Bản án số: 48/2021/DS-PT

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 48/2021/DS-PT Ngày: 09/4/2021 V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Châu.
Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Quang Ông Trần Minh Bắc.
- Thư ký phiên tòa : Bà Phan Thị Thùy Quyên - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: Ông Lê Văn Thiên – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 09 tháng 4 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 211/2020/TLPT-DS ngày 22 tháng 12 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số 34/2020/DSST ngày 06 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 18/2021/QĐ-PT ngày 05 tháng 02 năm 2021 và Quyết định hoãn phiên tòa s ố 27/2021/QĐ-PT ngày 09 tháng 3 năm 2021 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Lê Ngọc L, sinh năm 1979; nơi đăng ký h ộ khẩu: Số A, Đường số F, phường X, quận Đ, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ liên hệ:
Đường số F, khu phố Đ, phường A, thị xã A, tỉnh Bình Dương (Vắng mặt).
Người đại diện theo ủy quyền của ông L: Bà Trần Thị T1, sinh năm 1995;
địa chỉ: Đường số F, khu phố Đ, phường A, thị xã A, tỉnh Bình Dương. (Có mặt)
“Được ủy quyền theo Giấy ủy quyền ngày 08/8/2019”.
Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông L: Ông Lưu XuânH - Luật sư của Công ty Luật Đ – Chi nhánh Dĩ An thu ộc Đoàn luật sư tỉnh Bình Dương (Có mặt).

## Page 2

2. Bị đơn: Ông Trần Văn D, sinh năm 1989; nơi đăng ký hộ khẩu: Ấp B, xã Đ, huyện T, tỉnh Đồng Nai; địa chỉ liên hệ: Cửa hàng vật liệu xây dựng L, ấp S, xã T, huyện T, tỉnh Đồng Nai (Vắng mặt).
Người đại diện theo ủy quyền của ông D: Ông Nguyễn Văn K , sinh năm 1991; địa chỉ: Khu phố K, thị trấn P, huyện T, tỉnh Đồng Nai (Có mặt).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Bà Phạm Thị Kim S, sinh năm 1991; nơi đăng ký hộ khẩu: Ấp B, xã Đ, huyện T, tỉnh Đồng Nai; chỗ ở hiện nay: Số G, đường U, khu phố T, thị trấn T, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. (Có đơn xin xét xử vắng mặt).
Người đại di ện theo ủy quy ền của bà S: Ông Nguyễn Văn K , sinh năm 1991; địa chỉ: Khu phố K, thị trấn P, huyện T, tỉnh Đồng Nai (Có mặt).
3.2. Bà Lê Thị Thanh T2, sinh năm 1981; địa chỉ: Đường số H, phường X, quận Đ, Thành phố Hồ Chí Minh (Có đơn xin vắng mặt)
4. Người kháng cáo: Ông Trần Văn D là bị đơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Theo đơn khởi kiện và và các tài li ệu, chứng cứ có trong h ồ sơ vụ án cũng như trong quá trình tham giat ố tụng tại Tòa án cấp sơ th ẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Trần Thị T1 trình bày:
Ngày 13/5/2019, giữa ông Lê Ngọc L và ông Trần Văn D ký hợp đồng đặt cọc viết tay để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 2.713m2 thuộc thửa đất số 12, Tờ bản đồ 07 xã Tóc Tiên, thị xã Phú Mỹ. Giá chuyển nhượng là 12.500.000.000 đ ồng. Cùng ngày, ông L đã giao ti ền cọc cho ông D 1.000.000.000 đ ồng. Hợp đồng đặt cọc này có ghi: Phần di ện tích đang làm thêm trong sổ là 163m2 tương đương 800.000.000 đồng sẽ thanh toán khi hoàn tất thủ tục sang tên phần còn l ại. Ngày 28/6/2019, bên mua s ẽ thanh toán 10.700.000.000 đồng nếu phần còn lại chưa làm xong.
Ngày 28/6/2019, khi các bên ra Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông L mới biết thực tế phần đất mà ông L nhận chuyển nhượng từ ông D chỉ còn lại diện tích 2.525m 2 (Chưa tính phần diện tích 163m 2). Như v ậy, diện tích chuy ển nhượng so với diện tích ghi trong hợp đồng thiếu 25m2. Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ông Trần Văn D không cung cấp đư ợc chứng c ứ chứng minh 163m 2 đất nói trên thuộc quyền sử dụng của ông D; đồng thời cũng không cung cấp được chứng cứ để chứng minh vi ệc thực hi ện thủ tục xin cấp b ổ sung đối với di ện tích đất 163m2 tại cơ quan có thẩm quyền như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Tại khoản 5, Điều 98 Luật đất đai 2013 v ề nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy đ ịnh:
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử

## Page 3

3 dụng đất liền kề thì khic ấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trư ờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (n ếu có)
được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này. Căn cứ theo quy định trên, ông Trần Văn D muốn thực hi ện vi ệc cấp b ổ sung 163m 2 vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất số 12, Tờ bản đồ số 7 cho ông Lê Ngọc L thì việc cấp bổ sung phải rơi vào trư ờng hợp thửa đất có chênh lệch diện tích trên thực tế so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai.
Vào thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2019 ông Lyêu cầu được xem bản chính Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông D đối với thửa đất số 12, Tờ bản đồ số 07 cùng h ồ sơ quy ho ạch có liên quan thì ông D không cung cấp vì lý do đang hợp thửa tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nên chỉ cung cấp cho ông L 01 (một) sơ đồ vẽ tay (sơ đồ này đã được nộp cho Tòa án).
Hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2019 có nhi ều điểm không rõ ràng, không thể thực hiện được trên thực tế. Trong hợp đồng đặt cọc diện tích đất ghi kho ảng 2.713m2 là không chính xác thông tin di ện tích đã đư ợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, các bên không thể thỏa thuận đúng giác ả để ký kết hợp đồng công chứng theo nội dung hợp đồng đặt cọc đã ký k ết. Trong trường hợp nghing ờ diện tích thửa đất có s ự thay đổi (tăng ho ặc giảm) so với Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên s ẽ phải đo đạc lại hoặc thống nhất một khoảng chênh lệch diện tích trên thực tế so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao nhiêu. Nếu vượt quám ức chênh lệch đã quy định thì thực hiện theo thỏa thuận khác của các bên hoặc hủy hợp đồng đặt cọc. Lý do hợp đồng đặt cọc trên có nội dung “kho ảng” vì đây làch ữ được in sẵn (mẫu hợp đồng đặt cọc), không phải là nội dung thỏa thuận của các bên. Chính vì là nội dung được in sẵn nên không có thỏa thuận cụ thể về mức độ chênh lệch.
Chính vì thế, phía ông L không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông D. Nay ông Lyêu cầu Tòa án gi ải quyết hủy Hợp đồng đặt cọc viết tay ngày 13/5/2019, gi ữa ông L và ông D vì có sự gian dối. Ông Lyêu cầu ông D trả lại cho ông L tiền cọc là 1.000.000.000 đồng.
2. Trong quá trình tham gia tố tụng bị đơn ông Trần Văn D trình bày:
Ông D xác nhận là ông D và ông Lê Ngọc L có ký hợp đồng đặt cọc viết tay vào ngày 13/5/2019 đ ể nhận chuy ển như ợng quy ền s ử dụng di ện tích đất 2.713m2 thuộc thửa đất số 12, Tờ bản đồ 07 xã Tóc Tiên, thị xã Phú Mỹ. Giá chuyển nhượng là 12.500.000.000 đồng. Ông D đã nhận từ ông L số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng. Khi ông L và ông D ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông L đã được ông D cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông L biết rõ việc đất

## Page 4

4 bị thiếu so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, giữa ông L và ông D mới thể hiện rõ tại phần ghi chú: Phần diện tích còn thiếu 163m2, ông D sẽ có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp bổ sung cho ông L. Nếu hoàn thiện trước ngày 28/6/2019 thì ông L sẽ giao đủ số tiền còn l ại. Nếu chưa hoàn thành thì ông L giao 10.700.000.000 đồng giữ lại 800.000.000 đồng và thanh toán đ ủ khi ông D hoàn thiện thủ tục xin cấp bổ sung. Phần diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trị giá 10. 700.000.000 đ ồng, phần chưa đư ợc cấp gi ấych ứng nhận quyền sử dụng đất có trị giá 800.000.000 đồng. Khi nào ông D hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 163m2 thì ông L mới thanh toán 800.000.000 đồng này. Số tiền 10.700.000.000 đồng thì ông L phải thanh toán cho ông D vào ngày 28/6/2019. Trong hợp đồng đặt cọc, chỉ ghi khoảng 2.713m2 chứ không ghi diện tích chính xác, do vậy có thể thiếu hoặc dư.
Theo hợp đồng đặt cọc thì ngày 28/6/2019, ông L và ông D cùng đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông L không đến mà ông L xin gia hạn. Ông D đã gia hạn cho ông L vào ngày 13/7/2019 thì hai bên đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông L vẫn không đến và cũng không báo cho ông D biết. Ông L cố tình trì hoãn, kéo dài, không hoàn thi ện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do lỗi hoàn toàn từ ông L chứ ông D không có lỗi.
Số tiền 1.000.000.000 đồng mà ông D nhận cọc từ ông L thì ông D đã cho người giới thiệu chuyển nhượng đất là 250.000.000 đồng, số tiền còn lại thì ông D đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất khác. Do ông L không giao ti ền cho ông D theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nên ông D cũng không thể giao tiền đúng cho ngư ời mà ông D đã đặt cọc vì thế nên ông D cũng đã bị mất số tiền cọc này.
Do vậy, ông D không đồng ý trả lại 1.000.000.000 đồng tiền cọc cho ông L.
Ông D đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông L.
3. Những Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:
3.1 Bà Phạm Thị Kim S trình bày: Bà S là vợ của ông Trần Văn D. Bà S đồng ý và thống nhất với quan điểm của ông D, ý kiến của ông D chính là kiến của bà S.
3.2. Bà Lê Thị Thanh T2 trình bày: Bà T2 là vợ của ông Lê Ngọc L. Bà T2 đồng ý và thống nhất với quan điểm của ông L, ý kiến của ông L chính là ý kiến của bà T2.
4. Bản án dân s ự sơ thẩm số 34/2020/DS-ST ngày 06 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ đã tuyên như sau:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Ngọc L đối với ông Trần Văn D về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Hủy hợp đồng nhận cọc viết tay đư ợc ký kết giữa ông Lê Ngọc L và ông Trần Văn D ngày 13/5/2019.

## Page 5

5 Chấp nhận yêu cầu của ông Lê Ngọc L về việc buộc ông Trần Văn D phải hoàn trả lại số tiền nhận cọc 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Buộc ông Trần Văn D phải hoàn trả 1.000.000.000 đồng cho Lê Ngọc L.
Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên v ề án phí, chi phít ố tụng, án phí sơ thẩm và quyền kháng cáo, thời hạn kháng cáo.
5. Ngày 16 tháng 10 năm 2020, Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ nhận được đơn kháng cáo của ông Trần Văn D đề ngày 16/10/2020. Ông Dyêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân s ự sơ thẩm số 34/2020/DS-ST ngày 06 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Lê Ngọc L về việc buộc ông Trần Văn D phải trả lại cho ông L 1.000.000.000 đồng tiền đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
6. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu:
Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến khi đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn b ộ nội dung kháng cáoc ủa ông Trần Văn D . Sửam ột phần Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 34/2020/DS-ST ngày 06 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ về án phí dân sự sơ thẩm mà ông D phải chịu theo quy định tại khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa;
Về áp dụng pháp luật tố tụng:
[1]. Đơn kháng cáo của ông Trần Văn D nộp trong thời hạn luật định, phù hợp với quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự và ông D đã nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 276 của Bộ luật tố tụng dân sự nên hợp lệ.
 [2]. Ông Lê Ngọc L khởi kiện ông Trần Văn D để yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc và buộc ông D trả lại tiền mà ông L đã đặt cọc cho ông D để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là vụ án dân s ự về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” thuộc thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm của Tòa án nhân thị xã Phú Mỹ được quy định tại các Điều 26, 30, 35, 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.
Tại phiên tòa phúc thẩm ông Lê Ngọc L vắng mặt nhưng ông L đã ủy quyền cho bà Trần Thị T1 và bà T1 có mặt. Ông Trần Văn D vắng mặt nhưng ông D đã ủy quyền cho ông Nguyễn Văn K và ông K có mặt. Bà Phạm Thị Kim S và bà Lê Thị Thanh T2 vắng mặt nhưng đều đã có đơn xin xét x ử vắng mặt và bà S đã ủy

## Page 6

6 quyền cho ông K, ông K có mặt. Vì vậy, phiên tòa xét xử vắng mặt ông L, ông D, bà S, bà T2 là phù hợp với Điều 228 và Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung:
[3]. Hợp đồng nhận cọc lập ngày 13/5/2019 gi ữa ông Lê Ngọc L và ông Trần Văn D có nội dung như sau: Ông D đồng ý chuyển nhượng cho ông L diện tích đất khoảng 2.713m2 thuộc thửa đất số 12, Tờ bản đồ 07 xã Tóc Tiên, thị xã PhúM ỹ, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Giá chuy ển như ợng là 12.50 0.000.000 đồng.
Phương thức thanh toán như sau : Ông L đặt cọc cho ông D 1.000.000.000 đồng vào ngày ký Hợp đồng nhận cọc. Đến ngày 28/6/2019, ông L và ông D ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng thì ông L thanh toán ti ếp cho ông D đợt hai là 11.500.000.000 đ ồng. Ông D cam kết đất chuyển nhượng không có tranh chấp với ai, nếu có xảy ra tranh chấp thì ông D sẽ chịu trách nhi ệm trước pháp lu ật. Nếu ông L không muan ữa thì s ố tiền đặt cọc sẽ không được hoàn trả. Nếu ông D không bán nữa thì sẽ phải trả lại tiền cọc và bồi thường bằng số tiền mà ông D đã nhận cọc. Phần ghi chú viết: Phần diện tích đang làm thêm trong s ổ là 163m 2 tương đương với 800.000.000 đồng s ẽ thanh toán khi hoàn tất thủ tục sang tên. Phần di ện tích đất còn lại ngày 28/6/2019, ông L phải thanh toán 10.700.000.000 đồng nếu phần còn lại chưa làm xong.
Hợp đồng nhận cọc này làm ột giao dịch dân s ự nhằm hướng tới việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ông L và ông D lập trên cơ sở tự nguyện. Bộ luật dân sự không quy định về hình thức của hợp đồng đặt cọc phải đư ợc công ch ứng, chứng thực ho ặc phải đăng kýt ại cơ quan có thẩm quyền. Đất này là tài sản chung của ông D, bà Lê Thị Thanh T2 có giá trị lớn nhưng bà T2 chưa có văn bản ủy quyền, chưa có văn bản thỏa thuận cho ông D được quyền định đoạt và bà T2 không ký vào hợp đồng nhận cọc. Tuy nhiên, hợp đồng nhận cọc để hướng tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên chỉ khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bà T2 không chấp nhận thì mới ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng nhận cọc.
Theo Hợp đồng nhận cọc thìm ục đích của ông L là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông D là 2.713m2 thuộc thửa 12, Tờ bản đồ số 7 xã Tóc Tiên. Tuy nhiên trong tổng di ện tích đất 2.713m 2 thì ông D xác nhận là có 163m2 đất chưa đư ợc cấp s ổ đỏ nên trong hợp đồng nhận cọc ghi kho ảng 2.713m2. Như vậy, phần đất mà ông D đã được cấp sổ đỏ là 2.713m2 – 163m2 = 2.550m2. Chữ “khoảng” ghi trong gi ấynh ận cọc dùng đ ể thể hiện di ện tích 163m2 chưa được cấp sổ đỏ cho ông D thì có thể thừa hoặc thiếu nhưng diện tích đất này theo đo dạc thực t ế thì đ ủ 163m2. Theo s ổ đỏ số D 0683308 ngày 16/02/1996 mà UBND huy ện Tân Thành (Nay là thị xã PhúM ỹ) cấp cho bà Phạm Thị Hường thì di ện tích thửa 12, T ờ bản đồ 07 xã Tóc Tiên có di ện tích 2.576m2. Ngày 22/01/2018, bà H chuy ển như ợng cho ông D , bà S . Ngày 09/3/2018, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phú Mỹ điều chỉnh biến động thì di ện tích là 2.525m 2. Ngày 09/4/2018, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phú Mỹ điều chỉnh sang tên cho ông D, bà S toàn bộ diện tích đất này. Như vậy, diện tích cấp sổ đỏ cho ông D, bà S là 2.525m2 nhưng ông D thỏa

## Page 7

7 thuận chuyển nhượng cho ông L 2.550m2 là vượt quá diện tích đất mà ông D, bà S được cấp sổ đỏ là 25m2. Theo Sơ đ ồ vị trí do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phú Mỹ lập ngày 11/8/2020 thì di ện tích thửa đất 73 (cũ: 12), T ờ bản đồ 32 (cũ: 07) có diện tích là 2.523m2 là thiếu 27m2 so với cam kết của ông D chuyển nhượng cho ông L theo hợp đồng nhận cọc.
Đối với diện tích 163m2 ông D cam kết sẽ xin cấp bổ sung biến động trong sổ đỏ rồi chuyển nhượng cho ông L nhưng không ghi thời hạn mà ông D chuyển nhượng cho ông L. Theo hợp đồng nhận cọc thì xác định 163m2 là thuộc một phần thửa 12, Tờ bản đồ 07 xã Tóc Tiên nhưng theo trả lời của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã phúM ỹ tại Công văn s ố 1449/CNVPĐK-TTLT ngày 05/11/2019 và Công văn số 740/CNVPĐK-KTĐC ngày 25/3/2020 thì diện tích đất này thuộc thửa 402, Tờ bản đồ 07 xã Tóc Tiên. Ngư ời đăng ký kê khai ban đầu đối với thửa đất này là bà Đinh Thị V. Tại văn bản số 2190/TNMT ngày 08/9/2020 của Phòng Tài Nguyên và Môi Trư ờng thị xã Phú Mỹ và tại Văn bản số 2420/CNVPĐK-TTLT ngày 26/8/2020 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phú Mỹ xác định thửa 402, Tờ bản đồ 32 không ghi nhận có người đăng ký kê khai. Như vậy, không xác định được thời gian để ông D được cấp sổ đỏ đối với diện tích đất này để ông D ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho ông L.
Tại Văn bản số 2069/QLĐT ngày 24/12/2019 của Phòng quản lý đô thị, thị xã Phú Mỹ xác định vị trí thửa đất số 12 (mới là 73), T ờ bản đồ 07 (mới là 32)
xã Tóc Tiên, diện tích 2.525m2 có 70% diện tích đất thuộc quy hoạch đất ở, diện tích còn lại thuộc quy hoạch đất giao thông.
Diện tích đất mà ông L và ông D thỏa thu ận chuy ển như ợng trong hợp đồng nhận cọc nhiều hơn đất thực t ế mà ông D được cấp s ổ đỏ là do ông D không cung cấp đầy đủ thông tin cho ông L cụ thể là ông D không cung cấp sổ đỏ cho ông L. Không có chứng cứ thể hiện là ông L đã yêu cầu ông D cung cấp sổ đỏ nhưng ông D không cung cấp. Vì vậy lỗi để xảy ra thiếu sót này này thuộc về cả ông D và ông L. Diện tích đất chuyển nhượng có 30% diện tích được quy hoạch làm đư ờng giao thông nhưng ông D không thông báo cho ông L biết.
Không có chứng cứ thể hiện là ông L đã yêu cầu ông D cung cấp chứng chỉ quy hoạch mà ông D không cung cấp. Vì thế lỗi để xảy ra sự nhầm lẫn này là thuộc về cả ông D và ông L.
Phần ghi chú trong hợp đồng nhận cọc viết: Phần diện tích đang làm thêm trong sổ đỏ là 163m2 tương đương với 800.000.000 đồng sẽ thanh toán khi hoàn tất thủ tục sang tên. Tuy nhiên, đến thời điểm ngày 28/6/2019 thì di ện tích đất này ông D vẫn chưa kê khai đăng ký nhưng trong Hợp đồng nhận cọc ông D viết là đang làm thêm trong s ổ đỏ đã cấp cho ông D (Đang đề nghị điều chỉnh biến động) là có dấu hiệu của sự lừa dối. Nếu diện tích đất này không hoàn thành việc điều chỉnh bi ến động cho ông D trước ngày ông D và ông L ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông D chỉ có thể xin cấp sổ đỏ riêng cho 163m2 chứ không thể điều chỉnh biến động trong s ổ đỏ đã cấp cho ông D được vì di ện tích trong s ổ đỏ đã chuyển nhượng cho ông L. Hơn nữa diện tích đất 163m2 này không cùng thửa đất mà ông D đang đứng tên trong sổ đỏ mà là

## Page 8

8 thửa khác (thửa 402) và ông D không có giấy tờ liên quan đến thửa đất này theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai nên ông D chỉ có thể được cấp sổ đỏ đối với diện tích đất này khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 101 của Luật đất đai.
Như vậy, diện tích đất 163m2 này ông D không đủ điều kiện để chuyển nhượng cho ông L.
Theo ông D thì ngày 28/6/2019, v ợ chồng ông D đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông L nhưng ông L không đến mà ông L xin gia h ạn. Ông D đã gia hạn cho ông L vào ngày 13/7/2019 nhưng đến hạn ông L cũng không đến và cũng không báo cho ông D biết. Còn ông L thì cho rằng ngày 28/6/2019, ông L đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông D thì phát hi ện đất chuyển như ợng thi ếu so với thỏa thu ận trong hợp đồng nhận cọc nên ông L không ký hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất. Ông L và ông D đều không đưa rach ứng cứ để chứng minh cho lời trình bàyc ủa mình là đúng s ự thật. Tuy nhiên, cho đến nay thì ông L và ông D không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất. Chính ông L là ngư ời đơn phương chấm dứt hợp đồng nhận cọc do ông L và ông D lập ngày 13/5/2019. Những thỏa thuận trong hợp đồng nhận cọc có s ự nhầm lẫn và s ự lừa dối như đãp hân tích ở trên nên ngày 28/6/2019 ông L không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông D là có căn c ứ. Vì vậy, bản án dân s ự sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng nhận cọc do ông L và ông D lập ngày 13/5/2019 do vô hiệu là đúng quy định tại các Điều 126, 127 của Bộ luật dân sự.
Ngày 13/5/2019, ông L đã giao cho ông D số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng. Hợp đồng nhận cọc giữa ông L và ông D lập ngày 13/5/2019 vô hiệu là do lỗi của ông L và ông D nhưng lỗi của ông D nhiều hơn. Theo quy định tại điểm a, d Mục I.1 Nghị quyết 01/2003/NQ -HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn:
a) Trong trư ờng hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho vi ệc giao kết hợp đồng hoặc chỉ đảm bảo cho vi ệc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho vi ệc giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không đư ợc giao kết hoặc không đư ợc thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc.
d) Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a vàc mục I.1 này, nếu cả hai cùng có lỗi hoặc trong trư ờng hợp bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Như vậy, ông D và ông L đều không b ị phạt cọc. Ông D phải trả lại cho ông L 1.000.000.000 đồng như bản án sơ thẩm tuyên là có căn c ứ và phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 131 của Bộ luật dân sự.
Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông D cho rằng sau khi ông D nhận ti ền cọc t ừ ông L thì ông D đã chi cho ngư ời môi gi ới 250.000.000 đồng. Khi giao tiền cho người môi giới thì không làm giấy tờ gì và hiện ngư ời đại di ện theo ủy quy ền của ông D không bi ết h ọ tên, địach ỉ của người môi gi ới. Nếu phía ông L chấp nhận hòa gi ải thì phía ông D đề nghị số

## Page 9

9 tiền trả cho người môi giới mỗi bên phải chịu ½ là 125.000.000 đồng và ông D sẽ trả lại cho ông L 875.000.000 đồng. Nếu ông L không chấp nhận hòa giải thì ông D vẫn giữ nguyên yêuc ầu kháng cáo là đ ề nghị Tòa án bác yêuc ầu khởi kiện của ông L . Ngư ời đại di ện theo ủy quy ền của ông L không chấp nhận hướng đề nghị hòa giải của phía ông D vì cho rằng ông L đã bị thiệt hại quá lớn do không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những thiệt hại của ông L thể hiện: Ông D chiếm dụng số tiền mà Lân đặt cọc 1.000.000.000 đồng đã hai năm nay không có lãi; giá đất chuyển nhượng hiện tại lên cao hơn nhiều so với giá đất vào thời điểm ông L, ông D thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ những ý ki ến trên của ông D và ông L thì thấy: Ông L cũng có lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc bị hủy do vô hi ệu. Tuy nhiên phía ông D không chứng minh được là ông D đã đưa ti ền cho ngư ời môi gi ới 250.000.000 đồng và phía ông D không biết họ tên, địa chỉ của người môi giới. Hơn nữa, tại Tòa án cấp sơ thẩm, ông D không có yêu cầu phản tố về việc đề nghị ông L bồi thường cho ông D thiệt hại đối với khoản tiền môi gi ới này nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét. Vì v ậy, yêuc ầu nàyc ủa phía ông D tại phiên tòa phúc thẩm không thuộc phạm vi xét xử của Tòa án cấp phúc thẩm. Nếu có căn cứ thì ông D có quyền khởi kiện ông L về việc yêu cầu bồi thường thiệt hại bằng một vụ án khác tại Tòa án có thẩm quyền.
Về án phí dân s ự sơ thẩm: Hợp đồng thế chấp vô hiệu do ông D và ông L cùng có lỗi nên ông L không bị phạt cọc mà ông D phải trả lại tiền đặt cọc cho ông L nhưng ông D không chấp nhận. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của ông D về việc phạt cọc nhưng chỉ buộc ông D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là không đúng với quy định tại khoản 4 Điều 27 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Vì vậy, phải sửa bản án sơ thẩm về phần án phí dân sự sơ thẩm.
[4]. Từ những phân tích, nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông Trần Văn D. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm 34/2020/DSST ngày 06 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ về phần án phí dân sự sơ thẩm.
[5]. Về chi phít ố tụng: Đã gi ải quyết xong và các đương s ự không kháng cáo nên Hội đồng xét xử không xem xét.
[6]. Về án phí:
Án phí dân s ự sơ th ẩm: Ông Trần Văn D phảin ộp 36.000.000 đồng + (200.000.000 đồng x 3%) = 42.000.000.000 đồng.
Án phí dân sự phúc thẩm: Yêu cầu kháng cáo của ông D không được chấp nhận nhưng bản án sơ thẩm bị sửa một phần về án phí nên ông D không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
 Vì các lẽ trên;
 QUYẾT ĐỊNH:

## Page 10

10 Áp dụng khoản 2 Điều 308; khoản 2 Điều 148; các Điều 26, 30, 35, 39, 228, 296 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 117, 122, 126, 127, 328 của Bộ luật dân sự; khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Trần Văn D. Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 34/2020/DSST ngày 06 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ về phần án phí dân sự sơ thẩm.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Ngọc L đối với ông Trần Văn D về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
 Hợp đồng nhận cọc được ký kết giữa ông Lê Ngọc L và ông Trần Văn D ngày 13/5/2019 vô hiệu.
Xử buộc ông Trần Văn D phải hoàn trả cho ông LêNg ọc L số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) mà ông Lê Ngọc L đã đặt cọc cho ông Trần Văn D.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đến khi thi hành xong các kho ản tiền thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại khoản 2 Đi ều 468 của Bộ luật dân s ự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành án.
2. Về chi phí tố tụng: Ông Lê Ngọc L tự nguyện nộp 5.300.000 đồng (Năm triệu, ba trăm ngàn đồng) và ông L đã nộp đủ.
3. Về án phí:
3.1. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần Văn D phải nộp 42.000.000 đồng (Bốn mươi hai triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.
 Hoàn trả cho ông Lê Ngọc L số tiền tạm ứng án phí dân s ự sơ thẩm mà ông L đã nộp 21.300.000 đồng (Hai mươim ốt triệu, ba trăm ngàn đ ồng) theo Biên lai thu số 0005403 ngày 08 tháng 8 năm 2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
3.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trần Văn D không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho ông D 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đ ồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mà ông D đã nộp theo Biên lai thu s ố 0006042 ngày 30 tháng 10 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
 Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc b ị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Đi ều 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

## Page 11

11 Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (09/4/2021).
Nơi nhận:
- Các đương sự;
- VKS nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu;
- VKD nhân dân thị xã Phú Mỹ;
- Chi cục THADS thị xã Phú Mỹ;
- Chi cục THADS huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
- TAND thị xã Phú Mỹ;
- Tổ HC-TP (VP);
- Lưu hồ sơ.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa



Nguyễn Minh Châu