Bản án số: 14/2020/DS-PT
bà Trần Thi H kiện bà Lâm Phạm Hồng N
Số: 14/2020/DSPT
Ngày: 11/03/2020
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bà Rịa_Vũng Tàu
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: bà Trần Thi H kiện bà Lâm Phạm Hồng N

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU [[

Bản án số: 14/2020/DS-PT Ngày: 11-03 -2020 V/v: “T/c hợp đồng đặt cọc”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – H phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU
 - Thành phần hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Đoàn Ngọc Thiện Các Thẩm phán: Bà Lý Thị Lệ Thủy Ông Cao Xuân Long
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Lý - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu tham gia phiên tòa: OÂâng Thaùi Quoác Baûo - Kiểm sát viên.
 Ngày 11 tháng 3 năm 2020 , tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 05/2020 /TLPT-DS ngày 03 tháng 01 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 47/2019/DS-ST ngày 18 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện X, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 35 /2020/QĐ-PT ngày 24-02-2020, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Trần Thị H, sinh năm: 1976 Địa chỉ: Số nhà 380 thôn Ph, xã H , huyện H, tỉnh Bà R ịa-Vũng Tàu (Có mặt).
- Bị đơn: Bà Lâm Phạm Hồng N, sinh năm: 1985 (Vaéng mặt)
Địa chỉ: Số 24/8A, tổ 12, khu phố A, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
Đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Đỗ Văn H. Địa chỉ: Tổ 35, thôn T, xã K, huyện C, tỉnh Bà R ịa-Vũng Tàu. Theo văn bản ủy quyền ngaøy 25-11-2019 (Coù maët).
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Nguyễn Xuân D, sinh năm 1982 (Vắng mặt)
Địa chỉ: Số 24/8A, tổ 8, khu phố 1, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

## Page 2

Đại diện hợp pháp của ông D: Ông Đỗ Văn H. Địa chỉ: Tổ 35, thôn T, xã K, huyện C, tỉnh Bà R ịa-Vũng Tàu. Theo văn bản ủy quyền ngaøy 25-11-2019 (Coù maët).
2. Bà Nguyễn Thị X, sinh năm 1990 Địa chỉ: Số 2/3A, tổ 13, khu phố 1A, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (Có mặt).
- Người làm chứng:
1. Ông Minh Tiến L, sinh năm: 1972 (Vaéng mặt)
Địa chỉ: Tổ 5, ấp 2, xã H, H.X, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
2. Bà Nguyễn Thị T, sinh năm: 1972 (Có mặt)
Địa chỉ: Tổ 1, ấp 2, xã H, H. X, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu
3. Ông Nguyễn Thanh Q, sinh năm: 1969 (Coù mặt).
Địa chỉ: Tổ 5, ấp 4A, xã H, H.X, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
4. Ông Dương Anh K, sinh năm: 1983 (Vaéng mặt)
Địa chỉ: Số 22/2G khu phố 1, phường T, TP. B, tỉnh Đồng Nai.
5. Ông Lý Thanh T, sinh năm: 1985 (vắng mặt)
Địa chỉ: Số A1/11 phường Tân V, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
 - Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Trần Thị H và người đại diện trình bày:
Ngày 04-6-2019 bà Trần Thị H có ký hợp đồng đặt cọc với bà Lâm Phạm Hồng N để nhận chuyển nhượng thửa đất số 572 tờ bản đồ 72 tọa lạc tại xã Bàu L, huyện X, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu diện tích 4.065m2; chiều ngang 63 mét (trong đó có 200m 2 đất thổ cư) , giá bán là 43.000.000 đồng/m x 63 mét ngang = 2.709.000.000 đồng. Số tiền bà H đặt cọc cho bàN là 500.000.000 đồng.
Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, bà H không biết đất của bàN đã được Nhà nước cấp GCNQSD Đất hay chưa vì bàN không đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bàN cho bà H xem. Hai bên thỏa thuận thời hạn là 01 tháng tức là đến ngày 04 -7-2019 sẽ ra Văn phòng công chứng H để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao đủ tiền còn lại . Nếu bên bán không chịu chuyển nhượng cho bên mua thì phải chịu phạt cọc gấp 03 lần số tiền đặt cọc nghĩa là 1.000.000.000 đồng. Còn bên mua không đồng ý mua thì bị mất tiền đặt cọc.Mọi chi phí thủ tục, giấy tờ bên mua chịu.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì đến ngày 04-7-2019 bà H đến Văn phòng Công chứng H để chờ bàN đến ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà H nhưng bàN không đến.

