thƣờng tổn thất tinh thần.
- Không chấp nhận số tiền 712.250.086 đồng bị đơn yêu cầu nguyên đơn bồi thƣờng.
Ngoài ra, Kiểm sát viên không kiến nghị gì thêm.
NHẬN ĐỊNH TÒA ÁN:
[1]. Về tố tụng [1.1]. Về quan hệ pháp luật: Ngày 20/8/2020, nguyên đơn khởi kin yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn Nguyễn Đình L trả lại din tích đất 18m2 (ngang 01m dài 18m). Ngày 14/01/2021, bị đơn ông Nguyễn Đình L có đơn phản tố yêu cầu Tòa

## Page 5

án công nhận din tích đất 88m2 ông L nhận chuyển nhƣợng của ông B theo giấy cam kết ngày 28/5/2018, văn bản bán đất ngày 01/6/2018. Do đó Hội đồng xét xử xác định quanh pháp luật là “Tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất” đây là loại tranh chấp đất đai đƣợc quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự.
[1.2]. Về thẩm quyền giải quyết: Phần đất tranh chấp tọa lạc tại phƣờng V, thành phốT và bị đơn ông Nguyễn Đình L có địa chỉ tại phƣờng V, thành phố T. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự thì đây là vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
[1.3]. Về yêu cầu nguyên đơn ồi thường tổn thất tinh thần Quá trình giải quyết vụ án bị đơn có văn bản trình bày ý kiến về tổn thất tinh thần. Tuy nhiên tại đơn phản tố ngày 14/01/2021, bị đơn chỉ yêu cầu Tòa án công nhận văn bản bán đất ngày 01/6/2018, công nhận thỏa thuận và bán đất ngày 16/3/2020, yêu cầu tiếp tục thực hin hợp đồng chuyển nhƣợng. Căn cứ Điều 5 Bộ luật tố tụng Dân sự, Tòa án thụ lý yêu cầu của bị đơn trong phạm vi đơn phản tố. Do đó, yêu cầu tổn thất tinh thần của bị đơn tại phiên tòa ngày hôm nay là vƣợt quá yêu cầu ban đầu nên không có cơ sở để xem xét. Trƣờng hợp sau này có phát sinh tranh chấp về tổn thất tinh thần sẽ đƣợc giải quyết bằng vụ kin khác.
[1.4]. Về việc tham gia phiên tòa của các đương sự: Quá trình giải quyết vụ án ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trƣơng Văn T, ông Trƣơng Văn T1, bà Trần Thị Thu L1 có đơn xin giải quyết vắng mặt. Căn cứ Điều 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
[2]. Xét vic chuyển nhƣợng và giao nhận tiền giữa ông Trƣơng Văn B và ông Nguyễn Đình L: Các bên thừa nhận ngày 25/5/2018, ngày 16/3/2020 ông Trƣơng Văn B chuyển nhƣợng cho ông Nguyễn Đình L din tích đất 88m2, ông L đã thanh toán cho ông B số tiền (950.000.000đồng + 306.000.000đồng +26.000.000đồng = 1.282.000.000đồng), lời thừa nhận của các đƣơng sự là chứng cứ không cần chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng Dân sự.
[3]. Nội dung tranh chấp:
[3.1]. Đối với yêu cầu khởi kin của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:
Tại nội dung giấy cam kết ngày 28/5/2018 thể hin ông Trƣơng Văn B thỏa thuận chuyển nhƣợng cho ông Nguyễn Đình L phần đất din tích 70m2 là một phần của thửa đất số 626, tờ bản đồ số 101. Ngày 28/5/2018, ngày 16/3/2020 ông B còn lập bản thỏa thuận và bán đất cho ông L có nội dung “…Nguyên vào ngày 25/5/2018 tôi có án cho ông Nguyễn Đình L một thửa đất có DT ngang 7m dài 10m phía sau nhà tôi để làm nhà ở. Sau khi ông L tiến hành XD gần đến ngày hoàn thiện thì anh trai tôi là Trương Văn T1 không đồng ý cho ông L đi chung nên tôi phải tạo điều kiện mở 1m đường dài 18m ên hong nhà tôi để ông L làm lối đi vào nhà. Do ông L có nhu cầu mở lối đi rộng hơn nên ông gợi ý mua thêm 1m dài 18 ằng với 1m đất mà tôi đã hỗ trợ cho ông … và 2m đường đi chung trên gđ tôi chỉ sử dụng làm lối thoát hiểm phòng khi trong nhà có chuyện không mai xảy ra chứ không đi chung…”. Nhƣ vậy, nội dung bản thỏa thuận và bán đất ngày 16/3/2020 thể hin khi ông B chuyển nhƣợng đất cho

