Bản án số: 74/2020/DS-ST
Ông Tăng Văn N tranh chấp HĐCN QSDĐ
Số: 74
Ngày: 30/09/2020
Tòa án xét xử: TAND TX. Tân Uyên, tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Ông Tăng Văn N tranh chấp HĐCN QSDĐ

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ TU TỈNH BÌNH D

Bản án số: 74/2020/DS-ST Ngày: 30-9-2020 Về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT N Độc lập – Tự do – Hạnh phúc


NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT N

TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ TU, TỈNH BÌNH D
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Đỗ Thị Lan Hương.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Lê Quang Xẹt
2. Bà Lê Thị Ngọc Anh
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Yến Thư T a án nh n d n thị TU tỉnh Bình D.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã TU, tỉnh Bình D tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Đình Kiên – Kiểm sát viên.
Ngày 30 tháng 9 năm 2020 tạiT a án nh n d n thị TU, tỉnh Bình D ét ử sơ thẩm công hai vụ án d n sự thụ l số 157/2020/TLST-DS ngày 21/7/2020 về việc Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra ét ử số 92/2020/QĐXXST-DS ngày 16 tháng 9 năm 2020, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Tăng Văn N sinh năm 1979; địa chỉ: Số 1A7/160 Tổ 7 hu phố H 2 phường G thành phố A tỉnh Bình D; có mặt.
2. Bị đơn: Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P, địa chỉ: Số 352 đường XM1, Khu 3 phường H thành phốM tỉnh Bình D;
Người đại diện hợp pháp: Ông Trương Anh H1 sinh năm 1960; thường trú:
Số 146/2F đường số 30 Phường 6 quận V Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ liên hệ: Số A17-J4 đường L phường H Thành phốM tỉnh Bình D (Theo Giấy ủy quyền ngày 21/8/2020); có mặt.
 NỘI DUNG VỤ ÁN
- Theo đơn hởi iện đề ngày 14/10/2019 các lời hai trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên t a nguyên đơn ông Tăng Văn N trình bày:
Ông Đoàn Minh K, sinh năm 1967; CMND số 281073429 do công an tỉnh Bình D cấp ngày 08/5/2010 đ hợp đồng đặt cọc với Công ty bất động sản N D (là công ty thu hộ tiền chuyển nhượng đất cho Công ty TNHH X y dựng phát

## Page 2

2 triển địa ốc P) để nhận chuyển nhượng thửa đất số LK07 ô số 28 thuộc dự án hu nhà ở L 2 phường U thị TU tỉnh Bình D. Ông Đoàn Minh K đ nhiều lần thanh toán tiền nhận chuyển nhượng đất cho Công tyN D đúng thời hạn và tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng với tổng số tiền 752.625.000 đồng.
Tuy nhiên ông K hông có nhu cầu sử dụng đất nên ngày 28/6/2019 ông N nhận chuyển nhượng lại của ông Đoàn Minh K thửa đất số LK07 ô số 28 thuộc dự án hu nhà ở L 2 phường U thị TU tỉnh Bình D. Cùng ngày ông N cùng ông Đoàn Minh K đến Công tyN D làm thủ tục đổi tên hợp đồng từ ông Đoàn Minh K sang tên ông Tăng Văn N, ông N phải đóng phí đổi tên cho Công tyN D theo phiếu thu số 000023 với số tiền 7.800.000 đồng do thời điểm tháng 6/2019 thửa đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau hi đóng phí sang tên ngày 28/6/2019 Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P ết với ông N Hợp đồng về quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai số LK07-28/2018/PT”. Theo nội dung hợp đồng, Công ty hứa chuyển nhượng cho ông N lô đất số LK07 ô số 28 thuộc dự án hu nhà ở L 2, phường U thị TU tỉnh Bình D do công ty làm chủ đầu tư giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 547.500.000 đồng. Tại thời điểm ết hợp đồng ông N được công ty cung cấp thông tin là đ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (điểm iii điều 1.2 của hợp đồng).
Ngày 23/3/2019 Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P đ bàn giao vị trí đất theo thỏa thuận tại điều 6.5 của hợp đồng. Theo điểm iii điều 3.2 của Hợp đồng và điểm iv điều 4.1 của Hợp đồng thì Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P có nghĩa vụ giao cho ông Ngiấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chủ đầu tư đối với lô đất LK07 ô số 28 thuộc dự án hu nhà ở L 2 theo đúng tiến độ và thời hạn thỏa thuận tại điều 6.5 của Hợp đồng trong thời hạn 15 tháng ể từ ngày bàn giao vị trí đất nếu chậm trễ cũng hông được éo dài quá 03 tháng.
Ông N đ nhiều lần tới Công tyP yêu cầu giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên công ty theo thỏa thuận trong hợp đồng nhưng công ty hông đồng giao mà yêu cầu ông N phải y dựng nhà trên đất hoặc công ty sẽ y dựng nhà hoàn chỉnh và bàn giao nhà cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N.
Ông Tăng Văn N hông có nhu cầu y dựng nhà trên đất nên hông đồng phương án Công ty sẽ y dựng nhà theo bản vẽ thiết ế và bàn giao nhà cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đề nghị của Công ty. Ông N cũng hông đồng điều iện của Công ty là ông N phải y dựng nhà trên lô đất số LK07 ô số 28 thì mới được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản hác gắn liền với đất.
Tại phiên t a, ông Nyêu cầuT a án buộc Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P căn cứ theo điều 2.4 điểm iii điều 3.2 điểm iv điều 4.1; điều 6.5 trong Hợp đồng về quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai số LK07- 28/2018/PT ết ngày 28/6/2019 có trách nhiệm bàn giao ông Tăng Văn NGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản hác gắn liền với đất

