Bản án số: 54/2021/DS-ST
Bà T tranh chấp hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T1
Số: 54
Ngày: 11/11/2021
Tòa án xét xử: TAND TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Bà T tranh chấp hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T1

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐT TỈNH BÌNH DƯƠNG Bản án số: 54/2021/DS-ST Ngày: 11-11-2021 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc







NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ T, TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thúy Hằng.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Trần Văn Đông;
2. Ông Ngô Văn Đơn.
- Thư ký phiên tòa : Ông Hoàng Văn Quy ết – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phốT tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hải – Kiểm sát viên.
Ngày 11 tháng 11 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 26/2021/TLST-DS ngày 19 tháng 01 năm 2021 v ề việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 47/2021/QĐXXST-DS ngày 06 tháng 5 năm 2021, Quyết định hoãn phiên tòa số 39/2021/QĐST-DS ngày 25 tháng 5 năm 2021 , Quyết định hoãn phiên tòa số 48/2021/QĐST-DS ngày 08 tháng 6 năm 2021 , Thông báo mở lại phiên tòa s ố 13/TB-TA ngày 26 tháng 10 năm 2021 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Vũ Thị Cẩm T , sinh năm 1992; địa chỉ: A.99B, khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có mặt.
2. Bị đơn: Ông Võ Kính T1 ; sinh năm 1975; địa chỉ: Số 36, khu phố N, phường L, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có mặt.
Người bảo v ệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Lưu Văn B , Luật sư Văn phòng Luật sư M.Vn thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Long An, có mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Bà Thái Thị Mỹ H, sinh năm 1975; địa chỉ: Số 2/73, ấp B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có đơn xin vắng mặt.

## Page 2

3.2. Bà Diệp Kim H1, sinh năm 1965; địa chỉ: Số 30/65, tổ 65, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có đơn xin vắng mặt.
4. Người làm chứng:
4.1. Ông Nguyễn Minh T2 , sinh năm 1986; địa chỉ: Khu phố T, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có đơn xin vắng mặt.
4.2. Ông Trần Minh T3 , sinh năm 1960; địach ỉ: S ố 80A, ấp A , xã A, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có đơn xin vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 16 tháng 12 năm 2020 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Vũ Thị Cẩm T trình bày:
Ngày 15 tháng 10 năm 2020, bàT có ký hợp đồng đặt cọc với ông T1, nội dung: BàT thỏa thu ận nhận chuy ển như ợng của ông T1 diện tích đất 56m 2 (ngang 7m, dài 8m); đất tại phường P , thành phố T, tỉnh Bình Dương. Giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng. Phương thức thanh toán: Đợt 1 đặt cọc số tiền 20.000.000 đ ồng, đợt 2 ngày 17 tháng 10 năm 2020 đặt cọc s ố tiền 30.000.000 đồng, đợt 3 ngày 02 tháng 11 năm 2020 bàT sẽ trả hết số tiền còn lại là 150.000.000 đ ồng. Trong thời hạn 30 ngày s ẽ làm thủ tục mua bán. Do không am hi ểu pháp lu ật nên khi bàT thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất của ông T1, bàT không yêuc ầu ông T1 cho xem gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020, bàT đã giao cho ông T1 20.000.000 đồng, ngày 17 tháng 10 năm 2020 bàT đã giao ông T1 số tiền 30.000.000 đ ồng; ngày 31 tháng 10 năm 2020, bàT ký giấy mua bán vi ết tay với ông T1 và bàT đã giao hết số tiền còn lại cho ông T1 là 150.000.000 đồng. Tuy nhiên, sau khinh ận chuyển nhượng đất, bàT xin Ban điều hành khu phố 6, phường P xây nhà đ ể ở thì được biết diện tích đất này thu ộc quy ho ạch công viên, chủ đất đãnh ận tiền đền bù và đất đang trong giai đo ạn giải phóng mặt bằng. Ông T1 là người có lỗi, chuyển nhượng đất cho bàT khi ông T1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó bàT khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020, hủy giấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020; buộc ông T1 trả lại số tiền đã nhận của bàT là 200.000.000 đồng.
Theo bản tự khai ngày 29 tháng 01 năm 2021 và quá trình gi ải quyết vụ án, bị đơn ông Võ Kính T1 trình bày:
Ông T1 thừa nhận chữ ký, dấu lăn tay ở dưới mục bên bán trong hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020 và trong gi ấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020 làch ữ ký, dấu lăn tay của ông T1 . Ông T1 đã thỏa thu ận chuy ển nhượng cho bàT diện tích đất 56m2 (ngang 7m, dài 8m); đất tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Giá chuy ển nhượng là 200.000.000 đ ồng. Ông T1 đã nhận đủ của bàT số tiền 200.000.000 đồng, cụ thể: Ngày 15 tháng 10 năm 2020, sau khi ký hợp đồng đặt cọc ông T1 đã nhận của bàT 20.000.000 đồng; ngày 17 tháng 10 năm 2020 ông T1 đã nhận của bàT 30.000.000 đồng; ngày 31 tháng 10 năm 2020 ông T1 ký giấy mua bán viết tay với bàT và đã nhận của bàT số tiền 150.000.000 đồng. Nguồn gốc diện tích đất ông T1 chuyển nhượng cho bàT là

