Bản án số: 10 /2019/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số: 10/2019/DS-ST
Ngày: 21/11/2019
Tòa án xét xử: TAND huyện Chư Păh, tỉnh Gia Lai
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Hùng- Phượng)

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHƯ PĂH - TỈNH GIA LAI

Bản án số: 10 /2019/DS-ST Ngày: 21 -11 - 2019 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CỘNG H1 XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG H1 XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHƯ PĂH-TỈNH GIA LAI

- TH3nh phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Bảo Các Hội thẩm nhân dân: 1. Ông Trần Đắc Thắng;
 2. Bà Hoàng Thị Hải .
 - Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Nữ Hương Giang – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Chư Păh, tỉnh Gia Lai.
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Chư Păh tham gia phiên tòa: Bà Tô Hải Yến - Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân huyện Chư Păh, tỉnh Gia Lai.
 Trong ngày 21 tháng 11 năm 2019, tại Hội trường xét x ử Tòa án nhân dân huyện Chư Păh, tỉnh Gia Lai xét x ử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý s ố:
24/2018/TLST-DS ngày 11 tháng 6 năm 2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đ ất, theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử số:
01/2019/QĐXX-DS ngày 25 tháng 9 năm 2019 và Quyết định hoãn phiên tòa số 01a/2019/QĐST-DS ngày 22/10/2019, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Đỗ Văn H, sinh năm 1963 Địach ỉ: S ố nH3 93C Đư ờng Trần Hưng Đ ạo, thị trấn Kon D ỡng, huyện Mang Yang, tỉnh Gia Lai
 - Bị đơn: Bà Nguyễn Thị P, sinh năm 1963 (có mặt)
Nơi đăng ký NKTT: 104 Lê Lợi, TP.Pleiku, tỉnh Gia Lai Chổ ở hiện nay: số nH3 48, đường Nguyễn Công Tr ứ, tổ 10 , phường Yên Đỗ, tH3nh phố Plei Ku, tỉnh Gia Lai.
 -Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
+ Bà Lê Thị H1, sinh năm 1962 (vắng mặt)

## Page 2

Địa chỉ: Số nH3 336, đường Trần Hưng Đ ạo, TT.Kon D ỡng, Mang Yang, Gia Lai + Ông Nguyễn Văn H2, sinh năm 1963(có mặt)
Nơi đăng ký NKTT: 104 Lê Lợi, TP.Pleiku, tỉnh Gia Lai Chổ ở hiện nay: số nH3 48, đường Nguyễn Công Tr ứ, tổ 10 , phư ờng Yên Đỗ, tH3nh phố Plei Ku, tỉnh Gia Lai + Ông Bạch Đình T, sinh năm 1968 (có mặt)
+ Nguyễn Thị H3, sinh năm 1969 (Vắng mặt)
 Cùng địa chỉ: Thôn 4, TT.Phú H1, huyện Chư Păh, tỉnh Gia Lai.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 21/5/2018, cùng các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Đỗ VănH trình bày :
 Tháng 4/1993, ông và bàP có mua chung lô đất của ông Đặng Ngọc Hoạch ở thôn 4, xã Nghĩa Hòa (nay là thị trấn Phú Hòa), huyện Chư Păh, tỉnh Gia Lai, diện tích kho ảng 1000m2. Cót ứ cận: Đông giáp đất ông Hương, tây giáp đất ông Chớ, Nam giáp rừng, Bắc giáp đường đi Ia Ly. Vì tin tư ởng bàP nên ông để bàP một mình đứng tên lô đất đó. Đến năm 2003, ông nói bàP chia cho ông ½ diện tích lô đ ất, bàP đã viết gi ấy tay sang như ợng cho ông 500m 2 đất giá 10.000.000đ (Mười triệu đồng) tương đương với 22 chỉ vàng mà ông đã đưa cho bàP tại nH3 ông Hoạch.
Tháng 4/2016, bàP khởi kiện ông tuyên bố hợp đồng mua bán đất giữa ông với bàP là vô hi ệu, đã đư ợc Tòa án Chư Păh xét x ử ngày 26/4/2017, bàP không đồng ý với quyết định của Tòa án huyện nên đã làm đơn lên Tòa phúc thẩm và Tòa án tỉnh đã xét xử lại ngày 24/8/2017 trả hồ sơ về Tòa án Chư Păh xem xét lại vì lô đất của ông bàP lại bán cho ông Bạch Đình T. Ngày 16/4/2018, ông nhận được quyết định của Tòa án về việc đình chỉ giải quyết vụ án do bàP tự nguyện rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Nên ông khởi kiện yêu cầu bàP phải thực hiện hợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất cho ông theo gi ấy sang như ợng đất ngày 25/01/2003.
Trong vụ án trước mà bàP khởi kiện ông thì do thời gian lâu quá ông không nhớ rõ nên khai là đưa cho bàP 23 chỉ vàng và bàP viết giấy tay sang nhượng cho ông 500m2 đất giá 10.000.000đ (Mười triệu đồng) tương đương với 23 chỉ vàng và đưa cho ông H2 là chồng bàP đem giấy xuống cơ quan cho ông. Nay qua quá trình nhớ lại thì về số vàng đưa cho bàP là 22 chỉ vàng y (9999), vì lúc đó bàP có nói với tôi là ông Ho ạch bán 02 chỉ vàng/1m chi ều ngang, thửa đất là 22 m chi ều ngang, chiều dài 50m. Tôi đồng ý mua ½ thửa đất nên tôi đồng ý đưa bàP 22 chỉ vàng. Sau đó, bà Lê Thị H1 là vợ của ông nhiều lần nói ông đi làm giấy tờ hoặc nói bàP viết giấy chia đất để làm thủ tục, khi đó vì ông H2 chồng bàP là giám đ ốc, ông H là lái xe cho ông H2 nên ngại không dám nói với bà P. Đến năm 2003, bà

