Bản án số: 172/2020/DSST
Bùi B-Nguyễn Văn T
Số: 172/2020/DSST
Ngày: 13/02/2020
Tòa án xét xử: TAND TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Thông tin vụ việc: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 172/2020/DSST Ngày: 13/02/2020 V/v:“Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Vũ Đức Toàn Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Huỳnh Phẩm Dũng Phát
2. Bà Nguyễn Thị Bích Thủy Thư ký phiên tòa : Bà Lê Đoàn Thục Trinh – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Đại di ện Vi ện ki ểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Phạm Hoàng Lâm - Kiểm sát viên.
Trong ngày 13/02/2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai v ụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 781/2017/DSST ngày 23 tháng 8 năm 2017 về việc “ Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét x ử số 91/2020/QĐ-ST ngày 13 tháng 01 năm 2020 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn:
1.1 Ông Bùi B, sinh năm 1957 1.2 Bà Bùi Thị Mỹ H, sinh năm 1964 Do ông Bùi B đại di ện theo Gi ấy ủy quy ền s ố 012493 ngày 01/9/2017 được lập tại Văn phòng công chứng Gia Định.
Cùng địa chỉ: 10 TND, phường TĐ, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
2. Bị đơn:
2.1. Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1937 Địa chỉ: 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
2.2 Ông Nguyễn Đức Ng

## Page 2

2 Địa chỉ: 1560 Ot, Roland Heights, CA 91748, Hoa Kỳ
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1 Bà Nguyễn Thị Ánh T, sinh năm 1952 Địa chỉ: 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh 3.2 Bà Phạm Thị H1 Địa chỉ: 6300 R #104 A Houston, TX 77036, Hoa Kỳ 3.3 Ông Nguyễn Văn Th Địa chỉ: 343 S., Baton Rouge, LA 70806, Hoa kỳ 3.4 Bà Nguyễn ThịNg Địa chỉ: G. 1 74722 Buchen, Đức 3.5 Ông Nguyễn Kim Ch Địa chỉ: F – Shi Kameino 3304 Ken – EL Kameino #1, Nhật Bản 3.6 Bà Nguyễn Kim Kim L Địa chỉ: 33-35 TT, Phường 1, Thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang 3.7 Bà Nguyễn Thị Hư Địa chỉ: 133 East, Ave., Philadelphia PA 19125, Hoa Kỳ 3.8 Ông Nguyễn Thái Hg Địa chỉ: 740 Ss Dr., Baton Rouge, LA 70806, Hoa kỳ 3.9 Bà Nguyễn Kim Ph Địa chỉ: 133 Ea, Ave., Philadelphia PA 19125, Hoa Kỳ 3.10 Ông Nguyễn Thanh Hi Địa chỉ: Lile 15, 34123 Kassel, Đức NHẬN THẤY:
Theo Đơn khởi kiện đề ngày 03/8/2017, Đơn làm rõ yêuc ầu khởi kiện đề ngày 01/6/2018 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn – ông Bùi B và bà Bùi Thị Mỹ H trình bày:
Vào ngày 15/11/2014, ông B ký hợp đồng mua ½ căn nhàt ại số 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh của ông Nguyễn Văn T với giá 5.000.000.000 đồng (Năm tỷ đồng). Đối với ½ căn nhà còn lại do các đồng thừa kế của vợ chồng ông Nguy ễn Văn Đức (cha m ẹ Ông T) sở hữu cũng đã được ông Nguyễn Đức Ng đại diện đồng ý bán cho ông B với giá 5.000.000.000 đồng (Năm tỷ đồng); việc này đã đư ợc thỏa thuận miệng với nhau nhiều lần, ông Ng cũng gửi email thừa nhận việc thỏa thuận bán ½ căn nhà nêu trên vành ắc ông B về việc thanh toán.

