Bản án số: 27/2021/DS-ST
Ông Nguyễn Mạnh Th và ông Nguyễn Như Q tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số: 27
Ngày: 26/04/2021
Tòa án xét xử: TAND TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Ông Nguyễn Mạnh Th và ông Nguyễn Như Q tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐT TỈNH BÌNH DƢƠNG Bản án số: 27/2021/DS-ST Ngày: 26-4-2021 V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ T, TỈNH BÌNH DƢƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Huỳnh Ngọc Chung.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Võ Hùng Dƣơng.
2. Ông Phạm Văn Lâm.
- Thư ký phiên tòa : Ông Nguyễn Minh Hiếu – Thƣ ký Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phốT tham gia phiên tòa: Bà Lê Thị Hoài – Kiểm sát viên.
Ngày 20 và 26 tháng 4 năm 2021, tại trụ sở Tòa á n nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 100/2020/TLST-DS ngày 04 tháng 3 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ” theo Quyết định đƣa vụ án ra xét xử số 09/2021/QĐXXST-DS ngày 22 tháng 02 năm 2021 và Quyết định hoãn phiên tòa số 12/2021/QĐST-DS ngày 12 tháng 3 năm 2021; số 15/2021/QĐST-DS ngày 31 tháng 3 năm 2021, giữa các đƣơng sự:
1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Mạnh Th , sinh năm 1967; địa chỉ: Số A đƣờng Tạo Lực 1, tổ B, khu phố C, phƣờng PhúT , thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Hồ Minh H , sinh năm 1996; hộ khẩu thƣờng trú: Số A, khu phố Đông Nh, phƣờng Lá i Th, thành phố Thuận A, tỉnh Bình Dƣơng; địa chỉ liên hệ: Văn phòng luật sƣ Ánh Sáng Luật, Số 9/6, khu phố Đông Nhì, ph ƣờng Lái Thiêu, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng là ngƣời đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Mạnh Th (Văn bản ủy quyền ngày 22/3/2021). Có mặt
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Nhƣ Q, sinh năm 1962; hộ khẩu thƣờng trú: Số A Đƣờng 30/4, tổ B, khu C, phƣờng D, thành phố TâyN , tỉnh Tây Ninh; địa chỉ sinh sống hiện nay: Số A đƣờng Nguyễn Văn L, khu phố B, thị trấn Tân B, huyện Tân B, tỉnh Tây Ninh. Vắng mặt