## Page 3

H1 thấy ông H ngại không dám nói nên bà H1 đến nhà nói bàP về việc vợ chồng ông đã mua ½ di ện tích lô đất của ông Hoạch, khi đó bàP mới viết giấy tay sang nhượng cho ông 500m2 đất giá 10.000.000đ (Mười triệu đồng) tương đương với 22 chỉ vàng ( thời đi ểm đó 01 chỉ vàng có giá kho ảng 450.000 đ ồng) vào ngày 25/01/2003, rồi sau đóm ột thời gian bàP đi chứng thực các gi ấy tờ đất của ông Hoạch đưa cho bà H1 cầm về.
Do trước đây còn làm chung ở cơ quan có nhiều giấy tờ có một số giấy bàP đưa cho ông H2 là chồng bàP đem giấy xuống cơ quan cho ông nên ông nhớ nhầm nên trước đây khai giấy sang nhượng đất ngày 25/01/2003 do bàP viết và đưa cho ông H2 đem xuống cơ quan đưa cho ông. Nay ông suy nghĩ k ỹ lại thì đúng như lời khai của bà H1. Còn giấy mà ông H2 đem xuống cơ quan đưa cho cô Bư ờng đưa cho ông là gi ấy tờ nhà đất mua thanh lý ở thành phố PleiKu chứ không phải giấy ngày 25/01/2003.
Trong bản án bàP khai vì tin tưởng ông nên viết giấy sang nhượng cho ông để ông về lấy tiền đưa cho bàP là hoàn toàn vô lý vì trong thời gian đó giữa ông với ông H2 có mâu thuẫn, ông không có đến nhà bà P, nếu như ông không đưa tiền cho bàP thì tại sao từ khi viết giấy tới 27 tháng sau, bà Lê Thị H1 có lên nói bàP phô tô, chứng thực lại toàn b ộ giấy tờ liên quan đến lô đất đã bán cho ông để về làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì bàP vẫn phô tô chứng thực và đưa cho bà H1 mà không hề nói gì về tiền bạc của lô đất.
Tại phiên tòa , ông gi ữ nguyên yêuc ầu khởi ki ện yêuc ầu công nhậnh ợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất, bu ộc bàP thực hi ện theo “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/01/2003, phải giao lô đất 500m2 cho ông, nếu đất bàP đã bán cho ông Bạch Đình Trồi thì bàP phải trả lại tiền theo giá trị hiện tại của thửa đất do Hội đồng định giá đã định giá. Do vào thời điểm khởi kiện ông không biết giá trị thực tế của thửa đất nên lấy giá trị theo kết quả định giá v ụ án trước mà bàP khởi kiện ông là 300.000.000 đồng (ba trăm tri ệu đồng), nayn ếu Hội đồng định giá lại xác định giá trị 700.000.000 đồng thì ông yêu cầu bàP phải trả lại cho ông theo giá này. Tòa án cũng đã gi ải thích về hợp đồng vô hiệu, ông yêu cầu nếu hợp đồng giữa ông với bàP vô hiệu thì phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Thửa đất trước đây ( trong vụ án trước mà bàP khởi kiện) ông có khai cho ông Kỳ bà Nga mượn, từ khi phát hiện nhầm lẫn thửa cho đến nay không có ai s ử dụng thửa đất đó, ông không bi ết thửa đất đó hi ện bàP đã bán cho ai, ông không chiếm hữu, sử dụng và cũng không có yêu cầu gì.
 Về án phí và các chi phí khác : Ông Hyêu cầu bàP phải chịu toàn bộ về án phí. Về chi phí thẩm định và định giá ông H tự nguyện chịu không yêu cầu bàP phải chịu. Ngoài ra, ông H không có yêu cầu gì khác.
Trong các biên bản hòa giải, các tài liệu có trong hồ sơ và tại phiên tòa bị đơn bà Nguyễn ThịP trình bày :
Về việc yêuc ầu khởi kiện của ông H, bà không đồng ý. Ông H cho rằng tháng 4/1993, có thỏa thuận với bà cùng mua lô đất có diện tích 1000m2 của ông

