Bản án số: 18/2021/DS-PT

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 18/2021/DS-PT Ngày 02/02/2021 V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Hợp đồng tín dụng”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Châu.
Các Thẩm phán: Ông Trần Minh Bắc Bà Nguyễn Thị Quang.
- Thư ký phiên tòa : Bà Phan Thị Thùy Quyên – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: Bà Trần Thị Kiều Oanh – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 29/01/2021 và ngày 02/02/2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 137/2020/TLPT- DS ngày 01 tháng 10 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tín dụng ”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2020/DS-ST ngày 29 tháng 5 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 138/2020/QĐ-PT ngày 07 tháng 10 năm 2020; Quyết định hoãn phiên tòa số 141/2020/QĐ-PT ngày 06 tháng 11 năm 2020 và Thông báo về thời gian, địa điểm mở lại phiên tòa số 185/2020/TB-TA ngày 24 tháng 12 năm 2020 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Công ty TNHH một thành viên quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP T (nay là Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X).
Địa chỉ: Số A đường V, Phường B, thành phố A, tỉnh Long An; địa chỉ liên hệ: Số B đường T, phường N, Quận A, thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Quyết T1, chức vụ: Chủ tịch Hội đồng thành viên. (Vắng mặt)
Người đại diện theo ủy quyền : Bà Nguyễn ThịM , chức vụ: Giám đốc (Vắng mặt)

## Page 2

2 “Được ủy quyền theo Giấy ủy quyền số 42/GUQ – CTHĐTV ngày 25/6/2020”.
Bà Nguyễn ThịM ủy quyền lại cho:
- Ông Trần Hữu B, chức vụ: Phó phòng Hành chính nhân sự. (có mặt)
- Bà Nguyễn Thị Kim T1 – Chuyên viên pháp chế. (có mặt)
- Bà Trần Thị H1, chức vụ: Trưởng nhóm thu hồi công nợ. (có mặt)
(Được ủy quyền theo Giấy ủy quyền số 08/2021/GUQ -BGĐ ngày 28/01/2021 của Giám đốc Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X).
2. Bị đơn: Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H.
Địa chỉ: Khu phố C, phường T, thành phố R, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Đoàn Văn T2, chức vụ: Giám đốc (Có mặt)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Hồ HoàiN - Luật sư thuộc Công ty Luật TNHH Q thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh (Có mặt).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Ngân hàng TMCP T (nay là Ngân hàng thương mại TNHH MTV X).
Địa chỉ: Số A đường V, Phường B, thành phố A, tỉnh Long An.
Địa chỉ liên hệ: Số B đường T, phường N, Quận A , Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo pháp luật : Ông Nguyễn Văn T3 , chức vụ: Chủ tịch Hội đồng thành viên (Vắng mặt).
Người đại diện theo ủy quyền : Ông Phạm Quyết T1 , chức vụ: Giám đốc khối công nợ ủy quyền tham gia tố tụng lại cho:
- Bà Trần Thị H1, chức vụ: Trưởng nhóm Phòng công nợ. (có mặt)
- Ông Nguyễn Văn S1, chức vụ: Phó phòng công nợ. (có mặt)
- Ông Lê Nhất T4 – Chuyên viên phòng công nợ. (có mặt)
Những người này đều làm việc tại: Ngân hàng thương mại TNHH MTV X.
“Được ủy quyền theo Giấy ủy quyền số 181/2020/GUQ -CB ngày 02/11/2020”.
3.2. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập: Ngân hàng TMCP Đ.
Địa chỉ: Số B đường V, phường T, Quận K, Thành phố Hà Nội.
Địa chỉ liên hệ: Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đ Tây Sài Gòn – Tầng A số F đường G, Phường G, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.

## Page 3

3 Người đại diện theo pháp luật: Ông Phan Đức T5, chức vụ: Tổng giám đốc (Vắng mặt)
Người đại diện theo ủy quyền:
- Ông Trần Xuân L , chức vụ: Chuyên viên pháp lý, Trung tâm Xử lý nợ Ngân hàng TMCP Đ (có mặt)
- Ông Văn Võ Vương M , chức vụ: Phó Trưởng phòng khách hàng doanh nghiệp 1 - Ngân hàng TMCP Đ, Chi nhánh Tây Sài Gòn. (vắng mặt).
“Được ủy quyền theo Quyết định ủy quyền số 353/QĐ –TTXLN ngày 13/01/2020”.
3.3. Công ty TNHH F.
Địa chỉ: Khu phố C, phường T, thành phố R, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Người đại diện theo pháp luật : Ông LU HSUEH L , chức vụ: Tổng giám đốc (Vắng mặt)
3.4. Bà Lê Thị Đ , sinh năm 1961 là Chủ doanh nghiệp tư nhân khách sạn
V. (vắng mặt)
Địa chỉ: Số K đường S, Phường N, quận V, Thành phố Hồ Chí Minh.
3.5. Ông Nguyễn Văn D, sinh năm 1958. (vắng mặt)
Địa chỉ: Số K đường S, Phường N, quận V, Thành phố Hồ Chí Minh.
3.6. Ông Nguyễn Văn H1, sinh năm 1957. (có đơn xin vắng mặt)
Địa chỉ: Số E Bis C, Phường N, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.
Hiện đang chấp hành án tại Phân trại số A, Trại giam M, Bộ Công An.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông H1: Ông Lê Minh N1 và bà Nguyễn Tuyết N – Luật sư thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh ( ông N1 và bàN có mặt)
3.7. Ông Lê Tấn Đ, sinh năm 1956. (có đơn xin vắng mặt)
Địa chỉ: Chung cư V, P, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.
3.8. Ông Nguyễn Văn H2. (vắng mặt)
Địa chỉ: Số A đường C, Phường S Quận H, thành phố Hồ Chí Minh.
3.9. Bà Nguyễn Thị H2, sinh năm 1953. (có mặt)
Địa chỉ: Đường H, Phường F, Quận L, thành phố Hồ Chí Minh.
3.10 Ông Lê S2, sinh năm 1962. (có mặt)
Địa chỉ: Số G đường T, Phường F, Quận L, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền của ông Lê S2: Bà Nguyễn Thị H2, sinh năm 1953; địa chỉ: Đường H, Phường F, Quận L, thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)
“Được ủy quyền theo Giấy ủy quyền 000929, ngày 25/01/2018”.

## Page 4

4 3.11 Bà Lê Thị T2, sinh năm 1961. (có mặt)
Địa chỉ: Số G đường T, Phường F, Quận L, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền của bà Lê Thị T2: Bà Nguyễn Thị H2 , sinh năm 1953; địa chỉ: Đường H, Phường F, Quận L, thành phố Hồ Chí Minh . (có mặt)
“Được ủy quyền theo Giấy ủy quyền 000919, ngày 25/01/2018”.
4. Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn H1, Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H, Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng X, Ngân hàng Thương mại TNHH Một thành viên X , bà Nguyễn Thị H2, bà Lê Thị T2.
NỘI DUNG V ÁN
1. Theo đơn khởi kiện, các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và trong quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, nguyên đơn Công ty TNHH một thành viên quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP T (Nay là Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X) trình bày:
Ngày 25/11/2010, ông Nguyễn Văn H2 ký Hợp đồng tín dụng số 040.244.10/HĐTD-NH vay của Ngân hàng TMCP T (Nay là Ngân hàng Thương mại TNHH Một thành viên X (Gọi tắt là Ngân hàng X) số tiền 50.000.000.000 đồng (Năm mươi tỷ đồng).
Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất diện tích 4 6.989,2 m2 và tài sản hình thành trong tương lai là nhà xưởng gắn liền với thửa đất số 43, Tờ bản đồ 20 phường Long Toàn, thị xã Bà Rịa (Nay là phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa)
của Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H (Gọi tắt là Công ty H ), theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD733580 do UBND tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu cấp ngày 12/7/2006.
Ngày 25/11/2010, Công ty H do ông Nguyễn Văn H1 - Chủ tịch HĐTV làm người đại diện ký Hợp đồng ủy quyền cho Ngân hàng T – Chi nhánh Sài Gòn. Hợp đồng ủy quyền này được công chứng tại Văn phòng Công chứng L với nội dung: Ngân hàng được quyền thay mặt và nhân danh Công ty H thanh lý, chuyển nhượng, mua bán tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai là nhà xưởng gắn liền với thửa đất số 43; trường hợp sau 01 tháng ông Nguyễn Văn H2 không đóng phần tiền vay gốc, lãi phát sinh cho Ngân hàng Thoặc vi phạm hợp đồng tín dụng ngày 25/10/2010. Giá trị chuyển nhượng tài sản nói trên không được cao hơn tổng số tiền gốc, lãi và chi phí phát sinh (nếu có) theo Hợp đồng tín dụng đã ký kết giữa Ngân hàng T và ông Nguyễn Văn H2.
Do ông Nguyễn Văn H2 không thực hiện đúng cam kết trả nợ gốc và lãi vay nên Ngân hàng T đã căn cứ vào hợp đồng ủy quyền của Công ty H để chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 46.989,2m 2 và tài sản trên thửa đất số 43 của Công ty H cho Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP T (Nay là Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản

## Page 5

5 Ngân hàng X (Gọi tắt là Công ty quản lý nợ Ngân hàng X ). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Công ty quản lý nợ Ngân hàng T đã chuyển trả cho Ngân hàng T số tiền 50.903.525.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản (Giấy ủy nhiệm chi số 56 ngày 29/7/2011).
Đại diện Công ty H đã cam kết giao tài sản cho Công ty quản lý nợ Ngân hàng T nhưng sau đó không thực hiện. Vì vậy, Công ty Quản lý nợ Ngân hàng T khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty H thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/7/2011 là bàn giao tài sản cho Công ty quản lý nợ Ngân hàng T. Theo sơ đồ vị trí đất do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Bà Rịa cung cấp thì diện tích đất thực tế có biến động giảm so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng Công ty quản lý nợ Ngân hàng X đồng ý với diện tích đất thực tế và không có ý kiến gì.
2. Trong quá tr nh tham gia tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, bị đơn là Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H trình bày:
Ngày 03/5/2006, Công ty H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 46.989,2m2 thuộc thửa 43, Tờ bản đồ 20 phường Long Toàn, thị xã Bà Rịa (Nay là Long Tâm, thành phố Bà Rịa) của Công ty TNHH P . Đất này Công ty TNHH P đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất T 803984 ngày 31/12/2002. Ngày 12/7/2006, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 733580 cho Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H . Trên diện tích đất này, Công ty H có xây dựng công trình, nhà xưởng và cho một số đơn vị thuê để sản xuất kinh doanh, nhưng hiện nay chỉ còn Công ty F thuê. Công ty H có thế chấp quyền sử dụng đất để bảo lãnh cho ông Nguyễn Văn H2 vay vốn tại Ngân hàng
T. Tuy nhiên, việc vay vốn và thế chấp có nhiều vi phạm trong hoạt động tín dụng. Công ty H không tự nguyện chuyển nhượng tài sản thế chấp cho Công ty quản lý nợ Ngân hàng T. Vì vậy, Công ty H không đồng ý thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bàn giao tài sản theo yêu cầu khởi kiện của Công ty quản lý nợ Ngân hàng X.
Theo sơ đồ vị trí đất do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Bà Rịa cung cấp thì diện tích đất thực tế có biến động so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng Công ty H đồng ý với diện tích đất thực tế và không có ý kiến gì. Tài sản thế chấp đến thời điểm hiện nay không có gì thay đổi.
Quá trình giải quyết vụ án, Công ty H có yêu cầu phản tố như sau:
- Yêu cầu hủy Hợp đồng ủy quyền giữa ông Nguyễn Văn H1 và Ngân hàng T lập ngày 25/11/2010 tại Văn phòng Công chứng L , tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (Số công chứng 159, quyển 01/TP/CC/SCC/HĐGD).
- Yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp số 040.276.10/HĐTC và Hợp đồng thế chấp số 040.278.10/HĐTC giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H với Ngân hàng TMCP T – Chi nhánh Sài Gòn và ông Nguyễn Văn H2 lập ngày 25/11/2010 tại Văn phòng Công chứng L, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

## Page 6

- Yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/7/2011 tại Phòng công chứng số 1, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H do Ngân hàng TMCP T – Chi nhánh Sài Gòn, đạ i diện theo ủy quyền là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP T (Nay là Ngân hàng X Việt Nam).
3. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Đại diện Ngân hàng TMCP T (nay là Ngân hàng thương mại trách nhiệm hữu hạn một thành viên X) trình bày:
Ngày 25/11/2010, ông Nguyễn Văn H2 ký Hợp đồng tín dụng số 040.244.10/HĐTD-NH để vay Ngân hàng TMCP T (Nay là Ngân hàng thương mại trách nhiệm hữu hạn một thành viên X , gọi tắt là Ngân hàng X ) số tiền 50.000.000.000 đồng (Năm mươi tỷ đồng); thời hạn vay: 12 tháng; mục đích vay để nhận chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại xã Tân Bình, huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận. Theo Khế ước nhận nợ số 040.244.10/KUNN- NH ngày 25/ 11/2010, ông H2 đã nhận 50.000.000.000 đồng. Khoản vay được đảm bảo bằng tài sản của bên thứ ba là Công ty H, gồm:
- Quyền sử dụng đất thửa số 43, Tờ bản đồ số 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa. Giá trị tài sản thế chấp là 46.989.000.000 đồng (Chi tiết theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba số 040.276.10/HĐTC ngày 25/11/2010). Hợp đồng thế chấp đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, số công chứng 372, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD và đã được đăng ký giao dịch đảm bảo tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ngày 25/11/2010.
- Tài sản hình thành trong tương lai là nhà xưởng gắn liền với đất tại thửa đất số 43. Giá trị tài sản thế chấp là 15.645.000.000 đồng (Chi tiết theo Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba số 040.278.10/HĐTC ngày 25/11/2010, đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, số công chứng 373, quyển số 01 TP/CC -SCC/HĐGD và đã được đăng ký giao dịch đảm bảo tại Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/11/2010.
Ngày 08/11/2010, Hội đồng thành viên Công ty H đã tiến hành họp và lập biên bản đồng ý để ông Nguyễn Văn H1 với tư cách Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm Giám đốc Công ty H, được quyền thay mặt Công ty H dùng tài sản của Công ty H là quyền sử dụng đất và công trình trên thửa đất số 43 thuộc quyền sở hữu, sử dụng của Công ty H để thế chấp cho Ngân hàng T nhằm đảm bảo nghĩa vụ cho ông Nguyễn Văn H2 vay vốn; ký hợp đồng ủy quyền cho Ngân hàng T được quyền thay mặt và nhân danh Công ty H thanh lý, chuyển nhượng, mua bán tài sản là quyền sử dụng đất tại thửa số 43 và tài sản hình thành trong tương lai là nhà xưởng gắn liền với đất trong trường hợp: Sau 01 tháng, ông Nguyễn Văn H2 không đóng phần tiền vay gốc, lãi vay phát sinh từ Hợp đồng tín dụng số 040.244.10/HĐTD-NH ngày 25/11/2010 cho Ngân hàng Thoặc vi phạm Hợp đồng tín dụng số 040.244.10/HĐTD-NH ngày 25/11/2010 theo quy định hiện hành.

## Page 7

7 Ngày 25/11/2010, ông Nguyễn Văn H1 thay mặt Công ty H ký Hợp đồng ủy quyền cho Ngân hàng T với các nội dung như đã nêu trong Biên bản họp Hội đồng thành viên Công ty H ngày 08/11/2010. Hợp đồng ủy quyền này đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng L , tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ngày 25/11/2011.
Ông Nguyễn Văn H2 không thực hiện đúng cam kết trả nợ gốc và lãi vay theo thỏa thuận tại Hợp đồng tín dụng đã ký kết với Ngân hàng T.
Căn cứ Hợp đồng ủy quyền giữa Công ty H và Ngân hàng T thì Ngân hàng T đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho Công ty quản lý nợ Ngân hàng T toàn bộ diện tích đất 46.989,2m 2 và công trình trên đất tại thửa số 43 với giá 50.903.525.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đã được công chứng tại Phòng công chứng số 1, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ngày 29/7/2011.
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Công ty quản lý nợ Ngân hàng T đã chuyển khoản trả cho Ngân hàng T số tiền 50.903.525.000 đồng và Ngân hàng T đã thu hồi nợ của ông H2.
Ngày 30/7/2011, Ngân hàng T gửi thông báo số 505/2011/TB -CNSG cho Công ty H về việc Ngân hàng T đã xử xý tài sản thế chấp là chuyển nhượng diện tích đất 46.989,2m2 cùng toàn bộ tài sản trên đất thuộc thửa 43, Tờ bản đồ số 20 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa cho Công ty Quản lý nợ Ngân hàng T với số tiền 50.903.525.000 đồng để thu hồi nợ của ông H2. Ngân hàng T đề nghị phía Công ty H bàn giao đất cho bên nhận chuyển nhượng để quản lý, sử dụng.
Do Công ty H không T1 hành bàn giao tài sản nên ngày 26/8/2011, đại diện các bên gồm: Ngân hàng T, Công ty Quản lý nợ Ngân hàng T và Công ty H đã làm việc để yêu cầu Công ty H bàn giao tài sản. Tại buổi làm việc, đại diện Công ty H là ông Trương Tuấn A (Quyền Giám đốc) đề nghị Công ty Quản lý nợ cho thêm thời hạn 06 tháng kể từ ngày 26/8/2011 ( Thời hạn cuối là 26/02/2012) để Công ty H tiến hành các thủ tục thanh lý hợp đồng cho thuê mặt bằng với các đối tác đang thuê . Tuy nhiên, đến hẹn cũng như cho đến nay Công ty H vẫn không thực hiện việc bàn giao tài sản.
Ngày 01/3/2012, Công ty H có Công văn số 02 từ chối bàn giao tài sản với lý do ông Nguyễn Văn H1 đang bị Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an Thành phố Hồ Chí Minh bắt tạm giam nên hiện tại người đại diện theo pháp luật của Công ty H là ông Trương Tuấn A không có trách nhiệm và quyền giao tài sản cho Công ty quản lý nợ Ngân hàng T.
3.2 Người đại diện cho Ngân hàng Đ Việt Nam nay là Ngân hàng thương mại Cổ phần Đ (Ngân hàng Đ) trình bày:
Ngân hàng Đ Việt Nam (Gọi tắt là Ngân hàng Đ) đã cho bà Lê Thị Đ, Chủ doanh nghiệp tư nhân khách sạn V (Doanh nghiệp V ) vay số tiền 15.000.000.000 đồng (Mười lăm tỷ đồng) theo Hợp đồng tín dụng số 01/08/HĐ - 03/2495637 ngày 20/08/2008, giải ngân ngày 20/8/2008: 3.700.000.000 đồng;
ngày 21/8/2008: 6.600.000.000 đồng; ngày 22/8/2008: 4.700.000.000 đồng.
Mục đích vay: Bổ sung vốn lưu động để thanh toán tiền mua hàng. Thời hạn vay 07 tháng kể từ ngày rút tiền vay lần đầu tiên. Lãi suất trong hạn: 1,7%/tháng, Lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất vay trong hạn.

