Bản án số: 19/2022/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số: 19
Ngày: 13/01/2022
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vũ Thị Lan P - Hồ Diên C

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 19/2022/DS-PT Ngày 13-01-2022 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
 Các Thẩm phán:

Bà Đinh Thị Mộng Tuyết Ông Nguyễn Trung Dũng Bà Nguyễn Thị Duyên Hằng
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hồng Xuân - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
 - Đại diện Viện Ki ểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Phước – Kiểm sát viên.
Trong các ngày 11, 13 tháng 01 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 147/2021/TLPT-DS ngày 26 tháng 5 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2021/DS-ST ngày 15 tháng 3 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 196/2021/QĐ-PT ngày 01 tháng 10 năm 2021, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Vũ Thị Lan P, sinh năm 1983; địa chỉ: Số A, TPH A, phường T, Qu ận D, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ liên hệ: Số C, đường N, khu phố B, phường T, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Trần Thị T, sinh năm 1995;
địa chỉ liên hệ: Số U, đường số X, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương, là ngư ời đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 01/10/2020), có mặt.

## Page 2

- Bị đơn: Ông Hồ Diên C, sinh năm 1970; địa chỉ: Số K, Khu dân cư S, khu phố B, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Ngô Văn P1, sinh năm 1977; địa chỉ: Số A, TPH A, phư ờng T, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ liên hệ: Số C, đường N, khu phố B, phường T, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại di ệnh ợp pháp của ông P1 : Ông NguyễnH ồng V, sinh năm 1950; địa chỉ: Số T, P, Phường D, Quận V, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ liên hệ: Số P, N, Phường F, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 30/6/2021), vắng mặt.
2. Trường Mần non T; địa chỉ: Khu phố H, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1970; địa chỉ: Số O, đường L, khu phố T, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo pháp luật, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
3. Ông Đào Hồng K, sinh năm 1969, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt;
4. Bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1970, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt;
Cùng địa chỉ: Số O, đường L, khu phố T, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
5. Bà Nguyễn Thị T2, sinh năm 1980; địa chỉ: Số K, Khu dân cư S, khu phố B, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của bà T2: Bà Bùi Thị Minh Tr, sinh năm 1991;
địa chỉ liên hệ: Số Đ, đường P, tổ H, khu U, phường H, thành phố Th, tỉnh Bình Dương, là ngư ời đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 08/10/2020), có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
6. Ông Vũ Văn Tr1, sinh năm 1982; địa chỉ: Số F, khu phố C, đường TL H, phường T, Quận V, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại di ệnh ợp pháp của ông Tr1 : Ông Phạm Đình N , sinh năm 1986; địa chỉ liên hệ: Tổ B, đường N, khu phố C, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương, là ngư ời đại di ện theo ủy quy ền (Văn bản ủy quy ền ngày 15/10/2020), có mặt.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Vũ Thị Lan P và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ngô Văn P1.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Theo đơn khởi kiện ngày 22/9/2020, lời khai trong quá trình t ố tụng và tại phiên toàc ủa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Vũ Thị Lan P là bà Trần ThịT trình bày:

## Page 3

3 Ngày 20/5/2019, tại nhà của bà Vũ Thị Lan P, ông Hồ Diên C và bàP ký “Hợp đồng mua bán nhà và đ ất” với nội dung: Ông C chuyển nhượng cho bàP căn nhà, đất thửa số 1250, tờ bản đồ số 3 tại khu phố T, phường B, thị xã D (nay là thành phố D), tỉnh Bình Dương ngang 26,4m ; dài 56m, tổng di ện tích 1.918,1m2 với giá là 10.000.000.000 đ ồng, bàP đặt cọc cho ông C số tiền 2.000.000.000 (hai t ỷ) đồng, thanh toán s ố tiền còn lại khi ra công chứng hợp đồng chuy ển như ợng. Cùng ngày ký hợp đồng ( ngày 20/5/2019), bàP thanh toán cho ông C số tiền cọc là 2.000.000.000 (hai t ỷ) đ ồng. Đến ngày hẹn ra phòng công chứng để ký hợp đồng nhưng ông C nhiều lần hẹn và lấy lý do chưa đủ tiền xóa thế chấp đối với quyền sử dụng đất nên nhiều lần đề nghị bà Vũ Thị Lan P tiếp tục thanh toán tiền chuyển nhượng, tính đến ngày 20/01/2020, tổng số tiền bàP và ông Ngô Văn P1 (chồng bà P) đã thanh toán cho ông Hồ Diên C là 3.300.000.000 (ba tỷ ba trăm triệu) đồng, chính vì vậy mà ông C viết giấy cam kết việc xác nhận tổng cộng đãnh ận của bàP là 3.300.000.000 (ba t ỷ ba trăm triệu) đồng vào ngày 20/01/2020.
“Hợp đồng mua bán nhà và đất” giữa ông C và bàP do bàP viết, trước khi ký hợp đồng ông C có cung cấp cho bàP 01 bản phôtô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do không kinh nghiệm trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bàP không nhìn mặt sau phần cập nhật biến động của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , vì vậy nên hợp đồng chuyển nhượng bàP ghi diện tích đất là 1.918,1m 2 và thửa 1250 là không đúng với phần mà ông C được cập nhật biến động sang tên là diện tích 1.589,7m 2, thuộc thửa 1264. Tuy nhiên, bà Vũ Thị Lan P xác định phần đất mà bàP nhận chuyển nhượng của ông C là diện tích đất theo đo đạc thực tế là 1.589m2, thuộc thửa 1264, tờ bản đồ số 3 tọa lạc Khu phố H, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương , phần có ký hiệu A, A1, A2 trong mảnh trích lục địa chính do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Dĩ An xác lập ngày 21/12/2020. Việc thỏa thuận, ký kết hợp đồng và giao tiền là do bàP gặp trực tiếp ông C, không gặp và trao đổi với vợ của ông
C. Tuy nhiên, ông C cam kết bằng lời nói sẽ trao đổi và thống nhất với bà Nguyễn Thị T2 . Ngoài ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/5/2019 thì giữa ông P1, bàP và ông C không có bất cứ giao dịch vay, mượn hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào khác.
Nay, nguyên đơn bà Vũ Thị Lan Pyêu cầu bị đơn ông Hồ Diên C tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng đối với phần đất có diện tích đất theo đo đạc thực tế là 1.589m 2, thuộc thửa 1264, tờ bản đồ số 3 (B2.1) (phần có ký hiệu A, A1, A2 trong mảnh trích lục địa chính của mảnh trích lục địa chính do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Dĩ An xác lập ngày 21/12/2020) cho bà Vũ Thị Lan P và bà Vũ Thị Lan P sẽ thanh toán cho ông Hồ Diên C số tiền còn lại 6.700.000.000 đồng (sáu tỷ bảy trăm triệu đồng) theo thỏa thuận.
Trong trường hợp Tòa án không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Lan P về việc buộc ông C ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất nêu trên tại phòng công chứng để sang tên cho bà Vũ Thị Lan P thì nguyên đơn yêu cầu Tòa

