Bản án số: 06/2019/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 06/2019
Ngày: 26/11/2019
Tòa án xét xử: TAND huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tòa án chấp nhận yêu cầu đòi tiền đặt cọc do tài sản giao dịch là đất đứng tên người khác, vượt quá diện tích được sử dụng và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN PHÙ CỪ TỈNH HƯNG YÊN

Bản án số: 06/2019/DS-ST Ngày 26-11-2019 “V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN PHÙ CỪ - TỈNH HƯNG YÊN
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Duy Phượng.
Các Hội thẩm nhân dân: Ông Vũ Đình Binh và Ông Bùi Đăng Ban
- Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu H1uyền, Thư ký Tòa án nhân dân huyện Phù Cừ.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Phù Cừ tham gia phiên tòa: Bà Vũ Thị Thảo, Kiểm sát viên.
Ngày 26/11/2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Phù Cừ, mở phiên tòa xét xử công khai sơ thẩm công khai theo thủ tu ̣c thông thường vụ án thụ lý số 08/2019/TLST-DS ngày 06/6/2019 về viê ̣c “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 0 5/2019/QĐXXST-DS ngày 11/11/2019 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Anh Trần Thanh B (tên khác: T), sinh năm 1975; có mặt.
Bị đơn: Anh Trần Văn H, sinh năm 1972; có mặt.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Chị Hoàng Thu H1, sinh năm 1975; vắng mặt.
Người đại di ện theo ủy quy ền của chị H1 (theo gi ấy ủy quy ền ngày 25/10/2019): Anh Trần Thanh B, sinh năm 1975.
Cùng địa chỉ: Thôn C, TT T, huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên.
NHẬN THẤY:
Theo nội dung đơn khởi kiện và lời khai của nguyên đơn, anh Trần Thanh B trình bày:
Vào khoảng đầu tháng 12/2018 âm lịch (tháng 01/2019), được biết anh Trần VănH có thửa đất muốn bán, vợ chồng anh Trần Thanh B, chị Hoàng Thu

## Page 2

2 H1 có đặt vấn đề mua lại. Các bên đã thỏa thuận việc chuyển nhượng với nhau, cụ thể về diện tích 7 9m2 tại địa chỉ xóm 1 thôn C, thị trấn T, huyện Phù Cừ, giá tiền chuyển nhượng là 435 triệu đồng. Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng, vợ chồng anh B đã đặt cọc trước cho anh H số tiền 50.000.000 đồng vào ngày 02/2/2019, các bên chỉ thỏa thuận miệng, không lập văn bản.
Sau khi đặt cọc, anh B mới biết được diện tích đất trên chỉ có 74,2m2 trong đó chỉ có 40m2 là đất có giấy tờ, số còn lại l à đất lấn chiếm, không hợp pháp. Anh B đã gặp anh H để thỏa thuận lại về nội dung giảm bớt số tiền đã thỏa thuận, về vấn đề làm giấy tờ chuyển nhượng tại UBND thị trấn T, các bên gặp nhau bàn bạc qua lại một vài lần nhưng không thống nhất được nên anh B không mua nữa, khoảng 2 tháng sau khi đặt cọc thì anh B xin lại tiền đặt cọc, nhưng anh H không nhất trí.
Nay anh B khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêu cầu anh H trả lại 50.000.000 tiền đã đặt cọc. Ngoài ra không yêu cầu tiền lãi, không có yêu cầu phạt cọc.
Bị đơn, anh Trần VănH trình bày:
Anh và vợ chồng anh Trần Thanh B, chị Hoàng Thu H1 là người cùng thôn, có mối quan hệ quen biết từ trước. Sau nhiều lần anh B ngỏ ý muốn mua thửa đất của anh, anh đã đồng ý bán và đã có thỏa thuận về giá, về tình trạng đất, vợ chồng anh B nhất trí mua và đã đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng. Tại thời điểm giao dịch anh cũng đã thông tin cho bên mua biết diện tích đất là trên 79m2, nhưng chỉ có 40m 2 là có giấy tờ, ngoài ra là đất dôi dư cần phải đề nghị UBND xét giao cho sử dụng và bên mua phải lo thủ tục. Sau khi biết diện tích đất chỉ khoảng 74m2, anh B đã xin bớt tiền chuyển nhượng và được anh H đồng ý bớt từ 435 triệu xuống 430 triệu đồng. Sau khi đặt cọc, anh B nhiều lần đưa ra lý do khó khăn về thủ tục cấp giấy, thủ tục chuyển nhượng… anh H đã giải thích và cùng anh B đến UBND thị trấn T để hỏi thì được trả lời là có thể chuyển nhượng được đất sang cho anh B, tuy nhiên sau đó anh B không mua nữa và đòi lại tiền đặt cọc.
Do anh B tự ý hủy việc chuyển nhượng nên anh H không nhất trí trả lại tiền đặt cọc. Toàn bộ quá trình thỏa thuận và trao đổi giữa các bên đều được thực hiện bằng miệng, không có văn bản.
Ngoài ra, anh H xác định và thừa nhận thửa đất mà các bên giao dịch là đất đứng tên anh H2 (em trai anh H ), anh H2 đã chuyển nhượng cho anh H nhưng chưa làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, chị Hoàng Thu H1 khai:
Chị nhất trí với các lời trình bày của chồng chị là Trần Thanh B, không có ý kiến khác, đồng thời chị có ủy quyền anh B đại diện giải quyết vụ việc.
UBND thị trấn T cung cấp:

## Page 3

3 Nguồn gốc thửa đất là đối tượng chuyển nhượng có diện tích 74,2m 2 tại thửa 01 tờ bản đồ 31 thôn C, thị trấn T chỉ có 40m 2 là đất do UBND thị trấn T cho đấu thầu (trái thẩm quyền) cho anh Trần Văn H2 từ năm 1997, số còn lại là đất lấn chiếm, không hợp pháp. UBND thị trấn chưa thực hiện chứng thực giao dịch nào liên quan đến diện tích đất trên.
Tại phiên tòa:
- Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc bị đơn phải trả 50.000.000 tiền đặt cọc.
- Bị đơn đề nghị tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng và không nhất trí trả lại tiền đặt cọc.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyê ̣n Phù Cừ phát biểu ý kiến , quan điểm giải quyết:
Về tố tu ̣ng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký Tòa án đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự ; đương sự đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nô ̣i dung: Đề nghi ̣ áp dụng các quy định của pháp luật chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm.
XÉT THẤY:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và căn cứ vào kết quả xét hỏi tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhâ ̣n đi ̣nh:
[1] Về tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, chị Hoàng Thu H1 có ủy quyền cho anh Trần Thanh B tham gia tố tụng, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt đương sự theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Quan hệ pháp luật phát sinh tranh chấp là hợp đồng dân sự theo quy đi ̣nh ta ̣i khoản 3 Điều 26 của Bô ̣ luâ ̣t Tố tu ̣ng dân sự, vì vậy thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyê ̣n Phù Cừ theo quy định tại Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Về yêuc ầu khởi ki ện: Thỏa thu ận mi ệng v ề việc đặt trước số tiền 50.000.000 đồng vào ngày 02/2/2019 , để đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh Trần Thanh B và anh Trần VănH là giao dịch dân s ự về đặt cọc theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự.
Quá trình giải quyết vụ án, các bên đều khai thống nhất về thời gian, nội dung và số tiền đặt c ọc. Đây là tình ti ết, s ự kiện không phảich ứng minh vì các bên đương s ự đều thừanh ận nội dung giao dịch được hai bên thỏa thu ận miệng, không lập văn bản.
Từ thời đi ểm các bên xác lập giao dịch đặt cọc đ ể thực hi ệnh ợp đồng chuyển nhượng đất cho đến thời đi ểm Tòa án gi ải quy ết v ụ án, thửa đất vẫn

## Page 4

4 đứng tên anh Trần Văn H2 (tên khác: Trần Quang H2), là em traic ủa anh Trần Văn H, thửa đất chưa đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Anh Trần Văn H2 chưa chuyển nhượng đất hợp pháp cho anh Trần Văn H, nhưng anh H vẫn tiến hành xác lập giao dịch chuy ển như ợng cho anh v ợ chồng anh Trần Thanh B là vi phạm về quyền của người sử dụng đất, quy định tại Điều 167, 168 và 188 của Luật Đất đai. Mặt khác, khi xác lập giao dịch đặt cọc để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với 74,2m2 đất, chỉ có 40m2 là đất do anh H2 đấu thầu của UBND thị trấn, số còn lại là đất lấn chiếm, chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng. Việc anh H thỏa thuận chuyển nhượng cả diện tích đất không thuộc quyền sử dụng của mình cho anh B là vi phạm điều cấm, quy định tại khoản 4 Điều 12 của Luật Đất đai, do đó giao dịch về đặt cọc để chuyển nhượng đất giữa các bên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 và 408 của Bộ luật Dân sự. Yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu được chấp nhận. Các bên đều có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu, anh B không có yêu cầu phạt cọc nên không xem xét.
Giao dịch giữa hai bên là vô hiệu nên Hội đồng xét xử không xét đến các nội dung khác của giao dịch về diện tích, hiện trạng tài sản, thời hạn thực hiện thỏa thuận. Do giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân s ự, như vậy yêuc ầuc ủa nguyên đơn v ề việc đòi lại s ố tiền 50.000.000 đồng được chấp nhận.
[3] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào các Điều 328, 122, 123 , 131, 408 của Bộ luật Dân sự; các Điều 12, 167, 168, 188 của Luật Đất đai; Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Nghị quyết 32 6/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Xử: Chấp nhâ ̣n yêu cầu khở i kiê ̣n của nguyên đơn.
1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 02/02/2019 giữa vợ chồng anh Trần Thanh B (tên khác: T), chị Hoàng Thu H1 với anh Trần VănH là hợp đồng vô hiệu.
2. Buộc anh Trần VănH có nghĩa vụ hoàn trả vợ chồng anh Trần Thanh B, chị Hoàng Thu H1 số tiền 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).
Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật và bên đư ợc thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án , nếu bên phải thi hành án không trả hoặc trả không đầy đủ số

## Page 5

5 tiền nêu trên thì phải chịu lãi su ất đối với số tiền chậm thi hành, theo quy định tại Điều 357 và 468 của Bộ luật dân sự.
3. Về án phí:
- Buộc anh Trần VănH phải chịu 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng) án phí sơ thẩm dân sự.
- Trả lại anh Trần Thanh B số tiền đã nộp tạm ứng án phí sơ thẩm dân sự là 1.250.000 đồng (Một triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng ) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 00 5810 ngày 06/6/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phù Cừ.
4. Quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, tính từ ngày tuyên án.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận:
- Các đương sự;
- VKDND huyện Phù Cừ;
- TAND tỉnh Hưng Yên;
- Chi cục THADS huyện Phù Cừ;
- Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa (đã ký)
 Nguyễn Duy Phượng