Bản án số 56/2019/DSPT
Vụ án
Số: 56/2020/DSPT
Ngày: 22/05/2020
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bà Rịa_Vũng Tàu
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn mua nhà đất, do không làm thue tục công chứng được nên , nguyên đơn yêu cầu trả cọc.

## Page 1

| TÒA ÁN NHÂN DÂN | |CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
|TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU | |Độc lập - Tự do - Hạnh phúc |
| | | |
|Bản án số 56/2019/DSPT | | |
|Ngày 22- 5 - 2020 | | |
|V/v “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc” | | |

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU ..........................................




 - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đặng Văn Sử Các Thẩm phán: Ông Trịnh Hoàng Anh Ông Trần Minh Bắc
 - Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hảo- Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
 - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: Bà Trần Thị Kiều Oanh - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
 Ngày 22 tháng 5 năm 2020, tại Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 80/2020/TLPT-DS ngày 09 tháng 3 năm 2020 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
 Do Bản án dân sự sơ thẩm sự số: 01/2020/DS-ST ngày 08 tháng 01 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu bị kháng cáo.
 Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 86/2019/QĐPT-DS ngày 05 tháng 5 năm 2020 giữa các đương sự:

 - Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Phương, sinh năm 1977;

 Địa chỉ: 235 khu phố 5, phường Thống Nhất, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (vắng mặt).

 Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Xuân Trường, sinh năm 1962;

 Địa chỉ: 30F/7, khu phố 2, phường Trảng Dài, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, theo Giấy ủy quyền ngày 16/7/2019 (có mặt).

 - Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Oanh, sinh năm 1964;

 Địa chỉ: 294 Nguyễn Hữu Cảnh, phường Thắng Nhất, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (có mặt).













 NỘI DUNG VỤ ÁN:




 Nội dung đơn khởi kiện, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

 Bà Nguyễn Thị Oanh thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Thanh Phương nhà đất diện tích 120m2 (ngang 6m, dài 20m). Diện tích nhà đất này thuộc một phần trong thửa đất số 11,12,18, tờ bản đồ số 37 tọa lạc tại địa chỉ 855/11 đường 30/4, Phường 11, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốT 954886 do UBND thành phố Vũng Tàu cấp ngày 20/12/2001 đứng tên hộ Vũ Ngọc Chiếu, giá chuyển nhượng là 1.160.0000.000đồng.


 Để đảm bảo cho giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, bà Oanh yêu cầu bà Phương đặt cọc tổng số tiền 100.000.000đồng. Việc đặt cọc thực hiện làm 02 lần, Bà Phương đã thực hiện theo đúng thỏa thuận về đặt cọc, cụ thể:


 Ngày 26/4/2019, bà Nguyễn Thị Mai Ly (bà Ly là chị dâu của bà Phương) đã đưa cho bà Oanh số tiền 20.000.000 đồng. Khi đưa có làm “Giấy tạm thời đặt cọc” với nội dung bà Oanh nhận của bà Ly số tiền 20.000.000đồng.


 Đến ngày 06/5/2019, bà Phương trực tiếp giao cho bà Oanh số tiền 80.000.000đồng, đồng thời hai bên lập “Giấy đặt cọc tiền mua nhà” với nội dung bà Phương đặt cọc để mua nhà đất số 855/11 đường 30/4, phường 11, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, tổng 02 lần cọc là 100.000.000 đồng; lần 1 vào ngày 26/4/2019, số tiền 20.000.000đồng (viết nhắc lại lần đặt cọc ngày 26/4/2019); lần 2 vào ngày 06/5/2019 số tiền 80.000.000đồng.


 Theo thỏa thuận như đã ghi trong giấy đặt cọc thứ hai là ngày 06/5/2019 thì đến ngày 06/6/2019, các bên phải hoàn thiện việc mua bán nhà đất. Thực hiện thỏa thuận này, ngày 06/6/2019 bà Phương đến nhà bà Oanh để yêu cầu ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì bà Oanh cho rằng: nhà đất 855/11 đường 30/4, Phường 11, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu bà Oanh chỉ mua bán với bà Phương bằng giấy tay, do không được cấp giấy chủ quyền riêng (đất nông nghiệp không tách thửa do không đủ định mức) nên không thể giao kết hợp đồng có công chứng được. Nếu bà Phương tiếp tục mua thì thực hiện việc mua bán bằng giấy tay, còn không mua thì mất cọc.


