Bản án số: 04/2022/DS-PT
Nguyên đơn Bà Đặng Thị Liễu, ông Phan Xuân Hùng, với bị đơn ông Đinh Minh Hùng, về tranh chấp hợp đồng thuê QSD đất và tài sản gắn liền với đất
Số: 04
Ngày: 20/01/2022
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Quảng Bình
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Nguyên đơn Bà Đặng Thị Liễu, ông Phan Xuân Hùng, với bị đơn ông Đinh Minh Hùng, về tranh chấp hợp đồng thuê QSD đất và tài sản gắn liền với đất

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH QUẢNG BÌNH Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 04/2022/DS-PT Ngày: 26/01/2022 V/v tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG BÌNH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hoàng Quảng Lực Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Thái Sơn Ông Dương Viết Hải
- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Minh Ngọc - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình;
 - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình tham gia phiên tòa :
Bà Trần Thị Trung - Kiểm sát viên;
Ngày 26 tháng 01 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình, xét xử phúc thẩm công khai v ụ án thụ lý số 36/2021/TLPT – DS ngày 03/11/2021 về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, do Bản án Dân s ự sơ thẩm s ố 24/2021/DS-ST ngày 17/9/2021 của Tòa án nhân dân huy ện Minh Hóa bị kháng cáo, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 2765/2021/QĐPT- DS ngày 31/12/2021, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Đặng Thị L và Ông Phan XuânH ; địa chỉ cư trú: Tiểu khu 9, thị trấn Q, huyện M, tỉnh Quảng Bình; bà L vắng mặt, ông H có mặt;
Đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn: Ông Hoàng Sỹ H2; sinh năm 1959;
địa chỉ cư trú: Thôn X, xã Q, thị xã B, tỉnh Quảng Bình; vắng mặt;
2. Bị đơn: Ông Đinh Minh H3; địa chỉ cư trú: Tiểu khu 9, thị trấn Q , huyện M, tỉnh Quảng Bình; có mặt;
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

2 Ông Cao Vi ết T ; địach ỉ cư trú: T ổ dân phố 5, thị trấn Q , huy ện M , tỉnh Quảng Bình; có mặt.
Bà Đinh Thị Hoa M; địa chỉ cư trú: Thôn Y, xã Y , huyện M, tỉnh Quảng Bình; có mặt.
Ông Đinh Thanh D ; địach ỉ cư trú: Thôn Y, xã Y , huy ện M , tỉnh Qu ảng Bình; có mặt.
Bà Đinh Thị Thu H4; địa chỉ cư trú: Thôn Y, xã Y , huyện M, tỉnh Quảng Bình; có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

 Trong khởi kiện ngày 07/3/2021 và quá trình tham giat ố tụng, Nguyên đơn và Người đại diện của Nguyên đơn trình bày: Ngày 29/9/2014, v ợ chồng Nguyên đơn là bà Đặng Thị L và ông Phan XuânH có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với ông Đinh Minh H3 , bà Đinh Thị Thu H4. Bản hợp đồng được ký kết giữa hai bên cón ội dung: Nguyên đơn thuê quyền sử dụng thửa đất kích thước 10 m x 70 m tại Tiểu khu 9, thị trấn Q, huyện M, tỉnh Quảng Bình của ông Đinh Minh H3 để làm nơi kinh doanh, thời hạn thuê là 15 năm, tính từ ngày 29/9/2014 đến hết tháng 9/2029, giá thuê là 500.000 đ/tháng; giá thuê có thể bàn bạc 02 năm một lần để điều chỉnh lên xuống phù hợp với từng thời điểm. Ngày 05/11/2014, Nguyên đơn có đăng ký kinh doanh tạiP hòng tài chính – kế hoạch huyện M với tên hộ kinh doanh là nhà hàng Trà My , có đăng ký thuế và đóng thuế cho Nhà nư ớc. Ngày 01/3/2018, ông Đinh Minh H3 yêuc ầu tăng gi á thuê lên 1.500.000 đ/tháng, bà L và ông Phan Xuân H đồng ý và hai bên thực hiện từ ngày 01/3/2018 cho đến nay. Trong quá trình thuê , Nguyên đơn luôn thực hi ện đúng Hợp đồng hai bên đã ký. Đồng thời để hoàn tất hồ sơ kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, phía Nguyên đơn đã nhiều lần yêu cầu ông Đinh Minh H3 cung cấp các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, nhưng ông Đinh Minh H3 đều không đáp ứng. Đến khoảng đầu tháng 02/2021, ông Cao Viết T gọi điện cho v ợ chồng Nguyên đơn , yêu cầu dọn đồ đạc để trả lại khu đất cho ông T, với lý do ông Đinh Minh H3 đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thửa đất cho ông Cao Vi ết T . Ngày 01/3/2021 , ông Đinh Minh H3 đơn