## Page 4

4 án buộc ông Hồ Diên C phải trả lại cho bà Vũ Thị Lan P số tiền đã nhận 3.300.000.000 (ba tỷ ba trăm triệu đồng), không yêu cầu ông Hồ Diên C bồi thường thiệt hại do không thực hiện được hợp đồng, không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Đối với yêu cầu độc lập của ông Vũ Văn Tr1 với ông Hồ Diên C và bà Nguyễn Thị T2 về việc công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/9/2020 giữa ông Vũ Văn Tr1 với bà Nguyễn Thị T2 ; công nhận diện tích đất nêu trên và toàn bộ tài sản gắn liền với đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông Vũ Văn Tr1 thì nguyên đơn không đồng ý vì: Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng với ông Tr1, ông Hồ Diên C đã ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng với bà Vũ Thị Lan P , từ tháng 4/2020, bà Vũ Thị Lan P đã có đơn gửi Ủy ban nhân dân phường T và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Dĩ An đề nghị ngăn chặn việc giao dịch chuyển nhượng, đất đang có tranh chấp nên không được chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai. Vì vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tr1 và bà T2 ngày 18/9/2020 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
- Bị đơn ông Hồ Duyên Chuyên có yêu cầu giải quyết vắng mặt nhưng tại biên bản lấy lời khai ngày 28/10/2020 ông C trình bày:
Do ông Hồ Diên C và ông Ngô Văn P1 quen biết với nhau, từ năm 2019, ông Hồ Diên C đã vay ti ền của ông Ngô Văn P1 nhưng giữa các bên chỉ giao dịch bằng lời nói, không lập văn bản và lãi su ất theo thỏa thuận là 20%/1 ngày.
Đến ngày 20/5/2019, tổng số tiền gốc và lãi ông C nợ ông P1 là 1.800.000.000 đồng (một tỷ tám trăm triệu đồng) để đảm bảo cho khoản tiền vay, ông P1 và bà Pyêu cầu ông C ký hợp đồng mua bán nhà và đất ngày 20/5/2019, hợp đồng do vợ chồng bàP viết, ông C ký, ghi rõ họ tên mà không đọc nội dung. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông C có đưa cho ông P1 01 bản phôtô Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất s ố CA160870 ngày 21/10/201 5, đư ợc đi ềuch ỉnh cập nhật biến động sang tên ông Hồ Diên C vào ngày 28/01/2016 nhưng tại hợp đồng ông P1, bàP ghi như thế nào ông C không rõ. Phần đất này là tài sản chung của ông C và vợ là bà Nguyễn Thị T2 (40%) và ông Đào Hồng K, bà Nguyễn Thị T1 (60%) nhưng các bên thống nhất cho ông Hồ Diên C đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên phần đất tranh chấp có Trường Mầm non T do ông C, bà T2 (40%) và ông Đào Hồng K, bà Nguyễn Thị T1 (60%) cùng góp ti ền xây dựng, tuy nhiên giữa các bên không có biên bản thỏa thuận đóng góp ti ền. Tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông C và bàP thì đất đang thế chấp tại ngân hàng với số tiền 16.000.000.000 (mư ời sáut ỷ) đồng, ông P1 và bàP đều biết việc này và khi ông C ký hợp đồng mua bán nhà, đất với bàP thì bà T2 (vợ ông C) và ông K, bà T1 không biết, ông P1 và bàP cũng chưa bao gi ờ gặp bà T2 và ông K, bà T1 để thỏa thuận về việc chuyển nhượng tài sản nêu trên.
Khi ông Hồ Diên C không có ti ền trả nợ cho ông P1 thì ông P1 yêu cầu ông C viết Bản cam kết vào ngày 22/10/2020 cón ội dung tổng số tiền ông C đã nhận của bàP là 3.300.000.000 (ba tỷ ba trăm triệu đồng). Tuy nhiên, ông C xác

