Bản án số: 708 /2020/KDTM-PT
Tổng Công ty D - Bà Trần Thị Mỹ C
Số: 708/KTPT
Ngày: 22/07/2020
Tòa án xét xử: TAND TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Kinh doanh thương mại
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua
Thông tin vụ việc: Không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 708 /2020/KDTM-PT Ngày: 22/7/2020 V/v tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng

 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
 - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
 Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thu Chinh.
 Các Thẩm phán: Bà Lưu Thị Đoan Trang Bà Hà Thanh Thủy
 - Thư ký phiên tòa: Bà Võ Thu Phương – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H tham gia phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Thanh Phương- Kiểm sát viên.
 Vào ngày 22 tháng 6 và ngày 22 tháng 7 năm 2020 tại Tòa án nhân dân Thành phố H xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 41 /2020/TLPT-KDTM ngày 05 tháng 02 năm 2020 về tranh chấp Hợp đồng cho thuê mặt bằng.
 Do bản án dân sự sơt hẩm số 88/2019/KDTM-ST ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân Quận Thủ Đức bị kháng cáo.
 Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1641/2020/QĐ-PT ngày 29 tháng 4 năm 2020 và Quyết định Hoãn phiên tòa số 5493/2020/QĐ-PT ngày 29 tháng 5 năm 2020, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Tổng công ty D Địa chỉ: số 23 đường L, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Xuân D – sinh năm 1991 Địa chỉ: 281/66/14 đường L, Phường M, quận T, Thành phố H (có mặt)
(Giấy ủy quyền ngày 03/4/2020 của Tổng công ty D)
2. Bị đơn: Bà Trần Thị MỹC - sinh năm 1958 Địa chỉ: số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Hoàng Tiến T- sinh năm 1984 Địa chỉ: s ố 5/10 đường B, khu phố 8, phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)

## Page 2

(Văn bản ủy quyền có số công chứng 18275 do Phòng Công chứng số 3, Thành phố Hchứng nhận ngày 01/7/2019 và văn bản ủy quyền có số công chứng 44972 do Phòng Công chứng số 3, Thành phố Hchứng nhận ngày 26/12/2018)
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
3.1 Ông Nguyễn Ngọc T1- sinh năm 1955 Địa chỉ: số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)
3.2 Công ty T3 Địa chỉ: số 24 đường K, phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Đặng Trường T4- sinh năm 1953 Địa chỉ: số 79/9 đường M, phường P, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)
(Văn bản ủy quyền số 14/2020/GUQ-DL ngày 10/3/2020 của Công ty T4)
3.3 Trung tâm P Địa chỉ: số 02 đường P, phường P, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền:
1. Ông Lâm Bội M- sinh năm 1982 (có mặt)
2. Ông Trần Đăng H - sinh năm 1979 (có mặt)
(Văn bản ủy quyền số 242/UQ-PTQĐ-TCHC ngày 09/4/2020 của Trung tâm P)
Người kháng cáo:
1. Nguyên đơn - Tổng công ty D
2. Bị đơn - Bà Trần Thị MỹC .
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện đề ngày 03/11/2017 và trong quá trình tố tụng tại tòa, đại diện hợp pháp của nguyên đơn - Tổng công ty D trình bày:
Ngày 08/5/2000, Công ty TNHH Một thành viên dịch vụ du lịch T4 (nay là Công ty cổ phần dịch vụ du lịch T4, sau đây gọi tắt là Công ty T4) và bà Trần Thị MỹC đã ký hợp đồng thuê mặt bằng số 10/H Đ-DL về việc thuê mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố Hồ Chí Minh. Thời hạn hợp đồng là 02 năm từ năm 2000 đến năm 2002. Mục đích bàC thuê mặt bằng là để kinh doanh.
Ngày 07/3/2002, Công ty T4 và bàC tiếp tục ký hợp đồng thuê mặt bằng số 27/HĐ-DL về việc thuê mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố Hồ Chí Minh, thời hạn hợp đồng là 02 năm từn ăm 2002 đến năm 2004.
Trong các hợp đồng thuê không thể hiện hiện trạng mặt bằng lúc cho thuê chỉ ghi diện tích hiện hữu là 2053 m 2, diện tích dự kiến sau quy hoạch 1357 m 2. Bên thuê không được phép cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ diện tích đang thuê. Khi sửa chữa, cải tạo mặt bằng bên thuê phải gửi cho bên cho thuê hồ s ơ sửa chữa, mọi chi phí bên thuê chịu. Khi hết hạn hợp đồng, phần cải tạo, sửa chữa này được giao lại cho bên cho thuê mà không đòi bồi hoàn, riêng phần xây dựng nhà xưởng vì kèo bên thuê được tháo dỡ.
Bên thuê chịu trách nhiệm vềc ư trú, các điều kiện về sử dụng lao động ... theo quy định của pháp luật, nhà nước.

