Quyết định giám đốc thẩm số: 27 /2017/DS-GĐT
Đòi lại nhà cho thuê
Số: 27/2017/DS-GĐT
Ngày: 26/07/2017
Tòa án xét xử: Tòa án nhân dân tối cao
Cấp xét xử: Giám đốc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp đòi nhà cho thuê
Thông tin vụ việc: Đòi lại nhà cho thuê

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Quyết định giám đốc thẩm số: 27 /2017/DS-GĐT Ngày 26-7-2017 V/v đòi lại nhà cho thuê CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
- Thành phần Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Chu Xuân Minh.
Các Thẩm phán:
- Bà Nguyễn Thúy Hiền;
- Ông Tống Anh Hào;
- Ông Lê Văn Minh;
- Ông Nguyễn Văn Du.
- Thư ký phiên tòa: Bà Đỗ Thị Thúy Hằng - Tòa án nhân dân tối cao.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tối cao tham gia phi ên tòa: Ông Lê Thành Dương - Kiểm sát viên Viện Kiểm sát nhân dân tối cao.
Ngày 26 tháng 7 năm 2017, tại trụ sởT òa án nhân dân tốic ao xét xử giám đốc thẩm vụ án về “Tranh chấp đòi lại nhà cho thuê” giữa các đương sự:
- Nguyên đơn:
1. Cụ Lâm P , sinh năm 1919 (chết 2007); trú tại số 12 Hai B à Trưng, Khóm 1, Phường 1, thành phố S, tỉnh S.
Người thừa kế quyền, nghĩa vụ của cụ Phi:
- Bà Lâm Thu O , sinh năm 1964; trút ại số 12 Hai B à Trưng, Khóm 1, Phường 1, thành phố S, tỉnh S.
- Bà Lâm Thu H , sinh năm 1955; trút ại số 4855 -107 street, Edmonton, AB, T6H2, Canada.
- Bà Lâm Thu V , sinh năm 1967; trút ại 4844N, Đường T, thành phố K, bang M, Hoa Kỳ.
2. C ụ Lâm Thị X , sinh năm 1912 ; trút ại 160 T , Phư ờng 7, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của nguy ên đơn: Ông Lâm Thành T; cư trút ại số 12 đường Hai B à Trưng, Khóm 1, Phường 1, thị xã S, tỉnh S là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn (Văn bản ủy quyền ngày 11/01/2007).

## Page 2

2 Bị đơn: Cụ Lý H, sinh năm 1931; trút ại 108 (số cũ 64) Điện Bi ên Phủ, Khóm 3, Phường 6, thành phố S, tỉnh S.
Người đại diện hợp pháp của bị đ ơn: Ông Nguyễn Văn Q ; cư trút ại 278/46/77 Trương Công Đ ịnh, Phường 2, thành phố S , tỉnh S (Văn bản ủy quyền ngày 28/02/2010).
 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Quách Mỹ K, sinh năm 1943;
2. Anh Lý Thanh K, sinh năm 1967;
3. Anh Lý Minh S, sinh năm 1968;
4. Chị Lý Tú K, sinh năm 1971;
5. Anh Lý Minh Q, sinh năm 1975;
6. Anh Lý Minh Đ, sinh năm 1978;
7. Chị Lý Tú P, sinh năm 1985;
8. Anh Lý Minh H, sinh năm 1971;
9. Anh Lý Minh P, sinh năm 1988;
10. Lý Minh T, sinh năm 1997;
Cùng trú tại số 108 (số cũ 64) Điện Bi ên Phủ, Khóm 3, Phường 6, thành phố S, tỉnh S.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện đề ngày 08/01/2007 và trong quá trình t ố tụng, nguyên đơn là cụ Lâm Thị X và cụ Lâm P (Cụ P chết ngày 27-8-2007) trình bày:
Căn nhà tại số 108 (số cũ 64) Điện Biên Phủ, Khóm 3, Phường 6, thành phố S, tỉnh S là của cố Lâm S (chết năm 1963) và cố Huỳnh ThịN (chết năm 1970). Cố S và cốN có hai người con là cụ Lâm P và cụ Lâm Thị X. Căn nhà trên trước năm 1975, cốN cho cụ Lý H thuê, cốN chết, cụ Lâm P tiếp tục cho cụ H thuê. Sau giải phóng, cụ H cho rằng nhà này thuộc diện Nhà nước quản lý nên không trả tiền thuê nhà nữa. Năm 1989, gia đình cụP đã yêu cầu cụ H trả nhà, cụ H cho rằng nhà này đ ã bị Nhà nước quản lýn ên cụ chờ những hộ liền kề giải quyết thế nào thì cụ cũng giải quyết như thế.
Năm 1994, gia đình cụP khởi kiện đòi nhà. Ny 29/12/2004, Ủy ban nhân dân Phường 6, thành phố S hòa giải, cụ H đồng ý trả lạinh à cho nguyên đơn, nguyên đơn đồng ý hỗ trợ cho cụ H 160.000.000 đồng nhưng sau đóc ụ H không thực hiện. Nguyên đơn yêuc ầu cụ H trả lại nhà đất số 108 (số cũ 64)
Điện Bi ên Phủn êu trên, nguyên đơn đồng ý trả cụ H tiền sửa chữanh à 62.411.712 đồng và hỗ trợ 50.000.000 đồng để cụ H di dời.
Bị đơn là cụ Lý H trình bày:
Căn nhà nêu trên làc ủa cốN cho cụ thuê năm 1950 với giá 4đ/tháng, nhà vách ván. Kho ảng năm 196 4-1965 cốN chết, cụ trả tiền thu ê nhà choc ụ
P. Năm 1975, nhà này b ị Nhà nước quản lý. Năm 1988, cụ ký hợp đồng thu ê

