Quyết định giám đốc thẩm Số: 03/2019/GĐT-KDTM
Tranh chấp hợp đồng tín dụng, hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Số: 03/2019/GĐT-KDTM
Ngày: 06/03/2019
Tòa án xét xử: TAND cấp cao tại Đà Nẵng
Cấp xét xử: Giám đốc thẩm
Loại vụ việc: Kinh doanh thương mại
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng tín dụng
Thông tin vụ việc: . Không chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 91/QĐ-VKS-KDTM ngày 09/8/2018 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng và giữ nguyên Bản án Kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 01/2018/KDTM-PT ngày 09/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum về vụ án“Tranh chấp hợp đồng tín dụng, hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là Ngân hàng thương mại cổ phần Đ với bị đơn là ông Nguyễn H-Giám đốc Doanh nghiệp tư nhân G; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần Huy N, bà Lâm Thị D. 2. Bản án Kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 01/2018/KDTM-PT ngày 09/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum tiếp tục có hiệu lực pháp luật thi hành ;

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TẠI ĐÀ NẴNG Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ỦY BAN THẨM PHÁN

Quyết định giám đốc thẩm Số: 03/2019/GĐT-KDTM Ngày 06/3/2019 Vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng, hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có 11 (mười một) thành viên tham gia xét xử, do ông Nguyễn Văn Bường – Phó Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng làm Chủ tọa phiên tòa.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa:
Ông Đặng Thọ Định - Kiểm sát viên cao cấp.
Thư ký phiên tòa: Ông Trương Quang Hưng – Thư ký.
 Ngày 06 tháng 3 năm 2019 , tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại ĐàN ẵng mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án kinh doanh, thương mại “Tranh chấp hợp đồng tín d ụng, hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Ngân hàng thương mại cổ phần Đ;
Địa chỉ: đường H1, Quận H, Thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Trần BắcH - Chủ tịch Hội đồng quản trị.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Tiêu Quang T -Trưởng phòng khách hàng doanh nghiệp của Ngân hàng TMCP Đ , Chi nhánh K (theo văn bản ủy quyền ngày 30/5/2017).
Bị đơn: Ông NguyễnH - Giám đốc Doanh nghiệp tư nhân G;
Địa chỉ: 41 đường D, thành phố K, tỉnh Kon Tum;
Địa chỉ cư trú hiện nay: số 199 đường U, thành phố K, tỉnh Kon Tum.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Trần Huy N, bà Lâm Thị D;
Địa chỉ cư trú: số 628 đường D, thành phố K, tỉnh Kon Tum.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Theo Đơn khởi kiện đề ngày 20/7/2015 của nguyên đơn là Ngân hàng thương mại cổ phần Đ và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, thì:
Ngày 21-5-2013, Ngân hàng thương mại cổ phần Đ , Chi nhánh K (sau đây viết tắt là Ngân hàng) và Doanh nghiệp tư nhânG (sau đây viết tắt là Doanh nghiệp
G) ký Hợp đồng tín dụng số 625/2013/1384/HĐ cho Doanh nghiệp G vay với hạn

