Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 138/2021/QĐ-PT
tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 374/2021/DSPT
Ngày: 25/10/2021
Tòa án xét xử: TAND TP. Hà Nội
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Số: 374/2021/DS-PT Ngày: 7 + 25/10/2021 V/v:“Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc




NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI -Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Thu Nam Các Thẩm phán: Ông Trương Chí Anh Bà Nguyễn Thu Hồng -Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Hương Lan, Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội: Bà Cao Thị Hồng - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 07 và 25 tháng 10 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 598/2020/TLPT-DS ngày 17/12/2020 về “tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số 10/2020/DS-ST, ngày 08/7/2020 của Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 138/2021/QĐ-PT ngày 06 tháng 4 năm 2021, giữa các đương sự:
Nguyên đơn:
Ông Lê Văn T - sinh năm 1984 (vắng mặt tại phiên tòa).
Địa chỉ: Thôn Trung Phú, xã Thịnh Lộc, huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Phạm Xuân A, sinh năm 1993.
Địa chỉ: Tầng 4, số 337 đường Trường Chinh, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội (ông A có đơn đề nghị xét xử vắng mặt tại phiên tòa).
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Vũ Kim H - Luật sư Công ty Luật trách nhiệm hữu hạn HQC thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội. Địa

## Page 2

2 chỉ: Tầng 4, số 337 đường Trường Chinh, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội (ông Hoàn có mặt tại phiên tòa).
Bị đơn:
Bà Vũ ThịN - sinh năm 1952 (vắng mặt tại phiên tòa).
ĐKHKTT: Thôn 3 (Thôn 8 cũ), xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất, Hà Nội.
Nơi cư trú: Thôn Trúc Động (Thôn Khoang Mái cũ), xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Văn T, sinh năm 1973; CMTND số:
013189953 do Công an thành phố Hà Nội cấp ngày 29/5/2009; đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Cự Khối, quận Long Biên, thành phố Hà Nội (ông Thiệp có mặt tại phiên tòa).
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
Bà Lê Thị Thu H, sinh năm 1991 (vắng mặt tại phiên tòa).
Địa chỉ: Thôn Trung Phú, xã Thịnh Lộc, huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Xuân A, sinh năm 1993.
Địa chỉ: Tầng 4, số 337 đường Trường Chinh, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội (ông A có đơn xin xét xử vắng mặt tại phiên tòa).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
 Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn - ông ông Lê Văn T trình bày:
Tháng 4 năm 2019, ông Lê Văn T và bà Vũ ThịN thỏa thuận bàN chuyển nhượng cho ông T một phần diện tích đất 250 m2 thuộc thửa đất số 56, tờ bản đồ số 15, có tổng diện tích đất 903m2 tại thôn Khoang Mái, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB466335, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận 00287/TTR125-TTBTMT do UBND huyện Thạch Thất cấp ngày 29/01/2011 cho chủ sử dụng đất là bà Vũ ThịN (sau đây gọi tắt là thửa đất số 56), với giá 3.250.000.000đồng, tương đương 13.000.000 VNĐ/m2. Trong đó có 100m2 đất ở và 150m2 đất trồng cây lâu năm.
Do tại thời điểm tháng 4/2019, thửa đất số 56 bàN đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeaBank) nên bàN chưa thể ngay lập tức tiến hành thủ tục cần thiết để xin tách thửa và làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối

## Page 3

3 với diện tích đất chuyển nhượng cho ông T, vì vậy, ông T và bàN đã thống nhất sẽ ký thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo sau khi bàN làm thủ tục giải chấp thửa đất nêu trên tại SeaBank sẽ tiến hành làm thủ tục tách thửa đối với diện tích 250m2 đất chuyển nhượng cho ông T, sau đó ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất sang tên ông T theo quy định của pháp luật.
Ngày 23/4/2019, ông T và bàN đã tiến hành đặt cọc lần 01 để đảm bảo việc bàN sẽ thực hiện tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 250 m2 đất nêu trên cho ông T sau khi hoàn tất thủ tục giải chấp thửa đất tại Ngân hàng. Ông Thế đã đặt cọc cho bà Vũ ThịN số tiền là 250.000.000đồng tại nhà riêng của bàN ở thôn Khoang Mái, xã Đồng Trúc và có lập Hợp đồng đặt cọc ngày 23/4/2019.
Ngày 10/5/2019, ông T và bàN đã tiến hành đặt cọc lần 02 với số tiền là 1.600.000.000đồng tại Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeaBank) Kim Liên số 436 Xã Đàn, Đống Đa, Hà Nội để bàN thanh toán tiền nợ ngân hàng. Sau khi ông T đặt cọc cho bàN số tiền nêu trên, ông T và bàN đã đến Văn phòng Thừa phát lại Thủ Đô, địa chỉ tại số 2, lô 1, dãy A, khu Trung Yên, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội để tiến hành lập Vi bằng đối với giao dịch. Tại đây, ông T đã đồng ý đặt cọc thêm cho bàN số tiền 150.000.000đồng và giao lại cho bàN bản Hợp đồng đặt cọc lần 01 được ký ngày 23/4/2019. Sau đó, ông T và bàN đã ký Văn bản thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng tài sản (sau đây gọi là Văn bản thỏa thuận) tại Văn phòng Thừa phát lại Thủ Đô và được Văn phòng Thừa phát lại Thủ Đô lập Vi bằng số 1178/2019/VB-TPLTĐ. Tổng số tiền đặt cọc được các bên thỏa thuận và ghi nhận là 2.000.000.000đồng.
Theo khoản 1.2 Điều 1 Văn bản thỏa thuận ngày 10/5/2019 quy định :
“Bên B đặt cọc cho Bên A và Bên A đồng ý nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo bên A sẽ chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho Bên B sau khi thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật”.
Theo khoản 3.5 Điều 3 Văn bản thỏa thuận ngày 10/5/2019 quy định :
“Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày 10/05/2019, Bên A có trách nhiệm hoàn thành thủ tục giải chấp, xóa chấp tại Ngân hàng, rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thửa đất nêu trên và ngay lập tức ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của thửa đất nêu trên cho Bên B.”

