Bản án số: 41/2020/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng cầm cố, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng vay tài sản
Số: 41/2020/DS-ST
Ngày: 18/12/2020
Tòa án xét xử: TAND huyện Mỹ Xuyên, tỉnh Sóc Trăng
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng cầm cố, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng vay tài sản

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM HUYỆN M Độc lập - Tự do - Hạnh phúc TỈNH SÓC TRĂNG

Bản án số: 41/2020/DS-ST.
Ngày: 18/12/2020 V/v “Tranh chấp hợp đồng cầm cố, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hợp đồng vay tài sản”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN M


- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ái Mỹ.
Các Hội thẩm nhân dân: 1. Bà Võ Thị Vịnh
 2. Ông Lê Minh Trí.
- Thư ký phiên tòa: Bà Ngô Thị Tiểu Loan – Thƣ ký Tòa án nhân dân huyện M, tỉnh Sóc Trăng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện M, tỉnh Sóc Trăng tham gia phiên tòa: Đặng Văn Tài – Kiểm sát viên.
Trong các ngày 25 tháng 11 và ngày 18 tháng 12 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện M , tỉnh Sóc Trăng xét x ử sơ thẩm công khai v ụ án thụ lý s ố:
17/2017/TLST-DS, ngày 13 tháng 02 năm 2017, v ề việc “Tranh chấp Hợp đồng cầm cố, hợp đồng chuy ển nhƣ ợng quy ền s ử dụng đất và hợp đồng vay tài s ản”. Theo quyết định đƣa v ụ án ra xét x ử số: 112/2020/QĐXXST-DS, ngày 07 tháng 10 năm 2020, giữa các đƣơng sự:
- Nguyên đơn: Bà Đoàn Thị L, sinh năm 1940.
Địa chỉ: Ấp H, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Đoàn Thị L: Ông Ngô Văn T, sinh năm 1973 (có mặt).
Địa chỉ: Số 87, Ấp H, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng.
- Bị đơn: Ông Ngô Văn C (có mặt).
Địa chỉ: Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng.
Ngƣời bảo v ệ quyền và lợi ích hợp pháp của b ị đơn: Luật sƣ Hoàng Văn Quyết – Văn phòng luật sƣ Hoàng Quy ết – Thuộc Đoàn Luật sƣ tỉnh Sóc Trăng (có mặt).
Địa chỉ: Số 25/28 đƣờng Lý Tự Trọng, phƣờng 2, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.
- Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Ngô Văn T, sinh năm 1973 (có mặt).

## Page 2

2. Bà Trần Thị Th (có đơn xin vắng mặt).
3. Bà Ngô Thị G, sinh năm 1978 (có đơn xin vắng mặt).
4. Bà Ngô Thị Ngọc T1, sinh năm 1998 (có đơn xin vắng mặt).
5. Ông Ngô Tấn T2, sinh năm 2003 (có đơn xin vắng mặt).
6. Bà Ngô Thị L1, sinh năm 1966 (có đơn xin vắng mặt).
7. Ông Ngô Văn H, sinh năm 1968 (có đơn xin vắng mặt).
8. Bà Ngô Thị N, sinh năm 1976 (có đơn xin vắng mặt).
9. ông Phan Văn S, sinh năm 1961 (có đơn xin vắng mặt).
Cùng địa chỉ: Ấp H, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng.
10. Ông Ngô Văn T3, sinh năm 1970 (có đơn xin vắng mặt).
Địa chỉ: Số 139/1/6 đƣờng 14, phƣờng P, Quận 9, Thành phố H.
11. Bà Đồng Thị L2, sinh năm 1955 (vắng mặt).
12. Ông Ngô Văn Th1, sinh năm 1986 (có mặt).
13. Bà Nguyễn ThịNh (D) (vắng mặt).
Cùng địa chỉ: Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng.
14. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh T, S.
Đại di ện theop háp lu ật: Ông Ngô Thanh B – Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh T, S.
Đại di ện theo ủy quy ền: Ông NguyễnH ữuM – Phó giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh T, S (theo Giấy ủy quyền số 65A/GUQ-NHNo-TP ngày 10/8/2020), (cómặt).
- Ngƣời làm chứng:
1/ Ông Bùi Hoàng M, sinh năm 1960 (vắng mặt).
2/ Ông Phạm Văn H, sinh năm 1958 (vắng mặt).
Cùng địa chỉ: Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi ki ện ngày 21/3/20 05 và ngày 10/8/2005 của nguyên đơn bà Đoàn Thị L, theo lời trình bày trong quá trình gi ải quyết vụ án vàt ại phiên tòa sơ thẩm của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đồng thời là ngƣ ời có quy ền lợi, nghĩa vụ liên là ông Ngô Văn T trình bày: Vào đầu năm 1987 bà Đoàn Thị L cố đất cho ông Ngô Văn C 02 công tầm cấy, đến cuối năm 1987 bà Lcố đất thêm cho ông C 02 công tầm cấy, thời gian cố là 04 năm, cùng giá cố và giá chuộc đất là 600kg lúa/01 công đất, thỏa thuận đến thời gian 04 năm bà L có lúa thì chuộc lại đất, nếu không có lúa thì ti ếp tục giao đất cho ông C cố đến khi nào có lúa thì chu ộc lại đất, hai bên không cần phải gia hạn lại thời gian, không phải thỏa thuận lại. Việc cố đất nêu trên chỉ thỏa thuận miệng, không có làm giấy tờ. Khi thực hiện việc cố đất thì 04 công đất này bà L chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

## Page 3

Đến ngày 16/3/1995 bà L chuyển nhƣợng cho ông C 02 công đất tầm cấy mà bà L cố vào đầu năm 1987, khi chuy ển nhƣợng 02 công đất này thì thỏa thuận giá chuyển nhƣợng là 1.400kg lúa/01 công tầm cấy. Nhƣ vậy, trƣớc đây ông C đã trả lúa cố đất tổng cộng 1.200kg lúa/02 công, nên ông C trả thêm cho bà L 1.600kg lúa nữa là đủ số lúa chuyển nhƣợng tổng cộng 2.800kg lúa/02 công chuyển nhƣợng nêu trên, đồng thời cùng ngày 16/3/1995 bà Lvà ông C cùng thực hiện việc giao đất, giao lúa và làm giấy chuyển nhƣợng là “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” cuối tờ nhƣợng đất ghi “Hòa Bạch ngày 16 -3-95” viết bằng mực màu xanh, đơn nhƣ ợng đất do phía ông C viết (không biết ngƣời nào viết) còn chữ ký là do bà Đoàn Thị L ký tên cùng với ông Ngô Văn C. Sau đó (không nhớ ngày, tháng, năm nào) ông C nói với gia đình bà L là ông C đã làm thủ tục tách quyền sử dụng đất rồi. Phần 02 công đất cố vào đầu năm 1987 đến ngày 16/3/1995 đã chuyển nhƣợng cho ông C thì không có tranh chấp.
Còn lại 02 công tầm cấy (đất lúa) bà L cố cho ông C vào cuối năm 1987 thì không có chuy ển nhƣợng. Khi đến thời gian chu ộc đất bà Lchƣa có lúa chu ộc, nên thực hiện theo thỏa thuận để cho ông C tiếp tục cố khi nào có lúa thì chu ộc lại. Đến năm 1998 thì bà L gặp ông Cyêu cầu chuộc lại 02 công đất còn lại này, nhƣng ông C nói cho chu ộc lại giá 01 cây vàng 24k/01 công nên bà L không đồng ý. Đến ngày 18/01/2001 bà Lđƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 9.150m 2, tờ bản đồ số 10, thửa 103 đất tọa lạc Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng do h ộ bà Đoàn Thị L đứng tên. Trong diện tích 9.150m2 bà L đứng tên tại thửa 103 này không có 02 công đất đã chuyển nhƣợng mà chỉ có 02 công đất đang cố cho ông C. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà L thế chấp tại Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát triển nông thôn Vi ệt Nam - Chi nhánh T, S vay tiền cho đến nay. Cùng năm 2001, bà L đếng ặp ông C để chuộc lại đất nhƣng ông C nói là bà L đã chuy ển nhƣợng 02 công đất này cho ông r ồi, có gi ấyt ờ chuyển nhƣ ợng và yêuc ầu bà L chuộc đất với giá 02 lƣợng vàng 24k/02 công, bà L không đồng ý.
Phần đất ông C cố của bà L, lúc giao đất là đất trồng lúa. Sau khi cố đất ông C vẫn trồng lúa. Sau này khi ngƣ ời dân ở địa phƣơng bắt đầu nuôi tôm, thì ông C đã mƣớn xe ủi đất, cải tạo đất trồng lúa này thành đất ao nuôi tôm. Khi ông Củi đất thì ông T là con của bà L có gặp ông C nói là đất trồng lúa, không đồng ý cho ông Củi đất nuôi tôm, ông C không nói gì, ông T nghĩ đất mình đang c ố cho ông C, chƣa chuộc lại thì ông C có quyền sử dụng đất theo ý muốn của ông C nên không tiếp tục ngăn cản n ữa, bà L cũng không có ý ki ến gì, không có yêuc ầu chính quy ền địa phƣơng giải quyết việc ông C tự ý mƣớn xe cu ốc cải tạo đất. Hiện nay ông C vẫn đang nuôi tôm trên phần đất tranh chấp này.
Nay bà Đoàn Thị Lyêu cầu Tòa án nhân dân huyện M giải quyết buộc ông Ngô Văn C phải cho bà L chuộc lại 02 công đất cố vào cuối năm 1987 (diện tích theo đo đạc thực tế là 2.661,3m2, tại thửa 103, tờ bản đồ số 10 bằng giá thỏa thuận lúc cố ban đầu là 600kg lúa/01 công, tổng cộng là 1.200kg lúa (loại lúa trung bình).
Không đồng ý với yêu cầu phản tố của ông Cyêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng phần đất theo số đo thực tế là 2.661,3m2, thuộc thửa số 103 và không đồng ý yêuc ầu độc lập v ề việc yê u cầu huỷm ột phầnh ợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn – Chi nhánh T, S với bà Đoàn Thị L đối với phần di ện tích thế chấp theo đo đạc thực t ế là 2.661,3m2, thuộc thửa 103.