## Page 4

Đặng Ngọc Hoạch là không đúng, vi ệc mua đất ông Ho ạch chỉ có mình bà mua chứ ông H với bà không có thỏa thuận gì. Ông Ho ạch nhận của bà 23 chỉ vàng (nhưng viết trong gi ấy bán là 1.600.000đ) rồi viết giấy sang như ợng đất cho bà.
Giấy sang như ợng này đã đư ợc Ủy ban nhân dân xã Nghĩa H1, huyện Chư Păh, tỉnh Gia Lai xác nhận vào ngày 20/4/1993. Ông Ho ạch cũng đã giao toàn b ộ giấy tờ gốc cho bà đ ể bà làm giấy chứng nhận quyền sử đụng đất. Việc ông H nói đưa cho bà 22 chỉ vàng để mua đất là không có vì bà không có nhận của ông H tiền hay vàng gì cả. Nếu ông H cho rằng bà đã nhận vàng của ông H thì phải có chứng cứ.
Việc bà vi ết giấy sang như ợng đất với giá 10.000.000đ (Mư ời triệu đồng)
cho ông H vào ngày 25/01/2003, lý do là vì ông H nghe bà mua được một miếng đất giá rẻ nên muốn mua lại một nửa (tương đương 10m đất ngang). Vì người làm cùng cơ quan với chồng bà nên bà đồng ý bán lại giá 10 triệu đồng, ông H đã nhờ bà viết giấy sang nhượng trước để ông về đưa cho bà H1, vợ ông H để bà H1 tin tưởng đưa tiền mua, nhưng bàch ờ mãi không thấy ông H đưa tiền mua đất cho bà nên bà đã yêuc ầu ông H trả lại tờ giấy sang như ợng bà đã vi ết thì ông H nói bỏ đâu mất rồi và bà nghĩ rằng giấy đó không cóch ứng thực, công chứng nên không có giá tr ị. Bà nó i với ông H khi nào ông H đưa tiền cho bà thì sẽ ra Ủy ban xã chứng thực hợp đồng theo đúng quy định, ông H cũng là người hiểu biết pháp luật nên cũng đồng ý như v ậy. Nếu ông H đã trả tiền cho bà thì saot ừ năm 2003 đến năm 2015, ông H không đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không khởi kiện bà giao gi ấy tờ cho ông H làm chứng nhận quyền sử dụng đất mà đến năm 2016 khi bà khởi kiện ra Tòa ông H mới nói đã đưa tiền cho bà, và năm 2004, lúc bà bán đất cho ông Bạch Đình Tông H cũng không có ý kiến gì, ông T cũng đã làm được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phần đất bà đã bán cho ông T.
Phần đất còn lại, bà đi làm gi ấy chứng nhận quyền sử đụng đất thì Ủy ban nói có đơn của ông H bà không làm đư ợc nên bàm ới làm đơn khởi kiện để yêu cầu hủy hợp đồng bà viết cho ông H ngày 25/01/2003 chứ không phải đòi đất, vì đất là của bà. Trong vụ án trước Tòa án xác định sai vị trí thửa đất, mặc dù việc thẩm định có mặt của bà, nhưng bà nghĩ bà chưa h ề bán đất cho ông H mà cũng không giao đất cho ông H nên bà không nhớ vị trí đất là phía nào, việc bà bán đất cho ông T là do ông T tự chọn phía. Nay ông H khởi kiện yêu cầu bà trả đất hoặc trả tiền theo gía trị hiện H3nh, bà không đồng ý vì bà chưa nhận tiền hay vàng của ông H.
Thửa đất còn lại bên cạnh thửa đất đã bán cho ông Bạch Đình T thì hiện tại vẫn thuộc sở hữu của bà, không có ai s ử dụng, bà không có yêuc ầu gì. Bà không đồng ý giao thửa đất này theo yêu cầu của ông H.
 Về án phí và chi phít ố tụng: BàP không chấp nhận trả án phí và chi phít ố tụng khác do bàP không sai, ông H khởi kiện không đúng nên ông H phải chịu.
 Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn H2 trình bày:
 Ông có nghe v ợ ông là bà Nguy ễn ThịP nói về việc bán 10m đất (chiều ngang giáp mặt đường) ở Chư Păh cho ông Đỗ VănH và viết giấy sang nhượng để ông H có căn c ứ về nói vợ lấy tiền. Sự việc sau này ông không bi ết cũng không

