Bản án số: 25/2020/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 25
Ngày: 24/02/2020
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Do Bà M không thực hiện hợp đồng theo đúng thỏa thuận nên bà N yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/12/2017, Bà M phải trả lại cho bà N 500.000.000 đồng tiền cọc và số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng; tổng cộng là 1.000.000.000 đồng. Tại phiên tòa, bà N rút yêu cầu đối với số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng, chỉ yêu cầu Bà M trả lại số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 25/2020/DS-PT Ngày 24-02-2020 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đào Minh Đa Các Thẩm phán: Bà Lê Thị Kim Anh Bà Trần Thị Thanh Trúc
- Thư ký phiên tòa: Bà Dương Thị Kim Thoa – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- i in in i t nh n n t nh nh ưn tha ia phiên tòa: Bà Đặng Hà Nhung - iểm sát vi n.
Ngày 24/02/2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai v ụ án thụ lý số 38/2020/TLPT-DS ngày 06/02/2020 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số 96/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 35/2020/QĐ-PT ngày 07/02/2020 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Lý Kim N, sinh năm 1981; địa chỉ: Số A, tổ 7, khu phố 8, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người đại di ệnh ợp pháp của nguyên đơn: Ông Lê Công T , sinh năm 1977; địa chỉ: Số B, ấp P1, xã P2, thị xã B, tỉnh Bình Dương (văn bản ủy quyền ngày 24/02/2020).
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1958; địa chỉ: Ấp L, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương.
- Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị M.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn trình bày:

## Page 2

Ngày 25/12/2017, bà Lý Kim N và bà Nguyễn ThịM có ký “giấy đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nội dung như sau: BàM chuyển nhượng cho bàN phần đất có diện tích 1.950m2 (chiều rộng 30m, chiều dài 65m) thuộc thửa đất số I, tờ bản đồ số K; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số vào sổ: U do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) B cấp cho hộ ông Nguyễn Văn T1 ngày 06/7/2004; giá chuyển nhượng là: 1.200.000.000 đồng, bàN đặt cọc cho BàM 500.000.000 đồng. Đất chuyển nhượng là của ông Nguyễn Văn T1, ông T1 đã chết, các thừa kế của ông T (trong đó có Bà M) đã thỏa thuận phân chia, đang làm thủ tục sang tên cho BàM diện tích 1.950m2. Hai bên thỏa thuận 60 ngày kể từ ngày 25/12/2017 s ẽ ký hợp đồng công ch ứng, bàN giao cho BàM 700.000.000 đồng còn lại.
Do BàM không thực hiện hợp đồng theo đúng thỏa thuận nên bàN yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/12/2017, BàM phải trả lại cho bàN 500.000.000 đồng tiền cọc và s ố tiền phạt cọc 500.000.000 đồng; tổng cộng là 1.000.000.000 đồng.
Tại phiên tòa, bàN rút yêu cầu đối với số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng, chỉ yêu cầu BàM trả lại số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng.
Bị đơn bà Nguyễn ThịM trình bày:
BàM thừa nhận có ký giấy đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 25/12/2017 với bà N, diện tích 1.950m2 thửa đất số I, tờ bản đồ số K, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Nguyễn Văn T1 ngày 06/7/2004 tại ấp A1, xã A2, thị xã B. Ông Nguyễn Văn T1, chết năm 2013, bàM là con ông T n n được thừa kế đất ông T.
Do có nhuc ầu chuyển nhượng đất nên BàM có kể với bà H (không rõ nhân thân, lai lịch, là người bán thực phẩm chức năng ở địa phương) rằng bàM không có tiền sinh sống, chữa bệnh nên muốn bán một phần đất bàM được thừa kế từ cha mẹ nhưng đất chưa phân chia, anh chị em trong nhà không đồng ý chia nên bàM không bán được. Bà H hứa sẽ tìm người giúp đỡ bàM nên bà H giới thiệu ông Trần Văn T2 để ông T2 làm thủ tục chia đất thừa kế cho bà M. Tuy nhiên, bà H nói muốn chia đất được thì phải tốn tiền chi phí. BàM thì không có tiền nên bà H nói BàM bán một phần đất để lấy tiền lo chi phí. Bà H dặn bàM phải khéo, tránh việc anh chị em trong nhà biết vì sợ có người phản đối thì bàM không bán đất được.
Vào lúc 18 giờ, ngày 25/12/2017, ông T2 gọi bàM ra quán nước ở P2, gần nhà ông T2 ký giấy tờ đặt cọc để bán đất; tại quán nước có tất cả 04 người là bà N, Bà M, ông Nguyễn Văn B và ông Trần Văn T2. Trước khi bàM ký giấy đặt cọc thì ông T2 có đọc cho bàM nghe, bàM không nghe rõ là bán bao nhiêu mét vuông đất, bán giá bao nhiêu. BàM chỉ nghe là đặt cọc 500.000.000 đồng.
Do bàM tin tưởng người bà H giới thiệu nên bàM ký vào hợp đồng đặt cọc theo yêu cầu của ông T2.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bàM có thấy bàN đưa ra một số tiền rất lớn