## Page 4

Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà L và ông T trả nợ vay cho Ngân hàng s ố tiền nợ gốc 70.600.000 đồng và lãi phát sinh tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020 là 225.164.998 đồng, tổng cộng gốc và lãi tạm tính đến ngày 18/12/2020 là 295.764.998 đồng và nợ lãi phát sinh đến ngày hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ trả nợ vay Ngân hàng, ông T đồng ý cùng bà L thanh toán tổng số nợ nuê trên cho Ngân hàng. Còn đối với yêuc ầu phát mãi tài sản thế chấp của Ngân hàng thì chỉ đồng ý phát mãi thửa 103, diện tích 9.150m2, tờ bản đồ số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001, đ ể thu hồi nợ cho Ngân hàng . Không đồng ý phát mãi quyền sử dụng đất thửa 877 và thửa 472 tổng diện tích hai thửa 8.350m2, tờ bản đồ số 11 theo giấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố B 546621 do UBND huyện M cấp ngày 26/9/1993 cho bà Đoàn Thị L.
Thống nhất giá trị tài sản đất tranh chấp theo kết luận của Hội đồng định giá tại biên bản về việc định giá tài sản tranh chấp ngày 06/7/2017 là 30.000đ/1m 2 và thống nhất thỏa thuận giá trị đất tranh chấp theo giá thị trƣờng hi ện nay là 10 chỉ vàng 24k/1.300m2 tại biên bản về việc thỏa thuận giá đất theo giá thị trƣờng lập ngày 11/10/2018.
- Tại đơn phản tố và yêu cầu độc lập ngày 24/6/2019, lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án vàt ại phiên tòa hôm nay, b ị đơn ông Ngô Văn C trình bày:
Năm 1987 bà Đoàn Thị L chuyển nhƣợng cho ông 02 công đất lúa, với giá 01 công 700kg lúa (khi chuy ển nhƣợng đất cho ông bà L chƣa đƣợc cấp quyền sử dụng đất)
bà L có viết một t ờ giấy tay ngày 10/02/1987, nhƣng ông đãn ộp giấy này cho cơ quan đăng ký quy ền sử dụng đất. Đến ngày 05/5/1994 ông đƣ ợc Ủy ban nhân dân huyện M cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 02 công đất đã chuyển nhƣợng nêu trên nhập vào thửa 102 của ông vớit ổng di ện tích đƣ ợc cấp là 7.960m 2. Phần đất này không có tranh chấp.
Còn tờ “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” ghi cuối tờ đơn “Hòa bạch ngày 10-2-87” là do bà L làm đem lại cho ông C ký vào cùng thời điểm năm 1995, do ông C đã đƣợc cấp quyền sử dụng 02 công đất chuyển nhƣợng của bà Lnhập vào thửa đất số 102 của ông, nên bà L viết lại và ký lại tờ giấy “ĐƠN NHƢ ỢNG ĐẤT” này cho ông C để làm bằng, ghi lại ngày nhƣợng đất trƣớc đây là 10-2-87, để tránh xảy ra tranh chấp về sau.
Đến ngày 20/11/1992 bà Llàm một giấy tay ghi “TỜ NHƢỢNG ĐẤT” nhƣng thực tế là cố cho ông C 01 công đất lúa, thỏa thuận giá cố 800 kg lúa, thời hạn cố đất là 05 năm, thời gian tính kể từ năm 1993 đến năm 1997 chuộc lại đất với giá là 800kg lúa/01 công, nếu đến thời hạn năm 1997 mà bà Lkhông có lúa để chuộc đất thì ông C tiếp tục canh tác cho đến khi nào bà L có lúa thì chuộc đất lại, không có thời hạn.
Đến năm 1995 bà L thỏa thuận chuyển nhƣợng luôn cho ông C 01 công đất cố của thời hạn năm 1993 (làm gi ấy vào ngày 20/11/1992 nêu trên) và chuy ển nhƣợng thêm 01 công đất nữa, với giá 1.400kg lúa/01 công, tổng cộng là 2.800 kg/02 công đất, ông C trả thêm cho bà L2.000kg lúa, hai bên có làm “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT”
cuốit ờ nhƣợng đất ghi “Hòa Bạch ngày 16 -3-95” viết bằng mực màu xanh, đơn nhƣợng đất do phía bà L viết (không biết ngƣời nào viết) còn chữ ký là do bà Đoàn Thị L ký tên cùng với ông C (có xác nhận của chính quyền ấp, xã), khi đi đến xã xác

## Page 5

nhận có vợ ông C là bà Đồng Thị L2 cùng đi với bà L. Khi chuyển nhƣợng đất này bà L chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà L nói với ông C khi nào bà L đi đăng ký quyền sử dụng đất thì cho ông hay đ ể ông cùng đăng ký quyền sử dụng đất hai công đất này luôn, nên từ khi chuyển nhƣợng đất đến nay ông C chƣa đăng ký quyền sử dụng đất. Nhƣng năm 2001, bà L đăng ký quy ền sử dụng đất và đăng ký luôn 02 công đất đã chuyển nhƣợng cho ông vào thửa 103 do bà L đứng tên, ông C không hay biết.
Đối với phần đất đang tranh chấp với bà L thì khi bà Lgiao đất cho ông canh tác vào năm 1995 là đất trồng lúa. Đến năm 1999 chính quyền địa phƣơng ở xã đồng ý cho dân cải tạo đất lúa nuôi tôm sú, nên năm 1999 ông C có mƣớn nhân công đào đất bằng len để dỡ một lớp đất chiều sâu 03 tấc hết diện tích phần đất đang tranh chấp để nuôi tôm sú. Đến cuối năm 2000, Nhà nƣ ớc múc kênh thủy lợi nên ông C thuê máy cuốc đất cải tạo chiều sâu thêm 03 tấc nữa, cải tạo hết diện tích đất này để nuôi tôm và tiếp tục mƣớn máy cải tạo lại đất nuôi tôm hàng năm cho đến nay. Khi ông cải tạo đất thì chính quy ền địa phƣơng không có ngăn c ấm, do địa phƣơng chủ trƣơng mở rộng cho dân nuôi tôm, bà L cũng nhƣ gia đình bà L có biết việc ông cải tạo đất, nhƣng không có ngăn cản gì.
Đến năm 2001 ông Ngô Văn T là con của bà L đến gặp ông C xin chuộc lại 02 công đất đã chuyển nhƣợng vào năm 1995, nhƣng ông không đồng ý, vì đất này bà L đã chuyển nhƣợng cho ông rồi.
Nay bà Lyêu cầu ông C cho bà chuộc lại 02 công đất đang tranh chấp với giá 1.200kg lúa (loại lúa trung bình) ông C không đồng ý.
Về diện tích phần đất tranh chấp ông C thống nhất theo diện tích đo đạc thực tế mà Tòa án đã tiến hành đo đạc là 2.661,3m2.
Vào ngày 22/7/2019 ông C có yêuc ầu phản tố đối với nguyên đơn bà Đoàn Thị L về việc yêuc ầu Tòa án công nhậnh ợp đồng chuy ển nhƣ ợng phần đất theo “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” đƣợc xác lập ngày 16/3/1995 giữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn C diện tích theo thực tế là 2.661,3m2, thuộc thửa số 103, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng, do lúc đầu ông không bi ết chính xác số đo thực tế nên trong đơn yêu cầu phản tố và yêu cầu độc lập ƣớc lƣợng là 2.600m2.
Tại phiên tòa hôn nay, ông Cyêu cầu theo diện tích thực tế là 2.661,3m2 và yêu cầu độc lập đối với ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Nông nghi ệp và phát triển nông thôn Vi ệt Nam – Chi nhánh T, S về việc yêu cầu hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng với bà Đoàn Thị L đối với diện tích đất thế chấp theo đo đạc thực tế là 2.661,3m2, thuộc thửa 103, tờ bản đồ số 10, vì đất này ông đã chuy ển nhƣợng của bà L từ năm 1995. Nhƣng đến năm 2001 thì Ngân hàng mới nhận thế chấp của bà L tổng thửa 103 bao gồm cả phần đất 2.661,3m2 của ông đã chuyển nhƣợng là không đúng.
Thống nhất giá trị tài sản đất tranh chấp theo kết luận của Hội đồng định giá tại biên bản về việc định giá tài sản tranh chấp ngày 06/7/2017 là 30.000đ/1m 2 và thống nhất thỏa thuận giá trị đất tranh chấp theo giá thị trƣờng hi ện nay là 10 chỉ vàng 24k/1.300m2 tại biên bản về việc thỏa thuận giá đất theo giá thị trƣờng lập ngày 11/10/2018.

