Bản án số: 26/2022/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 26
Ngày: 20/01/2022
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa Trần Thị T - Huỳnh Ngọc Đ

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 26/2022/DS-PT Ngày 20-01-2022 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
 Các Thẩm phán:

Bà Đinh Thị Mộng Tuyết Ông Nguyễn Trung Dũng Bà Nguyễn Thị Duyên Hằng
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hồng Xuân - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
 - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:
Bà Trần Thị Phước – Kiểm sát viên.
Ngày 20 tháng 01 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 160/2021/TLPT-DS ngày 14 tháng 6 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2021/DS-ST ngày 1 3 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 249/2021/QĐ-PT ngày 14 tháng 12 năm 2021, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Trần ThịT (chết ngày 09/6/2021).
Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà T:
1. Ông Lê Văn Mai L, sinh năm 1952, có mặt;
2. Ông Lê Minh B, sinh năm 1981, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt;
3. Ông Lê Minh V, sinh năm 1979, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt;
4. Ông Lê Thanh P, sinh năm 1976, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt;
Cùng địa chỉ: Số C, khu phố B, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
- Bị đơn: Bà Huỳnh Ngọc Đ , sinh năm 1966; địa chỉ: Số V, đường L, khu phố B, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

1. Ông Hà Tấn Th, sinh năm 1965; địa chỉ: Số M, đường L, tổ B, khu phố C, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.
2. Ông Lê Văn Mai L, sinh năm 1952; địa chỉ: Số C, khu phố B, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có mặt.
3. Ông Lương Tài, sinh năm 1965; địa chỉ: Số V, đường L, khu phố B, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.
- Người làm chứng:
1. Ông Trần Văn H, sinh năm 1972; địa chỉ: Số D , tổ N, khu phố C, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.
2. Bà Trần Thị Ngọc T1 , sinh năm 1973; địach ỉ: Số Q, khu phố V, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.
3. Bà Lương Huỳnh Bích T2, địa chỉ: Số V, đường L, khu phố B, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Trần Thị T.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Nguyên đơn bà Trần ThịT trình bày:
Giữa bà Trần Thị T, bà Huỳnh Ngọc Đ không có mối quan hệ quen biết, bà T có biết ông Hà Tấn Th, không quen biết bà Lương Huỳnh Bích T2. Bà Trần Thị T là vợ ông Lê Văn Mai L (thường gọi là Tư M).
Do có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Trần ThịT được biết bà Huỳnh Ngọc Đ có nhuc ầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tọa lạc tại phường H, thành phố T. Bà Tđã gặp bà Đ để xem thông tin v ề thửa đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 08/02/2018, bà Trần ThịT và bà Huỳnh Ngọc Đ tiến hành ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa số 823, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK475791, số vào sổ H28032, do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành ph ố) T cấp ngày 24/9/2007 cho bà Huỳnh Ngọc Đ. Hợp đồng đặt cọc được lập tại Ủy ban nhân dân phường A có chứng thực quyển số 01-SCT/CK, ĐC ngày 08/02/2018.
Theo nội dung hợp đồng đặt cọc thì giá chuyển nhượng là 250.000.000 đồng.
Hình thức thanh toán:
- Lần thứ nhất: Ngay sau ký hợp đồng đặt cọc bà Trần ThịT đặt cọc cho bà Huỳnh Ngọc Đ số tiền 150.000.000 đ ồng, đư ợc giaonh ận tại Ủy ban nhân dân phường A.
- Lần thứ hai: Đến khoảng 06 tháng sau bàT tiếp tục giao cho bà Đ số tiền 70.000.000 đồng, đây là s ố tiền đặt cọc lần thứ 02. Tổng cộng hai lần đặt cọc là 220.000.000 đồng. Bên dưới số tiền 70.000.000 đồng có ghi dòng chữ “Lấy lần 3:
40.000.000 đồng (bốn mươi tri ệu đồng), tổng số 260.000.000 đồng (hai trăm sáu mươi triệu đồng)”, nhưng số tiền này bàT không giao vì các bên không thống nhất lại giá chuy ển nhượng là 260.000.000 đồng và các bên s ẽ tiến hành ký hợp đồng

