Bản án số: 596/2020/DS-PT
Lê Minh T kiện Phạm Quốc G
Số: 596
Ngày: 10/11/2020
Tòa án xét xử: TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: sửa án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Bản án số: 596/2020/DS-PT Ngày 10/11/2020 V/v “Tuyên bố HĐCNQSDĐ và tài sản gắn liền đất vô hiệu, hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Đặng Văn Ý Các Thẩm phán: Ông Phạm Văn Công Bà Đinh Ngọc Thu Hương
- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Hồng Hạnh – Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Phạm Thị Hồng Đào - Kiểm sát viên.
Ngày 10 tháng 11 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai v ụ án thụ lý số: 404/2020/DS-PT ngày 29/7/2020 về việc: “Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất vô hiệu, hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản”
Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 07/2020/DS-ST ngày 28 tháng 02 năm 2020 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 3466/2020/QĐ-PT, ngày 24/8/2020, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn:
1.1. Ông Lê Minh T, sinh năm 1964 (vắng mặt)
1.2. Bà Lê Thị Thanh Th, sinh năm 1964 (có mặt)
Cùng cư trú: Số 217 đường T, hẻm 7, khóm Đ, phư ờng M, thành phố L, tỉnh An Giang.
Người đại diện hợp pháp cho ông T: Bà Lê Thị Thanh Th, sinh năm 1964
- Giấy ủy quyền ngày 19/4/2019 (có mặt).

## Page 2

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn : Luật sưT rần Văn Nghĩa, Đoàn luật sư tỉnh An Giang (có mặt).
2. Bị đơn:
2.1. Ông Phạm Quốc G, sinh năm 1990 (vắng mặt)
2.2. Bà Nguyễn Thụy Phương Q, sinh năm 1986 (vắng mặt).
Cùng cư trú: Số 14/1, khóm M, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang.
Người đại di ệnh ợp pháp cho b ị đơn: Bà Huỳnh Thị Kim D, sinh năm 1963; cư trú: Số 14/1, khóm M, phư ờng M, thành phố L, tỉnh An Giang. Văn bản ủy quyền ngày 17/10/2020 (có mặt).
Người bảo v ệ quyền và lợi ích hợp pháp cho b ị đơn: Luật sư Đ ỗ Hồng Thụy Vi, Đoàn luật sư tỉnh An Giang (có mặt).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Ngân hàng Thương mại Cổ phần S; Trụ sở: Số 927 đường T, phường 1, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại di ện theo pháp lu ật: Ông VõT ấn Hoàng V , chức v ụ: Tổng Giám đốc (vắng mặt).
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Vũ Mạnh H, sinh năm 1975; Chức vụ:
Chuyên viên x ử lýn ợ - Theo gi ấy ủy quy ền s ố 418/UQ-TGĐ.19 ngày 18/10/2019 (có mặt).
3.2. Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh An Giang; Trụ sở: Số 837 đường T, phường B, thành phố L, tỉnh An Giang (vắng mặt).
3.3. Văn phòng công chứng L; Trụ sở: Số 01 đường T, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang (vắng mặt).
Người kháng cáo: Ông Lê Minh T, bà Lê Thị Thanh Th NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn Bà Lê Thị Thanh Th và là người đại diện theo ủy quyền của ông Lê Minh T, trình bày:
Bà yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Lê Minh T và bà Lê Thị Thanh Th với ông Phạm Quốc G, bà Nguyễn Thụy Phương Q được Văn phòng công chứng L công chứng ngày 06/10/2016 vô hi ệu do b ị lừa d ối; Hủy phần thay đổi đăng ký ở trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 01945.QSDĐ/Ad ngày 23/5/2001 do Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang cấp cho bà Lê Thị Thanh Th và Giấy chứng nhận quy ền s ở hữu nhà ở và quy ền s ử dụng đất ở số 5001031344 ngày

