Bản án số: 96/2021/DS-STN
Trần Thanh T - Trần Thị Mỹ K
Số: 96
Ngày: 21/06/2021
Tòa án xét xử: TAND Q. Ninh Kiều, TP. Cần Thơ
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Ông T tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà K

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂNQUẬN N,THÀNH PHỐC Bản án số: 96/2021/DS-STNgày 21-6-2021“V/v tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập – Tự do – Hạnh phúc NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN N, THÀNH PHỐC -Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:Ông Nguyễn Hồng QuânCác Hội thẩm nhân dân: 1. Ông Nguyễn Tấn Triều2. Bà Đỗ Thị Lệ Hằng-Đại diện Viện Kiểm Sát nhân dân quận N, thành phốC:Bà Nguyễn ThịThùy Ngân – Kiểm sát viên.-Thư ký phiên tòa:Bà Trần Thái Minh Ngọc – Thư kýTòa án nhân dân quậnNinh Kiều, thành phố C.Ngày21tháng6năm2021tạitrụsởToàánnhândânquậnN,thànhphốCxétxử sơ thẩmcông khai vụ án dân sự thụ lýsố366/2019/TLST-DSngày16tháng12năm2019về“Tranhchấphợpđồngchuyểnnhượngquyềnsửdụngđất”theoQuyếtđịnhđưavụánraxét xửsố391/2021/QĐXXST-DSngày26tháng5năm2021,giữacác đương sự:Nguyên đơn:Ông Trần Thanh T, sinh năm 1969. Có mặtNơi cư trú: 143B/3, Khu vực 5, phường A, quận N, thành phố C.Bị đơn:+ Bà Trần Thị Mỹ K (Trần Thị Mỹ H), sinh năm1953.+ Ông Đinh Tuấn K1, sinh năm 1956Nơi cư trú: 162D/4. Khu vực 5, phường A, quận N, thành phố C.Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông K1:1. Bà Trần Thị Mỹ K (Trần Thị Mỹ H), sinh năm 19532. Bà Đinh Tố N, sinh năm 19783. Ông Đinh Bá D, sinh năm 19814. Ông Đinh Bá Th, sinh năm 19825. Ông Đinh Bá T1, sinh năm 19826. Bà Đinh Thị Tố Tr, sinh năm 1987 1

## Page 2

Cùng cư trú: 162D/4. Khu vực 5, phường A, quận N, thành phố C.Người đại diệntheouỷquyềncuảK, bàN,ôngD,ôngTh,ôngT1,bàTr:ÔngTrần Văn Đ, sinh năm 1994. Có mặtĐịa chỉ: 80 Ng, phường A, quận N, thành phốC (Giấy ủy quyền ngày04/3/2021 và Giấy ủy quyền ngày 14/5/2021).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 13/8/2019, nguyên đơn Trần Thanh T trình bày:Vào ngày 10/5/2018, ông có ký hợp đồng mua phần đất diện tích 155 m 2 (8.44mx18.86m) tại Khuvực7,phườngAn,quậnN(thửa217,tờbảnđồsố87,loạiđất CLN theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 106458, số vào sốCH00107, do UBNDquận Ncấp ngày 27/01/2010 do ông Võ Quốc Gia đứng tên,được chỉnh lý sang tên ông Đinh Tuấn K1 ngày 24/01/2013).Hai bên có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá540.000.000 đồng. Người bán là ông Đinh Tuấn K1 và vợ là Trần Thị Mỹ K(tênthường dùng là Trần Thị Mỹ H). Ông đã đặt cọc 30.000.000 đồng vào ngày10/5/2018vàhẹn20ngàysẽthanhtoándứtđiểmphầncònlại,sauđóvợchồngbàKnhận thêm tiền cọc là 30.000.000 đồng. Ông có nói “con đang lo đủ số tiền480.000.000 đồng còn lại để giao cho Cô trả Ngân hàng, để cô giải chấp lấygiấychứng nhận quyền sử dụng đất để chuyển nhượng cho con”và bà K đồng ý.ÔngđãlođủtiềnvàkêuvợchồngbàKđếnnhậntiềntrảchoNgânhàng,giảichấp lấy lại giấy chứng nhận quyền sửdụngđất đểchuyểnnhượngchoông, nhưngvợ chồng bà K trả lời là không bán, vì ông không mua nên mất tiền cọc.Qua trình bày trên cho thấy, bà K và ông K1 đã không thực hiện nghĩa vụchuyển nhượng quyền sử dụng đất choông, vì khôngsửdụnghọtêntrêngiấytờlàTrần Thị Mỹ Kmà lại dùng họ tên là Trần Thị Mỹ H, từ đó không thực hiện hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết, gây thiệt hại cho ông.Nay yêu cầu Tòa án giải quyết:1/ BuộcôngK1, bàKtiếptụcchuyểnnhượngchoôngphầnđất diệntích155m 2 (8.44mx 18.86m) tại Khuvực7, phườngA, quậnN(thửa217, tờbảnđồsố87,loại đất CLN theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA106458, số vào sốCH00107,doUBNDquậnNcấpngày27/01/2010doôngVõQuốcGđứngtên,đượcchỉnh lý sang tên ông Đinh Tuấn K1 ngày 24/01/2013.2/ Nếu không chuyển nhượng, thì ông K1, bà K phải hoàn trả ông số tiền60.000.000 đồng đã nhận. Đồng thời bồi thường cho ông số tiền 60.000.000 đồng.Theo bảntựkhai ngày01/12/2020, người đại diệnchobị đơn- ôngTrầnVănĐàn trình bày:Do cần tiền để điều trị bệnh choôngĐinhTuấnK1, nênvàongày10/5/2018vợchồngôngK1, bàKcóthoảthuậnvớiôngTrầnThanhTđểchuyểnnhượngphầnđất tại thửa217, tờbảnđồsố87toạlại tại Khuvực7, phườngA, quậnN, diệntích 2