## Page 3

3 Sau đó, ông B thanh toán đ ủ cho Ông T 5.000.000.000 đồng (Năm t ỷ đồng) và nhi ều lần gọi điện yêuc ầu tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận, nhưng phía Ông T , ông Ng không ti ến hành thủ tục v ề nhà đất cũng không đề cập gì đến việc mua bán nhà.
Do đó, ông B khởi kiện yêuc ầu Tòa án tuyên bu ộc ông Nguyễn Văn T , ông Nguyễn Đức Ng và các đồng thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn nhà số 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
Tại Đơn làm rõ yêu cầu khởi kiện đề ngày 01/6/2018 ông B, bà H trình bày:
Căn nhà s ố 67 TĐX, phư ờng Ck, Qu ận 1, Thành phố Hồ Chí Minh có nguồn gốc do ông Nguy ễn Văn Đức và ông Nguyễn Văn T cùng muac ủa ông Tieu Hai và bà Hồ Thị Triệu vào năm 1969. Trong đó ông Đức có quyền sở hữu ½ căn nhà, Ông T có quyền sở hữu ½ căn nhà. Năm 1987 ông Đức đã chuy ển nhượng lại cho ông Ng ½ căn nhà theo Tờ ưng thuận ngày 01/9/1987 và Tờ cam kết ngày 28/9/1987. Năm 2006, Ông T đại diện các đồng thừa kế khác của ông Đức, bà Lộc làm thủ tụch ợp thức hóa căn nhà và đã đư ợc Ủy ban nhân dân Quận 1 cấp Giấy chứng nhận số H01732.
Ngày 15/11/2014, Ông T bán cho ông B, bà H ½ căn nhà thu ộc quyền sở hữuc ủa Ông T với giá là 5.000.000.000 đ ồng. Ông B , bà H đã giao đ ủ 5.000.000.000 tỷ cho Ông T và Ông T đã giao nhà và toàn b ộ giấy tờ bản chính cho ông B, bà H. Đối với ½ căn nhà còn l ại, ông Ng thống nhất với các đồng thừa k ế cũng đồng ý bán cho ông B , bà H với giá 5.000.000.000 đ ồng. Ngày 05/5/2015, ông B, bà H và ông Ng ký Hợp đồng đặt cọc thỏa thuận đặt cọc cho ông Ng và các đồng thừa kế khác của ông Đức, bà Lộc (do ông Ng đại diện) số tiền là 1.000.000.000 đồng để mua ½ căn nhà s ố 67 TĐX còn lại. Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc ông B, bà H đã thanh toán cho ông Ng 1.000.000.000 đồng tiền cọc.
Ngày 08/5/2018, ông B , bà H và ông Ng tiếp tục thỏa thu ận nội dung:
Trong khoảng 7 ngày k ể từ ngày 08/5/2018 ông B, bà H sẽ thanh toán cho ông Ng số tiền 3.637.000.000 đ ồng, số tiền còn lại ông B, bà H sẽ thanh toán cho ông Ng ngay sau khi có Bản án, Quy ết định của Tòa án và ông Ng sẽ dùng số tiền đó để thanh toán lại cho các anh chị em trong nhà. Ngày 11/5/2018, ông B, bà H đã giao cho ông Ng 3.637.000.000 đồng theo đúng thỏa thuận nêu trên.
Do ông B, bà H đã thanh toán 9.637.000.000 đồng trên tổng số tiền mua nhà là 10.000.000.000 đ ồng, tương đương 96,37%. Đồng thời bên bán đã giao toàn bộ giấy tờ bản chính và giao nhà cho ông B, bà H quản lý, sử dụng từ năm 2015 cho đến nay mà không có bất kỳ tranh chấp, khiếu nại nào. Căn nhà hi ện nay vẫn do ông B, bà H đã quản lý, sử dụng, ngoài ra không còn ai khác ở trong căn nhà này. Do đó, ông B, bà H xin làm rõ yêu cầu khởi kiện của mình như sau:
1. Công nhận Hợp đồng mua bán nhà ngày 15/11/2014 gi ữa ông B, bà H và ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị Ánh T đối với ½ căn nhà s ố 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

