Bản án số: 05/2021/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn ông Tạ Duy Quốc Chính, bà Lương Thị Thu Bân với bị đơn bà Hồ Thị Vàng.
V/v: tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Số: 05/2021/DS-PT
Ngày: 18/01/2021
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Lâm Đồng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn ông Tạ Duy Quốc Chính, bà Lương Thị Thu Bân với bị đơn bà Hồ Thị Vàng.

## Page 1

 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

 Bản án số: 05/2021/DS-PT.
 Ngày 18 - 01 – 2021.
 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NNHHÂÂNN DDAANNHH NNƯƯỚỚCC CCỘỘNNGG HHÒOÀA XXÃÃ HHỘỘII CCHHỦỦ NNGGHHĨĨAA VVIIỆỆTT NNAAMM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có :
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Hữu Nhân Các Thẩm phán: Ông Đỗ Mạnh Hùng Ông Huỳnh Châu Thạch
- Thư ký phiên tòa: Ông hạm hước Minh hong – Thư T a án nhân dân tỉnh âm Đồng
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa :
Bà Nguyễn Thị Thu Hà - Kiểm sát viên Ngày 18 tháng 01 năm 2021, tại Trụ sởT a án nhân dân tỉnh âm Đồng xét xử phúc thẩm công hai vụ án thụ l số: 154/2020/TLPT-DS ngày 29 tháng 10 năm 2020 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”.
Do Bản án Dân sự sơ thẩm số: 24/2020/DS-ST ngày 28/8/2020 cuảT a án nhân dân thành phố Đ bị háng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 348/2020/QĐ-PT ngày 16/11/2020; Thông báo về việc thay đổi thời gian mở phiên t a xét xử phúc thẩm vụ án dân sự số: 811/TB-TA ngày 03/12/2020; Thông báo về việc mở phiên t a xét xử phúc thẩm vụ án dân sự số: 09/TB-TA ngày 06/01/2021 của T a án nhân dân tỉnh âm Đồng giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Tạ Duy Quốc C, sinh năm: 1980 Bà ương Thị Thu B, sinh năm: 1975.
Địa chỉ: Số 13 – 15 BC, hường A, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn : Bà Võ Thị Xuân C, sinh năm: 1972

## Page 2

Địa chỉ: Số 602/51E ĐB , hường B, quận BT1, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 17/10/2019)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: uật sư Trần Thị Kim H, uật sư hạm Quốc K là uật sư của Công ty uật TNHH Khánh An thuộc Đoàn uật sư Thành phố Hồ Chí Minh.
- Bị đơn: Bà Hồ Thị V, sinh năm: 1964 Địa chỉ: Số 1/9 ĐT, hường T, thành phố Đ .
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn : uật sư Nguyễn hương ĐạiN - Văn ph ng uật sư Nguyễn hương ĐạiN thuộc Đoàn uật sư tỉnh âm Đồng.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1/ Ông Nguyễn Đức T, sinh năm: 1956 Địa chỉ: Số 1/9 ĐT, hường T, thành phố Đ .
2/ Ông Hồ Minh D, sinh năm: 1969 Bà âm Thị Nguyệt H, sinh năm : 1976.
Địa chỉ : B14, hu phố Chattean, PMH, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh Người đại diện theo ủy quyền của ông D, bà H: Bà Hồ Thị V, sinh năm:
1964.
Địa chỉ: Số 1/9 ĐT, hường T, thành phố Đ .
(Văn bản ủy quyền ngày 12/12/2020)
- Người kháng cáo : Bà Hồ Thị V – Bị đơn; ông Nguyễn Đức T, ông Hồ Minh D, bà âm Thị Nguyệt H - người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
 (Ông C, bà C, bà V, ông T, ông D, bà H, uật sư H, uật sư K, uật sưN có mặt)
NỘI D NG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Tạ Duy Quốc C, bà Lương Thị Thu B cũng như lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Võ Thị Xuân C thì:
Qua bạn bè ông C và bà B được biết bà Hồ Thị V muốn bán nhà và đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ ; ngày 17/9/2019 ông C có liên hệ với bà V và được bà V cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BB713250 ngày 08/09/2010, cấp cho bốn người gồm ông Nguyễn Đức T, bà Hồ Thị V, ông Hồ Minh D và bà âm Thị Nguyệt H. Bà V hẳng định đã được các đồng sỡ hữu hác ủy quyền cho bà chuyển nhượng tài sản nêu trên và sẽ cung cấp cho ông Chợp đồng ủy quyền sau Sau hi thỏa thuận, các bên thống nhất giá mua bán nhà và đất nêu trên là 54.000.000.000 đồng