## Page 3

để lên bàn, bàM không biết là bao nhiêu ti ền, chỉ nghe ông T2 nói là tiền cọc 500.000.000 đồng. BàN đưa số tiền này cho ông T2 chứ không có đưa cho bàM (bà M ngồi ghế ở xa, không ngồi gần ông T2). Ông T2 và bàN ngồi gần nhau thỏa thuận đặt cọc và giao tiền như thế nào bàM không biết. Khi giao tiền xong thì có người đàn ông đi vào hỏi là “mua bán đất hả?” thì ông T2 nói “không có”
rồi tất cả cùng ra về.
BàM xác định không nhận tiền cọc của bàN nên không chấp nhận trả 500.000.000 đồng cho bàN ; bàM đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ngày 25/12/2017 đã ký với bà N.
Người làm chứng ông Nguyễn Văn B trình bày:
Thông qua mối quan hệ quen biết làm ăn mua bán bất động sản, ông Trần Văn T2 môi giới cho ông B bán diện tích đất 1.950m2 của bà Nguyễn Thị M, ông B làm môi giới cho bà Lý Kim N mua đất của Bà M.
Chiều ngày 25/12/2017, do bàN đi làm về trễ, phía ông T2 thông báo là bàM đang cần gấp số tiền 500.000.000 đồng. Ông T2 hẹn khoảng hơn 18 giờ gặp tại quán cà phê Di ễm Thúy để cho bàN ký hợp đồng đặt cọc và giao ti ền cọc cho Bà M. Ông B có liên lạc với bàN đi rút tiền Ngân hàng để mang đi đặt cọc cho Bà M. Sau đó, ông B lái xe ô tô đến chở bàN đến điểm hẹn để ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền cho Bà M.
Ngày 25/12/2017 tại quán cà phê, bàN và bàM thỏa thuận: BàM cam kết chuyển nhượng cho bàN phần đất bàM được thừa kế từ cha mẹ có diện tích 1.950m2 tại xã An Tây, thị xã B với giá là 1.200.000.000 đồng. BàN đặt cọc trước cho bàM 500.000.000 đồng. BàM có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục chia thừa kế để ra ký công chứng chuy ển nhượng đất cho bàN . S ố tiền còn lại là 700.000.000 đồng thì bàN sẽ thanh toán cho bàM ngay khi ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng. Hợp đồng đặt cọc do chính tay ông T2 viết, ông T2 có đọc kỹ nội dung hợp đồng cho bàM nghe và hỏi bàM có đồng ý hay không rồi mới ký. BàM đồng ý rồi mới kýt n lăn tay. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, các b n đều biết phần đất này bàM chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bàM nói đất thừa kế đang đo vẽ để chia cho Bà M. BàM có cho bà N xem bản vẽ của Chi nhánh Văn phòng Đ thị xã B , thấy vậy bàN mới tin tưởng và ký hợp đồng đặt cọc, giao tiền cọc để nhận chuyển nhượng phần đất này. Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc xong, bàN đã giao cho bàM số tiền cọc là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) là 01 cọc tiền mệnh giá 500.000 đồng giao trước mặt ông B và ông T2. BàM đã nhận tiền và ôm trong người, ông B còn dặn BàM “trời tối giữ tiền cẩn thận” rồi mới ra lấy xe ô tô chở bàN về. Sau đó, bàM và ông T 2 ở lại thì vi ệc cất giữ số tiền này như thế nào là chuyện của 02 người, ông B và bàN không biết.
Người làm chứng ông Trần Văn T2 trình bày:
Ông T2 được biết phần đất cấp cho hộ ông Nguyễn Văn T ở xã A1, thị xã B đã được 05 người con của ông T (trong đó có bị đơn bà Nguyễn Thị M) đã

