Bản án số: 15/2019/DS - ST
Tc HĐ chuyển nhượng QSDĐ
V/v: Tranh chấp Hợp đồng CN QSD đất
Số: 15/2019/DS - ST
Ngày: 25/12/2019
Tòa án xét xử: TAND TP. Hà Giang, tỉnh Hà Giang
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Ông B khởi kiện TCHĐ CNQSDĐ với anh G, chi L

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ H Bản án số: 15/2019/DS - ST Ngày 25/12/2019.
V/v: “Tranh chấp Hợp đồng CN QSD đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc




NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ H, TỈNH HÀ GIANG
- Thành phần hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Thanh Bình.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Nguyễn Văn Phiến.
2. Ông Trần Đức Thọ.
- Thư ký phiên tòa: Ông Đinh Hoàng Trung - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Hà Giang.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố H, tỉnh Hà Giang tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hồng Hạnh - Kiểm sát viên.
Ngày 25 tháng 12 năm 2019, tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Hà Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 47/2019/TLST-DS ngày 31 tháng 5 năm 2019 về việc:“Tranh chấp hợp đồng chuy ển như ợng quyền s ử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 26/2019/QĐXXST-DS ngày 15 tháng 11 năm 2019; QĐ hoãn phiên tòa s ố 08/2019/QĐST-DS ngày 29/11/2019 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu B ; địa chỉ: Tổ 20, phường M, thành phố H, tỉnh Hà Giang, vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Trịnh Thị G; địa chỉ: Tổ 6, T.T V, huyện V, tỉnh Hà Giang, có mặt.
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Bá G , bà Nguyễn Thúy L ; địa chỉ: Tổ 13, phường M, thành phố H, vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền của các bị đơn: Ông Chu BáT - Luật sư; địa chỉ: Công ty Luật T, đoàn Luật sư TP Hà Nội; số 481, đường N, phường Q, quận C, TP Hà Nội, vắng mặt.

## Page 2

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 12/5/2019 và quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn ông Nguyễn Hữu B trình bày:
Ngày 23/11/2013 ông cho v ợ chồng anh Nguyễn Bá G và chị Nguyễn Thúy L; địa chỉ: Tổ 13, phường M, thành phố H vay số tiền 4.000.000.000 (bốn) tỉ đồng với lãi su ất t ự thỏa thu ận, thời hạn vay ti ền t ừ ngày 10/10/2013 đến ngày 25/11/2013. Khi cho vay tiền ông và anh G , chị L bên có ký hợp đồng vay tiền có tài sản bảo đảm số 322-HĐVT, ngày 23/11/2013 tại Văn phòng Công chứng H; địa chỉ: Số nhà 49, đường 20/8, tổ 7, phường N, thành phố H, tỉnh Hà Giang, theo nội dung hợp đồng anh G, chị L đồng ý dùng tài sản là quyền sử dụng đất của thửa đất số 60c, 60d t ờ bản đồ số 10; diện tích 112,0m2 loại đất ở đô thị; đất trồng cây hàng năm đã được UBND thị xã H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 594952 ngày 30/10/2007 mang tên Nguyễn Bá G, Nguyễn Thúy L; địa chỉ: Tổ 13, phường M, thành phố H, để bảo đảm nghĩa v ụ thanh toán cho kho ản vay 4 t ỉ của ông. Hợp đồng có công chứng của công chứng viên Hoàng Kim T . Đến thời hạn trả nợ anh G, chị L không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ như đã cam kết trong hợp đồng vay tài sản có bảo đảm, nên anh G chị L đã đồng ý chuyển nhượng toàn b ộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất là tài sản bảo đảm cho khoản vay 4 tỉ đồng cho ông B.
Đến ngày 10/10/2018, tại Văn phòng Công chứng Hông và anh G chị L đã lập văn bản thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng vay tiền có tài sản bảo đảm số 670-SCC, đồng thời cùng ngày 10/10/2018 ông và anh G chị L ký kết hợp đồng chuy ển nhượng QSD đất số 671-SCC tại phòng công chứng H; theon ội dung của hợp đồng thì anh G chị L đã chuyển nhượng cho ông toàn b ộ diện tích thửa đất số 60c, 60d t ờ bản đồ số 10; diện tích 112,0 m2 loại đất ở đô thị (ODT) 86,0m2; đất trồng cây hàng năm 26,0m2 đã được UBND thị xã Hà Giang cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất s ố AH 594952 ngày 30/10/2007 mang tên Nguy ễn Bá G , Nguyễn Thúy L; địa chỉ: Tổ 13, phường M, TP H và tài sản gắn liền trên đất là nhà xây cấp IV, diện tích sử dụng 86,0m2, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng theo quy định của pháp lu ật. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xong, do anh G và chị L chưa có chỗ ở nên ông đã cho anh G chị L mượn lại một phần diện tích ngôi nhà (tầng một) để ở, thời hạn mượn nhà là 06 tháng t ừ ngày 10/10/2018 đến ngày 10/4/2019 (chị L có viết giấy mượn nhà ở). Từ đó đến nay, đã quá thời hạn giao nhà, đất nhưng anh G chị L vẫn chưa bàn giao đất và tài sản gắn liền trên đất cho ông, dẫn đến việc ông chưa thực hiện được đăng ký bi ến động quyền sử dụng đất sang tên ông theo quy đ ịnh. Do vậy, ông đ ề nghị Tòa án gi ải quyết Công nhận hợp đồng chuyển nhựơng QSDĐ số 671-SCC ngày 10/10/2018