## Page 3

3 của lô đất số LK07 ô số 28 diện tích 75m2 thuộc hu nhà ở L 2 phường U thị TU tỉnh Bình D người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng là Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P.
Ông K là người chuyển nhượng lại đất cho ông N đ đóng tổng số tiền 752.625.000 đồng cho Công ty bất động sản N D là Công ty môi giới sản phẩm theo ủy quyền thu hộ của Công ty TNHH X y dựng địa ốc P. Ông N chỉ đóng cho Công ty bất động sản N D 7.800.000 đồng lệ phí sang tên hợp đồng từ ông K sang ông N ngoài ra ông N hông đóng thêm số tiền nào cho Công ty TNHH X y dựng địa ốc P. Kể từ thời điểm Công ty TNHH X y dựng địa ốc P với ông NHợp đồng về quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai ngày 28/6/2019 toàn bộ quyền và nghĩa vụ của ông K đối với lô đất số LK07 ô số 28 thuộc dự án hu nhà ở L 2 đ được chuyển giao cho ông N bao gồm cả số tiền ông K đ đóng cho Công ty. Tuy nhiên, ông N chỉ yêu cầu Công ty TNHH X y dựng địa ốc P giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên công ty theo đúng thỏa thuận tại Hợp đồng về quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai ngày 28/6/2019.
Ông N hông đồng lời trình bày của công ty về việc đề nghị Hội đồng ét ử tuyên bố Hợp đồng về quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai ngày 28/6/2019 giữa ông N và Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P vô hiệu nên hông yêu cầuT a án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu hông yêu cầu nhận lại số tiền 752.625.000 đồng, hông yêu cầu công ty thanh toán tiền l i 150% theo l i suất Ng nhàng hoặc 15% tiền phạt trên số tiền mà ông K đ đóng để ông N đủ điều iện hợp đồng nhận chuyển nhượng lô đất số LK07 ô số 28.
Ông N thống nhất với ết quả thẩm định tại chỗ và ết quả định giá ngày 11/9/2020 hông yêu cầu định giá lại.
- Trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của bị đơn, ông Trương Anh H1 trình bày:
Công ty TNHH X y dựng địa ốc P (gọi tắt là Công ty P) thừa nhận có ết với ông Tăng Văn NHợp đồng về quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai vào ngày 28/6/2019.
Ngày 10/09/2019 Ủy ban nh n d n tỉnh Bình D ban hành Quyết định số 2611/QĐ-UBND Về việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất đ đầu tư y dựng hạ tầng cho người d n tự y dựng nhà ở tại dự án Khu nhà ở L 2 phường U thị TU. Tại Điều 1 của Quyết định ghi rõ Chấp thuận cho Công tyP được phép chuyển quyền sử dụng đất cho người d n tự y nhà đối với 267 lô đất trên tổng cộng 403 lô đất thuộc dự án Khu nhà ở L 2 tại phường U thị TU tỉnh Bình D.
Đối với 136 lô đất trên tổng cộng 403 lô đất thuộc dự án Công tyP phải y dựng nhà để bán cụ thể: 54 lô đất ở trên tuyến đường D18 ( LK3 từ ô số 1 đến ô số 3; LK6 từ ô số 4 đến ô số 19; LK 7 từ ô số 1 đến ô số 6; LK 8 ô số 1; LK 9 ô số 1; LK 10 từ ô số 1 đến ô số 6; LK 12 từ ô số 1 đến ô số 16; LK 16 ô số 1 đến ô số
5. Và 82 lô đất ở tuyến đường N37 (LK 5: từ ô số 19 đến ô số 35; LK6 từ ô số 1 đến ô số 3; LK 12 từ ô số 32 đến ô số 34; LK 13 từ ô 17 đến ô số 33; LK 14 ô số 1;
L 11 ô số 1; LK10 từ ô số 7 đến ô số 29 LK7 từ ô số 19 đến ô số 35).

