Bản án số: 47/2021/DS-PT
Hoàng Thị Thu H - Nông Thị D
Số: 47
Ngày: 11/11/2021
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Cao Bằng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Hoàng Thị Thu H khởi kiện Nông Thị D, Tô Mạnh H yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/3/2021 vô hiệu

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CAO BẰNG

Bản án số: 47/2021/DS-PT Ngày: 11-11-2021 V/v Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CAO BẰNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Như Các Thẩm phán: Ông Nông Hà Nam Ông D1 Văn Sơn
- Thư ký phiên tòa: Bà Nông Thu Hương - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Cao Bằng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cao Bằng tham gia phiên tòa:
Ông Lục Văn Phách - Kiểm sát viên.
Trong ngày 11 tháng 11 năm 2021, tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cao Bằng xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án thụ lý số: 43/2021/TLPT-DS ngày 25 tháng 10 năm 2021 về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số 66/2021/DS-ST ngày 09 tháng 9 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 86/2021/QĐ-PT ngày 01 tháng 11 năm 2021 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Bà Hoàng Thị Thu H - sinh năm 1979;
Nơi ĐKHKTT: Tổ 06, phường Đ, thành phố C, tỉnh Cao Bằng. Có mặt Bị đơn:
- Bà Nông Thị D - sinh năm 1979;
- Ông Tô Mạnh H1 - sinh năm 1976;
Đại diện theo ủy quyền của ông Tô Mạnh H1: Bà Nông Thị D - sinh năm 1979; Có mặt Nơi ĐKHKTT: Tổ 03, phường N, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng;
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn có Luật sư: Lưu

## Page 2

Bình D1 - thuộc văn phòng luạt sư D1 Tuấn Giang - Đoàn Luật sư tỉnh Thái Nguyên.
Địa chỉ: số 1A, ngõ 57 đường X, tổ 24 phường P, Thành phố TH, tỉnh TH.
Có mặt
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Lục Thị C1 - sinh năm 1987; HKTT: Tổ 05, phường N, thành phố C, tỉnh C; Vắng mặt (Có văn bản từ chối tham gia tố tụng).
2. Bà Vũ Thị Tú A - sinh năm 1986; HKTT: Tổ 09, phường S, thành phố C, tỉnh C; Vắng mặt (Có văn bản từ chối tham gia tố tụng).
3. Ông Nguyễn Tuấn T1 - sinh năm 1990; HKTT: Tổ 09, phường Đ, thành phố C, tỉnh C; Vắng mặt (Có văn bản từ chối tham gia tố tụng).
4. Liễu Phương T2 - sinh năm 1987; HKTT: Xóm G, xã M, huyện N, tỉnh C; Vắng mặt (Có văn bản từ chối tham gia tố tụng).
5. Văn phòng Công chứng L, người đại diện hợp pháp: Ông Đàm Nhật L1;
địa chỉ: Tổ 10, phường L, thành phố C, tỉnh C; Vắng mặt (Có đơn xin giải quyết vắng mặt).
- Người kháng cáo: Nguyên đơn Hoàng Thị Thu H.
NỘI D VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn Hoàng Thị Thu H trình bày:
Bà Hoàng Thị Thu H và bà Nông Thị D có quan hệ quen biết nên ngày 26/7/2018 bà H và bà Nông Thị D làm 01 (một) Giấy cam kết tại nhà bà Nông Thị D và 01 (một) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng L với nội D chuyển nhượng 06 (sáu) thửa đất sau:
1. Thửa đất số 146, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 340764 cấp ngày 26/3/2018;
2. Thửa đất số 145, Giấy chứng nhận qu yền sử dụng đất số CK 340765 cấp ngày 26/3/2018;
3. Thửa đất số 149, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 340766 cấp ngày 26/3/2018;
4. Thửa đất số 151, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 340767 cấp ngày 26/3/2018;
5. Thửa đất số 139, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 340770 cấp ngày 26/3/2018;
6. Thửa đất số 150, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 340771 cấp ngày 26/3/2018.
Mục đích của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng này là tạo sự tin tưởng để bà Nông Thị D và ông Tô Mạnh H1 cho bà H vay tổng số tiền

