Bản án số: 222/2020/DS-PT
Hoàng Thị Hoàng W - Phạm Thị T
Số: 222
Ngày: 23/12/2020
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đắk Lắk
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Ngày 19/8/2020, bị đơn là Bà Phạm Thị T có đơn kháng cáo đề nghị Toà án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án.

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH ĐẮK LẮK Độc lập- Tự do- Hạnh Phúc Bản án số: 222/2020/DS-PT Ngày 23/12/2020 “V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

 - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
 Thẩm phán- Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Huờn Các thẩm phán: Ông Văn Công Dần và ông Nguyễn Tấn Đức
 - Thư ký phiên tòa: Ông Vũ Quang Hùng là Thư ký Tòa án
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Chí Hiếu- Kiểm sát viên Mở phiên tòa ngày 23/12/2020, tại trụ sở TAND tỉnh Đắk Lắk, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 199/2020/TLPT-DS ngày 15/10/2020 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”; Do bản án dân sự sơ thẩm số: 65/2020/DS-ST ngày 30/7/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, bị kháng cáo; Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số: 233/2020/QĐXXPT-DS ngày 19 /11/2020 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 231/2020/QĐ-PT ngày 16/12/2020, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Bà Hoàng Thị Hoàng W - Có mặt Địa chỉ: Số 66 đường E, phường R, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk.
Bị đơn: Bà Phạm Thị T;
Địa chỉ: Khối 6, phường Y, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phan Ngọc U - Có mặt ( theo J bản ủy quyền ngày 10/12/2019 )
Địa chỉ: Số 57 đường A5, thôn 1, xã I, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Nguyễn Thị O;
Địa chỉ: Số 57 đường A5, thôn 1, xã I, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phan Ngọc U - Có mặt ( theo J bản ủy quyền ngày 11/12/2019 )
2. Ông Lưu Mạnh P và bà Lương Thị A - Vắng mặt Địa chỉ: Tổ dân phố 6, phường S, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk.
3. Ông Hoàng Đức D - Vắng mặt Địa chỉ: Số 168 đường PT, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk.
4. Bà Nguyễn Thị F - Vắng mặt Địa chỉ: Tổ dân phố 7, phường LT, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk.
5.Ông Ngô Anh G - Vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt

## Page 2

2 Địa chỉ: Tổ dân phố 2, phường R, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Mai QuốcH - Vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt ( theo văn bản ủy quyền ngày 11/5/2020 ).
Địa chỉ: Số 121 đường VH, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk.
6. Bà Nguyễn Thị J - Có mặt.
Địa chỉ: Số 39/3E đường K, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Trong đơn khởi kiện ngày 16/10/2019 và quá trình tham gia gi ải quyết vụ án, nguyên đơn là Bà Hoàng Thị Hoàng W trình bày: Tháng 7/2019, bà và Bà Phạm ThịT thỏa thuận với nhau về việc bàT chuyển nhượng cho bà 125m2 đất ( trong đó có 40m2 đất ở ) thuộc thửa đất số 105, tờ bản đồ số 74, tại Khối 10, phường XK, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk; BàT nói với bà thửa đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của bàT và không có tranh chấp.
Để đảm bảo việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất nêu trên, ngày 02/8/2019, bà vàT đã ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng diện tích đất nêu trên với giá chuyển nhượng 265.000.000đ, bà đã giao cho bàT 50.000.000đ tiền đặt cọc;
Trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc, bàT phải hoàn thành thủ tục chuyển nhượng cho bà diện tích đất nêu trên và chuyển giao đất cho bà; Hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa bà và bàT có sự làm chứng của bà Nguyễn Thị O; bà O là người nhận tiền đặt cọc giúp cho bà T.
Tuy nhiên, đã qua thời hạn 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, bàT không thực hiện việc chuyển nhượng cho bà diện tích đất nêu trên; Hiện tại bà biết được thửa đất số 105, tờ bản đồ số 74, tại Khối 10, phường XK, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk thuộc quyền sử dụng của bà Lương Thị A, được UBND thành phố Q cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 23/5/2013. Vì v ậy, bà khởi kiện yêuc ầu Tòa án gi ải quyết:
Tuyên b ố hợp đồng đặt cọc chuyển như ợng quy ền s ử dụng đ ất, đư ợc ký kết ngày 02/8/2019 gi ữa bà và Bà Phạm ThịT là vô hiệu, bu ộc bàT phải hoàn trả cho bà 50.000.000đ tiền đặt cọc đã nhận.
Quá trình tham gia giải quyết vụ án, bị đơn là Bà Phạm ThịT trình bày: Thửa đất số 105, tờ bản đồ số 74, diện tích 811 m2, trong đó có 300m 2 đất ở, tại phường XK, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk thuộc quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Lưu Mạnh P, bà Lương Thị A, được UBND thành phố Q cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 23/5/2013.
Ngày 05/6/2019, bà Nguyễn Thị O, Bà Phạm ThịT ký hợp đồng đặt cọc với bà Lương Thị A để đảm bảo ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 105 với giá chuyển nhượng 7.200.000.000đ; Bà O và bàT đã đặt cọc cho bà A 400.000.000đ; Bà A đồng ý để bà O và bàT chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho người khác; Người nào có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì thỏa thuận và đặt tiền cọc cho bà O, bà T; Bà O vàT sẽ làm thủ tục tách thửa; Khi có trích lục bản đồ tách thửa, thì người đặt cọc phải thanh toán đủ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà O, bà T; Bà O, bàT thanh toán tiền nhận chuyển thửa đất số 105 cho vợ chồng ông P, bà A; Ông P