## Page 3

3 phương chấm dứt hợp đồng bằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tiến mà không có thông báo.
Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết như sau : Tuyên hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên, buộc ông Đinh Minh H3 bồi thường thiệt hại cho Nguyên đơn do việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng gây ra gồm bồi thường thiệt hại về xây dựng tổ hợp nhà hàng mà bà L, ông H đã xây dựng trong khoảng thời gian từ ngày 29/9/2014, chi phí mua trang thiết bị phục vụ kinh doanh số tiền 156.124.000 đồng và tiền công cho hai vợ chồng bà L, ông H kể từ ngày 01/3/2021 đến khi Tòa án xét xử, mỗi ngày 400.000 đồng.
 Bị đơn ông Đinh Minh H3 trong quá trình tham giat ố tụng trình bày: Ông Đinh Minh H3 và bà Đinh Thị Thu H4 (là em gáic ủa ông Đinh Minh H3) có ký hợp đồng cho thuê quy ền s ử dụng đất với bà L và ông Phan XuânH vào ngày 29/9/2014. Quá trình thực hiện Hợp đồng, ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L đã không trả tiền thuê quyền sử dụng đất trong hai năm, nên ông Đinh Minh H3 mới chấm dứt hợp đồng. Trước khi chấm dứt và chuyển quyền sử dụng đất cho ông T , ông Đinh Minh H3 đã có thông báo việc này cho ông Phan XuânH và bà Đặng Thị
L. Bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn.
 Người có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan bà Đinh Thị Thu H4 trong quá trình tham gia tố tụng trình bày: Ngày 29/9/2014, ông Đinh Minh H3 (anh trai của bà H4) và bà H4 có ký Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L. Bà H4 không có quyền sử dụng đối với thửa đất, mà quyền sử dụng thửa đất là của ông Đinh Minh H3 , nhưng để cho chắc chắn nên bà H4 đã đứng tên trong Hợp đồng cùng với ông Đinh Minh H3 . Do ông Phan Xuân H, bà Đặng Thị L không thực hiện đúng việc trả tiền thuê đất và nhà, nên ông Đinh Minh H3 chấm dứt hợp đồng là đúng.
 Người có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan ông Cao Viết T trong quá trình tham giat ố tụng trình bày : Vào tháng 3/2020, Ông T có nhận chuyển nhượng từ ông Đinh Minh H3 quyền sử dụng thửa đất số 256, tờ bản đồ số 08 diện tích 565,9 m2 tại tiểu khu 9, thị trấn Q, huyện M, tỉnh Quảng Bình với giá 1.900.000.000 đ.
Ông T vẫn biết khinh ận chuy ển như ợng, thì đang có tranh chấp gi ữa ông Đinh Minh H3 và vợ chồng ông Phan Xuân H, vì ông Phan XuânH trả tiền thuê thất thường. Hiện tại ông T đã làm xong gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với