## Page 5

5 định tổng số tiềng ốc đãnh ận của ông P1 , bàP là 1.250.000.000 (một t ỷ hai trăm năm mươi triệu) đồng.
Do giữa ông C và bàP thực tế không có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có giao dịch vay mượn tiền nên ông C không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, ông C chỉ đồng ý trả lại số tiền gốc đã vay là 1.250.000.000 đồng cho bà P, ông P1.
Ngày 17/6/2020, ông C có lập hợp đồng ủy quyền cho v ợ là Nguyễn Thị T2 được toàn quy ền định đoạt với tài sản là quy ền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đối với thửa đất số 1264, tờ bản đồ số 3 (B2.1) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 160876, số vào sổ CS 08609 do Sở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Bình Dương cấp ngày 21/10/2015, cập nhật cho ông Hồ Diên C ngày 28/01/2016, đất tọa lạc Khu phố H, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương nên ông Hồ Diên C đồng ý với mọi giao dịch của bà Nguyễn Thị T2 đối với người khác vì vậy đối với yêu cầu độc lập của ông Vũ Văn Tr1, ông Hồ Diên C đồng ý.
- Người có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Vũ Văn Tr1 do ông Phạm Đình N là người đại diện trình bày:
Qua giới thiệu ông Vũ Văn Tr1 được biết vợ chồng ông Hồ Diên C và bà Nguyễn Thị T2 đang có nhuc ầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa 1264, t ờ bản đ ồ số 3, di ện tích 1.589,7m 2 tọa lạc tại Khu phố H, phư ờng T, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 160876 (số vào sổ CS 08609) do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 21/10/2015 cập nhật biến động đất đai sang tên ông Hồ Diên C ngày 28/01/2016. Bà T2 cũng cung cấp cho ông Vũ Văn Tr1 Hợp đồng ủy quy ền ngày 17/6/2020 của ông Hồ Diên C cho bà Nguyễn Thị T2 được liênh ệ ngân hàng để xóa thế chấp, sau đó thực hiện các giao dịch khác của chủ sử dụng đất.
Các bên thống nhất chuyển nhượng diện tích đất trên của với giá 18.913.000.000 đồng (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất là cơ s ở vật chất là Trường Mầm non T), tuy nhiên do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp trong ngân hàng nên bà T2 đề nghị vay tiền của ông Vũ Văn Tr1 nhằm đáo hạn ngân hàng, lấy giấy tờ đất ra xóa thế chấp, sau đó s ẽ ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Vũ Văn Tr1 , ngày 10/9/2020 , ông Vũ Văn Tr1 và bà Nguyễn Thị T2 ký hợp đồng vay tiền với nội dung ông Tr1 cho bà T2 vay số tiền 12.913.000.000 đồng, trong số tiền vay này thì có 6.500.000.000 (sáu t ỷ năm trăm triệu đồng) ông Tr1 thanh toán bằng hình thức chuyển kho ản, s ố tiền 1.413.600.000 đồng trả tiền chuyển thổ cư cho thửa đất 1264 và số tiền còn lại trả bằng tiền mặt). Thực hiện đúng thỏa thuận tại hợp đồng vay ti ền, ngay sau khi đất được gi ảich ấp ngân hàng thì vào chiều ngày 18/9/2020, ông Vũ Văn Tr1 và bà T2 tiến hành ký hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất đối với di ện tích đất nêu trên, cùng ngày ông Vũ Văn Tr1 cũng đã giao s ố tiền mặt còn lại 6.000.000.000 đồng cho bà T2 , như vậy ông Vũ Văn Tr1 đã thanh toánh ết s ố tiền cho bà T2 là

## Page 6

6 18.913.000.000 đồng với phương thức thanh toán theo yêuc ầuc ủa ngư ời chuyển nhượng.
Để bảo vệ quyền lợi của ông Vũ Văn Tr1 sau khi nhận chuyển nhượng đất từ bà T2, ngày 19/9/2020, ông Vũ Văn Tr1 có yêu cầu bà T2 lập biên bàn giao toàn bộ đất và tài sản gắn liền đất cho ông Vũ Văn Tr1 quản lý, sử dụng và ông Tr1 tiến hành xây d ựng, sửa chữa cơ s ở vật chất của trường. Giữa bà T2 và bà Nguyễn Thị T1 chủ trường mầm non đã thống nhất giao trư ờng mầm non cho ông Vũ Văn Tr1 quản lý và đi ều hành, do trường lớp đang trong năm học nên ông Vũ Văn Tr1 có nhờ bà T1 tiếp tục quản lý trường giúp cho đến khi ông Vũ Văn Tr1 sắp xếp được về nhân sự mới. Sau khi ký hợp đồng chuyển như ợng ngày 18/9/2020 và giao đ ủ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T2, ông Vũ Văn Tr1 đã yêuc ầu bà T2 liên hệ Ủy ban nhân dân phư ờng T xác nhận tình trạng bất động sản nhằm hoàn tất các thủ tục chuyển quyền sở hữu cho ông Vũ Văn Tr1 nhưng bà T2 có trình bày rằng Ủy ban nhân dân phư ờng T không xác nhận vì có người nào đó đang tranh chấp đất với chồng bà T2 tại Tòa án nhân dân, đến khi Tòa án gửi thông báo thụ lý vụ án thì ông Vũ Văn Tr1 mới biết bàP đang tranh chấp với ông C.
Đối với yêuc ầu khởi kiện của bà Vũ Thị Lan P về việc yêuc ầu ông Hồ Diên C ký kết hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất tại phòng công chứng ông Tr1 không đồng ý vì thửa 1250 không phải là của vợ chồng ông Hồ Diên C, còn thửa đất 1264 thì vợ chồng bà T2 đã chuyển nhượng lại cho ông Vũ Văn Tr1, hai bên đã thực hiện xong nội dung của hợp đồng chuyển nhượng, ông Vũ Văn Tr1 đã thanh toán đầy đủ số tiền cho bà T2 và bà T2 cũng đã giao đất và tài sản gắn liền với đất cho ông Vũ Văn Tr1 quản lý, sử dụng.
Ông Vũ Văn Tr1 có yêu cầu độc lập đối với ông Hồ Diên C và bà Nguyễn Thị T2 với những yêu cầu: Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đư ợc lập ngày 18/9/2020 gi ữa ông Vũ Văn Tr1 và bà Nguyễn Thị T2 và công nhận diện tích theo đo đạc thực tế là 1.589m2 tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại Khu phố H, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 160876 (s ố vào sổ CS 08609) do S ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 21/10/2015 cập nhật biến động đất đai sang tên ông Hồ Diên C ngày 28/01/2016 và toàn bộ tài sản gắn liền đất nêu trên thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông Vũ Văn Tr1.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ngô Văn P1 có yêu cầu giải quyết vắng mặt nhưng trong quá trình tố tụng có ý kiến:
Ông Ngô Văn P1 là bạn của ông Hồ Diên C. Ông P1 thống nhất toàn b ộ với lời trình bày của bà Vũ Thị Lan P và người đại diện hợp pháp của bà P. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ông Ngô Văn P1 đồng ý.
Đối với yêuc ầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Vũ Văn Tr1 thì ông Ngô Văn P1 không đồng ý.

