Bản án số: 05/2021/DS-ST
Chị Nguyễn Thị Hồng Ng -Anh Nguyễn Hữu T
Số: 05/2021/DS-ST
Ngày: 24/03/2021
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đồng Nai
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: chị Ng yêu cầu Tòa án giải quyếT các vấn đề sau: + Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký Ngày08/12/2015 giữa chị Nguyễn Thị Hồng Ng với vợ chồng Anh Nguyễn Hữu T và chị Phạm Thị Thùy Tr đối với thửa đất số 716, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại xã T , huyện Tr, tỉnh Đồng Nai. + Hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 05593 Ngày 27/10/2015 của Sở T nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đối với phần chỉnh lý biến động trang 4 của Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh Tr sang tên Anh Nguyễn Hữu T và chị Phạm Thị Thùy Tr Ngày18/12/2015

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

 Bản án số: 05/2021/DS-ST Ngy: 24-3-2021 V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, yêu cầu hủy GCNQSDĐ.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI
- THnh phần Hội đồng xéT xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Bùi Kim Rết.
Các Hội thẩm nhân dân:
 1. Ông Nguyễn Văn Chiến.
 2. Bà Nguyễn Thị Chi.
- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị ÚT - Thư ký Tòa án tỉnh Đồng Nai.
 - Đại diện Viện kiểm sáT nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa :
Bà Vũ Thị Mỹ Liên - Kiểm sáT viên.
Ngày24 tháng 3 năm 2021 tại Phòng xéT xử số 3, trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai, xéT xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 117/2017/TLST- DS Ngày23 tháng 5 năm 2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; yêuc ầu hủy Gi ấy chứng nhận quy ền s ử dụng đất”, theo Qu yếT định đưa vụ án ra xéT xử số 04/2021/QĐXX-ST Ngày12 tháng 01 năm 2021, các QuyếT định hoãn phiên tòa số 80/2021/QĐST-DS Ngày05/02/2021, s ố 128/2021/QĐST-DS Ngày05/3/2021, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị Hồng Ng, sinh năm 1976, Địa chỉ: Ấp L, xã T, huyện Tr, tỉnh Đồng Nai Người đại di ệnh ợp pháp của nguyên đơn: Ông Cao Sơn H, sinh năm 1963, Địa chỉ 33/1, khu phố 5, phường T, TP B, tỉnh Đồng Nai.
(Văn bản ủy quyền Ngày06/6/2017)
- Bị đơn: Vợ chồng Anh Nguyễn Hữu T, sinh năm 1987 và chị Phạm Thị Thùy Tr , sinh năm 1994, Địa chỉ: Ấp H, xã Đ, huyện Tr, tỉnh Đồng Nai.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Phạm Tr , sinh năm 1962,

## Page 2

Địa chỉ: Ấp L, xã T, huyện Tr, tỉnh Đồng Nai.
(Văn bản ủy quyền Ngày06/01/2017)
- Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập:
1. Chị Nguyễn Vân Ng, sinh năm 1970, Địa chỉ: 8189 Calle Nueva, San Diego, CA 92126, H Kỳ.
2. Chị Nguyễn Thị Nh, sinh năm 1971, Địa chỉ: 11159 Westonhill Dr San Diego, CA 92126, H Kỳ.
3. Chị Nguyễn Thị H, sinh năm 1981, Địa chỉ: 11159 Westonhill Dr San Diego, CA 92126, H Kỳ.
 Do anh Trịnh Minh T , sinh năm 1988 là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền Ngày02/4/2018)
Địa chỉ: phường H, quận Th, THnh phố Hồ Chí Minh.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị Ng, chị H, chịNh : Anh Ngô Th, sinh năm 1982 – LuậT sư Công ty LuậT TNHH S, thuộc đoàn luậT sư THnh phố Hồ Chí Minh.
Địa chỉ: phường Ng, Quận 1, THnh phố Hồ Chí Minh -Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
+ SởT nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, Địa chỉ: ,phường T, tHnh phố B .
Người đại diện theo ủy quyền của SởT nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai: Ông Nguyễn Văn Th – Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, Chi nhánh Tr .
+ Bà Cao Thị Bạch T, sinh năm 1966.
Địa chỉ: xã T, huyện Tr, tỉnh Đồng Nai.
+ Bà Nguyễn Thị D , sinh năm 1963.
Địa chỉ: ấp L, xã T, huyện Tr, tỉnh Đồng Nai.
(Ông H, anh T, ông Tr, anh T , LuậT sư Th có mặt; những người khác vắng mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Theo đơn khởi kiện, bản tự khai của chị Nguyễn Thị Hồng Ng và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Ông Cao SơnH trình bày:
Tháng 12/2015, chị Nguyễn Thị Hồng Ng chuyển nhượng thửa đất số 716, tờ bản đồ số 11, xãT , huyện Tr (sau đây vi ếT tắT là thửa đất số 716) cho vợ chồng Anh Nguyễn Hữu Tvà chị Phạm Thị Thùy Tr (viếT tắT là vợ chồng anh