 Do bà Oanh đã không thực hiện đúng thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà đất phải có công chứng mà chỉ mua bán nhà đất bằng giấy tay nên bà Phương không tiếp tục thực hiện việc mua bán nhà đất, yêu cầu bà Oanh hoàn lại tiền cọc là 100.000.000 đồng nhưng bà Oanh không đồng ý trả.


 Quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch đặt cọc vô hiệu do đối tượng chuyển nhượng là nhà đất chưa và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không thể kí kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng. Đồng thời yêu cầu bà Oanh trả lại cho nguyên đơn số tiền đã đặt cọc là 100.000.000 đồng. Nguyên đơn không yêu cầu xem xét phạt cọc bà Oanh.


 Tại phiên tòa, nguyên đơn khẳng định việc không yêu cầu xem xét phạt cọc bà Oanh vì xét thấy mình cũng có lỗi, mức độ lỗi như bị đơn. Nguyên đơn đã không tìm hiểu thực tế, giấy tờ và pháp luật kỹ lưỡng khi nhận chuyển nhượng đất của bà Oanh, làm hợp đồng chuyển nhượng không thể thực hiện được theo thủ tục hợp pháp.


 Bà Phương xác nhận bà chưa lập gia đình, trong vụ án này bà chỉ khởi kiện yêu cầu bà Oanh trả lại tiền cọc (không yêu cầu chồng bà Oang có trách nhiệm hoàn trả tiền cọc). Ngoài ra bà Phương xác định việc giao nhận tiền cọc không liên quan đến ai khác.


 Quá trình tố tụng, bị đơn bà Nguyễn Thị Oanh trình bày:


 Nguyên diện tích nhà đất 120m2 (ngang 6m, dài 20m), thuộc một phần thửa đất số 11, 12, 18 tờ bản đồ số 37 tọa lạc tại Phường 11, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có nguồn gốc là của hộ Vũ Ngọc Chiếu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốT 954886 do UBND thành phố Vũng Tàu cấp ngày 20/12/2001 đứng tên hộ Vũ Ngọc Chiếu. Nhà đất này bà đã mua giấy tay trước đó vài tháng nhưng do cần tiền nên bà thỏa thuận bán lại cho bà Nguyễn Thị Thanh Phương với giá 1.160.0000.000đồng.


 Bà cũng xác định đã nhận 02 lần tiền đặt cọc là 100.000.000đ, thời gian, hình thức, giao nhận và lập giấy như bà Phương đã trình bày.


 Ngay khi thỏa thuận bán nhà đất cho bà Phương, bà đã đưa toàn bộ giấy tờ nhà, đất cho bà Phương kiểm tra gồm: Bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ Vũ Ngọc Chiếu, Hợp đồng mua bán giấy viết tay của bà với người chủ trước, biên lai thuế photo. Ngay từ đầu bà đã nói rõ cho bà Phương biết đất không thể tách thửa do không đủ hạn mức tách thửa đất nông nghiệp, nên cũng không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chỉ bán bằng giấy tay. Ngoài ra, sau khi bà Oanh cho biết tình trạng đất, để chắc chắn, bà Phương còn cầm giấy tờ bà Oanh đưa, tự đi kiểm tra lại tại Ủy ban nhân dân Phường 11, thành phố Vũng Tàu và kiểm tra việc nhà đất không có tranh chấp. Gia đình bà Phương đã đến tận nơi xem nhà và đất nên biết rõ điều kiện nhà đất mà bà bán cho bà Phương không thể tách thửa nên khi mua bán chỉ lập bằng hợp đồng giấy tay, không có công chứng.


 Nội dung nêu trong Giấy tạm thời đặt cọc ngày 26/4/2019, là ngày đặt cọc đầu tiên cũng đã thể hiện: trong 01 tuần kể từ ngày 26/4/2019 bà Phương kiểm chứng giấy tờ với điều kiện mua bán nhà đất (nhà đất không thể tách thửa, không thể làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng) nếu bà Phương tiếp tục mua thì đặt cọc tiếp 80.000.000 đồng. Từ thỏa thuận này, bà Phương đã tự đi kiểm tra, kiểm chứng và đồng ý tiếp tục mua nên ngày 06/5/2019, bà Phương đã đặt cọc tiếp số tiền 80.000.000 đồng. Tiếp đó, nội dung nêu trong giấy đặt cọc lần thứ 2 cũng đã ghi rõ đất này là 01 phần trong diện tích đất 4.725m2 theo Giấy chứng nhận đứng tên Hộ Vũ Ngọc Chiếu, không phải là đất có giấy chứng nhận riêng của bà Oanh, với diện tích chuyển nhượng 120m2, là đất nông nghiệp nên không thể tách thửa và ra công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng.


