Bản án số: 131/2019/DS-PT
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.giữa ông Vũ Mạnh T với ông Phan Ngọc D
Số: 131
Ngày: 14/11/2019
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Lâm Đồng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.giữa ông Vũ Mạnh T với ông Phan Ngọc D

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Bản án số: 131/2019/DS-PT Ngày: 14-11-2019 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


NNHHÂÂNN DDAANNHH NNƯƯỚỚCC CCỘỘNNGG HHÒOÀA XXÃÃ HHỘỘII CCHHỦỦ NNGGHHĨĨAA VVIIỆỆTT NNAAMM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có :
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Vân Các Thẩm phán: Ông Bùi Hữu Nhân Ông Đỗ Mạnh Hùng
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Hưng Trang – Thư T a án nhân dân tỉnh Lâ Đồng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa : Bà Đỗ Thị Thúy - Kiể sát viên.
Ngày 14 tháng 11 nă 2019, tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lâ Đồng xét xử phúc thẩ công hai vụ án thụ l số 114/2019/TLPT-DS ngày 07/8/2019 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”.
Do Bản án Dân sự s thẩ số 22/2019/DS-ST ngày 21/6/2019 cuảT a án nhân dân thành phố BL bị háng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 203/2019/QĐ-PT ngày 27/8/2019;
Quyết định hoãn phiên t a số 133/2019/QĐ-PT ngày 17/9/2019; Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 301/2019/QĐ-PT ngày 30/10/2019 cuảT a án nhân dân tỉnh Lâ Đồng giữa các đưng sự:
- Nguyên đơn : Ông Vũ Mạnh T, sinh nă 1977. Địa chỉ: Căn hộ 16.06 Bloc B2, chung cư Era Town ĐK, phường PM, Quận 7, Thành phố HCM.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn : Ông Vũ Văn B, sinh nă 1975. Địa chỉ: Số 34 TQT, phường B, thành phố BL, tỉnh Lâ Đồng (Văn bản ủy quyền ngày 12/8/2019) (Có ặt).
- Bị đơn: Vợ chồng ông Phan Ngọc D, sinh nă 1954; Bà Nguyễn Thị Ki Ch, sinh nă 1963. Địa chỉ: Số 27 VTS, Phường 2, thành phố BL, tỉnh Lâ Đồng. (Có ặt)

## Page 2

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn : Ông Đỗ Hữu S, sinh nă 1952.
Địa chỉ: Số 91/23 HG, Phường 1, thành phố BL, tỉnh Lâ Đồng (Văn bản ủy quyền ngày 10/10/2019) (Có ặt).
- Người làm chứng: Ông Nguyễn Công M, sinh nă 1969. Địa chỉ: Hẻ 80 ĐTH, Phường 1, thành phố BL, tỉnh Lâ Đồng (Có ặt).
- Người kháng cáo : Ông Vũ Mạnh T - Nguyên đ n; vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ki Ch - Bị đ n.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện đề ngày 20/8/2018; đơn sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện đề ngày 20/10/2018 và những lời trình bày của nguyên đơn ông Vũ Mạnh T cũng như lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Lê Thanh H2 thì:
Nă 2015, ông Vũ Mạnh T có hợp đồng iệng với ông Phan Ngọc D và bà Nguyễn Thị Ki Ch ua hai ảnh đất giá 500.000.000đ. Trong đó, ột ảnh có diện tích 1.532 2 thuộc thửa 110, tờ bản đồ 18, ột ảnh có diện tích 4.640m2 thuộc thửa 671, tờ bản đồ 17; cả hai thửa đất đều tại xã Đạ bri, thành phố BL. Sau hi thống nhất giá ua bán thì ngày 09/11/2015, ông T nhờ người chuyển tiền ua đất qua tài hoản của bàCh với nội dung ghi “Anh T chuyển tiền đất” số tiền 500.000.000đ (phiếu ủy nhiệm chi ngày 09/11/2015 ), có xác nhận của bàCh qua số điện thoại 0918.693.349.
Hai bên hẹn ngày ra công chứng ua bán nhưng ông D, bàCh lần lượt cố tình từ chối, tránh né. Ông T tiếp tục yêu cầu ông D, bàCh ra công chứng ua bán nhiều lần nhưng hông được.
Nay nguyên đ nyêu cầu bị đ n vợ chồng ông D, bàCh thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất 110, tờ bản đồ 18 và thửa 671, tờ bản đồ 17 (nay được tách thành 4 thửa đất là thửa 676, 677, 678, 679 )
xã Đạ bri, thành phố BL và giao đất cho nguyên đ n theo hiện trạng.
Theo lời trình bày của b ị đơn vợ chồng ông Phan Ngọc D , bà Nguyễn Thị Kim Ch thì:
Giữa nguyên đ n và bị đ n có thỏa thuận bị đ n đồng bán cho nguyên đ n 34 ngang ặt đường LTT thuộc ột phần thửa đất 110, tờ bản đồ 18 và thửa đất 671, tờ bản đồ 17, xã Đ, thành phố BL với giá 75.000.000đ/1 ngang, tổng số tiền thỏa thuận ua bán là 2.550.000.000đ. Thỏa thuận iệng, hông lập thành văn bản giấy tờ. Sau hi thỏa thuận xong thì nguyên đ n đã chuyển tiền qua tài hoản cho bị đ n tiền cọc là 500.000.000đ. Bị đ n có trách nhiệ đi là thủ tục hợp thửa rồi tách thửa và ra công chứng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đ n. Bị đ n đã thực hiện hợp thửa rồi tách thửa theo yêu cầu của nguyên đ n và hoàn thành vào ngày 10/11/2016. Bị