## Page 3

Bà V đã viết giấy nhận cọc ngày 17/9/2019, nội dung thỏa thuận về tiền cọc, thời hạn thanh toán từng đợt, quyền và nghĩa vụ của các bên, sau đó ông C đã cọc cho bà V 1.000.000.000 đồng.
Thực hiện Giấy nhận cọc ngày 17/9/2019 nên ngày 19/9/2019 vợ chồng ông C, bà B chuyển vào tài hoản số 9839709 tại Ngân hàng ACB - PGD Maximark cho bà V 10.000.000.000 đồng để thanh toán đợt một Ngày 11/10/2019, vợ chồng ông C bà B tiếp tục chuyển thêm cho bà V 10.000.000.000 đồng Tổng cộng vợ chồng ông C bà B đã chuyển cho bà V 21.000.000.000 đồng.
Sau hi nhận tiền, bà V vẫn hông cung cấp được cho vợ chồng ông C, bà B hợp đồng ủy quyền của các đồng sở hữuc n lại Ông C bà B cho rằng bà V có hành vi lừa dối nên Giấy nhận cọc do bà V tự quyết định việc mua bán ngày 17/9/2019 là vô hiệu Do đó, ngày 17/10/2019 vợ chồng ông C bà B có đơn hởi iện yêu cầu: Hủy giấy nhận cọc ngày 17/9/2019 giữa bà Hồ Thị Vông Tạ Duy Quốc C do bị vô hiệu và buộc bà Hồ Thị V trả lại cho vợ chồng ông C, bà B số tiền 21 000 000 000 đồng đã nhận Theo lời trình bày của bị đơn bà Hồ Thị V thì:
Ngày 17/9/2019, ông C có liên hệ với bà và được cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BB713250 vào sổ cấp GCN CH00366 ngày 08/09/2010 là đồng sở hữu của vợ chồng bà Hồ Thị V, ông Nguyễn Đức T và vợ chồng ông Hồ Minh D, bà âm Thị Nguyệt H Bà đã được các đồng sỡ hữu hác ủy quyền để thực hiện giao dịch nhận cọc, mua bán đối với nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ theo biên bản thỏa thuận ủy quyền ngày 06/9/2019 Do đó, hi ông C có nhu cầu muốn mua nhà và đất nêu trên bà đã thực hiện theo nội dung được ủy quyền để giấy nhận cọc ngày 17/9/2019 với ông Tạ Duy Quốc C để thỏa thuận về việc đặt cọc từng đợt, phương thức thanh toán cho việc chuyển nhượng nhà đất.
Sau hi giấy nhận cọc ngày 17/9/2019, anh C đã chuyển cho bà tổng cộng 21 000 000 000 đồng và theo giấy nhận cọc thì ngày 04/12/2019, ông C phải thanh toán số tiền c n lại của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là 33 000 000 000 đồng cho bà Sau hi nhận đủ tiền bà và các đồng sỡ hữu hác sẽ ra công chứng để Hợp đồng chuyển nhượng cho ông C theo đúng nội dung giấy nhận cọc mà hai bên đã cam ết Nay ông C hởi iện yêu cầu: Hủy Giấy nhận cọc ngày 17/9/2019; buộc bà trả lại số tiền đã nhận cọc là 21 000 000 000đồng và chấm dứt việc chuyển nhượng nhà và đất tại 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ thì bà hông đồng , vì cho đến nay bà và các đồng sở hữu hác vẫn thiện chí muốn bán căn nhà nêu trên cho ông C, bên bán hông vi phạm bất cứ nghĩa vụ nào mà các bên đã thỏa thuận theo giấy nhận cọc ngày 17/9/2019 Đề nghị ông C thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền c n lại là 33.000.000.000 đồng và ra công chứng hợp đồng mua bán nhà theo như thỏa thuận tại giấy nhận cọc ngày 17/9/2019

