Bản án số: 17/2019/DS-ST
tranh chap coc kim hung
Số: 17
Ngày: 02/08/2019
Tòa án xét xử: TAND huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: tranh chap doi lai tien coc

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN A TỈNH BÌNH PHƢỚC Bản án số: 17/2019/DS-ST Ngày: 02-8- 2019 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN A, TỈNH BÌNH PHƢỚC
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Ung Thị Ngọc Thanh Các Hội thẩm nhân dân:
 1. Ông Phạm Xuân Đính
 2. Ông Nguyễn Việt Thành
- Thư ký phiên tòa: Bà Hồ Thị Thanh Phương là Thư ký Tòa án nhân dân huyện A, tỉnh Bình Phước
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện A tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Lệ Thu - Kiểm sát viên.
 Trong ngày 02 tháng 8 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện A, tỉnh Bình Phước xét xử sơ thẩm công Hhai vụ án dân sự thụ lý số: 85/2018/TLST-DS ngày 16 tháng 5 năm 2018, về tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 43/2019/QĐXX-ST ngày 01/7/2019, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị K, sinh năm 1965(vắng mặt)
Địa chỉ: Tổ 9C, KP.2, TT. C, huyện A, tỉnh Bình Phước Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:
 Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1964 (có mặt)
Địa chỉ: số 216, tổ 2, ấp Vĩnh Tiến, xã V, huyện P, Bình Dương
 2. Bị đơn: Ông Lê Mạnh H, sinh năm 1972(vắng mặt)
Địa chỉ: Tổ 1, ấp 2, xã B, huyện A, tỉnh Bình Phước
3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
 Bà Lê Thị Minh N, sinh năm 1964(có mặt)
Địa chỉ: Tổ 7, ấp 6, xã M, huyện A, tỉnh Bình Phước Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1972(vắng mặt)
Địa chỉ: Ấp 1, xã M, huyện A, tỉnh Bình Phước Bà Phạm Thị T, sinh năm 1966(vắng mặt)
Địa chỉ: KP.2, TT. C, huyện A, tỉnh Bình Phước
 4. Người làm chứng:
Chị Nguyễn Lâm Thanh T, sinh năm 1991(vắng mặt)
Địa chỉ: Ấp 1, xã M, huyện A, tỉnh Bình Phước

## Page 2

2 NỘI DUNG VỤ ÁN Tại đơn khởi kiện ngày 08/5/2018 nguyên đơn bà Nguyễn Thị K và quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Văn N trình bày:
Giữa bà K và ông Lê Mạnh H có thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng thửa đất 1.250m2 tại KP.2, TT. C, huyện A, tỉnh Bình Phước, thuộc thửa số 62, tờ bản đồ số 19 với giá 2.040.000.000 đ ồng. Bà K đặt cọc cho ông H số tiền 200.000.000 đồng, hẹn đến ngày 25/4/2018 s ẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi đến hạn thì ông H không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng và không đồng ý trả cọc cho bà K.
Do đó, nay bà K khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đăt cọc giữa bà K và ông H là vô hiệu, buộc ông H phải trả lại cho bà K số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng, ngoài ra nguyên đơn không có yêu cầu nào khác.
Quá trình giải quyết vụ án, bà K cung cấp chứng cứ là bản chính biên nhận đặt cọc đề ngày 08/4/2018 Tại bản tự khai ngày 13/6/2019 bị đơn ông Lê Mạnh H trình bày:
Vào ngày 8/4/2018 ông H có vào nhà bà Nguyễn Thị K theo yêuc ầu của bà K để bà mua thửa đất mà ông H vừa mua lạic ủa bà Nguyễn ThịT và bà Nguyễn Thị L, thửa đất số 62, tờ bản đồ 19. Sau khi thỏa thuận bà K có đặt cọc cho ông H 200.000.000 đồng có làm giấy đặt cọc và cam kết sau khi công chứng bà K sẽ thanh toán đ ủ cho ông H văn phòng công chứng ti ền còn lạit ại Văn phòng công Gia khang ho ặc công chứng Chơn Thành với s ố tiền là 1.800.400.000 đồng. Số còn lại thời hạn là 15 ngày k ể từ ngày đạt cọc nếu bên nào sai sẽ bị mất cọc. Đến hạn bà K không có khả năng thanh toán mặc dù ông đã cho thêm bà K 10 ngày nữa để bà K chạy tiền nhưng bà K không lo được và bà K cũng không ra Văn phòng công chứng nên bà K nên phải bị mất cọc. Bà K cũng không nói gì nữa vì ông H cũng làm theo bà đặt cọc người khác mất 450.000.000 đồng bà K cũng biết vì chờ tiền của bà K mà ông H nên mất cọc. Mọi việc đã ổn nhưng bà K vẫn khởi kiện ông H ra Tòa án thì ông H đề nghị giải quyết theo giấy đặt cọc thỏa thuận giữa hai bên.
 Ngoài lời khai nêu trên thì trong suốt quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã nhiều lần tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho bị đơn ông H để ông H đến Tòa án làm vi ệc, tham gia phiênh ọp, tiếp cận công Hhai chứng cứ và hòa gi ải cũng như tham gia phiên tòa nhưng ông H vắng mặt không có lý do chính đáng.
 Ông H không cung cấp chứng cứ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Minh N trong quá trình giải quyết vụ án trình bày:
BàN là chị ruột của ông H. Trước đây bà N, ông H có mua thửa đất diện tích 1.250m2 tại KP.2, TT. C, huyện A, tỉnh Bình Phước, thuộc thửa số 62, tờ bản đồ số 19. Trong đó bàN là người trực tiếp ký làm hợp đồng công chứng với bà L, bàT để làm thủ tục đứng tên thửa đất này. Người trực tiếp làm giấy đặt cọc đất

## Page 3

3 với bà L, bàT là ông H và ông H đã trả đủ tiền cho bà T, bà L. Thời gian chờ đợi sang tên trên gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà K có hỏi mua thửa đất nêu trên và hai bên thống nhất bà K đặt cọc cho ông H số tiền 200.000.000 đồng hẹn đến ngày 28/4/2018 s ẽ ra công ch ứng. Tuy nhiên, đến ngày thì bà K không có mặt để công chứng hợp đồng như đã thỏa thuận và xin ông H gia hạn 15 ngày sau. Cuối cùng bà K cũng không thực hiện theo đúng thỏa thuận nên bà K phải chịu mất cọc. Nay bà K khởi kiện ông H thì bàN không đồng ý vì bà K là người vi phạm trước, bàN cũng không yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề gì cho bà.
BàN cung cấp chứng cứ là 01 bản hợp đồng đặt cọc đề ngày 07/02/2018 .
Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan bà Nguyễn Thị L trong quá trình giải quyết vụ án trình bày:
Trước đây ông H và bàN có mua thửa đất của bà L và bà Phạm Thị T, đất diện tích 1.250m2 tại KP.2, TT. C, huyện A, tỉnh Bình Phước, thuộc thửa số 62, tờ bản đồ số 19 do bà L, bàT cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian giao dịch mua bán đất giữa bà L, bàT thì bà L không nhớ cụ thể nhưng diễn tra trư ớc ngày 25/4/2018. Tuy bà L, bàT bán đất cho ông H, bàN nhưng bên bà T, bà L sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng đất với bàN chứ không Hý trực tiếp với ông H nhưng thực tế là do hai chị em ông H, bàN mua chung. Ông H là người trực tiếp giao dịch và chòng đ ủ 1.650.000.000 đồng như giác ả hai bên thỏa thuận. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì gi ữa bàN và bà L, bàT đã hủy bỏ giao dịch không ra s ổ cho bàN đứng tên mà Thúy, bà L ký trực tiếp với một người khác nữa do ông H đã bán lại đất cho người này. Thời gian ký giao dịch bà L cũng không nhớ chỉ biết sau thời gian có tin bà K bỏ cọc của ông
H. Nay bà K tranh chấp tiền cọc với ông H thì bà L không yêuc ầu tòa án gi ải quyết vấn đề gì cho bà.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm ThịT trong quá trình giải quyết vụ án trình bày:
Trước đây ông H và bàN có mua thửa đất của bà Nguyễn Thị L và bà T, đất diện tích 1.250m2 tại KP.2, TT. C, huyện A, tỉnh Bình Phước, thuộc thửa số 62, tờ bản đồ số 19 do bà L, bàT cùng đứng tên trên gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian giao dịch mua bán đất giữa bà L, bàT thì bà L không nhớ cụ thể nhưng diễn tra trước ngày 25/4/2018. Tuy bà L, bàT bán đất cho ông H, bàN nhưng bên bà T, bà L sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng đất với bàN chứ không Hý trực tiếp với ông H nhưng thực tế là do hai chị em ông H, bàN mua chung. Ông H là người trực tiếp giao dịch và chòng đ ủ 1.650.000.000 đồng như giác ả hai bên thỏa thuận. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì gi ữa bàN và bà L, bàT đã hủy bỏ giao dịch không ra s ổ cho bàN đứng tên mà bà T, bà L ký trực tiếp với một người khác nữa do ông H đã bán lại đất cho người này. Thời gian ký giao dịch bà L cũng không nhớ chỉ biết sau thời gian có tin bà K bỏ cọc của ông
H. Nay bà K tranh chấp tiền cọc với ông H thì bàT không yêuc ầu tòa án gi ải quyết vấn đề gì cho bà.
 Người làm chứng chị Nguyễn Lâm Thanh T trình bày:

## Page 4

4 ChịT là nhân viên k ế toán của công ty TNHH MTV xây lắp điện nước Mạnh Hùng do ông H làm giám đốc. Thời gian làm việc chịT có thấy bà K đến văn phòng công ty gặp ông H để xin lại tiền cọc. Sau ngày l ễ 10/3 (tức ngày 25/4/2018) thì bàN làch ị ruột của ông H cóch ở chịT lên văn phòng công chứng Chơn Thành để ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà K nhưng chịT và bà N chờ rất lâu không thấy bà K ra. Sau đón ữa thì ông H có gọi cho bà K thì bà báo là không muan ữa nên chịT cùng bàN đi về. Đến khoảng một tuần sau thì chịT thấy bà K có đến văn phòng xin lại ông H tiền cọc với lý do con trai bà K quậy quá nên bà không muan ữa. Bà K nói bà không mua đất nữa thì phải mất cọc nhưng xin ông H nghĩ tình nghĩa cho bà xin lại tiền cọc ít nhiều cũng được nhưng ông H không đồng ý nên bà K đi về. Ngoài ra chịT không còn biết thông tin gì khác liên quan đến vụ tranh chấp tiền cọc giữa bà K, ông H nữa.
Tại phiên tòa:
 Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện của minh Bị đơn ông H, người có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan bàN vắng mặt không có lý do, bà L, bàT vắng mặt do có đơn xin vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Chơn Thành phát biểu ý kiến.
Việc chấp hành theo quy định pháp lu ật của Thẩm phán: Quá trình gi ải quyết vụ án, từ khi thụ lý cho đến nay nhận thấy Thẩm phán đãch ấp hành đúng quy định tại Điều 48 BLTTDS năm 2015; Tuy nhiên về thời hạn chuẩn bị xét xử đã vi phạm quy định điểm a khoản 1 Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự Về việc chấp hành theo quy đinh pháp luật của HĐXX: Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng quy định tại Điều 63 BLTTDS 2015;
 Việc tuân theo pháp luật tố tụng của người tham gia tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án : nguyên đơn thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ tại Điều 70, 71 BLTTDS; bị đơn không thực hiện quyền và nghĩa vụ tại Điều 70, 72 BLTTDS Về nội dung giải quyết: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 26 điểm a khoản 1, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 143, Điều 165, Điều 184, Điều 147, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 117, Điều 118, Điều 122, Điều 123, Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015; Căn c ứ khoản 2 Đi ều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH1 4 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, mi ễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và l ệ phí Tòa án tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2018 được ký kết giữa ông Lê Mạnh H và bà Nguyễn Thị K là vô hiệu, buộc ông Lê Mạnh H phải trả cho bà Nguyễn Thị K số tiền 200.000.000 đồng và lãi suất theo quy định; Về án phí buộc nguyên đơn chịu áp phí theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

## Page 5

5 {1}Về quan hệ pháp luật: Theon ội dung đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị K về việc yêu cầu buộc Lê Mạnh H phải trả bà K 200.000.000 đồng tiền đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đây là vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ Luật dân sự năm 2015.
{2}Về thẩm quyền: Bị đơn ông H có nơi cư trú tại tổ 1, ấp 2, xã Thành Tâm, huyện A, tỉnh Bình Phước do đó căn cứ khoản 3 điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Chơn Thành {3}Về thời hiệu khởi kiện: Do các bên đương s ự không yêu cầu nên căn cứ vào điều 184 B ộ luật tố tụng dân s ự Hội đồng xét x ử không xem xét gi ải quyết về thời hiệu {4}Xét yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K, Hội đồng xét xử xét thấy:
Theo lời trình bàyc ủa các đương s ự thì vào ngày 08/4/2018 giữa bà K và ông Lê Mạnh H có thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng thửa đất 1.250m2 tại KP.2, TT. C, huyện A, tỉnh Bình Phước, thuộc thửa số 62, tờ bản đồ số 19 mang tên bà Phạm Thị T, bà Nguyễn Thị L với giá 2.040.000.000 đồng. Bà K đặt cọc cho ông H số tiền 200.000.000 đồng, hẹn đến ngày 25/4/2018 sẽ ra văn phòng công công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bên mua sai sẽ bị mất cọc 200.000.000 đ ồng, nếu bên bán b ẻ cọc sẽ thường cho bên mua s ố tiền 200.000.000 đ ồng. Theo thỏa thu ận này phía bà K đã giao cho ông H số tiền 200.000.000 đồng tiền đặt cọc. Tuy nhiên phía nguyên đơn cho rằng đến ngày 25/4/2018 hai bên không thực hi ện đư ợc được vi ệc ký kết hợp đồng chuy ển nhượng chính thức do ngày 25/4/2018 là ngày l ẽ giỗ tổ Hùng Vương (10/3 âm lịch). Các bên có liên lạc với nhau để thương lượng lại ngày ký hợp đồng chính thức nhưng không thỏa thuận được. Phía b ị đơn ông H cho rằng bà K không có khả năng thanh toán mặc dù ông đã cho thêm bà K 10 ngàyn ữa nên bà K cũng không thực hiện được nên phải bị mất cọc.
 Xét thấy, hợp đồng đồng đặt cọc ngày 08/4/2018 giữa bà K, ông H nhận thấy rằng tại thời điểm ông H, bà K ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông H không phải là chủ sử dụng thửa đất mà thửa đất diện tích 1.250m2 tại KP.2, TT. C, huyện A, tỉnh Bình Phước, thuộc thửa số 62, tờ bản đồ số 19 nêu trên mang tên bà Phạm Thị T, bà Nguyễn Thị L. Mặc dù ngư ời có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan bà Lê Thị Minh N cho rằng thửa đất này bà và ông H đã nhận chuyển nhượng của bà L, bàT rồi nhưng hợp đồng chỉ do bàN đứng tên nhưng bà đã có giấy ủy quyền cho ông H được đứng ra giao dịch sang như ợng cho ngư ời khác. Tuy nhiên, tại thời điểm ngày 08/4/2018 thì gi ữa bàN với bà L, bàT cũng chỉ ký kết hợp đồng chuyển như ợng chứ mà bàN cũng chưa đư ợc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà
N. Điều này được Văn phòng công chứng huyện A phúc đáp rõ tại tại Văn bản số 202/CV-CC.19 và cũng đư ợc chính bàN thừanh ận. Đồng thời đến ngày 17/5/2018 bà N, bà L, bàT cũng hủy bỏ giao dịch chuyển nhượng này để bà L, bàT trực tiếp ký kết chuyển nhượng cho người khác. Bản thân bà K cũng biết rõ tại thời điểm giao kết đặt cọc ông H không phải là chủ sử dụng đất điều này

## Page 6

6 thể hiện rõt ại biên nhận đặt cọc ngày 08/4/2018 nhưng vẫn chấp nhận giao dịch nhằm thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, căn cứ vào điểm điểm c khoản 1 điều 117, 118, 122, 123 Bộ luật dân sự năm 2015 thì giao dịch đặt cọc giữa ông H và bà K bị vô hiệu từ thời điểm giao kết nên không làm phát sinh quy ền và nghĩa v ụ của các bên, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đãnh ận theo quy định tại điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó cần buộc ông H phải trả lại cho bà K số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 đồng mà ông H đã nhận của bà K. Về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu do các đương sự không yêu cầu nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.
[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông H phải chịu toàn bộ án phí trên số tiền bà K được Tòa án chấp nhận cụ thể 200.000.000 đồng x 5% = 10.000.000 đồng Vì các lẽ nêu trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 3 Điều 26 điểm a khoản 1, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 143, Điều 165, Điều 184, Điều 147, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.
- Căn cứ điểm c kho ản 1 Đi ều 117, Đi ều 118, Đi ều 122, Đi ều 123, Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015
- Căn c ứ khoản 2 Đi ều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, mi ễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án Tuyên xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K.
- Tuyên b ố hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2018 đư ợc ký kết gi ữa ông Lê Mạnh H và bà Nguyễn Thị K là vô hiệu
- Buộc ông Lê Mạnh H phải trả cho bà Nguyễn Thị K số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng)
Kể từ ngày quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án có cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản lãi của số tiền còn phải thi hành theo theom ức lãi quy định tại khoản 2 Đi ều 468 B ộ luật dân sự năm 2015.
Trong trường hợp bản án được thi hành theo Đi ều 2 Luật Thi hành án dân sự thì ngư ời đư ợc thi hành án, ngư ời phảit hi hành án dân s ự có quy ền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc b ị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Lu ật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lê Mạnh H phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 10.000.000 đồng. Bà Nguyễn Thị K được nhận lại số tiền tạm ứng án đã nộp tại Chic ục thi hành án dân s ự huyện A, tỉnh Bình Phư ớc là 5.000.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0009384 ngày 16/5/2018 .

## Page 7

7 Các đương s ự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày k ể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa đư ợc quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, k ể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.

Nơi nhận: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
- VKSND huyện Chơn Thành;
- Chi cục THADS huyện Chơn Thành;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




 Ung Thị Ngọc Thanh