## Page 4

2. Công nhận hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 05/5/2015 giữa ông B, bà H và ông Nguyễn Đức Ng đối với ½ căn nhà s ố 67 TĐX, phư ờng Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh (phần còn lại).
3. Công nhận ông B , bà H có quy ền s ở hữu căn nhà s ố 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, căn nhà đã được Ủy ban nhân dân Quận 1 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 047262 s ố vào sổ cấp giấy chứng nhận số H01732 ngày 21/8/2006.
4. Công nhận ông B, bà H có quyền liên hệ với cơ quan nhà nư ớc để làm thủ tục sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 047262 số vào sổ cấp giấy chứng nhận số H01732 do Ủy ban nhân dân Qu ận 1 cấp ngày 21/8/2006 sang tên ông B, bà H.
5. Đối với số tiền 363.000.000 đồng (ba trăm sáu mươi ba tri ệu đồng)
còn lại, ông B, bà H sẽ thanh toán cho ông Nguyễn Đức Ng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật theo đúng thỏa thuận của các bên.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn – ông Nguyễn Đức Ng trình bày:
Trước đây, cha ông tên là Nguy ễn Văn Đức cùng anh trai ông tên là Nguyễn Văn T mua chung căn nhà s ố 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, mỗi người được quyền sở hữu ½ căn nhà. Cha, m ẹ ông Ng đã mất. Cha, m ẹ ông có 11 ngư ời con là: Phạm Thị H1, Nguyễn Văn T , Nguyễn Văn Th , Nguyễn Thị Ng, Nguyễn Kim Ch , Nguyễn Kim Kim L , Nguyễn Thị Hư, Nguyễn Thái Hg , Nguyễn Kim Ph và Nguyễn Thanh Hi và ông Ng. Hiện tại, chỉ có Ông T và bà L ở tại Việt Nam, còn những khác đều đang sinh sống tại nước ngoài.
Sau khi mẹ ông Ng mất, năm 1987 cha ông đã lập giấy tờ chuyển quyền sở hữu ½ căn nhà s ố 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông vàt ất cả các anh, ch ị, em của ông đều đồng ý, và cam kết không có khi ếu nại gì. Những giấy tờ này đều đã được gửi đến Ủy ban nhân dân Qu ận 1, Phòng thuế trước bạ Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Nguyễn Văn T cũng đã lập giấy cam kết không tranh chấp ½ căn nhà mà ông Đức đã cho ông.
Năm 2014 do nhà xu ống cấp không còn s ử dụng được nên Ông T đã bán ½ căn nhà cho ông Bùi B với giá 5.000.000.000 đ ồng, ông B đã trả đủ tiền và nhận nhà, gi ấy tờ nhà bản chính. Sau khi bàn bạc với các anh, ch ị, em ông Ng cũng đồng ý bán ½ căn nhà còn lại cho ông B với giá 5.000.000.000 đ ồng. Ông Ng xác nhận đã nhận 1.000.000.000 đồng từ ông B.
Đối với yêu cầu khởi kiện của ông B, ông Ng đồng ý tiếp tục thực hiện các hợp đồng đã ký kết yêuc ầu ông B thanh toán ti ền bán nhà cho ông Ng, sau đó ông Ng sẽ thanh toán lại cho các anh, chị, em trong nhà.
Tại đơn đ ề nghị không tham gia v ụ kiện ngày 19/5/2018 người có quy ền lợi, nghĩa vụ liên quan – bà Nguyễn Kim Kim L trình bày:
Bà L đồng ý cho ông Nguyễn Đức Ng phần thừa kế của mình đối với căn nhà 67 TĐX, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh và xin không tham d ự các phiên tòa, không tham gia cũng như không khiếu nại về căn nhà trên.