## Page 3

đã ký kết giữa ông và anh G chị L là hợp pháp và yêuc ầu anh G, chị L bàn giao quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền trên đất cho ông.
- Theo nội dung bản tự khai ngày 05/7/209 và qúa trình gi ải quyết đại diện theo ủy quyền bị đơn ông T trình bày: Ông T xác nhận ngày 23/11/2013 anh G chị L có vayc ủa ông B số tiền 4 t ỉ đồng với mức lãi su ất do hai bên thỏa thuận. Khi vay tiền hai bên có lập hợp đồng vay tiền có tài sản bảo đảm tại phòng Công chứng H, tài sản được bảo đảm cho khoản vay là toàn bộ diện tích đất và nhà như ông B khai là đúng. Sau đó, do kinh t ế gặp khó khăn dẫn đến việc anh G chị L không trả được khoản nợ cho ông B như thỏa thuận. Vì vậy, anh G chị L đã đồng ý chuyển nhựơng toàn bộ QSDĐ và tài sản có trên đất tại tổ 13, phường M, thành phố H (là tài sản bảo đảm) cho ông B. Ngày 10/10/2018 anh G, chị L đã cùng ông B tới Văn phòng Công chứng H để lập biên bản hủy bỏ Hợp đồng vay tài sản có bảo đảm và cùng ký Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất số 671-SCC ngày 10/10/2018 như ông B khai là đúng s ự thật. Việc ký hợp đồng chuy ển nhượng QSDĐ gi ữa ông B , anh G , chị L là tự nguyện, hợp pháp, anh G chị L không có ý kiến và hoàn toàn nhất trí chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất thửa số 60c, 60d t ờ bản đồ số 10; diện tích 112,0 m 2 loại đất ở đô thị (ODT) 86,0m2; đất trồng cây hàng năm 26,0m 2 đã được UBND thị xã Hà Giang cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất s ố AH 594952 ngày 30/10/2007 mang tên Nguy ễn Bá G , Nguyễn Thúy L; địa chỉ: Tổ 13, phường M, thành phố H; tài sản gắn liền trên đất là nhà xâyc ấp IV, di ện tích s ử dụng 86,0m2, cho ông B như nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 671-SCC ngày 10/10/2018. Nay do đi ều kiện anh G chị L chưa cóch ỗ ở nên đề nghị ông B tạo điều kiện gia hạn thời gian bàn giao đ ất, nhà để anh chị G, L tiếp tục được sử dụng nhà và đất thêm 01 năm nữa.