## Page 3

do ông T1 nhận chuyển nhượng của bà Thái Thị Mỹ H, khi ông T1 nhận chuyển nhượng đất thì ông T1 cũng chỉ lập giấy mua bán vi ết tay và chưa làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất nên hiện nay ông T1 vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nói trên.
Sau khi nhận số tiền 200.000.000 đồng từ bà T, ông T1 đã chi cho những người môi giới giới thiệu đất gồm ông Trần Minh T3, ông Nguyễn Minh T2, bà Thái Thị Mỹ H số tiền 50.000.000 đồng. Ông T1 không có thỏa thuận gì với bà T khi chi ti ền môi gi ới cho ông Trần Minh T3 , ông Nguyễn Minh T2 , bà Thái Thị Mỹ H.
Trước yêu cầu khởi kiện của bà T, ông T1 trình bày không thống nhất với nhau: Đối với yêuc ầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020, hủy giấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020, ông T1 đồng ý. Đối với s ố tiền 200.000.000 đồng đãnh ận của bà T, có khi ông T1 đồng ý trả lại bàT số tiền 75.000.000 đồng; có khi ông T1 đồng ý trả bàT 200.000.000 đồng nhưng yêu cầu bàT đợi khi nào ông T1 lấy lại tiền đã chi cho những người môi giới và tiền của người mà ông T1 nhận chuyển nhượng đất trước đó (bà H) thì ông T1 sẽ trả cho bà T. Tại phiên tòa sơ th ẩm, ông T1 đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020 và gi ấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020, đồng ý trả bà T số tiền 55.000.000 đồng.
Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Diệp Kim H1 có đơn xin vắng mặt và trình bày: Bà H1 thừa nhận có ký tên, lăn tay vào gi ấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020 gi ữa bên bán ông Võ Kính T1 và bên mua bà Vũ Thị Cẩm T; việc bà H1 ký tên, lăn tay vào giấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020 là hoàn toàn t ự nguyện, không b ị ai ép buộc. Tuy nhiên, việc thỏa thuận chuyển nhượng và giao nhận tiền giữa bàT và ông T1 như thế nào thì bà H1 không biết. Bà H1 không biết bàT đã giao cho ông T1 số tiền bao nhiêu. Bà H1 chỉ ký tên, lăn tay vào văn bản này khi đư ợc ông T1 nhờ. Sau khi bà H1 ký tên và lăn tay, bàT không trả tiền môi giới cho bà H1, bà H1 không biết bàT là ai; bàT và ông T1 không có thỏa thuận gì về việc trả tiền môi gi ới cho bà H1. Sau khi bà H1 ký tên, lăn tay vào gi ấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020 giữa bàT và ông T1 thì ông T1 có cho bà H1 số tiền 5.000.000 đồng. Ngoài ra, bà H1 không biết ông T1 có trả tiền công môi gi ới cho ain ữa hay không và trả số tiền bao nhiêu. Bà H1 đồng ý trả lại s ố tiền 5.000.000 đồng đã nhận của ông T1 khi ông T1 có yêu cầu.
2. Bà Thái Thị Mỹ H có đơn xin vắng mặt và trình bày: Bà H thừa nhận đã ký tên và ghi h ọ tên vào hợp đồng đặt cọc viết tay ngày 15 tháng 10 năm 2020 và giấy mua bán viết tay ngày 31 tháng 10 năm 2020 gi ữa bàT và ông T1. Tuy nhiên bà H không chứng kiến việc thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa bàT và ông T1, bà H chỉ được ông T1 nhờ ký tên (do bà H có quan hệ quen biết với ông T1) vào các hợp đồng này thì bà H ký. Sau khi bà H ký tên vào các văn bản này thì ông T1 cho bà H số tiền 15.000.000 đ ồng; khi ông T1 cho bà H số tiền 15.000.000 đồng thì bà H cũng không thấy ông T1 có thỏa thuận gì với bà T.