## Page 6

- Tại đơn yêu cầu độc lập ngày 26/9/2019, biên bản hòa giải ngày 08/10/2019 và tại phiên tòa hôm nay, đại diện theo ủy quyền của ngƣời có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan - Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh T, S là ông NguyễnH ữuM trình bày: Vào ngày 05/12/2001; ngày 25/6/2003 và ngày 27/5/2010 bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T có ký cách ợp đồng tín dụng với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Chi nhánh T, S. Từ ngày vay đến nay đã trả 02 phần nợ gốc vay ngày 05/12/2001, ngày 25/6/2003 số tiền 68.900.000 đồng, trả bớt số tiền lãi 9.986.700 đồng. Tính đến nay thì bà L và ông T đã quá hạn trả nợ và vi phạm thỏa thuận theo hợp đồng tín dụng. Cụ thể:
- Hợp đồng tín dụng số 2248/NHNoTD, ký ngày 05/12/2001 nhận tiền vay ngày 06/12/2001, số tiền vay 18.000.000 đ ồng, mục đích vayc ải tạo vuông tôm, lãi suất trong hạn 13,2%/năm, lãi su ất quá hạn 19,8%/năm; Hạn trả ngày 07/07/2006.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng đã trả tiền lãi trong hạn (từ ngày 04/3/2002 đến ngày 16/4/2004) là 4.911.700 đồng; trả tiền gốc tổng cộng là 17.950.000 đồng (trong đó: trả vào ngày 25/6/2003 là 7.200.000 đồng và đến ngày 31/5/2010 trả 10.750.000 đồng). Dƣ nợ gốc và lãi còn lại tính đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020 tổng cộng là 11.824.173 đồng (trong đó: n ợ gốc là 50.000 đ ồng, nợ lãi 11.774.173 đ ồng, nợ lãi trong hạn là 8.921.295 đồng, nợ lãi quá hạn là 2.852.878 đồng).
- Hợp đồng tín dụng số 2248/HĐTD ký ngày 25/6/2003 tổng số tiền vay là 51.000.000 đồng thỏa thuận hợp đồng vay theo hạn mức tín dụng trong 12 tháng, nên trong hợp đồng sẽ dự tính một hạn mức tín dụng cao nhất là 51.000.000 đ ồng, mục đích vay nuôi tôm, lãi su ất trong hạn 12%/năm, lãi su ất quá hạn 18%/năm; Hạn trả ngày 20/6/2004. Cụ thể: Theo phụ lục hợp đồng số 2248/HĐTD ngày 25/6/2003: vay 33.000.000 đ ồng; ngày 11/12/2003 vay 12.000.000 đ ồng; ngày 08/6/20 04 vay 6.000.000 đồng cùng thời hạn trả đến ngày 20/6/2004. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đã trả tiền lãi trong hạn (từ ngày 09/12/2003 đến ngày 08/01/2004) là 5.075.000 đồng; Đến ngày 09/10/2006 gia hạn nợ gốc 51.000.000 đồng đến ngày 31/12/2008.
Đến ngày 31/5/2010 trả tiền gốc 50.950.000 đồng. Dƣ nợ gốc và lãi tính đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020 tổng cộng là 55.175.375 đồng (trong đó: n ợ gốc là 50.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 36.648.250 đồng, lãi quá hạn là 18.477.125 đồng).
- Hợp đồng tín dụng số 17.009, ký ngày 27/5/2010, nhận ti ền vay ngày 20/4/2011, số tiền vay 70.500.000 đ ồng, mục đích vayc ải tạo vuông tôm, nuôi tôm và sản xu ất lúa, lãi su ất trong hạn 18%/năm, lãi su ất quá hạn 23,4%/năm; Hạn trả ngày 19/3/2012; Chƣa trả tiền gốc, lãi. Dƣ n ợ đến ngày xét x ử sơ thẩm 18/12/2020:
Tiềng ốc: 70.500.000 đ ồng, lãi trong hạn là 124.467.750 đ ồng, lãi quá hạn là 33.797.700 đồng.
Nhƣ vậy, đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 18/12/2020 tổng nợ gốc và lãi của 03 hợp đồng nêu trên là 295.764.998 đồng (trong đó: nợ gốc là 70.600.000 đồng và lãi là 225.764.998 đồng).
Tài sản thế chấp, cụ thể: Theo cách ợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất số 2248TC ngày 30/11/2000, hợp đồng số 2248DTC ngày 25/6/2003, hợp đồng số 17.009/HĐTC ngày 27/5/2010 thế chấp 03 thửa đất, gồm thửa đất số 877 diện tích 4.050m2, thửa 472 di ện tích 4.300m 2, tổng diện tích 02 thửa nêu trên là 8.350m 2, tờ bản đồ số 11 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 546621, số vào sổ 00021 do UBND huyện M cấp ngày 26/9/1993 cho bà Đoàn Thị L đứng tên và thửa 103,

## Page 7

diện tích 9.150m 2, tờ bản đồ số 10 theo Gi ấy chứng nhận quyền s ử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho h ộ bà Đoàn Thị L đứng tên.
Nay ngân hàng yêuc ầu Tòa án gi ải quyết buộc bà L và ông T thanh toán nợ cho Ngân hàng tổng số tiền nợ gốc là 70.600.000 đồng và lãi phát sinh tạm tính đến ngày xét x ử sơ thẩm ngày 18/12/2020 là 225.764.998 đ ồng, tổng cộng gốc và lãi là 295.764.998 đồng và lãi phát sinh cho đến khi thanh toán hết nợ. Trƣờng hợp bà L và ông T không trả nợ thì yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho Ngân hàng.
Trƣớc yêu cầu độc lập của ông C về việc yêu cầu hủy một phần hợp đồng thế chấp thì Ngân hàng không đồng ý vì khi thế chấp đất cho Ngân hàng thì bà L và ông T thế chấp toàn bộ 03 thửa đất chứ không có nói là có đất của ông C. Khi thế chấp thì Ngân hàng có xuống địa phƣơng khảo sát từ ban nhân dân ấp, hộ vay cung cấp thông tin và căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tại biên bản hòa gi ải ngày 08/10/2019, các lời khai trong quá trình gi ải quyết vụ án vàt ại phiên tòa hôm nay, ngƣ ời có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Ngô Văn Th1 trình bày: Thống nhất với lời trình bày của ông Ngô Văn C, không có ý kiến khác.
Tại phiên tòa Luật sƣ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày:
Đề nghị Hội đồng xét x ử không chấp nhận yêuc ầu khởi ki ện của nguyên đơn bà Đoàn Thị L về việc yêuc ầu bu ộc ông Ngô Văn C cho bà chu ộc lại di ện tích 2.661,3m2 đất tại thửa 103. Đề nghị chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Ngô Văn C về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo đơn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lập ngày 16/3/1995 gi ữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn C đối với diện tích đất 2.661,3m2 tại thửa 103; Đề nghị chấp nhận yêu cầu của ông C về việc yêuc ầu hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Chi nhánh T, S đối với diện tích đất 2.661,3m2 tại thửa 103.
Tại phiên tòa hôm nay kiểm sát viên phát biểu ý kiến:
- Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý vụ án vàt ại phiên tòa hôm nay, Thẩm phán và Hội đồng xét xử, các đƣơng sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, vụ án đƣợc đƣa ra xét xử đến lần thứ hai nhƣng những ngƣời có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan bà Đồng Thị L2, bà Nguyễn ThịNh (D) vắng mặt không có lý do; bà Trần Ngọc Thùy, bà Ngô Thị G, bà Ngô Thị Ngọc T1, ông Ngô Tấn T2, bà Ngô Thị L1, ông Ngô Văn H, bà Ngô Thị N, ông Phan Văn S , ông Ngô Văn T3 có đơn xin vắng mặt; Ngƣời làm chứng ông Bùi Hoàng M, ông Phạm VănH vắng mặt không rõ lý do. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 227; khoản 3 Điều 228; khoản 2 Điều 229 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt những ngƣời nêu trên; Khi thụ lý vụ án, Tòa án xác định quan hệ tranh chấp theo yêu cầu khởi kiện ban đầu là “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất” đúng theo quy định tại Khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Nhƣng trong quá trình gi ải quyết vụ án, bị đơn có yêu cầu phản tố yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và Ngƣời có quyền lợi nghĩa v ụ liên quan yêuc ầu độc lập về hợp đồng vay tài sản, thì Tòa án chƣa xác đ ịnh, nên đề nghị Hội đồng xét xử xác định lại quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp Hợp đồng cầm cố, hợp đồng chuyển nhƣợng

## Page 8

quyền sử dụng đất và hợp đồng vay tài sản” theo quy định tại khoản 3, 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
- Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3, 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 2 Điều 227; Điều 271; khoản 1, 3 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự;
căn cứ khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật đất đai năm 2003 và khoản 1 Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013; Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015; Căn c ứ điểm b.2, b.3 ti ểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Căn c ứ các Điều 463, Điều 466, khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015; Đi ều 91, Đi ều 95 Lu ật các t ổ chức tín dụng s ố 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.
[1] Không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đoàn Thị L về việc yêu cầu Tòa án gi ải quyết buộc ông Ngô Văn Ccho bà chuộc lại 02 công đất cố vào cuối năm 1987 (diện tích theo đo đạc thực tế là 2.661,3m2, tại thửa 103, tờ bản đồ số 10 theo gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, s ố vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho h ộ (ông) bà Đoàn Thị L đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng với giá thỏa thuận lúc c ố ban đầu là 600kg lúa/01 công, tổng cộng là 1.200kg lúa (loại lúa trung bình).
[2] Chấp nhận yêuc ầu phản tố của bị đơn ông Ngô Văn C về việc yêuc ầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo đơn nhƣợng đất đƣợc xác lập ngày 16/3/1995 giữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn C diện tích theo số đo thực tế là 2.661,3m2, thuộc thửa số 103, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng.
[3] Tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản giữa bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T với Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát tri ển nông thôn Vi ệt Nam – Chi nhánh T, S bị vô hiệu một phần đối với phần đất đo đạc thực tế là 2.661,3m2, tại thửa 103, t ờ bản đồ số 10, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho h ộ (ông) bà Đoàn Thị L đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng.
[4] Kiến nghị UBND huyện M điều chỉnh lại giấy chứng quyền sử dụng đất số R 712248, s ố vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên đối với thửa đất số 103, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng để sang tên cho ông Ngô Văn C theo quy định của pháp luật khi ông Ngô Văn C có đơn yêu cầu.
[5] Chấp nhận yêuc ầu độc lập của Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát tri ển nông thôn Vi ệt Nam – Chi nhánh T, S về việc yêuc ầu bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T trả tiền gốc và tiền lãi. Buộc bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T cùng có nghĩa vụ liên đới trả cho Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam số tiền gốc và lãit ạm tính đến ngày xét x ử sơ thẩm 18/12/2020 tổng cộng là 295.764.998 đồng (trong đó, số tiền gốc là 70.600.000 đồng và tiền lãi trong h ạn, tiền lãi quá hạn tính đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 18/12/2020 là 225.164.998 đồng) và lãi chậm trả phát sinh cho đến khi thanh toán hết nợ.

