Bản án số: 119/2019/DS-ST
tranh chấp HĐ Cn quyền sử dụng đất
Số: 119
Ngày: 27/11/2019
Tòa án xét xử: TAND TX. Dĩ An, tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: bà Phan Thị N tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bà Hà Thị Yến C, ông Nguyễn Công T yêu cầu công nhận HĐ

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƢƠNG Bản án số: 119/2019/DS-ST Ngày: 27-11-2019 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc






NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ DĨ AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phan Thị Mỹ Dung Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Nguyễn Thị Ngọc Diễm
2. Ông Phan Văn Cƣờng
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Nhung, Thƣ ký Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Dĩ An tham gia phiên tòa:
Ông Trần Văn Luân - Kiểm sát viên.
Ngày 27 tháng 11 năm 2019, tại Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số : 259/2019/TLST – DS ngày 18 tháng 7 năm 2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo Quyết định đƣa vụ án ra xét xử số 168/2019/QĐXXST-DS ngày 28/10/2019, giữa các đƣơng sự:
- Nguyên đơn: Bà Phan Thị N, sinh năm 1960; Thƣờng trú: Số 25/6 (số cũ 64/2) đƣờng N, khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng.
- Bị đơn: Ông Nguyễn Công T, sinh năm 1961 và bà Hà Thị Yến C , sinh năm 1962; Cùng trú tại: Số 68/3B, khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng.
- Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Mai Văn Th, sinh năm 1954;
2. Anh Mai Văn Th1, sinh năm 1990;
3. Chị Mai Thị Yến Nh, sinh năm 1985;
4. Chị Mai Thị Ngọc D, sinh năm 1985;
Cùng thƣờng trú: Số 25/6 (số cũ 64/2) đƣờng N, khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng.
NỘI DUNG VỤ ÁN:

## Page 2

- Theo đơn khởi kiện ngày 10/7/2019, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Phan ThịN trình bày:
Vào năm 2005 bàN có thỏa thuận nhận chuyển nhƣợng của ông Nguyễn Công T và bà Hà Thị Yến C 01 phần đất có diện tích 52m 2, hiện trạng lúc đó là đất trống, đất thuộc thửa 1779, tờ bản đồ số 10 theo giấy chứng nhận số vào sổ 1573QSDĐ/CN.AB do UBND huyện D (nay là thị xã D ) cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 01/12/2004, đất tọa lạc ấp B, ph ƣờng A, huyện D (nay là khu phố B, phƣờng A, thị xã D), tỉnh Bình Dƣơng . Vào ngày 09/11/2005, tại Ủy ban nhân dân phƣờng A , hai bên lập với nhau tờ giấy nhận tiền trong đó có nội dung: ông T và bàC bán cho bàN 01 diện tích đất 52m2 quyền sử dụng đất 1573 do UBND huyện D cấp ngày 01/12/2004 giá 1m2 là 2.000.000 đồng, tổng giá trị là 110.000.000 đồng. Tờ giấy này do bàC viết. Hai bên ký tên lăn tay và đại diện ủy ban phƣờng xác nhận vào tờ giấy trên. Ngay sau khi lập giấy, bàN đã giao toàn bộ số tiền 110.000.000 đồng cho ông T, bàC và bàC giao cho bàN tờ giấy nhận tiền đã lập cùng bản phô tô giấ y chứng nhận quyền sử dụng đất , hẹn là sau 02 đến 03 tháng sẽ làm thủ tục để ra sổ cho bà N. Ông T, bàC bàn giao đất cho bàN quản lý sử dụng ngay thời điểm đó. Số tiền bàN mua đất của ông T, bàC là tiền của cá nhân bà, chồng và các con của bàN không có đóng góp.
Năm 2006, bàN xây dựng căn nhà 01 trệt, 01 lầu trên vị trí đất đã mua của ông T, bàC . Hàng năm bàN vẫn thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất tại địa chính phƣờng A. BàN đƣợc cấp số nhà 64/2, sau đó đƣợc đổi lại là 25/6, đƣờng N, khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng và sử dụng cho đến nay.
Vào năm 2018, bàN đƣợc biết ông T, bàC đã thực hiện tách thửa đối với diện tích đất đã chuyển nhƣợng cho bà thành 01 giấy chứng nhận riêng có số BN968267, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02233, diện tích 52,8m 2, thuộc thửa đất số 1775, tờ bản đồ số 10AB10, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng d o Ủy ban nhân dân thị xã D cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 18/6/2013, tuy nhiên ngay thời điểm tách thửa bàN không biết. Vì vậy, bà N đã nhiều lần đến gặp ông T, bàC để yêu cầu sang sổ cho bàN thì bàC hứa hẹn sẽ làm, bàN đã giao bản phô tô giấy tờ mua bán giữa hai bên để bàC thực hiện thủ tục sang tên nhƣ đã hứa, rồi sau đó không gặp đƣợc bàC lần nào nữa.
Nay, nhận thấy quyền lợi bị ảnh hƣởng nên bàN khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc chứng thực ngày 09/11/2005 giữa bàN với ông T, bàC là hợp pháp. Yêu cầu Tòa án công nhận quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của bà Phan ThịN đối với diện tích đất 52 m2 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1573QSDĐ/CN.AB do Ủy ban nhân dân huyện D (nay là thị xã D) cấp ngày 01/12/2004 cho ông Nguyễn Công T, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng và tài sản gắn liền trên đất.
Tại phiên tòa, bà Phan ThịN có văn bản xác định lại yêu cầu khởi kiện của mình, trong đó đề nghị Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc chứng thực ngày 09/11/2005 giữa bàN với ông T, bàC là hợp pháp. Công nhận quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của bàN đối với thửa đất có diện tích đo đạc thực tế 52,8 m2 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1573QSDĐ/CN.AB do Ủy ban nhân dân huyện D (nay là thị xã D ) cấp ngày