## Page 3

600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng), thời hạn vay 06 tháng, lãi suất 36.000.000đ (Ba mươi sáu triệu đồng)/tháng.
Sau đó, bà H làm thủ tục dồn thửa của 06 (sáu) thửa đất trên thành 01 (một) thửa theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 925602 do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Cao Bằng cấp ngày 26/12/2019, thửa đất số 119, tờ bản đồ số 109, diện tích 1157,2 m2 địa chỉ tại tổ 01, phường Đ, thành phố C, tỉnh C (sau đây gọi là thửa đất số 119). Ngày 02/3/2021 bà H và bà Nông Thị D thống nhất hủy hợp đồng chuyển nhượng đối với 06 thửa đất trên. Ngày 25/3/2020 bà H và ông Tô Mạnh H1, bà Nông Thị D làm lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 119 tại Văn phòng công chứng L để thay thế cho hợp đồng cũ đã bị hủy.
Khoảng tháng 8 năm 2020 bà H nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà D nhưng Tòa án chưa thụ lý thì bà H và bà D thỏa thuận được với nhau:
bà H thanh toán cho bà D số tiền 300.000.000 đồng thì bà D sẽ chuyển lại toàn bộ thửa đất số 119 cho bà H. Việc thỏa thuận bằng miệng, không lập thành văn bản.
Ngày 11/01/2021 bà Hoàng Thị Thu H làm Đơn xin hủy bỏ đơn kiến nghị tới Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng với nội D bà H đồng ý chuyển nhượng thửa đất số 119 cho bà D, ông H1. Trường hợp bà H trả số tiền 300.000.000 đồng thì bà D nhượng lại đất cho bà H. Sau khi hoàn tất thủ tục đính chính sang tên thửa đất trên, bà D đổi ý không đồng ý với số tiền đã thỏa thuận miệng nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản bà H. Do đó, bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/3/2020 tại Văn phòng công chứng L giữa bà Hoàng Thị Thu H và ông Tô Mạnh H1, bà Nông Thị D vô hiệu do giảm ạo, nhằm che dấu giao dịch vay tiền và yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu như sau:
Đối với khoản vay theo Giấy cam kết ngày 26/7/2018, bà H đồng ý mức lãi suất 20%/năm. Từ ngày 26/7/2018 đến 31/5/2020 bà H đã trả tiền lãi cho bà D số tiền là 792.000.000 đồng, thông qua hai hình thức chuyển khoản và trả tiền mặt, trong đó chuyển khoản 390.000.000 đồng, đưa tiền mặt 402.000.000 đồng.
Nay bà Hyêu cầu trừ số tiền nợ gốc là 600.000.000 đồng vào số tiền bà H đã thanh toán cho bà D, số tiền còn lại là 192.000.000 đồng trừ vào tiền lãi, bà H sẽ thanh toán nốt cho bà D số tiền lãi còn thiếu theo mức lãi suất 20%/năm.
Tại bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bà Nông Thị D và ông Tô Mạnh H1 trình bày:
Bà Nông Thị D và ông Tô Mạnh H1 không nhất trí với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà H. Bà D xác nhận ngày 26/7/2018 bà D cho bà Hoàng Thị Thu H vay số tiền 600.000.000đ ( Sáu trăm triệu đồng ), việc vay mượn có lập thành văn bản, thời hạn vay 06 tháng, có thỏa thuận về lãi suất khoảng 20%/năm. Thời điểm ký giấy vay tiền đồng thời ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/7/2018 đối với 06 thửa đất như bà H đã trình bày.