## Page 4

4 thửa đất trên. Sau khi làm xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì đến ngày 01/3/2021, ông T có yêu cầu ông Đinh Minh H3 và ông Phan XuânH phải tháo dỡ tài sản trên đất và bàn giao mặt bằng cho ông T.
 Người có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan bà Đinh Thị HoaM trong quá trình tham giat ố tụng trình bày: Ngày 29/9/2014, ông Đinh Minh H3 (là anh trai của bàM ) và bà H4 có ký với ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L về cho thuê quyền sử dụng đất. Tháng 9/2016, bàM và ông D nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho thuê trên đất từ ông Đinh Minh H3 . Năm 2018, ông Đinh Minh H3 có ủy quyền lại cho bàM và ông D ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng thửa đất trên với ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L. Quá trình thực hiện hợp đồng, trong 02 năm đầu ông Phan XuânH , bà Đặng Thị L không trả tiền thuê theo như hợp đ ồng. Quá trình thuê , ông H chỉ trả tiền thuê đư ợc khoảng 5, 6 tháng. Ông Phan XuânH , bà Đặng Thị L đã ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất số 01 ngày 01/3/2018, nhưng ông H, bà L đã vi phạm về nghĩa vụ trả tiền, nên ông D, bà M đơn phương chấm dứt hợp đồng là đúng pháp luật.
 Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 24/2021/DS-ST ngày 17/9/2021, Tòa án nhân dân huyện Minh Hóa đã quyết định:
 Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40, các Điều 92, 147, 157, 165, 227, 228, 235, 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 117, 119, 122, 123, 129, 131, kho ản 3 Điều 357, Điều 401, Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án, xử:
 - Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị L và ông Phan Xuân H, hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 29/9/2014 giữa bà Đặng Thị L, ông Phan XuânH với ông Đinh Minh H3 , bà Đinh Thị Thu H4 đối với phần diện tích 700m2 tại tiểu khu 9, thị trấn Q, huyện M, tỉnh Quảng Bình; buộc ông Đinh Minh H3 phải bồi thường cho bà Đặng Thị L, ông Phan XuânH số tiền 112.968.000 đồng; ông Đinh Minh H3 được sở hữu một nhà ở thông thường, xung quanh xây blô, mái lợp tôn, cửa gỗ đơn giản, nền bê tông láng xi măng, diện tích 35,35m 2, xây dựng năm 2014; một mái che lợp Fibro, nền láng xi măng, có diện tích 30,1m2, xây dựng năm 2018; một nhà vệ sinh móng xây gạch,

## Page 5

5 tường xây g ạch, bệ xí, nền láng xi măng, di ện tích 10,85m 2, xây dựng năm 2014;
một nhà quán làm năm 20 18, mái lợp tôn, nền xi măng, di ện tích 112, 48m 2, trần thạch cao; một nhà xe lợp tôn, cột sắt, diện tích 15,86m 2, làm năm 2018; một biển quảng cáo làm năm 2018, di ện tích 14,31m 2; đoạn tường rào xây gạch cao 0,9m, dài 27,6m, xây năm 2018; đo ạn tường rào xây bằng blô cao 0,7m, dài 18,5m, xây dựng năm 2018.
 - Không chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn về bồi thường thiệt hại do việc Bị đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất và tài sản khác gắn liền với đất.
 - Không chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn về việc buộc Bị đơn trả tiền cho Nguyên đơn mỗi ngày 400.000 đồng, tính từ ngày 03/01/2021 cho đến ngày Tòa án xét xử.
 - Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của bà Đinh Thị HoaM và ông Đinh Thanh D về yêu cầu giải quyết việc ông Phan XuânH , bà Đặng Thị L vi phạm Hợp đồng thuê mặt bằng số 01 ngày 01/3/2018.
 - Về án phí: Ông Đinh Minh H3 phải chịu 5.648.000 đồng án phí dân s ự sơ thẩm; bà Đặng Thị L được trả lại số tiền tạm ứng án phí đãn ộp là 300.000 đ ồng, theo Biên lai thu ti ền tạm ứng án phí s ố 0004441 ngày 23/4/2021 của Chic ục thi hành án dân sự huyện Minh Hóa.
 - Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài s ản: Ông Đinh Minh H3 phải trả lại cho ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L số tiền 1.000.000 đồng.
 Án sơ thẩm còn tuyên việc chịu lãi suất đối với khoản tiền chậm thi hành án, quyền thỏa thuận thi hành án, t ự nguyện thi hành án, yêuc ầu thi hành án, vi ệc bị cưỡng chế thi hành án, vấn đề thời hiệu thi hành án và quyền kháng cáo.
 Ngày 27/9/2021, ông Đinh Minh H3 có đơn kháng cáo với nội dung sau:
 1. Không chấp nhận bồi thường cho bà Đặng Thị L và ông Phan XuânH số tiền 112.968.000 đ ồng; không chấp nhận trả lại cho bà Đặng Thị L và ông Phan XuânH số tiền 1.000.000 đồng về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản.
 2. Yêu cầu hủy hợp đồng thuê mặt bằng số 01 ngày 01/3/2018.
 3. Không đồng tình với việc Tòa án cấp sơ thẩm không công nhận việc ông Đinh Minh H3 ủy quyền cho ông Đinh Thanh D theo dõi, duy trì Hợp đồng ngày 29/9/2014 và sau đó ký lại hợp đồng ngày 01/3/2018.