## Page 2

2 mức là 3.000.000.000 đồng. Ngày 20/5/2014, hai bên tiếp tục ký Văn bản sửa đổi, bổ sung HĐTD ngắn hạn hạn mức số 625/2013/1384/HHD ngày 21/5/2013 nâng hạn mức tín dụng lên 4.000.000.000 đồng; thời hạn vay là 6 tháng theo từng lần rút vốn. Để bảo đảm khoản vay trên, ngày 18/6/2013 ông Nguyễn VănH , bà Nguyễn Phước Thùy L thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của mình tại Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 02/2 013/HĐ để bảo lãnh cho Doanh nghiệp G vay vốn, mức bảo lãnh là 700 .000.000 đồng. Ngày 22/9/2017, anh H, chị L đã trả thay cho Doanh nghiệp G số tiền 700.000.000 đồng tương ứng với giá trị tài sản bảo lãnh nên Ngân hàng đã tất toán khoản vay này . Ngân hàng rút một phần đơn khởi kiện về việc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp của anh H, chị L. Tại Hợp đồng thế chấp số 01/2014/HĐ ngày 20/6/2014, ông Trần Huy N, bà Lâm Thị D dùng tài sản thuộc sở hữu và sử dụng của mình thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ củ a Doanh nghiệp G đối với hai hợp đồng tín dụng nêu trên. Hợp đồng thế chấp được đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định pháp luật.
Quá trình vay vốn, Doanh nghiệp G vi phạm Hợp đồng tín dụng, nên Ngân hàng yêu cầu Doanh nghiệp G trả nợ gốc 2.280.000.000 đồng, tiền lãi 860.064.444 đồng (tính đến ngày 25-9-2017). Trường hợp Doanh nghiệp G không trả được nợ thì đề nghị phát mãi tài sản thế chấp của ông N, bà D để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ.
- Bị đơn là ông Nguyễn H-Giám đốc Doanh nghiệp tư nhânG trình bày:
Ông thừa nhận Doanh nghiệp G có ký Hợp đồng tín dụng số 625/2013/1384/HĐ ngày 21-5-2013 và Văn bản sửa đổi, bổ sung HĐTD ngắn hạn hạn mức số 625/2013/1384/HHD ngày 21/5/2013 như Ngân hàng trình bày. Hiện nay Doanh nghiệp G còn nợ Ngân hàng số tiền gốc 2.840.000 .000 đồng , tiền lãi 369.917.778 đồng (tính đến ngày 17-9-2015).
Nay, Ngân hàng yêu cầu trả nợ, Doanh nghiệp G làm ăn thua lỗ không có khả năng trả nợ, nên đề nghị Ngân hàng cho trả dần mỗi quý 10.000.000 đồng cho đến khi hết nợ.
- Người có quyền lợi, nghĩ a vụ liên quan là ông Trần HuyN , bà Lâm Thị D trình bày:
Ông, Bà thừa nhận có đồng ý dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình để bảo lãnh cho Doanh nghiệp G vay số tiền 800.000.000 đồng của Ngân hàng theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/2014/HĐ ngày 20/6/2014 (bl 678); nhưng Ngân hàng lập Hợp đồng thế chấp sai luật, không có giá trị pháp lý, Hợp đồng lập sai quy trình, không gặp gỡ gia đình, không biết rõ tài sản thế chấp như thế nào. Căn nhà diện tích 68 m2 tại thời điểm thế chấp không còn vì vợ chồng Ông, Bà đã phá dỡt ừ năm 2007 để xây dựng nhà mới diện tích hơn 200 m 2 (Ông, Bà xây dựng không có giấy phép), theo quy định của Luật nhà ở thì hợp đồng thế chấp trên là vô hiệu vì tài sản thế chấp không còn tại thời điểm thế chấp.
Mặt khác, tại thời điểm thế chấp để bảo lãnh, Ngân hàng không thông báo cho người bảo lãnh biết Doanh nghiệp G còn dư nợ, không có khả năng trả nợ 1.520.000.000 đồng . Khi thực hiện việc bảo lãnh , Ngân hàng giải ngân toàn bộ

