Bản án số: 12/2019/DS-ST
tranh chấp hợp đồng dân sự
Số: 12
Ngày: 30/09/2019
Tòa án xét xử: TAND huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: chấp haanjyeeu cầu nguyên đơn

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐẮK MIL TỈNH ĐẮK NÔNG

Bản án số: 12/2019/DS-ST Ngày: 30/9/2019 V/v tranh chấp HĐ đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc




NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐẮK MIL
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Đình Minh.
Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Tiến Tịnh và ông Nguyễn Đình Tân
- Thư ký phiên tòa: Ông Đinh Thế Toàn – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông tham gia phiên tòa: Bà Lê Thu Thủy – Kiểm sát viên.
Ngày 30 tháng 9 năm 2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 30/2019/TLST -DS, ngày 05 tháng 3 năm 2019 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 18/2019/QĐXX -ST ngày 05 tháng 9 năm 20189 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1962 (Có mặt).
Địa chỉ: Số 28 Nguyễn Chí Thanh, tổ dân phố 04, thị trấn Đ, huyện Đ , tỉnh Đắk Nông.
- Bị đơn: Ông Tô Văn T, sinh năm 1969 (Vắng mặt có đơn giải quyết vắng mặt); Bà Trương Thị P, sinh năm 1975 (Có mặt).
Địa chỉ: Thôn 08, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.
- Người làm chứng: Bà Phạm Thị Tuyết M, sinh năm 1981 (Vắng mặt).
Địa chỉ: Thôn 08, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Theo nội dung đơn khởi kiện của nguyên đơn, bà Nguyễn Thị H, trong quá trình giải quyết vụ án và tai phiên tòa:
Ngày 05/5/2016 ông Tô Văn T, bà Trương ThịP có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà H một lô đất vườn tại tổ dân phố 04, thị trấn Đắk Mil, huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông (Không nhớ rõ thửa đất, tờ bản đồ, diện tích) với giá 320.000.000 đồng, các bên lập với nhau hợp đồng đặt cọc với nội dung ông T,

## Page 2

bàP nhận tiền cọc đất của bà H với số tiền 20.000.000 đồng, số tiền còn lại khi làm giấy tờ xong thì bà H sẽ trả đủ. Sau đó các bên có đến Ủy ban nhân dân thị trấn Đắk Mil, huyện Đắk Mil để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, tuy nhiên khi đó cán bộ tư pháp không có ở cơ quan nên bà đã đưa giấy chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu để ông T, bàP tự đi làm thủ tục sang nhượng đất, khi hoàn thiện thủ tục thì bà H sẽ thanh toán số tiền còn lại cho ông T, bà P, một thời gian sau không hiểu lý do vì sao ông T, bàP lại chuyển nhượng lại lô đất trên cho người khác.
Do đó bà làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil giải quyết buộc ông Tô Văn T, bà Trương ThịP phải có nghĩa vụ trả cho bà H số tiền 40.000.000 đồng, trong đó 20.000.000 đồng tiền đặt cọc đất và 20.000.000 đồng tiền phạt cọc.
- Theo lời khai của bị đơn, bà Trương ThịP trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa:
Ngày 05/5/2016 bàP và H (Tô Văn T) có chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị H một lô đất vườn tại tổ dân phố 04, thị trấn Đắk Mil, huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông với giá 320.000.000 đồng, bàP đã nhận tiền đặt cọc đất của bà H với số tiền 20.000.000 đồng. Ngày 06/5/2016 các bên có đến Ủy ban nhân dân thị trấn Đắk Mil, huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, khi lên đến Ủy ban nhân dân thị trấn Đắk Mil thì bà H có đưa cho bà giấy chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu nói bà đi photo để về làm thủ tục, khi đi photo xong quay lại Ủy ban nhân dân thị trấn đợi được khoảng 15 phút thì bà H nói đợi làm thủ tục lâu quá nên nói các bên đi về để tuần sau lên làm. Qua tuần bàP có đến nhà tìm bà H với mục đích để các bên đến Ủy ban nhân dân thị trấn làm cho xong thủ tục chuyển nhượng đất, nhưng khi đến nhà thì bà H không có ở nhà, trong tuần ngày nào bà cũng đến nhà bà H nhưng không gặp. Khoảng 01 tháng sau, ông T, bàP đến nhà bà Hyêu cầu đưa trước ½ số tiền bán đất để ông T, bàP mua đất làm ăn nhưng bà H không đồng ý và im lặng cho đến nay.
Do bà H không chịu đi làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với gia đình bàP nên bà P, ông T đã chuyển nhượng lại lô đất trên ông Nguyễn Ngọc Huân và bà Phạm Thị Tuyết M, địa chỉ tại: thôn 8B, xã Đắk Lao, huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông. Hiện nay lô đất nà y ông Huân và bàM đã được Ủy ban nhân dân huyện Đắk Mil cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với yêu cầu khởi kiện của bà H thì bàP không đồng ý, vì việc các bên không hoàn tất được thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyên sử dụng đất là do lỗi của bà H, bà P, ông T chỉ đồng ý trả lại cho bà H số tiền đã nhận đặt cọc là 20.000.000 đồng.
- Theo lời khai của người làm chứng, bà Phạm Thị Tuyết M trong quá trình giải quyết vụ án:
Việc ông Tô Văn T, bà Trương ThịP và bà Nguyễn Thị H có thỏa thuận việc chuyển nhượng diện tích đất tại tổ dân phố 04, thị trấn Đắk Mil, huyện