## Page 9

[6] Về xử lý tài sản thế chấp: Chấp nhận một phần yêuc ầu của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S đối với yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp: Trong trƣờng hợp bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T không thực hiện nghĩa v ụ trả tiền gốc và lãi nêu trên ho ặc trả không đầy đủ cho Ngân hàng thì Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát tri ển nông thôn Vi ệt Nam – Chi nhánh T, S có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản thế chấp theo các hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất số 2248TC ngày 30/11/2000, hợp đồng số 2248DTC ngày 25/6/2003, hợp đồng số 17.009/HĐTC ngày 27/5/2010 thế chấp 03 thửa đất, gồm thửa đất số 877 diện tích 4.050m 2, thửa 472 di ện tích 4.300m 2, tổng diện tích 02 thửa nêu trên là 8.350m2, tờ bản đồ số 11 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 546621, số vào sổ 00021 do UBND huyện M cấp ngày 26/9/1993 cho bà Đoàn Thị L đứng tên và thửa 103, tờ bản đồ số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên với diện tích còn lại đƣợc cấp theo quyền sử dụng đất là 6.488,7m2 (sau khi trừ phần đất 2.661,3m2 đã công nhận chuyển nhƣợng cho ông Ngô Văn Ctrên tổng diện tích đƣợc cấp theo quyền sử dụng đất 9.150m2).
Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên chi phí thẩm định, định giá và án phí theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu cót rong hồ sơ vụ án đƣợc thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
- Về tố tụng:
[1] Tại phiên tòa lần thứ hai, bà Đồng Thị L2, bà Nguyễn ThịNh (D) vắng mặt không có lý do; bà Trần Ngọc Thùy, bà Ngô Thị G, bà Ngô Thị Ngọc T1, ông Ngô Tấn T2, bà Ngô Thị L1, ông Ngô Văn H, bà Ngô Thị N, ông Phan Văn S, ông Ngô Văn T3 có đơn xin vắng mặt; Ngƣời làm chứng ông Bùi Hoàng M , ông Phạm VănH vắng mặt không rõ lý do. Hội đồng xét x ử căn cứ vào điểm b kho ản 2 Đi ều 227, khoản 3 Đi ều 228; kho ản 2 Đi ều 229 B ộ luật Tố tụng dân s ự năm 2015, ti ến hành xét xử vắng mặt đối với những ngƣời có tên nêu trên.
[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Do vụ án đƣợc thụ lý theo đơn khởi kiện của nguyên đơn là tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đúng theo quy định tại Khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Nhƣng trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn có yêu cầu phản tố yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và Ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên qu an yêu cầu độc lập về hợp đồng vay tài sản. Nên Hội đồng xét xử thống nhất xác định lại quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp Hợp đồng cầm cố, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hợp đồng vay tài sản”.
[3] Về diện tích phần đất tranh chấp: Xét thấy, do đƣơng sự không biết chính xác số đo chính xác phần đất tranh chấp, nên theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và theo yêuc ầu phản tố, yêu cầu độc lập ban đầu của bị đơn đối với phần đất tranh chấp tại thửa 103 là 02 công đất tầm cấy, ƣớc lƣợng khoảng 2.600m2.
Sau khi Tòa án tiến hành đo đạc thì phần đất tranh chấp có diện tích thực tế là 2.661,3m2. Nên đại diện nguyên đơn và b ị đơn thống nhất yêu cầu Tòa án giải quyết

## Page 10

theo diện tích đo đạc thực tế là 2.661,3m2 là không vƣợt quá yêu cầu ban đầu. Do đó, Hội đồng xét xử thống nhất xác định diện tích phần đất tranh chấp là 2.661,3m 2 phù hợp theo diện tích thực tế.
Về nội dung:
[1] Nguyên đơn bà Đoàn Thị Lyêu cầu ông Ngô Văn C phải cho bà Lchuộc lại 02 công đất cố vào cuối năm 1987 (diện tích theo đo đạc thực tế là 2.661,3m2, tại thửa 103, tờ bản đồ số 10 bằng giá thỏa thuận lúc c ố ban đầu là 600kg lúa/01 công, tổng cộng là 1.200kg lúa (loại lúa trung bình). Vì bà Lcho rằng:
[1.1] Vào đầu năm 1987 bà L cố cho ông C 02 công đất tầm cấy đến cuối năm 1987 bà Lcố thêm cho ông C thêm 02 công đ ất, thời gian cố là 04 năm, cùng giác ố và giá chuộc đất là 600kg lúa/01 công đất, thỏa thuận đến thời gian 04 năm có lúa thì chuộc lại đất. Việc cố đất nêu trên chỉ thỏa thuận miệng, không có làm gi ấy tờ. Khi thực hiện việc cố đất thì 04 công đất này bà L chƣa đƣợc cấp quyền sử dụng đất.
[1.2] Đến ngày 16/3/1995 bà Lchuyển nhƣợng cho ông C 02 công đất mà bà L cố vào đầu năm 1987, bà L và ông C cùng thực hiện việc giao đất, giao lúa và làm giấy sang nhƣợng là “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” cùng ngày 16/3/1995 phần đất chuyển nhƣợng này ông C đã đƣợc cấp QSD đất nên không tranh chấp. Đối với việc ông Ngô Văn C cho rằng 02 công đất này chuy ển nhƣợng từ 01 công đất cố kể từ năm 1993 (Tờ nhƣợng đất ngày 20/11/92) và chuy ển nhƣợng thêm một công vào năm 1995 và việc ông C nói rằng bà Lghi lại giấy chuyển nhƣợng ngày 10-2-87 cho ông C thì bà L không thừa nhận tờ nhƣợng đất đề ngày 10-2-87 và tờ nhƣợng đất ngày 20/11/92 nên yêu cầu giám định chữ ký. Nhƣng tại bản kết luận giám định số 170-GĐ/2006.CV ngày 10/11/2006 của Phòng K ỹ thuật hình s ự Công an tỉnh Sóc Trăng cho rằng chữ ký của bà Lcung cấp không đủ cơ sở để kết luận (BL 40). Tại biên bản hòa giải ngày 11/10/2018, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Ngô Văn T tiếp tục yêu cầu giám định chữ ký và chữ viết của bà Đoàn Thị L tại Tờ nhƣợng đất ngày 20-11- 92 và Tờ nhƣợng đất 10-2-87. Đến ngày 12/11/2018 ông Ngô Văn T làm đơn không yêu cầu giám định chữ ký (BL 139), nên không đủ cơ sở xác định.
[1.3] Còn lại 02 công đất tầm cấy bà L cố cho ông C vào cuối năm 1987 thì bà không có chuy ển nhƣợng. Khi đến thời gian chu ộc đất thì bà L chƣa có lúa chu ộc, nên thực hiện theo thỏa thuận là để cho ông C tiếp tục cố khi nào có lúa thì chuộc lại.
Đến năm 1998, bà Lgặp ông Cyêu cầu chuộc lại 02 công đất còn lại này, thì ông C nói cho chu ộc lại giá 01 cây vàng 24k/01 công nên bà L không đồng ý. Đến ngày 18/01/2001 bà L đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 9.150m2 (Trong tổng diện tích đƣợc cấp QSD đất không có 02 công đất đã chuyển nhƣợng cho ông C, mà chỉ có 02 công đất đang cố cho ông C).
[2] Bị đơn ông Ngô Văn C không đồng ý với yêuc ầu khởi kiện của bà L, vì ông cho rằng vào đầu năm 1987 bà Đoàn Thị L chuyển nhƣợng cho ông 02 công đất, bà L có làm một tờ giấy viết tay ngày 10/02/1987, nhƣng ông đã nộp giấy này cho cơ quan đăng ký quy ền sử dụng đất. Đến ngày 05/5/1994 ông đƣ ợc Ủy ban nhân dân huyện M cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 02 công đất đã chuyển nhƣợng này nhập vào thửa 102 của ông với tổng diện tích đƣợc cấp là 7.960m2. Do ông đã đƣ ợc cấp QSD đất 02 công đất ông sang nhƣợng của bà Lnhập vào thửa đất số 102, nên bà L viết lại và ký lại tờ giấy “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” ghi lại ngày chuyển nhƣợng đất