## Page 6

 4. Việc ông Đinh Minh H3 phải chịu các loại án phí dân sự là không đúng.
 Cũng trong ngày 27/9/2021, Vi ện ki ểm sát nhân dân huy ện Minh Hóa có Quyết định số 01/QĐKNPT-VKS-DS kháng nghị Bản án sơ th ẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm như sau:
 1. Bác yêu cầu của Nguyên đơn, theo đó yêu cầu Bị đơn bồi thường số tiền 112.968.000 đồng.
 2. Chấp nhận yêu cầu của bà Đinh Thị HoaM và ông Đinh Thanh D về việc hủy Hợp đồng thuêm ặt bằng số 01 ngày 01/3/2021 gi ữa bà Đinh Thị HoaM và ông Đinh Thanh D với ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L. Việc Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết yêu cầu này là không đúng.
 Tại phiên tòa phúc th ẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình phát biểu quan điểm giải quyết vụ án, nội dung tóm tắt như sau:
 - Thẩm phán, Hội đồng xét x ử, Thư ký tòa án vành ững người tham giat ố tụng đã tuân thủ các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
 Về nội dung, các Hợp đồng ký các ngày 29/9/2014 và 01/3/2018 là hợp đồng vô hiệu, trong đó hai bên tham gia ký kết hợp đồng có lỗi ngang nhau , mỗi bên 50%. Tuy vậy, không có thi ệt hại xảy ra nên không ai phải bồi thường. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét x ử chấp nhận kháng nghị và kháng cáo , sửa án sơ thẩm theo hướng không buộc Bị đơn bồi thường. Hợp đồng ngày 01/3/2018 đã thực hiện xong nên ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L phải di chuy ển các tài s ản, trả lạim ặt bằng. Về việc đình chỉ của Án sơ thẩm đối với yêuc ầu của bà M, ông D là trái pháp luật; đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị, sửa án sơ thẩm về vấn đề này. Đề nghị Hội đồng xét xử xác định lại án phí.



 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 [1]. Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án mà các đương sự xuất trình, cũng như việc các bên đương s ự thừa nhận trong quá trình tham giat ố tụng, có đủ căn cứ xác định ngày 29/9/2014, vợ chồng bà Đặng Thị L, ông Phan XuânH có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với bên cho thuê là ông Đinh Minh H3, bà Đinh Thị Thu H4, thời gian thuêt ừ ngày 29/9/2014 đến tháng

## Page 7

7 9/2029; mục đích thuê để sử dụng mặt bằng kinh doanh nghề ăn uống. Thửa đất mà ông Phan Xuân H, bà Đặng Thị L thuê có kích thước 10m x 70m, thuộc Tiểu khu 9, thị trấn Q, huyện M, tỉnh Quảng Bình. Tuy nhiên, sau đó do mu ốn thay đổi giá cho thuê và trong điều kiện đang đi làm ăn xa, nên ông Đinh Minh H3 đã ủy quyền cho ông Đinh Thanh D ký lại hợp đồng với ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L vào ngày 01/3/2018, Hợp đồng mới cóm ột số nội dung thay đổi so với Hợp đồng cũ.
Cả hai Hợp đồng nói trên đư ợc ký kết trong điều kiện bên cho thuê không có gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được đăng kýt ại cơ quan đăng ký đất đai.
Đây là vi phạm điều cấm của Luật Đất đai, được quy định tại các khoản 1, 3 Đi ều 188 Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các hợp đồng trên là vô hiệu. Do đó Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huy ện Minh Hóa xác định các Hợp đồng trên vô hiệu là đúng pháp luật.
 [2]. V ề nội dung kháng cáoc ủa B ị đơn và kháng nghị của Vi ện ki ểm sát nhân dân huy ện Minh Hóa, cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm không tuyênh ủy Hợp đồng thuêm ặt bằng số 01 ngày 01/3/2018 gi ữa ông Đinh Thanh D và ông Phan XuânH là vi phạm pháp luật, yêuc ầu Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hủy hợp đồng này, thấy rằng: Đối với tranh chấp trong vụ án này, Tòa án chỉ xem xét để xác định các Hợp đồng trên có vô hi ệu hay không. Trong trư ờng hợp hợp đồng vô hi ệu thì giải quy ết hậu quả của hợp đồng vô hi ệu; trong trư ờng hợp hợp đồng không vô hiệu thì xác định thiệt hại và lỗi các bên trong vi ệc các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng để giải quyết việc bồi thường. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận nội dung đơn khởi kiện của Nguyên đơn về yêu cầu Tòa án hủy hợp Hợp đồng để thụ lý và đã xét x ử tranh chấp trên, tuyên hủy Hợp đồng ngày 29/9/2014 màc ác đương sự đã ký k ết; cũng như vi ệc Bị đơn kháng cáo, Viện kiểm sát kháng nghị yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy hợp đồng ngày 01/3/2018 mà các đương s ự đã ký kết là không có ý nghĩa, bởi thực tế các bên trong v ụ án này đãch ấm dứt Hợp đồng trước khi khởi kiện đến Tòa án. Vì vậy, Cấp phúc thẩm không thể thỏa mãn nội dung kháng cáo và kháng nghị này của ông Đinh Minh H3 và Viện kiểm sát nhân dân huyện Minh Hóa.
 [3]. Như đãnh ận định ở đoạn [1], cácH ợp đồng được ký kết vào các ngày 29/9/2014 và ngày 01/3/2018 là các hợp đồng vô hiệu. Sau khi các bên đơn phương