Tại biên bản xem xét và thẩm định tạich ỗ ngày ngày 03/10/2019 đã xác định:
+ Về đất: phía Nam giáp đư ờng Lê Văn T rộng 4 m; phía Bắc giáp đất nhà ông D rộng 4m; phía Tây giáp đất ông Q dài 28m; phía Đông giáp đất ông S dài 28m. Tổng diện tích đất là 112m2, trong đó đất thổ cư là 86m2, đất trồng cây hàng năm là 26m2; đất đã được UBND thị xã Hà Giang cấp giấy chứng nhận QSDĐ số AH 594952 ngày 30/10/20107 mang tên ông Nguyễn Bá G bà Nguyễn Thúy L.
+ Về tài sản trên đất: Gồm 01 nhà xây khung cứng bê tông cốt thép; tường xậy gạch dày 110cm, sơn tư ờng Silicat, cửa khuôn gỗ, điện nước hai ngu ồn nóng lạnh thông thường; tầng một diện tích 94m2; tầng hai 94 m2; tầng ba (chống nóng)
46,8m2; tổng diện tích nhà 234,8m 2. 01 ga ra móng xây đá h ộc, tường xây gạch trên sử dụng xà gồ diện tích 22,4m 2; máich ống nóng cột thép, vì kèo, xà g ồ thép diện tích 49,2 m2, (kèm theo biên bản là phụ lục sơ đồ vẽ đất + nhà),

+ Về giá trị nhà và đất: Theo biên bản định giá tài sản ngày 03/10/2019 Hội đồng định giá tài sản thành phố H đã xác định diện tích đất có giá trị là 1.720,000.000đ, nhà và vật kiến trúc khác có giá trị 746.780.000đ. Tổng giá trị tải

## Page 4

sảng ồm đất + tài sảng ắn li ền trên đất là 2.466.780.000đ ( Hait ỉ bốn trăm sáu mươi sáu triệu bảy tám tám mươi triệu đồng)

Tại phiên tòa:
Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn gi ữ nguyên bà G giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.
Đại diện theo ủy quyền của bị đơn vắng mặt nên không đưa ra đư ợc ý kiến về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của Kiểm sát viên v ề việc tuân theo pháp lu ật của những người tiến hành tố tụng và những người tham giat ố tụng tại giai đoạn sơ thẩm và quan điểm về việc giải quyết vụ án như sau:
* Việc tuân theo pháp luật trong thời gian chuẩn bị xét xử:
Thẩm phán đãch ấp hành đúng quy định tại Điều 48 Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, như: Xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp;
tư cách tham gia tố tụng của các đương sự; thu thập, xác minh chứng cứ đúng quy định, đảm bảo về thời hạn chuẩn bị xét xử, ban hành quy ết định đưa v ụ án ra xét xử và chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu đúng thời hạn, cấp tống đạt các văn bản tố tụng cho người tham gia tố tụng đúng theo quy định.
* Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thư ký tại phiên tòa:
Tại phiên tòa hôm nay HĐXX, thư ký phiên tòa đã đảm bảo đúng quy định của BLTTDS về việc xét xử sơ thẩm vụ án.
* Việc tuân theo pháp lu ật t ố tụng của ngư ời tham gia tố tụng dân s ự trong quá trình gi ải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án:
Nguyên đơn, chấp hành đúng theo quy định tại Điều 70, 71- BLTTDS.
Bị đơn, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn không thực hiện đúng nghĩa vụ quy định tại Điều 70, 72 - BLTTDS. (Vắng mặt tại phiênh ọp tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải ngày 16/8/2019 và ngày 17/10/2019, vắng mặt tại phiên tòa ngày 29/11/2019 không có lý do).
* Ý kiến về việc giải quyết vụ án Căn cứ quá trình giải quyết của Tòa án và các tài li ệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thấy rằng :
- Vợ chồng ông G bà L có vay của ông Nguyễn Hữu B số tiền 4.000.000.000 (bốn tỉ đồng) theo Hợp đồng vay ti ền có tài sản bảo đảm số 322-SCC ngày 23/11/2013, thời hạn vayt ừ 10/10/2013 đến ngày 25/11/2013, lãi su ất t ự thỏa thuận nhưng do không có khả năng thanh toán, nên ngày 10/10/2018 ông G bà L đã tự nguyện chuyển nhượng lại toàn bộ quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất số AH 594952 do UBND thị xã H cấp ngày 30/10/2007 với tổng diện tích 112 m2 và tài sản gắn liền trên đất là ngôi nhà 03 tầng với tổng diện tích là 234,8 m2 và các công trình trên đất khác bao gồm 01 gara diện tích 22,4 m2