## Page 3

Sau khi hợp đồng số 27/H Đ-DL ngày 07/3/2002 hết hạn, Công ty T4 và bàC liên tục gia hạn hợp đồng cho đến tháng 8 năm 2014. Ngày 19/9/2014 Công ty T4 và bàC ký hợp đồng số 55/HĐ-DL với thời hạn thuê là 03 tháng từ ngày 01/10/2014 đến ngày 31/12/2014 về việc Công ty T4 cho bàC tạm sử dụng mặt bằng tại số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T . Điều 3 của hợp đồng số 55/H Đ-DL đã ghi nhận: Bên thuê không được chong ười khác thuê lại một phần hoặc toàn bộ diện tích đang thuê. Khi sửa chữa mặt bằng bên thuê phải gửi cho bên cho thuê hồ s ơ sửa chữa, mọi chi phí bên thuê chịu. Khi hết hạn hợp đồng, phần cải tạo, sửa chữa này được giao lại cho bên cho thuê mà không đòi bồi hoàn, riêng phần xây dựng nhà xưởng vì kèo bên thuê được tháo dỡ. Bên thuê chịu trách nhiệm vềc ư trú. Các điều kiện về sử dụng lao động ... theo quy định của pháp luật, nhà nước.
Ngày 25/12/2014, Công ty T4 và bàC ký phụ kiện hợp đồng số 76/PKH Đ-DL điều chỉnh giá thuê mặt bằng là 20.900.000 đồng/tháng.
Ngày 12/5/2016, Công ty T4 và bàC ký văn bản thanh lý hợp đồng số 23/TLHĐ- DL nội dung thanh lý hợp đồng số 55/HĐ-DL. Văn bản thanh lý hợp đồng ghi nhận bà C đã thanh toán tiền thuê mặt bằng đầy đủ đến ngày 31/5/2016, số tiền ký quỹ 20.9000.000 đồng sẽ được chuyển giao về cho Tổng công ty D (sau đây gọi tắt là Công ty D). Cùng ngày 12/5/2016 Công ty D, Công ty T4 và bàC đã có biên bản bàn giao ba bên số 132/BB-DL về việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ đối với mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H về cho Công ty D . Biên bản thanh lý không ghi nhận thời điểm bàC phải bàn giao mặt bằng. Ngày 18/11/2016 Công ty D và bàC đã ký biên bản bàn giao mặt bằng theo chỉ đạo của đoàn kiểm tra của Ủy ban nhân dân quận T tại biên bản kiểm tra ngày 17/8/2016. Theo đó bàC có trách nhiệm bàn giao mặt bằng trước ngày 31/12/2016. Nếu bàC bàn giao mặt bằng trước ngày 31/12/2016 thì bàC sẽ được miễn tiền thuê mặt bằng từ ngày 01/6/2016 đến ngày 31/12/2016 với số tiền là 146.300.000 đồng, nếu bàn giao mặt bằng sau ngày 31/12/2016 thì bàC không được miễn tiền thuê mặt bằng và phải bàn giao mặt bằng hạn cuối vào ngày 31/01/2017 nhưng bàC vẫn không thực hiện.
Ngày 24/10/2017 Ủy ban nhân dân Thành phố H ban hành quyết định số 5665/QĐ-UBND yêu cầu Công ty D phải bàn giao mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H về cho Trung tâm P, tuy nhiên đến nay Công ty D vẫn chưa bàn giao được do hiện nayng ười thuê đất là bàC không đồng ý bàn giao mặt bằng và trả tiền thuê mặt bằng.
Do đó, Công ty D khởi kiện bà Trần Thị MỹC với các yêu cầu như sau:
+ Yêu cầu bà Trần Thị MỹC và ông Nguyễn Ngọc T1 giao trả mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H cho Công ty D với diện tích là 1357m2 theonh ư giấych ứng nhận quyền sử dụng đất số 00003/1a/QSD Đ/1184/UB ngày 29/3/2000 do Ủy ban nhân dân Thành phố Hcấp.
+ Thanh toán cho Công ty D số tiền thuê mặt bằng từ ngày 01/6/2016 đến 30/11/2019 và tiền lãi chậm trả, số tiền cụ thể như sau:
 Tiền thuê mặt bằng là 20.900.000 đồng/tháng x 42 tháng = 877.800.000 đồng.
Tiền lãi chậm thanh toán từ ngày 01/6/2016 đến 30/11/2019 theo mức lãi suất 0,83%/tháng với số tiền là 156.643.410 đồng.
Tổng cộng số tiền bàC phải trả là 1.034.443.410 đồng.