## Page 3

3 công chứng nhưng bà Đ không đồng ý nên bàT không giao thêm. Do bà Đ không chịu thống nhất ngày các bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhiều lần thay đổi giá chuyển nhượng, không muốn tiếp tục chuyển nhượng nên bà Trần ThịT yêu cầu bà Đ phải trả lại tiền cọc và phạt cọc trong trường hợp bà Đ không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Khi ký hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận miệng là khi nào bà Đ thực hiện xong việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đầy đủ thủ tục, đủ điều kiện để ký hợp đồng chuyển nhượng thì các bên s ẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, sau đó bà Đ đổi ý không muốn chuyển nhượng nữa nên không thể ký hợp đồng. Vì chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nên bàT không giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên của bà Đ. Hiện nay, thửa đất nêu trên bà Đ đã chuyển nhượng cho người khác. Vì v ậy, bàT khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:
1. Tuyên b ố chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 08/02/2018 ký gi ữa bà Trần ThịT và bà Huỳnh Ngọc Đ.
2. Bu ộc bà Huỳnh Ngọc Đ phải trả lại cho bà Trần ThịT số tiền đặt cọc 220.000.000 đồng. Ngoài ra bàT không yêu cầu gì khác.
Kèm theo đơn khởi kiện nguyên đơn giaon ộp tài li ệu chứng cứ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 475791, số vào sổ H28032, do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành ph ố) T cấp ngày 24/9/2007 cho bà Huỳnh Ngọc Đ; Hợp đồng đặt cọc được lập tại Ủy ban nhân dân phường A chứng thực quyển số 01- SCT/CK, ĐC, ngày 08/02/2018 (bản photo).
- Bị đơn bà Huỳnh Ngọc Đ trình bày:
Bà Đ không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị T. Giữa bà Đ và bà Trần ThịT không có quanh ệ giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào cả.
Thực chất vợ chồng bà Trần ThịT và ông Lê Văn Mai L, ông Hà Tấn Th là người cho bà Đ vay tiền. Cụ thể ngày 08/02/2018, vợ chồng bà T, ông Th cho bà Đ vay số tiền 150.000.000 đ ồng. Khi vay ti ền vợ chồng bàT , ông Thyêu cầu bà Đ phải giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa số 823, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 475791, số vào sổ H28032, do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành ph ố) T cấp ngày 24/9/2007 cho bà Huỳnh Ngọc Đ. Tại thời điểm vay tiền bà T, ông L, ông Th có đưa cho bà Đ một văn bản. BàT nói là lập giấy tờ thể hiện việc bà Đ vay tiền và giao cho h ọ bản chính gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất nêu trên. Vì nghĩ là thật nên bà Đ đã ký vào gi ấy này và không đọc, không xem màch ỉ ký vào nên không bi ết là giấy gì, sau này bà Đ mới biết là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng vì cần tiền và có trả lãi nên bà Đ không có ý ki ến. Sau khi vay ti ền thì mỗi tháng bà Đ phải trả tiền lãi cho vợ chồng bà T, ông Th số tiền là 7.500.000 đồng.
Đến ngày 11/7/2018, do gia đình thu xếp được một khoản tiền nên Đ có trả bớt cho bà T, ông Th số tiền 40.000.000 đồng. Việc bà Đ trả tiền được ông Hà Tấn