## Page 11

trƣớc đây là 10-2-87 đem lại cho ông ký vào cùng thời điểm năm 1995, để tránh xảy ra tranh chấp về sau. Phần đất này không có tranh chấp.
[2.1] Đến ngày 20/11/1992 bà L làm một giấy viết tay ghi “T Ờ NHƢỢNG ĐẤT” nhƣng nội dung thực tế là cố cho ông 01 công đất lúa, thỏa thuận thời hạn cố đất là 05 năm, tính k ể từ năm 1993 đến năm 1997. Đến Năm 1995 bà L thỏa thuận chuyển nhƣợng luôn cho ông 01 công đất cố của thời hạn của năm 1993 (làm gi ấy vào ngày 20/11/1992 nêu trên) và chuyển nhƣợng thêm 01 công đất nữa, bà L có làm “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” cuối tờ nhƣợng đất ghi “Hòa Bạch ngày 16-3-95” viết bằng mực màu xanh, ngƣời nhƣợng đất bà Đoàn Thị L, ngƣời nhận đất ông Ngô Văn C ký tên, có xác nhận của Trƣ ởng ban nhân dân Ấp D là ông Phạm VănH vào ngày 18/3/1995. Xác nhận của UBND xã H2 do ông Bùi Hoàng M ký ngày 08/4/1995. Đến năm 2001 bà L đăng ký QSD đất tại thửa 103 và đăng ký luôn 02 công đất đã chuyển nhƣợng cho ông vào ngày 16/3/1995 (diện tích thực tế 2.661,3m2) sau đó thì thế chấp cho Ngân hàng để vay tiền nên ông chƣa thực hiện sang tên QSD đất đƣợc. Nay ông Cyêu cầu Tòa án gi ải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng phần đất theo đơn nhƣợng đất đƣợc xác lập ngày 16/3/1995 giữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn Cdiện tích theo số đo thực tế là 2.661,3m2, thuộc thửa số 103, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại Ấp D, xã H2 , huyện M , tỉnh Sóc Trăng và yêuc ầu hủy một phầnh ợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn – Chi nhánh T, S với bà Đoàn Thị L đối với phần diện tích thế chấp theo đo đạc thực tế là 2.661,3 m2, thuộc thửa 103, tờ bản đồ số 10.
[3] Qua lời trình bày của nguyên đơn và b ị đơn, xét chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ án. Hội đồng xét xử nhận thấy:
[3.1] Xét lời trình bày này của bà L nêu trên là không có căn cứ và mâu thuẫn với lời trình bàyc ủa bà L trong suốt quá trình gi ải quyết vụ án, cụ thể nhƣ sau: Tại đơn khởi kiện ngày 21/3/2005 và ngày 10/8/2005 bà L khẳng định “Trƣớc đây vào đầu năm 1987 tôi có sang nhƣ ợng cho ông C 02 công đất tầm lớn…, và tách ra 2 công đất khỏi phần diện tích đất của tôi giao cho ông C làm giấy chứng nhận QSD đất” (BL 08, 09), lời thừa nhận này phù hợp với lời trình bàyc ủa bị đơn ông Ngô Văn C là đầu năm vào ngày 10/02/1987 bà L đã chuyển nhƣợng cho ông C 02 công đất, bà L có làm một tờ giấy viết tay ngày 10/02/1987. Sau khi chuy ển nhƣợng 02 công đất này ông C đã đăng ký QSD đất tại thửa 102, t ờ bản đồ số 10 và đƣ ợc cấp QSD đất vào ngày 05/5/1994 (BL 79), phần đất này không có tranh chấp.
[3.2] Đối với 02 công đất còn lại đang tranh chấp có diện tích theo đo đạc thực t ế 2.661,3m2 tại thửa 103, bà L cho rằng c ố cho ông C vào cu ối năm 1987, không có chuy ển nhƣ ợng, nhƣng bà L không cung cấp đƣ ợc tài li ệu, chứng c ứ để chứng minh 02 công đất này làc ố cho ông C. Còn b ị đơn, ông C chứng minh đƣ ợc ngày 20/11/1992 bà L làm một giấy viết tay ghi “T Ờ NHƢỢNG ĐẤT” nhƣng nội dung thực tế là cố cho ông C 01 công đất lúa, thỏa thuận thời hạn cố đất là 05 năm, (tính kể từ năm 1993 đến năm 1997). Đến Năm 1995 bà L thỏa thuận chuyển nhƣợng luôn cho ông 01 công đất cố này và chuy ển nhƣợng thêm 01 công đất nữa, bà L có làm “ĐƠN NHƢỢNG ĐẤT” cuối tờ nhƣợng đất ghi “Hòa Bạch ngày 16-3-95” (BL
18) viết bằng mực màu xanh, ngƣ ời nhƣợng đất bà Đoàn Thị L, ngƣời nhận đất ông Ngô Văn C ký tên, có xác nhận của Trƣởng ban nhân dân Ấp Dông Phạm VănH

## Page 12

ngày 18/3/1995 và xác nhận của UB ND xã H2 do ông Bùi Hoàng M ký ngày 08/4/1995. Hơn n ữa, quá trình gi ải quyết vụ án vàt ại phiên tòa, nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thừa nhận tờ nhƣợng đất “Hòa Bạch ngày 16-3- 95” là do bà L ký. Từ đó cho thấy lời trình bày của nguyên đơn cho rằng tờ nhƣợng đất trên là chuyển nhƣợng phần đất ở thửa 102 mà hiện nay ông C đã đƣợc cấp quyền sử dụng đất ngày 05/5/1994 là không phù hợp về thời gian. Xét v ề trình tự thời gian thì lời trình bàyc ủa ông C chứng minh đƣợc phần đất tranh chấp 2.661,3m2 tại thửa 103 bà L đã chuyển nhƣợng cho ông C vào ngày 16/3/1995 là có cơ sở.
[3.3] Tại biên bản xác minh ngày 26/02/2019 đối với ông Phạm VănH thì ông Hƣng trình bày (BL 185, 186): Tại đơn nhƣợng đất ngày 16/3/1995 cón ội dung bà Đoàn Thị L nhƣợng cho ông Ngô Văn Chai công đất tầm cấy, giá 2.800 kg lúa và có xác nhận của trƣờng ban nhân dân Ấp D là ông Phạm VănH ngày 18/3/1995, thời điểm đó ông là trƣ ởng ban nhân dân Ấp D, khi bà Lvà ông C chuyển nhƣợng đất thì bà Lvà vợ ông C có đem đơn đến nhờ ông ký xác nh ận. Ông xác nhận có việc bà L chuyển nhƣợng 02 công đất cho ông C còn vị trí đất ở thửa nào thì ông không nhớ.
[3.4] Tại biên bản xác minh ngày 26/02/2019 đối với ông Bùi Hoàng M, ông trình bày (BL 183, 184): Tại đơn nhƣ ợng đất ngày 16/3/1995 có nội dung bà Đoàn Thị L nhƣợng cho ông Ngô Văn Chai công đất tầm cấy, giá 2.800 kg lúa và có xác nhận của Ban nhân dân Ấp D là ông Phạm VănH ngày 18/3/1995 và xác nhận của UBND xã, gi ấy này là do ông C đem lên cho ông xác nh ận. Ông M xác nhận thời điểm đó nhà bà nghèo, giá đất lại rẻ nên bà L có chuyển nhƣợng 02 công đất cho ông C.
[3.5] Qua phân tích trên, xét thấy: Nguyên đơn bà Đoàn Thị Lyêu cầu bị đơn ông Ngô Văn C phải cho bà chuộc lại phần đất cố diện tích thực tế 2.661,3m2 tại thửa 103 nêu trên, nhƣng nguyên đơn không cóch ứng cứ để chứng minh là đất cố cho bị đơn. Đồng thời, quá trình gi ải quyết vụ án đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cũng thừa nhận nguyên đơn bà L ký giấy chuyển nhƣợng đất cho ông C vào ngày 16- 3-95, nhƣng cho rằng gi ấy chuyển nhƣ ợng 16 -3-95 là chuy ển nhƣ ợng 02 công đất vào đầu năm 1987 mà b ị đơn ông C đã đƣợc cấp QSD đất vào năm 1994 tại thửa số 102, tờ bản đồ số 10 cấp ngày 05/5/1994 là không có cơ s ở, là mâu thuẫn về trình tự thời gian, vìn ếu đến năm 1995 mới chuyển nhƣợng đất cho ông C, thì ông C không thể nào tách thửa và đăng ký QSD đất vào năm 1994 đƣ ợc. Do đó, có cơ s ở khẳng định rằng phần đất đang tranh chấp có diện tích theo đo đạc thực tế 2.661,3m2 tại thửa 103, tờ bản đồ số 10, đất tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng là bà Đoàn Thị L đã chuyển nhƣ ợng cho ông Ngô Văn C vào ngày 16/3/1995 theo đơn nhƣợng đất xác lập ngày 16/3/1995 là có căn cứ.
[4] Xét v ề hình thứch ợp đồng chuy ển nhƣ ợng quyền s ử dụng đất gi ữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn C:
[4.1] Căn cứ vào Tiểu mục 2.3 Mục 3.2 phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ- Hội đồng Thẩm phán quy định:
2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác lập từ sau ngày 15/10/1993:
a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất:

