Bản án số: 24/2019/DS-ST
Nguyên đơn ông C yêu cầu bị đơn ông t, bà N thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số: 24/2019/DS-ST
Ngày: 01/10/2019
Tòa án xét xử: TAND TX. An Khê, tỉnh Gia Lai
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Nguyên đơn ông C yêu cầu bị đơn ông t, bà N thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ A - TỈNH GIA LAI CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

 Bản án số: 24/2019/DS-ST Ngày: 01/10/2019 “V/v tranh chấp về HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất”


 NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ A - TỈNH GIA LAI
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Long Sơn Các Hội thẩm nhân dân: 1. Ông Nguyễn Xuân Thành
2. Ông Phan Đình Nguyên
- Thư ký phiên tòa: Ông Phạm Hồng Huy, Thư ký Tòa án nhân dân thị xã A, tỉnh Gia Lai.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã A: Bà Nguyễn Thị Chung -Kiểm sát viên.
Ngày 01 tháng 10 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân thị xã A, tỉnh Gia Lai, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 12/2018/TLST-DS ngày 23 tháng 01 năm 2018 “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 2 5/2019/QĐXXST-DS ngày 21/8/2019 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Huỳnh Cao C, sinh năm 1979; địa chỉ: Thôn K, xã H, huyện P, tỉnh Bình Định. Có mặt.
-Bị đơn: Ông Phạm Văn T, sinh năm: 1971 và bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1973; địa chỉ: Thôn Đ 2 ( nay là thôn Đ), xã D, thị xã A, tỉnh Gia Lai. Vắng mặt.
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng với bên nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị V , sinh năm 19 78; địa chỉ: Thôn K, xã H, Huyện P, tỉnh Bình Định. Đã ủy quyền cho ông Huỳnh CaoC theo giấy ủy quyền lập ngày 12/3/2018.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
 Nguyên đơn ông Huỳnh CaoC và cũng là đại diện theo ủy quyền của bà V trình bày: Theo giấy sang nhượng đất ngày 30/4/2013, vợ chồng ông Phạm Văn T, bà Nguyễn ThịN có sang nhượng cho vợ chồng ông C, bà V một thửa đất (là đất ở) chiều ngang 5m chiều sâu giáp đất ông B với số tiền là:
47.000.000đ, ông C đã giao đủ tiền mặt cho ông T, bàN và đã nhận đất nhưng chưa có tiền để làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vào ngày 11/01/2018, Thi hành án cùng với Ủy ban xã xuống đo đạc đất trong sổ đỏ của ông T, bà N, phát mãi để thanh toán và để trả choNg ân hàng trong đó có thửa đất của ông C đã mua. Vì vậy tôi khởi kiện yêu cầu Tòa án A giải quyết,