## Page 7

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: Trường Mầm non T do bà Nguyễn Thị T1 là đại diện hợp pháp; ông Đào Hồng K, bà Nguyễn Thị T1 trong quá trình tố tụng thống nhất có ý kiến:
Ông K và bà T1 là vợ chồng và có quanh ệ bạn bè và làm ăn chung với ông Hồ Diên C, bà Nguyễn Thị T2. Phần đất thuộc thửa đất số 1264, tờ bản đồ số 3, diện tích 1.589,7m 2 tọa lạc tại Khu phố H, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 160876 (số vào sổ CS 08609) do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Bình Dương cấp ngày 21/10/2015 cập nhật biến động đất đai sang tên ông Hồ Diên C ngày 28/01/2016 là phần đất thuộc quyền sở hữu chung của ông K, bà T1 và ông C, bà T2 theo tỉ lệ ông K, bà T1 60%, ông C, bà T2 40% giá trị toàn bộ tài sản. Ông K, bà T1 đồng ý cho ông C đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm thủ tục xin giấy phép kinh doanh lĩnh vực mầm non và xin phép xây dựng Trường Mầm non T. Sau khi xây dựng trư ờng hai bên ti ến hành kinh doanh lĩnh vực mầm non, trong đó bà Nguyễn Thị T1 làm chủ trường, kinh doanh phân chia lợi nhuận theo phần vốn góp vợ chồng ông C, bà T2 40%, ông K, bà T1 60%.
Trước đó ông K, bà T1 đồng ý thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng A vay số tiền 6.500.000.000 đồng để cùng nhau kinh doanh. Tuy nhiên sau này ông C tự ý nâng hạn mức tín dụng lên vay thêm mà không nói cho ông K, bà T1 biết. Cho đến khi ông C bị bắt giam v ề tội đánh b ạc, không có ti ền trả ngân hàng, ngân hàng đòi phát mãi quyền sử dụng đất thì ông K, bà T1 mới biết số nợ là hơn 11 tỷ đồng, không còn cách nào khác ông K, bà T1 đã gặp ông C, bà T2 và hai bên thống nhất tìm người vay tiền để đáo hạn ngân hàng, lấy sổ đất ra bán để trả nợ, số tiền dư còn lại ông C, bà T2 phải trả cho ông K, bà T1 vì phần hùn của ông K, bà T1 đã bị ông C gây nợ mất đất.
Sau khi đư ợc ông K, bà T1 đồng ý, ông C đã ủy quyền cho bà T2 được giải chấp cho ngân hàng, sau đó toàn quy ền quyết định đối với quyền sử dụng đất theo Văn bản ủy quyền ngày 17/6/2020. Sau này , ông K, bà T1 nghe bà T2 nói ông Vũ Văn Tr1 đồng ý nhận chuyển nhượng với giá 18.913.000.000 đồng, đồng thời ông Tr1 đồng ý cho vay ti ền để đáo hạn ngân hàng, xóa thế chấp thì hai bên sẽ ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận nên ông K, bà T1 thống nhất để bà T2 bán đất cho ông Tr1. Ngày 10/9/2020, bà T2 đã ký hợp đồng vay số tiền 12.913.000.000 đồng của ông Tr1 để thực hiện các thủ tục giải chấp tại ngân hàng. Sau khi trả nợ xong, ngày 18/9/2020, bà T2 đã ký hợp đồng chuy ển như ợng toàn b ộ nhà đất trên cho ông Tr1 vành ận đ ủ số tiền chuyển nhượng còn lại. Bà T2 cũng đã trả 6.000.000.000 đồng cho ông K và bà T1. Lẽ ra phần hùn của ông K, bà T1 phải được nhận là hơn 11 tỷ đồng nhưng do ông C gây nợ mà cuối cùng bà T1, ông K chỉ thu hồi được phần hùn của ông K, bà T1 là 6.000.000.000 đồng là thiệt hại rất lớn cho ông K, bà T1.
Ông K, bà T1 không biết việc ông C chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà P. Ông K, bà T1 biết ông C mê đánh bài, có thể bàP cho ông C vay tiền đánh bạc bằng hình thức gán nợ chuyển nhượng đất của bà T1, ông K. Sau khi bán toàn bộ tài sản cho ông Tr1, thì ông K, bà T1 đã bàn giao nhà, đất cho ông

## Page 8

8 Tr1. Do đang năm học 2020-2021, nên bà T1 tiếp tục làm chủ trường giúp ông Tr1 cho đến khi ông Tr1 tìm được quản lým ới. Bà T1, ông K xác định không còn quyền lợi gì trong phần đất tranh chấp, về phần hùn vốn góp bà T1, ông K đã nhận lại được 6.000.000.000 đồng, đối với phần chênh lệch bà T1, ông K và thỏa thuận góp vốn các bên s ẽ tự giải quyết, không yêuc ầu Tòa án gi ải quyết trong v ụ án này. Bà T1 , ông K yêuc ầu Tòa án công nhậnh ợp đồng chuy ển nhượng quyền sử dụng đất mà bà T2 đã bán cho ông Tr1 để bảo vệ quyền lợi của ông Tr1.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng ông C bán cho bà P, bà T1, ông Kyêu cầu Tòa án xem xét tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng này do ông C tự ý lấy tài sản có phần hùn của bà T1, ông K để gán nợ cho bàP mà không có sự đồng ý của bà T1, ông K và của bà T2; mặt khác nhà đất lúc ông C bán đang nằm ngân hàng thì bản thân ông C cũng không đư ợc quyền bán. Như v ậy, hợp đồng này bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T2 và người đại diện hợp pháp của bà T2 là bà Bùi Thị Minh Tr trình bày:
Bà T2 và ông Hồ Diên C là vợ chồng có đăng ký kết hôn tại Ủy ban nhân dân xã A, huyện T (nay là Ủy ban nhân dân phường A, thành phố T), tỉnh Bình Dương ngày 24 tháng 6 năm 2005 (số 33/2005).
Chồng bà T2 là người đứng tên đối với thửa đất số 1264, tờ bản đồ số 3, diện tích 1.589,7m 2 tọa lạc tại Khu phố H, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 160876 (s ố vào sổ CS 08609) do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 21/10/2015 cập nhật biến động đất đai sang tên ông Hồ Diên C ngày 28/01/2016. Thực tế phần đất này là tài sản chung của vợ chồng bà T2, Chuyên và ông Đào Hồng K, bà Nguyễn Thị T1. Theo đó, diện tích đất này và toàn b ộ tài sản gắn liền đất là tài sản chung theot ỉ lệ: Ông C, bà T2 40% giá trị và ông K, bà T1 sở hữu 60% giá tr ị. Tuy nhiên gi ữa các bên chỉ có thỏa thu ận bằng lời nói mà không lập thành văn bản.
Sau khi nhận chuyển nhượng đất, vợ chồng ông K, bà T1 đồng ý để ông C đứng tên quy ền sử dụng đất và giao cho ông C thực hiện các thủ tục vay vốn Ngân hàng A và xin phép xây dựng Trường Mầm non T . Sau khi xây dựng trường hai bên tiến hành kinh doanh lĩnh vực mầm non, trong đó bà Nguyễn Thị T1 làm chủ trường, kinh doanh phân chia lợi nhuận theo phần vốn góp vợ chồng ông C, bà T2 40%, vợ chồng ông K, bà T1 60%.
Tuy nhiên do ông C tự ý đưa đất thuộc sở hữu chung vào vay vốn ngân hàng với số tiền nợ lên đến hơn 11 t ỷ đồng mà không nói cho ông K, bà T1 và bà T2 biết. Cho đến khi ông C bị bắt giam về tội “Đánh bạc”, không có ti ền trả ngân hàng thì bà T2, ông K và bà T1 mới biết ông C đã lấy đất thuộc sở hữu chung để đi thế chấp ngân hàng với số nợ đã vượt quá phần sở hữu của ông C trong khối tài sản chung. Do đó, để trả nợ ngân hàng, ông C, bà T2 và ông K, bà T1 đã thống nhất vay ti ền bên ngoài để giải ngân cho ngân hàng, lấy sổ đất ra