## Page 4

4 Sau khi nhận đủ số tiền đặt cọc 2.000.000.000đồng, bàN đã nhiều lần hứa hẹn với ông T là sẽ nhanh chóng tiến hành giải chấp thửa đất nêu trên tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeaBank) để tiến hành tách thửa với diện tích 250m2, ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng và đăng ký quyền sử dụng đất sang tên ông T.
Cuối tháng 05/2019, bàN tiếp tục nhắn tin nói đang rất khó khăn và cần thêm tiền để giải chấp thửa đất mới có thể tách thửa và chuyển nhượng cho ông T, vì tin tưởng nên ngày 04/6/2019, ông T đã nhờ anh Nguyễn Sỹ Thường, trú tại Thôn Tân Thành, xã Mai Lâm, huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa giao cho bà Vũ ThịN số tiền 100.000.000đồng và lập Giấy biên nhận tiền ngày 04/6/2019.
Sau đó, ông T tiếp tục thanh toán thêm cho bàN 04 lần bằng cả hình thức chuyển khoản và giao tiền mặt trực tiếp, tổng số tiền là 60.000.000đồng. Những lần giao tiền này do anh Nguyễn Sỹ Thường thay mặt ông T cùng bàN xác nhận lập Giấy biên nhận tiền mặt ngày 28/6/2019.
Ngoài ra ông T còn giao tiền cho bàN nhiều lần nhưng không lập thành văn bản, cụ thể: Ngày 31/5/2019 giao 15.000.000đồng; Ngày 08/6/2019 giao 20.000.000đồng; Ngày 08/6/2019 giao 10.000.000đồng. Tổng số tiền ông giao cho bàN mà không lập thành văn bản là 45.000.000đồng.
Như vậy, bên cạnh số tiền đặt cọc 2.000.000.000đồng thì ông đã thanh toán thêm cho bàN số tiền 205.000.000đồng.
Sau khi nhận số tiền đặt cọc trên, ngày 12/6/2019 ông T và bàN thỏa thuận thuê Công ty đo đạc về đo đất trên thực địa để lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất chuyển nhượng. Qua khảo sát thực địa thấy, nếu chuyển nhượng 250m2 đất thì bị dính vào một phần nhà thờ của bàN nên hai bên có thỏa thuận miệng là ông T chỉ nhận chuyển nhượng của bàN diện tích đất 220m2, đến nay đã gần 05 tháng trôi qua, ông T đã nhiều lần yêu cầu bàN thực hiện đúng cam kết đặt cọc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 220m2 đất thuộc thửa đất số 56 nhưng bàN đưa ra nhiều lý do không chính đáng, cố ý kéo dài, trì hoãn thực hiện cam kết tại Văn bản thỏa thuận đã ký. Bà Nữ yêu cầu ông T đưa thêm số tiền 600.000.000đồng để bàN nộp tiền vào Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeaBank) nhằm giải chấp và lấy lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất số 56. Ông Thế không đồng ý với yêu cầu này do trái với Văn bản thỏa thuận đặt

## Page 5

5 cọc để đảm bảo chuyển nhượng tài sản ngày 10/5/2019. Theo ông được biết thì hiện nay bàN đã giải chấp xong tài sản thế chấp tại ngân hàng và lấy được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về nhưng bàN vẫn không thực hiện đúng cam kết tiến hành tách thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký sang tên cho ông.
Như vậy, bàN đã có hành vi từ chối thực hiện nghĩa vụ đã cam kết theo Văn bản thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng tài sản ngày 10/5/2019, gây tổn hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông. Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, ông T đề nghị Tòa án buộc bàN phải trả lại cho ông T số tiền đặt cọc và tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2.205.000.000 đồng và phải chịu phạt cọc 2.000.000.000 đồng, tổng cộng là 4.205.000.000 đồng.
Trường hợp bàN tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng thì ông Thế cũng đồng ý nhưng với điều kiện bàN phải giao đủ diện tích đất 220m2 tại vị trí hai bên đã thỏa thuận thuộc thửa đất số 56, ông T sẽ thanh toán nốt số tiền còn thiếu cho bàN và trả thêm cho bàN số tiền 150.000.000 đồng cả tài sản trên đất vì tài sản nhà và công trình khác do bàN xây dựng trên đất, thực tế năm 2019 hai bên có thỏa thuận giá nhận chuyển nhượng trên là bao gồm cả tài sản trên đất, nhưng không lập thành văn bản.
Bị đơn bà Vũ ThịN trình bày:
Bà và ông Lê Văn T là người cùng quê (huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa).
Tháng 4/2019 bà có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Lê Văn T 250m2 đất thuộc thửa đất số 56, tờ bản đồ số 15, diện tích 903m2 tại thôn Khoang Mái, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, Hà Nội với giá 13.000.000 đồng/01m2 đất, trong đó có 100m2 đất ở và 150m2 đất trồng cây lâu năm. Tổng giá trị tiền đất ông T phải thanh toán cho bà là 3.250.000.000đồng. Thời điểm này thửa đất của bàN đang là tài sản thế chấp tại Ngân hàng nên bàN và ông T thỏa thuận ông T thanh toán tạm ứng tiền trước cho bàN để bàN trả nợ cho Ngân hàng và làm thủ tục giải chấp, sau đó bàN sẽ làm thủ tục để bàn giao đất chuyển nhượng cho ông T. Quá trình thực hiện việc chuyển nhượng đất, ông T đã giao cho bàN tổng số tiền đặt cọc là 2.000.000.000đồng. Số tiền này được ghi nhận trong Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng tài sản ngày 10/5/2019 và được ghi nhận trong Vi bằng số 1178 ngày 10/5/2019 tại Văn phòng thừa phát lại Thủ Đô. Sau đó ông T có đưa tiếp cho bàN