## Page 4

4 Ông Tăng Văn N mua lô đất số LK07 ô số 28 thuộc trường hợp Công tyP bắt buộc phải y dựng nhà trước hi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản hác gắn liền với đất để bàn giao cho ông Tăng Văn N đ y là sự iện bất K háng được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Hiện nay lô đất số LK07 ô số 28 vẫn là đất trống do Công tyP quản l chưa y nhà nên bên bị đơn hông thể bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản hác gắn liền với đất theo nguyện vọng của nguyên đơn vì chủ đầu tư đang phải làm các thủ tục y dựng nhà theo quy định của pháp luật.
Trước hi ông N hởi iện tạiT a án trong quá trình thương lượng giải quyết hợp đồng tại Văn ph ng Công ty và trong quá trình tham gia tố tụng tại T a án bị đơn ác định hông thể đáp ứng được yêu cầu của nguyên đơn nhưng với tinh thần hợp tác tôn trọng thỏa thuận và quan t m tạo mọi điều iện để hỗ trợ đảm bảo tối đa quyền và lợi ích của hách hàng Công ty vẫn mong muốn thực hiện tiếp những thỏa thuận ghi trong hợp đồng hông bị các quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm cho vô hiệu nên đ đưa ra nhiều phương án cho hách hàng lựa chọn:
Một là: Công tyP sẽ đồng thanh l hợp đồng hoàn trả lại toàn bộ số tiền đ nhận và đồng bồi thường thiệt hại cho hách hàng theo đúng quy định tại điểm ii hoản 9.2 Điều 9 của Hợp đồng số LK07-28/2018/PT mà hai bên đ ết. Nếu hách hàng muốn tiếp tục giao dịch với công ty ở các dự án hác do công ty làm chủ đầu tư Công ty sẽ có chính sách giảm giá để hỗ trợ hách hàng.
Hai là: Trên tinh thần tôn trọng và đảm bảo quyền lợi của hách hàng nếu hách hàng mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng Công tyP tiếp tục y nhà làm các thủ tục hoàn công theo quy định của pháp luật và làm các thủ tục in cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản hác gắp liền với đất và sẽ bàn giao nhà cho hách hàng trong v ng 90 ngày (giá trị tài sản nhà ở do bên mua chịu). Nếu hách hàng có nhu cầu tự y dựng nhà theo đúng mẫu nhà của chủ đầu tư đ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Công ty sẽ tạo điều iện cho hách hàng tự y dựng và sẽ hỗ trợ các thủ tục để hoàn công. Sau hi hoàn công sẽ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản hác gắn liền với đất cho ông N.
Tuy nhiên ông N hông thiện chí h a giải và iên quyết yêu cầu Công ty phải thực hiện bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản hác gắn liền với đất mang tên Công ty cho ông N đ y là yêu cầu mà công ty hông thực hiện được vì hông được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép (Vi phạm nội dung Quyết định số 2611/QĐ-UBND ngày 10/9/2019 UBND tỉnh Bình D).
Tại phiên t a, Công ty TNHH X y dựng địa ốc P không đồng với yêu cầu hởi iện của nguyên đơn và đề nghịT a án tuyên bố giao dịch d n sự được ết dưới hình thức Hợp đồng về quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai ngày 28/6/2019 vô hiệu vì các l do:
- Thứ nhất: Về nội dung của Hợp đồng về quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07–28/2018/PT ết ngày 28/06/2019 thuộc dự án