## Page 3

3 nhà với Ban quản lý Công trình đô thị thị xã S. Năm 1993, ngưng không thu tiền thuê nhà, gia đình cụ vẫn ở từ đó đến nay và đã sửa chữa lại toàn bộ.
Năm 1992, c ụ Dương ThịM (vợ của cụ Lâm P) có đơn khi ếu nại đòi lại nhà cho thuê thì Ủy ban nhân dân thị xã S đã giải quyết trả cho cụM 01căn/4 căn nhà cho thuê. Còn lại 3 căn giao cho các hộc òn lại sử dụng và không thu tiền thuê nhà nữa, đây là nhà thuộc quyền sở hữu cuảNh à nước không còn là nhà của gia đình cụP nên cụ không trả.
Tại Bản án dân sự s ơ thẩm số 18/2013/DSST ngày 18/12/2013, Tòa án nhân dân tỉnh S đã quyết định:
Chấp nhận một phần y êu cầu khởi kiện của nguyên đơn (c ụ Lâm P đã chết, có các thừa kế tố tụng của cụ Lâm P là bà Lâm Thu O, Lâm Thu H, Lâm Thu V) và bà Lâm Thị X về việc y êu cầu cụ H trả lạinh à số 108 Điện Bi ên Phủ, Khóm 3, Phường 6, thành phố S, tỉnh S.
Buộc cụ Lý H có trách nhi ệm bồi hoàn giá trị đất 108,8m 2 cho các thừa kế tố tụng của cụP là bà Lâm Thu O, Lâm Thu H, Lâm Thu V và cụ Lâm Thị X 544.000.000 đồng. Cụ Lý H được quyền sở hữu căn nhà số 108 (64) Điện Biên Phủ, Phường 6, thành phố S.
Tạm giao cho cụ Lý H được quyền sử dụng 108,8m 2 đất tại 108 Điện Biên Phủ, Phường 6, thành phố S (đất có tứ cận:…).
Án phí dân sự sơ thẩm:
Cụ Lý H phải chịu 25.760.000 đồng. B à Lâm Thu O , Lâm Thu H , Lâm Thu V và bà Lâm Thị X chịu án phí dân sự s ơ thẩm là 200.000 đ ồng, được khấu trừ tiền tạm ứng án phí đ ã nộp 14.132.000 đồng, theo biên lai thu ti ền số 001442, ngày 16/6/2011 tại Cục Thi hành án dân s ự tỉnh S . Ông Lâm Thành T đại diện cho các nguy ên đơn được nhận số tiền còn thừa 13.932.000 đồng theo biên lai thu tiền nêu trên.
Ngày 31/12/2013, cụ Lý H kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 65/2014/DSPT ngày 27/3/2014, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
Sửa Bản án sơ thẩm.
Không chấp nhận y êu cầu khởi kiện của nguy ên đơn c ụ Lâm P, cụ Lâm Thị X về việc đòi lại nhà cho thuê.
Cụ Lý H có quyền liên hệ với các c ơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền để xin xác lập quyền sở hữu căn nhà số 108 (số cũ 64) Điện Bi ên Phủ, Khóm 3, Phường 6, thành phố S, tỉnh S.
Tại Thông báo s ố 410/2014/TB ngày 29/8/2014 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về việc bổ sung Bản án dân sự phúc thẩm có nội dung : Buộc nguyên đơn phải chịu 25.760.000 đồng án

