Bản án số: 20/2021/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số: 20/2021/DS-PT
Ngày: 20/05/2021
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Nghệ An
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Nguyên đơn ông Trần Văn N và bà Trần Thị L khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất với ông Vũ Đình K, bà Nguyễn Thị C

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Đôc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 20/2021/DS-PT Ngày: 20-5-2021 “V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Quốc Sơn Các thẩm phán: Bà Thái Thị Hồng Vân Bà Nguyễn Thị Huyền
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Bích Liên - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Tâm, Kiểm sát viên.
 Trong các ngày 14 /5/2021 và 20/5/ 2021, tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An m ở phiên tòa đ ể xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 110/2020/TLPT-DS ngày 11 tháng 11 năm 2020 "Về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”
Do bản án dân sự sơ thẩm số 17/2020/DS-ST ngày 15 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện QL, tỉnh Nghệ An bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 10c/2021/QĐ-PT ngày 28 tháng 4 năm 2021; giữa:
1. Nguyên đơn: Ông Trần Văn N, sinh năm 1973. Có mặt Bà Trần Thị L, sinh năm 1977. Có mặt Trú tại: Xóm 1, xã Q, huyện QL, tỉnh Nghệ An
2. Bị đơn: Ông Vũ Đình K, sinh năm 1986. Có mặt Bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1990. Vắng mặt Trú tại: xóm 6, xã Q, huyện QL, tỉnh Nghệ An.
Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị C: ông Vũ Đình K theo Giấy ủy quyền lập ngày 13/5/2021. Ông K có mặt Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Trịnh Hoàng N
M. Có mặt

## Page 2

Nơi công tác: Văn phòng lu ật sư Mi ền Trung – Hà Nội thuộc Đoàn lu ật sư Hà Nội. Địa chỉ: số 3, đường T, phường B, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
3. Người kháng cáo: Bị đơn là Ông Vũ Đình K và Bà Nguyễn ThịC

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, trình bày của các đương sự và các tài liệu khác có trong hồ sơ thì vụ án có nội dung như sau:
Nguyên đơn ông Trần Văn N và bà Trần Thị L thống nhất trình bày: Vợ chồng ông, bà có quanh ệ quen biết với vợ chồng bà C, ông K, doc ần tiền làm nhà, nên ông bà muốn bán một phần diện tích đ ất. Ông K, bàC có nhu cầu mua, nên ngày 06/11/2017, hai bên lập Hợp đồng mua bán đất, theo đó, ông bà bán cho ông K bà C một phần thửa đất tại xóm 1, xã Q, huyện QL, tỉnh Nghệ An, có các cận phía đông giáp ông O, phía nam giáp đường 48B, phía tây giáp ông V, diện tích đất ở ổn định 120m 2 và diện tích đất vườn thừa thực tế và đất rừng, chiều dàim ặt đường 12m, chi ều sâu theo bìa, giá 420.000.000đ (b ốn trăm hai mươi tri ệu đ ồng). Hợp đồng được ông K đánh máy, vi ết tay chèn vào và đưa cho ông bà ký và v ẽ sơ đồ thửa đất vào mặt sau hợp đồng. Khi tham gia ký kết hợp đồng ông bà hoàn toàn t ự nguyện, sức khỏe bình thường. Sau khi ký hợp đồng, ông K, bàC đã trả trước cho ông bà số tiền 210.000.000đ (hai trăm mư ời triệu đồng), cụ thể ngày 06/11/2017 (dương l ịch): 150.000.000đ (m ột trăm, năm mươi tri ệu đ ồng), ngày 14/02/2018 (dương lịch): 60.000.000đ (sáu mươi tri ệu đồng). Ngày 06/01/2018 (âm l ịch), ông K đưa máy ra múc bờ rào bằng cây giữa thửa đất của ông bà với ông V dài khoảng 30m, và xây b ờ bao cao khoảng 1.2m bằng sò. Phần đất múc ra b ị thừa, ông K đã bán mất mấy xe vàm ột phần khỏa san mặt bằng ra nương. Đến tháng 3/2018, địa chính gọi hai bên đến trụ sở Ủy ban nhân dân xã Q để làm bìa, nhưng do không thống nhất được chiều dài các cạnh của phần đất mua bán, ông K chê đất xẹo, nên không làm bìa đư ợc. Ông bà khởi kiện yêuc ầu hủy hợp đồng mua bán đất ngày 06/11/2017 với bà Nguyễn ThịC và ông Vũ Đình K, ông bà trả lại cho bà C, ông K số tiền đãnh ận 210.000.000đ (hai trăm, mư ời triệu đồng), bờ bao và đất san lấp mặt bằng.
Tại Bản tự khai và quá trình gi ải quyết vụ án, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn - bà Trịnh Hoàng Ngọc M, bị đơn ông Vũ Đình K, bà Nguyễn ThịC thống nhất trình bày: Vào khoảng tháng 9/2017, v ợ chồng ông K, bàC có hỏi muac ủa vợ chồng ông Trần Văn N , bà Trần Thị L một mảnh đất nằm trong khuôn viên thửa đất mà gia đình ông N, bà L đang sử dụng. Tháng 11/2017, v ợ chồng ông N đồng ý bán đất cho ông K, bà C, vị trí thửa đất: Phía tây giáp nhà ông V, phía đông giáp nhà ông O, phía nam giáp đư ờng 48B nhựa là 12m, chi ều rộng

