Bản án số: 108/2020/DS-PT

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Bản án số: 108/2020/DS-PT Ngày 11-8-2020 V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Hợp đồng tín dụng”
NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Châu.
Các Thẩm phán: Ông Cao Xuân Long Ông Trần Minh Bắc.
- Thư ký phiên tòa: Bà Phan thị Thùy Quyên - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: Bà Bùi Thị Doan – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 11 tháng 8 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 52/2020/TLPT-DS ngày 13 tháng 02 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Hợp đồng tín dụng”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2019/DSST ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 78/2020/QĐXXPT-DS ngày 27 tháng 4 năm 2020; Quyết định hoãn phiên tòa số 84/2020/QĐPT–DS ngày 26 tháng 5 năm 2020 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 82/2020/QĐ-PT ngày 24/6/2020 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Lưu Thị Mai H, sinh năm 1975; Hộ khẩu thường trú: ẤpL, phường H, thị xã A, tỉnh Bình Dương; Địa chỉ: Tổ B, Khu phố A, phường D, thị xã M, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (Có mặt).
2. Bị đơn: Ông Hoàng Văn Đ1, sinh năm 1970; Địa chỉ: Tổ B, Khu phố A, phường D, thị xã M, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (Vắng mặt).
Người đại diện theo ủy quyền cho ông Đ1: Ông Hoàng Văn Đ2, sinh năm 1973;
Địa chỉ: Tổ B, Khu phố A, phường D, thị xã M, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (Có mặt).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Bà Trần Thị Ngọc L, sinh năm 1971; Địa chỉ: Tổ B, Khu phố A, phường D, thị xã M, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (Vắng mặt).

## Page 2

2 Người đại diện theo ủy quyền cho bà L: Ông Hoàng Văn Đ2, sinh năm 1973;
Địa chỉ: Tổ B, Khu phố A, phường D, thị xã M, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (Có mặt).
3.2. Ông Hoàng Văn Đ2, sinh năm 1973; Địa chỉ: Tổ B, Khu phố A, phường D, thị xã M, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (Có mặt).
3.3. Ông Đặng Văn K, sinh năm 1960; Địa chỉ: Tổ B, Khu phố A, phường D, thị xã M, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (Có mặt).
3.4. Ngân hàng thương mại cổ phần Đ; Địa chỉ: Số B đường L, phường L, quận Đ, Thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Lê Hữu Đ3, chức vụ: Chủ tịch Hội đồng quản trị.
Người được ủy quyền: Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Đ.
Địa chỉ: Tầng G, Tòa nhà B, đường T, phường L, quận Đ, Thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Lê Quốc N, chức vụ: Tổng giám đốc.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Văn S, chức vụ: Chuyên viên xử lý nợ;
Địa chỉ: Lầu C, Tòa nhà T, Số G đường T, phường N, thành phố M, tỉnh Bình Dương (Có mặt).
4. Người kháng cáo: Ông Hoàng Văn Đ1, sinh năm 1970 là bị đơn và Ngân hàng TMCP Đ là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Theo đơn khởi kiện và trong quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, nguyên đơn bà Lưu Thị Mai H trình bày:
Qua giới thiệu của ông Lê Văn C (là người môi giới) thì vợ chồng bà Lưu Thị Mai H, ông Đặng Văn K gặp vợ chồng ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L.
Bà H, ông K và ông Đ1, bà L thỏa thuận là ông Đ1, bà L chuyển nhượng cho bà H, ông K thửa đất số 370, Tờ bản đồ số 37 tọa lạc tại: Tổ 2, Khu phố 1, xã Hắc Dịch (nay là phường Hắc Dịch), huyện Tân Thành (nay là thị xã Phú Mỹ), tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với giá 1.200.000.000 đồng. Vợ chồng bà H đã đặt cọc cho ông Đ1, bà L tổng số tiền 03 đợt là 500.000.000 đồng. Việc giao nhận tiền được thể hiện tại mặt sau của giấy nhận tiền cọc ngày 06/4/2018 (ông Đ2 là em trai của ông Đ1 nhận tiền thay ông Đ1, bà L). Ông Đ1, bà L đã giao đất trên thực tế cho gia đình bà H quản lý, sử dụng nhưng nhà đất này ông Đ1, bà L đang thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đ (Ngân hàng Đ). Do ông Đ1, bà L không làm thủ tục chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà H nên bà H chưa trả tiếp số tiền còn lại 700.000.000 đồng cho ông Đ1, bà L.
Khi đặt cọc thì bà H biết ông Đ1, ông Đ2, bà L thế chấp thửa đất này cho Ngân hàng Đ. Ông Đ1, ông Đ2 cam kết là 01 tháng sau thì ông Đ1, ông Đ2 làm thủ tục giải chấp để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về và làm thủ tục sang tên cho vợ chồng bà H nên vợ chồng bà H tin tưởng và đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất trên.