## Page 6

6 số tiền 205.000.000đồng nữa. Tổng số tiền bàN đã nhận của ông T là 2.205.000.000đồng.
Ngày 12/6/2019, bàN và ông T thỏa thuận thuê Công ty đo đạc về đo đất trên thực địa để lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất chuyển nhượng. Qua khảo sát thực địa thấy, nếu chuyển nhượng 250m2 đất thì bị dính vào một phần nhà thờ của gia đình bàN nên hai bên có thỏa thuận miệng lại là bàN chỉ chuyển nhượng cho ông T diện tích đất là 220m2, trong đó có 100m2 đất ở và 120m2 đất trồng cây lâu năm. Như vậy, số tiền đất ông T phải thanh toán trả cho bàN là 2.860.000.000đồng.
Sau khi nhận số tiền 2.205.000.000đồng, bàN đã bàn giao phần diện tích đất và nhà cho ông T, sau đó ông T giao cho ông Tuấn là anh rể của ông T trông nom nhà đất. Như vậy, ông T còn thiếu của bà số tiền 655.000.000 đồng. Trong quá trình thực hiện hợp đồng do bàN đề nghị Ngân hàng và Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạch Thất làm thủ tục miễn giảm tiền lãi suất và tiền án phí nên thủ tục chờ đợi phải mất nhiều thời gian, bàN đã thỏa thuận với ông T kéo dài thêm thời gian thực hiện hợp đồng để bà thanh toán xong nợ Ngân hàng, giải chấp tài sản và ký tiếp hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông T không đồng ý. Lý do bàN không thực hiện đúng thời hạn bàn giao đất cho ông T một phần do lỗi của ông T không bàn giao tiền cho bà theo thỏa thuận để bà trả hết nợ của Ngân hàng, dẫn đến bàN không giải chấp được đất để ký Hợp đồng chuyển nhượng bàn giao nhà, đất cho ông T.
Quan điểm của bàN về yêu cầu khởi kiện của ông T là hiện nay bàN đã trả nợ xong Ngân hàng và đã giải chấp được tài sản, đã nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ Ngân hàng nên bàN đề xuất hướng như sau:
Bà Nữ đã nhận của ông T số tiền 2.205.000.000 đồng, tính theo giá đất 13.000.000đ/m2 thì ông T đã trả tiền cho bàN được khoảng 170m2 đất. Bà Nữ đồng ý bàn giao cho ông T 170m2 tại thửa đất số 56, nhưng trong 170m2 đất này thì ông T chỉ có 60m2 đất ở, còn lại 110m2 là đất trồng cây lâu năm. Về số tài sản nhà và các công trình xây dựng trên đất nếu ông T đồng ý sử dụng thì thanh toán cho bàN số tiền 180.000.000 đồng, nếu ông T không đồng ý sử dụng tài sản thì bàN phá dỡ để bàn giao đất cho ông T.
Trường hợp ông Tyêu cầu chuyển nhượng đủ 220m2 đất thì bà cũng đồng ý nhưng với điều kiện bà đồng ý chuyển nhượng 170m2 đất đã nhận tiền theo giá 13.000.000 đồng/m2, còn 50m2 đất chưa nhận tiền thì ông T phải thanh toán theo giá