## Page 4

Theo bản vẽ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ- Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H lập ngày 15/10/2018 thì hiện trạng vị trí các công trình xây dựng như sau: vị trí (1) là cửa hàng điện thoại, vị trí (6) là quán ăn, quán lẩu, giải khát, vị trí (5) là bàC hiện sinh sống, vị trí (8) là kho nhôm nhựa, vị trí (7) là sân, vị trí (9) làc ơ sở thép Ngọc Minh.
Về các yêu cầu phản tố của bà C, Công ty D không đồng ý vì không có căn cứ và vi phạm thời hạn đưa ra yêu cầu phản tố, bị đơn đã đưa ra yêu cầu phản tố sau khi Tòa án đã mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải lần thứ nhất.
Tại đơn phản tố ngày 28/12/2018 và lời trình bày của đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị MỹC trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa:
- Quá trình các bên ký kết hợp đồng, phụ kiện hợp đồng, thỏa thuận bàn giao mặt bằng, tiền thuê mặt bằng hàng tháng và quá trình trả tiền thuê mặt bằng đề nghị Tòa án căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ s ơ, bị đơn không có ý kiến. Biên bản thanh lý hợp đồng số 23/TLHĐ- DL ngày 12/5/2016 bàC không ký. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00003/1a/QSD Đ/1184/UB được cấp thì mục đích sử dụng đất là trạm bán lẻ xăng dầunh ưng Công ty T4 lại cho bàC thuê mặt bằng là đã vi phạm điều cấm của pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố hợp đồng cho thuê mặt bằng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.
- BàC không đồng ý với yêu cầu của Công ty D và bàC có yêu cầu phản tố như sau: Ngày 08/5/2000 bàC và Công ty T4 đã ký kết hợp đồng thuê mặt bằng số 10/HĐ- DL về việc thuê mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H với diện tích là 2053m 2, diện tích dự kiến sau quy hoạch là 1357m 2, thời hạn thuê 02 năm từ ngày 01/6/2000 đến ngày 01/6/2002. Ngày 12/5/2000 bàC và Công ty T4 đã ký biên bản bàn giao hiện trạng số 09/DV -DL. Tuy nhiên, điều kiện c ơ sở vật chất của mặt bằng không đủ để bàC đưa vào hoạt động theo chức năng ngành nghề nên ngày 15/7/2000 bàC đã gửi đơn xin xây dựng lắp đặt nhà xưởng sửa chữa ô tô kèm theo sơ đồ xin phép xây dựng nhà x ưởng. Ngày 20/7/2000 Công ty T4 đã đồng ý để bàC tiến hành xây dựng nhà xưởng. Mặt khác trong tổng diện tích đất thuê 2053m2 có 800m2 là ao nước sâu 2m, bàC đã tiến hành san lấp để xây dựng nhà x ưởng. Việc san lắp mặt bằng xây dựng nhà xưởng, bàC đều xin phép công ty và được chấp thuận.
Nay Công ty Dyêu cầu bàC trả lại mặt bằng nhưng không đền bù phần công sức đóng góp xây dựng của bàC là xâm phạm nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của bà
C. Do đó, bàC đề nghị Công ty D thanh toán cho bàC các chi phí sau:
+ Chi phí san lấp 800 m 2 đất ao sâu 2m và chi phí san lấp mặt bằng là 200.000.000 đồng.
+ Chi phí xây dựng các công trình, nhà xưởng gồm: 01 gara sửa xe ô tô; 01 quán cà phê; 01 quán lẩu; 01 cơ sở sửa xe honda; 01 cơ s ở bán điện thoại di động; 01 cơ sở uốn ống; 01 cơ sở bán sắt; 01 cơ sở làm cửa sắt; 01 cơ sở làm rotine (gầm) xe ô tô; 01 dãy nhà 06 phòng cho nhân viên ở với tổng chi phí xây dựng là 800.000.000 đồng.
- BàC thuê mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H để kinh doanh. Hiện nay trên mặt bằng này một phần bàC kinh doanh, một phần bàC cho thuê lại và một phần dong ười khác quản lý (phần của bà Gu Singletter Mai xây dựng c ơ sở thép Ngọc Minh được thể hiện ở vị trí (9) trên bản vẽ hiện trạng do Trung tâm đo đạc bản đồ- Sở Tài nguyên và Môi trường lập ngày 15/10/2018).