## Page 8

8 Theo hợp đồng thế chấp số 04/08/HĐ -09/2495637 ngày 22/8/2 008, Công ty H do ông Nguyễn Văn H1 làm giám đốc thế chấp tài sản của Công ty H để bảo đảm khoản nợ vay của Doanh nghiệp V gồm các tài sản sau:
- Toàn bộ quyền sở hữu công trình Nhà máy, xưởng may xuất khẩu Hồng Hà tại phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình số 777482655700162 do Giám Đốc Sở xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp ngày 25/6/2008 và theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình số 777482655700131 do Giám Đốc Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp ngày 02/10/2007.
Từ khi vay vốn, bà Lê Thị Đ chỉ thanh toán một phần tiền gốc và tiền lãi.
Ngân hàng Đ đã nhiều lần gửi thông báo nợ quá hạn và đề nghị bên vay nhanh chóng trả nợ. Tuy nhiên, chủ Doanh nghiệp V không xác nhận nợ và chậm thanh toán. Vì vậy, Ngân hàng Đ khởi kiện yêu cầu bà Đ trả nợ. Tính đến hết ngày 25/5/2020, chủ Doanh nghiệp V còn nợ Ngân hàng Đ số tiền gốc 11.177.154.342 đồng và nợ lãi 27.478.361.270 đồng, tổng cộng 38.655.515.612 đồng.
Nếu Doanh nghiệp V không trả được nợ, Ngân hàng Đ yêu cầu xử l ý tài sản theo hợp đồng thế chấp nêu trên để thu hồi nợ. Trường hợp nếu xử lý tài sản thế chấp không đủ để thanh toán hết nợ thì đề nghị Doanh nghiệp V có trách nhiệm tiếp tục trả hết số nợ còn lại theo quy định.
3.3. Công ty TNHH F trình bày:
Công ty TNHH F hiện đang thuê nhà xưởng của Công ty H để làm xưởng may quần áo xuất khẩu và Công ty F hoạt động bình thường. Hợp đồng thuê còn thời hạn đến ngày 30/9/2020, việc các bên có tranh chấp tại Tòa án thì phía Công ty F không có ý kiến và yêu cầu gì. Nếu phải chấm dứt hợp đồng thuê nhà xưởng với Công ty H thì Công ty F đề nghị Công ty H phải thông báo trước một thời gian hợp lý và hai bên cùng thỏa thuận việc chấm dứt hợp đồng.
3.4. Bà Lê Thị Đ là Chủ doanh nghiệp tư nhân khách sạn V trình bày:
Chồng bà Lê Thị Đ là ông Nguyễn Văn D có nhu cầu vay tiền nên ông D liên hệ với Ngân hàng Đ Việt Nam – Chi nhánh Tây Sài Gòn ( Ngân hàng Đ ).
Ông D gặp ông Lê Tấn Đ là Giám đốc thì ông Đ hướng dẫn bà Đ đứng ra vay, ông Đ làm thủ tục cho bà Đ vay 15.000.000.000 đồng. Thực t ế thì bà Đ chỉ vay 2.000.000.000 đồng còn 13.000.000.000 đồng là ông Đ vay thông qua hợp đồng từ bà Đ. Lúc đầu bà Đ không ký hợp đồng nhưng do ông Đ nói bà Đ chỉ phải chịu trách nhiệm trong số tiền 2.000.000.000 đồng còn 13.000.000.000 đồng thì ông Đ và Công ty H sẽ chịu trách nhiệm trả gốc và lãi . Ông Đ có làm biên nhận tiền đưa cho bà Đ nên bà Đ mới đồng ý ký hợp đồng vay. Do tin tưởng ông Đ nên bà Đ đã ký vào hợp đồng tín dụng ngắn hạn với Ngân hàng Đ Chi nhánh Tây Sài Gòn vào ngày 20/8/2008.
Tài sản bảo đảm nghĩa vụ vay gồm: Căn nhà của bà Đ tại Số A đường G, phường :L, Quận L , Thành phố Hồ Chí Minh . Ông Đ và ông H1 thế chấp nhà xưởng và đất tại xã Phước Tân, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và nhà xưởng trên thửa 43, Tờ bản đồ 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa.

## Page 9

9 Khi giải ngân thì ông Đ chỉ đưa cho bà Đ 2.000.000.000 đồng. Khoảng 03 tháng sau, bà Đ bán được nhà và trả cho Ngân hàng Đ cả gốc và lãi của 2.000.000.000 đồng. Ngân hàng Đ đã giải chấp căn nhà bà Đ đã thế chấp. Số tiền gốc vay 13.000.000.000 đồng còn lại và tiền lãi phát sinh từ số tiền này thì ông Đ và Công ty H phải chịu trách nhiệm thanh toán cho Ngân hàng Đ.
Nay ngân hàng Ngân hàng Đ khởi kiện yêu cầu bà Đ phải thanh toán số nợ gốc còn lại và lãi phát sinh thì bà Đ không đồng ý.
3.5. Ông Nguyễn Văn D trình bày:
Ông Nguyễn Văn D là chồng bà Lê Thị Đ , ông D đồng ý với toàn bộ lời trình bày của bà Đ. Ông D có gặp ông Lê Tấn Đ và thỏa thuận việc vay như bà Đ đã trình bày. Mọi thủ tục đều do Ngân hàng Đ làm, phía ông D chỉ nhận 02 tỷ đồng và phía ông D đã trả xong nên Ngân hàng Đ giải chấp tài sản mà bà Đ thế chấp. Hợp đồng vay 07 tháng nên ông D nghĩ phía ông Đ và Công ty H cũng đã trả xong nợ. Nay ông D không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Đ và đề nghị phía ông Đ, Công ty H phát mãi tài sản để trả nợ cho Ngân hàng Đ.
3.6. Ông Nguyễn Văn H1 có bản khai tại hồ sơ với nội dung như sau:
Vào khoảng tháng 8/2008, vì cần tiền kinh doanh và trả lãi ngân hàng nên ông Nguyễn Văn H1 có nhờ ông Lê Tấn Đ (Giám đốc Phòng giao dịch Chi nhánh Ngân hàng Đ Tây Sài Gòn) giúp ông H1 vay tiền. Ông Đ nhờ người quen là chủ Doanh nghiệp V đứng vay 15.000.000.000 đồng. Ông H1 dùng tài sản là quyền sở hữu công trình nhà xưởng may của Công ty H do ông H1 làm giám đốc có địa chỉ tại phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa thế chấp bảo đảm khoản vay. Doanh nghiệp V sử dụng 2.000.000.000 đồng, ông Đ nhận 13.000.000.000 đồng để trả gốc và lãi của ông H1 vay tại Ngân hàng Đầu tư – Chi nhánh Tây Sài Gòn. Tuy nhiên, sau này ông H1 mới biết ông Đ không trả tiền giúp ông H1 mà sử dụng cá nhân. Ông H1 đề nghị Tòa án xem xét việc bảo lãnh của ông H1 vì thực tế ông H1 không nhận tiền vay . Ông H1 thế chấp quyền sở hữu công trình nhà xưởng cho Ngân hàng Đ nhưng quyền sử dụng đất mà nhà xưởng tọa lạc thì thế chấp cho Ngân hàng T (Ngân hàng X).
Đối với hợp đồng tín dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến Ngân hàng T: Năm 2010, do cần tiền đáo hạn ngân hàng nên ông H1 có vay của Ngân hàng T số tiền 50.000. 000.000 đồng (Thủ tục, giao dịch thông qua bà Lý Kim C và ông Nguyễn Mạnh H3 ). Ông H1 có làm thủ tục ủy quyền tại Văn phòng Công chứng L với nội dung: Ông H1 đồng ý để Ngân hàng T được quyền bán tài sản thế chấp sau thời hạn 01 tháng nếu vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Do bị ép buộc, lừa dối để phải ký các văn bản nêu trên nên nay ông H1 đề nghị Tòa án xem xét hủy toàn bộ các hợp đồng mà ông H1 đã ký.
3.7. Ông Lê Tấn Đ có bản khai tại hồ sơ với nội dung như sau:
Ông Lê Tấn Đ là Giám đốc Phòng giao dịch Bình Chánh. Ngày 01/8/2008, Doanh nghi ệp tư nhân khách sạn V (Doanh nghi ệp V ) ký hợp đồng vay 15.000.000.000 đ ồng. Trong đó có 2.000.000.000 đồng là do Doanh nghi ệp dùng tài sản cá nhân thế chấp còn 13.000.000.000 đồng thì Công ty H do ông Nguyễn Văn H1 làm giám đốc dùng tài sản của Công ty H để bảo lãnh.

