Bản án số: 28/2018/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số: 28/2018/DSPT
Ngày: 31/01/2018
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đắk Lắk
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn bà Hoàng Thị V, bà Phạm Thị Hồng T với bị đơn ông Trần Đức T1, bà Bùi Thị Kim H

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH ĐẮK LẮK Độc lập- Tự do- Hạnh Phúc Bản án số: 28/2018/DS-PT Ngày 31-01-2018 “V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy CNQSDĐ”
NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hoàng Kim Khánh.
Các thẩm phán: Bà Lê Thị Thanh Huyền và bà Trần Thị Phượng
- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Thê - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Hải Anh - Kiểm sát viên.
Ngày 31/01/2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ l ý số: 78/2017/TLPT-DS ngày 29/6/2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số: 30/2017/DS-ST ngày 09/5/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo, kháng nghị.
 Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 197/2017/QĐPT-DS ngày 23/11/2017, Quyết định hoãn phiên tòa số: 191/2017/QĐPT-DS ngày 22/12 /2017 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn:
1. 1. Bà Hoàng Thị V (có mặt)
Địa chỉ: Đường D, phường L, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk
1. 2. Bà Phạm Thị Hồng T (có mặt)
Địa chỉ: Đường H, phường L, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk

## Page 2

2 Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cuảng uyên đơn: Luật sư Hồ NgọcH - Văn phòng luật sư Hồ Ngọc H, Đoàn luật sư tỉnh Đắk Lắk (có mặt)
2. Bị đơn: Vợ chồng ông Trần Đức T1, bà Bùi Thị Kim H (đều vắng mặt).
Cùng địa chỉ: Đường C, Khu công nghiệp A, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk Người đại diện theo ủy quyền của b ị đơn: Bà Phạm Thị Thu H1 (theo văn bản ủy quyền ngày 24/10/2015) (vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
Địa chỉ: Đường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3. 1. Ngân hàng thương mại cổ phần E Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Trường G- Chức vụ: Phó Phòng phụ trách khách hàng (theo văn bản ủy quyền ngày 25/4/2017) (vắng mặt).
Địa chỉ: Đường P, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk
3. 2. Ủy ban nhân dân thành phố B Địa chỉ: Đường Đ, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lưu Đình K - Chức vụ: Phó Chủ tịch UBND thành phố B (theo văn bản ủy quyền ngày 14/02/2017 ) - Vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt
3. 3. ông Chu Tiến D (vắng mặt), bà Lê Xuân Vi T2 (có mặt)
Cùng địa chỉ: thôn T, xã M, huyện K, tỉnh Đăk Nông
3. 4. Bà Nguyễn Thị T3 (vắng mặt)
Địa chỉ: Đường N, phường L, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk
3. 5. Bà Phạm Thị Thanh L1 (vắng mặt, có đơn xin xét xử mặt)
Địa chỉ: thôn P, xã T4, huyện J, tỉnh Đăk Nông
3. 6. Ông Võ Kim T4 (vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt).
Địa chỉ: Đường Q, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk
3. 7. Chi cục thi hành án dân sự thành phố B Địa chỉ: Đường H2, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk

## Page 3

3 Người đại diện theo pháp luật: Ông Vũ Tuấn A; chức vụ: Chi cục trưởng Chi cục thi hành án dân sự thành phố B (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
3. 8. Công ty cổ phần dịch vụ bán đấu giá TN.
Địa chỉ: Đường V, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn H3 - Chức vụ: Tổng giám đốc công ty - Vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Đặng Ngọc H4 - Chức vụ: Phó giám đốc công ty - có mặt.
3. 9. Phòng công chứng S tỉnh Đắk Lắk Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Ngọc K - Chức vụ: Trưởng phòng công chứng S tỉnh Đắk Lắk (vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt).
4. Người kháng cáo: Nguyên đơn: bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T ;
Bị đơn: ông Trần Đức T1; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên q uan: ông Chu Tiến D, bà Lê Xuân Vy T2, bà Nguyễn Thị T3.
5. Viện kiểm sát kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
 Trong đơn khởi kiện ngày 15/01/2013, đơn khởi kiện bổ sung ngày 29/12/2016 và quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn là bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T trình bày:
Ngày 22/3/2011, vợ chồng ông Trần Đức T1, bà Bùi Thị Kim H ký hợp đồng chuyển nhượng cho 2 bà thửa đất số 113A và thửa đất số 113B tờ bản đồ số 15, tại địa chỉ phường L, thành phố B; đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AĐ 516141 do UBND thành phố B cấp ngày 02/3/2006; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Phòng công chứng S tỉnh Đắk Lắk chứng thực ngày 23/3/2011.
Giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là 300.000.000đ nhưng thực tế hai bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng là 2.700.000.000đ.
Tại thời điểm chuyển nhượng, do vợ chồng ông T1, bà H đang thế chấp hai thửa đất nêu trên cho Ngân hàng Thương mại cổ phần E chi nhánh B, vay ngân hàng 1.400.000.000đ. Vì vậy, hai bà mỗi người phải chi số tiền 704 .625.000đ, để trả cho