## Page 7

7 là 20.000.000 đồng/m2 (Giá đất trên thị trường hiện nay phải được 26.000.000đồng/m2 nhưng bàN chỉ tính giá 20.000.000 đồng/m2). Về tài sản phải thanh toán cho bàN 180.000.000 đồng.
Nếu ông T không đồng ý hai phương án trên mà đòi lại tiền thì bà đồng ý trả lại cho ông T số tiền 2.205.000.000 đồng và hỗ trợ thêm cho ông T số tiền 500.000.000 đồng.
Bà Nữ không đồng ý bàn giao đủ diện tích đất 220m2 với giá 13.000.000đồng/m2 và nhận thêm 150.000.000 đồng theo yêu cầu của ông T vì hiện nay bàN đã trả nợ xong ngân hàng và không cần tiền cũng như không có nhu cầu bán thêm 50m2 đất. Bà Nữ cũng không đồng ý với yêu cầu phạt cọc trên của ông T vì ông T là người vi phạm hợp đồng chứ không phải lỗi của bà.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan :
Bà Lê Thị Thu Hằng đồng ý với ý kiến trình bày và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 10/2020/DS - ST, ngày 08/7/2020 của Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất đã xét xử:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn T. Buộc bà Vũ ThịN phải trả lại ông Lê Văn T 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng) tiền đặt cọc, 205.000.000đ (Hai trăm linh năm triệu đồng) tiền thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 2.000.000.000 (Hai tỷ đồng) tiền phạt cọc. Tổng cộng là 4.205.000.000đ (Bốn tỷ hai trăm linh năm triệu đồng).
Ngoài ra bản án còn tuyên về phần án phí, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các bên đương sự Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 16/7/2020 bàN có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm và cho rằng, Tòa án cấp sơ thẩm xét xử không thỏa đáng, thiên vị cho bên khởi kiện. Đề nghị hủy nội dung tuyên bố bàN vi phạm hợp đồng và xét xử lại theo trình tự phúc thẩm Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vắng mặt; người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có đơn xin xét xử vắng mặt và đề nghị Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn trình bày ý kiến thay cho nguyên đơn.
Người đại diện theo yêu cầu của bị đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện:

## Page 8

8 Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét nguồn gốc tài sản mà bàN và ông T thực hiện giao dịch chuyển nhượng vì đây là tài sản chung của vợ chồng bàN với ông Nguyễn Văn Cát. Sau khi ông Cát chết (năm 2014) phần tài sản của ông Cát trở thành di sản để lại cho các hàng thừa kế của ông Cát. Trước khi lấy bà N, ông Cát có vợ và có 2 người con riêng, sau khi kết hôn với bà N, ông Cát và bàN có hai người con chung. Khi ông T và bàN thỏa thuận chuyển nhượng nhà, đất, ông T biết rõ chồng bàN đã chết nhưng không xem xét đến các hàng thừa kế của ông Cát để làm rõ bàN một mình có quyền định đoạt đối tài sản chuyển nhượng không?. Nếu chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một mình bàN để xác định bàN có quyền định đoạt đối với nhà đất này là chưa đủ cơ sở vì thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất pháp luật không có quy định phải đứng tên hai vợ chồng, do vậy mặc dù bàN đứng tên một mình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có nghĩa tài sản này là của một mình bà N. Nguồn gốc nhà đất tranh chấp là của vợ chồng bàN nhận mua bán chuyển nhượng từ năm 2005, đến năm 2011 mới làm thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận, năm 2014 ông Cát mới chết. Ngoài ra theo thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc bàN chuyển nhượng cho ông T 100m2 đất ở trên tổng số 140m2 đất ở là không phù hợp vì phần diện tích đất ở còn lại không đủ để phân chia tách thửa theo quy định của pháp luật.
Do vậy đề nghị Tòa án xác định giao dịch đặt cọc giữa bàN với ông T vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.
Ngoài ra người đại diện theo ủy quyền của bị đơn cũng đề nghị Tòa án xem xét việc ông T đã có thời gian chiếm giữ, quản lý và lắp đặt một số thiết bị, đồ dùng vào ngôi nhà cấp 4 trên phần diện tích đất bàN với ông T thỏa thuận chuyển nhượng. Khi xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì ông T phải dỡ bỏ các thiết bị, đồ dùng đã lặp đặt và trả lại toàn bộ nhà, đất cho gia đình bà N. Do tại giai đoạn sơ thẩm bàN không được hướng dẫn và không biết để giao nộp tài liệu, chứng cứ xác định về nguồn gốc tài sản, do vậy để chứng minh cho kháng cáo của mình là có cơ sở, tại giai đoạn phúc thẩm cũng như tại phiên tòa, bàN xuất trình tài liệu, chứng cứ gồm Giấy đăng ký kết hôn của bàN với ông Cát, Giấy chứng tử của ông Cát; Đơn đề nghị có xác nhận của UBND xã Đồng Trúc về việc ông Cát và bàN mua thửa đất