## Page 8

8 chấm dứt các Hợp đồng, ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L có đơn khởi kiện, yêu cầu ông Đinh Minh H3 bồi thường các khoản sau:
 1. Thiệt hại về xây dựng các công trình trên thửa đất để kinh doanh với số tiền 156.124.000 đồng;
 2. Tiền công mà nguyên đơn thất thum ỗi ngày 400.000 đ ồng, tính từ ngày 01/3/2021 cho đến ngày Tòa án xét xử.
 Tòa án cấp sơ thẩm xét xử đã chấp nhận một phần yêu cầu của Nguyên đơn, buộc Bị đơn phải bồi thường số tiền 112.968.000 đồng, bao gồm các khoản sau:
 - Nhà ở thông xung quanh, di ện tích 35,35m 2, xây dựng năm 2014, trị giá 32.092.000 đồng;
 - Mái che hợp Fibro, diện tích 30,1m2, xây dựng năm 2018, trị giá 4.140.000 đồng;
 - Nhà v ệ sinh, di ện tích 10,85m 2, xây dựng năm 2014, trị giá 5.548.000 đồng;
 - Nhà quán, di ện tích 112,48m 2, xây dựng năm 2018, trị giá 43.780.000 đồng;
 - Nhà xe, diện tích 15,86m2, xây dựng năm 2018, trị giá 1.133.000 đồng;
 - Biển quảng cáo, diện tích 14,31m2, làm năm 2018, trị giá 8.680.000 đồng;
 - Hàng rào g ạch, dài 27,6m, cao 0,9m, xây dựng năm 2018, trị giá 11.613.000 đồng;
 - Tường rào taplo, dài 18,5m, cao 0,7m, xây dựng năm 2018, trị giá 6.000.000 đồng.
 Sau khi Tòa án cấp sơ thẩm xét xử, Nguyên đơn không có kháng cáo; Bị đơn có kháng cáo, Viện kiểm sát có kháng nghị về việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc Bị đơn bồi thường khoản tiền này, vì vậy Tòa án cấp phúc thẩm chỉ xem xét, giải quyết đối với khoản tiền này trong quá trình xem xét, giải quyết hậu quả của hai Hợp đồng vô hiệu nói trên.
[4]. Về vấn đề lỗi của các bên trong hai Hợp đồng vô hiệu trên, thấy rằng: Lý do dẫn đến hai Hợp đồng vô hi ệu là do bên cho thuê quy ền sử dụng đất chưa có giấych ứng nh ận, và đi ều này dẫn đến vi phạm pháp lu ật khác, là vi ệc cho thuê quyền sử dụng đất, nhưng không đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật. Khi ký kết Hợp đồng, các bên đều phải có trách nhiệm hiểu các quy