## Page 5

5 Tại Văn bản trả lời và ủy quyền về việc bán căn nhà 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh gười có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan – bà Trần Thị Ngọc trình bày:
BàNg đồng ý cho ông Nguyễn Đức Ng thay mặt bà ký tên bán ½ căn nhà 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh theo hợp đồng mua bán nhà ngày 15/11/2014 với ông Bùi B. BàNg được quyền hưởng phần thừa kế của bà về căn nhà nêu trên theo quy định của pháp luật.
Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã thực hiện thủ tục ủy thác tư pháp tống đạt thông báo thụ lý vụ án, mở phiên họp và kiểm tra việc giaon ộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa gi ải, mở phiên tòa xét xử vụ án dân s ự sơ thẩm cho các ông, bà Nguyễn Thị H, Nguyễn Văn Th , Nguyễn Thị Ng, Nguyễn Kim Ch , Nguyễn Thị Hư, Nguyễn Thái Hg , Nguyễn Kim Ph và Nguyễn VănH ải theo đúng quy định pháp lu ật. Tuy nhiên, Tòa án chỉ nhận được Văn bản trả lời của bà Nguyễn Thị Ng, các đương sự khác không có bất kỳ phản hồi nào.
Tại phiên tòa sơ thẩm:
Nguyên đơn – ông Bùi B và bà Bùi Thị Mỹ H có đơn xin xét xử vắng mặt, ông B, bà H xin giữ nguyên toàn b ộ lời trình bày trư ớc đây và đ ề nghị Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Đại diện viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án:
Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý và xét x ử vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự đã thực hiện đúng theo qui định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Về nội dung: Căn c ứ trên ý ki ến trình bàyc ủa đương s ự và các tài li ệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
TÒA ÁN NHẬN ĐỊNH Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khait ại phiên tòa và căn c ứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:
Theo đơn khởi kiện đề ngày 03/8/2017, nguyên đơn ông Bùi B, bà Bùi Thị Mỹ H khởi kiện ông Nguyễn Văn T, ông Nguyễn Đức Ngyêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở đối với căn nhà s ố 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó, xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”. Bị đơn là ông Nguyễn Đức Ng, cùng những người có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan là bà Phạm Thị H1, ông Nguyễn Văn Th , bà Nguyễn Thị Ng, ông Nguyễn Kim Ch , bà Nguyễn Thị Hư, bà Nguyễn Kim Ph , ông Nguyễn Thái Hg , ông Nguyễn Thanh Hi hiện cư trút ại nước ngoài nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm của Tòa

## Page 6

6 án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
 [2] Về sự vắng mặt của các đương sự Các đương s ự có đơn xin vắng mặt, đã đư ợc Tòa án tri ệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không lý do. Do đó, Tòa án xét x ử vắng mặt các đương sự theo quy định tại Điều 228 B ộ luật tố tụng dân s ự năm 2015 Tòa án xét xử vắng mặt các đương sự.
 [4] Về pháp luật áp dụng Ngày 15/11/2014, Ông T và bà Nguyễn Thị Ánh T (vợ Ông T ) ký hợp đồng bán ½ căn nhà s ố 67 TĐX thuộc quyền sở hữu của Ông T cho vợ chồng ông B, bà H với giá 5.000.000.000 đồng. Ngày 05/5/2015, ông Ng ký Hợp đồng đặt cọc bán ½ căn nhà còn lại cho ông B, bà H. Ngày 08/5/2018, ông Ng và ông B tiếp tục thỏa thuận nội dung: Trong khoảng 07 ngày kể từ ngày 08/5/2018 ông B sẽ thanh toán cho ông Ng số tiền là 3.637.000.000 đ ồng, số tiền còn lại ông B sẽ thanh toán cho ông Ng ngay sau khi có Bản án, Quyết định của Tòa án và ông Ng sẽ dùng s ố tiền đó đ ể thanh toán lại cho các anh chị em trong nhà. Ngày 11/5/2018, ông B đã giao cho ông Ng 3.637.000.000 đ ồng. Có cơ s ở xác định Hợp đồng mua bán nhà ở được hai bên ký kết trước ngày B ộ luật dân s ự năm 2015 có hi ệu lực. Tuy nhiên, sau khi Bộ luật dân s ự năm 2015 có hi ệu lực thi hành, hai bên vẫn tiếp tục thực hiện giao dịch. Đồng thời giao dịch dịch này có nội dung và hình thức phù hợp với Bộ luật dân sự năm 2015.
Do đó, căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân s ự năm 2015: “1. Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau: b) Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này” Hội đồng xét xử xác định pháp lu ật áp dụng để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà trong vụ án này là Bộ luật dân sự năm 2015.
[5] Về nguồn gốc nhà đất Căn cứ vào lời trình bàyc ủa ông Ng và lời thừa nhận của các đương s ự phù hợp với các tình tiết, sự kiện có trong hồ sơ vụ xác định:
Về quan hệ nhân thân: Trong quá trình chung s ống, ông Đức và bà Lộc có 11 người con chung là: ông Phạm Văn Tân ( Nguyễn Văn T ), bà Phạm Thị H1, ông Nguyễn Văn Th, bà Nguyễn Thị Ng, ông Nguyễn Kim Ch, bà Nguyễn Kim Kim L , bà Nguyễn Thị Hư, ông Nguyễn Thái Hg , bà Nguyễn Kim Ph , ông Nguyễn Thanh Hi và ông Nguyễn Đức Ng. Ngoài ra, các đương s ự đều xác định ông Đức, bà Lộc không có người con riêng hay con nuôi nào khác.
Căn nhà s ố 67 TĐX, phư ờng Ck Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh có nguồn gốc do ông Nguyễn Văn Đức (có vợ là bà Phạm Thị Lộc) và ông Nguyễn Văn T (Phạm Văn Tân) cùng mua của ông Tieu Hai và bà Hồ Thị Triệu vào năm 1969 theoT ờ lược giải số 211 quyển số 28 đề ngày 20/6/1969. Trong đó, ông Đức có quyền sở hữu ½ căn nhà và Ông T có quyền sở hữu ½ căn nhà. Đối với ½ căn nhà thu ộc quyền sở hữu của ông Đ ức, do ông Đức mua ½ căn nhà này