## Page 2

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1 Bà Bùi Phƣơng L, sinh năm 1970; địa chỉ: Số A đƣờng Tạo Lực 1, tổ B, khu phố C, phƣờng PhúT , thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng. Có đơn xin vắng mặt 3.2 Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1964; địa chỉ: Số A đƣờng Nguyễn Văn L, khu phố B, thị trấn Tân B, huyện Tân B, tỉnh Tây Ninh. Vắng mặt
4. Người làm chứng: Bà Nguyễn Thị Thu T, sinh năm 1978; địa chỉ: Số A đƣờng ĐX005, khu phố B, phƣờng PhúM , thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng . Có đơn xin vắng mặt NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện , đơn khởi kiện bổ sung của ông Nguyễn Mạnh Th và quá trình giải quyết, ông Hồ Minh H là ngƣời đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Ông Nguyễn Mạnh Th và ông Nguyễn Nhƣ Q không có mối quan hệ quen biết. Thông qua bà Nguyễn Thị ThuT giới thiệu, ông Th biết ông Quỳnh có nhu cầu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại khu phố 8, phƣờng Phú Mỹ, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng nên ông Th hẹn bàT dẫn ông Q đến nhà ông Th để thỏa thuận việc chuyển nhƣợng.
Ngày 01/3/2012, ông Th và ông Q ký kết hợp đồng nhận tiền đặt cọc sang nhƣợng đất có nội dung: ông Q đồng ý chuyển nhƣợng cho ông Th quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 1389, tờ bản đồ số 06-1, có diện tích 109,6m2, tọa lạc tại phƣờng Phú Mỹ, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng; theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ980394, số vào sổ CH02896 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp cho ông Nguyễn Nhƣ Q ngày 24/6/2011 , với giách uyển nhƣợng là 230.000.000đồng. Hai bên thỏa thuận ngày 01/3/2012, ông Th đặt cọc cho ông Q số tiền 20.000.000 đồng; sau hai tuần kể từ ngày đặt cọc , ông Th thanh toán hết số tiền còn lại cho ông Q và hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng tại văn phòng công chứng.
Thực hiện theo hợp đồng hai bên ký kết, ông Th đã thanh toán hết số tiền nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ông Q, cụ thể: ngày 01/3/2012 đặt cọc 20.000.000đồng tại nhà ông Th; ngày 14/3/2012 thanh toán hết số tiền còn lại cho ông Q là 210.000.000đồng tại Phòng công chứng số 1 tỉnh Bình Dƣơng .
Ông Q đã nhận tiền và viết vào bên dƣới hợp đồng ngày 01/3/2012 dòng chữ “ngày 14/3/2012 tôi Nguyễn Nhƣ Q đã nhận đủ s ố tiền 210.000.000đ (hai trăm mƣời triệu đồng)”, ông Q ký tên, lăn tay và ghi tên Nhƣ Quỳnh. Đồng thời, ông Q giao cho ông Th giữ bản chính đơn xác nhận tình trạng bất động sản để sang nhƣợng ngày 29/02/2012 của ông Nguyễn Nhƣ Q , bản chính đơn xin xác nhận tài sản riêng ngày 13/02/2012 của bà Nguyễn ThịN (là vợ ông Q).
Tuy nhiên, sau khi nhận tiền xong, ông Q viện lý do có công việc gấp và nói ông Th chờ ông Q quay lại ký công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng , cũng

## Page 3

3 nhƣ bàn giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Th. Nhƣng sau đó, ông Q không quay lại, ông Th không liên hệ đƣợc với ông Q. Sau nhiều lần liên lạc với ông Q không đƣợc, ngày 19/3/2012, ông Th đã gửi đơn xin ngăn chặn tại Ủy ban nhân dân phƣờng Phú Mỹ. Ngày 20/12/2019, ông Th gửi đơn tố cáo ông Q tại Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phốT về việc ông Q có hành vi lừa đảo chiếm đoạt số tiền 230.000.000đồng của ông Th, bằng hình thức nhận tiền mua đất sa u đó không ký chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định, xảy ra ngày 14/3/2012 tại phƣờng Phú Mỹ, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
Ngày 31/12/2019, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phốT có thông báo số 256 trả lời vụ việc theo đơn tố cáo của ông Th là tranh chấp dân sự và không thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan công an, hƣớng dẫn ông Th gửi đơn khởi kiện ông Q đến Tòa án nhân dân thành phố T.
Từ khi giao hết số tiền chuyển nhƣợng cho ông Q thì ông Th là ngƣời quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp, còn ông Q chƣa lần nào đến phần đất này. Hiện ông Th trồng chuối và rau trên phần đất nhận chuyển nhƣợng từ ông Q.
Nay nguyên đơn khỏi kiện yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Mạnh Th và ông Nguyễn Nhƣ Q đối với thửa đất số 1389, tờ bản đồ số 06 -1, diện tích 109, 6 m 2, tọa lạc tại phƣờng Phú Mỹ, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng; theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 980394, số vào sổ CH02896 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp cho ông Nguyễn Nhƣ Q ngày 24/6/2011 có hiệu lực pháp luật và công nhận cho ông Th đƣợc quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 109,6m2 nêu trên. Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phốT thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ980394, số vào sổ CH02896 cấp cho ông Nguyễn Nhƣ Q ngày 24/6/2011, để ông Th đƣợc quyền thực hiện các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án không tống đạt đƣợc các văn bản tố tụng cho bị đơn ông Nguyễn Nhƣ Q tại nơi đăng ký hộ khẩu thƣờng trú , lý do ông Q không có mặt tại địa chỉ trên và không có ai nhận thay văn bản. Tại biên bản xác minh ngày 29/7/2020, Công an phƣờng 3, thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh xác định ông Nguyễn Nhƣ Q , sinh năm 1962 có hộ khẩu thƣờng trú tại số 15 Đƣờng 30/4, tổ 3, khu phố 4, phƣờng 3, thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh, nhƣng hiện không sinh sống tại địa chỉ trên. Ông Q đi đâu, làm gì hiện tại không rõ, do quá trình chuyển đi nơi khác ông Q không thông báo địa phƣơng. Vì vậy, Tòa án đã thực hiện việc tống đạt các văn bản tố tụng cho ông Q theo hình thức niêm yết công khai tại nơi cƣ trú củ a bị đơn, Ủy ban nhân dân phƣờng phƣờng 3, thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh và trụ sở Tòa án nhân dân thành phố T, nhƣng ông Q không đến Tòa án tham gia tố tụng.
Qua làm việc, nguyên đơn cung cấp thêm địa chỉ của bị đơn tại số A đƣờng Nguyễn Văn L, khu phố B, thị trấn Tân B, huyện Tân B , tỉnh Tây Ninh. Theo biên bản xác minh ngày 18/01/2021 và ngày 19/3/2021, Công an thị trấn Tân Biên, huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh xác định ông Nguyễn Nhƣ Q , sinh năm