## Page 3

23/5/2002 do Ủy ban nhân dân thành phố Long Xuyên cấp cho bà Lê Thị Thanh Th và ông Lê Minh T (xác nhận thay đổi ngày 16/01/2017 của Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh Long Xuyên) và yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp số 0570018-HĐTC ngày 27/02/2017 gi ữa bên thế chấp ông G, bà Q với bên nhận thế chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần S vô hiệu. Đồng thời yêu cầu ông G, bà Q phải trả lại bản chính của gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất và gi ấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bà. Với các lý do sau:
Trước đây bà và ông G có quen bi ết với nhau, bà có nhuc ầu vay s ố tiền 1.700.000.000đ nhưng do bà không quen bi ết Ngân hàng nên không vay đư ợc nhiều, ông G nói muốn vay được số tiền này thì chuy ển nhượng nhà đất của bà cho ông G để ông G vay tiền giùm bà. Bà đồng ý và hai bên lập Tờ thỏa thuận ngày 03/10/2016 để ông G, bà Q đứng tên dùm để làm hồ sơ vay tiền của Ngân hàng 1.700.000.000đ và thời hạn đứng tên dùm là 05 năm. Bà cót ự nguyện ký tên trong Tờ thỏa thuận ngày 03/10/2016. Sau đó đến ngày 06/10/2016 vợ chồng bà và v ợ chồng ông G, bà Q có đến Văn phòng công chứng L ký tên vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà và đất như đã thỏa thuận. Việc bà vàch ồng bà ký tên vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 06/10/2016 cũng là tự nguyện, không bị ai đe dọa hay ép buộc.
Sau khi hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà thì ông G không có đưa tiền cho bà mà ông G, bà Q lại căn cứ Hợp đồng chuyển nhượng ngày 06/10/2016 đ ể yêu cầu thực hiện thủ tục thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng và đư ợc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Long Xuyên xác nhận thay đổi ngày 16/01/2017, sau đó đem thế chấp cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần S là không phù hợp pháp lu ật, không đúng với thỏa thuận đứng tên dùm trên thực tế, từ đó ảnh hưởng đến quyền lợi của vợ chồng bà.
Bà thống nhất với Biên bản họp hội đồng định giá tài sản ngày 14/6/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên.
Ông Lương Tống Thi là người đại diện theo ủy quyền của ông Phạm Quốc G và bà Nguyễn Thụy Phương Q đã được Tòa án triệu tập hợp lệ, được tống đạt các văn bản tố tụng gồm Thông báo thụ lý vụ án, Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khaich ứng cứ và hòa giải nhưng vắng mặt tại các phiên họp và có lời khai trình bàyt ại văn bản ngày 17/5/2018 với nội dung như sau:
Do cần tiền để thanh toán s ố tiền nợ đã vayc ủa Ngân hàng, bà Th thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông G quyền sử dụng đất là thửa đất số 144, tờ bản đồ số 023, diện tích 91,30m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01945 QSDĐ/Ad d o Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang cấp cho bà Th ngày

## Page 4

23/5/2001 và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số 5001031344 do Ủy ban nhân dân thành phố Long Xuyên cấp ngày 23/5/2002 tọa lạc tại 117 Trần Hưng Đạo, phường Mỹ Xuyên, thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang với di ện tích s ử dụng 133,20m 2. Giá chuy ển như ợng là 1.000.000.000đ (Một tỷ đồng). Hợp đồng chuyển nhượng được Văn phòng công chứng L công chứng ngày 06/10/2016, sau đó v ợ chồng ông G lập thủ tục sang tên và được Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh Long Xuyên xác nhận thay đổi ngày 16/01/2017.
Ngày 27/02/2017, v ợ chồng ông G đem tài sản này thế chấp cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần S - Chi nhánh An Giang để vay 1.500.000.000 đồng.
Do việc chuyển nhượng mua bán gi ữa bà Th với vợ chồng ông G được thực hiện theo ý chí thỏa thuận, tự nguyện và đư ợc lập bằng văn bản có công chứng và tài sản đang thế chấp Ngân hàng nên v ợ chồng ông G không thống nhất theo yêu cầu khởi kiện của bà Th.
Tại phiên tòa, người đại diện cho bị đơn trình bày thừa nhận giữa nguyên đơn và b ị đơn có làm Tờ thỏa thuận vào ngày 03/10/2016 và ký kết hợp đồng chuyển như ợng vào 06/10/2016 với mục đích như nguyên đơn trình bày. Tuy nhiên sau khi thế chấp tài sản trên đ ể vay tiền tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần S Ngân hàng với số tiền 1.500.000.000 đồng, bị đơn không giao lại cho vợ chồng nguyên đơn mà s ử dụng để thanh toán ti ền mua bán đất cho bà Dung là mẹ của bà Q. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn không đồng ý vì đây là sự thỏa thuận, tự nguyện của hai bên, không ai ép bu ộc hoặc lừa dối nên đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện.
Ông Vũ Mạnh H là người đại diện theo ủy quyền Ngân hàng Thương mại Cổ phần S, trình bày:
Vào ngày 27/02/2017, gi ữa ông G , bà Q và Ngân hàng đã ký kết Hợp đồng tín dụng trung dài hạn số 057170018-HDTD-TDH và Hợp đồng thế chấp số 057170018-HĐTC ngày 27/02/2017 được công chứng tại Văn phòng công chứng L ngày 27/02/2017, tài sản thế chấp là quy ền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Long Xuyên.
Khi nhận thế chấp tài sản của vợ chồng ông G, Ngân hàng đã hoàn tất các thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đúng theo quy định pháp luật.
Cụ thể đã được thể hiện trong đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra khi Ngân hàng nhận thế chấp tài sản của vợ chồng ông G đã căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng tại Văn phòng công chứng L. Như vậy

