Bản án số: 234/2019/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Anh T, bị đơn ông Đào Hồng K
Số: 234
Ngày: 23/10/2019
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa; sửa bản án dân sự sơ thẩm.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 234/2019/DS-PT Ngày 23-10-2019 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦN VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦN VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:

Bà Trần Thị Thanh Trúc Ông Nguyễn Văn Tài Ông Nguyễn Trung D
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Dung – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện Ki ểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Phước – Kiểm sát viên.
Ngày 23 tháng 10 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý số 248/2019/TLPT-DS ngày 27/8/2019 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2019/DS-ST ngày 27/6/2019 của Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo, kháng nghị.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 250/2019/QĐPT-DS ngày 18 tháng 9 năm 2019, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Ánh T, sinh năm 19 67; địa chỉ: Số 28/14, khu phố B, phường B, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn : Ông Trần Hồng H, sinh năm 1965; địa chỉ: Số 28/14, khu phố Bình P, phường B, thị xã T, tỉnh Bình Dương (giấy ủy quyền ngày 22/10/2019).
- Bị đơn: Ông Đào Hồng K, sinh năm 1969; địa chỉ: Số 415, đường L, khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Phạm Công T1, sinh năm 1983 và ông Phan Thúc Đ, sinh năm 1988; cùng địa chỉ: Số 82, đường số 9, khu trung tâm hành chính thị xã D, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương ( giấy ủy quyền ngày 20/3/2019).
- Người có quyền lợi, N vụ liên quan:

## Page 2

+ Ông TrầnH ồng H , sinh năm 1965; địach ỉ: S ố 28/14, khu phố B, phường B, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
+ Ông Lại Tiến D, sinh năm 1957; địa chỉ: Số 133, Phường 13, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh; chỗ ở hiện nay: S ố 347 Qu ốc l ộ 1K, khu phố N, phường B, thị xã D, tỉnh Bình Dương.
+ Ngân hàng T2; trụ sở: Tầng 8, văn phòng s ố L8-01-11+16, tòa nhà V, số 72 L, phường B, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại di ệnh ợp pháp : Ông Nguy ễn Thanh L , chức v ụ: Giám đốc Phòng giao dịch D (giấy ủy quyền số 1760/2016/EIB/QĐ-TGĐ ngày 20/4/2016 của Tổng giám đốc Ngân hàng T2).
- Người làm ch ứng: Ông Lê Văn N , sinh năm 1973; địa chỉ: Số 198/17, khu phố B, phường B, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ánh T; người có quy ền lợi, N vụ liên quan ông Trần Hồng H.
- Người kháng nghị: Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Nguyên đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:
Qua môi giới, bà Nguyễn Thị Ánh T biết ông Đào Hồng K có nhu cầu bán 17 phòng khách sạn diện tích sử dụng 668,9m 2 gắn liền quyền sử dụng đất 1.031m2 thuộc thửa đất số 398, tờ bản đồ 90 (B2), tọa lạc tại khu phố 4, phường A, thị xãT , tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL 944937 do Ủy ban nhân dân thị xãT cấp ngày 23/5/2013 cho ông Lại Tiến D với giá 11.000.000.000 đồng.
Sau khi xem hiện trạng nhà, đất và bản ph ô-tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bàT đồng ý nhận chuyển nhượng.
Ngày 06/4/2018 , bàT và ông K ký kết hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà và bàT đã giao cho ông K tiền cọc là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng). Theo thỏa thuận trong hợp đồng thì bàT có trách nhiệm thanh toán tiền cọc đợt 2 cho ông K là 4.000.000.000 đồng (bốn tỷ đồng) trong thời gian từ ngày 21 đến ngày 26/4/2018. Còn lại 6.000.000.000 đồng sẽ thanh toán khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.
Ngày 25/4/2018, bàT cùng chồng là ông H đem 4.000.000.000 đồng để đặt cọc lần 2 cho ông K và yêu cầu ông K cho xem bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông K cho biết đang thế chấp ngân hàng để vay vốn nên không thể cho bàT xem bản chính , vì vậy, bàT không giao tiền cọc lần 2, hai