## Page 9

9 bán lấy tiền trả nợ, số tiền bán đất dư còn lại thì ông C, bà T2 phải trả lại cho ông K, bà T1 vì đất và tài sản gắn liền đất là tài sản thuộc sở hữu chung như trình bày ở trên.
Do đó, được sự thống nhất của ông K, bà T1, ông C đã ủy quyền cho bà T2 được thực hiện các thủ tục để xóa thế chấp sau đó đư ợc toàn quy ền quyết định đối với tài sản này. Bà T2 tìm được người đồng ý nhận mua toàn bộ tài sản trên là ông Vũ Văn Tr1 với giá 18.913.000.000 đồng và ông Tr1 đồng ý cho bà T2 vay tiền để đáo hạn ngân hàng, xóa thế chấp thì hai bên sẽ ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Ngày 10/9/2020 , bà T2 đã ký hợp đồng vay s ố tiền 12.913.000.000 đồng của ông Tr1 để thực hi ện các thủ tục giảich ấp tại ngân hàng, nộp ti ền thu ế chuyển thổ cư thì ngày 18/9/2020 bà T2 đã ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ nhà đất trên cho ông Tr1, giao tài sản cho ông Tr1 quản lý, sử dụng và ông Tr1 đã giao s ố tiền còn lại 6.000.000.000 đồng cho bà T2 bằng ti ền m ặt. Bà T2 đãnh ận đ ủ tiền chu yển như ợng đất t ừ ông Tr1 là 18.913.000.000 đồng.
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/9/2020 thì bà T2 đã liênh ệ Ủy ban nhân dân phư ờng T xác nhận bất động sản không tranh chấp đ ể chuyển quy ền s ở hữu cho ông Tr1 nhưng Ủy ban nhân dân phường T không xác nhận với lý do có đơn ngăn chặn vi ệc chuy ển như ợng.
Diện tích đất mà bàP đang khởi kiện tranh chấp là diện tích 1.918,1m2 (có 60m2 đất thổ cư) thuộc thửa 1250, t ờ bản đồ số 3, tọa lạc tại Khu phố H, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương không phải là thu ộc sở hữu của ông C. Bà T2 không biết có hay không vi ệc ông C bán đất cho bàP vì ông C thường xuyên vay tiền để chơi đánh bài, có thể bàP cũng là trư ờng hợp tương t ự cho ông C vay tiền đánh bài bằng hình thức gán n ợ là ghi gi ấy tay bán đ ất. Bà T2 không biết bà Vũ Thị Lan P là ai, không bi ết việc ông C ký giấy tay chuy ển nhượng quyền sử dụng đất cho bà P. Chồng bà T2 là người đam mêc ờ bạc, phá tán tài sản, gâyn ợ nhiều nơi, cũng vì thói mêc ờ bạc mà tài sản trong nhà tiêu tan và ông C đã bị bắt giam về việc đánh bạc. Nếu bàP thực sự mua đất của ông C thì bàP phải biết đất này đang thế chấp ngân hàng, đất muốn mua phải có sự đồng ý của bà T2 là vợ ông C nhưng bàP không biết gì v ề các quan hệ này và không biết tình trạng bất động sản đang nhận chuyển nhượng nên bà T2 nghi ngờ bàP cho ông C vay tiền đánh bạc bằng hình thức gán nợ chuyển nhượng đất.
Bà T2 xác nhận đãnh ận đầy đủ số tiền chuyển nhượng phần đất trên t ừ ông Tr1 và bà T2 đã bàn giao toàn b ộ đất và tài sản gắn liền đất cho ông Tr1 quản lý, sử dụng và định đoạt nên vợ chồng bà T2 không còn quyền lợi gì trên đất này, kể cả ông K, bà T1 cũng không có quy ền lợi gì trên đất này nữa vì đã nhận tiền bán đất là 6.000.000.00 0 đồng. Đối với thỏa thuận góp vốn và thanh toán ti ền góp vốn gi ữa ông C , bà T2 và ông K , bà T1 thì các bên t ự thương lượng giải quyết, bà T2 không yêu cầu Tòa án giải quyết. Bà T2 xác định bà T2 và ông C đã bán toàn b ộ nhà đất đang tranh chấp cho ông Tr1 nên vợ chồng bà T2 không còn quyền lợi gì đối với tài sản này vì vậy đối với yêu cầu khởi kiện