## Page 3

155 m 2 với giá 540.000.000 đồng.Saukhi thốngnhất vềthờihạnkýkếthợpđồng,haibêntiếnhànhkýhợpđồngđặt cọc(mẫugiấyhợpđồngmuabánđất donguyênđơncósẵn)đểghinhậnnguyênđơnđặt cọcchobị đơnsốtiền30.000.000đồng.Sốtiềncònlạithanhtoántrongthờihạn20ngày, khi haibênkýhợpđồngchuyểnnhượngtạiVănphòngcôngchứng.Tạihợpđồngđặt cọchai bêncamkết, nếukhôngmuasẽmất cọc,khôngbánsẽđềngấpđôi. Khi hết thời hạn 20 ngày, bị đơn yêu cầu nguyên đơn đến Văn phòng côngchứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thanh toán đầy đủsốtiền còn lại như đã ký tại hợpđồngđặt cọc, thì nguyênđơnnêulýdochưagomđủtiềnvàđưathêmchobị đơnsốtiền30.000.000đồng, ghi nhậnthànhsốtiềnđặccọctheo hợp đồng đặt cọc; vì nguyên đơn thừa biết trong khoảng thời gian này bị đơnđangrất cầntiềnđểđiềutrị bệnhchoôngK1, khôngthểchờđợivôthờihạnvàvìbịđơn nghĩ số tiền đặt cọc cũng đủ trang trãi chi phí điều trị bệnh cho ông K1 trongkhoảng thời gianngắn. Nênthốngnhất chonguyênđơngiahạnthời hạnkýkết hợpđồng thêm20ngàyđểnguyênđơngomđủtiền, thì kýhợpđồngchuyểnnhượngtạiVăn phòng công chứng.Tuynhiên, một lầnnữakhiđếnhạnnguyênđơnkhôngcóđộngtháigì,mặcdùbị đơn nhiều lần liên hệ yêu cầu nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhưngkhông đạt hiệu quả.Vì phải cần tiền điều trị bệnh cho ông K1 vàkhôngthểchờđợi một cáchvôthời hạn khi nguyên đơncốtìnhlẫntránhvàkhôngthựchiệnđúnggiaokết chuyểnnhượngquyềnsửdụngđất nhưđãthoảthuận, nênbị đơnđãchuyểnnhượngtoànbộthửa đất nàychobàBùi Thị CẩmEtheohợpđồngchuyểnnhượngsố10037, quyểnsố 01/2018/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 28/6/2018 được công chứng tại Văn phòngcông chứng Nguyễn Thanh Đ1.Sausựviệcchuyểnnhượnghoànthành,bịđơncũngđãgiaoquyềnsửdụngđấtchobàBùi Thị CẩmE,nhưngnguyênđơnởgầncùngxómvớibịđơncũngkhôngcóýkiếnngăncảnhaytranhchấpgìvớiviệcbịđơnkýhợpđồngchuyểnnhượngquyềnsử dụng đất với bà Bùi Thị Cẩm E.ĐếnnaykhiôngK1chết,thìnguyênđơnlạikhởikiệnchorằngbịđơnviphạmhợpđồnglàkhôngđúng, vì người vi phạmlàchínhnguyênđơn.Dùbịđơnđãthôngcảmchogiahạnmột lần, nênkhôngcócơsởđòilạitiềncọccũngnhưphạtcọctheođơn khởi kiện.Từ những nội dung trên, yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết như sau:Vềtốtụng: Thứnhất, xácđịnhquanhệphápluậtlà“Tranhchấphợpđồngđặtcọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, hoàn toàn không phải là “Tranh chấphợpđồngchuyểnnhượngquyềnsửdụngđất”, vì cácbênchưatiếnhànhkýkếthợpđồngchuyểnnhượngtại Vănphòngcôngchứngvàhợpđồngmẫuinsẵncũngghirõlàsốtiền đặt cọc không phải tiền chuyển nhượng.Thứhai, saukhi ôngK1chết, việckếthừaquyềnvànghĩavụtốtụngcuảôngK1 đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.
3