## Page 10

10 Doanh nghiệp V đã trả số tiền 2.000.000.000 đồng và nhận tài sản thế chấp.
Số tiền 13.000.000.000 đồng dùng để trả nợ lãi của ông H1 với Ngân hàng Đ, còn một phần ông H1 sử dụng. Cụ thể từng khoản, ông Đ không nhớ rõ. Nay Ngân hàng Đ khởi kiện bà Lê Thị Đ thì ông Đ đề nghị phát mãi tài sản do Công ty H thế chấp để thu hồi nợ. Hiện ông Đ đang chấp hành án phạt tù trong một vụ án khác.
3.8. Đối với ông Nguyễn Văn H2:
Qua ti ến hành xác minh thì ông Nguyễn Văn H2 cư trút ại 8A Nguy ễn Ngọc Cung, Phư ờng 16, Qu ận 8, Thành phố Hồ Chí Minh. Hi ện nay ông H2 không còn sinh sống tại địa chỉ trên. Tòa án đã tiến hành niêm yết các văn bản tố tụng tại nơi cư trúc ủa ông H2 nhưng ông H2 không cóm ặt theo tri ệu tập của Tòa án.
3.9. Bà Nguyễn Thị H2 trình bày:
bà H2 là thành viên góp vốn vào Công ty H theo Giấy chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp Công ty TNHH hai thành viên trở lên, mã số doanh nghiệp 3500703006 do Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở kế hoạch đầu tư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp.
Nguồn gốc của việc bà H2 góp vốn, làm thành viên của Công ty H là do ông Nguyễn Văn H1 chuyển nhượng vốn góp cho bà H2 để thi hành án dân sự về khoản tiền mà ông H1 nợ bà H2 là 13.951.560.000 đồng. Việc chuyển nhượng góp vốn này thể hiện bằng biên bản giải quyết thi hành án và công văn số 820/CCTHA ngày 16/3/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.
Bà H2 không ký kết và liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nguyên đơn là Công ty quản lý nợ của Ngân hàng X Việt Nam.
Việc đứng tên góp vốn trên Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh nêu trên nhằm mục đích duy nhất là xác lập quyền sở hữu đối với tài sản trong Công ty H thông qua thủ tục thi hành án dân sự. Vì vậyt heo yêu cầu của các bên bà H2 đề nghị Tòa án xem xét để bảo vệ quyền và lợi ích của Công ty H . Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và Ngân hàng Đ là người có quyền lợi , nghĩa vụ liên quan.
3.10. Ông Lê S2, bà Lê Thị T2 có người đại diện là bà Nguyễn Thị H2 trình bày:
Ông Lê S2, bà Lê Thị T2 hoàn toàn đồng ý với lời trình bày và yêu cầu của bà H2.
4. Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2020/DS -ST ngày 29/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa đã tuyên:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng T (Nay là Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X ) về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”:

## Page 11

 - Buộc Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/7/2011, bàn giao quyền sử dụng đất diện tích 46.325,9 m2 thuộc thửa 43, Tờ bản đồ 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa cho Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X.
- Công nhận diện tích đất này thuộc quyền sử dụng của Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X và được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.
Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H về việc:
- Yêu cầu hủy Hợp đồng ủy quyền lập ngày 25/11/2010 tại Văn phòng Công chứng L , tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (Số công chứng 159, quyển 01/TP/CC/SCC/HĐGD) giữa ông Nguyễn Văn H1 và Ngân hàng X Việt Nam.
- Yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp số 040.276.10/HĐTC và Hợp đồng thế chấp số 040.278.10/HĐTC lập ngày 25/11/2010 tại Văn phòng Công chứng L , tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H , Ngân hàng TMCP T – Chi nhánh Sài Sòn và ông Nguyễn Văn H2.
- Yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/7/2011 tại Phòng công chứng số 1, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H (do Ngân hàng TMCP T – Chi nhánh Sài Gòn, đại diện theo ủy quyền) là bên chuyển nhượng và Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP T (nay là Ngân hàng X Việt Nam).
Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng Đ Việt Nam (Nay là Ngân hàng TMCP Đ):
- Công nhận Hợp đồng thế chấp số 04/08/HĐ-09/2495637 ngày 22/8/2008 được công chứng tại Phòng công chứng số 2, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H (do ông Nguyễn Văn H1 làm giám đốc thế chấp tài sản của Công ty bảo đảm khoản nợ vay của bà Lê Thị Đ – Chủ DNTN khách sạn Hồng Văn) với Ngân hàng TMCP Đ là có hiệu lực.
- Buộc bà Lê Thị Đ – Chủ DNTN khách sạn Hồng Văn hoàn trả cho Ngân hàng TMCP Đ tính đến ngày 25/5/2020 tổng số tiền 38.655.515.612 đồng (Ba mươi tám tỷ sáu trăm năm mươi lăm triệu năm trăm mười lăm nghìn sáu trăm mười hai đồng) , trong đó tiền nợ gốc 11.177.154.342 đồng, nợ lãi 27.478.361.270 đồng. Bà Lê Thị Đ – Chủ DNTN khách sạn Hồng Văn còn phải trả khoản tiền lãi tiếp theo đối với số nợ gốc theo Hợp đồng tín dụng số 01/08/HĐ ngày 20/8/2008 đã ký tính từ ngày 26/5/2020 cho đến khi thanh toán hết nợ.
- Trường hợp bà Lê Thị Đ – Chủ DNTN khách sạn Hồng Văn không trả hoặc trả không đầy đủ số nợ trên thì Ngân hàng có quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án phát mãi tài sản thế chấp là: Toàn bộ quyền sở hữu công trình Nhà máy, xưởng may xuất khẩu Hồng Hà tại Khu phố C, phường T, thành phố R , theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình số 777482655700162 do Giám Đốc Sở xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp ngày 25/6/2008 và theo Giấy chứng

## Page 12

12 nhận quyền sở hữu công trình số 777482655700131 do Giám Đốc Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp ngày 02/10/2007 theo hợp đồng thế chấp nêu trên để thu hồi nợ.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và thời hạn kháng cáo.
5. Nội dung và yêu cầu kháng cáo của các đương sự:
5.1 Ngày 12/6/2020, Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa nhận được đơn kháng cáo của nguyên đơn là Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng X và đơn kháng cáo của Ngân hàng Thương mại TNHH Một thành viên X cùng đề ngày 12/6/2020 để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2020/DS -ST ngày 29/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa theo hướng: Công nhận hiệu lực của Hợp đồng thế chấp số 040.278.10/HĐTD ngày 25/11/2010 giữa Ngân hàng TMCP T (Nay là Ngân hàng Thương mại TNHH Một thành viên X ) và Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H ; đồng thời xác định toàn bộ tài sản trên thửa đất 43, Tờ bản đồ số 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa thuộc quyền sở hữu của Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng X.
5.2. Ngày 08/6/2020, Tòa án nhân thành phố Bà Rịa nhận được đơn kháng cáo của bị đơn là Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H. Ngày 12/6/2020, Tòa án nhân thành phố Bà Rịa nhận được đơn kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị H2. Ngày 15/6/2020, Tòa án nhân thành phố Bà Rịa nhận được đơn kháng cáo của người có quyền lợi , nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị T2. Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H , bà H2, bà T2 yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2020/DS -ST ngày 29/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa theo hướng: Chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty TN HH Dịch vụ và Du lịch H là hủy Hợp đồng ủy quyền lập ngày 25/11/2010 tại Văn phòng Công chứng L , tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (số công chứng 159, quyển 01/TP/CC/SCC/HĐGD) giữa ông Nguyễn Văn H1 và Ngân hàng X Việt Nam. Hủy Hợp đồng thế chấp số 040.276.10/HĐTC và Hợp đồng thế chấp số 040.278.10/HĐTC lập ngày 25/11/2010 tại Văn phòng Công chứng L, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H , Ngân hàng TMCP T – Chi nhánh Sài Gòn và ông Nguyễn Văn H2 . Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/7/2011 tại Phòng công chứng số 1, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H (do Ngân hàng TMCP T – Chi nhánh Sài Gòn, đại diện theo ủy quyền) là bên chuyển nhượng và Công ty TNH H MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP T (nay là Ngân hàng X Việt Nam).
5.3. Ngày 04/8/2020, Tòa án nhân thành phố Bà Rịa nhận được đơn kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn H1. Ông H1 đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2020/DS -ST ngày 29/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa theo hướng: Chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H.

