Bản án số: 53/2020/DS-PT
tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 53
Ngày: 21/12/2020
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Khánh Hòa
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA Bản án số: 53/2020/DS-PT Ngày: 21/12/2020 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Hiền Các Thẩm phán: Ông Võ Đình Phương Ông Nguyễn Hồng Tuấn
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ngọc Ánh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa:
Bà Nguyễn Ngọc Trang - Kiểm sát viên.
Ngày 21 tháng 12 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa , xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 75/2020/TLPT-DS ngày 10 tháng 11 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 63/2020/QĐXXPT-DS ngày 16 tháng 11 năm 2020 và Quyết định hoãn phiên tòa số 57/2020/QĐPT-DS ngày 08/12/2020 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: 1/ Ông Phạm Thanh V - sinh năm 1954;
 2/ Bà Nguyễn Thị Q - sinh năm 1958;
Cùng trú tại: Thị trấn G, huyện V, tỉnh Khánh Hòa.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Trần Đình L- sinh năm 1958; địach ỉ: Phư ờng T, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa ; theo Giấy ủy quyền s ố 6706, quy ển s ố 03/2019/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 20/8/2019 lập tại Văn phòng công chứng H; ông Lcó mặt.
- Bị đơn: 1/ Ông Trần Thanh L - sinh năm 1961;
 2/ Bà Đào ThịT - sinh năm 1963;
Cùng trú tại: Thị trấn G, huyện V, tỉnh Khánh Hòa.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Bà Nguy ễn Thị H - sinh năm 1960; địa chỉ: Phường T, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa; theo Giấy ủy quyền lập ngày 25/9/2019 vào sổ công chứng 2557, quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 25/9/2019 lập tại Văn phòng công chứng N; có mặt.

## Page 2

2 Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Phạm Thanh V và bà Nguyễn Thị Q.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện đề ngày 19 tháng 7 năm 2019 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày:
Ngày 05/02/2018, nguyên đơn ông Phạm Thanh V, bà Nguy ễn Thị Q ký với bị đơn ông Trần Thanh L, bà Đào ThịT hợp đồng đặt cọc (có chứng thực của Ủy ban nhân dân thị trấn G, số chứng thực s ố 190 quy ển s ố 01/2018 - SCT/HĐ,GD ngày 05/2/2018), nội dung là ông V, bà Q đặt cọc 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng) cho ông L, bàT để mua nhà và đất của ông L, bàT tại thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18 thuộc Tổ dân phố số 02, thị trấn G, huyện V, tỉnh Khánh Hòa với diện tích 146,9m 2 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 253855, vào s ổ cấp GCN: CH01202 ngày 27/9/2011 đứng tên ông Trần Thanh L, bà Đào ThịT ), thời hạn đặt cọc 01 (m ột) tháng t ừ ngày ký là ngày 05/02/2018; trong th ờ i ha ̣n đă ̣t co ̣c các bên s ẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) ta ̣i Văn phòng công chứ ng M.
Sau đó, ngày 09/02/2018, ông V, bà Q phát hiện số chứng minh nhân dân của bàT không trùng với số chứng minh nhân dân trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đã yêu cầu ông L, bàT chỉnh lý. Tuy nhiên sau 03 lần đến yêu cầu (sáng 09/02/2018 và sáng, chi ều ngày 10/02/2018), ông L, bàT không thực hiện vi ệc chỉnh lý cũng như không có tinh thầnh ợp tác. Vì v ậy, ngày 20/02/2018, ông V, bà Q đến yêu cầu ông L, bàT trả lại tiền đặt cọc và không đồng ý mua đất nữa. Do ông L, bàT không đồng ý nên ngày 26/02/2018, ông V, bà Q đã làm đơng ửi Ủy ban nhân dân thị trấnG giải quyết hủy hợp đồng đặt cọc, buộc ông L, bàT trả lại tiền đặt cọc. Việc hòa giải không thành do b ị đơn không có thiện chí hòa giải.
Bên B là ông L và b à T đã có lỗi vi pha ̣m Điều 3 c ủa Hợp đồng đặt cọc tứ c là không làm đủ thủ tu ̣c pháp lý để hai bên ra công ch ứ ng ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, bên B phải có trách nhiê ̣m trả la ̣i cho bên A (ông V, bà
Q) 300.000.000đ (ba trăm tri ê ̣u đồng) tiền đă ̣t co ̣c mà bên B đã nhâ ̣n và bị phạt cọc 900.000.000đ . Nguyên đơn yêuc ầu Tòa ánh ủy hợp đồng đặt cọc ngày 05/02/2018, buộc ông Trần Thanh L, bà Đào ThịT trả cho ông V, bà Q tiền đặt cọc mua đất đãnh ận là 300.000.000đ và 900.000.000đ phạt cọc. Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn rút yêu cầu đối với 900.000.000đ phạt cọc.
Bị đơn trình bày:
Thống nhất như trình bày của nguyên đơn ông Phạm Thanh V, bà Nguyễn Thị Q về việc ông Phạm Thanh V, bà Nguyễn Thị Q ký với ông Trần Thanh L, bà Đào ThịT Hợp đồng đặt cọc ngày 05/02/2018 và nội dung hợp đồng.
Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì nguyên đơn đã vi phạm hợp đồng đặt cọc trước. Theo hợp đồng đặt cọc đã ký, thời gian đặt