## Page 7

7 trong thời kỳ hôn nhân với bà Phạm Thị Lộc, do đó xác định ông Đức có quyền sở hữu ¼ căn nhà và bà Lộc có quyền sở hữu ¼ căn nhà.
Ngày 05/5/1986, bà Lộc chết không để lại di chúc. Hàng thừa kế thứ nhất của bà Lộc gồm có 12 đồng thừa kế là ông Đức và 11 ngư ời con như đãnh ận định ở trên. Như vậy, ¼ căn nhà thu ộc quyền sở hữu của bà Lộc được xác định là tài sản chung của ông Đức và 11 ngư ời con, mỗi người được quyền sở hữu 1/48 căn nhà.
Ngày 01/9/1987 ông Đức lập Tờ ưng thu ận và ngày 28/9/1987 ông Đức lập Tờ cam kết với nội dung đồng ý chuyển quyền sở hữu ½ căn nhà số 67 TĐX cho ông Nguyễn Đức Ng, Tờ ưng thuận và Tờ cam kết đều đã được chứng thực hợp pháp. Tuy nhiên, ông Đức chỉ có quyền định đoạt ¼ căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình mà không có quy ền định đoạt ¼ căn nhà thu ộc quyền sở hữu của bà Lộc. Do đó, xác định ông Đức đã chuy ển quyền sở hữu ¼ căn nhà cho ông Ng.
Tuy nhiên, thời điểm ông Đức đã lập Tờ ưng thuận và Tờ cam kết để lại ½ căn nhà cho ông Ng là sau khi bà Lộc chết, như vậy xác định ý chí của ông Đức là chuy ển toàn b ộ quyền s ở hữuc ủa ông Đức có trong căn nhà cho ông Ng , trong đó có ¼ căn nhà thu ộc quyền sở hữu của ông Đức và 1/48 căn nhà mà ông Đức được thừa kế từ bà Lộc đã chuyển sang cho ông Ng.
Ngày 01/9/1978, Ông T lập Tờ ưng thuận với nội dung: “Nay tôi ký tên dưới đây chấp thuận sự ủy quyền về nhà đất của cha tôi là ông Nguyễn Văn Đức cho em trai tôi là Nguyễn Đức Ng một nửa (1/2) nhà đất tọa lạc tại số 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, bằng khoán số 3261 do cha tôi là ông Nguy ễn Văn Đức và tôi là Phạm Văn Tân Đứng tên. Sau này tôi không tranh chấp do sự sử dụng ½ phần đất của em trai tôi”. Có căn cứ xác định Ông T đã đồng ý chuyển 1/48 căn nhà được thừa kế từ bà Lộc cho ông Ng.
Ngày 19/5/2018, bà Nguyễn Kim Kim L có Đơn đ ề nghị không tham gia vụ kiện với nội dung: “Tôi đã đồng ý và ký tên cho em ru ột tôi là Nguyễn Đức Ng phần thừa kế của tôi v ề căn nhà 67 TĐX, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.
Đồng thời xin vắng mặt không tham gia tố tụng tại Tòa án”. Có căn cứ xác định 1/48 căn nhà được thừa kế từ bà Lộc, bà L đã đồng ý cho ông Ng.
Như vậy, trong ¼ căn nhà do bà Lộc để lại, ông Ng được quyền sở hữu phần của ông Đức, Ông T, bà L và phần ông Ng được hưởng, tổng cộng ông Ng có quyền sở hữu 4/48 (tức 1/12) căn nhà. Những đồng thừa kế còn lại gồm có bà H, ông TH, bà Ng, ông Chung, bà Hư ờng, ông Hùng, bà Phụng và ông Hải (8 đồng thừa kế) được quyền sở hữu 8/48 (tức 1/6) căn nhà.
Như vậy, xác định căn nhà số 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh là tài sản chung của Ông T, ông Ng và 8 đồng thừa kế còn lại gồm có bà H, ông TH, bà Ng, ông Chung, bà Hư ờng, ông Hùng, bà Phụng và ông H ải.
Trong đó, Ông T có quyền sở hữu ½ căn nhà. Ông Ng có quyền sở hữu 1/3 căn nhà, 8 đồng thừa kế còn lại có quyền sở hữu 1/6 căn nhà (mỗi người có quyền sở hữu 1/48 căn nhà).

