Bản án số: 295/2020/DS-PT
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số: 295
Ngày: 03/12/2020
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Bà T yêu cầu: Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa bà Nguyễn Thị Kim T3 với bà Mai Thị S theo Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng M theo số công chứng: số X, quyển số U/TPCC-SCC/HĐGD ngày 17/01/2017.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 295/2020/DS-PT Ngày 03-12-2020 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng vay tài sản, tranh chấp hụi, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đào Minh Đa Các Thẩm phán: Bà Trần Thị Thanh Trúc Ông Nguyễn Văn Tài
- Thư ký phiên tòa: Bà Dương Thị Kim Thoa – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- i in in i t nh n n t nh nh ưn tha ia phiên tòa: Bà Đặng Hà Nhung - iểm sát vi n.
Ngày 03/12/2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai v ụ án thụ lý số 270/2020/TLPT-DS ngày 06/10/2020 v ề việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng vay tài sản, tranh chấp hụi, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2020/DS-ST ngày 25/5/2020 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét x ử phúc thẩm số 301/2020/QĐPT-DS ngày 03/11/2020 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1980; địa chỉ: Ấp 2A, xã T1 , huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt).
- Bị đơn: Bà Mai Thị S, sinh năm 1966; địa chỉ: Tổ 10, ấp R, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương.
Người đại di ệnh ợp pháp của b ị đơn: Ông Nguyễn Hồng V , sinh năm 1982; địa chỉ: Khu phố 7, phường P, thành phố T2, tỉnh Bình Dương (văn bản ủy quyền ngày 19/11/2020)
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Nguyễn Thị Kim T3, sinh năm 1985; địa chỉ: Ấp R, xã A , thị xã B, tỉnh Bình Dương.

## Page 2

2. Văn phòng Công chứng N, tỉnh Bình Dương; địa chỉ: Quốc lộ D, khu phố 2, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương.
3. Văn phòng Công chứng N1, tỉnh Bình Dương; địa chỉ: Đường H, ấp K, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương.
4. Ông Bùi Văn L, sinh năm 1982; địa chỉ: Ấp T4, xã A , thị xã B, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của ông L: Ông Phan Thanh N, sinh năm 1980;
địa chỉ: Số 198/6, đường M, khu phố 5, phường T5, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh (văn bản ủy quyền ngày 03/11/2020).
5. Ông Nguyễn Văn T6, sinh năm 1964; địa chỉ: Tổ 10, ấp R, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương.
6. Ông Phạm Văn P, sinh năm 1979; địa chỉ: Ấp 2A, xã T7 , huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Người kháng cáo: Bị đơn bà Mai Thị S.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi ki ện đ ề ngày 05/7/2019, đơn khởi ki ện b ổ sung ngày 24/9/2019, bản tự khai ngày 02/10/2019, 09/ 10/2019, biên bản lấy lời khai ngày 14/10/2019 và lời khai trong quá trình tham giat ố tụng, nguyên đơn bà Nguyễn ThịT trình bày:
Ngày 14/01/2016, vợ chồng bà T, ông P vay của bà S số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) để đặt cọc mua bán đất; lãi suất vay là 08%/tháng nhưng không ghi trong hợp đồng vay; thời hạn vay 02 năm tính từ ngày 14/01/2016 đến ngày 14/01/2018.
Ngày 31/01/2016, bàT vay thêm của bà S số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng); lãi suất vay là 08%/tháng nhưng ghi trong hợp đồng lãi suất theo Ngân hàng; thời hạn vay 04 tháng tính từ ngày 31/01/2016 đến ngày 31/05/2016.
Vợ chồng bà T, ông P đã trả hết số tiền vay 250.000.000 đồng trên cho bà S nhưng do tin tưởng nên không lập giấy tờ trả nợ, không hủy giấy nợ.
Năm 2016, vợ chồng bà T, ông P có nhận chuyển nhượng diện tích đất 155,2 m2 (thuộc thửa đất số I, tờ bản đồ số O, tọa lạc tại khu dân cư R, xã A ) của bà Nguyễn Thị Kim T3 và đã đặt cọc cho bà T3 số tiền 270.000.000 đồng; sau khi đặt cọc thì bàT nhận đất và xây 01 căn nhà cấp 4 tr n đất để ở. Đến ngày ký hợp đồng tại Văn phòng Công chứng thì bàT không có tiền để trả cho bà T3, bàT cũng không vay được tiền từ người nào khác nên phải vay tiền bà S.
Ngày 17/01/2017, bàT vay của bà S số tiền 200.000.000 đồng để trả tiền mua đất cho bà T3. Điều kiện bà S cho vay là bàT phải để bà S đứng tên trên hợp đồng nhận chuyển nhượng 155,2 m2 của bà T3; bà T, ông P đồng ý với yêu cầu của bà S nên nhận 200.000.000 đồng của bà S trả cho bà T3 và yêu cầu bà T3 ký hợp