## Page 3

phía sau giáp đất rừng 12m, chi ều dài sâu hết đất (bao gồm hết đất ở và kéo dài cuối đất rừng thêm 30m phía ông N và ông O). Diện tích thửa đất bao gồm đất ở ổn định 120m2 và còn lại là diện tích đất vườn và đất rừng. Giá cả các bên thống nhất 35.000.000đ (ba mươi lăm tri ệu đồng)/1m trải dài. Hai bên cùng thống nhất thỏa thuận về giá, vị trí thửa đất, diện tích đ ất. Ông K, bàC đặt cọc cho ông N, bà L 210.000.000đ (hai trăm mư ời triệu đồng). Hai bên lập Biên bản giao nhận tiền đặt cọc mua bán đất và Giấy nhận tiền cọc có nội dung “Vợ chồng ông N đã nhận 210 triệu đồng ti ền cọc mua đất t ừ vợ chồng tôi và sau khi hoàn tất thủ tục chuy ển nhượng đất sang tên cho vợ chồng tôi thì vợ chồng tôi sẽ thanh toán số tiền còn lại cho vợ chồng ông N”. Ra tết, ông K báo cho ông N rồi gọi anh em máy múc ra làm mặt bằng. Hôm sau, xây b ờ bao theo thỏa thuận, vợ chồng ông N biết ông K làm mặt bằng đổ đất và xây tư ờng bao nhưng không có ý ki ến. Trong quá trình xây tường bao ông N có qua giúp ông K xây tường bao.
Tháng 5/2018, ông N bảo ông K, bàC ra ký h ồ sơ để làm bìa đ ất, vợ chồng ông K bất ngờ khi thấy chiều rộng phía sau chỉ đo 5,7m (trong khi thỏa thuận 12m)
là sai hoàn toàn so với thỏa thuận. Ông N, bà L cố tình lật lọng, bán đất không đúng như thỏa thuận cho ông K, bà C.
Ông K, bàC đã b ỏ nhiều ti ền của thuê máy múc làm mặt b ằng, xây dựng tường bao, bồi đất nhưng đến nay đã quá thời hạn làm bìa đã lâu (03 năm), gia đình ông N vẫn không làm đúng cam kết, không chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho ông K, bàC mà còn dùng thủ đoạn gian dối kéo dài thời gian. Vì hành vi của ông N, bà L có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ông K, bà C, cố tình không thực hiện đúng cam kết, thỏa thuận mua bán của các bên, cố tình lật lọng, có ý định bán thửa đất đã bán cho ông K, bàC cho người khác. Ông N, bà L dùng thủ đoạn bất chấp đạo lý và bất chấp pháp lu ật lừa đảo ông K, bàC trả trước số tiền mua đất với mục đích chiếm đoạt 210.000.000đ (hai trăm mư ời triệu đồng) để lấy tiền xây nhà. Sau khi làm nhà xong, ông N, bà L cố tình không thực hiện cam kết mà hai bên đã thỏa thuận. Hiện nay ông N, bà L làm đơn yêuc ầu Tòa ánh ủy hợp đồng mua bán giữa ông K, bàC với vợ chồng ông N nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản là quyền sử dụng đất mà ông K, bàC đã mua. Để có số tiền mua đất của ông N, bà L, v ợ chồng ông K, bàC đã đi vay mư ợn, thế chấp đ ể mua đất làm nhà lập nghiệp. Nhưng ông N, bà L lật lọng, lừa dối, có mưu đ ồ từ trước và nay giá đất tăng lên vì lòng tham nên c ố tình chiếm đoạt. Trượt giá mấy năm qua, tiền lãi suất ngân hàng hàng trăm triệu đồng gia đình ông K, bàC đang phải gánh, trong khi đó ông N, bà L làm được nhà hai tầng. Bà C, ông K đã nhiều lần yêu cầu ông N, bà L thực hiện theo đúng cam kết hai bên đã thỏa thuận về việc mua bán đất, nhưng ông

