Bản án số: 151/2017/DS
Nguyễn Thị V- Lê Thị T
Số: 151/2017/DS-PT
Ngày: 29/06/2017
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bến Tre
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng thuê nhà
Thông tin vụ việc: Bà Nguyễn Thị V và bà Lê Thị T tranh chấp hợp đồng thuê nhà

## Page 1

 TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH BẾN TRE Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 151/2017/DS – PT Ngày: 29/6/2017 V/v “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Huỳnh Ngọc Dũng Các thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Ngọc Hương Bà Hồ Thị Thanh Thúy
- Thư ký phiên tòa : Bà Phan Thị Thủy Tiên– Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre: Ông Đoàn Văn Sơn– Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 29 tháng 6 năm 2017, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân sự thụ lý số 111/2017/TLPT- DS ngày 02 tháng 6 năm 2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số 10/2017/DS – ST ngày 15 tháng 3 năm 2017 của Tòa án nhân dân thành phố Bến Tre bị kháng cáo.
Theo quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 117/2017/QĐ – PT ngày 06 tháng 6 năm 2017 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị V, sinh năm: 1941;
Địa chỉ: khu phố 6, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Mai Anh K, sinh năm: 1971;
là người đại diện theo ủy quyền. (được ủy quyền theo văn bản ủy quyền ngày 25 tháng 02 năm 2016); (có mặt)
Địa chỉ: khu phố 6, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre.
2. Bị đơn: Bà Lê Thị T, sinh năm: 1958;

## Page 2

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Văn Đệ N, sinh năm: 1962;
là người đại diện theo ủy quyền. (được ủy quyền theo văn bản ủy quyền ngày 04 tháng 11 năm 2015); (có mặt)
Cùng địa chỉ: khu phố 5, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre.
3. Người có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan: Bà Nguyễn Lê Thanh T, sinh năm: 1982; (vắng mặt)
Địa chỉ: khu phố 6, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre.
4. Người kháng cáo: bị đơn là bà Lê Thị T.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khỏi kiện, bản tự khai cùng các tài liệu, chứng cứ cung cấp cho Tòa án và tại phiên Tòa sơ thẩm nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Mai Anh K trình bày:
Vào ngày 19/5/2010 bà V có ký hợp đồng cho công ty trách nhiệm hữu hạn sản xuất và thương mại D (sau đây gọi tắt là công ty D) thuê một căn nhàt ại địa chỉ khu phố 6, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre thuộc thửa đất số 04, tờ bản đồ số 48 tọa lạc tại phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre. Theo thỏa thuận bà V cho Công ty D thuê đất và căn nhà trên đất là 10 năm k ể từ ngày 01/7/2010 đến ngày 01/7/2020. Giá thuêm ỗi tháng của 05 năm đầu là 800.000 đ ồng/tháng, trong 05 năm sau giá thuê là 1.000.000 đồng/ tháng.
Công ty D đã thực hiện hợp đồng thuê nhà cho đến ngày 23/12/2013 thì công ty không còn hoạt động do bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Bà V có yêuc ầu bàT trả nhà, bàT vẫn ti ếp tục ở và vẫn đóng ti ền thuê hàng tháng 1.000.000 đồng, giữa hai bên không làm hợp đồng thuê nhà. Ngày 10/9/2015 khi bà V đến lấy tiền thuê nhà bàT không đóng vì bàT cho rằng bà đã lợp thêm 4 mét phía sau do bẻ dừa bị dột. Khi bàT lợp nhà không có thông báo cho bà V, nên bàT phải tự chịu trách nhiệm.
Hợp đồng thuê nhà gi ữa bà V và công ty D do bàT là người đại diện theo pháp luật ký đã hết hiệu lực pháp lu ật. BàT với tư cách cá nhân vẫn tiếp tục ở không thực hiện việc trả nhà là không đúng. B à V khởi kiện yêuc ầu Tòa án gi ải quyết buộc bàT trả lại căn nhà địa chỉ khu phố 6, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre. Đồng thời yêu cầu bàT trả tiền thuê nhà từ tháng 9 năm 2015 cho đến khi bà T thực hiện việc trả nhà.
Tại phiên Tòa đại diện theo ủy quyền của bà V là ông Mai Anh K đồng ý nhận, sử dụng công trình xây dựng thêm vào căn nhà và đồng ý bồi thường chi phí bàT đã đầu tư công trình trên đất là 20.000.000 đồng.
Theo bản tự khai cùng các tài li ệu, chứng cứ cung cấp cho Tòa án, cũng như tại phiên Tòa hôm nay đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguy ễn Văn Đ ệ N trình bày:
Thống nhất với lời trình bàyc ủa nguyên đơn v ề việc ký kết hợp đồng thuê nhà giữa bà V và công ty D, về thời gian công ty D bị thu hồi giấy chứng nhận