## Page 3

Theo bà H biết được tại thời điểm ngày 04-7-2019 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà N chưa làm xong nên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà H. Như vậy , bàN đã không thực hiện đúng cam kết như trong hợp đồng đặt cọc. Hơn nữa, đất chuyển nhượng là tài sản chung của bàN và ông D nhưng chỉ có một mình bàN ký hợp đồng đặt cọc với bà H. Bà H có liên hệ với bàN nhiều lần yêu cầu bàN không bán đất thì trả lại tiền cọc 500.000.000 đồng cho bà H nhưng bàN cũng không đồng ý. Sau đó bàN hẹn bà H 04 ngày sau tức làn gày 08-7-2019 sẽ ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà H nhưng trong thời gian này giữa bà H và bà H có xảy ra mâu thuẫn, không thống nhất về việc chuyển nhượng đất và bàN có những lời lẽ xúc phạm bà H nên bà H quyết định không nhận chuyển nhượng đất của bàN nữa. Tuy nhiên, sau này bà H tìm hiểu được thông tin bàN chỉ là người ký tên trên hợp đồng đặt cọc ngày 04 -6-2019 với bà H, còn mọi việc thỏa thuận chuyển như ợng đất là do bà Nguyễn Thị Xem chồng của bàN trao đổi với bà H qua điện thoại, kể cả việc bà X thỏa thuận lùi thời hạn chuyển nhượng đất với bà H. Trên thực tế bà H không biết bà X là ai nên mọi trao đồi, thỏa thuận giữa bà H và bà X trước đây bà H không đồng ý nên không có giá trị.
 Nay bà Hyêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 04-6-2019 giữa bà H và bà N, buộc bàN phải trả số tiền đãnh ận cọc là 500.000.000đ (Năm trăm tri ệu đồng).
 Về yêu cầu phạt cọc 1.000.000.000 đồng, tại phiên tòa sơ thẩm bà H xin rút yêu cầu khởi kiện.
- Bị đơn bà Lâm Phạm Hồng N và người đại diện trình bày:
Về việc ký hợp đồng đặt cọc và nhận cọc giữa bà Lâm Phạm Hồng N với bà Trần Thị H để chuyển nhượng thửa đất số 572 tờ bản đồ 72 tọa lạc tại xã Bàu L, huyện X diện tích 4.065m2 đúng như phía bà H đã trinh bày Tuy nhiên, bàN không chắc chắn thời gian chính xác có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp đổi giấy mới tại cơ quan Nhà nước , nên thỏa thuận miệng với bà H khi nào có GCNQSD Đất mới ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng Công chứng và bà H đồng ý nên hai bên mới tiến hành ký hợp đồng đặt cọc và có người làm chứng là ông Minh Tiến L trú tại tổ 5, ấp 2, xã H, huyện X và nhiều người của cả hai bên cùng chứng kiến, nhưng trong hợp đồng đặt cọc ngày 04-6- 2019 vẫn ghi thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng đất là ngày 04 -7-2019 mà không ghi thỏa thuận khác.
Mọi trao đổi, thỏa thuận sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 04 -6-2019 đều do bà X thỏa thuận với bà H còn bàN không có ý kiến gì vì thửa đất đặt cọc trên thực chất là đất của bà X, chỉ nhờ bàN và ông D đứng tên trên GCNQSD Đất