## Page 3

3 và bà A có trách nhiệm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đặt cọc tiền, đối với diện tích đất đã được tách thửa.
Thông qua người môi giới, Bà Hoàng Thị Hoàng W, bà Nguyễn Thị J, bà Nguyễn Thị F, ông Ngô Anh G, ông Hoàng Đức D thỏa thuận với bà O, bàT nhận chuyển nhượng chung một phần diện tích đất, thuộc thửa đất số 105; Trong đó, bà Hoàng Thị Hoàng W đặt cọc cho bàT 50.000.000đ vào ngày 02/8/2019 đ ể nhận chuyển nhượng 125m2 đất thuộc thửa đất số 105, với giá chuyển nhượng 265.000.000đ.
Sau khi bà O, bàT làm thủ tục tách các thửa đất 391, 392, 393 từ thửa đất số 105, bà O và bàT yêu cầu 05 người nêu trên, thanh toán đủ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để vợ chồng ông P, bà A ký hợp đồng chuyển nhượng cho họ 03 thửa đất nêu trên nhưng tại thời điểm này giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Q xuống thấp, nên 05 người này không đồng ý nhận chuyển nhượng 03 thửa đất nêu trên và bỏ tiền đặt cọc, đề nghị Tòa án xử không chấp nhận yêu cầu khởi của bà W.
Quá trình tham gia giải vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lưu Mạnh P và bà Lương Thị A trình bày: Thửa đất số 105, tờ bản đồ số 74, diện tích 811m2, trong đó có 300m 2 đất ở, tại phường XK, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk thuộc quyền sử dụng đất của vợ chồng ông, bà; Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào 23/5/2013.
Ngày 05/6/2019, vợ chồng ông, bà nhận tiền đặt cọc của bà Nguyễn Thị O và Bà Phạm ThịT 400.000.000đ để đảm bảo việc vợ chồng ông, bà ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho ông O, bàT với giá chuyển nhượng 7.200.000.000đ; Sau khi nhận tiền đặt cọc, vợ chồng ông, bà đồng ý để cho bà O và bàT làm thủ tục tách thửa đất số 105 thành nhiều thửa và chuyển nhượng cho người khác và thanh toán tiền cho ông, bà; Sau đó, vợ chồng ông, bà được bà O vàT thông báo đã nhận đã nhận tiền đặt cọc của Bà Hoàng Thị Hoàng W, bà Nguyễn Thị J, bà Nguyễn Thị F, ông Ngô Anh G, ông Hoàng Đức D và yêu cầu vợ chồng ông, bà đến J phòng công chứng Đại An tại thành phố Q, để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho 05 người nêu trên;
Vợ chồng ông, bà yêu cầu 05 người nêu trên thanh toán đủ cho vợ chồng ông, bà tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng họ không không ý; Việc Bà Hoàng Thị Hoàng W khởi kiện, vợ chồng ông, bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Quá trình tham gia giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị O trình bày: Bà đồng ý với lời trình bày của Bà Phạm Thị T.
Quá trình tham gia giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị J, ông Hoàng Đức D, ông Ngô Anh G, bà Nguyễn Thị F trình bày: Trong tháng 7 và tháng 8/2019, các ông, các bàm ỗi ngư ời đặt cọc cho Bà Phạm ThịT 50.000.000đ, để đảm bảo cho việc bàT ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho các ông, các bà mỗi người 125m2 đất ( trong đó có 40m2 đất ở ) thuộc thửa đất số 105, tờ bản đồ số 74, tại phường XK, thành phố Q; Đến thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các ông, các bà bi ết được thửa đất số 105 thuộc quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Lưu Mạnh P, bà Lương Thị A. Như vậy, bàT đã lừa dối các ông, các bà đ ể nhận tiền