## Page 3

T); hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 235.000.000đ; vợ chồng anh T đã đặT cọc cho chịNg 50.000.000đ. Ngày08/12/2015, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã T, huyện Tr.
Sau đó anh T đã làm thủ tục và liên hệ với ông Ch (cán bộ địa chính xãT ) để lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất) nhưng chưa thanh toán số tiền còn lại cho chị Ng, hi ện vợ chồng anh T còn n ợ chịNg số tiền 185.000.000đồng.
Ngoài ra chịNg thừa nhận thửa đất số 716 nói trên chị được UBND huyện Tr cấp GCNQSD đất số CS 05593 Ngày 27/10/2015 nhưng thực chấT không phải đất của chị, chịNg chỉ là người quản lý dùm (đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho các chị ruộT tên Ng, Nh và H.
Nay chịNg yêu cầu Tòa án giải quyếT các vấn đề sau:
+ Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký Ngày08/12/2015 giữa chị Nguyễn Thị Hồng Ng với vợ chồng Anh Nguyễn Hữu Tvà chị Phạm Thị Thùy Tr đối với thửa đất số 716, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại xãT , huyện Tr, tỉnh Đồng Nai.
+ Hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 05593 Ngày 27/10/2015 của SởT nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đối với phần chỉnh lý biến động trang 4 của Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh Tr sang tên Anh Nguyễn HữuT và chị Phạm Thị Thùy Tr Ngày18/12/2015.
Đối với việc bà D khai nhận 84.000.000đ, bàT khai nhận 81.000.000đ từ Anh Nguyễn HữuT tại Ủy ban nhân dân xãT chịNg không biết; chịNg không đồng ý với lời khai của Bà Nguyễn Thị D , Bà Cao Thị Bạch T.
- Theo các lời khai của Anh Nguyễn HữuT và người đại diện theo ủy quyền cho anh T, chị Trang Ông Phạm Tr trình bày:
Ngày08/12/2015, anh T và chịNg đến Ủy ban nhân dân xãT , huyện Tr ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 716, tờ bản đồ số 11 xãT như chịNg đã trình bày.
Sau khi Ủy ban nhân dân xãT chứng thực hợp đồng, anh T đã giao cho chị Ng số tiền đặt cọc 50.000.000đ; còn lại 165.000.000đ anh T đã giao cho chị Nguyễn Thị D 84.000.000đ vàch ị Cao Thị Bạch T 81.000.000đ (là những người mà chịNg đã nợ tiền hụi) tại UBND xãT , có sự chứng kiến của ông Trần Hon Q (Phó chủ tịch UBND xãT ) và bà Nguyễn Thị Hồng V (Cán bộ tư pháp xã). Mặc dù anh T không quen biết bà D và bàT nhưng vẫn giao ti ền cho hai người này là vì tin tư ởng vào cán b ộ xãT . Do đó vi ệc chịNg cho rằng anh T chưa thanh toán ti ền cho chịNg là không đúng. Vợ chồng anh T cũng không biết việc chịNg chỉ là người quản lý (đứng tên dùm) thửa đất số 716 cho chị Ng, chịNh , chị H.
Nay anh T, chị Tr không đồng ý với yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn.
Trường hợp Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất

## Page 4

số 716 nói trên thì v ợ chồng anh Tyêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Cụ thể là buộc chịNg phải thanh toán cho vợ chồng anh T giá trị thửa đất số 716 theoCh ứng thư thẩm định giá s ố 438 Ngày06/3/2019 của Công tyc ổ phần thẩm định giá Đồng Nai với số tiền là 1.761.530.000đ.
- Theo đơn yêuc ầu độc lập Chị Nguyễn Vân Ng , Chị Nguyễn Thị Nh, Chị Nguyễn Thị H do người đại diện theo ủy quyền anh Trịnh Minh T trình bày:
Chị Nguyễn Thị Hồng Ng là em ruột của các Chị Nguyễn Vân Ng, Nguyễn ThịNh và Nguyễn Thị H. Thửa đất mà chịNg chuyển nhượng cho vợ chồng anh T nằm trong diện tích đất do cha mẹ của các chị cho, cụ thể như sau:
Ngày14/5/2008, cha mẹ chị Ng, Nh , H vàNg là ông Nguyễn Niên Th và bà Nguyễn Thị X lập “Giấy cho đất có điều” với nội dung tặng cho chị Ng, Nh , H diện tích 5.585m 2 thuộc thửa đất 211, tờ bản đồ số 2 xãT , huyện Tr. Tuy nhiên do chị Ng, Nh , H là người có quốc tịch Hoa Kỳ nên không thể trực tiếp quản lý, sử dụng do vậy các chị có nhờ chịNg quản lý dùm (đứng tên trên giấy CNQSD đất). Cũng trong Ngày14/5/2008, chị Nguyễn Thị Hồng Ng lập và ký vào “Bản cam k ết” xác nhận đứng tên dùm ba chị em phần đất nêu trên, Bản cam kết có xác nhận của UBND xãT .
Sau đó, 5.585m2 đất nói trên ( thửa đất 211, tờ bản đồ số 2) được UBND huyện Trảng Bom cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị Nguyễn Thị Hồng Ng (số AM 657278 Ngày05/8/2008).
Đến năm 2015, chị Nguyễn Thị Hồng Ng bị vỡ hụi nên tự ý tách 5.585m2 đất nêu trên thành nhiều thửa nhỏ (trong đó có thửa số 716, diện tích 271m2 ) để chuyển nhượng cho người khác. Sự việc này mãi đến năm 2016 các chị mới biết.
Trong số các thửa đất mà chịNg đã chuyển nhượng có thửa đất số 716, diện tích 271m2 chuyển như ợng cho vợ chồng anh T, theo Hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất ký Ngày08/12/2015 được UBND xãT chứng thực.
Các chị Ng, Nh , H khẳng định chịNg chỉ là người quản lý (đứng tên dùm)
quyền sử dụng thửa đất số 716, tờ bản đồ số 11 xãT chứ không có quyền định đoạt. Vì v ậy, vi ệc chịNg tự ý chuy ển như ợng cho ngư ời khác là xâm phạm quyền lợi của các chị Ng, Nh và H.
Do đó chị Ng, Nh , Hyêuc ầu Tòa án Hủy hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất ký Ngày 08/12/2015 giữa chị Nguyễn Thị Hồng Ng với Anh Nguyễn HữuT và chị Phạm Thị Thùy Tr đối với thửa đất số 716, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại xãT , huy ện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai ; Hủy một phần Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 05593 do SởT nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Naic ấp Ngày 27/10/2015 đối với phần đăng ký bi ến động Ngày18/12/2015 do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, Chi nhánh Tr cấp cho Anh Nguyễn HữuT và chị Phạm Thị Thùy Tr .
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Nguyễn Văn Th trình bày:
Thửa đất số 716, tờ bản đồ số 11 bản đồ địa chính xãT , huyện Tr có diện tích 271,0m2 được Sở tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử

## Page 5

dụng đất, quyền s ở hữu nhà ở vàT sản khác gắn liền với đất số CB 948336, Ngày 27/10/2015 đứng tên chị Nguyễn Thị Hồng Ng.
Ngày08/12/2015, chị Nguyễn Thị Hồng Ng lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Anh Nguyễn HữuT và chị Phạm Thị Thùy Tr , được Ủy ban nhân dân xãT chứng thực hợp đồng số 378, quyển số 01/2015/SCT/HĐGD.
Căn cứ Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Ngày15/5/2014 của Chính phủ, Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Ngày18/12/2015, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai Chi nhánh Tr chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB 948336 cho Anh Nguyễn HữuT và chị Phạm Thị Thùy Tr .
Như vậy trình tự thủ tục cập nhật chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T, bà Tr là đúng quy định pháp luật.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Bà Nguyễn Thị D trình bày:
Vào đầu năm 2010, do quen biết chịNg nên bà có tham gia chơi hụi do chị Ng làm chủ, đến sáng Ngày20/11/2015 thì hay tin chịNg vỡ hụi và đã b ỏ đi.
Đầu năm 2016, bà liên lạc được với chịNg bằng điện thoại và năn nỉ chịNg trả tiền hụi cho bà. Theo lời của chịNg thì bà đến Ủy ban nhân dân xãT , lúc đó có khoảng 04 n ữ và một nam trong đó có côT cùng hoàn cảnh (tức chơi h ụi) với bà. Một người đàn ông đưa cho bà s ố tiền 84.000.000đ, bà nghĩ ngư ời này là người nhà của bà bà Ngọc nhưng sau này mới biết đó làT (người mua đất), như vậy bà có nhận số tiền 84.000.000 đồng do anh T đưa.
Vì lý do bận công việc làm ăn nên bà xin vắng mặt tại các bu ổi làm bu ổi làm việc, công khai chứng cứ, hòa giải và xét xử.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Bà Cao Thị Bạch T trình bày:
Vào khoảng năm 2017 chịNg có gọi điện cho bà nói là bán đất cho anh T và bảo bà lấym ột phần ti ền đ ể trừ vào ti ềnh ụi chịNg còn thi ếun ợ bà là 80.000.000đ từ anh T. Bà có lên Ủy ban nhân dân xãT gặp để nhận số tiền trên.
Ngoài ra bà không biếT gì về vấn đề mua bán đất đai giữa chịNg với anh T.
- Ý kiến của Luật sư bảo vệ quyền lợi cho các chị Ng, Nh , H: Nguồn gốc thửa đất 716 là của cha mẹ chị Ng, chịNh , chị H tặng cho ba chị, chịNg chỉ là người quản lý dùm chứ không có quy ền chuyển nhượng thửa đất 716. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết giữa chị Nguyễn Thị Hồng Ng với Anh Nguyễn HữuT và chị Phạm Thị Thùy Tr đối với thửa đất 716 là vô hiệu, đề nghị Tòa án Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký Ngày 08/12/2015 giữa chịNg với vợ chồng anh T đối với thửa đất số 716, tờ bản đồ số 11, xãT , huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai; Hủy mộT phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 05593 do S ở T nguyên và Môi trư ờng tỉnh Đồng Nai cấp Ngày 27/10/2015.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu tại phiên tòa:

## Page 6

+ Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của pháp luậT tố tụng dân s ự; tại phiên tòa các đương s ự đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình được pháp luật quy định.
+ Về tố tụng: Tòa án xác định đúng và đầy đủ quan hệ pháp luật và tư cách tố tụng của đương sự theo quy định của pháp luật.
+ Về đường lối giải quyếT vụ án:
Qua các T liệu có trong h ồ sơ vụ án đã có đủ cơ sở xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 176 tờ bản đồ số 11, xãT , huyện Trảng Bom ký kết giữa nguyên đơn và b ị đơn là vô hi ệu; vì chị Nguyễn Thị Hồng Ng tự ý chuyển nhượng thửa đất số 176 nói trên cho anh T và chị Tr khi chưa được sự đồng ý của các chủ sử dụng hợp pháp là các Chị Nguyễn Vân Ng, Nguyễn ThịNh , Nguyễn Thị H. Căn cứ Điều 131 BLDS quy định về giao dịch dân sự vô hiệu thì chịNg phải trả lại cho anh T và chị Tr số tiền 50.000.000đ;
còn vợ chồng anh T giao trả cho chịNg thửa đất 176.
Về xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là hoàn toàn thuộc về chị Ng, nên chị phải bồi thường toàn bộ thiệT hại cho vợ chồng anh T theo chênh lệch giá trịT sản thanh toán với số tiền là 324.686.550đ.
Dành quyền khởi kiện cho anh T đối với bà D , bàT bằng một vụ kiện khác đối với số tiền anh T đã giao cho Bà D, bà T.
Về yêu cầu Hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Theo hướng dẫn tại mục 2 phần II Công văn s ố 64 Ngày 03/4/2019 của TANDTC thì việc xác nhận nội dung bi ến động trong trư ờng hợp thực hiện hợp đồng là thủ tục hành chính trong giao dịch dân s ự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt; vì vậy yêu cầu này của nguyên đơn là không có cơ s ở chấp nhận.
Từ những phân tích trên, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh đồng Nai đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Nguyễn Thị Hồng Ng và những người liên quan có yêu cầu độc lập là Chị Nguyễn Vân Ng, Nguyễn ThịNh , Nguyễn Thị H; tuyên bố hợp đồng CNDSDĐ ký kết giữa nguyên đơn chịNg và bị đơn là vợ chồng anh T, chị Tr là hợp đồng vô hiệu; buộc chịNg trả cho anh T, chị Tr số tiền 50.000.000đ và bồi thường thiệt hại số tiền 324.686.550đ. Buộc anh T, chị Tr giao trả lại thửa đất số 176 tờ bản đồ số 11 xãT , huyện trảng Bom cho chị Ng.
- Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn Nguyễn Thị Hồng Ng ; người liên quan có yêu cầu độc lập là các Chị Nguyễn Vân Ng , Nguyễn ThịNh , Nguyễn Thị H về yêu cầu hủy phần đăng ký biến động Ngày18/12/2015 của Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh Tr đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 948335 Ngày27/10/2015 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp cho chị Ng. Các bên tự liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh lại Giấy CNQSD đất.