## Page 4

Theo lời trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức T thì:
Ông thống nhất với iến trình bày của vợ là bà Hồ Thị V và hông bổ sung gì thêm Theo lời trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Minh D, bà Lâm Thị Nguyệt H thì:
Ông bà thống nhất với iến trình bày của bà Hồ Thị V và hông bổ sung gì thêm Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số: 24/2020/DS-ST ngày 28/8/2020 cuảT a án nhân dân thành phố Đ Xử:
1 Chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Tạ Duy Quốc C và bà ương Thị Thu B về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với bị đơn là bà Hồ Thị V.
1 1 Tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày 17/9/2019 giữa bà Hồ Thị V và ông Tạ Duy Quốc C vô hiệu 1 2 Bà Hồ Thị V phải trả lại cho ông Tạ Duy Quốc C bà ương Thị Thu B số tiền 21 000 000 000đ (hai mươi mốt tỉ đồng)
Ngoài ra, T a án c n tuyên về án phí và quyền háng cáo cho các bên đương sự Ngày 11/9/2020, bị đơn bà Hồ Thị V; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức T có đơn háng cáo Ngày 11/9/2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Minh D, bà âm Thị Nguyệt H có đơn háng cáo Đơn háng cáo của các đương sự yêu cầuT a án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn Tại phiên tòa hôm nay : Bị đơn, đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Minh D, bà âm Thị Nguyệt H là bà Hồ Thị V vẫn giữ nguyên háng cáo Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên qu an ông Nguyễn Đức T vẫn giữ nguyên háng cáo Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Tạ Duy Quốc C, bà ương Thị Thu B là bà Võ Thị Xuân C hông chấp nhận háng cáo và đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm uật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày luận cứ đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ háng cáo của bị đơn uật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử hông chấp nhận háng cáo của bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, giữ nguyên bản án sơ thẩm

## Page 5

Đại diện Viện iểm sát nhân dân tỉnh âm Đồng nhận định: Việc chấp hành pháp luật của Thẩm phán trong quá trình thụ l và của Hội đồng xét xử tại phiên t a là đúng pháp luật Căn cứ hoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận háng cáo của bị đơn bà Hồ Thị V; chấp nhận háng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức T, ông Hồ Minh D, bà âm Thị Nguyệt H, sửa Bản án Dân sự sơ thẩm số: 24/2020/DS- ST ngày 28/8/2020 cuảT a án nhân dân thành phố Đ theo hướng xử l số tiền đặt cọc 21 000 000 000 đồng theo quy định của pháp luật.
NH N ĐỊNH CỦA TÒA ÁN [1] Về tố tụng: Ngày 17/9/2019, bà Hồ Thị V và ông Tạ Duy Quốc C lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ với giá thỏa thuận chuyển nhượng là 54 000 000 000 đồng, ông C đã đặt cọc cho bà V tổng cộng 03 lần là 21 000 000 000 đồng Do trong quá trình thực hiện đặt cọc các bên phát sinh tranh chấp nên T a án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là đúng theo quy định của pháp luật.
[2] Về nội dung: Xét háng cáo của bị đơn bà Hồ Thị V và háng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức T, ông Hồ Minh D, bà âm Thị Nguyệt H thì thấy rằng:
Ngày 08/9/2010, Ủy ban nhân dân thành phố Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản hác gắn liền với đất số BB 713250 cho bà Hồ Thị V, ông Nguyễn Đức T, ông Hồ Minh D, bà âm Thị Nguyệt H đối với nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ .
Do tài sản này là tài sản chung đồng sở hữu của bà V, ông T, ông D, bà H nên ngày 06/9/2019, ông T, ông D, bà H lập “Biên bản thỏa thuận ủy quyền” với nội dung ông T, ông D, bà Hủy quyền cho bà V “thương thảo giao dịch và nhận cọc chuyển nhượng nhà đất tại số 9/27 Lê Hồng P, Phường B, thành phố ĐL, khi công chứng chuyển nhượng chính thức thì cả 4 người sẽ có mặt ra ký tên vào bản công chứng theo quy định của pháp luật ” Biên bản thỏa thuận ủy quyền trên được bên ủy quyền là ông T, ông D, bà H và bên nhận ủy quyền là bà V xác nhận (BL 147).
Căn cứ vào “Biên bản thỏa thuận ủy quyền ” này thì ngày 17/9/2019, bà Hồ Thị V và ông Tạ Duy Quốc C lập Giấy nhận cọc để chuyển nhượng nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B , thành phố Đ với giá thỏa thuận là 54 000 000 000 đồng; Giấy đặt cọc trên được ông C, bà V, ông T xác nhận (BL 70).
[3] Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên t a hôm nay, người đại diện theo theo ủy quyền của vợ chồng ông C, bà B là bà Võ Thị Xuân C cũng như người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng ông C, bà B cho rằng ông C chỉ đặt cọc cho bà V số tiền 1 000 000 000 đồng vào ngày 17/9/2019. Số