## Page 4

thỏa thuận đo vẽ để phân chia đất, đang thực hiện thủ tục niêm yết công khai.
Tuy nhiên trong nội bộ các con của ông T có người không đồng ý phân chia di sản thừa kế nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đồng thừa kế trong đó có bàM chưa thực hiện được. Do được biết phần đất BàM được chia thừa kế có diện tích 1.950m 2 và bàM có nhu cầu bán phần đất mình được thừa kế nên ông T2 có giới thiệu cho bàN mua phần đất này của bàM với giá là 1.200.000.000 đồng. BàM nói cần tiền để chữa bệnh nên muốn lấy trước số tiền cọc là 500.000.000 đồng. BàM nói ký kết giấy tờ đặt cọc phải ra quán cà phê chứ không ký tại nhà vì sợ các anh chị em bà sẽ biết và ngăn cản. Ông T2 sắp xếp cuộc hẹn tại quán cà phê D vào lúc hơn 18 giờ ngày 25/12/2017 gồm có bà N, Bà M, ông T2 và ông Nguyễn Văn B để bàN và bàM ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền cọc cho bà M. Hợp đồng đặt cọc do ông T2 viết. Ông T2 có đọc kỹ nội dung hợp đồng đặt cọc cho bàM nghe và hỏi bàM có đồng ý hay không rồi mới kýt n lăn tay xác nhận. BàN đã đặt cọc trước cho bàM số tiền cọc là 500.000.000 đồng, giao tiền mặt 500.000.000 đồng cho bàM trước mặt ông T2 và ông B. Số tiền còn lại là 700.000.000 đồng, bàN thỏa thuận sẽ thanh toán cho bàM ngay khi ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng. BàM có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục chia thừa kế để ra ký công chứng chuyển nhượng đất cho bà N.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền xong, ông B và bàN ra về thì người phụ nữ tên Hoam ớit ới. Ông T2 chứng ki ến BàM đã giao lại s ố tiền 500.000.000 đồng cho bà H.
Bản án dân s ự sơ thẩm số 96/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 25/12/2017 giữa bà Lý Kim N và bà Nguyễn ThịM là vô hiệu.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyn đơn bà Lý Kim N đối với bị đơn bà Nguyễn ThịM về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Buộc bị đơn bà Nguyễn ThịM có nghĩa vụ hoàn trả cho nguyn đơn bà Lý Kim N số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).
3. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của nguyn đơn về việc buộc bị đơn bà Nguyễn ThịM thanh toán số tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).
Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn tuyên về án phí, trách nhiệm chậm thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định.
Ngày 31/12/2018, bị đơn bàM kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyn đơn.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyn đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn BàM giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và trình bày: Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc không có bà H, ông T2 đọc xong hợp đồng, BàM đồng ý ký hợp đồng làm 02 bản, BàM giữ một bản; BàM thấy rõ là bàN đưa ra 500.000.000

## Page 5

đồng, ông T2 cầm tiền và giữ tiền không giao cho BàM . BàM chỉ biết tên người giới thiệu cho BàM bán đất là bà H, không biết họt n và địa chỉ.
Hai bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện iểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Những người tham giat ố tụng và tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
Về nội dung: Bị đơn thừa nhận ký hợp đồng đặt cọc ngày 25/12/2017, được đọc nội dung và được giữ 01 bản nhưng cho rằng không nhận khoản tiền cọc 500.000.000 đồng vì cho rằng không có giấy bin nhận tiền cọc. Bị đơn thừa nhận việc thấy bàN giao tiền cọc nhưng cho rằng ông T2 nhận. Qua đối chất, làm việc với nhân chứng ông Trần Văn T2, Nguyễn Văn B đều xác định việc Bà M nhận tiền trực tiếp của bà N. Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc ngày 25/12/2017 vô hiệu, hủy hợp đồng và buộc bàM hoàn trả cho bàN 500.000.000 đồng tiền cọc là có căn cứ.
Bị đơn kháng cáo có nhưng không cung cấp chứng cứ chứng minh n n không có cứ cứ chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 96/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Hai b n đương sự đều khai thống nhất là đã ký thỏa thuận “giấy đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 25/12/2017; hợp đồng có 02 bản, mỗi bên giữ một bản; theo nội hợp đồng thì bàM chuyển nhượng cho bàN diện tích 1.950m2 (chiều rộng 30m, chiều dài 65m) thuộc một phần thửa đất số I, tờ bản đồ số K; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số vào sổ: U do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) B cấp cho hộ ông Nguyễn Văn T1 ngày 06/7/2004; giá chuyển nhượng là: 1.200.000.000 đồng; bàN đã đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng. Hợp đồng ghi rõ: đất thừa k ế, đang tách th ửa, sáu mươi ngày ra công chứng đưa đủ số tiền còn lại 700.000.000 đồng; bàM nhận tiền cọc 500.000.000 đồng, số tiền còn lại 700.000.000 đồng…Như vậy, hợp đồng đã ghi rõ ràng, Bà M đã nhận ti ền cọc 500.000.000 đồng, s ố tiền còn lại theo hợp đồng là 700.000.000 đồng, khi ký hợp đồng công chứng, bàN giao đủ.
[2] Quá trình t ố tụng vàt ại phiên tòa, bàM thừa nhận sau khi ký hợp đồng thì bàN đưa đủ số tiền cọc 500.000.000 đồng nhưng người nhận tiền cọc là ông T2, bàM không nhận. Tuy nhiên, ông T2 và ông B đều là người môi giới cho hai bên ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất; lời khai của ông B và ông T2 trong hồ sơ thể hiện rõ là BàM ký hợp đồng và đã nhận đủ 500.000.000 đồng.
Ngoài ra, bàM còn khai là bà H môi giới cho bàM bán đất nhưng cũng không chứng minh được họ, t n, địa chỉ hiện tại của bà H.

## Page 6

[3] Như vậy, chứng cứ do bàN đưa ra; lời khai thừa nhận của bàM về việc ký hợp đồng và giữ 01 bản của hợp đồng và rằng bàN có đưa ra 500.000.000 đồng tiền đặt cọc; lời khai làm chứng của ông T2 và ông B phù hợp với các tình tiết, chứng cứ đã nêu ở tr n. Do đó, án sơ thẩm nhận định giao dịch giữa BàM và bàN là trái pháp luật và buộc bàM trả 500.000.000 đồng cho bà N là có căn cứ.
Bị đơn bàM kháng cáo nhưng không có gì để chứng minh nên không được chấp nhận. Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương đề nghị giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm là có căn cứ.
[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1958 là người cao tuổin n được miễn án phí.
Vì các l ẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân s ự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/ 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội hóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị M.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 96/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn ThịM không phải chịu.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyn án./.
N inh ận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục T3 thị xã B;
- TAND thị xã B;
- Các đương sự (để thi hành);
- Tổ Hành chính Tư pháp;
- Lưu: Hồ sơ, Tòa Dân sự.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký)





Đào Minh Đa