## Page 5

có thể thấy việc Ngân hàng căn cứ vào các giấy tờ, văn bản do khách hàng cung cấp xác lập giao dịch giữa Ngân hàng với khách hàng là hoàn toàn phù hợp với các quy định pháp luật.
Vì vậy, căn cứ theo quy định pháp lu ật và các gi ấy tờ pháp lý đính kèm, việc khởi kiện của nguyên đơn là không phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và Công văn s ố 64 ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao nên Ngân hàng yêuc ầu Tòa án xem xét bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng – bên thứ ba ngay tình đúng theo quy định pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh An Giang đã được Tòa án triệu tập hợp lệ các văn bản tố tụng gồm Thông báo thụ lý vụ án, Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khaich ứng cứ và hòa giải nhưng vắng mặt tại các phiênh ọp và có lời khai trình bàyt ại Văn bản số 1737/VPĐKĐĐ-ĐKCG ngày 11/10/2019 với nội dung như sau:
Khu đất có di ện tích 91,3m 2, diện tích xây dựng 71,93m2, tổng diện tích sử dụng 133,2m2 đất ở tại đô thị do bà Lê Thị Thanh Th và ông Lê Minh T quản lý, sử dụng theo Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01945 QSDĐ/Ad cấp ngày 23/5/2001, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số 5001031344 cấp ngày 23/5/2002 tại phường Mỹ Xuyên, thành phố Long Xuyên.
Ngày 06/10/2016, ông Lê Minh T và bà Lê Thị Thanh Th chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Phạm Quốc G và bà Nguyễn Thụy Phương Q theo hợp đồng chuyển như ợng được Văn phòng công chứng L chứng nhận cùng ngày và nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân thành phố Long Xuyên.
Ngày 16/01/2017, Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Long Xuyên chỉnh lý bi ến động giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phạm Quốc G và bà Nguyễn Thụy Phương Q.
Căn c ứ Thông tư s ố 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của B ộ Tài nguyên và Môi trư ờng quy đ ịnh, nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất đã cấp Gi ấych ứng nhận trong các trư ờng hợp chuy ển như ợng thu ộc trư ờng hợp được xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và cơ quan có thẩm quyền xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp là Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
Theo quy định trên thì việc Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Long Xuyên xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp cho ông Phạm Quốc G và bà Nguyễn Thụy Phương Q là đúng trình t ự, thủ tục và thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
- Tại văn bản số 17/CV.BC ngày 19/9/2019 với nội dung như sau:
Vào ngày 06/10/2016, ông Lê Minh T và bà Lê Thị Thanh Th có vi ết