## Page 9

9 tranh chấp này từ năm 2005…đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét và giải quyết đảm bảo quyền và lợi ích cho bà N.
Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn phát biểu:
Văn bản thỏa thuận đặt cọc giữa ông T với bàN có hình thức và nội dung phù hợp với quy định của pháp luật; văn bản này được Văn phòng Thừa phát lại Thủ đô lập vi bằng để ghi nhận lại việc đặt cọc giữa hai bên nên đề nghị Tòa án công nhận là hợp pháp;
Khi thực hiện giao dịch đặt cọc cũng như làm việc với ông T về việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất, bàN thường đi cùng với con gái. Việc bàN biết rõ quan hệ thừa kế có liên quan đến nhà, đất chuyển nhượng nhưng không thông báo cho ông T khi hai bên thỏa thuận giao dịch đặt cọc nên lỗi này thuộc về bà N. Quá trình giải quyết vụ án, bàN có nhiều lời khai thể hiện đã thống nhất với gia đình về việc chuyển nhượng nhà, đất cho ông T, nay bàN lại cho rằng chưa có sự thống nhất của các con như vậy là mâu thuẫn với những nội dung bàN đã khai trước đây nên bàN phải chịu trách nhiệm đối với nội dung này.
Quá trình thực hiện hợp đồng, ông T đã thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, bàN là người từ chối chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T nên bàN là người vi phạm hợp đồng, do vậy bàN phải chịu phạt cọc như hai bên đã thỏa thuận.
Đối với việc chiếm giữ và quản lý nhà, đất như phía bị đơn trình bày, ông T khẳng định chưa bao giờ ở hay quản lý nhà và phần diện tích đất mà bàN và ông T thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng; phía bị đơn cũng không đưa ra được căn cứ chứng minh hai bên có việc bàn giao nhà, đất cho nhau. Tuy nhiên theo ông T cho biết thì có ông Nông Quốc Tuấn là bạn cùng làm ăn với ông T đi cùng với ông T đến nhà bàN để mua nhà, do là người cùng quê nên bàN đồng ý cho ông Tuấn ở phần diện tích nhà đất bàN đã thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T. Một số thiết bị, đồ dùng như bị đơn trình bày là của ông Tuấn đã lắp đặt và có ở đây một vài ngày chứ không ở ổn định. Do vậy đề nghị Tòa án tiến hành định giá đối với phần tài sản lắp đặt thêm và giải quyết việc này với ông Tuấn, không liên quan gì đến ông T.
 Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phát biểu ý kiến và đề nghị:

## Page 10

10 Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự đã thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Về nội dung: sau khi phân tích, đánh giá nội dung và quá trình giải quyết vụ án, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phát biểu và đề nghị:
Không chấp nhận kháng cáo của bà Vũ ThịN do hai bên thỏa thuận và ký Hợp đồng đặt cọc không phải là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên giao dịch này không bị vô hiệu như phía bị đơn đề nghị.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc với ông T, bàN cũng đã chuyển giao cho ông T quản lý, sử dụng phần diện tích đất hai bên đã lập Hợp đồng đặt cọc.
Căn cứ vào thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc thì bàN là người vi phạm cam kết chuyển nhượng mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, do vậy bàN phải bị phạt cọc theo nội dung trong Hợp đồng, thỏa thuận này là phù hợp với quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.
Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự giữ nguyên bản án sơ thẩm số 10/2020/DSST ngày 08/7/2020 của Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận công khai tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
1. Về tố tụng: Bị đơn có đơn kháng cáo trong thời hạn luật định, không thuộc trường hợp phải nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên xác định kháng cáo là hợp lệ.
2. Về Nội dung: Xét nội dung kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:
2.1 Xét tính hợp pháp của Hợp đồng đặt cọc:
Ông Lê Văn T và bà Vũ ThịN cùng trình bày nội dung xác nhận, tháng 4/2019 bàN có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T một phần diện tích đất 250m2 thuộc thửa đất số 56, tờ bản đồ số 15 có tổng diện tích 903m2 tại thôn Khoang Mái, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, Hà Nội. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB466335, số vào sổ cấp giấy chứng nhận 00287/TTR125-TTBTMT do UBND huyện Thạch Thất cấp ngày 29/01/2011 đứng tên chủ sử dụng đất là bà Vũ ThịN (Sau đây gọi tắt là thửa đất số 56), với giá 13.000.000 đồng/01m2, trong đó có 100m2 đất ở và 150m2 đất trồng cây

## Page 11

11 lâu năm. Tổng giá trị tiền đất ông T phải thanh toán cho bàN là 3.250.000.000 đồng. Do thời điểm này thửa đất số 56 của bàN đang là tài sản thế chấp bảo đảm cho khoản vay của bàN tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeaBank) nên không làm được thủ tục chuyển nhượng, vì vậy ông T và bàN thỏa thuận ông T đặt cọc cho bàN một khoản tiền để bảo đảm sau khi bàN giải chấp tài sản tại Ngân hàng sẽ tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T. Sau đó, ông T đã nhiều lần giao tiền đặt cọc cho bà N, đến ngày 10/5/2019 ông T và bàN đã chốt lại số tiền đặt cọc và xác nhận ông T đã đặt cọc cho bàN tổng số tiền là 2.000.000.000đồng, cùng ngày 10/5/2019, tại địa chỉ số 2 Lô 1, dãy A khu Trung Yên, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội, ông T và bàN đã lập “Văn bản thỏa thuận” về việc đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng tài sản với nội dung ghi nhận ông T đã đặt cọc cho bàN số tiền 2.000.000.000 đồng, đồng thời thuê Văn phòng thừa phát lại Thủ đô lập “Vi bằng” để ghi nhận lại việc thỏa thuận đặt cọc giữa hai bên. Sau khi ký Văn bản thỏa thuận đặt cọc, theo yêu cầu của bà N, ông T chuyển thêm số tiền 205.000.000 đồng (số tiền này được chuyển cho bàN nhiều lần).
Ngày 12/6/2019, hai bên tiến hành thuê Công ty đo đạc lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất chuyển nhượng. Qua khảo sát thực địa thấy, nếu chuyển nhượng 250m2 đất thì bị dính vào một phần nhà thờ của gia đình bà N, nên hai bên có thỏa thuận lại (thỏa thuận miệng) là ông T chỉ nhận chuyển nhượng của bàN diện tích đất 220m2, trong đó có 100m2 đất ở và 120m2 đất trồng cây lâu năm.
Sau khi hết thời hạn thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc, ông T đã nhiều lần yêu cầu bàN thực hiện việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông T. Mặc dù đã được Ngân hàng giải chấp thửa đất số 56 nhưng bàN không đồng ý tiếp tục lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T nữa. Do vậy, ông T khởi kiện yêu cầu bàN trả lại số tiền 2.000.000.000 đồng đặt cọc và số tiền 205.000.000 đồng tiền thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất, đồng thời bàN phải chịu số tiền phạt cọc là 2.000.000.000 đồng. Tổng số tiền ông Tyêu cầu bàN thanh toán là 4.205.000.000 đồng.
Sau khi xét xử sơ thẩm bàN có đơn kháng cáo cho rằng, Tòa án cấp sơ thẩm xác định bàN có lỗi trong giao dịch đặt cọc đồng thời buộc bàN phải thanh toán