## Page 4

4 Th viết và ký xác nhận vào văn bản vay mượn tiền ngày 08/02/2018 (Hợp đồng đặt cọc ngày 08/02/2018).
Đến ngày 07/10/2018, do gia đình cần tiền để chi phí làm ăn nên bà Đ vay thêm của bàT , ông Th số tiền 70.000.000 đồng và ngày 07/12/2018 , bà Đ lại vay thêm s ố tiền 40.000.000 đ ồng. Tuy nhiên , s ố tiền bà Đ thực nhận vào ngày 07/12/2018 là 14.000.000 đồng (do bàT , ông Th trừ tiền lãi, tiền cò là 26.000.000 đồng). Hơn nữa, ông Th và đàn em của ông Th còn buộc bàT phải trả thêm phí tiền cò cho họ với số tiền là 26.000.000 đồng nên bà Tchỉ nhận 14.000.000 đồng.
Trong thời gian vay, bà Đ đã nhiều lần trả tiền lãi cho bà T, ông Th với tổng số tiền khoảng 110.000.000 đồng (mỗi tháng trả 13.000.000 đồng). Trong quá trình vay ông L, ông Th thường hay đến nhà bà Đ chửi bới, đe dọa đòi tiền lãi.
Đến tháng 8/2019, do không thể chịu nỗi khoản tiền lãi quá lớn nên bà Đ quyết định chuyển nhượng phần đất thuộc thửa số 823, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 475791, số vào sổ H28032, do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp ngày 24/9/2007 cho bà Huỳnh Ngọc Đ để trả nợ và chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên từ bà T, ông L, ông Th.
Bà Đ đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho bà Trần Thị Ngọc T1, khi thỏa thuận chuyển nhượng bà Đ có thông báo cho bàNg ọc T1 biết là bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất nêu trên bà Đ đã giao cho bà Trần ThịT để vay tiền, nếu bà Ngọc T1 muốn nhận chuyển nhượng thì phải đặt cọc số tiền 350.000.000 đồng để bà Đ chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên, bà Ngọc T1 đồng ý giúp bà Đ chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhận chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất nêu trên với giá chuy ển như ợng là 850.000.000 đồng. Ngày 26/8/2019, bà Ngọc T1 cùng ông Trần VănH (người môi giới) đã đến nhà bà Đ, tại nhà bà Đ thì bà Tgiao trước cho bà Đ số tiền 50.000.000 đồng. Sau đó, bà Ngọc T1 cùng ông H, bà Đ đi đến nhà bà Trần Thị T, ông Mai L, tại nhà bà Trần ThịT và ông Mai L , bà Ngọc T1 đã giao cho bà Đ số tiền 300.000.000 đồng để trả lại cho bà Trần Thị T, ông Mai L, khinh ận 300.000.000 đồng từ bà Ngọc T1 thì bà Đ đã giao luôn cho vợ chồng bà Trần Thị T. Sau đó, bà T, ông Mai L đã giao trả lại bản chính quyền sử dụng đất nêu trên cho bà Đ thì bà Ngọc T1 giữ luôn. Do đã trả hết tiền và lấy lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà Đ quên không yêuc ầu bà Trần ThịT hủy bỏ hợp đồng đặt cọc (thực chất là giấy vay tiền), cũng không làm biên bản giao nhận số tiền đã trả.
Trong số tiền 300.000.000 đồng giao trả cho vợ chồng bà Trần ThịT thì có 220.000.000 đồng là gốc và 80.000.000 đồng là lãi suất.
Bà Đ đã trả đủ tiền cho bà Trần Thị T, ông Mai L, ông Th. Vì vậy bà Đ đã nhận lại bản chính gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng cho bà Ngọc T1. Hiện nay, bà Đ không còn nợ bà Trần Thị T, ông Mai L, ông Th khoản tiền nàoc ả và cũng không có vi ệc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị T. Việc ký Hợp đồng đặt cọc ngày 08/02/2018 là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tiền.
Vì vậy, bà Đyêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 08/02/2018 giữa bà

## Page 5

5 Huỳnh Ngọc Đ và bà Trần Thị T. Bà Đ đã trả hết tiền vay nên không có nghĩa v ụ phải trả thêm khoản tiền nào khác.
Bị đơn giaon ộp tài li ệu chứng cứ: Hợp đồng đặt cọc được lập tại Ủy ban nhân dân phường A cóch ứng thực quy ển s ố 01-SCT/CK, ĐC, ngày 08/02/2018 (bản photo).
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hà Tấn Th trình bày:
Giữa ông Hà Tấn Th, bà Trần ThịT và bà Huỳnh Ngọc Đ có quen bi ết vì cùng chung địa phương, ông Th làm giao dịch bất động sản, ông Th chỉ biết bà Huỳnh Ngọc Đ có giao dịch đặt cọc nhà đất với bà Trần Thị T, ông Th không phải người môi gi ới cho bà Đ và bà T, ông Th có ký tên làm chứng cho hợp đồng đặt cọc giữa bàT và bà Đ nhưng không rõ giá trị giao dịch là bao nhiêu. Ông Th không biết hợp đồng đặt cọc là do ai viết, tại thời điểm các bên thực hiện giao dịch đặt cọc thì ông Th đang uống cà phê tại quán bàT nên bà T, bà Đ có yêu cầu ông Th ký tên làm chứng vào giao dịch giữa bàT và bà Đ. Hợp đồng này được lập tại nhà bà T.
Ông Th xác định dòng chữ “Hôm nay 11.7.2018 chị Đ trả 40.000.000 đồng (bốn mươi triệu đồng chẳn)” có kèm chữ ký phía dưới chính là do ông Hà Tấn Th tự viết và ký tên nhưng việc nhận tiền từ bà Đ hay bà Tthì ông Th không nhớ vì thời gian đã hơn 02 năm.
Do ông Th và bà Tlà chị em trong gia đình, khi bàT không thể giao dịch được thì cónh ờ ông Th giao dịch giùm, còn ti ền nhận từ ai thì ông Th không rõ.
Ông Th chỉ làm chứng hai bên có thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng làm 02 bản, bàT giữ 01 bản, bà Đ giữ 01 bản, sau khi ký xong, bà Đ có giao cho bàT bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Đ và bàT giao tiền cho bà Đ còn việc bàT giao bao nhiêu thì ông Th không rõ. Ông Th chỉ biết bà Đ có nhu cầu bán đất và bàT có nhu cầu mua nên ông Th hướng dẫn bà Đ gặp bàT để tiến hành giao dịch đặt cọc, ông Th không môi giới gì về việc vay ti ền, ông Th không nhận tiền cò gìc ủa bà Đ. Trường hợp bà Đyêu cầu ông Th trả lại số tiền 40.000.000 đồng vào ngày 11/7/ 2018 mà ông Th có kýnh ận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 08/02/2018 thì ông Th không đồng ý, vìn ếu ông Th có nhận tiền từ bà Đ thì cũng là nhận giúp bàT và giao lại cho bà T, bản thân ông Th không sử dụng tiền của các bên nên không thể trả. Ông Th biết giữa bàT và bà Đ còn có những giao dịch khác nhưng ông không rõ.
- Người làm chứng bà Trần Thị Ngọc T1 trình bày:
Thông qua người giới thiệu là ông Trần Văn H, bà Trần Thị Ngọc T1 biết bà Huỳnh Ngọc Đ có ý định chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa số 232, tờ bản đồ số 36, diện tích 116m2, tọa lạc tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương, giá thỏa thuận chuyển nhượng là 850.000.000 đ ồng. Tuy nhiên, bà Đ có cho bi ết hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà đã giao cho v ợ chồng bà Trần Thị
T. Nếu muốn nhận chuyển nhượng thì phải đặt cọc số tiền 350.000.000 đồng để bà Đ lấy gi ấych ứng nhận quyền s ử dụng đất về mới có thể chuyển như ợng. Ngày 26/8/2019, bà Trần Thị Ngọc T1 có mang theo s ố tiền 350.000.000 đồng đến nhà Điệp để làm thủ tục đặt cọc. Tại nhà bà Đ, bà Đ, ông Tài (chồng bà Đ) cónh ận trước của bà Ngọc T1 số tiền 50.000.000 đồng. Số còn lại là 300.000.000 đồng thì bà Ngọc T1 có đi cùng ông H và bà Đ đến nhà bà Trần ThịT để xem bà Đ có giao