## Page 4

Sau đó, bà Hoàng Thị Thu H đã thanh toán đầy đủ khoản tiền vay và tiền lãi cho bà Nông Thị D nên ngày 02/3/2020 tại Văn phòng công chứng L, bà Nông Thị D và bà Hoàng Thị Thu H đã ký Văn bản thỏa thuận hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngày 26/7/2018, số công chứng 1350, quyển số 02/2018 TP/CC-SCC/HĐG. Sau đó, bà H có nhu cầu chuyển nhượng thửa đất này và vợ chồng bà D cũng có nhu cầu nhận chuyển nhượng, hai bên thỏa thuận được việc chuyển nhượng nên ngày 25/3/2020 tại Văn phòng công chứng L, bà Hoàng Thị Thu H và ông bà Tô Mạnh H1, Nông Thị D đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 119 với giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng, bà D đã đưa tiền trực tiếp cho bà H tại Văn phòng công chứng L. Sau khi ký xong hợp đồng, bà H đổi ý không muốn chuyển nhượng nên đã làm đơn khởi kiện ra Tòa án vào khoảng cuối năm 2020. Khi Tòa án chưa thụ lý, hai bên đã tự thỏa thuận thống nhất như sau: bà D đồng ý cho bà H chuộc lại thửa đất trên nếu bà H thanh toán được cho bà D số tiền 600.000.000 đồng trước ngày 01/01/2021. Tuy nhiên, bà H không thanh toán được cho vợ chồng bà D số tiền như đã thỏa thuận nên bà D không đồng ý cho bà H chuộc lại thửa đất nữa.
Đối với số tiền bà Hoàng Thị Thu H vay theo Giấy cam kết ngày 26/7/2018, đã H đã thanh toán đủ và đã có Văn bản thỏa thuận hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngày 26/7/2018. Sau khi hủy bỏ hợp đồng bà D cũng không còn lưu lại sổ sách, giấy tờ nên không cung cấp được số liệu cụ thể cho Tòa án. Bà D xác nhận đã nhận được số tiền bà H chuyển khoản là 390.000.000 đồng, số tiền còn lại bà H thanh toán bằng tiền mặt nhưng số tiền cụ thể bao nhiêu bà không nhớ, chỉ nhớ là tiền lãi chỉ tương đương với khoảng 20%/năm hoặc thấp hơn.
Đối với số tiềnH khai đưa tiền mặt cho bà D là 402.000.000 đồng bà D không nhất trí vì đây chỉ là tài liệu ghi chép của cá nhân H, còn số tiền thực tế bà D nhận của H bà D cũng có sổ theo dõi nhưng do bà H đã thanh toán hết và hủy hợp đồng nên bà D không còn giữ nữa.
Đối với yêu cầu khởi kiện của bà H, bà D, ông H1 không nhất trí vì cho rằng hợp đồng chuyển nhượng là đúng thực tế và yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng có hiệu lực pháp luật.
- Tại Công văn số 142/CV-VPĐK ngày 14/7/2021, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng có ý kiến như sau: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 119, tờ bản đồ số 109 giữa bà Hoàng Thị Thu H và bà Nông Thị D, ông Tô Mạnh H1 đúng theo quy định pháp luật.
- Tại Biên bản xác minh ngày 18/8/2021, ông Đàm Nhật L1 - Trưởng Văn phòng công chứng L trình bày: Ngày 25/3/2020, Văn phòng công chứng L đã chứng nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 119, tờ bản đồ số 109, địa chỉ tổ 01, phường Đ, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng, số công chứng 490, quyển số 01/2020 TP/CC -SCC/HĐGD. Đối với việc giao nhận tiền chuyển nhượng hai bên tự thỏa thuận thanh toán, Văn phòng công chứng đông khách đến làm việc nên ông không biết.
Do thời gian bà H chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Dông H1 đã lâu,

## Page 5

Văn phòng công chứng không còn lưu dữ liệu Camera nên không cung cấp được cho Tòa án.
- Tại biên bản ghi lời khai tại cơ quan cảnh sát điều tra Công an thành phố Cao Bằng, ông D1 Văn Xuyến trình bày: Cuối năm 2017, ông D1 Văn Xuyến chuyển nhượng cho bà Hoàng Thị Thu H 06 (sáu) thửa đất có tổng diện tích 1060 m2 tại tổ 01, phường Đ, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng mang tên D1 Văn Xuyến, giá chuyển nhượng là 1.1 66.000.000,đ ( Một tỷ một trăm sáu mươi sáu triệu).
- Tại biên bản ghi lời khai tại cơ quan cảnh sát điều tra Công an thành phố Cao Bằng, các ông bà Lục Thị C1, Vũ Thị A, Nguyễn Tuấn T1, Liễu Phương T2trình bày: Năm 2018, bà Hoàng Thị Thu H có rủ các ông bà Lục Thị C1, Vũ Thị A, Nguyễn Tuấn T1, Liễu Phương T2 mua chung thửa đất số 119, tờ bản đồ số 109, diện tích 1.060 m 2 tại tổ 01, phường Đ, thành phố C, tỉnh C với giá từ khoảng 1.100.000.000 đồng đến 1.200.000.000 đồng, số tiền mỗin gười đóng góp là 235.000.000đ ( Hai trăm ba mươi lăm triệu đồng), do bà Hoàng Thị Thu H đứng tên chủ sở hữu. Tuy nhiên, bà H tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà không thông báo với những người đã đóng góp nên bà H đã làm giấy cam kết mua lại phần đất của các ông bà Lục Thị C1, Vũ Thị A, Nguyễn Tuấn T 1, Liễu Phương T 2 với giá 420.000.000đ ( Bốn trăm hai mươi triệu đồng)/người.
- Tại đơn xin từ chối tham gia tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (các ông bà Lục Thị C1, Vũ Thị A, Nguyễn Tuấn T 1, Liễu Phương T 2)
thống nhất trình bày: các ông bà không liên quan đến vụ án bà Hoàng Thị Thu H tranh chấp với bà Nông Thị D, ông Tô Mạnh H1 vì diện tích đất các ông bà góp tiền mua chung với bà H đã được bà H thỏa thuận mua lại.
Tại bản án dân s ự sơ thẩm số 66/2021/DS-ST ngày 09/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng đã:
- Căn cứ Điều 117, 118, 119, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự 2015;
- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 266, Điều 271, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
- Áp dụng khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Hoàng Thị Thu H về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/3/2020 giữa bà Hoàng Thị Thu H và ông Tô Mạnh H1, bà Nông Thị D, số công chứng 490, quyển số 01/2020 TP/CC -SCC/HĐGD đối với thửa đất số 119, tờ bản đồ số 109 tại tổ 01, phường Đ, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng đã được Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Cao Bằng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU

## Page 6

925602, cấp ngày 26/12/2019 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/3/2020 giữa bà Hoàng Thị Thu H và ông Tô Mạnh H1, bà Nông Thị D, số công chứng 490, quyển số 01/2020 TP/CC-SCC/HĐGD đối với thửa đất số 119, tờ bản đồ số 109 tại tổ 01, phường Đ, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng đã được Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Cao Bằng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU 925602, cấp ngày 26/12/2019 có hiệu lực pháp luật.
2. Về án phí: Buộc Hoàng Thị Thu H phải chịu án phí sơ thẩm là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) để sung công quỹ Nhà nước. Trừ đi số tiền tạm ứng án phí bà H đã nộp là 3.585.000 đồng tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cao Bằng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2018/0001055 ngày 04/6/2021. Nay bà H được hoàn lại số tiền là 3.285.000 đồng (ba triệu hai trăm tám mươi lăm nghìn đồng).
Ngoài ra bản án còn tuyên về quyền kháng cáo cho các đương sự.
Sau khi xét x ử sơ th ẩm, ngày 2 3/9/2021 bà Hoàng Thị Thu H có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 66/2021/DS-ST ngày 09/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng, yêu cầu cấp phúc th ẩm: Hủy bản án sơ thẩm chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn giữ nguyên yêuc ầu kháng cáo, đ ề nghị HĐXX xem xét lại toàn bộ bản án, hủy bản án sơ thẩm số 66/2021/DS-ST ngày 09/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cao B ằng, tỉnh Cao Bằng chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn trình bày: Không nhất trí với yêuc ầu kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị HĐXX bác kháng cáo của bà H, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn có ý kiến trình bày:
Nội D kháng cáoc ủa nguyên đơn không có căn c ứ chấp nhận. Đối với nội D kháng cáo thứ nhất không thuộc phạm vi khởi kiện của chị H, chị H kháng cáo cho rằng giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá trị thị trường và và cho rằng không có tài liệu chứng minh về việc giao nhận tiền là không có căn cứ. Chị H và chị D là chỗ quen biết, trong v ụ án này có 2 hợp đồng, hợp đồng ngày 27/7/2018 và hợp đồng ngày 25/3/2020. Hợp đồng ngày 27/7/2018 là hợp đồng bảo đảm cho khoản vtiền vay, hợp đồng này đã thực hiện xong, nên chị D mới trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng của 6 thửa đất nêu trên choch ị H, thì chị H mới lấy lại được giấy chứng nhận QSDĐ và mới đi làm thủ tục sát nhập 6 thửa đất thành 1 thửa hiện nay là thửa 119, như vậy có thể khẳng định Hợp đồng này đã kết thúc. Đối với hợp đồng ngày 25/3/2020, sau khi hủy bỏ hợp đồng lần 1 vào ngày 2/3/2020 chị H có nhuc ầu tiếp tục chuyển nhượng nên đến đặt vấn đề với anh H1 và chị D, do là chỗ thân quen chị D và anh H1 cũng có nhuc ầu muốn mua

