Quyết định đư a vụ á n ra xét xử phúc thẩm số 190/2020/QĐ-PT
Hoàng Thị K C với Công ty PGK
Số: 176/2020/DS-PT
Ngày: 21/07/2020
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Bà Hoàng Thị K C khởi kiện Công ty PGK để yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc






NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Đắc Cường.
Các Thẩm phán: Ông Huỳnh Văn Luật;
 Ông Phan Trí Dũng.
- Thư ký phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Hằng - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Phan Văn Lợi - Kiểm sát viên.
Ngày 21 tháng 7 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 151/2020/TLPT-DS ngày 17/4/2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 146/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đư a vụ á n ra xét xử phúc thẩm số 190/2020/QĐ-PT ngày 17/6/2020 và Quyết định hoãn phi ên tòa phúc thẩm số 212/2020/QĐ-PT ngày 08/7/2020, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Hoàng Thị K C , sinh năm 1956 ; địa chỉ: Ấp R, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương ; tạm trú: Số 54/23 đường L, hẻm 288, khu phố N, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương; có mặt.
2. Bị đơn: Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Xây dựng Địa ốc P G K; địa chỉ: Lô J56, Ô 51 đường N, khu phố 3B, phường T, thị xã B, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1994 và ông Đoàn Anh P, sinh năm 1996; cùng địa chỉ: Số 452 đường M, Phường X, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh (theo Giấy ủy quyền ngày 13/11/2019) ; ông P có mặt, ông Đ vắng mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3. 1. Công ty Cổ phần Đầut ư Xây dựng Bất động sản T; địa chỉ: Số 28/94N đường R, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp: Ông Phan Thanh N, sinh năm 1980; địa chỉ: Số 198/6 đường M, khu phố V, phường T, Quận U, Thành phố Hồ Chí Minh (theo Giấy ủy Bản án số: 176/2020/DS-PT Ngày 21/7/2020 V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

## Page 2

2 quyền ngày 24/7/2019); vắng mặt.
3. 2. Công tyC ổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển đất B; địa chỉ: Số G đường P, phường H, thành phốT , tỉnh Bình Dương. Người đại diện theo pháp lu ật: Ông Nguyễn Hữu N, chức vụ: Tổng giám đốc; vắng mặt.
4. Người kháng cáo: Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Xây dựng Địa ốc P G K là bị đơn trong vụ án.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Theo đơn khởi kiện ngày 05/6/2017, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 10/5/2019 và quá trình giải quyết vụ án , nguyên đơn bà Hoàng Thị K C (sau đây gọi tắt là bà C) trình bày: Ngày 21/3/2016, bàC với Công tyC ổ phần Thương mại Dịch vụ Xây dựng Địa ốc P G K (gọi tắt là Công tyP G K) ký giấy đặt cọc với nội dung đặt cọc để thỏa thuận chuyển nhượng nền đất tại “Lô L, Ô 13, hướng Tây Bắc, diện tích 71,2m2 với tổng giá trị là 348.000.000 đồ ng. Cùng ngày , bàC đặt cọc số tiền 10.000.000 đồng, Công tyP G K có lập phiếu thu đối với số tiền trên. Ngày 26/3/2016, bàC với Công tyP G K ký hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động sản đối với nền đất tại Lô L, Ô 13 diện tích 71,2m2, thuộc khu dân cư T, phường L, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Quá trình thực hiện hợp đồng, bàC đã đặt cọc và thanh toán cho Công tyP G K tổng số tiền 226.000.000 đồng . Theo thỏa thuận trong hợp đồng, sau khi khách hàng thanh toán đợt 1, trong thời hạn từ 06 đến 12 tháng thì Công tyP G K phải thực hiện các thủt ục pháp lý cần thiết theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , bàC sẽ thanh toán số tiền còn lại cho Công tyP G K.
Tuy nhiên, bàC đã nhiều lần liên hệ yêu cầu Công tyP G K thực hiện hợp đồng, bàn giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bàC xây dựng nhà, ổn định chỗ ở , nhưng Công tyP G K viện ra nhiều lý do không thực hiện hợp đồng. Do đó, bàC khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy “Hợp đồng nguyên tắc mua bán, chuyển nhượng bất động s ản” ngày 26/3/2016 ; bu ộc Công tyP G K phải thanh toán lại s ố ti ền 226.000.000 đồng, đồng thời phạt vi phạm hợp đồng 30% là 67.800.000 đồng và trả lãi suất Ngân hàng 7%/năm tính từ ngày 26/3/2016 đến ngày 14/6/2017 là 16 tháng với số tiền 88.893.000 đồng. Tổng cộng Công tyP G K phải thanh toán cho bà Hoàng Thị K C số tiền 382.693.000 đồng. Ngày 17/5/2019, bàC có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện cho rằng: BàC đã thanh toán 65% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nên yêu cầu Công tyP G K phải tiếp tục thực hiện “Hợp đồng nguy ên tắc mua b án, chuy ển nhượng bất động sản” ngày 26/3/2016 (bút lục 188).
* Tại văn bản ngày 15/10/2019 và quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp cho bị đơn Công tyP G K trình bày: Công tyP G K chỉ là người được Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bất động sản T (gọi tắt là Công ty T) ủy quyền để phân phối nền đất lại cho nguyên đơn. Nên trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp thuộc về Công ty T. Hiện nay, bàC yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng , Công tyP G K không thể thực hiện được. Vì phần đất này cho đến hiện nay, Công tyT chưa bàn giao cho Công tyP G K nên Công tyP G K không có đất để giao theo yêu cầu của nguyên đơn; nếu có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền cọc và tiền chuyển nhượng đất cho nguyên đơn, thì Công tyP G K yêu cầu Công tyT phải có trách nhiệm li ên đới hoàn trả số ti ền 226.000.000 đồng. Vì sau khi nhận tiền của nguyên đơn, Công tyP G K đã bàn giao toàn bộ số tiền trên cho Công ty T.

