Quyết định hoãn phiên tòa số 76/2017/QĐST- DS
Nguyễn Đức Cường, Nguyễn Thị Mai Trang- Lê Thị Tiễn
Số: 38
Ngày: 14/09/2017
Tòa án xét xử: TAND Q. Sơn Trà, TP Đà Nẵng
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Ông Cương, bà Trang yêu cầu bà Tiễn trả số tiền đặt cọc là 50 triệu đồng

## Page 1

NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN S - THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Trâm.
Các Hội thẩm nhân dân: Ông Mai Hồ Hải Thành Ông Nguyễn Văn Đời
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Lành - Thư ký TAND quận S, thành phố Đà Nẵng.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân quận S tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Xuân Thanh - Kiểm sát viên.
Ngày 14 tháng 9 năm 2017 tại trụ sở Tòa án nhân dân quận S xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 48/2017/TLST-DS ngày 03 tháng 4 năm 2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 100/QĐST-DS ngày 02 tháng 8 năm 201 7; Quyết định hoãn phiên tòa số 76/2017/QĐST- DS ngày 25 tháng 8 năm 2017 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Đức C - Sinh năm: 1982 và bà Nguyễn Thị Mai Tr- Sinh năm: 1988- Cùng trú tại: K259/1 9 đường T, phường H , quận C L, Tp Đà Nẵng. Có mặt.
2. Bị đơn: Bà Lê ThịT –Sinh năm: 1976 - Trú tại: Tổ 1B (tổ 2 cũ) phường MT, quận S, thành phố Đà Nẵng. Có mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Phan PhúT - Sinh năm:
1958 và bà Nguyễn Thị S – Sinh năm: 1955 - Cùng trú: Tổ 1B (tổ 2 cũ) phường TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN S THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Bản án số: 38/2017/DS-ST Ngày 14/9/2017 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

## Page 2

2 MT, quận S, tp Đà Nẵng. Ông T có mặt, bà S vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Theo đơn khởi kiện ngày 09/3/2017, bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa hôm nay- nguyên đơn ông Nguyễn Đức Cuờng và bà Nguyễn Thị Mai Tr trình bày:
Do vợ chồng ông C, bà Tr có mua một lô đất có diện tích là 71 m2 bên cạnh lô đất đang ở của bà Lê ThịT tại tổ 2 phường MT, quận S, Tp Đà Nẵng nên ông C, bà Tr có đến gặp bàT để đặt vấn đề mua lô đất của bàT có diện tích là 27 m 2 nhằm mục đích ghép chung và mở rộng lô đất của ông C, bà Tr.
Khi mua đất, ông C, bà Tr có hỏi bàT về giấy tờ nguồn gốc đất và được bàT đưa cho xem bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Nguyễn Đức P và bà Lê ThịT và Bản cam kết của ông Phan PhúT . Lúc đó bàT khẳng định nhà và đất có diện tích 27 m 2 là của bà T, và bà hứa là sẽ cắt đất được và ra công chứng nhập vào sổ của vợ chồng ông C, bà Tr. Do tin tưởng bàT về việc lo được giấy tờ nhà đất này nên ngày 09/02/2017 giữa vợ chồng ông C, bà Tr và bàT đã tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và đất có diện tích 27m2 do bàT đang sở hữu, sử dụng. Theo hợp đồng ông C, bà Tr mua nhà và đất này với giá 650 triệu đồng và đặt cọc trước 50 triệu đồng và thỏa thuận đến ngày 14/02/2017 sẽ ra công chứng cắt đất chuyển nhượng cho ông C, bà Tr thì lúc đó sẽ giao hết số tiền còn lại.
Sau đó, ông C, bà Tr có ra phường hỏi về nguồn gốc đất này, thì được biết đất này đang có tranh chấp với ông Phan Phú T, phường đang tiến hành hòa giải và được ông Phan PhúT thừa nhận đất này là đất của bà T. Nhưng ông C, bà Tr tìm hiểu thì được biết 27m 2 đất này không thể tách thửa được theo quy định của thành phố. Sau khi biết được thông tin này thì ông C, bà Tr có tìm gặp bàT để đòi lại tiền cọc nhưng bàT từ chối không trả.