## Page 4

4 1962 và bà Nguyễn ThịN , sinh năm 1964 không đăng ký thƣờng trú, không đăng ký tạm trú, nhƣng hiện đang sinh sống tại Nhà Yến Thiên Phú, địa chỉ số A đƣờng Nguyễn Văn L, khu phố B, thị trấn Tân B, huyện Tân B , tỉnh Tây Ninh.
Tuy nhiên, khi Tòa án nhân dân huyện Tân Biên , tỉnh Tây Ninh tiến hành làm việc, ông Q không hợp tác làm việc, không ký tên trên biên bản lấy lời khai ngày 18/01/2021. Nội dung biên bản lấy lời khai nhƣ sau: Sau khi đƣợc Thẩm phán Tòa án nhân dân huyện Tân Biên thông qua Quyết định ủy thác thu thập chứng cứ số 37/2020/QĐ -UTTA ngày 01/12/2020 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng thì ông Q xác định phần đất này ông đã chuyển nhƣợng cách đây khoảng 10 năm, ông không có chuyển nhƣợng cho ông Nguyễn Mạnh Th, không biết ông Th là ai. Ngoài ra, ông Q không khai gì thêm, không đồng ý ký tên vào biên bản của Tòa án, không đồng ý cho vợ ông là bà Nguyễn ThịN làm việc với Tòa án. Do ông Q không đồng ý nhận văn bản tố tụng của Tòa án nên Tòa án đã thực hiện việc niêm yết công khai các văn bản tố tụng tại nơi cƣ trú của ông Q, Ủy ban nhân dân thị trấn Tân Biên, huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh và trụ sở Tòa án nhân dân thành phốT đúng theo quy định tại Điều 179 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nhƣng về phía ông Q không gửi văn bản trình bày ý kiến trƣớc yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không có đơn yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn, không cung cấp bất kỳ tài liệu, chứng cứ gì cho Tòa án và cũng không đến Tòa án tham gia tố tụng.
Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Phƣơng L trình bày:
Bà Lan là v ợ của ông Nguyễn Mạnh Th . Bà L xác định số tiền 230.000.000đồng mà ông Th nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hiện đang có tranh chấp với ông Nguyễn Nhƣ Q là của cá nhân ông Th, không phải tài sản chung vợ chồng. Bà L không có quyền lợi, nghĩa vụ gì liên quan trong vụ án nên xin đƣợc vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án.
Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn ThịN hiện đang cƣ trú và sinh sống tại số A đƣờng Nguyễn Văn L, khu phố B, thị trấn Tân B, huyện Tân B, tỉnh Tây Ninh theo nhƣ nội dung biên bản xác minh ngày 18/01/2021 và ngày 19/3/2021. Do bà Nhị không đồng ý nhận văn bản tố tụng của Tòa án nên Tòa án đã thực hiện việc niêm yết công khai các văn bản tố tụng tại nơi cƣ trú của bà Nhị, Ủy ban nhân dân thị trấn Tân Biên, huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh và trụ sở Tòa án nhân dân thành phốT đúng theo quy định tại Điều 179 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tuy nhiên, bàN không gửi văn bản trình bày ý kiến, không có đơn yêu cầu độc lập, không cung cấp bất kỳ tài liệu, chứng cứ gì cho Tòa án và cũng không đến Tòa án tham gia tố tụng.
Ngƣời làm chứng bà Nguyễn Thị ThuT trình bày:
Giữa bàT và ông Nguyễn Nhƣ Q không có quan hệ quen biết. Do ông Q muốn chuyển nhƣợng phần đất gần nhà bàT tại khu phố 8, phƣờng Phú Mỹ, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng nên nhờ bàT tìm ngƣời nhận chuyển nhƣợng và ông sẽ cho bàT tiền hoa hồng. Còn bàT và vợ chồng ông Nguyễn Mạnh Th có biết nhau, do ông Th có nhu cầu nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nên bà T mới giới thiệu cho ông Th nhận chuyển nhƣợng phần đất của ông Q.