## Page 4

4 Ngân hàng số tiền vợ chồng ông T1 đã vay 1.400.000.000đ và 9.520.000đ tiền lãi suất, để lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra khỏi ngân hàng, làm thủ tục chuyển nhượng; số tiền còn lại 1.300.000.000đ, được khấu trừ vào số tiền nợ mà vợ chồng ông T1 còn nợ hai bà.
Sau khi hợp đồng được công chứng, hồ sơ được chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố B, để làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, thì Phòng Tài nguyên và Môi trường từ chồi đăng ký, vì có Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số: 03/2011/QĐ-BPKCTT ngày 24/3/2011 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột: Cấm vợ chồng ông T1 chuyển nhượng, tặng cho hai thửa đất nêu trên, theo yêu cầu của bà Nguyễn Thị T3.
Hai thửa đất nêu trên đã bị Chi cục thi hành án dân sự thành phố B kê biên và bán đấu giá; người mua được hai thửa đất nêu trên là ông Võ Kim T4; ngày 29/7/2016, UBND thành phố B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CB 565061 cho ông T4 hai thửa đất nêu trên.
Vì vậy, hai bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc vợ chồng ông Trần Đức T1, bà Bùi Thị Kim H tiếp tục thực hiện hợp đồng, chuyển giao cho hai bà 02 thửa đất nêu trên và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CB 565061, do UBND thành phố B cấp ngày 29/7/2016 cho ông Võ Kim T4.
Quá trình tham gia tố tụng, bị đơn là vợ chồng ông Trần Đức T1, bà Bùi Thị Kim H trình bày: Ngày 22/3/2011, vợ chồng ông, bà ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T thửa đất số 113A và thửa đất số 113B, tờ bản đồ số 15, tại phường L, thành phố B với giá trị 2.700.000.000đ, đúng như nguyên đơn đã trình bày. Việc bà V và bàT nộp vào Ngân hàng E, chi nhánh B số tiền 1.409.250.000đ, trả nợ cho ngân hàng số tiền vợ chồng ông, bà vay ngân hàng 1.400.000.000đ và 9.520.000đ tiền lãi, đúng như nguyên đơn đã trình bày . Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, do Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm vợ chồng ông, bà chuyển nhượng hai thửa đất nêu trên, nên vợ chồng ông, bà không thể làm thủ tục đăng ký sang tên cho bà V và bàT hai thửa đất nêu trên. Vợ chồng ông, bà đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà V và bà T.
Quá trình tham gia tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Thương mại cổ phần E trình bày: Ông Trần Đức T1 là Giám đốc Công ty TNHH N2 (sau đây gọi tắc là Công ty N2); ngày 26/3/2010, vợ chồng ông T1 thế chấp cho Ngân