## Page 6

ông L, ông B đã dành cho ông L lối đi 18m2 ngang 01m dài 18m. Vic thỏa thuận dành lối đi của ông B khi chuyển nhƣợng đất cho ông L phù hợp quy định tại khoản 3 Điều 254 Bộ luật dân sự. Tuy nhiên, ông Nguyễn Đình Lyêu cầu Tòa án công nhận din tích 18m2 ông B thỏa thuận dành lối đi cho ông L là thuộc quyền quản lý sử dụng riêng của ông L là không có căn cứ; bỡi lẽ: Theo quy định khoản 1 Điều 254 Bộ luật dân sự “Chủ sở hữu bất động sản hƣởng quyền về lối đi qua phải đền cho chủ sở hữu bất động sản chịu hƣởng quyền, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác”. Trên thực tế, khi ông B thỏa thuận dành cho ông L 18m2 làm lối đi thì ông L cũng không đền bù cho ông B. Do đó, ông L cũng không đƣợc quyền quản lý sử dụng din tích 18m2 này.
[3.2]. Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn:
Bị đơn yêu cầu Tòa án công nhận din tích 88m2 cho bị đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: Tại giấy cam kết ngày 28/5/2018 thể hin ông Trƣơng Văn B có bán cho ông Nguyễn Đình L phần đất din tích 70m2 là một phần của thửa đất số 626, tờ bản đồ số
101. Ngày 01/6/2018 giữa ông B và ông L còn lập văn bản bán đất, nội dung “…Tôi là Trương Văn B cam kết là có án (chuyển nhượng) cho ông Nguyễn Đình L 01 (một)
nền đất diện tích 70m2 (trong đó có 40m2 đất thổ cư…)…” với giá chuyển nhƣợng là 950.000.000đồng. Vic giao nhận tiền đƣợc ghi nhận thông qua vi bằng số 496/2018/VB-TPL ngày 01/6/2018 tại Văn phòng thừa phát lại Thuận An. Ngoài ra, ngày 16/3/2020 ông B còn lập bản thỏa thuận và bán đất cho ông L có nội dung “…Do ông L có nhu cầu mở lối đi rộng hơn nên ông gợi ý mua thêm 1m dài 18 ằng với 1m đất mà tôi đã hỗ trợ cho ông để thuận lợi cho việc đi lại của ông L và tôi đã đồng ý án lại 1m ngang dài 18m cho ông L với giá thỏa thuận là 306.000.000đồng ( a trăm linh sáu triệu)…”. Nhƣ vậy, có căn cứ xác định ngày 25/5/2018, ngày 16/3/2020 ông Trƣơng Văn B chuyển nhƣợng cho ông Nguyễn Đình L din tích đất 88m2, ông L đã thanh toán cho ông B số tiền (950.000.000đồng + 306.000.000đồng +26.000.000đồng = 1.282.000.000đồng). Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự thì vic chuyển nhƣợng quyền sử đất giữa ông Trƣơng Văn B và ông Nguyễn Đình L đã vi phạm về mặt hình thức. Ngoài ra, tại Công văn số 987/UBND-NC ngày 12/4/2021 của Ủy ban nhân dân thành phố Thuận An, về vic cung cấp thông tin xác định:“… vị trí khu đất ông Nguyễn Đình L và bà Ngô Thị G sử dụng (lối đi là 18m2 + 25,5m2 và xây dựng nhà ở din tích 66m2) không đủ điều kin tách thửa theo quy định tại Quyết định số 25/QĐ -UBND ngày 27/9/2017…”. Do đó, yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Đình Lyêu cầu Tòa án công nhận din tích 88m2 là không có cơ sở chấp nhận. Do hợp đồng vi phạm về mặc hình thức nên vô hi u theo quy định tại Điều 119 nên cần tuyên vô hi u hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là giấy cam kết ngày 28/5/2018, văn bản bán đất ngày 01/6/2018 và bản thỏa thuận và bán đất ngày 16/3/2020 giữa ông Trƣơng Văn B và ông Nguyễn Đình L theo Điều 423 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, để giải quyết vụ án đƣợc toàn din khi tuyên hợp đồng vô hi u cần áp dụng quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 để xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hi u.
[3.3]. Hậu quả của hợp đồng vô hi u:
Ông Nguyễn Đình Lyêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Trƣơng Văn B thanh toán toàn bộ giá trị bao gồm 88m2 đất, nhà và tài sản trên đất theo chứng thƣ & báo cáo do Công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô thực hi n, cụ thể số tiền bị đơn yêu