## Page 3

đồng chuyển nhượng 155,2 m2 cho bà S. Hai bên có thỏa thuận khi bàT trả tiền cho bà S thì bà S trả lại 155,2 m2 cho bà T.
Đến tháng 7/2019, bàT được biết bà S chuyển nhượng lại đất này cho ông L; sau đó, ông L tự ý đến cắt ổ khóa và chiếm hữu căn nhà này của bà T.
BàT không nợ tiền hụi bà S, không ý với yêu cầu phản tố của bà S về việc bàT còn nợ tiền vay 450.000.000 đồng và 165.000.000 đồng tiền hụi. BàT đồng ý trả cho bà S số tiền nợ gốc là 200.000.000 đồng đã vay vào ngày 17/01/2017 và tiền lãi theo quy định của pháp luật.
BàT yêu cầu:
Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa bà Nguyễn Thị Kim T3 với bà Mai Thị S theo Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng M theo s ố công ch ứng: s ố X, quy ển s ố U/TPCC-SCC/HĐGD ngày 17/01/2017.
Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa bà Mai Thị S, ông Nguyễn Văn T6 với ông Bùi Văn L theo Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng T8 theo s ố công chứng số R, quy ển s ố VTP/CC- SCC/HĐGD ngày 05/7/2019; hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S, (số vào sổ: H) do Sở T9 tỉnh Bình Dương cấp ngày 14/7/2016, đăng ký biến động ngày 06/02/2017.
Buộc ông Bùi Văn L có trách nhiệm trả lại căn nhà có diện tích khoảng 66m2 và phần đất có diện tích 155,2m 2 trên phần đất thuộc thửa đất số I, tờ bản đồ số O, tọa lạc tại khu dân cư R, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương cho bà T.
Công nhận cho bàT được quyền quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 155,2 m2, thuộc thửa đất số I, tờ bản đồ số O, tọa lạc tại khu dân cư R, xã A cùng toàn bộ tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
Theo bản tự khai đề ngày 19/8/2019, biên bản lấy lời khai ngày 16/9/2019 và lời khai trong quá trình tham giat ố tụng tại Tòa án, b ị đơn bà Mai Thị S trình bày:
Ngày 14/01/2016, vợ chồng bà T, ông P vay bà S 200.000.000 đồng; thời hạn vay 02 năm, tính từ ngày vay; đến ngày 31/01/2016, bàT vay thêm của bà S số tiền 50.000.000 đồng. Hai bên có lập giấy vay tiền ghi lãi suất vay theo mức lãi suất của Ngân hàng N.
Vợ chồng bàT chưa trả tiền vay cho bà S.
Vào năm 2016, bàT có nhờ bà S chơi hụi giùm cho bà T, sau khi hốt hụi xong bàT không đóng lại tiền hụi chết nên bà S phải đóng thay cho bà T; tính ra bà T còn nợ tiền hụi của bà S là 165.000.000 đồng.
Đến ngày 17/01/2017, bàT hỏi vay thêm bà S số tiền 200.000.000 đồng để trả tiền mua đất của bà Nguyễn Thị Kim T3 . Do bàT còn nợ bà S số tiền 415.000.000 đồng mà chưa trả nên lần này bà Syêu cầu bàT phải để bà S đứng