## Page 5

5 hàng E, chi nhánh B thửa đất số 113A và thửa đất số 113B, tờ bản đồ số 15 tại phường L, thành phố B , đảm bảo cho Công ty N2 vay ngân hàng 1.400.000.000đ; ngày 22/3/2011, bà Phạm Thị Hồng T đã trả cho Ngân hàng 1.400.000.000đ mà Công ty N2 đã vay Ngân hàng cùng với 9.520.000đ tiền lãi; Ngân hàng đã trả xóa thế chấp và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 02 thửa đất nêu trên cho vợ chồng ông T1; Ngân hàng không còn liên quan đến hai thửa đất nêu trên, không liên quan đến yêu cầu khởi kiện của bà V và bà T.
Quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị T3 trình bày: Năm 2011, bà khởi kiện vợ chồng ông T1, bà H đến Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột , yêu cầu Buộc vợ chồng ông T1 phải trả cho bà 500.000.000đ đã vay. Do vợ chồng ông T1 có hành vi chuyển nhượng thửa đất số 113A và thửa đất số 113B, tờ bản đồ số 15 tại phường L, thành phố B cho người khác, nên bà đã làm đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Cấm vợ chồng ông T1 chuyển nhượng, tặng cho hai thửa đất nêu trên, để đảm bảo việc thi hành án.
Bản án số: 84/2012/DSST ngày 13/8/2012 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột đã có hiệu lực pháp luật quyết định: Buộc vợ chồng ông T1, bà H phải trả cho bà 500.000.000đ; bà đã làm đơn yêu cầu thi hành án; Chi cục thi hành án dân sự thành phố B đã ra quyết định thi hành án, kê biên và bán đấu giá hai thửa đất nêu trên; tuy nhiên bà chưa nhận được số tiền được thi hành án. Việc bà V và bàT khởi kiện vợ chồng ông T1, bà yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phạm Thị Thanh L1 trình bày: Bà là người được thi hành án theo bản án số: 10/2012/DSPT ngày 16/02/2012 của TAND tỉnh Đắk Lắk quyết định: Buộc vợ chồng ông T1, bà H phải trả cho bà số tiền 489.571.250đ; bà đã làm đơn yêu cầu thi hành án; Chi cục thi hành án dân sự thành phố B đã ra quyết định thi hành án; kê biên và bán đấu giá thửa đất số 113A và thửa đất số 113B, tờ bản đồ số 15 của vợ chồng ông T1; tuy nhiên bà chưa nhận được số tiền được thi hành án. Việc bà V và bàT khởi kiện vợ chồng ông T1, bà yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vợ chồng ông Chu Tiến D, bà Lê Xuân Vi T2 trình bày: Vợ chồng ông, bà là người được thi hành án theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số: 63/2011/QĐST- DS ngày 26/5/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột; theo Quyết định vợ chồng ông T1, bà H phải trả cho vợ chồng ông, bà 1.054.622.000đ; vợ chồng ông, bà

## Page 6

6 đã làm đơn yêu cầu thi hành án; Chi cục thi hành án dân sự thành phố B đã ra quyết định thi hành án; kê biên và bán đấu giá thửa đất số 113A và thửa đất số 113B, tờ bản đồ số 15 của vợ chồng ông T1; tuy nhiên vợ chồng ông, bà chưa nhận được số tiền được thi hành án. Việc bà V và bàT khởi kiện vợ chồng ông T1, vợ chồng ông, bà yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Chi cục thi hành án dân sự thành phố B trình bày: Vợ chồng ông Trần Đức T1, bà Bùi Thị Kim H là người phải thi hành án dân sự các bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, có nghĩa vụ trả cho vợ chồng ông Chu Tiến D, bà Lê Xuân Vi T2 1.054.622.000đ, trả cho bà Nguyễn Thị T3 500.000.000đ, trả cho bà Phạm Thị Thanh L1 489.571.250đ và 39.681.165đ tiền án phí. Theo đơn yêu cầu của những người được thi hành án, Chi cục thi hành án dân sự thành phố B đã ra quyết định thi hành án. Chấp hành viên tiến hành xác minh điều kiện thi hành án của vợ chồng ông T1 và xét thấy ngày 26/3/2010, vợ chồng ông T1 thế chấp cho Ngân hàng E, chi nhánh B thửa đất số 113A và thửa đất số 113B, tờ bản đồ số 15, đảm bảo cho Công ty N2 vay ngân hàng 1.400.000.000đ; ngày 23/3/2011, bà Phạm Thị Hồng T đã nộp vào ngân hàng 1.409.520.000đ trả cho Ngân hàng 1.400.000.000đ mà Công ty N2 đã vay ngân hàng cùng với tiền lãi suất 9.520.000đ; Ngân hàng đã xóa thế chấp và trả lại cho vợ chồng ông T1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai thửa đất nêu trên.
Bản án số: 84/2012/DSST ngày 13/8/2012 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột đã tuyên: Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm số:
03/2011/QĐ-BPKCTT ngày 24/3/2011 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột để đảm bảo thi hành án.
Do vợ chồng ông T1, bà H không tự nguyện thi hành án, nên chấp hành viên đã kê biên hai thửa đất nêu trên và ủy quyền cho Công ty cổ phần dịch vụ bán đấu giá TN, bán đấu giá hai thửa đất nêu trên để thi hành án; ngày 07/6/2013, ông Võ Kim T4 là người mua trúng đấu giá hai thửa đất nêu trên, với giá 1.880.100.000đ. Sau khi thanh toán chi phí bán đấu giá, Chi cục thi hành án dân sự thành phố B đang quản lý số tiền bán hai thửa đất nêu trên là 1.801.100.000đ; đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 113A và thửa đất số 113B giữa vợ chồng ông T1, bà H và bà V, bàT là vô hiệu.
Quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Võ Kim T4 trình bày: Ông là người mua trúng đấu giá thửa đất số 113A và thửa đất số