## Page 9

9 định của pháp luật để bảo đảm giá trị pháp lý của Hợp đồng. Do đó vi phạm pháp luật dẫn đến hai Hợp đồng nói trên vô hi ệu có lỗi ngang nhaut ừ phía cả hai bên tham gia ký Hợp đồng. Việc án sơ thẩm cho rằng lỗi hoàn toàn thuộc về ông Đinh Minh Hùng trong vụ án là không thỏa đáng.
[5]. Về vấn đề thiệt hại và bồi thường thiệt hại, thấy rằng: Sau khi ký kết các Hợp đồng, ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L đã thực hiện việc xây dựng các công trình phục vụ việc kinh doanh ngành nghề ăn uống. Chi phí cho việc xây dựng các công trình nàynh ằm mang lại hi ệu qu ả trong ho ạt động kinh doanh của v ợ chồng ông Phan XuânH , bà Đặng Thị L và thực tế từ năm 2014 cho đến khi hai Hợp đồng trên không ti ếp tục thực hiện, các công trình xây dựng trên đã phát huy tác dụng, góp phần quan trọng trong vi ệc mang lại nguồn thunh ập cho v ợ chồng ông H, bà L. Vì vậy việc án sơ thẩm cho rằng phần giá trị 112.968.000 đồng còn lại của các công trình xây dựng nói trên là thi ệt hại của vợ chồng ông H, bà L , do sự vô hiệu của Hợp đồng mà các bên ký kết ngày 29/9/2019 là không đúng. Phần giá trị trên chỉ được coi là thi ệt hại của vợ chồng ông H, bà L do sự vô hiệu của Hợp đồng trong trường hợp phải phá bỏ, tiêu hủy các công trình xây dựng đó, thế nhưng Án sơ thẩm không giải quyết vụ án theo hướng này, mà giao lại các công trình xây dựng trên cho ông Đinh Minh H3 được sở hữu. Mặt khác việc ông Đinh Minh H3 phải trả khoản tiền 112.968.000 đồng cho v ợ chồng ông Phạm XuânH , bà Đặng Thị L, nhưng được nhận lại các tài sản có giá trị 112.968.000 đồng là quan hệ giao nhận tài sản ngang giá, nên không thể coi đây là vi ệc bồi thường thiệt hại. Do đó việc Án sơ thẩm tuyên ông Đinh Minh H3 phải bồi thường cho ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L số tiền 112.968.000 đ ồng; việc ông Đinh Minh H3 kháng cáo, Viện ki ểm sát nhân dân huy ện Minh Hóa kháng nghị yêuc ầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm xét xử lại theo hướng không chấp nhận yêu cầu của ông Phan XuânH , bà Đặng Thị L, v ề việc ông Đinh Minh H3 phải bồi thư ờng s ố tiền 112.968.000 đồng đối với phần giá trị công trình xây dựng còn lại là không có căn cứ pháp luật.
[6]. CácH ợp đồng mà các bên ký kết vào các ngày 29/9/20 14 và 1/3/2018 như đã phân tích ở trên là vô hiệu; mặt khác trong đó cũng không quy định việc xử lý các tài sản mà bên thuê xây dựng trong quá trình thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh ngành nghề ăn uống. Các tài sản này gắn liền với đất, giữ nguyên vị trí thì

## Page 10

10 còn giá trị và giá trị sử dụng, thay đổi vị trí thì giá trị và giá trị sử dụng sẽ không còn hoặc giảm đi rất nhiều. Do đó cần buộc ông Đinh Minh H3 nhận các tài sản này và trả lại cho ông Phan XuânH , bà Đặng Thị L số tiền ngang giá là 112.968.000 đồng. Án sơ thẩm đã gi ải quyết theo hư ớng này nên vi ệc giải quyết như vậy là thỏa đáng. Tuy vậy do nhận định sai v ề vấn đề thiệt hại và bồi thường thiệt hại khi giải quyết hậu quả Hợp đồng vô hiệu, nên đã có những lập luận không đúng. Vì vậy Tòa án cấp phúc thẩm chỉ cần sửa chữa những thiếu sót v ề lập luận này.
[7]. Về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đinh Minh H3 và ông Cao Vi ết T thấy rằng: Hợp đồng này được thực hiện trong khi tài sản xây dựng trên đất của ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L đang còn, các bên trong các Hợp đồng ký vào các ngày 29/9/2014 và 1/3/2018 chưa giải quyết xong phần tài sản này, nên nếu có yêuc ầu, Tòa án s ẽ xác định Hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất này là vô hiệu. Vì vậy giữa ông Đinh Minh H3 và ông Cao Viết T cần tự thỏa thuận với nhau giải quyết vấn đề các tài sản mà vợ chồng ông H, bà L đã xây dựng trên đó và Tòa án đã giao cho ông Đinh Minh H3 được sỡ hữu, đồng thời buộc ông Đinh Minh H3 trả lại cho vợ chồng ông Phan XuânH , bà Đặng Thị L số tiền 112.968.000 đ ồng, theo hướng ông Cao Vi ết T nhận tài sản và giao lại tiền cho ông Đinh Minh H3 . Trư ờng hợp các bên không t ự giải quy ết đư ợc với nhau, thì có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu xem xét lại Hợp đồng này, hoặc để yêu cầu giải quyết các tài sản mà Tòa án đã tuyên cho ông Đinh Minh H3 được quyền s ở hữu, nhưng hi ện đang nằm trên thửa đất của ông Cao Vi ết T đãnh ận chuyển nhượng từ ông Đinh Minh H3.
[8]. V ề nội dung ông Đinh Minh H3 kháng cáo cho rằng hợp đồng ngà y 01/3/2018 mà ông Đinh Thanh D ký với ông Phan XuânH là do ông Đinh Minh H3 gọi điện về ủy quyền cho ông Đinh Thanh D ký; việc Tòa án cấp sơ thẩm không công nhận sự ủy quyền trên, không đánh giá, nhận xét gì về Hợp đồng này là không thỏa đáng, thấy rằng tại đoạn [11] của Bản án sơ thẩm, Hội đồng xét xử Tòa án cấp sơ thẩm đã có đánh giá v ề Hợp đồng này, đã xác định đây là Hợp đồng vô hi ệu.
Việc xác định của Tòa án sơ thẩm như vậy là đúng đ ắn. Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm không thể thỏa mãn đối với nội dung kháng cáo này của ông Đinh Minh H3.