## Page 8

8 Năm 2006, Ông T đại diện các đồng thừa kế làm thủ tục hợp thức hóa đối với căn nhà s ố 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Min h. Ngày 21/8/2006, Ủy ban nhân dân Qu ận 1 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ông T và các đồng thừa kế của ông Đức, bà Lộc đối với căn nhà này.
[6] Đối với giao dịch giữa Ông T, ông Ng và ông B, bà H Ngày 15/11/2014, Ông T và bà Nguyễn Thị Ánh T (vợ Ông T) bán ½ căn nhà số 67 TĐX thuộc quyền sở hữu của Ông T cho vợ chồng ông B, bà H với giá 5.000.000.000 đ ồng, hai bên có lập Gi ấy viết tay. Cùng ngày 15/11/2014, ông B đã thanh toán đ ủ cho Ông T 5.000.000.000 đồng, đồng thời Ông T, bàT đã giao nhà và toàn b ộ giấy tờ nhà bản chính cho ông B, bà H. Ông B, bà H đã nhận nhà và quản lý, sử dụng căn nhà từ đó cho đến nay.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 về Định đoạt tài sản chung : “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình” . Xác định Ông T có quyền định đoạt ½ căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình. Như vậy, có cơ sở công nhận giao dịch giữa Ông T, bà T và ông B, bà H.
Sau đó, ông Ng thống nhất với các đồng thừa kế còn lại cũng đồng ý bán ½ căn nhà còn lại cho ông B với giá 5.000.000.000 đ ồng. Ngày 05/5/2015 hai bên lập Hợp đồng đặt cọc với nội dung: ngay sau khi ký Hợp đồng đặt cọc ông B đặt cọc cho ông Ng số tiền là 500.000.000 đ ồng, đến ngày 30/7/2015 ông B giao thêm 500.000.000 đồng để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Ông B đã giao cho ông Ng 1.000.000.000 đồng đúng theo thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc, điều này đã đư ợc ông Ng thừa nhận tại Biên bản làm việc ngày 08/5/2018. Như v ậy, đây là tình ti ết, s ự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Ngày 03/8/2017, ông B và bà H nộp đơn khởi kiện Ông T, ông Ng ra Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh yêuc ầu Ông T, ông Ng và những người đồng thừa kế của ông Đức, bà Lộc tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán đối với căn nhà số 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông B đồng ý thanh toán ti ếp s ố tiền 4.000.000.000 đồng còn lại cho ông Ng và các đồng thừa kế đối với ½ căn nêu trên.
Ngày 01/6/2018, ông B và bà H có Đơn xin làm rõ yêuc ầu khởi kiện với nội dung: Ông B, bà H đồng ý thanh toán đ ủ số tiền mua bán nhà còn lại cho ông Nghoặc một đồng thừa kế khác do ông Nghoặc do các đồng thừa kế khác chỉ định; yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng mua bán nhà giữa ông B, bà H và Ông T, bà T; yêu cầu Tòa án công nhận thỏa thuận mua bán nhà gi ữa ông B, bà H và ông Ng (với tư cách cá nhân ông Ng và đại diện những đồng thừa kế còn lại); công nhận ông B, bà H có quyền sở hữu căn nhà s ố 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; cho phép ông B, bà H được quyền liênh ệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục đăng bộ, sang tên đối với căn nhà.