## Page 5

5 khu nhà ở L 2 chỉ là nguyên tắc thỏa thuận của các bên về việc sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng các lô đất này. Hợp đồng trước hi có Quyết định số 2611/QĐ- UBND ngày 10/9/2019 UBND tỉnh Bình D và vi phạm nội dung quy định của Quyết định số 2611 là phải tiến hành y dựng nhà theo mẫu nhà đ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải làm các thủ tục nghiệm thu hoàn công và trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản hác gắn liền với đất nên hông phát sinh hiệu lực thi hành.
- Thứ hai: Về hình thức của hợp đồng chưa công chứng để đảm bảo tính có hiệu lực của hợp đồng bởi tại Điều 1 của Hợp đồng thể hiện việc các Bên thỏa thuận sẽ tiến hành việc ết lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản hác gắn liền với đất và được công chứng theo quy định của pháp luật nên mặc nhiên thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng giữa các bên là thời điểm hai bên ết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản và Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
- Thứ ba: Tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều iện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất hồ sơ dự án thiết ế bản vẽ thi công đ được cấp có thẩm quyền phê duyệt giấy phép y dựng đối với trường hợp phải có giấy phép y dựng giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành y dựng cơ sở hạ tầng ỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Tại hoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai thì Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư y dựng ết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ công trình hạ tầng ỹ thuật hạ tầng hội theo quy hoạch chi tiết y dựng 1/500 đ được phê duyệt; đảm bảo ết nối với hệ thống hạ tầng chung của hu vực trước hi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người d n tự y dựng nhà ở;
đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện cấp nước thoát nước thu gom rác thải. Tại điểm b hoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định quy định Trường hợp hợp đồng mua bán thuê thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua thuê thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tun thủ các điều iện và hình thức mua thuê thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về inh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở X y dựng nơi có nhà ở èm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều iện được bán cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản”
Thời điểm giao ết Hợp đồng Công tyP đ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các lô đất này nhưng chưa có bản vẽ thiết ế thi công đ được cấp có thẩm quyền phê duyệt cùng giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành y dựng cơ sở hạ tầng ỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; chưa đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện cấp nước thoát nước thu gom rác thải chưa có giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều iện được bán cho thuê