## Page 3

01/12/2004 cho ông Nguyễn Công T, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng (nay thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN968267, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02233, diện tích 52,8m 2, thuộc thửa đất số 1775, tờ bản đồ số 10AB10, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng do Ủy ban nhân dân thị xã D cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 18/6/2013) và tài sản gắn liền trên đất. Vì tại thời điểm chuyển nhƣợng không tiến hành đo đạc nên trong hợp đồng ghi diện tích chuyển nhƣợng 52m2, khi Tòa án đo đạc thực tế diện tích đất thay đổi 52,8m2 là chênh lệch không lớn, do đó bà yêu cầu tòa án không ra thông báo cho bà đóng tạm ứng án phí bổ sung đối với phần diện tích 0,8m2 chênh lệch.
- Ông Nguyễn Công T có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt nhƣng tại biên bản lấy lời khai ngày 30/7/2019 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án đã trình bày: Thống nhất với lời trình bày của nguyên đơn bà Phan ThịN về việc vào ngày 09/11/2005, vợ chồng ông Nguyễn Công T , bà Hà Thị Yến C và bà Phan ThịN lập với nhau tờ giấy nhận tiền tại Ủy ban nhân dân xã A , huyện D (nay là phƣờng A, thị xã D) và đƣợc đại diện ủy ban chứng thực, trong đó có nội dung: ông T và bàC bán cho bà Phan ThịN 01 diện tích đất 52m 2, đất thuộc thửa 1779, tờ bản đồ số 10 theo giấy chứng nhận số vào sổ 15 73QSDĐ/CN.AB do UBND huyện D (nay là thị xã D ) cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 01/12/2004, đất tọa lạc ấp B, phƣờng A, huyện D (nay là khu phố B, phƣờng A, thị xã D), tỉnh Bình Dƣơng , giá 1m 2 là 2.000.000 đồng, tổng giá trị là 110.000.000 đồng. Hai bên đã giao nhận đủ số tiền 110.000.000 đồng. Vợ chồng ông đã giao đất cho bàN sử dụng và đến năm 2006 thì bàN xây dựng nhà trên đất. Thực tế thì bàN vẫn sử dụng phần đất trên ổn định từ thời điểm mua đến nay. Phần đất bàN hiện nay đang sinh sống trên đó đúng là phần đất vợ chồng ông bán cho bàN từ năm 2005. Năm 2013, vợ chồng ông T, bàC làm thủ tục để ra giấy chứng nhận cho diện tích đất trên, do bàC tiến hành các thủ tục, ông T chỉ ký tên vào giấy tờ nên không biết rằng khi tách thửa xong thì đất đứng tên ông T. Diện tích đất vợ chồng ông chuyển nhƣợng cho bàN hiện nay thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN968267, số vào sổ CH02233, thửa đất số 1775, tờ bản đồ số 10AB10, diện tích 52,8m2 do Ủy ban nhân dân thị xã D cấp cho ông ngày 18/6/2013, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng. Vì vậy nên dẫn đến tranh chấp hiện nay tại tòa án.
Nay trƣớc yêu cầu khởi kiện của bàN về việc yêu cầu Tòa án công nhận thỏa thuận chuyển nhƣợng quyền sử dụng thửa đất có diện tích 52 ,8 m2 thuộc thửa đất số 1573, số phát hành giấy chứng nhận SU 477281 do Ủy ban nhân dân huyện D (nay là thị xã D) cấp cho vợ chồng ông Nguyễn Công T, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng giữa bà Phan ThịN và vợ chồng ông Nguyễn Công T, bà Hà Thị Yến C là hợp pháp. Yêu cầu Tòa án công nhận quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của bà Phan ThịN đối với thửa đất có diện tích 52,8 m2 thuộc thửa đất 1573, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng thì ông T thống nhất nhƣ yêu cầu của bàN vì tài sản này vợ chồng ông đã bán từ năm 2005, bàN đã xây dựng nhà và sử dụng ổn định, vợ chồng ông đã nhận đủ tiền nên không còn quyền lợi gì. Phần đất này hiện nay đã ra Giấy chứng nhận

