Bản án số: 28/2021/DS-PT
Trần Văn Hoan - Trần Lê Trung Hiếu
V/v: tranh chấp hợp đồng chuyển giao nghĩa vụ dân sự và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Số: 28/2021/DS-PT
Ngày: 10/03/2021
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Lâm Đồng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển giao nghĩa vụ dân sự và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

## Page 1

 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

 Bản án số: 28/2021/DS-PT.
 Ngày 10 - 3 – 2021.
V/v tranh chấp hợp đồng chuyển giao nghĩa vụ dân sự và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NNHHÂÂNN DDAANNHH NNƯƯỚỚCC CCỘỘNNGG HHÒOÀA XXÃÃ HHỘỘII CCHHỦỦ NNGGHHĨĨAA VVIIỆỆTT NNAAMM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có :
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Hữu Nhân Các Thẩm phán: Ông Dư Thành Trung Ông Đỗ Mạnh Hùng
- Thư ký phiên tòa: Ông hạ hước Minh hong – Thư T a án nhân dân tỉnh â Đồng
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa :
Bà Đỗ Thị Thúy - Kiể sát viên Ngày 10 tháng 3 nă 2021, tại Trụ sởT a án nhân dân tỉnh â Đồng xét xử phúc thẩ công hai vụ án thụ l số: 05/2021/TLPT-DS ngày 14 tháng 01 nă 2021 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển giao nghĩa vụ dân sự và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án Dân sự sơ thẩ số: 23/2020/DS-ST ngày 16/11/2020 cuảT a án nhân dân huyện ĐD bị háng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 34/2021/QĐ-PT ngày 18/02/2021 cuảT a án nhân dân tỉnh â Đồng giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Trần Văn H, sinh nă : 1972 Địa chỉ: Số 417 đường 2/4, thị trấn TT, huyện ĐD, tỉnh â Đồng.
- Bị đơn: Ông Trần ê Trung H1, sinh nă : 1989 Địa chỉ: Số 24 thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD,, tỉnh â Đồng.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Ông Trần Đại D, sinh nă : 1978 Địa chỉ: Thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD, tỉnh â Đồng

## Page 2

- Người kháng cáo : Ông Trần ê Trung H1 – Bị đơn; ông Trần Đại D - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (Các đương sự đều có ặt tại phiên t a)
NỘI D NG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện và lời trình bày của nguyên đơn ông Trần VănH thì:
Ông Trần Đại D là anh của ông Trần ê Trung H1 có vay của ông số tiền 1 700 000 000 đồng do ông D hông có tiền trả cho ông nên vào ngày 21/4/2019 tại nhà ông Trần ê Trung H1 thì ông, ông H1, ông D có thỏa thuận ông H1 có trách nhiệ trả cho ông số tiền 1 700 000 000 đồng thay cho ông D. Do ông H1 hông có tiền trả cho ông nên cùng ngày 21/4/2019 ông H1 viết giấy chuyển nhượng cho ông quyền sử dụng ½ thửa đất 157, 158 thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD với chiều rộng giáp ặt đường bê tông là 20 và chiều dài hết thửa đất với giá 1 700 000 000 đồng Ông H1 ca ết trong thời hạn từ ba đến sáu tháng ể từ ngày lập giấy ua bán đất thì sẽ hoàn tất việc chuyển nhượng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và giao đất chuyển nhượng cho ông Tuy nhiên, đã hết thời hạn sáu tháng từ lâu à ông H1 vẫn hông hoàn tất việc chuyển nhượng và giao sổ đỏ, giao đất cho ông như đã ca ết, ặc dù ông có yêu cầu nhiều lần Nay ông yêu cầuT a án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ½ thửa đất 157, 158 thôn ST C1, xã TT lập ngày 21/4/2019 giữa bên chuyển nhượng là ông Trần ê Trung H1 với bên nhận chuyển nhượng là ông; đồng thời yêu cầu ông H1 phải trả lại cho ông số tiền chuyển nhượng đất là 1 700 000 000 đồng Ngoài ra, ông hông có yêu cầu gì hác Theo lời trình bày của bị đơn ông Trần Lê Trung H1 thì:
Do anh trai ông (ông D) có nợ 1 700 000 000 đồng của ông H nhưng hông có tiền trả nên ông D đề nghị ông nhận nợ thay và gán đất cho ông H để trừ nợ Do là chỗ anh e ruột nên ông đồng với đề nghị này của ông D Vì vậy, trong ngày 21/4/2019 tại nhà ông giữa 03 người gồ : Ông H1, ông H, ông D thống nhất ông sẽ có nghĩa vụ trả cho ông H 1 700 000 000 đồng thay cho ông D Tuy nhiên, do ông cũng hông có tiền ặt nên ới bán số đất ½ thửa đất 157, 158 thôn ST C1, xã TT với chiều rộng giáp ặt đường bê tông là 20 và chiều dài hết thửa đất cho ông H với giá 1 700 000 000 đồng để trả nợ C n quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong việc chuyển nhượng đất thì đã ghi rõ trong giấy ua bán đất đề ngày 21/4/2019 Do ông chưa thực hiện đúng như nội dung ca ết vì ông đã thế chấp sổ để vay tiền tại Ngân hàng TMC Á Châu chi nhánh Đà ạt hiện nay ông đã lấy sổ đỏ về, iến của ông H1 là đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng ua bán đất giữa ông với ông H theo giấy ua bán đất đề ngày 21/4/2019 Theo lời trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Đại D thì:

## Page 3

 ời trình bày trên của ông H, ông H1 là đúng sự thật Đúng là do ông nợ tiền ông H nhưng hông có tiền trả nên anh trai ông là ông H1 nhận trả cho ông H 1.700.000 000 đồng thay cho ông Giữa 03 người thống nhất thay vì ông H1 trả 1 700 000 000 đồng cho ông H thì ông H1 sẽ gán cho ông H ½ thửa đất 157, 158 thôn ST C1, xã TT với chiều rộng giáp ặt đường bê tông là 20 , chiều dài hết thửa đất Nay iến của ông là đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng ua bán đất giữa ông H1 với ông H theo giấy ua bán đất đề ngày 21/4/2019 Tại Bản án Dân sự sơ thẩ số: 23/2020/DS-ST ngày 16/11/2020 cuảT a án nhân dân huyện ĐD Xử:
1 Chấp nhận toàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Trần VănH đối với bị đơn ông Trần ê Trung H1.
Công nhận việc chuyển giao nghĩa vụ giữa ông Trần Đại D, ông Trần ê Trung H1, ông Trần Văn H.
Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ½ thửa đất 157, 158 thôn ST C1, xã TT lập ngày 21/4/2019 giữa bên chuyển nhượng là ông Trần ê Trung H1 với bên nhận chuyển nhượng là ông Trần Văn H.
Buộc ông Trần ê Trung H1 phải trả số tiền chuyển nhượng đất cho ông Trần VănH là 1 700 000 000 đồng.
Ngoài ra, T a án c n tuyên về án phí và quyền háng cáo cho các bên đương sự Ngày 26/11/2020, bị đơn ông Trần ê Trung H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Đại D có đơn háng cáo toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩ số: 23/2020/DS-ST ngày 16/11/2020 cuảT a án nhân dân huyện ĐD.
Tại phiên tòa hôm nay : Bị đơn ông Trần ê Trung H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Đại D vẫn giữ nguyên háng cáo.
Nguyên đơn ông Trần VănH hông chấp nhận háng cáo và đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩ .
Đại diện Viện iể sát nhân dân tỉnh â Đồng nhận định: Việc chấp hành pháp luật của Thẩ phán trong quá trình thụ l và của Hội đồng xét xử tại phiên t a là đúng pháp luật Căn cứ hoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự đề nghị Hội đồng xét xử hông chấp nhận háng cáo của bị đơn ông Trần ê Trung H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Đại D, giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩ số: 23/2020/DS-ST ngày 16/11/2020 cuảT a án nhân dân huyện ĐD.
NH N ĐỊNH CỦA TÒA ÁN [1] Về tố tụng và quan hệ tranh chấp: Xuất phát từ việc nguyên đơn ông Trần VănH cho rằng ông có cho ông Trần Đại D là anh trai của ông Trần ê Trung H1 vay số tiền 1.700 000 000 đồng, do ông D hông có tiền trả nên ngày 21/4/2019 giữa ông H, ông D và ông H1 thỏa thuận: Ông H1 có nghĩa vụ trả cho ông số tiền trên thay ông D, việc thỏa thuận này đã được các bên thống nhất Do

