Bản án số: 78/2020/DS-PT
Ông Trần Quang V và bà Nguyễn Thị T - Bà Đào Thị M
Số: 78
Ngày: 28/04/2020
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đắk Lắk
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Ngày 22/11/2019, nguyên đơn là ông Trần Quang V có đơn kháng cáo, đề nghị Toà án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án.

## Page 1

 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Huờn Các thẩm phán: Lưu Thị Thu Hường và bà Lê Thị Thanh Huyền
- Thư ký phiên tòa: Ông Dương Công Bình – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hải Anh - Kiểm sát viên.
Ngày 17 tháng 01 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân s ự thụ lý số: 12/2020/TLPT-DS ngày 02/01/2020 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất”; Do bản án dân s ự sơ thẩm số: 35/2019/DS-ST ngày 12/11/2019 của Tòa án nhân dân huy ện Krông Pắc, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo; Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số: 63a/2020/QĐXXPT-DS ngày 25/02/2020 và Quy ết định hoãn phiên tòa s ố:
69/2020/QĐ-PT ngày 19/3/2020, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Ông Trần Quang V và bà Nguy ễn ThịT - Có mặt (bà Nguyễn ThịT ủy quyền cho ông Trần Quang V, theo văn bản ủy quyền ngày 25/01/2020);
Địa chỉ: Thôn M, xã K, huyện K1, tỉnh Đắk Lắk Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Hoàng Văn C - Trợ giúp viên pháp lýc ủa Trung tâm trợ giúp pháp lý nhà nư ớc tỉnh Đắk Lắk - Có mặt;
Bị đơn: Bà Đào ThịM - Có mặt;
Địa chỉ: Thôn M, xã K, huyện K1, tỉnh Đắk Lắk

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK Bản án số: 78/2020/DS-PT Ngày 28/4/2020 “V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất”

 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - hạnh phúc

## Page 2

2 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1.Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên C1.
Địa chỉ: Thôn B, xã C, huyện E, tỉnh Đắk Lắk Người đại di ện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Ngọc L - Đội trư ởng đội 11, Công ty TNHH một thành viên C1 - Có mặt ( theo văn bản u ỷ quyền ngày 27/4/2020);
2.Ngân hàng C2;
Địa chỉ: Số 169 phố L, phường H, quận H, thành phố Hà Nội;
Người đại diện theo u ỷ quyền: Ông Hu ỳnh Đức M1 - Giám đốc Phòng giao dịch huyện K1, tỉnh Đắk Lắk (theo Quyết định ủy quyền số:4716/QĐ-NHCS ngày 25/11/2016) - Vắng mặt;
Người làm chứng: Ông Đào Văn B - Vắng mặt;
Địa chỉ: Thôn M, xã K, huyện K1, tỉnh Đắk Lắk.
 NỘI DUNG VỤ ÁN:
Trong đơn khởi kiện ngày 18/12/2018 và quá trình tham gia gi ải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Trần Quang V và bà Nguyễn ThịT trình bày: Quyền sử dụng đất thửa đất số 58, tờ bản đồ số 35, diện tích 2.420m2 tại thôn M, xã K, huyện K1, tỉnh Đắk Lắk là của vợ chồng ông, bà; Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 29/11/2002; Năm 2010, vợ chồng ông, bà vay Ngân hàng C2 tại Phòng giao dịch huy ện K1 8.000.000đ theo Quy ết định s ố:167/QĐ-TTg ngày 12/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hổ trợ hộ nghèo về nhà ở, xây dựng căn nhà cấp 4 trên đất.
Tháng 8/2015, vợ chồng ông, bà tho ả thuận miệng với bà Đào ThịM chuyển đổi cho bàM thửa đất nêu trên cùng với tài sản trên đất, để nhận 2.974m2 đất cùng với cây trồng và tài sản trên đ ất, mà bàM đang thuê khoán quy ền sử dụng đất và cây Cà Phê trên đất, của Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên C1 ( sau đây gọi tắc là Công tyC ), tại thôn M, xã K, huyện K1, tỉnh Đắk Lắk; BàM phải thanh toán cho v ợ chồng ông, bà chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là 60.000.000đ . Sau khi tho ả thuận, hai bên đã chuy ển giao đất và tài sản trên đất cho nhau; Được sự đồng ý của Công ty C, ngày 22/9/2016, vợ chồng ông, bà đã ký hợp đồng thuê khoán quyền sử dụng đất diện tích đất nêu trên với Công ty C; Bà M đã đư ợc cấp gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất thửa đất s ố 58 vào ngày 12/5/2016. Tuy nhiên, tháng 9/2016, bàM mới thanh toán cho v ợ chồng ông, bà 40.000.000đ tiền chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất chuyển đổi; Số tiền còn lại 20.000.000đ v ợ chồng ông, bà đã đòi nhi ều lần nhưng bàM không thanh toán. Vì v ậy, ông và bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc bà