## Page 7

7 113B, tờ bản đồ số 15; ngày 29/7/2016, UBND thành phố B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 565061 cho ông hai thửa đất nêu trên, là đúng với quy định của pháp luật, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.
Quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân thành phố B trình bày: Căn cứ kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số: 90/2013/HĐMB-ĐGTS ngày 07/6/2013 đã được công chứng, thì ông Võ Kim T4 là người mua trúng đấu giá thửa đất số 113A và thửa đất số 113B, tờ bản đồ số 15. Vì vậy, ngày 29/7/2016, UBND thành phố B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 565061 cho ông T4, hai thửa đất nêu trên, là đúng với quy định của pháp luật, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.
Quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Phòng công chứng S tỉnh Đắk Lắk trình bày: Ngày 23/3/2011, Phòng công chứng S tỉnh Đắk Lắk chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Trần Đức T1, bà Bùi Thị Kim H và bà Hoàng Thị V, bà Phạm Thị Hồng T thửa đất số 113A và thửa đất số 113B, tờ bản đồ số 15, tại phường L, thành phố B theo đúng quy định của pháp luật về công chứng.
Quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty cổ phần dịch vụ bán đấu giá TN (sau đây gọi tắc là Công ty TN) trình bày: Được sự ủy quyền của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B , ngày 07/6/2013, Công ty đã tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất thửa đất số 113A và thửa đất số 113B, tờ bản đồ số 15, tại phường L, thành phố B ; người mua được tài sản bán đấu giá là ông Võ Kim T4 với giá 1.880.100.000đ; việc Công ty TN bán đấu giá quyền sử dụng đất hai thửa đất nêu trên là đúng với quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 30/2017/DS -ST ngày 09/5 /2017 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, đã quyết định:
Căn cứ: Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; Điều 147; Điều 165; Điều 220; khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 271, Điều 273 Bộ luật tố tụng Dân Sự.
Điểm b khoản 1 Điều 122, Điều 128, Điều 137, Điều 138, Điều 251, Điều 418, Điều 424, Đi ều 425, Điều 688, Điều 692, Điều 697 Bộ luật Dân Sự năm 2005.
Khoản 3 Điều 46, điểm c kho ản 1 Điều 106, khoản 2 Điều 107 Đất đai năm 2003.

## Page 8

8 Điểm đ khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013. Pháp lệnh về án phí, lệ phí Tòa án.
Tuyên xử: Bác yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T về việc: Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa bà V, bàT với vợ chồng ông T1, bà H vào ngày 23/3/2011 đối với tích 2.260m2 đất thuộc thửa đất số 113A, 113B tờ bản đồ số 15 tại phường L, thành phố B theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AD 516141 do UBND thành phố B cấp ngày 02/3/2006 cho ông Lương Xuân V, đã được chuyển nhượng ông T1, bà H ngày 30/12/2008 và Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CB 565061 do UBND thành phố B cấp ngày 29/7/2016 cho ông Võ Kim T4.
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng ông Trần Đức T1, bà Bùi Thị Kim H và bên nhận chuyển nhượng là bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T xác lập ngày 23/3/2011 đối vớ i diện tích 2.260m2 đất thuộc thửa đất số 113A, 113B tờ bản đồ số 15 tại phường L, thành phố B theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AD 516141 do UBND thành phố B cấp ngày 02/3/2006 cho ông Lương Xuân V, đã được chuyển nhượng ông T1, bà H ngày 30/12/2008 là vô hiệu.
Buộc vợ chồng ông Trần Đức T1, bà Bùi Thị Kim H có nghĩa vụ trả lại cho bà Hoàng Thị V và Phạm Thị Hồng T mỗi người 1.350.000.000đ.
Đề nghị Chi cục thi hành án dân sự thành phố B khi thi hành án ưu tiên thi hành trả trước cho bà V và bàT số tiền 1.400.000.000đ (mỗi người là 700.000.000đ)
Ngoài ra, án sơ thẩm còn quyết định về chi phí định giá tài sản, lãi suất chậm thi hành án, án phí và tuyên quyền kháng cáo.
Ngày 19/5/2017, nguyên đơn là bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xử công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất , thửa đất số 113A và thửa đất số 113B tờ bản đồ số 15 tại phường L, thành phố B được ký kết ngày 23/3/2011 giữa hai bà và vợ chồng ông Trần Đức T1, bà Phạm Thị Kim H; buộc ông T1 và bà H phải tiếp tục thực hiện hợp đồng, chuyển giao cho hai bà 02 thửa đất nêu trên và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CB 565061 do UBND thành phố B cấp ngày 29/7/2016 cho ông Võ Kim T4 đối với 02 thửa đất nêu trên.