## Page 7

cầu là 2.801.998.086 đồng: Xét, tại biên bản định giá ngày 25/11/2020 của Hội đồng định giá do Tòa án có quyết định thành lập vào ngày 16/11/2020, bị đơn ông Nguyễn Đình L không đồng ý với giá đất mà Hội đồng định giá đã định. Ngày 19/5/2021 bị đơn ông Nguyễn Đình L có đơn yêu cầu định giá lại đồng thời chỉ định tổ chức thẩm định giá là Công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô. Ngày 21/10/2021 Tòa án tiến hành làm vic đại din nguyên đơn, tại buổi làm vic đại din nguyên đơn thống nhất đơn vị thẩm định giá do bị đơn đề nghị và không đề nghị tổ chức hay Công ty thẩm định giá nào. Ngày 29/10/2021 Tòa án có Quyết định trƣng cầu thẩm định giá tài sản đối với Công ty cổ phần định giá Thành Đô. Sau khi có kết quả, đại din nguyên đơn không đồng ý với kết quả theo chứng thƣ & báo cáo của Công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô. Tuy nhiên, đại din nguyên đơn và đại din bị đơn không đề nghị định giá lại. Do đó, có cơ sở để Hội đồng xét xử áp dụng kết quả chứng thƣ & báo cáo của Công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô để giải quyết vụ án, cụ thể: Toàn bộ giá trị tài sản là 2.256.000.000đồng (trong đó giá trị 70m2 đất là 1.879.813.751 đồng (1), nhà và sân bê tông giá 375.732.000đồng (2)).
[3.4]. Xét, din tích 18m2 lối đi ông L nhận chuyển nhƣợng ngày 16/3/2020 với giá thỏa thuận 306.000.000đồng (ba trăm lẻ sáu tri u đồng), do chứng thƣ không thể hin giá cho diên tích đất này và ông Lyêu cầu đƣợc tính theo giá quyền sử dụng đất nằm ngoài lộ giới. Tuy nhiên, theo biên bản định giá ngày 25/11/2020 giá đất nông nghip 14.500.000đồng/1m2. Nhƣ vậy, vic bị đơn yêu cầu đƣợc tính giá 18m2 theo mức giá quyền sử dụng đất nằm ngoài lộ giới theo chứng thƣ và báo cáo của Công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô với giá 30.333.227 đồng/1m2 là không phù hợp. Vì vậy, Hội đồng xét xử áp dụng giá đất theo biên bản định giá ngày 25/11/2020 để xem xét giải quyết, cụ thể: 18m2 x 14.500.000 đồng/1m2 = 261.000.000đồng (3).
Nhƣ vậy, tổng giá trị 88m2 ông Nguyễn Đình Lyêu cầu là 1.879.813.751 đồng (1) + 261.000.000đồng (3) = 2.140.813.751 đồng (Hai tỷ một trăm bốn mƣơi tri u tám trăm mƣời ba nghìn bảy trăm năm mƣơi mốt đồng).
[3.5]. Đối với các công trình di dời: Căn cứ biên bản định giá ngày 25/11/2020 thể hin chi phí di dời: 01 (một) đồng hồ nƣớc 230.000đồng, đồng hồ đin 1.755.000đồng, cổng sắt 624.220đồng. Tổng cộng chi phí di dời cho 03 công trình trên là 2.609.220đồng (4).
Xét lỗi làm cho hợp đồng vô hi u: Nhƣ đã phân tích trên, ông L nhận chuyển nhƣợng đất khi biết đất không đủ điều kin tách thửa nhƣng vẫn nhận chuyển nhƣợng và ông B chuyển nhƣợng khi không đủ điều kin chuyển nhƣợng nhƣng vẫn tiến hành chuyển nhƣợng. Nhƣ vậy, vic chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa ông Trƣơng Văn B và ông Nguyễn Đình L là vô hi u do vi phạm về mặt hình thức và nội dung và lỗi làm cho hợp đồng vô hi u là nhƣ nhau. Do đó sẽ tính trƣợt giá để chia đều cho cả hai, cụ thể: Tổng giá trị 88m2 đất tại thời điểm xét xử là 2.140.813.751 đồng – giá trị thực tế ông L đã thanh toán (950.000.000đồng + 306.000.000đồng + 26.000.000 đồng) : 2 = 4 29.406.875 đồng. Nhƣ vậy, ông Trƣơng Văn B có nghĩa vụ thanh toán giá đất cho ông Nguyễn Đình L 1.282.000.000 + 429.406.875 đồng (chênh l ch) + 375.732.000đồng (2) (nhà và sân bê tông giá) = 2.087.138.875 đồng (hai tỷ không trăm tám mƣơi bảy tri u một trăm ba mƣơi tám nghìn tám trăm bảy mƣơi lăm đồng).
Do ông L di dời các công trình nên ông B chịu thêm chi phí di dời theo mục [3.5] là 2.609.220 đồng. Tổng cộng 2.089.748.095 đồng (làm tròn 2.089.748.000đồng). Ông