## Page 4

tên trên hợp đồng chuyển nhượng với bà T3, đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua của bà T3 thì mới cho vay th m 200.000.000 đồng. BàT đồng ý vay thêm của bà S 200.000.000 đồng và để bà S đứng tênh ợp đồng nhận chuyển nhượng 155,2 m2 của bà T3; hai bên còn thỏa thuận sau 02 tháng nếu bàT trả hết nợ cho bà S thì bà S sẽ trả lại quyền sử dụng đất cho bà T.
Hết thời hạn trả nợ theo thỏa thuận, nhiều lần nhắc nhở nhưng bàT không trả nợ, cho đến tháng 7/2019, bà S mới chuyển nhượng diện tích đất 155,2m2 (có nhà tr n đất) cho ông Bùi Văn L với số tiền 900.000.000 đồng để trừ vào số tiền bà T3 nợ (gốc và lãi); bà S đã nhận đủ tiền từ ông L.
Bà S phản tố với yêu cầu: Buộc bàT phải trả lại cho bà S số tiền nợ vay là 450.000.000 đồng và tiền nợ hụi là 165.000.000 đồng; tổng cộng 615.000.000 đồng; yêuc ầu tính lãi của số tiền 615.000.000 đồng từ ngày 17/01/2017 đến ngày xét xử sơ thẩm là 230.000.000 đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Phạm Văn P (chồng bà T) thống nhất với ý kiến và y u cầu của nguyn đơn bà T.
2. Ông Nguyễn Văn T6 (chồng bà S) thống nhất với ý kiến và y u cầu của bị đơn bà S.
3. Ông Bùi Văn L trình bày:
Sáng ngày 04/7/2019, bà S chuyển nhượng cho ông L diện tích đất 155,2 m2 (có nhà cấp 4 tr n đất) thửa đất số I, tờ bản đồ số O, tọa lạc tại khu dân cư R, xã A ; giá chuyển nhượng là 900.000.000 đồng. Cùng ngày , hai b n đến Văn phòng Công chứng T8 ký kết hợp đồng chuyển nhượng dưới hình thức ủy quyền quản lý, sử dụng đất. Khi nhận chuyển nhượng, bà S nói là đất thuộc chủ quyền của bà S, ông L kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng n n đồng ý ký hợp đồng; ông L đã giao đủ cho bà S số tiền 900.000.000 đồng và nhận đất cùng tài sản tr n đất.
Đến chiều cùng ngày (04/7/2019), ông L nghe nói đất chuyển nhượng đang tranh chấp giữa bà Nguyễn ThịT và vợ chồng ông T6, bà S; ông L gọi điện hỏi bà T về tình trạng đất thì bàT trả lời là: “có gì gặp trực tiếp nói chuyện”. Sáng ngày 05/7/2019, ông L có đến nhà gặp ông T6, bà S và nói đất hiện đang tranh chấp nên không đồng ý thực hiện hợp đồng; yêuc ầu ông T6 , bà S trả lại cho ông L 900.000.000 đồng, đồng ý cho ông T6, bà S số tiền 20.000.000 đồng đã chi tiền hoa hồng. Do ông T6, bà S không đồng ý hủy hợp đồng, trả lại tiền nên hai bên phải ra Văn phòng Công chứng T8 ký hủy hợp đồng ủy quyền và ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giữa bà S, ông T6 và ông L); hợp đồng được công chứng số 611, quyển số 05TP ngày 05/7/2019.
Nay, các b n tranh chấp thì ông L y u cầu bà S, ông T6 phải trả lại cho ông L số tiền 1.200.000.000 đồng thì ông L mới đồng ý hủy hợp đồng, trả lại nhà đất cho bà S.