## Page 5

- Đề nghị Tòa án làm rõ diện tích tại thời điểm bàC thuê mặt bằng là 2053 m 2, diện tích sau quy hoạch là 1357m 2, diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1357m2. Tuy nhiên theo bản đồ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ- Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H lập ngày 15/10/2018 thì diện tích hiện nay bàC đang quản lý là 1252,3m2.
- Đề nghị Tòa án triệu tập bà Gu Singletter Mai tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vì trong phần đất bàC thuê tại số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H thì bà Gu Singletter Mai xây dựng và quản lý cơ sở thép Ngọc Minh.
- Phiếu xác minh tình trạng cư trú tại địa chỉ số 195/3 đường Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức do Tòa án thu thập không thể hiện có bao nhiêu người đang cư trú, tuy nhiên hiện tại có rất nhiềung ười đang cư trú trên đất. Nếu bàC phải trả lại mặt bằng trên sẽ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của họ. Do đó, đề nghị Tòa án xác minh thực tế những người đang cư trú.
- Biên bản định giá ngày 23/10/2019 của hội đồng định giá chỉ định giá các công trình xây dựng trên đất, không định giá chi phí san lấp ao, san lấp mặt bằng. Việc định giá là do Tòa án ra quyết định, bàC không có yêu cầu, tuy nhiên Hội đồng định giá không định giá chi phí san lấp ao, san lấp mặt bằng đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bàC .
Ông Nguyễn Ngọc T1 có đại diện theo ủy quyền trình bày trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa:
Ông T thống nhất với ý kiến của bàC và không bổ sung gì thêm.
Công ty cổ phần dịch vụ du lịch T4 có đại diện theo ủy quyền trình bày trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa:
Công ty cổ phần dịch vụ du lịch T4 (được chuyển đổi từ Công ty TNHH một thành viên dịch vụ du lịch T4). Căn cứ vào những hợp đồng cho thuê mặt bằng của Công ty T4 với bàC trước đây thì không có cơ sở nào giải quyết yêu cầu của bà C. Đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo đúng quy định của pháp luật.
Trung tâm P có đại diện theo ủy quyền trình bày trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa:
Trung tâm P không có ý kiến gì về việc khởi kiện của Công ty D . Theo quyết định số 5665/Q Đ-UBND ngày 24/10/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố H thì Trung tâm P chỉ nhận bàn giao mặt bằng khi Công ty D bàn giao mặt bằng cho Trung tâm.
Với nội dung trên, Tại Bản án sơ thẩm số 88 /2019/KDTM-ST ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân Quận Thủ Đức, Thành phố Hđã quyết định:
- Căn cứ Khoản 1 Điều 30, Điểm b Khoản 1 Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 165, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
- Căn cứ Điều 306 Luật Thương mại năm 2005;
- Căn cứ Điều 166, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008, đã được sửa đổi bổ sung năm 2014;
- Căn cứ Pháp lệnh án phí và lệ phí Tòa án năm 2009;