## Page 3

3 cọc quy định là 01 (một) tháng kể từ ngày ký tức là ngày 05/02/2018. Tuy nhiên, khi chưa hết thời hạn 01 (một) tháng, vào ngày 20/02/2018, ông V, bà Q đến nhà ông V, bàT yêu cầu trả lại tiền cọc và không mua đất nữa và ngày 26/02/2018 đã gửi đơn đến Ủy ban thị trấnG yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và đòi lại tiền cọc, không tiếp tục thực hiện việc giao dịch nữa. Trong khi đ ó, ông L, bàT đã thực hiện việc chỉnh lý số chứng minh nhân dân trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nguyên đơn thực hiê ̣n viê ̣c sang tên và ngày 01/3/2018, khi vẫn còn trong thờ i ha ̣n của hợp đồng, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện V đã thực hiện viê ̣c chỉnh lý xong. Trong suốt thờ i gian chỉnh lý, ông L, bà T đã báo cho ông V, bà Q biết, tuy nhiên, rất nhiều lần ông V, bà Q đòi la ̣i tiền co ̣c, không mua nữa.
Ngày 05/3/2018, ngày cuối cùng của thời hạn đặt cọc, ông L, bà T đã đến phòng công chứng Nhà nước để các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông V, bà Q không đến.
Như vậy, việc các bên không k ý được hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của nguyên đơn nên nguyên đơn mất tiền cọc; bị đơn không đồng ý với toàn bô ̣ yêu cầu của nguyên đơn.
Bản án sơ thẩm số 05/2020/DS-ST ngày 11/8/2020 của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Khánh Hòa đã căn cứ khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, Điều 328 và Điều 423 của Bộ luật Dân s ự năm 2015;
Điều 26 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s ử dụng án phí và lệ phí Tòa án; quyết định:
1. Không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 05/02/2018 và trả lại số tiền đặt cọc 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng) của ông Pha ̣m Thanh V, bà Nguyễn Thị Q đối với ông Trần Thanh L, bà Đào ThịT .
2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của ông Pha ̣m Thanh V, bà Nguyễn Thị Q về viê ̣c buô ̣c ông Tr ần Thanh L, bà Đào Thi ̣ T trả 900.000.000đ (chín trăm triê ̣u đồng) tiền pha ̣t co ̣c.
3. V ề án phí: Ông Pha ̣m Thanh V và bà Nguyễn Thị Q phảich ịu 15.000.000đ án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào 24.000.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2018/0006964 ngày 16 tháng 9 năm 2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện V, tỉnh Khánh Hòa. Trả la ̣i cho ông V, bà Q 9.000.000đ.
Ngày 03/9/2020, nguyên đơn ông Pha ̣m Thanh V và bà Nguyễn Thị Q có đơn kháng cáo cho rằng Hợp đồng đặt cọc ngày 05/02/2018 có nhiều chỗ bị sửa chữa, bị đơn bà Đào ThịT không ký vào hợp đồng mà chồng bà là ông Trần Thanh L ký thay nên hợp đồng không có giá trị và việc các bên không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do lỗi của bị đơn đã không