## Page 3

Đắk Mil như thế nào thì bà không biết, hiện lô đất tại tổ dân phố 04, thị trấn Đắk Mil thì gia đình bà đã được ông T, bàP chuyển nhượng lại vào năm 2018 với giá 2.200.000.000 đồng, hiện gia đình bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Tại phiên tòa, các đương sự vẫn giữ nguyên quan điểm của mình.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk Mil tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm.
Về tố tụng: Xác định việc tuân thủ theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng ở giai đoạn sơ thẩm đều tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.
Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 358 của Bộ luật dân sự năm 2005 chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn số tiền còn nợ là 40.000.000 đồng, trong đó 20.000.000 đồng tiền đặt cọc và 20.000.000 đồng tiền phạt cọc. Buộc bị đơn phải nộp án phí sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các T liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng: Đây là vụ án Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, bị đơn ông Tô Văn T, bà Trương ThịP có địa chỉ tại Thôn 08, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.
Nên Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil thụ lý là đúng quy định tại Điều 26;
khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Bị đơn ông Tô Văn T trong quá trình tham gia tố tụng đã có đơn xin xét xử vắng mặt, đề nghị Tòa án tiến hành giải quyết vắng mặt theo quy định.
Căn cứ Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil tiến hành xét xử vụ án vắng mặt ông Tô Văn T.
[3] Về nội dung vụ án: Hội đồng xét xử căn cứ vào giấy đặt cọc đất ngày 05/5/2016 do nguyên đơn cung cấp với nội dung: Ông Tô Văn T, bà Trương ThịP có chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị H một lô đất vườn với giá 320.000.000 đồng, bà H đã đặt cọc cho ông T, bàP số tiền 20.000.000 đồng, số tiền còn lại khi các bên hoàn tất xong thủ tục giấy tờ thì bà H sẽ thanh toán số tiền còn lại.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên đương sự đều thừa nhận ông T, bàP có chuyển nhượng cho bà H một lô đất vườn tại tổ dân phố 04, thị trấn Đắk Mil, huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông với giá 320.000.000 đồng, ông T, bàP đã nhận tiền cọc đất là 20.000.000 đồng, các bên có lập với nhau một hợp đồng đặt cọc đất ngày 05/5/2016. Do đó Tòa án công nhận hợp đồng đặt cọc giữa ông T, bàP và bà H là có thật.
Bà H, bàP và ông T đều thừa nhận các bên có đến Ủy ban nhân dân thị trấn Đắk Mil để làm hợp đồng chuyển nhượng theo quy định; bà H có đưa cho bàP chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu cho bàP đi photo để làm thủ tục

## Page 4

nhưng sau đó do đợi quá lâu các bên đi về không làm nữa. BàP có rằng có nhiều lần đến nhà bà H để yêu cầu đến Ủy ban nhân dân thị trấn làm các thủ tục nhưng không gặp.
Căn cứ giấy viết tay có nội dung đặt cọc giữa bà H và ông T, bàP thì nội dung không nêu rõ thời hạn thực hiện hợp đồng, không nêu rõ thời gian, trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền, các bên không thỏa thuận về việc xử lý tiền đặt cọc . Bà H, ông T và bà P không đưa ra được chứng cứ chứng minh việc thỏa thuận, thông báo lại cho nhau về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc . Ông T, bàP đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà M, ông Huân mà không thông báo cho bà H biết việc chấm dứt hợp đồng.
Như vậy, căn cứ khoản 2 Điều 285 và khoản 2 Điều 426 của Bộ luật dân sự năm 2005 thì nguyên nhân không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi hoàn toàn của bà P, ông T.
Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc T sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trịT sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Đối với lời trình bày của bà Trương ThịP cho rằng lỗi dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên không thực hiện được là do bà Nguyễn Thị H không cùng gia đình bàP đi làm thủ tục theo quy định, tuy nhiên bàP không có chứng cứ gì để chứng minh cho yêu cầu của mình là hợp pháp, do đó Hội đồng xét xử không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu của bà P.
Do đó cần buộc ông Tô Văn T, bà Trương ThịP trả lại cho bà Nguyễn Thị H số tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương với giá trịT sản đặt cọc, với số tiền 40.000.000 đồng là có cơ sở.
 [4] Về án phí DSST: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào Điều 26; khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39; Điều 92; Điều 147; Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng khoản 2 Điều 285, Điều 358 và khoản 2 Điều 426 Bộ luật dân sự năm 2005; Căn cứ khoản 2 Điều 26 và khoản 2 Điều 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H. Hủy hợp đồng đặt cọc đất được ký kết ngày 05/5/2016 giữa bà Nguyễn Thị H và ông Tô Văn T, bà Trương Thị P. Buộc ông Tô Văn T, bà Trương ThịP phải có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị H sô tiền 40.000.000 đ (Bốn mươi triệu đồng), trong đó 20.000.000 đồng tiền đặt cọc đất và 20.000.000 đồng tiền phạt cọc.

## Page 5

2. Về án phí Dân sự sơ thẩm: Ông Tô Văn T, bà Trương ThịP phải nộp 1.000.000đ (Một triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại cho bà Nguyễn Thị H số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0003402 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông.
 Nguyên đơn; Bị đơn có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày tròn kể từ ngày tuyên án; bị đơn vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày tròn kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.
Trường hợp bản án, Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án Dân sự thì người được thi hành á n dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án Dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
-TAND tỉnh Đắk Nông;
- VKSND huyện Đắk Mil;
- Chi cục THADS huyện Đắk Mil;
- Các đương sự;
- Lưu HS, VT.
TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa



(Đã ký)


Trần Đình Minh