## Page 11

11 [9]. Về nội dung Vi ện kiểm sát nhân dân huy ện Minh Hóa kháng nghị cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của ông Đinh Thanh D và bà Đinh Thị HoaM về giải quyết việc ông Phan Xu ân H, bà Phạm Thị L vi phạm Hợp đồng ngày 01/3/2018 là không có căn cứ pháp luật, thấy rằng ông Đinh Thanh D và bà Đinh Thị HoaM được Tòa án cấp sơ thẩm xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Tuy vậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định ông D, bàM không phải là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập, thể hiện ở việc Tòa án không buộc ông D, bàM nộp tạm ứng án phí. Việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định ông D, bàM không phải là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là có căn c ứ, bởi ông D, bàM tham gia tố tụng với bên Bị đơn là ông Đinh Minh H3. Tuy vậy, việc đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của đương sự chỉ đặt ra đối với đương sự là nguyên đơn, là bị đơn có yêu cầu phản tố, là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập, cho nên việc Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ xét xử đối với ý kiến phản hồi của ông D, bàM về đơn khởi kiện của Nguyên đơn là trái pháp lu ật. Do đó, kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huy ện Minh Hóa cho rằng việc đình chỉ trên của Tòa án nhân dân huy ện Minh Hóa là không có căn cứ pháp luật là đúng v ề mặt hình thức, nhưng về mặt nội dung là không đúng, bởi tại phần xét thấy của bản kháng ngh ị, thể hiện quan đi ểm cho rằng Tòa án không được đình chỉ đối với yêu cầu của ông D, bà M, mà phải chấp nhận yêu cầu này để hủy Hợp đồng ngày 01/3/201 8. Như vậy mục đích của kháng nghị là để yêu cầu Tòa án Cấp phúc thẩm tuyên hủy Hợp đồng ngày 01/3/2018. Mà như đã phân tích ở trên, thì trong vụ án này các bên đã chấm dứt hợp đồng trước khi khởi kiện; Tòa án sơ thẩm cũng đã xác định đây là Hợp đồng vô hi ệu, nên vi ệc tuyên hay không tuyên hủy Hợp đồng này không có ý nghĩa gì. Do đó, không thể thỏa mãn nội dung kháng nghị này của Viện kiểm sát nhân dân huy ện Minh Hóa, cũng nhưn ội dung kháng cáo của ông Đinh Minh H3 , yêuc ầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy Hợp đồng ngày 01/3/2018.
 [10]. Về việc chịu chi phí thẩm định tại chỗ và định giá tài s ản, thấy rằng Nguyên đơn, Bị đơn đều không thỏa thuận hay xác định được giá trị tài sản còn lại mà Nguyên đơn đã xây dựng trên đất thuê , nên cần có s ự thẩm định giác ủa cơ quan chuyên môn, phục vụ cho việc giải quyết tranh ch ấp, vì v ậy, mỗi bên phải chịu một nữa chi phí này như Á n sơ thẩm đã giải quyết là phù h ợp. Do đó, không