## Page 7

đất, nên đã có đơn đến UBND phường Đ và UBND phường N để trao đổi thông tin, tại văn bản số 47/CV-UBND; và văn bản số 114/UBND cũng đã trả lời rõ.
Về giá trị nhận chuyển nhượng chị D và anh H1 đã bỏ ra số tiền cao hơn giá nhà nước đối với đất nông nghiệp, việc thanh toán thì pháp luật không quy định, nếu chị D không thanh toán tiền cho chị H thì tại sao chị H lại đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất choch ị D để chị D đi làm thủ tục đăng ký bi ến động, nếu không có s ự mua bán thìt ại sao có s ự chuộc lại. Ngày 11/01/2021 chính chị H đã có văn bản kiến nghị đề nghị hủy bỏ kiến nghị gửi văn phòng đăng ký đất đai thì sở tài nguyên mới đăng ký bi ến động đất đai choch ị D và anh H1. Luật sư khẳng định một lần nữa hợp đồng ngày 27/7/2018 là giả tạo nhưng hợp đồng lần 2 ngày 25/3/2020 không có s ự giả tạo. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 điều 308 xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Cao Bằng phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Người tham giat ố tụng và ngư ời tiến hành t ố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
Về nội D và quan điểm giải quyết vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập đầy đủ chứng cứ, nhưng đánh giá chứng cứ chưa đầy đủ, án sơ thẩm không chấp nhận đơn khởi kiện của chị H là không đúng, vì năm 2017 chị H đã mua với ông Xuyến giá trị 6 thửa đất là 1.166.000.000đ ồng, việc chị H bán choch ị D 600 triệu đồng là không thỏa đáng, tại phiên toàch ị H khẳng định chưan hận được 600 triệu đồng với chị D, chị D không trả lời được khoản tiền 600.000.000đ đưa cho bà H gồm loại tiền nào, ai làm ch ứng, không biên nh ận. Do vậy hợp đồng chuyển nhượng giữa chị H và chị D là giả tạo. Thời hiệu quy định trong trường hợp này không bị hạn chế. Căn cứ khoản 2 điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự. Đề nghị Hội đồng xét x ử sửa bản án dân s ự sơ thẩm s ố 66/2021/DSST ngày 09 tháng 9 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng.
Sau khi nghiên cứu h ồ sơ và thẩm trach ứng c ứ tại phiên tòa, nghe lời trình bày của các đương sự, ý kiến phát biểu của kiểm sát viên và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn bà Hoàng Thị Thu H nộp đơn khởi ki ện bà Nông Thị D và ông TôM ạnh H1 yêuc ầu tuyên b ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”
là có căn cứ và đúng pháp luật theo quy định tại khoản 3 điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Về thẩm quyền: Nguyên đơn Hoàng Thị Thu H, bị đơn Nông Thị D và Tô Mạnh H1 đều cư trút ại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao B ằng, do đó Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng thụ lý giải quyết là là có căn c ứ, đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 điều 39 bộ luật tố tụng dân sự.
[3] Về tố tụng: Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lục Thị C1, bà Vũ Thị A, ông Nguyễn Tuấn T1, ông Liễu Phương T2, văn phòng công

## Page 8

chứng L đều có văn bản từ chối tham gia tố tụng tại Tòa án. Căn cứ theo khoản 2 điều 296 bộ luật tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử vẫn tiến hành giải quyết theo quy định của pháp luật.
[3] Tính hợp pháp của đơn kháng cáo : Ngày 09/9/2021 Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tuyên bản án sơ thẩm số 66/2021/DS-ST về việc “yêu cầu tuyên b ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hi ệu”
giữa nguyên đơn Hoàng Thị Thu H và bị đơn Nông Thị D, TôM ạnh H1. Đến ngày 23 tháng 9 năm 2021 bà Hoàng Thị Thu H có đơn kháng cáot ại tòa án.
Đơn kháng cáo của đương sự được gửi trong thời hạn luật định và nộp tiền tạm ứng án phí theo đúng quy định của pháp lu ật. Như v ậy, đơn kháng cáoc ủa đương sự là hợp pháp.
[4] Xét kháng cáo và các căn c ứ kháng cáoc ủa nguyên đơn Hoàng Thị Thu H: Tại đơn kháng cáo bà H kháng cáo toàn b ộ nội D bản án sơ th ẩm. Đề nghị HĐXX cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm s ố 66/2021/DS-ST ngày 09/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng. Bà H đưa ra các căn c ứ kháng cáo như sau: Tòa án chưa làm rõ lý doc ủa thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng ngày 02/3/2020; Tòa án chấp nhận lời khai của ông H1, bà D hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng 600 triệu đồng là không có cơ sở; Chưa làm rõ được việc bà H vay và trả tiền gốc và lãi cho ông H1, bà D; Chưa làm rõ đư ợc việc ông H1, bà D khai đã trả bà H 600 triệu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công ch ứng; Chưa làm rõm ối liênh ệ giữa việc hủy hợp đồng 2/3/2020 với việc ngày 9/3/2020 ông H1, bà D viết đơng ửi UBND phư ờng Đ và ngày 11/3/2020 viết đơng ửi UBND phư ờng N, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng và việc ký kết hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/3/2020.
Trong quá trình giải quyết vụ án cả hai bên nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận: Ngày 25/3/2020, tại Văn phòng công chứng L, bà Hoàng Thị Thu H và bà Nông Thị D, ông Tô Mạnh H1 đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 490, quyển số 01/2020 TP/CC -SCC/HĐGD đối với thửa đất số 119, tờ bản đồ số 109 tại tổ 01, phường Đ, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng đã được Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Cao Bằng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU 925602, cấp ngày 26/12/2019.
Tuy nhiên, bà Hoàng Thị Thu H khẳng định việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng là để thế chấp cho khoản tiền 600.000.000đ ( Sáu trăm triệu đồng) bà H vay bà D, là giao dịch giả tạo nhằm che giấu cho giao dịch vay tiền. Còn bà Nông Thị D và ông Tô Mạnh H1 khẳng định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 119, tờ bản đồ số 109 là giao dịch hợp pháp nên Hợp đồng có hiệu lực pháp luật.Hội đồng xét xử xét thấy:
Thứ nhất: Đối với yêu cầu của bà H cho rằng Tòa án chưa làm rõ lý do của thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng ngày 02/3/2020;
Tại văn bản thỏa thuận ngày 02/3/2020 hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/7/2018 được ký kết giữa bà Hoàng Thị Thu H và bà Nông Thị D tại văn phòng công chứng L và được công chứng viên Đàm Nhật