## Page 2

2 tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông C, bà V với vợ chông ông T, bàN vô hiệu và buộc ông T bàN phải trả cho ông C, bà V số tiền đã nhận là 47.000.000đ, vợ chồng ông C sẽ trả lại lô đất đã mua cho ông T, bà N.
Ngoài ra ông C không yêu cầu gì khác.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng với bên nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị V tại bản khai đề ngày 07/3/2018 cũng nhất trí như lời khai của ông C. Không có ý kiến, yêu cầu gì thêm.
Bị đơn ông Phạm Văn T tại biên bản lấy lời khai ngày 29/01/2018 trình bày: Vợ chồng ông T, bàN có một thửa đất có diện tích 924m 2. Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vào ngày 30/4/2013, ông T và bà Nguyễn ThịN có chuyển nhượng cho ông Huỳnh CaoC một phần diện tích đất thửa đất nêu trên với vị trí tứ cận như sau:
Đông giáp đất chuyển nhượng cho vợ chồng bà O , ông I , có chiều dài 54,6m; Tây giáp đất chuyển nhượng cho vợ chồng ông Huỳnh Ngọc Trọng, có chiều dài 54,6m; Nam giáp đất ông B (nay con ông Biên là E đang sử dụng), có chiều dài 5m; Bắc giáp đường bê tông có chiều dài 5m; Diện tích chuyển nhượng là 273m 2. Việc chuyển nhượng chỉ làm giấy viết tay, không làm hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định. Tiền chuyển nhượng là 47.000.000đ, vợ chồng ông T, bàN đã nhận đủ tiền và đã giao đất cho vợ chồng ông C sử dụng từ năm 2013.
Nay ông C khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông T, bàN với ông C vô hiệu và yêu cầu vợ chồng ông T, bàN phải trả lại số tiền 47.000.000đ đã nhận thì ông T không đồng ý. Lý do là: vợ chồng ông T, bàN làm ăn thua lỗ, không có tiền để trả lại cho ông C. Ông Tyêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và yêu cầu ông C thực hiện làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bà Nguyễn ThịN tại bản khai đề ngày 01/6/2018 cũng nhất trí như ý kiến của chồng là ông Phạm Văn T.
Theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 08/6/2018 thì phần diện tích đất mà ông T, bàN chuyển nhượng cho ông C có vị trí, tứ cận như sau:
Đông giáp đất chuyển nhượng cho vợ chồng bà O, ông I, có chiều dài :
(18,62 +20 + 17,02)m;
Tây giáp đất chuyển nhượng cho vợ chồng ông U, có chiều dài : (18,73+ 20+17,37)m;
Nam giáp đất ông E đang sử dụng, có chiều dài 5m;
Bắc giáp đường bê tông cách tim đường 2,5m có chiều dài : (2,03 +3,07)m;
Diện tích là: 278,69m2 ( trong đó có 100m2 đất ở và 178,69m2 đất CLN)
Phần đất này nằm trong 02 thửa đất là thửa số 278 và thửa số 328 tờ bản đồ số 57, thuộc thôn Đ 2, xã D, thị xã A, Gia Lai; Trong đó có 71,22m 2 thuộc thửa đất số 278 và 187,66m2 thuộc thửa đất số 328 tờ bản đồ số 57 nêu trên, toàn

## Page 3

3 bộ diện tích đất 278,69m 2 đã bị kê biên theo Quyết định số 02/QĐ -CCTHADS ngày 14/3/2018.
Tại phiên tòa hôm nay ông Huỳnh CaoC có ý kiến: Giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông với vợ chồng ông T, bàN lập ngày 30/4/2013 vô hiệu ; Buộc ông T, bàN phải trả lại cho ông 47.000.000đ và không yêu cầu gì khác. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ ông C tự nguyện chịu toàn bộ.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã A tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến và đề xuất hướng giải quyết vụ án như sau:
- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Cao C.
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30/4/2013 giữa ông Huỳnh CaoC và ông Phạm Văn T, bà Nguyễn ThịN vô hiệu. Buộc ông T, bàN phải trả lại cho ông C bà V 47.000.000đ. Ông C, bà V phải trả lại cho ông T, bàN phần diện tích đất đã nhận theo kết quả xem xét thực tế, thẩm định tại chỗ ngày 08/6/2018.
- Về án phí, lệ phí tòa án: Nguyên đơn ông C tự nguyện chịu chi phí xem xét thực tế và định giá tài sản nên cần chấp nhận.
Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo loại án phí không có giá ngạch là 300.0000đ đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và án phí đối với phần hoàn trả tiền là 2.350.000đ.
Hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; xem xét ý kiến trình bày của nguyên đơn, ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên tại Tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1]. Về thủ tục tố tụng: Ông Huỳnh CaoC khởi kiện bị đơn là ông Phạm Văn T, bà Nguyễn ThịN tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, địa chỉ tại: Thôn Đ2 (nay là thôn Đ), xã D, thị xã A, tỉnh Gia Lai. Như vậy Tòa án nhân dân thị xã A thụ lý giải quyết là đúng quy định tại khoản 3 , Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39 B ộ luật tố tụng dân sự (sau đây gọi tắc là BLTTDS).
[2]. Về người tham gia tố tụng: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, quá trình giải quyết vụ án, Tòa án có đưa thêm người tham gia tố tụng gồm bà Nguyễn Thị V (vợ nguyên đơn) với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng với bên nguyên đơn và anh Q, Q1 (là con của bị đơn) tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng với bên bị đơn; ông NLC1, bà NLC2, bà NLC3, bà NLC4 để xem xét toàn diện đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ là đúng theo quy định tại điều 73 của BLTTDS.
Tuy nhiên, qua xem xét và đánh giá nội dung tranh chấp, Hội đồng xét xử xét thấy: Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu chỉ liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của nguyên đơn ông Huỳnh CaoC , bị đơn ông Phạm Văn T , bà Nguyễn ThịN và người có