## Page 3

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên qu an Công tyT trình bày : Tháng 9 năm 2015, Công tyT với Công tyP G K có thỏa thuận ký kết hợp đồng ủy quyền bán phần đất tại Khu nhà ở Tình thương, phường Phú Lợi, thành phố T. Sau khi thỏa thuận, do hai bên không thực hiện được hợp đồng nên Công tyT có văn bản thông báo hủy bỏ việc ủy quyền với Công tyP G K , nhưng Công tyP G K vẫn tiếp tục thực hiện việc bán đất cho dân. Hiện nay phát sinh tranh chấp giữa bàC với Công tyP G K từ các hợp đồng thỏa thuận thì Công tyP G K phải có trách nhiệm với bà C. Tuy nhiên, Công tyT không cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh Công tyT đã thông báo hủy bỏ việc ủy quyền với Công tyP G K.
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển đất B (gọi tắt là Công ty Phát triển đất B) đã được Tòa án cấp sơ thẩm tống đạt, triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt.
Tại Bản án s ố 146/2019/DS-ST ngày 29/11/2 019 của Tòa án nhân dân thành phốT đã căn cứ các Điều 147, 157, 165, 227, 228, 229, 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân năm 2015; các Điều 122, 123, 131, 502, 503 và khoản 1 Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 16 Điều 3, Điều 26, Điều 166, 168 của Luật đất đai năm 2013 và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.
1. Không chấp nhận yêu cầu khở i kiện của nguyên đơn bà Hoàng Thị K C đối với bị đơn Công tyC ổ phần TM - DV - XD Địa ốc P G K về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Tuyên bố “Hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động s ản” ngày 26/3/2016 giữa bà Hoàng Thị K C với Công ty Cổ phần TM - DV - XD Địa ốc P G K vô hiệu.
Công ty Cổ phần TM - DV - XD Địa ốc P G K có trách nhiệm hoàn trả cho bà Hoàng Thị K C số tiền 226.000.000 đồng.
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đố i với trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Về án phí: Công ty Cổ phần TM - DV - XD Địa ốc P G K phải chịu sốt iền 300.000 đồng. Chi cục Thi hành án dân sự thành phốT hoàn trả cho bà Hoàng Thị K C số tiền 9.867.000 đồng tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/00 01166 ngày 27/6/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T.
Ngày 11/12/2019, bị đơn Công tyP G K có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án số 146/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phốT theo hướng buộc Công tyT có trách nhiệm trả cho bàC số tiền 226.000.000 đồng.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giững uyên yêuc ầu khởi ki ện và đồng ý với bản án sơ thẩm; bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu nêu trong đơn kháng cáo, đồng thời xác định số tiền bị đơn thu của bà C, bị đơn đang quản lý chưa chuyển cho