## Page 6

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, n ộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Buộc bà Trần Thị MỹC và ông Nguyễn Ngọc T1 trả lại cho Công ty D mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H với diện tích 1252,3m2 theo bản vẽ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H lập ngày 15/10/2018.
2. Buộc bà Trần Thị MỹC thanh toán cho Tổng công ty D số tiền thuê mặt bằng còn nợ từ ngày 01/6/2016 đến ngày 29/11/2019 và tiền lãi với tổng số tiền là 1.011.664.347 (một tỷ không trăm mười một triệu sáu trăm sáu mươi bốn ngàn ba trăm bốn mươi bảy) đồng.
Kể từ ngày Tổng công ty D có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bà Trần Thị MỹC còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sựn ăm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Tổng công ty D với số tiền là 22.779.063 (hai mươi hai triệu bảy trăm bảy mươi chín ngàn không trăm sáu mươi ba) đồng.
4. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Trần Thị MỹC về việc yêu cầu Tổng công ty D thanh toán chi phí san lấp mặt bằng, san lấp ao và chi phí xây dựng tại mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T, Thành phố H.
5. Án phí dân sự sơ thẩm:
Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bà Trần Thị MỹC .
Tổng công ty D phải chịu án phí là 3.000.000 (ba triệu) đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí Tổng công ty D đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2017/0037646 ngày 27/11/2017 của Chi cục thi hành án dân sự quận Thủ Đức.
Hoàn lại cho Tổng công ty D số tiền tạm ứng án phí còn lại là 6.562.063 (sáu triệu năm trăm sáu mươi hai ngàn không trăm sáu mươi ba) đồng.
Ngoài ra, tòa án cấp sơ thẩm còn thông báo quyền kháng cáo, quyền thi hành án cho các bên đương sự.
Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn - bà Trần Thị MỹC đã nộp đơn kháng cáo ngày 10/12/2019 với nội dung kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 88 /2019/KDTM-ST ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân Quận Thủ Đức , yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Đến ngày 13/12/2019 nguyên đơn - Tổng công ty D nộp đơn kháng cáo với nội dung kháng cáo một phần bản án sơ thẩm.
 Tại phiên tòa phúc thẩm:
 - Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày : Bản án sơ thẩm tuyên buộc bà Trần Thị MỹC và ông Nguyễn Ngọc T1 trả lại cho Công ty D mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H với diện tích 1252,3m2 theo bản vẽ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H lập ngày 15/10/2018 là không phù hợp chứng cứ khách quan vì thiếu 104,7m2 so với diện tích bàn giao ban đầu, đề nghị cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm tuyên buộc bà C giao trả mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T với diện tích là

