Bản án số: 64/2020/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại về tài sản, giữa nguyên đơn bà M với bị đơn bà N
Số: 64
Ngày: 17/06/2020
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Sóc Trăng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà M và căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 55A/2019/DS-ST ngày 21 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Sóc Trăng.

## Page 1

 TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH SÓC TRĂNG Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Bản án số: 64/2020/DS-PT Ngày: 17 - 6 - 2020 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và bồi thường thiệt hại về tài sản NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Võ Hoàng Anh.
Các Thẩm phán: Bà Tăng Thị Thúy Nga.
 Ông Nguyễn Thành Hữu.
- Thư ký phiên tòa : Ông Nguyễn Quốc Việt - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng : Bà Nguyễn Thị Thanh Quyên - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Trong các ngày 19/5/2020 và 17/6/ 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm công khai vụ á n thụ lý số: 24/2020/TLPT-DS ngày 14 tháng 01 năm 2020, về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại về tài sản.
Do bản án dân sự sơ thẩm số 55A/2019/DS-ST ngày 21 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Sóc Trăng bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 34/2020/QĐ-PT ngày 11 tháng 02 năm 2020, Thông báo dời phiên tòa phúc thẩm số 345/2020/TB-TA ngày 03 tháng 3 năm 2020, Thông báo dời phiên tòa phúc thẩm số 533/2020/TB-TA ngày 23 tháng 3 năm 2020, Thông báo dời phiên tòa phúc thẩm số 692/2020/TB-TA ngày 20 tháng 4 năm 2020 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa phúc thẩm số 26/2020/QĐPT- DS ngày 19 tháng 5 năm 2020, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà M. Địa chỉ: ấp A1, xã B1, huyện C1, tỉnh Sóc Trăng. ( có mặt)
2. Bị đơn: Bà N. Địa chỉ: ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt)
Người đại diện hợp pháp của bà N: Bà N2. Địa chỉ: Ấp A2, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng (theo văn bản ủy quyền ngày 24/02/2016). (có mặt)
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Bà N2. Địa chỉ: Ấp A2, xã B, huyện Châ Thành, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt)

## Page 2

3.2. Bà N3. Địa chỉ: Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt)
3.3. Ông N4. Địa chỉ: Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt)
3.4. Bà N5. Địa chỉ: Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt)
3.5. Ông N6. Địa chỉ: Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt)
Người đại diện hợp pháp của bà N3, ông N4, bà N5, ông N6: Bà N2. Địa chỉ:
Ấp A2, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng (theo văn bản ủy quyền ngày 21/3/2017). (có mặt)
3.6. Ông M1. Địa chỉ: ấp A1, xã B1, huyện C1, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt)
3.7. Ông T. Địa chỉ: Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt)
Người đại diện hợp pháp của ông T: Bà T1. Địa chỉ: Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng (theo văn bản ủy quyền ngày 17/3/2020). (có mặt tại phiên tòa ngày 19/5/2020, vắng mặt tại phiên tòa ngày 17/6/2020)
3.8. Bà T1. Địa chỉ: Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt tại phiên tòa ngày 19/5/2020, vắng mặt tại phiên tòa ngày 17/6/2020)
Người kháng cáo: BàM là nguyên đơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:
* Nguyên đơn bàM trình bày: Vào năm 2011, vợ chồng bàN và ông N1 có cố đất ruộng cho bà 02 công 10 tầm (tầm 3m) tại thửa số 106, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp A3, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng với giá 35 chỉ vàng 24K, thời hạn cố đất là 03 năm.
Năm 2012, ông N1 bệnh nặng bàN sang nhượng phần đất trên cho bà với giá 14 chỉ vàng 24K/công (tầm 3m), bà đã giao cho bàN 38 chỉ vàng 24K, có làm biên nhận tại Ban nhân dân ấp A3, bàN hứa sẽ đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy CNQSD đất) cho bà đi làm thủ tục sang tên, bàN cứ hẹn nhưng không đưa giấy CNQSD đất cho bà được với lý do ông N1 bệnh nặng, bàN phải chăm sóc, không đi chuộc giấy CNQSD đất được.
Ngày 20/12/2014, bà có gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ban nhân dân ấp thì được Trưởng Ban nhân dân ấp trả lời bàN không có mặt ở địa phương nên không tiến hành hòa giải được. Ngày 13/12/2015, bà tiếp tục gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ban nhân dân ấp thì bàN đòi chuộc lại đất, bà không đồng ý với lý do đã lắp đường nước cũ rồi và đã hợp đồng cho thuê 03 năm, nếu bà sai bà phải bồi thường gấp 03 lần.
Ngày 12/01/2016, bàN cùng con, rể và thuê nhiều người khác mang theo hung khí để lắp đường nước mà trước đây đã cố, sang nhượng cho bà. Sau đó, bà có báo Công an xã B nhưng không ngăn cản được. Sau khi bàN lắp đường thoát nước lại, nước ngập sâu lúa bị chết, bà có đến Ủy ban nhân dân xã Byêu cầu giải quyết khai