## Page 6

phiếu yêuc ầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số 01945QSDĐ/Ad do Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang cấp ngày 23/5/2001 và tài sản gắn liền với đất là nhà ở theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số 5001031344, hồ sơ gốc số 13 do Ủy ban nhân dân thành phố Long Xuyên cấp ngày 23/5/2002, chu yển như ợng cho ông Phạm Qu ốc G và bà Nguyễn Thụy Phương Q. Đã được Văn phòng công chứng L chứng nhận, theo số công chứng 1630, quyển số 14TP/CC-HĐGD ngày 06/10/2016.
Qua đối chiếu hồ sơ pháp lý và nhân thân của các bên, Văn phòng công chứng L tiến hành soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các bên tham gia giao kết hợp đồng đã trực tiếp đọc hợp đồng và thống nhất nội dung của hợp đồng và đồng ý ký tên vàot ừng trang của hợp đồng rồi Văn phòng công chứng L mới chứng nhận. Quy trình đó là đúng theo luật công chứng đã quy định.
Nay ông Lê Minh T và bà Lê Thị Thanh Th khởi kiện yêuc ầu Tòa án “Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hi ệu; Yêu cầu hủy phần chỉnh lý trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” giữa ông Lê Minh T và bà Lê Thị Thanh Th với ông Phạm Quốc G và bà Nguyễn Thụy Phương Q đó là quyền của ông Lê Minh T và bà Lê Thị Thanh Th.
 Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 07/2020/DS-ST ngày 28/02/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang Áp dụng các Điều 26; Điều 34; Điều 37; Điều 38 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Đi ều 124, Đi ều 133 của B ộ luật dân s ự; Nghị quyết 326 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
Tuyên xử: Không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn v ề việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Lê Minh T và bà Lê Thị Thanh Th với ông Phạm Quốc G, bà Nguyễn Thụy Phương Q được Văn phòng công chứng L công chứng ngày 06/10/2016.
Không chấp nhận yêuc ầu Hủy phần thay đổi đăng ký ở trang 4 Giấy chứng nhận quy ền s ử dụng đất 01945.QSDĐ/Ad ngày 23/5/2001 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang và Gi ấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 5001031344 ngày 23/5/2002 của Ủy ban nhân dân thành phố Long Xuyên (xác nhận thay đổi ngày 16/01/2017 của Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh Long Xuyên).

## Page 7

Không chấp nhận yêuc ầu tuyên bố vô hi ệu hợp đồng thế chấp s ố 0570018-HĐTC ngày 27/02/2017 gi ữa bên thế chấp ông Phạm Qu ốc G , bà Nguyễn Thụy Phương Q với bên nhận thế chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần S.
 Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí đo vẽ, định giá, thẩm định tài sản, án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo theo luật định.
 Ngày 16/3/2020, ông T và bà Th kháng cáo toàn b ộ bản án sơ thẩm như sau: Về thủ tục tố tụng, ông Lương Tống Thi không đư ợc ủy quyền giải quyết hợp đồng thế chấp tài sản; tòa án cấp sơ thẩm thụ lý vụ án không đúng trình t ự thủ tục; Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử không có Hội thẩm nhân dân (HTND)
tên Nguyễn Văn Khỏe nhưng bản án ghi tên HTND này; hành vic ủa ông G và bà Q có dấu hiệu hình s ự. Về nội dung, ông G và bà Q thực hiện không đúng thỏa thuận ngày 03/10/2016, ông T và bà Th nhờ ông G, bà Q đứng tên nhà đất, vay tiền giùm để sử dụng và hàng tháng ông T, bà Th có nghĩa v ụ trả lãi cho Ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi đứng tên vay tiền giùm thì ông G và bà Q không giao tiền cho ông T, bà Th mà lấy sử dụng. Về phía Ngân hàng khinh ận thế chấp tài sản, không tiến hành thẩm định tại chỗ, nhà đã thay đổi kết cấu số tầng (từ 01 tầng lên 02 tầng), không còn phù hợp với giấy chứng nhận nên bị vô hiệu.
 Tại phiên tòa, người kháng cáo vẫn giữ nguyên kháng cáo và yêuc ầu sửa án sơ thẩm, chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn. Luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn cho rằng trước khi làm thủ tục sang tên nhà đất đứng tên ông G, bà Q, giữa bà Th và ông G, bà Q đã có thỏa thuận thể hiện nhờ ông G, bà Q đứng tên giùm nhà đất để vay tiền giùm tại Ngân hàng cho ông T, bà Th. Vì vậy, ông T, bà Th làm thủ tục để ông G, bà Q đứng tên nhà đất giùm; thực tế không có chuyển nhượng, không giao tiền. Nay ông G, bà Q không thực hiện đúng thỏa thuận nên thỏa thuận vô hiệu. Về hợp đồng thế chấp tài sản tại Ngân hàng đ ể ông G, bà Q vay tiền không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, tài sản là nhà đất thế chấp không đư ợc thẩm định nên b ị vô hiệu, đề nghị chấp nhận kháng cáo của ông T, bà Th; sửa án sơ th ẩm. Tại phiên tòa, ngư ời đại diện cho Ngân hàng mới cung cấp bản báo cáo thẩm định, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét tính hợp pháp của báo cáo.
 Luật sư bảo vệ quyền lợi cho bị đơn cho rằng thỏa thuận ngày 03/10/2016 ông T không ký nên không có giá trị. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của ông T, bà Th cho ông G, bà Q xuất phát từ việc ông T, bà Th nợ xấu tại Ngân hàng nên đã chuy ển như ợng nhà đất 1,1 t ỷ đồng cho ông G, bà Q. Tại Điều 6 hợp đồng đã nêu, các bên hoàn toàn tự nguyện, không lừa dối, hợp pháp. Hai bên đã thành toán tiền tại Phòng Công chứng nên ông T, bà Th không yêu cầu hủy hợp đồng tại Phòng Công ch ứng. Căn c ứ Điều 124 B ộ luật dân s ự năm 2015, Hợp