## Page 10

10 của nguyên đơn, bà T2 không đồng ý. Đối với yêu cầu độc lập của ông Vũ Văn Tr1, bà T2 đồng ý.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2021/DS-ST ngày 15 tháng 3 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Không chấp yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị Lan P đối với bị đơn ông Hồ Diên C về việc buộc ông Hồ Diên C tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất tại phòng công chứng đối với phần đất có diện tích đất theo đo đạc thực tế là 1.589m2, thuộc thửa 1264, t ờ bản đồ số 3 (B2.1) cho bà Vũ Thị Lan P, bà Vũ Thị Lan P thanh toán cho ông Hồ Diên C số tiền còn lại 6.700.000.000 đồng (sáu tỷ bảy trăm triệu đồng) theo thỏa thuận.
1.1. Tuyên bố “Hợp đồng mua bán nhà và đ ất” ngày 20/5/2019 gi ữa ông Hồ Diên C và bà Vũ Thị Lan P vô hiệu.
1.2. Buộc ông Hồ Diên C phải trả lại số tiền 3.300.000.000 đồng (ba tỷ ba trăm triệu đồng) cho ông Ngô Văn P1 và bà Vũ Thị Lan P.
Kể từ ngày tiếp theoc ủa ngày xét x ử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Vũ Văn Tr1 đối với bà Nguyễn Thị T2 và ông Hồ Diên C.
2.1. Công nhận Hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ngày 18/9/2020 giữa ông Vũ Văn Tr1 và bà Nguyễn Thị T2 đối với diện tích đất theo đo đạc thực tế là 1.589m2 tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại Khu phố H, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố CA 160876 (số vào sổ CS 08609) do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 21/10/2015 cập nhật biến động đất đai sang tên ông Hồ Diên C ngày 28/01/2016.
(Phần có ký hiệu A, A1, A2 sơ đồ bản vẽ kèm theo)
Ông Vũ Văn Tr1 có quyền liên hệ với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
2.2. Công nhận diện tích theo đo đạc thực tế là 1.589m2 tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại Khu phố H, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 160876 (số vào sổ CS 08609) do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 21/10/2015 cập nhật biến động đất đai sang tên ông Hồ Diên C ngày 28/01/2016 và toàn b ộ tài sản gắn liền đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông Vũ Văn Tr1.
(Phần có ký hiệu A, A1, A2 sơ đồ bản vẽ kèm theo)
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phít ố tụng, án phí và quy ền kháng cáo.

## Page 11

11 Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 29/3/2021, nguyên đơn bà Vũ Thị Lan P và người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Ngô Văn P1 kháng cáom ột phần bản án sơ thẩm đối với yêu cầu độc lập của ông Vũ Văn Tr1 đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Vũ Văn Tr1.
Tại phiên tòa, ngư ời đại diện hợp pháp của nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu kháng cáo và yêu cầu khởi kiện, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Vũ Thị Lan P là bà Trần ThịT đề nghị Hội đồng xét x ử hoãn phiên tòa đ ể nhờ người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ngô Văn P1 là ông Nguyễn Hồng V vắng mặt không lý do.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:
- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham giat ố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
- Về nội dung: Hợp đồng mua bán ngày 20/5/2019 , giữa bàP và ông C thỏa thu ận thửa đất không phù hợp với gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đ ất, đồng thời quyền sử dụng đất 02 bên thỏa thuận là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân giữa ông C và bà T2 nhưng không được sự đồng ý của bà T2 nên hợp đồng mua bán trên vô hi ệu ngayt ừ thời điểm giao kết nên Tòa án cấp sơ thẩm tuyên Hợp đồng mua bán ngày 20/5/2019 vô hiệu là có căn cứ.
Xét kháng cáoc ủa bà P: Ngày 17/6/2020, ông C có ủy quyền cho bà T2 đối với phần đất tranh chấp, đồng thời bà T2 là đồng sở hữu tài sản chung đã ký Hợp đồng chuyển nhượng cho ông Tr1 ngày 18/9/2020. Tuy hợp đồng không tuân thủ về hình thức nhưng các bên đã thực hiện xong nghĩa v ụ thanh toán và đã giao đất cho ông Tr1 nên Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng là có căn cứ nên kháng cáo của bàP là không có cơ sở.
Đối với kháng cáoc ủa ông P1, người đại diện hợp pháp của ông P1 đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không lý do nên đ ề nghị Hội đồng xét x ử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông P1.
Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn c ứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bàyc ủa các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Ngô Văn P1 là ông Nguyễn Hồng V đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vẫn vắng mặt không lý do. Do v ậy, Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân s ự đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của ông Ngô Văn P1.
[2] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trường Mầm non T; ông Đào Hồng K; bà Nguyễn Thị T1; người đại diện hợp pháp của người có quy ền lợi,