## Page 4

4 điều chỉnh kịp thời số chứng minh nhân dân trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bị đơn không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa phát biểu: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng các qui định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Tại Tòa án cấp sơ thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đều thừa nhận nguyên đơn tranh chấp Hợp đồng đặt cọc đề ngày 05/02/2018 được ký giữa nguyên đơn Pha ̣m Thanh V, bà Nguyễn Thị Q với bị đơn ông Trần Thanh L, bà Đào Thị T, Hợp đồng được Ủy ban nhân dân thị trấnG chứng thực số 190 quyển số 01/2018 - SCT/HĐ,GD ngày 05/2/2018 việc; nội dung Hợp đồng là ông V, bà Q đặt cọc 300.000.000đ cho ông L, bàT để mua nhà và đất của ông L, bàT tại thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18 thuộc Tổ dân phố số 02, thị trấn G, huyện V, tỉnh Khánh Hòa với diện tích 146,9m2 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 253855, vào sổ cấp GCN:
CH01202 ngày 27/9/2011 đứng tên ông Trần Thanh L, bà Đào ThịT ); thời hạn đặt cọc 01 (một) tháng kể từ ngày ký là ngày 05/02/2018; trong thờ i ha ̣n đă ̣t co ̣c, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) ta ̣i Văn phòng công chứ ng M; Hợp đồng này không bị sửa chữa và các bên đã thống nhất thực hiện theo Hợp đồng này; Hợp đồng đặt cọc đư ợc các bên ký trư ớc đó do có chỉnh sửa và nguyên đơn sợ bị đơn không kịp thực hi ện việc giao giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất trong hạn 07 ngày k ể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đã đư ợc các bênh ủy bỏ và ký hợp đồng đặt cọc mà hiện nguyên đơn đang tranh chấp.
[2] Hội đồng xét xử xét thấy: Hợp đồng đặt cọc mà các bên đang tranh chấp là sự tự nguyện thỏa thuận của các bên, không trái pháp luật nên có hiệu lực. Kháng cáo của nguyên đơn về hình thức của hợp đồng là không có căn cứ.
[3] Nguyên đơn cho rằng lỗi dẫn đến việc không thể giao kết hợp đồng là do bị đơn bà Đào ThịT không thực hiện việc chỉnh lý số chứng minh nhân dân của bàT trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo h ồ sơ vụ án thì ngày 22/02/2018 ông L, bàT đã thực hiện thủ tục để chỉnh lý số chứ ng minh nhân dân theo yêu cầu của nguyên đơn và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ta ̣i huyện V đã thực hiện chỉnh lý xong trên giấy chứ ng nhâ ̣n quyển sử du ̣ng đất vào ngày 01/3/2018, vẫn còn trong thời hạn 01 tháng theo như Hợp đồng đặt cọc.

## Page 5

5 [4] Ngoài ra, theo như nguyên đơn trình bày tại Biên bản lấy lời khai ngày 06/8/2020 (bút lục 83) và xác nhận của Ủy ban nhân dân thị trấnG tại Biên bản xác minh ngày 06/8/2018 ( bút lục 84-85) thì ngày 27/02/2018, khi chưa hết hạn hợp đồng, nguyên đơn đã gửi đơn đ ến Ủ y ban thi ̣ trấn Va ̣n Giã để yêu cầu Ủ y ban nhân dân giải quy ết h ủy h ợp đ ồng đ ă ̣t c o ̣c m à hai bên đã k ý vào ng ày 05/02/2018 (đơn đề ngày 26/02/2018). Đến ngày 05/3/2020, ngày cuối cùng của thời hạn 01 tháng, bị đơn đã cóm ặt tại Phòng công chứng đ ể ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng nguyên đơn không có mặt; theo nguyên đơn giải thích tại Biên bản lấy lời khai ngày 06/8/2020 (bút lục 83) là do nguyên đơn đã làm đơn yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc gửi Ủy ban nhân dân thị trấnG nên không ký hợp đồng chuyển nhượng nữa.
[5] Như vậy, việc các bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng là hoàn toàn do lỗi của nguyên đơn từ chối việc giao kết hợp đồng và theo qui định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc. Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hoàn toàn có căn cứ, kháng cáo của nguyên đơn không được chấp nhận.
[6] Các nội dung còn lại của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị được giữ nguyên.
[7] Án phí: Người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm do kháng cáo không được chấp nhận.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308, khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, Điều 328 và Điều 423 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26, 29 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s ử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
Tuyên xử: Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Pha ̣m Thanh V và bà Nguyễn Thị Q; giữ nguyên bản án sơ thẩm.
1. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của ông Pha ̣m Thanh V, bà Nguyễn Thị Q về viê ̣c buô ̣c ông Tr ần Thanh L, bà Đào Thi ̣ T trả 900.000.000đ (chín trăm triê ̣u đồng) tiền pha ̣t co ̣c.
2. Không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 05/02/2018 và trả lại số tiền đặt cọc 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng) của ông Pha ̣m Thanh V, bà Nguyễn Thị Q đối với ông Trần Thanh L, bà Đào ThịT .
3. V ề án phí: Ông Pha ̣m Thanh V và bà Nguyễn Thị Q phảich ịu 15.000.000đ án phí dân sự sơ thẩm và 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào 24.000.000đ tạm ứng án phí sơ thẩm và 300.000đ tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp lần lượt theo các Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số

## Page 6

6 AA/2018/0006964 ngày 16 tháng 9 năm 2019 và số AA/2019/0003405 ngày 09 tháng 9 năm 2020 của Chic ục Thi hành án dân s ự huyện V, tỉnh Khánh Hòa.
Như vậy, ông Pha ̣m Thanh V và bà Nguyễn Thị Q đã nộp đủ án phí và được nhận lại 9.000.000đ (chín triê ̣u đồng).
Qui định chung: Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- Các đương sự; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND tỉnh Khánh Hòa;
- TAND huyện V;
- Chi cu ̣c THADS huyện V;
- Lưu: VP, DS, hồ sơ vụ án.



 Lê Thị Hiền