## Page 8

đồng chuyển nhượng không phải hợp đồng giả cách. Hợp đồng thế chấp nhà đất ngày 27/02/2017 của ông G, bà Q vay tiền của Ngân hàng đúng thủ tục quy định của pháp luật, đề nghị không chấp nhận kháng cáo của ông T, bà Th, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
 Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm như sau: Về thủ tục tố tụng, người tiến hành tố tụng, các đương sự tuân thủ đúng quy định tố tụng. Về nội dung vụ án: Ngày 03/10/2016, hai bên có lập thỏa thuận nhờ ông G, bà Q đứng tên giùm nhà đất để vay tiền tại Ngân hàng; đến ngày 06/10/2016 hai bên ký hợp đồng và làm thủ tục sang tên nhà đất đứng tên ông G, bà Q, đã cập nhật sang tên tại trang 4. Việc ký kết hợp đồng và làm thủ tục sang tên là hoàn toàn t ự nguyện, không vi phạm nên có giá trị pháp lý. Nếu bị đơn vi phạm nghĩa vụ giao tiền thì được quyền khởi kiện bằng một vụ án khác. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Công văn 64 của Tòa án nhân dân tối cao để giải quyết là phù hợp nên đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm bác đơn kháng cáo của ông T bà Th, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 Sau khi nghiên cứu các tài li ệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Tòa án nhận định như sau:
 - Đơn kháng cáoc ủa ông Lê Minh T, bà Lê Thị Thanh Th đúng quy định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
 - Xét nội dung đơn kháng cáo ông Lê Minh T , bà Lê Thị Thanh Th thì thấy:
 [1]. Theo Văn bản ủy quyền ngày 22/3/2018, ông G bà Q đã ủy quyền cho ông Thi gi ải quyết: “Tuyên b ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu, yêu cầu giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”; như v ậy, nội dung ủy quyền yêuc ầu giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao hàm cả nội dung ông T, bà Th khởi kiện yêu cầu Ngân hàng trả lại giấy tờ nhà đất mà ông G, bà Q đã thế chấp tại Ngân hàng. Quyết định đưa vụ án ra xét xử không có tên HTND ông Nguyễn Văn Khỏe nhưng khi xét xử sơ thẩm có tên HTND ông Nguyễn Văn Khỏe là do có s ự thay đổi HTND nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không ban hành Quy ết định thay đổi HTND là có sơ suất nhưng không thuộc trường hợp vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Do đó, kháng cáo của ông T, bà Th cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng là chưa có căn cứ nên không được chấp nhận.
[2]. Theo thỏa thu ận ngày 03/10/2016, ông T , bà Th nhờ ông G , bà Q đứng tên nhà đất trong hạn 5 năm để vay tiền giùm; số tiền vay được ông T, bà