## Page 3

3 Đào ThịM phải thanh toán cho v ợ chồng ông, bà 20.000.000đ tiền chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất chuyển đổi; Vợ chồng ông, bà không yêu cầu bàM trả lãi suất chậm thanh toán.
Quá trình tham gia gi ải quyết vụ án, bị đơn là bà Đào ThịM trình bày: Vi ệc thỏa thuận giữa bà và v ợ chồng ông Trần Quang V, bà Nguy ễn ThịT chuyển đổi quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, thửa số 58 của vợ chồng ông V và 2.974m2 đất bà đang thuê khoán của Công ty C; Bà phải thanh toán cho v ợ chồng ông V chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất chuyển đổi 60.000.000đ, đúng như nguyên đơn đã trình bày ; Sau khi tho ả thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất, hai bên đã chuy ển giao đất và tài sản trên đất cho nhau ; Tháng 9/2016, bà đã thanh toán tiền cho vợ chồng ông V 03 lần, tổng cộng 60.000.000đ tại nhà ông Đào Văn B; c ụ thể: Lần thứ nhất 12.000.000đ; lần thứ hai 13.000.000đ và lần thứ ba 35.000.000đ; Việc bà trả tiền cho v ợ chồng ông V không lập gi ấy tờ; Bà không không đồng ý với yêuc ầu khởi kiện của vợ chồng ông V, vì bà đã thanh toán đ ủ tiền chênh lệch cho vợ chồng ông V.
Quá trình tham gia giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng C2 trình bày: Vợ chồng ông Trần Quang V, bà Nguy ễn ThịT thuộc diện hộ nghèo; Ngày 11/8/2010, Ngân hàng cho v ợ chồng ông V vay 8.000.000đ, với lãi su ất 0,25%/tháng, đ ể vợ chồng ông V xây dựng nhà ở, theo Quy ết định số:167/QĐ-TTg ngày 12/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hổ trợ hộ nghèo về nhà ở; Theo quy định của pháp luật, các hộ gia đình nghèo được hổ trợ về nhà ở, chỉ được chuyển nhượng nhà ở, khi đã trả xong tiền nợ gốc đã vay và tiền lãi cho Ngân hàng chính sách xã h ội. Hi ện t ại, v ợ chồng ông V chưa trả xong cho Ngân hàng khoản tiền nợ gốc đã vay và lãi su ất nhưng Ngân hàng không yêuc ầu Tòa án xem xét việc vợ chồng ông V chuyển đổi quyền sử dụng đất cho bà M, thửa đất số 58, trên đất có căn nhà ở được xây dựng bằng khoản tiền vay Ngân hàng.
Quá trình tham gia giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công tyC trình bày: Trước năm 2015, Công ty ký hợp đồng với bà Đào Thị M, cho bàM thuê khoán 2.974m2 đất và cây Cà Phê trên đất của Công ty, tại thôn M, xã K, huyện K1, tỉnh Đắk Lắk; Ngày 22/9/2016, bàM có đơn xin Công ty đư ợc chuyển nhượng cho Trần Quang V diện tích đất thuê khoán nêu trên của Công ty, với lý do sức khẻo yếu, không đi làm xa được; Công tych ấp nhận và ký hợp đồng với ông Trần Quang V, cho ông V thuê khoán quyền sử dụng đất diện tích nêu trên và cây Cà Phê trên đất; Việc vợ chồng ông V khởi kiện yêuc ầu bàM thanh toán kho ản tiền chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất chuyển đổi, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

