Bản án số: 08/2020/DS-ST
tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 08
Ngày: 23/06/2020
Tòa án xét xử: TAND huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: bà Nguyễn Thị N1 phải thanh toán cho bà Tống Thị Khánh N số tiền đặt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẮC TÂN UYÊN TỈNH BÌNH DƯƠNG Bản án số: 08/2020/DS-ST Ngày: 23/6/2020 V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẮC TÂN UYÊN, TỈNH BÌNH DƯƠNG
 - Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Mạnh Hùng Các Hội thẩm nhân dân:
 1. Ông Vương Văn Bi;
 2. Ông Võ Phi Anh Toàn.
- Thư ký phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Trường – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Đặng Thị Ngọc Linh – Kiểm sát viên.
Ngày 23 tháng 6 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên , xét xử sơ thẩm công khai v ụ án dân sự thụ lý số 98/2019/TLST-DS ngày 13 tháng 12 năm 2019 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt c ọc”, theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 22/2020/QĐXXST-DS, ngày 02 tháng 6 năm 2020, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Tống Thị Khánh N, sinh năm 1967; địa chỉ: Số nhà B50A, Khu phố 5, phường L, thành phố H, tỉnh Đ; có mặt.
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N1, sinh năm 1967; địa chỉ: Ấp 1, xã M, huyện U, tỉnh B; có mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêuc ầu độc lập: Ông Đoàn Thanh L, sinh năm 1967, địa chỉ: Ấp 1, xã M, huyện U, tỉnh B; có đơn xin vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện ngày 01/10/2019 và trong quá trình t ố tụng tại Tòa án, nguyên đơn là Bà Tống Thị Khánh N trình bày:
Bà Nguyễn Thị N1 là chủ sử dụng khu đất 677,4m2 thuộc thửa đất số 960, tờ bản đồ 05 tại xã Tân Mỹ, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 657882, s ố vào sổ CS00830 ngày 03/8/2016 do S ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 03/8/2016.

## Page 2

Ngày 07/6/2019 , bàN và Bà Nguyễn Thị N1 ký hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng diện tích đất 677,4m2 thuộc thửa đất số 960, tờ bản đồ 05 tại xã Tân Mỹ với giá chuyển như ợng là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng). Cùng ngày 07/6/2019 bàN đã giao tiền đặt cọc cho Bà Nguyễn Thị N1 200.000.000 đồng. Khi nhận tiền bà N1 có ký biên nhận, bàN giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 657882, số vào sổ CS00830 ngày 03/8/2016 do S ở Tài nguyên và Môit rường tỉnh Bình Dương cấp ngày 03/8/2016 của bà N1 để làm tin. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 60 ngày sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà N1 không thực hiện. BàN đã yêu cầu nhiều lần nhưng bà N1 cố tình né tránh nên bàN khởi kiện yêu cầu bà N1 phải trả lại số tiền 200.000.000 đồng. BàN đồng ý trả lại 01 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 657882, s ố vào sổ CS00830 ngày 03/8/2016 do S ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 03/8/2016 cho bà N1.
Tại bản tự khai ngày 17/02/2020, biên bản đối chất, các lần hòa giải và tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn là Bà Nguyễn ThịN trình bày:
Bà N1 thừa nhận chữ ký, chữ viết trong hợp đồng đặt cọc ngày 07/6/2019 và biên nhận ngày 07/6/2019 là do chính bà N1 ký. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc ngày 07/6/2019 giữa Bà Tống Thị Khánh N với bà N1 là hợp đồng giả tạo để làm tin cho việc vay nợ giữa bà N1 với bà N. Cụ thể, bà N1 vay của bàN hai lần tiền:
Ngày 20/4/2019 bà N1 vay của bàN số tiền 30.000.000 đồng (ba mươi tri ệu đồng)
nhưng bàN yêu cầu ghi s ố tiền vay là 60.000.000 đ ồng. Khi vay bàN không lập hợp đồng vay màch ỉ giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà N1, bàN chỉ giao cho cho bà N1 số tiền 22.500.000 đồng vì trừ tiền dịch vụ hết 7.500.000 đ ồng. Lần thứ hai vào ngày 20/6/2019 bà N1 tiếp tục vay của bàN số tiền 30.000.000 đồng. Khi vay không làm gi ấy tờ vay và bàN cũng chỉ đưa cho bà N1 số tiền 22.500.000 đ ồng. Cùng ngày, bà N1 trả tiền lãi cho kho ản vay ngày 20/4/2019 là 7.500.000 đồng nên số tiền thực nhận từ bàN chỉ còn 15.000.000 đồng. Khi vay tiền và trả lãi cho bà N, ông Đoàn Thanh L (chồng bà N1) không biết, vì kẹt tiền nên bà N1 lén chồng vay tiền bà N, bàN cũng cho rằng việc lập giấy đặt cọc chuyển nhượng đất cũng chỉ là hình thức để ràng buộc bà N1 trả nợ nên bàN dù biết nhà đất của vợ chồng bà N1 nhưng cũng không yêuc ầu cóm ặt ông L và không yêu cầu ông L phải ký tên vào hợp đồng đặt cọc. Quá trình tố tụng, bà N1 cũng yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 07/6/2019 do đây là hợp đồng giả tạo nhằm che dấu cho hợp đồng vay tiền giữa bà N1 và bàN nhưng bà N1 chỉ chấp nhận trả lại bà N 45.000.000đ tiền gốc, còn tiền lãi đã trả cho bàN 15.000.000đ do không cóch ứng cứ chứng minh nên bà N1 không yêu cầu giải quyết trừ vào vốn gốc.
Bà N1 chỉ đồng ý trả lại cho bàN số tiền vay là 45.000.000 đồng. Bà N1 giữ nguyên yêu cầu phản tố yêu cầu bàN trả lại 01 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 657882, s ố vào sổ CS00830 ngày 03/8/2016 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Bình Dương cấp ngày 03/8/2016 đứng tên Đoàn Thanh Lvà Nguyễn Thị N1.
 Tại bản trình bày ý ki ến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ngày 26/5/2020 và đơn yêu cầu độc lập ngày 12/5/2020, ông Đoàn Thanh L là người có quy ền lợi nghĩa vụ liên quan khai:

## Page 3

 Ông Lvà Bà Nguyễn Thị N1 là vợ chồng đang sống chung, khu đất 677,4m2 thuộc thửa đất số 960, tờ bản đồ 05 tại xã Tân Mỹ là tài sản chung của vợ chồng ông L, bà N1 tạo lập trong thời kỳ hôn nhân. Việc bàN thỏa thuận cho bà N1 vay tiền 60.000.000đ hay bàN và bà N1 thỏa thuận chuyển nhượng đất nói trên vào ngày 07/6/209, không hỏi ý kiến ông L, ông L hoàn toàn không bi ết việc bà N1 đã ký giấy đặt cọc để chuyển nhượng đất cho bàN với giá 500.000.000đ. Ông L không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bàN và đ ề nghị Tòa án tuyên b ố hợp đồng đặt cọc lập ngày 07/6/2019 gi ữa BàT ống Thị Khánh N và Bà Nguyễn ThịN vô hiệu. Yêu cầu Tòa án buộc Bà Tống Thị Khánh N phải trả bản chính Gi ấych ứng nhận quy ền sử dụng đất số CB 657882, s ố vào sổ CS00830 ngày 03/8/2016 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Bình Dương cấp ngày 03/8/2016 đứng tên Bà Nguyễn ThịN và ông Đoàn Thanh L.
Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa sơ thẩm:
Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến phiên tòa sơ th ẩm, Thẩm phán, Thư ký đã thực hiện đúng quy định pháp lu ật của người tiến hành t ố tụng. Nguyên đơn, b ị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định pháp luật. Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử đã thực hiện đầy đủ thủ tục xét xử theo đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Hội đồng xét xử theo quy định pháp lu ật, những người tham giat ố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền tranh tụng của mình tại phiên tòa. V ụ án được xét x ử trong thời hạn lu ật định. Vi ện Kiểm sát không ki ến nghị, khắc phục gì thêm.
 Về quan điểm giải quyết vụ án: Giao dịch đặt cọc giữa bà N1 và bàN là vô hiệu, do tài sản chuy ển như ợng không phải thuộc quyền sử dụng riêng của bà N1 mà là tài sản chung của vợ chồng bà N1 , ông L nhưng ông L không tham gia, không bi ết giao dịch chuyển nhượng. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, bà N1 phải trả lại cho bàN số tiền 200.000.000 đồng. Về yêu cầu phản tố của bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan yêu cầu bàN trả lại 01 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 657882, số vào sổ CS00830 ngày 03/8/2016 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Bình Dương cấp ngày 03/8/2016 cho bà N1 và ông L đề nghị HĐXX giải quyết theo pháp luật quy định.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Tòa án nhận định:
 [1]. Về tố tụng: Bị đơn Nguyễn Thị N1 có nơi cư trút ại xã Tân M ỹ, huyện Bắc Tân Uyên và các đương s ự đang tranh chấp hợp đồng dân s ự về đặc cọc đ ể chuyển nhượng nhà – đất tọa lạc tại xã Tân Mỹ, huyện Bắc Tân Uyên , do vậy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
 [2]. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/6/2019 lập giữa Bà Nguyễn Thị N1 và Bà Tống Thị Khánh N có nội dung: Bà N1 đồng ý chuyển nhượng cho bàN diện tích đất 677,4m2 thuộc thửa đất số 960, tờ bản đồ 05 tại xã Tân Mỹ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 657882, số vào sổ CS00830 ngày 03/8/2016 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Bình Dương cấp ngày 03/8/2016 vớit ổng s ố tiền là