## Page 9

Th sử dụng và hàng tháng ông T, bà Th có nghĩa vụ trả lãi cho Ngân hàng (BL:
107). Đây là thỏa thuận dân sự, theo đó ông G, bà Q là người đứng tên giùm nhà đất và thế chấp tài sản cho Ngân hàng để vay tiền giùm cho ông T, bà Th; thỏa thuận này không bắt buộc phải lập thành văn bản công ch ứng, chứng thực nên việc ông G, bà Q ký thỏa thuận là phù hợp, có giá trị. Do đó, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông G, bà Q cho rằng thỏa thuận ngày 03/10/2016 ông T không ký nên không có giá trị pháp lý là không phù hợp với quy định tại Điều 116 Bộ luật dân sự năm 2015.
[3]. Thực hiện thỏa thuận ngày 03/10/2016, ông T, bà Th đã làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất và đến ngày 16/01/2017 Văn phòng đăng ký đất đai-Chi nhánh Long Xuyên cấp đăng ký ở trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 01945.QSDĐ/Ad ngày 23/5/2001 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang và Gi ấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 5001031344 ngày 23/5/2002 của Ủy ban nhân dân thành phố Long Xuyên đứng tên ông G, bà Q.
Đến ngày 27/02/2017, ông G bà Q ký hợp đồng vay tiền và thế chấp nhà đất trên tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần S – Chi nhánh An Giang. Ngày 28/02/2017, ông G, bà Q nhận tiền vay của Ngân hàng nhưng không giao cho ông T, bà Th sử dụng. Hơn n ữa, ông T bà Th chỉ nhờ ông G, bà Q vay tiền giùm trong thời hạn 5 năm, nhưng ông G bà Q thế chấp nhà đất vay tiền với thời hạn 15 năm là không đúng thỏa thuận ngày 03/10/2016 hai bên đã cam kết là vi phạm.
[4]. Do đó, thỏa thuận ngày 03/10/2016 gi ữa hai bên đư ợc xem nhưm ột thỏa thuận (giao d ịch) dân s ự. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa hai bên được công chứng và sang tên nhà đất ông G, bà Q đứng tên giùm cho ông T, bà Th là hợp đồng giả tạo, bị vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Đi ều 124 B ộ luật dân sư năm 2015, nhằm để thực hiện giao dịch ngày 03/10/2016 giữa hai bên đã thỏa thuận. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông G, bà Q cho rằng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của ông T, bà Th cho ông G, bà Q là có thật, hợp pháp, không phải là hợp đồng giả cách (giả tạo) nhưng tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện của ông G, bà Q cũng không cung cấp được chứng từ giao tiền đ ể nhận chuyển như ợng nhà đ ất. Hiện nay, nhà đất vẫn do ông T , bà Th đang quản lý và sử dụng; cấu trúc nhà gồm 1 trệt và 2 tầng nhưng hợp đồng chuyển nhượng ghi nhà 01 trệt và 01 tầng là không đúng với thực tế nhà đất nên việc trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông G, bà Q cho rằng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông T, bà Th cho ông G, bà Q không phải giả tạo, đã thực hiện xong là không có căn cứ.
 [5]. Về phía Ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản cho vay ti ền, không tiến hành thẩm định tài sản thế chấp theo đúng quy đ ịnh. Chính vì v ậy, Ngân hàng không xác định được nhà đất thế chấp làc ủa ai. Ai là ngư ời đang trực tiếp quản lý, s ử dụng. Nhà đất thế chấp hiện hữu có phù hợp trên giấy tờ

