Bản án số: 49/2021/DS-ST

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CAM RANH TỈNH KHÁNH HÒA Bản án số: 49/2021/DS-ST Ngày: 28-9-2021 Về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CAM RANH TỈNH KHÁNH HÒA

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Huy Hoàng Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Cao Hữu Lý
2. Bà Phan Thị Hồng
- Thư ký phiên tòa : Bà Lê Thị Ngọc Hiên là Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa: Bà Lê Thị Hồng Lan - Kiểm sát viên.
Ngày 28 tháng 9 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cam Ranh, Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân thành phố Cam Ranh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 48/2021/TLST-DS ngày 01 tháng 4 năm 2021 (thụ lý bổ sung ngày 15/6/2021) về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 78/2021/QĐXXST- DS ngày 20 tháng 8 năm 2021 giữa các đương sự:
* Nguyên đơn: Ông Võ Thái S - Sinh năm: 1964 Địa chỉ: Thôn HQ, xã CTĐ, thành phố CR, tỉnh Khánh Hòa. Vắng mặt.
Đại diện theo ủy quyền củ a ông Võ Thái S: Bà Bùi Thị L – Sinh năm:
1965 Địa chỉ: Tổ dân phố LS, phường CL, thành phố CR, tỉnh Khánh Hòa. Có mặt.
* Bị đơn: Ông Lê Thành Đ - Sinh năm: 1964 Nơi đăng ký thường trú: Tổ dân phố LT, phường CL, thành phố CR, tỉnh Khánh Hòa.

## Page 2

Chỗ ở hiện nay: Tổ dân phố PS, phường CP, thành phố CR, tỉnh Khánh Hòa. Vắng mặt.
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan : Bà Phan ThịT - Sinh năm:
1965 Nơi đăng ký thường trú: Tổ dân phố LT, phường CL, thành phố CR, tỉnh Khánh Hòa.
Chỗ ở hiện nay: Tổ dân phố PS, phường CP, thành phố CR, tỉnh Khánh Hòa. Vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện, bản tự khai , biên bản hòa giải và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn (ông Võ Thái S) và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Ngày 20/12/2020 (âm lịch), ông Võ Thái S và ông Lê Thành Đ thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 89, tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại tổ dân phố Phú Sơn, phường Cam Phú, thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa, diện tích đất 9039,2m 2 được Ủy ban nhân thành phố Cam Ranh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CĐ 619533, số vào sổ CH05885, ngày 27/12/2016 cho ông Lê Thành Đ và bà Phan Thị T. Hai bên cam kết, ông Lê Thành Đ nhận số tiền 1.550.000.000 đồng, ông Đ giao cho ông S bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; sau 01 tháng, kể từ ngày 20/12/2020 đến ngày 20/01/2021 (AL) hai bên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định pháp luật, nếu không thực hiện thì phải hoàn trả lại số tiền 1.550.000.000 đồng. Ông S đã giao 1.550.000.000 đồng cho ông Đ và hai bên lập giấy nhận tiền ngày 20/12/2020 (âm lịch).
Tuy nhiên, đến thời hạn, ông Đ không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo cam kết và không hoàn trả số tiền đã nhận. Nguyên đơn cho rằng việc chuyển nhượng trên là vô hiệu do quyền sử dụng đất được cấp cho vợ chồng ông Lê Thành Đ và bà Phan ThịT nhưng chỉ có mình ông Đ đứng ra bán, ký giao dịch ; giao dịch không được công chứng, chứng thực ;
không xác định được diện tích đất chuyển nhượng nên nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Ông Võ Thái Syêu cầu ông Lê Thành Đ phải trả lại số tiền là 1.550.000.000 đồng, ông S không yêu cầu lãi suất và không yêu cầu bồi thường. Ông S không yêu cầu trách nhiệm gì đối với bà Phan Thị T. Sau khi ông Lê Thành Đ trả đủ số tiền 1.550.000.000 đồng, thì ông S sẽ trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lê Thành Đ.
Bị đơn chịu mọi án phí dân sự sơ thẩm. Nguyên đơn tự nguyện chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đã quyết toán với Tòa án và đề nghị Tòa án không giải quyết đối với phần chi phí này.
Quá trình giải quyết vụ án bị đơn vắng mặt.