## Page 6

6 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đây hay không. Tại nhà bà Trần Thị T, bà Trần Thị Ngọc T1 có đưa ti ếp cho bà Huỳnh Ngọc Đ số tiền 300.000.000 đ ồng.
Sau khinh ận tiền từ bà Ngọc T1 thì bà Đ giao luôn toàn b ộ số tiền 300.000.000 đồng cho chồng bà Trần Thị T, chồng bà Trần ThịT tên thường gọi là TưM . Sau đó, ông M lấy bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để trả cho bà Đ. Sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ông M, bà Đ giao luôn bản chính giấych ứng nhận quyền s ử dụng đất mang tên Huỳnh Ngọc Đ cho bà Trần Thị Ngọc T1. Hiện nay, bà Ngọc T1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 20/02/2020. Còn việc giữa bà Trần ThịT và bà Huỳnh Ngọc Đ có quan hệ vay mượn hay chuyển nhượng gì không thì bà Ngọc T1 không rõ.
 Người làm chứng bà Trần Thị Ngọc T1 cung cấp tài li ệu chứng cứ: Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất số CU 809240, s ố vào s ổ SC08739, do S ở tài nguyên và Môi trường cấp ngày 20/02/2020 cho bà Trần Thị Ngọc T1.
- Người làm chứng ông Trần VănH trình bày:
Giữa ông Trần VănH , bà Trần Thị Ngọc T1, bà Trần ThịT và bà Huỳnh Ngọc Đ không có bà con hay họ hàng gì. Ông Trần VănH chỉ biết bà Huỳnh Ngọc Đ có ý định chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa số 232, tờ bản đồ số 36, diện tích 116m 2, tọa lạc tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương, đồng thời ông H biết bà Trần Thị Ngọc T1 muốn tìm đất để xây nhà nên ông H có giới thiệu cho hai bên gặp nhau. Sau khi gặp nhau, trao đổi thì giá thỏa thuận chuyển nhượng là 850.000.000 đồng. Tuy nhiên, bà Đ có cho biết hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà đã giao cho v ợ chồng bà Trần Thị T. Nếu mu ốn nhận chuy ển nhượng thì phải đặt cọc s ố tiền 350.000.000 đồng đ ể bà Đ lấy gi ấych ứng nhận quyền sử dụng đất về mới có thể chuyển nhượng. Ngày 26/8/2019, ông Trần VănH có đi chung với bà Trần Thị Ngọc T1 đến nhà bà Đ để làm thủ tục đặt cọc giúp bà Ngọc T1. Tại nhà bà Đ, bà Đ, ông Tài (chồng bà Đ) có nhận trước của bà Ngọc T1 số tiền 50.000.000 đ ồng. Số còn lại là 300.000.000 đồng thì ông H có đi cùng bà Ngọc T1 và bà Đ đến nhà bà Trần ThịT để xem bà Đ có giao gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đây hay không. Tại nhà bà Trần Thị T, ông Trần VănH thấy bà Trần Thị Ngọc T1 có đưa tiếp cho bà Huỳnh Ngọc Đ số tiền 300.000.000 đồng.
Sau khinh ận tiền từ bà Ngọc T1 thì bà Đ giao luôn toàn b ộ số tiền 300.000.000 đồng cho chồng bà Trần Thị T. Chồng bà Trần ThịT tên thường gọi là Tư M. Sau đó, ông Mai lấy bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để trả cho bà Đ. Sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ông M, bà Đ giao luôn bản chính giấych ứng nhận quyền s ử dụng đất mang tên Huỳnh Ngọc Đ cho bà Trần Thị Ngọc T1. Còn việc giữa bà Trần ThịT và bà Huỳnh Ngọc Đ có quan hệ vay mượn hay chuyển nhượng gì không thì ông H không rõ.
Người làm chứng ông Trần VănH không cung cấp tài liệu chứng cứ.
Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 02/2021/DS-ST ngày 13 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố của bị đơn bà Huỳnh Ngọc Đ đối với nguyên đơn bà Trần ThịT về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc".

