Bản án số: 274/2019/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa VP và anh Đủ
Số: 274/2019/DS-PT
Ngày: 03/09/2019
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đồng Tháp
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa VP và anh Đủ

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP

Bản án số: 274/2019/DS-PT Ngày: 03-9-2019 V/v Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Văn Phương.
Các Thẩm phán: Ông Trương Phước Tự.
 Ông Đinh Chí Tâm.
- Thư ký phiên tòa: B Trịnh Thùy Vân – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.
- i din i n kim t nh n d n t nh ồng Th p: Ông Lê Thành Biên – iểm sát viên tham gia phiên tòa.
Trong ngày 21/8/2019, 03/9/2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 185/2019/TLPT-DS, ngày 20 tháng 3 năm 2019 về việc Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 116/2018/DS-ST ngày 26/11/2018 của To án nhân dân huyện Cao L tỉnh Đồng tháp ị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 203/2019/QĐ-PT, ngày 13 tháng 5 năm 2019 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Văn phòng huyện ủy C;
Địa chỉ: Đường 30/4 khóm Mỹ T, thị trấn MỹT huyện Cao L tỉnh Đồng Tháp.
Người đại diện theo pháp luật ông Hồ Văn T; chức vụ: Chánh văn phòng Huyện ủy C.
Người đại diện theo ủy quyền của ông T l ông Nguyễn Văn T; chức vụ:
Phó Chánh văn phòng Huyện uỷC (vắng mặt ngy 03/9/2019).
2. Bị đơn:

## Page 2

2 2.1. Huỳnh Văn Đ sinh năm 1973 (vắng mặt);
Địa chỉ: Ấp Bình T, xã Bình T huyện Cao L tỉnh Đồng Tháp.
2.2. Châu VănH sinh năm 1972 (có mặt);
Địa chỉ: Ấp Bình T, xã Bình T huyện Cao L tỉnh Đồng Tháp.
Người ảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của anh H l Nguyễn Thị NgọcH l Luật sư – Chi nhánh Văn phòng luật sư Gia Q Luật thuộc Đon luật sư th nh phố Hồ Chí Minh (có mặt).
3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Trần Thanh H1 sinh năm 1964 (vắng mặt);
Địa chỉ: Ấp Bình T, xã Bình T huyện Cao L tỉnh Đồng Tháp.
4. Người kháng cáo: Ông Châu VănH l ị đơn trong vụ án.
NỘI D NG VỤ ÁN Nguyên đơn Văn phòng huyện UỷC t nh y:
Ngày 24/10/2011 Văn phòng huyện uỷC ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với ông Huỳnh Văn Đ cho thuê phần đất thửa 40 v thửa 930 đất tọa lạc tại xã Bình T huyện Cao L diện tích cho thuê l 86.450 2m2 với giá cho thuê 13.650.000đồng/ha/năm thời hạn cho thuê 20 năm kể từng y ký kết hợp đồng.
Trong quá trình thuê đất ông Đ không trả tiền thuê đầy đủ đồng thời ỏ đất không canh tác. Hiện nay ông Đ còn nợ Văn phòng huyện uỷC số tiền thuê l 153.602.018 đồng. Sau khi ông Đ không trả tiền thuê đất v ỏ đất không sử dụng Văn phòng huyện uỷC tiếp tục cho ông Châu VănH thuê vào ngày 4/5/2017 giá thuê 17.500.000đồng/ha/năm thời hạn cho thuê 14 năm nối tiếp với thời hạn thuê còn lại của hợp đồng của ông Đ. Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng với ông H chưa thông qua thủ tục đấu giá chưa chấm dứt hợp đồng với ông Đ l không hợp lý. Văn phòng huyện UỷC có đề nghị ông H chấm dứt hợp đồng để tiếnh nh đấu giá lại theo quy định thì ông H không đồng ý. Nay Văn phòng huyện UỷC yêu cầu sau:
+ Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông Huỳnh Văn Đ.
Buộc ông Huỳnh Văn Đ thanh toán tiền thuê còn nợ l 153.602.018 đồng.
+ Tuyên ố vô hiệu hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông Châu Văn H. Buộc ông H giao đất 86.450 2m2 lại cho Văn phòng huyện Ủy C. Đối với giá trị đầu tư trên đất của ông H Văn phòng huyện UỷC ghi nhận giá trị đầu tư an đầu như ông H đưa ra 1.908.000.000 đồng. Giá trị đầu tưn y Văn phòng huyện uỷC sẽ thương lượng giải quyết với ông H sau khi có kết quả đấu giá.
Trường hợp không thỏa thuận được sẽ khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết ằng vụ kiện khác.

## Page 3

3 Bị đơn ông Châu VănH trình bày: Ông H có ký hợp đồng thuê đất nội dung đúng như phía Văn phòng huyện UỷC trình bày. Tuy nhiên, ông H cho rằng ông l người dân ình thường khi Văn phòng huyện UỷC đề nghị giao kết hợp đồng thì ông ký v đã thực hiện hợp đồng được một năm chưa hết hạn đồng thời đã ỏ tiền ra đầu tư rất lớn trên thửa đất thuê. Nay Văn phòng huyện UỷC cho rằng ký hợp đồng với ông H có vi phạm pháp luật l chưa qua thủ tục đấu giá nên yêu cầu tuyên ố hợp đồng thuêng y 04/5/2017 vô hiệu ông H đồng ý v tự nguyện trả đất lại cho Văn phòng huyện Ủy C. Đối với giá trị đầu tư trên đất 1.9008.000.000đồng ông H không yêu cầu Văn phòng huyện UỷC trả lại.
Đợi sau khi có kết quả đấu giá sẽ giải quyết vần đền y sau ằng vụ kiện khác.
Lý do nàym tại phiên tòa anh Phương B đại diện theo ủy quyền của ông H xin rút lại ton ộ nội dung phản tố.
 n n thẩm 116/2018/DS-ST ngày 26/11/2018 và Quyết định 33/2018/Q -SC S A ngày 22/12/2018 về vic ửa chữa, bổ ung b n n thẩm của Tòa n nh n d nhuyn Cao L tuyên xử:
- Chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng ngy 24/10/2011 v trả tiền thuê của Văn phòng huyện Ủy C;
- Buộc ông Huỳnh Văn Đ có nghĩa vụ trả cho Văn phòng huyện uỷC tiền thuê là 153.602.018 đồng ( một trăm năm mươi a triệu sáu trăm lẽ hai nghìn không trăm mười tám)
- Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngy 24/10/2011 giữa ông Huỳnh Văn Đ với Văn phòng huyện ủy C;
- Chấp nhận sự tự thỏa thuận tuyên ố vô hiệu hợp đồng thuêng y 04/5/2017 giữa ông Châu VănH với Văn phòng huyện ủy C;
- Tuyên ố vô hiệu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngy 04/5/2017 giữa ông Châu VănH với Văn phòng huyện ủy C.
- Ghi nhận sự tự nguyện giao nhận diện tích đất 76.088 3m2 thuộc thửa 930 thửa 40 ( thửa cũ ) thửa mới 939 02 21 29 56 39 29 11 tờ ản đồ số 19 v 22 đất tại xã Bình T huyện Cao L giữa ông Châu VănH với Văn phòng huyện ủy Cao L. Đất nằm trong phạm vi các mốc 01 02 03 04 05 05 07 08 v các mốc 09 10 11 12.
- Ông Trần Thanh H1 có nghĩa vụ cùng với ông Châu VănH giao diện tích đất 76.088 3m2 cho Văn phòng huyện ủy C.
- Đình chỉ yêu cầu phản tố ( yêu cầu Văn phòng huyện uỷC trả giá trị đầu tư trên đất v ồi thường thiệt hại do hợp đồng ị vô hiệu l 9.488.364.000đồng)
của ông Châu Văn H.

## Page 4

- Ông Châu VănH có quyền yêu cầu tòa án giải quyết lại khoản đầu tư ồi thường thiệt hại theo thủ tục chung.
( èm theo iên ản thẩm định ngy 29/5/2018 v mảnh trích đo địa chính được Chi nhánh văn phòng dăng ký đất đai huyện Cao L duyệt ngy 16/8/2018 sơ đồ mốc ngy 15/8/2018).
 ể từng y ản án quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi h nhán có quyền chủ động ra quyết định thi h nh án) hoặc kể từng y có đơn yêu cầu thi h nhán của người được thi h nhán (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi h nh án) cho đến khi thi h nhán xong tất cả các khoản tiềnh ng tháng ên phải thi h nhán còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi h nhán theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
Về án phí:
+ Ông Huỳnh Văn Đ phải nộp 7.680.000đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.
+ Ông Châu VănH phải nộp 300.000đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ v o số tiền tạm ứng án phí đã nộp 59.000.000đồng theo iên lai số 0000905 ngy 05/10/2018. Sau khi khấu trừ ông H được nhận lại 58.700.000đồng.
Về chi phí xem xét thẩm định v định giát i sản: Ông Huỳnh Văn Đ và ông Châu VănH phải nộp 11.778.400 đồng để trả lại cho Văn phòng huyện ủy C vì Văn phòng đã tạm ứng trước.
- Về chi phí đăng phát văn ản tố tụng v ản án trên phương tiện thông tin đại chúng: Văn phòng huyện uỷC phải chịu 20.000.000đồng v đã nộp xong.
Ngo i ra ản án sơ thẩm còn tuyên về quyền v thời hạn kháng cáo quyền nghĩa vụ v thời hiệu thi h nhán của các đương sự theo quy định của pháp luật.
Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 10/12/2018 ị đơn Châu VănH kháng cáo ản án sơ thẩm yêu cầu Tòa phúc thẩm sửa ton ộ ản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Văn phòng huyện ủy C.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Bị đơn Châu VănH thay đổi nội dung kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm đối với phần Văn phòng huyện ủy kiện anh H do chưa giải quyết phần cơ sở vật chất chi phí của anh H đầu tư trên đất án sơ thẩm uộc anh H trả đất cho Văn phòng Huyện ủy l gây thiệt hại cho anh H.
- Luật sư H2 ảo vệ quyền v lợi ích hợp pháp của ị đơnH đề cập sơ thẩm xác định tư cách người liên quan không đúng v thiếu tư cách việc định giá tài sản giá trị đầu tư của anh H trên đất thuê không đầy đủ v chính xác

## Page 5

5 không xử lý dứt điểm hậu quả của hợp đồng thuê vô hiệu nên đề nghị Hội đồng xét xử hủy một phần án sơ thẩm đối với phần kiện anh H.
- Nguyên đơn Văn phòng Huyện uỷC (VP Huyện ủy) giữ nguyên một phần nội dung khởi kiện về yêu cầu tuyên ố Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa anh H với Văn phòng Huyện uỷC vô hiệu; rút một phần nội dung khởi kiện về yêu cầu uộc anh H giao trả đất thuê;
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Tỉnh đã phát iểu về tố tụng của Thẩm phán Thư ký Hội đồng xét xử v những người tham gia tố tụng đã chấp h nh đúng quy định của pháp luật; riêng đối với đương sự vắng mặt các cấp Tòa xét xử vắng mặt l phù hợp theo quy định chung của pháp luật; về nội dung Tòa sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng thuê đất nhưng không xử lý hết hậu quả hợp đồng vô hiệu chỉ uộc anh H trả đất thuê cho Văn phòng Huyện uỷm không giải quyết phần giá trị đầu tư trên đất của anh H, anh B đại diện cho anh H rút yêu cầu phản tố l do VP Huyện ủy thừa nhận giá trị đầu tư của anh H nhưng không thống nhất số tiền cụ thể nay VP Huyện ủy rút yêu cầun y nhưng anh H không đồng ý cho nên án sơ thẩm giải quyết không ton diện vi phạm tố tụng nghiêm trọng nên đề nghị hủy một phần án sơ thẩm về nội dung n y.
Sau khi nghiên cứu các t i liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ v o kết quả tranh tụng tại phiên tòa;
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN [1] Quyền sử dụng đất (QSDĐ) 86.450,2m2 của VP Huyện ủy đã xác lập hợp đồng cho anh Huỳnh Văn Đ thuê thời hạn thuê 20 năm từ 24/10/2011 đến 24/10/2031, sau khi thuê một thời gian ông Đ đã vi phạm hợp đồng về khoản trả tiền thuê v sử dụng đất sau nhiều lần hai ên thương lượng anh Đ vẫn không khắc phục được v từ tháng 5/2015 anh Đ đã ỏ đất không sử dụng v lánh mặt khỏi địa phương hai ên chưa thanh lý chấm dứt hợp đồng; nhưng đến ngy 04/5/2017 VP Huyện ủy lại ký kết hợp đồng mới cho ông H thuê ton ộ diện tích đất này không qua đấu giá thời hạn cho thuê 14 năm còn lại l từ 01/5/2017 đến 30/5/2031. Như vậy QSDĐ của VP Huyện ủy l loại đất nông nghiệp được Nh nước giao không thu tiền sử dụng đất l đất của tổ chức chính trị không được quyền cho thuê nhưng VP Huyện ủy lại ký hợp đồng cho thuê QSDĐ n y m không tiếnh nh thủ tục qua đấu giá v còn trong thời hạn hợp đồng thuê của ông Đ chưa kết thúc chưa chấm dứt nên hợp đồng cho thuê đất giữa VP Huyện ủy với ông H l trái pháp luật ị coi l vô hiệu Tòa án cấp sơ thẩm tuyên chấp nhận sự thỏa thuận tuyên vô hiệu hợp đồng là đúng.
[2] Tuy nhiên về hậu quả của hợp đồng vô hiệu ên cho thuê yêu cầu uộc ên thuê phải giao trả lại đất thuê nghĩa l phải xác định vụ án có yêu cầu giải quyết về hậu quả của hợp đồng vô hiệu Tòa án phải xử lý dứt điểm ton diện về hậu quả của hợp đồng các ên phải hon trả cho nhau những gì đã nhận

## Page 6

6 không phụ thuộc v o yêu cầu hay không yêu cầu của chủ thể ên kia nói chung hay riêng của ên anh H trong vụ án này vì quyền v nghĩa vụ của các ên đan xen nhau uộc phải giải quyết cùng lúc; bởi vậy Tòa cấp sơ thẩm chỉ giải quyết một phần hậu quả hợp đồng của ên người cho thuê yêu cầu v tuyên uộc anh H trả đất thuê; không giải quyết một phần hậu quả hợp đồng của ên người thuê đã xây dựng nh ở công trình vật kiến trúc v giá trị đầu tư khác trên đất thuê vì mục đích sử dụng đất thuê lâu d i l một sự thiếu sót lớn dẫn đến giải quyết vụ án không ton diện không dứt điểm ảnh hưởng quyền v lợi ích hợp pháp của đương sự; đồng thời anh H thuê đất này l để sản xuất nuôi trồng thủy sản với qui mô khá lớn của hộ gia đình có chịM l vợ anh H cùng quản lý sử dụng đất thuê nên việc giải quyết vụ án này uộc phải có chịM tham gia tố tụng không đưa chịM v o tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đứng về phía ị đơn l thiếu sót.
[3] Tuy l tại phiên tòa phúc thẩm phía nguyên đơn đã rút một phần yêu cầu l không yêu cầu anh H trả lại diện tích đất thuê nhưng phía anh H không đồng ý việc rút phần yêu cầu này của nguyên đơn anh H vẫn tiếp tục yêu cầu giữ nguyên hợp đồng thuê đất trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu l phải giải quyết xong luôn hậu quả của hợp đồng vì vậy theo quy định tại Điểm a hoản 1 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa cấp phúc thẩm không chấp nhận rút một phần yêu cầu khởi kiện nêu trên của nguyên đơn.
[4] Ý kiến đề cập nhận định v đề nghị của luật sư Nguyễn Thị Ngọc H2 l có căn cứ phù hợp.
[5] Đối với phần quyết định của án sơ thẩm về phần yêu cầu của nguyên đơn đối với ị đơn Huỳnh Văn Đ không có kháng cáo kháng nghị nên phúc thẩm không xem xét lại.
[6] Về ý kiến phát iểu nhận định v đề nghị của iểm sát viên hủy một phần ản án về phần khởi kiện của nguyên đơn đối với ị đơnH và giữ nguyên quyết định sơ thẩm về phần tranh chấp đối với ị đơn Đ l có căn cứ chấp nhận.
[7] Từ những tình tiết nội dung nhận định trên có đủ cơ sở kết luận án sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng v nội dung giải quyết tranh chấp phần yêu cầu của nguyên đơn đối với ị đơn Châu VănH m cấp phúc thẩm không thể ổ sung, khắc phục được nên cần thiết phải hủy một phần ản án sơ thẩm về phần tranh chấp giữa nguyên đơn đối với ị đơnH để giao về sơ thẩm xét xử lại theo quy định pháp luật. Do hủy án sơ thẩm nên không phải xem xét đối với nội dung yêu cầu kháng cáo của anh H.
[8] Các phần khác của quyết định án sơ thẩm không có kháng cáo kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từng y hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.

## Page 7

7 [9] Do án sơ thẩm ị hủy một phần nên án phí sơ thẩm liên quan phần ị hủy sẽ được quyết định khi giải quyết lại vụ án v người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm theo luật định.
Vì các lẽ trên;
Q YẾT ĐỊNH Căn cứ Điểm a hoản 1 Điều 299 hoản 3 Điều 308 v Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự;
Áp dụng: Điều 117 173 Luật đất đai; Điều 422 423 501 502 Bộ luật dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngy 30/12/2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định về án phí lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của Văn phòng Huyện uỷC đối với anh Huỳnh Văn Đ. Buộc chấm dứt hợp đồng thuê QSDĐ (thửa số 40 v 930 tổng diện tích 86.450 2m2) giữa Văn phòng Huyện uỷC với anh Huỳnh Văn Đ ký kết ngy 24//10/2011. Anh Huỳnh Văn Đ có nghĩa vụ trả cho Văn phòng Huyện ủy Cao L tiền thuê đất còn nợ l 135.602.081 đồng (Một trăm a mươi lăm triệu sáu trăm lẻ hai nghìn không trăm tám mươi mốt đồng).
 ể từng y có đơn yêu cầu thi h nhán m người phải thi h nhán chưa thanh toán số tiền phải thi h nhán thì phải chịu lãi cho người được thi h nhán ằng mức lãi quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 tương ứng số tiền thời gian chậm thi h nhán cho đến khi thi h nhán xong.
2. Hủy một phần ản án sơ thẩm số 116/2018/DS-ST ngy 26/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện Cao L tỉnh Đồng tháp về phần khởi kiện của Văn phòng Huyện uỷC đối với anh Châu VănH về yêu cầu tuyên ố vô hiệu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (thửa củ số 40 v 930 - thửa mới số 939 02 21, 29, 56, 39, 11, tờ số 19 v 22) tại xã Bình T huyện Cao L ký kết ngy 04/5//2017.
3. Giao hồ sơ phần án hủy này về cho Tòa án nhân dân huyện Cao L giải quyết sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
4. Về án phí:
+ Anh Huỳnh Văn Đ phải nộp 7.680.000đ (Bảy triệu sáu trăm tám mươi nghìn đồng) án phí sơ thẩm dân sự;
+ Anh Châu VănH không phải chịu án phí phúc thẩm được nhận lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 300.000đ ngày 10/12/2018 theo iên lai số 0005954 của Chi cục Thi h nhán dân sự huyện Cao L; phần án phí sơ thẩm v chi phí tố tụng đối với phần ị hủy được quyết định lại khi giải quyết sơ thẩm lại vụ án.

## Page 8

5. Về lệ phí đăng phát văn ản tố tụng trên phương tiện thông tin đại chúng: Văn phòng Huyện ủy Cao L phải chịu 20.000.000đ (đã nộp xong).
Trường hợp Bản án được thi h nh theo quy định tại Điều 2 Luật Thi h nh án dân sự thì người được thi h nhán dân sự người phải thi h nhán dân sự có quyền thỏa thuận thi h nhán có quyền yêu cầu thi h nhán tự nguyện thi h nh án hoặc ị cưỡng chế thi h nhán theo các Điều 6 7 7a, 7b v 9 Luật Thi h nh án dân sự; thời hiệu thi h nhán được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi h nhán dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật thi h nh kể từng y tuyên án.
N i nhận:
- V SND tỉnh Đồng Tháp;
- TAND huyện Cao L;
- CCTHADS huyện Cao L;
- Phòng KTNV-THA TAND Đồng Tháp;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






Bùi Văn Phương