## Page 4

dùm. Việc đứng tên dùm không làm giấy tờ gì với nhau.
Đến hạn ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán số tiền còn lại (ngày 04-7-2019) thì GCNQSD đất của bà N, ông D đối với thửa đất số 572 tờ bản đồ 72 xã B diện tích 4.065m 2 chưa được cơ quan Nhà nước giao cho bà nên Bà không ra Văn phòng công chứng H để ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà H được mà qua ngày 05-7-2019 bà X thay mặt bàN báoch o bà H biết bàN đã có GCNQSD đất và đề nghị bà H cùng bàN đến Văn phòng Công chứng H để ký hợp đồng chuyển nhượng đất và thanh toán đủ tiền nhưng bà H hẹn đến ngày 08-7-2019 mới ra công chứng được vì thời gian này mẹ bà H đang bị bệnh nằm tại Bệnh viện.
Nhưng đến ngày 08-7-2019 bà H cũng không đến Văn phòng Công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng đất với bàN . Như vậy , bà H đã không thực hiện đúng cam kết với bàN và vi phạm hợp đồng giữa hai bên.
Việc lùi thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng đất như trên là do bà X và bà H thỏa thuận với nhau qua điện thoại (coù ghi aâm), vì bà H đã bàn với Bà về việc lùi thời hạn này. Nay bà N, ông D vẫn muốn tiếp tục chuyển nhượng thửa đất trên cho bà H.
 Bà Hyêu cầu phải trả số tiền cọc 500.000.000 đồng thì bàN không đồng ý, vì bà H là người vi phạm cam kết thỏa thuận đặt cọc giữa hai bên nên phải bị mất tiền cọc.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1.Ông Nguyễn Xuân D trình bày:
Ông đồng ý với ý kiến của bà N, không đồng ý trả lại tiền cọc và không đồng ý phạt cọc theo yêu cầu của bà H vì bà H là người có lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được.
2. Bà Nguyễn Thị X trình bày:
Thửa đất số 572 tờ bản đồ 72 tọa lạc tại xã Bàu Lâm, huyện X diện tích 4.065m2 là tài sản của bà X (chồng bà X là Dương Anh Kiệt không có liên quan)
bà X chỉ nhờ vợ chồng anh trai là ông Nguyễn Xuân D và bà Lâm Phạm Hồng N đứng tên dùm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại thời điểm đặt cọc ngày 04-6-2019 bà X nhờ bàN là người ký hợp đồng đặt cọc với bà H, còn nội dung hợp đồng đặt cọc và sau khi xảy ra tranh chấp về thời hạn ký hợp đồng đặt cọc đều do bà X trao đổi, thỏa thuận với bà H qua điện thoại, bà X cũng không báo cho bà H biết bà X là người trao đổi thỏa thuận với bà H qua điện thoại chứ không phải bà N. Nay bà X vẫn muốn tiếp tục chuyển nhượng thửa đất trên cho bà H.

## Page 5

 Nay xảy ra tranh chấp giữa bà H và bà N, bà Hyêu cầu bàN phải trả số tiền cọc 500.000.000 đồng thì bàN không đồng ý là đứng, vì bà H là người vi phạm cam kết thỏa thuận đặt cọc giữa hai bên nên bà H phải bị mất tiền cọc.

 Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 47/2019/DS-ST ngày 18-11-2019 của Tòa án nhân dân huyện X đã tuyên xử:
1. Chaáp nhận moät phaàn yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị H đối với bị đơn bà Lâm Phạm Hồng N về việc tranh chaáp hôïp ñoàng ñaët coïc.
2. Tuyeân bóa Hợp đồng đặt cọc ñeà ngày 04 -6-2019 giöõa bà Lâm Phạm Hồng N vaø bà Trần Thị H voâ hieäu.
3. Buoäc bà Lâm Phạm Hồng N phải trả lại cho bà Trần Thị H số tiền đặt cọc 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng).
4. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị H đối với bị đơn bà Lâm Phạm Hồng N về việc phạt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng.
Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ do chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo theo luật định.
- Ngày 28-11-2019, bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm:
Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn; Tuyênh ợp đồng đặt cọc ngày 04 -6- 2019 có hi ệu lực pháp lu ật, bà H phải mất tiền cọc 500.000.000 đồng như đã cam kết trong hợp đồng; tuyên hủy Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 09/2019/QĐ-BPKCTT ngày 19-8-2019 của TAND huyện X.
Tại phiên tòa phúc th ẩm: Phía nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêuc ầu khởi kiện; bị đơn vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo . Các đương s ự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và không cung cấp tài liệu, chứng cứ mới về vụ án.

* Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án:
+ Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các đương sự là đúng quy định của pháp luật.
Đề nghị Hội đồng xét xử tiến hành giải quyết vụ án vắng mặt những người laøm chöùng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
 + Về nội dung: Hợp đồng đặt cọc ngày 04 -6-2019 và nhận số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng giöõa bà H vaø baø N là không có sự vi phạm quy định của pháp luật, không vô hiệu như cấp sơ thẩm đã nhận định.

## Page 6

 Ñeà nghò huûy hợp đồng đặt cọc ngày 04 -6-2019 giöõa nguyên đơn bà Trần Thị H đối với bị đơn bà Lâm Phạm Hồng N theo yeâu caàu cuûa baø N do baø Haïnh ñôn phöông chaáp döùt vieäc thöïc hieän hôïp ñoàng.
 Veà yeâu caàu hủy Quy ết định áp dụng bi ện pháp khẩn cấp tạm thời s ố 09/2019/QĐ-BPKCTT ngày 19 -8-2019 của TAND huy ện X. Xeùt thaáy, thuoäc thaåm quyeàn giaûi quyeát c uûa Toøa aùn huyeän X neân khoâng coù caên cöù ñeå chaáp nhaän.
Đề nghị HĐXX căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận moät phaàn kháng cáo của bị đơn, söûa bản án sơ thẩm , baùc ñôn khôû i kieän cuûa baø Traàn Thò H.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về Tố tụng:
[1.1] Đơn kháng cáo của bị đơn được lập đúng thủ tục và còn trong thời hạn quy định, nên được chấp nhận để xem xét theo trình tự phúc thẩm.
 [1.2] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Căn cứ vào Điều 26 và Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự , xác định vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện X.
 [2] Xét về nội dung tranh chấp và yêu cầu kháng cáo:
[2.1] Về tài liệu, chứng cứ:
+ Nguyên đơn cung cấp : 01 “Hợp đồng đặt cọc” ngãy 04-6-2019 là giấy viết tay có chữ ký của bà H, bàN và người làm chứng là ông L;
+ Bị đơn cung cấp: 01 USB ghi âm các cuộc nói chuyện giöõa baø H, baø X, oâng L (Ghi aâm naøy ñöôïc caùc beân ñöông söï thöøa nhaän laø ñuùng noäi dung vaø gioïng noùi cuûa caùc ñöông söï vaø ngöôøi laøm chöùng , khoâng yeâu caàu giaùm ñònh gioïng noùi).
 [2.2] Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc hủy hợp đồng đặt cọc , traû laïi tieàn coïc , vôùi lyù do : Hôïp ñoàng ñaët coïc ngaøy 04 -6-2019 laø voâ hieäu do loãi cuûa bò ñôn, cuï theå: Thöù nhaát: Taïi thôøi ñieåm kyù keát hôïp ñoàng ñaët cọc ñaát chöa ñöùng teân baø N; Thöù 2: Khi coù GCNQSD ñaát thì giaáy ñöùng teân baø N vaø oâng D, nhöng chæ coù moät mình baø N thoûa thuaän kyù nhaän coïc; Thöù 3: Hai beân thoûa thuaän chuyeån nhöôïng ñaát coù chieàu ngang 63m, nhöng GCNQSD ñaát laïi laø