## Page 4

Vềnội dung: Báctoànbộyêucầukhởi kiệncuảnguyênđơn, vì đãkhônggiữđúng cam kết theo thỏa thuận nên mất cọc theo quy định pháp luật.Tại phiên tòa, nguyên đơn giữ yêu cầu khởi kiện buộc bị đơn hoàn trả60.000.000 đồng tiền cọc, rút lại yêu cầu buộcbị đơntiếptụcchuyểnnhượngphầnđất diện tích 155 m 2 và rút lại yêu cầu buộc bị đơn bồi thường số tiền 60.000.000đồng. Ýkiến phía bị đơn: không đồng ý hoàn trả số tiền cọc 60.000.000 đồng chonguyên đơn, vì nguyên đơn vi phạm hợp đồng.ÝkiếncuảKiểmsátviên,việctuântheophápluậtcuảThẩmphánvàHộiđồngxét xử thực hiện đúngquyđịnh. Tuynhiên, toàánxácđịnhquanhệtranhchấphợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa chính xác, đề nghị xác định lại làtranh chấp hợp đồng đặt cọc.Về nội dung, bị đơn thừanhậncónhận60.000.000đồngtiềncọccuảnguyênđơn, nên đây là chứng cứ không phải chứng minh. Bị đơn chorằngcógiahạnchonguyên đơn lần 02, nhưng không có gì chứng minh cho vấnđềnàyvànguyênđơncũng không thừa nhận. Ngược lại nguyên đơn khẳng định, có yêu cầu bị đơn đếnNgân hàng giải chấp lấygiấychứngnhậnđểraPhòngcôngchứngkýkết hợpđồngchuyểnnhượngquyềnsửdụngđất, nhưngbị đơnkhôngđồngý. Dođó, xácđịnhlỗithuộc về hai bên, đề nghị chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn,buộc bị đơn hoàn trả cho nguyênđơn60.000.000đồng. Nguyênđơnrút lại yêucầubuộcbị đơntiếptụcthựchiệnhợpđồngvàbồithường60.000.000đồngnênđìnhchỉđối với 02 yêu cầu này. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:Saukhinghiêncứucáctàiliệu,chứngcứcótronghồsơvụánđãđượcxemxétcôngkhai tại phiêntòa, căncứkếtquảtranhtụngtạiphiêntòa,Hộiđồngxétxửnhậnđịnh: [1]. Về thẩm quyền giải quyết, quan hệ pháp luật tranh chấp:Bị đơn cư trú tại quận N, thành phố Cnên thuộc thẩmquyền giải quyết cuảTòa án nhândânquậnNtheoquyđịnhtại điểmakhoản1Điều35, điểmakhoản1Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.Theo thông báo thụ lý số 366 ngày16/12/2019, ToàánnhândânquậnNxácđịnh tranh chấphợpđồngchuyểnnhượngquyềnsửdụngđất làchưachínhxác, nênxácđịnhlại làtranhchấphợpđồngđặtcọctheoquyđịnhtạikhoản3Điều26Bộluậttố tụng dân sự năm 2015.[2]. Vềtốtụng: ÔngĐinhTuấnK1chết ngày14/10/2019(theoTríchlụckhaitử của UBND phường An Bình số 584/TLKT-BS ngày 18/10/2019), nên xác địnhnhữngngười thừakếquyềnnghĩavụtốtụngcuảôngK1làbàTrầnThịMỹK(TrầnThị Mỹ H), Đinh Tố N, Đinh Bá D, Đinh Bá Th, Đinh Bá T1 và Đinh Thị Tố Tr.[3].Về nội dung tranh chấp:a/ Đối với hợp đồng mua bán đất ngày 10/5/2018 (hợp đồng đặt cọc):
4

## Page 5

Vàongày10/5/2018,ôngĐinhTuấnK1(BênA)vàôngTrầnThanhT(BênB)ký kết hợp đồng với mục đích là chuyển nhượng phần đất vườn diện tích 155 m 2 ,thửa 217, tờ bản đồ số 87 tại Khu vực 7, phường A, quận N, thành phố Cvới giá540.000.000 đồng.Vềhìnhthức, Hợpđồngnàychưađượccôngchứnghoặcchứngthựcnênchưađảmbảo về mặt hình thức theo quy định tại khoản 2 Điều 119Bộluật dânsựnăm2015, nên giao dịchchưađủđiềukiệnthựchiệntheoquyđịnhtại Điều117Bộluậtdân sự năm 2015.Về nội dung, ngay sau khi ký hợp đồng Bên Bđãđặt cọcchoBênAsốtiền30.000.000 đồng, sau đó tiếp tục giaothêmchoBênA30.000.000đồng(tổngcộng60.000.000 đồng). Tại Điều 3 của Hợp đồng quy định:Bên A có trách nhiệm bàn giao đất cho Bên B khi nhận đủ tiền.BênBcótráchnhiệmthanhtoántiềnchoBênAtheođúngtheohợpđồng.Tứclàsau20ngàykểtừngàykýhợpđồng(ngày10/5/2018), nếuBênBkhôngmuađấtsẽ mất cọc, Bên A không bán đất sẽ đền gấp đôi.Nguyên đơn ông Ttrình bày, ông đã lo đủ tiền và yêu cầu bị đơn đến Ngânhàng giải chấp lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ra Văn phòng côngchứng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng bị đơn từ chối, né tránh.Ngược lại, theophíabị đơnkhai, nguyênđơnđãvi phạmhợpđồngvàbị đơncó gia hạn cho nguyênđơnlầnhai đểgiaotiềnnhưngnguyênđơncũngkhôngthựchiện. Tuy nhiên, lời khai trêncuảbị đơnlàkhôngcócăncứ, vì khôngcógiấytờgìchứng minh cho vấn đề này; hơn nữa nguyên đơn phủ nhận lời khai của phía bị đơn.Do đó, xác định bị đơnđãnhận60.000.000đồngtiềncọccuảnguyênđơnvànguyênđơnyêucầubịđơn(cụthểlàbàK)raNgânhànggiaotiềngiảichấpnợNgânhànglấygiấychứngnhậnvềkýhợpđồngchuyểnnhượng, nhưngbị đơntừchốisauđó bán đất cho người khác (chuyển nhượng cho bà Bùi Thị Cẩm E vào ngày28/6/2018) là vi phạmthỏa thuận. Đa phần lỗi thuộc về bị đơn, làmcho hợp đồngkhôngthựchiệnđược(bị vôhiệu) theoquyđịnhtại Điều122, Điều123Bộluậtdânsự năm 2015.b/Về số tiền cọc:Theo hướng dẫn tại mục 1 Phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày16/4/2003cuảHội đồngthẩmphánToàánnhândântối caovàquyđịnhtạikhoản2Điều 328 Bộ luật dân sự năm2015, xác định bị đơn là người có lỗi, vi phạmhợpđồng. Lẽ ra, phải bồi thường cho nguyên đơn gấp đôi số tiền cọc đã nhận (như đãgiao kết tại Điều 3 của Hợp đồng).Tuy nhiên, tại tòa nguyên đơn rút lại yêu cầu tiếp tục thựchiệnhợpđồngvàkhôngbuộcbị đơnbồi thườngtiềncọc, màchỉ yêucầutrảtiềncọc60.000.000đồngnênkhôngđặt vấnđềphạt cọc(bồi thường) đểxemxét giải quyết. CănsứĐiều244Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 đình chỉ yêu cầu này.c/Về hậu quả pháp lý:Căn cứ Điều 131 Bộ luật dânsự năm 2015.
5

## Page 6

Bị đơn có trách nhiệm hoàn trả cho nguyên đơn số tiền cọc 60.000.000 đồng.Kểtừngàynguyênđơncóđơnyêucầuthihànhánmàbịđơnchậmtrảtiềnthìphải trả lãi đối với sốtiềnchậmtrảtươngứngvới thời gianchậmtrảtheoquyđịnhtại Điều 357 của Bộ luật dân sự năm 2015.[3]. Vềánphí dânsựsơthẩm: CăncứĐiều147cuảBộluật Tốtụngdânsựnăm2015vàNghị quyếtsố:326/2016/UBTVQH14cuảUỷbanThườngvụQuốchộingày 30/12/2016 quy định vềmứcthu, miễn, giảm, thu, nộp, quảnlývàsửdụngánphí và lệ phí Tòa án.Bị đơn chịu theo quy định.[4]. Vềtạmứngánphí: Nguyênđơnđượcnhậnlại3.300.000đồng(theoBiênlai thu số 001798 ngày 19/9/2019).Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ: khoản 3 Điều 26, điểmakhoản1Điều35, điểmakhoản1Điều39,Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;Khoản 2 Điều 119, Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 131, khoản 2 Điều328, Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015; mục 1 Phần I Nghị quyết01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩmphán Tòa án nhân dân tốicao. Tuyên xử:+ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện cuảnguyên đơn.Tuyên bố Hợpđồngmuabánđất (hợpđồngđặt cọc) ngày10/5/2018đượckýkết giữa ông Đinh Tuấn K1 và ông Trần Thanh T vô hiệu.Buộc phía bị đơn có trách nhiệm hoàn trả cho nguyên đơn số tiền cọc60.000.000 đồng.Kểtừngàynguyênđơncóđơnyêucầuthihànhánmàbịđơnchậmtrảtiềnthìphải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.+Đìnhchỉ đối với yêucầutiếptụcthựchiệnhợpđồngvàyêucầubuộcbịđơnbồi thường tiền cọc 60.000.000 đồng.Vềánphí dânsựsơthẩm: CăncứĐiều147cuảBộluậtTốtụngdânsựnăm2015; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 cuảUỷbanThườngvụQuốchội ngày30/12/2016quyđịnhvềmứcthu, miễn, giảm, thu, nộp, quảnlývàsửdụngánphívàlệ phí Tòa án.Bị đơn phải nộp 3.000.000 đồng.Về tạm ứng án phí:Căn cứ Điều 144 của Bộ luật Tốtụng dân sự năm 2015.Nguyên đơn được nhậnlại 3.300.000đồng(theoBiênlai thusố001798ngày19/9/2019).
6

## Page 7

Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo bản án nàytrongthời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.Trườnghợpbảnán, quyết địnhđượcthihànhtheoquyđịnhtạiĐiều2Luậtthihành ándânsựthì người đượcthi hànhándânsự, người phải thi hànhándânsựcóquyềnthoảthuậnthi hànhán, quyềnyêucầuthi hànhán,tựnguyệnthihànhánhoặcbị cưỡngchếthihànhántheoquyđịnhtạicácĐiều6,7và9Luậtthihànhándânsự;thời hiệuthi hànhánđượcthựchiệntheoquyđịnhtại Điều30Luật thi hànhándânsự.
Nơi nhận:- Các đương sự;- Tòa án nhân dân Tp. C;- Viện kiểm sát nhân dân Tp. C;- Viện kiểm sát nhân dân Q. N;- Chi cục Thi hành án dân sự Q. N;- Lưu hồ sơ (15).
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨMTHẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Hồng Quân 7