## Page 9

9 Ngày 19/5/2017, bị đơn là ông Trần Đức T1 có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, để vợ chồng ông chuyển giao thửa đất số 113A và thửa đất số 113B tờ bản đồ số 15 tại phường L, thành phố B cho bà V và bà T.
Ngày 31/5/2017 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị T3 có đơn kháng cáo với lý do: Tòa án cấp sơ thẩm tuyên xử đề nghị Chi cục thi hành án dân sự thành phố B khi thi hành án ưu tiên trả trước cho bà V và bàT mỗi người 700.000.000đ, bà không đồng ý, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại.
Ngày 01/6/2017 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vợ chồng ông Chu Tiến D, bà Lê Xuân Vi T2 có đơn kháng cáo với lý do: Vợ chồng ông, bà là người được thi hành án theo Quyết định công nhân sự thỏa thuận của các đương sự số:
63/2011/QĐST-DS ngày 26/5/2011 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột, theo quyết định ông T1 và bà H phải trả cho vợ chồng ông bà 1.054.622.000đ, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xử cho vợ chồng ông bà được ưu tiên thanh toán số tiền mà vợ chồng ông T1 phải trả cho vợ chồng ông, bà.
Quyết định kháng nghị kháng nghị phúc thẩm số: 490/QĐKNPT ngày 07/6/2017 của Viện trưởng VKSND tỉnh Đắk Lắk đã kháng nghị bản án dân sự sơ thẩm nêu trên với lý do: Sau khi ông Võ Kim T4 là người mua trúng đấu giá thửa đất số 113A và thửa đất số 113B tờ bản đồ số 15 tại phường L, thành phố B, bà V và bà Tđã có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột hủy kết quả bán đấu giá hai thửa đất nêu trên. Thông báo số: 372 ngày 31/7/2015 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố B không chấp nhận làm thủ tục sang tên cho ông T4 02 thửa đất nêu trên với lý do đất đang tranh chấp. Tuy nhiên, ngày 29/7/2016, UBND thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử đất số: CB 565061 cho ông T4 đối với 02 thửa đất nê u trên, trong khi Tòa án chưa giải quyết vụ án bằng bản án có hiệu lực pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét đồng thời tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông T1, bà H và bà V, bàT và yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá tài sản, là chưa giải quyết triệt để vụ án ; Ngày 23/3/2011, vợ chồng ông T1 , bà H ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà V và bàT thửa đất số 113A và thửa đất số 113B tờ bản đồ số 15;
hợp đồng được phòng công chứng chứng thực , nên hợp đồng hợp pháp , đề nghị TAND tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm lại vụ án.

## Page 10

10 Tại phiên tòa phúc thẩm bà V, bàT và người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bà V, bàT không bổ sung chứng cứ, tài liệu nào thêm, mà giữ nguyên quan điểm, và cho rằng: Việc Tòa án Thành phố Buôn Ma Thuột ra quyết định áp dụng khẩn cấp tạm thời số 03/2011/QĐ-BPKCTT ngày 24/3/2011 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột không gửi cho Phòng công chứng số 1, và tại thời điểm này bà V, bàT với ông T1, bà H đã thực hiện việc chuyển nhượng công chứng xong, nên việc ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn là không đúng pháp luật, làm ảnh hưởng quyền và nghĩa vụ của bà V, bà T. Ngoài ra Tòa án thành phố Buôn Ma Thuột trả đơn khởi kiện và đình chỉ yêu cầu khởi kiện hủy kết quả bán đấu giá tài sản là trái với quy định tại luật Thi hành án dân sự. Do vậy đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD Đ giữa vợ chồng ông T1, bà H với bà V, bà T, đồng thời hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CB 565061 do UBND thành phố B cấp ngày 29/7/2016 cho ông Võ Kim T4 để giao với 02 thửa đất nêu trên mà bà V, bàT đã nhận chuyển nhượng từ ông T1, bà H.
 Đại diện VKSND tỉnh Đắk Lắk phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát: Về việc tuân theo pháp luật trong quá tình giải quyết vụ án tại giai đoạn phúc thẩm: Những người tiến hành tố tụng, các đương sự đã chấp hành đúng, đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung : Đại diện viện kiểm sát vẫn giữ nguyên nội dung kháng nghị và đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308; Điều 309 BLTTDS sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông T1, bà H với bà V, bà T.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đã được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:
 [1] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện ; các đương sự không rút đơn kháng cáo ; VKSND tỉnh Đắk Lắk không rút quyết định kháng nghị; các đương sự không tự hòa giải được với nhau về việc giải quyết vụ án và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tiếp tục giải quyết vụ án.