## Page 7

1357m2 theo như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00003/1a/QSDĐ/1184/UB do Ủy ban nhân dân Thành phố Hcấp ngày 29/3/2000.
 - Người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị MỹC trình bày: Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ phần diện tích đất chênh lệch 104,7m2 hiện nay đang nằm ở đâu, không giáp ranh bản vẽ hiện trạng thực tế với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00003/1a/QSDĐ/1184/UB do Ủy ban nhân dân Thành phố Hcấp ngày 29/3/2000. Mặt khác tòa án cấp sơ thẩm không xác minh và đưa những người đang sống và những hộ đang kinh doanh trên phần đất tranh chấp vào tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, đề nghị cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu: Việc Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý và giải quyết vụ án là đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đều tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn là không có cơ sở , nên đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên các phần quyết định của bản án sơ thẩm để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm trat ại phiên tòa; Sau khi nghec ác đương sự trình bày, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
Tại phiên tòa hôm nay các bên không tự hòa giải với nhau được về việc giải quyết vụ án, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, người kháng cáo không rút đơn kháng cáo nên Hội đồng xét xử tiến hành giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.
[1] Xét quan hệ pháp luật tranh chấp giữa các bên là tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng hoạt động kinh doanh và đều có mục đích lợi nhuận , đối tượng tranh chấp là bất động sản tại số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H nên Tòa án nhân dân Quận Thủ Đức xét xử sơ thẩm là đúng quy định về thẩm quyền giải quyết theo qui định tại Khoản 1 Điều 30, Điểm b Khoản 1 Điều 35 và Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015; Kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn là hợp lệ, nên Tòa kinh tế Tòa án nhân dân Thành phố H giải quyết theo trình tự phúc thẩm là phù hợp qui định tại Điểm b Khoản 3 Điều 38 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015.
[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy:
Ngày 08/5/2000, Công ty T4 và bà Trần Thị MỹC đã ký hợp đồng cho thuê mặt bằng số 10/HĐ-DL về việc Công ty T4 cho bàC “thuê nguyên hiện trạng mặt bằng Bình Triệu số 195/3 phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh” với “diện tích hiện hữu: 2053 m 2, diện tích dự kiến sau quy ho ạch: 1357 m 2 ”.
Thời hạn hợp đồng 02 n ăm. Bên thuê không được phép cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ diện tích đang thuê. Khi sửa chữa, cải tạo mặt bằng bên thuê phải gửi cho bên cho thuê hồ s ơ sửa chữa, mọi chi phí bên thuê chịu. Khi hết hạn hợp đồng, phần cải tạo, sửa chữa này được giao lại bên cho thuê mà không đòi bồi hoàn, riêng phần xây dựng nhà xưởng vì kèo bên thuê được tháo dỡ. Bên thuê chịu trách nhiệm vềc ư trú, các điều kiện về sử dụng lao động ... theo quy định của pháp luật, nhà nước.
Đến ngày 07/3/2002, Công ty T4 và bàC tiếp tục ký tiếp hợp đồng thuê mặt bằng số 27/HĐ-DL cũng với nội dung như Hợp đồng số 10/HĐ-DL ngày 8/5/2000 với thời hạn 2 năm.