## Page 13

6. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu:
Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến khi đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp toàn bộ nội dung kháng cáo của Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng X , Ngân hàng Thương mại TNHH Một thành viên X , Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H , bà Nguyễn Thị H2 , bà Lê Thị T2 , ông Nguyễn Văn H1. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2020/DS -ST ngày 29/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định;
Về áp dụng pháp luật tố tụng [1]. Đơn kháng cáo của Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng X , Ngân hàng Thương mại TNHH Một thành viên X , Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H, bà Nguyễn Thị H2, bà Lê Thị T2, ông Nguyễn Văn H1 nộp trong thời hạn luật định, phù hợp với quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự. Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng X, Ngân hàng Thương mại TNHH Một thành viên X, Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H, bà T2 đã nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 276 của Bộ luật tố tụng dân sự . Bà H2 đã trên 60 tuổi đã được miễn nộp tiền tạm ứng án phí, ông H1 đang chấp hành hình phạt tù chung thân nên không thể nộp tiền tạm ứng án phí. Như vậy, kháng cáo của Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng X , Ngân hàng Thương mại TNHH Một thành viên X, Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H, bà T2, bà H2, ông H1 là hợp lệ.
[2]. Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng X khởi kiện Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H để tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất tranh chấp tọa lạc tại phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa . Ngân hàng TMCP Đ là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng với bà Lê Thị Đ – Chủ doanh nghiệp tư nhân khách sạn V và tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản để đảm bảo cho khoản vay của bà Đ. Quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng tín dụng”. Đất tranh chấp tọa lạc tại phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa. Tài sản thế chấp đảm bảo cho Hợp đồng tín dụng tọa lạc tại phường Long Tâm , thành phố Bà Rịa. Vì vậy, Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa thụ lý vụ án để giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là đúng quy định tại Điều 26;
điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

## Page 14

14 [3]. Ông Phạm Quyết T1 là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng X vắng mặt nhưng ông T1 đã ủy quyền cho bà Nguyễn Thị M; bàM ủy quyền lại cho ông Trần Hữu B , bà Trần Thị H1 , bà Nguyễn Thị Kim T1 và ông B, bà H1, bà T1 đều có mặt . Ông Đoàn Văn T2 là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H có mặt và ông T2 đã hủy việc ủy quyền cho ông Trương Tuấn A. Ông Nguyễn Văn T3 là người đại diện theo pháp luật của Ngân hàng thương mại TNHH MTV X vắng mặt nhưng ông T3 đã ủy quyền cho ông Phạm Quyết T1 và ông T1 ủy quyền lại cho bà Trần Thị H1, ông Nguyễn Văn S1, ông Lê Nhất T4 và bà H1, ông S1, ông T4 đều có mặt. Ông Phan Đức T5 là người đại diện theo pháp luật của Ngân hàng TMCP Đ vắng mặt nhưng ông T5 đã ủy quyền cho ông Trần Xuân L hoặc ông Văn Võ Vương M và ông L có mặt, ông M vắng mặt. Ông LU HSUEH L là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH F, ông Nguyễn Văn D, bà Lê Thị Đ, ông Nguyễn Văn H2 đều đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ 2 nhưng vắng mặt. Ông Lê Tấn Đ, ông Nguyễn Văn H1 vắng mặt nhưng ông Đ , ông H1 đã có đơn xin xét xử vắng mặt. Vì vậy, phiên tòa phúc thẩm xét xử vắng mặt ông T1, bà M, ông T3, ông T5, ông L, ông LU HSUEH L, ông H1, ông D, bà Đ, ông H2, ông Đ là đúng quy định tại Điều 228, Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung [4]. Ngày 20/8/2008, Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Tây Sài Gòn nay là Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam ( Ngân hàng Đ ) ký kết Hợp đồng tín dụng số 01/08/HĐ-03/2495637 với bà Lê Thị Đ là Chủ doanh nghiệp tư nhân khách sạn V . Theo hợp đồng này thì Ngân hàng Đ cho bà Đ vay số tiền 15.000.000.000 đồng; mục đích vay: bổ sung vốn lưu động để thanh toán tiền mua hàng; thời hạn vay 07 tháng kể từ ngày rút tiền vay lần đầu tiên. Lãi suất trong hạn 1,7%/tháng, lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn . Bà Đ đã được giải ngân đủ số tiền vay, cụ thể: Ngày 20/8/2008 giải ngân số tiền 3.700.000.000 đồng; ngày 21/8/2008 giải ngân số tiền 6.600.000.000 đồng; ngày 22/8/2008 giải ngân số tiền 4.700.000.000 đồng.
Ngày 02/12/2008, bà Đ đã trả nợ gốc là 2.015.000.000 đồng và lãi 118.433.333 đồng theo Giấy đề nghị thu nợ ngày 02/12/2008 (BL 370 cũ) và Ủy nhiệm chi ngày 02/12/2008 (BL 371 cũ). Ngày 02/7/2009 khoản nợ vay theo hợp đồng tín dụng chuyển thành nợ quá hạn. Tổng số tiền bà Đ đã thanh toán là 2.133.433.333 đồng. Ngày 30/12/2009, bà Đ đã trả nợ gốc là 1.800.000.000 đồng và nợ lãi là 4.446.620.583 đồng (trong đó lãi trong hạn là 3.648.259.500 đồng và lãi trả chậm 798.361.083 đồng) theo Phiếu thu nợ ngà y 30/12/2009 (BL 373 cũ) và Giấy đề nghị thu nợ ngày 30/12/2009 (BL 372 cũ). Tổng số tiền bà Đ đã thanh toán là 6.246.620.583. Ngày 12/5/2013, Ngân hàng Ngân hàng Đ tự trích từ tài khoản của bà Đ 7.845.676 đồng trừ vào tiền gốc.
Tính đến ngày xét xử 25/5/2 020, bà Đ còn nợ Ngân hàng Ngân hàng Đ tổng số tiền là 38.655.515.612 đồng; trong đó nợ gốc là 11.177.154.342 đồng, nợ lãi 27.478.361.270 đồng.

## Page 15

15 Bà Lê Thị Đ cho rằng trong tổng số tiền 15.000.000.000 đồng mà bà Đ ký vay Ngân hàng Ngân hàng Đ thì bà Đ chỉnh ận 2.000.000.000 đồng còn lại 13.000.000.000 đồng do ông Lê Tấn Đ và ông Nguyễn Văn H1 nhận. Ông Nguyễn Văn H1 xác nhận là bà Đ vay 2.000.000.000 đồng còn 13.000.000.000 đồng thì ông H1 yêu cầu ông Đ nhận và thanh toán nợ cho Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H tại Ngân hàng Ngân hàng Đ. Còn ông Lê Tấn Đ xác nhận là bà Đ ký hợp đồng vay của Ngân hàng Ngân hàng Đ 15.000.000.000 đồng vào thời điểm ông Đ là Giám đốc chi nhánh Ngân hàng Ngân hàng Đ. Bà Đ thế chấp tài sản đảm bảo cho số tiền vay 2.000.000.000 đồng còn 13.000.000.000 đồng do ông H1 dùng tài sản của Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H để thế chấp đảm bảo. Bà Đ phải trả 2.000.000.000 đồng nợ gốc và lãi phát sinh, còn 13.000.000.000 đồng thì ông H1 dùng để trả nợ lãi cho Ngân hàng Ngân hàng Đ và dùng chi tiêu cá nhân. Thực tế thì bà Đ đã trả nợ gốc là 3.822.845.000 đồng và tiền lãi là 4.565.053.916 đồng nên việc bà Đ, ông Đ, ông H1 cho rằng bà Đ chỉ vay 2.000.000.000 đồng là không hợp lý. Theo hồ sơ vay vốn thì bà Đ là người rút toàn bộ số tiền vay 15.000.000.000 đồng nên bà Đ phải có trách nhiệm thanh toán cho Ngân hàng Ngân hàng Đ . Như vậy, Ngân hàng Ngân hàng Đ khởi kiện yêu cầu bà Đ phải thanh toán số tiền 38.655.515.612 đồng cho Ngân hàng Ngân hàng Đ là có căn cứ để chấp nhận. Nếu thực sự bà Đ có giao tiền cho ông Đ 13.000.000.000 đồng và có biên nhận thì đây là mối quan hệ vay tiền giữa ông Đ và bà Đ nên bà Đ và ông Đ tự thỏa thuận hoặc bà Đ khởi kiện ông Đ bằng một vụ kiện khác tại Tòa án có thẩm quyền.
[5]. Để đảm bảo thực hiện Hợp đồng tín dụng số 01/08/HĐ -03/2495637 ngày 22/8/2008 thì Ngân hàng Ngân hàng Đ với ông Nguyễn Văn H1 ký kết Hợp đồng thế chấp số 04/08/HĐ -09/2495637 và được Công chứng số 1865/Quyển số 1TP/SCC/HĐTC ngày 22/8/2008 tại Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Theo Hợp đồng thế chấp này thì ông H1 dùng tài sản của Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H (Công ty H) là quyền sở hữu 02 công trình tọa lạc tại Khu phố 3, phường Long Tâm, thị xã Bà Rịa theo các Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình số 777482655700162 ngày 25/6/2008 và số 777482655700131 ngày 02/10/2007 do Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cấp cụ thể gồm các tài sản sau: Diện tích 5.296m 2 nhà xưởng, 364,78m2 nhà văn phòng, 3.648m2 xưởng may, 346,24m2 nhà ở thay ca, 28m 2 nhà bảo vệ. Tổng trị giá là 10.241.680.000 đồng.
Tại Hợp đồng thế chấp số 04/08/HĐ -09/2495637 ghi nhận tài sản thế chấp là quyền sở hữu công trình theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình số 777482655700131, phần xưởng may 01+02 có diện tích XD là 3648m 2 – diện tích sàn XD hoặc công suất là 2768m 2. Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình số 777482655700131 ngày 02/10/2007 do Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cấp, phần xưởng may 01+02 có diện tích XD là 2648m 2 – diện tích sàn XD hoặc công suất là 2768m 2. Có căn cứ xác định việc ghi nhận diện tích XD của phần xưởng may 01+02 là 3648m 2 là do nhầm lẫn, đúng theo giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình thì phần diện tích này là 2648m 2. Qua đo vẽ thực tế thể hiện tại Mảnh trích đo địa chính của Chi nhánh Văn phòng đăng