## Page 12

12 tiền đặt cọc và tiền phạt cọc theo thỏa thuận là không thỏa đáng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà.
Tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện theo ủy quyền của bàN bổ sung yêu cầu kháng cáo, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xác định nhà, đất các bên giao dịch chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng bàN với ông Cát được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Sau khi ông Cát chết thì ½ diện tích đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng trở thành di sản của ông Cát để lại chưa chia theo quy định.
Do không hiểu biết về pháp luật nên bàN đã một mình thực hiện giao dịch chuyển nhượng là không hợp pháp; khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng với bà N, ông T biết rõ chồng bàN đã chết nên nhà đất này thuộc trường hợp phải xem xét vì có liên quan đến các hàng thừa kế, tuy nhiên ông T và bàN vẫn thỏa thuận chuyển nhượng và thực hiện giao dịch đặt cọc lài trái pháp luật. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, tuyên bố Hợp đồng đặt cọc vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu, đồng thời tuyên bố các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận.
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm cũng như tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của bàN nộp tài liệu, chứng cứ chứng minh nhà đất là tài sản chung của vợ chồng (bà Vũ ThịN và ông Nguyễn Văn Cát). Xem xét tài liệu, chứng cứ cũng như ý kiến trình bày của các đương sự tại phiên tòa, hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xét thấy, bà Vũ ThịN và ông Nguyễn Văn Cát kết hôn từ năm 1984, theo lời khai của người đại diện theo ủy quyền của bàN thì bàN với ông Cát có 02 người con chung. Tại Đơn xin xác nhận của bà Vũ ThịN có xác nhận của UBND xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, Hà Nội ngày 16/7/2021 thể hiện, nguồn gốc thửa đất số 56, tờ bản đồ số 15, tại thôn Khoang Mái, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội do vợ chồng bà N, ông Cát mua của anh Phí Văn Lan (tức anh Ba), sinh năm 1974, vợ là Kiều Thị Hoa, sinh năm 1975, thường trú tại xóm Đông, xã Đồng Trúc, Thạch Thất, Hà Nội, đến năm 2011 mới làm thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Vũ Thị N. Thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đó ông Cát vẫn còn sống, theo trình bày của bàN do pháp luật không có quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đứng tên cả hai vợ chồng nên bà đã làm thủ tục và đứng tên một mình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình bày của bàN là phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Giấy

## Page 13

13 chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy mặc dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một mình bàN nhưng căn cứ vào các tài liệu như đã viện dẫn xác định nhà đất nêu trên là tài sản chung của vợ chồng bàN với ông Cát được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Khi thực hiện giao dịch đặt cọc bàN không cung cấp được căn cứ chứng minh tài sản này là của riêng bàN để một mình có quyền định đoạt đối với tài sản này. Sau khi ông Cát chết, ½ tài sản là nhà đất nêu trên được xác định là di sản của ông Cát để lại, những người trong hàng thừa kế của ông Cát chưa thực hiện khai nhận di sản thừa kế và chưa chia thừa kế theo quy định. Vì vậy bàN một mình thực hiện giao dịch chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất mà không có sự đồng ý hay thỏa thuận, thống nhất của những người được hưởng thừa kế đối với phần di sản mà ông Cát để lại là trái pháp luật. Ông Thế khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng với bàN không tìm hiểu về nguồn gốc tài sản nhận chuyển nhượng, không yêu cầu bàN cung cấp căn cứ xác định bàN một mình có quyền định đoạt đối với tài sản là nhà, đất này, không trao đổi với các con của bàN và những người sống trên đất cũng như tìm hiểu tại chính quyền địa phương để làm rõ tính pháp lý của tài sản chuyển nhượng, do vậy cần phải xác định Hợp đồng đặt cọc giữa ông T với bàN bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 bộ luật dân sự năm 2015 - giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết, lỗi dẫn đến Hợp đồng bị vô hiệu do cả hai bên gây ra. Khi xác định Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật thì các thỏa thuận khác trong Hợp đồng đăt cọc cũng bị xác định là vô hiệu.
Quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm, bàN không trình bày về nguồn gốc tài sản, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ xem xét thỏa thuận trong giao dịch đặt cọc mà không xem xét nguồn gốc tài sản đặt cọc là đối tượng để xác lập giao dịch trên cơ sở đó hướng dẫn cho bàN cung cấp và giao nộp tài liệu, chứng cứ là chưa đủ cơ sở để xác định Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, bản án nhận định lỗi thuộc về bàN và buộc bàN phải thanh toán tiền đặt cọc và phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bàN và không phù hợp với quy định của pháp luật. Bên cạnh đó thì ½ tài sản là nhà đất được xác định là di sản của ông Cát để lại nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa những người con của ông Cát và bàN vào tham gia tố tụng là thiếu sót, tuy nhiên việc giải quyết vụ án không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các con ông Cát và bàN nên không cần thiết