## Page 5

Tại Văn bản phúc đáp s ố 203/VPCCMP/2019 ngày 25/10/2019, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng Công chứng M tỉnh Bình Dương (nay là Văn phòng Công chứng N tỉnh Bình Dương) trình bày:
Ngày 17/01/2017, Văn phòng Công chứng M tỉnh Bình Dương (nay là Văn phòng Công chứng N tỉnh Bình Dương) công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số I, tờ bản đồ số O, tọa lạc tại hu dân cư R, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương giữa b n chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị im T3 và bên nhận chuyển nhượng bà Mai Thị S và ông Nguyễn Văn T6. Tại thời điểm giao kết, những người tham gia giao dịch có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, các b n tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện và đồng ý với những nội dung ghi trong văn bản, nội dung chuyển nhượng không vi phạm pháp luật. Qua đối chiếu, kiểm tra giấy tờ đầy đủ và hợp lệ theo quy định của pháp luật thì công chứng vin thuộc Văn phòng Công chứng M, tỉnh Bình Dương đã chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa các b n.
Tại văn bản phúc đáp số 40/VB-VPCC ngày 11/10/2019, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng Công chứng T8 (nay là Văn phòng Công chứng N1) trình bày:
Ngày 05/7/2019, Văn phòng Công chứng T8 (nay là Văn phòng Công chứng N1) công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số I, tờ bản đồ số O, tọa lạc tại khu dân cư R, xã A , thị xã B, tỉnh Bình Dương giữa ông Bùi Văn L và bà Mai Thị S. Bà Mai Thị S là người đứng t n tr nGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất n n việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phù hợp với quy định của pháp luật.
Bản án dân s ự sơ thẩm số 19/2020/DS-ST ngày 25/5/2020 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyn đơn bà Nguyễn ThịT về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".
Hủy Hợp đồng chuy ển nhượng quy ền s ử dụng đất được ký gi ữa bà Nguyễn Thị Kim T3 và bà Mai Thị S theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng: G, quyển số X/TPCC-SCC/HĐGD ngày 17/01/2017 được công chứng tại Văn phòng Công chứng M (nay là Văn phòng Công chứng N tỉnh Bình Dương).
Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa bà Mai Thị S, ông Nguyễn Văn T6 và ông Bùi Văn L theo Hợp đồng theo số công chứng: số Y, quyển sốP TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/7/2019 được công chứng tại Văn phòng Công chứng T8 (nay là Văn phòng Công chứng N1).
2. Buộc ông Bùi Văn L có trách nhiệm di dời toàn bộ tài sản là vật dụng sinh hoạt gia đình (không gắn liền với đất) có trong căn nhà cấp 4 (giáp đường D9-B, thuộc khu dân cư Rạch Bắp), đồng thời buộc ông Bùi Văn L có trách nhiệm giao trả cho bà Nguyễn ThịT 01 căn nhà cấp 4 có diện tích 60,15 m2, sân bê tông có di ện tích 60,69m 2, 01 mái che di ện tích 10,71m 2 và quyền sử dụng

## Page 6

đất có diện tích 155,2m2 thuộc thửa đất số I, tờ bản đồ số O, tọa lạc tại khu dân cư R, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương để giao lại cho bà Nguyễn Thị T.
(có sơ đồ kèm theo bản án)
3. Bà Nguyễn ThịT được quyền quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 155,2 m2 và tài sản gắn liền tr n đất gồm: 01 căn nhà cấp 4 có di ện tích 60,15 m2, sân bê tông có di ện tích 60,69m 2, 01 mái che di ện tích 10,71m 2 thuộc thửa đất số I, tờ bản đồ số O, tọa lạc tại khu dân cư R, xã A , thị xã B , tỉnh Bình Dương.
Bà Nguyễn ThịT được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa số 2916, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại khu dân cư R, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương theo quy định.
Kiến nghị Sở T9 tỉnh Bình Dương thu hồi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Q (số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ) do Sở T9 tỉnh Bình Dương cấp ngày 14/7/2016, cập nhật biến động ngày 06/02/2017 thuộc thửa đất số I, tờ bản đồ số O, tọa lạc tại khu dân cư R, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương.
4. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn bà Mai Thị S về việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản.
Buộc bà Nguyễn ThịT và ông Phạm Văn P có nghĩa vụ lin đới thanh toán cho bà Mai Thị S số tiền 607.712.500 đồng (sáu trăm lẻ bảy triệu, bảy trăm mười hai nghìn, năm trăm đồng).
5. Không chấp nhận yêuc ầu phản tố của bị đơn bà Mai Thị S về việc buộc nguyn đơn bà Nguyễn Thị T10 thanh toán số tiền nợ hụi là 165.000.000 đồng.
Ngày 08/6/2020, bị đơn bà Mai Thị S kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyn đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
Tại phiên tòa phúc th ẩm: Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo về nội dung án sơ thẩm hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà T3 với bị đơn và giữa bị đơn với ông L, về yêu cầu phản tố của bị đơn thì bị đơn rút y u cầu kháng cáo. Người có quyền lợi nghĩa vụ lin quan đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà S, ông T6 và ông L vì ông L là người thứ ba ngay tình, đã nhận đất và trả đủ tiền chuyển nhượng đất.
Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện iểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Những người tham giat ố tụng và tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