## Page 3

bên thỏa thuận khi các bên ký hợp đồng tại phòng công chứng sẽ thanh toán hết 01 lần.
Ngày 21/5/2018, bàT cùng ông H đem 10.000.000.000 đồng đến quán cà phê R tại khu phố B , phường B, thị xãT để cùng chủ đất đến Văn phòng Công chứng B ký hợp đồng nhưng ông K vẫn không cung cấp được sổ đỏ, bản vẽ, giấy xác nhận tình trạng bất động sản, không có chủ sử dụng đất đi theo nhưng lại yêu cầu bàT đưa thêm 500.000.000 đồng nên bàT không đồng ý. Do hợp đồng không thực hiện được nên bàT yêu cầu ông K trả lại số tiền 1.000.000.000 đồng.
BàT cho rằng tại thời điểm mua bán giữa bàT và ông K thì quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho một N vụ khác, mặt khác việc chuyển nhượng tài sản mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu là vi phạm pháp luật, bị vô hiệu ngay tại thời điểm giao kết. Vì vậy, bàT khởi kiện yêu cầu ông K trả tiền cọc 1.000.000.000 đồng.
- Bị đơn và người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày:
Ông Đào Hồng K là chủ sử dụng thửa đất số 398, tờ bản đồ 90 (B2), tọa lạc tại khu phố 4, phường A , thị xãT , tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL 944937 do Ủy ban nhân dân thị xãT cấp ngày 23/5/2013 cho ông Lại Tiến D .
Nguồn gốc đất do ông K nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông T 2, bà G nhưng do có nhu cầu vay vốn ngân hàng nên ông K nhờ ông D đứng tên dùm trong thủ tục nhận chuyển nhượng cũng như đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc thỏa thuận đứng tên dùm giữa ông K và ông D có lập thành văn bản.
Qua môi giới, bàT liên hệ với ông K nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà đất nói trên với giá 11.000.000.000 đồng. Ngày 06/4/2018, ông K và bàT ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà và giao nhận cọc 1.000.000.000 đồng. Theo thỏa thuận trong hợp đồng, từ ngày 21 đến ngày 26/4/2018 bàT sẽ đặt cọc thêm số tiền 4.000.000.000 đồng cho ông K . Số tiền 6.000.000.000 đồng còn lại sẽ thanh toán khi đến phòng công chứng ký hợp đồng. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc thì ông K đã cho bàT biết ông D là người đứng tên dùm ông K và hiện tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được ông D thế chấp vay vốn ngân hàng, bàT biết sự việc và không có ý kiến. Tuy nhiên, sau đó bàT không đồng ý giao tiền cọc đợt 2 và 3 như thỏa thuận với lý do ông K không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nên không thể chuyển nhượng, mặc dù trước đó bàT biết rõ tình trạng pháp lý của thửa đất. Do đó, bị đơn không đồng ý hủy hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà và giao nhận tiền cọc ngày 06/4/2018 giữa bàT và ông K, không đồng ý trả cọc 1.000.000.000 đồng cho bà T.
- Người có quyền lợi, N vụ liên quan ông Trần Hồng H trình bày:

## Page 4

Ông H là chồng bà T. Ông H thống nhất trình bày của bà T.
- Người có quyền lợi, N vụ liên quan ông Lại Tiến D trình bày:
 Ông D và ông K không có mối quan hệ huyết thống, ông D với ông K chỉ là bạn bè. Do có nhu cầu mua đất và vay vốn ngân hàng nên ông K nhờ ông D đứng tên dùm quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền với thửa đất nêu trên. Việc đứng tên dùm thể hiện ở trang cuối của hợp đồng đặt cọc ngày 09/02/2018 và thỏa thuận viết tay giữa ông D và ông K, hiện nay tờ thỏa thuận viết tay này do ông K đang cất giữ.
Ông D xác định quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền thửa đất số 398 do ông K là chủ sở hữu, ông D chỉ đứng tên dùm. Ông D không liên quan đến việc đặt cọc giữa ông K và bà T, ông D chỉ nghe ông K nói lại nhận tiền cọc của bàT 01 tỷ đồng. Sau đó người mua đất yêu cầu phải gặp ông D vì ông D đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới đặt cọc lần 2. Vì vậy vào năm 2018 (không nhớ rõ ngày), ông D đã gặp người mua đất, ông D đã cho ông H xem giấy chứng minh nhân dân, giấy ủy quyền của vợ ông D và hợp đồng mua bán giữa ông D và ông T, bà G nhưng sau đó ông D không biết vì sao hai bên không tiếp tục mua bán.
- Người có quyền lợi, N vụ liên quan Ngân hàng T trình bày:
Việc đặt cọc giữa bàT và ông K liên quan đến quyền sử dụng đất ông Lại Tiến D đang thế chấp tại Ngân hàng diễn ra sau khi ông D là chủ sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, hoàn tất các thủ tục thế chấp tài sản, ngânh àng không biết và không đồng ý cho khách hàng mua bán tài sản đảm bảo khi tài sản này đang thế chấp làm ảnh hưởng đến quyền lợi ngân hàng.
- Người làm chứng ông Lê Văn N trình bày:
Ông N là môi giới bất động sản, ông N biết ông K có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền trên thửa đất số 398 nêu trên và biết vợ chồng bàT có nhu cầu mua đất nên giới thiệu đến gặp ông K .
Sau khi trao đổi và thỏa thuận, bàT và ông H đã đặt cọc cho ông K 01 tỷ đồng.
Tại thời điểm đặt cọc, ông K có đưa cho vợ chồng bàT xem tình trạng pháp lý của thửa đất và cho biết thửa đất ông D đứng tên dùm ông K và quyền sử dụng đất đang thếc hấp tại Ngân hàng. Ông K có đưa bàT xem hồ sơ thế chấp tại ngân hàng. Sau khi xem xong, bàT và ông H vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng và hẹn đến 26/4/2018 sẽ đặt cọc tiếp 4 tỷ đồng để ông K làm thủ tục lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngân hàng. Khoảng 18 giờ ngày 26/4/2018, ông N cùng vợ chồng bàT đến nhà ông K và yêu cầu gặp ông D. Sau đó, ông D đến nhà ông K và cùng vợ chồng bà T, ông H đối chiếu thông tin thửa đất. Do lúc này là buổi tối nên các bên không thể đến ngân hàng làm thủ tục nên ông K hẹn lại vào ngày khác. Sau đó lý do vì sao hai bên không mua bán tiếp ông N không biết.