## Page 3

Tại bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (bà Phan Thị T) trình bày:
Việc ông Lê Thành Đ nhận tiền cọc bán đất của ông Võ Thái S (theo giấy nhận tiền viết tay ngày 20/12/2020) để bán thửa đất số 89, tờ bản đồ số 4 tọa lạc tại tổ dân phố Phú Sơn, phường Cam Phú, thành phố Cam Ranh tôi hoàn toàn không hay biết và không liên quan đến việc nhận tiền trên.
Thửa đất số 89, tờ bản đồ số 4 tọa lạc tại tổ dân phố Phú Sơn, phường Cam Phú, thành phố Cam Ranh là tài sản chung của vợ chồng tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CĐ 619533, số vào sổ cấp GCN: CH05885 do UBND thành phố Cam Ranh cấp ngày 27/12/2016. Việc nhận tiền mua bán thửa đất trên là vô hiệu vì bằng giấy viết tay, không có ghi rõ là mua bán đất ở đâu, của ai. Nếu là thửa đất số 89, tờ bản đồ số 4 tọa lạc tại tổ dân phố Phú Sơn, phường Cam Phú, thành phố Cam Ranh thì cũng vô hiệu, không có hiệu lực vì tài sản trên là tà i sản chung của vợ chồng tôi trong khi không có ý kiến của tôi.
Ông Lê Thành Đ cư trú cùng con là Lê HữuP tại tổ dân phố PS, phường CP, thành phố Cam Ranh. Ông Đ bỏ đi khoảng vài ngày rồi quay về nhà. Tôi không có yêu cầu độc lập hay yêu cầu nào khác đối với vụ việc này.
Phát biểu tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cam Ranh kết luận:
- Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật; bị đơn chưa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
- Quan điểm giải quyết vụ án: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng:
Về sự vắng mặt của đương sự: Ông Lê Thành Đ đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt lần thứ hai; bà Phan ThịT có đơn xin xét xử vắng mặt. Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự để tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.
Khi thụ lý vụ án, Tòa án xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (tại đơn khởi kiện ngày 23/3/2021 và tại phiên tòa , nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xác định khởi kiện và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng về quyền sử dụng đất thể hiện bằng giấy nhận tiền viết tay ngày 20/12/2020 âm lịch ) và các tài liệu , chứng cứ có trong

## Page 4

hồ sơ vụ án , Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Về nội dung tranh chấp:
Ngày 01/02/2021 (ngày 20/12/2020 âm lịch), ông Võ Thái S và ông Lê Thành Đ đã ký kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện bằng giấy nhận tiền ngày 20/12/2020 âm lịch (ngày 01/02/2021 dương lịch).
 Nội dung giao dịch giữa các bên : Hai bên thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không xác định rõ đối tượng, diện tích, vị trí. Tuy nhiên, qua việc bị đơn giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn có thể xác định các bên thỏa thuận giao dịch đối với thửa đất số 89, tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại tổ dân phố Phú Sơn, phường Cam Phú, thành phố Cam Ranh , tỉnh Khánh Hòa, diện tích đất 9039,2m 2 được Ủy ban nhân thành phố Cam Ranh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CĐ 619533, số vào sổ cấp GCN:
CH05885 do UBND thành phố Cam Ranh cấp ngày 27/12/2016 . Ông Võ Thái S giao cho ông Lê Thành Đ số tiền 1.550.000.000 đồng, ông Đ giao cho ông S bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau 01 tháng, kể từ ngày 20/12/2020 đến ngày 20/01/2021 ( âm lịch ) hai bên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định pháp luật, nếu không thực hiện đư ợc thì phải hoàn trả lại số tiền đã nhận.
Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện bằng Giấy nhận tiền ngày 20/12/2020 âm lịch (ngày 01/02/2021 dương lịch) giữa các bên:
Về hình thức hợp đồng: Hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức của giao dịch về quyền sử dụng đất. Các bên không tiến hành việc công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013;
các Điều 117, 119, 502 Bộ luật Dân sự 2015 nên vô hiệu.
Về nội dung của hợp đồng: Hợp đồng giữa các bên không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nên vô hiệu theo quy định tại các Điều 117, 123 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
Thửa đất số 89, tờ bản đồ số 4 tọa lạc tại tổ dân phố Phú Sơn, phường Cam Phú, thành phố Cam Ranh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CĐ 619533, số vào sổ cấp GCN:
CH05885 do UBND thành phố Cam Ranh cấp ngày 27/12/2016 là tài sản chung của vợ chồng ông Lê Thành Đ, bà Phan ThịT chưa phân chia. Ông Lê Thành Đ tự ý định đoạt là vi phạm điều cấm của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 . Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung vợ chồng như sau: “1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tà i sản chung do vợ chồng thỏa thuận. 2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu”.