## Page 7

Về nội dung: Tại phin tòa phúc thẩm, bị đơn rút một phần kháng cáo đối với việc y u cầu phản tố; giữ nguyn y u cầu kháng cáo về nội dung án sơ thẩm hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà T3 với bị đơn và giữa bị đơn với ông L; đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm một phần y u cầu kháng cáo của bị đơn.
Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT với bà S vô hiệu do giả cách (hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo cho việc vay tiền) và hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng bà S và ông L không ngay tình do ông L biết đất đang tranh chấp nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng và tuyn hủy hai hợp đồng này là có căn cứ. Hợp đồng chuyển nhượng giữa bàT với bà S vô hiệu nhưng giao dịch vay mượn tiền giữa bàT với bà S vẫn có hiệu lực. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bàT trả tiền vay và lãi suất cho bà S là có căn cứ. Đối với số tiền nợ hụi 165.000.000 đồng bà S y u cầu bàT trả nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh n n không có cơ sở xem xét.
Bị đơn kháng cáo y u cầu chấp nhận toàn bộ y u cầu phản tố của bị đơn về tiền vay và tiền hụi nhưng không có chứng cứ gì chứng minh khoản tiền nợ hụi của nguyn đơn n n không có cơ sở xem xét, tại phin tòa đã rút y u cầu kháng cáo này. Đối với nội dung kháng cáo không chấp nhận y u cầu khởi kiện của nguyn đơn thì như phân tích tr n n n không có cơ sở chấp nhận.
Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự giữ nguyn bản án dân sự sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng:
Nguyn đơn bàT và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông P (chồng bà T) đã được triệu tập hợp lệ 02 lần vào ngày 20/11/2020 và ngày 03/12/2020 nhưng vắng mặt không có lý do chính đáng; Tòa án xét xử vắng mặt bàT và ông P như quy định tại Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự.
[2] Về nội dung:
Nguyn đơn bàT khởi kiện bị đơn bà S để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (diện tích 155,2 m2; thửa đất số I, tờ bản đồ số O, tại khu dân cư R, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương) được công chứng số I, quyển số 01/TPCC-SCC/HĐGD ngày 17/01/2017 giữa bà Nguyễn Thị Kim T3 và bà Mai Thị S và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thửa đất số 2916 ở trên) giữa bà Mai Thị S, ông Nguyễn Văn T6 và ông Bùi Văn L, được công chứng số V, quyển số X TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/7/2019. Đồng thời, bàT còn yêu cầu ông Bùi Văn L trả lại diện tích tích 155,2 m2 (và nhà cấp 4 gắn liền đất), thửa đất số I, tờ bản đồ số O tại khu dân cư R, xã A , thị xã B, tỉnh Bình Dương.
Bị đơn bà S không đồng ý với yêu cầu của bàT và trình bày do bàT vay tiền, nợ tiền hụi của bà S từ tháng 01/2017; để đảm bảo cho số tiền nợ bàT giao

## Page 8

cho bà S đứng t n nhà đất của bàT và cam kết trong thời hạn 02 tháng trả lại tiền cho bà S để bà S trả nhà đất lại cho bàT nhưng bàT không thực hiện; do bà T đã thỏa thuận để bà T3 bán lại nhà đất cho bà S (giấy xác nhận không ghi ngày tháng do bà T3, bàT và bà S ký- bút lục số 305) n n đến tháng 7/2019 bà S bán nhà đất cho ông L để khấu trừ tiền nợ.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông L đồng ý trả lại nhà cho bà S nhưng bà S phải trả lại tiền (900.000.000 đồng) và bồi thường thiệt hại cho ông L 300.000.000 đồng.
[3] Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà T, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T3 và bà S và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà S, ông T6 với ông L; đồng thời buộc ông L trả nhà đất cho bàT nhưng không giải quyết hậu quả của hợp đồng là sai lầm nghiêm trọng trong vi ệc áp dụng pháp lu ật, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng; bởi lẽ:
[3.1] BàT và bà S đều thống nhất quyền sử dụng đất diện tích 155,2 m2 đang tranh chấp là của bà T3, bà T3 chuyển nhượng cho bàT và đã được bàT trả đủ tiền chuyển nhượng; bà T3 và bàT chưa ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức tại cơ quan có thẩm quyền. Do bàT vay tiền của bà S để nhận chuyển nhượng đất của bà T3 n n đồng ý để bà S đứng tên hợp đồng chuyển nhượng và đứng tên gi ấy chứng nhận quyền s ử dụng đất đối với diện tích 155,2m2 .
[3.2] Quá trình tố tụng, bà S chứng minh văn bản là “giấy xác nhận” do bà T3, bàT và bà S ký, với nội dung: “....bà T3 chuyển nhượng đất cho bàT và đã nhận đủ số tiền 610.000.000 đ ồng, bàT đã chuyển nhượng lại đất cho bà S ”
(bút lục số 305). Như vậy, theon ội dung văn bản này thì bà T3 đã chuyển nhượng lại đất cho bà S , với sự đồng ý của bà T3 nên bà T3 đến cơ quan có thẩm quyền ký hợp đồng chính thức về việc chuyển nhượng đất cho bà S; trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng bà S đăng ký và được Sở T9 tỉnh Bình Dương chấp thuận, đăng ký biến động ngày 06/02/2017.
Tòa án cấp sơ thẩm đã không phân tích, đánh giá ý chí của các b n đương sự được ghi trong “giấy xác nhận”; nội dung này có đảm bảo ý chít ự nguyện của các b n đương sự không?. Có trái với pháp luật và đạo đức xã hội không?.
 hi chưa làm rõ ý chí của các b n đương sự theo nội dung chứng cứ nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm thẩm đã tuyn hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T3 với bà S với lý do hợp đồng giả tạo là chưa đủ căn cứ .
[3.3] Sau khi đã hoàn thành vi ệc đăng ký quyền s ử dụng đất (tháng 02/2017); đến tháng 4/2019, vợ chồng bà S và ông T6 mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 155,2m2 cho ông L; hợp đồng công chứng số V, quyển số X TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/7/2019, ông L đã trả đủ tiền chuyển nhượng 900.000.000 đồng và nhận nhà đất. Ông L trình bày ngay sau khi biết bà T3 tranh chấp thì ông L đã có y u cầu hủy bỏ hợp đồng và được nhận lại tiền nhưng bà T3 và bà S đều không thực hiện; ông L đi đăng ký sang t n, bà