## Page 7

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần ThịT đối với bị đơn bà Huỳnh Ngọc Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Tuyên: Hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 08/02/2018 chứng thực, quyển số 01- SCT/CK, ĐC tại Ủy ban nhân dân phường A, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương giữa bà Trần ThịT và bà Huỳnh Ngọc Đ đối với diện tích đất 116m2 thuộc thửa số 823, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 475791, số vào sổ H28032, do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành ph ố) T cấp ngày 24/9/2007 cho bà Huỳnh Ngọc Đ là vô hiệu.
Ngoài ra bản án còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.
Sau khi xét x ử sơ thẩm, ngày 19/02/2021, nguyên đơn bà Trần ThịT kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa, ngư ời kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn bà Trần ThịT là ông Lê Văn Mai L xác định vẫn giữ yêu cầu kháng cáo, ông L trình bày tổng số tiền bà Đ nợ là 410.000.000 đồng, đã trả được 300.000.000 đồng, còn nợ lại 110.000.000 đồng do con trai bà Đ mượn nên đ ề nghị Hội đồng xét x ử xét buộc bà Đ trả số tiền 110.000.000 đồng.
Bà Đ trình bày, bà có mư ợn của bà Tsố tiền 300.000.000 đồng nhưng bà Đ đã thanh toán xong, đối với số tiền 110.000.000 đồng mà ông L cho rằng con bà Đ nợ thì bà Đ không biết.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:
- Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm đã thụ lý và giải quyết vụ án đúng trình tự, thủ tục theo luật định. Tại phiên tòa, những người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Về nội dung: Hai hợp đồng đặt cọc do nguyên đơn và b ị đơn cung cấp tuy không giống nhau v ề nội dung phần phương thức thanh toán nhưng đều thể hiện tổng số tiền bị đơn đã nhận của nguyên đơn là 260.000.000 đồng. Tại hợp đồng đặt cọc do b ị đơn cung cấp thể hiện ngày 08/02/20 18, bà Đ nhận 150.000.000 đ ồng, ngày 11/7/2018 bà Đ trả 40.000.000 đồng (có chữ ký xác nhận của ông Th); ngày 07/10/2018 bà Đ nhận thêm 70.000.000 đ ồng; ngày 07/12/2018 bà Đ lấy thêm 40.000.000 đồng. Các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất nhưng số tiền bà Đ nhận lớn hơn số tiền thỏa thuận chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc (250.000.000 đồng) cũng như hợp đồng thể hiện bà Đ nhiều lần nhận tiền rồi trả tiền rồi lại nhận tiền từ bàT là không phù hợp với thực tế giao dịch chuyển nhượng. Do đó, có căn cứ xác định quan hệ giữa các bên thực chất là giao dịch vay mượn, hợp đồng đặt cọc chỉ là giao dịch giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay nên hợp đồng đặt cọc ngày 08/02/2018 vô hi ệu theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật Dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng vô hi ệu là có căn c ứ. Tuy nhiên, ngày 27/3/2020 , bị đơn có yêuc ầu phản t ố là hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 08/02/2018. Theo quy định tại Điều 422 của Bộ luật Dân sự về chấm dứt hợp đồng và Điều 423 Bộ luật Dân sự về hủy bỏ hợp đồng thì yêu cầu phản tố của bị đơn có thể loại trừ nghĩa vụ của bị đơn đối với yêu cầu của nguyên đơn. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn là không đúng. V ề hậu quả hợp đồng