## Page 6

6 mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản nên hợp đồng ngày 28/6/2019 vi phạm Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.
Như vậy những thỏa thuận giữa Công tyP và ông Tăng Văn N tại các điều 2.4 điểm iii điều 3.2 điểm iv điều 4.1; điều 6.5 trong bản hợp đồng số LK07- 28/2018/PT ết ngày 28/6/2019 trái với Quyết định số 2611/QĐ-UBND ngày 10/09/2019 của Ủy ban nh n d n tỉnh Bình D về việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất đ đầu tư y dựng hạ tầng cho người d n tự y dựng nhà ở tại dự án Khu nhà ở L 2 phường U, thị TU chưa đủ điều iện theo quy định tại hoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nên thuộc hành vi bị cấm tại Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản nên hông thể phát sinh hiệu lực thi hành.
Đề nghị Hội đồng ét ử hông chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đơn và căn cứ Theo Điều 123 Bộ luật D n sự và Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07-28/2018/PT ngày 28/06/2019” là giao dịch d n sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Việc Công ty hứa sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản hác gắn iền với đất hình thành trong tương lai đối với lô đất số LK07 ô số 28 cho ông N hi chưa đảm bảo các điều iện theo quy định của pháp luật nên hông thể tiếp tục thực hiện hợp đồng vì sự thiếu thiện chí của ông N. Mặc dù việc hông thể tiếp tục thực hiện hợp đồng là sự iện bất K háng được dự tính và ghi rõ trong hợp đồng nhưng Công ty nhận 100% lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Công ty sẽ trả lại toàn bộ số tiền hách hàng đ thanh toán theo quy định của pháp luật và đề nghị Hội đồng ét ử căn cứ vào quy định của pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Công ty TNHH X y dựng địa ốc P thừa nhận đ nhận từ ông K thông qua Công ty bất động sản N D tổng số tiền 752.625.000 đồng cho lô đất số LK07 ô số
28. Công ty TNHH X y dựng địa ốc P cũng đ với ông N Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07- 28/2018/PT ngày 28/06/2019” nên ể từ ngày 28/6/2019 ông K hông liên quan đến lô đất số LK07 ô số 28 ông N có toàn quyền và nghĩa vụ với lô đất số LK07 ô số 28 theo các thỏa thuận ghi trong Hợp đồng nêu trên.
Công ty thống nhất với ết quả thẩm định tại chỗ và ết quả định giá ngày 11/9/2020 hông yêu cầu định giá lại.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã TU tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:
- Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên t a những người tiến hành và tham gia tố tụng đ chấp hành đúng quy định của pháp luật tố tụng d n sự.
- Về nội dung vụ án:
Ông K nộp số tiền 511.000.000 đồng cho Công tyN D theo 02 phiếu thu ngày 17/11/2018 và ngày 28/12/2018 thời điểm này Công tyP chưa được cấp

## Page 7

7 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì vậy giao dịch này vô hiệu. Nguyên đơn căn cứ vào số tiền trong giao dịch vô hiệu để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai ngày 28/06/2019 nên hợp đồng này cũng vô hiệu.
Ngày 25/11/2019, Công tyP mới được nghiệm thu các công trình cơ sở hạ tầng như điện đường hệ thống thoát nước thu gom rác thải. Nguyên đơn và bị đơn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai ngày 28/06/2019 là vi phạm hoản 1 điều 194 Luật Đất đai vi phạm điều 41 Nghị định 43/2014/ NĐ - CP ngày ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai vi phạm điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản vì vậy toàn bộ nội dung của hợp đồng đều vô hiệu hông phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
Quyết định số 2611/QĐ-UBND ngày 10/09/2019 của Ủy ban nh n d n tỉnh Bình D ác định lô đất số LK07 ô số 28 phải y dựng nhà mới được giao dịch.
Bị đơn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn cũng là một giao dịch giao dịch này diễn ra hi Công tyP chưa y dựng nhà là vi phạm Quyết định số 2611/QĐ-UBND nên vô hiệu.
Đề nghị Hội đồng ét ử hông chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai ngày 28/06/2019 vô hiệu do m phạm lợi ích công vi phạm điều cấm của pháp luật đồng thời giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Căn cứ vào tài liệu chứng cứ đ được em ét tại phiên tòa ết quả tranh tụng tại phiên tòa Hội đồng ét ử nhận định:
[1]. Về tố tụng:
- Về quan hệ pháp luật: Đ y là vụ án d n sự tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai. Địa chỉ thửa đất tại phường U thị TU. Căn cứ Điều 26 35 và 39 của Bộ luật Tố tụng d n sự vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết cuảT a án nh n d n thị TU tỉnh Bình D.
- Về việc hông đưa ông Đoàn Minh K và Công ty bất động sản N D tham gia tố tụng vụ án với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên t a ông Tăng Văn N và Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P đều thừa nhận toàn bộ quyền và nghĩa vụ của ông Đoàn Minh K đối với lô đất số LK07 ô số 28 đ được chuyển nhượng lại cho ông N ể từ ngày 28/6/2019 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07-28/2018/PT ngày 28/06/2019” nên ể từ ngày 28/6/2019 ông K hông liên quan đến lô đất số LK07 ô số 28.
Công tyP thừa nhận đ nhận từ Công ty bất động sản N D tổng số tiền 752.625.000 đồng cho lô đất số LK07 ô số 28. Do đó Công ty bất động sản N D và ông Đoàn Minh K hông c n quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ án nên T a án hông đưa vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