## Page 12

12 nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T2 là bà Bùi Thị Minh Tr có đơn xin xét x ử vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trên theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[3] Tại phiên tòa phúc th ẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Vũ Thị Lan P là bà Trần ThịT có đơn yêu cầu hoãn phiên tòa để nhờ người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình. Xét, yêuc ầu của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là không có căn c ứ chấp nhận theo quy định tại Điều 75 của Bộ luật T ố tụng dân s ự và quy định tại khoản 4 Đi ều 18 của Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một s ố quy định trong Phần thứ nhất “những quy định chung” của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[4] Nguyên đơn bà Vũ Thị Lan P và người có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan ông Ngô Văn P1 chỉ kháng cáo phần quyết định của bản án sơ thẩm đối với phần yêu cầu độc lập của ông Vũ Văn Tr1. Đối với phần quyết định của bản án sơ thẩm về việc không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị Lan P đối với bị đơn ông Hồ Diên C về việc buộc ông Hồ Diên C tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng đối với phần đất có diện tích đất theo đo đạc thực tế là 1.589m2, thuộc thửa 1264, tờ bản đồ số 3 (B2.1) cho bà Vũ Thị Lan P, bà Vũ Thị Lan P thanh toán cho ông Hồ Diên C số tiền còn lại 6.700.000.000 đồng (sáu tỷ bảy trăm triệu đồng) theo thỏa thuận; tuyên bố “Hợp đồng mua bán nhà và đ ất” ngày 20/5/2019 gi ữa ông Hồ Diên C và bà Vũ Thị Lan P vô hi ệu; buộc ông Hồ Diên C phải trả lại số tiền 3.300.000.000 đồng (ba tỷ ba trăm triệu đồng) cho ông Ngô Văn P1 và bà Vũ Thị Lan P. Xét thấy, nguyên đơn bà P, bị đơn ông C, người có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan trong vụ án không kháng cáo, Viện Kiểm sát không kháng nghị và đã hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị theo quy định nên phần quyết định này đã phát sinh hi ệu lực pháp lu ật. Căn c ứ Điều 293 B ộ luật Tố tụng dân s ự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét gi ải quyết trong phạm vin ội dung kháng cáo nêu trên của nguyên đơn bàP và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông P1.
[5] Ngày 20/5/2019, bà Vũ Thị Lan P và ông Hồ Diên C ký hợp đồng mua bán nhà và đất. Theo nội dung hợp đồng thể hiện ông C đồng ý bán căn nhà đất số 1250, tờ bản đồ số 3 tại khu phố T, phường B, thị xã (nay là thành ph ố) Dĩ An, tỉnh Bình Dương, thực trạng ngang 26,40m, dài 56m, di ện tích khuôn viên 1.918,1m2 trong đó 60m2 đất ở, 1.858,1m2 trồng cây lâu năm thuộc thửa 1250, tờ bản đồ số 3 với giá thỏa thuận 10.000.000.000 đồng. Phương thức thanh toán, bà P đặt cọc cho ông C số tiền 2.000.000.000 đồng, số tiền còn lại thanh toán ngay khi ông C xóa thế chấp và công chứng hợp đồng chuyển nhượng cho bà P.
[6] Xét, Hợp đồng mua bán ngày 20/5/2019 , giữa bàP và ông C không được công ch ứng, chứng thực theo quy định tại Điều 167 Lu ật Đất đai là đã vi phạm điều kiện về hình thức theo quy đinh tại Điều 117 Bộ luật Dân sự. Về nội dung của hơp đồng, căn cứ vào hồ sơ biến động quyền sử dụng đất đối với Giấy

## Page 13

13 chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 160876, s ố vào sổ CS08609 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Bình Dương cấp ngày 21/10/2015 thì thời điểm ông Hồ Diên C được cập nhật biến động sang tên quyền sử dụng đất từ ông Phạm Đức Vinh thì thửa đất số 1250 đã đư ợc tách thành 02 thửa là thửa số 1261 có diện tích 328,4m2 và thửa 1264 có di ện tích 1.589m2 (là thửa đất hiện nay đang tranh chấp) Nhà nước chỉ công nhận quyền sử dụng đất cho ông Hồ Diên C với diện tích 1.589,7m 2 tại thửa 1264 mà không công nhận quyền sử dụng đất cho ông C với thửa 1250, di ện tích 1.918,1m 2 nên tượng thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán ngày 20/5/2019 không còn tồn tại vào thời điểm các bên ký hợp đồng chuyển nhượng. Nguyên đơn cho rằng do không kinh nhi ệm nên ghi thông tin tại hợp đồng không đúng, đối tượng mà bàP và ông C thỏa thuận tại hợp đồng là diện tích đất 1.589,7m2 thuộc thửa 1264, t ờ bản đồ số 3, nếu đối tượng thửa 1264 như bàP trình bày thì tại thời điểm bàP và ông C ký hợp đồng mua bán thì quyền sử dụng đất trên là tài sản trong thời kỳ hôn nhân của ông Hồ Diên C và bà Nguyễn Thị T2 theo quy định Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình, tuy nhiên hợp đồng chuy ển như ợng chỉ có ông C ký mà không có s ự đồng ý của bà Nguyễn Thị T2 là vi phạm quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại Điều 213 Bộ luật Dân sự. Đồng thời, tại thời điểm ông C và bàP ký hợp đồng chuyển nhượng thì tài sản đang bị thế chấp tại Ngân hàng A là đã vi phạm quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự. Nguyên đơn cho rằng, bà T2 biết việc chuyển nhượng, bà T2 không thừa nhận nhưng nguyên đơn không đưa ra được chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình.
[7] Bị đơn cho rằng việc ký Hợp đồng mua bán nhà và đất ngày 20/5/2019 là đ ể che giấu cho giao dịch vaym ượn ti ền. Tuy nhiên, b ị đơn không đưa ra được chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình nên không có căn c ứ xác định Hợp đồng mua bán nhà và đất ngày 20/5/2019 là giả tạo che giấu cho quan hệ vay tài sản như bị đơn trình bày.
[8] Như vậy, Hợp đồng mua bán nhà và đất ngày 20/5/2019 giữa bàP và ông C là vi phạm về hình thức và vi phạm điều cấm của pháp luật nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 và 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng vô hiệu và không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về tiếp tục thực hiệnh ợp đồng và tuyên Hợp đồng mua bán nhà và đất ngày 20/5/2019 giữa bàP và ông C vô hiệu là có căn cứ.
[9] V ề giải quy ết hậu qu ả hợp đồng vô hi ệu: Ông C cho rằng s ố tiền 3.300.000.000 đồng tại Bản cam kết ngày 20/01/2020 là s ố tiền gốc và lãic ủa nhiều lần vay không phải tiền chuyển nhượng đất nhưng bàP không thừa nhận và ông C không đưa ra đư ợc chứng cứ chứng minh cho lời trình bàyc ủa mình.
Do vậy. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông C có trách nhiệm hoàn trả cho bà P số tiền 3.300.000.000 đồng là phù hợp theo quy định tại Điều 131 của Bộ Luật Dân sự 2015.
[10] Đối với yêuc ầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Vũ Văn Tr1 : Ngày 18/9/2020, gi ữa ông Tr1 và và Nguyễn Thị T2 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung hợp đồng thể hiện bà Nguyễn