## Page 8

8 vô hiệu, các bên đ ã thực hiện xong nghĩa v ụ nên yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ chấp nhận toàn bộ. Từ những phân tích trên, nhận thấy Tòa án cấp sơ thẩm giải quy ết v ụ án chưa phù hợp với quy định của pháp lu ật nên kháng cáoc ủa nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận một phần (đối với phần đình chỉ phản tố của bị đơn). Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án dân s ự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tđối với bà Đ, chấp nhận phản tố của bị đơn bà Đ đối với bà T.
Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn c ứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bàyc ủa các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Trong quá trình chu ẩn bị xét xử phúc thẩm thì ngày 09/6/2021, bà Trần ThịT chết (Trích lục khai tử số 739/TLKT-BS ngày 09/6/2021). Theo Biên bản xác minh ngày 11/11/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương thể hiện bà Trần Thị T có chồng là ông Lê Văn Mai L , sinh năm 1952 cùng các con là ông Lê Minh B, sinh năm 1981; ông Lê Minh V, sinh năm 1979 và ông Lê Thanh P, sinh năm 1976.
Căn cứ vào Điều 74 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương đưanh ững ngư ời có tên trên vào tham giat ố tụng với tư cách là ngư ời kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn bà Trần Thị T.
[2] Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bàT là ông Lê Minh B, ông Lê Minh V và ông Lê Thanh P có đơn yêuc ầu Tòa án gi ải quyết vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Hà Tấn Th, ông Lương Tài đã đư ợc Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vẫn vắng mặt không lý do nên Hội đồng xét x ử tiến hành xét x ử vắng mặt những người có tên trên theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
 [3] Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn bà Huỳnh Ngọc Đ nộp đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. Tuy nhiên, đơn kháng cáo của bà Đ quá hạn luật định nên Hội đồng xét kháng cáo quá hạn không chấp nhận việc kháng cáo quá hạn của bị đơn bà Huỳnh Ngọc Đ đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2021/DS-ST ngày 13/01/2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương tại Quyết định không chấp nhận kháng cáo quá hạn số 09/2021/QĐ- PT ngày 13/4/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương. Do v ậy, căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét giải quyết trong phạm vi nội dung kháng cáoc ủa nguyên đơn. Nguyên đơn kháng cáo toàn b ộ nội dung bản án sơ thẩm.
[4] Nguyên đơn bà Trần ThịT và bị đơn bà Huỳnh Ngọc Đ thống nhất ngày 08/02/2018 gi ữa bà Trần ThịT và bà Huỳnh Ngọc Đ có ký hợp đồng đặt cọc chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất tại Ủy ban nhân dân phường A được chứng thực, quyển số 01-SCT/CK, ĐC đối với diện tích đất 116m2 thuộc thửa số 823, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 475791, số vào sổ H28032, do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành ph ố) T cấp ngày 24/9/2007 cho bà Huỳnh Ngọc Đ nên đây là tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