## Page 3

3 Theo hợp đồng đặt cọc có nội dung: Nếu bên bán đổi ý không sang nhượng cho bên mua thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc. Còn nếu bên mua không thực hiện đúng như sự thỏa thuận ghi trong giấy nhận tiền cọc thì xem như tự bỏ tiền đặt cọc. Từ khi nhận cọc cho đến nay, ông Đ1 không trả tiền cho Ngân hàng nên không lấy sổ đỏ ra để làm thủ tục sang tên cho bà H mặc dù bà H đã hối thúc nhiều lần.
Nay bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:
- Đề nghị Tòa án hủy giấy nhận tiền cọc ngày 06/4/2018 giữa bà H và ông Hoàng Văn Đ1.
- Yêu cầu ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L phải trả lại cho bà H số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và bồi thường cho bà H 500.000.000 đồng (phạt cọc); tổng cộng số tiền là 1.000.000.000 đồng.
2. Tại Bản trình bày ý kiến của ông Hoàng Văn Đ1 ngày 08 tháng 05 năm 2019 và ông Hoàng Văn Đ2 là người đại diện theo ủy quyền của ông Đ1, bà L trình bày:
Năm 2011 vợ chồng ông Đ1, bà L có vay của Ngân hàng Đ - PGD M - Chi nhánh R với số tiền 500.000.000 đồng. Ông Đ1, bà L thế chấp cho Ngân hàng Đ 300m2 đất thuộc thửa số 370, Tờ bản đồ số 37, phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Trên đất này có 01 căn nhà cấp 4 đã cũ. Do ông Đ1 bị bệnh suy thận mãn tính giai đoạn 4 nên không đủ sức khỏe để kiếm tiền trả cho Ngân hàng Đ. Ngày 06/3/2018, Ngân hàng Đ có thông báo cho ông Đ1 giảm lãi suất nên chỉ thu 500.000.000 đồng tiền gốc và 100.000.000 đồng tiền lãi là giải chấp sổ đỏ. Ông Đ1 cùng em trai là ông Hoàng Văn Đ2 có bán nhà đất nói trên cho bà H với giá là 1.200.000.000 đồng. Bà H đã đặt cọc cho vợ chồng ông Đ1 nhận số tiền là 500.000.000 đồng làm thành 03 đợt được thể hiện tại nội dung mặt sau của hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2018. Số tiền còn lại 700.000.000 đồng bà H chưa thanh toán cho vợ chồng ông Đ1. Ông Đ2 có hứa là ngày 01/9/2018 vợ chồng ông Đ1, bà L sẽ lấy sổ đỏ về và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà
H. Sau khi nhận tiền cọc, vợ chồng ông Đ1 đã trả cho Ngân hàng Đ số tiền 240.000.000 đồng với mục đích là lấy sổ đỏ về chuyển nhượng đất. Ông Đ1 cũng đã có đơn đề nghị Ngân hàng Đ - Chi nhánh M xét giảm tiền nợ lãi cho ông Đ1.
Sau đó phía Ngân hàng Đyêu cầu vợ chồng ông Đ1 phải trả nợ hơn 1 tỷ đồng nợ gốc và lãi nhưng vợ chồng ông Đ1 không có tiền để trả cho Ngân hàng Đ. Vì thế, vợ chồng ông Đ1 không thể nhận lại sổ đỏ từ Ngân hàng Đ để thực hiện chuyển nhượng đất cho bà H được.
Nay vợ chồng ông Đ1 vẫn đồng ý tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất số 370, Tờ bản đồ số 37 phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu cho vợ chồng bà H. Bà H, ông K phải thanh toán số tiền 700.000.000 đồng còn lại cho vợ chồng ông Đ1, bà L.
Còn đối với yêu cầu độc lập của phía Ngân hàng Đ thì ông Đ1, bà L xin giảm tiền lãi vì điều kiện kinh tế của ông Đ1, bà L rất khó khăn, ông Đ1 bị bệnh suy thận mãn tính giai đoạn 4. Vợ chồng ông Đ1 chỉ có khả năng thanh toán cho Ngân hàng Đ số tiền là 900.000.000 đồng kể từ ngày vay cho đến nay (trong đó bao gồm

## Page 4

4 cả 24.000.000 đồng mà ông Đ2 đã chuyển vào tài khoản của ông Đ1 tại Ngân hàng Đ). Trường hợp Ngân hàng không chấp nhận giảm lãi cho vợ chồng ông Đ1 thì ông Đ1 sẽ có văn bản gửi đến Ngân hàng cấp trên để đề nghị xem xét giảm lãi cho vợ chồng ông Đ1. Trường hợp Ngân hàng cấp trên không chấp nhận giảm lãi thì đề nghị Tòa án căn cứ vào lãi suất Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam để tính lãi cho vợ chồng ông Đ1.
3. Ông Hoàng Văn Đ2 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị Ngọc L, ông Hoàng Văn Đ1 trình bày:
Ông Đ2 là em trai của ông Đ1. Ông Đ2 xác nhận là ông Đ2 đã nhận tiền do bà H đặt cọc cho ông Đ1 để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 500.000.000 đồng và ông Đ2 đã giao lại đủ tiền cho ông Đ1, bà L. Vào ngày 25/7/2018 theo yêu cầu của gia đình ông Đ1 thì ông Đ2 đã nộp 240.000.000 đồng vào tài khoản số 5530100472004 của ông Đ1 mở tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đ để trả số nợ gốc mà ông Đ1, bà L đang nợ Ngân hàng Đ. Ông Đ2 cho rằng hiện nay ông Đ1, bà L còn nợ Ngân hàng Đ số tiền gốc là 260.000.000 đồng.
4. Theo đơn yêu cầu độc lập ngày 29/8/2019 của Ngân hàng thương mại cổ phần Đ do ông Lê Văn S là người đại diện theo ủy quyền trình bày:
Ngày 18/8/2011, Ngân hàng Đ - PGD M - Chi nhánh R (M) và ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L cùng ký hợp đồng tín dụng số 111.11.553.938676.TD và khế ước nhận nợ số LD 1123000116. Ngày nhận nợ: 18/8/2011; Ngày đến hạn:
18/8/2012. Theo Hợp đồng tín dụng này thìM cho ông Đ1, bà L vay số tiền 500.000.000 đồng. Lãi suất trong hạn thả nổi là 22%/năm; lãi suất quá hạn là 150% lãi suất trong hạn. Số tiền vay đến kỳ hạn trả nợ nhưng chưa được thanh toán và không được M gia hạn, điều chỉnh thời hạn trả nợ thì phải chịu phạt chậm trả theo quy định dưới đây: Chậm trả dưới 10 ngày thì mức phạt tối thiểu là 3% trên tổng số tiền chậm trả; chậm trả từ 10 ngày đến dưới 30 ngày thì mức phạt tối thiểu là 5% trên tổng số tiền chậm trả; chậm trả 30 ngày trở lên thì mức phạt tối thiểu là 7% trên tổng số tiền chậm trả. Mục đích vay để sản xuất kinh doanh. Thời hạn vay vốn là 12 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên. Thời hạn giải ngân là 01 năm kể từ ngày ký Hợp đồng tín dụng này.
Để đảm bảo cho khoản vay tín dụng nêu trên, ông Đ1 và bà L đã thế chấp 300m2 đất thuộc thửa đất số 370, Tờ bản đồ số 27 phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Diện tích đất này thì ông Đ1, bà L đã được UBND huyện Tân Thành (nay là thị xã Phú Mỹ), tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số AM 167963 ngày 25/6/2008.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, ông Đ1 và bà L đã không thực hiện trả nợ theo như cam kết trong hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ. M đã nhiều lần gửi thông báo, công văn yêu cầu ông Đ1, bà L trả nợ hoặc bàn giao tài sản bảo đảm choM xử lý theo quy định nhưng ông Đ1, bà L đều không thực hiện.
NayM yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