## Page 5

5 Ngày 01/3/2012 , bàT có chứng kiến việc ông Th và ông Q thỏa thuận chuyển nhƣợng phần đất tại khu phố 8, phƣờng Phú Mỹ, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng (hiện đang tranh chấp); giá chuyển nhƣợng là hơn 200.000.000đồng (còn giá chính xác thì bàT không nhớ do thời gian qua lâu), ông Th đặt cọc cho ông Q số tiền 20.000.000đồng, thỏa thuận thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng tại phòng công chứng và thời gian thanh toán số tiền còn lại. Sau khi ông Th xem bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của ông Q và đối chiếu các giấy tờ tùy thân đúng là ông Nguyễn Nhƣ Q thì ông Th giao số tiền cọc 20.000.000đồng cho ông Q. Còn ông Q sau khi nhận tiền cọc thì giao bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Th. Hai bên có lập hợp đồng nhận tiền đặt cọc sang nhƣợng đất ngày 01/3/2012, trên hợp đồng bàT có ký tên phần ngƣời làm chứng. Sự việc sau đó các bên ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng tại phòng công chứng, thanh toán số tiền còn lại và bàn giao phần đất chuyển nhƣợng với nhau thì bàT không biết. Đồng thời, do bận công việc nên bàT có đơn xin vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.
Tại phiên tòa , nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu khởi kiện. Đối với b ị đơn ông Nguyễn Nhƣ Q , ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn ThịN đã đƣợc Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần để tham giap hiên tòa nhƣng vắng mặt không có lý do.
Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu:
Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến khi khai mạc phiên tòa sơ thẩm, Thẩm phán, Thƣ ký đã tiến hành đúng, đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định.
Nguyên đơn, ngƣời có qu yền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Phƣơng L đã chấp hành đúng và đầy đủ về quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn ThịN chƣa chấp hành quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định pháp luật. Kiểm sát viên không kiến nghị khắc phục hay bổ sung gì khác.
Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã đƣợc thẩm tra tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Mạnh Th đối với bị đơn ông Nguyễn Nhƣ Q.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng:
[1.1]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn ông Nguyễn Mạnh Th yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa ông Th và bị đơn ông Nguyễn Nhƣ Q đối với thửa đất số 1389, tờ bản đồ số 06 -1, diện tích 109,6 m 2, tọa lạc tại phƣờng Phú Mỹ, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng ;
theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 980394, số vào sổ CH02896 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp cho ông Nguyễn Nhƣ Q ngày 24/6/2011 có hiệu lực và công nhận cho ông Th đƣợc quyền quản lý, sử dụng