## Page 3

3 hợp đồng mua bán khống, hóa đơn giá trị gia tăng khống và séc rút tiền mặt bất hợp pháp.
Ông, Bà đề nghị Tòa án tuyên hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/2014 /HĐ ngày 20/6/2014, trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng Ông, Bà; vợ chồng Ông, Bà không có trách nhiệm bảo lãnh trả nợ vay 800.000.000 đồng.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn VănH , bà Nguyễn Phước Thùy L trình bày:
Vợ chồng Ông, Bà đồng ý dùng tài sản thuộc sở hữu và sử dụng của mình để bảo lãnh cho Doanh nghiệp tư nhânG vay số tiền 700.000.000 đồng của Ngân hàng.
Vợ chồng Ông, Bà đã trả đủ số tiền tương ứng với tài sản bảo lãnh nên Ngân hàng đã rút một phần đơn khởi kiện về yêu cầu xử lý tài sản thế chấp của vợ chồng Ông, Bà nên Ông, Bà không yêu cầu gì.
- Tại Bản án Kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 04/2015/KDTM-ST ngày 17/9/2015, Tòa án nhân dân thành phố K, tỉnh Kon Tum quyết định:
Căn cứ điểm m khoản 1 Điều 29 và khoản 1 Điều 33 Bộ luật tố tụng dân sự.
Áp dụng các Điều 280, 281 , 283, 342, 355, 369, 474, 715, 716, 717, 718 , 719, 720 và Điều 721 Bộ luật dân sự; Điều 4 Luật thương mại.
Chấp nhận đơn khởi kiện của Ngân hàng thương mại cổ phần Đ -Chi nhánh K, đơn đề ngày 20 tháng 7 năm 2015.
Xử: Buộc ông NguyễnH - Giám đốc Doanh nghiệp tư nhânG phải trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần Đ - Chi nhánh K số tiền gốc là 2.840.000.000 đồng và tiền lãi là 369.917.778 đồng (Lãi tính đến ngày 17-9-2015). Tổng số tiền gốc và lãi là: 3.209.917.778 đồng (Ba tỷ hai trăm lẻ chín triệu chín trăm mườ i bảy nghìn bảy trăm bảy mươi tám đồng).
Việc tính lãi và cả lãi suất nợ quá hạn đối với các khoản vay cuảt ổ chức tín dụng phải theo đúng hợp đồng đã ký kết kể từ khi giao dịch cho đến khi thanh toán hết các khoản nợ gốc và lãi phát sinh theo thỏa thuận trong hợp đồng. Khi tính lãi chỉ tính lãi của số tiền nợ gốc còn phải thi hành án mà không tính lãi của số tiền lãi chưa trả trong quá trình thi hành án.
Ngân hàng thương mại cổ phần Đ- Chi nhánh K có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án phát mãi tài sản mà ông Trần HuyN và bà Lâm Thị D thế chấp theo hợp đồng thếch ấp số 01/2014/HĐ ngày 20 -6-2014 để thu hồi nợ nếu như ông Nguyễn H- Giám đốc Doanh nghiệp tư nhânG không trả được số tiền nợ trên.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 02/2013/HĐ ngày 18 -6-2013 được ký kết giữa Ngân hàng thương mại cổ phần Đ -Chi nhánh K với ông Nguyễn VănH và bà Nguyễn Phước Thùy Lđã kết thúc theo quy định tại Điều 4, Điều 14 và khoản 1 Điều 16 của Hợp đồng vì nghĩa vụ được bảo đảm đã được thanh toán xong. Buộc Ngân hàng thương mại cổ phần Đ - Chi nhánh K phải trả cho ông Nguyễn VănH và bà Nguyễn Phước Thùy L giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành BK 255180, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02966, do Ủy ban nhân dân thành phố K cấp ngày 05 -6- 2013, cấp cho bà Nguyễn Phước Thùy L.

## Page 4

4 Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền và nghĩa vụ thi hành án và tuyên bố quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.
- Ngày 30/9/2015, Ngân hàng thương mại cổ phần Đ kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.
- Ngày 12/10/2015, bà Lâm Thị D kháng cáo Bản án sơ thẩm.
- Tại Bản án Kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 01/2016/KDTM-PT ngày 25/01/2016, Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum quyết định:
1. Hủy toàn bộ bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 04/2015/KDTM-ST ngày 17/9/2015 của Tòa án nhân dân thành phố K.
2. Chuyển hồ sơ cho cấp sơ thẩm để giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.
Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.
- Ngày 04/02/2016, Tòa án nhân dân thành phố K thụ lý lại vụ án.
- Tại Bản án Kinh doanh, thư ơng mại sơ thẩm số 16/2017/KDTM-ST ngày 27/9/2017, Tòa án nhân dân thành phố K, tỉnh Kon Tum quyết định:
Căn cứ khoản 1 Điều 30, khoản 1 Điều 35 và khoản 3 Điều 228, khoản 2 Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
Đình chỉ một phần đơn khởi kiện của Ngân hàng TMCP Đ.
Chấp nhận đơn khởi kiện về việc: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” của Ngân hàng TMCP Đ, đơn đề ngày 20/7/2015.
Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trần HuyN và bà Lâm Thị D về việc “hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 01/2014/HĐ ngày 20/6/2014 giữa ông Trần HuyN và bà Lâm Thị D với Ngân hàng TMCP Đ, Chi nhánh K, yêu cầu trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Áp dụng khoản 3 Điều 4 Luật thương mại năm 2005; các Điều 280, 298, 299, 317, 323, 335, 342, 357, 463, 466, 468, 470, 500 và 688 Bộ luật dân sự 2015.
Tuyên xử:
Buộc ông NguyễnH - Giám đốc DNTN G trả cho Ngân hàng TMCP Đ-Chi nhánh K số tiền tổng cộng là: 3 .140.064.444 đồng, trong đó tiền gốc là: 2.280.000 đồng, tiền lãi là: 860.064.444 đồng (Lãi tính đến ngày 25-9-2017).
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật mà ông Nguyên Hùng -Giám đốc DNTN G không trả đúng hoặc trả đủ số tiền nêu trên cho Ngân hàng TMCP Đ-Chi nhánh K thì tài sản bảo đảm theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 01/2014/HĐ ngày 20/6/2014 và tài sản gắn liền với đất theo Giấy CNQSDĐ số AB 649805 do Ủy ban nhân dân thị xã K (nay là thành phố K ) cấp ngày 07/3/2005 mang tên ông Trần HuyN và bà Lâm Thị D sẽ được phát mãi để thu hồi nợ cho Ngân hàng.
Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Áp dụng án lệ số 08/2016/A L về xác định lãi suất, việc điều chỉnh lãi suất trong hợp đồng tín dụng kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm (được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17/10/2016 và được công bố theo quyết định số 698/QĐ -CA ngày 17/10/2016 củ a Chánh án Tòa án nhân dân tối cao).

## Page 5

5 Kể từ ngày 26/9/2017, ông NguyễnH còn phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi quá hạn của số tiền nợ gốc chưa thanh toán, theo mức lãi suất mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng cho đến khi thanh toán xong khoản nợ gốc này. Trường hợp trong hợp đồng tín dụng, các bên có thỏa thuận về việc điều chỉnh lãi suất cho vay theo từng thời kỳ của Ngân hàng TMCP Đ-Chi nhánh K thì lãi suất mà ông H phải tiếp tục thanh toán cho Ngân hàng TMCP Đ-Chi nhánh K theo quyết định của Tòa án sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với sự điều chỉnh lãi suất của Ngân hàng TMCP Đ-Chi nhánh K.
Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, quyền và nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.
- Ngày 01/10/2017, ông Trần Huy N, Lâm Thị D kháng cáo toàn bộ Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm.
- Tại Bản án Kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 01/2018/KDTM-PT ngày 09-02-2018, Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum quyết định:
Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.
Không chấp nhận đơn kháng cáo của ông Trần HuyN và bà Lâm Thị D đề ngày 01/10/2017. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 16/2017/KDTM -ST ngày 27 -9- 2017 của Tòa án nhân dân thành phố K.
Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định án phí, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.
- Ngày 05/5/2018, ông Trần Huy N, bà Lâm Thị D có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm và Bản án kinh doa nh, thương mại sơ thẩm nêu trên để giải quyết lại vì cả hai bản án này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của Ông, Bà.
- Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 91/QĐ -VKS-KDTM ngày 09/8/2018, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 01/2018/KDTM-PT ngày 09/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum ; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm nêu trên và Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 16/2017/KDTM -ST ngày 27/9/2017 của Tòa án nhân dân thành phố K, tỉnh Kon Tum; giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
- Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp caot ại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp caot ại ĐàN ẵng chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.
 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 [1]. Về quan hệ tín dụng:
 Tại Bản án kinh doanh , thương mại phúc thẩm số 01/2018/KDTM-PT ngày 09/02/2018, Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum x ử buộc ông NguyễnH – Giám đốc Doanh nghi ệp tư nhânG trả cho Ngân hàng TMCP Đ – Chi nhánh K

## Page 6

6 3.140.064.444đ, trong đó ti ền nợ gốc 2.280.000.000đ, tiền nợ lãi 860.064.444đ (lãi tính đến ngày 25/9/2017). Sau khi xét x ử phúc thẩm, các đương sự không khiếu nại nên phần này tiếp tục có hiệu lực pháp luật.
 [2]. Về hiệu lực của Hợp đồng thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ:
 Khoản vay hạn mức tín dụng 4.000.000.000đ của DN G đối với Ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng ngắn hạn, hạn mức số 625/2013 ngày 21/5/2013 , Văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng tín dụng số 01 ngày 20/5/2014 được bảo đảm thực hiện bằng tài sản theo các Hợp đồng thế chấp sau đây:
 - Hợp đồng thế chấp s ố 02/2013/HĐ ngày 18/6/2013, bên thế chấp là ông Nguyễn VănH và bà Nguyễn Phước Thùy L với Ngân hàng là bên nhận thế chấp.
Theo đó, ông H, bà L dùng quyền sử dụng đất của mình bảo đảm cho khoản vay của DN Gia B ảo. Ngày 22/9/2017, ông H, bà L đã trả thay cho DN G 700.000.000đ tương ứng với giá trị tài sản bảo đảm, Ngân hàng đãt ất toán toàn b ộ hồ sơ vayn ợ liên quan đến tài sản thế chấp của ông H, bà L và rút một phần đơn khởi kiện về việc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp của ông H, bà L nên Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm đình chỉ việc giải quyết vụ án đối với một phần đơn khởi kiện của Ngân hàng liên quan đến ông H, bà L là đúng pháp luật.
 - Hợp đồng thế chấp số 01/2014/HĐ ngày 20/6/2014 giữa bên thế chấp là vợ chồng ông Trần HuyN , bà Lâm Thị D với Ngân hàng là bên nhận thế chấp. Theo đó, tài sản mà vợ chồng ông N, bà D dùng để thế chấp là quyền sử dụng đất vàø tài sản gắn liền với đất là nhà s ố 47, đường D, thành phố K, tỉnh Kon Tum (s ố mới là
628) theo Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 649805 do UBND thị xã K (nay là thành phố K), tỉnh Kon Tum cấp ngày 07/3/2005; giá trị quyền sử dụng đất 368,9m2 là 2.625.000đ, giá trị nhà 68m 2 là 230.652.000đ, đư ợc đăng ký giao dịch bảo đảm. Tài sản thế chấp này bảo đảm cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng ngắn hạnh ạn mức s ố 625/2013 ngày 21/5/2013, Văn bản sửa đổi, bổ sung số 01 ngày 20/5/2014 và các Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng cấp bảo lãnh phát sinh trong tương lai giữa DN G với Ngân hàng.
 Xét thấy:
 + Mặc dù căn nhà 68m 2 trên đất khi ký Hợp đồng thế chấp không còn (do vợ chồng ông N, bà D đã đập phá xây mới có diện tích 169,77m2 và chưa đăng ký biến động s ở hữu tài s ản) nhưng theo quy định tại kho ản 2 Đi ều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ thì việc môt ả chung về tài sản bảo đảm không ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Theo điểm b Điều 7 Thông tư s ố 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của B ộ Tài nguyên và Môi trường; khoản 1, khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/4/2011 giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường thì các thông tin về người sử dụng đất, về quyền sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp, có giá trị pháp lý. Vợ chồng ông N, bà D nhận thức rõ vấn đề này, không có ý kiến gì khi ký kết hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm. Kháng nghị cho rằng tại thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản thế chấp (68m 2 nhà) không

## Page 7

7 còn là đúng với thực tế; tuy nhiên việc không còn căn nhà 68m2 coi như là không có thỏa thuận khác v ề tài sản trên đ ất, không làm cho Hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu và không ảnh hưởng gì đến việc thi hành án khi DN G không trả được nợ cho Ngân hàng.
 + Theo quy định tại khoản 3 Đi ều 318 BLDS năm 2015 thì trư ờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
 Trong vụ án này, căn nhà 169,77m 2 của vợ chồng ông N, bà D xây dựng trên lô đất thế chấp không thuộc trường hợp các bên có thỏa thuận khác, cụ thể là không có thỏa thuận về việc đưa căn nhà nêu trên vào tài sản thế chấp. Vì vậy, ông N, bà D thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có căn nhà 169,77 m 2 thì căn nhà này cũng thuộc tài sản thế chấp.
 + Tại điểm c khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm) quy định tài sản hình thành trong tương lai g ồm:
“Tài sản đã hình thành và thu ộc đối tư ợng phải đăng ký s ở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật” và tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 11 nêu trên quy đ ịnh: “Khi bên bảo đảm có quy ền s ở hữum ột phần ho ặc toàn b ộ tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai thì bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý”.
Theo các quy định này thì căn nhà 169,77m 2 nêu trên được xác định là tài sản hình thành trong tương lai.
 Việc vợ chồng ông N, bà D chưa đăng ký bi ến động sở hữu sau thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc quyền lợi, nghĩa vụ của Ông, Bà; còn Ngân hàng thì có quyền yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ nếu khi đến hạn xử lý mà DN G vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ, Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm tuyên như vậy là đúng pháp luật.
 Các hướng dẫn nêu trên phù hợp với quy định của khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015; đồng thời thỏa thuận tại khoản 3 Đi ều 3 Hợp đồng thế chấp tài sản (về tài sản hình thành trong tương lai) cũng phù hợp với quy định của pháp luật dân sự. Hội đồng xét x ử có đủ cơ sở xác định Hợp đồng thế chấp tài sản nêu trên giữa vợ chồng ông N, bà D với Ngân hàng đư ợc ký kết tự nguyện, hợp pháp nên không vô hiệu.
 [3]. Về diện tích đất 46,2m 2: Kháng nghị cho rằng UBND thị xã K (nay là thành phố K) ban hành Quy ết định s ố 2074/QĐ-UBND ngày 28/10/2008 thu hồi diện tích đất này đ ể nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 24, còn lại 322,7m2 chưa đăng ký điều chỉnh biến động nhưng Hợp đồng thế chấp vẫn thể hiện 368,9m2 và đăng ký giao dịch bảo đảm là không đúng. Hội đồng xét x ử thấy: Theo Biên bản xác minh điều kiện thi hành án ngày 12/7/2018 của Chi cục Thi hành án dân s ự thành phố K

## Page 8

8 thì 46,2m2 đất nêu trên đã đư ợc Nhà nước đền bù nằm ngoài diện tích 368,9m2 đất được ghi trong Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đã thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm), phù hợp với Biên bản thẩm định tại chỗ ngày 11/5/2016 của Tòa án nhân dân thành phố K, theo đó di ện tích đất thực t ế là 374m 2 chứ không phải 322,7m2. Kháng nghị nêu vấn đề này là không có cơ sở.
 [4]. Theo Biên bản thẩm định tại chỗ nêu trên, diện tích đất thực tế là 374m2, tăng 5,1m2 so với diện tích 368,9m2 ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kháng nghị cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm không xem xét đến diện tích tăng thêm này mà tuyên phát mãi toàn b ộ giá trị về quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự cho DN G là ảnh hưởng đến quyền lợi của vợ chồng ông N, bà Dung. Xét thấy vấn đ ề này không ảnh hư ởng gì đến vi ệc thi hành án. Tại Công văn số 1281/BIDV.KT ngày 31/10/2018 của Ngân hàng TMCP Đ – Chi nhánh tỉnh Kon Tum gửi Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng và Viện kiểm sát nhân dân cấp caot ại ĐàN ẵng nêu rõ: Nếu có di ện tích đất tăng thêm so với di ện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 649805 do UBND thị xã K cấp ngày 07/3/2005 thì Ngân hàng đồng ý hoàn trả giá trị tương đương phần diện tích đất tăng thêm này cho ông Trần HuyN và bà Lâm Thị D. Vì vậy quyền lợi của ông N, bà D liên quan đến 5,1m2 đất tăng thêm vẫn được bảo đảm.
 [5]. Kháng nghị cho rằng trong trường hợp phát mãi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên thì ông N, bà D được nhận lại giá trị tài sản là quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền trên diện tích đất đã thế chấp cho Ngân hàng và đư ợc nhận lại giá trị tài sản là quyền sử dụng đất đối với phần giá trị diện tích đất không được đăng ký giao dịch bảo đảm;
lập luận này là không có cơ sở.
 Từ các nhận định nêu trên, th ấy: Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp caot ại ĐàN ẵng đề nghị hủy Bản án sơ thẩm và phúc thẩm để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm là không có căn c ứ, Hội đồng xét x ử không chấp nhận.
 Vì các lẽ trên; căn cứ điểm b khoản 1 Điều 337; khoản 1 Điều 343 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, QUYẾT ĐỊNH:

 1. Không chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 91/QĐ-VKS- KDTM ngày 09/8/2018 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng và giữ nguyên Bản án Kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 01/2018/KDTM- PT ngày 09/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum về vụ án“Tranh chấp hợp đồng tín d ụng, hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là Ngân hàng thương mại cổ phần Đ với bị đơn là ông Nguyễn H-Giám đốc Doanh nghiệp tư nhân G; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần Huy N, bà Lâm Thị D.
 2. Bản án Kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 01/2018/KDTM-PT ngày

## Page 9

9 09/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum tiếp tục có hi ệu lực pháp luật thi hành ;
 3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực kể từ ngày ra quyết định.

 Nơi nhận:
 - Viện trưởng VKSNDCC tại Đà Nẵng (để biết);
 - Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum (để biết);
 - Tòa án nhân dân thành phố K, tỉnh Kon Tum;
 - Chi cục Thi hành án dân sự thành phố K, tỉnh Kon Tum (để thi hành);
 - Các đương sự (theo địa chỉ);
 - Lưu: Phòng lưu trữ (VP); Phòng GĐKT về DS-KDTM-LĐ và hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ GIÁM ĐỐC THẨM PHÓ CHÁNH ÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



(Đã ký)


 Nguyễn Văn Bường