## Page 5

liên quan vì ông phải đi chấp hành án tại trại giam T20 từ ngày 13/9/2005 đến ngày 13/9/2008. Chuyện mua bán sang như ợng đất ông cũng không cầm giấy tờ gì như ông H nói. Ông không yêu cầu gì trong vụ án này.
Người có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan ông Bạch Đình T và bà Nguy ễn Thị H3 trình bày:
 Việc bàP trước đây đã sang như ợng cho ông H, chúng tôi không bi ết, thửa đất đó tôi sang như ợng lạic ủa bàP hợp pháp và đã đư ợc cấp gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng chúng tôi. Vợ chồng chúng tôi mua đất của bàP ngay tình, hợp pháp và đã đư ợc cấp Giấy CNQSD đ ất, chúng tôi đã s ử dụng ổn định từ năm 2004 đến nay, vợ chồng chúng tôi đề nghị tòa án bảo vệ quyền lợi của chúng tôi. Khi tôi mua xong năm 2004, bàP có nhờ tôi rào hết thửa đất và cho tôi trồng cây Mì (sắn), đến năm 2005 tôi thấy ông H với ông Kỳ đến rào lại ½ thửa đất phía giáp nH3 ông Chớ, tôi có hỏi thì ông H nói nửa đất bên đó làc ủa ông H nên ông H rào lại và cho ông K ỳ canh tác câyng ắn ngày được vài năm rồi cũng b ỏ trống cho đến nay, tôi không bi ết thửa đất đó làc ủa bàP hay của ông H, còn đất của tôi thì H3ng năm tôi cũng trồng cây ngắn ngày. Hiện tại năm nay trời nắng hạn nên tôi không làm gì. Tôi thỏa thuận mua ½ thửa đất trên của bà P, nhưng ghit ứ cận trong giấy viết tay theo như trích lục trong Quyết định cấp cho ông Hoạch, khi đó bàP nói ½ thửa đất của đất còn lại của bà P, khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cán b ộ địa chính thị trấn Phú H1 có gọi bàP đến chỉ thửa đất bán cho tôi là thửa đất phía bên nào thì bàP có chỉ cho cán bộ địa chính để đo đạc và cấp giấy chứng nhận cho tôi chứ tôi cũng không có thỏa thuận tứ cận thửa đất cụ thể. Khi bán đất thỏa thuận bằng giấy viết tay ngày 02/01/2004, chúng tôi trả đủ tiền, bàP ký vào giấy và chúng tôi có thỏa thuận về trách nhiệm làm thủ tục sang tên nhưng bàP không thực hiện được nên sau đó giao giấy tờ liên quan đến thửa đất cho tôit ự làm thủ tục, đến năm 2012 tôim ới hoàn tất và đư ợc cấp Giấy chứng nhận.
Thửa đất của chúng tôi hi ện nay có giá trị thị trường kho ảng 70.000.000 đồng đến 80.000.000 đ ồng/m ngang giáp đư ờng tỉnh lộ. Thửa đất của chúng tôi hiện nay có giá trị khoảng 700.000.000đ đến 800.000.000 đồng.
 Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị H1 trình bày trong bản tự khai:
 Tôi với ông H là vợ chồng với nhau có đăng ký kết hôn vào năm 1983 đến năm 2011 chúng tôi ly hôn. Thửa đất ông H với bàP góp vàng mua chung của ông Đặng Ngọc Hoạch cụ thể là 500m2, có chiều ngang thửa đất giáp đường tỉnh lộ từ thị trấn Phú H1 đi Ia ly là 10m, chi ều dài 50m tại thôn 4, thị trấn Phú H1, huyện Chư Păh. Trước đây khi hai gia đình còn thân thi ết, thỉnh thoảng ông H có chở tôi cùng vợ chồng bàP lên Chư Păh cũng có đến thửa đất này nên tôi biết rõ. Thửa đất này là do ông H tự lấy 22 chỉ vàng trong nH3 đi mua đất với bàP chứ không nói cho tôi biết, đến sau đó một thời gian khoảng 2 tháng sau, cô Trần Thị Mỹ Lệ sống cùng H3ng xóm với tôi, có chồng tên là Bảy (hay gọi Bảy mập) làm cùng cơ quan

## Page 6

với ông H có nói với tôi là “Nhà chị H1 mua chung đất với ông H2 ở IaLy à?”, tôi về nhà kiểm tra lại thì thấy thiếu 22 chỉ vàng khi đó tôim ới hỏi ông H thì ông H nói là mua chung đất với ông H2, bàP ở IaLy với số vàng 22 chỉ vàng y 9999. Khi tôi biết việc ông H mua đất chung với bàP tôi có yêu cầu ông H đi làm thủ tục tách đất với bàP nhưng ông H nói là không dám nói với bàP vì ông H2 chồng bàP là giám đốc của ông H. Tôi nghĩ thôi thì chỗ quen biết rồi từ làm cũng được hơn nữa khi đó gia đình nuôi con đông khó khăn cũng chưa có ti ền để làm Bìa đỏ. Sau đó thấy thời gian đã quá lâu (10 năm) tôim ới lên nhà bàP nói chị mua đất chung với ông H mà ông H không có giấy tờ gì nên chị viết cho tôi giấy về để tôi làm thủ tục bán lại cho người khác thì bàP viết “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/01/2003 đưa cho tôi, tôi nói bàP đưa giấy tờ gốc của ông Ho ạch thì bàP bảo con gái bàP đi pho to về đưa cho tôi. Do lúc đó đã 5 gi ờ chiều nên không đi ra UBND xã chứng thực được, bàP nói để hôm khác bàP đi chứng thực rồi đưa sau cho tôi .
 Theo tôi “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/01/2003 do bàP viết mục đích là để làm tin cho vi ệc ông H đã đưa 22 chỉ vàng cho bàP để mua chung đất của ông Hoạch, vì năm 1993 vàng có giá kho ảng 400.000 đ ồng/chỉ, nên bàP mới viết giá 10.000.000 đồng là tương đương 22 chỉ vàng.
 Thửa đất này là do ông H tự lén lấy 22 chỉ vàng của chung tôi với ông H đi mua, là tài sản chung của tôi với ông H Nhưng tôi s ẽ yêu cầu ông H chia cho tôi sau hoặc bằng vụ án khác, tôi không yêu cầu quyền lợi gì trong vụ án này.