## Page 4

ông H1 cũng hông có tiền trả nên cùng ngày 21/4/2019 ông H1 lập giấy tay chuyển nhượng cho ông ½ thửa đất số 157, 158 tại thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD để cấn trừ số tiền vay 1 700 000 000 đồng; do hết hạn là thủ tục chuyển nhượng các bên đã ca ết nhưng ông H1 vẫn hông thực hiện nên ông Hyêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên và yêu cầu ông H1 thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ông số tiền vay 1 700 000 000 đồng Ông H1 và ông D hông đồng và yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 21/4/2019 nên các bên phát sinh tranh chấp Do đó, T a án cấp sơ thẩ xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển giao nghĩa vụ dân sự và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là có căn cứ.
[2] Về nội dung: Xét háng cáo của bị đơn ông H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông D thì thấy rằng:
Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên t a hô nay, các bên đương sự đều thừa nhận ông D là người vay của ông H số tiền 1.700.000.000 đồng, do ông D hông có tiền trả nên giữa ông H, ông D, ông H1 thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ, theo đó ông H1 có nghĩa vụ trả cho ông H số tiền 1 700 000 000 đồng thay cho ông D, việc thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ trên được ông H đồng là có trên thực tế và được các bên đương sự thừa nhận Hơn nữa, theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự về chuyển giao nghĩa vụ thì:
“1. Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ.
2. Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ”.
Với quy định trên thì việc thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ trên là đúng quy định của pháp luật nên trong trường hợp này ông H1 trở thành bên có nghĩa vụ trả nợ cho ông H số tiền 1 700 000 000 đồng thay cho ông D là có căn cứ [3] Do hông có tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền 1 700 000 000 đồng nên ngày 21/4/2019 ông H1 đã lập “Giấy ua bán đất” viết tay để chuyển nhượng cho ông H ½ thửa đất số 157, ½ thửa đất số 158, tờ bản đồ số 01 tại thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD, có chiều dài đến hết đất, rộng 20 , với số tiền 1 700 000 000 đồng Ngoài ra, ông H1 ca ết trong thời hạn từ 03 đến 06 tháng sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H là thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật Việc thỏa thuận này cũng đã được ông H đồng [4] Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 của Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất thì:

## Page 5

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
[5] Theo quy định tại điể a hoản 3 Điều 167 của uật đất đai nă 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng , tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại khoản b điểm này”.
[6] Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất lập ngày 21/4/2019 giữa bên chuyển nhượng là ông H1 với bên nhận chuyển nhượng ông H chỉ được lập giấy tay chứ hông được lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định và cũng hông được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hơn nữa, hai bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hi đối tượng chuyển nhượng đang được ông H1 thế chấp tại Ngân hàng TMC Á Châu để vay vốn là hông đúng quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự, là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng Mặt hác, các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhằ ục đích cấn trừ nợ chứ hông có việc thanh toán tiền chuyển nhượng trên thực tế [7] Do đó, T a án cấp sơ thẩ chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đơn để tuyên hủy hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng ½ thửa đất số 157, ½ thửa đất số 158, tờ bản đồ số 01 tại thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD giữa bên chuyển nhượng là ông Trần ê Trung H1 với bên nhận chuyển nhượng là Trần VănH là có căn cứ [8] Đối với việc ông Trần VănH yêu cầu buộc ông Trần ê Trung H1 phải trả lại số tiền chuyển nhượng 1 700 000 000 đồng thì thấy rằng:
Như nhận định trên thì các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ với ục đích là cấn trừ nợ chứ hông có việc thanh toán tiền chuyển nhượng trên thực tế, và việc chuyển giao nghĩa vụ từ ông D sang ông H1 đã được ông H đồng và đúng quy định của pháp luật nên ông H1 có nghĩa vụ trả cho ông H số tiền 1 700 000 000 đồng nhưng T a án cấp sơ thẩ lại nhận định và tuyên xử buộc ông H1 trả cho ông H số tiền chuyển nhượng 1 700 000 000 đồng là hông đúng với bản chất nội dung vụ việc nên T a án cấp phúc thẩ cần sửa bản án sơ thẩ để tuyên xử buộc ông H1 trả cho ông H số tiền chuyển giao nghĩa vụ dân sự với số tiền 1 700 000 000 đồng là phù hợp theo sụ thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ dân sự giữa các bên.
[9] Đối với việc ông H1 cho rằng bản án sơ thẩ hông xe xét trách nhiệ của ông H khi ông H đã nhận đất và phá dỡ chuồng trại trên đất với trị giá 100 000 000 đồng thì thấy rằng: Trong quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn sơ thẩ thì các đương sự hông yêu cầuT a án xe xét giải quyết vấn đề này nên T a án cấp sơ thẩ hông đề cập là có căn cứ, nếu sau này có tranh chấp thì sẽ được giải quyết bằng vụ án hác hi có yêu cầu