## Page 4

Khi ông T1 chuyển nhượng đất cho bàT thì ông Trần Minh T3 là người môi gi ới, gi ới thi ệu đ ể ông T1 chuyển như ợng đ ất. Sau khi ông T1 chuyển nhượng đất cho bà T, ông T1 trả tiền môi giới cho ông Trần Minh T3, tuy nhiên ông T1 trả số tiền bao nhiêu thì bà H không biết. Khi ông T1 trả tiền môi gi ới cho ông T3 thì bà H không thấy ông T1 và bàT có thỏa thuận gì về việc trả tiền môi giới, mà tự cá nhân ông T1 đưa tiền môi giới cho ông T3.
Nay bàT và ông T1 tranh chấp với nhau thì bà H đồng ý trả ông T1 số tiền 15.000.000 đồng khi ông T1 có yêu cầu.
Những người làm chứng:
1. Ông Nguyễn Minh T2 có đơn xin giải quyết vắng mặt và trình bày:
Ông T2 là bạn bè của bà T, không có quanh ệ quen biết với ông Võ Kính T1 và ông Trần Minh T3. Do biết bàT có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất nên khi ông T2 nghe ông Trần Minh T3 giới thi ệu là ông Võ Kính T1 có nhuc ầu chuyển nhượng đất, ông T2 đã giới thiệu bàT cho ông Trần Minh T3 để ông T3 dẫn bàT xem đất của ông T1 và nhận chuyển nhượng.
Ông T2 có ký tên người làm chứng tại hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020 gi ữa bàT với ông T1 . Khi ông T2 giới thi ệu đ ể bàT nhận chuy ển nhượng đất của ông T1 thì ông T2 không có thỏa thuận và nhận tiền môi giới, tiền công từ bà T; cũng không thỏa thuận và nhận tiền môi giới, tiền công từ ông T1.
BàT không có thỏa thuận gì với ông T1 về việc trả tiền công môi gi ới cho ông T2. Tuy nhiên, sau khi bàT nhận chuyển nhượng đất của ông T1 thì ông Trần Minh T3 có trả công cho ông T2 số tiền 10.000.000 đ ồng. Số tiền này theo ông T2 được biết là ông T1 đã trả tiền môi giới cho ông T3 và ông T3 đã chia cho ông T2 một phần. Ông T2 không biết ông T1 đã cho ông T3 số tiền bao nhiêu, cũng không biết bàT và ông T1 có thỏa thuận với nhau khi trả tiền môi gi ới cho ông T3 hay không. Do vi ệc mua bán, chuy ển như ợng gi ữa bàT và ông T1 không thành nên nếu ông T3 yêu cầu ông T2 trả lại số tiền 10.000.000 đồng đã nhận của ông T3 thì ông T2 đồng ý trả.
2. Ông Trần Minh T3 có đơn xin giải quyết vắng mặt và trình bày:
Ông T3 không có quanh ệ quen biết với ông Võ Kính T1 và bà Vũ Thị Cẩm T. Ông T3 làm nghề tự do, môi giới, giới thiệu nhà đất để mua bán, chuyển nhượng. Khoảng tháng 10 năm 2020, khi biết ông T1 có nhu cầu chuyển nhượng diện tích đất 56m2 (ngang 7m, dài 8m), đất chưa có gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương với giá 200.000.000 đồng thì ông T3 đã rao bán. Do đó, bàT đã tìm hi ểu vành ận chuyển nhượng.
Ông T3 có ký tên người làm chứng tại giấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020 và hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020 gi ữa bàT với ông T1. Khi ông T3 giới thiệu đất của ông T1 để bàT nhận chuyển nhượng thì ông T3 không có thỏa thuận vành ận tiền môi gi ới, tiền công từ bà T. BàT cũng không có thỏa thuận gì với ông T1 về việc trả tiền công môi gi ới cho ông T3. BàT và ông T1 cũng không có thỏa thuận rằng nếu việc mua bán, chuy ển nhượng giữa các bên