## Page 5

và 01 mái chống nóng diện tích 49,2 m2.. Việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền trên đất này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, ông G và bà L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 594952 do UBND thị xã H cấp ngày 30/10/2007, vào s ổ cấp gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố H00247/QSDĐ/5406/QĐ- UBND. Vào sổ địa chính quyển số 03, trang số 19 năm 2007. Thửa đất, tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.
- Hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất s ố 671-SCC ngày 10/10/2018, bên chuy ển như ợng ông Nguy ễn Bá G , bà Nguy ễn Thúy L và bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Hữu B đã được công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng H. Tuy nhiên, các bên chưa ti ến hành vi ệc đăng kýt ại văn phòng đăng ký đất đai. Theo quy định tại Điều 503 BLDS 2015, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trong Hợp đồng chuyển nhượng ghi tài sản gắn liền với đất là Nhà xâyc ấp IV, 01 tầng, diện tích 86,0 m2, theo biên bản thẩm định ngày 03/10/2019 thì thực tế hai bên chuy ển nhượng là ngôi nhà 03 tầng với tổng diện tích là 23 4,8 m2 và các công trình trên đất khác bao gồm 01 gara di ện tích 22,4 m 2 và 01 máich ống nóng diện tích 49,2 m2. Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014, thì việc mua bán nhà ở phải thực hiện công ch ứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Hợp đồng.
Tuy nhiên, đối chiếu với quy định tại Điều 129 BLDS v ề Giao dịch dân s ự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: Giao dịch dân sự đã được xác lập vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêuc ầu của một bên ho ặc các bên, Tòa án ra quy ết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, Ông B đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán Hợp đồng đối với ông G, bà L. Ông G và bà L đã nhất trí sẽ chuyển giao lại toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho ông B. Thể hiện ở việc ông G, bà L đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B, và lập giấy mượn nhà ngày 10/10/2018. Tại đó ông B cho ông G, bà L mượn lại tầng 01 ngôi nhà trong 06 tháng từ 10/10/2018 đến 10/4/2019. Do vậy có cơ sở để công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 671-SCC ngày 10/10/2018.
Từ những phân tích trên: Đề nghị HĐXX xem xét, căn c ứ Điều 166, Điều 167, Điều 188 Lu ật đất đai năm 2013 ; khoản 1 Đi ều 122 Lu ật Nhà ở năm 2014;
Điều 129; Đi ều 501, 502, 503 BLDS 2015; Đi ều 144, 147, 157, 158, 165, 166, khoản 2 Điều 227 BLTTDS; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326 ngày 30/12/2016 của UBTVQH quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s ử dụng án phí, lệ phí Tòa án:
(1) Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của ông Nguy ễn Hữu B. Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 671-SCC ngày 10/10/2018 đư ợc ông