## Page 3

đ n đã nhiều lần yêu cầu nguyên đ n đi là thủ tục hợp đồng chuyển nhượng tại Văn ph ng công chứng và thanh toán số tiền c n thiếu 2.050.000.000đ nhưng nguyên đ n xin hông ua nữa vì hông đủ năng lực tài chính. Như vậy, việc ua bán giữa hai bên hông thành là do lỗi của nguyên đ n nên nguyên đ n phải chịu ất tiền cọc.
Đối với yêu cầu phản tố của bị đ n về tranh chấp hợp đồng thuê nhà thì bị đ n xin rút toàn bộ yêu cầu phản tố này, hông yêu cầuT a án xe xét giải quyết.
Tại Bản án Dân sự s thẩ số 22/2019/DS-ST ngày 21/6/2019 cuảT a án nhân dân thành phố BL. Xử:
1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đ nông Vũ Mạnh T về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” với bị đ n vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ki Ch.
Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đ n về việc yêu cầu bị đ n thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất số 110, tờ bản đồ 18 và thửa đất số 671, tờ bản đồ 17 (nay được tách thành 4 thửa đất 676, 677, 678, 679 tờ bản đồ 17, xã Đ, thành phố BL, tỉnh Lâm Đồng).
Buộc bị đ n vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ki Ch có trách nhiệ hoàn trả lại cho nguyên đ nông Vũ Mạnh T số tiền 500.000.000đ.
2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phản tố của bị đ nông Phan Ngọc D về tranh chấp hợp đồng thuê nhà đối với nguyên đ nông Vũ Mạnh T.
3. Về biện pháp hẩn cấp tạ thời: Đối với Quyết định áp dụng biện pháp hẩn cấp tạ thời số 19/2018/QĐ-BPKCTT ngày 04/12/2018 cuảT a án nhân dân thành phố BL sẽ được quyết định sau hi bản án có hiệu lực pháp luật.
Ngoài ra, bản án s thẩ c n tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền háng cáo và trách nhiệ thi hành án của các bên đưng sự.
Ngày 05/7/2019, nguyên đ nông Vũ Mạnh T có đ n háng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩ buộc vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ki Ch tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá tại thời điể giao dịch nă 2015 là 1.078.000.000đ.
Ngày 04/7/2019, bị đ n vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ki Ch háng cáo hông đồng trả lại số tiền 500.000.000đ cho ông T vì ông T vi phạ hợp đồng đặt cọc.
Tại phiên tòa hôm nay , Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đ nông Vũ Mạnh T là ông Vũ Văn B và người đại diện theo ủy quyền của bị đ n vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ki Ch là ông Đỗ Hữu S đều thay đổi yêu cầu háng cáo là yêu cầuT a án cấp phúc thẩ hủy toàn bộ bản án s thẩ