## Page 5

không thực hiện được thì bàT sẽ được nhận lại số tiền đã giao cho ông T1 sau khi khấu trừ số tiền ông T1 đã chi cho những người đã môi giới.
Khi giới thiệu đất của ông T1 cho bà T, ngoài ông T3 ra còn có bà Thái Thị Mỹ H, ông T4 (ông T3 không biết rõ họ tên và địa chỉ hiện nay của ông T4), ông T5 (ông T3 không biết rõ h ọ tên và địa chỉ hiện nayc ủa ông T5), bà Trần Thị Mỹ L (địa chỉ tại số 19A, ấp A, xã A, thành phố T, tỉnh Bình Dương) là những người môi giới, giới thiệu đất của ông T1 cho bàT nhận chuyển nhượng.
Do đó, sau khi ông T1 nhận được số tiền 200.000.000 đồng từ bà T; ông T1 đã trả cho những người môi gi ới số tiền 50.000.000 đ ồng, cụ thể: Ông T1 trả tiền môi gi ới cho ông T3 là 10.000.000 đ ồng, bà H 10.000.000 đ ồng, ông T4 10.000.000 đồng, ông T5 là 10.000.000 đồng; riêng bà Trần Thị Mỹ L không có mặt để nhận tiền nên khi ông T1 trả cho bà L 10.000.000 đồng thì ông T3 đã nhận dùm bà L.
Do việc mua bán, chuy ển nhượng giữa bàT và ông T1 không thành nên ông T3 đồng ý trả lại số tiền 10.000.000 đồng đã nhận của ông T1 khi ông T1 có yêu cầu. Riêng số tiền 10.000.000 đồng ông T3 nhận từ ông T1 để đưa cho bà L thì đề nghị ông T1 liên hệ với bà L để nhận lại.
Tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 18 tháng 3 năm 2021 thể hiện: Diện tích đất 56m 2 mà bàT nhận chuyển nhượng của ông T1, hiện trạng hiện nay là đất trống, đây là đất công (đất nghĩa địa), thuộc thửa đất số 91, tờ bản đồ 52 do Nhà nư ớc quản lý theo Quy ết định số 1230/2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương. Đất này Ủy ban nhân dân phường P quản lý và không giao cho ai sử dụng.
Tại phiên tòa, nguyên đơn gi ữ nguyên yêuc ầu khởi kiện, các đương s ự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày: Diện tích đất 56m 2 ông T1 chuyển như ợng cho bàT có ngu ồng ốc là do ông T1 nhận chuyển như ợng của bà Thái Thị Mỹ H với giá 80.000.000 đ ồng; khi ông T1 chuyển nhượng đất cho bàT thì ông T1 đã chi cho những người môi giới hết số tiền 50.000.000 đồng, ngoài ra ông T1 cho thêm bà H 15.000.000 đồng. Đối với yêu cầu khởi kiện của bà T, ông T1 đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020, hủy giấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020 ; về giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020, hủy giấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020: Đề nghị Tòa án buộc bà H phải thanh toán cho bàT 95.000.000 đồng, ông Trần Minh T3 thanh toán cho bàT 50.000.000 đồng, ông T1 đồng ý trả lại cho bàT số tiền 55.000.000 đồng.
Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Tòa án nhân dân thành phốT thụ lý v ụ án là đúng thẩm quyền. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa đã ti ến hành đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định của Bộ luật T ố tụng dân s ự. Những ngư ời tham giat ố tụng đãch ấp hành đầy đủ