## Page 7

- Về án phí, chi phí tố tụng: Các đương sự phải chịu án phí, chi phí tố tụng theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tư cách tố tụng của đương sự:
Chị Nguyễn Thị Hồng Ng khởi kiện vợ chồng Anh Nguyễn HữuT , chị Phạm Thị Thùy Tr nên xác định chịNg là nguyên đơn, anh T, chị Trang là bị đơn.
Chị Nguyễn Vân Ng , Chị Nguyễn ThịNh , Chị Nguyễn Thị H được xác định là người có quyền lợi liên quan có yêu cầu độc lập , do anh T là người đại diện theo ủy quyền.
Bà Cao Thị Bạch T ; Bà Nguyễn Thị D ; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
[2] Về quan hệ pháp luật:
Nguyên đơn và những người có quyền lợi liên quan có yêu cầu độc lập yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết với bị đơn Ngày08/12/2015; yêuc ầu hủy phần chỉnh lý biến động trang 4 của Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh Tr trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 948335 Ngày 27/10/2015 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Đồng Naic ấp cho chị Ng. Do vậy xác định quan hệ pháp luật là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “yêu cầu hủy mộT phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
[3] Về áp dụng pháp luật: Các bên xác lập giao dịch trước Ngày 01/01/2017, do vậy áp dụng Bộ luậT dân sự năm 2005; Luật Đất đai năm 2013, Luật tố tụng hành chính năm 2014, Bộ luật tố tụng dân sự 2015 để giải quyết vụ án.
[4] Về việc xét xử vắng mặt đương sự: Ông TH là đại diện theo ủy quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường; bà D là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu xét xử vắng mặt, căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt các đương sự.
BàT đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt tại phiên tòa, căn cứ Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt bà T.
[5] Về nội dung vụ án:
Thửa đất số 716, tờ bản đồ số 11 xãT , huyện Tr (viếT tắt là thửa 716)
được tách từ thửa đất 211 (diện tích 5.585 m 2), tờ bản đồ số 2, xãT , có nguồn gốc là của ông Nguyễn Niên Th và bà Nguyễn Thị X (là cha mẹ của các chị Ng, Nh , H và Ng) viết giấy tặng cho các Chị Nguyễn Vân Ng, Nguyễn ThịNh và Chị Nguyễn Thị H. Lúc đó chị Ng, chịNh , chị H có quốc tịch Hoa Kỳ nên nhờ chị Nguyễn Thị Hồng Ng quản lý dùm (chị Ng lập thủ tục và được Ủy ban nhân dân huyện Trảng Bom cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM

## Page 8

657278 Ngày05/8/2008). Ngày08/12/2015, chị Ng, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 716 cho vợ chồng anh T, được Ủy ban nhân dân xãT chứng th ực. ChịNg cho rằng vợ chồng anh T chỉ thanh toán cho chị số tiền 50.000.000đ, số còn lại 165.000.000 đồng chưa thanh toán, do vậy chịNg yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký với vợ chồng anh T;
hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đăng ký biến động sang tên cho anh T và chị Tr.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Chị Nguyễn Vân Ng, Chị Nguyễn ThịNh và Chị Nguyễn Thị H có yêu cầu độc lập đề nghị Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chịNg với anh T, chị Trang; hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đăng ký bi ến động sang tên cho anh T, chị Tr. Lý do thửa đất số 716 là của ba chị em Ng, Nh và H, các chị chỉ nhờ chịNg quản lý dùm.
Về phía bị đơn không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn và yêu cầu của Chị Nguyễn Vân Ng, Chị Nguyễn ThịNh và Chị Nguyễn Thị H.
Như vậy trong vụ kiện này, nguyên đơn chị Nguyễn Thị Hồng Ng và những người có y êu cầu độc lập là các Chị Nguyễn Vân Ng , Nguyễn ThịNh , Nguyễn Thị H đều có chung yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy mộT phần giấy chứng nhận QSD đất.
[6] XéT yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Hồng Ng và những người có yêu cầu độc lập là Chị Nguyễn Vân Ng, Chị Nguyễn ThịNh và Chị Nguyễn Thị H.
[6.1] Về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký Ngày08/12/2015 giữa bà Nguyễn Thị Hồng Ng với vợ chồng Anh Nguyễn Hữu T, chị Phạm Thị Thùy Tr đối với thửa đất 716, tờ bản đồ số 11 xãT , huyện Trảng Bom Qua tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ và tranh tụng tại phiên tòa thể hiện:
Thửa đất 211 (diện tích 5.585 m2), tờ bản đồ số 2, xãT , huyện Tr (viết tắt là thửa số 211) có nguồn gốc là của ông Nguyễn Niên Th và bà Nguyễn Thị X là cha mẹ ruột của chị Ng.
Mặc dù Ngày05/8/2008, ông Nguyễn Niên Th và bà Nguyễn Thị X có ký hợp đồng tặng cho chịNg thửa đất số 211 (trong đó có thửa 716 đang tranh chấp), sau đó chịNg được UBND huyện Trảng Bom cấp GCNQSD đất đối với thửa đất trên. Tuy nhiên thực chất chịNg chỉ là người được giao quản lý thửa đất số 211. Chứng cứ là “Giấy cho đất có điều” lập Ngày14/5/2008 (BL 113)
được UBND xãT xác nhận với nội dung ông N và bà X cho 3 người con là Ng, Nh và H thửa đất số 211. Cũng trong Ngày14/5/2008, các chị Ng, Nh và H (hiện đang ở H kỳ) và chịNg cùng ký vào “Bản cam kết” (BL 114) với nội dung chịNg xác nhận thửa đất trên là của ba người chị tên Ng, Nh , H và giao cho chị Ng đứng tên dùm, bản cam kết này cũng được UBND xãT xác nhận. Năm 2015 chịNg làm thủ tục tách thửa đất số 211 ra làm nhiều thửa trong đó có thửa