Ý kiến, quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân huyện Chư Păh về quá trình giải quyết vụ án:
I. VIỆC TUÂN THEO PHÁP LUẬT TỐ TỤNG
1. Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Thẩm tra viên, Hội đồng xét x ử vụ án, Thư ký phiên tòa trong quá trình gi ải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án:
Thẩm phán, Hội đồng xét x ử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng các quy định về nhiệm vụ, quyền hạn của mình theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
2. Việc tuân theo pháp lu ật tố tụng của người tham giat ố tụng dân s ự trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án:
+ Nguyên đơn, bị đơn, ngườ i có quyền lợi nghĩa vu ̣ liên quan đã chấp hành đúng các quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn quy định tại Điều 70, 71 , 72, 73 BLTTDS năm 2015. Riêng bà Lê Thi ̣ H dù đã được Tòa án triê ̣u tâ ̣p hợp lê ̣ nhiều lần nhưng vẫn vắng mặt không lý do như vâ ̣y bà H 1 không chấp hành đầy đủ quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về quyền và nghĩa vu ̣ của ngườ i có quyền lợi nghĩa vu ̣ liên quan ta ̣i điều 73 BLTTDS.

## Page 7

II. Ý KIẾN VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT VỤ ÁN Căn cứ quy đi ̣nh ta ̣i Điều 136, 139 BLDS năm 1995 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất giữa ông Hùng và bà Phượng vô hiê ̣u . Căn cứ quy đi ̣nh tại Điều 146 BLDS năm 1995 thì vì giao dịch dân sự vô hiệu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và phải bồi thường thiê ̣t ha ̣i tương đương vớ i phần lỗi của mỗi bên.
Căn cứ hướ ng dẫn ta ̣i tiều mu ̣c 2.4 mục 2 phần I Nghi ̣ quyết 01/2003 ngày 16/4/2003 của hội đồng thẩm phán . Xét thấy: tại giấy sang nhượng đất đề ngày 25/01/2003 thì bà Phượng đã nhận sang nhượng lô đất cho ông H vớ i giá 10.000.000 đồng, vì vậy bàP có trách nhiệm hoàn trả cho ông H số tiền 10.000.000 đồng và phải bồi thườ ng thiê ̣t ha ̣i về quyền sử du ̣ng đất . Đối với lô đất có diện tích 500m2 tại thôn 4, TT Phú Hòa , Chư Păh, hiê ̣n này bà P đã chuyển nhượng ngay tình cho ông Bạch Đình Th và bà Nguyễn Thị H3; ông T và bà H3 đã được UBND huyê ̣n Chư Păh cấp giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất số BH 185384 vào ngày 04/02/2012. Vì lô đất này bàP đã chuyển nhượng ngay tình cho ông Th, bà H. Nên đối tượng chuyển nhượng đất không còn, ông H chưa nhâ ̣n đất nên ông H không phải hoàn trả lại lô đất cho bà P.
Đối với lô đất hai bên đã nhận chuyển nhượng , theo kết quả đi ̣nh giá tài sản số 24 ngày 09/7/2019 của Hội đồng đi ̣nh giá tài sản thì đến thờ i điểm ngày 09/7/2019 lô đất có giá tri ̣ theo giá thi ̣ trườ ng là 700.000.000 đồng. Xét thấy, dù ông H và bàP thỏa thuận sang nhượng lô đất vào ngày 25/01/2003 nhưng hai bên không thực hiê ̣n viê ̣c công chứ ng, chứ ng thực theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất vô hiê ̣u nên trong vu ̣ án này cả hai bên đều có lỗi . Vì vậy, xét mức độ lỗi của các bên nên chỉ buô ̣c bà P phải trả la ̣i cho ông H số tiền chênh lêch giá đất tương đương 50% lỗi của bà P.
Đối vớ i bà Lê Thi ̣ H1 – là vợ của ông H, hiê ̣n nay bà H1 và ông H đã ly hôn, tại phiên tòa bà H1 vắng mă ̣t, tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, bà H1 ý kiến vì bà và ông H mua đất trong thờ i kỳ hôn nhân nên nếu ông H thắng kiê ̣n thì bà sẽ yêu cầu ông H chia la ̣i tiền cho bà bằng 01 vụ án khác . Nên không đề câ ̣p đến trong vu ̣ án này.
Về chi phí thẩm đi ̣nh: Ông H tự nguyê ̣n chi ̣u chi phí thẩm đi ̣nh nên không đề câ ̣p đến.
*Về án phí: Áp dụng Điều 147 BLTTDS 2015, khoản 1 điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016, các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