## Page 6

quyền và nghĩa v ụ tố tụng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân s ự. Đại diện Viện kiểm sát không có ý kiến và yêu cầu khắc phục gì thêm về tố tụng.
Về nội dung: Ông T1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 56m2 đã chuyển nhượng cho bà T, diện tích đất này ông T1 nhận chuyển nhượng của bà H bằng giấy viết tay. Tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 18 tháng 3 năm 2021 thể hiện diện tích đất 56m2 là đất công, do Nhà nước quản lý và không giao cho ai qu ản lý, sử dụng. Như vậy hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020, gi ấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020 giữa bàT và ông T1 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật; bàT và ông T1 thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020, hủy giấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020 là có căn c ứ chấp nhận. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Ông T1 thừa nhận đã nhận của bàT số tiền 200.000.000 đồng, do đó bàT yêu cầu ông T1 trả lại số tiền 200.000.000 đồng là có căn c ứ theo quy định tại Điều 131 B ộ luật Dân sự năm 2015. B ị đơn ông T1 cho rằng khi nào lấy được tiền từ những người môi giới và người mà ông T1 nhận chuyển nhượng đất trước đó (bà H) thì sẽ trả cho bàT là không có căn c ứ chấp nhận vì khi bàT và ông T1 giao dịch với nhau không có thỏa thuận về vấn đề môi giới, bàT cũng không có giao dịch với bà H.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài li ệu, chứng cứ có trong h ồ sơ vụ án đã đư ợc thẩm tra tại phiên tòa, qua ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định.
[1] Về tố tụng:
[1.1] Về quan hệ pháp luật: Nguyên đơn bàT khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020 và gi ấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020 nên Tòa án xác định quan hệ pháp luật trong vụ án này là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[1.2] Về thẩm quyền giải quyết vụ án:
Đối tượng của hợp đồng xác lập giữa bàT và ông T1 liên quan đến bất động sản là diện tích đất 56m2 (ngang 7m, dài 8m); đất tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.
[1.3] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Diệp Kim H1, bà Thái Thị Mỹ H vành ững ngư ời làm chứng ông Trần Minh T3 , ông Nguyễn Minh T2 có đơn xin giải quyết, xét xử vắng mặt. Căn cứ theo quy định tại Điều 227, 228 và 229 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét x ử tiến hành xét x ử vụ án vắng mặt bà Diệp Kim H1, bà Thái Thị Mỹ H, ông Trần Minh T3 và ông Nguyễn Minh T2.
[2] Về nội dung:

## Page 7

[2.1] Nguyên đơn bà T, bị đơn ông T1 đều thống nhất trình bày ngày 15 tháng 10 năm 2020, bàT và ông T1 có ký kết hợp đồng đặt cọc, nội dung: BàT nhận chuyển nhượng của ông T1 diện tích đất 56m2 (ngang 7m, dài 8m); đất tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Giá chuy ển nhượng là 200.000.000 đồng. BàT và ông T1 đều biết rõ ông T1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 56m2 nói trên. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020, bàT đã giao cho ông T1 20.000.000 đồng, ngày 17 tháng 10 năm 2020 bàT đã giao ông T1 số tiền 30.000.000 đồng; ngày 31 tháng 10 năm 2020, bàT ký giấy mua bán vi ết tay với ông T1 và bàT đã giao hết số tiền còn lại cho ông T1 là 150.000.000 đồng. Tổng số tiền bàT đã giao cho ông T1 là 200.000.000 đồng.
[2.2] Do sau khi nhận chuyển nhượng đất, bàT không thể làm thủ tục để cấp quyền sử dụng đất và cũng không thể xây dựng công trình trên đất nên bàT khởi kiện yêuc ầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020 và gi ấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020; buộc ông T1 trả lại số tiền đã nhận của bà T là 200.000.000 đồng.
[2.3] Ông T1 đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020 và giấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020, chỉ đồng ý trả bàT 55.000.000 đồng.
[2.4] Xét, bàT và ông T1 lập hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020 và gi ấy mua bán đất viết tay ngày 31 tháng 10 năm 2020 đ ể bàT nhận chuyển nhượng của ông T1 diện tích đất 56m2, đất tại phường P, thành phố T.
Tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 18 tháng 3 năm 2021 vàt ại Quyết định số 1230/QĐ-UBND ngày 11 tháng 4 năm 2013 của Ủy ban nhân dân thành phốT (bút lục 74-79) thể hiện diện tích đất 56m2 mà bàT và ông T1 thỏa thuận nhận chuyển nhượng thuộc thửa số 91, tờ bản đồ 52, đây là đất nghĩa địa, do Ủy ban nhân dân phường P quản lý và không giao cho ai sử dụng. Như vậy, bàT và ông T1 thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất công do Nhà nư ớc quản lý, ông T1 chưa được cấp quyền sử dụng đất nhưng vẫn chuyển nhượng, giao dịch giữa bàT và ông T1 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, vi phạm Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 1 Điều 168 và khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
[2.5] Về lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc ngày ngày 15 tháng 10 năm 2020 và giấy mua bán đất viết tay ngày 31 tháng 10 năm 2020 vô hi ệu: BàT và ông T1 đều biết diện tích đất 56m2 ông T1 chưa được cấp quyền sử dụng đất nhưng vẫn thỏa thuận chuyển nhượng, do đó bàT và ông T1 đều có lỗi.
[2.6] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Giao dịch dân sự giữa bàT và ông T1 vô hiệu nên không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác l ập. Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đ ầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ông T1 đã nhận của bàT số tiền 200.000.000 đồng nên có nghĩa v ụ trả lại số tiền đãnh ận cho bà T. Do đất tranh chấp là đất công do Nhà nước quản lý nên không có việc bàn giao lại đất.
[2.7] Đối với giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông T1 với bà H sẽ được giải quyết bằng một vụ án khác nếu đương sự có tranh chấp

