Bản án số: 50/2020/DS-PT
BA Thuận - Vũ
Số: 50/DSPT
Ngày: 26/05/2020
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Lâm Đồng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa Thuận - Vũ

## Page 1

 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

 Bản án số: 50/2020/DS-PT Ngày 26 - 5 - 2020 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NNHHÂÂNN DDAANNHH NNƯƯỚỚCC CCỘỘNNGG HHÒOÀA XXÃÃ HHỘỘII CCHHỦỦ NNGGHHĨĨAA VVIIỆỆTT NNAAMM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có :
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Đỗ Mạnh Hùng Các Thẩm phán: Bà Lê Thị Vân Ông Huỳnh Châu Thạch
- Thư ký phiên tòa: ng hạ hớc Minh h ng – Th T a án nhân dân tỉnh Lâ Đồng
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa :
Bà Nguyễn Thị Thu Hà - Kiể sát viên Ngày 26 tháng 5 nă 2020, tại Trụ sởT a án nhân dân tỉnh Lâ Đồng xét xử phúc thẩ công hai vụ án thụ l số: 01/2020/TLPT-DS ngày 02 tháng 01 nă 2020 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà”.
Do Bản án Dân sự sơ thẩ số: 34/2019/DS-ST ngày 12/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố ĐL bị háng cáo.
Theo Quyết định đ a vụ án ra xét xử số: 61/2020/QĐ-PT ngày 04/3/2020;
Thông bá về việc ở phiên t a xét xử phúc thẩ vụ án dân sự số: 289/TB-TA ngày 16/4/2020; Thông bá về việc ở phiên t a xét xử phúc thẩ vụ án dân sự số: 349/TB-TA ngày 04/5 /2020 cuảT a án nhân dân tỉnh Lâ Đồng giữa các đơng sự:
- Nguyên đơn: Ông Trơng Văn Th, sinh nă : 1969 Bà hùng Thị Thu L, sinh nă : 1970 Địa chỉ: Số x/y thôn CĐ, xã XTr, thành phố ĐL.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Lê Cao T, sinh nă : 1972.
Địa chỉ: Số x BTX, hờng y, thành phố ĐL.
(Văn bản ủy quyền ngày 16/4/2019).
- Bị đơn: Ông han Hiền V, sinh nă : 1959