## Page 4

4 Công ty T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công tyT và Công ty Phát triển đất Bình Dương đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do.
Các đương sự không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới và không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến: Quá trình thụ lý giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về hướng giải quyết vụ án : Nguyên đơn bàC khởi kiện yêu cầu bị đơn Công tyP G K tiếp tục thực hiện “Hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động s ản” ngày 26/3/2016, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu, nhưng không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Tòa án nhân dân tối cao là có thiếu sót. Tuy nhi ên, nguyên đơn bàC đồng ý, không kháng cáo đối với bản án sơ thẩm nên Tòa án cấp phúc thẩm không xem xét. Xét kháng cáo của bị đơn nhận thấy, “Hợp đồng nguyên tắc mua bán chuyển nhượng bất động s ản” ngày 26/3/2016 giữa bàC với Công tyP G K , không có nội dung nào thể hiện Công tyP G K căn cứ vào hợp đồng ủy quyền của Công tyT để ký với bà C; số tiền nhận của bà C, Công tyP G Khiện đang quản lý, không chuyển cho Công ty T, Tòa án cấp sơ thẩm buộc Công tyP G K có trách nhiệm trả cho bàC là phù hợp. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của Công tyP G K , giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến trình bày cuảc ác bên đương sự và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương về việc giải quyết vụ án;
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Đây là vụ án dân sự về việc “Tranh chấp hợp đồng chuy ển nhượng quy ền s ử dụng đất”, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương theo quy định tại khoản 5 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Xét đơn kháng cáo của bị đơn Công tyP G K được thực hiện trong thời hạn luật định và người kháng cáo đã nộp tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo quy định nên hợp lệ.
[3] Nhận thấy, theo các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện: Công t y Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bất động sản T (gọi tắt là Công ty T) là chủ sử dụng phần đất dự trữ có diện tích 2.001,88m2 trong khu tái định cư xây dựng nhà tình thương cho dự án Khu dân c ư V õ Minh Đức (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CT00351 ngày 01/7/ 2010 diện tích 943 ,76m2 thuộc thửa s ố 916, tờ bản đồ số 12 phường L và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CT00351 ngày 01/7/2010 diện tích 1.058,12m2 thuộc thửa số 917, tờ bản đồ số 12 phường L do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ). Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công tyT mang thế chấp thửa đất số 916, 917 tờ bản đồ số 12, diện tích 2.001,88m2 cho Ngân hàng để vay v ốn. Năm 2014, Công tyT rao bán khu đất trên.
Ngày 18/11/2014, ông Phạm Trọng G sinh năm 1986; HKTT: Ấp C, thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương ký thỏa thuận đặt cọc số tiền 600.000.000 đồng cho ông Lê Thành Điệu là Tổng Giám đốc của Công tyT để mua khu đất nêu trên (bút lục 156). Ngày 02/7/2015, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương có Văn bản số 2201/UBND-