## Page 5

- Buộc ông Đ1, bà L phải thanh toán toàn bộ số tiền gốc và lãi (tạm tính đến ngày 28/11/2019) là 1.671.921.101 đồng; trong đó: Nợ gốc: 500.000.000 đồng; Nợ lãi: 1.171.921.101 đồng (bao gồm tiền lãi quá hạn và lãi phạt). Ông Đ1, bà L phải tiếp tục thanh toán lãi phát sinh tiếp theo choM cho đến khi ông Đ1, bà L trả hết nợ cho M.
Trường hợp ông Đ1, bà L không trả hết nợ thì đề nghị phát mãi tài sản đã thế chấp để thu hồi nợ theo quy định.
M không đồng ý giảm tiền lãi cho ông Đ1, bà L vì theo Nghị quyết cuảM thì chỉ đồng ý cho ông Đ1, bà L nộp vào số tiền tối thiểu là 1.084.000.000 đồng để rút tài sản đảm bảo.
5. Tại bản tự khai, ông Đặng Văn K trình bày như sau:
Ông K đồng ý với ý kiến của bà Lưu Thị Mai H chứ ông K không có ý kiến hay yêu cầu gì thêm.
6. Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2019/DS-ST ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ đã tuyên như sau:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lưu Thị Mai H đối với ông Hoàng Văn Đ1 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Hủy hợp đồng đặt cọc (giấy nhận tiền cọc về việc chuyển nhượng đất viết tay)
ngày 06/4/2018 được lập giữa ông Hoàng Văn Đ1 với bà Lưu Thị Mai H.
Buộc ông Hoàng Văn Đ1 và bà Trần Thị Ngọc L có nghĩa vụ phải trả cho bà Lưu Thị Mai H số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) và khoản tiền tương đương tiền cọc đã nhận do vi phạm hợp đồng là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Tổng cộng số tiền ông Hoàng Văn Đ1 và bà Trần Thị Ngọc L phải trả cho bà Lưu Thị Mai H là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).
Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng thương mại cổ phần Đ đối với ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L về việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”:
- Buộc ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L phải thanh toán cho Ngân hàng thương mại cổ phần Đ tổng số tiền nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng số 111.11.553.938676.TD ngày 18/8/2012 là 1.333.937.764 đồng (Một tỷ, ba trăm ba mươi ba triệu, chín trăm ba mươi bảy ngàn, bảy trăm sáu mươi bốn đồng). Trong đó:
Nợ gốc là 260.000.000 đồng (Hai trăm sáu mươi triệu đồng), tiền lãi là 1.073.937.764 đồng (Một tỷ, không trăm bảy mươi ba triệu, chín trăm ba mươi bảy ngàn, bảy trăm sáu mươi bốn đồng) tính đến ngày 28/11/2019 và lãi phát sinh tiếp theo kể từ ngày 29/11/2019 theo hợp đồng tín dụng đã ký kết cho đến khi trả hết nợ.
- Trường hợp ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L không trả hoặc trả không đầy đủ số tiền nợ trên thì Ngân hàng thương mại cổ phần Đ có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất diện tích 300m2 thuộc thửa số 370, Tờ bản đồ số 27 phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số AM 167963 do UBND huyện Tân Thành (nay là thị

## Page 6

6 xã Phú Mỹ), tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp ngày 25/6/2008 cho ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L và tài sản gắn liền với đất (theo biên bản thẩm định tài sản do Tòa án lập ngày 30/9/2019).
- Ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L, bà Lưu Thị Mai H, ông Đặng Văn K có nghĩa vụ giao toàn bộ tài sản nêu trên cho cơ quan thi hành án để đảm bảo việc thi hành án khi ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L không trả hoặc trả không đầy đủ số tiền nợ trên cho Ngân hàng.
Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí; chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; định giá; án phí sơ thẩm và thời hạn kháng cáo.
7. Ngày 12 tháng 12 năm 2019, Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ nhận được đơn kháng cáo của Ngân hàng TMCP Đ. Nội dung kháng cáo: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2019/DS-ST ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ theo hướng buộc ông Hoàng Văn Đ1 và bà Trần Thị Ngọc L phải thanh toán cho Ngân hàng TMCP Đ số tiền 1.671.921.101 đồng; Trong đó: Nợ gốc là 500.000.000 đồng, nợ lãi là 1.171.921.101 đồng (Tiền lãi tính đến này 28/11/2019).
Ngày 13/12/2019, Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ nhận được đơn kháng cáo của ông Hoàng Văn Đ1. Nội dung kháng cáo: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2019/DS-ST ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ theo hướng hủy Hợp đồng đặt cọc giữa ông Hoàng Văn Đ1 và bà Lưu Thị Mai H. Ông Đ1 phải trả lại cho bà H tiền đặt cọc 500.000.000 đồng.
Ông Đ1 không phải bồi thường 500.000.000 đồng tiền đặt cọc cho bà H vì lỗi dẫn đến hủy Hợp đồng đặt cọc là khách quan. Ông Đ1 chỉ chấp nhận trả tiền lãi cho Ngân hàng TMCP Đ theo mức lãi suất của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam và đề nghị Ngân hàng TMCP Đ giảm tiền lãi cho ông Đ1 và ông Đ1 không phải trả lãi phạt.
8. Trong quá trình xét xử phúc thẩm thì Ngân hàng thương mại cổ phần Đ đã nộp các Thông báo lãi suất tiền gửi của cá nhân tổ chức trong các lần điều chỉnh từ năm 2011 đến năm 2020 của Ngân hàng thương mại cổ phần Đ. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; phía bị đơn giữ yêu cầu kháng cáo; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng TMCP Đ rút kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về vấn đề tranh chấp.
9. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu:
Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến khi đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận việc rút kháng cáo của Ngân hàng thương mại cổ phần Đ. Đình chỉ xét xử phúc thẩm kháng cáo của Ngân hàng thương mại cổ phần Đ. Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Hoàng Văn Đ1; Sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng:
- Việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông Đ1 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp choM thì bà H biết rõ. Ông Đ1, bà L vẫn đồng ý chuyển nhượng nhà đất cho bà H nhưng vì ông Đ1 không đủ tiền để giải

