Bản án số: 40/2018/DS-PT
Nguyên đơn: Chị Võ Thị T - Bị đơn: Anh Trần Văn T
Số: 40/2018/DS-PT
Ngày: 06/03/2018
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đồng Nai
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: chị T thỏa thuận mua nhà đất của vợ chồng anh T, chị D tại ấp G, xã B, thị xã Lkhi đến xem nhà và đất thì trên đất anh T có xây dựng một căn nhà cấp 4 nhưng chưa hoàn chỉnh và thỏa thuận bán cho chị T với giá 150 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận chị T đặt cọc cho anh T 50 triệu đồng để anh T hoàn thiện căn nhà và 02 triệu đồng để mua bồn nước và hẹn khi xây dựng nhà hoàn thiện là có giấy tờ đầy đủ cho chị TSau khi xây dựng nhà xong anh T gọi chị T giao nhà nhưng chưa có giấy tờ, do đó chị T không nhận nhà, chị T nhiều lần yêu cầu anh T ra xã làm giấy tờ nhưng anh T không đi. Do nhà và đất không làm được giấy tờ nên chị T yêu cầu anh T trả lại tiền cọc, anh T chỉ đồng ý trả cho chị T 40 triệu đồng, chị T chấp nhận và yêu cầu trả ngay, nhưng anh T chỉ trả được 05 triệu đồng và không trả nữa. Vì vậy, nay chị T không chấp nhận cho anh T 10 triệu đồng và yêu cầu anh T và chị D phải trả cho chị T số tiền 45 triệu đồng và tiền lãi theo mức lãi xuất do Nhà nước quy định.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆTNAM TỈNH ĐỒNG NAI Độc lập- Tự do- Hạnh phúc

Bản án số: 40/2018/DS-PT Ngày: 06-03-2018 V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

 - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Bá Nhu.
Các thẩm phán: Ông Ngô Thanh Sỹ.
 Bà Phan Thị Thu Hương.
- Thư ký phiên tòa: Bà Đoàn Thị Xuân – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai: Ông Nguyễn Đình Thắng – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 06/3/2018, tại Hội trường B - Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 244/2017/TLPT-DS ngày 13/12/2017 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số: 30/2017/DS-ST ngày 28/9/2017 của Tòa án nhân dân thị xã L bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 05/2018/QĐ-PT, ngày 09/01/2018 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Chị Võ Thị T, sinh năm 1970.
Địa chỉ: khu phố 3, phường A, thị xã L, tỉnh Đồng Nai. (Có mặt)
Đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Đặng Trung H, sinh năm 1937.
Địa chỉ: Đường V, phường P, quận C, thành phố Hồ Chí Minh. (Theo văn bản ủy quyền ngày 08/12/2016 – Vắng mặt).
- Bị đơn:
1. Anh Trần Văn T, sinh năm 1967.
Địa chỉ: tổ 4, ấp B, xã Đ, huyện X, tỉnh Đồng Nai. (Có mặt)
2. Chị Nguyễn Thị D, sinh năm1982.
Địa chỉ: tổ 4, ấp B, xã Đ, huyện X, tỉnh Đồng Nai.
Người đại diện hợp pháp của chị Nguyễn Thị D: Anh Trần Văn T. (Theo văn bản ủy quyền ngày 05/3/2018 – Có mặt).

## Page 2

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Thành H, Luật sưc ủa Văn phòng Lu ật sư Nguy ễn Thành H thuộc Đoàn Lu ật sưt ỉnh Đồng Nai. (Có mặt)
Người kháng cáo: Bị đơn anh Trần Văn T.

 NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và tại phiên tòa, nguyên đơn chị Võ Thị T, đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Đặng Trung H trình bày:
Qua người quen giới thiệu chịT thỏa thuận mua nhà đất của vợ chồng anh T, chị D tại ấp G, xã B, thị xã L, khi đến xem nhà và đất thì trên đất anh T có xây dựng một căn nhà cấp 4 nhưng chưa hoàn chỉnh và thỏa thuận bán cho chịT với giá 150 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận chịT đặt cọc cho anh T 50 triệu đồng để anh Thoàn thiện căn nhà và 02 tri ệu đồng để mua bồn nước và hẹn khi xây dựng nhà hoàn thiện là có giấy tờ đầy đủ cho chị T. Sau khi xây dựng nhà xong anh T gọi chịT giao nhà nhưng chưa có gi ấy tờ, do đóch ị T không nhận nhà, chịT nhiều lần yêu cầu anh Tra xã làm gi ấy tờ nhưng anh T không đi. Do nhà và đất không làm được giấy tờ nên chịT yêu cầu anh T trả lại tiền cọc, anh T chỉ đồng ý trả cho chịT 40 triệu đồng, chịT chấp nhận và yêu cầu trả ngay, nhưng anh T chỉ trả được 05 triệu đồng và không trả nữa. Vì vậy, nay chịT không chấp nhận cho anh T 10 triệu đồng và yêuc ầu anh T và chị D phải trả cho chịT số tiền 45 tri ệu đồng và ti ền lãi theom ức lãi xu ất do Nhà nư ớc quy định từ ngày 20/02/2016 đến ngày 28/9/2017 (45.000.000 đồng x 0,75% x 19 tháng= 6.412.500 đồng). Đối với số tiền 02 triệu mua bồn nước, chịT không yêu cầu.
- Theo đơn phản tố, các lời khai thể hiện tại hồ sơ và tại phiên tòa, bị đơn ông Trần Văn T trình bày:
Việc thỏa thu ận mua nhà và đặt cọc như chịT trình bày, sau khi thỏa thuận mua bán chịT đặt cọc cho anh chị 50 triệu đồng để hoàn thiện căn nhà.
Sau khi hoàn thi ện nhà xong , ông gọi chịT vào ở còn giấy tờ thì anh hẹn cuối năm 2016 anh làm xong gi ấy tờ tên anh rồi mới chuy ển tên cho chịT được, nhưng chịT cứ bắt phải ra xã, trong khi đó đất chưa có sổ đỏ thì ra xã cũng không giải quyết được gì. Sau đó thì chịT cho rằng nhà đất ở khu vực phức tạp và giấy tờ không rõ ràng nên không mua nữa, trong khi số tiền chịT đặt cọc anh đã sử dụng vào việc hoàn thi ện nhà cho chị T. Đáng l ẽ, chịT không mua nhà nữa thì mất tiền cọc nhưng các bên thương lượng trả lại tiền cọc và chịT đồng ý chỉ lấy lại 40 tri ệu và anh đã trả cho chịT được 05 tri ệu đồng và anh chị chỉ đồng ý trả cho chịT 35 triệu đồng. Nay chịT yêu cầu như vậy thì anh chị không đồng ý trả lại số tiền theo yêuc ầu của chị T, chịT không mua nhàn ữa thì mất tiền cọc.

## Page 3

Tại bản án sơ thẩm số: 30/2017/DS-ST ngày: 28/9/2017 của Tòa án nhân dân thị xã L căn cứ các Điều 9, Điều 122 và Điều 127- Bộ luật dân sự năm 2005;
Điều 688- Bộ luật dân sự 2015; các Điều: 26; 35; 40; 147; 264, 266, 271 và 273- Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giả m, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu của chị Võ ThịT đối với anh Trần Văn T và chị Nguyễn Thị D, về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
- Anh Trần Văn T và chị Nguyễn Thị D có trách nhiệm thanh toán cho chị Võ ThịT số tiền 45.000.000 đồng (Bốn mươi lăm triệu đồng).
2. Về án phí :
- Anh Trần Văn T và chị Nguyễn Thị D phải chịu 2.250.000 đồng (Hai triệu hai trăm năm mươi ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
- Chị Võ ThịT phải chịu 320.000 đồng (Ba trăm hai mươi ngàn đ ồng) án phí dân sư sơ thẩm, trừ vào số tiền 2.250.000 đồng (Hai triệu hai trăm năm mươi ngàn đồng) tạm ứng án phí đãn ộp theo biên lai s ố 008385 ngày 03/01/2017 tại Chi cục thi hành án dân s ự thị xã L. ChịT còn được hoàn lại 1.930.000 đồng (Một triệu chín trăm ba mươi ngàn đồng).
Kể từ khi có đơn yêuc ầu thi hành án ngư ời được thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thực hiện nghĩa vụ trả tiền nêu trên, thì còn phải chịu thêm khoản tiền lãi là 10%/năm tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 10/10/2017, bị đơn anh Trần Văn T kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số: 30/2017/DS-ST ngày 28/9/2017 của Tòa án nhân dân thị xã L.
Ý kiến Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm tố tụng về nghị án không biểu quyết từng vấn đề. Về nội dung có nhiều vấn đề cấp sơ thẩm chưa làm rõ . Đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.
Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát phát bi ểu ý ki ến về việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân s ự. Về nội dung kháng cáo, bản án sơ thẩm buộc anh T , chị D trả lại cho chịT 45.000.000 đồng là có căn cứ. Yêu cầu kháng cáo của anh T không có cơ sở chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