## Page 9

9 Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã thực hiện thủ tục ủy thác tư pháp tống đạt thông báo thụ lý vụ án, mở phiên họp và kiểm tra việc giaon ộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, mở phiên tòa xét x ử vụ án dân s ự sơ thẩm cho các ông, bà Nguyễn Thị H, Nguyễn Văn Th , Nguyễn Thị Ng, Nguyễn Kim Ch , Nguyễn Thị Hư, Nguyễn Thái Hg , Nguyễn Kim Ph và Nguyễn VănH ải theo đúng quy định pháp lu ật. Tuy nhiên, Tòa án chỉ nhận được Văn bản trả lời của bà Nguyễn Thị Ng, các đương sự khác không có bất kỳ phản hồi nào.
Căn cứ Văn bản trả lời và ủy quyền về việc bán căn nhà 67 TĐX đề ngày 25/01/2018 của bà Nguyễn ThịNg có nội dung: “Tôi đồng ý cho em trai tôi, ông Nguyễn Đức Ng thay mặt tôi ký tên bán ½ căn nhà 67 TĐX, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh theo Hợp đồng mua bán nhà ngày 15/11/2014 với ông Bùi B” xác định bàNg đã đồng ý vi ệc ông Ng đại diện bàNg bán phần sở hữu của bàNg trong căn nhà 67 TĐX, Phường Ck, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh cho ông B.
Đối với 7 đồng thừa kế còn lại là bà H, ông TH, ông Chung, bà Hư ờng, ông Hùng, bà Phụng và ông Hải mặc dù đã đư ợc Tòa án tống đạt văn bản theo đúng quy định của pháp lu ật nhưng không có văn bản trình bày ý ki ến về việc ông Ng bán ½ căn nhà cho ông B. Do đó, xác định bà H, ông TH, ông Chung, bà Hường, ông Hùng, bà Phụng và ông Hải không phản đối việc ông Ng bán ½ căn nhà cho ông B.
Theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điề u 142 Bộ luật dân sự 2015: “1.
Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây: a) Người được đại diện đã công nhận gi ao dịch; b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý ” Tòa án công nhận giao dịch giữa ông Nguyễn và ông B, bà H. Trong trường hợp 8 thừa kế cho rằng giá mua bán nhà thấp, không thỏa đáng có quyền khởi kiện ông Ngyêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 4 Điều 14 2 Bộ luật dân sự năm 2015.
[7] Về hình thức của giao dịch Theo quy định của pháp lu ật thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Xét th ấy, giao dịch giữa Ông T, bàT và ông B, bà H; giao dịch giữa ông Ng và ông B, bà H là vi phạm về hình thức của giao dịch mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