## Page 14

14 Thị T2 là người được ông Hồ Diên Củy quyền theo Hợp đồng ủy quyền ngày 17/6/2020 chuy ển như ợng cho ông Vũ Văn Tr1 quyền s ử dụng đất di ện tích 1.589m2 thuộc thửa 1264, t ờ bản đồ số 3, tại Khu phố H, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 160876 (số vào sổ CS 08609) do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Bình Dương cấp ngày 21/10/2015 cập nhật bi ến động đất đai sang tên ông Hồ Diên C ngày 28/01/2016. Giá chuyển nhượng 18.913.000.000 đồng. Thời hạn thanh toán, đợt 1 hai bên thống nhất chuyển số tiền vay 12.913.000.000 đồng mà bà T2 đã vay ngày 10/9/2020 thanh toán hợp đồng chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất, đợt 2 sau khi ký hợp đồng ngày 18/9/2020 thì ông Tr1 thanh toán hết số tiền còn lại là 6.000.000.000 đồng.
[11] Xét, Hợp đồng chuyển nhượng ngày 18/9/2020 , giữa bà T2 và ông Tr1 không có công ch ứng, chứng thực là vi phạm về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự và Điều 167 Lu ật Đất đai. V ề đối tượng của hợp đồng, nhưt ại đoạn [6] đã phân tích di ện tích đất 1.589,7m 2 thuộc thửa 1264, t ờ bản đ ồ số 3 là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của ông Hồ Diên C và bà Nguyễn Thị T2 theo quy định Điều 33 Lu ật Hôn nhân và Gia đình. Như v ậy, bà T2 là chủ sử dụng đất và là người được đồng sở hữu phần đất ông Hồ Diên Củy quyền hợp pháp theo Hợp đồng ủy quyền ngày 17/6/2020 ký hợp đồng chuyển nhượng là phù hợp về mặt chủ thể giao kết hợp đồng, tại thời điểm ký hợp đồng tài sản đã đư ợc xóa thế chấp. Như vậy, nguyên đơn bàP và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cho rằng Hợp đồng chuy ển như ợng ngày 18/9/2020 vi phạm hình thức là đúng nhưng việc bà P, ông P1 cho rằng do vi phạm hình thức hợp đồng nên hợp đồng phải vô hiệu là không phù h ợp. Bởi lẽ, tuy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/9/2020 vi phạm về hình thức nhưng bà T2, ông C đã nhận đủ 100% s ố tiền chuy ển như ợng, bên chuy ển như ợng bà T2 , ông C cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có tài sản trên đất là ông Đào Hồng K, bà Nguyễn Thị T1 đều thống nhất việc chuyển nhượng và đã tiền hành bàn giao tài sản cho ông Tr1 theo Biên bản ngày 19/9/2020, ông Tr1 đã nhận đã nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tiến hành sửa chữa, xây dựng mới và quản lý, sử dụng đất nên Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân s ự công nhận Hợp đồng chuyển như ợng ngày 18/9/2020, là phù hợp.
[12] Bà P, ông P1 cho rằng tại thời điểm bà T2 và ông Tr1 ký hợp đồng chuyển nhượng thì bàP đã có tranh chấp với ông C. Căn c ứ vào các chứng cứ do Tòa án cấp sơ thẩm thu thập thể hiện ngày 29/4/2020, bàP khởi kiện ông C tại Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, đồng thời bàP có gửi đơn xin ngăn chặn đến Ủy ban nhân dân phường T, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Dĩ An yêu cầu Ủy ban nhân dân phường T tạm thời ngăn chặn toàn bộ giao dịch liên quan đến thửa đất 1250, thửa 1264. Ngày 15/5/2020, bàP có đơn rút toàn b ộ hồ sơ v ụ án tại Tòa án nhân dân thành phố Thuận An. Ngày 31/7/2020, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Dĩ An có văn bản yêu cầu bàP cung cấp văn bản ngăn chặn của Tòa án và các cơ quan có thẩm

## Page 15

15 quyền đề nghị tạm dừng đăng ký biến động của thửa đất 1264. Ngày 20/8/2008, thì Ủy ban nhân dân phư ờng T mời bàP thông báo cho bàP biết là ông C đang tiến hành thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất theo đơn mà bàP đã gửi và yêuc ầu bàP cung cấp các văn bản của cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn thực hiện các giao dịch trên nhưng bàP xác định là bàP đang thực hiện tố tụng tại Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An nhưng chưa thụ lý vụ án. Đến ngày 22/9/2020, bàP mới nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An. Như vậy, trong khoảng thời gian từ ngày 15/5/2020 đến ngày 21/9/2020, bà P không có tranh chấp đối với thửa đất và không có văn bản nào của cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn các giao dịch liên quan đến thửa đất trên. Do vậy, việc bà P cho rằng vi ệc bà T2 , ông C ký hợp đồng chuyển như ợng cho ông Tr1 vào ngày 18/9/2020 là đất đang có tranh chấp nên vi phạm điều 188 Luật Đất đai là không có căn cứ.
[13] Nguyên đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ nào chứng minh cho yêuc ầu kháng cáoc ủa mình là có căn c ứ nên kháng cáoc ủa nguyên đơn không được chấp nhận.
[14] Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là phù hợp.
[15] Về án phí dân s ự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 1 Đi ều 148, Điều 293, kho ản 3 Đi ều 296, khoản 1 Đi ều 308, Điều 310 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Căn c ứ Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thư ờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, mi ễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Đình chỉ xét x ử phúc thẩm đối với yêuc ầu kháng cáoc ủa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ngô Văn P1.
2. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Vũ Thị Lan P.
3. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2021/DS-ST ngày 15 tháng 3 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn bà Vũ Thị Lan P và người có quyền l ợi, nghĩa v ụ liên quan ông Ngô Văn P1 mỗi ngư ời phảich ịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo các Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0049452 và 0049453 cùng ngày 02 tháng 4 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (do bà Trần ThịT nộp thay).
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật từ ngày tuyên án./.

## Page 16

Nơi nhận:
 - VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS thành phố Dĩ An;
- TAND thành phố Dĩ An;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA


Đinh Thị Mộng Tuyết