Bản án số: 72/2021/DS-PT

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 72/2021/DS-PT Ngày 08/6/2021 V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Châu.
Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Quang.
 Ông Cao Xuân Long.
- Thư ký phiên tòa : Bà Phan Thị Thùy Quyên - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu tham gia phiên tòa: Ông Lê Văn Thiên – Kiểm sát viên.
Ngày 08 tháng 6 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 28/2021/TLPT -DS ngày 26 tháng 02 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 43/2020/DS-ST ngày 15 tháng 12 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 59/2021/QĐ-PT ngày 16 tháng 4 năm 2021 và Quyết định hoãn phiên tòa số 64/2021/QĐ-PT ngày 13 tháng 5 năm 2021 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Vũ Văn Đ1 , sinh năm 1985 và bà Lương Thúy N, sinh năm 1987; cùng địa chỉ: Đường S, phường H, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh .
(ông Đ1, bàN vắng mặt)
Người đại diện theo ủy quyền của ông Đ1, bà N: Bà Trịnh Thị H1, sinh năm 1973; địa chỉ: đường N, Phường G, thành phố T, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (có mặt).
2. Bị đơn: Ông Phạm Đình T , sinh năm 1962 và bà Trần Thu H2 , sinh năm 1973; cùng địa chỉ: Đường T, Phường F, thành phố T, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
(ông T, bà H2 đều vắng mặt)
Người đại diện theo ủy quyền của ông T, bà H2:
- Ông Lê Đức C, sinh năm 1981; địa chỉ: Đường B, phường Q, thành phố Hải Phòng (vắng mặt).

## Page 2

- Ông Nguyễn Hải Đ2 , sinh năm 1974; địa chỉ: Đường N, Phường G, thành phố T, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (có mặt)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông T, bà H2 : Luật sư Lê Ngọc M – Công ty Luật TNHH B Chi nhánh Vũng Tàu thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ: Đường N, Phường G, thành phố T, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (có mặt).
3. Người làm chứng : Ông Lê Đức C , sinh năm 1981; địa chỉ: Đường B , phường Q, thành phố Hải Phòng (vắng mặt).
4. Người kháng cáo: Ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2 là đồng bị đơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Theo đơn khởi kiện , các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và trong quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, ông Vũ Văn Đ1, bà Lương Thúy N là đồng nguyên đơn và bà Trịnh Thị H1 là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Ngày 04/4/2018, ông Đ1 và bàN ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới tên “Văn bản thỏa thuận” với vợ chồng ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2, với nội dung: Ông T, bà H2 chuyển nhượng cho ông Đ1, bàN quyền sử dụng đất diện tích 229,5m 2 (Kích thước 7,65m x 30m) thuộc thửa đất số 26557.31.91 tọa lạc tại khu tập thể trường Cao Đẳng Nghề Dầu khí, phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; giá chuyển nhượng 820.000.000 đồng (Tám trăm hai mươi triệu đồng). Ông Đ1, bàN đã thanh toán cho ông T, bà H2 số tiền 776.000.000 đồng (Bảy trăm bảy mươi sáu triệu đồng), cụ thể: Ngày 04/4/2018 thanh toán 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng); ngày 04/5/2018 thanh toán 270.000.000 đồng (Hai trăm bảy mươi triệu đồng); ngày 28/12/2018 thanh toán 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng) bằng phương thức chuyển khoản qua tài khoản của ông T tại Ngân hàng Quân đội (MBBANK) . Ông T, bà H2 đã giao đất cho ông Đ1, bàN quản lý sử dụng.
Thời điểm ký kết văn bản thỏa thuận , thửa đất chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp số AB 394673 ngày 04/2/2005 nhưng hai bên không làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng được vì ông T đã nộp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền để cấp lại. Vợ chồng ông T, bà H2 cam kết ngay sau khi được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông T, bà H2 có trách nhiệm cung cấp các giấy tờ và làm thủ tục sang tên cho ông Đ1, bàN theo đúng quy định của pháp luật.
Ngày 22/6/2020, ông T và bà H1 đã được Ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích giảm xuống còn 153,1m 2 thửa đất số 91, Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa. Ông Đ1, bà N không có ý kiến về việc diện tích theo thỏa thuận chuyển nhượng ngày 04/4/2018 giảm từ 229,5m2 xuống còn 153,1m 2. Ông Đ1 , bàN đã thanh toán cho ông T, bà H2 95% giá trị hợp đồng nhưng ông Đ1, bàN không yêu cầu ông T, bà H2 trả lại tiền do diện tích đất chuyển nhượng bị thiếu. Do đó, đề nghị Tòa án căn cứ theo Điều 129 Bộ luật dân sự chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Đ1,

