Bản án số: 25/2020/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, đòi lại tiền đặt cọc, không phạt cọc
V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Số: 25
Ngày: 04/09/2020
Tòa án xét xử: TAND huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn H đối với bà Trần Thị N về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Buộc bà Trần Thị N trả cho ông Trần Văn H số tiền 105.000.000 (một trăm lẻ năm triệu) đồng. Ghi nhận ông H không yêu cầu tính lãi, không yêu cầu phạt cọc.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN DƯƠNG MINH CHÂU TỈNH TÂY NINH

Bản án số: 25/2020/DS-ST.
 Ngày: 04-9-2020.
 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN DƯƠNG MINH CHÂU, TỈNH TÂY NINH
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
- Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Thơ.
- Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Mai Văn Tự;
2. Ông Trần Hữu Thiện.
- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Hoàng Nam – Thư ký Tòa án nhân dân Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.
- Đại diện viện kiểm sát nhân dân Huyện Dương Minh Châu , tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Ông Phan Thanh Nhã – Kiểm sát viên.
Ngày 04 tháng 9 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số:
232/2020/TLST-DS ngày 26 tháng 5 năm 2020 về ”Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 30/2020/QĐXXST-DS ngày 18 tháng 8 năm 2020 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Trần Văn H, sinh năm 1968; địa chỉ: Số nhà 10/2, ấp A, xã H, huyện T, tỉnh Bến Tre. (có mặt)
2. Bị đơn: Bà Trần Thị N, sinh năm 1964 ; địach ỉ: Tổ 7, ấp T, xã M, Huyện D, tỉnh Tây Ninh. (có mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 18 tháng 5 năm 2020 và quá trình gi ải quyết, nguyên đơn – ông Trần VănH trình bày:
Vào tháng 5 -2019 ông cónh ận chuy ển như ợng của bà Trần ThịN một phần đ ất và có căn nhàc ấp 4 trên đ ất với giá chuy ển như ợng là 37.000.000 đồng/m ngang, hai bên thống nh ất đo căn nhà di ện tích ngang bao nhiêu thì chuyển nhượng đất bấy nhiêu, chi ều dài là 40m, ông d ự đoán diện tích kho ảng 7,5m x 40m. Ông đặt cọc cho bàN số tiền 150.000.000 đ ồng, hai bên có lập

## Page 2

Giấy thỏa thuận sang như ợng đất ngày 15 -5-2019, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bàN đang thế chấp Ngân hàng đ ể vay tiền; bàN có nghĩa v ụ trả tiền Ngân hàng, l ấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thủ tục tách thửa sang tên theo quy định nhưng thời đi ểm này Nhà nư ớc không cho tách thửa sang tên.
Khoảng 02 tháng sang khi đặt cọc bàN có điện thoại yêuc ầu ông đến để thực hiện thủ tục sang tên, do ông bệnh nên không đến được, khoảng 01 tháng sau ông có đến Ủy ban nhân dân xã hỏi Cán bộ địa chính thì được biết phần đất này đang bị kê biên để thi hành án vì vậy không thể sang tên cho ông đư ợc. Ông có đến thương lượng nhưng bàN đổ lỗi cho ông và không đồng ý trả tiền cọc. Ông có gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xãM để yêu cầu giải quyết; ngày 03-10-2019 tại Ủy ban nhân dân xãM hòa giải bàN đồng ý trả cho ông số tiền 150.000.000 đồng nhưng hẹn thời hạn 04 tháng. Ngày 03 -3-2020 bàN có trả cho ông số tiền 45.000.000 đồng, còn lại 105.000.000 đồng hẹn 02 tháng sau sẽ trả, bàN có viết tờ cam kết. Đến hạn bàN không trả số tiền trên cho ông. Nay ông khởi kiện yêu cầu bàN trả cho ông s ố tiền 105.000.000 đ ồng, không yêuc ầu tính lãi, không yêu cầu phạt cọc.
 Bị đơn bà Trần ThịN trình bày:
Bà quen bi ết ông H thông qua ngư ời môi gi ới chuyển như ợng đất. Ngày 15-5-2019 bà có chuy ển nhượng cho ông H một phần đất và căn nhà trên đ ất, không thỏa thu ận di ện tích c ụ thể mà thống nh ất khi đo đạc di ện tích chi ều ngang căn nhà bao nhiêu thì tính bấy nhiêu, chi ều dài 40m với giá chuy ển nhượng là 37.000.000 đ ồng/m ngang. Ông H có đặt cọc cho bà s ố tiền 150.000.000 đồng. Khi này Nhà nư ớc không cho tách thửa sang tên. 02 tháng sau Nhà nước cho tách thửa sang tên, bà liên lạc với ông H để thực hiện thủ tục sang tên nhưng ông H nói bận không đến được, bà liên lạc nhiều lần nhưng ông H không đến. Tháng 12-2020 bà đã chuyển nhượng phần đất và căn nhà này cho người khác, thực hiện thủ tục sang tên xong thì ông H mới đòi bà trả tiền cọc.
Tháng 3-2020 bà trả cho ông H số tiền 45.000.000 đ ồng, còn lại 105.000.000 đồng hẹn 02 tháng s ẽ trả nhưng do dịch bệnh khó khăn nên bà chưa trả số tiền này cho ông H. Nay bà đ ồng ý trả cho ông H 105.000.000 đồng nhưng xin ông H cho bà thời hạn trả là 02 năm.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Huy ện Dương Minh Châu phát bi ểu ý kiến:
 Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình thụ lý và giải quyết vụ án, Thẩm phán đã thực hiện đúng theo quy định pháp lu ật. Tại phiên tòa, Hội đồng xét x ử và thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình t ự thủ tục do B ộ luật Tố tụng dân s ự quy định, không vi phạm về tố tụng.
 Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần VănH đối với bà Trần ThịN về việc ‘‘Tranh ch ấp hợp đồng đặt cọc’’, buộc bàN trả cho ông H số tiền 105.000.000 đ ồng; về án phí: BàN phải chịu theo quy định.