## Page 4

quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN968267, số vào sổ CH02233 đứng tên ông T, do đây là tài sản chung của vợ chồng nên ông sẽ trao đổi với bàC để liên hệ với bàN làm thủ tục sang sổ đứng tên bà Phan Thị N.
- Đối với bà Hà Thị Yến C đã đƣợc Tòa án thông báo tham gia tố tụng, tống đạt các văn bản tố tụng nhƣng bàC không đến Tòa án làm việc, không cung cấp lời khai, không cung cấp chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
 - Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Mai Văn Th, anh Mai Văn Th1, chị Mai Thị Yến Nh , chị Mai Thị Ngọc D có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt nhƣng tại các bản tự khai ngày 19/8/2019 trình bày: BàN và ông Mai Văn Th có với nhau 05 ngƣời con chung: Mai Thị Hồng Th 2, sinh năm 1981; Mai Thị Hồng G, sinh năm 1983; Mai Thị Yến Nh, sinh năm 1985; Mai Thị Ngọc D, sinh năm 1986; Mai Văn Th1, sinh năm 1990. Vào năm 2005, bàN có mua của ông Nguyễn Công T, bà Hà Thị Yến C 01 diện tích đất 52m 2 là 01 phần của quyền sử dụng đất 1573 do Ủy ban nhân dân huyện D cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 01/12/2004 với giá 110.000.000 đồng. Số tiền này là của bàN tự dành dụm đƣợc. Ông Th và các con không đóng góp gì vào số tiền này. Vào năm 2006 bàN dùng tiền của bà để xây dựng một căn nhà cấp 4 trên phần đất đã mua và sinh sống ổn định cho đến nay. Đất tọa lạc tại khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng. Hiện nay, tại căn nhà trên có bà N, ông Th, chị Nh, chị D, anh Th1 đang sinh sống . Nay bàN khởi kiện ông T, bàC thì ông Th, anh Th1, chị Nh, chị D thống nhất với yêu cầu của bà N.
- Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Quyền sử dụng đất diện tích 52,8m2 giá trị 1.320.000.000 đồng. Các tài sản gắn liền với đất gồm: Căn nhà 02 tầng tổng diện tích 98,55m2 giá trị 145.854.000 đồng; nhà tạm diện tích 10,13m 2 giá trị 5.125.780 đồng, 01 điện kế chính có giá 1.500.000 đồng và 01 đồng hồ nƣớc có giá 200.000 đồng.
- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Dĩ An:
Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý cho đến tại phiên tòa, Tòa án và nguyên đơn, những ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chấp hành đúng pháp luật về tố tụng dân sự. Những ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt . Bị đơn bà Hà Thị Yến C , ông Nguyễn Công T đã đƣợc triệu tập hợp lệ nhƣng vẫn vắng mặt không có lý do. Căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn, những ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đúng quy định.
Về nội dung: Nguyên đơn, bị đơn thừa nhận đã giao nhận đủ tiền chuyển nhƣợng và bị đơn đã bàn giao đất cho nguyên đơn sử dụng thực tế từ năm 2005 đến nay. Do đó, y êu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn là có căn cứ theo quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao , đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