## Page 6

Nguyễn Bá G , bà Nguy ền Thúy L và ông Nguy ễn Hữu B xác lập tại Văn phòng công chứng H là hợp pháp.
(2) Ông Nguyễn Hữu B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại cơ quan đăng ký đất đai.
(3) Ông Nguyễn Bá G và bà Nguyễn Thị L phải bàn giao toàn b ộ quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 594952 do UBND thị xã Hà Giang cấp ngày 30/10/2007 với tổng diện tích 112 m 2 và tài sản gắn liền trên đất là ngôi nhà 03 tầng với tổng diện tích là 234,8 m 2 và các công trình trên đất khác bao gồm 01 gara di ện tích 22,4 m 2 và 01 máich ống nóng diện tích 49,2 m2 cho ông Nguyễn Hữu B ngay khi ông B hoàn thành việc đăng ký bi ến động tại cơ quan đăng ký đất đại.
(4) Về chi phí tố tụng:
- Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ + Chi phí định giá tài sản: Tại phiên tòa hôm nay, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Trịnh Thị G tự nguyện chịu chi phí thẩm định tại chỗ và định giá tài sản nên đ ề nghị HĐXX ghinh ận sự tự nguyện của đương sự.
(5) Về án phí:
Ông Nguyễn Bá G và bà Nguyễn Thị L phải chịu án phí DSST có giáng ạch theo quy định.
Trả lại cho ông Nguy ễnH ữu B tiền tạm ứng án phí đãn ộp theo Biên lai BB/2013/01242 ngày 30/5/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố H.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

 [1]. Về tố tụng: Ông Nguyễn Hữu B; địa chỉ: Tổ 20, phường M, thành phố H, tỉnh Hà Giang, có đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với anh Nguyễn Bá G , chị Nguyễn Thúy L ; địa chỉ: Tổ 13, phường M, thành phố H, tỉnh Hà Giang. Theo quy định tại Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Hà Giang.

 - Đại diện theo ủy quyền của các bị đơn ông Chu BáT vắng mặt không có lý do. Căn cứ vào Điều 227, 228 - Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án xét x ử vắng mặt đại diện bị đơn theo quy định của pháp luật.

[2]. Về xác định quanh ệ tranh chấp trong v ụ án: Theo ông Nguyễn Hữu B trình bày: Ông và anh Nguyễn B á G , chị Nguyễn Thúy L cùng ký hợp đồng CNQSDĐ đất số 671-SCC ngày 10/10/2018. Theo nội dung hợp đồng anh G, chị L đã chuyển nhượng cho ông B diện tích đất là 112m2, và tài sản gắn liền trên đất tại

## Page 7

tổ 13, phường M, thành phố H, tỉnh Hà Giang. Sau khi ký hợp đồng, anh G chị L đã viết giấy mượn nhà ở trong gian 06 tháng. Khi hết thời hạn ở nhờ anh G, chị L không thực hiện việc giao nhà, đất cho ông B dẫn đến việc phát sinh tranh ch ấp.
Như vậy, đủ căn cứ xác định quanh ệ tranh chấp là Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất

[3]. Điều lu ật áp d ụng: Áp dụng khoản 3 Đi ều 26 BLTTDS năm 2015 và điều 166, 167, 168 và Điều 188 Lu ật đất đai năm 2013 ; khoản 1 Đi ều 122 Lu ật Nhà ở năm 2014; Điều 129; Đi ều 501, 502, 503 B ộ luật dân s ự năm 2015; Điều 144, 147, 157, 158, 165, 166 - BLTTDS được Tòa án áp dụng để giải quyết vụ án.

[4]. Về nội dung:
[4.1]. Xét yêu cầu khởi ki ện của nguyên đơn ông Nguyễn Hữu B đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 671/SCC-HĐCNQSDĐ lập ngày 10/10/2018 giữa bên chuyển nhượng anh Nguyễn Bá G chị Nguyễn Thúy L, bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Hữu B đã ký kết tại Phòng Công chứng H, tỉnh Hà Giang là hợp pháp là có căn cứ, cụ thể.
 - Về nội dung của hợp đồng: Ngày 23/11/2013,ông B cho ông G bà L vay số tiền 4.000.000.000đ (Bốn tỷ đồng), hai bên có ký hợp đồng vay tiền có tài sản bảo đảm tại văn phòng công chứng H số 322-SCC, quyển s ố 01/2013/CCHK- SCC/HĐTC; thời hạn vayt ừ 10/10/2013 đến 25/11/2013, lãi su ất vayt ự thỏa thuận, tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất số AH 594952 do UBND thị xã H cấp ngày 30/10/2007; anh G , chị L đã giao Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B . Đến thời hạn trả nợ, nhưng do không có khả năng thanh toán, nên ngày 10/10/2018 anh G chị L đã tự nguyện chuyển nhượng lại toàn b ộ quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 594952 do UBND thị xã H cấp ngày 30/10/2007 với tổng diện tích 112 m 2 và tài sản gắn liền trên đất là ngôi nhà 03 tầng với tổng diện tích là 234,8 m2 và các công trình trên đất khác bao gồm 01 gara diện tích 22,4 m2 và 01 máich ống nóng diện tích 49,2 m2.. Việc giao kết Hợp đồng chuy ển như ợng đất và tài sảng ắn li ền trên đất này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
Tại thời điểm hai bên giao kết hợp đồng, diện tích đất của anh G chị L đang sử dụng đã đư ợc cấp Gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất số AH 594952 do UBND thị xã Hà Giang cấp ngày 30/10/2007, vào s ổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất s ố H00247/QSDĐ/5406/QĐ-UBND; vào s ổ địa chính quy ển s ố 03, trang số 19 năm 2007; thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh ch ấp;
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.
- Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 671-SCC ngày 10/10/2018, bên chuy ển nhượng anh G, chị L và bên nhận chuyển nhượng ông B đã được công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng H. Tuy các bên chưa tiến hành việc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai và theo Điều 503 BLDS 2015, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định thì „việc chuyển quyền sử

## Page 8

dụng đất có hi ệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào s ổ địa chính‟‟. Nhưng tại Điều 129 Bộ luật dân sự có quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau: Giao dịch dân sự đã được xác lập vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu trừ trường hợp “…một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên ho ặc các bên, Tòa án ra quy ết định công nhận hi ệu lực của giao dịch đó…”. Trong trường hợp này, ông B đã hoàn thành nghĩa v ụ thanh toán toàn bộ giá trị của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên trên đất đối với anh G, chị L. Anh G và chị L đã nhất trí chuyển giao lại toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho ông B . Thể hiện ở việc ông G , bà L đã giao Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B, và lập giấy mượn nhà ngày 10/10/2018.
Tại đó ông B cho anh G, chị L mượn lạit ầng 01 ngôi nhà trong 06 tháng t ừ 10/10/2018 đến 10/4/2019. Trong qúa trình giải quyết vụ án,ông T là đại diện theo ủy quyền của anh G, chị L cũng thừa nhận nội dung này. Do vậy có cơ sở để công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 671-SCC ngày 10/10/2018.
[4.2]. Xét yêu cầu của ông Nguyễn Hữu B về việc yêu cầu anh G, chị L bàn giao tài sản là nhà, đất đã chuyển nhượng cho ông:
 Trong Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có ghi tài sản gắn liền với đất là Nhà xâyc ấp IV, 01 tầng, diện tích 86,0 m 2. nhưng theo biên bản thẩm định ngày 03/10/2019 thì thực tế hai bên chuy ển nhượng là ngôi nhà 03 tầng với tổng diện tích là 234,8 m2 và các công trình trên đất khác bao gồm 01 gara diện tích 22,4 m2 và 01 máich ống nóng diện tích 49,2 m 2. Quá trình gi ải quy ết đại di ện theo ủy quyền của bị đơn cũng không phản đối về nội dung thỏa thuận chuyển nhượng hiện trạng ngôi nhàt rên thực tế. Theo quy định tại khoản 1 Đi ều 122 Lu ật nhà ở năm 2014, thì việc mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng và thời đi ểm có hi ệu lực của Hợp đồng là thời đi ểm công ch ứng, chứng thực Hợp đồng. Do đó, vi ệc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở giữa ông B và anh G, chị L có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm hai bên ký kết hợp đồng.
[4.3] Đối với ý kiến của bị đơn về việc xin được gia hạn thời gian giao nhà thêm một năm, nhưng ông B không nhất trí. Do v ậy, không có căn c ứ để xem xét đề nghị của bị đơn.
[5]. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài s ản: Tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xin t ự nguyện chịu toàn b ộ chi phí thẩm định, định giá tài sản theo quy định của pháp luật. Do v ậy, Hội đồng xét x ử chấp nhận ý kiến của đại diện cho nguyên đơn không buộc bị đơn phải hoản trả chi phí thẩm định định giá cho nguyên đơn. Ông B đã nộp và thanh toán đủ số tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản là 2 .000.000đ (Hai triệu đồng) đã thi hành xong.
 [4]. Về án phí:
 - Do Yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Đức B được chấp nhận nên ông B không phải chịu án phí, trả lại số tiền tạm ứng án phí ông B đã nộp theo quy định của pháp luật.