## Page 9

716 với diện tích 271m 2, được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận số CB 948336 Ngày 27/10/2015 cho chị Nguyễn Thị Hồng Ng (viếT tắT là giấy CNQSD đất số CB 948336).
Như vậy đã có đủ cơ sở khẳng định thửa đất số 716 là một phần diện tích đất (thuộc thửa 211 cũ) mà chịNg được các chị Ng, Nh và H giao quản lý (đứng tên dùm). Việc chịNg tự ý ký chuyển nhượng thửa đất 716 cho vợ chồng anh T vào Ngày08/12/2015 mà không thông báo và không đư ợc sự đồng ý của các chị Ng, Nh , H là trái pháp luật. Căn cứ Điều 128 Bộ luậT dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kếT Ngày08/12/2015 giữa chị Nguyễn Thị Hồng Ng với vợ chồng Anh Nguyễn Hữu T, chị Phạm Thị Thùy Tr đối với thửa đất 716, tờ bản đồ số 11 xãT là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Do đó yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Hồng Ng và yêu cầu độc lập của các Chị Nguyễn Vân Ng, Nguyễn ThịNh , Nguyễn Thị H là có căn cứ nên chấp nhận.
[6.2] Về yêu cầu hủy mộT phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Trên cơ s ở hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ký kết Ngày08/12/2015 giữa chị Nguyễn Thị Hồng Ng với vợ chồng Anh Nguyễn Hữu T, chị Phạm Thị Thùy Tr đối với thửa đất 716; Ngày18/12/2015 Văn phòng Đăng ký đất đai Chi nhánh Tr đã chỉnh lý biến động trang 4 của giấy CNQSD đất số CB 948336 sang tên Anh Nguyễn HữuT và chị Phạm Thị Thùy Tr . Theo đơn khởi kiện vàt ại phiên tòa hôm nay, chị Nguyễn Thị Hồng Ng và người có yêu cầu độc lập là Chị Nguyễn Vân Ng, Nguyễn ThịNh , Nguyễn Thị Hyêu cầu Tòa án hủy phần cập nhật chỉnh lý biến động trang 4 sang tên Anh Nguyễn Hữu T và chị Phạm Thị Thùy Tr đối với giấy CNQSD đất số CB 948336.
Căn c ứ hướng dẫn tại Công văn s ố 64/TANDTC Ngày03/4/2019 của TAND tối cao thì “việc xác nhận nội dung biến động trong GCNQSD đất là thủ tục hành chính trong giao dịch dân s ự, không mang tính chấT của quyết định hành chính; khi gi ải quy ết tranh chấp v ề hợp đồng chuy ển như ợng quy ền sử dụng đất mà Tòa án tuyênh ợp đồng vô hiệu thì cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào bản án, quyếT định của Tòa án để điều chỉnh biến động phù hợp với kết quả của Tòa án”.
Như vậy, Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Tr chỉnh lý biến động trang 4 sang tên Anh Nguyễn HữuT và chị Phạm Thị Thùy Tr đối với giấy CNQSD đất số CB 948336 chỉ là thủ tục Hành chính trong giao dịch dân s ự, không mang tính chất của quyết định Hành chính. Do đó, yêuc ầu của nguyên đơn chịNg và những người có quyền lợi liên quan là chị Ng, Nh và H về việc tuyên hủy phần cập nhật chỉnh lý biến động trang 4 đối với giấy CNQSD đất số CB 948336 là không có cơ sở chấp nhận.