## Page 9

L1 của văn phòng công chứng L chứng nhận. Trong quá trình gi ải quyết vụ án bà H và bà D đều thừa nhận được tự mình ký kết trên cơ sở tự nguyện, không bị ép buộc, do vậy thỏa thuận trên có hiệu lực pháp luật.
Thứ hai: Tòa án chấp nhận lời khaic ủa ông H1, bà D hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng 600 triệu đồng là không có cơ sở;
 Quá trình gi ải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm Tòa án đã tiến hành xác minh với công chức địa chính phường Đ, thành phố Cao Bằng thì thửa đất số 119, tờ bản đồ 109 có v ị trí 02, khu vực đồng bằng, mục đích s ử dụng là đất trồng lúa nước còn lại có giá là 83.000 đ ồng/01 m 2 kèm theo Quy ết định s ố 2336/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Cao B ằng.
Như vậy, giá trị của thửa đất 119 là 83.000đ x 1157,2 m2 = 96.047.600 đồng. Sự chênh lệch giữa giá bà H nhận chuyển nhượng và giá bà H chuyển nhượng cho bà Dông H1 không có giá trị chứng minh hợp đồng là giả tạo vì giá trị chuyển nhượng do các bên tự thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện và bị chi phối bởi các yếu tố như: giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, nhuc ầu của người chuyển nhượng và giá trị của thửa đất khi không thực hiện được việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất lúa sang đất ở. Tại hợp đồng chuyển nhượng cũng đã thể hiện rõ giá trị chuyển nhượng là 600 tri ệu đồng, mức giá các bên thỏa thuận trong hợp đồng đã cao hơn 6,2 lần so với bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 nên không có căn cứ khẳng định mức giá này thấp hơn giá thị trường, .
Thứ ba: Chưa làm rõ được việc bà H vay và trả tiền gốc và lãi cho ông H1, bà D; Chưa làm rõ đư ợc vi ệc ông H1, bà D khai đã trả bà H 600 tri ệu ti ền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng;
 Việc ký thỏa thuận ngày 02/3 /2020 hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/7/2018 được thực hiện tại Văn phòng công chứng L có lời chứng củ a Công chứng viên thể hiện “mọi quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên đã được hai bên thực hiện và giải quyết xong, không còn vướng mắc gì, do đó hai bên đã hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( là hợp đồng để đảm bảo cho khoản vay) do đó xét thấy không cần thiết phải làm rõ gì thêm.
Về việc bà H cho rằng không đư ợc bà D thanh toán s ố tiền 600.000.000 đồng, Hội đồng xét xử xét th ấy: T ừ khi hai bên ký Gi ấy cam kết ngày 26/7/2018, việc bà H thanh toán ti ền mặt cho bà D với tổng số tiền bà H khai nhận là 402.000.000 đồng đều không có kýnh ận và tài li ệuch ứng minh. Tại phiên tòa bà D cũng thừa nhận việc bà D thanh toán s ố tiền 600.000.000 đồng (tiền nhận chuyển nhượng thửa đất 119) cho bà H cũng không có kýnh ận, điều này thể hiện sự tin tưởng giữa các bên khi tham gia giao d ịch. Hơn nữa pháp luật cũng không có quy đ ịnh, ngay sau khi nhận chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán ngay bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản cho bên chuyển nhượng. Tại hợp đồng ngày 25/3/2020 cũng thể hiện rõ việc thanh toán số tiền do hai bên t ự thực hiện vàt ự chịu trách nhi ệm trước pháp lu ật. Do đó việc các bên tin tư ởng lẫn nhau, thanh toán kho ản vayn ợ hay thanh toán ti ền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không lập bằng văn bản là do các bên tự thỏa thuận.

