Bản án số: 04/2022/DS-PT
Bà Nguyễn Thị Thu Cúc tranh chấp hợp đồng dặt cọc với bà Bà Hoàng Thị Xuân
Số: 04/2022/DS-PT
Ngày: 20/01/2022
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Phước
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: bà Nguyễn Thị Thu Cúc tranh chấp hợp đồng dặt cọc với bà Hoàng Thị Xuân

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

Bản án số: 04/2022/DS-PT Ngày: 20-01-2022 V/v“Tranh chấp HĐ đặt cọc”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc





NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Viết Hòa Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Thư Ông Bùi Thanh Thảo Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hữu Nam -Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước.
 Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước : Bà Nguyễn Thị Thanh Huyền - Kiểm sát viên.
Ngày 20 tháng 01 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ l ý số 128/2021/DSPT ngày 23/11/2021về việc: “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 44/2021/DS-ST ngày 09-11-2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước bị kháng cáo.Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 05/2022/QĐXXPT-DS ngày 06 tháng 01 năm 2022, giữa các đương sự:
 Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thu C, sinh năm 1964.
Địa chỉ: Ấp B, xã Đ, huyện H, tỉnh Bình Phước Người đại diện theo ủy quyền của bà C: Anh Hoàng Xuân Q, sinh năm 1987;
địa chỉ: Tổ N, khu phố P, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước.
 Bị đơn: Bà Hoàng Thị X, sinh năm 1981 Địa chỉ: Tổ H, ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Bình Phước.
 Người kháng cáo: Bị đơn bà Hoàng Thị X.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Tại đơn khởi kiện, trong quá trình gi ải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu C, anh Hoàng Xuân Q trình bày:

## Page 2

Ngày 22/4/2021, bàC có thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Hoàng Thị X, theo đó thì bà X cam kết bán cho bàC diện tích 1000m2 đất trồng cây lâu năm tọa lạc tại ấp 6, xã Tân Hi ệp, huyệnH với giá là 1.360.000.000đ (Một tỷ ba trăm sáu mươi tri ệu đồng). Hai bên có lập hợp đồngđặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ngày 22/4/2021, bàC đã đặt cọc cho bà X số tiền 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng), số tiền còn lại 2 bên thỏa thuận đến ngày 22/5/2021 thì bàC sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bà
X. Tuy nhiên đến thời hạn theo thỏa thuận, bàC có mang ti ền trả cho bà X số tiền còn lại theo hợp đồng và ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì phát hi ện đất bà X chuyển nhượng làc ủa người khác, đồng thời đất cũng chưa đư ợc cấp gi ấy chứng nhận QSDĐ. Khi biết được sự việc thì bàC yêu cầu bà X trả lại tiền cọc nhưng bà X không đồng ý.
Theo đơn khởi ki ện ngày 25/5/2021 bàC khởi ki ện yêuc ầu bà X có trách nhiệm trả cho bàC số tiền đặt cọc đã nhận là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc là 100.000.000đ (M ột trăm tri ệu đồng). Tuy nhiên, trong quá trình hòa giải và, bàC rút yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc, đề nghị Tòa án giải quyết chỉ yêu cầu bà X phải trả cho bàC số tiền cọc đã nhận là 100.000.000đ (M ột trăm triệu đồng).
* Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn Hoàng Thị X trình bày:
Ngày 22/4/2021, bà X và bàC có thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 1000m2 đất trồng cây lâu năm tọa lạc tại ấp 6, xã Tân Hiệp, huyệnH với giá là 1.360.000.000đ (Một tỷ ba trăm sáu mươi triệu đồng).
Hai bên có lập hợp đồngđặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ngày 22/4/2021, bàC đã đặt cọc cho bà X số tiền 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng), đồng thời thỏa thuận đến ngày 22/5/2021 s ẽ thanh toán toàn b ộ số tiền còn lại và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trước khi đặt cọc thì phía bàC đã xem đất và biết là đất của bà X chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn đồng ý đặt cọc. Tuy nhiên, đến thời hạn theo thỏa thuận thì người nhà bàC yêu cầu bà X phải có kết quả đo đạc mới đưa số tiền còn lại, sau khi có kết quả đo đạc thì phía bàC lại không tin vào kết quả đo đạc. Bà X cũng nhiều lần đến nhà bàC để yêuc ầu bàC giao ti ền đ ể tiếp tục thực hi ệnh ợp đồng nhưng phía bàC không hợp tác.
Nay bàC khởi kiện yêuc ầu bà X trả lại số tiền cọc 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) thì bà X không đồng ý.

## Page 3

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 44/2021/DS-ST ngày 09-11-2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước đã quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thu C.
Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/4/2021 ký kết giữa bà Nguyễn Thị ThuC và bà Hoàng Thị X vô hiệu.
Buộc bà Hoàng Thị X có trách nhi ệm trả cho bà Nguyễn Thị ThuC số tiền 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng).
 2. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu của bà Nguyễn Thị ThuC về việc buộc bà Hoàng Thị X phải chịu phạt cọc với số tiền 100.000.000đ (một trăm triệu đồng).
Ý kiến của Kiểm sát viên - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tại phiên tòa:
- Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa, kể từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán và Hội đồng xét xử tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
 - Về hướng giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Hoàng Thị X .
Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 44/2021/DS-ST ngày 09-11-2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục kháng cáo: Đơn kháng cáo của bà Hoàng Thị X đúng hình thức, đầy đủ nội dung và trong thời hạn kháng cáo nên đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục phúc thẩm theo quy định tại Điều 272; Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.
[2] Về nội dung tranh chấp:
Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đều thừa nhận ngày 22/4/2021 bà X và bàC có thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 1000m 2 đất trồng cây lâu năm tọa lạc tại ấp 6, xã Tân Hi ệp, huyệnH với giá là 1.360.000.000đ (Một tỷ ba trăm sáu mươi triệu đồng), bàC đã đặt cọc cho bà X số tiền 100.000.000đ (M ột trăm tri ệu đ ồng), đồng thời thỏa thu ận đến ngày 22/5/2021 sẽ thanh toán toàn b ộ số tiền còn lại và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến ngày 22/5/2021 đã không thực hiện được việc hai bên đã giao kết.