## Page 3

3 Nay ông C, bà Tr khởi kiện yêu cầu bàT trả lại cho ông C, bà Tr số tiền đặt cọc 50 triệu đồng và không yêu cầu phạt cọc.
* Theo Biên bản lấy lời khaing ày 24/5/2017, biên bản hòa giải và tại phiên tòa bị đơn - bà Lê ThịT trình bày Vào ngày 09/2/2017 vợ chồng ông C đã chủ động liên hệ với bà để mua nhà và đất của bà đang ở, bà đã có trình bày là nhà và đất này nguyên trước đây là 71m2 thuộc quyền sở hữu của vợ chồng bà. Chồng bà chết năm 2011,do khó khăn bà đã chia lô đất này ra và bán cho bà Trần Thị B 44m2, còn lại 27m2 để mẹ con bà sử dụng. Việc bán cho bà Bé thì lúc đó bà đã giao sổ đỏ cho bà Bé và bà Bé chỉ viết giấy tay lại cho bà là bà còn s ở hữu 27m 2. Sau đó, thì bà được biết bà Bé đã bán đất này cho ông Phan PhúT và bà Nguyễn Thị S. Khi vợ chồng ông C muốn mua nhà và đất này của bà, bà đã trình bày rõ sự việc trên, nhưng ông C vẫn muốn mua, và nói với bà chỉ cần Ông T và bà S xác nhận 27m 2 đất đó là của bà thì phường sẽ xác nhận cho bà để bà bán lại cho ông C. Thấy vụ việc dễ dàng nên bà cũng đồng ý bán đất và nhà cho vợ chồng ông C với giá 650.000.000 đồng và đồng ý ký hợp đồng đặt cọc và nhận cọc với số tiền 50 triệu đ ồng. Trong hợp đồng đặt cọc có ghi là ngày 14/2/2017 ông C sẽ chồng đủ tiền cho bà, còn bà có nhiệm vụ ra phường xác nhận lô đất này để bán cho ông C . Nhưng sau đó vợ chồng ông C không đồng ý mua đất nữa và đã gặp bà đòi tiền cọc, nhưng bà không đồng ý vì theo sự giới thiệu của ông C nói rằng bà bán đất cho vợ chồng ông để có tiền mua chung cư, và ông C có giới thiệu cho bà gặp bà Dung để đặt cọc mua phòng chung cư của bà Dung nên bà đã ký hợp đồng đặt cọc với số tiền là 30.000.000 đồng với bà Dung. Sau khi ông C không đồng ý mua nhà và đất nữa nên bà cũng không có tiền để chồng hết cho bà Dung. Hiện nay bà Dung đã lấy luôn tiền cọc của bà vì bà vi phạm hợp đồng đồng đặt cọc.
Nay vợ chồng ông C khởi kiện yêu cầu trả tiền cọc thì bà không đồng ý, bà cho rằng do vợ chồng ông C không đồng ý mua nữa thì phải chịu mất tiền cọc.
Hoặc đợi bà bán được nhà và đất này thì bà mới có tiền để trả.

## Page 4

* Tại bản tự khai - người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan PhúT trình bày:
 Ngày 27/12/2012 vợ chồng ông bà có mua của bà Trần Thị B nhà và đất có diện tích 43m2 tại thửa đất số 265, tờ bản đồ số 26 tại tổ 2 phường MT, quận S, Tp Đà Nẵng, nhưng trong hợp đồng giấy tờ thì con trai bà Bé là ông Lê Vũ Hùng đứng tên mua bán với Ông T, bà S. Khi làm thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng số 1 thành phố Đà Nẵng thì giữa Ông T, bà S và bà Trần Thị B thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất trên có diện tích 70,6m 2 nhưng thực chất chỉ chuyển nhượng 43m2 và ông Phan PhúT có viết Bản cam kết với bà Lê ThịT xác nhận phần nhà và đất còn lại phía sau có diện tích là 27m 2 là thuộc quyền sở hữu của bà T.
Sau đó vào khoảng tháng 2 năm 2017 thì bàT có nhờ ông Phan PhúT đưa sổ đỏ cho bà để bà đi tách thửa phần đất của bà để bán cho người khác, nghe nói là bàT đã nhận 50 triệu tiền đặt cọc. Lúc đầu, Ông T, bà S không đồng ý giao sổ cho bà T, nhưng sau khi hòa giải tại phường thì giữa ông bà thống nhất khi nào bàT cần tách thửa thì Ông T, bà S sẽ giao sổ cho bàT để bà bán đất. Tuy nhiên, từ đó đến nay ông bà không nghe bàT nói mượn sổ. Nay ông bà được biết ông Nguyễn Đức C, bà Nguyễn Thị Mai Tr khởi kiện bà Lê ThịT đòi 50 triệu tiền cọc thì ông bà có ý kiến như sau: ông bà xác định việc mua bán đặt cọc giữa ông C, bà Tr và bàT ông bà không hay biết nếu bàT làm thủ tục tách thửa được thì ông bà sẵn sàng cho mượn sổ để tách. Ngoài ra ông bà không có ý kiến gì nữa.
* Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan- bà Nguyễn Thị S: Tòa án đã triệu tập hợp lệ để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải cũng như tham gia phiên tòa, tuy nhiên bà vẫn vắng mặt không có lý do nên Tòa án không ghi nhận được ý kiến của bà.
* Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận S phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội

## Page 5

5 đồng xét xử nghị án. Theo đó, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng pháp luật.
Việc tuân theo pháp luật tố tụng của người tham gia tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: Nguyên đơn- ông Nguyễn Đức C, bà Nguyễn Thị Mai Tr vắng mặt buổi hòa giải ngày 29/5/2017 nên chưa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại điều 70, 71 BLTTDS năm 2015. Bị đơn- bà Lê Thị T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Phan Phú T, bà Nguyễn Thị S không tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải theo giấy triệu tập của Tòa án , bà S không tham gia phiên tòa như vậy là chưa thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình được quy định tại điều 70, 72, 73, BLTTDS năm 2015.
Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX áp dụng các điều 131; điều 328; điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015 và Quy định về việc quy định quản lý nhà nuớc về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ban hành kèm theo Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 của Ủy bản nhân dân thành phố Đà Nẵng , tuyên chấp nhận toàn bộ y êu cầu khởi kiện của nguyên đơn; tuyên bố Hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Đức C, bà Nguyễn Thị Mai Tr và bà Lê ThịT vô hiệu;
buộc bà Lê ThịT phải trả cho ông Nguyễn Đức C, bà Nguyễn Thị Mai Tr số tiền 50.000.000 đồng.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, HĐXX nhận định:
[1] Về phần thủ tục : Đơn khởi kiện của ông Nguyễn Đức C và bà Nguyễn Thị Mai Tr nộp tại tòa án là đúng thủ tục và đúng thẩm quyền được quy định tại khoản 3 điều 26; điểm a khoản 1 điều 35 và điểm a khoản 1 điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

## Page 6

6 Nguời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - bà Nguyễn Thị S mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt tại phiên tòa. Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ điểm b khoản 2 điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự để xét xử vắng mặt bà S.
[2] Về nội dung vụ án:
Xuất phát từ việc ông Nguyễn Đức C và bà Nguyễn Thị Mai Tr có mua một lô đất có diện tích là 71 m 2 bên cạnh lô đất đang ở của bà Lê ThịT tại tổ 2 phường MT, quận S, Tp Đà Nẵng nên ông C, bà Tr có đến gặp bà Lê ThịT để đặt vấn đề mua lô đất của bàT có diện tích là 27 m2 nhằm mục đích ghép chung và mở rộng lô đất của ông C, bà Tr. Khi mua đất, ông C, bà Tr đã đuợc bàT cho biết rõ về nguồn gốc đất và các giấy tờ có liên quan. BàT khẳng định nhà và đất có diện tích 27 m2 là của bà T, và bà hứa là sẽ cắt đất được và ra công chứng nhập vào sổ của vợ chồng ông C, bà Tr. Để bảo đảm cho việc chuyển nhuợng này, giữa ông C , bà Tr và bàT đã tiến hành ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất viết tay, không qua công chứng, chứng thực với nội dung: bên A ( bà T) bán cho bên B ( ông C, bà Tr)
cả nhà và đất với giá 65 0.000.000 đồng; bên B (ông C , bà Tr) đặt cọc cho bên A (bà T) số tiền 50.000.000 đồng; bên B sẽ thanh toán số tiền còn lại cho bên A truớc ngày 14/2/2017 (ngày ra công chứng cắt đất cho bên B).
[3] Sau đó, ông C, bà Tr có ra phường hỏi về nguồn gốc đất này, thì được biết đất này đang có tranh chấp với ông Phan Phú T, phường đang tiến hành hòa giải và được ông Phan PhúT thừa nhận đất này là đất của bà T. Nhưng ông C, bà Tr qua tìm hiểu thì được biết 27m 2 đất này không thể tách thửa được theo quy định của thành phố. Sau khi biết được thông tin này thì ông C, bà Tr có tìm gặp bàT để đòi lại tiền cọc nhưng bàT từ chối không trả. Nay ông C, bà Tryêu cầu bàT phải trả lại cho ông bà số tiền cọc là 50.000.000 đồng, ông bà không yêu cầu phạt cọc.
[4] Tại phiên tòa hôm nay, bị đơn- bà Lê ThịT thay đổi ý kiến, bà đồng ý trả lại tiền cọc cho ông C, bà Tr nhưng bà xin cho bà thời gian khi nào bà bán đuợc nhà và đất trên thì bà sẽ trả lại tiền cọc.