## Page 6

tiền ông C, bà B chuyển tiền lần 2 vào ngày 19/9/2019 với số tiền 10 000 000.000 đồng; lần 3 là 10 000 000 000 đồng vào ngày 11/10/2019 là thanh toán tiền nhận chuyển nhượng chứ hông phải tiền đặt cọc.
[3.1] Tuy nhiên, căn cứ vào hai giấy “Ủy nhiệm chi” do bà Trương Thị Thu B (vợ ông C) thực hiện tại ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh âm Đồng – h ng giao dịch Đà ạt đều thể hiện nội dung là chuyển tiền đặt cọc đợt hai và đợt 3 để mua nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ chứ hông phải là thanh toán tiền nhận chuyển nhượng, vì tại thời điểm chuyển tiền cọc lần thứ 2 và lần thứ 3 thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa hai bên chưa được í ết [3.2] Hơn nữa, tại phiên t a hôm nay, ông C thừa nhận giấy nhận cọc ngày 17/9/2019, do bà V viết 01 bản giao cho vợ chồng ông giữ bản chính. Ông C xác nhận hi vợ chồng ông chuyển tiền thì bà V cũng có mặt tại ngân hàng và hai bên có thỏa thuận nội dung chuyển tiền tại ngân hàng; sau đó, ông C đem giấy nhận cọc trên đến cho vợ chồng bà V, ông T xác nhận nội dung ngày 19/9/2019 nhận tiền đặt cọc đợt 2 là 10 000 000 000 đồng; ngày 11/10/2019 nhận 10 000 000 000 đồng tiền đặt cọc của căn nhà 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ và giao lại cho vợ chồng ông C, bà B giữ; hi vợ chồng ông T, bà V xác nhận nội dung nhận tiền đặt cọc đợt thứ 2 và 3 mỗi lần 10 000 000 000đồng thì vợ chồng ông C, bà B cũng đồng và hông hiếu nại gì.
[3.3] Như vậy, nội dung xác nhận có nhận tiền cọc 02 lần 20 tỷ đồng vào các ngày 19/9/2019 và ngày 11/10/2019 của vợ chồng bà V, ông T đều thể hiện là nhận tiền đặt cọc mua bán nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ là phù hợp với nội dung giấy “Ủy nhiệm chi” bà B chuyển tiền cho bà V vào các ngày 19/9/2019 và ngày 11/10/2019 đều thể hiện nội dung là chuyển tiền đặt cọc mua bán nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ , và hi vợ chồng bà V, ông T xác nhận nội dung nhận tiền cọc 2 lần trên với số tiền 20 000 000 000 đồng thì vợ chồng ông C, bà B cũng đồng với xác nhận của vợ chồng ông T, bà V là tiền đặt cọc.
[4] Do đó, có căn cứ xác định toàn bộ số tiền 21 000 000 000 đồng mà vợ chồng ông C, bà B chuyển cho vợ chồng bà V, ông T đều là tiền đặt cọc để mua nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ .
[5] Đối với việc người đại diện theo ủy quyền của vợ chồng ông C, bà B là bà Võ Thị Xuân C cho rằng sau hi hợp đồng đặt cọc thì ông C đã nhiều lần yêu cầu bà V cho xem giấy ủy quyền của các đồng sở hữu nhưng bà V hông cho xem, bà V có hành vi lừa dối và bà V cũng hông đủ thẩm quyền để chuyển nhượng nhà đất trên nên ông C, bà B đã quyết định hông mua nữa thì thấy rằng:
[4.1] Tại “Giấy nhận cọc” đề ngày 17/09/2019 (B 70) thể hiện nội dung “Khi nhận đủ số tiền 54.000.000.000 VNĐ (Năm mươi bốn tỷ đồng) thì bốn người đồng sở hữu trên giấy chứng nhận nhà đất ra công chứng sang tên cho ông Tạ Duy Quốc C” Giấy đặt cọc trên được chính ông Tạ Duy Quốc C xác nhận. Do đó, có cơ sở hẳng định bản thân ông C cũng biết được nhà đất trên là tài sản đồng sở hữu của bà V, ông T, ông D, bà H và việc ông với bà V hợp đồng đặt