## Page 3

thông đường nước để cứu lúa nhưng bàN không thực hiện, bà phải thuê người tháo dỡ làm được một vụ. Đến vụ 2, ngày 20/4/2016 bên bàN tiếp tục đắp lại, cho người giữ, cấm không cho bơm nước cho đến nay. Bà phải thuê đường nước ruộng bên cạnh để làm ruộng, đồng thời phải bồi thường cho ông T là người thuê ruộng các khoản tiền sau: Tiền lúa giống 500kg x 8.500đ/kg = 4.250.000đồng; Tiền mướn đường nước 06 vụ: 6.000.000đồng; Tiền mua bọng: 2.400.000đồng; Tiền thuê 02 người tháo dỡ:
240.000đồng; Tiền thuê 03 người đặt bọng: 360.000đồng; Tiền mua mạ:
2.000.000đồng; Tiền cấy dặm 60 ngày công: 6.000.000đồng. Tổng cộng là 21.250.000đồng.
Nay bàM yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bàN tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Tờ mua đất ngày 25/12/2 012 và bồi thường thiệt hại do lúa bị chết là 21.250.000đồng.
* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà N2 (đồng thời là người đại diện hợp pháp của bị đơn bà N, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà N3, ông N4, bà N5 và ông N6) trình bày: Vào năm 2011, vợ chồng bàN và ông N1 có cố cho bàM diện tích đất 02 công 10 tầm (tầm 3m) tại thửa số 106, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp A3, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng với giá 35 chỉ vàng 24K, thời hạn cố là 03 năm từ ngày 04/4/2011 đến ngày 04/4/2014 . Sau khic ố đất, vợ chồng bàN giao đất cho bà M canh tác. Đến năm 2012, bàN có mượn thêm của bàM 02 chỉ vàng 24K. Do bàM có ý định nhận sang nhượng đất của bàN nên bàN nói sang nhượng giá 17 chỉ vàng 24K/công tính luôn phần diện tích đất giáp bờ kinh, bàM chỉ đồng ý nhận sang nhượng giá 14 chỉ vàng 24K/công nhưng không tính phần đất giáp bờ kinh, do đó thỏa thuận sang nhượng đất không thành. Năm 2013, bàN có mượn thêm của bàM 01 chỉ vàng 24K. Tổng cộng, phía bàN đã nhận của bàM 38 chỉ vàng 24K.
Năm 2014, hết thời hạn cố đất. Đến năm 2015, bàN có xin bàM cho chuộc lại đất nhưng bàM không đồng ý, bàM yêu cầu bàN tiếp tục thực hiện hợp đồng sang nhượng đất thì bàN không đồng ý. Còn việc bàN ký hợp đồng sang nhượng đất với bàM không có cho ông N1 và các con là bà N2, bà N3, ông N4, bà N5 và ông N6 biết.
Đối với việc bàM yêu cầu bàN bồi thường thiệt hại do lúa bị chết là 21.250.000đồng, bàN không đồng ý vì thời hạn cố đất đã hết, phần đất đường nước là bờ kênh không nằm trong phần cố, do gia đình bà đà o. Khi xảy ra tranh chấp ngày 22/01/2016, ông T canh tác phần đất trên, có đến Ủy ban nhân dân xã B làm cam kết xin mở lại đường nước trong thời gian 01 vụ lúa, để có thời gian tìm đường nước mới.
Nay bàN phản tố yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chu yển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàM và bàN theo Tờ mua đất ngày 25/12/2012 đối với thửa số 106, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp A3, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. BàN đồng ý trả lại 38 chỉ vàng 24K cho bà M.
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông M1 trình bày: Ông thống nhất theo lời trình bày của bà M.

## Page 4

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông T trình bày: Ông thống nhất theo lời trình bày của bà M, bàM có thuê đường nước bên cạnh để làm ruộng, bàM có bồi thường cho ông các khoản sau: Tiền lúa giống 500kg x 8.500đ/kg = 4.250.000đồng;
Tiền mướn đường nước 06 vụ: 6.000.000đồng; Tiền mua bọng: 2.400.000đồng; Tiền thuê 02 người tháo dỡ: 240.000đồng; Tiền thuê 03 người đặt bọng: 360.000đồng;
Tiền mua mạ: 2.000.000đồng; Tiền cấy dặm 60 ngày công: 6.000.000đồng. Tổng cộng là 21.250.000đồng. Ông có đến Ủy ban nhân dân xã B xin mở lại đường nước, vì bị thiệt hại vụ lúa đầu nên được Ủy ban nhân dân xã B cho mở lại đường nước 01 vụ, vụ sau đắp lại nhưng ông không đắp. Hiện nay chưa mở đường nước mới, đư ờng nước đó đã đắp lại rồi.
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà T1 trình bày: Bà thống nhất với lời trình bày của ông T.
Sự việc được Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Sóc Trăng thụ lý, giải quyết. Tại bản án sơ thẩm số 55A/2019/DS-ST ngày 21 tháng 11 năm 2019 và quyết định sửa chữa, bổ sung bản án sơ thẩm số 28/2019/QĐ -SCBSBA ngày 16 tháng 12 năm 2019 đã áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 271, khoản 1 Điều 273, khoản 1 Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 122, Điều 124, Điều 127, Điều 128, Điều 134, Điều 137, Điều 697, Điều 698, Điều 699, Điều 700, Điều 701, Điều 702, Điều 604, Điều 605, Điều 608 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015; điểm a khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003; khoản 3 Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án.
Tuyên xử: Chấp nhận đơn phản tố của bàN về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàM và bàN theo Tờ mua đất ngày 25/12/2012.
Tuyên bố giao dịch dân sự về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Tờ mua đất” ngày 25/12/2012, giữa bàM với bàN là vô hiệu. Buộc bà M, ông M1 giao trả lại thửa đất số 106, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp A3, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng cho bà N, bà N2, bà N3, ông N4, bà N5, ông N6 (có tuyên số đo, tứ cận đất kèm theo). Buộc bà N, bà N2, bà N3, ông N4, bà N5, ông N6 giao trả lại cho bà M, ông M1 38 chỉ vàng 24K (Ba mươi tám chỉ vàng 24K). Không chấp nhận đơn khởi kiện của bàM yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bàN tiếp tục thực hiện hợp đồng tờ mua đất ngày 25/12/2012 và bồi thường thiệt hại do lúa bị ngập nước chết 21.250.000đồng. Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và thông báo quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định pháp luật.
Ngày 05/12/2019, nguyên đơn bàM có đơn kháng cáo bản án nêu trên, yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét giải quyết theo hướng sửa bản án sơ thẩm: Chấp nhận đơn khởi kiện của bàM về việc yêu cầu bàN tiếp tục thực hiện hợp đồng theo Tờ mua đất ngày 25/12/2012 và bồi thường thiệt hại do lúa bị ngập nước chết là 21.250.000đồng;
Không chấp nhận đơn phản tố của bàN về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàM và bàN theo Tờ mua đất ngày 25/12/2012; Yêu cầu bàN phải có mặt tại phiên tòa phúc thẩm để đối chất và chất vấn.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn bàM không rút lại đơn khởi kiện và vẫn giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo; người đại diện hợp pháp của bị đơn bàN không