## Page 3

bàN là công nhận hiệu lực của văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018, công nhận cho ông Vũ Văn Đ1 và bà Lương ThuýN được quyền sử dụng diện tích đất 153,1m2 thửa đất số 91, Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa. Đất này đã được Ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 836316 ngày 22/6/2020 đứng tên ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2. Ông Đ1, bàN chấp nhận thanh toán cho ông T, bà H2 số tiền còn lại theo thỏa thuận là 44.000.000 đồng (Bốn mươi bốn triệu đồng).
Trong trường hợp Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 vô hiệu thì ông Đ1, bàN yêu cầu Tòa án giải quyết về hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Yêu cầu ông T, bà H2 trả lại số tiền đã nhận là 776.000.000 đồng (Bảy trăm bảy mươi sáu triệu đồng), tiền bồi thường do hợp đồng vô hiệu. Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do phía ông T, bà H2 nên ông T, bà H2 còn phải bồi thường cụ thể như sau: 12.000.000 đồng/m 2 x 153,1m 2 = 1.837.200.000 đồng (Một tỷ, tám trăm ba mươi bảy triệu, hai trăm ngàn đồng) – 776.000.000 đồng (Bảy trăm bảy mươi sáu triệu đồng) = 1.061.200.000 đồng (Một tỷ, không trăm sáu mươi mốt triệu, hai trăm ngàn đồng). Tổng cộng là 776.000.000 đồng + 1.061.200.000 đồng = 1.837.200.000 đồng (Một tỷ, tám trăm ba mươi bảy triệu, hai trăm ngàn đồng).
2. Theo bản tự khai và trong quá trình tố tụng ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2 là bị đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Hải Đ2 trình bày:
Ngày 04/4/2018, ông T, bà H2 có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Đ1, bà N quyền sử dụng diện tích đất 229,5m2 (Ngang 7,65m dài 30m) , thửa số 26557.31.91, Tờ bản đồ số 31 tọa lạc tại khu tập thể trường Cao đẳng nghề Dầu Khí, phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đất này đã được Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa ( Nay là thành phố Bà Rị a) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 394673 ngày 04/02/2005. Hai bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới tên “Văn bản thỏa thuận” . Ông T, bà H2 đã nhận tiền của ông Đ1, bàN 03 lần tổng cộng là 776.000.000 đồng (Bảy trăm bảy mươi sáu triệu đồng) đúng như nguyên đơn trình bày. Ông T, bà H2 chưa giao đất cho ông Đ1, bà N. Tại thời điểm chuyển nhượng, đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị thu hồi để cấp lại nên hai bên không tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Ngày 22/6/2020, ông T, bà H2 được Ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 836316, diện tích 153,1m 2 (Giảm so với văn bản thỏa thuận ngày 04/04/2018 là 76,4m 2);
đất thuộc thửa đất số 91, Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa.
Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của ông T, bà H2 có ý kiến như sau:
Theo nội dung thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 có ghi “Bên A cam kết nếu không tiếp tục chuyển nhượng diện tích đất nêu trên thì bên A phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận của Bên B và bồi thường bằng số tiền đã nhận của bên B ”. Hiện nay ông T, bà H2 không muốn tiếp tục chuyển nhượng đất cho ông Đ1, bàN và đồng ý trả lại cho ông Đ1, bàN 776.000.000 đồng (Bảy trăm bảy mươi sáu triệu đồng) và bồi thường số tiền 77 6.000.000 đồng (Bảy trăm bảy mươi sáu triệu đồng) , tổng cộng 1.5 52.000.000 (Một tỷ, năm trăm năm mươi hai triệu đồng). Trường hợp ông Đ1, bàN không đồng ý thì đề nghị Tòa án tuyên văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 vô hi ệu vì đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng

## Page 4

không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự. Ông T, bà H2 không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
3. Bản án dân sự sơ thẩm số 43/2020/DS-ST ngày 15 tháng 12 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa đã tuyên như sau:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2.
- Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 giữa ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN và ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2 có hiệu lực pháp luật.
- Ông Vũ Văn Đ1 , bà Lương ThuýN được quyền sử dụng diện tích đất 153,1m2 thửa số 91, Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã được Ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 836316 ngày 22/6/2020 đứng tên ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2.
Ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chỉnh lý, đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Ông Vũ Văn Đ1 , bà Lương ThuýN có trách nhiệm thanh toán cho ông Phạm Đình T , bà Trần Thu H2 số tiền 44.000.000 đồng (Bốn mươi bốn triệu đồng).
Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí thẩm định, xem xét tại chỗ, định giá, án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo, thời hạn kháng cáo.
Ngày 25 tháng 12 năm 2020, Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa nhận được đơn kháng cáo đề ngày 24/12/2020 của ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2 yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tuyên bố Văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 giữa ông T, bà H2 với ông Đ1, bàN về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo như yêu cầu của ông T, bà H2.
Tại phiên tòa phúc thẩm, phía nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, phía bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không cung cấp thêm chứng cứ mới và không thỏa thuận được với nhau về vấn đề tranh chấp.
4. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu:
Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến khi đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2. Giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ và kết quả tranh tụng tại phiên tòa;