## Page 4

500.000.000 đồng (Năm tram triệu đồng); bàN đặt cọc cho bà N1 200.000.000đ và nhận bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hai bên thỏa thuận thời hạn 60 ngày phải ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức Công chứng và giao đ ủ tiền chuyển nhượng còn lại.
 [3]. Trong quá trình t ố tụng và hòa gi ải các đương s ự đều thống nhất quy ền sử dụng đất 677,4m2 thuộc thửa đất số 960, tờ bản đồ 05 tại xã Tân Mỹ là tài sản chung của vợ chồng ông L, bà N1. Việc thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa bà N, bà N1 thì ông L không biết, ông L cũng không nhận tiền từ bà N. Ông L cũng không phải có nghĩa vụ liên đới cùng bà N1 trả lại tiền cọc đây lành ững tình ti ết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự.
 [4]. Quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm thì bàN và bà N1 đều thừa nhận từ khi thỏa thuận giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sử dụng đất diện tích 677,4m2 thuộc thửa đất số 960, tờ bản đồ 05 tại xã Tân Mỹ đất đến khi xác lập hợp đồng đặt cọc, giao nhận tiền cọc, giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều không có s ự tham gia hay ý ki ến đồng ý bằng văn bản của ông Đoàn Thanh L là chồng của bà N1. Quá trình tố tụng ông L cũng xác định bà N1 không trao đ ổi, bàn b ạc, hỏi ý kiến ông Lvề việc chuy ển như ợng đất của vợ chồng ông L, bà N1 cho bàN nên ông L không biết giao dịch đặt cọc ngày 07/6/2019 giữa bàN và bà N1 do đó ông Lyêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc nói trên vô hiệu và yêu cầu bàN phải trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 [5]. Như vậy, bàN có một phần lỗi là không kiểm tra k ỹ thông tin v ề chủ sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất diện tích 677,4m2 thuộc thửa đất số 960, tờ bản đồ 05 tại xã Tân Mỹ của riêng bà N1 hay tài sản chung của vợ chồng bà N1, ông L nhưng vẫn chấp nhận chuyển nhượng với giá 500.000.000đ và đặt cọc cho bà N1 200.000.000đ. Bà N1 có một phần lỗi là bi ết rất rõ nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng có đư ợc trong thời kỳ hôn nhân là không thể chuyển như ợng cho ngư ời khác nếu không đư ợc sự đồng ý của chồng là ông L nhưng vẫn chấp nhập chuyển nhượng và nhận tiền cọc từ bà N. Như vậy, cả hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng đặc cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và không thể thực hiện đư ợc; hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàN và bà N1 do vi phạm điều cấm của pháp lu ật nên b ị vô hiệu, không làm phát sinh, thay đ ổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên k ể từ thời điểm xác lập; hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi thì phải bồi thường theo quy định tại Điều 123 và Đi ều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong trường hợp này, cả bàN và Nước đều có lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên b ị vô hiệu ngayt ừ thời điểm xác l ập, các bên phải hoàn trả cho nhaunh ững gì đã nhận, hai bên đều có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu nên không phải bồi thường thiệt hại.
 BàN tự nguyện rút lại một phần yêu cầu bà N1 hải bồi thường khoản tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng nên HĐXX sẽ đình chỉ giải quyết yêu cầu này của bà N.
 [6] Bà N1 cho rằng hợp đồng đặt cọc là giả tạoc ủa cách ợp đồng vay như trên nhưng bà N1 không xuất trình được các chứng cứ để chứng minh là có vay tiền của bà N, các chứng cứ bà N1 xuất trình tại phiên tòa không được bàN thừa nhận có cho bà N1 vay tiền nên chứng cứ bà N1 đưa ra không có giá trị chứng minh nên không có căn c ứ xem xét.