## Page 5

Đồng thời, tại Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định như sau: 1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì được coi là có sự đồng ý của bên kia, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình. 2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậ u quả pháp lý của giao dịch vô hiệu”.
 Ngoài ra, hợp đồng cũng không thể hiện đối tượng của hợp đồng, không xác định diện tích, vị trí đất tranh chấp , vi phạm quy định về nội dung của hợp đồng tại Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015.
 Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhaun hững gì đã nhận . Do đó, ông Lê Thành Đ có trách nhiệm trả lại cho ông Võ Thái S số tiền đã nhận là 1.550.000.000 đồng theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 . Nguyên đơn không yêu cầu lãi suất, không yêu cầu bồi thường đối với bị đơn và không yêu cầu trách nhiệm dân sự đối với bà Phan ThịT nên không xét. Ông Võ Thái S có trách nhiệm hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CĐ 619533, số vào sổ cấp GCN:
CH05885 do UBND thành phố Cam Ranh cấp ngày 27/12/2016 cho ông Lê Thành Đ sau khi ông Lê Thành Đ thi hành xong khoản tiền phải trả.
Từ các nội dung trên, Hội đồng xét xử nhận định: Yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ nên được chấp nhận toàn bộ ; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Thái S và ông Lê Thành Đ thể hiện bằng giấy nhận tiền ngày 20/12/2020 âm lịch (ngày 01/02/2021 dương lịch) là vô hiệu; ông Lê Thành Đ có trách nhiệm trả lại cho ông Võ Thái S số tiền đã nhận là 1.550.000.000 đồng.
[3] Về án phí và chi phí tố tụng khác:
[3.1] Về án phí: Do yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu của nguyên đơn được chấp nhận nên ngoài việc chịu án phí dân sự không có giá ngạch là 300.000 đồng thì bị đơn phải chịu án phí dân sự có giá ngạch đối với giá trị tài sản phải thực hiện nghĩa vụ (1.550.000.000 đồng) là 58.500.000 đồng theo quy định tại điểm a , b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016.
[3.2] Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ chi phí định giá, xem xét, thẩm định tại chỗ nên Hội đồng xét xử không xét.
Vì các lẽ trên;

## Page 6

QUYẾT ĐỊNH:
* Căn cứ:
- Các Điều 26, 227, 228, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Điều 167 Luật Đất đai 2013;
- Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014;
- Các Điều 117, 119, 123, 131, 398, 502 Bộ luật Dân sự 2015;
- Các Điều 26, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
* Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn . Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Thái S và ông Lê Thành Đ thể hiện bằng giấy nhận tiền ngày 20/12/2020 âm lịch (ngày 01/02/2021 dương lịch) vô hiệu.
Buộc bị đơn, ông Lê Thành Đ phải hoàn trả cho ông Võ Thái S số tiền là 1.550.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm năm mươi triệu đồng).
Ông Võ Thái S có trách nhiệm hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CĐ 619533, số vào sổ cấp GCN: CH05885 do UBND thành phố Cam Ranh cấp ngày 27/12/2016 cho ông Lê Thành Đ sau khi ông Lê Thành Đ thi hành xong khoản tiền phải trả.
2. Về án phí: Ông Lê Thành Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 58.800.000 đồng (Năm mươi tám triệu tám trăm nghìn đồng). Hoàn lại cho ông Võ Thái S 29.250.000 đồng (Hai mươi chín triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai thu tiền số:
AA/2019/0001258 ngày 31/3/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa.
3. Quyền kháng cáo: Nguyên đơn có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.
4. Quy định chung:
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

## Page 7

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự .
Nơi nhận:
- Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa;
- VKSND TP. Cam Ranh;
- Chi cục THADS TP. Cam Ranh;
- Đương sự;
- Lưu hồ sơ.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






Nguyễn Huy Hoàng