## Page 5

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đƣợc thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Tại phiên tòa, bà Phan ThịN có văn bản xác định lại yêu cầu khởi kiện của mình, trong đó đề nghị Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc chứng thực ngày 09/11/2005 giữa bàN với ông T, bàC là hợp pháp. Công nhận quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của bàN đối với thửa đất có diện tích đo đạc thực tế 52,8 m2 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1573QSDĐ/CN.AB do Ủy ban nhân dân huyện D (nay là thị xã D) cấp ngày 01/12/2004 cho ông Nguyễn Công T, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng (nay thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN968267, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02233, diện tích 52,8m 2, thuộc thửa đất số 1775, tờ bản đồ số 10AB10, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng do Ủy ban nhân dân thị xã D cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 18/6/2013) và tài sản gắn liền trên đất. Do diện tích đất đo đạc thực tế 52,8m2 chênh lệch không lớn so với diện tích trong hợp đồng và đơn khởi kiện là 52m2, vì vậy bà yêu cầu tòa án không ra thông báo cho bà đóng tạm ứng án phí bổ sung đối với phần diện tích 0,8m2 chênh lệch. Nhận thấy tranh chấp của các bên là tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có án phí thuộc trƣờng hợp không có giá ngạch, ngoài ra sự chênh lệch diện tích đất không lớn, việc không thực hiện đóng tạm ứng án phí đối với phần chênh lệch không làm ảnh hƣởng đến nội dung giải quyết vụ án. Do đó, tòa án giải quyết vụ án theo nội dung xác định lại yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
[1.2] Đối với tài sản các bên đang tranh chấp trong vụ án, Chi cục thi hành án dân sự thị xã D có Công văn số 773/CCTHADS ngày 30/10/2019 nội dung: Chi cục đang thụ lý giải quyết hồ sơ thi hành án theo Bản án dân sự phúc thẩm số 05/2018/DS-PT ngày 05/01/2018 và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án phúc thẩm số 08/QĐ -SCBSBA ngày 23/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dƣơng; Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đƣơng sự số 33/2018/QĐST-DS ngày 24/5/2018 và Bản án dân sự sơ thẩm số 128/2017/DS - ST ngày 11/9/2017 của Tòa án nhân dân thị xã D , tỉnh Bình Dƣơng đối với ngƣời phải thi hành án là bà Hà Thị Yến C, sinh năm 1962 và ông Nguyễn Công T, sinh năm 1961. Qua xác minh, Chi cục thi hành án đƣợc biết bà C, ông T có tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc thửa số 1775, tờ bản đồ số 10AB.10, có diện tích 52,8m 2 theo giấy chứng nhận CH02233 do Ủy ban nhân dân thị xã D cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 18/6/2013 (có nguồn gốc đƣợc tách ra từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 1573QSDĐ/CN.A B do Ủy ban nhân dân huyện D (nay là thị xã D ) cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 01/12/2004). Ngày 16/01/2019, Chi cục thi hành án dân sự thị xã D đã ban hành Quyết định số 17/QĐ-CCTHADS về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản đối với bà C, ông T . Nhận thấy, tài sản đang tranh chấp trong vụ án chƣa bị áp dụng biện pháp cƣỡng chế thi hành án, do đó Tòa án không đƣa Chi cục thi hành án dân sự thị xã D vào tham gia tố tụng với tƣ cách ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