 Giấy đặt cọc lần thứ hai ngày 06/5/2019 cũng đã có nội dung thể hiện “Đến ngày 06/6/2019, các bên phải hoàn thiện việc mua bán nhà”. Do điều kiện nhà đất mua bán các bên đã rõ từ ban đầu nên điều kiện “Hoàn thiện việc mua bán nhà đất” có nghĩa là lập hợp đồng mua bán bằng giấy tay, bà Phương phải trả đủ tiền, bà Oanh giao nhà đất. Đến hẹn, bà đã liên lạc và nhắn tin với bà Phương nhiều lần yêu cầu thực hiện việc trả tiền mua nhà đất, để bà giao lại nhà đất nhưng không thể liên lạc được. 02 tháng sau, đã quá thời hạn do các bên thỏa thuận giao kết và thực hiện hợp đồng, do cần tiền, bà Oanh đã bán nhà đất này cho người khác.


 Nay trước yêu cầu khởi kiện của bà Phương, bà không đồng ý trả tiền cọc vì điều kiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không thể ra công chứng thì bà Phương đã hoàn toàn nắm được từ đầu do bà đã cung cấp thông tin và bà Phương cũng đã kiểm chứng. Bà Phương không tiếp tục mua nhà đất thì mất cọc.


 Nhà đất số 855/11 đường 30/4, Phường 11, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, bà đã bán cho người khác nên bà không yêu cầu bà Phương tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.


 Bà xác định giá trị nhà đất, tiền bà nhận đặt cọc là tài sản riêng của bà không phải là tài sản chung, không liên quan đến chồng bà là ông Doãn Hữu Hồng.


 Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 08-01- 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu tuyên xử:

 1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thanh Phương.


 2. Giao dịch đặt cọc vô hiệu. Buộc bà Nguyễn Thị Oanh có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thanh Phương số tiền 100.000.000đ (một trăm triệu đồng).


 Không đồng ý với Bản án sơ thẩm bà Nguyễn Thị Oanh có đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
 Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn có đơn kháng cáo trình bày: Bị đơn giao dịch với bà Phương nên không nói chuyện với người đại diện, vì người đại diện không biết việc các bên giao dịch như thế nào. Việc mua bán nhà đất ban đầu là thỏa thuận giấy tay không có công chứng chứng thực. Nên bà Phương yêu cầu có công chứng chứng thực là nguyên đơn vi phạm thỏa thuận nên nguyên đơn phải mất tiền cọc. Bản án sơ thẩm xét xử không đúng nên đề nghị cấp phúc thẩm sửa lại bác yêu cầu của nguyên đơn.

 Đại diện của nguyên đơn cho rằng hợp đồng không có công chứng, chứng thực thì không thể ký hợp đồng được nên nên giao dich bị vô hiệu ngay từ đầu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bản án sơ thẩm xét xử đúng quy định của pháp luật, đề ngị cấp phúc thẩm giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

 Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến Về việc chấp hành pháp luật tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án thẩm phán tuân thủ đúng quy định tố tụng và tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, thư ký cũng như các đương sự đã tuân theo đúng quy định pháp luật, không vi phạm về thủ tục tố tụng dân sự, kháng cáo, đúng quy định, trong thời hạn nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

 Về nội dung: Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng nên hợp đồng bị vô hiệu ngay từ khi ký kết. cấp sơ thẩm xét xử đúng quy định. Đề nghị Hội đồng xét xử bác yêu cầu kháng cáo giữ nguyên Bản án sơ thẩm.
 Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, các quy định của pháp luật.

 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:


 [1] Về tố tụng: Bà Nguyễn Thị Thanh Phương khởi kiện yêu cầu bà Nguyễn Thị Oanh trả lại 100.000.000 đồng tiền đặt cọc mua nhà, đất. Tòa án cấp sơ thẩm xác định tranh chấp hợp đồng đặt cọc là đúng quy định của pháp luật. Bị đơn bà Oanh có nơi cư trú tại thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu. Bị đơn đã được Tòa án cấp sơ thẩm tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng và giấy triệu tập được triệu tập lần thứ 2 vắng mặt cấp sơ thẩm xét xử vắng mặt là đúng quy định. Kháng cáo của bà Oanh trong thời hạn, đúng quy định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Các đương sự thực hiện đúng thủ tục tố tụng.