## Page 4

4 quyền lợi nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng bên nguyên đơn là bà Nguyễn Thị V; đối với anh Q, Q1 không có quyền lợi và nghĩa vụ gì liên quan trực tiếp đối với vụ án; ông NLC1, bà NLC2, bà NLC3, bà NLC4 là những người được thi hành án theo các bản án và quyết định đã có hiệu lực pháp luật, không liên quan gì đến việc giải quyết yêu cầu của ông Huỳnh CaoC , nên Hội đồng xét xử không xác định họ là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án này nên không đưa họ vào tham gia tố tụng nữa.
Tại phiên tòa hôm nay, bị đơn ông Phạm Văn T, và bà Nguyễn ThịN đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ 2 mà vẫn vắng mặt nên Tòa án xét xử vắng mặt theo quy định tại khoản 3 Điều 228 BLTTDS.
[3]. Về pháp luật áp dụng: Trong quá trình giải quyết vụ án cho đến khi Hội đồng xét xử ra bản án, không bên nào yêu cầu áp dụng thời hiệu nên Tòa án không áp dụng thời hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 184 BLTTDS.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn được xác lập vào ngày 30/4/2013, nay nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng này vô hiệu, nên cần căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự 2005 (sau đây gọi tắt là BLDS 2005) và Luật đất đai có hiệu lực đến thời điểm 30/4/2013 để xem xét, giải quyết.
[4] Về nội dung tranh chấp: Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30/4/2013 thì thấy rằng: Theo quy định tại khoản 1 điều 122 của Bộ luật dân sự quy định: “Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự” , ngoài các điều kiện “Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự”, “mục đích và nội dung giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội”, “Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện”, tại khoản 2 Điều 122 còn quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”. Tại khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003 và khoản 2 Điều 689 B LDS 2005 quy định: đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Phải được lập thành văn bản, có công chứng, hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”. Đối chiếu các quy định này với “Giấy sang nhượng đất” của ông Huỳnh CaoC và ông Phạm Văn T, bà Nguyễn ThịN lập ngày 30/4/2013 thể hiện: chỉ lập giấy viết tay với nhau, không công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003 và khoản 2 Điều 689 BLDS 2005 . Như vậy, theo quy định tại Điều 127 và Điều 134 BLDS 2005 thì gia o dịch dân sự của ông Huỳnh CaoC và ông Phạm Văn T, bà Nguyễn ThịN lập ngày 30/4/2013 về việc sang nhượng đất là vô hiệu.
Ông C khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự này vô hiệu , buộc ông T, bà N trả lại ông số tiền 47.000.000đ đã nhận và vợ chồng ông sẽ hoàn trả lại phần đất đã nhận cho ông T, bàN là có căn cứ theo quy định tại Điều 137 BLDS 2005.
Nên việc bị đơn ông T, bàN không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông C và yêu cầu ông C phải tiếp tục thực hiện làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật là không được chấp nhận. Vì theo Quyết định số 02/QĐ-CCTHADS ngày 14/3/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã A, thì toàn bộ phần diện tích đất mà ông T, bàN chuyển nhượng cho ông C