## Page 3

đăng ký kinh doanh. Ông Đ ệ N cho rằng sau khi công ty D bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, bàT có thỏa thu ận với bà V sẽ tiếp tục kinh doanh ngành nghề khác, bàT vẫn tiếp tục ở căn nhà này và ti ếp tục thực hiện hợp đồng thuê với tư cách cá nhân. Tháng 9/2015 bàT có đóng ti ền thuê đất nhưng phía nguyên đơn không đồng ýnh ận. Đối với yêuc ầu khởi kiện chấm dứt hợp đồng thuê nhà buộc bàT trả nhà, bàT không đồng ý, vì hợp đồng thuê nhà giữa bà V và bàT vẫn có hiệu lực, thực chất giữa bà V và bàT vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký ngày 19/5/2010. Nếu Tòa án bu ộc phải chấm dứt hợp đồng thuê nhà, buộc bàT phải trả nhà thì bàT yêu cầu bà V phải hoàn trả chi phí đã đầu tư xây thêm vào căn nhà trên đất là 50.000.000 đồng. Số tiền 50.000.000 đồng là chi phí bàT đã đầu tư vào căn nhà này gồm: lưới rào quanh nhà, đất nâng nền nhà, nền sân xi măng, nền gạch men, la phông thạch cao, mái nhà, vách nhà, cửa nhôm, cửa kính, gương, b ạt, tranh trang trí, phòng ng ủ, nhà bếp, nhà v ệ sinh, hệ thống điện nước sinh hoạt (đèn, dây diện, phụ kiện nước).
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Lê Thanh T trong quá trình giải quyết vụ án mặc dù đã đư ợc Tòa án tống đạt thông báo thụ lý, thông báo hòa giải theo đúng qui định của Bộ luật Tố tụng dân sự nhưng bàT đều vắng mặt nên Tòa án không ghinh ận được ý ki ến hay yêuc ầu của bàT đồng thời cũng không thể tiến hành hòa giải được.
Sau khi hòa giải không thành Tòa án nhân dân thành phố Bến Tre đưa vụ án ra xét xử với quyết định:
- Áp dụng khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.
- Áp dụng Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009.
- Căn cứ Điều 157, 158 Luật Doanh nghiệp 2005.
- Căn cứ Điều 122, Đi ều 124, Đi ều 127, Đi ều 134, Đi ều 137, Đi ều 492 B ộ luật Dân sự năm 2005.
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị V.
Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Lê Thị T.
Cụ thể tuyên:
Tuyên bố hợp đồng thuê nhà và đất thuộc thửa đất số 04 tờ bản đồ số 48 tại địa chỉ khu phố 6, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre giữa bà Nguyễn Thị V và bà Lê ThịT là vô hiệu.
Buộc bà Lê ThịT và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Nguy ễn Lê Thanh T phải di dời các tài sản trang trí trong căn nhà như: tranh, b ạt, gương trang trí; trả lại căn nhà và đất tại khu phố 6, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre thuộc thửa đất số 04, tờ bản đồ số 48 tọa lạc tại phường P, thành phố B cho bà Nguy ễn Thị V.