## Page 10

ChịNg được quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền căn c ứ vào bản án của Tòa án đ ể điều chỉnh biến động giấy CNQSD đất số CB 948336 cho phù hợp.
[7] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu [7.1] Về việc anh T, chị Trang yêuc ầu chịNg phải trả lại số tiền tương ứng với giá trị đất tại thời đi ểm tranh chấp ( theoch ứng thư thẩm định giá là 1.761.500.000đ) nhận thấy Tại Điều 137 của Bộ luậT dân sự năm 2005 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
 “1. Giao dịch dân s ự vô hiệu không làm pháT sinh, thay đ ổi, chấm dứT quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình Tr ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệT hại phải bồi thường”.
Như vậy do hợp đồng vô hi ệu nên xác định lỗi để xem xét trách nhiệm, việc anh Tyêu cầu chịNg phải thanh toán giá trị đất tại thời điểm định giá với số tiền 1.761.500.000đ là không có căn cứ chấp nhận.
 [7.2] Về số tiền các bên đã giao dịch
 - Cả Nguyên đơn và b ị đơn đều thống nhất giá chuyển nhượng thực tế là 235.000.000đ; chịNg đã nhận của vợ chồng anh T số tiền 50.000.000đ nên chị Ng phải trả lại cho vợ chồng anh T số tiền 50.000.000đ.
 - Về số tiền mà anh T đã giao choch ị Nguyễn Thị D 84.000.000đ, giao cho chị Cao Thị Bạch T 81.000.000đ: chịNg không thừa nhận có yêu cầu anh T giao choch ị Nguyễn Thị D 84.000.000đ, giao choch ị Cao Thị Bạch T 81.000.000đ; anh T không cóch ứng cứ chứng minh vi ệc chịNg yêu cầu anh giao số tiền trên, do vậy không có căn c ứ cho rằng chịT và chị D thay mặt. chị Ng nhận số tiền do anh T giao để cấn trừ nợ. Do đó dành quyền khởi kiện cho anh T và chị Trang đối với chị Dân, chị TuyếT để yêu cầu đòi lại số tiền trên.
 [7.3] Về bồi thường thiệT hại XéT thấy lỗi dẫn đến giao dịch chuyển nhượng thửa đất 716 vô hiệu là do chị Ng, vì chịNg chỉ là người được ủy quyền quản lý cho các chị Ng, Nh , H.
Việc chịNg chuyển nhượng thửa đất 716 cho vợ chồng anh T nhưng không nói cho anh T biếT chị là người đứng tên dùm nên chịNg là người có lỗi hoàn toàn, do đó phải bồi thường thiệt hại cho vợ chồng anh T. Theo Chứng thư thẩm định giá số 438/TĐG-CT Ngày 06/3/2019 của Công ty cổ phần Thẩm định giá Đồng Nai, giá trị thửa đất trên là 1.761.500.000đ (cả hai bên đều thống nhất và không yêu cầu thẩm định giá lại).
Do giá trị đất tại thời điểm giao dịch và giá trị đất tại thời điểm tranh chấp tăng cao, do vậy để đảm bảo quyền lợi cho ngư ời ngay tình khi thực hiện giao dịch là anh T và chị Tr, nguyên đơn phải thanh toán cho v ợ chồng anh T tỷ lệ phần trăm theo giá trịT sản đã thanh toán, cụ thể như sau:

## Page 11

 - Chênh lệch gi ữa giá hi ện nay và giá giao dịch là: 1.761.500.000đ – 235.000.000đ = 1.526.500.000đ.
 - Tỷ lệ phần trăm s ố tiền đã trả so với s ố tiền giao dịch là: 21,27% (50.000.000đ : 235.000.000đ) x 100% Thiệt hại được xác định là: 1.526.500.000đ x 21,27% = 324.687.000đ.
 Như vậy số tiền chịNg phải bồi thường thiệt hại cho anh T và chị Tr là 324.687.000đ.
 [8] Về án phí, chi phí tố tụng [8.1] Về án phí Do yêu cầu khởi kiện của chịNg được chấp nhận một phần nên anh T, chị Tr phải chịu án phí không có giá ngạch 200.000đ.
ChịNg phải chịu án phí có giáng ạch là 5% đối với số tiền phải hoàn trả và bồi thường thiệt hại là 374.687.000đ x 5% = 18.734.000đ.
Chị Nguyễn Vân Ng , Nguyễn ThịNh và Nguyễn Thị H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và được nhận lại số tiền 300.000đ tạm ứng án phí.
[8.2] Về chi phí tố tụng: Chị Nguyễn Thị Hồng Ng phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng là 20.958.000 đồng (đã nộp xong).
[9] Quan điểm và đề nghị của LuậT sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị Ng, Nh , H là có cơ sở nên chấp nhận.
[10]. Quan điểm và đề nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh phù hợp với nhận định của Hội đồng xéT xử nên chấp nhận.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
 Căn cứ vào các Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Áp dụng Điều 122, 127, 128, 129, 137, 697 của Bộ luậT dân sự năm 2005; Điều 688 Bộ luậT dân sự năm 2015; Đi ều 203 Lu ậT đất đai năm 2013; Pháp lệnh án phí, l ệ phí tòa án năm 2009; Nghị quyếT số 326 Ngày30 tháng 12 năm 2016 của UBTV Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.
 Tuyên xử:
1. Chấp nhận mộT phần yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Hồng Ng và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi liên quan là Chị Nguyễn Vân Ng, Chị Nguyễn ThịNh và Chị Nguyễn Thị H, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 08/12/2015 giữa chị Nguyễn Thị Hồng Ng với Anh Nguyễn Hữu Tvà chị Phạm Thị Thùy Tr đối với thửa đất số 716, tờ bản đồ số 11, xãT , huyện Tr, tỉnh Đồng Nai là hợp đồng vô hiệu.
 2. Buộc chị Nguyễn Thị Hồng Ng phải hoàn trả cho Anh Nguyễn HữuT và chị Phạm Thị Thùy Tr số tiền 50.000.000đ và bồi thường thiệt hại số tiền