## Page 6

[1.3] Về sự có mặt của các đƣơng sự: Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Mai Văn Th , anh Mai Văn Th1 , chị Mai Thị Yến Nh , chị Mai Thị Ngọc D có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt . Bị đơn bà Hà Thị Yến C , ông Nguyễn Công T đã đƣợc triệu tập hợp lệ nhƣng vẫn vắng mặt không có lý do .
Căn cứ vào Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt những ngƣời có tên trên.
[2] Về nội dung: Bà Phan Thị N, ông Nguyễn Công T đều thừa nhận: Vào năm 2005 bàN có thỏa thuận nhận chuyển nhƣợng của ông Nguyễn Công T và bà Hà Thị Yến C 01 phần đất có diện tích đo đạc thực tế 52,8m2, hiện trạng lúc đó là đất trống, đất thuộc thửa 1779, tờ bản đồ số 10 theo giấy chứng nhận số vào sổ 15 73QSDĐ/CN.AB do UB ND huyện D (nay là thị xã D ) cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 01/12/2004, đất tọa lạc ấp B, phƣờng A , huyện D (nay là khu phố B, phƣờng A, thị xã D), tỉnh Bình Dƣơng. Vào ngày 09/11/2005, tại Ủy ban nhân dân phƣờng A, hai bên lập với nhau tờ giấy nhận ti ền trong đó có nội dung: ông T và bàC bán cho bàN 01 diện tích đất 52m 2 (đo đạc thực tế 52,8 m2) quyền sử dụng đất 1573 do UBND huyện D cấp ngày 01/12/2004 giá 1m2 là 2.000.000 đồng, tổng giá trị là 110.000 .000 đồng. Tờ giấy này do bàC viết. Hai bên ký tên lăn tay và có đại diện ủy ban phƣờng chứng thực. Sau khi ký giấy mua bán, bàN đã giao đầy đủ tiền cho ông T, bàC và ông T, bàC đã giao đất cho bàN sử dụng, cùng với tờ giấy nhận tiền đã lập, bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Năm 2006, bàN xây dựng căn nhà 01 trệt, 01 lầu trên vị trí đất đã mua của ông T, bàC và ở ổn định cho đến nay. Hiện nay diện tích đất này ông T, bàC đã thực hiện thủ tục tách thửa và đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN968267, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02233, diện tích 52,8m2, thuộc thửa đất số 1775, tờ bản đồ số 10AB10, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D , tỉnh Bình Dƣơng do Ủy ban nhân dân thị xã D cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 18/6/2013. Vì vậy nên dẫn đến tranh chấp. Nội dung này đƣợc các đƣơng sự thừa nhận nên đây là tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự.
[3] Xét thỏa thuận chuyển nhƣợng giữa bà Phan ThịN với bà Hà Thị Yến C, ông Nguyễn Công T thực hiện không đúng mẫu hợp đồng chuyển nhƣợng .
Tuy nhiên khi lập hợp đồng đƣợc chính quyền địa phƣơng nơi có đất (Ủy ban nhân dân xã A (nay là phƣờng A)) chứng thực, sau khi chuyển nhƣợng ông T, bà C đã nhận đủ tiền và bàN đã xây dựng nhà, sinh sống ổn định từ năm 2006 đến nay mà phía ông T, bàC không phản đối. Trong quá trình sử dụng, bàN bị Ủy ban nhân dân xã A ra Quyết định số 77/QĐ -UBND ngày 11/4/2006 về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng với số tiền 200.000 đồng , ngoài ra bàN không bị cơ quan Nhà nƣớc xử phạt hành chính về lĩnh vực nào khác. Ông Mai Văn Th chồng bàN xác định số tiền bàN mua đất và xây dựng nhà là tài sản riêng của bàN , ông không có đóng góp gì. Nhƣ vậy có thể xác định, giao dịch này là giữa cá nhân bàN với ông T, bàC , tiền dùng để nhận chuyển nhƣợng là tài sản của riêng bà N.
[4] Diện tích đất các bên đang tranh chấp thuộc giấy chứng nhận CH02233 do Ủy ban nhân dân thị xã D cấp cho ông Nguyễn Công T ngày