## Page 4

N, bà L không thực hiện. Nay ông N, bà L làm đơn khởi kiện, ông K, bàC có ý kiến không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện, yêuc ầu tòa án bu ộc ông N, bà L thực hiện đúng như thỏa thuận, cam kết của các bên tại Biên bản giao nhận tiền đặt cọc mua bán đất. Đề nghị ông N, bà L tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông K, bàC theo như cam kết thỏa thuận của hai bên (đ ảm bảo chiều rộng của thửa đất trước sau đều 12m).
Kết quả xem xét thẩm định và định giá tài sản thể hiện: Thửa đất số 61, tờ bản đồ số 95 tại xóm 1, xã Q, huyện QL, tỉnh Nghệ An có diện tích thực tế 1433.3m2 và tứ cận: Phía đông giáp đất ông Trần Văn O dài (4.72m + 27.77m); Phía tây giáp đất ông Nguyễn Văn V dài (7.45m + 10.36m + 15.03m + 5.67m); Phía nam giáp đường 48B dài (23.65m + 17.43m); Phía bắc giáp đất rừng ông Nguy ễn Văn Th dài (2.07m + 5.70m + 27.38m).
Giá trị đất tại thời điểm định giá: Đất ở 3.000.000đ (ba tri ệu đồng)/1m2, đất vườn 1.500.000đ (một triệu, năm trăm ngàn đồng)/1m2.
Trên thửa đất có bờ bao phía tây g ồm: Bờ bao cũ do ông Nguy ễn Văn V xây dài 17.80m, cao 0.85m; B ờ baom ới do ông K xây caot ừ móng lên 1.15m, dài 26.5m, xây bằng táp lôn ằm ngang không có gia trát, có 10 (mư ời) trụ, kích thước mỗi trụ (20x20)cm, móng xây bằng sò táp lô có kích thư ớc (30x22)cm, dài 26.5m, trị giá: 4.767.000đ (bốn triệu, bảy trăm, sáu mươi bảy ngàn đồng).
Kinh phí san lấp mặt bằng với đơn giá 25.000đ (hai mươi lăm ngàn đồng)/1m3 (bao gồm tiền đất và công san lấp).
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn và bị đơn có ý ki ến: Giá đất ở, đất vư ờn, b ờ tường bao, công bồi đắp đất nền định giá thấp hơn giá thị trường, thấp hơn công sức bỏ ra nên không đồng ý với kết qu ả định gi á, nhưng không yêu cầu định giá lại.
Chi phí xem xét thẩm định và định giá tài s ản: Nguyên đơn ông Trần Văn N và bà Trần Thị L thỏa thu ận chịu 5.000.000đ (năm tri ệu đ ồng) chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, không yêu cầu các đương sự khác phải chi trả lại.
Xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huy ện QL thể hiện: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số BD 627531 cấp ngày 16/12/2010 của thửa đất số 312, tờ bản đồ số 124-58 mang tên ông Trần Văn N và bà Trần Thị L, có diện tích 840m2 (trong đó đất ở nông thôn 300m2, đất trồng cây hàng năm 540m2), trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể hiện sơ đ ồ, kích thư ớc tứ cận của thửa đất.
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số CL 506508 cấp ngày 08/01/2018 của