## Page 8

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về áp dụng pháp lu ật: “Giấy sang như ợng đất” ngày 25/01/2 003, thể hiện nội dung thỏa thuận là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên có tứ cận cụ thể, hiện nay được xác định là thửa đất số 241, diện tích 500 m 2, tờ bản đồ số 16, địa chỉ Thôn 4, thị trấn Phú Hòa, huyện Chư Păh, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 185384, cấp ngày 01/02/2012 cho ông Bạch Đình T và bà Nguyễn Thị H3. Năm 2016, bàP khởi kiện ra Tòa án yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, sau đó bàP rút đơn. Ngày 05/6/2018, ông H khởi kiện yêuc ầu công nhận hợp đồng nếu bàP không giao đất thì bu ộc bàP phải trả lại giá trị thửa đất theo giá thị trường vào thời điểm xét x ử. HĐXX xác định quan hệ này là “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Căn cứ quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 ; thửa đất tại huyện Chư Păh, hình thức, nội dung khởi kiện đúng quy định. Theo quy định tại các Điều 26, 35, 39 và Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đơn khởi kiện của ông Đỗ VănH được Tòa án nhân dân huyện Chư Păh chấp nhận thụ lý giải quyết.
Đối với Ngư ời có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan bà Lê Thị H1 và bà Nguyễn Thị H3, có đơn xin xử vắng mặt. Căn cứ quy định tại Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự, HĐXX tiến hành xét xử vắng mặt.
[2] Xét về “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/01/2003: Giấy này do nguyên đơn viết, ghi rõ diện tích, tứ cận, giá tiền cụ thể, nội dung không vi phạm đạo đức nên nội dung của hợp đồng này hợp pháp. Tuy nhiên hợp đồng này không được công chứng, chứng thực nên vi phạm về hình thức theo quy định tại Điều 136, Điều 691 Bộ luật dân sự 1995; Điều 134, Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005. Tòa án ra quyết định buộc các bên thực hiện hợp đồng về mặt hình thức nhưng thửa đất trong hợp đồng bàP đã bán cho vợ chồng ông Bạch Đình T, bà Nguyễn Thị H3 từ năm 2004, đã được UBND huyện Chư Păh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 185384, thửa số 241, diện tích 500 m 2, tờ bản đồ số 16, địa chỉ Thôn 4, thị trấn Phú Hòa, huyện Chư Păh vào ngày 01/02/2012 cho ông T, bà H3. Nên đối tượng trong hợp đồng không còn để thực hiện, vì vậy hợp đồng này là vô hiệu.
Ông H chưa nhâ ̣n đất nên ông H không phải hoàn trả la ̣i thửa đất cho bà P.
[3] Việc gi ải quy ết hậu qu ả của hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất vô hiệu:

## Page 9

Căn c ứ hướng dẫn tại điểm c tiểum ục 2.3 mục 2 Nghị quyết s ố 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 và Nghị quyết s ố 01/2003/NQ-HĐTP này 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và quy định tại Điều 146 của Bộ luật dân s ự 1995 về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàP với ông H bị vô hiệu do các bên không chịu thực hiện hợp đồng theo đúng quy định về hình thức trong một khoảng thời gian dài giữa các bên, nên bàP và ông H đều có lỗi ngang nhau, mỗi bên phải chịu 50% thiệt hại của hợp đồng.
Theo kết quả của Hội đồng định giá tài sản ngày 09/7/2019, giá trị thửa đất trong hợp đồng tranh chấp là 700.000.000đ (bảy trăm triệu đồng), như vậy thiệt hại của hợp đồng là 700.000.000đ – 10.000.000đ = 690.000.000 đ ồng, giá trị thiệt hại 50% là 345.000.000 đ ồng. Căn cứ Điều 146 Bộ luật dân s ự 1995 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đãnh ận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, ..... Bên có lỗi gây thi ệt hại phải bồi thường”. Vì vậy buộc bàP phải hoàn trả cho ông H số tiền 10.000.000 đồng và bồi thư ờng s ố tiền thi ệt hại là 345.000.000 đồng.
[3] Xét ý kiến của bị đơn về việc bị đơn cho rằng không có nhận tiền của nguyên đơn nên không đồng ý giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Ông H khai theo “Giấy sang như ợng đất” ngày 25/01/2003 thì đã đưa cho bàP 22 chỉ vàng 9999, tương đương giá trị 10.000.000 đồng là đã trả đủ tiền cho thửa đất. BàP không thừa nhận đã nhận số vàng hay tiền của ông H để mua thửa đất mà “Gi ấy sang như ợng đất” ngày 25/01/2003 chỉ mới hình thức ban đầu chứ hai bên chưa thực hiện việc giao tiền, giao đất nên không thể giải quyết hậu quả.
Xét thấy giấy sang nhượng do bàP tự viết, bàP không chứng minh được tại sao cùng một thửa đất mà bàP bán cho ông H vào ngày 25/01/2003 với giá 10.000.000 đồng nhưng ngày 02/01/2004, bàP bán cho ông Bạch Đình T với giá 86.000.000 đồng. Chỉ trong thời hạn 01 năm mà lại có sự chênh lệch quá lớn như vậy, trong khi ông T, bàP khai trong thời gian từ năm 2003 đến năm 2004 giá đất của khu vực trên không có tăng vọt, biến động gì nhiều. Còn ông H và bà H1 khai do bàP tính theo giá vàng vào thời điểm đó nên mới viết số tiền 10 tri ệu đồng là tương đương với 22 chỉ vàng, đồng thời theo lời khaic ủa các bên thừa nhận vào thời điểm năm 1993 giá trị 01 chỉ vàng 9999 khoảng hơn 400.000 đồng. Như vậy, bàP viết giấy sang nhượng đất cho ông H dựa theo giá trị 22 chỉ vàng đã nhận của ông H vào thời điểm đó như lời khai của ông H, bà H1 là phù hợp.
BàP cho rằng viết “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/01/2003 đưa cho ông H với mục đích là đ ể làm tin cho bà H1 đưa tiền cho ông H, căn cứ lời khai của các bên, thời điểm này gi ữa hai gia đình bàP với ông H bà H1 thân thiết với nhau, trong khi đó ông H2 chồng bàP làm giám đốc còn ông H là nhân viên lái xe cho ông H2 nên bàP có thể nói trực tiếp với bà H1 việc ông H mua đất của bàP chứ cũng không có gì làm ờ ám hay bất lợi đối với bà H1 để phải dùng cách đối phó