## Page 7

18/6/2013 (có nguồn gốc đƣợc tách ra từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 1573QSDĐ/CN.AB do Ủy ban nhân dân huyện D (nay là thị xã D ) cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 01/12/2004 ), đang bị áp dụng Quyết định số 17/QĐ-CCTHADS về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của Chi cục thi hành án dân sự thị xã D. Khoản 1 Điều 6 Thông tƣ liên tịch số 14/2010/TTLT -BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 về hƣớng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự quy định: “Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thi hành án”. Xét thấy, tài sản đang tranh chấp trong vụ án đƣợc các bên thực hiện việc chuyển nhƣợng vào năm 2005 và đƣợc chứng thực vào ngày 09 /11/2005, thời điểm này các bản á n, quyết định dùng làm căn cứ thực hiện việc thi hành án chƣa phát sinh. Đất đang tranh chấp đã đƣợc tách thửa thành giấy chứng nhận mới cho ông T vào năm 2013 nhƣng về bản chất, diện tích đất này đã đƣợc các bên chuyển nhƣợng cho nhau từ trƣớc đó vào năm 2005, bàN đã sử dụng ổn định cho đến nay . Vì vậy, tài sản đang tranh chấp không thuộc trƣờng hợp quy định tại Khoản 1 Điều 6. Việc tranh chấp về tài sản chuyển nhƣợng trong vụ án chƣa đƣợc giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của tòa án và tài sản chƣa bị áp dụng biện pháp cƣỡng chế thi hành án nào nên vẫn chƣa thuộc trƣờng hợp là tài sản dùng để thi hành án của ông T, bà C.
[5] Tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ -HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hƣớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, quy định: “b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2. 3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồn g…...”. Đến nay, Bộ luật dân sự năm 2015 có những quy định với mục đích giữ vững các quan hệ dân sự trong xã hội một cách ổn định. Thỏa thuận chuyển nhƣợng giữa bàN và ông T, bàC chƣa thực hiện thủ tục đăng ký kê khai tách sổ nhƣng các bên đã giaon hận tiền và đất cho nhau, bàN đã xây dựng nhà trên đất nên thuộc trƣờng hợp đƣợc quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này” . Vì vậy, áp dụng Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định