## Page 4

4 phí dân sự sơ thẩm.
Sau khi xét x ử phúc thẩm, ngày 17/5/2014, ông Lâm Thành T đại diện theo ủy quyền của các nguyên đơn có đơn đề nghị giám đốc thẩm.
Tại Quyết định kháng nghị số 08/2017/KN-DS ngày 13 tháng 3 năm 2017, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 65/2014/DSPT ngày 27/3/2014 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự s ơ thẩm số 18/2013/DSST ngày 18/12/2013 cuảT òa án nhân dân tỉnh S; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh S xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán To à án nhân dân tối cao chấp nhận Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Nhà tranh chấp tọa lạc tại số 108 (số cũ 64) đường Điện Biên Phủ, Khóm 3, Phường 6, thành phố S, tỉnh S do cụ Lý H đang quản lý sử dụng l à nhà mái tôn , diện tích 54,3m2 trên 108, 8m 2 đất chưa đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nguồn gốc nhà đất là của cha mẹ cụ Lâm P và cụ Lâm Thị X mua theo Văn t ự đoạn mãi là năm 1931. Sau đó, trên đất được xây dựng 4 căn nhà số 80, 82, 84 v à 86 đư ờng Nguyễn Tri Phương c ũ, sau l à 05 căn nhà s ố 64, 66, 68, 70 A và 70B đường Điện Bi ên Phủ, trong đó có nhà số 64 nay là số 108 đường Điện Biên Phủ.
[2] Căn nhà s ố 108 trước năm 1975 , cốN cho cụ H thuê. Sau khic ố N chết, cụP tiếp tục cho cụ H thuê. Sau giải phóng cụ H không trả tiền thuê nhà nữa vì cho rằng nhà này bị Nhà nước quản lý . Ngày 05/7/1988, cụ H ký hợp đồng thuê nhà số 157/HĐ/QLNĐ.88 với Phòng Quản lý nhà đất thị xã S, thời hạn thu ê 6 tháng từng ày 01/7/1988 đến hết ngày 31/12/1988 , sau đó Nhà nước ngưng không thu ti ền thuê nhàn ữa. Tại Bi ên bản cuộc họp số 188/BB.QLN.88 ngày 28/6/1988 của Phòng quản lýNh à đất thị xã S về việc sử dụng nhà thuộc diện Nhà nước quản lý cho thu ê, xác định cụ H phải đóng tiền thuê nhà 58,08 đồng/tháng. Thực tế, cụ H vẫn ở nhà này từ đó đến nay.
[3] Năm 1992, c ụ Dương ThịM (vợ của cụ P) khiếu nại đòi lại 04 căn nhà cho thuê s ố 66, 68, 70, 72 đường Điện Bi ên Phủ (không có căn nhà số 64). Tại Báo cáo (không s ố) ngày 26/02/1992 của Công ty quản lý công trình đô thị thị xã S báo cáo Ủy ban nhân dân thị xã S và Sở Xây dựng tỉnh Hậu Giang về nguồn gốc căn nhà s ố 66, có nội dung: Cụ Dương ThịM là chủ sở hữu bốn (04) căn nhà s ố 64, 66, 68, 70 đường Điện Bi ên Ph ủ, nhưng nhà thuộc diện cải tạo cho thuê phân ra bốn (04) lô, ưu tiên cho cụM một (01) lô,