## Page 8

Sau đó, giữa Công ty T4 và bàC đã nhiều lần ký các phụ kiện hợp đồng để gia hạn thời gian thuê và số tiền cho thuê hàng tháng.
Ngày 25/5/2008, giữa Công ty T4 và bàC đã ký biên bản thanh lý hợp đồng số 20/BBTLHĐ-DL về việc thanh lý hợp đồng thuê mặt bằng số 27/H Đ-DL ngày 07/3/2002.
Ngày 19/9/2014, hai bên tiếp tục ký hợp đồng thuê mặt bằng số 5 5/HĐ-DL về việc Công ty T4 đồng ý để bàC tạm sử dụng nguyên hiện trạng mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H, thời hạn hợp đồng 03 tháng, từ ngày 01/10/2014 đến ngày 31/12/2014, giá thuê 19.000.000 đồng/tháng.
Sau đó hai bên nhiều lần ký các phụ kiện hợp đồng để gia hạn thời gian thuê và số tiền cho thuê hàng tháng, trong đó có phụ kiện hợp đồng số 64A/PKH Đ-DL ngày 25/9/2015 điều chỉnh giá thuê là 20.900.000 đồng/tháng, thời hạn hợp đồng là 01 tháng từ ngày 01/10/2015 đến ngày 31/10/2015.
Ngày 12/5/2016, giữa Công ty T4 và bàC đã ký biên bản thanh lý hợp đồng số 23/BBTLHĐ-DL về việc thanh lý hợp đồng thuê mặt bằng số 55/H Đ-DL ngày 19/9/2014 và các phụ kiện hợp đồng liên quan. Cùng ngày 12/5/2016 Công ty D, Công ty T4 và bàC đã ký biên bản bàn giao ba bên số 132/BB -DL về việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ đối với mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H về cho Công ty D.
Ngày 18/11/2016, giữa Công ty D và bàC đã ký bản thỏa thuận bàn giao mặt bằng. Theo đó bàC có trách nhiệm bàn giao mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T, Thành phố H cho Công ty D trước ngày 31/12/2016.
Ngày 24/10/201 ,7 Ủy ban nhân dân Thành phố H ban hành quyết định số 5665/QĐ-UBND yêu cầu Công ty D phải bàn giao các mặt bằng do Công ty D đang quản lý, trong đó có mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T, Thành phố H về cho Trung tâm P tiếp nhận, quản lý.
Do bàC vẫn chưa giao trả mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T, Thành phố Hcho Công ty D là vi phạm thỏa thuận của các bên làm ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất công của Nhà nước nên việc tòa án cấp sơ thẩm tuyên xử buộc bà Trần Thị Mỹ Cvà ông Nguyễn Ngọc T1 trả lại cho Công ty D mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T, Thành phố H với diện tích 1252,3m2 theo bản vẽ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hlập ngày 15/10/2018 là có cơ sở.
Việc nguyên đơn và bị đơn kháng cáo cho rằng tòa án cấp sơ thẩm căn cứ bản vẽ hiện trạng vị trí (do bàC hướng dẫn ranh đo vẽ) do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H lập ngày 15/10/2018 để tuyên buộc bà Trần Thị Mỹ Cvà ông Nguyễn Ngọc T1 trả lại cho Công ty D mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, qu ận T, Thành phố H với diện tích 1252,3m 2 là không đúng với các hợp đồng cho thuê mặt bằng mà các bên đã ký kết. Hội đồng xét xử nhận thấy : Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự đều thừa nhận tại các hợp đồng cho thuê mặt bằng nêu trên đều không thể hiện cho thuê mặt bằng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00003/1a/QSD Đ/1184/UB do Ủy ban nhân dân Thành phố H cấp ngày 29/3/2000 và khi nhận mặt bằng hai bên không tiến hành bàn giao cụ thể ranh giới hiện trạng thực tế diện tích thuê. Từ thời điểm đó đến nay vợ chồng bàC nhận thuê toàn bộ mặt bằng, đây là phần diện tích riêng biệt không chồng lấn với đất của các chủ

## Page 9

sở hữu khác. Theo bị đơn khai đến năm 2007 nhà nước đã giải phóng mặt bằng làm đường Phạm Văn Đ lấn vào phần diện tích mặt bằng bàC thuê. Do đó theo yêu cầu của tòa án cấp sơ thẩm, nguyên đơn đã ký hợp đồng với Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H để Trung tâm đo đạc bản đồ thực hiện việc đo đạc, lập bản đồ hiện trạng vị trí của toàn bộ mặt bằng thuê. Chính nguyên đơn đã cung cấp cho Trung tâm đo đạc bản đồ toàn bộ các văn bản giấy tờ có liên quan đến khu đất và bị đơn là bàC là người trực tiếp hướng dẫn ranh giới mặt bằng để Trung tâm đo đạc bản đồ lập Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 15/10/2018. Sau khi biết được kết quả các bên không phản đối và không ai yêu cầu đo vẽ lại diện tích thực tế do đó việc Công ty D kháng cáo yêu cầu trả lại mặt bằng với diện tích là 1357m 2 theo như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00003/1a/QSDĐ/1184/UB do Ủy ban nhân dân Thành phố Hcấp ngày 29/3/2000 là không phù hợp với diện tích thực tế hiện nay bàC đang quản lý sử dụng là 1252,3m 2 theo bản vẽ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hđã đo vẽ nên không có cơ sở chấp nhận.
 [3] Căn cứ công văn số 272/KT ngày 10/6/2020 của Phòng Kinh tế Ủy ban nhân dân quận T trả lời xác minh theo yêu cầu của Tòa án Thành phố Hđã xác định tại địa chỉ số 195/3 Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H chỉ có 1 hộ đang hoạt động kinh doanh là hộ kinh doanh Thanh Hùng do bà Trần Thị MỹC đại diện, còn hộ kinh doanh Sắt thép M chưa thực hiện việc đăng ký kinh doanh . Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện ủy quyền của bị đơn cũng không cung cấp được họ tên và địa chỉ của những người mà bị đơn cho rằng hiện đang sinh sống và kinh doanh tại mặt bằng trên.
Do đó kháng cáo của bị đơn cho rằng tòa án cấp sơ thẩm vi phạm tố tụng vì không triệu tập những người đang sinh sống tại mặt bằng tranh chấp vào tham giat ố tụng là không có cơ sở chấp nhận.
[4] Những phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị căn cứ Điều 263 Bộ luật Tố tụng Dân sự, hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.
[5] Do không chấp nhận kháng cáo nên người kháng cáo phải chịu án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Vì các lẽ trên.
Căn cứ Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 QUYẾT ĐỊNH
I. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn - Tổng công ty D và bị đơn - bà Trần Thị Mỹ C. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 88/2019/KDTM-ST ngày 29/11 /2019 của Tòa án nhân dân Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Căn cứ Khoản 1 Điều 30, Điểm b Khoản 1 Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 165, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
- Căn cứ Điều 306 Luật Thương mại năm 2005;
- Căn cứ Điều 166, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008, đã được sửa đổi bổ sung năm 2014;
- Căn cứ Pháp lệnh án phí và lệ phí Tòa án năm 2009;