## Page 10

10 Xét thấy, các bên thỏa thuận giá mua bán căn nhà là 10 .000.000.000 đồng, ông B, bà H đã giao cho Ông T, ông Ng tổng cộng 9.637.000.000 đồng, đồng thời Ông T, ông Ng đã giao nhà và toàn bộ giấy tờ nhà bản chính cho ông B, bà
H. Như vậy, các bên đã thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Do đó, có cơ sở chấp nhận yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà của ông B, bà
H. Từ đó, có cơ sở chấp nhận yêu cầu công nhận quyền sở hữu nhà cho ông B, bà H và ông B, bà H có quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng bộ, sang tên quyền sở hữu đối với căn nhà số 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
[8] Nghĩa vụ thanh toán số tiền còn thiếu của ông B, bà H theo Hợp đồng mua bán nhà Tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và trong quá trình giải quyết vụ án các bên đều trình bày thống nhất giá mua bán nhà là 10.000.000.000 đồng. Ngày 15/11/2014 ông B đã giao cho Ông T 5.000.000.000 đồng; ngày 05/5/2015 ông B đã giao cho ông Ng 500.000.000 đồng ; ngày 21/7/2015 ông B giao cho ông Ng 500.000.000 đồng ; ngày 11/5/2018, ông B đã giao cho ông Ng 3.637.000.000, tổng cộng số tiền ông B đã thanh toán cho Ông T và ông Ng là 9.637.000.000 đồng. Như vậy, ông B còn phải thanh toán cho ông Ng số tiền là 363.000.000 đồng.
Tại Biên bản làm việc ngày 08/5/2018 các bên đã thỏa thuận ông B sẽ thanh toán số tiền 363.000.000 đồng còn lại cho ông Ng một lần ngay sau khi bản có có hiệu lực pháp luật. Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của các bên.
 [9] Về án phí dân sự sơ thẩm:
Ông T, ông Ng phải chịu án phí không giá ngạch đối với yêu cầu khởi kiện của ông B, bà H được chấp nhận.
Ông B, bà H phải chịu án phí có giáng ạch trên s ố tiền 363.000.000 đồng phải trả cho ông Ng là 18.150.000 đồng.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 37;
Điều 147; Điều 227, Điều 273 và Điều 479 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ vào Điều 129; Điều 142; Điều 623; Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015;
Căn cứ vào Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành ngày 30/12/2016;
Căn cứ Luật Thi hành án dân sự, Tuyên xử:

## Page 11

11 1/ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi B, bà Bùi Thị Mỹ H.
1.1/ Công nhận Hợp đồng mua bán nhà ngày 15/11/2014 gi ữa ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị Ánh T và ông Bùi B, bà Bùi Thị Mỹ H; Công nhận hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 05/5/2015 gi ữa ông Nguyễn Đức Ng và ông Bùi B, bà Bùi Thị Mỹ H.
1.2/ Ông Bùi B, bà Bùi Thị Mỹ H phải thanh toán cho ông Nguyễn Đức Ng 363.000.000 đồng (ba trăm sáu mươi ba tri ệu đồng) thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hi ệu lực pháp lu ật. Thi hành tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền.
Kể từ ngày ông Nguyễn Đức Ng có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông Bùi B, bà Bùi Thị Mỹ H chưa thi hành số tiền trên thì hàng tháng ông B, bà H còn phải chịu thêm khoản tiền lãi theo mức lãi su ất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành án.
1.3/ Công nhận ông Bùi B và bà Bùi Thị Mỹ H có quyền sở hữu căn nhà số 67 TĐX, phường Ck, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 047262 số vào sổ cấp giấy chứng nhận số H01732 do Ủy ban nhân dân Quận 1 cấp ngày 21/8/2006.
1.4/ Ông Bùi B, bà Bùi Thị Mỹ H có quyền liên hệ với cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền để tiến hành thủ tục sang tên trong Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 047262 s ố vào sổ cấp giấy chứng nhận số H01732 do Ủy ban nhân dân Quận 1 cấp ngày 21/8/2006.
5/ Về án phí dân sự sơ thẩm:
5.1/ Bị đơn ông Nguyễn Văn T, ông Nguyễn Đức Ng phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không giá ngạch là 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng).
5.2/ Nguyên đơn ông Bùi B, bà Bùi Thị Mỹ H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 18.150.000 đồng (mười tám triệu một trăm năm mươi ngàn đồng) được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 59.000.000 đồng theo Biên lai thu tiền số AA/2017/0047451 ngày 17/8/2017 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh . Ông B, bà H được nhận lại 40.850.000 đồng (bốn mươi triệu tám trăm năm mươi ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm.
Các đương sự vắng mặt có nơi cư trú ở Việt Nam được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từn gày được tống đạt hợp lệ bản án. Các đương sự vắng mặt có nơi cư trú ở nước ngoài được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn là 12 tháng kể từ ngày tuyên án.
Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7

## Page 12

12 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệ u thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận:
- TAND tối cao;
- TAND cấp cao tại Tp.HCM;
- VKSND cấp cao tại Tp.HCM;
- VKSND Tp.HCM;
- Cục THADS TPHCM;
- Các đương sự;
- Lưu HS-VP.


TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa





Vũ Đức Toàn