## Page 7

7 [5] Xét yêu cầu của các bên đương sự thì thấy: Đối với hợp đồng đặt cọc mua bán nhà v à đất được ký kết giữa ông C, bà Tr và bàT ngay từ khi giao kết đã vô hiệu do đối tuợng trong hợp đồng là nhà và đất có diện tích 27m 2 thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bàT không thể chuyển nhượng đuợc. Theo quy định tại Điều 5 của Quy định về việc quy định quản lý nhà nuớc về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ban hành kèm theo Quyết định số 42/2014/QĐ -UBND ngày 26/11/2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng thì diện tích tối thiểu sau tách thửa đối với đất ở đư ợc áp dụng cho khu vực các phuờng tại quận S là 70m2 và chiều rộng cạnh thửa tối thiểu là 4m. Trong khi đó, toàn bộ diện tích nhà và đất 27m2 của bàT nằm trong phần diện tích nhà và đất được Nhà nuớc công nhận cho vợ chồng ông Phan PhúT và bà Nguyễn Thị S với tổng diện tích là 70,6 m2 tại thửa đất số 265, tờ bản đồ số 26, tọa lạc tại tổ 2 phường MT, quận S, Tp Đà Nẵng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng số AM 079796 do UBND quận S cấp ngày 04/9/2008. Trường hợp vợ chồng ông Phan PhúT đồng ý giao sổ và phối hợp cùng với bàT thực hiện việc chuyển nhuợng diện tích nhà và đất 27m 2 cho vợ chồng ông Cuờng, bà Tr thì cũng không thể thực hiện được do diện tích đất ở còn lại sau khi tách thửa là 43m2 nhỏ hơn so với quy định của thành phố Đà Nẵng về diện tích đất ở tổi thiểu còn lại là 70m2. Như vậy, có đủ cơ sở để xác định hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và đất giữa ông Nguyễn Đức C, bà Nguyễn Thị Mai Tr với bà Lê ThịT vô hiệu được quy định tại điều 328, điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015.
[6] Tại điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Do vậy, trong truờng hợp này, bàT đã nhận của ông C , bà Tr 50 triệu đồng tiền đặt cọc thì phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông C, bà Tr là đúng theo quy định của pháp luật. Do cả hai bên ông C, bà Tr và bàT đều có lỗi nên mỗi bên tự chịu thiệt hại do hợp đồng vô hiệu.
[7] Án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ nên bị đơn phải chịu án phí theo quy định tại khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban

## Page 8

8 Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ điều 131; điều 328; điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015;
- Căn cứ khoản 4 điều 144 Luật đất đai năm 2014
- Căn cứ vào Điều 5 của Quy định về việc quy định quản lý nhà nuớc về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ban hành kèm theo Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 của Ủy bản nhân dân thành phố Đà Nẵng;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thườn vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Đức C, bà Nguyễn Thị Mai Tr đối với bà Lê ThịT về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà , đất ngày 09/02/2017 giữa ông Nguyễn Đức C, bà Nguyễn Thị Mai Tr và bà Lê ThịT vô hiệu.
Xử: Buộc bà Lê ThịT phải trả cho ông Nguyễn Đức C, bà Nguyễn Thị Mai Tr số tiền là: 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).
Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
2. Án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu là: 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng).
Hoàn trả lại cho ông Nguyễn Đức C và bà Nguyễn Thị Mai Tr số tiền tạm ứng án phí 1.250.000 đồng (Một triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) theo biên lai thu

## Page 9

9 số 1630 ngày 27/3/2017 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận S , thành phố Đà Nẵng.
Báo cho các bên đương sự biết có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm. Riêng những nguời vắng mặt có quyền kháng có trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày Tòa án niêm yết trích sao bản án.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.


Nơi nhận:
- VKSND quận S;
- Chi cục THA dân sự quận S;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.


TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa



Nguyễn Thị Trâm