## Page 7

7 chấp lấy sổ đỏ từM ra để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, lỗi để xảy ra không thực hiện được hợp đồng đặt cọc là lỗi của cả bà H và ông Đ1.
Theo quy định tại điểm a, d Mục I.1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thì ông Đ1, bà L không bị phạt cọc.
Theo Thông báo lãi suất tiền gửi của cá nhân tổ chức doM phát hành là cơ sở để tính lãi theo hợp đồng tín dụng nhưng M không điều chỉnh lãi quá hạn mà ông Đ1, bà L phải trả choM theo các thông báo này. Vì vậy, cần phải tính lại lãi suất quá hạn mà ông Đ1, bà L phải trả cho M.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa;
Về áp dụng pháp luật tố tụng:
[1]. Đơn kháng cáo của Ngân hàng TMCP Đ và ông Hoàng Văn Đ1 nộp trong thời hạn luật định, phù hợp với quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự và Ngân hàng TMCP Đ, ông Đ1 đã nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 276 của Bộ luật tố tụng dân sự nên hợp lệ.
[2]. Bà Lưu Thị Mai H khởi kiện ông Hoàng Văn Đ1 để yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa bà H với ông Đ1 và yêu cầu ông Đ1 phải trả cho bà H số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng, tiền phạt cọc do ông Đ1 vi phạm là 500.000.000 đồng. Đây là quan hệ pháp luật dân sự về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Ngân hàng TMCP Đ có đơn yêu cầu độc lập với nội dung: Yêu cầu ông Hoàng Văn Đ1 và bà Trần Thị Ngọc L phải trả cho Ngân hàng TMCP Đ tiền nợ gốc, tiền lãi và tiền phạt theo Hợp đồng tín dụng được ký kết giữa Ngân hàng TMCP Đ với ông Đ1, bà L. Đây là quan hệ pháp luật kinh doanh thương mại về việc “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng”.
Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng tín dụng bị tranh chấp đều được ký kết và thực hiện tại thị xã Phú Mỹ. Bị đơn cư trú tại thị xã Phú Mỹ nên Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ thụ lý vụ án “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc và Tranh chấp Hợp đồng tín dụng” để giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là đúng quy định tại các Điều 26, 30, 35, 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.
[3]. Về áp dụng pháp luật: Hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với ông Đ1 bị tranh chấp được ký kết ngày 06/4/2018 là sau ngày Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực nên áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết.
Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng TMCP Đ với ông Đ1, bà L được ký kết ngày 18/8/2012, đang được thực hiện và có nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015.
[4]. Tại phiên tòa phúc thẩm ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L vắng mặt nhưng ông Đ1, bà L đã ủy quyền cho ông Hoàng Văn Đ2 và ông Đ2 có mặt. Ông Lê Hữu Đ3 là người đại diện theo pháp luật của Ngân hàng TMCP Đ vắng mặt nhưng

## Page 8

8 ông Đ1 đã ủy quyền cho Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng Đ. Ông Lê Quốc N là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng Đ vắng mặt nhưng ông N đã ủy quyền cho ông Lê Văn S và ông S có mặt. Phiên tòa phúc thẩm xét xử vắng mặt ông Hoàng Văn Đ1, bà L, ông Lê Hữu Đ3, ông N là phù hợp với Điều 228 và Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung:
[5]. Ngày 06/4/2018, ông Đ1 và bà H có ký “Giấy nhận tiền cọc về việc chuyển nhượng đất”. Theo nội dung của giấy này thì phía ông Đ1 chuyển nhượng cho bà H 300m2 đất thổ cư thuộc thửa số 370, Tờ bản đồ số 37 phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu, trên đất có 01 căn nhà cấp 4 cũ với giá 1.200.000.000 đồng. Bà H có nghĩa vụ đặt cọc trước cho bên ông Đ1 150.000.000 đồng vào ngày ký hợp đồng; tiếp theo đợt 1 vào ngày 07/4/2018 bà H đặt cọc thêm 50.000.000 đồng; đợt 2 vào ngày 15/4/2018, bà H đặt cọc thêm 300.000.000 đồng;
đợt 3 là toàn bộ số tiền còn lại thì bà H đưa đủ cho ông Đ1 vào ngày nhận sổ đỏ.
Tiền chi phí cho việc làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất do bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu hoàn toàn. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trách nhiệm cùng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết hợp đồng chuyển nhượng và các giấy tờ phục vụ cho việc sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu phía ông Đ1 không chuyển nhượng đất cho bà H theo thỏa thuận thì ông Đ1 phải bồi thường gấp đôi số tiền mà phía ông Đ1 nhận cọc. Nếu phía bà H không thực hiện đúng như sự thỏa thuận ghi trong giấy nhận tiền cọc thì xem như bà H bỏ tiền đặt cọc.
Diện tích đất mà ông Đ1 cam kết chuyển nhượng cho bà H đã được UBND thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) số AM 167963 ngày 25/6/2008 cho ông Đ1, bà L. Đất thuộc thửa 370, Tờ bản đồ 27 phường Hắc dịch, thị xã Phú Mỹ có diện tích 300m2.
[6] Số tiền bà H trả cho ông Đ1 150.000.000 đồng khi bà H và ông Đ1 ký Giấy đặt cọc về việc chuyển nhượng đất do ông Đ1 nhận. Số tiền các lần tiếp mà bà H đặt cọc cho ông Đ1, bà L 350.000.000 đồng do ông Đ2 nhận, ông Đ2 đã giao lại cho ông Đ1, bà L và ông Đ1 đã thừa nhận. Sau khi bà H giao cho ông Đ1 500.000.000 đồng theo thỏa thuận trong Giấy đặt cọc về việc chuyển nhượng đất ngày 06/4/2018 thì gia đình ông Đ1 đã giao nhà đất chuyển nhượng cho bà H sử dụng.
Giấy đặt cọc về việc chuyển nhượng đất ngày 06/4/2018 do ông Đ1 và bà H ký, còn bà L không ký nhưng bà L biết rõ là ông Đ1 ký và nhận tiền đặt cọc từ bà
H. Số tiền đặt cọc từ bà H thì ông Đ1, bà L dùng để trả nợ cho Ngân hàng TMCP Đ và chi tiêu trong gia đình. Sau khi nhận tiền từ bà H thì ông Đ1, bà L đã giao đất cho bà H sử dụng. Như vậy, ông Đ1, bà L đều phải có nghĩa vụ thực hiện Hợp đồng đặt cọc mà ông Đ1 đã ký kết với bà H.
Theo thỏa thuận tại Giấy đặt cọc về việc chuyển nhượng đất ngày 06/4/2018 giữa ông Đ1, bà H thì không ghi thời hạn thực hiện việc ký kết Hợp đồng chuyển

## Page 9

9 nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng là ngày nào. Phía sau giấy đặt cọc này ông Đ2 có viết: “Bên bán xin hứa trong vòng 02 tháng nữa sẽ báo với bên mua chồng đủ tiền để lấy sổ đỏ từ ngân hàng ra và công chứng sang tên đất cho bên mua. Đến ngày 01/9/2019 sẽ ra sổ đỏ cho bên mua. Hai bên vi phạm sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật. Như vậy, ông Đ2 hứa với bà H chứ ông Đ1 không hứa với bà H về thời hạn thực hiện việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Bản tự khai ngày 08/5/2019 của ông Hoàng Văn Đ1 thì ông Đ1 hứa là trong thời hạn 30 ngày thì ông Đ1 sẽ lấy sổ đỏ từ ngân hàng ra để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đến ngày xét xử sơ thẩm 20/11/2019 thì ông Đ1, bà L vẫn chưa trả nợ choM nên không thể lấy sổ đỏ ra để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H. Đất ông Đ1, bà L đang thế chấp để đảm bảo khoản nợ vay tạiM nên không thể chuyển nhượng cho bà H. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H về việc hủy Giấy đặt cọc chuyển nhượng đất ngày 06/4/2018 giữa ông Đ1, bà H là có căn cứ và phù hợp với Điều 425 của Bộ luật dân sự.
[7]. Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự thì nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Xét thấy, khi ông Đ1, bà H ký kết Giấy đặt cọc về việc chuyển nhượng đất thì bà H biết rõ là đất chuyển nhượng đang do ông Đ1, bà L thế chấp tạiM để vay tiền. Giấy nhận tiền đặt cọc không ghi thời hạn ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi bà H đưa cho ông Đ1 500.000.000 đồng vào ngày 15/4/2018 thì ông Đ1, bà L đã giao nhà đất thuộc thửa 370, Tờ bản đồ 27 phường Hắc dịch, thị xã Phú Mỹ cho bà H quản lý, sử dụng đến nay. Giấy nhận tiền đặt cọc ghi: Nếu bên A đổi ý không chuyển nhượng cho bên B thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc. Hiện tại ông Đ1, bà L vẫn đồng ý chuyển nhượng đất cho bà H. Việc ông Đ1, bà L không giải chấp sổ đỏ đang thế chấp ở M vì ông Đ1, bà L đang tranh chấp vớiM về tiền lãi suất nên ông Đ1, bà L chưa trả nợ cho M. Như vậy lỗi dẫn đến Hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được là do ông Đ1, bà L và bà H. Mức độ lỗi của hai bên được xác định cho mỗi bên là 50%.
Theo quy định tại điểm a, d Mục I.1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn:
a) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc.
d) Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a vàc mục I.1 này, nếu cả hai cùng có lỗi hoặc trong trường hợp bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Như vậy, ông Đ1, bà L phải trả cho bà H 500.000.000 đồng tiền mà bà H đã đặt cọc cho ông Đ1, bà L. Ông Đ1, bà L không bị phạt cọc. Việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông Đ1, bà L phải trả tiền phạt cọc cho bà H là không đúng với hướng

## Page 10

10 dẫn của Tòa án nhân dân Tôi cao. Vì vậy chấp nhận một phần kháng cáo của ông Đ1 để sửa một phần quyết định của bản án sơ thẩm.
[8]. Xét yêu cầu độc lập của Ngân hàng thương mại cổ phần Đ:
[8.1]. Ngày 16/8/2011, Ngân hàng thương mại cổ phần Đ – Phòng giao dịch M - Chi nhánh R và ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 127.11.553.938676.DB. Nội dung của Hợp đồng thế chấp này là ông Đ1, bà L thế chấp choM diện tích đất 300m2 thuộc thửa số 370, Tờ bản đồ số 27 phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đất này đã được UBND thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) số AM 167963 ngày 25/6/2008 cho ông Đ1, bà L. Ông Đ1, bà L thế chấp tài sản này để đảm bảo cho khoản tiền màM sẽ cho ông Đ1, bà L vay tối đa là 500.000.000 đồng. Hợp đồng thế chấp được Văn phòng Công chứng S, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu công chứng ngày 17/8/2011. Đăng ký tài sản thế chấp ngày 18/8/2011 tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tân Thành (nay là thị xã Phú Mỹ).
M xác định và ông Đ1 thừa nhận là ông Đ1, bà L nhận tiền vay từ Ngân hàng TMCP Đ vào ngày 18/8/2011. Tiền lãi ông Đ1, bà L phải trả hàng tháng, còn nợ gốc thì ông Đ1, bà L phải thanh toán vào ngày 18/8/2012. Đến ngày 18/8/2012 thì ông Đ1, bà L mới trả tiền lãi trong hạn cho Ngân hàng TMCP Đ là 44.856.696 đồng chứ chưa thanh toán tiền gốc.
[8.2]. Ngày 18/8/2011, ông Đ1 và bà L ký Khế ước nhận nợ số LD 1123000116 với M. Nội dung Khế ước nhận nợ là ông Đ1, bà L nhận nợ 500.000.000 đồng. Thời hạn vay từ ngày 18/8/2011 đến ngày 18/8/2012. Về lãi suất trong hạn quy định tại khoản 2.1 Điều 2 của Hợp đồng tín dụng quy định:
Lãi suất thả nổi: 22%. Lãi suất tại thời điểm giải ngân được quy định cụ thể trên Khế ước nhận nợ. Lãi suất cho vay được điều chỉnh định kỳ 03 tháng/lần kể từ thời điểm giải ngân của khoản vay và tính bằng lãi suất huy động tiết kiệm dân cư VND kỳ hạn 12 tháng loại trả lãi sau cuảM cộng biên độ lãi suất 8%/năm. Biên độ có thể được thay đổi theo thỏa thuận của các bên trên cơ sở lãi suất thị trường.
Như vậy, lãi suất cho vay trong hạn = lãi suất huy động tiết kiệm dân cư + với 8%.
Tại thời điểm ông Đ1, bà L ký khế ước nhận nợ thì lãi suất được ghi cho vay là 22%. Theo Thông báo cuảM về lãi suất tiền gửi của các cá nhân tổ chức ngày 10/4/2012 thì lãi suất tiền gửi là 12% nên lãi suất cho vay là 20%. Thông báo của M về lãi suất tiền gửi của các cá nhân tổ chức ngày 26/5/2012 thì lãi suất tiền gửi là 9% nên lãi suất cho vay là 17%. Thông báo cuảM về lãi suất tiền gửi của các cá nhân tổ chức ngày 12/6/2012 đến 26/6/2012 đến 18/9/2012 thì lãi suất tiền gửi là 11% nên lãi suất cho vay là 19%. Vì theo Hợp đồng tín dụng quy định lãi suất được điều chỉnh 03 tháng 01 lần nên M điều chỉnh lãi suất từ 22% xuống 20% vào ngày 18/5/2012 là phù hợp vì từ ngày 18/5/2012 đến ngày 18/8/2012 là vừa tròn 03 tháng. Từ ngày 18/8/2012 đến ngày xét xử sơ thẩm thì lãi suất được chuyển thành lãi suất nợ quá hạn. Như vậy, nợ trong hạn mà ông Đ1, bà L phải trả là: Từ ngày

## Page 11

11 18/8/2011 đến ngày 17/5/2012 (274 ngày) mức lãi suất 22%. Tiền lãi được tính là:
{(500.000.000 đồng x 22%) : 360 ngày} x 274 ngày = 83.722.222 đồng. Lãi suất từ ngày 18/5/2012 đến ngày 17/8/2012 (92 ngày) mức lãi suất 20%. Tiền lãi được tính là {(500.000.000 đồng x 20%) : 360 ngày} x 92 ngày = 25.555.556 đồng. Như vậy tổng số tiền lãi trong hạn tính đến ngày 17/8/2012 là 83.722.222 đồng + 25.555.556 đồng = 109.277.778 đồng. Ông Đ1, bà L đã trả choM số tiền 44.856.696 đồng. Ông Đ1, bà L còn nợM tiền lãi trong hạn là 109.277.778 đồng - 44.856.696 đồng = 64.421.082 đồng.
[8.3]. Ngày 25/7/2018, ông Đ2 gửi vào tài khoản của ông Đ1 tại Ngân hàng TMCP Đ số tiền 240.000.000 đồng thì Ngân hàng TMCP Đ cũng thừa nhận và ông Đ2 đã cung cấp Giấy nộp tiền. Ông Đ1 cho rằng, cán bộ tín dụng hướng dẫn ông Đ1 trả tiền thì được trừ vào nợ gốc để giảm lãi nhưng ông Đ1 không đưa ra chứng cứ nào để chứng minh. Trong Giấy nộp tiền mà ông Đ2 cung cấp thì cũng không ghi là nộp tiền để trừ vào nợ gốc. Tại Tòa án cấp sơ thẩm, M không chấp nhận trừ số tiền nộp 240.000.000 đồng do ông Đ2 nộp vào tài khoản của ông Đ1 là nợ gốc của ông Đ1, bà L mà chỉ chấp nhận trừ vào tiền lãi mà ông Đ1, bà L phải trả cho M.
Tuy ông Đ2 không đưa ra được chứng cứ để chứng minh nhưng ông Đ1 cho rằng cán bộ tín dụng hứa với ông Đ1 là ông Đ1 nộp tiền vàoM sẽ được trừ vào tiền gốc cho ông Đ1, bà L là có thật. Bởi vì vào thời điểm ông Đ2 nộp tiền vào tài khoản của ông Đ1 tạiM thì khoản nợ của ông Đ1, bà L tạiM đã quá hạn gần 06 năm nhưng M không thông báo cho ông Đ1, bà L trả nợ và cũng không khởi kiện ông Đ1, bà L. Như vậy, thời hiệu màM khởi kiện tranh chấp hợp đồng tín dụng với ông Đ1, bà L đã hết. Điều đó chứng tỏ rằng cán bộ tín dụng cuảM thông báo cho ông Đ1, bà L nộp tiền vàoM để trả nợ gốc. Ông Đ1, bà L tin vào sự chỉ dẫn của cán bộ tín dụng M nên ông Đ1, bà L đã nhờ ông Đ2 chuyển tiền 240.000.000 đồng vào tài khoản của ông Đ1 tạiM để trừ nợ gốc. Từ ngày ông Đ2 chuyển tiền vào tài khoản của ông Đ1 tạiM thìM không trừ vào nợ lãi và cũng không trừ vào nợ gốc của ông Đ1, bà L tại M. Ngày 25/7/2018, ông Đ2 chuyển tiền vào tài khoản của ông Đ1 tạiM để trừ vào nợ gốc mà ông Đ1, bà L vayM nên thời hiệu khởi kiện cuảM đối với ông Đ1, bà L được tính lại. Ngày 18/9/2019, Tòa án cấp sơ thẩm Thông báo thụ lý đơn yêu cầu độc lập cuảM về việc Myêu cầu ông Đ1, bà L trả nợ nên ông Đ1, bà L không yêu cầu Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng thời hiệu. Như vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định khoản tiền 240.000.000 đồng mà ông Đ2 gửi vào tài khoản ông Đ1 tạiM là đểM trừ nợ gốc mà ông Đ1, bà L vayM là có căn cứ. M kháng cáo bản án sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng: Không chấp nhận trừ khoản tiền 240.000.000 đồng mà ông Đ2 gửi vào tài khoản ông Đ1 tạiM là đểM trừ nợ gốc mà ông Đ1, bà L vay M. Tại phiên tòa phúc thẩm thìM rút yêu cầu kháng cáo này nên chấp nhận.
[8.4]. Từ ngày 18/8/2012 thì ông Đ1, bà L phải trả lãi quá hạn. Theo Thông báo cuảM về lãi suất tiền gửi của các cá nhân tổ chức ngày 12/6/2012 đến ngày 18/9/2012 thì lãi suất tiền gửi là 11% nên lãi suất cho vay là 19%. Như vậy, vào thời điểm khoản vay của ông Đ1, bà L chuyển thành nợ quá hạn thì mức lãi suất M cho vay là 19% nên lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất cho vay là 28,5%. Việc M tính lãi suất quá hạn mà ông Đ1, bà L phải trả 30% là không đúng với khoản 2.3

## Page 12

12 Điều 2 của Hợp đồng tín dụng. Khoản 2.3 Điều 2 của Hợp đồng tín dụng quy định:
Lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất đang áp dụng tại thời điểm chuyển nợ quá hạn và cố định trong suốt thời gian khoản nợ bị quá hạn. Vì vậy phải tính lại khoản lãi quá hạn mà ông Đ1, bà L phải trả choM cụ thể như sau:
Lãi suất quá hạn từ ngày 18/8/2012 đến ngày 25/7/2018 là 05 năm 337 ngày (mỗi năm 360 ngày). Số tiền là: {(500.000.000 đồng x 28,5%) x 5 năm} + {(500.000.000 đồng x 28,5%) : 360 ngày} x 337 ngày = 845.895.833 đồng.
Lãi suất quá hạn từ ngày 26/7/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm 29/11/2019 là 01 năm 123 ngày. Số tiền là: {(260.000.000 đồng x 28,5%) x 1 năm} + {(260.000.000 đồng x 28,5%) : 360 ngày} x 123 ngày = 99.417.500 đồng.
Tổng số tiền lãi quá hạn là 845.895.833 đồng + 99.417.500 đồng = 945.313.333 đồng.
Tổng số tiền nợ gốc, lãi trong hạn và lãi quá hạn mà ông Đ1, bà L phải thanh toán choM là: 260.000.000 đồng + 64.421.082 đồng + 944.813.333 đồng = 1.269.234.415 đồng. Ông Đ1, bà L còn phải trả tiền lãi phát sinh theo Hợp đồng tín dụng choM từ ngày 30/11/2019 đến khi ông Đ1, bà L trả hết nợ cho M. Trường hợp ông Đ1, bà L không trả đủ tiền nợ choM thìM có quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án dân sự phát mãi tài sản mà ông Đ1, bà L thế chấp choM để thu hồi nợ.
[9]. Từ những phân tích, nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng TMCP Đ. Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Đ1. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm 41/2019/DSST ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ như sau:
- Hủy hợp đồng đặt cọc (Giấy nhận tiền cọc về việc chuyển nhượng đất) ngày 06/4/2018 được lập giữa ông Hoàng Văn Đ1 với bà Lưu Thị Mai H.
- Buộc ông Hoàng Văn Đ1 và bà Trần Thị Ngọc L có nghĩa vụ phải trả cho bà Lưu Thị Mai H số tiền đặt cọc là 500.000.000đồng. Ông Đ1, bà L không bị phạt cọc như yêu cầu của bà H.
- Buộc ông Đ1, bà L phải thanh toán cho Ngân hàng TMCP Đ tổng số tiền 1.269.734.415 đồng; trong đó: nợ gốc là 260.000.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 64.421.082 đồng, nợ lãi quá hạn là 945.313.333 đồng. Ông Đ1, bà L còn phải trả tiền lãi phát sinh cho Ngân hàng TMCP Đ từ ngày 30/11/2019 đến khi ông Đ1, bà L trả hết nợ cho Ngân hàng TMCP Đ theo mức lãi suất trong Hợp đồng tín dụng.
Trường hợp ông Đ1, bà L không trả đủ tiền nợ cho Ngân hàng TMCP Đ thì Ngân hàng TMCP Đ có quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án dân sự phát mãi tài sản mà ông Đ1, bà L thế chấp cho Ngân hàng TMCP Đ để thu hồi nợ. Tài sản mà ông Đ1 thế chấp cho Ngân hàng TMCP Đ là 300m2 đất thuộc thửa số 370, Tờ bản đồ số 27 phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đất này, ông Đ1, bà L đã được UBND huyện Tân Thành (nay là thị xã Phú Mỹ), tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số AM 167963 ngày 25/6/2008.
[10]. Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu của Ngân hàng TMCP Đ về xử lý tài sản thế chấp được Tòa án chấp nhận nên buộc ông Đ1, bà L phải chịu toàn bộ chi phí

## Page 13

13 xem xét, thẩm định tại chỗ là 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng). Số tiền này Ngân hàng TMCP Đ đã tạm ứng, vì vậy cần buộc ông Đ1 và bà L phải trả lại cho Ngân hàng TMCP Đ 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản.
[12]. Về án phí:
Án phí dân sự sơ thẩm: Do bản án sơ thẩm bị sửa một phần nên phải sửa phần án phí sơ thẩm cho phù hợp.
- Yêu cầu khởi kiện của bà H đối với ông Đ1, bà L chỉ được chấp nhận một phần. Ông Đ1, bà L phải trả lại cho bà H tiền cọc là 500.000.000 đồng nên ông Đ1, bà L phải chịu án phí là 20.000.000 đồng + (100.000.000 đồng x 4%) = 24.000.000 đồng.
- Bà Hyêu cầu phạt cọc 500.000.000 đồng nhưng không được chấp nhận nên bà H phải chịu án phí: 20.000.000 đồng + (100.000.000 đồng x 4%) = 24.000.000 đồng.
- Yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Đ được chấp nhận một phần là buộc ông Đ1, bà L phải trả cho Ngân hàng TMCP Đ số tiền gốc và lãi là 1.269.734.415 đồng. Án phí ông Đ1, bà L phải chịu là 36.000.000 đồng + (469.734.415 đồng x 3%) = 50.092.032 đồng.
Tổng cộng số tiền án phí sơ thẩm ông Đ1, bà L phải nộp là 24.000.000 đồng + 50.092.032 đồng = 74.092.032 đồng. Xét thấy gia đình ông Đ1, bà L thuộc hộ nghèo có hoàn cảnh rất khó khăn theo xác nhận của Ủy ban nhân dân phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ ngày 06/11/2019. Vì vậy, miễn toàn bộ án phí cho ông Đ1, bà L theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP Đ không được chấp nhận là 1.671.921.101 đồng - 1.269.734.415 đồng = 402.186.686 đồng. Án phí sơ thẩm mà Ngân hàng TMCP Đ phải nộp là 20.000.000đ + (2.186.686 đồng x 4%) = 20.087.467 đồng.
Án phí dân sự phúc thẩm:
- Yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng TMCP Đ không được chấp nhận nên Ngân hàng TMCP Đ phải chịu án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm.
- Yêu cầu kháng cáo của ông Đ1 được chấp nhận nên ông Đ1 không phải nộp án phí dân sự phúc thẩm.
- Yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Đ là tranh chấp về kinh doanh thương mại. Ngân hàng TMCP Đ kháng cáo thì phải nộp tiền tạm ứng án phí là 2.000.000 đồng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm thông báo cho Ngân hàng TMCP Đ nộp 300.000 đồng là không đúng với Nghi quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội nên cần rút kinh nghiệm.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

## Page 14

14 Áp dụng khoản 2 Điều 308; khoản 2 Điều 148; các Điều 26, 30, 35, 39, 228, 296 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 295, 298, 299, 301, 317, 318, 328, 463, 466 của Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 91 của Luật tổ chức tín dụng; điểm d khoản 1 Điều 12, Điều 14, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận việc rút kháng cáo của Ngân hàng thương mại cổ phần Đ.
Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng thương mại cổ phần Đ.
2. Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Hoàng Văn Đ1. Sửa một phần Bản án sơ thẩm số 41/2019/DSST ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lưu Thị Mai H đối với ông Hoàng Văn Đ1 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Hủy hợp đồng đặt cọc (Giấy nhận tiền cọc về việc chuyển nhượng đất) ngày 06/4/2018 được lập giữa ông Hoàng Văn Đ1 với bà Lưu Thị Mai H.
Buộc ông Hoàng Văn Đ1 và bà Trần Thị Ngọc L có nghĩa vụ phải trả cho bà Lưu Thị Mai H số tiền 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) mà bà H đã đặt cọc cho ông Đ1, bà L.
4. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lưu Thị Mai H về việc buộc ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L phải trả tiền phạt cọc cho bà H 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).
Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
5. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng thương mại cổ phần Đ đối với ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L về việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”.
Buộc ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L phải thanh toán cho Ngân hàng thương mại cổ phần Đ tổng số tiền nợ gốc và lãi theo Hợp đồng tín dụng số 111.11.553.938676.TD ngày 18/8/2012 (2011) là 1.269.734.415 đồng (Một tỷ, hai trăm sáu mươi chín triệu, bảy trăm ba mươi bốn ngàn, bốn trăm mười lăm đồng);
trong đó nợ gốc là 260.000.000 đồng, nợ lãi trong hạn là 64.421.082 đồng, nợ lãi quá hạn là 945.313.333 đồng. Ông Đ1, bà L còn phải trả tiền lãi phát sinh cho Ngân hàng TMCP Đ từ ngày 30/11/2019 đến khi ông Đ1, bà L trả hết nợ cho Ngân hàng Đ theo mức lãi suất trong Hợp đồng tín dụng.
Trường hợp ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L không trả hoặc trả không đầy đủ số tiền nợ trên thì Ngân hàng thương mại cổ phần Đ có quyền yêu

## Page 15

15 cầu Cơ quan thi hành án phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất diện tích 300m2 thuộc thửa số 370, Tờ bản đồ số 27 phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 167963 do UBND huyện Tân Thành (Nay là thị xã Phú Mỹ), tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp ngày 25/6/2008 cho ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L và tài sản gắn liền với đất (Theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ do Tòa án lập ngày 09/10/2019). Ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L, bà Lưu Thị Mai H, ông Đặng Văn K có nghĩa vụ giao toàn bộ tài sản này cho cơ quan thi hành án để đảm bảo việc thi hành án khi ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L không trả hoặc trả không đầy đủ số tiền nợ trên cho Ngân hàng TMCP Đ.
6. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L phải trả lại cho Ngân hàng thương mại cổ phần Đ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng).
7. Về án phí:
7.1. Án phí dân sự sơ thẩm:
Miễn toàn bộ án phí cho ông Hoàng Văn Đ1, bà Trần Thị Ngọc L.
Ngân hàng thương mại cổ phần Đ phải nộp 20.087.467 đồng (Hai mươi triệu, không trăm tám mươi bảy ngàn, bốn trăm sáu mươi bảy đồng) án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền Ngân hàng đã nộp là 30.550.000 đồng (Ba mươi triệu, năm trăm năm mươi ngàn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng số 0001644 ngày 17 tháng 9 năm 2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Phú Mỹ. Hoàn trả lại cho Ngân hàng thương mại cổ phần Đ số tiền là 10.462.533 đồng (Mười triệu, bốn trăm sáu mươi hai ngàn, năm trăm ba mươi ba đồng).
Bà Lưu Thị Mai H phải nộp 24.000.000 đồng (Hai mươi bốn triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà bà H đã nộp là 21.300.000 đồng theo các Biên lai thu tiền số 0006746 ngày 03 tháng 01 năm 2019 với số tiền 21.000.000 đồng và Biên lai thu tiền số 0010558 ngày 12 tháng 02 năm 2019 với số tiền 300.000 đồng của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Bà H còn phải nộp tiếp 2.700.000 đồng (Hai triệu bảy trăm ngàn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.
7.2. Án phí dân sự phúc thẩm:
Ngân hàng thương mại cổ phần Đ phải nộp 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng)
án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu số 0004006 ngày 23 tháng 12 năm 2019 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ngân hàng thương mại cổ phần Đ phải nộp tiếp số tiền là 1.700.000 đồng (Một triệu bảy trăm ngàn đồng)
Hoàn trả cho ông Hoàng Văn Đ1 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm mà ông Đ1 đã nộp theo Biên lai thu số 0004007 ngày 23 tháng 12 năm 2019 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

## Page 16

16 Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- Các đương sự; Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
- VKS nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu;
- VKD nhân dân thị xã Phú Mỹ;
- Chi cục THADS thị xã Phú Mỹ;
- TAND thị xã Phú Mỹ; (Đã ký)
- Tổ HC-TP (VP);
- Lưu hồ sơ.
Nguyễn Minh Châu