## Page 10

viết giấy trước để ông H đem về cho bà H1 tin tưởng đưa tiền. Hơn nữa ông H cũng thừa nhận tự ý lấy 22 chỉ vàng trong nH3 đưa bàP mua đất sau đó mới nói lại với bà H1 biết, bà H1 cũng đồng ý việc mua đất không phản đối gì. Nên ý kiến này của bàP không hợp lý.
BàP khai “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/01/2003 bà vi ết và đưa trực tiếp cho ông H cùng với các giấy tờ liên quan của ông Hoạch đã chứng thực cho ông H vào cùng ngày 25/01/2003 , nhưng ông H và bà H1 khai là bàP viết giấy và đưa trực ti ếp cho bà H1, còn những gi ấyt ờ liên quan đứng tên ông Ho ạch thì bàP chứng thực rồi đưa sau. Căn cứ theo dấu chứng thực trên các giấy tờ liên quan như Quyết định giao đất làm nH3 ở, sơ đồ giao đất cho ông Hoạch thì ngày chứng thực là ngày 20/04/2005, sau ngày bàP viết giấy đến hơn 2 năm. Như vậy lời khai của bàP không đúng mà lời khai của bà H1, ông H có cơ sở.
Ngoài ra, bàP cho rằng chưa bán, chưanh ận tiền của ông H, “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/01/2003, viết cho ông H để làm tin cho ông H nói bà H1 đưa tiền, nhưng tại sao sau hơn 02 năm lại tự chứng thực các giấy tờ gốc đứng tên ông Hoạch rồi đưa cho ông H với mục đích đ ể ông H có cơ s ở làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà lại không yêuc ầu ông H, hoặc bà H1 phải trả tiền. Trong khi đó bà P, ông T đều thừa nhận khi bàP bán đất cho ông T thì bàP nhận đủ số tiền viết trong giấy thỏa thuận mới ký vào giấy viết tay, xong bàP cũng giao giấy tờ nguồn gốc liên quan đến thửa đất cho ông T tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, bàP nghĩ rằng giấy viết tayc ho ông H không có công chứng, chứng thực nên không có giá trị nhưng khi bàP bán đất cho vợ chồng ông Bạch Đình T cũng chỉ viết giấy tay không có công ch ứng, chứng thực nhưng bàP vẫn thừa nhận có giá trị và biết căn c ứ vào giấy viết tay này và các giấy tờ gốc liên quan bàP đưa, ông T làm được Giấy chứng nhận. Việc mua bán quyền sử dụng đất khi nhận đủ tiền thì hai bên mới viết giấy sang nhượng với nhau, cònh ợp đồng công chứng hợp pháp theo đúng quy định thì hai bên thỏa thuận sẽ làm sau đó hoặc khi nào bên mua có nhu cầu, điều này phù hợp với thông lệ, điều kiện thực tế mua bán đất của cá nhân với nhau tại địa phương lúc bấy giờ.
Cho nên, khi bàP viết giấy sang như ợng đất cho ông H là thể hiện việc mua bán giao nhận tiền giữa bàP với ông H đã hoàn t hành. BàP viết “Giấy sang như ợng đất” ngày 25/01/2003 được coi như là minh chứng cho vi ệc thực hiện xong thỏa thuận mua bán.
 Từ những cơ sở nêu trên kết luận giữa bà Nguyễn ThịP với ông Đỗ Văn H có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/01/2003 đối với thửa đất, hiện nay là thửa số 241, diện tích 500 m2, tờ bản đồ số 16, địa chỉ Thôn 4, thị trấn Phú Hòa, huyện Chư Păh. Gi ữa các bên đã hoàn thành việc giaonh ận tiền sang như ợng quyền sử dụng thửa đất trên. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất trên vô hi ệu về hình thức không công ch ứng, chứng thực, đối tượng trong hợp đồng bàP đã bán cho ngư ời