## Page 5

rút lại đơn phản tố; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giả i quyết vụ án.
Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng về tính có căn cứ và hợp pháp của kháng cáo, về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm. Về nội dung vụ án, Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà M, căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc phía bàN trả cho phía bàM 38 chỉ vàng 24K quy đổi ra thành tiền tại thời điểm xét xử.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng, ý kiến phát biểu và đề nghị của Kiểm sát viên và những người tham gia tố tụng, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Người kháng cáo, nội dung và hình thức đơn kháng cáo, thời hạn kháng cáo là đúng theo quy định tại các Điều 271, 272 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên kháng cáo của nguyên đơn bàM là hợp lệ và đúng theo luật định.
[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn bàN và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà N3, ông N4, bà N5, ông N6, ông T vắng mặt nhưng có người đại diện tham gia phiên tòa; việc vắng mặt của họ cũng không ảnh hưởng đến việc xét xử. Do vậy, Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tiến hành xét xử vụ án.
[3] Xét các nội dung kháng cáo của bàM về việc yêu cầu bàN bồi thường thiệt hại do lúa bị ngập nước chết là 21.250.000đồng và yêu cầu bàN phải có mặt tại phiên tòa phúc thẩm để đối chất và chất vấn, thấy rằng: BàM khởi kiện yêu cầu bàN bồi thường thiệt hại do lúa bị ngập nước chết là 21.250.000đồng, nhưng trong suốt quá trình giải quyết vụ án bàM không xuất trình được tài liệu, chứng cứ nào để chứng minh cho yêu cầu của mình . Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện này của bàM là có căn cứ, đúng pháp luật. Còn về việc bàN vắng mặt tại phiên tòa phúc thẩm thì đó là quyền của bà N, vì người đại diện của bàN là bà N2 đã có mặt và có quyền quyết định các vấn đề có liên quan đến quyền, nghĩa vụ của bà N trong vụ án này thay cho bà N, nên việc bàM yêu cầu bàN phải có mặt tại phiên tòa phúc thẩm để đối chất và chất vấn là không c ó căn cứ. Từ đó, các nội dung kháng cáo của bàM về việc yêu cầu bàN bồi thường thiệt hại do lúa bị ngập nước chết là 21.250.000đồng và yêu cầu bàN phải có mặt tại phiên tòa phúc thẩm để đối chất và chất vấn là không có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận.
[4] Xét nội dung kháng cáo của bàM về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bàN và bàM theo nội dung “Tờ mua đất ngày 25/12/2012”, thấy rằng: Theo giấy CNQSD đất số 00234 ngày 01/9/1997 của Ủy ban nhân dân huyện D thể hiện phần đất diện tích 5.700m 2 tại thửa số 106, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp A3, xã B, huyện D (nay là huyện C), tỉnh Sóc Trăng được cấp cho

## Page 6

hộ ông N1. Tuy nhiên, việc cấp giấy cho hộ ông N1 ở đây là do cơ quan có thẩm quyền cấp giấy viết theo mẫu giấyC NQSD đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành, sử dụng chung theo quy định tại Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất , còn về nguồn gốc đất thì theo sự thừa nhận của vợ con ông N1 (gồm bà N, bà N2, bà N3, ông N4, bà N5, ông N6) thửa đất số 106 là tài sản của cha mẹ ông N1 tặng cho vợ chồng ông N1, bà N, không phải tài sản có nguồn gốc từ việc Nhà nước thực hiện chính sách trang trãi đất đai cấp cho hộ gia đình ông N1. Việc Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào việc giấy CNQSD đất ghi là cấp cho hộ ông N1 để xác định thửa đất số 106 là tài sản chung của hộ ông N1 gồm vợ chồng ông N1, bàN cùng 05 người con nêu trên mà không tiến hành xác minh, làm rõ về nguồn gốc đất là không có căn cứ. Từ đó, Hội đồng xét xử xác định thửa đất số 106 là tài sản chung của vợ chồng ông N1, bà N.
[5] Do thửa đất số 106 là tài sản chung của vợ chồng ông N1, bàN nên việc bà N tự mình đứng ra chuyển nhượng cho bàM mà không có sự thỏa thuận hay đồng ý của ông N1 là vi phạm các quy định tại các Điều 219, 223 Bộ luật Dân sự năm 2005 và các Điều 27, 28 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 về việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng , xâm phạm đến quyền và lợi hợp pháp của ông N1. Về vấn đề này, bàM cũng thừa nhận tại thời điểm bàN và bàM ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thì bàM biết rõ thửa đất số 106 là tài sản chung của vợ chồng ông N1, bà N;
bàM cho rằng việc chuyển nhượng ông N1 biết và đồng ý nhưng do khi đó ông N1 đang bị bệnh nặng nên không ký giấy tờ chuyển nhượng đất được, tuy nhiên đây chỉ là lời trình bày từ một phía của bàM chứ không có tài liệu, chứng cứ nào thể hiện ý chí của ông N1 đồng ý với việc bàN chuyển nhượng đất cho bà M. Hơn nữa, tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thì giấy CNQSD đất số 00234 ngày 01/9/1997 (trong đó có thửa đất số 106) nêu trên đang được ông N1 thế chấp để đảm bảo cho khoản vay nợ tại Quỹ tín dụng nhân dân X (theo Thông báo số 01/VB-2020 ngày 22/5/2020 của Quỹ tín dụng nhân dân X), nên dù cho ông N1 có đồng ý với việc chuyển nhượng đất thì cũng là vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản theo quy định tại khoản 4 Điều 348 Bộ luật Dân sự năm 2005 . Đồng thời, tuy “Tờ mua đất ngày 25/12/2012” có xác nhận của Trưởng Ban nhân dân ấp A3 nhưng đây chỉ là hình thức giấy tay, không thực hiện đúng theo quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bàN và bàM đã bị vô hiệu theo quy định tại các Điều 128, 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 , nên việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật. Với việc hợp đồng vừa vô hiệu về mặt nội dung (do vi phạm điều cấm của pháp l uật) vừa vô hiệu về mặt hình thức, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại ra quyết định buộc các bên thực hiện hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 là không đúng, vì việc buộc thực hiện hình thức của hợp đồng chỉ áp dụng trong trường hợp hợp đồng tuân thủ đúng về mặt nội dung nhưng chưa tuân thủ đúng về mặt hình thức. Xét thấy, sai sót này không ảnh hưởng đến nội dung giải quyết vụ án nên Hội đồng xét xử chỉ nêu lên để Tòa án cấp sơ thẩm rút kinh nghiệm. Từ đó, nội dung kháng cáo của bàM về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng

## Page 7

QSD đất giữa bàN và bàM theo nội dung “Tờ mua đất ngày 25/12/2012 ” là không có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận.
[6] Do hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bàN và bàM theo nội dung “Tờ mua đất ngày 25/12/2012 ” đã bị vô hiệu , nên việc xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 và hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ -HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
[7] Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Tòa án cấp sơ thẩm xác định mức độ lỗi của bàN và bàM là ngang nhau, mỗi bên 50% là không hợp lý. Về lỗi của bà N: Tại thời điểm chuyển nhượng đất , bàN nói với bàM rằng việc bàN chuyển nhượng đất cho bàM là nhằm mục đích lấy tiền điều trị bệnh cho ông N1 và ông N1 cũng đã đồng ý với việc chuyển nhượng, nhưng do ông N1 đang bị bệnh nặng không ký được nên bàN đại diện ký “Tờ mua đất ngày 25/12/2012”, có Trưởng Ban nhân dân ấp A3 xác nhận; bàN cũng hứa hẹn sẽ giao giấy CNQSD đất cho bàM đi làm thủ tục sang tên; tuy nhiên, hiện nay bàN lại cho rằng việc chuyển nhượng đất do bàN tự đứng ra thực hiện mà không có sự đồng ý của ông N1; giấy CNQSD đất tại thời điểm đó cũng đang thế chấp vay vốn tại Quỹ tín dụng nhân dân X nhưng bàN không thông báo thông tin này cho bàM biết; hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bàN đã không thực hiện theo đúng hình thức mà pháp luật quy định . Về lỗi của bà M: Do trước khi thỏa thuận chuyển nhượng đất thì giữa vợ chồng ông N1, bàN với bàM đã có thỏa thuận cầm cố đất, nên bàM vì tin tưởng bàN mà đã đồng ý với việc bàN tự đứng ra chuyển nhượng đất mà không có văn bản thể hiện sự thỏa thuận hay đồng ý của ông N1, trong khi bàM cũng thừa nhận tại thời điểm đó bà có nghe địa chính xã nói việc chuyển nhượng thửa đất số 106 cần phải có sự đồng ý của ông N1; bàM cũng không yêu cầu bàN xuất trình bản chính giấy chứng nhận QSD đất; hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bàM đã không thực hiện theo đúng hình thức mà pháp luật quy định. Từ đó cho thấy, bàM một phần do tin tưởng bàN và một phần do muốn giúp đỡ cho gia đình bàN trong việc có chi phí điều trị bệnh cho ông N1 mà đã chấp nhận việc chuyển nhượng đất, còn bàN thì đã lợi dụng sự tin tưởng và giúp đỡc ủa bàM để cung cấp các thông tin gian dối nhằm mục đích để cho bàM đồng ý xác lập việc chuyển nhượng đất. Do đó, Hội đồng xét xử xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu của bàN là nhiều hơn bàM và mức độ lỗi tương ứng với tỷ lệ bàN 70%, bàM 30%.
[8] Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại và xác định thiệt hại: Giá trị thửa đất số 106 tại thời điểm chuyển nhượng theo nội dung “Tờ mua đất ngày 25/12/2012” là 14 chỉ vàng 24K/công tầm (3m) tương đương 1.296m 2; Giá trị thửa đất số 106 theo giá chuyển nhượng trên thị trường tại địa phương hiện nay (theo Biên bản xác minh ngày 22/5/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng) là khoảng 55.000.000đồng/công tầm (3m), tức là khoảng 11,4 chỉ vàng 24K/công tầm (3m) . Như vậy, giá trị thửa đất số 106 hiện nay là thấp hơn giá trị tại thời điểm chuyển nhượng dẫn đến việc không có thiệt hại (do chênh lệch giá trị đất) xảy ra, cho nên mặc dù bàN có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu nhiều hơn bàM như đã phân tích nêu trên thì cũng không có căn cứ để buộc bàN phải bồi thường thiệt hại cho bà M.