## Page 2

Bà Nguyễn Ngọc Á, sinh nă : 1962 Địa chỉ: Số x/5 TrX 1, xã XTr, thành phố ĐL.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật s Hàng Thế Tr – Là Luật s của Văn ph ng Luật s Nhân V thuộc Đàn Luật s tỉnh Lâ Đồng
- Người làm chứng:
Bà Vòong Cún K, sinh nă : 1976 Địa chỉ: Số x/2 TrX 1, xã XTr, thành phố ĐL.
- Người kháng cáo: Ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á – Bị đơn.
 (Ông V, bà Á, bà K, Luật s Tr có ặt; ông T vắng ặt).
NỘI D NG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện và lời trình bày của nguyên đơn ông Trương Văn Th, bà Phùng Thị Thu L cũng như lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Lê CaoT thì:
Ngày 04/9/2018, ông Th và bà L có đặt cọc ch ông V , bà Á số tiền 400.000.000 đồng để nhận chuyển nhợng nhà đất tại thửa đất số 61, tờ bản đồ 292, địa chỉ x/2 thôn XTr 1, xã XTr, thành phố ĐL, giá chuyển nhợng là 3.700.000.000 đồng. Sau hi gia nhận tiền cọc, ông Th , bà L phát hiện phần nhà đất nói trên hông thể tiếp tục thực hiện việc sang tên vì phần ặt tiền nhà là bà Á , ông V đã bán ch ngời hác, nên hông thể tiếp tục thực hiện hợp đồng Bên ông Th , bà L nhiều lần yêu cầu ông V , bà Á trả lại tiền cọc nh ng ông V, bà Á hông trả Nay ông Th, bà L hởi iện yêu cầu ông V, bà Á trả lại cho ông Th, bà L số tiền cọc là 400 000 000 đồng.
Theo lời trình bày của bị đơn ông Phan Hiền V , bà Nguyễn Ngọc Á thì:
Và ngày 04/9/2018, vợ chồng ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á có nhận của ông Trơng Văn Th, bà hùng Thị Thu L tiền cọc 400 000 000 đồng bán nhà đất tại thửa đất số 61, tờ bản đồ số 292 tại địa chỉ số x/2 thôn TrX 1, xã XTr, thành phố ĐL với giá là 3 700 000 000 đồng. Sau đó, ông Th, bà L suy nghĩ sa à hông uốn ua nhà nữa, à đến nhà yêu cầu trả lại số tiền đã nhận cọc 400.000.000 đồng. Vợ chồng ông V, bà Á hông phải là hông bán nhàch ông Th, bà L mà ông Th, bà L tự hông ua nữa Ông Th, bà L làng ời hông uốn ua nhà chứ hông phải ông V, bà Á không bán nhà. Ông V, bà Á hẳng định căn nhà này vẫn c n y nguyên, vẫn cha bán ch ai Việc ông Th, bà L trình bày ông V, bà Á đã bán phần ặt tiền nhà số x/2 thôn TrX 1, xã XTr, thành phố ĐL ch ngời hác là hông đúng Nếu vợ chồng ông Th, bà L tiếp tục uốn mua nhà thì ông V , bà Á vẫn có nhu cầu bán nh ng hông đồng với giá 3.700.000.000 đồng à phải the giá hiện tại Nay ông Th, bà L hởi iện yêu cầu trả lại số tiền đã nhận cọc là 400 000 000 đồng thì ông V, bà Á hông đồng .
Tại Bản án Dân sự sơ thẩ số: 34/2019/DS-ST ngày 12/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố ĐL Xử:

## Page 3

1. Chấp nhận yêu cầu hởi iện của ông Trơng Văn Th và bà hùng Thị Thu L về việc“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” đối với ông Phan Hiền V và bà Nguyễn Ngọc Á.
1 1 Tuyên bố gia dịch đặt cọc ua bán nhà ngày 04/9/2019 giữa nguyên đơn ông Trơng Văn Th và bà hùng Thị Thu L với ông han Hiền V và bà Nguyễn Ngọc Á là vô hiệu 1 2 Hủy giấy nhận tiền cọc bán nhà ngày 04/9/2019 giữa ông Trơng Văn Th và bà hùng Thị Thu L với ông han Hiền V và bà Nguyễn Ngọc Á.
1 3 Buộc ông han Hiền V và bà Nguyễn Ngọc Á phải trả lại số tiền 400 000 000đ (bốn trăm triệu đồng) nhận cọc ch ông Trơng Văn Th và bà hùng Thị Thu L.
Ngài ra, T a án c n tuyên về án phí và quyền háng cá ch các bên đơng sự Ngày 13/11/2019, bị đơn ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á có đơn kháng cá tàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩ số: 34/2019/DS-ST ngày 12/11/2019 cuảT a án nhân dân thành phố ĐL, yêu cầuT a án cấp phúc thẩ sửa bản án sơ thẩ the hớng bác tàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn Tại phiên tòa hôm nay : Bị đơn ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á xin rút ột phần yêu cầu háng cá đối với yêu cầu háng cá :
1/ Tuyên bố gia dịch đặt cọc ua bán nhà ngày 04/9/2019 giữa ông Trơng Văn Th và bà hùng Thị Thu L với ông han Hiền V và bà Nguyễn Ngọc Á là vô hiệu 2/ Hủy giấy nhận tiền cọc bán nhà ngày 04/9/2019 giữa ông Trơng Văn Th và bà hùng Thị Thu L với ông han Hiền V và bà Nguyễn Ngọc Á.
Vẫn giữ nguyên ột phần yêu cầu háng cá đối với việc T a án cấp sơ thẩ chấp nhận tàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn vợ chồng ông Trơng Văn Th, bà hùng Thị Thu L là buộc ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á trả lại số tiền 400 000 000 đồng nhận cọc ch ông Trơng Văn Th, bà hùng Thị Thu L.
Luật s bả vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đề nghị chấp nhận tàn bộ yêu cầu háng cá của bị đơn Đại diện Viện iể sát nhân dân tỉnh Lâ Đồng nhận định: Việc chấp hành pháp luật của Thẩ phán tr ng quá trình thụ l và của Hội đồng xét xử tại phiên t a là đúng pháp luật Căn cứ điể c hản 1, hản 3 Điều 289 và hản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩ đối với phần háng cá của bị đơn ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á xin rút ột phần; hông chấp nhận yêu cầu háng cá của bị đơn ông V, bà Á, giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩ số: 34/2019/DS-ST ngày 12/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố ĐL.

## Page 4

NH N ĐỊNH CỦA TÒA ÁN [1] Về tố tụng và quan hệ tranh chấp: Xuất phát từ việc ngày 04/9/2018, ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á có xác lập giấy nhận tiền cọc bán nhà với số tiền 400 000 000 đồng của ông Trơng Văn Th, bà hùng Thị Thu L. Do hông thực hiện đợc nh thỏa thuận nên các bên phát sinh tranh chấp D đó, T a án cấp sơ thẩ xác định quan hệ tranh chấp tr ng vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” là đúng the quy định của pháp luật.
[2] Tại phiên t a hô nay, bị đơn ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á tự nguyện rút ột phần yêu cầu háng cá về việc T a án cấp sơ thẩ chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Trơng Văn Th, bà hùng Thị Thu L để tuyên bố gia dịch đặt cọc ua bán nhà ngày 04/9/2019 giữa ông Trơng Văn Th và bà hùng Thị Thu L với ông han Hiền V và bà Nguyễn Ngọc Á là vô hiệu; hủy giấy nhận tiền cọc bán nhà ngày 04/9/2019 giữa ông Trơng Văn Th và bà hùng Thị Thu L với ông han Hiền V và bà Nguyễn Ngọc Á.
D đó, T a án cấp phúc thẩ căn cứ điể c hản 1, hản 3 Điều 289 của Bộ luật Tố tụng dân sự để đình chỉ giải quyết ột phần vụ án đối với yêu cầu háng cá trên của vợ chồng ông V, bà Á là có căn cứ [3] Về nội dung: Xét háng cá của bị đơn ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á thì thấy rằng:
Căn cứ và “Giấy nhận tiền cọc bán nhà ” đề ngày 04/9/2018 thể hiện ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á có nhận của ông Trơng Văn Th, bà Nguyễn Ngọc Á 400.000.000 đồng tiền cọc ua bán nhà (BL 08) là có trên thực tế và đợc các bên đơng sự thừa nhận.
Tr ng quá trình giải quyết vụ án cũng nh tại phiên t a tr ớc, cảng ời đại diện the ủy quyền của ông Th, bà L là ông Lê CaoT cũng nh ông V, bà Á đều xác nhận số tiền cọc trên nhằ đả bả gia dịch ua bán căn nhà tọa lạc tại số x/2 thôn TrX 1, xã XTr, thành phố ĐL với giá thỏa thuận là 3.700.000.000 đồng.
Tuy nhiên, tại thời điể nhận tiền đặt cọc tài sản gia dịch nêu trên thì ông V, bà Á vẫn cha đợc công nhận quyền sở hữu của ình và đến ngày 18/9/2018 thì ông V, bà Á ới đợc công nhận quyền sở hữu, sử dụng the quy định của pháp luật.
Hơn nữa, giữa các bên lại hông ấn định thời gian cụ thể để tiến hành ết hợp đồng chuyển nhợng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất the quy định của pháp luật Tr ng trờng hợp này, lẽ ra các bên phải ấn định thời gian cụ thể thì thỏa thuận sẽ đợc giải quyết the quy định của pháp luật nh ng các bên lại hông thực hiện là lỗi của cả hai bên Mặt hác, giấy nhận tiền cọc bán nhà giữa các bên hông rõ ràng; hông thể hiện diện tích nhà, đất chuyển nhợng là ba nhiêu, căn cứ pháp l nhà đất nh thế nà và thực tế tại thời điể gia dịch thì thửa đất số 61, tờ bản đồ số 292(29-2), tọa lạc tại x/2 thôn TrX 1, xã XTr, thành phố ĐL nhà đất thuộc quyền quản l , sử dụng của ông Tô Thanh T và bà Vòng Xách M , có diện tích là 191,15m2, tài sản gắn liền với đất là căn nhà có diện tích 87,34 2, trong khi theo

## Page 5

giấy nhận tiền cọc thì chỉ thể hiện “…bán nhà của HàCh ảy…khi nào xong giấy tờ chúng tôi và hai bên cùng nhau ra công chứng làm giấy tờ giao nhà” mà hông thể hiện rõ bán nhà và đất hay chỉ bán nhà Bên cạnh đó, the giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản hác gắn liền với đất thì căn nhà có diện tích là 87,34m2 nh ng the hiện trạng thực tế thì phía trớc căn nhàc n có 02 iốt xây dựng trên phần lộ giới hiện Ủy ban nhân dân xã XTr đang là tờ trình trình Ủy ban nhân dân thành phố ĐL để xe xét, xử lý giải tỏa the quy định của pháp luật (BL33).
Ngài ra, tại Biên bản xe xét thẩ định tại chỗ ngày 14/5/2020 cuảT a án nhân dân tỉnh Lâ Đồng thì thấy rằng: Thực tế hiện nay phía trớc căn nhà có 02 iốt, tr ng đó 01 iốt d ông Nguyễn Văn B quản l , sử dụng để bánh a và kiốt c n lại d ông Trơng Quang Kh quản l , sử dụng để sửa chữa xe gắn áy Bên cạnh đó, tại buổi xe xét thẩ định tại chỗ thìc n có anh L u Quốc H, sinh nă 1995, địa chỉ thôn TrX 1, xã XTr, thành phố ĐL xuất trình tài liệu chứng cứ ới vàch rằng ặt trớc của nhà đất trên thì ông L u HàCh (cha của anh L u Quốc H) đã tặng ch anh và ngày 20/4/2013, sau hi tặng ch thì anh đãch anh Trơng Văn Kh thuê với thời hạn 05 nă ể từ ngày 02/02/2017 nên anh H hông đồng với việc ông Th, bà L với ông V, bà Á ết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhợng nhà đất trên.
Trong quá trình giải quyết vụ án cũng nh tại phiên t a hô nay, ông V, bà Á vẫn đồng tiếp tục chuyển nhợng nhà đất trên cho ông Th, bà L nh ng hông thống nhất với giá 3 700 000 000đồng nh đã thỏa thuận à yêu cầu với giá 4 900 000 000đ và chỉ đồng trả lại tiền cọc ch ông Th, bà L hi nà bán đợc căn nhà này; tr ng hi đó ông Th, bà L hông đồng tiếp tục thực hiện hợp đồng vìch rằng giá ông V, bà Á đ a ra là quá ca s với giá thị trờng và khi xem hiện trạng tàn bộ căn nhà thì hông biết hiện trạng căn nhà có vi phạ lộ giới nên T a án cấp sơ thẩ xác định lỗi thuộc về cả hai bên và tuyên bố gia dịch đặt cọc ua bán nhà đề ngày 04/9/2018 giữa ông Th, bà L và ông V, bà Á là vô hiệu và buộc các bên phải gia trảch nhau những gì đã nhận là có căn cứ Với phân tích trên, T a án cấp phúc thẩ hông chấp nhận tàn bộ yêu cầu háng cá của bị đơn ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á để giữ nguyên bản án sơ thẩ là có căn cứ [4] Về chi phí tố tụng: Chi phí xe xét thẩ định tại chỗ tại giai đạn phúc thẩ là 1 300 000 đồng D yêu cầu háng cá của ông V , bà Á không đợc chấp nhận nên buộc ông V, bà Á phải chịut àn bộ chi phí này là có căn cứ (Ông V, bà Á đã quyết tán x ng)
[5] Về án phí: D yêu cầu kháng cáo của ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á hông đợc chấp nhận nên ông V, bà Á phải chịu án phí dân sự phúc thẩ the quy định Vì các lẽ trên,