## Page 9

9 [5] Nguyên đơn và b ị đơn không thống nhất, nguyên đơn cho rằng bị đơn không tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc nên khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc nên trên và yêuc ầu bị đơn trả lại số tiền cọc đãnh ận. Bị đơn cho rằng Hợp đồng đặt cọc ngày 08/02/2018 là gi ả tạo nhằm che gi ấu giao dịch vay mư ợn tiền giữa vợ chồng bà Trần ThịT và bà Huỳnh Ngọc Đ. Khi thực hiện giao dịch vay mượn tiền bị đơn đã giao cho bà Trần ThịT bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 116m2 thuộc thửa số 823 (nay là thửa số số 232), tờ bản đồ số 13 (nay là tờ bản đồ số 36) tọa lạc tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất số AK 475791, vào s ổ số H28032 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành ph ố) T cấp cho bà Huỳnh Ngọc Đ ngày 24/9/2007, trong quá trình thực hiện hợp đồng vay do không còn khả năng trả lãi cho bà Trần ThịT nên tháng 8 năm 2019 bà Đ đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho bà Trần Thị Ngọc T1 với giá chuyển nhượng là 850.000.000 đồng để lấy tiền trả nợ cho nguyên đơn. Để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị Ngọc T1 thì chính bà Ngọc T1 và bà Đ đã đến nhà của nguyên đơn để trả nợ vay và chuộc lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị Ngọc T1.
Bị đơn đã thanh toán hết số tiền vay cho nguyên đơn nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
[6] Đối chiếu hợp đồng đặt cọc do nguyên đơn cung cấp (bút lục 09-10) với hợp đồng đặt cọc do bị đơn cung cấp (bút lục 14) thì trùng khớp với nhau về thông tin cá nhân, chứng minh nhân dân của bà T, bà Đ thể hiện trong hồ sơ vụ án và các nội dung khác của hai hợp đồng đặt cọc hoàn toàn trùng khớp với nhau về thông tin của quyền sử dụng đất mà các bên thỏa thuận, cũng như số tiền các bên thỏa thuận mỗi lần giao nhận, phía dưới hai hợp đồng đặt cọc đều có chữ viết, chữ ký, dấu vân tay của cả hai bên. Tuy nhiên, hợp đồng bị đơn cung cấp có khác với nguyên đơn về phương thức thanh toán là có ghic ụ thể ngày nhận tiền vàt ại phần thỏa thuận khác của hợp đồng đặt cọc có thêm nội dung “ Hôm nay 11.7.2018 chị Đ trả 40.000.000 đồng (bốn mươi tri ệu đồng chẵn)” phía dư ới dòng chữ có chữ ký của ông Hà Tấn Th. Như vậy, cùng một hợp đồng nhưng hai bên lại cung cấp có những nội dung khác nhau.
[7] Theo hợp đồng đặt cọc nguyên đơn và b ị đơn cung cấp thì hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên với giá là 250.000. 000 đồng và thỏa thuận phương thức thanh toán như sau: Lần 01 đặt cọc số tiền 150.000.000 đồng; lần 02 sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ thanh toán hết số tiền còn lại. Tuy nhiên, tại phần phương thức thanh toán của cả hai Hợp đồng đặt cọc ngày 08/02/2018 do hai bên cung cấp đều thể hiện số tiền bàT đã giao cho bà Đ là 260.000.000 đồng là đã vượt quá giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên đã thỏa thuận. BàT cho rằng trong quá trình thực hiện hợp đồng thì có thỏa thuận về giá chuyển nhượng nhưng bị đơn không thừa nhận và bà T không đưa ra đư ợc chứng cứ chứng minh. Trong khi, b ị đơn đưa ra đư ợc chứng cứ chứng minh Hợp đồng đặt cọc ngày 08/02/2018 là hợp đồng giả tạo nhằm che đậy cho giao dịch vay ti ền, c ụ thể tại hợp đồng đặt cọc b ị đơn cung cấp có ghi “Hôm nay 11.7.2018 chị Điệp trả 40.000.000 đồng (bốn mươi tri ệu đồng chẵn)”, phía dưới dòng chữ có chữ ký của ông Hà Tấn Th và đã được ông Th thừa nhận tại