## Page 5

5 KTN “chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Bất động sản T được phép chuyển khu đất dự trữ có diện tích 2.001,8 8m2 trong khu tái định cư, xây dựng nhà tình thương cho dự án Khu dân cư Võ Minh Đức sang hình thức kinh doanh (được phép chuyển nhượng qu yền sử dụng đất ở theo quy định)… Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Bất động sản T phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho dự án trước khi thực hi ện việc chuyển nhượng theo quy định ” (bút lục 32). Năm 2015, Công tyT do ông Lê Thành Đ đại diện (bên A) với Công tyP G K do ông Trần Văn B làm Tổng Gi ám đốc đại di ện (bên B) ký Hợp đồng ủy quyền số …/2015/HĐUQ-BĐSTN với nội dung: “Bên A đồng ý ủy quyền cho bên B được đại diện thaym ặt bên A thực hiện các việc sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với Khu dân cư Võ Minh Đức ”. Ngày 21/3/2016, Công tyP G K (bên A) ký Giấy đặt cọc với bên nhận chuy ển nhượng l à b à Hoàng Thị K C (bên B) để thỏa thuận chuyển nhượng nền đất Lô L, Ô 13, hướng Tây Bắc, diện tích 71m 2 cho bàC với tổng giá bán là 348.000.000 đồng, Công tyP G K đã nhận của bàC số tiền cọc 10.000.000 đồng; đến ngày 26/3/2016, hai bên tiếp tục ký kết “Hợp đồng nguyên tắc mua bán , chuyển nhượng bất động sản ” với nội dung bên A đồng ý chuyển nhượng cho bên B “quyền sử dụng đất (đất ở) được mô tả như sau (theo s ơ đồ của bên A): Lô L, Ô 13 với tổng diện tích đất ở 71,2m2” với giá chuyển nhượng 348.000.000 đồng và bàC đã thanh toán thêm cho Công tyP G K số tiền 164.000.000 đồng; ngày 20/5/2016, bàC thanh toán bổ sung thêm 10% với số tiền 35.000.000 đồng; đến ngày 30/6/2016, bàC thanh toán bổ sung thêm số tiền 17.000.000 đồng; tổng cộng, Công tyP G K đã nhận của bàC số tiền 226.000.000 đồng.
[4] Ngày 20/9/2016, Công tyT (bên A) tiếp tục ký “Hợp đồng kinh t ế về việc hợp tác xây dựng và kinh doanh bất động sản” số 01-09/2016-TN/BDL HĐNT với bên B l à Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển đất B (gọi tắt là Công ty Phát triển đất B) với nội dung: Bên A là chủ sở hữu khu đất ở đô thị tại thửa 916, 917 tờ bản đồ số 12, diện tích 2.001,88m2. “Bên A đồng ý với bên B, giao cho bên B lên quy hoạch phân lô và thiết kế xây dựng nhà để bán với thỏa thuận như sau: Giá trị nền đất mà bên A thu về 5.000.000 đồng/m2…Đơn giá này không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng… Bên B đầu tư xây dựng nhà mẫu và trực tiếp tổ chức kinh doanh, vận hành dòng vốn của dự án để xây dựng nhà chot oàn bộ khu đất được giao, hoàn thiện bổ sung cơ sở hạ tầng và trực tiếp tổ chức chào bán hàng để thu hồi vốn gốc và chia lợi nhuận kinh doanh với bên A” (bút lục 81-87). Đến ngày 01/10/2016, bên A (Công ty T) ký Hợp đồng ủy quyền với bên B (Công ty Phát triển đất B) với nội dung:
“Bên A ủy quyền cho bên B bán toàn bộ các lô nhà đất thuộc “dự án nhà ở T” tên thương mại “Dự án nhà ở Phú Lợi Phát” tại phường L, thành phố T” (bút lục 78-80).
Do Công tyT không thực hiện thỏa thuận đặt cọc với ông Phạm Trọng G và nội dung hợp đồng ủy quyền với Công tyP G K, tiếp tục ủy quyền cho Công ty Phát triển đất B chào bán khu đất trên nên ông G với ông B làm đơn tố giác ông Lê Thành Đ tại Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an tỉnh Bình Dương. Theo “Thông báo kết quả giải quyết tố giác, tình báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố” số 36/PC45 ngày 04/10/2017 của Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an tỉnh Bình Dương thì: “Mặc dù ông Lê Thành Đ có hành vi gian dối khi ký hợp đồng với ông G và ông B nhưng hành vi này chưa thỏa mãn yếu tố chiếm đoạt tài sản. Nội dung đơn tố giác của ông Trần Văn B và Phạm Trọng G là tranh chấp trong quanh ệ giao dịch dân sự, không đủ căn cứ xử lý hình sự” (bút lục 156).