## Page 4

Theo bàC thì đến thời hạn theo thỏa thuận, bàC có mang tiền trả cho bà X số tiền còn lại theo hợp đồng và ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì phát hiện đất bà X chuyển nhượng làc ủa người khác, đồng thời đất cũng chưa đư ợc cấp gi ấy chứng nhận QSDĐ nên bàC yêu cầu bà X trả lại tiền cọc nhưng bà X không đồng ý. Do vậy bàC khởi kiện yêu cầu trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 100.000.000đồng.
Theo bà X thì đến thời hạn theo thỏa thuận thì ngư ời nhà bàC yêu cầu bà X phải có kết quả đo đạc mới đưa số tiền còn lại, sau khi có kết quả đo đạc thì phía bà C lại không tin vào kết quả đo đạc. Bà X cũng nhiều lần đến nhà bàC để yêu cầu bà C giao tiền để tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng phía bàC không hợp tác. Trước khi đặt cọc thì phía bàC đã xem đất và biết là đất của bà X chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn đồng ý đặt cọc. Vì vậy bà X không đồng ý trả lại số tiền đã nhận cọc.
[3] Xét kháng cáo của bà X thấy rằng:
Ngày 22/4/2021 bà Nguyễn Thị ThuC và bà Hoàng Thị X ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng thửa đất có diện tích 1000m2 đất trồng cây lâu năm , tọa lạc tại ấp 6, xã Tân Hi ệp, huyện H, tỉnh Bình Phư ớc. Theo Hợp đồng đặt cọc các bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng 1000m2 mà không thể hiện vị trí, đặc điểm, số thửa, tứ cận.... Thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến nay phía bà X vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 1 Đi ều 168 và Điểm a kho ản 1 Đi ều 188 của Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện để các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất phải có gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc bà X ký kết hợp đồng đặt cọc với bàC nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng thửa đất là không đủ điều kiện và vi phạm quy định của pháp luật nên bị vô hiệu quy định tại Điều 123 của Bộ luật dân sự. Khi giao dịch dân sự bị vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bàC tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2021 giữa bà Nguyễn Thị ThuC và bà Hoàng Thị X vô hiệu và buộc bị đơn bà Hoàng Thị X phải có nghĩa vụ trả cho bàC số tiền 100 triệu là có căn cứ, đúng quy định. Do đó, kháng cáo của bà X không được chấp nhận, cần giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 44/2021/DS-ST ngày 09-11-2021 của Tòa án nhân dân huyệnH , tỉnh Bình Phước.
 [4] Án phí dân sự phúc t hẩm: Do kháng cáo của bà X không được chấp nhận nên phải chịu theo quy định của pháp luật.

## Page 5

[5] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tham gia phiên tòa về đường lối giải quyết vụ án là phù hợp nên được chấp nhận.
 Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

 [1] Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Hoàng Thị X.
 - Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 44/2021/DS-ST ngày 09-11-2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước.
 [2] Áp dụng các Điều 117, 119, 123, 131, 328 của Bộ luật dân sự năm 2015;
Áp dụng khoản 1 Đi ều 168, kho ản 1 Đi ều 188 của Luật đất đai năm 2013; Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thun ộp, quản lý và s ử dụng án phí và l ệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Quốc Hội:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thu C.
Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/4/2021 ký kết giữa bà Nguyễn Thị ThuC và bà Hoàng Thị X vô hiệu.
Buộc bà Hoàng Thị X có trách nhi ệm trả cho bà Nguyễn Thị ThuC số tiền 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng).
2. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu của bà Nguyễn Thị ThuC về việc buộc bà Hoàng Thị X phải chịu phạt cọc với số tiền 100.000.000đ (một trăm triệu đồng).
Kể từ ngày bản án, quy ết định có hi ệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi su ất quy định tại Điều 357, Đi ều 468 của Bộ luật Dân s ự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
3. Chi phít ố tụng: Bà Hoàng Thị X phải chịu số tiền 2.000.000đ (Hai tri ệu đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Do bà Nguyễn Thị ThuC đã nộp tạm ứng số tiền trên tại Tòa án nên bà X có trách nhiệm trả cho bàC số tiền 2.000.000đ (Hai triệu đồng).
4. Án phí dân sự sơ thẩm: - Bà Hoàng Thị X phải chịu 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự không có giáng ạch và 5.000.000đ (Năm tri ệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.
- Chi cục thi hành án dân s ự huyện H, tỉnh Bình Phước trả lại cho bà Nguyễn Thị ThuC số tiền 5.000.000đ (Năm triệu đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ

## Page 6

phí Tòa án số 023748 ngày 21/6/2021 của Chi cục thi hành án dân s ự huyện H, tỉnh Bình Phước.
 5. Án phí dân sự phúc thẩm: - Bà Hoàng Thị X phải chịu số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thut ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố 0003593, ngày 23 tháng 11 năm 2021 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện H, tỉnh Bình Phước.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Lu ật thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.
6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Phước;
- TAND huyện H;
- Chi cục THADS huyện H;
- Những người tham gia tố tụng;
- Lưu HS, TDS, HCTP.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






 Lê Viết Hòa