Bản án số: 117/2020/DS-PT
Bà Tăng Thị Hoa M - Bà Nguyễn Thị Thanh Ph
Số: 117/2020/DS-PT
Ngày: 31/07/2020
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đồng Nai
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Ngày 15/11/2019, bị đơn Bà Nguyễn Thị Thanh Ph, Ông Huỳnh Văn N kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, đề nghị sửa một phần bản án sơ thẩm số 42/2019/DS-ST ngày 15/11/2019 của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch theo hướng buộc nguyên đơn bà M trả lại nguyên trạng đất ban đầu. - Ngày 26/6/2020, vợ chồng ông Nkháng cáo bổ sung, nội dung kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm. - Ngày 03/12/2019, Viện trưởng viện kiểm sát nhận dân huyện Nhơn Trạch có quyết định kháng nghị số 877 kháng nghị đối với bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch theo hướng hủy bản án để cấp sơ thẩm xét xử lại

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆTNAM TỈNH ĐỒNG NAI Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Bản án số: 117/2020/DS-PT.
Ngày: 31/7/2020 V/v: “Tranh chấp HĐCNQSDĐ, tranh chấp HĐ ủy quyền, đòi lại giấy CNQSD đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI
 - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Bùi Kim Rết.
Các thẩm phán: Ông Trần Vĩnh Yên Ông Vũ Hồng Luyến
- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Út – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa :
Bà Lê Hồng Thư – Kiểm sát viên.
Trong các ngày 28 và 31 tháng 7 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai , xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý số 127/2020/TLPT-DS ngày 15 tháng 5 năm 2020 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng ủy quyền, đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tranh chấp yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số 42/2019/DS-ST ngày 15/11/2019 của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch bị kháng cáo, kháng nghị.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 123/2020/QĐ-PT ngày 02/6/2020, Quyết định hoãn phiên tòa dân s ự phúc thẩm số 166/2020/QĐ-PT ngày 23/6/2020 và số 202/2020QĐ-PT ngày 06/7/2020, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Tăng Thị Hoa M, sinh năm 1981 Địa chỉ: 159/9 đường Ng, Phường 3, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Lê Huy H , sinh năm 1982.
HKTT: Tổ 7, ấp 1, xã L, huyện Nh, tỉnh Đồng Nai.
(Văn bản ủy quyền ngày 18 tháng 8 năm 2017 – Có mặt).
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Ph, sinh năm 1954. (Có Mặt)
 Ông Huỳnh Văn N, sinh năm 1950

## Page 2

Cùng địa chỉ: Số 24 Hồ Tùng Mậu, phường B, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
Cùng tạm trú: 618/76 (s ố mới 31/2/40) đư ờng Ung Văn Khiêm, phường 25, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Thái Văn Ch , sinh năm 1979.
Địach ỉ: 70/1E1 đư ờng s ố 109, phường B, Qu ận 9, Thành phố Hồ Chí Minh.
(Văn bản ủy quyền ngày 31/10/2017-Có mặt)
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Nguyễn Văn Ph, sinh năm 1966. (Vắng mặt)
 2. Bà Phạm Thị H, sinh năm 1963. (Vắng mặt)
Cùng địa chỉ: Ấp V, xã L, huyện Nh, tỉnh Đồng Nai.
3. Công ty cổ phần F.
Địach ỉ: Cănh ộ số L636OT01, tầng 36, tòa nhà L6 Vinhomes Golden River, số 2 Tôn Đức Thắng, phường B, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo pháp lu ật: Ông Vũ Minh L – Tổng giám đ ốc. (Vắng mặt)
Người kháng cáo: Bị đơn Bà Nguyễn Thị Thanh Ph, Ông Huỳnh Văn N.
Người kháng ngh ị: Vi ện trư ởng Viện kiểm sát nhân dân huy ện Nhơn Trạch.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo án sơ thẩm nội dung vụ án tóm tắt như sau:
- Nguyên đơn Bà Tăng Thị HoaM – do Ông Lê Huy H đại diện theo ủy quyền trình bày:
Ngày 31/5/2017, Bà Tăng Thị HoaM với vợ chồng Ông Huỳnh Văn N và Bà Nguyễn Thị Thanh Ph (sau đây vi ết là v ợ chồng ông N ) thỏa thuận và ký “giấy đặt cọc cam kết chuyển nhượng”, với nội dung vợ chồng ông N chuyển nhượng cho bàM các thửa đất, diện tích như sau:
+ Thửa đất số 93 (diện tích 6.699m 2) tờ bản đ ồ số 02 xã L, huy ện Nh (giấy chứng nhận QSD đất số G895355 do UBND huyện Nhcấp ngày 14/4/1997 cấp cho Ông Nguyễn Văn Ph).
+ Diện tích đất 13.777 m 2 gồm các thửa số 94, 95, 96 t ờ bản đồ số 02;
thửa số 03, 05, 63, 122, 73 t ờ bản đồ số 07 xã L, huy ện Nh; trong đó các thửa 94, 95, 96 t ờ bản đồ số 02 và thửa số 03, 05 t ờ bản đồ số 07 đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất đứng tên bà Ph, còn lại các thửa 63, 122, 73 t ờ bản đồ số