## Page 13

Theo quy định tại Điều 131, các đi ều từ Điều 705 đến Điều 707 và Đi ều 711 của B ộ luật dân s ự, khoản 2 Đi ều 3, Đi ều 30, Đi ều 31 của Lu ật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
“….a.4) Đất chuyển nhƣợng đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Lu ật Đất đai năm 1987, Lu ật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
….a.6) Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nƣớc hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”…
[4.2] Về hình thức hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xác lập ngày 16/3/1995 giữa ông Ngô Văn C và bà Đoàn Thị L đã vi phạm điều kiện đƣợc hƣớng dẫn tại điểm a.4 và đi ểm a.6 ti ểu mục 2.3 mục 2 này. Tuy nhiên, Căn c ứ vào điểm b.2, điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 3.2 phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định cụ thể nhƣ sau:
Tại điểm b.2 ti ểu mục 2.3 mục 2 phần II của nghị quyết “Đối với hợp đồng chuyển nhƣợng quy ền s ử dụng đất màt ại thời đi ểm giao kết vi phạm các đi ều ki ện đƣ ợc hƣớng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 ti ểu mục 2.3 mục 2 này, nhƣng sau đó đã đƣ ợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêuc ầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này” và tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của nghị quyết “ Đối với hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện đƣợc hƣớng dẫn tại điểm a.4 và đi ểm a.6 ti ểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng, bên nhận chuyển nhƣợng đã trồng cây lâu năm... và bên chuy ển nhƣ ợng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nƣ ớc có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theoc ác quy định của Nhà nƣ ớc về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng...” và tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Giao dịch dân sự đã đƣợc xác lập bằng văn bản nhƣng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực màm ột bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa v ụ trong giao dịch thì yêuc ầu một bên ho ặc các bên, Tòa án ra quy ết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trƣ ờng hợp này các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Nhƣ vậy, giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xác lập ngày 16/3/1995 gi ữa ông Ngô Văn C và bà Đoàn Thị L thì ông C đã thực hiện giao đủ 2.800kg lúa cho bà L, bà L đã thực hiện giao đất cho ông C vào năm 1995.
Hơn nữa, sau khi nhận chuyển nhƣợng bị đơn ông C đã dỡ lớp đất, cải tạo nuôi tôm, đầu tƣ sản xuất và phía gia đình bà L không phản đối, việc cải tạo, đầu tƣ sản xuất của bị đơn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nên công nhận toàn bộ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn C là phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, yêu cầu phản tố của bị đơn ông Ngô Văn C về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác lập ngày 16/3/1995 giữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn C diện tích theo số đo thực

## Page 14

tế là 2.661,3m2, thuộc thửa số 103, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng giữa ông C và bà Đoàn Thị L là có cơ sở chấp nhận.
[5] Về yêu cầu độc lập của Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát tri ển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S về việc yêu cầu buộc bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T thanh toán n ợ vay cho Ngân hàng tổng số tiền nợ gốc và lãi phát sinh tạm tính đến ngày xét x ử sơ thẩm ngày 18/12/2020 tổng cộng là 295.764.998 đồng (trong đó, s ố tiền gốc là 70.600.000 đồng và tiền lãi trong h ạn, tiền lãi quá hạn tính đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 18/12/2020 là 225.164.998 đồng) và ti ếp tục trả lãi chậm trả phát sinh cho đến khi thanh toán hết nợ, cụ thể:
- Hợp đồng tín dụng số 2248/NHNoTD, ký ngày 05/12/2001 nhận tiền vay ngày 06/12/2001, số tiền vay 18.000.000 đồng, lãi suất trong hạn 13,2%/năm, lãi suất quá hạn 19,8%/năm. Hạn trả ngày 07/07/2006. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đã trả tiền lãi trong hạn (từ ngày 04/3/2002 đến ngày 16/4/2004) là 4.911.700 đ ồng; trả tiền gốc tổng cộng là 17.950.000 đồng (trong đó: trả vào ngày 25/6/2003 là 7.200.000 đồng và đến ngày 31/5/2010 trả 10.750.000 đồng). Dƣ nợ gốc và lãi còn lại tính đến ngày xét x ử sơ thẩm 18/12/2020 tổng cộng là 11.824.173 đồng (trong đó: n ợ gốc là 50.000 đồng, nợ lãi 11.774.173 đồng, nợ lãi trong hạn là 8.921.295 đ ồng, nợ lãi quá hạn là 2.852.878 đồng).
- Hợp đồng tín dụng số 2248/HĐTD ký ngày 25/6/2003, tổng số tiền vay là 51.000.000 đồng thỏa thuận hợp đồng vay theo hạn mức tín dụng trong 12 tháng, lãi suất trong hạn 12%/năm, lãi su ất quá hạn 18%/năm. Hạn trả ngày 20/6/2004. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đã trả tiền lãi trong hạn (từ ngày 09/12/2003 đến ngày 08/01/2004) là 5.075.000 đ ồng. Đến ngày 09/10/2006 gia hạn n ợ gốc 51.000.000 đồng đến ngày 31/12/2008. Đến ngày 31/5/2010 trả tiền gốc 50.950.000 đồng. Dƣ nợ gốc và lãi tính đến ngày xét x ử sơ thẩm 18/12/2020 tổng cộng là 55.175.375 đồng (trong đó: nợ gốc là 50.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 36.648.250 đồng, lãi quá hạn là 18.477.125 đồng).
- Hợp đồng tín dụng s ố 17.009, ký ngày 27/5/2010, nhận ti ền vay ngày 20/4/2011, số tiền vay 70.500.000 đồng, lãi suất trong hạn 18%/năm, lãi suất quá hạn 23,4%/năm; Hạn trả ngày 19/3/2012; Chƣa trả tiền gốc, lãi. Dƣ nợ đến ngày xét xử sơ thẩm 18/12/2020: Tiền gốc: 70.500.000 đồng, lãi trong hạn là 124.467.750 đ ồng, lãi quá hạn là 33.797.700 đồng.
Nhƣ vậy, đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 18/12/2020 tổng nợ gốc và lãi của 03 hợp đồng nêu trên là 295.764.998 đồng (trong đó: nợ gốc là 70.600.000 đồng và lãi là 225.764.998 đồng.
[5.1] Quá trình gi ải quyết vụ án vàt ại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của bà L, đồng thời cũng là ngƣ ời có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan ông Ngô Văn T cũng thống nhất thừa nhận ông và bà Lcùng ký các hợp đồng vay số 2248/NHNoTD, ký ngày 05/12/2001, hợp đồng số 2248/HĐTD ký ngày 25/6/2003. Còn hợp đồng vay và phụ lục hợp đồng số 17.009, ký ngày 27/5/2010 bà L đại diện hộ gia đình vay, là nợ chung của hộ gia đình. Ông T thống nhất liên đới cùng bà Lthanh toán nợ của cả 03 hợp đồng vay nêu trên cho Ngân hàng với tổng số tiền gốc là 70.600.000 đồng và tiền lãi theo quy định của pháp lu ật. Đây là tình ti ết không phải chứng minh do các

## Page 15

đƣơng sự thống nhất thừa nhận theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
[5.2] Khi thực hiện hợp đồng vay tài sản phía Ngân hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ giao tài sản là tiền vay theo nhƣ thỏa thuận, nhƣng phía bà L, ông T không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán khi đến thời hạn thanh toán, làm ảnh hƣởng trực tiếp đến quyền lợi của Ngân hàng, vi phạm Điều 466 của Bộ luật dân sự năm 2015.
Vì vậy, ngân hàng Nông nghi ệp và Phát tri ển nông thôn Vi ệt Nam - Chi nhánh T, S yêu cầu bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T cùng có trách nhi ệm thanh toán s ố tiền còn nợ gốc 70.600.000đ và ti ền lãi phát sinh đến ngày xét x ử sơ thẩm 18/12/2020 tổng cộng là 295.764.998 là có căn c ứ, phù hợp với quy định tại 463, Đi ều 466, kho ản 1 Điều 468 B ộ luật dân s ự năm 2015; Đi ều 91, Đi ều 95 Lu ật các t ổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010, nên đƣợc Hội đồng xét xử chấp nhận.
[6] Xét yêu cầu độc lập của Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát tri ển nông thôn Việt Nam về việc yêu cầu bán phát mãi tài sản thế chấp theo các hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất số 2248TC ngày 30/11/2000, hợp đồng số 2248DTC ngày 25/6/2003, hợp đồng s ố 17.009/HĐTC ngày 27/5/2010 thế chấp 03 thửa đ ất, gồm thửa đất số 877 diện tích 4.050m 2 và vật kiến trúc xây dựng trên đất (nhà ở không kiên cố), thửa 472 di ện tích 4.300m 2, tổng diện tích 02 thửa nêu trên là 8.350m 2, tờ bản đồ số 11 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 546621, số vào sổ 00021 do UBND huyện M cấp ngày 26/9/1993 cho bà Đoàn Thị L đứng tên và thửa 103, diện tích 9.150m 2, tờ bản đồ số 10 theo Gi ấy chứng nhận quyền s ử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho h ộ bà Đoàn Thị L đứng tên. Xét thấy, việc bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T tự nguyện dùng tài sản của mình để đảm bảo cho các khoản nợ vay, các tài sản này đã đƣợc đăng ký thế chấp hợp pháp. Do đó khi đến hạn thanh toán, nếu bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền gốc và lãi theo thỏa thuận thì Ngân hàng yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ là có căn cứ.
[6.1] Tuy nhiên, đối với tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại thửa số 103, tờ bản đ ồ số 10, tổng di ện tích đƣ ợc cấp 9.150m 2, trong đó cóm ột phần di ện tích 2.661,3m2 đã đƣ ợc bà Đoàn Thị L chuyển nhƣ ợng cho ông Ngô Văn C vào năm 1995, ông C canh tác từ đó cho đến nay, là trƣớc thời điểm các bên ký kết hợp đồng thế chấp. Do khi thế chấp thửa đất số 103 nêu trên, Ngân hàng không có xu ống thẩm định thực tế thửa đất nên không phát hi ện một phần đất 2.661,3m2 thuộc thửa đất số 103, tờ bản đồ số 10 bà L đã chuyển nhƣợng cho ông C và Hội đồng xét x ử chấp nhận yêu cầu phản tố của ông C về việc công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn C đối với 2.661,3m2 thuộc thửa đất số 103, tờ bản đồ số 10. Vì vậy, tài sản thế chấp theo các hợp đồng thế chấp tài sản quyền s ử dụng đất s ố 2248TC ngày 30/11/2 000, hợp đồng s ố 2248DTC ngày 25/6/2003, hợp đồng số 17.009/HĐTC ngày 27/5/2010 chỉ còn lại thửa đất s ố 877 diện tích 4.050m 2, thửa 472 di ện tích 4.300m 2, tổng di ện tích 02 thửa nêu trên là 8.350m2, tờ bản đồ số 11 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 546621, số vào sổ 00021 do UBND huyện M cấp ngày 26/9/1993 cho bà Đoàn Thị L đứng tên và một phần diện tích của thửa 103 là 6.488,7m2 (đã trừ đi 2.661,3m2 trên tổng diện tích