## Page 8

phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó…” thấy rằng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bà Phan ThịN và ông Nguyễn Công T , bà Hà Thị Yến C đủ điều kiện để đƣợc công nhận.
[6] Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN968267, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02233, diện tích 52,8m 2, thuộc thửa đất số 1775, tờ bản đồ số 10AB10, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D , tỉnh Bình Dƣơng do Ủy ban nhân dân thị xã D cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 18/6/2013, nhận thấy thời điểm ông T đƣợc cấp giấy chứng nhận, ông T b à C đã chuyển nhƣợng diện tích đất này cho bàN vào năm 2005 và bàN đã xây dựng nhà trên đất. Đồng thời căn cứ vào các biên lai thu thuế nhà đất năm 2008 (đóng cho các năm 2006, 2007, 2008) , năm 2010, năm 2011, biên lai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2018, 2019 do bàN đóng cho thấy trên thực tế bàN là ngƣời thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nƣớc về việc sử dụng đất theo quy định từ thời điểm năm 2006 cho đến nay. Vì vậy, cần thiết kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã D thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN968267, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02233 do Ủy ban nhân dân thị xã D cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 18/6/2013 để cấp lại cho bà Phan Thị N.
[7] Từ đó có cơ sở công nhận phần đất có diện tích 52,8m2 và tài sản gắn liền trên đất tọa lạc tại khu phố B, phƣờng A, thị xã D , tỉnh Bình Dƣơng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Phan Thị N.
 [8] Về chi phí tố tụng: Tại phiên tòa, nguyên đơn bà Phan ThịN tự nguyện chịu 2.636.864 đồng (Hai triệu sáu trăm ba mƣơi sáu nghìn tám trăm sáu mƣơi bốn đồng) tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản. Do đó hội đồng xét xử ghi nhận.
 [9] Từ những phân tích trên, có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phan ThịN và chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng.
[10] Về án phí dân sự sơ thẩm: nguyên đơn bà Phan ThịN tự nguyện chịu.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào các Điều 26, 35, 92, 144, 147, 157, 217, 218, 227, 228, 245, 271, 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 129, Điểm b Khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015 ; điểm b.3 tiểu mục 2.3 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hƣớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình ; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày

## Page 9

30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc Hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phan ThịN đối với bà Hà Thị Yến C, ông Nguyễn Công T về tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
1.1. Công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bà Phan ThịN với bà Hà Thị Yến C , ông Nguyễn Công T thể hiện tại Giấy nhận tiền đƣợc Ủy ban nhân dân xã A, huyện D , tỉnh Bình Dƣơng (nay là phƣờng A, thị xã D, tỉnh Bình Dƣơng) chứng thực ngày 09/11/2005.
1.2. Công nhận cho bà Phan ThịN đƣợc quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 52,8m2 (ký hiệu là (A) trong bản vẽ) thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN968267, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02233, thửa đất số 1775, tờ bản đồ số 10AB10, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D , tỉnh Bình Dƣơng do Ủy ban nhân dân thị xã D cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 18/6/2013, (có nguồn gốc đƣợc tách ra từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 1573QSDĐ/CN.A B do Ủy ban nhân dân huyện D (nay là thị xã D ) cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 01/12/2004) và tài sản gắn liền với đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D , tỉnh Bình Dƣơng. (có sơ đồ bản vẽ kèm theo)
1.3. Kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã D , tỉnh Bình Dƣơng thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN968267, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH02233, thửa đất số 1775, tờ bản đồ số 10AB10, đất tọa lạc khu phố B, phƣờng A, thị xã D , tỉnh Bình Dƣơng do Ủy ban nhân dân thị xã D cấp cho ông Nguyễn Công T ngày 18/6/2013 để cấp lại cho bà Phan Thị N.
Bà Phan ThịN đƣợc quyền đăng ký kê khai để đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Phan ThịN chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) đƣợc khấu trừ toàn bộ số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) the o biên lai thu tiền số 0028 946 ngày 18 tháng 7 năm 2019 của Chi cục thi hành án Dân sự thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng.
3. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá: Bà Phan Thị N tự nguyện chịu 2.636.864 đồng ( Hai triệu sáu trăm ba mƣơi sáu nghìn tám trăm sáu mƣơi bốn đồng). Số tiền này đã đƣợc bà Phan ThịN nộp đủ.
Các đƣơng sự có mặt đƣợc quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đƣơng sự vắng mặt đƣợc quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc niêm yết bản án.
Trƣờng hợp bản án đƣợc thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân sự, ngƣời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật

## Page 10

Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.

Nơi nhận:
- Đƣơng sự (7);
- VKSND thị xã Dĩ An (1);
- CC THADS thị xã Dĩ An (1);
- TAND tỉnh Bình Dƣơng (1);
- Lƣu: VT, hồ sơ vụ án (2).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Phan Thị Mỹ Dung