## Page 8

[9] Vì vậy, khi xử lý hậu quả hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ buộc phía bàN trả số tiền chuyển nhượng đất là 38 chỉ vàng 24K cho phía bàM và buộc phía bàM trả lại đất cho phía bàN mà không đặt ra vấn đề bồi thường thiệt hại là có căn cứ, đúng pháp luật.
[10] Việc chuyển nhượng đất chỉ do bàN tự đứng ra thực hiện với bà N, không có tài liệu, chứng cứ nào thể hiện 05 người con của ông N1, bàN là bà N2, bà N3, ông N4, bà N5, ông N6 đồng ý với việc chuyển nhượn g, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại tuyên buộc họ cùng có nghĩa vụ giao trả 38 chỉ vàng 24K cho bà M, ông M1 là chưa chính xác, nếu có tuyên buộc trả thì cũng chỉ có căn cứ để tuyên buộc họ trả 35 chỉ vàng 24K vàng cố đất mà ông N1, bàN đã nhận trước đây còn 03 chỉ vàng 24K mà bàN nhận thêm sau đó là trách nhiệm của riêng bà N. Về vấn đề này, tại phiên tòa phúc thẩm bà N2 là người đại diện hợp pháp của bàN cùng các người con khác của ông N1 cũng đồng ý trả toàn bộ 38 chỉ vàng 24K cho phía bàM để được nhận lại phần đất hương hỏa của gia đình. Do đó, Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện này của gia đình bàN và không sửa án sơ thẩm về vấn đề này.
[11] Tuy nhiên, việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc phía bàN trả cho phía bà M 38 chỉ vàng 24K nhưng không quy đổi ra thành tiền theo giá vàng tại thời điểm xét xử là không đúng , do vậy để đảm bảo quyền lợi của các đương sự Hội đồng xét xử xét thấy cần phải buộc phía bàN trả cho phía bàM 38 chỉ vàng 24K quy đổi ra thành tiền theo giá vàng tại thời điểm xét xử phúc thẩm là 38 chỉ vàng 24K x 4.844.000đồng/chỉ = 184.072.000đồng. Ngoài ra, phần đất tranh chấp tại thửa đất số 106 được bà M, ông M1 cho ông T, bà T1 thuê mướn và hiện nay vẫn do ông T, bà T1 đang quản lý, sử dụng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chỉ tuyên buộc bà M, ông M1 chứ không tuyên buộc ông T, bà T1 cùng có nghĩa vụ giao trả thửa đất số 106 là có thiếu sót, không đảm bảo cho việc thi hành án sau này. Do vậy, Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 sửa bản án sơ thẩm về các vấn đề này cho phù hợp.
[12] Từ những phân tích nêu trên, toàn bộ kháng cáo của bàM là không có căn cứ để chấp nhận, nhưng do Tòa án cấp sơ thẩm đã có một số sai sót nên Hội đồng xét xử quyết định căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 201 5 sửa bản án sơ thẩm về các vấn đề phân tích ở mục [11].
[13] Đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa là có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận.
[14] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do bản án sơ thẩm bị sửa nên bàM không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm the o quy định tại khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