## Page 5

thửa đất số 61, tờ bản đồ số 95 mang tên ông Trần Văn N và bà Trần Thị L, có diện tích 1270.3m 2 (trong đó đất ở nông thôn 600.0m 2, đất trồng cây hàng năm 670.3m2), rừng sản xuất là rừng trồng chưach ứng nhận quyền s ở hữu. Ghi chú:
Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 627531 do Ủy ban nhân dân huyện QL cấp ngày 16/12/2010 đối với thửa đất số 312, tờ số 124-58 (BĐ ĐC).


Với nội dung trên, Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2020/DS-ST ngày 15 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện QL, tỉnh Nghệ An đã quyết định:
Căn cứ vào khoản 3 Đi ều 26; Đi ểm a kho ản 1 Đi ều 35; Kho ản 1 Đi ều 39;
Các Điều 147, 157, 271 và Kho ản 1 Đi ều 273 B ộ luật Tố tụng dân s ự; Các Điều 167, 168 Luật Đất đai năm 2013; Các Điều 123, 129, 131, 407, 500, 501, 502 của Bộ luật Dân sự 2015; Các Điều 26, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên bố “Hợp đồng mua bán đất” ngày 6/11/2017 gi ữa ông Trần Văn N, bà Trần Thị L và ông Vũ Đình K, bà Nguyễn Thị C, vô hiệu.
Vợ chồng ông Trần Văn N , bà Trần Thị L có nghĩa vụ trả lại cho v ợ chồng ông Vũ Đình K, bà Nguyễn ThịC số tiền 210.000.000đ (hai trăm mười triệu đồng), trị giá bờ bao 4.767.000đ (bốn triệu, bảy trăm, sáu mươi bảy ngàn đồng), trị giá san lấp mặt bằng 10.500.000đ (mư ời tri ệu, năm trăm ngàn đ ồng). Tổng c ộng:
225.267.000đ (hai trăm hai mươi lăm triệu, hai trăm, sáu mươi bảy ngàn đồng).
Ông Trần Văn N, bà Trần Thị L được quyền sở hữu bờ bao phía tây giáp đất ông Nguyễn Văn V dài 26.5m, cao 1.15m và đất san lấp mặt bằng tại thửa đất số 61, tờ bản đồ số 95 thuộc xóm 1, xã Q, huyện QL, tỉnh Nghệ An.
Ông Vũ Đình K và bà Nguyễn ThịC được quy ền s ở hữu số tiền 225.267.000đ (hai trăm hai mươi lăm tri ệu, hai trăm, sáu mươi bảy ngàn đồng) do ông Trần Văn N và bà Trần Thị L có nghĩa vụ trả lại.
Ngày 16/9/2020, B ị đơn là ông Vũ Đình K và bà Nguyễn ThịC có Đơn kháng cáo với nội dung: bản án sơ thẩm đã tuyên là không khách quan, không xem xét đầy đủ tài liệu có trong h ồ sơ vụ án; Tòa án sơ thẩm không xem xét gi ải quyết buộc nguyên đơn bồi thường tiền đặt cọc, không xem xét trư ợt giám ấy năm, tiền lãi do vợ chồng ông bà phải vay mượn tiền để mua đất. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hủy bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện QL.
Tại phiên tòa phúc thẩm, Người kháng cáo ông Vũ Đình K và bà Nguyễn Thị C giữ nguyên nội dung kháng cáo.