## Page 8

8 [2]. Về nội dung: Ông Tăng Văn Nyêu cầuT a án buộc Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P căn cứ theo điều 2.4 điểm iii điều 3.2 điểm iv điều 4.1; điều 6.5 trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07-28/2018/PT ngày 28/06/2019” có trách nhiệm bàn giao cho ông NGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản hác gắn liền với đất của lô đất số LK07 ô số 28 diện tích 75m2 thuộc hu nhà ở L 2, phường U thị TU tỉnh Bình D người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng là Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P.
Công ty TNHH X y dựng địa ốc P hông đồng giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu của ông N, đề nghịT a án tuyên bố giao dịch d n sự được ết dưới hình thức Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07-28/2018/PT ngày 28/06/2019”
vô hiệu đồng thời căn cứ vào quy định của pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Công tyP sẽ trả lại toàn bộ số tiền 752.625.000 đồng đ nhận và chịu 100% lỗi do giao dịch d n sự vô hiệu.
[3] Xét tính hợp pháp của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07-28/2018/PT ngày 28/06/2019” (gọi tắt là Hợp đồng ) ết giữa nguyên đơn và bị đơn:
- Về hình thức: Hợp đồng được ông Tăng Văn N cùng người đại diện hợp pháp của Công ty TNHH X y dựng địa ốc P ác nhận và có đóng dấu của công ty nhưng chưa được công chứng chứng thực nên vi phạm quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản Điều 167 Luật Đất đai các Điều 502 503 Bộ luật D n sự.
 - Về nội dung: Các đương sự thừa nhận nội dung Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai ngày 28/06/2019” thỏa thuận ết dựa trên chí tự nguyện của các bên.
Ngày 25/11/2019 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình D mới ban hành Công văn số 5705/STNMT-CCQLĐĐ thông báo ết quả iểm tra cơ sở hạ tầng đối với dự án hu nhà ở L 2. Tại thời điểm ết Hợp đồng Công ty TNHH X y dựng địa ốc P đ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất số LK07 ô số 28 nhưng chưa được UBND tỉnh Bình D cho phép chuyển quyền sử dụng đất đ đầu tư y dựng hạ tầng cho người d n tự y dựng nhà ở, chưa có bản vẽ thiết ế thi công nhà ở chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nghiệm thu việc hoàn thành đầu tư y dựng cơ sở hạ tầng ỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; chưa đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện cấp nước thoát nước thu gom rác thải, chưa có giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều iện được bán cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản nên hợp đồng ngày 28/6/2019 vi phạm Điều 9 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 194 Luật đất đai và thuộc hành vi bị cấm tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.
Công ty TNHH X y dựng địa ốc P và ông Tăng Văn N Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07- 28/2018/PT ngày 28/06/2019” trước hi Ủy ban nh n d n tỉnh Bình D ban hành