## Page 4

4 đặt cọc; Các ông, các bà đã khởi kiện bàT đến Tòa án; Các ông, các bà đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Bà Hoàng Thị Hoàng W.
Bản án dân sự sơ thẩm số: 65/2020/DS-ST ngày 30/7/2020 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đã áp dụng: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 244, Điều 271, Điều 273 BLTTDS;
Điều 328, Điều 401, Điều 418 BLDS năm 2015.
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà Hoàng Thị Hoàng W Tuyên bố hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 02/8/2019, giữa Bà Hoàng Thị Hoàng W và Bà Phạm ThịT là vô hiệu. Buộc Bà Phạm ThịT phải trả số tiền đã nhận cọc 50.000.000đ cho Bà Hoàng Thị Hoàng W Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về lãi suất trong giai đoạn thi hành án, án phí và tuyên quyền kháng cáo.
Ngày 19/8/2020, bị đơn là Bà Phạm ThịT có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án.
 Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện VKSND tỉnh Đắk Lắk cho rằng: Kể từ thời điểm thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án. Xét yêuc ầu kháng cáoc ủa bị đơn là Bà Phạm Thị T, VKSND tỉnh Đắk Lắk xét thấy: Thửa đất số 105, tờ bản đồ số 74, tại Khối 10, phường XK, thành phố Q, thuộc quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Lưu Mạnh P, bà Lương Thị A; Ngày 05/6/2019, bàT đặt cọc cho bà A 400.000.000đ để đảm bảo ký hợp đồng nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên; Theo lời trình bày của ông P và A là sau khi nhận tiền đặt cọc, ông P và bà A đồng ý để bàT chuyển như ợng thửa đất nêu trên cho ngư ời khác; Ngày 02/8/2019, bàT ký hợp đồng nhận 50.000.000đ tiền đặt cọc của bà W, để ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà W 125m2 đất thuộc thửa đất số 105 là không trái với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, bàT phải làm thủ tục tách thửa diện tích đất nêu trên nhưng đến ngày 04/10/2020, bàT mới tách thửa diện tích đất nêu trên là vi phạm thỏa thuận; Hiện nay, thửa đất số 105 đã được ông P và bà A chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị O, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của bàT và tuyên hủy hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 02/8/2019 gi ữa Bà Phạm ThịT và Bà Hoàng Thị Hoàng W; Buộc bàT trả lại cho bà W 50.000.000đ tiền nhận cọc.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đã được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên và căn c ứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, bị đơn không rút đơn kháng cáo; Các đương sự không tự hòa giải được với nhau về việc giải quyết vụ án và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết.
[1] Xét đơn kháng cáo của bị đơn còn trong hạn, nên hợp lệ.
[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là Bà Hoàng Thị Hoàng W và yêu cầu kháng cáo của bị đơn là Phạm Thị T, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: Thửa đất số