## Page 6

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: Quá trình gi ải quyết vụ án, Hội đồng xét x ử, Thẩm phán chủ tọa và thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của pháp lu ật; các đương s ự đã thực hi ện đúng theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, giao dịch dân sự giữa ông Trần Văn N, bà Trần Thị L và ông Vũ Đình K, bà Nguyễn ThịC cần được xác định là hợp đồng đặt cọc. Quá trình thực hiện hợp đồng, ông K, bàC đã đặt cọc số tiền 210.000.000đồng; đến nay ông K và bàC vẫn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nhưng do ông Trần Văn N, bà Trần Thị L từ chối tiếp tục thực hiện giao dịch nên lỗi thuộc về nguyên đơn; cần buộc nguyên đơn trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho ông K, bà C. Đ ề nghị HĐXX áp dụng kho ản 2 Đi ều 308, Đi ều 309 B ộ luật t ố tụng dân s ự chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Vũ Đình K và bà Nguyễn Thị C, sửa bản án sơ thẩm, xác định quan hệ tranh chấp là hợp đồng đặt cọc, buộc ông Trần Văn N, bà Trần Thị L phải trả cho ông K, bàC số tiền đặt cọc và số tiền phạt cọc tương đương với số tiền đặt cọc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

ơ [1] Về nội dung vụ án:
Ngày 06/11/2017, giữa ông Trần Văn N, bà Nguyễn ThịC và ông Vũ Đình K, bà Trần Thị L đã cùng nhau thỏa thuận và ký kết Hợp đồng mua bán đ ất, với nội dung: bên A (ông N, bà L) quy ết định bán đất cho bên B (ông K, bà C) với diện tích và giác ả như sau: Phía đông giáp ông Oanh, phía Nam giáp đư ờng 48B, phía Tây giáp ông V ịnh. Địa điểm: Xóm 1 – xã Q – huyện QL - Nghệ An. Tổng diện tích đất ở ổn định là 120m 2 và diện tích đất vườn thừa thực tế và đất rừng. Chiều dàim ặt đư ờng 12m, chi ều sâu theo bìa. Với giá là: 12m x 35.000.000đ = 420.000.000đ (b ốn trăm hai mươi tri ệu đ ồng). Bên B trả trước s ố tiền 150.000.000đ. Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên và làm bìa đất mới thì bên B s ẽ thanh toán hết số tiền còn lại cho bên A. Thời hạn làm bìa là 05 tháng; thời gian gia hạn thêm là 01 tháng. Phía sau hợp đồng có sơ đồ thửa đất do ông K vẽ. Sau khi ký hợp đồng, ngày 14/02/2018, các bên có lập giấy viết tay trong đó thể hiện nội dung:
Ngày 14/02/2018, em K gửi cho anh N và chị L số tiền 40.000.000đ; tổng số tiền đã nhận của ba đợt là 210.000.000đ. Mốc là cuảC của hai gia đình được thống nhất lấy tim mốc làm chu ẩn đo ra 12m r ộng” (Bút lục 06). Ngoài ra, còn có Biên bản giao nhận tiền đặt cọc mua bán đất đề ngày 14/02/2018 với nội dung ông N, bà L đã nhận đủ tổng số tiền đặt cọc là 210.000.000đ (hai trăm mười triệu đồng) do ông K, bàC trả để mua đ ất. Và còn thi ếu 210.000.000đ (hai trăm mư ời triệu đ ồng)
trong tổng mua 12 mét x 35.000.000đ = 420.000.000đ (b ốn trăm hai mươi tri ệu

