Bản án số: 108/2019/DS-PT
Nguyễn Thị Kim H - Phạm Thị S
Số: 108
Ngày: 24/04/2019
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Tây Ninh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Bà H khởi kiện yêu cầu trả lại tiền cọc và phạt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 108/2019/DS-PT Ngày: 24-4-2019 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đỗ Văn Thinh Các thẩm phán: Bà Phạm Thị Hồng Vân Ông Lâm Văn Be
- Thư ký phiên tòa: Ông Khúc Tân Nam - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.
- i in i n kim t nh n n t nh T inh tham gia phiên tòa: Ông Trần Văn Sự - iểm sát vi n.
Ngày 24 tháng 4 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 76/2019/TLPT-DS, ngày 18 tháng 01 năm 2019, về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”; do Bản án dân sự sơ thẩm số:
40/2018/DS-ST, ngày 07 tháng 11 năm 2018, của Tòa án nhân dân huyện A3 bị kháng cáo;
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 77/2019/QĐ-PT, ngày 20 tháng 3 năm 2019; giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị im H, sinh năm 1967 và ông Nguyễn Việt T, sinh năm 1964; cùng cư trú tại: Tổ 02, ấp A1, xã A2, huyện A3, tỉnh Tây Ninh.
Bà H là người đại diện theo ủy quyền của ông T (văn bản ủy quyền ngày 16- 5-2018), có mặt.
- Bị đơn: Bà Phạm Thị S, sinh năm 1963 và ông Nguyễn Văn , sinh năm 1964; cùng cư trú tại: Tổ 02, ấp A1, xã A2, huyện A3, tỉnh Tây Ninh.
 Bà S là người đại diện theo ủy quyền của ông K (văn bản ủy quyền ngày 01- 8-2018), có mặt.
- Người kháng cáo: Bà Phạm Thị S là bị đơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 11-5-2018 và trong quá trình giải quyết vụ án , nguyên đơn – bà Nguyễn Thị Kim H, ông Nguyễn Việt T trình bày:

## Page 2

 Ngày 07-4-2018, vợ chồng bà và vợ chồng Bà S, ông K thỏa thuận việc chuyển nhượng đất, vợ chồng Bà S đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng bà diện tích ngang 25 m x dài 35,5 m, đất thuộc thửa 118, tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại ấp A1, xã A2, huyện A3, tỉnh Tây Ninh với giá 650.000.000 đồng. Hai b n lập giấy thỏa thuận và bà đã đặt cọc 50.000.000 đồng, thống nhất khi ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại UBND xã A2 sẽ giao đủ tiền còn lại; nếu không thực hiện việc chuyển nhượng đất thì phải chịu phạt cọc gấp đôi.
Tại thời điểm đặt cọc tiền, vợ chồng Bà S đang thế chấp quyền sử dụng đất tr n tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - chi nhánh huyện A3, Phòng giao dịch khu vực A2. Vợ chồng Bà S cam kết sẽ trả nợ sớm để thực hiện việc chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà. Sau đó, bà y u cầu địa chính đo đất, trích lục thửa đất để làm cơ sở hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng khi cán bộ địa chính xuống đo đất thì Bà S không đồng ý dẫn đến không thực hiện được hợp đồng. Nay Bà H y u cầu vợ chồng Bà S trả lại số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng và bồi thường phạt tiền cọc là 50.000.000 đồng, tổng cộng là 100.000.000 đồng.
Bị đơn - bà Phạm Thị S, ông Nguyễn Văn K trình bày: Ông bà thống nhất với vợ chồng Bà H về quá trình thỏa thuận giao kết hợp đồng và tiền cọc. Do vợ chồng Bà H không tiếp tục giao tiền mà k u địa chính xuống đo đất để tách thửa rồi mới làm hợp đồng chuyển nhượng đất nên ông bà không đồng ý. Khi hai bên thỏa thuận chuyển nhượng đất trong phần đất bà đang thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh A3, Phòng giao dịch khu vực A2.
Nay vợ chồng bà chỉ đồng ý trả cho vợ chồng Bà S số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định, không đồng ý phạt cọc.
Bản án dân sự sơ thẩm số: 40/2018/DS-ST, ngày 07 tháng 11 năm 2018, của Tòa án nhân dân huyện A3 đã quyết định:
Chấp nhận một phần y u A2 kiện của Bà H, ông T đối với Bà S, ông K;
hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 07-4-2018 giữa Bà H, ông T với Bà S, ông K.
Bà S, ông K có trách nhiệm lin đới trả cho Bà H, ông T số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng và tiền lãi 2.905.000 đồng, tổng cộng là 52.905.000 đồng.
 hông chấp nhận y u cầu của Bà H đối với số tiền phạt cọc là 50.000.000 đồng.
Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà S, ông K phải chịu 2.645.250 đồng. Bà H, ông T phải chịu 2.500.000 đồng.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyn về quyền, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 16-11-2018, Bà S kháng cáo y u cầu cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà H, ông T; bà không đồng ý trả lại tiền cọc cho vợ chồng Bà H.
Tại phin tòa phúc thẩm, Bà S giữ nguyn y u cầu kháng cáo.
- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tại phin tòa phúc thẩm:

## Page 3

+ Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị xét xử và quyết định đưa vụ án ra xét xử đều bảo đảm đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phin tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phin tòa dân sự. Những người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt Nội quy phiên tòa.
+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận y u cầu kháng cáo của Bà S, giữ nguyn bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được xem xét tại phiên tòa , kết quả tranh tụng tại phiên tòa; xét kháng cáo của Bà S, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh, Hội đồng xét xử nhận định như sau:
[1] Ngày 07-4-2018 nguyn đơn và bị đơn ký kết văn bản “Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Theo văn bản này, hai b n thỏa thuận việc bị đơn chuyển nhượng cho nguyn đơn phần đất có diện tích 25 m x 35,5 m tại ấp A1, xã A2, huyện A3, tỉnh Tây Ninh với giá 650 triệu đồng; nguyn đơn đặt cọc cho bị đơn 50 triệu đồng, khi nào hai b n ký xong hợp đồng mua bán đất tại UBND xã A2 thì sẽ trả số tiền 600 triệu đồng còn lại. Hai b n cam kết nếu không mua đất sẽ mất tiền cọc và nếu không bán đất thì b n bán phải bồi thường gấp đôi.
Như vậy, mặc dù văn bản ghi ti u đề là “Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nhưng bản chất nội dung là thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc đặt cọc này về hình thức bằng văn bản, nội dung thỏa thuận không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng được đảm bảo khi đặt cọc là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được ghi rõ ràng, có thật, chon n việc đặt cọc ngày 07-4-2018 là phù hợp với quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự. Việc các b n không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do bị đơn không có thiện chí thực hiện. Bởi lẽ, theo quy định của pháp luật, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thửa đất phải được đo đạc, trích lục cụ thể. Do bị đơn không cho công chức địa chính đo đạc n n không tiến hành thủ tục chuyển nhượng được, lỗi là từ phía bị đơn, nguyn đơn không có lỗi. Nguyn đơn khởi kiện y u cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc và y u cầu trả số tiền tương ứng với số tiền đặt cọc là có căn cứ.
[2] Đáng lẽ cấp sơ thẩm phải xác định lỗi dẫn đến việc hợp đồng không được ký kết là do bị đơn và buộc bị đơn trả lại cho nguyn đơn số tiền đặt cọc và một khoản tương đương với tiền đặt cọc, nhưng cấp sơ thẩm lại xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xác định hợp đồng trái pháp luật và vi phạm về hình thức n n tuyn hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07-4-2018 và buộc bị đơn trả cho nguyn đơn 50 triệu đồng tiền cọc cùng tiền lãi là không đảm bảo quyền lợi của nguyn đơn. Tuy nhi n, nguyn đơn không kháng cáo, chấp nhận như cấp sơ thẩm n n không đặt ra giải quyết việc phạt cọc. Việc Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là có lợi cho bị đơn n n kháng cáo của

## Page 4

bị đơn không có căn cứ chấp nhận. Tòa án cấp sơ thẩm tuyn án chưa chính xác n n cấp phúc thẩm điều chỉnh về cách tuy n, cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.
[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận n n Bà S phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 328;
468 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
1. Không chấp nhận y u cầu kháng cáo của bà Phạm Thị S; giữ nguyn bản án sơ thẩm.
Chấp nhận một phần y u cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị im H, ông Nguyễn Việt T đối với ông Nguyễn Văn và bà Phạm Thị S.
Hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 07-4-2018 giữa bà Nguyễn Thị im H, ông Nguyễn Việt T và ông Nguyễn Văn , bà Phạm Thị S về thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ông Nguyễn Văn và bà Phạm Thị S có trách nhiệm lin đới trả cho bà Nguyễn Thị im H, ông Nguyễn Việt T số tiền 52.905.000 (năm mươi hai triệu chín trăm lẻ năm ngàn) đồng.
 ể từ ngày người được thi hành án có đơn y u cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không trả số tiền n u tr n, thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải trả cho người được thi hành án tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật Dân sự.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn và bà Phạm Thị S phải chịu 2.645.250 (hai triệu sáu trăm bốn mươi lăm ngàn hai trăm năm mươi) đồng.
Bà Nguyễn Thị im H, ông Nguyễn Việt T phải chịu số tiền 2.500.000 (hai triệu năm trăm ngàn ngàn) đồng, được trừ vào số tiền 2.500.000 đồng đã nộp theo bin lai thu số 0010536 ngày 15-5-2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện A3 (ghi nhận đã nộp xong).
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà S phải chịu 300.000 đồng, được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo bin lai thu số 0011102 ngày 20-11-2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện A3.
4. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền y u cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án dân sự hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyn án.

 ơi nhận :
- TAND huyện A3;

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

## Page 5

- V SND tỉnh Tây Ninh;
- CCTHADS huyện A3;
- Phòng KTNV&THA;
- Các đương sự;
- Lưu tập án;
- Lưu hồ sơ vụ án.

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA


Đã ký




Đỗ Văn Thinh