## Page 5

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2019/DS-ST ngày 27/6/2019 của Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ánh T đối với bị đơn ông Đào Hồng K về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
- Hủy hợp đồng thỏa thu ận chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất, nhà và giao nhận tiền đặt cọc ngày 06 /4/2018 giữa bà Nguyễn Thị Ánh T và ông Đào Hồng K.
- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ánh T đối với bị đơn ông Đào Hồng K về việc yêuc ầu ông Đào Hồng K trả lại 1.000.000.000 đồng tiền đặt cọc.
2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Ánh T đối với ông Đào Hồng K về việc bu ộc ông Đào Hồng K thanh toán ti ền lãi s ố tiền 120.000.000 đồng.
Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo.
Sau khi có bản án sơ th ẩm, ngày 03/7/2019, nguyên đơn bà Nguy ễn Thị Ánh T và người có quyền lợi, N vụ liên quan ông Trần Hồng H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Viện trư ởng Vi ện Ki ểm sát nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương kháng nghị theo Quy ết định kháng nghị số 04/2019/QĐKNPT-DS ngày 09/7/2019 theo hướng sửa bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, N vụ liên quan thỏa thuận như sau:
- Hủy hợp đồng thỏa thu ận chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất, nhà và giao nhận tiền đặt cọc ngày 06/4/2018 gi ữa bà Nguyễn Thị Ánh T và ông Đào Hồng K.
- Ông Đào Hồng K trả lại cho bà Nguyễn Thị Ánh T, ông Trần Hồng H 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) tiền đặt cọc, đã thực hiện xong.
- Về án phí: Nguyên đơn tự nguyện chịu án phí dân s ự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:
Về tố tụng: Những người tham giat ố tụng và ngư ời tiến hành t ố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nội dung: Đại di ện Vi ện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương rút Quyết định kháng nghị số 04/2019/QĐKNPT-DS ngày 09 /7/2019 của Vi ện trưởng Viện Ki ểm sát nhân dân thị xã Dĩ An . Tại phiên tòa phúc th ẩm, các đương sự đã thỏa thuận được với nhau v ề việc giải quyết vụ án; sự thỏa thuận giữa các đương s ự không trái pháp lu ật và đạo đức xã h ội, do đó, đ ề nghị Hội

## Page 6

đồng xét xử sửa bản án dân sự sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, N vụ liên quan trong vụ án đã thỏa thuận được với nhau v ề việc giải quyết toàn b ộ vụ án; những người có quyền lợi, N vụ liên quan khác (ông Lại Tiến D, Ngân hàng T) không có yêu cầu độc lập, không kháng cáo bản án dân s ự sơ thẩm. Do đó, sự thỏa thuận của các đương s ự không trái pháp lu ật và đạo đức xã h ội, không làm ảnh hư ởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác nên được công nhận.
[2] Án phí: Các đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Điều 147, Điều 148, Điều 300 của Bộ luật Tố tụng dân s ự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s ử dụng án phí và l ệ phí Tòa án,
1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng nghị theo Quyết định kháng nghị số 04/2019/QĐKNPT-DS ngày 09/7/2019 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2019/DS-ST ngày 27/6/2019 của Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương như sau:
2.1. Công nhận sự thỏa thuận giữa bà Nguyễn Thị Ánh T, ông Đào Hồng K, ông Trần Hồng H như sau:
- Hủy hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà và giao nhận tiền đặt cọc ngày 06/4/2018 giữa bà Nguyễn Thị Ánh T và ông Đào Hồng K.
- Ông Đào Hồng K trả lại cho bà Nguyễn Thị Ánh T và ông Trần Hồng H 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) tiền đặt cọc, đã thực hiện xong.
2.2. Đình chỉ một phần yêuc ầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Ánh T đối với ông Đào Hồng K về việc buộc ông Đào Hồng K thanh toán ti ền lãi s ố tiền 120.000.000 đồng.
2.3. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Bà Nguyễn Thị Ánh T phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đ ồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào tiền tạm ứng án phí đãn ộp; Chi cục Thi hành án dân s ự thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương trả lại cho bà Nguy ễn Thị Ánh T 23.700.000 đồng (hai mươi ba triệu bảy trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo các Biên lai thu ti ền tạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố 0028026 ngày 18/01/2019 và số 0028050 ngày 24/01/2019.

## Page 7

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Ánh T và ông Trần Hồng H, mỗi ngư ời phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đ ồng) án phí dân s ự phúc thẩm, được trừ hết vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo các Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0028845 ngày 03/7/2019 và số 0028844 ngày 03/7/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS thị xã Dĩ An;
- TAND thị xã Dĩ An;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký)


Trần Thị Thanh Trúc