## Page 7

đồng). Khi hai bên làm thủ tục chuyển nhượng chính thức và sang tên cho ông K, bàC thì bên ông N nhận ngay số tiền còn lại.
Ngày 06/01/2018 (âm lịch), tức ngày 21/02/2018 (DL) ông K thuê máy múc ra làm mặt b ằng, xây b ờ bao giáp đất ông Nguy ễn Văn V và khỏa đất san lấp mặt bằng. Quá trình xây tường bao, ông N bà L không có ý kiến gì.
Tháng 5/2018, các bên đến Ủy ban nhân dân xã Q để sang tên gi ấych ứng nhận quyền sử dụng đất thì xảy ra tranh chấp do không thống nhất được kích thước tứ cận và diện tích của phần đất chuyển nhượng.
Nguyên đơn yêuc ầu hủy hợp đồng mua bán đất ngày 06/11/2017, trả lại cho bị đơn 210.000.000đ (hai trăm mười triệu đồng), bờ bao, đất san lấp mặt bằng.
Bị đơn không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn, yêuc ầu Tòa án buộc nguyên đơn thực hiện đúng như thỏa thuận, cam kết của các bên tại Hợp đồng mua bán đất và Biên bản giao nhận tiền đặt cọc mua bán đất; tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bị đơn đảm bảo chiều rộng của thửa đất trước sau đều 12m, chiều sâu theo bìa kho ảng 35-38m và chiều sâu đất rừng cũng khoảng 38m. Hoặc đề nghị Tòa án dừng lại không giải quyết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hoặc xử lý hình sự đối với nguyên đơn về tội lạm dụng, lừa đảo.

 [2] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn ông Vũ Đình K và bà Nguyễn ThịC về việc yêu cầu hủy bản án sơ thẩm; Hội đồng xét xử xét thấy:
Hợp đồng mua bán đất ngày 06/11/2017 giữa ông Trần Văn N, bà Trần Thị L và ông Vũ Đình K, bà Nguyễn ThịC có nội dung chuyển giao và chuyển quyền sử dụng diện tích đất ở ổn định là 120 m2, diện tích đất vườn thực tế và đất rừng, chiều dài mặt đường 12m, chiều sâu theo bìa. Như vậy, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất với diện tích, vị trí, hình thể theo thỏa thuận; bên nhận chuyển nhượng là ông K, bà L có nghĩa vụ thanh toán một khoản tiền cho bên chuyển nhượng là ông N, bà L. Do đó, căn cứ vào quy định tạ i Điều 500 Bộ luật dân sự xác định đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên đơn ông N, bà L khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất; tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ , phù hợp với quy định của pháp luật.
Về nội dung của hợp đồng: Theo các tài liệu có trong hồ sơ thể hiện, ngày 08/01/2018, UBND huyện QL đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới số CL 506508 cho người sử dụng đất là ông Trần Văn N và bà Trần Thị L được quyền sử dụng thửa đất số 61, tờ bản đồ số 95, địa chỉ xóm 1, xã Q, huyện QL, diện tích 1270,3m2; lý do cấp đổi: do diện tích tăng và công nhận lại hạn mức đất ở. Hợp đồng mua bán đất giữa ông N, bà L và ông K, bàC được ký kết vào ngày

## Page 8

06/11/2017; theo đó các bên thỏa thuận mua bán quyền sử dụng một phần diện tích đất trong tổng số diện tích đất của ông N, bà L tại xóm 1, xã Q, huyện QL, tỉnh Nghệ An. Tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng, thửa đất nói trên đang trong thời gian chờ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc các bên ký kết hợp đồng mua bán đất khi chủ sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đã vi phạm quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, nội dung hợp đồng không xác định cụ thể về kích thước tứ cận, tổng diện tích của phần đất chuyển nhượng là chưa xác định rõ về đối tượng của hợp đồng theo quy định pháp luật.
Trong hợp đồng còn thỏa thuận về việc chuyển nhượng phần đất rừng nhưng vào thời điểm ký kết hợp đồng và cho đến nay phần diện tích đất rừng vẫn chưa được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quy ền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất nên nội dung thỏa thuận này đã vi phạm quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Về hình thức của hợp đồng: Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan ”. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định “ Hợp đồng chuyển nhượng…quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này .” Như vậy, đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất khi các bên thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng thì cần phải tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng là được lập thành văn bản, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Tuy nhiên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn N, bà Trần Thị L và ông Vũ Đình K, bà Nguyễn ThịC lập ngày 06/11/2017 là bản đánh máy chèn chữ viết tay ; không được công chứng, chứng thực theo quy định.
Quá trình thực hiện hợp đồng: nhằm thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận, bên nhận chuyển nhượng là ông Vũ Đình K , bà Nguyễn Thị L đã thanh toán được số tiền 210.000.000 đồng tương đương ½ giá trị tổng số tiền chuyển nhượng 420.000.000đ (bốn trăm hai mươi triệu đồng) và thực hiện san lấp mặt bằng trên phần diện tích đất chuyển nhượng. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, … quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” . Đối với hợp đồng mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày 06/11/2017, các bên chưa thực hiện việc