## Page 9

T3 khiếu nại nên không thực hiện được. Lời khaic ủa các b n đương sự và chứng cứ có trong h ồ sơ thể hiện ông L không có lổi khi ký và thực hiện hợp đồng; quá trình t ố tụng ông Lyêu cầu lấy lại tiền và yêuc ầu bồi thường thiệt hại; do đó, nếu trường hợp phải hủy hợp đồng thì phải giải quyết hậu quả của hợp đồng, xác định người có lỗi để xem xét trách nhi ệm bồi thường theo quy định của pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng, buộc ông L trả lại nhà đất nhưng không giải quyết hậu quả, không giải quyết bồi thường thiệt hại là vi phạm quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông L. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng ông L không có yêuc ầu độc lập nên không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu mà tách ra gi ải quyết bằng một vụ án khác là không đúng quy định của pháp luật.
[3.4] Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trong thủ tục tố tụng, cấp phúc thẩm không khắc phục được; cần hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần phải xem xét đánh giá toàn bộ chứng cứ mà các đương sự đã giao nộp; xác minh làm rõ quan hệ hôn nhân của ông L để đảm bảo đưa đầy đủ những người có quy ền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng trong vụ án.
[4] Tại phiên tòa phúc th ẩm, người đại diện hợp pháp của bị đơn rút một phần yêuc ầu kháng cáo v ề nội dung phản tố của bị đơn; giữ nguyên yêuc ầu kháng cáo đối với việc tranh chấp các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nội dung phản tố của bị đơn có lin quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bị đơn (bà S) và bà T3; nội dung này không thể tách rời khỏi nội dung đang còn tranh chấp; do đó, cần hủy toàn bộ bản án sơ thẩm như đã phân tích ở trên.
[5] Với những những nhận định trên, yêu cầu kháng cáo của bị đơn là có căn cứ; quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương về việc giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm là chưa phù hợp.
[6] V ề án phí dân s ự phúc th ẩm: Do hủy bản án dân s ự sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu.
Vì các l ẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 308, Điều 310 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội hóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Mai Thị S.

## Page 10

2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2020/DS-ST ngày 25/5/2020 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương; chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã B giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Mai Thị S không phải chịu. Chi cục T11 thị xã B, tỉnh Bình Dương trả lại cho bà S 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng)
tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu s ố H ngày 16/6/2020 của Chi cục T11 thị xã B, tỉnh Bình Dương.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyn án./.


N inh ận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục T11 thị xã B;
- TAND TP thị xã B ;
- Các đương sự (để thi hành);
- Tổ Hành chính Tư pháp;
- Lưu: Hồ sơ, Tòa Dân sự.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký)





Đào Minh Đa