## Page 7

72m laø ñaát lôùn hôn so vôùi hôïp ñoàng; Thöù 4: Hôïp ñoàng ñaët coïc ghi roõ laø ñeán ngaøy 04-7-2019 phaûi ra coâng chöùng chuyeån nhöôïng ñaát, nhöng bò ñôn chöa coù GCNQSD ñaát ñeå coâng chöùng; Thöù 5: Thoûa thuaän chuyeån sang ngaøy 8 -7-2019 ra coâng chöùng chuyeån nhöôïng ñaát laø do nguyeân ñôn thoûa thuaän vôùi baø X chöù khoâng phaûi thoûa thuaän vôùi baø N. Baø X khoâng coù quyeàn thoûa thuaän naøy.
Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và bị đơn đã cung cấp các tài liệu, chứng cứ là hợp đồng đặt cọc và các đoạn ghi âm cuộc nói chuyện giữa bà H và bà X, giữa bà X với ông L được các bên thừa nhận là có thật. Các bên đương sự không yêu cầu Tòa án tiến hành giám định giọng nói, chữ ký, chữ viết trong các tài liệu chứng cứ đã nộp, nên Tòa án căn cứ vào những tài liệu, chứng cứ các dương sự đã cung cấp để xem xét giải quyết.
Xét thấy, các đương sự đều xác nhận vào ngày 04-6-2019 nguyên đơn bà Trần Thị H và bị đơn bà Lâm Phạm Hồng N đã ký kết Hợp đồng đặt cọc với nhau, nội dung: BàN chuyển nhượng cho bà H 01 thửa đất số 572 tờ bản đồ số 72 diện tích 4.065m2 (Chiều ngang 63 mét) tọa lạc tại xã Bàu Lâm, huyện X với giá 2.709.000.000 đồng. Bà H đặt cọc trước 500.000.000 đồng, hẹn trong thời hạn 01 tháng tức đến ngày 04-7-2019 thanh toán hết số tiền còn lại . Nếu bà H không thanh toán tiền thì mất tiền cọc còn bàN từ chối chuyển nhượng đất thì bồi thường gấp 3 lần số tiền đặt cọc.
Như vậy, Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất được ký kết ngày 04 -6- 2019 trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện giữa caùc beân có sự chứng kiến của bà X, ông Luận và anh, chị em nhà bà H tại nhà chị gái bà H. Tuy nhiên , theo HĐCNQSD đất giữa bà N, ông D với bà Gái, ông Năm ngày 24 -5-2019 và GCNQSD đất của bà Gái, ông Năm được chỉnh lý tại trang IV cho bàN và ông D đứng tên vào ngày 20 -6-2019, sau đó Sở Tàing uyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cấp GCNQSD đất mới cho vợ chồng bàN và ông D vào ngày 27- 6-2019 thì bàN và ông D đã cùng là chủ sử dụng đất hợp pháp kể từ ngày 24-5- 2019.
Việc Hợp đồng đặt cọc ngày 04 -6-2019 hẹn đến ngày 04 -7-2019 làm HĐCNQSD đất chỉ có một mình bàN ký tên, ông D không ký tên nhưng ông D thừa nhận đồng ý cho bàN làm đại diện đứng tên ký hợp đồng đặt cọc với bà H ngay từ ban đầu , Ông không có tranh chấp . Nên việc một mình bàN đứng ra giao dịch nhận đặt cọc để sau đó hai vợ chồng sẽ thực hiện việc chuyển nhượng tài sản chung này là không vi phạm quy định của pháp luật như lý do thứ nhất và lý do thứ 02 bà H đã nêu.
 Đối với lý do thứ 03 : Xét thấy, việc thỏa thuận chuyển nhượng đất chiều ngang 63m, nhưng thực tế hiện nay đo được và được công nhận ghi trong