## Page 11

11 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguy ễn Thị T3, ông Chu Tiến D kháng cáo, đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt nên bị coi là từ bỏ việc kháng cáo, Hội đồng xét xử phúc thẩm đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bà T3 và ông D.
[2] Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn , bị đơn và kháng nghị của Viện trưởng VKSND tỉnh Đắk Lắk, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời trình bày của các đương sự, thì ngày 26/3/2010, vợ chồng ông T1, bà H thế chấp cho Ngân hàng Thương mại cổ phần E quyền sử dụng đất, thửa đất 113A và thửa đất số 113B, tờ bản đồ số 15, tại phường L, thành phố B đảm bảo cho Công ty N2 do ông T1 làm giám đốc công ty , vay ngân hàng 1.400.000.000đ; đến tháng 3/2 011 là đến hạn trả nợ nhưng Công ty N2 chưa trả cho ngân hàng số tiền đã vay cùng với tiền lãi. Do vậy, vợ chồng ông T1, bà H với bà V, bàT đã thỏa thuận chuyển nhượng hai thửa đất nói trên, nên bà V, bàT mỗi người đã chi số tiền 704.625.000đ, để trả cho Ngân hàng 1.400.000.000đ nợ gốc và 9.520.000đ tiền lãi, và Ngân hàng đã giải chấp trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T1, bà H. Đến ngày 23/3/2011 vợ chồng ông T1, bà H ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 113A và thửa đất số 113B cho bà V và bàT với giá trị 2.700.000.000đ, và được Phòng công chứng S tỉnh Đắk Lắk chứng thực. Sau khi công chứng, hồ sơ được chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố B, để làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, thì Phòng Tài nguyên và Môi trường từ chồi đăng ký, vì có Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số: 03/2011/QĐ- BPKCTT ngày 24/3/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột: Cấm vợ chồng ông T1, bà H chuyển nhượng, tặng cho hai thửa đất nêu trên, theo yêu cầu của bà Nguyễn Thị T3.
[2.1] Hiện nay, hai thửa đất nêu trên đã bị Chi cục thi hành án dân sự thành phố B đã kê biên và bán đấu giá; người mua trúng đấu giá là ông Võ Kim T4. Đến ngày 29/7/2016, UBND thành phố B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CB 565061 cho ông T4.
[2.2] Xét việc bà V và bàT khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông T1, bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng, phải chuyển giao hai thửa đất nêu trên là không thể thực hiện được. Bởi lẽ, đối tượng của hợp đồng là hai thửa đất nêu trên, đã bị cơ quan thi hành án dân sự kê biên, bán đấu giá theo quy định của pháp luật, không còn nữa. Do vậy Tòa án cấp sơ thẩm tuyên xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thửa đất số 113A và thửa