## Page 6

Q YẾT ĐỊNH
- Căn cứ điể c hản 1, hản 3 Điều 289 và hản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự;
- Căn cứ Nghị quyết số: 326/2014/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thờng vụ Quốc hội quy định về ức thu, iễn, giả , thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phíT a án 1- Đình chỉ xét xử phúc thẩ ột phần vụ án đối với yêu cầu háng cá của ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á về việc:
1.1- Tuyên bố gia dịch đặt cọc ua bán nhà ngày 04/9/2019 giữa nguyên đơn ông Trơng Văn Th và bà hùng Thị Thu L với ông han Hiền V và bà Nguyễn Ngọc Á là vô hiệu.
1.2- Hủy giấy nhận tiền cọc bán nhà ngày 04/9/2019 giữa ông Trơng Văn Th và bà hùng Thị Thu L với ông han Hiền V và bà Nguyễn Ngọc Á.
2- Không chấp nhận yêu cầu háng cá của bị đơn ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á Xử:
2.1- Giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩ số: 34/2019/DS-ST ngày 12/11/2019 cuảT a án nhân dân thành phố ĐL về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” giữa nguyên đơn ông Trơng Văn Th, bà hùng Thị Thu L với bị đơn ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á.
2.2- Chấp nhận yêu cầu hởi iện của ông Trơng Văn Th, bà hùng Thị Thu L về việc“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” đối với ông Phan Hiền V và bà Nguyễn Ngọc Á.
2.3- Tuyên bố gia dịch đặt cọc mua bán nhà ngày 04/9/ 2019 giữa ông Trơng Văn Th, bà hùng Thị Thu L với ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á là vô hiệu 2.4- Hủy giấy nhận tiền cọc bán nhà ngày 04/9/2019 giữa ông Trơng Văn Th , bà hùng Thị Thu L với ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á.
Buộc ông han Hiền V , bà Nguyễn Ngọc Á phải trả lại số tiền 400 000 000đ (bốn trăm triệu đồng) nhận cọc ch ông Trơng Văn Th, bà hùng Thị Thu L.
- Lãi suất chậ thi hành án:
“Kể từ ngàyng ời đợc thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, bên phải thi hành án c n phải trả số tiền lãi, tơng ứng với thời gian và số tiền chậ trả, the ức lãi suất quy định tại hản 2 Điều 357 Bộ luật Dân sự”
3- Về án phí sơ thẩ :
3.1- Buộc ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á phải chịu 20 000 000đ án phí dân sự sơ thẩ .

## Page 7

3.2- Hàn trảch ông Trơng Văn Th, bà hùng Thị Thu L số tiền 10 000 000 đồng tạ ứng án phí dân sự sơ thẩ the biên lai thu số 0012122 ngày 19/4/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt.
4- Về án phí phúc thẩ : Buộc ông han Hiền V, bà Nguyễn Ngọc Á phải chịu 300 000 đồng án phí dân sự phúc thẩ nh ng đợc trừ và số tiền 300 000 đồng tạ ứng án phí dân sự phúc thẩ đã nộp the biên lai thu số 0016968 ngày 06/12/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt.
“Tr ờng hợp bản án, quyết định đợc thi hành the qui định tại Điều 2 - Luật thi hành án dân sự thìng ời đợc thi hành án dân sự, ngời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành ánh ặc bịc ỡng chế thi hành án the qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án đợc thực hiện the qui định tại Điều 30 - Luật thi hành án dân sự”
Bản án phúc thẩ có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án / Nơi nhận
- VKSND tỉnh Lâ Đồng;
- TAND Tp. ĐL;
- CCTHADS Tp. ĐL;
- Phòng KTNV&THA;
- Các đơng sự;
- L u AV – HS.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Đã ký Đỗ Mạnh Hùng

## Page 8

8