## Page 6

6 [5] BàC cho rằng: Theo nội dung thỏa thuận trong “Hợp đồng nguyên tắc mua bán, chuyển nhượng bất động sản” ngày 26/3/2016 thì: “Sau khi bên B (bà C ) đã thanh toán đợt 1, thì bên A sẽ thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho bên B. Bên A s ẽ ra sổ trong vòng từ 06 đến 12 tháng kể từ lúc bên B thanh toán đợt 1 nêu trên” (bút lục 05), nhưng Công tyP G K không thực hiện đúng thỏa thuận nên bàC khởi kiện yêu cầu Công tyP G K phải trả lại số tiền đã nhận, đồng thời phạt hợp đồng và trả tiền lãi tạm tính đến ngày khởi kiện (ngày 05/6/2017) là 382.693.000 đồng. Ngày 17/5/2019, bàC có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện là buộc Công tyP G K phải tiếp tục thực hiện “Hợp đồng nguyên tắc mua bán, chuyển nhượng bất động sản”
ngày 26/3/2016 với bàC (bút lục 188).
[6] Xét y êuc ầu kháng cáoc ủa b ị đơn Công tyP G K , nhận th ấy: Ngày 02/7/2015, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương có Văn bản số 2201/UBND- KTN về việc: “Chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Bất động sản T được phép chuyển khu đất dự trữ có diện tích 2.001,8 8m2 trong khu tái định cư, xây dựng nhà tình thương cho dự án Khu dân cư Võ Minh Đức sang hình thức kinh doanh (được phép chuyển nhượng qu yền sử dụng đất ở theo quy định)… Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Bất động sản T phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho dự án trước khi thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định ”. Sau khi được Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương phê duyệt, Công tyT không tiến hành thủ tục công bố dự án, không hoàn thiện cơ sở hạ tầng và chưa tiến hành thủ tục tách thửa trước khi thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định tại các Điều 168, 1 94 của Luật Đất đai năm 2013 và các Điều 9, 10, 13 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 (có hiệu lực t ừng ày 01/7/2015) , nhưng Công tyT lại ký Hợp đồng ủy quyền số …/2015/HĐUQ-BĐSTN năm 2015 cho Công tyP G K đại diện thaym ặt Công tyT “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với Khu dân cư Võ Minh Đức (27 nền) tại khu phố 7, phường Phú Lợi, Tp. Thủ Dầu Một, Bình Dương” (bút lục 21, 22) là “vi phạm điều cấm của pháp luật” nên theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 122, Điều 128 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì giao dịch ủy quyền trên là vô hiệu. Việc Công tyP G K đồng ý nhận ủy quyền là có lỗi của Công tyP G K . Công tyT cho rằng đã có thông báo hủy bỏ hợp đồng ủy quyền với Công tyP G K vào năm 2015, nhưng Công tyT không xuất trình chứng c ứ để chứng minh, hồ sơ vụ án cũng không có văn bản thể hiện việc Công tyT hủy bỏ hợp đồng ủy quyền. Tòa án cấp phúc thẩm ban hành Quyết định số 26/QĐ-CCTLCC ngày 07/7/2020 yêu cầu Công tyT cung cấp, nhưng Công ty T không cung cấp nên ý kiến mà Công tyT đưa ra là không có căn cứ.
[7] Theo như đã nêu tại mục [6], thì thời điểm Công tyP G K ký “Hợp đồng nguyên tắc mua bán, chuyển nhượng bất động sản” ngày 26/3/2016 với bà C, Công ty T chưa thực hiện cơ sở hạ tầng cho dự án , chưa tiến hành thủt ục tách thửa trước khi thực hiện việc chuyển nhượng, thửa đất Ô 13, thuộc Lô L chưa có trên thực tế, nhưng bàC vẫn đồng ý k ý kết “Hợp đồng nguyên tắc mua bán , chuyển nhượng bất động sản” với Công tyP G K là có lỗi của bà C. Xét thấy, việc Công tyP G K ký “Giấy đặt cọc” ngày 21/3/2016 và “Hợp đồng nguyên tắc mua bán, chuyển nhượng bất động sản” ngày 26/3/2016 để chuyển nhượng cho bà Hoàng Thị K C nền đất tại Lô L, Ô 13, hướng Tây Bắc, diện tích 71m 2 thuộc một phần thửa đất số 917 tờ bản đồ số 12, diện tích 2.001,88m2 tọa lạc tại khu phố 7, phường L với tổng giá bán là 348.000.000 đồng, đồng thời nhận của bàC tổng số ti ền 226.000.000 đồng theo Phiếu thung ày 21/3/2016, Phiếu thu ngày 26/3/2016, Phiếu thu ngày 20/5/2016 và Phiếut hu ngày