## Page 6

6 diện tích đất 109,6m2. Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phốT thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ980 394, số vào sổ CH02896 cấp cho ông Nguyễn Nhƣ Q ngày 24/6/2011 và ông Th đƣợc thực hiện các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Từ những nội dung tranh chấp nêu trên, Hội đồng xét xử xác định đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất” theo quy định tại Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 (nay là Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015);
Điều 106 Luật đất đai năm 2003 (nay là Điều 167 Luật đất đai năm 2013).
[1.2]. Về thẩm quyền: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là loại việc thuộc thẩm qu yền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Do đối tƣợng tranh chấp là quyền sử dụng đất tại phƣờng Phú Mỹ, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng nên căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
[1.3] Về việc tham gia phiên tòa của đương sự : Ông Nguyễn Nhƣ Q là bị đơn; bà Nguyễn ThịN là ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án đã đƣợc Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần để tham gia phiên tòa sơ thẩm, nhƣng ông Q, bàN vắng mặt không có lý do. Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Phƣơng L, ngƣời làm chứng bà Nguyễn Thị ThuT có đơn xin giải quyết vắng mặt. Căn cứ quy định tại các Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đƣơng sự có tên nêu trên.
[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy:
Ngày 01/3/2012, ông Nguyễn Mạnh Th và ông Nguyễn Nhƣ Q ký kết hợp đồng nhận tiền đặt cọc sang nhƣợng đất để thỏa thuận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có diện tích 109,6m2, thuộc thửa đất số 1389, tờ bản đồ số 06-1, tọa lạc tại phƣờng Phú Mỹ, thị xã (nay là thành phố) T, tỉnh Bình Dƣơng; the o Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ980394, số vào sổ CH02896 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp cho ông Nguyễn Nhƣ Q ngày 24/6/2011 . Hai bên thỏa thuận gi á chuyển nhƣợ ng là 230.000.000 đồng, phƣơng thức thanh toán nhƣ sau: ngày 01/3/2012 đặt cọc 20.000.000 đồng; sau 02 tuần kể từ ngày đặt cọc ký sang nhƣợng thì thanh toán hết số tiền còn lại 210.000.000đồng vào ngày 14/3/2012.
Hai bên cam kết thửa đất không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch. Nếu bên chuyển nhƣợng không tiếp tục chuyển nhƣợng thì bồi thƣờng gấp ba lần số tiền đặt cọc. Nếu bên nhận chuyển nhƣợng không đồng ý nhận chuyển nhƣợng thì bị mất tiền đặt cọc. Hợp đồng ngày 01/3/2012 đƣợc lập theo mẫu đánh máy sẵn, chữ viết trên hợp đồng là của ông Th, phần bên mua có ông Th ký tên, viết họ tên Nguyễn Mạnh Th ; phần bên bán có ông Q ký tên, viết họ tên Nguyễn Nhƣ Q; có bà Nguyễn Thị ThuT ký tên phần ngƣời làm chứng. Bên dƣới hợp đồng ngày 01 /3/2012 (bản hợp đồng do ông Th cung cấp) có dòng chữ “ngày