## Page 10

10 Biên bản lấy lời khai ngày 07/7/2020 ( bút lục số 33) “Tôi xác định dòng chữ hôm nay 11.7.2018 chị Đ trả 40.000.000 đồng có kèm chữ ký phía bên dưới chính là của tôi tự viết và ký tên” và lý do mà ông Th nhận số tiền 40.000.000 đồng là do“Tôi (ông Th) và bàT là chị em trong gia đình, khi bàT không thể giao dịch được thì có nhờ tôi đi giao dịch dùm… nếu tôi cónh ận tiền từ bà Đ thì tôi cũng nhận giúp bà Tvà giao lại cho bà T, bản thân tôi không s ử dụng tiền của các bên”, những tình tiết này phù hợp với giao dịch vay tài sản vì chỉ có quan hệ vay mượn tiền mới có nhận tiền và trả tiền. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông L xác định có việc vay mượn số tiền 410.000.000 đ ồng. Do v ậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng đặt cọc ngày 08/02/2018 là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu cho giao dịch vay mượn tiền là có căn cứ. Tuy nhiên, trong v ụ án này bà Đ có yêu cầu phản tố và đã được Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý nhưng nhận định cho rằng yêu cầu của bà Đ là ý kiến, cùng với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, b khoản 2 Điều 200 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên đình chỉ yêu cầu phản tố của bà Đ là không phù hợp vì yêuc ầu của bà Đ loại trừ nghĩa vụ của bà Đ đối với bà T.
Do vậy, yêu cầu phản tố của bà Đ là có căn cứ chấp nhận.
[8] Về hậu quả của hợp đồng vô hi ệu: Theo quy định tại khoản 1 Đi ều 124 của Bộ luật Dân sư quy đ ịnh: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Như vậy, giao dịch vay tài sản gi ữa bàT và bà Đ sẽ có hi ệu l ực. B ị đơn xác định mư ợn của nguyên đơn số tiền 300.000.000 đồng và khi mượn tiền bị đơn đã giao cho nguyên đơn bản chính gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ngày 26/8/2019 đã trả hết khoản nợ vay cho nguyên đơn với số tiền là 300.000.000 đồng và đãnh ận lại bản chính giấych ứng nhận quyền s ử dụng đất nêu trên đ ể chuyển nhượng quyền s ử dụng đất này cho bà Trần Thị Ngọc T1. Lời khai của bà Đ phù hợp với lời khai của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người làm chứng. Theo lời khai của ông Hà Tấn Th “Sau khi ký xong hợp đồng đặt cọc thì bà Đ có giao cho bàT bản chính giấy chứng nhận QSDĐ của bà Đ”. Điều này phù hợp với lời khai của người làm chứng bà Trần Thị Ngọc T1, ông Trần VănH “Ngày 26/8/2019 bà Đ đã trả số tiền 300.000.000 đồng cho ông Mai (ch ồng bà Trần Thị T) và ông Mai đãt rả lại bản chính giấy chứng nhận QSDĐ cho bà Đ, sau đó bà Đ đã giao luôn bản chính giấy chứng nhận QSDĐ cho bà Trần Thị Ngọc T1 để thực hi ện vi ệc chuy ển như ợng QSDĐ gi ữa bàT và bà Đ ”. Đồng th ời, tại phiên tòa phúc thẩm ngư ời k ế thừa quyền và nghĩa v ụ của bà Tlà ông Lê Văn Mai L thừa nhận bà Đ đã thanh toán được số tiền 300.000.000 đồng. Do vậy, có căn c ứ xác định bà Đ đã thanh toán số tiền 300.000.000 đồng cho nguyên đơn. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định trong giao dịch vay tiền bị đơn đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ số tiền vay 300.000.000 đồng cho nguyên đơn là có căn cứ.
[9] Từ những phân tích trên, có căn c ứ chấp nhận một phần yêuc ầu kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm đối với yêu cầu phản tố của bị đơn.
[10] Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa là phù hợp.
[11] Án phí dân sự sơ thẩm:

## Page 11

11 Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận và yêuc ầu phản tố của bị đơn được Tòa án chấp nhận. Tuy nhiên, nguyên đơn bà Trần ThịT là người cao tu ổi và có đơn đ ề nghị miễn án phí . Căn c ứ quy định tại Đi ều 12, Đi ều 14 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng v ụ Quốch ội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và l ệ phí Tòa án nên nguyên đơn bà Tđược miễn nộp án phí.
Bị đơn bà Huỳnh Ngọc Đ không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu phản tố đã được Tòa án chấp nhận, hoàn trả tạm ứng án phí cho bị đơn bà Đ.
[12] Về án phí dân s ự phúc thẩm: Người kháng cáo là người cao tu ổi nên miễn án phí theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ Điều 74, Đi ều 148, Đi ều 200, Đi ều 296, kho ản 2 Đi ều 308, Đi ều 309 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Căn cứ Điều 124, 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Căn cứ Điều 166, 167, 168, 188 của Luật Đất đai;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định v ề mức thu, mi ễn, giảm, thu, n ộp, quản lý và s ử dụng án phí và lệ phí Tòa án,
1. Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn bà Trần Thị T.
2. Sửa Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 02/2021/DS-ST ngày 13 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương như sau:
2.1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần ThịT đối với bị đơn bà Huỳnh Ngọc Đ.
2.2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Huỳnh Ngọc Đ đối với bà Trần Thị T.
Tuyên: Hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 08/02/2018 chứng thực, quyển số 01- SCT/CK, ĐC tại Ủy ban nhân dân phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương gi ữa bà TrầnThị T và bà Huỳnh Ngọc Đ đối với diện tích đất 116m2 thuộc thửa số 823, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 475791, số vào sổ H28032, do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành ph ố) T cấp ngày 24/9/2007 cho bà Huỳnh Ngọc Đ là vô hiệu.
2.3. Về án phí dân sự sơ thẩm:
- Bà Trần ThịT được miễn án phí.
- Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một hoàn trả cho bà Huỳnh Ngọc Đ số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đ ồng) tạm ứng án phí đãn ộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0050333, ngày 01/9/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

## Page 12

3. Án phí dân s ự phúc thẩm: Người kháng cáo được miễn án phí theo quy định của pháp luật.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
 - VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS thành phố Thủ Dầu Một;
- TAND thành phố Thủ Dầu Một;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA


Đinh Thị Mộng Tuyết