## Page 12

12 đất số 113B tờ bản đồ số 15, được ký kết ngày 23/3/2011 giữa vợ chồng ông T1, bà H và bà V, bàT vô hiệu là có căn cứ.
[3] Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Việc vợ chồng ông T1, bà H xác lập hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất nêu trên cho bà V và bàT tại thời điểm ngày 23/3/2011 và được Phòng công chứng S tỉnh Đắk Lắk chứng thực là đúng quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, khi hồ sơ được chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố B, thì không đăng ký được bởi Quyết định áp dụng khẩn cấp tạm thời của Tòa án. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên chưa hoàn thành là do yếu tố khách quan, nên việc các bên không thực hiện được hợp đồng đều không có lỗi.
 [4] Xét yêu cầu khởi của bà V và bàT về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CB 565061, do UBND thành phố B cấp ngày 29/7/2016 cho ông Võ Kim T4 đối với thửa đất số 113A và thửa đất số 113B. Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy không có căn cứ để chấp nhận. Bởi lẽ, ông T4 là người ngay tình, mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất hai thửa đất nêu trên, nên UBND thành phố B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T4, là đúng với quy định của pháp luật về đất đai, được quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 99 Luật đất đai năm 2013.
[5] Xét kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk, thấy rằng: Sau khi Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý yêu cầu khởi kiện của bà V và bàT về việc hủy kết quả bán đấu giá hai thửa đất nêu trên, ngày 29/12/2015 Tòa án cấp sơ thẩm đã ra Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án số: 227/2015/QĐST-DS đối với yêu cầu khởi kiện của bà V và bà T; Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án không bị kháng cáo, kháng nghị và đã có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, ngày 29/7/2016 UBND thành phố B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T4 là đúng với quy định của pháp luật. Đại diện viện kiểm sát đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông T1, bà H với bà V, bàT là không thể thực hiện được như đã phân tích, nhận định ở phần trên, nên Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy, không có căn cứ để chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng VKSND tỉnh Đắk Lắk và kháng cáo của ông Trần Đức T1, kháng cáo của bà Hoàng Thị V, bà Phạm Thị Hồng T.
[6] Xét việc ưu tiên thanh toán mà Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên là có căn cứ.
bởi lẽ trước khi ông T1, bà H chuyển nhượng 02 thửa đất nói trên cho bà V, bàT thì 02 lô đất này ông T1, bà H đang thế chấp tại Ngân hàng Ngân hàng E, chi nhánh B đã đến hạn trả nợ, nhưng ông T1, bà H chưa trả được. Lúc này bà V, bàT thỏa thuận cùng bỏ tiền ra để trả nợ thay cho Công ty N2, nên mới được Ngân hàng giải

## Page 13

13 chấp, nếu không thanh toán xong khoản nợ cho Ngân hàng, thì tài sản thế chấp vẫn phải bảo đảm nghĩ a vụ trả nợ cho Ngân hàng trước, mới đến thứ tự ưu tiên thanh toán cho những người có đơn yêu cầu thi hành án. Do đó Tòa cấp sơ thẩm đề nghị Cơ quan thi hành án ưu tiên thanh toán cho bà T, bà V là có cơ sở. Tuy nhiên Tòa cấp sơ thẩm chưa tuyên trừ chi phí xử lý tài sản, án phí và các khoản thuế theo quy định của pháp luật mà ông T1, bà H phải chịu là thiếu sót, nên cần bổ sung cho phù hợp. Do vậy, kháng cáo của người có quyền lợ i, nghĩa vụ liên quan bà Lê Xuân Vi T2 đề nghị được ưu tiên thanh toán khi thi hành án khoản tiền bán đấu giá hai thửa đất của ông T1, bà H là không có căn cứ chấp nhận.
[7] Về chi phí định giá tài sản tại cấp phúc thẩm : Do yêu cầu khởi kiện của Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T không được chấp nhận; bà V và bàT phải chịu chi phí định giá tài sản được quy định tại khoản 1 Điều 165 BLTTDS.
[8] Về án phí: Do không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Hoàng Thị V, bà Phạm Thị Hồng T, bà Lê Xuân Vy T2 nên các đương sự phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Do các đương sự bà Nguyễn Thị T3, ông Chu Tiến D từ bỏ việc kháng cáo nên tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp được sung công quỹ Nhà nước.
 Các quyết định khác của bản án sơ thẩm, không có kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308; khoản 3 Điều 296; khoản 2 Điều 312 BLTTDS; Áp dụng Điều 128, Điều 129, Điều 137, khoản 2 Điều 138, Điều 251, Điều 692, Điều 697 BLDS năm 2005; khoản 3 Điều 46, điểm c khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003; Điểm đ khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013; khoản 3 Điều 17 Nghị quyết số: 01/2012/NQ -HĐTP ngày 13/6/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; khoản 2 Điều 18 , khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số:
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016, của Ủy ban thường vụ quốc hội.
Không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk và kháng cáo của bà Hoàng Thị V, bà Phạm Thị Hồng T, ông Trần Đức T1, bà Lê Xuân Vy T2; Đình chỉ kháng cáo của bà Nguyễn Thị T3 và kháng cáo của ông Chu Tiến D. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 30/2017/DSST ngày 09 /5/2017 của tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