## Page 12

324.687.000đ, tổng cộng là 374.687.000đ (Ba trăm bảy mươi tư tri ệu, sáu trăm tám mươi bảy nghìn đồng).
3. Anh Nguyễn HữuT và chị Phạm Thị Thùy Tr phải giao trả cho chị Nguyễn Thị Hồng Ng thửa đất số 716, tờ bản đồ số 11, xãT , huyện Tr, tỉnh Đồng Nai.
4. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn chị Nguyễn Thị Hồng Ng , người có quyền lợi liên quan có yêu cầu độc lập là Chị Nguyễn Vân Ng , Chị Nguyễn ThịNh và Chị Nguyễn Thị H về việc hủy phần chỉnh lý biến động trang 4 của giấy CNQSD đất số CB 9 48336 Ngày27/10/2015 do S ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp cho chị Nguyễn Thị Hồng Ng.
 Chị Nguyễn Thị Hồng Ng có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh biến động của Giấy CNQSD đất số CB 948336 Ngày27/10/2015 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp cho chị Nguyễn Thị Hồng Ng theo quyết định của bản án đã tuyên.
5. Về án phí; chi phí tố tụng:
5.1. Về án phí
- Chị Nguyễn Thị Hồng Ng phải chịu 18.734.000đ (Mười tám triệu bảy trăm ba mươi bốn nghìn đồng ) án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ số tiền 200.000đ tạm ứng án phí đãn ộp theo biên lai thu s ố 007062 Ngày14/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trảng Bom, chịNg phải nộp tiếp số tiền là 18.534.000đ ( Mười tám triệu, năm trăm ba mươi bốn nghìn đồng).
- Anh Nguyễn HữuT và chị Phạm Thị Thùy Tr phải chịu 200.000đ (hai trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
- Chị Nguyễn Vân Ng , Chị Nguyễn ThịNh và Chị Nguyễn Thị H không phải chịu án phí sơ thẩm và được nhận lại số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng)
tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 001370 Ngày07/5/2018 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai.
5.2. Về chi phí tố tụng: chị Nguyễn Thị Hồng Ng phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng là 20.958.000đ (đã nộp và quyết toán xong).
6. Nghĩa vụ chậm thi Hnh án
- Kể từ ngày bản án có hi ệu lực pháp lu ật (đối với các trư ờng hợp cơ quan thi hành án có quy ền chủ động ra quy ếT định thi hành án) ho ặc k ể từ Ngàycó đơn yêuc ầu thi hành án của ngư ời đư ợc thi hành án (đ ối với các khoản tiền phải trả cho ngư ời được thi Hnh án) cho đến thi Hnh án xong tấT cả các khoản tiền, hàng tháng ngư ời phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa s ố tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại kho ản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.
- Trường hợp bản án, quy ết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện

## Page 13

thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 LuậT thi hành án dân sự.
7. Về quyền kháng cáo Nguyên đơn, b ị đơn, ngư ời có quy ền lợi liên quan có yêuc ầu độc lập được quyền làm đơn kháng cáo trong hạn 15 Ngày kể từ ngày tuyên án; bà T, bà D, Sở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Đồng Nai được quyền kháng cáo trong hạn 15 Ngàytính từ Ngàynhận được bản án, được tống đạT hoặc niêm yếT hợp lệ bản án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ
 - VKSND tỉnh Đồng Nai; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
 - Cục THADS tỉnh Đồng Nai;
 - Các đương sự;
 - Lưu.




 Bùi Kim Rết

## Page 14

14