## Page 4

cuảT a án nhân dân thành phố BL với l do Tòa án cấp s thẩ vi phạ nghiê trọng thủ tục tố tụng hi hông đưa bà Trưng Thị Quỳnh H vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cũng như hông giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là là ảnh hưởng đến quyền lợi của cả nguyên đ n và bị đ n.
Đại diện Viện iể sát nhân dân tỉnh Lâ Đồng cho rằng: Việc chấp hành pháp luật của Thẩ phán, Hội đồng xét xử, các đưng sự từ hi thụ l vụ án đến hi xét xử, chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Căn cứ hoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự đề nghị Hội đồng xét xử hủy toàn bộ Bản án Dân sự s thẩ số 22/2019/DS-ST ngày 21/6/2019 cuảT a án nhân dân thành phố BL, giao hồ s choT a án nhân dân thành phố BL giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng và quan hệ tranh chấp: Xuất phát từ việc nă 2015 giữa nguyên đ nông Vũ Mạnh T và bị đ n vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ki Ch có thỏa thuận bằng lời nói với nhau về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 1.532 2 thuộc thửa 110, tờ bản đồ 18 và diện tích đất 4.640m2 thuộc thửa 671, tờ bản đồ 17 tại xã Đ, thành phố BL. Ngày 09/11/2015 , ông T có chuyển 500.000.000đ vào tài hoản của bàCh với nội dung “Anh T chuyển tiền đất”. Tuy nhiên, đến nay hai bên vẫn chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nên ông T hởi iện yêu cầu vợ chồng ông D, bàCh tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao đất cho ông quản l , sử dụng. Bị đ n vợ chồng ông D, bàCh thì hông đồng với yêu cầu của ông T nên các bên phát sinh tranh chấp. Vì vậy, T a án cấp s thẩ xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” là đúng theo quy định của pháp luật.
 Tại biên bản lấy lời hai đối chất ngày 21/10/2019 cuảT a án nhân dân thành phố BL thì cả ông T và vợ chồng ông D, bàCh đều thừa nhận khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có sự tha gia, chứng iến của bà Trưng Thị Quỳnh H trong việc xe đất và thỏa thuận giá chuyển nhượng cũng như hoản tiền 500.000.000đ bà H nhờ bà H1 chuyển hoản cho bà Ch, sau hi nhận tiền thì bàCh là người trực tiếp xác nhận với bà H về việc đã nhận được số tiền trên.
H n nữa, theo lời trình bày của ông T cũng như bản tường trình của bà H đề ngày 24/10/2019 thì ặc dù giữa ông T và bà H chưa đăng ết hôn theo quy định của pháp luật, nhưng cả hai sống chung với nhau như vợ chồng từ nă

## Page 5

2013 cho đến nay. Số tiền 500.000.000đ chuyển vào tài hoản của bàCh vào ngày 09/11/2015 là tiền của ông T, bà H.
Mặt hác, tại Biên bản lấy lời hai ngày 01/3/2019 cuảT a án nhân dân thành phố BL thì ông D và ông H2 (người đại diện theo ủy quyền của ông T tại Tòa án cấp sơ thẩm) đều yêu cầuT a án nhân dân thành phố BL tiến hành đối chất lời hai giữa ông T và bà H với vợ chồng ông D, bàCh nhưng T a án cấp s thẩ hông thực hiện và không đưa bà Trưng Thị Quỳnh H vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là vi phạ nghiê trọng thủ tục tố tụng.
[2] Về nội dung: Xét háng cáo của nguyên đ nông Vũ Mạnh T và kháng cáo của bị đ n vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ki Ch thì thấy rằng:
Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên t a hô nay, các bên đưng sự đều thừa nhận có thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chỉ thỏa thuận bằng lời nói nhau và ngày 09/11/2015 ông T có chuyển số tiền 500.000.000đ vào tài hoản của bà Ch.
Tuy nhiên, các bên lại hông thống nhất đây là tiền đặt cọc hay là hoản tiền thanh toán trước; ông T cho rằng các bên thỏa thuận chuyển nhượng 02 thửa đất gồ thửa 110, tờ bản đồ số 18, diện tích 1.532 2 và thửa 671, tờ bản đồ số 17 diện tích 4.640 2, cả hai thửa đất trên đều tọa lạc xã Đạ Bri, thành phố BL và hiện tại đã được tách thành 4 thửa gồ thửa 676, 677, 678, 679 tờ bản đồ số 17 với giá 540.000.000đ. Vợ chồng ông D , bàCh thì cho rằng hi thỏa thuận chuyển nhượng thì vợ chồng ông bà chuyển nhượng cho ông T 34 ngang ặt tiền đường LTT thuộc ột phần thửa đất số 110, tờ bản đồ 18 và thửa đất 671, tờ bản đồ số 17 với giá 75.000.000đ/1 ngang, tổng số tiền thỏa thuận chuyển nhượng là 2.550.000.000đ, ông T có chuyển số tiền đặt cọc 500.000.000đ qua tài hoản của bàCh ngày 09/11/2015.
Trong hi đó ông M là người là chứng hai nhận hoản tiền ông T chuyển cho bàCh là tiền đặt cọc để ua 34 đất ặt tiền, bà H1 là người trực tiếp đi chuyển hoản, bà H là người gọi điện thoại xác nhận tiền với vợ chồng ông D, bà Ch. Ngoài ra, vợ chồng ông D, bàCh c n cho rằng sau hi nhận tiền chuyển hoản thì vợ chồng ông bà có viết 01 giấy xác nhận đã nhận số tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 500.000.000đ, bản gốc hiện nay ông T giữ, c n vợ chồng ông bà chỉ giữ 01 bản phô tô nhưng đã bị thất lạc. Vấn đề này cũng chưa được T a án cấp s thẩ xác inh, thu thập chứng cứ để là rõ và việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như chuyển tiền đều có sự chứng iến, tha gia của ông M và bà H nhưng Tòa án cấp s thẩ cũng không tiến hành đối chất lời hai giữa ông M và bà H để là rõ những nội dung trên là thiếu sót.