## Page 9

- Bị đơn anh G, chị L phải chịu án phí theo quy định quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Đi ều 26 BLTTDS năm 2015 và điều 166, 167, 168 và Điều 188 Luật đất đai năm 2013 ; khoản 1 Đi ều 122 Lu ật Nhà ở năm 2014; Điều 129;
Điều 501, 502, 503 B ộ luật dân sự năm 2015; Điều 144, 147, 157, 158, 165, 166 - BLTTDS; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326 ngày 30/12/2016 của UBTVQH quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án:
1. Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Hữu B về việc Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với anh Nguyễn Bá G và chị Nguyễn Thúy L.
2. Xử:
- Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 671-SCC ngày 10/10/2018 được ký kết giữa bên chuyển nhượng là anh Nguyễn Bá G, chị Nguyễn Thúy L và bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Hữu B tại Văn phòng công chứng H; địa chỉ: Số nhà 49, đường 20/8, t ổ7, phường Nguyễn T, thành phố H, tỉnh Hà Giang là hợp pháp. Ông Nguyễn Hữu B có nghĩa v ụ thực hiện đăng ký việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại cơ quan đăng ký đất đai.
- Buộc anh Nguyễn Bá G và chị Nguyễn Thúy L phải bàn giao toàn b ộ quyền s ử dụng thửa đất số 60c, 60d, t ờ bản đ ồ số 10 có v ị trí: phía Nam giáp đường Lê Văn T rộng 4 m; phía Bắc giáp đất nhà ông D rộng 4m; phía Tây giáp đất ông Q dài 28m; phía Đông giáp đất ông S dài 28m. Tổng di ện tích đất là 112m2, trong đó đất thổ cư là 86m 2, đất trồng cây hàng năm là 26m2; đất đã được UBND thị xã H cấp gi ấych ứng nhận QSDĐ s ố AH 594952 ngày 30/10/20107 mang tên ông Nguyễn Bá G bà Nguyễn Thúy L. Tài sản trên đất: Gồm 01 nhà xây khung cứng bê tông cốt thép; tư ờng xậy gạch dày 110cm, sơn tư ờng Silicat, cửa khuôn gỗ, điện nước hai nguồn nóng lạnh thông thường; tầng một diện tích 94m 2;
tầng hai 94 m2; tầng ba (chống nóng) 46,8m2; tổng diện tích nhà 234,8m 2; 01 gara móng xây đá hộc, tường xây gạch trên sử dụng xà gồ diện tích 22,4m2; mái chống nóng cột thép, vì kèo, xà gồ thép diện tích 49,2 m2, (kèm theo phụ lục sơ đồ vẽ đất + nhà), cho ông Nguyễn Hữu B ngay khi ông B hoàn thành việc đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đại.

 3. Về chi phí tố tụng: Ông B tự nguyện chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 2.000.000đ (đã thi hành xong).

4. Về án phí:
- Ông Nguyễn Hữu B không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm, trả lại cho ông B số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đ ồng) tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H theo biên lai thu số 01242 ngày 30/5/2019.

## Page 10

- Anh Nguy ễn Bá G , chị Nguyễn Thúy L phảich ịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm, trong đó phần của anh G là 150.000đ, phần của chị L là 150.000đ.

Các đương s ự cóm ặt có quy ền kháng cáo trong hạn 15 ngà y k ể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính t ừ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.


Nơi nhận:
- Các đương sự;
- VKSND TP Hà Giang;
- Chi cục THADS TP H;
- Lưu hồ sơ vụ án.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Thị Thanh Bình

## Page 11

11