## Page 7

7 14/3/2012 tôi Nguyễn Nhƣ Q đã nhận đủ số tiền 210.000.000 đ (hai trăm mƣời triệu đồng)” ông Q ký tên, lăn tay và ghi tên Nhƣ Quỳnh.
Sau khi nhận hết số tiền chuyển nhƣợng, ông Q giao cho ông Th giữ bản chính đơn xác nhận tình trạng bất động sản để sang nhƣợng ngày 29/02/2012 của ông Nguyễn Nhƣ Q , bản chính đơn xin xác nhận tài sản riêng ngày 13/02/2012 của bà Nguyễn ThịN (là vợ ông Q ) và bàn giao thửa đất chuyển nhƣợng cho ông Th quản lý, sử dụng. Nhƣng ông Q lại cố tình không ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng và bàn giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ông Th tiến hành thủ tục sang tên, dẫn đến phát sinh tranh chấp.
[3] Qua xác minh tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phốT xác định theo hồ sơ lƣu trữ, ông Nguyễn Nhƣ Q , sinh năm 1962, số CMND 290597808, địa chỉ thị trấn Tân Biên, huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh đƣợc Ủy ban nhân dân thành phốT cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở v à tài sản gắn liền với đất số BĐ 980394, số vào sổ CH02896 ngày 24/6/2011 đối với thửa đất số 1389, tờ bản đồ số 06 -1, diện tích 109,6m 2, đất trồng cây lâu năm, địa chỉ tại phƣờng Phú Mỹ, thị xã (nay là thành phố) T, tỉnh Bình Dƣơng, thời hạn sử dụng đất đến tháng 07/2021. Đến thời điểm xác minh (ngày 12/4/2021) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên chƣa đƣợc chuyển nhƣợng cho ai. Hiện ông Nguyễn Nhƣ Q vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
[4] Tại đơn xin xác nhận tài sản riêng ngày 13/02/2012 của bà Nguyễn Thị N thì bàN xác định phần đất thuộc thửa đất số 1389, tờ bản đồ số 06-1, diện tích 109,6m2, tọa lạc tại phƣờng Phú Mỹ, thị xã (nay là thành phố) T, tỉnh Bình Dƣơng; theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ980394, số vào sổ CH02896 do Ủy ban nhân dân thị xãT cấp cho ông Nguyễn Nhƣ Q ngày 24/6/2011 là tài sản ri êng của ông Nguyễn Nhƣ Q, không phải tài sản chung vợ chồng. Ông Q đƣợc toàn quyền sử dụng, định đoạt tài sản trên theo quy định pháp luật. Đơn xin xác nhận tài sản riêng của bàN đã đƣợc Ủy ban nhân dân thị trấn Tân Biên, huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh chứng thực ngày 13/02/2012. Nhƣ vậy, có đủ cơ sở khẳng định tài sản các đƣơng sự đang tranh chấp là tài sản riêng của bên chuyển nhƣợng ông Nguyễn Nhƣ Q.
[5] Đối với nguyên đơn sau nhiều lần liên hệ với bị đơn nhƣng không đƣợc, ngày 19/3/2012 , ông Nguyễn Mạnh Th đã nộp đơn xin ngăn chặn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với ông Nguyễn Nhƣ Q tại Ủy ban nhân dân phƣờng Phú Mỹ. Ủy ban đã tiếp nhận và có biên nhận đơn KN -TC ngày 19/3/2012, ngƣời nhận Nguyễn Hoàng Bảo Anh. Đến ngày 20/12/2019, ông Th tiếp tục gửi đơn tố cáo ông Q tại Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phốT về việc ông Q có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản là số tiền 230.000.000đ ồng của ông Th, bằng hình thức nhận tiền mua đất sau đó không ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ông Th theo quy định. Ngày 31/12/2019, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phốT có thông báo số 256 về kết quả xử lý nguồn tin tội phạm xác định vụ việc theo đơn tố cáo của ông Th là tranh

## Page 8

8 chấp dân sự và không thuộc thẩm quyền giải quyết của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố T. Đồng thời, hƣớng dẫn ông Th khởi kiện ông Q tại Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
[6] Đối với ông Nguyễn Nhƣ Q , bà Nguyễn ThịN khi đƣợc Tòa án tống đạt các văn bản tố tụng thì ông Q, bàN không đồng ý nhận văn bản tố tụng của Tòa án. Tòa án đã tiến hành thủ tục niêm yết công khai cho ông Q, bàN theo quy định. Nhƣng ông Q, bàN không đến Tòa án tham gia tố tụng, không gửi văn bản trình bày ý kiến trƣớc yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và cũng không cung cấp tài liệu, chứng cứ gì cho Tòa án. Tại biên bản lấy lời khai ngày 18/01/2021 của Tòa án nhân dân huyện Tân Bi ên, tỉnh Tây Ninh, ông Q xác định tài sản đang tranh chấp ông đã chuyển nhƣợng cách đây khoảng 10 năm.
Nhƣng ông Q cho rằng không có chuyển nhƣợng cho ông Nguyễn Mạnh Th , không biết ông Th là ai. Tuy nhiên, ông Q lại không đồng ý ký tên trên biên bản để xác nhận lại nội dung đã lấy lời khai, không đồng ý cho vợ ông là bà Nguyễn ThịN làm việc với Tòa án. Đối chiếu với lời khai của ngƣời làm chứng bà Nguyễn Thị ThuT xác định chính bàT là ngƣời giới thiệu ông Th nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của ông Q, là ngƣời dẫn ông Q đến nhà ông Th để hai bên ký kết hợp đồng ngày 01/3/2012. Tòa án tiến hành cho các bên đối chất nhƣng ông Q, bàN không đến Tòa án làm việc. Do đó, không có cơ sở để Tòa án chấp nhận lời trình bày cũng nhƣ bảo vệ quyền lợi cho ông Nguyễn Nhƣ Q, bà Nguyễn Thị N.
[7] Qua xem xét việc thỏa thuận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn thể hiện qua hợp đồng nhận tiền đặt cọc sang nhƣợng đất ngày 01/3/2012, nhận thấy:
Về nội dung: Hợp đồng ngày 01/3/2012 có đầy đủ nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 698 Bộ luật Dân sự năm 2005, gồm có : tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhƣợng; phƣơng thức, thời hạn thanh toán; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
Về hình thức: Việc thỏa thuận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa các bên đƣợc thực hiện bằng giấy tay và không đƣợc cơ quan có thẩm quyền công chứng chứng thực là chƣa phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 (nay là khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015); Điều 127 Luật đất đai năm 2003 (nay là Điều 167 Luật đất đai năm 2013).
Xét thấy, mặc dù giao dịch giữa ông Nguyễn Mạnh Th và ông Nguyễn Nhƣ Q đƣợc xác lập không tuân thủ quy định về hình thức, nhƣng ông Th đã thanh toán hết số tiền nhận chuyển nhƣợng cho ông Q, ông Q đã nhận đủ tiền và xác nhận trên bản hợp đồng giao cho ông Th giữ. Đối với ông Q sau khi nhận hết số tiền chuyển nhƣợng lại không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng tại văn phòng công chứng và bàn giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Th là đã vi phạm nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng theo quy định tại Điều 699 Bộ luật Dân sự năm 2005. Về phía ông Th sau khi thanh toán xong

## Page 9

9 tiền nhận chuyển nhƣợng cho ông Q thì ông Th đã trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp, cụ thể là trồng rau, chuối trên đất. Điều này đƣợc thể hiện tại biên bản bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 06/11/2020 của Tòa án nhân dân thành phố T.
[8] Qua những phân tích nêu trên, có cơ sở xác định giữa nguyên đơn và bị đơn xác lập với nhau hợp đồng nhận tiền đặt cọc sang nhƣợng đất ngày 01/3/2012 là nhằm mục đích chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có diện tích 109,6m2. Nguyên đơn đã giao tiền và bị đơn đã nhận đủ số tiền chuyển nhƣợng 230.000.000đồng. Sau khi hai bên hoàn tất việc giao nhận tiền, nguyên đơn đã tiếp nhận quyền sử dụng đất hiện đang có tranh chấp và quản lý, sử dụng cho đến nay. Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn theo hợp đồng ngày 01/3/2012 có hiệu lực là có căn cứ, phù hợp quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 02/2004/NQ -HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hƣớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình . Ông Nguyễn Mạnh Th đƣợc quyền quản lý, sử dụng phần đất qua đo đạc thực tế có diện tích 109,6m2, thuộc thửa đất số 1389, tờ bản đồ số 06-1, tọa lạc tại phƣờng Phú Mỹ, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phốT thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ98 0394, số vào sổ CH02896 cấp cho ông Nguyễn Nhƣ Q ngày 24/6/2011.
Ông Nguyễn Mạnh Th đƣợc quyền liên hệ với cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qu y định của pháp luật.
[9] Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa về tố tụng và quan điểm giải quyết vụ án là có cơ sở.
[10] Về chi phí đo đạc, định giá tài sản: Nguyên đơn tự nguyện nộp theo quy định tại các Điều 157, 165 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[11] Về án phí sơ thẩm: Bị đơn phải nộp án phí theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 26, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 157, 165, 227, 228, 235, 254, 266, 273 của Bộ luật T ố tụng dân sự; các Điều 689, 697, 698, 699 của Bộ luật Dân sự năm 2005; các Điều 129, 500, 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 106, 127 của Luật đất đai năm 200 3; các Điều 97, 166, 167 của Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 02/2004/NQ -HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hƣớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải

## Page 10

10 quyết các vụ á n dân sự, hôn nhân và gia đình; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Mạnh Th đối với bị đơn ông Nguyễn Nhƣ Q về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”.
- Công nhận giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Mạnh Th và ông Nguyễn Nhƣ Q (hình thức là hợp đồng đặt cọc sang nhƣợng đất ngày 01/3/2012) đối với quyền sử dụng đất diện tích 109,6m2, thửa đất số 1389, tờ bản đồ số 06 -1, tọa lạc tại phƣờng Phú Mỹ, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng ;
theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ9 80394, số vào sổ CH02896 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp cho ông Nguyễn Nhƣ Q ngày 24/6/2011 có hiệu lực.
- Ông Nguyễn Mạnh Th đƣợc quyền quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 109,6m2, thuộc thửa đất số 1389, tờ bản đồ số 06-1, tọa lạc tại phƣờng Phú Mỹ, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
(Có sơ đồ bản vẽ kèm theo)
Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phốT thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ98 0394, số vào sổ CH02896 cấp cho ông Nguyễn Nhƣ Q ngày 24/6/2011.
Ông Nguyễn Mạnh Th đƣợc quyền liên hệ với cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Về chi phí đo đạc, định giá và án phí dân sự sơ thẩm:
- Về chi phí đo đạc, định giá: Ông Nguyễn Mạnh Th tự nguyện chịu số tiền 2.260.652đ (Hai triệu hai trăm sáu mƣơi nghìn sáu trăm năm mƣơi hai đồng) , đƣợc khấu trừ hết vào số tiền ông Th đã nộp tạm ứng tại Tòa án.
- Về án phí dân sự sơ thẩm:
+ Ông Nguyễn Nhƣ Q phải nộp số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng).
+ Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng hoàn trả cho ông Nguyễn Mạnh Th số tiền 6.050.000đ (Sáu triệu không trăm năm mƣơi nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số AA/2016-0041495 ngày 25/02/2020.
3. Các đƣơng sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đối với đƣơng sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc từ ngày bản án đƣợc niêm yết theo luật định.
4. Trƣờng hợp bản án đƣợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân sự, ngƣời phải thi hành án dân sự có

## Page 11

11 quyền thỏa thuận thi hành án, quyền y êu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

 Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bình Dƣơng;
- VKSND Tp. T;
- Chi cục THADS Tp.T;
- Các đƣơng sự;
- Lƣu: Hồ sơ vụ án, VT.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Huỳnh Ngọc Chung