## Page 9

9 Quyết định số 2611/QĐ-UBND ngày 10/09/2019 về việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất đ đầu tư y dựng hạ tầng cho người d n tự y dựng nhà ở tại dự án Khu nhà ở L 2 phường U thị TU. Tại Điều 1 của Quyết định số 2611/QĐ-UBND ngày 10/09/2019 có nội dung: Đối với 136 lô đất (trong đó có lô đất số LK07 ô số 28) trên tổng cộng 403 lô đất thuộc dự án Công ty TNHH X y dựng địa ốc P thuộc diện bắt buộc phải y nhà theo mẫu đ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải làm các thủ tục nghiệm thu hoàn công và trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản hác gắn liền với đất. Do đó, thỏa thuận giữa công ty và ông N tại các điều 2.4 điểm iii điều 3.2 điểm iv điều 4.1; điều 6.5 trong Hợp đồng ết ngày 28/6/2019 vi phạm nội dung Quyết định số 2611/QĐ-UBND ngày 10/09/2019 của Ủy ban nh n d n tỉnh Bình D.
 Hợp đồng về quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án Khu nhà ở L 2 chỉ là nguyên tắc thỏa thuận của hai bên trong đó công ty thỏa thuận về việc sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất số LK07 ô số 28 cho ông
N. Tuy nhiên, ét cả về mặt hình thức và nội dung của Hợp đồng đều vi phạm vi điều cấm của pháp luật vi phạm các điều iện có hiệu lực của giao dịch d n sự nên vô hiệu theo Điều 123 và Điều 129 Bộ luật d n sự và không phát sinh hiệu lực thi hành.
Tại điều 7.4 của hợp đồng có nội dung Bên B thừa nhận rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho bên B liên quan đến vị trí đất quy trình em ét và phê duyệt thuộc thẩm quyền quyết định duy nhất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lô đất số LK07 ô số 28 thuộc diện bắt buộc phải y nhà theo mẫu đ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải làm các thủ tục nghiệm thu hoàn công và trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản hác gắn liền với đất là sự iện bất K háng đ được các bên thỏa thuận tại điều 11.1 của hợp đồng. Trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên t a, Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P đ căn cứ vào thỏa thuận tại điều 10.4 của hợp đồng để đưa ra hai phương án nhằm điều chỉnh các điều hoản bị vô hiệu để phù hợp với quy định của pháp luật và phù hợp với chí mong muốn của các bên nhưng ông N hông đồng điều chỉnh Hợp đồng theo các phương án Công ty đưa ra.
 [4] Như vậy ông Tăng Văn N căn cứ theo điều 2.4 điểm iii điều 3.2 điểm iv điều 4.1; điều 6.5 trong Hợp đồng về quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07-28/2018/PT ết ngày 28/6/2019 để yêu cầuT a án buộc Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P có trách nhiệm bàn giao cho ông NGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản hác gắn liền với đất của lô đất số LK07 ô số 28 diện tích 75m2 thuộc hu nhà ở L 2, phường U thị TU tỉnh Bình D người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng là Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P hông có cơ sở chấp nhận.
Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P đề nghị Hội đồng ét ử tuyên bố Hợp đồng về quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07- 28/2018/PT ết ngày 28/6/2019 giữa ông Tăng Văn N và Công ty TNHH X y

## Page 10

10 dựng phát triển địa ốc P đối với lô đất số LK07 ô số 28 diện tích 75m2 thuộc hu nhà ở L 2 phường U thị TU tỉnh Bình D vô hiệu và yêu cầuT a án giải quyết hậu quả của giao dịnh d n sự vô hiệu có cơ sở chấp nhận.
[5] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:
Căn cứ Điều 131 Bộ luật D n sự, khi Hợp đồng về quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07-28/2018/PT ết ngày 28/6/2019 bị vô hiệu thì không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia các bên hôi phục lại tình trạng ban đầu hoàn trả cho nhau những gì đ nhận. Trong quá trình tham gia tố tụng người đại diện hợp pháp của Công tyP và ông N thống nhất thừa nhận đ nhận tổng số tiền 752.625.000 đồng cho lô đất số LK07 ô số 28 thông qua công tyN D, thừa nhận ể từ ngày 28/6/2019 ông N có toàn quyền và nghĩa vụ với lô đất số LK07 ô số 28 theo các thỏa thuận ghi trong Hợp đồng, do đó Công ty có nghĩa vụ trả lại ông N số tiền 752.625.000 đồng.
Trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên t a Công tyP và ông N thừa nhận ngày 23/3/2019 Công tyP đ bàn giao vị trí lô đất số LK07 ô số 28 nhưng đến thời điểm ét ử đất vẫn do Công ty quản l trên đất hông có công trình y dựng hayc y trồng.
[6] Xét lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu: Tại phiên t a Công tyP tự nguyện nhận 100% lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu đồng trả lại toàn bộ số tiền 752.625.000 đồng đ nhận hi chuyển nhượng lô đất số LK07 ô số 28 cùng thiệt hại phát sinh nên Hội đồng ét ử ghi nhận.
[7]. Về giải quyết thiệt hại do hợp đồng vô hiệu: Việc ác định thiệt hại căn cứ vào quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán T a án nh n d n tối cao. Thiệt hại do hợp đồng vô hiệu được căn cứ trên số tiền chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm ác lập hợp đồng với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm ét ử.
- Giá đất thỏa thuận tại thời điểm chuyển nhượng là 752.625.000 đồng, Giá đất tại thời điểm định giá là 900.000.000 đồng.
Số tiền chênh lệch 147.375.000 đồng là hoản tiền thiệt hại mà Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P phải trả cho ông Tăng Văn N do hợp đồng bị vô hiệu.
 8]. iến của đại diện Viện iểm sát tại phiên t a là có căn cứ phù hợp với quy định của pháp luật và nội dung vụ án.
[9]. Về chi phí thẩm định định giá: Ông Tăng Văn N phải chịu theo quy định tại Điều 157 Bộ luật tố tụng d n sự.
[10]. Về án phí d n sự sơ thẩm: Ông Tăng Văn N và Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P phải chịu án phí theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng d n sự.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ các Điều 26, 35, 92, 147, 157, 273 của Bộ luật Tố tụng d n sự;