## Page 4

4 Quá trình tham gia giải quyết vụ án, người làm chứng là ông Đào Văn B trình bày: Ông là anh ru ột của bà Đào Thị M; Năm 2015, ông nghe thông tin ông Trần Quang V và bàM chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau; Sau khi hai bên làm xong thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất, ông V và bà B có đến nhà ông 03 lần để thanh toán tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi; mỗi lần bàM thanh toán cho ông V bao nhiêu tiền, ông không biết.
Tại bản án dân s ự sơ thẩm số: 35/2019/DS-ST ngày 12/11 /2019 của TAND huyện Krông Pắc đã áp d ụng: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Đi ều 35, điểm a khoản 1 Đi ều 39, Đi ều 184, Điều 195, Điều 203, Điều 235 BLTTDS; Điều 117, Điều 122, Đi ều 123, Đi ều 131, Đi ều 429 , Đi ều 500 BLDS năm 2015; Kho ản 1 Điều 3, khoản 1 Điều 191, Điều 203 Luật đất đai năm 2013.
Tuyên xử: Bác yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quang V và bà Nguyễn ThịT về việc buộc bà Đào ThịM phải thanh toán s ố tiền chênh lệch về giá trị quyền sử sử dụng đất chuyển đổi còn thiếu 20.000.000đ.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quy ền kháng cáo.
Ngày 22/11 /2019, nguyên đơn là ông Trần Quang V có đơn kháng cáo, đ ề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án.
Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện VKSND tỉnh Đắk Lắk cho rằng: Kể từ thời điểm thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân s ự; những người tham giat ố tụng thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình. Xét yêu cầu kháng cáo của ông Trần Quang V, VKSND tỉnh Đắk Lắk xét thấy: Tháng 8/2015, vợ chồng ông V, bà T thỏa thuận với bà Đào ThịM chuyển đổi quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thửa đất số 58, tờ bản đồ số 35, diện tích 2.420m2 tại thôn M, xã K, huyện K1, tỉnh Đắk Lắk của vợ chồng ông V cho M, để nhận 2.974m2 đất cùng với cây trồng và tài sản trên đất, mà bàM đang thuê khoán quy ền sử dụng đất của Công ty C, tại thôn M, xã K, huy ện K1, tỉnh Đắk L ắk; BàM phải thanh toán cho v ợ chồng ông V chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi là 60.000.000đ; V ợ chồng ông V khởi kiện cho rằng bàM mới thanh toán cho vợ chồng ông, bà 40.000.000đ, còn lại 20.000.000đ chưa thanh toán; BàM cho rằng đã thanh toán đ ủ cho vợ chồng ông V 60.000.000đ; Ông V và bàT không cung cấp được chứng cứ để chứng minh màM chưa thanh toán số tiền còn thiếu 20.000.000đ; Tòa án cấp sơ thẩm tuyên xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông V, bàT là có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáoc ủa ông V, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