## Page 8

Trƣơng Văn B đƣợc quyền quản lý sử dụng toàn bộ din tích đất 88m2 cùng toàn bộ tài sản trên đất do ông Nguyễn Đình L xây dựng. Ngoài ra, ông Trƣơng Văn B tiếp tục quản lý sử dụng din tích 18m2 trƣớc đây ông B đã hỗ trợ để ông L sử dụng làm lối đi.
Từ những phân tích trên, có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kin của nguyên đơn về vic tranh chấp quyền sử dụng đất. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
[4]. Tại tòa, quan điểm phát biểu nội dung vụ án của Kiểm sát viên Vin Kiểm sát nhân dân thành phố Thuận An là có cơ sở và phù hợp pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận.
[5]. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Do yêu cầu của nguyên đơn đƣợc chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí, cụ thể:
18m2 x 14.500.000đồng/m2 = 261.000.000đồng x 5% : 100 = 13.050.000đồng. Do yêu cầu phản tố của bị đơn về vic tiếp tục thực hin hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không đƣợc chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí không có giá ngạch là 300.000 đồng. Ngoài ra, bị đơn còn phải chịu án phí đối với yêu cầu không đƣợc Tòa án chấp nhận 2.801.998.086 đồng - 2.089.748.000đồng = 712.250.086 đồng tƣơng đƣơng án phí 32.490.000 đồng. Đối với yêu cầu bồi thƣờng tổn thất tinh thần thuộc trƣờng hợp miễn án phí.
Nguyên đơn phải chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền 2.089.748.000đồng đồng mà nguyên đơn phải bồi thƣờng cho bị đơn tƣơng đƣơng án phí là 73.794.960 đồng.
[6]. Chi phí tố tụng:
Về chi phí đo đạc: Do yêu cầu của nguyên đơn đƣợc chấp nhận nên bị đơn phải chịu chi phí đo đạc là 910.652 đồng.
Về chi phí định giá: Tổng chi phí định giá là 16.400.000đồng. Do hội đồng xét xử sử dụng cả hai kết quả định giá để làm cơ sở giải quyết vụ án. Yêu cầu của nguyên đơn đƣợc chấp nhận, yêu cầu phản tố của bị đơn đƣợc chấp nhận một phần và xác định lỗi nhƣ nhau nên chi phí định giá đƣợc chia làm 2, cụ thể, 16.400.000 đồng : 2 = 8.200.000 đồng. Nhƣ vậy, ông Nguyễn Đình L phải chịu chi phí đo đạc và định giá là 9.110.652 đồng, ông L đã nộp xong.
Ông Trƣơng Văn B phải nộp thêm số tiền 4.889.348 đồng để thanh toán lại cho ông Nguyễn Đình L.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, các Điều 147, 227, 228, 244, 266, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ khoản 2 Điều 119; Điều 131; khoản 1, 3 Điều 254; Điều 423, khoản 1 Điều 502 của Bộ luật Dân sự;
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013;