## Page 16

16 ký đất đai thành phố Bà Rịa ngày 31/10/2019, phần xưởng may theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình số 777482655700131 thể hiện tại vị trí (21)+(22)
có diện tích 2.688,5m 2. Các bên không có ý kiến gì về sự chêch lệch diện tích này, đồng ý với kết quả đo vẽ, vì vậy cần điều chỉnh diện tích cho phù hợp.
Ông Nguyễn Văn H1 ký kết Hợp đồng thế chấp số 02/08/HĐ ngày 22/8/2008 với Ngân hàng Ngân hàng Đ và được Công chứng số 1866/Quyển số 1TP/SCC/HĐTC ngày 22/8/2008 tại Phòng Công chứng số 2 tỉnh B à Rịa – Vũng Tàu. Theo Hợp đồng thế chấp này thì ông H1 dùng tài sản của ông H1 là quyền sử dụng đất diện tích 8.157m 2 thuộc các thửa 89, 92, Tờ bản đồ số 48 xã Xuyên Mộc, huyện Xuyên Mộc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 00268QSDĐ/29 84/QĐUBH ngày 10/10/2003. Trị giá là 734.000.000 đồng.
Ông Nguyễn Văn D và bà Lê Thị Đ với Ngân hàng Ngân hàng Đ ký kết Hợp đồng thế chấp số 03/08/HĐ -09/2495637 và được Công chứng số 11227/Quyển số 08TP/SCC/HĐGD ngày 21/8/2008 tại Phòng Công chứng số 7 Thành phố Hồ Chí Minh. Theo hợp đồng này thì ông D, bà Đ thế chấp quyền sở hữu căn nhà tại 295 Hà Huy Giáp, Khu phố 3B, phường Thạnh Lộc, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh cùng diện tích đất 194,7m 2 mà căn nhà này tọa lạc thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bà Đ. Trị giá là 2.615.000.000 đồng.
Sau khi bà Đ thanh toán cho Ngân hàng Ngân hàng Đ nợ gốc là 3.822.845.000 đồng và tiền lãi là 4.565.053.916 đồng thì Ngân hàng Ngân hàng Đ đã giải chấp Hợp đồng thế chấp số 03/08/HĐ-09/2495637 ký kết giữa ông D, bà Đ với Ngân hàng Ngân hàng Đ và giải chấp Hợp đồng thế chấp số 02/08/HĐ ngày 22/8/2008 được ký kết giữa ông H1 với Ngân hàng Ngân hàng Đ. Xét việc Ngân hàng Đ giải chấp Hai hợp đồng thế chấp này khi Doanh nghiệp tư nhân Hồng Văn chưa thực hiện hết trách nhiệm thanh toán tổng khoản nợ vay là 15.000.000.000 đồng là làm ảnh hưởng đến việc Ngân hàng Ngân hàng Đ thu hồi nợ từ bà Đ.
Như vậy khoản nợ còn lại mà bà Đ phải thanh toán cho Ngân hàng Ngân hàng Đ chỉ được thế chấp bằng các tài sản của Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H theo Hợp đồng thế chấp số 04/08/HĐ-09/2495637 giữa ông H1 là người đại diện theo pháp luật của Công ty H với Ngân hàng Ngân hàng Đ và được Công chứng số 1865/Quyển số 1TP/SCC/HĐTC ngày 22/8/2008 tại Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Trước khi ông H1 ký kết hợp đồng thế chấp này thì ngày 17/8/2008, Hội đồng thành viên Công ty H họp thống nhất dùng tài sản của Công ty H để bảo lãnh cho Doanh nghiệp tư nhân khách sạn V (Doanh nghiệp V) vay tiền. Hợp đồng thế chấp này không đăng ký giao dịch bảo đảm.
Tại khoản 2 Điều 323 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định”. Theo quy định tại Điều 9 và Điều

## Page 17

17 12 của Nghị định 163/2006/NĐ -CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ thì việc công chứng và chứng thực giao dịch bảo đảm là do các bên thỏa thuận, không bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, trừ trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất. Tại Điều 3 của Nghị định 83/2010/NĐ -CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ quy định các giao dịch bảo đảm sau đây phải đăng ký: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng; cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
thế chấp tàu biển; các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định. Tài sản mà Công ty H thế chấp là quyền sở hữu nhà xưởng nên không bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Vì vậy, Hợp đồng thế chấp số 04/08/HĐ -09/2495637 giữa ông H1 là người đại diện theo pháp luật của Công ty H với Ngân hàng Ngân hàng Đ có hiệu lực.
[6]. Ngày 08/11/2010, Hội đồng thành viên của Công ty H lập hai Biên bản họp đều có nội dung thống nhất dùng tài sản của Công ty H là quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên thửa đất số 43, Tờ bản đồ số 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa để thế chấp đảm bảo cho ông Nguyễn Văn H2 vay vốn của Ngân hàng T. Ủy nhiệm cho ông Nguyễn Văn H1 với tư cách Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm Giám đốc Công ty H , được quyền thay mặt Công ty H dùng tài sản của Công ty H là quyền sử dụng đất và công trình trên thửa đất số 43 thuộc quyền sở hữu, sử dụng của Công ty H để thế chấp cho Ngân hàng T nhằm đảm bảo nghĩa vụ vay vốn cho ông Nguyễn Văn H2; ký hợp đồng ủy quyền cho Ngân hàng T được quyền thay mặt và nhân danh Công ty H thanh lý, chuyển nhượng, mua bán tài sản là quyền sử dụng đất tại thửa đất số 43 và tài sản hình thành trong tương lai là nhà xưởng gắn liền với đất trong trường hợp: Sau 01 tháng, ông Nguyễn Văn H2 không đóng phần tiền vay gốc, lãi vay phát sinh từ Hợp đồng tín dụng số 040.244.10/HĐTD-NH ngày 25/11/2010 cho Ngân hàng X hoặc vi phạm Hợp đồng tín dụng số 040.244.10/HĐTD-NH ngày 25/11/2010 theo quy định hiện hành.
Ngày 25/11/2010, ông Nguyễn Văn H2 ký Hợp đồng tín dụng số 040.244.10/HĐTD-NH để vay Ngân hàng TMCP T (Nay là Ngân hàng Thương mại TNHH Một thành viên X (Gọi tắt là Ngân hàng X) số tiền 50.000.000.000 đồng (Năm mươi tỷ đồng); thời hạn vay: 12 tháng; mục đích vay để nhận chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại xã Tân Bình, huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận. Biện pháp bảo đảm tiền vay: Khoản vay được đảm bảo bằng tài sản của bên thứ ba là Công ty H, gồm:
- Quyền sử dụng đất diện tích 46.989,2m2 thuộc thửa số 43, Tờ bản đồ số 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa. Giá trị tài sản thế chấp là 46.989.000.000 đồng.
- Tài sản hình thành trong tương lai là nhà xưởng gắn liền với đất tại thửa đất số 43. Giá trị tài sản thế chấp là 15.645.000.000 đồng.
Theo khế ước nhận nợ số 040.244.10/KUNN-NH ngày 25/11/2010, ông H2 đã nhận 50.000.000.000 đồng.
Ngày 25/11/2010, Công ty H do ông Nguyễn Văn H1 làm người đại diện cùng với Ngân hàng TMCP T (Ngân hàng T ) ký Hợp đồng thế chấp số 040.276.10/HĐTC. Theo hợp đồng này thì Công ty H thế chấp cho Ngân hàng T