## Page 9

đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định; do đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng nói trên chưa có hiệu lực pháp luật.
Như vậy, từ những phân tích trên và căn cứ theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ theo quy định về hình thức” thì hợp đồng mua bán đất giữa ông Trần Văn N , bà Trần Thị L và ông Vũ Đình K, bà Nguyễn ThịC không đảm bảo quy định về hình thức, không được công chứng, chứng thực theo quy định vì vậy hợp đồng này vô hiệu. Việc Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng mua bán đất ngày 06/11/2017 vô hiệu là hoàn toàn phù hợp, có cơ sở pháp lý.
[3] Về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu:
Trong nội dung đơn kháng cáo, bị đơn (ông K, bà C) yêu cầu nguyên đơn phải bồi thường thiệt hại đối với số tiền đặt cọc, tiền trượt giá, tiền lãi mà ông K, bà C phải chịu; HĐXX thấy rằng: tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “1.
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập . 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận......4.Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường . 5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định ”. Từ quy định trên cho thấy, nghĩa vụ của các bên phát sinh từ chính giao dịch vô hiệu, chứ không phải phát sinh từ giao dịch. Bên chuyển nhượng là ông N, bà L có nghĩa vụ trả lại cho ông K, bàC số tiền chuyển nhượng đã nhận là 210.000.000 đồng và số tiền trị giá bờ bao, san lấp mặt bằng theo kết quả định giá. Mặt khác, trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, thẩm phán chủ tọa phiên tòa đã giải thích cho các đương sự về quy định của pháp luật dân sự đối với hợp đồng vô hiệu nhưng do các bên không yêu cầu giải quyết việc bồi thường thiệt hại từ hợp đồng vô hiệu tại cấp sơ thẩm do đó cấp phúc thẩm không có cơ sở xem xét, giải quyết.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn là ông Trần Văn N, bà Trần Thị L có ý kiến ngoài việc đồng ý sẽ trả lại số tiền đã nhận chuyển nhượng và số tiền trị giá bờ bao, san lấp mặt bằng cho ông K, bà C; sẽ thanh toán thêm lãi suất từ năm 2017 đến nay của số tiền đã nhận chuyển nhượng tương đương khoảng 70.000.000 đồng cho ông K, bà C. Tuy nhiên, phía bị đơn ông Vũ Đình K, bà Nguyễn ThịC không nhất trì về số tiền bồi thường 70.000.000 đồng mà nguyên đơn đề nghị ; bị đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc phải bồi thường cho bị đơn số tiền lớn hơn.
Về nội dung này, do các bên không thống nhất được về số tiền bồi thường nên Tòa án cấp phúc thẩm không có cơ sở xem xét, giải quyết.