## Page 4

 [1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của anh Trần Văn T trong thời hạn luật định, đãn ộp tiền tạm ứng án phí đúng quy định nên đư ợc chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.
[2] Về nội dung tranh ch ấp: Các bên thừa nhận có đặt cọc và nhận cọc số tiền 50 triệu đồng là sự thật.
Mặc dù các bên làm giấy đặt cọc mua bán nhà đ ất, tuy nhiên toàn b ộ nội dung là mua bán nhà và đất cụ thể mục I ghi: bên bán; mục II ghi: bên mua và mục III ghi: nội dung mua bán, theo đó nội dung mua bán mô tả diện tích nhà và nơi có đất và số tiền 50 triệu đồng đặt cọc theo nội dung của “giấy đặt cọc mua bán nhà đất” được ghi như s ố tiền trả trước. Tại thời điểm giao kết việc đặt cọc và mua bán nhà và đất thì bị đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại điều 188- Luật đất đai thì một trong những điều kiện của người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng là phải có gi ấy chứng nhận quyền s ử dụng đất. Căn c ứ quy định tại điều 122 và đi ều 127 Bộ luật dân s ự 2005 thì giao dịch các bên xác lập bị vô hiệu.
Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định:
“1. Giao dịch dân s ự vô hi ệu không làm phát sinh, thay đ ổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân s ự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhaunh ững gì đãnh ận; ...Bên có lỗi gây thi ệt hại phải bồi thường.”
Căn cứ quy định trên thì chịT có nghĩa vụ trả nhà lại cho anh T và chị D và anh T và chị D trả lại số tiền 50 triệu đãnh ận của chị T. Trên thực tế chịT chưa nhận nhà nên không bu ộc chịT phải giao trả nhà và đất cho anh T, chị D.
Anh T, chị D đã trả cho chịT 05 triệu đồng, do đó số tiền anh T, chị D còn phải trả cho chịT là 45 triệu đồng.
Về lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu, theo anh T và chị D trước khi thỏa thuận đặt cọc mua bán anh đã thông báo đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chịT cho rằng khi nghe anh T nói đất có giấy tờ nên chị mới mua, tuy nhiên chịT không kiểm tra thông tin anh T , chị D nói mà thực hiện ngay vi ệc đặt cọc mua nhà.
Như vậy, trong trường hợp nàyc ả hai bên đều có lỗi dẫn đến giao dịch bị vô hiệu. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của chịT buộc anh T, chị D trả lãi số tiền 6.412.500 đồng là có căn cứ.

## Page 5

Như vậy, việc bản án sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu của chị Võ Thị T, buộc anh Trần Văn T và chị Nguyễn Thị D có trách nhiệm trả lại cho chị Võ ThịT số tiền 45.000.000 đồng và phảich ịu 2.250.000 đồng án phí dân s ự sơ thẩm là có căn cứ. Do vậy, không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh Trần Văn T, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.
 [3] V ề án phí dân s ự phúc th ẩm: Anh Trần Văn T phảich ịu 300.000 đồng.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ Điều 9, Điều 122, Điều 127, Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005;
Điều 688 Bộ luật Dân s ự 2015; Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử: Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
1. Chấp nhận một phần yêu cầu của chị Võ Thị T:
Buộc anh Trần Văn T và chị Nguyễn Thị D có trách nhiệm trả lại cho chị Võ ThịT số tiền 45.000.000đ (Bốn mươi lăm triệu đồng).
2. Về án phí :
Anh Trần Văn T và chị Nguyễn Thị D phải chịu 2.250.000đ (Hai triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
Anh Trần Văn T phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm. Số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí anh Trần Văn T đã nộp theo biên lai thu số 007870 ngày 13/10/2017 tại Chi cục Thi hành án dân s ự thị xã L được trừ vào tiền án phí anh Trần Văn T phải nộp.
Chị Võ ThịT phải chịu 320.000đ (Ba trăm hai mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 2.250.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 008385 ngày 03/01/2017 tại Chi cục Thi hành án dân sự thị xã L.
Hoàn trả cho chị Võ ThịT số tiền tạm ứng án phí còn lại là 1.930.000đ (Một triệu chín trăm ba mươi nghìn đồng).
Kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

## Page 6

Trường hợp bản án, quy ết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầuthi hành án, tự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân s ự, thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND tỉnh Đồng Nai; THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- TAND thị xã L;
- Chi cục THADS thị xã L;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.


 Nguyễn Bá Nhu

## Page 7

7