## Page 3

07 xã Long T bà Ph đã làm thủ tục kê khai nhưng chưa đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng các thửa đất trên là 6.961.840.000 đồng; bàM đã đặt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng cho vợ chồng ông N .
Sau đó, bàM 3 lần chuyển tiền vào tài khoản cho vợ chồng ông N với số tiền 4 .000.000.000 đồng, như vậy v ợ chồng bà Ph đãnh ận của bàM số tiền 5.000.000.000đồng.
Ngày 11/7/2017, bàM và vợ chồng bà Ph có mặt tại UBND xã Long T để thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tại đây bàM được biết diện tích đất 6.699m2, thửa 93 do Ông Nguyễn Văn Ph đứng tên giấy chứng nhận. Do đó bàM và ông Ph đã ký “hợp đồng ủy quyền” được UBND xã Long T chứng thực hợp đồng ủy quyền số 304 ngày 17/7/2017.
Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W 724993 cấp cho bà Ph đã được cấp đổi mới một phần đối với các thửa 94, 95, 96, 03, 05 còn lại các thửa 63, 122, 73 chưa đư ợc cấp đổi nên không thể hoàn tất thủ tục sang tên chuyển nhượng cho bàM .
Ngày 12/7/2017 bàM cùng ông N , bà Ph ký biên bản cam kết nội dung thể hiện trong thời gian 37 ngày (từ ngày 13/7/2017 đến ngày 18/8/2017) ông N , bà Ph phải hoàn tất thủ tục ủy quyền cho bàM có công chứng chứng th ực.
Ngày 18/8/2017 bàM đến UBND xã Long T nhưng ông N , bà Ph không đến, bà M liên hệ thì bà Ph nói không bán mà s ẽ trả lại tiền. Hiện nay toàn b ộ đất trên nhà nước đã thu hồi, cưỡng chế giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
BàM khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:
Hủy hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất gi ữa bàM và bà Ph, ông N đối với diện tích đất 13.777m2 gồm các thửa đất số 94, 95, 96 t ờ bản đồ số 02 tọa lạc xã Long Tvà các thửa 03, 05, 63, 122, 73, t ờ bản đồ số 07 tọa lạc xã L, huyện Nh, tỉnh Đồng Nai, hủy hợp đồng ủy quyền được UBND xã Long T chứng thực số 304 ngày 17/7/2017 đối với diện tích đất 6.699m2, thửa đất số 93, tờ bản đồ số 02 tại xã L, huyện Nh, tỉnh Đồng Nai ký giữa bàM và Ông Nguyễn Văn Ph. Buộc ông N , bà Ph trả cho bàM số tiền 5.000.000.000đồng.
Tại phiên tòa, ông H là đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà HoaM xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu ông N , bà Ph về bồi thường 1.000.000.000đồng do lỗi làm hợp đồng vô hiệu.
Đối với yêuc ầu khởi ki ện phản t ố của bị đơn, ông H đại di ện theo ủy quyền của nguyên đơn đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền. Riêng yêu cầu trả lại hiện trạng đất Bà Tăng Thị HoaM không làm thay đổi hiện trạng và đất nhà nước đã thu hồi giao chủ đầu tư thực hiện dự án khu dân cư nên không đồng ý đối với yêu cầu phản tố của bị đơn.
- Bị đơn Bà Nguyễn Thị Thanh Ph, Ông Huỳnh Văn N và đại diện theo ủy quyền Ông Thái Văn Ch trình bày:

## Page 4

Ngày 31/5/2017 , vợ chồng bà Ph với bàM ký gi ấy đặt cọc cam kết chuyển nhượng đất; bà Hoa Mđã đặt cọc 1.000.000.000đồng, sau đó thanh toán thêm cho v ợ chồng bà Ph số tiền 4.000.000.000đồng như bàM đã trình bày là đúng.
Vợ chồng bà Ph đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 895355 do UBND huyện Nhcấp ngày 14/4/1997 cho bàM . Sau đó, bàM liên hệ với Ông Nguyễn Văn Ph để lập hợp đồng ủy quyền được UBND xã L, huyện Nh chứng thực, nội dung ông Phủy quyền cho bàM được toàn quyền định đoạt diện tích đất 6699m2 thửa đất số 93 tờ bản đồ 02 xã Long Tđến năm 2067.
Do hai bên chưa ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng bà Ph chưa nhận đủ tiền chuyển nhượng từ bàM nên chưa bàn giao các thửa đất số 94, 95, 96 cùng tờ bản đồ số 02 và các thửa 03, 05, 63, 122, 73 cùng tờ bản đồ số 07 xã Long T. Nhưng bàM đã tiến hành bơm cát, sang lắp mặt bằng toàn bộ diện tích đất. Trong đó, bàM sang lấp luôn cả tài sản trên đất là hệ thống ao nuôi tôm.
Ngoài ra, tại thời điểm chuyển nhượng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng thêm ba thửa đất 39, 53, 54 tờ bản đồ địa chính s ố 07 xã Long T có diện tích 10.023m2, di ện tích đất này v ợ chồng bà Ph chưa đư ợc cấp gi ấych ứng nhận quyền sử dụng đất (đã đăng ký kê khai và có biên nhận của cơ quan quản lý đất đai). Giá chuyển nhượng chung giá với 02 phần đất đã đư ợc cấp giấy 340.000 đồng/ m 2. Tuy nhiên khi giao kết hợp đồng bàM tự ý lập riêng gi ấy cam kết chuyển nhượng đối với 03 thửa đất trên không lập chung hợp đồng. Khi hai bên đến xã Long T để hoàn thi ệnh ợp đồng thì bàM không đồng ýnh ận chuy ển nhượng đối với 03 thửa đất nói trên mặc dù lúc đặt cọc 02 bên đã thống nhất chuyển nhượng hết cả đất được cấp giấy và đất chưa được cấp giấy chứng nhận, sau đó bàM thay đổi như vậy nên vợ chồng bà Ph không đồng ý ti ếp tục thực hiện hợp đồng.
Bị đơn có ý kiến và yêu cầu:
-Hủy hợp đồng ủy quy ền đư ợc UBND xã Long T công chứng s ố 304 quyển số 02/2017-SCT/HĐ.GD ngày 17/7/2017 ký giữa Ông Nguyễn Văn Ph và Bà Tăng Thị HoaM . Tuyênh ợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất ký giữa bàM và bà Ph, ông Nđối với diện tích đất 13.777m2 gồm các thửa đất số 94, 95, 96 t ờ bản đồ số 02 tọa lạc xã Long Tvà các thửa 03, 05, 63, 122, 73, t ờ bản đồ số 07 tọa lạc xã L, huyện Nh, tỉnh Đồng Nai vô hiệu và tuyên hủy.
+ Buộc bàM phải trả lại cho ông N , bà Ph bản chính gi ấy chứng nhận quyền s ử dụng đất s ố G895353 do UBND huy ện Nh cấp ngày 14/4/1997 cho Ông Nguyễn Văn Ph đối với diện tích 6.699m 2, thửa đất số 93, tờ bản đồ số 02 tại xã Long T.
Buộc bà HoaM khôi phục trả lại nguyên trạng đất nông nghi ệp ban đầu thì ông N , bà Ph đồng ý trả lại tiền đã nhận 5.000.000.000đồng.
Tại phiên tòa, nguyên đơn và bị đơn thống nhất rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêuc ầu tuyên Gi ấy cam kết chuy ển như ợng ngày 31/5/2017 ký

## Page 5

giữa ông N , bà Ph và bà HoaM đối với thửa đất số 39, 53, 54 tờ bản đồ số 07, diện tích 10.023m 2 tại xã Long T là giao dịch vô hiệu. Bị đơn rút yêuc ầu buộc bà HoaM bồi thư ờng thiệt hại cho bị đơn số tiền 379.126.457 đ ồng, lý do bà HoaM tự ý sang lắp, hủy hoại tài sản trên đất của ông bà bao gồm: Chòi, công đào đ ắp, ao tôm, gi ếng khoa Pi90, trụ điện bê tông, công h ộp, ống PVC Pi 300mm và cây trồng trên đất gồm: cây bình bát, dừa, bần, lá dừa nước.
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ông Nguyễn Văn Ph và Bà Phạm Thị H trình bày:
Khoảng cách đây hơn 20 năm trư ớc không nhớ chính xác thời gian, v ợ chồng ông Ph và Bà Phạm Thị H chuyển nhượng diện tích đất 6699m2 thửa 93 tờ bản đồ số 02 tại xã Long T cho ông Tư Ng(hiện ông Ng đã chết) với giá 9 chỉ vàng/1000m2. Ông Ng đã giao đ ủ tiền chuy ển như ợng. Thời gian sau ông Ph được biết ông TưNg nhận chuyển nhượng thay cho Ông Huỳnh Văn N nên ông Ph đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N .
Ngày 17/7/2017, bàM cùng đại diện Ủy ban nhân dân xã Long T đến nhà yêu cầu vợ chồng ông Ph, bà H ký ủy quyền diện tích 6699m 2 thửa 93 cho bà Hoa Mvì bàM cho biết bà đã nhận chuyển nhượng lại từ ông Nvà có mang theo bản chính gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do bàM chỉ yêu cầu vợ chồng ông Ph ký ủy quyền đối với diện tích 6699m2 nên vợ chồng ông đồng ý ký.
Bà Tăng Thị Hoa M, Bà Nguy ễn Thị Thanh Ph và Ông Hu ỳnh Văn N khởi kiện và khởi kiện phản tố liên quan đến diện tích đất 6699m 2 thửa 93 t ờ bản đồ số 02 tại xã Long T, vợ chồng ông Ph đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật. Ông Ph, bà H đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt ông bà.
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần F trình bày:
Theo Quy ết định s ố 23/QĐ-UBND ngày 05/01/2018 của UBND huy ện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do thu hồi đất để thực hiện dự án khu dân sự 125 ha tại xã Long Tdo Công ty cổ phần F làm chủ đầu tư.
Trong dự án khu dân cư 125 ha có diện tích 13.777m2 thuộc các thửa đất số 94, 95, 96 tờ bản đồ số 02 và các thửa 03, 05, 63, 122, 73 t ờ bản đồ số 07 và diện tích 6.699m 2 thửa 93, t ờ bản đồ 02 cùng tọa lạc tại xã L, huy ện Nh, tỉnh Đồng Nai đang tranh chấp tại Tòa án.
Bà Tăng Thị HoaM đã cho san lấp mặt bằng và bàn giao di ện tích 13.777m2 thuộc các thửa đất số 94, 95, 96 t ờ bản đồ số 02 và các thửa 03, 05, 63, 122, 73 tờ bản đồ số 07 và diện tích 6.699m2 thửa 93, tờ bản đồ 02 cùng tọa lạc tại xã L, huyện Nh, tỉnh Đồng Nai để Công ty cổ phần F thực hiện dự án.
Công ty cổ phần F đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt.
Tại bản án sơ thẩm số 42/2019/DS-ST ngày 15/11/2019 của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch đã căn cứ vào các Điều 26, 35, 147, 220, 228, 266, 267 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ vào các Điều 122, 123, 124, 131, 500, 501, 502, 503 B ộ luật dân s ự năm 2015; Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Căn

## Page 6

cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016, Lu ật người cao tuổi năm 2009.
- Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Tăng Thị Hoa M đối với bị đơn Bà Nguyễn Thị Thanh Ph và Ông Huỳnh Văn N về tranh chấp bồi thư ờng thi ệt hại hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất s ố tiền 1.000.000.000 đồng.
- Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của bị đơn Bà Nguyễn Thị Thanh Ph và Ông Huỳnh Văn N đối với nguyên đơn Bà Tăng Thị HoaM về tranh chấp bồi thường thiệt hại tài sản 379.214.500 đồng và hủy tờ giấy viết tay bản cam kết chuyển nhượng diện tích đất 10.023m2 thửa 53, 54, 39 t ờ bản đồ số 7 xã Long Tlập tháng 12/5/2017.
- Ghi nhận sự thỏa thuận của bàM , ông N , bà Ph về việc bàM đồng ý trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất số 93 bản đồ 02 xã Long Tcấp ngày 14 tháng 4 năm 1997 mang tên Nguyễn Văn Phương cho bà Ph, ông N .
Tuyên xử:
Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy viết tay ghi giấy đặt cọc cam kết chuyển nhượng đề ngày 31 tháng 5 năm 2017 đối với diện tích đất 13.777m2 thuộc các thửa đất 03, 05, 63, 73, 122 t ờ bản đồ địa chính số 7 và các thửa 94.95.96 tờ bản đồ địa chính số 02 và 6699m 2 thửa 93 t ờ bản đồ 02 xã L, huyện Nh, tỉnh Đồng Nai.
Hủy hợp đồng ủy quyền đối với diện tích đất 6699m2 thửa 93 bản đồ 02 Long tân ký giữa Bà Tăng Thị HoaM và Ông Nguyễn Văn Ph, Bà Phạm Thị H được ủy ban nhân dân xã Long Tchứng thực số 304 ngày 17 tháng 7 năm 2017.
Buộc Ông Huỳnh Văn N , Bà Nguyễn Thị Thanh Ph trả lại cho Bà Tăng Thị HoaM số tiền 5.000.000.000 đồng (năm tỷ đồng).
Không chấp nhận yêu cầu của Ông Huỳnh Văn N, Bà Nguyễn Thị Thanh Ph buộc Bà Tăng Thị HoaM trả lại nguyên trạng đất ban đầu.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên v ề phần án phí, chi phít ố tụng, thời hạn thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.
 - Ngày 15/11/2019, bị đơn Bà Nguyễn Thị Thanh Ph, Ông Huỳnh Văn N kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, đề nghị sửa một phần bản án sơ thẩm số 42/2019/DS-ST ngày 15/11/2019 của Tòa án nhân dân huy ện Nhơn Trạch theo hướng buộc nguyên đơn bàM trả lại nguyên trạng đất ban đầu.
 - Ngày 26/6/2020, vợ chồng ông Nkháng cáo bổ sung, nội dung kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm.
 - Ngày 03/12/2019, Vi ện trư ởng vi ện ki ểm sát nhận dân huy ện Nhơn Trạch có quyết định kháng nghị số 877 kháng nghị đối với bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch theo hướng hủy bản án để cấp sơ thẩm xét xử lại.

## Page 7

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu quan điểm:
- Về chấp hành pháp luật tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của các bên đương sự trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
 - Xét kháng cáoc ủa bị đơn: Bà Ph và ông Nkháng cáo cho rằng án sơ thẩm không bu ộc Bà Tăng Thị HoaM phải có trách nhi ệm, nghĩa v ụ trả lại nguyên trạng toàn b ộ quyền s ử dụng đất cho ông bà là ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông bà. Do bà Hoa đã có hành vi tự ý san lấp mặt bằng, hủy hoại tài sản trên đ ất, thay đổi hiện trạng quyền sử dụng đất mặc dù 13.777m 2 ông bà chưa bàn giao cho bà Hoa. Yêuc ầu bà Hoa phải trả nguyên hiện trạng 20.476m2 đất lúa cho ông bà. Xét yêuc ầu kháng cáo này không có cơ s ở chấp nhận bởi lẽ:
+ Hiện nay toàn bộ 6.699m2 bàM không quản lý, sử dụng, hiện Công ty cổ phần F đang làm d ự án khu dân cư theo Thông báo thu hồi đất s ố 691 ngày 24/5/2016 (BL 266) và quy ết định thu hồi đất số 75 ngày 05/01/2018 (BL 294)
của UBND huyện Nhvà lời trình bày của Công ty cổ phần F tại BL 179.
+ Đất và toàn bộ tài sản trên diện tích đất 6.699m2 và 13.777m2 khi Tòa án cấp sơ thẩm xem xét thẩm định tại chỗ vào các ngày 05/6/2018 (BL 193, 194), ngày 24/8/2018 (BL 200, 201) thể hiện đã đư ợc đổ đất san l ấp, đất trồng, một phần đổ đá lát gạch làm vỉa hè, có một phần biền lá dừa, không có tài sản gì trên đất. Trước khi đất được giao cho Công tyc ổ phần F để làm dự án thì đã đư ợc Trung tâm phát tri ển quỹ đất chi nhánh Nhơn Trạch lập biên bản kiểm đếm đất và tài sản trên đất, có bàM ký tên vào biên bản ngày 09/6/2017 đối với 6.699m2 và bà Ph ký tên vào biên bản ngày 04/11/2016 đối với 13.777m2, và đã được lập bảng chiết tính giá trị tài sản làm căn c ứ bồi thường tại các bút lục 262, 269, 291, 293.
Tại phiên tòa bà Ph khai hiện bà đang khi ếu kiện hành chính Ủy ban nhân dân huyện Nh để yêu cầu bồi thường đối với diện tích trên.
 Vì vậy, tài sản trên đất của vợ chồng ông Ph không bị hủy hoại, không bị mất đi mà sẽ được bồi thường theo quy định pháp luật. Nếu bàM không san lấp thì Công ty cổ phần F cũng sẽ san lấp mặt bằng để làm dự án nhà ở khu dân cư.
Trung tâm phát tri ển quỹ đất chi nhánh Nhơn Trạch cho bi ết là chưa có quy ết định phê duyệt nên chưa thông báo cho ông Ph (ủy quyền bàM ) nhận tiền bồi thường đối với 6.699m2 (BL 267); và do bàM đang tranh chấp nên chưa chi trả tiền bồi thường cho bà Ph đối với 13.777m2 (BL295).
- Xét kháng nghị của Vi ện trư ởng Vi ện ki ểm sát nhân dân huy ện Nhơn Trạch nhận thấy: việc đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, cụ thể là vi phạm 4 nội dung thìch ỉ có căn cứ 2 nội dung sau:
+ Về việc chưa thu thập ai là đại diện pháp nhân của Công tyc ổ phần F:
đối với vi phạm này Tòa án cấp phúc thẩm đã thu thập bổ sung giấy chứng nhận

## Page 8

đăng ký doanh nghiệp, trong đó Ông Vũ Minh Lchức vụ Chủ tịch HĐQT là đại diện theo pháp luật. Như vậy, ý kiến của Ông Vũ Minh Ltại văn bản số 01 ngày 08/10/2018 (BL 179) là hợp lệ.
+ Về việc Tòa án tiến hành hòa giải vào các ngày 09/3/2018 (BL 302, 303), ngày 25/12/2018 (BL 309 -311) trước khi mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khaich ứng cứ ngày 28/10/2019 (BL 319 -322) là vi phạm Điều 208, 210 BLTTDS. Xét thấy vi phạm này không phải là vi phạm nghiêm trọng đến mức phải hủy án, chỉ cần kiến nghị yêu cầu Thẩm phán rút kinh nghiệm.
Vì các lẽ trên, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai rút toàn b ộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Nhơn Trạch, đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huy ện Nhơn Trạch, tuyên x ử không chấp nhận kháng cáo của ông N , bà Ph giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Đơn kháng cáoc ủa bị đơn Bà Nguyễn Thị Thanh Ph, Ông Huỳnh Văn N làm trong hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
[1.2] Tại phiên tòa phúc th ẩm, đại diện Viện kiểm sát rút toàn b ộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Nhơn Trạch, căn cứ điểm b Điều 289, Đi ều 312 B ộ luật tố tụng dân s ự, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Nhơn Trạch.
[1.3] Về việc xét x ử vắng mặt: Ông Vũ Minh L là người đại di ện theo pháp luật của công ty F ; Bà Phạm Thị H; Ông Nguyễn Văn Ph có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, căn c ứ điều 227, 228 BLTTDS Tòa án xét x ử vắng mặt các đương sự.
 [2] Về tư cách đương sự:
Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng và đầy đ ủ tư cách tố tụng của nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
-Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan công ty F : Tòa án cấp sơ thẩm có thu thập ý ki ến của Ông Vũ Minh L – Tổng giám đốc công ty nhưng trong bản án không ghi tên ngư ời đại diện theo pháp lu ật là thi ếu sót. Tại cấp phúc thẩm, công ty F đã bổ sung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghi ệp, như vậy thiếu sót này đã được khắc phục.
 [3] Về quan hệ pháp luật: Cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.
 [4] Về nội dung vụ án:
Ngày 31/5/2017, vợ chồng bà Ph thỏa thuận với bàM và cùng ký “giấy đặt cọc cam kết chuyển nhượng đất” (BL 43, 44). Theo đó, vợ chồng bà Ph đồng ý chuyển nhượng cho ba Mai 09 thửa đất gồm:

## Page 9

+ Thửa đất số 93 (diện tích 6.699m 2) tờ bản đ ồ số 02 xã L, huy ện Nh (theo giấych ứng nhận QSD đất s ố G895355 do UBND huy ện Nh cấp ngày 14/4/1997 đứng tên Ông Nguyễn Văn Ph; thửa đất số 94, 95, 96 tờ bản đồ số 02;
thửa số 03, 05, 63, 122, 73 tờ bản đồ số 07 xã L, huyện Nh có tổng diện tích đất 13.777 m2. Giá chuyển nhượng các thửa đất trên là 6.961.840.000 đồng; bàM đã đặt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng cho vợ chồng ông N . Sau đó, bàM 3 lần chuyển tiền vào tài kho ản cho v ợ chồng ông Nvới số tiền 4.000.000.000đồng.
Tổng cộng BàM đã giao số tiền 5.000.000.000 đồng cho vợ chồng bà Ph. Vợ chồng bà Ph đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 895355 do UBND huyện Nh cấp ngày 14/4/1997 cho bàM (đối với thửa 93).
Do thửa đất số 93 đứng tên Ông Nguyễn Văn Ph nên ngày 17/7/2017, bà M với Ông Nguyễn Văn Ph có mặt tại UBND xã L, huyện Nh để lập hợp đồng ủy quy ền được UBND xã Long T chứng thực s ố 304 quy ển s ố 02/2017- SCT/HĐ.GD. Nội dung ông Phủy quyền cho bàM được toàn quyền định đoạt diện tích đất 6699m2 thửa đất số 93 tờ bản đồ 02 xã Long Tđến năm 2067.
Ngoài ra hai bên còn kým ột cam kết (b ằng gi ấy tay) đ ể thỏa thu ận chuyển nhượng phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, hai bên phát sinh tranh chấp, bàM khởi kiện yêuc ầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàM với vợ chồng bà Ph đối với diện tích đất 13.777m2 gồm các thửa đất số 94, 95, 96 tờ bản đồ số 02 tọa lạc xã Long Tvà các thửa 03, 05, 63, 122, 73, t ờ bản đồ số 07 tọa lạc xã L, huyện Nh, tỉnh Đồng Nai; hủy hợp đồng ủy quyền được UBND xã Long T chứng thực s ố 304 ngày 17/7/2017 đối với di ện tích đất 6.699m2, thửa đất số 93, tờ bản đồ số 02 tại xã L, huyện Nh, tỉnh Đồng Nai ký kết giữa bàM và Ông Nguyễn Văn Ph; Buộc ông N , bà Ph trả cho bàM số tiền 5.000.000.000đồng.
Vợ chồng bà Ph không đồng ý và có đơn yêuc ầu phản tố, yêu cầu Hủy hợp đồng ủy quy ền đư ợc UBND xã Long T công chứng s ố 304 quy ển s ố 02/2017-SCT/HĐ.GD ngày 17/7/2017 ký giữa Ông Nguyễn Văn Ph và Bà Tăng Thị Hoa M; Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký gi ữa bàM và bà Ph, ông Nvô hiệu; Buộc bàM phải trả lại cho vợ chồng bà Ph bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G895353 do UBND huyện Nhcấp ngày 14/4/1997 cho Ông Nguyễn Văn Ph đối với thửa đất số 93, tờ bản đồ số 02 tại xã Long T; Buộc bà HoaM phải bồi thường tiền do san lấp tài sản trên đất, khôi phục trả lại nguyên trạng đất nông nghiệp ban đầu thì vợ chồng bà Ph đồng ý trả lại tiền đã nhận 5.000.000.000đồng.
Trong quá trình gi ải quyết v ụ án vàt ại phiên tòa sơ th ẩm, nguyên đơn đồng ý trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G895353 cho bị đơn nên được tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự thỏa thuận. Bị đơn rút yêu cầu bồi thường và yêu cầu hủy giấy cam kết của bị đơn nên Tòa án đình chỉ giải quyết đối với các yêu cầu này.
[4] Xét kháng cáo của bị đơn:

## Page 10

Tại phiên tòa, bà Ph và người đại diện của bà Ph đề nghị Tòa án buộc bà M phải trả lại hiện trạng đất ban đầu, nếu không đề nghị hủy án sơ thẩm vì cấp sơ thẩm vi phạm tố tụng.
Qua các tài li ệu chứng cứ có tại hồ sơ và tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, bà Ph thừa nhận trước khi ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đất cho bàM , bà Ph có biết việc đất có thông báo thu hồi, khi hai bên lập hợp đồng bà Ph cũng thông báo cho bàM biết việc này nhưng bàM vẫn đồng ý. Bà Ph thừa nhận cả hai bên đều có lỗi khi ký hợp đồng nên chấp nhận tuyên vô hi ệu. Tuy nhiên bà vẫn giữ nguyên yêuc ầu đề nghị Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ quy định của pháp lu ật về việc hợp đồng vô hi ệu, buộc bàM phải khôi phục hiện trạng đất ban đầu tức trả lại đất ruộng và ao tôm cho bà; vì đất đã bị san lấp làm mặt bằng thì bà sẽ hoàn trả lại số tiền 5.000.000.000 đồng cho bàM .
Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận toàn bộ 6.699m2 bàM không quản lý, sử dụng mà hiện Công ty cổ phần F đang làm dự án khu dân cư . Lý do đất này đã có Thông báo thu hồi đất số 691 ngày 24/5/2016 (BL 266) và quy ết định thu hồi đất số 75 ngày 05/01/2018 (BL 294) của UBND huyện Nh và lời trình bày của Công ty cổ phần F tại BL 179.
- Đất và toàn bộ tài sản trên diện tích đất 6.699m2 và 13.777m2 khi Tòa án cấp sơ thẩm xem xét thẩm định tại chỗ vào các ngày 05/6/2018 (BL 193, 194), ngày 24/8/2018 (BL 200, 201) thể hiện đã đư ợc đổ đất san l ấp, đất trống, một phần đổ đá lát gạch làm vỉa hè, có một phần biền lá dừa, không có tài sản gì trên đất.
Toàn bộ các thửa đất trên trước khi giao cho Công ty cổ phần F để làm dự án, đã được Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Nhơn Trạch lập biên bản kiểm đếm đất và tài sản trên đ ất; bàM ký tên vào biên bản ngày 09/6/2017 đối với 6.699m2 còn bà Ph ký tên vào biên bản ngày 04/11/2016 đối với 13.777m2; đã được lập bảng chiết tính giá trị tài sản làm căn c ứ bồi thường (bút lục 262, 269, 291, 293).
Như vậy, tuy hiện trạng đất có thay đổi sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhưng là do công ty F đổ đất làm mặt bằng theo thông báo và quy ết định thu hồi của Ủy ban nhân dân huyện Nh.
 Vì vậy, tài sản trên đất của vợ chồng bà Ph do cơ quan chức năng đang tiến hành bồi thường, đất của bà Ph được thể hiện trong biên bản kiểm tra hiện trạng của trung tâm phát tri ển quỹ đất. Trung tâm phát tri ển quỹ đất chi nhánh Nhơn Trạch cho biết chưa có quyết định phê duyệt nên chưa thông báo cho ông Ph (ủy quyền bàM ) nhận tiền bồi thường đối với 6.699m2 (BL 267). Mặt khác đất đang tranh chấp nên chưa chi trả tiền bồi thường cho bà Ph đối với 13.777m2 (BL295). Tại phiên tòa bà Ph thừa nhận đất đã được kiểm đếm hiện trạng và bà có ký vào biên b ản. nhưng bà không đồng ý giá bồi thư ờng. Như vậy đất đã được cơ quan có thẩm quyền thu h ồi, nếu bà Ph không đồng ý thì có thể thực hiện quyền của người sử dụng đất, việc bà yêuc ầu bàM phải trả lại hiện trạng ban đầu là không có cơ s ở chấp nhận. Do vậy không có cơ s ở chấp nhận kháng cáo của bà Ph, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

## Page 11

[5] Về án phí [5.1] Án phí sơ thẩm:
- Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Tuy nhiên ông N , bà Ph là người cao tuổi và có đơn xin mi ễn án phí, do vậy miễn án phí cho ông N , bà Ph.
- Do yêu cầu phản tố của bị đơn được chấp nhận một phần nên bàM phải chịu án phí dân sự sơ thẩm phần yêu cầu của bị đơn được chấp nhận.
[5.2] Án phí phúc thẩm:
Miễn án phí phúc thẩm cho Ông Huỳnh Văn N và Bà Nguyễn Thị Thanh Ph.
[6] Về chi phí tố tụng:
Bà Tăng Thị HoaM phải có trách nhiệm thanh toán lại cho ông N , bà Ph số tiền chi phí tố tụng là 20.126.926 đồng [7] Quan đi ểm và đ ề nghị của đại di ện Vi ện ki ểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.
[8] Tòa án cấp sơ thẩm thiếu sót v ề việc chưa thu thập ai là đại diện pháp nhân của Công tyc ổ phần F; về việc Tòa án ti ến hành hòa gi ải trước khim ở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ nên cần rút kinh nghiệm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308, điểm b điều 298, điều 312. Điều 227, 228 của Bộ luật tố tụng dân s ự năm 2015; Áp dụng các Điều 122, 123, 124, 131, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án;
- Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng nghị số 877 ngày 03/12/2019 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Nhơn Trạch.
- Không chấp nhận kháng cáoc ủa ông Nvà bà Ph, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 42/2019/DS-ST ngày 15/11/2019 của Tòa án nhân dân huy ện Nhơn Trạch.
1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Tăng Thị Hoa M đối với bị đơn Bà Nguyễn Thị Thanh Ph và Ông Huỳnh Văn N về yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng với số tiền 1.000.000.000 đồng.
2. Đình chỉ một phần yêuc ầu phản tố của bị đơn Bà Nguyễn Thị Thanh Ph và Ông Huỳnh Văn N đối với nguyên đơn Bà Tăng Thị HoaM về yêu cầu bồi thường thiệt hại tài sản 379.214.500 đồng và yêu cầu hủy “cam kết chuyển nhượng” lập ngày 12/5/2017đ ối với diện tích đất 10.023m2 thửa 53, 54, 39 t ờ bản đồ số 7 xã Long Thuyện Nhơn Trạch.

## Page 12

3. Ghinh ận s ự thỏa thu ận giữa Bà Tăng Thị HoaM với v ợ chồng Bà Nguyễn Thị Thanh Ph và Ông Huỳnh Văn N: bàM có trách nhiệm trả lại cho bà Ph, ông NGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính) s ố ngày 14 tháng 4 năm 1997 do UBND huyện Nhcấp cho Ông Nguyễn Văn Ph (đối với thửa đất số 93 bản đồ 02 xã L, huyện Nh).
Phần tuyên xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vàm ột phần yêu cầu phản tố của bị đơn.
1. Tuyên bố giao dịch “đặt cọc cam kết chuyển nhượng” ký ngày 31 tháng 5 năm 2017 giữa Bà Tăng Thị HoaM với Ông Huỳnh Văn N và Bà Nguyễn Thị Thanh Ph đối với các thửa đất 03, 05, 63, 73, 122 tờ bản đồ địa chính số 7 và các thửa 93, 94, 95, 96 tờ bản đồ địa chính số 02 xã L, huyện Nh, tỉnh Đồng Nai là giao dịch vô hiệu.
2. Hủy hợp đồng ủy quy ền ký kết gi ữa Bà Tăng Thị HoaM và Ông Nguyễn Văn Ph, Bà Phạm Thị H được ủy ban nhân dân xã Long Tchứng thực số 304 ngày 17 tháng 7 năm 2017 đối với diện tích đất 6699m2 thửa 93 bản đồ 02 Long tân, huyện Nhơn Trạch.
3. Buộc Ông Huỳnh Văn N và Bà Nguyễn Thị Thanh Ph phải thanh toán trả cho Bà Tăng Thị HoaM số tiền 5.000.000.000 đồng (năm tỷ đồng).
4. Không chấp nhận yêuc ầuc ủa Ông Hu ỳnh Văn N , Bà Nguyễn Thị Thanh Ph buộc Bà Tăng Thị HoaM trả lại nguyên trạng đất ban đầu.
5. Về án phí:
- Án phí sơ thẩm:
+ Miễn án phí sơ thẩm cho Ông Huỳnh Văn N, Bà Nguyễn Thị Thanh Ph.
Ông N và bà Ph được nhận lại toàn b ộ số tiền tạm ứng án phí gồm:
12.000.000đồng (mư ời hai tri ệu đ ồng) theo biên lai thu s ố 003522 ngày 02/4/2018; 300.000đồng (ba trăm nghìn đ ồng) theo biên lai thu s ố 004357 ngày 09/11/2018; 300.000đồng (ba trăm nghìn đ ồng) theo biên lai thu s ố 0000421 ngày 14/3/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Nhơn Trạch.
+ Bà Tăng Thị HoaM phảich ịu 300.000 đồng án phí dân s ự sơ th ẩm, được khấu trừ số tiền 56.343.000đ ồng tạm ứng án phí theo biên lai thu s ố 001798 ngày 04 tháng 10 năm 2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Nhơn Trạch, bàM được nhận lại số tiền 56.043.000 đồng (năm mươi sáu tri ệu không trăm bốn mươi ba nghìn đồng).
- Án phí phúc thẩm: Miễn án phí phúc thẩm cho Ông Huỳnh Văn N và Bà Nguyễn Thị Thanh Ph
6. Về chi phí tố tụng: Ông Huỳnh Văn N và Bà Nguyễn Thị Thanh Ph phải chịu 20.126.926 đồng (đã nộp xong). Bà Tăng Thị HoaM phải thanh toán lại số tiền 20.126.926 đồng (Hai mươi tri ệu một trăm hai mươi sáu ngàn chín trăm hai sáu đồng) cho Ông Huỳnh Văn N, Bà Nguyễn Thị Thanh Ph.
7. Về nghĩa vụ chậm thi hành án:
- Kể từ ngày bản án có hi ệu lực pháp lu ật (đ ối với các trư ờng hợp cơ quan thi hành án có quy ền chủ động ra quy ết định thi hành án) ho ặc k ể từ

## Page 13

ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của ngư ời đư ợc thi hành án (đ ối với các khoản tiền phải trả cho ngư ời được thi hành án) cho đến thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng ngư ời phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa s ố tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại kho ản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.
- Trường hợp bản án, quy ết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân s ự, thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ
- VKSND tỉnh Đồng Nai; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- Chi cục THADS huy ện Nhơn Trạch;
- TAND huyện Nhơn Trạch;
- Đương sự;
- Lưu.


 Bùi Kim Rết