## Page 7

7 30/6/2016 (bút lục 08, 09) là phù hợp với nội dung ủy quyền của Công tyT theo quy định tại các Điều 581, 584 của Bộ luật Dân sự năm 2005, nhưng trái với quy định tại khoản 1 Điều 691 của Bộ luật Dân sự năm 2005 về “nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất”. Do đó, “Hợp đồng nguyên tắc mua b án, chuy ển nhượng bất động s ản” ngày 26/3/2016 giữa Công tyP G K với bàC là vô hiệu do “vi phạm điều cấm của pháp luật”, nên theo quy định tại Điều 137 của Bộ luật Dân sự 2005 thì “không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thườn g”. Dó đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc Công tyP G K phải hoàn trả cho bàC số tiền 226.000.000 đồng đã nhận làc ó căn c ứ. Tuy nhiên, bàC thanh toán cho Công tyP G K số tiền 226.000.000 đồng, tương đương 65% giá trị của hợp đồng từ năm 2016. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm không áp giá đất để tính trượt giá, không xác định “Lỗi trong trách nhiệm dân sự” nhằm xác định “Trách nhiệm bồi thường thiệt hại”
theo quy định tại các Điều 307, 308 của Bộ luật Dân sự năm 2005 là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà C, nhưng do bàC không có đơn kháng cáo; Công ty P G K cũng không kháng cáo về phần này nên theo quy định tại Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự về “Phạm vi xét xử phúc thẩm”, Hội đồng xét xử không đề cập để xem xét.
[8] Xét yêu cầu kháng cáo của Công tyP G K về việc buộc Công tyT có trách nhiệm hoàn trả cho bàC số tiền 226.000.000 đồng với lý do cho rằng: Sau khinh ận tiền của bà C, Công tyP G K đã chuyển tiền lại cho Công tyT theo 05 Phiếu thu của Công tyT (bút lục 145 đến 147). Nhận thấy: Quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm, Công tyP G K không có đơn yêu cầu, không nộp tạm ứng án phí sơ thẩm đối với yêu cầu này. Bên cạnh đó, theo 05 Phiếu thu của Công tyT thể hiện: Từ ngày 08 đến 24 tháng 12 năm 2015, Công tyT “thu ti ền đất khut ái định c ư Võ Minh Đức, phường Phú Lợi” do Công tyP G K nộp với số tiền là 1.000.000.000 đồng. Tại “Biên bản lấy lời khai” ngày 06/7/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình D ương, người đại diện hợp pháp của Công tyP G K xác định: “Trong số tiền 1.000.000.000 đồng theo 05 phiếu thu trên, có bao nhiêu tiền Công tyP G K thu của bàC để chuyển cho Công tyT thì Công tyP G K không chứng minh được, vì đây là tiền của nhiều hộ dân Công tyP G K nhập lại chuyển”. Mặt khác, thời điểm Công tyP G K chuyển tiền cho Công tyT theo 05 phiếu thu tr ên, Công tyP G K chưa ký “Giấy đặt cọc” và “Hợp đồng nguyên tắc mua bán, chuyển nhượng bất động sản” với bà C. Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của bị đơn xác định số tiền thu của bà C, bị đơn đang quản lý chưa chuyển choC ông ty T. Do đó, có căn cứ xác định trong số tiền 1.000.000.000 đồng Công tyP G K chuyển cho Công ty T, không có số tiền nhận của bà C. Việc Công tyP G K kháng cáo yêu cầu buộc Công tyT phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà C số tiền 226.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận.
[9] Xét th ấy, Tòa án cấp s ơ thẩm tuyên b ố “Hợp đồng nguyên tắc mua bán , chuyển nhượng bất động sản ” giữa bàC với Công tyP G K vô hiệu, buộc Công tyP G K phải thực hiện nghĩa vụ trả cho bàC số tiền 226.000.000 đồng, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại tính án phí dân sự sơ thẩm theo mức án phí không có giá ngạch là không đúng quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức t hu, miễn, giảm, thu,