## Page 10

Thứ tư: Bà H cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõm ối liênh ệ giữa việc hủy hợp đồng ngày 2/3/2020 với việc ngày 9/3/2020 ông H1, bà D viết đơn gửi UBND phư ờng Đ và ngày 11/3/2020 vi ết đơng ửi UBND phư ờng N thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/3/2020. HĐXX xét th ấy: Sau khi hủy hợp đồng chuy ển nhượng ngày 27/7/2018 b à H nhiều lần đến đặt vấn đề chuyển nhượng lại thửa đất số 119 cho bà D và ông H1 để lấy tiền đầu tư. Để đảm bảo cho vi ệc nhận chuyển nhượng đúng quy định của pháp lu ật nên bà D và ông H1 đã làm đơn gửi Ủy ban nhân dân phư ờng Đ và Ủy ban nhân dân phư ờng N, do đó ngày 9/3/2020 UBND phường Đ có văn bản số: 114/UBND về việc xác nhận sử dụng đất nông nghiệp gửi văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng và UBND phư ờng N, thành phố Cao B ằng, tỉnh Cao B ằng. Ngày 11/3/2020 UBND phường N có văn bản số 47/CV-UBND gửi Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng và UBND phư ờng Đ xác nhận hộ ông H1, bà D đúng là hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Hai văn bản trên của UBND phường Đ và UBND phư ờng N đều ban hành căn c ứ trên cơ s ở đơn đề nghị xác nhận của công dân là ông H1 và bà D. Do đó, ngày 25/3/2020 sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng bà D và ông H1 đã sử dụng hai giấy xác nhận trên để làm thủ tục chuyển quyền s ử dụng đất với Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng là không trái với quy định của pháp luật.
Ngoài ra ngày 11/01/2021 bà H gửi đơn xin hủy bỏ kiến nghị tới Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng, trong đơn nêu rõ “Tôi đồng ý chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Nông Thị D, ông Tô Mạnh H1”. Kết quả xác minh với Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng cũng cho thấy: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 119, tờ bản đồ số 109 giữa bà Hoàng Thị Thu H và bà Nông Thị D, ông Tô Mạnh H1 đúng theo quy định pháp luật.
Sau khi ký hợp đồng chuy ển nhượng các bên có thỏa thuận về việc chuộc lại đất. Việc chuộc lại đất hai bên thỏa thuận bằng miệng, không có văn bản, không có người làm chứng nên không chứng minh được số tiền thực tế các bên đã thỏa thuận chuộc lại là bao nhiêu. Tuy nhiên, sau khit hỏa thuận, bà H không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán tiền chuộc như đã thỏa thuận, do đó, bà D có quyền thay đổi ý kiến không cho chuộc lại đây là ý chí của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Từ những phân tích và nhận định nêu trên. Hội đồng xét xử xét thấy Chị H và chị D là chỗ quen biết, nên ngày 27/7/2018 gi ữa hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản tiền chị H vay chị D là 600 triệu, do chị H đã trả đủ tiền cho chị D nên ngày 2/3/2020 giữa 2 bên đã hủy bỏ hợp đồng ngày 27/7/2018, kèm theo là chị D đã trả lại giấy chứng nhận của 6 thửa đất mà chị H chuyển nhượng cho chị D, do đó hợp đồng này đã thực hiện xong, Sau khinh ận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ chị D thì chị H đã đem đi làm thủ tục sát nhập 6 thửa đất thành 1 thửa, là thửa 119. Sau khi hủy bỏ hợp đồng lần 1 vào ngày 2/3/2020 chị H lại có nhuc ầu tiếp tục chuyển nhượng nên ngày 25/3/2020 hai bên tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng

## Page 11

công chứng L, việc bà H chuyển nhượng thửa đất trên cho bà D, ông H1 trên cơ sở tự nguyện, không b ị lừa d ối, ép bu ộc, hợp đồng đư ợc thực hi ện đúng quy định của pháp luật nên có hiệu lực pháp luật. Do đó ngày 22/01/2021 Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng đã xác nhận việc đăng ký quyền đối với tài sản từ bà H sang tên bà D và ông H1.Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn có căn cứ nên cần được chấp nhận.
Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cao Bằng tại phiên tòa cho rằng hợp đồng chuyển nhượng ngày 25/3/2020 giữa bà H và bà D là vô hiệu và đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 điều 308 BLTTDS, sửa bản án sơ thẩm. Hội đồng xét xử xét thấy: Khi bà H và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Lục Thị C1, Vũ Thị A…góp tiền nhận chuyển nhượng QSD đất của ông Xuyến với giá trị cao hơn giá trị bà H chuyển nhượng cho bà D vì thời điểm đó bà H xác định được đất nhận chuyển nhượng từ ông Xuyến nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở nên bà H mới nhận chuyển nhượng với ông Xuyến giá cao như vậy. Sau đó bà H và bà D thực hi ện thủ tục chuy ển như ợng vào ngày 25/3/2020 thì các bên biết đư ợc thông tin thửa đất số 119 nhà nước không cho phép chuyển mục đích s ử dụng sang đất ở nên bà D nhận chuyển nhượng với bà H với giá trị thấp hơn thời điểm bà H nhận chuyển nhượng với ông Xuyến là hợp lý, tuy nhiên cũng đã cao hơn 6,2 lần giá nhà nư ớc đối với đất nông nghi ệp. Do đó không có căn c ứ để chấp nhận ý ki ến của viện kiểm sát đề nghị HĐXX tuyênh ợp đồng chuyển nhượng ngày 25/3/2020 gi ữa bà H và bà D là vô hi ệu. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Cần bác kháng cáo của bà H, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[5] Về án phí: Do kháng cáoc ủa bà Hoàng Thị Thu H không được chấp nhận nên bà H phải chịu án phí dân s ự phúc thẩm để sung công qu ỹ nhà nước theo quy định tại điều 148 bộ luật tố tụng dân sự.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 1 Điều 308; điều 148 - Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Căn cứ Điều 117, 118, 119, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự 2015;
- Áp dụng khoản 1 đi ều 29 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thư ờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, mi ễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.
 Bác kháng cáoc ủa bà Hoàng Thị Thu H. Giữ nguyên bản án dân s ự sơ thẩm số 66/2021/DS-ST ngày 09 tháng 9 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
Tuyên xử:
 1.Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Hoàng Thị Thu H về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/3/2020 giữa bà Hoàng Thị Thu H và ông Tô Mạnh H1, bà Nông Thị D,

## Page 12

số công chứng 490, quy ển số 01/2020 TP/CC-SCC/HĐGD đối với thửa đất số 119, tờ bản đồ số 109 tại tổ 01, phường Đ, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng đã đư ợc S ở tài nguyên và môi trư ờng tỉnh Cao Bằng cấp Giấych ứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU 925602, cấp ngày 26/12/2019 vô hi ệu và gi ải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Công nhậnH ợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất lập ngày 25/3/2020 giữa bà Hoàng Thị Thu H và ông TôM ạnh H1, bà Nông Thị D, số công chứng 490, quyển số 01/2020 TP/CC-SCC/HĐGD đối với thửa đất số 119, tờ bản đồ số 109 tại tổ 01, phường Đ, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng đã được Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Cao Bằng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU 925602, cấp ngày 26/12/2019 có hiệu lực pháp luật.
2. Về án phí:
Buộc bà Hoàng Thị Thu H phải chịu án phí sơ thẩm là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) để sung công quỹ Nhà nước. Trừ đi số tiền tạm ứng án phí bà H đã nộp là 3.585.000 đồng tại Chi cục thi hành án dân s ự thành phố Cao Bằng theo Biên lai thut ạm ứng án phí, l ệ phí tòa án s ố AA/2018/0001055 ngày 04/6/2021. Nay bà H được hoàn lại số tiền là 3.285.000 đồng (ba triệu hai trăm tám mươi lăm nghìn đồng).
 Bà Hoàng Thị Thu H phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm sung công quỹ nhà nước , nhưng được khấu trừ vào số tiền 300.000đ tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền tạm ứng AA/ 2018/0001128 ngày 29/9/2021 tại Chi cục Thi hành án thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
-VKSND tỉnh CB;
- Chi cục THADS TPCB;
- TAND TPCB;
- Các đương sự;
- Tổ HCTP
- Lưu hồ sơ;

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

 (đã ký)

Nguyễn Thị Như

## Page 13

13