## Page 7

cọc ngày 17/9/2019 cũng như thanh toán số tiền đặt cọc 21 000 000 000 đồng là dựa trên “Biên bản thỏa thuận ủy quyền” ngày 06/9/2019 [4.2] Hơn nữa, sau hi ông C và bà V ết hợp đồng đặt cọc thì ông D, bà H tiếp tục lập “Giấy ủy quyền” có nội dung “ …Bên ủy quyền: ông Hồ Xuân Du, sinh năm 1969, bà âm Nguyệt Hằng, sinh năm 1976; cùng TT tại địa chỉ số:
14 đường Nội hu Chateau 3, phường TP, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.
Bên được ủy quyền bà Hồ Thị V. Nội dung quyền: Bên ủy quyền cho bên được ủy quyền hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc nhà và đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ , tỉnh âm Đồng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số BB 713250 do UBND thành phố Đ cấp ngày 08/9/2010; thời gian ủy quyền ể từ ngày 28/9/2019 cho đến ngày 27/9/2020 … ” Giấy ủy quyền trên được ông D, bà H xác nhận (BL 71 – 72).
[4.3] Mặt hác, ngày 18/10/2019 ông D, bà H, ông T, bà V lập “Bản cam ết” với nội dung “ Bà Hồ Thị V, người đồng sở hữu căn nhà, thỏa thuận nhận cọc và bán căn nhà số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ cho ông Tạ Duy Quốc C, sinh năm 1979, CMND số 025372018 CAT HCM cấp lập ngày 17/9/2019 đã được sự nhất trí của các đồng chủ sở hữu căn nhà Chúng tôi cũng thống nhất ủy quyền để bà Hồ Thị V nhận tiền đặt cọc của ông C theo tiến độ đã thỏa thuận Các đợt nhận tiền cọc bà Hồ Thị V đều thông báo lại cho các đồng chủ sở hữu biết, cụ thể:
Đợt 1 vào ngày 17/9/2019: 1 000 000 000đ (một tỷ đồng)
Đợt 2 vào ngày 19/9/2019: 10 000 000 000đ (mười tỷ đồng)
Đợt 3 vào ngày 11/10/2019: 10 000 000 000đ (mười tỷ đồng)
Chúng tôi hẳng định hông có iến gì hác so với bản thỏa thuận nhận cọc và bán căn nhà trên cho ông Tạ Duy Quốc C, cụ thể ngày 04/12/2019 hi ông C thanh toán hết số tiền c n lại (33 000 000 000đ – ba mươi ba tỷ đồng) cả 4 đồng sở hữu căn nhà sẽ ra công chứng để thực hiện lập thủ tục sang tên chủ sở hữu nhà cho ông C, đồng thời giao bản chính giấy tờ nhà cho người mua Nếu bên nào vi phạm sẽ phải chịu phạt theo quy định của bản thỏa thuận” Bản cam ết trên được ông D, bà H, ông T, bà V xác nhận (B 63)
[4.4] Bên cạnh đó, trong quá trình các bên ết hợp đồng đặt cọc cũng như quá trình giải quyết vụ án và tại phiên t a phúc thẩm hôm nay, quyền và nghĩa vụ của ông T, vợ chồng ông D, bà H hông đối lập nhau Các đồng sở hữu nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ cũng đồng tiếp tục chuyển nhượng nhà đất trên cho ông C, bà B; để thuận tiện cho việc chuyển nhượng thì ông D, bà H, ông T đã lập “Hợp đồng ủy quyền” cho bà V được quyền chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên (bao gồm cả việc nhận hợp đồng đặt cọc và nhận cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng) đối với phần hoặc toàn bộ phần quyền sở hữu, sử dụng đất, tài sản gắn