## Page 14

14 phải hủy bản án sơ thẩm. Do vậy Tòa án cấp phúc thẩm cần sửa bản án sơ thẩm để đảm bảo quyền lợi của các bên.
2.2 Về giải quyết hậu quả khi xác định Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu Khi xác định Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì ông T phải trả lại nhà, đất cho bàN và bà Nữ phải trả lại số tiền ông T đã đặt cọc. Tuy nhiên do số tiền ông T chuyển giao cho bàN nhiều lần vào các thời gian khác nhau. Căn cứ vào văn bản thỏa thuận đặt cọc ngày 10/5/2019 thể hiện, ông T và bàN đã chốt lại số tiền đặt cọc và xác nhận ông T đã đặt cọc cho bàN tổng số tiền 2.000.000.000đồng. Bà Nữ vẫn cầm giữ số tiền này cho đến nay nên cần buộc bàN phải trả lãi cho ông T đối với khoản tiền này theo quy đinh của pháp luật, thời điểm tính lãi suất từ khi hai bên ký xác nhận số tiền đặt cọc (10/5/2019) đến ngày xét xử sơ thẩm. Đối với khoản tiền 205.000.000đồng ông T trình bày giao cho bàN làm nhiều lần sau khi hai bên viết Giấy thỏa thuận đặt cọc. Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của bàN nhất trí trả lãi đối với khoản tiền 205.000.000đồng cùng thời điểm hai bên viết giấy thỏa thuận đặt cọc (ngày 10/5/2019) và tự nguyện hỗ trợ thêm cho ông T 100.000.000đồng đề nghị Tòa án ghi nhận.
Thời điểm các bên thực hiện giao dịch đặt cọc là năm 2019, căn cứ Quyết định số 2868/QĐ-NHNN ngày 29/11/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, quy định mức lãi suất cơ bản là 9,0%/năm.
Như vậy tính từ thời điểm ông T và bàN viết Giấy thỏa thuận đặt cọc ngày 10/5/2019 đến ngày xét xử sơ thẩm là ngày 08/7/2020, tổng cộng là 13 tháng 28 ngày.
Số tiền lãi được tính như sau:
2.205.000.000đồng x 9% : 12 tháng = 16.537.500đồng 16.537.500đồng x 13 tháng 28 ngày = 230.422.500đồng Tổng số tiền bàN phải thanh toán cho ông T là :
2.205.000.000đồng tiền gốc + 230.422.500đồng lãi + 100.000.000đồng bị đơn tự nguyện hỗ trợ = 2.535.422.500đồng.
Tại phiên tòa ngày 07/10/2021, người đại diện theo ủy quyền của bàN trình bày, sau khi nhận tiền đặt cọc của ông T, bàN đã giao cho ông T phần diện tích đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng, trên đất có nhà xây cấp 4, ông T có nhờ người

## Page 15

15 trông coi quản lý, sử dụng trong khoảng thời gian 3 đến 4 tháng (viêc giao nhà đất cho ông T quản lý, sử dụng hai bên không lập văn bản mà chỉ nói miệng), sau đó thì xảy ra tranh chấp nên ông T và người trông coi nhà đất không ở đây nữa. Quá trình ở nhà đất này ông T đã lắp đặt thêm cửa nhôm kính và trần nhựa khung nhôm, tuy nhiên phía nguyên đơn (ông T) trình bày chưa khi nào quản lý và sử dụng cũng như không lắp đặt thêm tài sản, thiết bị gì vào ngôi nhà cấp 4 trên phần diện tích đất nhận chuyển nhượng của bà N. Do mâu thuẫn trong lời khai của các đương sự nên Tòa án đã tạm ngừng phiên tòa và tiến hành xác minh, xem xét thực trạng phần diện tích nhà, đất tranh chấp.
Căn cứ vào Biên bản làm việc ngày 13/10/2021, Công an xã Đồng Trúc cung cấp thông tin cho Tòa án có nội dung thể hiện, nhà đất tranh chấp hiện chỉ có một mình bà Vũ thị Nữ sinh sống, việc mua bán, chuyển nhượng hay đặt cọc liên quan đến thửa đất này Công an không nắm được. Từ thời điểm tháng 2 năm 2020 không có ai trình báo có tranh chấp liên quan đến thửa đất này; ngoài bàN thì không có ai đến Công an xã làm thủ tục đăng ký tạm trú hoặc thông báo lưu trú với Công an xã.
Tại Biên bản xem xét hiện trạng nhà, đất ngày 13/10.2021 bàN trình bày, khi tiến hành đặt cọc và bàn giao căn nhà trên phần diện tích đất chuyển nhượng, bàN và ông T không báo cho chính quyền địa phương biết về việc ông T quản lý phần diện tích đất và ngôi nhà trên phần diện tích đất này.
Do phía nguyên đơn - ông T không thừa nhận có việc quản lý, sử dụng và lắp đặt thêm thiết bị, đồ dùng…như lời khai của phía bị đơn - bà N; lời khai của bàN thể hiện đã giao nhà, đất cho ông T quản lý, sử dụng nhưng không có căn cứ chứng minh có việc bàn giao nhà đất giữa bàN với ông T, ông T lại phủ nhận lời khai này của bà
N. Theo Biên bản xác minh cũng như Biên bản xem xét thẩm định nhà đất như đã nêu ở nội dung trên thì chưa có căn cứ xác định ông T đã quản lý, sử dụng và lắp đặt một số thiết bị, đồ dùng vào ngôi nhà cấp 4 trên phần diện tích đất tranh chấp khoảng 220m2. Do vậy khi xác định giao dịch đặt cọc giữa bàN với ông T bị vô hiệu thì bàN có quyền quản lý, sử dụng toàn bộ phần diện tích đất và nhà ở cùng các thiết bị, đồ dùng đã lắp đặt trong ngôi nhà cấp 4 này. Bà Nữ có nghĩa vụ thanh toán trả lại cho ông T khoản tiền như đã nêu ở nội dung trên.
Đối với Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn tại phiên tòa phúc thẩm trình bày, một số thiết bị, đồ dùng trong ngôi nhà cấp 4 trên phần diện