## Page 8

và khởi kiện.
[2.8] Đối với số tiền mà ông T1 đã chi cho những người môi giới thì bà T, ông T1 và ông T2 , ông T3 , bà H đều khai thống nhất ông T1 không có thỏa thuận với bàT khi trả tiền cho ngư ời môi gi ới; đồng thời tại hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020 và gi ấy mua bán đất viết tay ngày 31 tháng 10 năm 2020, bàT và ông T1 cũng không có thỏa thuận nếu việc mua bán đất giữa bàT và ông T1 không thực hiện được thì bàT sẽ được nhận số tiền còn lại sau khi trừ đi s ố tiền môi gi ới. Do đó, s ố tiền mà ông T1 chi chonh ững người môi gi ới không được xem xét trong vụ án này; nếu ông T1 có tranh chấp với ông T2, ông T3, bà H thì có quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác.
[3] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà T, tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020 và giấy mua bán đất viết tay ngày 31 tháng 10 năm 2020 giữa bàT và ông T1 (mà không hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020 và gi ấy mua bán đất viết tay ngày 31 tháng 10 năm 2020 gi ữa bàT và ông T1 theo yêu cầu khởi kiện của bà T), buộc ông T1 trả lại số tiền 200.000.000 đồng đã nhận cho bà T.
[4] Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa sơ thẩm là có căn cứ.
[5] Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn về việc yêuc ầu Tòa án bu ộc bà H trả bàT 95.000.000 đ ồng, buộc ông T3 trả bàT 50.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận vì bàT chỉ ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán đất với ông T1; bàT không giao dịch, không thỏa thuận với bà H và ông T3.
[6] V ề án phí dân s ự sơ th ẩm: Ông T1 phảich ịu án phí không có giá ngạch đối với hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, án phí có giáng ạch đối với số tiền phải trả cho bà T.
[7] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: BàT tự nguyện chịu.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Đi ều 26, đi ểm a kho ản 1 Đi ều 35, đi ểm c kho ản 1 Đi ều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 203, Điều 227, Điều 228, Điều 229 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ các Điều 123 và 131 Bộ luật Dân sự năm 2015;
Căn c ứ các Điều 26, 27 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị Cẩm T đối với bị đơn ông Võ Kính T1.

## Page 9

Tuyên bố “Hợp đồng đặt cọc ngày 15 tháng 10 năm 2020” và “Gi ấy mua bán ngày 31 tháng 10 năm 2020” xác lập giữa bà Vũ Thị Cẩm T và ông Võ Kính T1 là vô hiệu.
Buộc ông Võ Kính T1 có nghĩa v ụ trả cho bà Vũ Thị Cẩm T số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: (600.000 đ ồng, bà Vũ Thị Cẩm T đã nộp tạm ứng).
Bà Vũ Thị Cẩm T tự nguyện chịu, được trừ vào số tiền 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng) tạm ứng đã nộp.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Bà Vũ Thị Cẩm T không phải nộp. Chi cục Thi hành án dân s ự thành phố T trả lại cho bà Vũ Thị Cẩm T số tiền 5.300.000 đồng (năm triệu ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đãn ộp tại Biên lai thu s ố 0051024 ngày 28 tháng 12 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T.
Ông Võ Kính T1 phải nộp 10.600.000 đồng (mười triệu sáu trăm nghìn đồng).
4. Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày tính t ừ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
Theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Lu ật Thi hành án dân s ự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bình Dương;
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- VKSND thành phố T;
- Chi cục THADS thành phố T;
- Đương sự;
- Lưu: Hồ sơ vụ án, VP.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Nguyễn Thị Thúy Hằng