## Page 5

Về áp dụng pháp luật tố tụng:
[1]. Đơn kháng cáo của ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2 nộp trong thời hạn luật định, phù hợp với quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự và ông T, bà H2 đã nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 276 của Bộ luật tố tụng dân sự nên hợp lệ.
[2]. Ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN khởi kiện ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2 để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ1 bàN với ông T, bà H2 lập ngày 04/4/2018. Đây là vụ án dân sự “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Đất chuyển nhượng bị tranh chấp tọa lạc tại phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa nên Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa thụ lý để giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là đúng thẩm quyền quy định tại các Điều 26, 35, 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.
[3]: Bà Lương Thúy N, ông Vũ Văn Đ1 vắng mặt nhưng bà N, ông Đ1 đã ủy quyền cho bà Trịnh Thị H1 và bà H1 có mặt tại phiên tòa . Ông Phạm Đình T , bà Trần Thu H2 vắng mặt nhưng ông T, bà H2 đã ủy quyền cho ông Nguyễn Hải Đ2 và ông Đ2 có mặt. Ông T, bà H2 ủy quyền cho ông Lê Đức C hoặc ông Nguyễn Hải Đ2 nhưng ông C vắng mặt còn ông Đ2 có mặt. Người làm chứng ông Lê Đức C đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ 2 nhưng vắng mặt tại phiên tòa nên phiên tòa xét xử vắng mặt ông Đ1, bà N, ông T, bà H2, ông C là phù hợp với Điều 228 và Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung:
[4]: Bà Lương Thúy N, ông Vũ Văn Đ1 và ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2 đều xác nhận là vào ngày 04/4/2018, ông Đ1, bàN và ông T, bà H2 cùng ký vào Văn bản thỏa thuận có nội dung sau: Ông T, bà H2 đồng ý chuyển nhượng cho ông Đ1, bàN quyền sử dụng đất diện tích đất 229,5m2 (Kích thước 7,65m x 30m), thửa đất số 26557.31.91 tại khu tập thể Trường Cao Đẳng Nghề Dầu khí, phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu với giá chuyển nhượng 820.000.000 đồng. Phương thức thanh to án chia làm 03 đợt : Đợt 1 ngay khi ký thỏa thuận thì thanh toán 500.000.000 đồng ; đợt 2 là ngày 04/5/2018 (là trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký Văn bản thỏa thuận ) thì thanh toán tiếp 270.000.000 đồng; đợt 3 là sau khi ông T, bà H2 hoàn thành việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sang tên quyền sử dụng đất cho ông Đ1, bàN thì ông Đ1, bàN thanh toán số tiền còn lại 50.000.000 đồng cho ông T, bà H2. Ông Đ1 bàN đã thanh toán cho ông T, bà H2 776.000.000 đồng cụ thể như sau: Ngày 04/4/2018 thanh toán 500.000.000 đồng; ngày 04/5/2018 thanh toán 270.000.000 đồng; ngày 28/12/2018 thanh toán 6.000.000 đồng. Số tiền chưa thanh toán là 44.000.000 đồng.
Diện tích đất thuộc thửa 91, Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa trước đây do Trường cao đẳng dạy nghề Dầu khí xây và cho gia đình ông T, bà H2 thuê. Theo Sổ mục kê do Sở địa chính tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xác nhận ngày 10/11/1998 thì diện tích ông T, bà H2 sử dụng gắn với nhà thuê là 239,6m 2.
Theo Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn do Sở địa chính tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu duyệt ngày 10/11/1993 thì diện tích đất mà ông T, bà H2 sử dụng là 239,6m2. Theo

## Page 6

Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn do Sở Tài ngu yên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu duyệt ngày 13/12/2004 thì diện tích đất mà ông T, bà H2 sử dụng là 239,6m2. Ngày 04/02/2005, UBND thành phố Bà Rịa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) số AB 394673 cho ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2 diện tích 239,6m2 thuộc thửa 91, Tờ bản đồ 31 Phường Long Toàn. UBND thành phố Bà Rịa phát hiện việc cấp sổ đỏ số AB 394673 cho ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2 không đúng diện tích nên đã thu hồi để cấp đổi sổ đỏ mới. Ngày 09/01/2020, Ủy ban nhân dân tỉnh B à Rịa – Vũng Tàu ban hành Quyết định số 61/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá bán nhà ở cũ và chuyển quyền sử dụng đất ở thuộc sở hữu Nhà nước tại thửa đất số 91, diện tích 153,1m 2, Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn cho hộ ông Phạm Đình T. Quyết định này chỉ xác định giá đất còn nhà trên đất thì ông T, bà H2 đã tháo dỡ nên không còn giá trị nhà. Ngày 22/6/2020, UBND thành phố Bà Rịa cấp sổ đỏ số CS 836316 cho ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2 diện tích 153,1m 2 thuộc thửa 91, Tờ bản đồ 31 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa.
Như vậy, vào thời điểm ông Đ1, bàN và ông T, bà H2 ký văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất chuyển nhượng đã được cấp sổ đỏ nhưng UBND thành phố Bà Rịa thu hồi để cấp đổi sổ đỏ mới nên ông Đ1, bàN và ông T, bà H2 không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng được. Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ông Đ1, bàN và ông T, bà H2 lập hoàn toàn tự nguyện, nội dung không trái pháp luật và đạo đức xã hội và phù hợp với Điều 3 98 của Bộ luật dân sự quy định về nội dung hợp đồng. Văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai.
Theo văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 thì ông T, bà H2 chuyển nhượng cho ông Đ1, bàN diện tích 229,5m 2 thuộc thửa đất 91, Tờ bản đồ 31 phường Long Toàn với giá 820.000.000 đồng. Ông Đ1 , bàN đã thanh toán cho ông T, bà H2 theo thời hạn đã cam kết là 776.000.000 đồng = 94,6% tức là ông Đ1, bàN đã thanh toán cho ông T, bà H2 đã vượt quá 2/3 số tiền nhận chuyển nhượng đất. Diện tích đất chuyển nhượng sau khi cấp đổi sổ đỏ giảm 229,5m2 – 153,1m2 = 76,4m2 nhưng ông Đ1 , bàN vẫn chấp nhận nhận chuyển nhượng diện tích đất này chứ không yêu cầu ông T, bà H2 phải giao đủ diện tích đất chuyển nhượng theo thỏa thuận. Ông Đ1 , bàN cũng không yêu cầu ông T, bà H2 phải trừ tiền do diện tích đất chuyển nhượng thiếu so với thỏa thuận.
Tại khoản 2 Điều 129 của Bộ Luật dân sự quy định: “ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Bản án sơ thẩm công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ1, bàN với ông T, bà H2 theo văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 có hiệu lực là chưa chặt chẽ vì 76,4m 2 là một phần diện tích đất chuyển nhượng theo thỏa

## Page 7

thuận này không được chuyển nhượng. Diện tích đất 76,4m 2 này thì trước khi ông T, bà H2 thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Đ1, bàN thì ông T, bà H2 vẫn sử dụng. Tuy nhiên, diện tích đất này là đất quy hoạch mở đường nhưng cơ quan có thẩm quyền đã cấp sổ đỏ cho ông T, bà H2 trong tổng diện tích tại sổ đỏ số AB 394673 ngày 04/02/2005. Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền phải thu hồi sổ đỏ đã cấp cho ông T, bà H2 để điều chỉnh biến động giảm nên việc ông T, bà H2 chuyển nhượng đất cho ông Đ1, bàN thiếu diện tích theo thỏa thuận là không do lỗi của ông T, bà H2. Ông Đ1 , bàN không yêu cầu ông T, bà H2 phải giao đủ đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và không yêu cầu ông T, bà H2 trả lại tiền mà ông Đ1, bà N đã trả cho ông T, bà H2 đối với diện tích chuyển nhượng thiếu là do sự tự nguyện của ông Đ1, bà N. Vì vậy, phần thỏa thuận của ông Đ1, bàN với ông T, bà H2 về việc chuyển nhượng 76,4m2 đất này vô hiệu và ông T, bà H2 không phải bồi thường thiệt hại cho ông Đ1, bà N.
[5]. Từ những phân tích, nhận định trên và theo đề nghị của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2. Giữ nguyên quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm 43/2020/DS-ST ngày 15 tháng 12 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa. Tuy nhiên, cần phải điều chỉnh lại cách tuyên cho phù hợp như sau: Công nhận một phần giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN và ông Phạm Đình T , bà Trần Thu H2 theo Văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 có hiệu lực pháp luật. Công nhận cho ông Đ1, bàN được quyền sử dụng diện tích đất 153,1 m2 thuộc thửa số 91, Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa . Diện tích đất này, Ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 836316 ngày 22/6/2020 cho ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2.
Đối với diện tích 76,4m2 nằm ngoài diện tích 153,1 m2 thuộc thửa số 91, Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa mà UBND thành phố Bà Rịa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 836316 ngày 22/6/2020 cho ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2 mà ông T, bà H2 thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Đ1 , bàN theo Văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 vô hiệu . Ông T, bà H2 không phải bồi thường cho ông Đ1, bàN phần diện tích đất 76,4m 2 thiếu so với Văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018.
Đối với số tiền mà ông Đ1 , bàN chưa thanh toán cho ông T, bà H2 là 44.000.000 đồng thì ông Đ1, bàN đồng ý thanh toán tiếp cho ông T, bà H2 nên chấp nhận.
[6]. Chi phí xem xét thẩm định, định giá, sao lục hồ sơ: Bản án sơ thẩm đã xử lý phù hợp và các đương sự không kháng cáo nội dung này nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét.
[7]. Về án phí:
[7.1]. Án phí dân sự sơ thẩm: Bản án sơ thẩm đã xử lý phù hợp và các đương sự không kháng cáo nội dung này nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét.
[7.2]. Án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2 không được chấp nhận nên ông T, bà H2 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

## Page 8

Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Áp dụng khoản 1 Điều 308; khoản 1 Điều 148; các Điều 26, 35, 39, 271 và 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 129, 398, 502 của Bộ luật dân sự; Điều 106 và Điều 166 của Luật Đất đai ; các Điều 26, 27, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.
Không chấp nhận toàn bộ nội dung kháng cáo của ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2. Giữ nguyên quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm số 43/2020/DS - ST ngày 15 tháng 12 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2.
2. Công nhận một phần giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN và ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2 theo Văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 có hiệu lực pháp luật.
Công nhận cho ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN được quyền sử dụng diện tích đất 153,1m2 thuộc thửa số 91, Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa. Diện tích đất này, Ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 836316 ngày 22/6/2020 cho ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2.
Đối với diện tích đất 76,4m2 nằm ngoài diện tích 153,1 m2 thuộc thửa số 91, Tờ bản đồ số 31 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa mà UBND thành phố Bà Rịa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 836316 ngày 22/6/2020 cho ông Phạm Đình T và bà Trần Thu H2 mà ông T, bà H2 thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Vũ Văn Đ1 , bà Lương ThuýN theo Văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018 vô hiệu. Ông Phạm Đình T , bà Trần Thu H2 không phải bồi thường cho ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN phần diện tích đất 76,4m 2 thiếu so với Văn bản thỏa thuận ngày 04/4/2018.
Ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan cót hẩm quyền để chỉnh lý, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Ông Vũ Văn Đ1 , bà Lương ThuýN có trách nhiệm thanh toán cho ông Phạm Đình T , bà Trần Thu H2 số tiền 44.000.000 đồng (Bốn mươi bốn triệu đồng).
 4. Về chi phí xem xét thẩm định, định giá và sao lục tài liệu, chứng cứ : Ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2 có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN số tiền 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng).
Kể từ ngày, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ trả tiền nêu trên thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải trả cho bên được thi hành án một khoản tiền lãi của số tiền còn

## Page 9

phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
5. Về án phí:
5.1. Án phí dân sự sơ thẩm:
- Ông Phạm Đình T , bà Trần Thu H2 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng).
- Ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN phải chịu 2.200.000 đồng (Hai triệu, hai trăm ngàn đồng ) tiền án phí, nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng mà ông Đ1, bàN đã nộp theo Biên lai thu 0000640 ngày 22 tháng 5 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ông Vũ Văn Đ1, bà Lương ThuýN còn phải nộp 1.900.000 đồng (Một triệu, chín trăm ngàn đồng).
5.2. Án phí dân sự phúc thẩm : Ông Phạm Đình T, bà Trần Thu H2 phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) mà ông T, bà H2 đã nộp theo Biên lai thu số 0003167 ngày 31 tháng 12 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Trường hợp bản án, quyết định được thi hành the o quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 , 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (08/6/2021).
 Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- Các đương sự; Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
- VKS nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu;
- Chi cục THA thành phố Bà Rịa;
- TAND thành phố Bà Rịa; (Đã ký)
- Tổ HC-TP (VP);
- Lưu hồ sơ.

 Nguyễn Minh Châu

## Page 10

10