## Page 5

5 còn lại ba (03) lô giao cho ba (03) h ộ đang ở. Cùng ngày 26/2/1992, Ủy ban nhân dân thị xã S ra Quyết định số 09/QĐ.UBTX.92 , có nội dung: Quyết định choc ụ M được quyền sử dụng phần nền nhàt ọa lạc tại số 70 đường Điện Biên Ph ủ. Tại Quyết định này không cón ội dung Ủy ban nhân dân thị xã S giải quyết đối với nhà số 64 (nay là 108) đang tranh chấp.
[4] Ngày 08/9/1993, Sở Xây dựng tỉnh S có Giấy báo số 110/GB.XD.93 trả lời đơn khiếu nại của cụM có nội dung xác định 05 căn nhà nêu trên vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình cụ M. Quá trình gi ải quyết vụ án, tại Công văn số 847/SXD -TTr ngày 22/10/2010 của Sở Xây dựng tỉnh S (do Ủy ban nhân dân tỉnh Sủy quyền) xác định nhà số 108 Nhà nước không quản lýn ên không lập hồ s ơ đưa vào danh sách bán cho ngư ời thu ê theo Nghị định số 61/CP của Chính phủ.
[5] Với diễn biến nêu trên thìch ưa r õ Nhàn ước có quản lýnh à tranh chấp hay không? Tòa án cấp s ơ thẩm căn cứ vào các văn bản của Sở Xây dựng tỉnh S cho rằng nhà đất tranh chấp Nhà nước không quản lýn ên chấp nhận yêu cầu đòi nhàc ủa nguyên đơn; Tòa án cấp phúc thẩm thì căn cứ vào Quyết định số 09/QĐ.UBTX.92 ngày 26/2/1992, Ủy ban nhân dân thị x ã S nhận định nhà thu ộc diện đ ã thực hiện chính sách cải tạo x ã hội chủ nghĩa trước 01/7/1991 và đã có văn bản quản lý của Nhà nước nên thuộc sở hữu của Nhà nước, không chấp nhận yêu cầu đòi nhà của nguyên đơn, nhưng lại quyết định cho bị đơn có quyền liên hệ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xin xác lập quyền sở hữu đối với nhà đang tranh chấp đều là chưa đủ cơ sở.
[6] Vụ án có nội dung tranh chấp nhà có phải đã thuộc sở hữuNh à nước hay không, nhưng không đưa Ủy ban nhân dân thành phố S, tỉnh S vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ li ên quan là chưa đúng pháp luật tố tụng.
[7] Về án phí : Đối với tranh chấp đòi nhà cho thuê, Tòa án chỉ xem xét quyền sở hữ u tài sản là của ai, thì đương sự phải chịu án phí dân sự s ơ thẩm đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch theo Điều 17 Nghị Quyết 01/2012/NQ-HĐTP ngày 13/6/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều buộc đương sự chịu án phí theo giá ngh ạch là 25.760.000 đồng là không đúng . Tòa án cấp phúc thẩm ra Thông báo b ổ sung buộc nguy ên đơn chịu án phí 25.760.000 đồng làm thay đổi nội dung vụ án là vi phạm tố tụng theo Điều 240 Bộ luật tố tụng dân s ự sửa đổi năm 2011 v à Đi ều 38 nghị quyết 05/2012/ NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:

## Page 6

6 Căn cứ vào khoản 3 Điều 343, Điều 345 và Điều 348 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
1- Chấp nhận Kháng nghị số 08/2017/KN-DS ngày 13 tháng 3 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
2- Hủy toàn b ộ Bản án dân sự phúc thẩm số 65/2014/DSPT ngày 27/3/2014 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự s ơ thẩm số 18/2013/DSST ngày 18/12/2013 của Tòa án nhân dân tỉnh S về vụ án “Tranh chấp đòi lại nhà cho thuê ” giữa nguy ên đơn là cụ Lâm Thị X và cụ Lâm P với bị đơn là cụ Lý H.
3- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh S xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
Nơi nhận:
- Chánh án TANDTC (để báo cáo);
- VKSNDTC (Vụ 9 để báo cáo Viện trưởng);
- TAND cấp cao tại TP Hồ chí Minh;
- TAND tỉnh S (kèm theo hồ sơ vụ án);
- Cục Thi hành án dân sự tỉnh S;
- Các đương sự theo địa chỉ;
- Lưu: TP, VP, Vụ II (2 bản), Hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Chu Xuân Minh