## Page 5

 [7] Xét yêuc ầu độc lập của ông Nguyễn Thanh L là có căn c ứ nên được HĐXX chấp nhận.
 [8]. Ý kiến phát biểu và đề nghị của Vị đại diện Viện Kiểm tại phiên tòa về tố tụng và quan điểm giải quyết vụ án là có căn cứ.
 [9]. Về án phí dân s ự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị N1 phải nộp án phí không có giá ngạch đối với phần nghĩa vụ hoàn trả lại tiền cọc đã nhận. Bà Tống Thị Khánh N phải nộp án phí đối với yêuc ầu phản tố của b ị đơn và yêuc ầu độc lập của người có quyển lợi nghĩa vụ liên quan Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Áp dụng khoản 3 Đi ều 26, Đi ều 39, Đi ều 147, Đi ều 266 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đi ều 123, 131, 305, 328 của B ộ luật Dân s ự năm 2015; Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Đình chỉ một phần yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Tống Thị Khánh N về việc yêuc ầu Bà Nguyễn Thị N1 trả lại số tiền phạt cọc là 2 00.000.000đ (Hai trăm triệu đồng).
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là Bà Tống Thị Khánh N về việc yêu cầu Bà Nguyễn Thị N1 trả lại số tiền cọc là 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng).
2. Chấp nhận yêuc ầu phản tố của bị đơn Bà Nguyễn Thị N1 và yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Thanh L về yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Tuyên b ố hợp đồng đặt cọc chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất xác lập ngày 07/6/2011 giữa Bà Nguyễn Thị N1 và Bà Tống Thị Khánh N bị vô hiệu.
3. Buộc Bà Nguyễn Thị N1 có trách nhi ệm thanh toán cho Bà Tống Thị Khánh N số tiền 200.000.000 (Hai trăm triệu đồng).
4. Buộc Bà Tống Thị Khánh N phải trả lại cho Bà Nguyễn Thị N1 và ông Đoàn Thanh L 01 (Một) bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 657882, s ố vào sổ CS00830 ngày 03/8/2016 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Bình Dương cấp ngày 03/8/2016 mang tên chủ sử dụng đất là ông Đoàn Thanh L và Bà Nguyễn Thị N1.
Kể từ ngày Bà Tống Thị Khánh N có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, nếu Bà Nguyễn Thị N1 chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì hàng tháng, bà N1 còn phải trả thêm tiền lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.
 5. Về án phí dân s ự sơ th ẩm: Bà Nguy ễn Thị N1 phải nộp 300.000 đ (ba trăm nghìn đồng) khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu ti ền tạm ứng án phí số AA/2016/0030990, ngày 26/5/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bắc Tân Uyên.
 Bà Tống Thị Khánh N phải nộp án phí dân s ự 600.000đ (Sáu trăm nghìn đồng)
được khấu trừ vào số tiền do Bà Tống Thị Khánh N đã nộp theo biên lai thu ti ền tạm ứng

## Page 6

án phí số AA/2016/0030725, ngày 11/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bắc Tân Uyên.
 Ông Nguyễn Thanh L không phải nộp án phí dân s ự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông L số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu ti ền tạm ứng án phí s ố AA/2016/0030989, ngày 26/5/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bắc Tân Uyên.
 Các đương s ự cóm ặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ th ẩm. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quy ền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết công khai theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Lu ật Thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự

Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bình Dương;
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- VKSND huyện Bắc Tân Uyên;
- Chi cục THADS huyện Bắc Tân Uyên;
- Các đương sự;
- Lưu: Hồ sơ vụ án, VT.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Nguyễn Mạnh Hùng

## Page 7

## Page 8

8