## Page 10

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Buộc bà Trần Thị MỹC và ông Nguyễn Ngọc T1 trả lại cho Công ty D mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T , Thành phố H với diện tích 1252,3m2 theo bản vẽ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H lập ngày 15/10/2018.
2. Buộc bà Trần Thị MỹC thanh toán cho Tổng công ty D số tiền thuê mặt bằng còn nợ từ ngày 01/6/2016 đến ngày 29/11/2019 và tiền lãi với tổng số tiền là 1.011.664.347 (một tỷ không trăm mười một triệu sáu trăm sáu mươi bốn ngàn ba trăm bốn mươi bảy) đồng.
Kể từ ngày Tổng công ty D có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bà Trần Thị MỹC còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sựn ăm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Tổng công ty Dvới số tiền là 22.779.063 (hai mươi hai triệu bảy trăm bảy mươi chín ngàn không trăm sáu mươi ba) đồng.
4. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Trần Thị MỹC về việc yêu cầu Tổng công ty D thanh toán chi phí san lấp mặt bằng, san lấp ao và chi phí xây dựng tại mặt bằng số 195/3 đường Q, khu phố 3, phường H, quận T, Thành phố H.
5. Về án phí:
 - Tổng công ty D phải chịu án phí KDTM sơ thẩm là 3.000.000 (ba triệu) đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí Tổng công ty D đã nộp the o biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2017/0037646 ngày 27/11/2017 của Chi cục thi hành án dân sự quận Thủ Đức. Hoàn lại cho Tổng công ty Dsố tiền tạm ứng án phí còn lại là 6.562.063 (sáu triệu năm trăm sáu mươi hai ngàn không trăm sáu mươi ba) đồng.
 - Miễn án phí KDTM sơ thẩm cho bà Trần Thị Mỹ C.
 - Tổng công ty D phải chịu án phí Kinh doanh thương mại phúc thẩm là 2.000.000 đồng (hai triệu đồng) nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí KDTM phúc thẩm đã nộp là 2.000.000 đồng theo Biên lai thu tiền số AA/2019/0056379 ngày 23/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh.
 - Bà Trần Thị MỹC phải chịu án phí Kinh doanh thương mại phúc thẩm là 2.000.000 đồng (hai triệu đồng) nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí KDTM phúc thẩm đã nộp là 2.000.000 đồng theo Biên lai thu tiền số AA/2019/0056336 ngày 16/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh.
 Thi hành một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật tại cơ qu an thi hành án có thẩm quyền.
 Trường hợp bản án đư ợc thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Đi ều 6, 7, 9 Lu ật Thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

## Page 11

 Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.



















Nơi nhận:
- TAND Tối cao;
- TAND Cấp cao tại TP.HCM;
- VKSND Cấp cao tại TP.HCM;
- VKSND TP.HCM;
- TAND quận Thủ Đức;
- Chi cục THADS quận Thủ Đức;
- Các đương sự;
- Lưu: VP, hồ sơ.
TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Nguyễn Thu Chinh