## Page 8

GCNQSD đất là 72m laø ñaát lôùn hôn so vôùi hôïp ñoàng là có lợi cho phía người nhận chuyển nhượng.
Tại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn cho rằng: Lý do tăng diện tích chiều ngang là do trước đó đất đang có quy hoạch mở đường nên phía bà H tự đo bằng tay không chính xác; khi cơ quan nhà nước kiểm tra lại để cấp GCNQSD đất cho bà N, ông D mới là chính xác. Mặc dù đất rộng hơn, nhưng đến thời điểm hiện nay thì phía bị đơn vẫn giữ yêu cầu chuyển nhượng đất với giá tiền như cũ là có lợi cho bà H rất nhiều, nhưng phía bà H không chấp nhận. Như vậy, lý do nguyên đơn đưa ra là không phù hợp với thực tế và mong muốn chung của người nhận chuyển nhượng đất, nên không có căn cứ để chấp nhận.
Đối với lý do thứ thöù 4 và thứ 5: Xét thấy, baø N vaø oâng D laø vôï choàng; baø X laø em cuûa oâng D . Tieàn nhaän chuyeån nhöôïng ñaát cuûa oâng N baø G laø cuûa baø
X. Ôâng D, baø N là người đứng tên dùm. Khi tham gia thoûa thuaän ñaët coïc vaø chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát töø ñaàu ñeán cuoái ñeàu coù maët baø X. Baø X cho raèng ñaát do anh chò em cuøng goùp voán , góp công sức mua vaø ñeàu ñoàng yù baùn cho baø H neân baø môùi laø ngöôøi tröïc tieáp baøn baïc, thoûa thuaän vôùi baø H. Baø H cho raèng khoâng bieát Baø là ai l aø khoâng ñuùng söï thật ( Vieäc naøy coù nhieàu ngöôøi laøm chöùng, trong ñoù coù caûø anh chò em baø H, vì khi giao kết hợp đồng là tại nhà chị gái bà H). Khi laäp hôïp ñoàng ñaët coïc , baø X , baø N ñaõ phoâ toâ GCNQSD ñaát, hôïp ñoàng chuyeån nhöôïng ñaát giöõa baø N vaø vôï choàng b aø G, oâng N cho baø H, baø H ñoàng yù thì hai beân môùi tieán haønh giao dòch. Ñeán ngaøy 04-7-2019 UBND huyeän X chöa giao GCNQSD ñaát cho baø N ñeå thöïc hieän vieäc sang teân theo thoûa thuaän maø saùng hoâm sau ngaøy 05 -7-2019 môùi coù GCNQSD ñaát vaø hai beân ñaõ tieáp tuïc thoûa thuaän ñeán ngaøy 08 -7-2019 (thöù 2)
ra coâng chöùng kyù HÑCNQSD ñaát cho beân baø H.
Tuy nhieân, ñeán ngaøy 08-7-2019 baø H yeâu caàu ra coâng chöùng N, huyeän C ñeå kyù hôïp ñoàng chuyeån nhöôïng ñaát, coøn beân baø N laïi caên cöù theo thoûa thuaän tröôùc ñaây giöõa hai beân laø ra coâng chöùng nôi coù ñaát chuyeån nhöôïng laø Coâng chứng H, huyeän X neân hai beân khoâng thoáng nhaát ñöôïc vôùi nhau ñòa ñieåm coâng chöùng daãn ñeán maâu th uaãn, lôøi qua tieáng laïi. Baø H ñaõ tuyeân bóa khoâng mua ñaát nöõa , yeâu caàu traû laïi tieàn coïc vaø phaït coïc (Có ghi âm của các cuộc đàm thoại giữa các bên).
Như vậy, có căn cứ khẳng định: Hợp đồng đặt cọc ngày 04-6-2019 giữa các bên để CNQSD đất đã được các bên thỏa thuận thay đổi, bổ sung nội dung về thời hạn thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 401 Bộ luật dân sự. Có nghĩa là “ñeán ngaøy 08-7-2019” tiếp tục thực hiện

## Page 9

HĐCNQSD đất. Căn cứ theo thỏa thuận này thì “Hợp đồng đặt cọc” ngày 04 -6- 2019 giữa các bên không trái với quy định của pháp luật, không hề bị vô hiệu như Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định maø keå töø ngaøy 08-7-2019, beân baø Haïnh khoâng mua thì bò maát coïc, bên bàN không bán thì bị phạt cọc.
Theo kết quả thu thập chứng cứ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện X thể hiện, ngày 24-5-2019 bàN và ông D ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 572 tờ bản đồ số 72 xã Bàu Lâm của ông N và bà G . Đến ngày 2 0-6-2019 bàN và ông D được CNVPĐKĐ đai chỉnh lý trang IV trên GCNQSD đất và thực tế thì bàN và ông D cũng như bà G, ông N không hề có tranh chấp về quyền sử dụng đất này, nên quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 572 tờ bản đồ số 72 là của bàN và ông D kể từ ngày 24- 5-2019.
Việc bàN ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 04-6-2019 và nhận số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng của bà H là không hề vi phạm quy định của pháp luật, không vô hiệu như cấp sơ thẩm đã nhận định.
 [2.3] Xét lỗi dẫn đến không thể thực hiện được HĐCNQSD đất:
Nhö ñaõ phaân tích, nhaän ñònh neâu treân , có căn cứ để khẳng định: Lỗi dẫn đến không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn do phía nguyeân đơn, neân phaûi chòum aát sóa tieàn ñaët coïc theo cam keát trong hôïp ñoàng ñaët coïc ngaøy 04-6-2019.
Nhö vaäy, yêu cầu buộc bị đơn trả lại số tiền ñaõ nhaän đặt cọc 500.000.000 đồng laø khoâng coù caên cöù.
[2.4] veà yeâu caàu huûy hợp đồng đặt cọc ngày 04-6-2019:
Xeùt thaáy, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, tuy nhiên baø H khoâng coù nhu caàu nhaän chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát töø phía baø N, nhö vaäy laø do baø H ñôn phöông chaáp döùt vieäc thöïc hieän hôïp ñoàng daãn ñeán baø N khoâng theå thöïc hieän hôïp ñoàng chuyeån nhöôïng đất ñöôïc, caàn chaáp nhaän huûy hôïp ñoàng ñaët coïc theo yeâu caàu cuûa bò ñôn.
[2.5] Veà yeâu caàu hủy Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 09/2019/QĐ-BPKCTT ngày 19 -8-2019 của TAND huy ện X. Xeùt thaáy, thuoäc thaåm quyeàn giaûi quyeát cuûa Toøa aùn huyeän Xuyeân Moäc neân khoâng coù caên cöù ñeå chaáp nhaän khaùng caùo cuûa bò ñôn.
 [2.6] Đối với yêu cầu rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc phạt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng vaø caáp sô thaåm ñaõ ñình chæ giaûi quyeát: Xét thấy, caùc ñöông söï khoâng khaùng caùo, Vieän kieåm saùt khoâng khaùng nghò veà noäi dung naøy, neân caáp phuùc thaåm khoâng xem xeùt laïi.