## Page 9

Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 2 Điều 148 và khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
- Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà M. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 55A/2019/DS-ST ngày 21 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Sóc Trăng như sau:
Căn cứ khoản 3 và khoản 6 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 271, khoản 1 Điều 273, khoản 1 Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 ; các Điều 122, 124, 127, 128, 134, 137 , 219, 223, 348, 410, 604, 605, 608, 697, 698, 699, 700, 701, 702 Bộ luật Dân sự năm 2005;
các Điều 27, 28 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000; các Điều 105, 106, 107, 127 Luật Đất đai năm 2003; điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ - HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; khoản 3 Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án.
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bàM về việc yêu cầu bàN tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung “Tờ mua đất ngày 25/12/2012” và yêu cầu bàN bồi thường thiệt hại do lúa bị ngập nước chết với số tiền 21.250.000đồng.
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bàN về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu.
2.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàN và bàM theo “Tờ mua đất ngày 25/12/2012” là vô hiệu.
2.2. Bà N, bà N2, bà N3, ông N4, bà N5, ông N6 cùng có nghĩa vụ hoàn trả cho bà M, ông M1 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nhận là 38 chỉ vàng 24K, quy đổi ra thành tiền tại thời điểm xét xử là 184.072.000đồng (Một trăm tám mươi bốn triệu không trăm bảy mươi hai nghìn đồng).
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bà M, ông M1 đối với khoản tiền phải trả nêu trên cho đến khi thi hành xong, hàng tháng bà N, bà N2, bà N3, ông N4, bà N5, ông N6 còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
2.3. Bà M, ông M1, ông T, bà T1 cùng có nghĩa vụ trả cho bà N, bà N2, bà N3, ông N4, bà N5, ông N6 phần đất tại thửa số 106, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp A3, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng; có số đo, tứ cận như sau:
* Phần đất chưa bao gồm bờ kênh diện tích 4.188,8m2, loại đất 2L:
- Hướng đông giáp đất bà M, số đo 67,4m;
- Hướng tây giáp bờ kênh, số đo 71,7m;
- Hướng nam giáp đất bà R, số đo 75,6m;

## Page 10

- Hướng bắc giáp đất ông R1, số đo 49m.
* Phần đất bờ kênh diện tích 1.326,5m2:
- Hướng đông giáp thửa đất số 106, số đo 71,7m;
- Hướng tây giáp kênh, số đo 71,7m;
- Hướng nam giáp đất bà R, số đo 18m;
- Hướng bắc giáp đất ông R1, số đo 19m.
Trên đất có 01 cây tràm loại A và 02 cây bần loại A.
Thửa đất số 106, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp A3, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng đã được Ủy ban nhân dân huyện D cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00234 ngày 01/9/1997 cho hộ ông N1.
3. Về chi phí thẩm định, định giá: BàM phải chịu là 1.000.000đồng (Một triệu đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng mà bàM đã nộp là 1.000.000đồng (Một triệu đồng). Như vậy, bàM đã thực hiện xong nghĩa vụ chịu chi phí thẩm định, định giá.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm:
4.1. BàM phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 1.262.500đồng (Một triệu hai trăm sáu mươi hai nghìn năm trăm đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng mà bàM đã nộp là 731.500đồng (Bảy trăm ba mươi mốt nghìn năm trăm đồng) theo các Biên lai thu số 009538 ngày 14/01/2016 (200.000đồng) và 0006812 ngày 04/4/2017 (531.500đồng) của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Sóc Trăng.
Như vậy, bàM phải nộp thêm án phí dân sự sơ thẩm là 531.000đồng (Năm trăm ba mươi mốt nghìn đồng).
4.2. BàN không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và được nhận lại số tiền tạm ứng mà bàN đã nộp là 200.000đồng (Hai trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0002136 ngày 17/8/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Sóc Trăng.
- Án phí dân sự phúc thẩm: BàM không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và được nhận lại số tiền tạm ứng mà bàM đã nộp là 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng)
theo Biên lai thu số 0001217 ngày 05/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Sóc Trăng.
- Bản án này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Nơi nhận: THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- Các đương sự (10);
- VKSND tỉnh Sóc Trăng (01);
- TAND huyện C (01);
- Chi cục THADS huyện C (01);
- Phòng KTNV-THA (01);
- Lưu: HSVA - VP (02).
 Võ Hoàng Anh