## Page 5

5 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đã được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyên đơn gi ữ nguyên yêuc ầu khởi kiện và yêuc ầu kháng cáo ;
các đương sự không tự hòa giải được với nhau về việc giải quyết vụ án và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết.
[1] Xét đơn kháng cáo của nguyên đơn còn trong hạn, nên hợp lệ.
[2] Xét yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: Căn cứ vào các tài li ệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời trình bàyc ủa các đương s ự, thì tháng 8/2015 , vợ chồng ông Trần Quang V, bà Nguyễn ThịT thỏa thuận với bà Đào Thị M, chuyển đổi quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, thửa đất số 58, tờ bản đồ số 35, diện tích 2.420m 2 tại thôn M, xã K, huyện K1, tỉnh Đắk Lắk của vợ chồng ông V cho M, để nhận 2.974m2 đất cùng với cây trồng và tài sản trên đ ất, mà bàM đang thuê khoán quy ền s ử dụng đất của Công ty C, tại thôn M, xã K, huyện K1, tỉnh Đắk Lắk; Sau khi thỏa thuận, các bên đã chuyển giao đất và tài sản trên đất cho nhau; Để hợp thức hóa việc chuyển đổi quyền s ử dụng đ ất, ngày 04/11/2015, v ợ chồng ông V đã lập hợp đồng chuy ển nhượng quyền s ử dụng đất thửa đất số 58 cho bà M; Ngày 22/9/2016, bàM xin Công tyC chuyển như ợng cho ông V thuê khoán lại 2.974m2 đất của Công ty;
Công tyC đồng ý và ký hợp đồng với ông V, cho ông V thuê khoán quyền sử dụng đất diện tích đất nêu trên.
[3] Vợ chồng ông V, bàT khởi kiện cho rằng các bên có thỏa thuận làM phải thanh toán cho ông, bà chênh lệch v ề giá trị quyền s ử dụng đất chuy ển đổi là 60.000.000đ; Mặc dù ông V và bà T, không cung cấp đư ợc chứng c ứ để chứng minh các bên có thỏa thuận nêu trên, nhưng quá trình tham gia giải quyết vụ án, bà M thừa nhận, nên ông V, bàT không phải chứng minh, được quy định tại khoản 2 Điều 92 BLTTDS.
[4] Về nghĩa vụ thanh toán chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi: Vợ chồng ông V khởi kiện cho rằng bàM đã thanh toán cho vợ chồng ông, bà 40.000.000đ chênh lệch v ề giá trị quyền s ử dụng đất chuy ển đ ổi, còn lại 20.000.000đ chưa thanh toán; BàM phản đối yêu cầu của vợ chồng ông V và cho rằng đã thanh toán đ ủ cho v ợ chồng ông V 60.000.000đ nhưng không cung cấp được chứng cứ, để chứng minh cho s ự phản đối của mình; BàM có nghĩa vụ phải chứng minh đã thanh toán cho v ợ chồng ông V 60.000.000đ, đư ợc quy định tại khoản 2 Đi ều 91 BLTTDS. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định cho rằng hợp đồng

## Page 6

6 chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông V và bàM vô hiệu, do vợ chồng ông V chưa trả cho Ngân hàng chính sách xã hội số tiền đã vay 8.000.000đ xây dựng căn nhà ở trên thửa đất số 58, từ đó không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông V, là không có căn c ứ. Bởi lẽ, quá trình tham gia gi ải quyết vụ án, Ngân hàng không yêuc ầu Tòa án xem xét kho ản tiền vợ chồng ông V vay Ngân hàng; Ngân hàng s ẽ tự giải quyết với vợ chồng ông V; Đây là quy ền tự định đoạt của đương sự. Vì vậy, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy, có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáoc ủa ông V, sửa bán sơ th ẩm, chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của vợ chồng ông V, bu ộc bàM phải thanh toán cho v ợ chồng ông V 20.000.000đ chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi chưa thanh toán.
Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của ông V, bàT được Tòa án chấp nhận, ông V và bàT không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm; Bà Đào ThịM phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
Vì các lẽ trên;
 QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 BLTTDS; Chấp nhận kháng cáo của ông Trần Quang V, sửa bản án sơ thẩm.
Căn cứ Điều 693 , Đi ều 695 BLDS năm 200 5; Đi ều 188 Luật đất đai năm 2013; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số:326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
Tuyên xử: Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của ông Trần Quang V, bà Nguyễn Thị T;
Buộc bà Đào ThịM phải thanh toán cho v ợ chồng ông Trần Quang V, bà Nguyễn ThịT tiền giá trị chênh lệch quyền quyền s ử dụng đất chuyển đổi chưa thanh toán là 20.000.000đ (Hai mươi triệu đồng).
Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án, theo mức lãi suất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp lu ật; Nếu không tho ả thuận về mức lãi su ất, thì quy ết định theom ức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
Về án phí: Ông Trần Quang V và bà Nguyễn ThịT không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân s ự phúc thẩm; bà Đào ThịM phải chịu 1.000.000đ (Một triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày tuyên án.

## Page 7

7 Nơi nhận:
- TAND Cấp cao tại Đà Nẵng;
- VKSND tỉnh Đắk Lắk;
- TAND huyện Krông Pắc;
- VKSND huyện Krông Pắc;
- Chi cục THADS huyện K;
- Đương sự;
- Cổng thông tin điện tử;
- Lưu hồ sơ.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

 (Đã ký)


 Nguyễn Huờn