## Page 6

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đả thì “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước ”. Với quy định trên thì trong trường hợp không làm rõ được số tiền 500.00.000đ là tiền đặt cọc hay là tiền trả trước thìT a án cấp s thẩ ới xác định là tiền thanh toán trước.
Mặt hác, các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chỉ bằng lời nói chứ không được lập thành văn bản và cũng hông được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, nên hông đủ điều iện đểT a án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điể a tiểu ục 2.3 ục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩ phán T a án nhân dân tối cao. Lẽ ra, trong trường hợp nàyT a án cấp s thẩ phải tuyên giao dịch dân sự về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với vợ chồng ông D , bàCh là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ới giải quyết triệt để vụ án và đúng quy định của pháp luật.
DoT a án cấp s thẩ chưa xác inh thu thập chứng cứ để là rõ những nội dung như phân tích trên và cũng hông đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tha gia tố tụng nên Tòa án cấp phúc thẩ hông thể hắc phục được tại giai đoạn xét xử phúc thẩ .
Với phân tích trên, cần chấp nhận toàn bộ yêu cầu háng cáo của nguyên đ nông Vũ Mạnh T và háng cáo của bị đ n vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ki Ch để hủy toàn bộ bản án s thẩ , giao hồ s choT a án cấp s thẩ thụ l giải quyết lại theo thủ tục chung là có căn cứ.
[3] Về chi phí tố tụng: Sẽ được xe xét hiT a án nhân dân thành phố BL thụ l giải quyết lại vụ án.
[4] Về án phí: Do hủy bản án s thẩ nên các đưng sự hông phải chịu án phí dân sự phúc thẩ . Án phí dân sự s thẩ sẽ được xe xét hiT a án nhân dân thành phố BL thụ l giải quyết lại vụ án.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ Khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số:
326/2014/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về ức thu, iễn, giả , thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phíT a án.

## Page 7

1- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu háng cáo của nguyên đ nông Vũ Mạnh T và háng cáo của bị đ n vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ki Ch. Xử:
1.1 Hủy toàn bộ Bản án Dân sự s thẩ số 22/2019/DS-ST ngày 21/6/2019 cuảT a án nhân dân thành phố BL.
1.2 Giao hồ s choT a án nhân dân thành phố BL thụ l và giải quyết lại theo quy định của pháp luật.
2. Về án phí s thẩ và chi phí tố tụng: Sẽ được xe xét hiT a án nhân dân thành phố BL thụ l và giải quyết lại vụ án.
3. Về án phí phúc thẩ :
3.1 Hoàn trả cho ông Vũ Mạnh T số tiền 300.000đ tạ ứng án phí dân sự phúc thẩ đã nộp theo biên lai thu số 0005534 ngày 05/7/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố BL.
3.2 Hoàn trả cho vợ chồng ông Phan Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ki Ch số tiền 300.000đ tạ ứng án phí dân sự phúc thẩ đã nộp theo biên lai thu số 0005570 ngày 17/7/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố BL.
Bản án phúc thẩ có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh LĐ;
- Phòng KTNV & THA;
- TAND Tp. BL;
- Chi cục THADS Tp. BL;
- Các đưng sự;
- Lưu AV - HS.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã ký)
Lê Thị Vân