## Page 10

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm:
Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn khoâng được Tòa án chấp nhận nên phải chịu án phí 24.000.000đ (Hai mươi bốn triệu đồng).
Bò ñôn khoâng phaûi chòu aùn phí sô thaåm.
Từ những phân tích, nhận định nêu trên, có cơ sở để chấp nhận toaøn boä yù kieán của ñaïi dieän Viện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu và chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bò đơn, sửa bản án sơ thẩm.
[4] Về án phí dân sự phúc thẩm:
Do khaùng caùo ñöôïc chaáp nhaän neân baø N khoâng phaûi chòu aùn phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng Dân sự;
Chấp nhận một phần kháng cáo của bò đơn bà Lâm Phạm Hồng N, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 47/2019/DS-ST ngày 18 -11-2019 của Tòa án nhân dân huyện X, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
- Căn cứ các Điều 117, 118, 119, khoản 3 Điều 292, Điều 328, 423, 429 Bộ luật dân sự;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 -12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Huûy hợp đồng đặt cọc ngày 04 -6-2019 giöõa nguyên đơn bà Trần Thị H đối với bị đơn bà Lâm Phạm Hồng N do baø H ñôn phöông chaáp döùt vieäc thöïc hieän hôïp ñoàng.
2. Không chaáp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị H đối với bị đơn bà Lâm Phạm Hồng N về việc buộc bàN phải trả lại cho bà H số tiền đặt cọc 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng) theo Hợp đồng đặt cọc ngày 04 -6- 2019.
3. Khoâng chaáp nhaän khaùng caùo cuûa bò ñôn veà yeâu caàu hủy Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 09/2019/QĐ-BPKCTT ngày 19-8-2019 của TAND huyện X, vì huûy quyeát ñònh naøy thuoäc thaåm quyeàn giaûi quyeát cuûa Toøa aùn huyeän X.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm:
- Bị đơn không phải nộp án phí sơ thẩm;
- Nguyên đơn bà Trần Thị H phải nộp số tiền 24.000.000 ñoàng nhưng được khấu trừ vào số tiền 28.500.000 ñoàng đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án

## Page 11

phí, lệ phí Tòa án số 0000282 ngày 10-7-2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện X, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
5. Về án phí dân sự phúcthẩm:
Baø N không phải chịu án phí phúc thẩm. Hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001492 ngày 28-11-2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện X cho baø N.
Bản án có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (Ngày 11- 3-2020)
* Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu; Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa -TAND huyện X;
- CCTHA-DS H. X;
- Những người tham gia tố tụng;
- Lưu hồ sơ vụ án; Tòa Dân sự. (đã ký)

 Đoàn Ngọc Thiện