## Page 8

8 nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án. Do đó, Hội đồng xét xử cần sửa bản án sơ thẩm về phần án phí dân sự sơ thẩm cho phù hợp.
[10] Từ những phân tích và lập luận nêu trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Công tyP G K, sửa một phần Bản án số 146/2019/DS- ST ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phốT về phần án phí dân sự sơ thẩm.
Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương về hướng giải quyết vụ án là có căn cứ, nhưng đại diện Viện kiểm sát chưa kiểm tra đối với phần án phí dân sự sơ thẩm nên đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm là chưa phù hợp.
[11] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên Công tyP G K không phải chịu.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 2 Điều 148, Điều 293, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân s ự; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/ 2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức t hu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án; tuyên xử:
1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Công tyP G K. Sửa Bản án số 146/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phốT , tỉnh Bình Dương như sau:
Căn cứ các Điều 122, 128, 137 , 307, 691 của Bộ luật Dân sự năm 2005; các Điều 168, 194 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 9, 10, 13 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014; điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UB TVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức t hu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;
1. 1. Không chấp nhận y êu cầu khở i kiện của nguyên đơn bà Hoàng Thị K C đối với bị đơn Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Xây dựng Địa ốc P G K về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Tuyên bố “Hợp đồng nguyên tắc mua bán, chuyển nhượng bất động sản” ngày 26/3/2016 giữa bà Hoàng Thị K C với Công tyC ổ phần Thương mại Dịch v ụ Xây dựng Địa ốc P G K vô hiệu.
Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Xây dựng Địa ốc P G K có trách nhiệm hoàn trả cho bà Hoàng Thị K C số tiền 226.000.000 đồng (Hai trăm hai mươi sáu triệu đồng).
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với trường hợp cơ quan Thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phả i thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
1. 2. Về án dân sự sơ thẩm:
Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Xây dựng Địa ốc P G K phải chịu số tiền 11.300.000 đồng (mười một triệu ba trăm nghìn đồng).

## Page 9

9 Chi cục Thi hành án dân sự thành phốT hoàn trả cho bà Hoàng Thị K C số tiền 9.867.000 đồng (chín tri ệut ám trăm sáum ươi bảy nghìn đồng) tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/00 01166 ngày 27/6/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.
2. Án dân sự phúc thẩm:
Chi cục Thi hành án dân sự thành phốT hoàn trả lại cho Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Xây dựng Địa ốc P G K số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0041262 ngày 24/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.
3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- TAND thành phố T;
- VKSND thành phố T;
- Chi cục THADS thành phố T;
- Các đương sự;
- Lưu: Tổ HCTP, Tòa DS, HSVA.


TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký)



Nguyễn Đắc Cường