## Page 3

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ các tài li ệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra làm rõ tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ s ở xem xét đầy đủ, toàn diện, khách quan yêu cầu, đề nghị của đương sự, ý kiến của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận thấy như sau:
 [1] Về tố tụng: Ông Trần VănH khởi kiện yêu cầu bà Trần ThịN trả tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn bàN cư trú tại ấp T, xã M, Huyện D nên Tòa án nhân dân Huyện Dương Minh Châu thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại các Điều 35, Điều 36 và Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.
 [2] Xét yêu cầu khởi kiện của ông H: Ngày 15-5-2019 ông H và bàN ký kết Giấy thỏa thuận thỏa thuận sang nhượng đất ngày 15-5-2019 trong đó có nội dung đặt cọc và phạt cọc, theo đó ông H nhận chuyển nhượng của bàN đất và căn nhà gắn liền với đất với giá trị chuyển nhượng là 37.000.000 đồng/m ngang, dài 40m; ông H đặt cọc số tiền 150.000.000 đồng. Thời điểm này Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bàN đang thế chấp Ngân hàng để vay tiền, mặt khác các bên đều xác định Nhà nước đang tạm ngưng việc tách thửa sang tên do đó không thể thực hiện thủ tục tách thửa sang tên cho ông H được. BàN cho rằng đến tháng 7 -2019 bà liên lạc với ông H nhiều lần nhưng ông H không đến để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bà không tách thửa sang tên cho ông H được, do ông H không tiếp tục thực hiện hợp đồng nên bà đã chuyển nhượng phần đất trên cho người khác vào tháng 12-2019, sau đó ông H mới đòi tiền đặt cọc. Xét lời trình bày của bàN thấy rằng: khi hai bên xảy ra tranh chấp, ông H có yêu cầu Ủy ban nhân dân xãM giải quyết, tại phiên hòa giải ngày 03-10-2019 ông H cho rằng bàN đã chuyển nhượng đất cho người khác nhưng bàN không phản đối và đồng ý trả cho ông H tiền đặt cọc 150.000.000 đồng, ông H không yêu cầu phạt cọc. Mặt khác, bàN cho rằng ông H không tiếp tục thực hiện hợp đồng, tuy nhiên khi hai bên xảy ra tranh chấp theo như bàN trình bày thì tại thời điểm này bàN chưa chuyển nhượng đất cho người khác nên hoàn toàn hai bên có thể tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bà lại đồng ý trả tiền cọc cho ông H mà không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và đã trả cho ông H số tiền 45.000.000 đồng, cam kết 02 tháng sau sẽ trả số tiền còn lại là 105.000.000 đồng. Do đó, lời trình bày của bàN là không có căn cứ.
[3] Xét yêu cầu xin trả dần của bàN : BàN đồng ý trả cho ông H 105.000.000 đồng nhưng xin trả trong thời hạn 02 năm. Ông H không đồng ý.
Xét thấy, ông H đặt cọc cho bàN từ ngày 15-5-2019 tuy nhiên hai bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng được, bàN đã chuyển nhượng đất cho người khác xong, khi hai bên xảy ra tranh chấp ông H đã cho thời hạn 04 tháng nhưng bàN vẫn không thực hiện hết nghĩa vụ trả tiền cho ông H. Xét thấy, việc vi phạm

## Page 4

nghĩa vụ của bàN như trên đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của ông H nên không chấp nhận yêu cầu của bàN về việc xin trả dần.
[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêuc ầu khởi ki ện ông H được chấp nhận nên bàN phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm là 300.000 đồng theo quy định tại khoản 4 Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12- 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Điều 328, 427 của Bộ luật dân sự 2015; Điều 26, Điều 35, Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Điều 26, 27 của Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần VănH đối với bà Trần Thị N về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Buộc bà Trần ThịN trả cho ông Trần VănH số tiền 105.000.000 ( một trăm lẻ năm triệu) đồng. Ghi nhận ông H không yêu cầu tính lãi, không yêu cầu phạt cọc.
Kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại Điều 357, Đi ều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Về án phí:
Bà Trần ThịN phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.
Ông Trần VănH không phải chịu án phí. Hoàn trả cho ông H 2.625.000 đồng tiền tạm ứng án phí ông H đã nộp theo biên lai thu số 000 4555 ngày 25-5- 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.
3. Trong trường hợp bản án, quy ết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân s ự có quyền tho ả thuận thi hành, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
4. Các đương s ự được quy ền kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- TAND tỉnh Tây Ninh;
- VKSND tỉnh Tây Ninh;
- VKSND Huyện DMC;
TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa (Đã ký)

## Page 5

- THA Huyện DMC;
- Các đương sự;
- Lưu: Tập án, hồ sơ.

Lê Thị Thơ