## Page 12

12 thể thỏa mãn nội dung Bị đơn kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm buộc Nguyên đơn phải chịu toàn bộ chi phí thẩm định tại chỗ và định giá tài sản; cần giữ nguyên việc giải quyết của án sơ thẩm về nội dung này.
 [11]. Phần yêuc ầu của Nguyên đơn bu ộc Bị đơn giao s ố tiền 112.968.000 đồng được Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận, nên theo kho ản 4 Đi ều 26, kho ản 1, khoản 2 Đi ều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án, Bị đơn phải chịu 5.648.400 đồng án phí dân sự sơ thẩm và 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.
 [12]. Có một phần yêu cầu của Nguyên đơn không được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận. Lẽ ra Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu của mình không được Tòa án chấp nhận, nhưng án sơ thẩm đã bỏ sót khoản án phí này. Do không có kháng cáo, kháng nghị đối vớin ội dung này, nên Tòa án cấp phúc thẩm không có căn cứ để sửa án, chỉ nêu ra để rút kinh nghiệm.
 [13]. Các nội dung khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng ngh ị, cần được giữ nguyên.
 Vì các lẽ trên,

 QUYẾT ĐỊNH:

 Căn cứ khoản 3 Đi ều 26, các Đi ều 147, 148, kho ản 2 Đi ều 308 , kho ản 1 Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 37 Luật tổ chức Tòa án nhân dân;
các khoản 1, 3 Đi ều 188 Lu ật Đất đai; Đi ều 122 B ộ luật Dân s ự năm 2005; Đi ều 117 Bộ luât dân sự 2015; khoản 4 Điều 26, các kho ản 1, 2 Đi ều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:
1. Sửa Bản án sơ thẩm như sau:
- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L, buộc ông Đinh Minh H3 phải giao cho ông Phan XuânH , bà Đặng Thị L số tiền 112.968.000 đ ồng. Ông Đinh Minh H3 được sở hữu các tài sản mà v ợ chồng ông Phan Xuân H, bà Đặng Thị L đã xây dựng trên thửa đất ông Đinh Minh H3 cho thuê, gồm: Một nhà ở xung quanh xây taplo, mái lợp tôn, cửa gỗ, nền bê tông láng xi măng, diện tích 35,35m 2, xây dựng năm 2014; một mái che lợp Fibro, nên láng xi măng, xây dựng năm 2018; một nhà vệ sinh móng xây gạch, tường xây gạch, có

## Page 13

13 bệ xí, nền láng xi măng, diện tích 10.85m2, xây dựng năm 2014; một nhà quán mái lợp tôn, nền xi măng, di ện tích 112,48m 2, trần thạch cao di ện tích 112,48m 2 xây dựng năm 2018; một nhà xe lợp tôn, cột s ắt, di ện tích 15,86m 2, xây dựng năm 2018; một biển quảng cáo di ện tích 14,31m 2, làm năm 2018; đo ạn tường rào xây gạch cao 0,9m, dài 27,6m và đo ạn tường rào xây taplo cao 0,7m, dài 18,5m, xây dựng năm 2018.
Ông Đinh Minh H3 phải giao lại cho ông Phan XuânH và bà Đặng Thị L số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 1.000.000 đồng.
Kể từ ngày có Đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu kho ản ti ền lãic ủa s ố tiền còn phải thi hành theom ức lãi su ất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.
Trong trường hợp Bản án đư ợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu ật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9, 7a, 7b Luật Thi hành án dân s ự năm 2008 và Lu ật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành án dân sự năm 2014; thời hiệu thi hành án dân s ự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
- Bỏ nội dung 6 của Quyết định án sơ thẩm (nội dung đình chỉ xét xử đối với ý kiến của bà Đinh Thị HoaM và ông Đinh Thanh D, theo đó yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng ngày 01/3/2018).
2. Giữ nguyên các nội dung khác của Án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị.
3. Ông Đinh Minh Hùng phải chịu 5.648.400 đồng án phí dân s ự sơ thẩm và 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm để sung vào ngân sách nhà nước. Ông Đinh Minh H3 đã nộp số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng tại Biên lai số 0004500 ngày 29/9/2021 tại Chic ục thi hành án huy ện Minh Hóa, nên còn phải nộp tiếp số tiền 5.648.400 đồng.
Trả lại cho bà Đặng Thị L số tiền nộp tạm ứng án phí 300.000 đ ồng, theo Biên lai thu tiền số 0004441 ngày 23/4/2021 của Chi cục thi hành án dân s ự huyện Minh Hóa.

## Page 14

14 Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án phúc thẩm (ngày 26/01/2022).

Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND tỉnh Quảng Bình; THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- Chi cục THADS huyện Minh Hóa;
- TAND huyện Minh Hóa;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án;



 Hoàng Quảng Lực