## Page 5

5 đã bị cưỡng chế, kê biên để đảm bảo thi hành án; ông T, bàN yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng cho ông C là vi phạm điều cấm của pháp luật.
Xét về lỗi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ông C, ông T, bàN xác lập ngày 30/4/2013 vô hiệu là lỗi của cả hai bên, hai bên đều nhận thức được quy định của Luật đất đai là khi chuyển nhượng phải lập hợp đồng có công chứng, chứng thực nhưng không thực hiện đúng, dẫn đến giao dịch này vô hiệu.
Như vậy, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng do ông C, ông T, bàN xác lập ngày 30/4/2013 vô hiệu; giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 137 BLDS, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
- Buộc ông Phạm Văn T bà Nguyễn ThịN phải trả cho ông Huỳnh Cao C, bà Nguyễn Thị V 47.000.000đ;
- Ông Huỳnh CaoC và bà V phải trả lại cho ông T bàN phần diện tích đất đã nhận theo kết quả xem xét thực tế , thẩm định tại chỗ ngày 08/6/2018 là 278,69m2 (trong đó có 100m2 đất ở và 178,69m2 đất trồng cây lâu năm).
Trong vụ án này không ai yêu cầu bồi thường nên không xem xét.
[7]. Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản trong vụ án là 1.022.000đ, ông C là người đã tạm ứng toàn bộ chi phí này.
Ông C tự nguyện chịu toàn bộ và ông đã nộp đủ nên không đề cập.
[8]. Về án phí: Án phí của vụ án đối với phần yêu cầu yêu tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 300.000đ; án phí đối với yêu cầu hoàn trả 47.000.000đ là 2.350.000đ. Bị đơn bà ông T, bàN phải chịu phần án phí này.
Nguyên đơn ông Huỳnh CaoC không phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm.
Hoàn trả tiền tạm ứng án phí cho ông C theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
 Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39 ; khoản 2 Điều 92, Điều 147, khoản 3 Điều 228, khoản 1 Điều 235 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Các điều 122, 127, 134, 137, khoản 2 Điều 689 của Bộ luật Dân sự 2005; Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003; Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/NQ -UBTVQH ngày 30/12/2016 về mức thu, miễn, giảm, thu nộ p, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án; Xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Cao C:
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30/4/2013 giữa ông Huỳnh CaoC và ông Phạm Văn T , bà Nguyễn ThịN vô hiệu;
- Buộc ông Phạm Văn T bà Nguyễn ThịN phải trả cho ông Huỳnh Cao C, bà Nguyễn Thị V số tiền 47.000.000đ (Bốn mươi bảy triệu đồng);
- Ông Huỳnh CaoC và bà Nguyễn Thị V phải trả lại cho ông T bàN phần diện tích đất đã nhận có vị trí, tứ cận như sau:

## Page 6

6 Đông giáp đất chuyển nhượng cho vợ chồng bà O, ông I, có chiều dài:
(18,62 +20 + 17,02)m;
Tây giáp đất chuyển nhượng cho vợ chồng ông U, có chiều dài: (18,73 + 20+17,37)m;
Nam giáp đất ông E đang sử dụng, có chiều dài 5m;
Bắc giáp đường bê tông cách tim đường 2,5m có chiều dài: (2,03 +3,07)m;
Diện tích là: 278,69m2 ( trong đó có 100m2 đất ở và 178,69m2 đất CLN)
Đất tại: thôn Đ 2 ( nay là thôn Đ), xã D, thị xã A, Gia Lai.
(Theo sơ đồ hiện trạng lập ngày 08/6/2018 bút lục 8 3 kèm theo bản án này).
 Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Về chi phí tố tụng:
Ông Huỳnh CaoC tự nguyện chịu chi phí xem xét thực tế và định giá tài sản, ông C đã nộp đủ.
3. Về án phí: Buộc ông Phạm Văn T và bà Nguyễn ThịN phải chịu 2.650.0000đ án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Huỳnh CaoC số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là 1 .475.000đ theo biên lai tạm ứng án phí số 0001162 ngày 23/01/2018 của chi cục thi hành án dân sự thị xã A.
 4. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ( mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án đ ể yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Thời hạn kháng cáo nêu trên đối với các đương sự vắng mặt được tính kể từ ngày bản án được giao cho họ hoặc bản án được niêm yết.
Trường hợp bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- TAND tỉnh Gia Lai
- VKSND thị xã A;
- Chi cục THADS TX A;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án, án văn.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

(đã ký)

Lê Long Sơn

## Page 7

7