## Page 16

16 tích đất tranh chấp như bị đơn trình bày là của ông Nông Quốc Tuấn - bạn cùng làm ăn với ông T đã lắp đặt vào đây để ở trong thời gian ngắn một vài ngày. Xét thấy, trong suốt quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm ông T không cung cấp thông tin này cho Tòa án, tại phiên tòa phúc thẩm Luật sư mới trình bày nội dung này nhưng không có tài liệu, chứng cứ gì chứng minh lời trình bày của mình là có cơ sở, phía bị đơn lại phủ nhận nội dung này nên không có căn cứ để xem xét giải quyết trong cùng vụ án, trường hợp sau này các bên không thống nhất, thỏa thuận giải quyết được mà có tranh chấp sẽ được giải quyết bằng vụ kiện dân sự khác.
Từ những phân tích trên xác định, kháng cáo của bị đơn là có cơ sở nên được chấp nhận. Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông T, buộc bàN phải trả lại cho ông T số tiền đặt cọc và số tiền ông T đã giao cho bàN để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tính lãi theo quy định của pháp luật đối với khoản tiền này. Không chấp nhận yêu cầu của ông T buộc bàN phải trả khoản tiền phạt cọc như nội dung trong Văn bản thỏa thuận đặt cọc.
Phát biểu của Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.
3. Về án phí:
Do chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên đối với yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận, nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì bị đơn được miễn án phí, do vậy Tòa án cấp sơ thẩm không ra thông báo nộp tạm ứng án phí phúc thẩm là phù hợp quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ các Điều 117, 122, 123, 131 Bộ luật dân sự năm 2015.
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

## Page 17

17 Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 10/DSST ngày 08/10/2020 của Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn T đối với bà Vũ ThịN về việc buộc bàN phải trả lại cho ông T số tiền đặt cọc 2.000.000.000đồng và số tiền 205.000.000đồng ông T giao cho bàN để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Xác định Văn bản thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng tài sản lập ngày 10/5/2019 và được Văn phòng Thừa phát lại Thủ Đô lập Vi bằng số 1178/2019/VB -TPLTĐ ngày 10/5/2019 bị vô hiệu và bị hủy bỏ.
3. Buộc bà Vũ ThịN phải trả ông Lê Văn T số tiền đặt cọc 2.000.000.000đồng và số tiền 205.000.000đồng ông T giao cho bàN để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tổng cộng là 2.205.000.000đồng.
Ghi nhận bà Vũ ThịN tự nguyện hỗ trợ cho ông Lê Văn T số tiền 100.000.000đồng khi tuyên bố Văn bản thỏa thuận đặt cọc bị vô hiệu.
Buộc bà Vũ ThịN phải trả cho ông Lê Văn T khoản tiền lãi của số tiền 2.205.000.000 đồng là 230.422.500đồng.
Tổng cộng bà Vũ ThịN phải trả cho ông Lê Văn T tổng số tiền là :
2.205.000.000đồng tiền gốc + 230.422.500đồng lãi + 100.000.000đồng bị đơn hỗ trợ = 2.535.422.500đồng.
4. Bà Vũ ThịN được sở hữu, sử dụng toàn bộ hiện trạng phần diện tích đất, trên đất có một ngôi nhà cấp 4 và các tài sản khác gắn liền với ngôi nhà và phần diện tích đất mà bàN và ông T đã thực hiện giao dịch đặt cọc, chuyển nhượng thuộc một phần thửa đất số 56, tờ bản đồ số 15 thôn Khoang Mái, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
5. Về án phí:
- Ông Lê Văn T phải chịu 72.000.000đồng án phí dân sự sơ thẩm. Số tiền này được trừ vào số tiền 56.100.000đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm ông T đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 07038, ngày 5/12/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạch Thất. Số tiền án phí ông T còn phải nộp là 15.900.000đồng.
- Bà Vũ ThịN được miễn nộp tiền án phí và không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm.

## Page 18

6. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.
7. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 - Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự,người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án,tự nguyện yêu cầu thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Án xử công khai phúc thẩm, có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
- Viện kiểm sát NDTP Hà Nội;.
- Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất;
- Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạch Thất;
- Các đương sự;
- Lưu Hồ sơ vụ án, VP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa





Trần Thị Thu Nam