## Page 11

khác, cho nên buộc bàP phải hoàn trả cho ông H số tiền 10.000.000 đồng đã nhận và bồi thư ờng s ố tiền thi ệt hại l à 345.000.000 đ ồng. Tổng cộng là 355.000.000 đồng.
 [4] Về người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
 Đối với ông Bạch Đình T và bà Nguyễn Thị H3 sang nhượng thửa đất của bàP từ năm 2004, đã đư ợc UBND huyện Chư Păh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH 185384, thửa số 241, diện tích 500 m 2, tờ bản đồ số 16, địa chỉ Thôn 4, thị trấn Phú H1, huyện Chư Păh vào ngày 01/02/2012. Ông T, bà H3 sử dụng ổn định từ năm 2004 đến nay. Cho nên quy ền sử dụng của ông T, bà H3 đối với thửa đất trên là hợp pháp. Ông T, bà H3 không yêu cầu gì nên không xem xét.
 Đồi với bà Lê Thị H1, vào thời điểm ông H mua thửa đất của bàP thì bà với ông H đang là vợ chồng (chưa ly hôn), tuy nhiên, bà H1 không có yêuc ầu gì trong vụ án nay nên không xem xét.
 [5] Về chi phí định giá, thẩm định: Tổng chi phí là 3.800.000 đồng. Ông Hủng đã nộp tạm ứng chi phí. Ông H tự nguyện chịu nên bị đơn bàP không phải trả lại cho ông H chi phí này.
[6] Về án phí : Yêu cầu khởi kiện của ông H về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được chấp nhận nên ông H phải chịu án phí 300.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông H đã nộp.
BàP phải chịu án phí trên số tiền phải trả cho ông H là (355.000.000đ x 5% = 17.750.000đ) 17.750.000 đồng theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 157, Điều 158 , Điều 165, Điều 166 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Áp dụng các Điều 136, Điều 691, Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995;
Điều 134, Đi ều 137, Đi ều 689 B ộ luật dân s ự năm 2005; điểm c ti ểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết s ố 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 và Nghị quyết s ố 01/2003/NQ-HĐTP này 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;
Xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đỗ VănH về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Giấy sang như ợng đ ất”
ngày 25/01/2003 ;

## Page 12

Tuyên b ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/01/2003 giữa bà Nguyễn ThịP với ông Đỗ VănH là vô hiệu.
 Buộc bà Nguyễn ThịP phải trả lại cho ông Đỗ VănH số tiền đã nhận là 10.000.000 đồng và 345.000.000 đồng thiệt hại do hợp đồng vô hiệu. Tổng cộng là 355.000.000 đồng.
Kể từ ngày các bên có đơn yêuc ầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, hàng tháng người phải thi hành án còn phải trả khoản tiền lãi đối với số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành.

Căn cứ các Điều 144, Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Luật phí và lệ phí; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016.
Bà Nguyễn ThịP phải chịu án phí dân sự sư thẩm là 17.750.000 đồng (mười bảy triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng).
Ông H phải chịu án phí 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông H đã nộp. Hoàn trả lại ông Đỗ VănH 7.200.000đ (bảy triệu hai trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng phí, lệ phí Tòa án theo biên lai số 00024 78 ngày 05/6/2018 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Chư Păh.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án hôm nay ( 21/11/2019), nguyên đơn, bị đơn , người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có quyền làm đơn kháng cáo lên tòa án tỉnh Gia Lai xét xử phúc thẩm.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền làm đơn kháng cáo lên tòa án tỉnh Gia Lai xét xử phúc thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.


 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Nơi nhận : THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA -TAND tỉnh Gia Lai;
-VKS huyện Chư Păh;
-Chi cụcTHADS huyện Chư Păh;
-Đương sự;
-Lưu HS, VP.

## Page 13

 Nguyễn Văn Bảo






























Ông H phải chịu án phí 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông H đã nộp. Hoàn trả lại ông Đỗ VănH 7.200.000đ (bảy triệu hai trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng phí, lệ phí Tòa án theo biên lai số 00024 78 ngày 05/6/2018 của Chi cục thi H3nh án dân sự huyện Chư Păh.

 Hội đồng xét xử biểu quyết nhất trí 3/3. Không có ý kiến khác.
Nghị án kết thúc vào hồi 11 giờ 00 phút, cùng ngày.
Biên bản nghị án đã được đọc lại cho tất cả tH3nh viên Hội đồng xét xử cùng nghe và ký tên dưới đây.

## Page 14

TH3NH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

CÁC HỘI THẨM NHÂN DÂN THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA