Bản án số: 88/2021/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất Mai Văn S- Đặng Thị N
Số: 88
Ngày: 09/04/2021
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Giữ nguyên bản án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 88/2021/DS-PT Ngày 09-4-2021 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
 Các Thẩm phán:

Bà Trần Thị Thanh Trúc Ông Nguyễn Văn Tài Ông Nguyễn Trung Dũng
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hùng Cường – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
 - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Phan Văn Lợi – Kiểm sát viên.
Trong các ngày 14 tháng 01 vàn gày 09 tháng 4 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 435/2020/TLPT-DS ngày 14 tháng 12 năm 202 0 về việc “ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 89/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 385/2020/QĐPT-DS ngày 24 tháng 12 năm 2020; Quyết định tạm ngừng phiên tòa s ố 04/2021/QĐPT-DS ngày 14/01/2021; Thông báo v ề việc mở lại phiên tòa s ố 15/2021/TB-TA ngày 22/3/2021 , giữa:
- Nguyên đơn: Ông Mai Văn S , sinh năm 1977; địa chỉ: Xã Đ, huy ện N, tỉnh Nam Định.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Phạm Ngọc B, sinh năm 1985;
địa chỉ: Xã R, huy ện Đ, tỉnh Thanh Hóa, là ngư ời đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 01/10/2019).
- Bị đơn: Bà Đặng Thị N, sinh năm 1979; địa chỉ: Thôn V, xã N, huy ện N, tỉnh Nam Định; địa chỉ tạm trú: Số 11/7, tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

1. Ông Vũ Văn T, sinh năm 1973;
2. Chị Vũ Thị A, sinh năm 2002;
3. Cháu Vũ Văn H, sinh năm 2007;
4. Cháu Vũ Đặng Hà V, sinh năm 2010;
Cùng địa chỉ: Thôn V, xã N, huy ện N, tỉnh Nam Định; địa chỉ tạm trú: Số 11/7, tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của cháu Vũ Văn H, cháu Vũ Đặng Hà V : Ông Vũ Văn T và bà Đặng Thị N; cùng địa chỉ: Thôn V, xã N, huyện N, tỉnh Nam Đ ịnh; địa chỉ tạm trú: Số 11/7, tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
5. Ông Phan Văn Q, sinh năm 1973;
6. Bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1982;
Cùng địa chỉ: Số 41/2, đường H, khu phố 5, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
- Người kháng cáo: Bị đơn bà Đặng Thị N.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo nội dung bản án sơ thẩm:
Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày như sau:
Phần đất có diện tích 114m2 thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ 09, tọa lạc tại tổ 7, ấp 1, xã T, thị xãT (nay là tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T), tỉnh Bình Dương, được Ủy ban nhân dân thị xãT cấp Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất số vào s ổ H17538 ngày 30/10/2006 , ngu ồng ốc do ông S nhận chuy ển như ợng, đây là tài sản riêng của ông S.
Năm 2006, ông S xây dựng một căn nhàc ấp 4 trên đ ất. Năm 2009, ông S về quê ở Nam Định sinh sống và cho bà Đặng ThịN cùng gia đình gồm chồng bàN là ông Vũ Văn T, các con là Vũ Thị A và Vũ VănH ở nhờ trên phần đất của ông S (bà N là chị vợ của ông S). Đến năm 2016, hai bên thỏa thuận bằng miệng mua bán đất và nhà trên đất với giá 240.000.000 đồng. Trong năm 2017, bàN đã chuyển cho ông S số tiền 130.000.000 đ ồng, chia làm 04 l ần, c ụ thể: lần 1: 40.000.000 đ ồng; lần 2:
30.000.000 đồng; lần 3: 20.000.000 đ ồng; lần 4: 40.000.000 đ ồng, việc giao nhận tiền không có giấy tờ gì. Năm 2018, ông Syêu cầu bàN ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuy ển như ợng và thanh toán nốt s ố tiền còn lại cho ông S nhưng bàN nói không có tiền. Vì vậy, ông S quyết định không bán cho bàN nữa. Ông S chủ động trả lại số tiền là 130.000.000 đồng cho bàN nhưng bàN không chịu nhận lại tiền. Hiện nay, bàN và gia đình (gồm có chồng bàN là Vũ Văn T và 03 con) vẫn ở trên phần đất và căn nhà gắn liền trên đất của ông S. Vì ông S có nhu cầu sử dụng phần đất và nhà nêu trên nên đã nhi ều lần nói gia đình bàN di dời và trả lại phần đất và nhà nêu trên nhưng bàN không đồng ý.
Đến nay, hai bên không thể thương lượng, hòa giải được về việc tranh chấp nêu trên. Vì vậy, ông S làm đơn này yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề sau đây:

## Page 3

3 Yêu cầu bà Đặng ThịN và gia đình bàN di dời, trả lại cho ông S phần đất và tài sản gắn liền với đất là căn nhàc ấp 4 thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ số 09 tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Trường hợp bàN trả lại đất và nhà cho ông S thì ông S đồng ý trả lại số tiền 130.000.000 đồng cho bà N.
Theo đơn phản tố, lời khai trong quá trình tố tụng, bị đơn trình bày:
Bà Đặng ThịN thống nhất v ề nguồng ốc phần đất nêu trên như nguyên đơn trình bày. Năm 2009, ông S cho gia đình bàN ở nhờ trên phần nhà, đất nêu trên. Năm 2016, bàN và ông S có thỏa thuận về việc chuyển nhượng phần đất nêu trên. Theo đó, ông S thống nhất chuyển nhượng cho bàN phần đất có diện tích 114m2, thuộc thửa đất số 959, t ờ bản đ ồ 09, tọa lạc tại tổ 7, ấp 1, xã T, thị xãT (nay làt ổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T), tỉnh Bình Dương, được UBND thị xãT cấp Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất s ố vào s ổ H17538 ngày 30/10/2006, giá chuy ển như ợng là 240.000.000 đồng, thỏa thuận sang năm 2017 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng. Giữa bà N và ông S chỉ thỏa thuận bằng lời nói không lập văn b ản. Đến năm 2017, bàN đã giao cho ông S số tiền 130.000.000 đồng, chỉ còn nợ lại 110.000.000 đồng và yêu cầu ông S ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông Syêu cầu bàN phải giao hết tiền mới thực hiện ký hợp đồng. Đến ngày 08/5/2019, ông S đến yêuc ầu bàN trả nhà, đất để ông S bán nhà, đất của ông S. Hiện nay, bàN và gia đình bàN (gồm có chồng là Vũ Văn T, các con là Vũ Thị A, Vũ Văn H, Vũ Đặng Hà V) đang sinh sống trên đất. Quá trình sinh sống trên phần đất nêu trên thì bàN không xây dựng thêm công trình xây dựng gì trên đất mà chỉ kè một phần ranh đất để tránh sạt lở.
Đối với yêuc ầu khởi kiện của ông S thì bàN không đồng ý. Do bàN đã thỏa thuận mua phần nhà, đất trên của ông S và đã thanh toán cho ông S số tiền 130.000.000 đồng trên 240.000.000 đồng. Bà Đặng ThịN yêu cầu ông Mai Văn S tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 114m2 và căn nhàc ấp 4 thu ộc thửa đất số 959, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. BàN sẽ thanh toán số tiền còn lại là 110.000.000 đồng cho ông S.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Vũ Văn T trình bày:
Ông Vũ Văn T thống nhất với ý kiến trình bày của bà N. Năm 2009, ông S cho gia đình ông T ở nhờ trên phần nhà, đất nêu trên. Năm 2016, bàN và ông S có thỏa thuận về việc chuyển nhượng phần đất nêu trên. Theo đó, ông S thống nhất chuyển nhượng cho bàN phần đất có diện tích 114m2 thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ 09, tọa lạc tại tổ 7, ấp 1, xã T, thị xãT (nay là tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T), tỉnh Bình Dương, đư ợc UBND thị xã Thủ Dầu Một cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H17538 ngày 30/10/2006, giá chuy ển nhượng là 240.000.000 đồng, thỏa thuận sang năm 2017 s ẽ ký hợp đồng chuyển nhượng. Giữa bàN và ông S chỉ thỏa thuận bằng lời nói chứ không lập văn bản. Đến năm 2017, bàN đã giao cho ông S số tiền 130.000.000 đồng, chỉ còn nợ lại 110.000.000 đồng và yêu cầu ông S ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông Syêu cầu bàN phải giao hết tiền mới thực hiện lý hợp đồng. Đến ngày 08/5/2019, ông S đến yêuc ầu bà N, ông T trả nhà đất để ông S bán nhà, đất. Hiện nay, ông T và gia đình ông T (gồm có vợ là bà Đặng Thị N, các con là Vũ Thị A, Vũ VănH , Vũ Đặng Hà V ) đang sinh sống trên đ ất. Quá trình sinh sống trên phần đất nêu trên thì gia đình ông T không xây dựng thêm công trình xây dựng gì trên đất mà chỉ kè một phần ranh đất để tránh sạt lở.

## Page 4

4 Đối với yêu cầu khởi kiện của ông S thì ông T không đồng ý. Do bàN đã thỏa thuận mua phần nhà, đất trên của ông S và đã thanh toán cho ông S số tiền 130.000.000 đồng trên 240.000.000 đồng. Do đó, ông T thống nhất với yêuc ầu phản tố của bà N, yêu cầu ông Mai Văn S tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 114m 2 và căn nhàc ấp 4 thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Ông T và bàN sẽ thanh toán số tiền còn lại là 110.000.000 đồng cho ông S.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Vũ Thị A trình bày:
Chị Vũ Thị A là con của ông Vũ Văn T và bà Đặng Thị N. Chị A ở trên phần nhà, đất mà ông Mai Văn S tranh chấp từ năm 2009. Đối với tranh chấp giữa ông S và bà N, chị A không đồng ý với yêuc ầu khởi kiện của ông S. Chị A thống nhất với ý kiến của bà N, đề nghị ông S tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất cho bàN để gia đình chị A tiếp tục được sinh sống trên phần nhà đất này.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Văn Q và bà Nguyễn Thị H1 thống nhất trình bày:
Ông Phan Văn Q và bà Nguyễn Thị H1 làch ủ sử dụng phần đất di ện tích 106,5m2, tại thửa đất số 833, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Giáp ranh đất của ông Q, bà H1 tại cạnh hướng Bắc là đất của ông Mai Văn S. Năm 2017, ông Q, bà H1 có yêu cầu cơ quan chuyên môn xác định lại ranh đất thì phát hi ện phần căn nhà do ông Mai Văn S xây dựng tại cạnh giáp đất ông T 1 là 0,8m, tại cạnh giáp thửa đất số 37 là 0,4m.
Đối với tranh chấp giữa ông Mai Văn S và gia đình bà Đặng ThịN thì ông Q và bà H1 không có ý ki ến. Ông Q và bà H1 xác định không có tranh chấp trong v ụ án này. Nếu có tranh chấp mà không thể tự hòa giải được thì ông Q, bà H1 sẽ khởi kiện bằng một vụ án khác. Do bận công vi ệc nên ông Q, bà H1 yêu cầu Tòa án gi ải quyết vắng mặt.
Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 89/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Mai Văn S đối với bị đơn bà Đặng ThịN về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Đặng ThịN đối với nguyên đơn ông Mai Văn S về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng miệng) giữa ông Mai Văn S và bà Đặng ThịN vô hiệu.
1.2. Buộc bà Đặng Thị N, ông Vũ Văn T, bà Vũ Thị A, Vũ Văn H, Vũ Đặng Hà V phải giao trả cho ông Mai Văn S phần căn nhà di ện tích 50,2m 2 (trong đó có 03m2 nhà nằm trên thửa đất số 833, tờ bản đồ số 09) gắn liền với phần đất diện tích 111,1m2, tọa lạc tại thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ số 09 tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Phần đất có tứ cận như sau: Hướng Đông giáp thửa đất số 37; hướng Tây giáp đất ông Vũ Văn T 1; hướng Nam giáp đất bà Nguyễn Thị H1;
hướng Bắc giáp đường đất (Kèm theo sơ đồ bản vẽ).
1.3. Ông Mai Văn S có nghĩa v ụ thanh toán cho bà Đặng ThịN số tiền 287.491.725 đồng ( hai trăm tám mươi bảy tri ệu bốn trăm chín mươim ốt ngàn bảy trăm hai mươi lăm đồng).

## Page 5

2. Về chi phí tố tụng: Bà Đặng ThịN phải nộp số tiền 3.219.232 đồng (ba triệu hai trăm mười chín ngàn hai trăm ba mươi hai đ ồng) để hoàn trả lại cho ông Mai Văn S.
Kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại kho ản 2 Đi ều 468 của B ộ luật Dân s ự năm 2015.
Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, trách nhiệm thi hành án, quyền kháng cáo.
Sau khi có bản án sơ th ẩm, ngày 02/10/2020 bị đơn bà Đặng ThịN có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyên đơn có yêuc ầu giải quyết vắng mặt. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương s ự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện i m s t nh n d n tỉnh Bình Dương ph t bi u quan đi m:
Về tố tụng: Những ngư ời tiến hành t ố tụng và tham giat ố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nội dung: Các đương s ự thống nhất nhà, đất tranh chấp có ngu ồn gốc của nguyên đơn. Từ năm 2009 đến năm 2016, nguyên đơn cho gia đình b ị đơn ở nhờ trên nhà, đất. Đến năm 2016, hai bên thỏa thuận nguyên đơn s ẽ chuyển nhượng nhà, đất cho bị đơn (thỏa thuận bằng lời nói, không lập văn b ản), giá 240.000.000 đ ồng. Năm 2017, bị đơn đã trả cho nguyên đơn s ố tiền 130.000.000 đồng. Bị đơn không có yêu cầu tranh chấp đối với tài sản đầu tư trên đ ất. Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ nên yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng là không có cơ sở chấp nhận. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ. Tuy nhiên, tại cấp phúc thẩm do có căn cứ xác định giá tài sản tranh chấp thay đổi nên cần áp dụng giá mới để làm căn cứ giải quyết vụ án. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc nguyên đơn bồi hoàn giá trị chênh lệch cho bị đơn theo giá mới.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn c ứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bàyc ủa đương sự, Kiểm sát viên, NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Vũ Văn T , chị Vũ Thị A, ông Phan Văn Q , bà Nguyễn Thị H1 vắng mặt do có yêuc ầu giải quyết vắng mặt nên Tòa án căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.
[2] Về nội dung:
[2.1] Nguyên đơn ông Mai Văn S khởi kiện bị đơn bà Đặng ThịN yêu cầu bàN và những người trong gia đình bàN trả lại quyền sử dụng đất và căn nhà cấp 4 thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương cho ông S; đồng thời, ông S sẽ trả lại cho bàN số tiền 130.000.000

## Page 6

6 đồng đã nhận xuất phát từ thỏa thuận chuyển nhượng nhà, đất nêu trên gi ữa ông S và bà N.
[2.2] Bị đơn bà Đặng ThịN không đồng ý với yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn và cho rằng vào năm 2016, bàN đã nhận chuyển nhượng nhà, đất từ ông S với giá 240.000.000 đồng và đã trả một phần tiền chuyển nhượng là 130.000.000 đồng nên bà N có yêuc ầu phản tố yêu cầu ông S phải tiếp tục thực hiện hợp đồng, bàN sẽ thanh toán cho ông S số tiền còn lại là 110.000.000 đồng.
[2.3] Tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án nhận thấy:
Thửa đất số 959, tờ bản đồ 09, tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương có di ện tích 114m 2, được Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H17538 ngày 30/10/2006 cho ông Mai Văn S . Trên đất có căn nhà cấp 4 di ện tích 50,2m2 do ông S xây dựng năm 2006. Ông S và bàN thống nhất vào năm 2009, ông S cho gia đình bàN (gồm:
Bà N, chồng bàN là ông Vũ Văn T và các con: Vũ Thị A, Vũ Văn H, Vũ Đặng Hà V)
ở nhờ nhà, đất nêu trên. Năm 2016, bàN và ông S thỏa thuận ông S chuyển nhượng cho vợ chồng bàN phần đất nêu trên với giá là 240.000.000 đ ồng. BàN và ông S chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không lập văn bản. Đến năm 2017, bàN đã trả cho ông S số tiền 130.000.000 đồng, còn nợ lại 110.000.000 đồng. Đây là những tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2.4] Xét thấy: Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Lu ật Đất đai năm 2013 quy đ ịnh:
“Hợp đồng chuyn nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại đim b kho ản này”. Tại khoản 2 Đi ều 689 B ộ luật Dân sự năm 2005 quy đ ịnh: “2. Hợp đồng chuyn quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Tương tự tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Như vậy, các quy định của pháp lu ật đư ợc vi ện dẫn nêu trên đều quy định hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và bàN chỉ bằng lời nói là vi phạm quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng.
[2.5] Căn c ứ tiểum ục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết s ố 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong vi ệc giải quyết các v ụ án dân s ự, hôn nhân và gia đình thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng lời nói) giữa ông S và bàN chưa có đủ điều kiện để Tòa án công nhận hợp đồng. Bởi lẽ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và bàN không được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; mặc dù bàN đã trả một phần ti ền (130.000.000 đ ồng/240.000.000 đ ồng, tương ứng 54% giá trị hợp đồng) cho ông S vành ận n hà, đất nhưng nội dung thỏa thu ận gi ữa ông S và bàN không rõ ràng, c ụ thể về quyền và nghĩa v ụ của các bên dẫn đến không ti ếp tục thực hiện các bước của hợp đồng vì ông S cho rằng năm 2018, ông Syêu cầu bàN ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toánh ết số tiền còn lại cho ông S nhưng bàN nói không có ti ền nên ông S thay đổi ý kiến không tiếp tục chuyển

## Page 7

7 nhượng cho bàN ; riêng bàN cho rằng bàN yêuc ầu ông S ký hợp đồng chuy ển nhượng nhưng ông Syêu cầu bàN phải giao hết tiền mới thực hiện ký hợp đồng.
[2.6] Từ những căn c ứ nêu trên, nhận thấy Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng bằng lời nói) gi ữa ông Mai Văn S và bà Đặng ThịN vô hiệu là phù h ợp. Theo quy định tại Điều 137 của Bộ luật Dân s ự năm 2005 (Đi ều 131 B ộ luật Dân s ự năm 2015) thì giao dịch dân s ự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đ ầu, hoàn trả cho nhaunh ững gì đãnh ận. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông S phải trả cho bàN số tiền đã nhận là 130.000.000 đồng và buộc bà Đặng Thị N, ông Vũ Văn T, bà Vũ Thị A, Vũ Văn H, Vũ Đặng Hà V cùng có trách nhi ệm giao trả nhà, đất cho ông Mai Văn S. Tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi của ông S và bà N, mỗi người 50% và x ử lý hậu quả của hợp đồng vô hi ệu theo ti ểu mục c kho ản 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ. Tuy nhiên, tại Tòa án cấp phúc thẩm, bị đơn yêu cầu định giá lại vì giá đất thời điểm xét x ử phúc thẩm đã thay đ ổi, Tòa án cấp phúc thẩm xét thấy có căn c ứ nên đã trưng cầu định giá lại thể hiện tại Biên bản định giá ngày 03/3/2021 của Hội đồng định giá xác định: Đơn giá đất nông nghiệp là 7.000.000 đồng/m2 và đất thổ cư là 9.000.000 đ ồng/m2. Do đó, Tòa án có căn c ứ tính lại giá trị đất để bồi thường cụ thể sau:
Về đất: [36m2 (diện tích đất ở đô thị) x 9.000.000 đồng/m2] + [75,1m2 (diện tích đất nông nghi ệp) x 7.000.000 đ ồng/m2] = 324.000.000 đồng + 525.700.000 đồng = 849.700.000 đồng (1).
Về giá trị nhà, cây trồng gắn liền với đất: Các đương sự không yêu cầu định giá lại nên áp dụng theo đơn giá doc ấp sơ thẩm đã định, cụ thể: 50,2m2 (diện tích nhà) x 2.630.000 đồng/m2 x 60% giá trị sử dụng = 79.215.600 đồng (2).
Như vậy, khoản tiền chênh lệch giá trị nhà, đất tại thời điểm xét xử phúc thẩm là (1) + (2) = 928.915 .600 đồng – 240.000.000 đồng = 688.915.600 đồng. Ông S đã nhận của bàN 130.000.000 đồng/240.000.000 đồng, tương đương giá trị chênh lệch.
Do ông S và bà N, mỗi bên phải chịu 50% lỗi nên ông S có trách nhiệm đền bù giá chênh lệch cho bàN với số tiền là 186.558.344 đồng.
Ngoài ra, ông S còn phải thanh toán cho bàN giá trị: 01 cây mít có gi á 500.000 đồng, 02 cây lộc vừng có giá 250.000 đồng/cây, tổng cộng là 1.000.000 đồng.
Tổng số tiền ông Mai Văn S phải có nghĩa v ụ thanh toán cho bà Đặng ThịN gồm: 130.000.000 đồng + 186.558.344 đồng + 1.000.000 đồng = 317.558.344 đồng.
[2.7] Đối với một phần nhà diện tích 03m2 xây dựng chồng lấn thửa đất số 833, tờ bản đồ số 09 của ông Phan Văn Q, bà Nguyễn Thị H1. Quá trình gi ải quyết vụ án, các đương sự không có tranh chấp nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét giải quyết là đúng. Trường hợp có tranh chấp, các đương sự có thể khởi kiện để giải quyết bằng một vụ án khác.
[3] Từ những phân tích nêu trên, nhận thấy có căn c ứ chấp nhận một phần kháng cáoc ủa bị đơn. Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa là phù hợp. Do đó, có căn cứ sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng phân tích nêu trên.

## Page 8

8 [4] Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá tại Tòa án cấp sơ thẩm là 3.219.232 đồng ( do ông S tạm ứng) vàt ại cấp phúc thẩm là 800.000 đồng (do bàN tạm ứng). BàN và ông S, mỗi người phải chịu 2.009.616 đồng, được trừ vào tiền tạm ứng đã nộp. Bà Đặng ThịN phải nộp số tiền 1.209.616 đồng để trả lại cho ông Mai Văn S.
[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm đối với số tiền thanh toán giá trị chênh lệch và cây trồng trên đất cho bị đơn (187.558.344 đồng); bị đơn phải chịu án phí đối với phần yêu cầu phản tố không được chấp nhận và yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận theo quy định của pháp luật.
[6] Án phí dân s ự phúc th ẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào:
- Điều 147, Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Điều 137, khoản 2 Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 131, khoản 1 Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015);
- Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,
1. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Đặng Thị N.
2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 89/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương như sau:
2.1. Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn ông Mai Văn S đối với bị đơn bà Đặng ThịN về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Không chấp nhận yêuc ầu phản t ố của b ị đơn bà Đặng ThịN đối với nguyên đơn ông Mai Văn S về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.3. TuyênH ợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ( hợp đồng bằng lời nói) giữa ông Mai Văn S và bà Đặng ThịN vô hiệu.
2.4. Buộc bà Đặng ThịN và thành viên trong gia đình bàN gồm: Ông Vũ Văn T, chị Vũ Thị A, cháu Vũ Văn H, cháu Vũ Đặng Hà V phải giao trả cho ông Mai Văn S: 01 căn nhà diện tích 50,2m 2 (trong đó có 03m2 nhà xây dựng trên thửa đất số 833, tờ bản đồ số 09) gắn liền với phần đất diện tích 111,1m2, thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường Tương Bình Hi ệp, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Phần đất có tứ cận như sau:
Hướng Đông giáp thửa đất số 37;
Hướng Tây giáp đất ông Vũ Văn Tỉnh;
Hướng Nam giáp đất bà Nguyễn Thị H1;

## Page 9

9 Hướng Bắc giáp đường đất (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo Bản án).
2.5. Ông Mai Văn S có nghĩa v ụ thanh toán cho bà Đặng ThịN số tiền 317.558.344 đồng (ba trăm mư ời bảy triệu, năm trăm năm mươi tám nghìn , ba trăm bốn mươi bốn đồng).
Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêuc ầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, người phải thi hành án còn phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành.
2.6. Về chi phí tố tụng: Bà Đặng ThịN và ông Mai Văn S, mỗi người phải chịu 2.009.616 đồng, được trừ vào tiền tạm ứng đãn ộp. Bà Đặng ThịN phải nộp số tiền 1.209.616 đồng để trả lại cho ông Mai Văn S.
2.7. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Bà Đặng ThịN phải nộp số tiền 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng), được trừ vào s ố tiền đã nộp theo Biên lai thu ti ền tạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố AA/2016/0041930 ngày 29/5/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương . Bà Đặng ThịN còn phải ti ếp tục nộp thêm số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).
Ông Mai Văn S phải nộp số tiền 15.877.917 đồng (mười lăm triệu tám trăm bảy mươi bảy nghìn chín trăm mười bảy đồng), được trừ vào số tiền đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố AA/2016/0041255 ngày 24/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương . Ông Mai Văn S còn phải tiếp tục nộp thêm số tiền 3.877.917 đồng (ba triệu tám trăm bảy mươi bảy nghìn chín trăm mười bảy đồng).
3. Về án phí dân s ự phúc thẩm: Trả cho bà Đặng ThịN số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án s ố AA/2016/0050497 ngày 12/10/2020 của Chic ục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.
Trường hợp bản án đư ợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu ật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Lu ật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS thành phố Thủ Dầu Một;
 - TAND thành phố Thủ Dầu Một;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

## Page 10

10 Trần Thị Thanh Trúc