## Page 18

18 quyền sử dụng đất diện tích 46.989,2m2 thuộc thửa số 43, Tờ bản đồ số 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa. Giá trị tài sản thế chấp là 46.989.000.000 đồng. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, số công chứng 372, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD và đã được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ngày 25/11/2010.
Cùng ngày 25/11/2010, Công ty H do ông Nguyễn Văn H1 làm người đại diện ký kết với Ngân hàng T Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ 3 số 040.278.10/HĐTC. Theo hợp đồng này thì Công ty H thế chấp cho Ngân hàng T nhà xưởng gắn liền với thửa đất số 43, Tờ bản đồ số 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa . Giá trị tài sản thế chấp là 15.645.000.000 đồng. Hợp đồng đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, số công chứng 373, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD và đã được đăng ký giao dịch đảm bảo tại Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/11/2010.
Ngày 25/11/2010, ông Nguyễn Văn H1 thay mặt Công ty H ký Hợp đồng ủy quyền cho Ngân hàng T với các nội dung như đã nêu trong Biên bản họp Hội đồng thành viên của Công ty H ngày 08/11/2010. Hợp đồng ủy quyền này đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ngày 25/11/2010.
Ông Nguyễn Văn H2 không thực hiện đúng cam kết trả nợ lãi vay theo thỏa thuận tại Hợp đồng tín dụng đã ký kết với Ngân hàng T . Căn cứ Hợp đồng ủy quyền giữa ông H1 với Ngân hàng T, ngày 29/7/2011 Ngân hàng T đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty quản lý nợ Ngân hàng T toàn bộ diện tích đất 46.989,2m2 (đo đạc thực tế là 46.325,9m 2) tại thửa số 43, Tờ bản đồ số 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa với giá 50.903.525.000 đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đã được công chứng tại Phòng công chứng số 1, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ngày 29/7/2011. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Công ty quản lý nợ Ngân hàng T đã chuyển khoản trả cho Ngân hàng T số tiền 50.903.525.000 đồng và Ngân hàng T đã thu hồi nợ của ông H2.
Ngày 30/7/2011, Ngân hàng T gửi Thông báo số 505/2011/TB -CNSG cho Công ty H về việc Ngân hàng T đã xử xý tài sản thế chấp là chuyển nhượng diện tích đất 46.989,2m2 cùng toàn bộ tài sản trên đất thuộc thửa 43, Tờ bản đồ số 20 phường Long Toàn, thành phố Bà Rịa cho Công ty quản lý nợ Ngân hàng T với số tiền 50.903.525.000 đồng để thu hồi nợ của ông H2. Ngân hàng T đề nghị phía Công ty H bàn giao đất cho bên nhận chuyển nhượng để quản lý, sử dụng.
Ngân hàng T chuyển nhượng cho Công ty quản lý nợ Ngân hàng T toàn bộ diện tích đất 46.989,2m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty H chứ không đo đạc lại. Nay đo đạc thực tế thì diện tích đất là 46.325,9 m 2.
Đất chuyển nhượng thuộc thửa số 43, Tờ bản đồ số 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa. Việc Ngân hàng T chuyển nhượng cho Công ty quản lý nợ Ngân hàng T là đúng với sự thống nhất tại Biên bản của Hội đồng thành viên Công ty H ngày 08/11/2010 và đúng với Hợp đồng ủy quyền ngày 25/11/2010 giữa ông

## Page 19

19 Nguyễn Văn H1 với Ngân hàng T. Việc ủy quyền đúng với quy định tại các Điều 581, 583 của Bộ luật dân sự năm 2005. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng T với Công ty quản lý nợ Ngân hàng T có hình thức, nội dung phù hợp với quy định tại các Điều 689, 697, 698 của Bộ luật dân sự năm 2005 và đã được công chứng hợp lệ . Diện tích đất chuyển nhượng theo hợp đồng là 46.989,2m2 nhưng đo đạc thực tế là 46.325,9 m 2, giảm 663,3m 2 nhưng Công ty quản lý nợ chấp nhận diện tích đất nhận chuyển nhượng thiếu và không tranh chấp với Ngân hàng T về việc diện tích đất chuyển nhượng thiếu nên Hội đồng xét xử không xem xét.
Đối với Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ 3 số 040.278.10/HĐTC ngày 25/11/2010, được ký kết giữa Công ty H do ông Nguyễn Văn H1 làm người đại diện cùng với Ngân hàng T thì: Công ty H thế chấp cho Ngân hàng T là nhà xưởng gắn liền với thửa đất số 43, Tờ bản đồ số 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa hình thành trong tương lai. Giá trị tài sản thế chấp là 15.645.000.000 đồng. Hợp đồng đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và đã được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản Thành phố HồC hí Minh ngày 25/11/2010. Tuy nhiên, từ ngày ký kết hợp đồng này thì Công ty H không xây dựng thêm nhà xưởng trên thửa đất này. Trước khi ký kết hợp đồng thế chấp này thì nhà xưởng có trên đất này Công ty H đã được Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Công ty H đã thế chấp cho Ngân hàng Ngân hàng Đ theo Hợp đồng thế chấp số 04/08/HĐ-09/2495637 ngày 22/8/2008. Vì vậy, Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ 3 số 040.278.10/HĐTC ngày 25/11/2010 không phát sinh hiệu lực.
Hợp đồng thế chấp số 04/088/HĐ-09/2495637 ngày 22/8/2008 giữa Công ty H và Ngân hàng Ngân hàng Đ đang có hiệu lực. Tài sản thế chấp là nhà xưởng, công trình trên thửa đất số 43, Tờ bản đồ 20, phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa chỉ có giá trị đủ để Công ty H đảm bảo cho Doanh nghiệp tư nhân khách sạn V vay tiền tại Ngân hàng Ngân hàng Đ. Công ty Hủy quyền cho ông H1 được thế chấp cho Ngân hàng T và được ký hợp đồng ủy quyền cho Ngân hàng T chuyển nhượng, mua bán tài sản này là vi phạm quy định tại các Điều 324 và 348 của Bộ luật dân sự năm 2005 nên Ngân hàng T không được dựa vào ủy quyền này để bán tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng T với Công ty Quản lý nợ Ngân hàng T thì Ngân hàng T chuyển nhượng cho Công ty Quản lý nợ Ngân hàng T diện tích đất 46.989,2m2 thuộc thửa đất số 43, Tờ bản đồ 20, phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa và tại Điều 2 của hợp đồng này ghi giá chuyển nhượng là 50.903.525.000 đồng bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Như vậy, Ngân hàng T bán tài sản mà Công ty H đã thế chấp cho Ngân hàng Ngân hàng Đ là xâm phạm đến việc đảm bảo của Công ty H đối với Ngân hàng Ngân hàng Đ.
Do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là Công ty Hủy quyền cho Ngân hàng T và bên nhận chuyển nhượng là Công ty quản lý nợ Ngân hàng T thiếu diện tích đất chuyển nhượng 663,3m2 và Nhà xưởng gắn

## Page 20

20 liền với đất không được chuyển nhượng nên hợp đồng này vô hiệu một phần. Vì vậy, không thể buộc Công ty H thực hiện hợp đồng này đối với Công ty Quản lý nợ Ngân hàng X Việt Nam (Công ty Quản lý nợ Ngân hàng X) như bản án sơ thẩm đã tuyên mà cần sửa một phần bản án sơ thẩm cho phù hợp. Nếu Công ty Quản lý nợ Ngân hàng X có yêu cầu Ngân hàng X bồi thường giá trị công trình trên đất chuyển nhượng thì có quyền khởi kiện bằng một vụ án khác.
[7]. Đối với yêu cầu kháng cáo của Công ty H, ông H1, bà H2, bà T2 về việc yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền lập ngày 25/11/2010 tại Văn phòng Công chứng L, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (Số công chứng 159, quyển 01TP/CC -SCC/HĐGD)
giữa ông Nguyễn Văn H1 và Ngân hàng T . Hủy Hợp đồng thế chấp số 040.276.10/HĐTC và Hợp đồng thế chấp số 040.278.10/HĐTC lập ngày 25/11/2010 tại Văn phòng Công chứng L, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty H, Ngân hàng T – Chi nhánh Sài Gòn và ông Nguyễn Văn H2. Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/7/2011 tại Phòng công chứng số 1, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty H (do Ngân hàng T – Chi nhánh Sài Gòn, đại diện theo ủy quyền) là bên chuyển nhượng và Công ty Quản lý nợ Ngân hàng T (nay là Ngân hàng X ) là không có căn cứ để chấp nhận như đã phân tích tại mục [5].
[8]. Từ những phân tích, nhận định trên và theo đề nghị của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty Quản lý nợ Ngân hàng X, Ngân hàng X, Công ty H, bà H2, bà T2, ông H1 . Sửa một phần bản án sơt hẩm do một phần Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/7/2011 tại Phòng công chứng số 1, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H do Ngân hàng TMCP T – Chi nhánh Sài Gòn, đại diện theo ủy quyền là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP T (Nay là Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X) do diện tích đất chuyển nhượng trên thực tế thiếu 663,3m 2 và nhà xưởng trên đất này đã thế chấp cho Ngân hàng Ngân hàng Đ nên không được chuyển nhượng. Vì vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu đối với diện tích đất chuyển nhượng thiếu 663,3m2 và tài sản trên đất không được chuyển nhượng là nhà, xưởng trên thửa đất số 43, Tờ bản đồ 20, phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm phù hợp nên giữ nguyên.
[9]. Án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm liên quan đến yêu cầu kháng cáo của Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H, ông H1, bà H2, bà T2 nên Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H, ông H1, bà H2, bà T2 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Yêu cầu kháng cáo của Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X và Ngân hàng thương mại trách nhiệm hữu hạn một thành viên X không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
V các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH

## Page 21

21 Áp dụng khoản 2 Điều 308, khoản 2 Điều 148 và các Điều 5, 26, 35, 39, 147, 157, 165, 228, 296 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 105, Điều 135 của Luật đất đai năm 2003; Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013; các Điều 323, 324, 342, 348, 411, 581, 583, 689, 697, 698, 699, 702, 720 của Bộ luật dân sự năm 2005; các Điều 91, 94 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010; Điều 306 Luật thương mại; các Điều 12, 14, 27, 29, 48 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án; Điều 27 Pháp lệnh án phí lệ phí Tòa án năm 2009.
Không chấp nhận toàn bộ nội dung kháng cáo của Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng X, Ngân hàng thương mại TNHH MTV X , Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H , bà Nguyễn Thị H2 , bà Lê Thị T2 , ông Nguyễn Văn H1 . Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2020/DS-ST ngày 29/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng T (Nay là Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X ) về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”:
Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/7/2011 tại Phòng công chứng số 1, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H do Ngân hàng TMCP T – Chi nhánh Sài Gòn (Nay là Ngân hàng thương mại TNHH MTV X ) đại diện theo ủy quyền và Công tyT NHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng T (Nay là Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X ) vô hiệu một phần đối với diện tích đất chuyển nhượng thiếu 663,3m2 và tài sản trên đất không được chuyển nhượng là nhà, xưởng trên thửa đất số 43, Tờ bản đồ 20, phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa.
Công nhận diện tích đất 46.325,9m 2 thuộc thửa 43, Tờ bản đồ 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa và các tài sản trên đất này trừ các tài sản mà Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H đã thế chấp cho Ngân hàng TMCP Đ theo Hợp đồng thế chấp số 04/08/HĐ -09/2495637 ngày 22/8/2008 là thuộc quyền sử dụng, sở hữu của Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X. Buộc Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H phải bàn giao diện tích đất này cho Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X.
Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được công nhận quyền sử dụng.
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H đối với những yêu cầu sau:
Yêu cầu hủy Hợp đồng ủy quyền lập ngày 25/11/2010 tại Văn phòng Công chứng L , tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (Số công chứng 159, quyển 01TP/CC -

## Page 22

22 SCC/HĐGD) giữa ông Nguyễn Văn H1 và Ngân hàng TMCP T (Nay là Ngân hàng Thương mại TNHH Một thành viên X).
Yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp số 040.276.10/HĐTC và Hợp đồng thế chấp số 040.278.10/HĐTC lập ngày 25/11/2010 tại Văn phòng Công chứng L , tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H , Ngân hàng TMCP T – Chi nhánh Sài Gòn và ông Nguyễn Văn H2.
Yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/7/2011 tại Phòng công chứng số 1, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H do Ngân hàng TMCP T – Chi nhánh Sài Gòn (Nay là Ngân hàng thương mại TNHH MTV X ) làm đại diện theo ủy quyền là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP T (Nay là Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X).
3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng Đ Việt Nam (Nay là Ngân hàng TMCP Đ) về việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản”.
Công nhận Hợp đồng thế chấp số 04/08/HĐ-09/2495637 ngày 22/8/2008 được công chứng tại Phòng công chứng số 2, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giữa Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H do ông Nguyễn Văn H1 là Giám đốc làm đại diện thế chấp tài sản của Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H với Ngân hàng TMCP Đ ký kết để bảo đảm khoản tiền nợ mà bà Lê Thị Đ – Chủ DNTN khách sạn Hồng Văn vay có hiệu lực.
Buộc bà Lê Thị Đ – Chủ DNTN khách sạn Hồng Văn phải thanh toán cho Ngân hàng TMCP Đ tổng số tiền 38.655.515.612 đồng (Ba mươi tám tỷ, sáu trăm năm mươi lăm triệu, năm trăm mười lăm nghìn, sáu trăm mười hai đồng) , trong đó tiền nợ gốc 11.177.154.342 đồng, nợ lãi tính đến ngày 25/5/2020 là 27.478.361.270 đồng.
Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm, khách hàng vay còn phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi quá hạn của số tiền nợ gốc chưa thanh toán, theo mức lãi suất mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng cho đến khi thanh toán xong khoản tiền nợ gốc này. Trường hợp trong hợp đồng tín dụng, các bên có thỏa thuận về điều chỉnh lãi suất cho vay theo từng thời kỳ của Ngân hàng cho vay th lãi suất mà khách hàng vay phải tiếp tục thanh toán cho Ngân hàng cho vay theo quyết định của Tòa án cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với sự điều chỉnh lãi suất của Ngân hàng cho vay.
Trường hợp bà Lê Thị Đ – Chủ DNTN khách sạn Hồng Văn không trả hoặc trả không đầy đủ số nợ trên thì Ngân hàng TMCP Đ có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án phát mãi tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp số 04/08/HĐ- 09/2495637 ngày 22/8/2008 là: 5.296m2 nhà xưởng, 364,78m 2 nhà văn phòng, 2.688,5m2 xưởng may, 346,24m2 nhà ở thay ca, 28m 2 nhà bảo vệ theo các Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình số 777482655700162 ngày 25/6/2008 và

## Page 23

23 số 777482655700131 ngày 02/10/2007 do Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cấp cho Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H để thu hồi nợ.
4. Về chi phí tố tụng:
Chi phí đo vẽ, thẩm định, định giá tài sản, niêm yết văn bản tố tụng là 21.000.000 đồng thì Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H phải chịu nhưng Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X đã nộp đủ nên Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H có nghĩa vụ thanh toán lại cho Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X số tiền 21.000.000 đồng (Hai mươi mốt triệu đồng).
Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền th còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.
5. Về án phí:
5.1. Án phí dân sự sơ thẩm và án phí Kinh doanh thương mại sơ thẩm:
Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H nộp 200.000 đồng án phí về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 300.000 đồng án phí yêu cầu phản tố. Tổng cộng là 500.000 đồng nhưng được khấu trừ vào 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa theo biên lai thu số 0000011 ngày 05 tháng 01 năm 2018. Công ty H còn phải nộp số tiền 200.000 đồng (Hai trăm nghìn đồng).
Hoàn trả cho Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng T (Nay là Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng
X) số tiền 79.500.000 đồng (Bảy mươi chín triệu năm trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 016567 ngày 04 tháng 7 năm 2012 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Bà Rịa (Nay là thành phố Bà Rịa).
Bà Lê Thị Đ phải nộp 146.655.516 đồng (Một trăm bốn mươi sáu triệu, sáu trăm năm mươi lăm nghìn, năm trăm mười sáu đồng) án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm.
Hoàn trả cho Ngân hàng Đ Việt Nam (Nay là Ngân hàng TMCP Đ) số tiền 63.739.000 đồng (Sáu mươi ba triệu, bảy trăm ba mươi chín nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 01652 ngày 23 tháng 7 năm 2012 của Chi cục thi hành án dân sự Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.
5.2. Án phí dân sự phúc thẩm:
Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng X phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo Biên lai thu số 0000719 ngày 17 tháng 6 năm 2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa.

## Page 24

24 Ngân hàng thương mại TNHH MTV X phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo Biên lai thu số 0000718 ngày 17 tháng 6 năm 2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa.
Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H, ông Nguyễn Văn H1, bà Nguyễn Thị H2, bà Lê Thị T2 không phải chịu án phí phúc thẩm . Bà Nguyễn Thị H2 đã được Tòa án cấp sơ thẩm miễn nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm; ông Nguyễn Văn H1 đang chấp hành án phạt tù nên chưa nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm.
Hoàn trả cho Công ty TNHH Dịch vụ và Du lịch H 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0000700 ngày 09 tháng 6 năm 2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa.
Hoàn trả cho bà Lê Thị T2 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0000714 ngày 15 tháng 6 năm 2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điề u 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (02/02/2021).
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- Các đương sự; Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
- VKS nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu;
- Chi cục THADS thành phố Bà Rịa;
- TAND thành phố Bà rịa, tỉnh BR-VT;
- Chi cục THADS Quận 7, TP.HCM; (Đã ký)
- Tổ HC-TP (VP);
- Lưu hồ sơ.

 Nguyễn Minh Châu