## Page 10

nhà đất hay không. Do không thực hiện đúng quy định của pháp luật nên về phía Ngân hàng khi cho vay, không đư ợc xem là ngay tình, hợp pháp. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015 và tại khoản 1 Phần II Văn bản số 64/TATC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao thì: Mặc dù nhà đất ông G, bà Q đã thế chấp cho Ngân hàng và đã đư ợc đăng kýt ại Cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền nhưng do giao dịch này không ngay tình, không đúng quy định pháp luật nên bị vô hiệu. Tại phiên tòa, người đại diện cho Ngân hàng cung cấp bản photo về báo cáo thẩm định, thực hiện sau khi thế chấp cho vay tiền nên không phù hợp.
[6]. Từ những căn c ứ trên thì ông G, bà Q đã vi phạm thỏa thuận ngày 03/10/2016 giữa hai bên đã ký k ết; Ngân hàng nhận tài sản thế chấp là nhà đ ất, không thực hiện đúng các thủ tục quy đ ịnh. Thực tế, ông T, bà Th không nhận tiền của ông G, bà Q nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn công nhận các giao d ịch, hợp đồng, bác yêu cầu khởi kiện của ông T, bà Th là chưa có căn cứ. Ngân hàng không có yêuc ầu giải quyết hợp đồng tín dụng vay ti ền của ông G, bà Q nên dành quyền khởi kiện cho Ngân hàng khi có yêuc ầu theo quy định của pháp luật.
[7]. Hội đồng xét xử xét thấy quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, phần trình bàyc ủa luật sư bảo vệ cho bị đơn không phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận; chấp nhận một phần đơn kháng cáo của ông T, bà Th; sửa bán án sơ thẩm.
Án phí dân s ự sơ thẩm và chi phít ố tụng ông G, bà Q phải chịu. Ông T, bà Th không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật.
 Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
1. Chấp nhận một phần đơn kháng cáoc ủa ông Lê Minh T và bà Lê Thị Thanh Th; sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 07/2020/DS-ST ngày 28 tháng 02 năm 2020 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang như sau:
Căn cứ Điều 26, Điều 34, Điều 37, Điều 38, Điều 157 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 116, khoản 1 Điều 124, khoản 2 Đi ều 133 Bộ luật dân s ự năm 2015. Căn c ứ khoản 2 Điều 26, kho ản 2 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án;
Tuyên xử:

## Page 11

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn v ề việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Lê Minh T , bà Lê Thị Thanh Th với ông Phạm Quốc G, bà Nguyễn Thụy Phương Q được Văn phòng công chứng L công chứng ngày 06/10/2016.
- Hủy phần thay đổi đăng ký ở trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 01945.QSDĐ/Ad ngày 23/5/2001 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 5001031344 ngày 23/5/2002 của Ủy ban nhân dân thành phố Long Xuyên (xác nhận thay đổi ngày 16/01/2017 của Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh Long Xuyên).
- Hợp đồng thế chấp s ố 0570018-HĐTC ngày 27/02/2017 gi ữa bên thế chấp ông Phạm Qu ốc G , bà Nguyễn Thụy Phương Q với bên nhận thế chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần S bị vô hiệu. Buộc Ngân hàng Thương mại Cổ phần S trả lại cho ông Lê Minh T, bà Lê Thị Thanh Th Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 01945.QSDĐ/Ad ngày 23/5/2001 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang và Gi ấy chứng nhận quy ền s ở hữu nhà ở và quy ền s ử dụng đất ở số 5001031344 ngày 23/5/2002 của Ủy ban nhân dân thành phố Long Xuyên (xác nhận thay đổi ngày 16/01/2017 của Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh Long Xuyên).
Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Phạm Quốc G, bà Nguyễn Thụy Phương Q phải chịu 300.000 đồng.
Hoàn trả cho ông Lê Minh T, bà Lê Thị Thanh Th 300.000 đồng theo Biên lai thu s ố 0003652 ngày 09/11/2017 của Chic ục thi hành án Dân s ự thành phố Long Xuyên.
Về chi phít ố tụng: Ông Phạm Quốc G, bà Nguyễn Thụy Phương Q phải chịu 2.318.000 đồng; ông Phạm Quốc G, bà Nguyễn Thụy Phương Q phải nộp lại 2.318.000 đồng để hoàn trả cho ông Lê Minh T, bà Lê Thị Thanh Th.
2. V ề án phí dân s ự phúc th ẩm: Ông Lê Minh T , bà Lê Thị Thanh Th không phảich ịu nên hoàn trả cho ông Lê Minh T , bà Lê Thị Thanh Th mỗi người 300.000 đồng theo Biên lai thu s ố 0000007 và 0 000008 ngày 05/3/2020 của Cục thi hành án dân sự tỉnh An Giang.
Trường hợp bản án, quy ết định đư ợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

## Page 12

Nơi nhận:
- Tòa án nhân dân tối cao;
- VKSND cấp cao tại Tp. Hồ Chí Minh;
- TAND tỉnh An Giang;
- VKSND tỉnh An Giang;
- Cục THADS tỉnh An Giang;
- Các đương sự;
- Lưu. PTHH 20 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Đặng Văn Ý