## Page 4

Buộc bà Lê ThịT phải trả cho bà Nguy ễn Thị V số tiền 18.000.000 đồng (Mười tám triệu đồng) là tiền thuê nhà từ tháng 9 năm 2015 đến tháng 3 năm 2017.
Bà Lê ThịT còn phải tiếp tục trả mỗi tháng 1.000.000 đồng (Một triệu đồng) cho bà Nguyễn Thị V kể từ tháng 4 năm 2017 cho đến khi thực hiện xong việc trả nhà.
Buộc bà Nguy ễn Thị V phải có trách nhi ệm trả cho bà Lê ThịT số tiền 21.517.700 đồng (Hai mươim ốt triệu năm trăm mười bảy ngàn bảy trăm đồng) là giá trị phần tài sản do bàT đầu tư xây thêm vào căn nhà và 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) tiền kê chân.
Ngoài ra bản án còn tuyên về phần án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 07/04/2017 bị đơn là bà Lê ThịT kháng cáo.
Theo đơn kháng cáo, lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Nguyễn Văn ĐệN tại phiên tòa phúc thẩm: bàT không đồng ý với bản án sơ thẩm, bà yêu cầu cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của bà, sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Mai Anh K trình bày: yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Quan điểm của kiểm sát viên:
Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét x ử, người tiến hành t ố tụng và ngư ời tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật.
Về nội dung: Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của phía nguyên đơn là có căn cứ. Đề nghị hội đồng xét xử bác kháng cáo của bà Lê ThịT giữ nguyên bản án sơ thẩm số 10/2017/DSST ngày 15 /3/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Bến Tre.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Qua nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự, căn c ứ vào kết quả tranh luận. Xét kháng cáoc ủa bà Lê ThịT và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Hợp đồng thuê quy ền s ử dụng đất và tài sảng ắn li ền với đất lập ngày 19/5/2010 gi ữa bên cho thuê là bà Nguy ễn Thị V với bên thuê là công ty trách nhiệm hữu hạn sản xuất và thương mại D do bà Lê ThịT làm đại diện. Theo đó, bà V cho công ty D thuê nhà và đất tại thửa số 4, tờ bản đồ số 48 địa chỉ số khu phố 6, phường P, thị xã B (nay là Thành phố B) với giá thuê từ ngày 01/7/2010 đến ngày 01/7/2015 giá 800.000 đ ồng/ tháng và từ ngày 01/8/2015 đến khi hết hợp đồng (5

## Page 5

năm) là 1.000.000 đ ồng/ tháng. Thực hiện hợp đồng thì công ty D bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo Quy ết định s ố 96/QĐ-ĐKKD ngày 23/12/2013 của Sở Kế hoạch và Đầu tư. Sự việc này bàT cũng thừa nhận. Bà V không đồng ý cho bàT thuê tiếp. Do đó bản án s ơ thẩm đã tuyênh ủy hợp đồng thuê là có căn cứ nên kháng cáo phần này của bàT không được chấp nhận.
[2] Sau khi thu hồi giấy Đăng ký kinh doanh theo trình bàyc ủa bàT thì bà tiếp tục thỏa thuận với bà V thuê nhà và đất để bà và con bà làm phòng tập yoga.
Nhưng sự việc này bà V phủ nhận, không có vi ệc thuê nhà ti ếp, bàT không có chứng cứ chứng minh nên xác định không có việc cho thuê giữa bà V và bà T.
[3] Về công sức cải tạo đầu tư: theo biên bản xem xét và thẩm định tại chỗ ngày 02/3/2017, biên bản định giá ngày 02/3/2017 thì tài sản được định giá là mái che, nền xi măng, khu phòng tập yoga, khu phòng ng ủ, nhà b ếp, nhà v ệ sinh, rào lưới B40. Giá đư ợc định là 43.035.455 đồng. Phần không định giá đư ợc là tranh, bạc, gương trang trí. Xét về lỗi, việc bàT đầu tư mới không có ý kiến của bà V và bà V cũng không có ngăn cản khi bàT xây dựng nên bản án sơ thẩm đã xác định cả hai bên cùng có lỗi để chia đều tỷ lệ thiệt hại chom ỗi bên là phù h ợp. Riêng những tài sản như tranh, b ạc, gương trang trí lành ững tài sản di dời được, đồng thời Hội đồng định giá cũng không thể định giá được, bà V cũng không có nhu cầu sử dụng nên buộc bàT phải tự di dời.
[4] Bản án sơ thẩm đã tính thời gian bàT sử dụng nhà để buộc bàT trả tiền thuê là 18.000.000 đồng và phải tiếp tục trả tiền thuêm ỗi tháng 1.000.000 đồng cho đến khi thực hiện xong việc trả nhà cũng như đã gi ải quyết bà V trả cho bàT 3.000.000 đồng tiền kê chân là phù hợp với quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự.
Do đó toàn bộ kháng cáo của bà Lê ThịT không được chấp nhận, giữ nguyên bản án sơ thẩm như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát.
[5] Do kháng cáo không đư ợc chấp nhận nên bàT phảich ịu án phí phúc thẩm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị T.
Giữ nguyên bản án dân s ự sơ thẩm số 10/2017/DS – ST ngày 15 tháng 03 năm 2017 của Tòa án nhân dân thành phố Bến Tre.
Cụ thể tuyên:

## Page 6

- Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân s ự; Điều 157, 158 Lu ật Doanh nghi ệp 2005; Điều 122, Đi ều 124, Điều 127, Điều 134, Điều 137, Điều 492 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị V.
Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Lê Thị T.
Cụ thể tuyên:
1. Tuyên bố hợp đồng thuê nhà và đất thuộc thửa đất số 04 tờ bản đồ số 48 tại địa chỉ khu phố 6, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre giữa bà Nguyễn Thị V và bà Lê ThịT là vô hiệu.
2. Buộc bà Lê ThịT và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Nguy ễn Lê Thanh T phải di dời các tài sản trang trí trong căn nhà như: tranh, b ạt, gương trang trí; trả lại căn nhà và đất tại khu phố 6, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre thuộc thửa đất số 04, tờ bản đồ số 48 tọa lạc tại phường P, thành phố B cho bà Nguyễn Thị V.
3. Buộc bà Lê ThịT phải trả cho bà Nguyễn Thị V số tiền 18.000.000 đồng (Mười tám triệu đồng) là tiền thuê nhà từ tháng 9 năm 2015 đến tháng 3 năm 2017.
Bà Lê ThịT còn phải tiếp tục trả mỗi tháng 1.000.000 đồng (Một triệu đồng) cho bà Nguyễn Thị V kể từ tháng 4 năm 2017 cho đến khi thực hiện xong việc trả nhà.
4. Buộc bà Nguy ễn Thị V phải có trách nhi ệm trả cho bà Lê ThịT số tiền 21.517.700 đồng (Hai mươim ốt triệu năm trăm mười bảy ngàn bảy trăm đồng) là giá trị phần tài sản do bàT đầu tư xây thêm vào căn nhà và 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) tiền kê chân.
5. Chi phí đo đ ạc, định giá là 650.000 đồng (Sáu trăm năm mươi ngàn đ ồng)
bà Nguyễn Thị V và bà Nguy ễn ThịT mỗi người phải chịu 325.000 đ ồng. Do bà Nguyễn ThịT đã nộp tạm ứng nên buộc bà Nguyễn Thị V hoàn lại số tiền chi phí đo đạc định giá cho bà Lê ThịT là 325.000 đồng (Ba trăm hai mươi lăm ngàn đồng).
6. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Bà Lê ThịT phảich ịu ti ền án phí dân s ự sơ thẩm không có giáng ạch là 200.000 đồng (Hai trăm ngàn đ ồng) và án phí dân s ự sơ thẩm có giáng ạch là 2.324.100 đồng (Hai tri ệu ba trăm hai mươi bốn ngàn một trăm đ ồng) đối với số tiền thuê nhà và s ố tiền không chấp nhận một phần yêuc ầu phản tố nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đãn ộp 1.250.000 đồng (Một triệu hai trăm năm mươi ngàn đồng) theo biên lai thu số 0012371 ngày 06/7/2016 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Bến Tre. Bà Lê ThịT còn phải nộp tiếp 1.274.100 đồng (Một triệu hai trăm bản mươi tư ngàn một trăm đồng).

## Page 7

Bà Nguy ễn Thị V phảich ịu tiền án phí dân s ự sơ thẩm là 1.225.800 đồng (Một triệu hai trăm mư ời lăm ngàn tám trăm đ ồng). Nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 200.000 đồng (Hai trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0011165 ngày 07/10/2015, 200.000 đồng (Hai trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0011164 ngày 07/10/2015 và 125.000 đồng (Một trăm hai mươi lăm ngàn đ ồng)
theo biên lai thu số 0011970 ngày 01/3/2016 của Chi cục thi hành án dân s ự thành phố Bến Tre. Bà V còn phải nộp tiếp số tiền 700.800 đồng (Bảy trăm ngàn tám trăm đồng).
7. Án phí dân sự phúc thẩm:
- Bà Lê ThịT phải chịu 300.000đ (Ba trăm ngàn đ ồng) nhưng được khấu trừ vào tạm ứng án phí đã nộp số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0010465 ngày 07 /04/2017 của Chic ục Thi hành án dân s ự thành phố Bến Tre.
Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quy ền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại khoản 2 Đi ều 468 Bộ luật Dân s ự năm 2015.
Trường hợp bản án, quy ết định được thi hành theo quy định Điều 2 Lu ật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7 và 9 Lu ật thi hành án dân s ự; thời hi ệu thi hành án đư ợc thực hi ện theo qui định tại Đi ều 30 Lu ật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND tỉnh Bến Tre; THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- TAND thành phố Bến Tre;
- Chi cục THADS thành phố Bến Tre;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ, văn phòng.

Huỳnh Ngọc Dũng