## Page 16

đƣợc cấp theo quyền sử dụng đất 9.150m2) là có căn c ứ đƣợc chấp nhận để xử lý tài sản bảo đảm thực hiện việc trả nợ cho Ngân hàng. Cần chấp nhận yêu cầu độc lập của bị đơn đối với ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát triển nông Thôn Vi ệt Nam – Chi nhánh T, S , tuyên b ố vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp đối với diện tích 2.661,3m2 tại thửa đất số 103, tờ bản đồ số 10 đã công nhận chuyển nhƣợng cho ông C thì mới đảm bảo quyền lợi của các bên (theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ phần đất thế chấp thửa 103, ngày 26/02/2020 (BL 411 đến BL 416).
[6.2] Hiện nay tài sản thế chấp do hộ bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T, bà Ngô Thị G, bà Ngô Thị Ngọc T1, bà Trần Thị Thùy, ông Ngô Tấn T2, bà Ngô Thị L1, ông Ngô VănH , bà Ngô Thị N, ông Ngô Văn T3 và ông Phan Văn S (con của bà Đoàn Thị L và ông Phan Văn S1) cùng quản lý sử dụng nên khi Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S có yêu cầu xử lý tài sản thế chấp thì bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T , bà Ngô Thị G, bà Ngô Thị Ngọc T1, bà Trần Thị Thùy, ông Ngô Tấn T2, bà Ngô Thị L1, ông Ngô Văn H, bà Ngô Thị N, ông Ngô Văn T3 và ông Phan Văn S có nghĩa v ụ liên đới giao tài sản là Quy ền sử dụng đất thuộc các thửa đất số 877 diện tích 4.050m2 và vật kiến trúc xây dựng trên đất (nhà ở không kiên c ố), thửa 472 di ện tích 4.300m 2, tờ bản đồ số 11 theo Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất s ố B 546621, s ố vào s ổ 00021 do UBND huyện M cấp ngày 26/9/1993 cho bà Đoàn Thị L đứng tên vàm ột phần thửa 103, di ện tích 6.488,7m2 (đã trừ đi 2.661,3m2 trên tổng diện tích đƣợc cấp theo quyền sử dụng đất 9.150m2), tờ bản đồ số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ (ông) bà Đoàn Thị L đứng tên để cơ quan chức năng có thẩm quyền phát mãi theo các hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất số 2248TC ngày 30/11/2000, hợp đồng số 2248DTC ngày 25/6/2003, hợp đồng số 17.009/HĐTC ngày 27/5/2010 để thu hồi nợ cho Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S theo quy định của pháp luật.
[7] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà Đoàn Thị L không đƣợc chấp nhận và yêu cầu độc lập của Ngân hàng đối với bà L và ông T đƣợc chấp nhận, nên bà Lphải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản theo quy định tại khoản 1 Đi ều 157, khoản 1 Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, cụ thể nhƣ sau:
[7.1] Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản lần 1: Bà Đoàn Thị L phải chịu là 2.539.300 đồng, nhƣng đƣợc trừ vào tiền tạm ứng chi phí định giá bà Lđã nộp 2.539.300 đồng. Bà L đã nộp xong.
[7.2] Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp theo yêu cầu độc lập của Ngân hàng: Bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T phải liên đới chịu là 850.000 đồng. Do ngân hàng đãn ộp tạm ứng s ố tiền 850.000 đ ồng. Nên Lộc và ông T có nghĩa vụ liên đới nộp 850.000 đồng để hoàn trả cho ngân hàng.
[8] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của bà Đoàn Thị L đƣợc thụ lý vào ngày 22/8/2005 (trƣớc ngày 01/01/2017) nên căn cứ vào khoản 1 Điều 48 Nghị quyết số 326/UB TVQH14, các quyết định về án phí đƣợc thực hiện theo Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án của Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội số 10/2009/PL -

## Page 17

UBTVQH12 ngày 27/02/2009 và Nghị quyết số 01/2012/NQ -HĐTP ngày 13/6/2012 hƣớng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án. Do yêu cầu phản tố của ông Ngô Văn C đƣợc thụ lý ngày 22/7/2019 (BL 329) và yêu cầu độc lập của Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S đƣợc Tòa án thụ lý ngày 14/10/2019 ((BL 368), sau ngày 01/01/2017) nên các vấn đề về tạm ứng án phí, án phí Tòa án đƣợc thực hiện theo quy định của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội, cụ thể nhƣ sau:
[8.1] Bà Đoàn Thị L phải chịu án phí sơ thẩm không có giá ngạch đối với yêu cầu khởi kiện không đƣợc chấp nhận là 200.000 đồng theo quy định tại khoản 3, 5 Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án của Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội số 10/2009/PL-UBTVQH12 ngày 27/02/2009 và phải chịu 300.000 đồng án phí đối với yêu cầu phản tố của bị đơn đƣợc chấp nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 và theo quy định tại khoản 1, 3, 5 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội.
[8.2] Bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T phải liên đới chịu án phí sơ thẩm có giá ngạch là 14.788.249 đồng (295.764.998đ x 5 % = 14.788.249 đồng) đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng đƣợc chấp nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 6 Điều 26 và điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.
[8.3] Tuy nhiên, theo Điều 48 của Nghị quyết số 326/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội quy định “…trƣờng hợp theo quy định của Pháp lệnh án phí, lệ phí Tò a án năm 2009 mà đƣơng sự, ngƣời bị kết án phải chịu án phí, lê phí Tòa án nhƣng theo quy định của Nghị quyết này thì đƣơng sự, ngƣời bị kết án không phải chịu hoặc đƣợc miễn, giảm án phí, lệ phí Tòa án thì áp dụng quy định của Nghị quyết này.”. Bà Đoàn Thị L sinh năm 1940, là 80 tuổi (thuộc trƣờng hợp ngƣời cao tuổi theo quy định tại Điều 2 Luật ngƣời cao tuổi số 39/2009/QH.12 ngày 23/11/2009 ) và tại phiên tòa ông Ngô Văn T đại diện theo ủy quyền của bà L đề nghị miễn án phí cho bà Ltheo quy định của pháp luật, nên bà Lthuộc trƣờng hợp đƣợc miễn nộp tiền án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/UBTVQH14 ngày 130/12/2016 của Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội, cụ thể nhƣ sau:
[8.3.1] Bà Đoàn Thị L đƣợc miễn 200.000 đồng án phí đối với yêu cầu khởi kiện không đƣợc chấp nhận và đƣợc miễn 300.000 đồng án phí đối với yêu cầu phản tố của bị đơn đƣợc chấp nhận.
[8.3.2] Bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T phải liên đới chịu án phí sơ thẩm có giá ngạch là 14.788.249 đồng đối với yêu cầu độc lập của ngân hàng đƣợc chấp nhận.
Tuy nhiên bà Đoàn Thị L đƣợc miễn 50% án phí tƣơng ứng với nghĩa vụ của bà Llà 7.394.124 đồng nên ông Ngô Văn T phải chịu là 7.394.124 đồng tƣơng ứng với 50% nghĩa vụ của ông T.
[8.4] Do yêu cầu độc lập của bị đơn ông Ngô Văn C về việc yêu cầu hủy một phần hợp đồng thế chấp QSD đất diện tích 2.661,3m 2 tại thửa 103 đối với ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt

## Page 18

Nam – Chi nhánh T, S đã nhận thế chấp của nguyên đơn bà Đoàn Thị L đƣợc chấp nhận, nên Ngân hàng phảich ịu án phí là 300.000 đồng theo quy định tại kho ản 6 Điều 26 Nghị quyết số 326/UBTVQH14 ngày 130/12/2016 của Ủy ban thƣ ờng vụ Quốc hội. Nhƣng đƣợc trừ vào tiền tạm ứng án phí Ngân hàng đã nộp 7.126.000 đồng theo biên lai thu số 0000004 ngày 10/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân s ự huyện
M. Nhƣ vậy, Ngân hàng đƣợc hoàn trả tiền tạm ứng án phí còn lại là 6.826.000 đồng.
[8.5] Bà Đoàn Thị L đƣợc hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 400.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 00 8644 ngày 22/8/2005 của Thi hành án dân sự huyện M, tỉnh Sóc Trăng.
[8.6] Ông Ngô Văn C có đơn xin mi ễn nộp tiền tạm ứng án phí đối với yêu cầu phản tố và yêu cầu độc lập, nên không đặt ra xem xét, x ử lý tiền tạm ứng án phí đối với ông C.
[8.7] Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S đƣợc nhận tiền tạm ứng án phí còn lại là 6.826.000 đồng theo biên lai thu s ố 0000004 ngày 10/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện M.
[9] Ý kiến của Kiểm sát viên về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thƣ ký phiên tòa vành ững ngƣời tham giat ố tụng trong quá trình gi ải quyết vụ án từ khi thụ lý cho đến thời điểm xét xử vụ án và ý kiến về việc giải quyết vụ án là có căn cứ, Hội đồng xét xử chấp nhận.
[10] Đối với lời trình bày của luật sƣ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn tại phiên tòa : Đề nghị Hội đồng xét x ử không chấp nhận toàn b ộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; đ ề nghị chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn đối với nguyên đơn và yêuc ầu độc lập của bị đơn đối với ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát tri ển nông Thôn Vi ệt Nam – Chi nhánh T, S : Công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền s ử dụng đất đối với di ện tích 2.661,3m 2 tại thửa đất số 103, tờ bản đồ số 10 và yêuc ầu vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp tài sản của Ngân hàng với bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T đối với diện tích 2.661,3m2 tại thửa đất số 103, tờ bản đồ số 10 là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận.
 Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3, 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39;
khoản 1 Đi ều 147; Đi ều 157, Đi ều 158, Đi ều 165, Đi ều 166, đi ểm b kho ản 2 Đi ều 227; Điều 271; khoản 1, 3 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự;
Căn cứ khoản 1 Đi ều 106, đi ểm b kho ản 1 Đi ều 127, kho ản 1 Đi ều 146 của Luật đất đai năm 2003 và khoản 1 Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013; Căn cứ điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8- 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;
Căn cứ Điều 463, Điều 466, khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 91, Điều 95 Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010;
Căn cứ khoản 1, khoản 3, khoản 5, khoản 6 Điều 26; điểm a khoản 3 Điều 27;
Điều 48; đi ểm đ khoản 1 Đi ều 12 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14, ngày

## Page 19

30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
[1] Không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đoàn Thị L về việc yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Ngô Văn C cho bà chuộc lại 02 công đất cố vào cuối năm 1987, diện tích theo đo đạc thực tế là 2.661,3m2, tại thửa 103, tờ bản đồ số 10 theo gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, s ố vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên, đất tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng với giá thỏa thuận lúc c ố ban đầu là 600kg lúa/01 công, tổng cộng là 1.200kg lúa (loại lúa trung bình).
[2] Chấp nhận yêuc ầu phản tố của bị đơn ông Ngô Văn C : Công nhận hợp đồng chuy ển nhƣ ợng quy ền s ử dụng đất theo đơn nhƣ ợng đất đƣ ợc xác lập ngày 16/3/1995 giữa bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn C diện tích theo s ố đo thực t ế là 2.661,3m2, thuộc thửa số 103, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại Ấp D, xã H2, huyện M, tỉnh Sóc Trăng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho h ộ bà Đoàn Thị L đứng tên, có số đo tứ cạnh nhƣ sau (Đính kèm sơ đồ vị trí thửa đất):
- Hƣớng đông giáp với đất ông Ngô Văn Dũng, có số đo 37,60m.
- Hƣớng tây giáp với đất ông Lê Văn Nhựt, có số đo 40,30m.
- Hƣớng nam giáp với đất bà Đoàn Thị L (ông Ngô Văn T) sử dụng, có số đo 68,10m.
- Hƣớng bắc giáp với đất ông Ngô Văn C, có số đo 68,60m.
Kiến nghị Ủy ban nhân dân huyện M điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất s ố R 712248, s ố vào s ổ 00261 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên đối với thửa đất số 103, tờ bản đồ số 10 để sang tên cho ông Ngô Văn C theo quy định của pháp luật khi ông Ngô Văn C có đơn yêu cầu.
[3] Chấp nhận yêu cầu độc lập của bị đơn ông Ngô Văn C đối với ngƣời có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan là Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát tri ển nông Thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S : Tuyên b ố vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp tài sản đối với phần đất đã công nhận chuy ển nhƣ ợng cho ông Ngô Văn C diện tích 2.661,3m2 tại thửa 103, tờ bản đố số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, s ố vào sổ 00261 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên.
[4] Chấp nhận yêuc ầu độc lập của Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát tri ển nông thôn Việt Nam đối với yêu cầu trả tiền vốn vay và tiền lãi. Buộc bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T cùng có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Vi ệt Nam – Chi nhánh T, S tổng s ố tiền 295.764.998 đồng (trong đó, s ố tiền gốc là 70.600.000 đồng và tiền lãi trong h ạn, tiền lãi quá hạn tính đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 18/12/2020 là 225.164.998 đồng).

## Page 20

[5] Kể từ ngày 19/12/2020 (tiếp theo của ngày xét x ử sơ thẩm), bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T còn phải tiếp tục liên đới chịu khoản tiền lãi chậm trả của số tiền nợ gốc chƣa thanh toán, theo mức lãi suất nợ quá hạn thỏa thuận trong các Hợp đồng tín dụng số 2248/NHNoTD, ký ngày 05/12/2001; Hợp đồng tín dụng số 2248/HĐTD ký ngày 25/6/2003 và Hợp đồng tín dụng số 17.009, ký ngày 27/5/2010 cho đến khi thanh toán xong nợ gốc.
[6] Về xử lý tài sản thế chấp:
[6.1] Chấp nhận một phần yêuc ầu phát mãi tài sản thế chấp: Trong trƣờng hợp bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T không thực hiện nghĩa v ụ thanh toán ho ặc thanh toán không đầy đủ số tiền nêu trên cho Ngân hàng, thì Ngân hàng Nông nghiệp và Phát tri ển nông thôn Vi ệt Nam - Chi nhánh T, S có quyền yêuc ầu cơ quan có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản thế chấp và bà Đoàn Thị L, ông Ngô Văn T, bà Ngô Thị G, bà Ngô Thị Ngọc T1, bà Trần Thị Th, ông Ngô Tấn T2, bà Ngô Thị L1, ông Ngô Văn H, bà Ngô Thị N, ông Ngô Văn T3 và ông Phan Văn S có nghĩa vụ liên đới giao tài sản thế chấp theo các hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng đất số 2248TC ngày 30/11/2000, hợp đồng s ố 2248DTC ngày 25/6/2003, hợp đồng s ố 17.009/HĐTC ngày 26/5/2020 là 03 thửa đất, gồm thửa đất số 877 diện tích 4.050m2 và vật kiến trúc xây dựng trên đất (nhà ở không kiên cố), thửa 472 diện tích 4.300m2, tổng diện tích 02 thửa nêu trên là 8.350m 2, tờ bản đồ số 11 theo Gi ấy chứng nhận quyền s ử dụng đất s ố B 546621, s ố vào s ổ 00021 do UBND huyện M cấp ngày 26/9/1993 cho bà Đoàn Thị L đứng tên và thửa 103, tờ bản đồ số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do UBND huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên với diện tích còn lại đƣợc cấp theo quyền sử dụng đất là 6.488,7m2 (sau khi trừ phần đất 2.661,3m 2 đã công nhận chuy ển nhƣợng cho ông Ngô Văn C trên tổng di ện tích đƣ ợc cấp theo quyền s ử dụng đất 9.150m2).
[6.2] Không chấp nhận một phần yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp đối với phần đất đã công nhận chuyển nhƣợng cho ông Ngô Văn C diện tích 2.661,3m 2 tại thửa 103, tờ bản đố số 10 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 712248, số vào sổ 00261 do Ủy ban nhân dân huyện M cấp ngày 18/01/2001 cho hộ bà Đoàn Thị L đứng tên.
[7] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản:
[7.1] Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản lần 1: Bà Đoàn Thị L phải chịu là 2.539.300 đồng. Bà Lđã nộp xong.
[7.2] Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp theo yêu cầu độc lập của Ngân hàng: Bà Đoàn Thị L và ông Ngô Văn T phải liên đớich ịu là 850.000 đồng. Do ngân hàng đãn ộp tạm ứng s ố tiền 850.000 đ ồng. Nên Lộc và ông T có nghĩa vụ liên đới nộp nộp 850.000 đồng để hoàn trả cho ngân hàng.
[8] Về án phí dân sự sơ thẩm:
[8.1] Bà Đoàn Thị L đƣợc miễn nộp án phí sơ thẩm.
[8.2] Ông Ngô Văn T phải chịu là 7.394.124 đồng án phí dân sự sơ thẩm, nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện M

## Page 21

[8.3] Ngân hàng Nông nghi ệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh T, S phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, đƣợc trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 7.126.000 đồng theo biên lai thu số 0000004 ngày 10/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân s ự huyện M. Ngân hàng đƣ ợc nhận số tiền tạm ứng án phí còn lại là 6.826.000 đồng.
 [8.4] Bà Đoàn Thị L đƣợc hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 400.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng á n phí số 00 8644 ngày 22/8/2005 của Thi hành án dân sự huyện M, tỉnh Sóc Trăng.
 [9] Các đƣơng sự đƣợc quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án (đối với đƣơng sự vắng mặt thì thời hạn kháng cáo đƣợc tính kể ngày nhận đƣợc bản án hoặc bản án đƣợc niêm yết công khai tại Ủy ban nhân dân nơi cƣ trú) để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử theo trình tự phúc thẩm.
Trong trƣờng hợp bản án đƣợc thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì ngƣời đƣợc thi hành án, ngƣời phải thi hành án có quyền yêu cầu thi hành án, thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
- VKS nhân dân huyện M; Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa
- Các đƣơng sự;
- TAND tỉnh Sóc Trăng;
- Chi cục T.H.A dân sự huyện M,
- Lƣu hồ sơ.



 Nguyễn Thị Ái Mỹ