 [2] Về nội dung: Nguyên đơn bà Phương và bị đơn bà Oanh cùng thống nhất thừa nhận: Ngày 06/5/2019 bà Phương và bà Oanh thỏa thuận với nội dung bà Phương nhận chuyển nhượng của bà Oanh 120m2 đất trên đất đã có căn nhà, là một phần trong thửa đất diện tích 4.725m2, tại đại chỉ số 855/11 đường 30/4, Phường 11, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hộ Vũ Ngọc Chiếu đứng tên. Để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng bà Phường đã đặt cọc cho bà Oanh 100.000.000đ. Các bên hẹn đến ngày 06/6/2019 sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, đến hẹn các bên ký kết hợp đồng không công chứng được vì đất mà các bên giao dịch có diện tích thấp hơn diện tích tối thiểu. Nên hợp đồng không thể thực hiện được, nguyên đơn bà Phương yêu cầu bà Oanh trả lại tiền cọc.


 Xét thấy, tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc thì bà Phương và bà Oanh đều biết bà Oanh chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với nhà, đất chuyển nhượng, đất đang đứng tên hộ Vũ Ngọc Chiếu. Tuy nhiên, bà Oanh không có giấy chứng nhận riêng về nhà đất là do nhà đất chuyển nhượng không thể tách thửa vì không đủ hạn mức theo qui định pháp luật và quy định địa phương, nên cũng không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Việc các bên ký hợp đồng đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng do không thể công chứng vì diện tích đất không đủ hạn mức chuyển nhượng nên giao kết chuyển nhượng đất bị vô hiệu. Theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2003/HĐTP-TATC ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, trường hợp này không phạt cọc. Các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nguyên đơn bà Phương yêu cầu bà Oanh trả lại tiền cọc là có căn cứ, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của bà Phương buộc bà Oanh trả tiền cọc cho bà Phương là đúng quy định của pháp luật.

 Về án phí dân sự sơ thẩm căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Bà Phương yêu cầu bà Oanh trả tiền cọc, không yêu cầu phạt cọc nên các bên phải chịu án phí dân sự không có gía ngạch, cấp sơ thẩm áp dụng án phí có giá ngạch là không đúng cần sửa Bản án sơ thẩm về phần án phí cho đúng quy định. Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chiu án phí dân sự phúc thẩm.

 Vì các lẽ trên;
 QUYẾT ĐỊNH:


 Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 1 Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
 Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 08/01/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu như sau:

 Tuyên xử: 1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thanh Phương.


 2. Hủy hợp đồng đặt cọc giữa bà Nguyễn Thị Oanh với bà Nguyễn thị Thanh Phương. Buộc bà Nguyễn Thị Oanh có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thanh Phương số tiền 100.000.000đ (một trăm triệu đồng).

 Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án chưa thực hiện xong nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền trên, thì bên phải thi hành án còn phải chịu thêm khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 đối với số tiền và thời gian chưa thi hành án.
 3. Án phí dân sự sơ thẩm:

 Bà Nguyễn Thị Oanh phải chịu 300.000đ (ba trăm ngàn đồng).


 Bà Nguyễn Thị Thanh Phương không phải chịu án phí, nên hoàn lại cho bà Phương số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.500.000đ (hai triệu năm trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu số 0001017 ngày 18/7/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu.


 4. Án phí dân sự phúc thẩm, bà Oanh phải chịu 300.000đ nhưng được trừ vào số tiền đã tạm ứng theo biên lai thu số 0003634 ngày 03/02/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu.


 Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

 Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 22 tháng 5 năm 2020).


 |Nơi nhận: |TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM |
|Các đương sự; |THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA |
|TAND TP.Vũng Tàu; | |
|VKSND tỉnh BR-VT; | |
|Chi cục THADS.TP.Vũng Tàu ; | |
|- Lưu hồ sơ vụ án. | |
| |ĐẶNG VĂN SỬ |


 | |HỘI ĐỒNG XÉT XỬ |
| |PHÚC THẨM |
| | |
| |CÁC THẨM PHÁN |
| |THẨM PHÁN – CHỦ |
| |TỌA PHIÊN TÒA |
| | |
| | |
| | |
| | |
| |Trịnh Hoàng Anh; |
| |Trần Minh Bắc |
| |Đặng Văn Sử |





 | | |
| | |