## Page 5

5 105, tờ bản đồ số 74, diện tích 811m2 tại địa chỉ Tổ dân phố 10, phường XK, thành phố Q, tỉnh Đắk Lắk, thuộc quyền sử dụng đất của bà Lương Thị A, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 23/5/2013.
Ngày 05/6/2019, Bà Phạm ThịT đặt cọc cho bà A 400.000.000đ, để đảm bảo ký kết hợp đồng với bà A, nhận chuy ển như ợng thửa đất s ố 105 của bà A với giá 7.200.000.000đ; Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận: Sau khinh ận tiền đặt cọc, bà A tiến hành các thủ tục rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng và chuyển nhượng thửa đất số 105 cho bà T; Các bên không có thỏa thuận kể từ ngày đặt cọc số tiền 400.000.000đ, bàT được quyền chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho người khác, như lời trình bày của bà T.
Ngày 02/8/2019, bàT nhận tiền đặt cọc của Bà Hoàng Thị Hoàng W để đảm bảo cho việc bàT ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho bà W 125m2 đất thuộc thửa đất số 105; Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận trong thời gian 60 ngày kể từ ngày nhận tiền đặt cọc, bàT tiến hành thủ tục tách thửa diện tích đất nêu trên và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất cho bà W.
Xét tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 02/8/2019, giữa bàT và bà W, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: Tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc, quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 105 thuộc quyền sở hữu của bà A; Chỉ có bà A mới có quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình; Việc bàT ký kết hợp đồng đặt cọc với bà W, nhận tiền đặt cọc của bà W, để chuyển nhượng cho bà W 125m2 đất thuộc thửa đất số 105, là vi phạm điều cấm của pháp luật, vi phạm Điều 158 BLDS năm 2015 và Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Bởi lẽ, bàT không có quyền sử dụng 125m2 đất thuộc thửa đất số 105, nên không có quyền định đoạt đối với diện tích đất nêu trên. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên xử hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 02/8/2019 giữa bàT và bà W, vô hiệu là có có căn cứ, đúng với quy định của pháp luật;
Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm, không có kháng cáo, kháng ngh ị, Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét.
Về án phí phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo của bàT không được Tòa án chấp nhận, bàT phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 1 Điều 308 BLTTDS: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn là Bà Phạm Thị T; giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Căn cứ Điều 123, Điều 131, Điều 158 BLDS năm 201 5; Điều 167 Luật đất đai năm 2013; khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số:326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà Hoàng Thị Hoàng W.
1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối với 125m2 đất thuộc thửa đất số 105, tờ bản đồ số 74, tại địa chỉ Tổ dân phố 10, phường XK, thành

## Page 6

6 phố Q, tỉnh Đắk Lắk, được ký kết ngày 02/8/2019, giữa Bà Phạm ThịT và bà Hoàng Thị Hoang Thi, là vô hiệu.
2.Buộc Bà Phạm ThịT phải hoàn trả cho Bà Hoàng Thị Hoàng W 50.000.000đ tiền đặt cọc đã nhận.
3.Về án phí phúc thẩm: Bà Phạm ThịT phải chịu 300.000đ tiền án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ 300.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai số: 0012729 ngày 25/8/2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Q.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm, không có kháng cáo, kháng nghị, đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày tuyên án.
 Nơi nhận:
- TANDCC;
 - VKSND tỉnh Đắk Lắk;
- TAND t.p Buôn Ma Thuột;
- Chi cục THADS t.p Q;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ.


TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

 (đã ký)


Nguyễn Huờn