## Page 8

liền với đất của bên A (ông D, bà Hông T) đối với bất động sản nêu trên Đồng thời, bên B (bà V) được toàn quyền quyết định việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ giao dịch trên theo quy định của pháp luật” Hợp đồng ủy quyền trên được Văn ph ng công chứng hạm an A công chứng ngày 12/12/2020, số công chứng 6973, quyển số 01T /CC-SCC/HĐGD; nhưng vợ chồng ông C, bà B hông đồng tiếp tục nhận chuyển nhượng là lỗi hoàn toàn thuộc về ông C, bà B nên ông C, bà B phải chịu mất số tiền đã đặt cọc là 21 000 000 000 đồng theo đúng thỏa thuận tại “Giấy nhận cọc” ngày 17/9/2019 và hoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự là có có căn cứ.
 [5] Đối với việc ông C cũng như người đại diện theo ủy quyền là bàC và như người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng ông C, bà B cho rằng bà V vi phạm cam ết vì theo giấy nhận cọc ngày 17/9/2019 các bên thỏa thuận ngày 04/12/2019 ông C thanh toán hết số tiền c n lại 33 000 000 000 đồng thì 04 người đồng sở hữu nhà đất trên phải ra công chứng sang tên cho ông C nhưng tại thời điển ngày 04/12/2019 bà V lại đi nước ngoài nên việc chuyển nhượng là hông thể thực hiện được thì thấy rằng:
[5.1] Do có công việc cần giải quyết ở nước ngoài nên ngày 02/11/2019, bà Hồ Thị V đã thực hiện việc ủy quyền cho ông Nguyễn Đức T (chồng bà V) để toàn quyền thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ cho vợ chồng ông C, bà B; hợp đồng ủy quyền trên được công chứng tại Văn ph ng Công chứng Đoàn Quang .
[5.2] Trên cơ sở đó, ngày 01/12/2019 ông T nhắn tin báo cho ông C; đến ngày 02/12/2019, ông T đã có văn bản Thông báo cho ông C đến ngày 04/12/2019 phải có mặt tại Văn ph ng công chứng để các bên ết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ theo đúng thỏa thuận nhưng ông C, bà B hông thực hiện Ông T đã thực hiện đúng cam ết và ngày 04/12/2019 ông T, ông D, bà H đã có mặt tại Văn ph ng công chứng hạm Lan A để làm phiếu yêu cầu công chứng có xác nhận của ông Nguyễn Anh Tăng là nhân viên của Văn ph ng công chứng hạm an A.
[5.3] Hơn nữa, việc các bên giao ết hợp đồng đặt cọc chỉ là căn cứ để xác lập hợp đồng theo quy định và các bên cam ết trong giấy nhận cọc ngày 17/9/2019 là ngày 04/12/2019 thì ông C sẽ thanh toán số tiền c n lại 33 000 000 000 đồng thì các bên sẽ ra văn ph ng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; nhưng mới đến ngày 17/10/2019 (Chưa đến ngày hai bên thỏa thuận ký kết hợp đồng ) ông C, bà B đã hởi iện “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với bà V là trái với chí tự nguyện thỏa thuận ban đầu giữa các bên [5.4] Mặt hác, tại phiên t a hôm nay, vợ chồng ông D, bà H xác nhận sau mỗi lần bà V nhận tiền đặt cọc thì bà V đều thông báo và chuyển tiền vào tài hoản số 9839709 của ông Hồ Đức D tại ngân hàng; hiện nay vợ chồng ông D, bà H cũng như vợ chồng bà V, ông T vẫn yêu cầu vợ chồng ông C, bà B thanh toán số tiền c n lại 33 000 000 000 đồng và tiến hành hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ theo quy định của pháp luật