## Page 14

14 Tuyên xử:
- Bác yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T về việc:
Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa bà V, bàT với vợ chồng ông T1, bà H vào ngày 23/3/2011 đối với tích 2.260m2 đất thuộc thửa đất số 113A, 113B tờ bản đồ số 15 tại phường L, thành phố B theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AD 516141 do UBND thành phố B cấp ngày 02/3/2006 cho ông Lương Xuân V, đã được chuyển nhượng ông T1 , bà H ngày 30/12/2008 và Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CB 565061 do UBND thành phố B cấp ngày 29/7/2016 cho ông Võ Kim T4.
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng ông Trần Đức T1 , bà Bùi Thị Kim H và bên nhận chuyển nhượng là bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T xác lập ngày 23/3/2011 đối với diện tích 2.260m2 đất thuộc thửa đất số 113A, 113B tờ bản đồ số 15 tại phường L, thành phố B theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AD 516141 do UBND thành phố B cấp ngày 02/3/2006 cho ông Lương Xuân V, đã được chuyển nhượng ông T1 , bà H ngày 30/12/2008 , được Phòng công chứng S tỉnh Đắk Lắk , công chứng số 779, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 23/3/2011 là vô hiệu.
- Buộc vợ chồng ông Trần Đức T1, bà Bùi Thị Kim H có nghĩa vụ trả lại cho bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T mỗi người 1.350.000.000đ.
Áp dụng khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự để tính lãi suất trong giai đoạn thi hành án khi đương sự có yêu cầu.
- Đề nghị Chi cục thi hành án dân sự thành phố B khi thi hành án: Sau khi trừ chi phí xử lý tài sản, án phí và các khoản thuế theo quy định của pháp luật mà ông T1, bà H phải chịu , thì ưu tiên thi hành trả trước cho bà V và bàT số tiền 1.400.000.000đ (Trong đó: số tiền của bà V là 700.000.000đ; số tiền của bàT là 700.000.000đ).
- Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với với yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị T3 và ông Chu Tiến D.
- Về chi phí định giá tài sản:
+ Chi phí định giá tài sản tại cấp sơ thẩm: Bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T phải chịu 900.000đ tiền chi phí định giá tài sản, được khấu trừ 900.000đ

## Page 15

15 tiền tạm ứng chi phí đã nộp theo phiếu thu số 85 ngày 06/8/2013 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột.
+ Chi phí định giá tài sản tại cấp phúc thẩm: Bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T phải chị u 1.780.000đ tiền chi phí định giá tài sản, được khấu trừ 1.780.000đ tiền tạm ứng chi phí đã nộp ngày 27/9/2017 tại Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.
- Về án phí:
+ Về án phí dân sự sơ thẩm:
Bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T, mỗi người hải chịu 200.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm về yêu cầu công nhân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 200.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm về yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổng cộng mỗi người phải chịu 400.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí là 5.250.000 đồng mà bà V, bàT đã nộp, theo biên lại thu số: 0015833 ngày 29/01/2013 và số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng mà bà V, bàT đã nộp theo biên lại thu số: 0000362 ngày 05/5/2017 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố B . Hoàn trả lại cho bà V, bàT số tiền 4.750.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp.
Ông Trần Đức T1 và bà Bùi Thị Kim H phải chịu 86.000.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm;
+ Về án phí dân sự phúc thẩm:
Bà Hoàng Thị V và bà Phạm Thị Hồng T, ông Trần Đức T1 mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Khấu trừ số tiền 300.000đ tiền tạm ứng án phí mà bà V đã nộp, theo biên la i thu số: 0000517 ngày 29/5/2017; số tiền 300.000đ tiền tạm ứng án phí bàT đã nộp, theo biên lại Tsố: 0000519 ngày 29/5/2017, số tiền 300.000đ tiền tạm ứng án phí ông T1 đã nộp, theo biên lai số 000518 ngày 29/5/2017 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố B.
Bà Lê Xuân Vy T2 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.
Sung công quỹ nhà nước số tiền 300.000đ tiền tạm ứng án phí phúc thẩm bà Nguyễn Thị T3 đã nộp, theo biên lại Tsố: 0000586 ngày 08/6/2017 và 300.000đ tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mà ông Chu Tiến D đã nộp theo biên lại thu số:
0000572 ngày 06/6/2017của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B.

## Page 16

16 Các quyết định khác của bản án sơ thẩm, không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND tỉnh Đắk Lắk; THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND thành phố Buôn Ma Thuột;
- TAND thành phố Buôn Ma Thuột;
- Chi cục THADS thành phố B;
- Các đương sự; (Đã ký)
- Lưu Hồ sơ vụ án.

 Hoàng Kim Khánh