## Page 10

Đối với ý kiến của bị đơn về việc cho rằng chi phí mà gia đình phải chịu khi san lấp, cải tạo, xây dựng tường bao, xây bờ kè là rất lớn nhưng lại định giá thấp.
Thấy rằng, quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn và bị đơn đã thống nhất ý kiến: Giá đất ở, đất vườn, bờ tường bao, công bồi đắp đất nền định giá thấp hơn giá thị trường, thấp hơn công sức bỏ ra nên không đồng ý với kết quả định giá, nhưng không yêu cầu định giá lại. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ vào quy định của pháp luật về hậu quảp háp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, căn cứ vào kết luận thẩm định, định giá của Hội đồng thẩm định buộc ông Trần Văn N, bà Trần Thị L phải trả lại cho ông K, bàC số tiền chuyển nhượng đã nhận và số tiền trị giá san lấp mặt bằng, bờ bao theo kết quả định giá là hoàn toàn phù hợp.
Từ những phân tích trên, không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Vũ Đình K, bà Nguyễn Thị C, cần giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.
[4]. Về án phí phúc th ẩm: Do kháng cáo không đư ợc chấp nhận nên ông Vũ Đình K, bà Nguyễn ThịC phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Vì các lẽ trên, Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015


QUYẾT ĐỊNH


Không chấp nhận kháng cáoc ủa bị đơn ông Vũ Đình K , bà Nguyễn Thị C;
giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Căn cứ vào khoản 3 Đi ều 26; Đi ểm a kho ản 1 Đi ều 35; Kho ản 1 Đi ều 39;
Các Điều 147, 157, 271 và Kho ản 1 Đi ều 273 B ộ luật Tố tụng dân s ự; Các Điều 167, 168 Luật Đất đai năm 2013; Các Điều 123, 129, 131, 407, 500, 501, 502 của Bộ luật Dân sự 2015; Các Điều 26, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên bố “Hợp đồng mua bán đất” ngày 6/11/2017 gi ữa ông Trần Văn N, bà Trần Thị L và ông Vũ Đình K, bà Nguyễn Thị C, vô hiệu.
Vợ chồng ông Trần Văn N , bà Trần Thị L có nghĩa vụ trả lại cho v ợ chồng ông Vũ Đình K, bà Nguyễn ThịC số tiền đã nhận là 210.000.000đ (hai trăm mười triệu đ ồng); trị giá b ờ bao 4.767.000đ (b ốn tri ệu, bảy trăm, sáu mươi bảy ngàn đồng), trị giá san lấp mặt bằng 10.500.000đ (mư ời tri ệu, năm trăm ngàn đ ồng).
Tổng c ộng: 225.267.000đ (hai trăm hai mươi lăm tri ệu, hai trăm, sáu mươi bảy

## Page 11

ngàn đồng).
Ông Trần Văn N, bà Trần Thị L được quyền sở hữu bờ bao phía tây giáp đất ông Nguyễn Văn Vịnh dài 26.5m, cao 1.15m và đất san lấp mặt bằng tại thửa đất số 61, tờ bản đồ số 95 thuộc xóm 1, xã Q, huyện QL, tỉnh Nghệ An.
Ông Vũ Đình K và bà Nguyễn ThịC được quy ền s ở hữu số tiền 225.267.000đ (hai trăm hai mươi lăm tri ệu, hai trăm, sáu mươi bảy ngàn đồng) do ông Trần Văn N và bà Trần Thị L có nghĩa vụ trả lại.
 Về án phí phúc thẩm: ông Vũ Đình K và bà Nguyễn ThịC phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân s ự phúc thẩm nhưng được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đãn ộp tại Biên lai thut ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố AA/2018/0004479 ngày 21/9/2020 của Chi cục thi hành án dân s ự huyện QL, tỉnh Nghệ An.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải Bàu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
Trong trư ờng hợp bản án đư ợc thi hành theo quy định tại Đi ều 2 Lu ật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Lu ật thi hành án dân sự.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
 Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.


Nơi nhận:
- TAND tỉnh Nghệ An;
- VKSND, TAND, Chi cục THADS huyện QL;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án;

 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





 Trần Quốc Sơn

## Page 12

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM CÁC THẨM PHÁN THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



Thái Thị Hồng Vân Nguyễn Thị Huyền Trần Quốc Sơn

## Page 13

## Page 14

## Page 15

## Page 16

## Page 17

-