## Page 9

[5.5] Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì:
 “1 Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên ia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một hoản tiền hoặc im hí qu , đá qu hoặc vật có giá trị hác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao ết hoặc thực hiện hợp đồng 2 Trường hợp hợp đồng được giao ết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao ết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao ết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một hoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận hác”
Với quy định trên thì thấy rằng: Hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao ết hoặc thực hiện hợp đồng hông quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc Do đó, các bên phải thực hiện đúng cam ết đã ết tại giấy nhận cọc ngày 17/9/2019 nhưng vợ chồng ông C, bà B hông đồng tiếp tục nhận chuyển nhượng nhà đất tại số 9/27 ê Hồng , hường B, thành phố Đ là lỗi hoàn toàn thuộc về vợ chồng ông C, bà B nên vợ chồng ông C, bà B phải chịu mất số tiền đặt cọc 21 000 000 000 đồng [5.6] Đồng thời, T a án cấp sơ thẩm cho rằng các giấy ủy quyền trên hông đúng quy định của pháp luật vì hông được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 55 uật công chứng là hông phù hợp với chí nguyên vọng của các đồng sở hữu tài sản cũng như chí nguyện vọng đặt cọc nhận chuyển nhượng tài sản trên của ông C; T a án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu hởi iện của ông C, bà B để buộc bà V trả lại cho ông C, bà B số tiền 21 000 000 000 đồng là hông đúng quy định pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà V.
 [6] Đối với việc người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông C, bà B là bàC yêu cầu thực hiện giám định chữ , chữ viết của bà Hồ Thị V, ông Nguyễn Đức T, ông Hồ Minh D và bà âm Thị Nguyệt H tại Biên bản thỏa thuận ủy quyền đề ngày 06/9/2019 với mục đích xác định thời điểm Biên bản thỏa thuận ủy quyền trên được lập trước hay sau Giấy nhận cọc ngày 17/9/2019 và Giấy ủy quyền năm 2019 ( hông đề ngày, tháng) được ông Hồ Minh D, bà âm Thị Nguyệt H có nội dung “Thời hạn ủy quyền 01 năm, ể từ ngày 28/9/2019 cho đến ngày 27/9/2020” thì thấy rằng:
[6.1] Căn cứ Công văn số: 2966/C54- 5 ngày 29/11/2017 của Viện Khoa học hình sự - Tổng cục Cảnh sát, Bộ Công an về việc cung cấp thông tin về trưng cầu giám định thì hiện nay Viện hoa học hình sự chưa giải quyết được yêu cầu giám định về tuổi mực [6.2] Hơn nữa, theo quy định tại hoản 4 Điều 12 của uật giám định tư pháp thì Tổ chức giám định tư pháp công lập về ỹ thuật hình sự chỉ bao gồm:
a) Viện hoa học hình sự thuộc Bộ Công an;