## Page 6

Với phân tích trên, T a án cấp phúc thẩ hông chấp nhận háng cáo của ông H1 và háng cáo của ông D để sửa bản án sơ thẩ theo hướng nhận định trên là có căn cứ [10] Về án phí: Do háng cáo hông được chấp nhận nên ông H1, ông D phải chịu án phí dân sự phúc thẩ theo quy định.
Vì các lẽ trên, Q YẾT ĐỊNH
- Căn cứ vào hoản 2 Điều 308 - Bộ luật Tố tụng Dân sự; Nghị quyết số:
326/2014/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về ức thu, iễn, giả , thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phíT a án Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần ê Trung H1; không chấp nhận háng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Đại
D. Sửa bản án sơ thẩ Xử:
1- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Trần VănH đối với bị đơn ông Trần ê Trung H1.
1.1- Công nhận việc chuyển giao nghĩa vụ giữa ông Trần Đại D với ông Trần ê Trung H1 và ông Trần VănH đối với số tiền 1 700 000 000 đồng 1.2- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 21/4/2019 giữa bên chuyển nhượng là ông Trần ê Trung H1 với bên nhận chuyển nhượng là ông Trần VănH đối với ½ thửa đất số 157, ½ thửa đất số 158, tờ bản đồ số 1 tại thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD.
1.3- Buộc ông Trần ê Trung H1 phải trả cho ông Trần VănH số tiền nhận chuyển giao nghĩa vụ là 1 700 000 000 đồng
- ãi suất chậ thi hành án: “Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, bên phải thi hành án c n phải trả số tiền lãi, tương ứng với thời gian và số tiền chậ trả, theo ức lãi suất quy định tại hoản 2 Điều 357 Bộ luật Dân sự”
2- Về án phí sơ thẩ :
2.1- Buộc ông Trần ê Trung H1 phải chịu 63.300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩ .
2.2- Hoàn trả cho ông Trần VănH số tiền 31.800.000 đồng tạ ứng án phí dân sự sơ thẩ đã nộp theo biên lai thu số 0016246 ngày 23/4/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện ĐD.
3- Về án phí phúc thẩ :
3.1- Buộc ông Trần ê Trung H1 phải chịu 300 000 đồng án phí dân sự phúc thẩ nhưng được trừ vào số tiền 300 000 đồng tạ ứng án phí dân sự phúc

## Page 7

thẩ đã nộp theo biên lai thu số 0002785 ngày 31/12/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện ĐD.
3.2- Buộc ông Trần Đại D phải chịu 300 000 đồng án phí dân sự phúc thẩ nhưng được trừ vào số tiền 300 000 đồng tạ ứng án phí dân sự phúc thẩ đã nộp theo biên lai thu số 0002784 ngày 31/12/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện ĐD.
 “Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 - uật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 uật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 - uật thi hành án dân sự”
Bản án phúc thẩ có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án / Nơi nhận
- VKSND tỉnh â Đồng;
- TAND H. ĐD;
- CCTHADS H. ĐD;
- h ng KTNV&THA;
- Các đương sự;
- ưu AV – HS.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã ký)
Bùi Hữu Nhân

## Page 8

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ Nguyễn Văn Thanh - Huỳnh Châu Thạch THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đỗ Mạnh Hùng