## Page 9

Căn cứ Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và l phí tòa án;
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kin của nguyên đơn ông Trƣơng Văn B về vic “Tranh chấp quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Nguyễn Đình L, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị G.
Buộc bị đơn ông Nguyễn Đình L, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị G có trách nhim trả lại cho ông Trƣơng Văn B din tích 18m2 thuộc thửa đất số 626, tờ bản đồ số 101, tọa lạc tại khu phố Đông, phƣờng Vĩnh Phú, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS03899 do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 09/10/2015 cho ông Trƣơng Văn B.
2. Không chấp nhận yêu cầu của bị đơn đối với nguyên đơn về yêu cầu bồi thƣờng tổn thất tinh thần.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Đình L về vic “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất” đối với nguyên đơn ông Trƣơng Văn B.
Tuyên giấy cam kết ngày 28/5/2018, văn bản bán đất ngày 01/6/2018 và bản thỏa thuận và bán đất ngày 16/3/2020 giữa ông Trƣơng Văn B và ông Nguyễn Đình L là vô hi u.
Buộc ông Nguyễn Đình L, bà Ngô Thị G có trách nhim trả lại din tích 88m2 đất tọa lạc tại khu phố Đông, phƣờng Vĩnh Phú, thành phố Thuận An, thuộc thửa đất số 626, tờ bản đồ số 101, tọa lạc tại khu phố Đông, phƣờng Vĩnh Phú, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS03899 do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 09/10/2015 cho ông Trƣơng Văn B (có sơ đồ bản vẽ kèm theo).
Buộc ông Trƣơng Văn B có trách nhim thanh toán cho ông Nguyễn Đình L, bà Ngô Thị G số tiền 2.089.748.000đồng (hai tỷ không trăm tám mƣơi chín tri u bảy trăm bốn mƣơi tám nghìn đồng).
Sau khi ông B thanh toán xong toàn bộ giá trị cho ông Nguyễn Đình L và bà Ngô Thị G. Ông Trƣơng Văn B đƣợc quyền quản lý sử dụng din tích 88m2 đất cùng toàn bộ công trình có trên đất, gồm; sân bê tông din tích 18,2m2; nhà 01 tầng kết cấu khung bê tông cốt thép tƣờng gạch có tô 2 bên, mái tôn có trần, gác bằng gỗ, nền gạch men din tích sử dụng 42,7m2; gác gỗ din tích 42,7m2; sân gạch men + mái tôn din tích 25,5m2, cổng sắt có chiều cao 2,3m dài 2,3m; 01 (một) đồng hồ nƣớc; 01 (một)
đồng hồ đi n; sân bê tông din tích 25,5m2.
4. Không chấp nhận số tiền 712.250.086 đồng (bảy trăm mƣời hai nghìn hai trăm năm mƣơi nghìn không trăm tám mƣơi sáu đồng) ông Nguyễn Đình Lyêu cầu ông Trƣơng Văn B bồi thƣờng.
Ông Nguyễn Đình L, bà Ngô Thị G đƣợc lƣu cƣ trong thời gian 03 (ba) tháng kể từ ngày ông Trƣơng Văn B thanh toán xong toàn bộ nghĩa vụ.
Kể từ ngày bản án có hi u lực pháp luật và ngƣời đƣợc thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ngƣời phải thi hành án không thanh toán số tiền nêu trên thì

## Page 10

ngƣời phải thi hành án còn phải trả cho ngƣời đƣợc thi hành án khoản tiền lãi bằng mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.
5. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Nguyên đơn ông Trƣơng Văn B phải nộp số tiền 73.794.960 đồng đƣợc trừ vào số tiền tạm ứng án phí 7.650.000 đồng theo biên lai thu tiền số AA/2016/0047414 ngày 08/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thuận An, ông Trƣơng Văn B còn phải nộp tiếp số tiền 66.144.960 đồng.
Ông Nguyễn Đình L phải nộp số tiền 45.840.000 đồng đƣợc trừ vào số tiền tạm ứng án phí 900.000 đồng theo biên lai thu tiền số AA/2016/0053608 ngày 26/01/2021 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thuận An, ông Nguyễn Đình L còn phải nộp tiếp số tiền 44.940.000 đồng.
6. Chi phí tố tụng:
Ông Nguyễn Đình L phải chịu chi phí đo đạc, định giá là 9.110.652 đồng, ông L đã nộp xong.
Ông Trƣơng Văn B phải chịu số tiền 8.200.000 đồng, ông B đã nộp 3.310.652 đồng. Vì vậy ông Trƣơng Văn B phải nộp thêm số tiền 4.889.348 đồng để thanh toán lại cho ông Nguyễn Đình L.
Trƣờng hợp bản án đƣợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân sự, ngƣời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyn thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hi u thi hành án đƣợc thực hin theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
7. Các đƣơng sự có mặt đƣợc quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án. Đƣơng sự vắng mặt đƣợc quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc kể từ ngày bản án đƣợc niêm yết công khai./.



Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bình Dƣơng;
- VKSND Tp. Thuận An;
- CCTHADS Tp. Thuận An;
- Các đƣơng sự;
- Lƣu: Hồ sơ vụ án, VT.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Võ Thị Thu Thảo