## Page 10

b) h ng ỹ thuật hình sự thuộc Công an cấp tỉnh;
c) h ng giám định ỹ thuật hình sự thuộc Bộ Quốc ph ng [7] Trong quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn sơ thẩm thìT a án cấp sơ thẩm đã ban hành Quyết định áp dụng biện pháp hẩn cấp tạm thời số:
13/2019/QĐ-B KCTT ngày 30/10/2019 “ hong tỏa tài hoản tại ngân hàng” đối với số tiền 198 000 000 đồng của bà Hồ Thị V, số tài hoản 98939709 tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB) Do yêu cầu hởi iện của nguyên đơn vợ chồng ông C, bà B không được chấp nhận nên T a án cấp phúc thẩm cần hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp hẩn cấp tạm thời số: 13/2019/QĐ-BPKCTT ngày 30/10/2019 cuảT a án nhân dân thành phố Đ Đồng thời, hoàn trả cho vợ chồng ông C, bà B số tiền 100 000 000 đồng đã nộp vào tài hoản phong tỏa tại Ngân hàng TMC Công Thương Việt Nam – Chi nhánh âm Đồng (nộp theo Quyết định buộc thực hiện biện pháp bảo đảm số: 11/2019/QĐ-B BĐ ngày 30/10/2019 cuảT a án nhân dân thành phố Đ ) là có căn cứ Với phân tích trên, T a án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ háng cáo của bị đơn bà Hồ Thị V; chấp nhận toàn bộ háng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức T, ông Hồ Minh D, bà âm Thị Nguyệt H để sửa bản án sơ thẩm theo hướng hông chấp nhận toàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Tạ Duy Quốc C, bà ương Thị Thu B là có căn cứ.
 [8] Về án phí: Do sửa bản án sơ thẩm nên các đương sự hông phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm nhưng phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật Cụ thể: Buộc nguyên đơn ông Tạ Duy Quốc C, bà ương Thị Thu B phải chịu 129 000 000 đồng Vì các lẽ trên, Q YẾT ĐỊNH
- Căn cứ vào Khoản 2 Điều 308 - Bộ luật Tố tụng Dân sự; Nghị quyết số:
326/2014/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phíT a án 1- Chấp nhận toàn bộ háng cáo của bị đơn bà Hồ Thị V và chấp nhận toàn bộ háng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức T, ông Hồ Minh D, bà âm Thị Nguyệt H Sửa bản án sơ thẩm Xử:
2- Không chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Tạ Duy Quốc C, bà ương Thị Thu B về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/9/2019 giữa bà Hồ Thị V và ông Tạ Duy Quốc C vô hiệu 3- Không chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Tạ Duy Quốc C, bà ương Thị Thu B về việc yêu cầu bà Hồ Thị V trả lại số tiền nhận đặt cọc 21 000 000 000 đồng

## Page 11

4- Hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp hẩn cấp tạm thời số:
13/2019/QĐ-B KCTT ngày 30/10/2019 cuảT a án nhân dân thành phố Đ .
Hoàn trả cho ông Tạ Duy Quốc C, bà ương Thị Thu B số tiền 100 000 000 đồng đã nộp vào tài hoản phong tỏa tại Ngân hàng TMC Công Thương Việt Nam – Chi nhánh âm Đồng (nộp theo Quyết định buộc thực hiện biện pháp bảo đảm số: 11/2019/QĐ-B BĐ ngày 30/10/2019 cuảT a án nhân dân thành phố Đ ).
5- Về án phí sơ thẩm: Buộc ông Tạ Duy Quốc C, bà ương Thị Thu B phải chịu 129 000 000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 64.500.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0012694 ngày 24/10/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ Ông Tạ Duy Quốc C, bà ương Thị Thu B c n phải nộp thêm số tiền 64 500 000 đồng 6- Về án phí phúc thẩm:
- Hoàn trả cho bà Hồ Thị V số tiền 300 000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0003078 ngày 01/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ .
- Hoàn trả cho ông Nguyễn Đức T số tiền 300 000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0003079 ngày 01/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ .
- Hoàn trả cho ông Hồ Minh D số tiền 300 000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0003080 ngày 01/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ .
- Hoàn trả cho bà âm Thị Nguyệt H số tiền 300 000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0003081 ngày 01/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ .
“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 - uật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 uật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 - uật thi hành án dân sự”
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án / Nơi nhận
- VKSND tỉnh âm Đồng;
- TAND Tp ĐL;
- CCTHADS Tp. ĐL;
- h ng KTNV&THA;
- Các đương sự (06);
- ưu AV – HS.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã )

Bùi Hữu Nhân

## Page 12

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ Đỗ Mạnh Hùng - Huỳnh Châu Thạch THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Bùi Hữu Nhân

## Page 13

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ Đỗ Mạnh Hùng - Huỳnh Châu Thạch THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Bùi Hữu Nhân

## Page 14

## Page 15

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ Đỗ Mạnh Hùng - Huỳnh Châu Thạch THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Bùi Hữu Nhân

## Page 16

16