## Page 11

- Căn cứ các Điều 123, 129, 131, 364, 501, 502, 503 của Bộ luật D n sự;
- Căn cứ Điều 8 9 17 và 55 Luật Kinh doanh bất động sản;
- Căn cứ các Điều Điều 167 và Điều 188 Luật đất đai;
- Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội hóa 14 quy định về mức thu miễn giảm thu nộp quản l và sử dụng án phí và lệ phíT a án.
Tuyên ử:
1. Không chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Tăng Văn N với bị đơn Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất.
2. Tuyên bố Hợp đồng về quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai số LK07-28/2018/PT ết ngày 28/6/2019 giữa ông Tăng Văn N và Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P đối với lô đất số LK07 ô số 28 diện tích 75m2 thuộc hu nhà ở L 2 phường U thị TU tỉnh Bình D vô hiệu.
3. Buộc Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P có nghĩa vụ trả ông Tăng Văn N tổng số tiền 900.000.000 đồng (Chín trăm triệu đồng) trong đó:
752.625.000 đồng (Bảy trăm năm mươi hai triệu sáu trăm hai mươi năm nghìn đồng) là tiền Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P đ nhận khi chuyển nhượng lô đất số LK07 ô số 28 thuộc hu nhà ở L 2 phường U, thị TU, tỉnh Bình D và 147.375.000 đồng (Một trăm bốn mươi bảy triệu ba trăm bảy mươi năm nghìn đồng) là tiền thiệt hại do lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu.
Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án đến hi thi hành án ong hàng tháng bên phải thi hành án c n phải chịu tiền l i với số tiền chậm thi hành theo mức l i suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật D n sự.
4. Về chi phí thẩm định và định giá: Ông Tăng Văn N phải chịu số tiền 2.200.000 đồng (Hai triệu hai trăm nghìn đồng), ông Tăng Văn N đ thực hiện xong.
5. Về án phí d n sự sơ thẩm:
- Ông Tăng Văn N phải chịu số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng)
được hấu trừ vào tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) đ nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí lệ phít a án số AA/2016/0038240 ngày 14/7/2020.
- Công ty TNHH X y dựng phát triển địa ốc P phải chịu 7.368.750 đồng (Bảy triệu ba trăm sáu mươi tám nghìn bảy trăm năm mươi đồng).
6. Về quyền háng cáo :
Nguyên đơn bị đơn có mặt được quyền háng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày ể từ ngày tuyên án.
Trường hợp bản án quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án d n sự thì người được thi hành án d n sự người phải thi hành án d n sự có quyền thỏa thuận thi hành án quyền yêu cầu thi hành án tự nguyện thi

## Page 12

12 hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6 7 và 9 Luật thi hành án d n sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án d n sự.

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ




 Lê Quang Xẹt Nguyễn Thị Ngọc Anh THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Đỗ Thị Lan Hƣơng

## Page 13

Nơi nhận:
- Các đương sự;
- TAND tỉnh Bình D;
- VKSND tỉnh Bình D;
- VKSND thị TU;
- Chi cục THADS thị TU (để thi hành);
- Lưu: VT HS.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Đỗ Thị Lan Hƣơng