Bản án số: 30 /2019/ DS-ST
Ông Tiến, ông Nghiêm - HĐCNQSD đất
Số: 30/2019
Ngày: 21/08/2019
Tòa án xét xử: TAND huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Ông Tiến kiện ông Nghiêm - TC đất

## Page 1

1 TÒA ÁN ND HUYỆN LẠNG GIANG TỈNH BẮC GIANG

 Bản án số: 30 /2019/ DS-ST Ngày 20/8/2019 V/v: “Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất"CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc





NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LẠNG GIANG, TỈNH BẮC GIANG Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán sơ cấp - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Hằng.
Các Hội thẩm nhân dân: Ông Dương Minh Thiết và ông Lê Văn La.
 - Thư ký phiên tòa : Bà Ngô Thị Thủy - Thư ký Tòa án nhân dân huy ện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.
 - Đại diện viện kiểm sát nhân dân huy ện Lạng Giang tham gia phiên tòa: Ông Trần Văn Mạnh - Kiểm sát viên sơ cấp.
 Ngày 20/8/2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân hu yện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 113/2018/TLST-DS ngày 24/12/2018, về “Tranh chấp yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ ất"; theo quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử số: 63b/2019/QĐST-DS ngày 22/6/2019; Quyết định hoãn phiên tòa số 74/2019/QĐST-DS ngày 22/7/2019, giữa:
+ Nguyên đơn: Ông Lưu Văn Th, sinh năm 1964 – (Có mặt).
 Bà Ngô Thị Đ, sinh năm 1966 – (Có mặt).
 đơn : Ông Phạm Công N, sinh năm 1958 – (Vắng mặt).
 Bà Vũ Thị X, sinh năm 1959 – (Vắng Mặt).
Đều cùng địa chỉ: Thôn T, xã Xương Lâm, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Phạm Thị Hải Y, sinh năm 1984 – (Vắng mặt).
Địa chỉ: Phố C, xã Đại Lâm, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.
2. Phạm Thị Th, sinh năm 1986 – (Vắng mặt).
Địa chỉ: Thôn Đ, xã Trung Chính, huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh.
3. Phạm Thị Ng, sinh năm 1990 – (Vắng mặt).
Địa chỉ: Thôn M, xã Hương Lạc, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.

## Page 2

4. Phạm Thị V, sinh năm 1993 – (Vắng mặt).
Địa chỉ: Thôn T, xã Hoàng Giang, huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
5. Phạm Công C, sinh năm 1998 – (Vắng mặt).
6. Anh Lưu Văn S, sinh năm 1989 – (Vắng mặt).
7. Anh Lưu Văn C, sinh năm 1991 – (Vắng mặt).
8. Anh Lưu Văn H, sinh năm 1993 – (Vắng mặt).
9. Chị Nguyễn Thị V, sinh năm 1991 – (Vắng mặt).
10. Chị Vũ Thị H, sinh năm 1995 – (Vắng mặt).
Cùng địa chỉ: Thôn T, xã Xương Lâm, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.
11. UBND xã Xương L âm, huyện Lạng giang, tỉnh Bắc Giang – Do ông Dương Văn Nam, Chức vụ: Chủ tịch UBND xã Xương Lâm đại diện - (Vắng mặt).
 NỘI DUNG VỤ ÁN
 * Tại đơn khởi kiện ghi ngày 30/11/2018 và lời khai ti ếp theo, đồng nguyên đơn Ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ đều trình bầy:
Về nguồn gốc thửa đất gia đình ông bà đã mua của gia đình ông N: Thửa đất số 637, tờ bản đồ số 31 diện tích đất là 1.684m2 tại thôn Tân Thiếp, xã Xương Lâm, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang là của bố ông là ông Lưu Văn L , sinh năm 1930 (đã mất năm 1993) khai hoang từ trước. Bố mẹ anh sinh được 7 người con và các anh chị em nhà ông đều sinh ra, lớn lên trên đất này và hiện tại chỉ có vợ chông ở trên đất. Vào năm 1988, bố đẻ ông đã bán một phần thửa đất này cho gia đình ông Phạm Công N.
Năm 1993, gia đình ông Phạm Công N, bà Vũ Thị X không có nhuc ầu sử dụng thửa đất này và gia đình ông, bà có nhu cầu sử dụng nên vào khoảng tháng 6/1993, gia đình ông bà có mua lại toàn bộ thửa đất với diện 1.684m2 cùng toàn bộ tài sản, cây cối lâm lộc trên đất của gia đình ông N với giá là 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng). Ông đã trả cho gia đình ông Ngồm 4.000.000 đồng tiền mặt, 01 vạn gạch và toàn b ộ gỗ của lốt nhà. Sau khi bán đất cho gia đình ông bà thì gia đình ông N chuyển đi chỗ khác sinh sống. Khi gia đình ông bà mua đất của ông N thì trên đất có một số tài sản như 01 ngôi nhàc ấp 4 lợp tranh, công trình phụ nuôi lợn, một số cây ăn quả. Khi mua bán hai bên có làm gi ấy mua bán đất viết tay, chỉ có vợcH ông bà và vợ chồng ông N tham gia mua bán, không có ai làm chứng, cũng không có ra UBND xã đ ể công ch ức, chứng thức theo quy đ ịnh, nhưng do lâu ngày nên vợcH ông đã làm mất giấy tờ này và ông bà cũng không nghĩ đến vi ệc phải đi làm thủ tục đ ể sang tênh ợp pháp cho gia đình mình vì không am hiểu pháp luật.
Khi mua lại được diện tích đất của gia đình ông N vợ chồng ông bà đã phá toàn bộ nhà ở, công trình phụ và cây cối lâm lộc của gia đình ông N để trồng mới một số cây ăn qu ả, xây tường bao xung quanh đ ất. Đến năm 2011 thì gia đình

## Page 3

3 ông xây dựng công trình nhà ở kiên cố (cấp 1), hai tầng diện tích 139m2 trên đất.
Qúa trình trồng cây ăn qu ả và xây dựng nhà ở, công trình kiên c ố trên đất mua của gia đình ông N thì không xảy ra tranh chấp gì, gia đình ông vẫn sử dụng thửa đất này ổn định từ năm 1993 đến nay, mặt khác hàng năm gia đình ông vẫn nộp thuế cho Nhà nư ớc và vẫn ở trên đất không chuy ển đi nơi khác ho ặc chuy ển nhượng lại cho người khác.
Năm 2017, do gia đình nhà ông có nhuc ầu tách đất cho con trai, khi đến UBND xã Xương Lâm làm thủ tục tách đất thì đư ợc bi ết mảnh đất này ngư ời đứng tên trong gi ấy CNQSD đất vẫn thuộc hộ ông Phạm Công N nên gia đình ông có đến gia đình ông Nyêu cầu vợ chồng ông N tiếp tục hoàn thành thủ tục chuyển như ợng quyền s ử dụng đất để gia đình ông được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng gia đình ông N nói để từ từ. Gia đình ông đã yêuc ầu gia đình ông N làm thủ tục rất nhiều lần nhưng gia đình ông N không hợp tác, không cùng với gia đình ông hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, cố tình gây khó khăn cho gia đình ông.
Nay ông đề nghị Tòa án nhân dân huy ện Lạng Giang công nhận hợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng thửa đất s ố 637, t ờ bản đ ồ số 31, di ện tích 1.684m2 tại thôn T, xã Xương Lâm, huy ện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang giữa gia đình ông Phạm Công N với gia đình ông thuộc quyền sử dụng, sở hữu của vợcH ông, bà.
 Trước phiên tòa hôm nay ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ vẫn giữ nguyên các yêu cầu trên.
 + Bị đơn: Vì ông Phạm Công N và bà Vũ Thị X cố tình không hợp tác nên Tòa án không Th hành lấy được lời khai của ông N và bà X. Tại phiên tòa hôm nay bị đơn ông Phạm Công N và bà Vũ Thị X vắng mặt.
 + Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
 - Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các con của ông Phạm Công N và bà Vũ Thị X đều không hợp tác nên Tòa không lấy được lời khai của Chị Phạm Thị Hải Y; Chị Phạm Thị Th; Chị Phạm Thị Ng; Chị Phạm Thị V và anh Phạm Công C. Tại phiên tòa hôm nay những người này đều vắng mặt.
 - Anh Lưu Văn S; Anh Lưu Văn C; Anh Lưu Văn H; Chị Vũ Thị H và chị Nguyễn Thị V là con trai, con dâuc ủa ông Lưu Văn Th và bà Ngô Thị Đ đều cùng có lời khai thống nhất trình bày:
Về nguồn gốc thửa đất do bố mẹ các anh chị đã mua của gia đình ông Phạm Công N: Thửa đất số 637, tờ bản đồ số 31 diện tích đất là 1.684m2 tại tại thôn T, xã Xương Lâm, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang là của ông nội các anh chị là ông Lưu Văn L , sinh năm 1930 (đã mất năm 1993), khai hoang t ừ trước sau đó bán lại một phần cho gia đình ông N. Đến năm 1993 do gia đình ông N không có

## Page 4

4 nhu cầu sử dụng nên b ố mẹ các anh chị đã mua lại của gia đình ông N và kể từ thời điểm đó thì toàn thể đại gia đình các anh chị đều được sinh ra, lớn lên sau đó xây dựng gia đình và đều cùng ở trên đất nhưng mà vẫn không có xảy ra tranh chấp gì. Tuy nhiên đến năm 2017 bố mẹ các anh chị có nhu cầu tách đất cho các con trai nên bố mẹ các anh chị có sang đặt vấn đề yêu cầu gia đình ông N tiếp tục hoàn thành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận thì gia đình ông N cố tình không hợp tác gây khó khăn cho gia đình nên bố mẹ các anh chị vẫn chưa làm thủ tục tách đất được cho các con.
 Nay các anh chị đều nhất trí với yêuc ầu của bố mẹ, đề nghị Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 637, tờ bản đồ số 31, diện tích 1.684m2 tại thôn T, xã Xương Lâm, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang gi ữa gia đình ông Phạm Công N, bà Vũ Thị X với gia đình b ố mẹ các anh chị là hợp pháp. Vì hiện tại các anh chị đều đang làm công nhân hoặc đều đang đi làm ăn xa, không có đ ủ điều kiện để đến Tòa nhiều lần nên đều đề nghị Tòa án xin được vắng mặt trong tất cả các quá trình tiến hành tố tụng của Tòa án.
Trước phiên tòa hôm nay Anh Lưu Văn S; Anh Lưu Văn C; Anh Lưu Văn H; Chị Vũ Thị H và chị Nguyễn Thị V đều vắng mặt.
 + UBND xã Xương Lâm, huyện Lạng Giang - Do ông Dương Văn Nam
- Chủ tịch UBND xã đại diện trình bày: VÒ nguån gèc thöa ®Êt sè 637, tê b¶n ®å ®Þa chÝnh sè 31, diÖn tÝch lµ 1.684m 2 t¹i th«n T , x· X­¬ng L©m lµ cña cô L­u V¨n L lµ bè ®Î «ng L­u V¨n TiÕn sö dông tõ tr­íc n¨m 1980, ®Õn n¨m 1988 cô L­u V¨n L cã b¸n thöa ®Êt trªn cho «ng Ph¹m C«ng N lµ ng­êi cïng th«n.
N¨m 1992 UBND x· phèi hîp víi phßng ®o ®¹c vµ b¶n ®å thuéc viÖn quy ho¹ch vµ thiÕt kÕ n«ng nghiÖp tæ chøc ®o ®¹c b¶n ®å, ®Õn n¨m 1993 th× UBND x· cã tæ chøc h­íng dÉn cho c¸c hé kª khai ®Ó cÊp GCNQSD ®Êt. Trong ®ã cã hé «ng Ph¹m C«ng N th«n T©n ThiÕp cã ®i kª khai ®Ó cÊp GCNQSD ®Êt t¹i thöa ®Êt sè 637, tê b¶n ®å sè 31, diÖn tÝch lµ 1.684m 2, Thêi ®iÓm kª khai cÊp GCNQSD ®Êt th× hé «ng N vÉn ë trªn thöa ®Êt trªn, nh ­ng còng trong n¨m 1993 gia ®×nh «ng N cã chuyÓn nh­îng l¹i cho gia ®×nh «ng L­u V¨n T , các bên chỉ thỏa thuận miệng với nhau, thêi ®iÓm «ng N chuyÓn nh­îng l¹i cho «ng T lµ sau thêi ®iÓm gia ®×nh lµm ®¬n kª khai cÊp GCNQSD ®Êt.
HiÖn t¹i gia ®×nh «ng L­u V¨n T vẫn ®ang sinh sống và sö dông æn ®Þnh tõ thêi ®iÓm n¨m 1994 cho ®Õn nay mà kh«ng x¶y ra tranh chÊp g×. Lý do ông Lưu Văn Th làm đơn khởi kiện để yêu cầu vợ chồng ông Phạm Công N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên là do khi gia đình ông Th đến UBND xã Xương Lâm làm thủ tục sang tên cho gia đình mình thì gia đình ông N không thực hiện vì cho rằng gia đình ông đã bán cho gia đình ông Th từ năm 1993. UBND xã cũng đã hòa giải giữa các bên nhưng không thành.

## Page 5

5 Nay quan điểm của UBND xã đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, địa phương sẽ căn cứ vào quyết định của Tòa án để lập hồ sơ trình UBND huyện cấp giấy CNQSD cho bên được Tòa án chấp nhận. Vì công việc của Ủy ban xã bận nên ông Nam đề nghị Tòa án xin phép được vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc, hòa giải, phiên tòa xét xử vụ án của Tòa án.
 Trước phiên tòa hôm nay ông Dương Văn Nam vắng mặt.
 + Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa:
 - Thẩm phán và thư ký trong quá trình gi ải quyết vụ án chấp hành đúng quy định của pháp luật. Về thời hạn Th hành tố tụng đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Xác định tư cách tham gia tố tụng trong vụ án đúng quy định. Việc gửi hồ sơ cho VKS nghiên cứu đúng thời gian quy định.
 - HĐXX thực hiện đúng quy định của pháp luật; thành phần HĐXX không có sự thay đổi với quyết định đưa vụ án ra xét xử.
 - Người tham gia tố tụng: Nguyên đơn chấp hành đúng quy định của pháp luật; Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án không chấp hành quy định của pháp luật.
 Sau khi thụ lý vụ án Tòa án đã tiến hành đầy đủ các thủ tục tố tụng, thông báo về phiên họp công khaich ứng c ứ và hòa gi ải, nhưng do bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không chấp hành nên các bên đương sự không hòa giải với nhau được. Tại phiên tòa nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.
 - Về quan điểm đường lối giải quyết vụ án:
 Đề nghị HĐXX áp dụng các Điều 26; Điều 35; Điều 147; Điều 157; Điều 165; Điều 227; Điều 228; Điều 271; Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự. Điều 697;
699; 700; 701 và Điều 702 Bộ luật dân sự năm 2005. Điều 106 Luật đất đai năm 2003. Điểm a, b.3 ti ểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC ; Điểm đ kho ản 1 Đi ều 12 NQ 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Quốc Hội:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lưu Văn Th và bà Ngô Thị Đ. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình ông Th bà Đ với gia đình ông Phạm Công N, bà Vũ Thị X có hiệu lực và gia đình ông Th bà Đ tiếp tục được quản lý sử dụng, sở hữu đối với diện tích đất 1.684m2 thöa ®Êt sè 637, tê b¶n ®å ®Þa chÝnh sè 31 và các tài sản trên đất t¹i th«n T , x· X­¬ng L©m , huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.
Chấp nhận việc tự nguyện tại phiên tòa của ông Th, bà Đyêu cầu xin được chịu cả số tiền chi phí thẩm định, định giá tài sản đã thanh toán xong.
 Án phí: Do vợ chồng ông N, bà X thuộc đối tượng là ngư ời cao tu ổi nên không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm.

## Page 6

 - Những yêu cầu, kiến nghị khác: Không.
NHẬN ĐỊNH CỦA HỘI ĐỒNG XÉT XỬ
- Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án được thẩm trat ại phiên tòa và căn c ứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Ý ki ến của đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa, HĐXX nhận định:
 [1] Về thủ tục tố tụng và tiền tố tụng: Xác định đơn khởi kiện của ông Lưu Văn Th và bà Ngô Thị Đ là hoàn toàn hợp lệ, đảm bảo đúng quy định. Tòa án đã Th hành đầy đủ trình tự thủ tục tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án.
Đại diện UBND xã Xương Lâm, huyện Lạng Giang và người có quyền lợi liên quan có đơn đ ề nghị xét xử vắng mặt; Bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã được niêm yết, triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt tại phiên tòa lần thứ hai, do vậy HĐXX xử vắng mặt đương s ự, căn c ứ các quy định tại Điều 227; Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự.
 [2] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Quan hệ giao dịch dân s ự Ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ và ông Phạm Công N, bà Vũ Thị X là quan hệ giao dịch dân sự giữa cá nhân với cá nhân, các bên đã không t ự thỏa thuận được với nhau, nguyên đơn đã làm đơn khởi kiện theo thủ tục Tòa án. Địa chỉ nơi cư trúc ủa bị đơn tại huyện Lạng Giang. Tòa án nhân dân huy ện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang giải quyết là đúng thẩm quyền và phù hợp với quy định của pháp luật được quy định tại các Điều 26; Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự.
[3] Về thời hiệu khởi kiện và quanh ệ pháp luật tranh ch ấp: Xác định giữa v ợcH ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ có vi ệch ợp đồng mi ệng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợcH ông Phạm Công N, bà Vũ Thị X vì cụ thể cho đến thời điểm hiện t¹i thì gia ®×nh «ng L­u V¨n TiÕn vẫn ®ang sinh sống và sö dông æn ®Þnh tõ thêi ®iÓm các bên thỏa thuận cho ®Õn nay mà kh«ng x¶y ra tranh chÊp g×. Lý do ông Lưu Văn Th làm đơn khởi kiện để yêu cầu vợcH ông Phạm Công N tiếp tục thực hi ện hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất giữa hai bên là do khi gia đình ông Th đến UBND xã Xương Lâm làm thủ tục sang tên cho gia đình mình thì gia đình ông N không thực hiện, tại biên bản hòa giải của UBND xã Xương Lâm thì phía ông Phạm Công N cũng đã thừa nhận có việc bán toàn b ộ diện tích đất trên cho gia đình ông Th từ năm 1993 thỏa thuận bằng việc quy đổi ra 01 vạn gạch và 04 chiếc quá giang của gia đình ông Th. Tuy nhiên do thiếu hiểu biết pháp luật nên phía gia đình ông Th chưa làm thủ tục để được cấp giấy CNQSD đối với diện tích đất này và vì đây là giao dịch dân s ự phát sinh giữa các chủ thể có đủ các điều kiện mà pháp luật quy định, do vậy thời hiệu khởi kiện vụ án của ông Th “Yêu cầu tiếp tục công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với gia đình ông N không được coi là hết thời hiệu mà thời hiệu khởi kiện vụ án này được bắt đầu lại theo quy định tại Điều

## Page 7

7 116; Điều 157 BLDS 2015 kể từ thời điểm các bên có tranh chấp và đã được ông Phạm Công N công nhận tại buổi hòa giải ngày 16/11/2018 của UBND xã Xương Lâm.
[4] Về căn cứ áp dụng pháp luật: Do các bên thực hiện giao dịch dân sự trước khi Bộ luật dân s ự năm 2005 và Lu ật đất đai năm 2003 có hi ệu lực, tuy nhiên cho đến thời đi ểm hi ện tại các bên vẫn chưa đến cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên trư ớc bạ cho mình, do vậy trong v ụ án này cần áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 tại thời điểm xét xử để xem xét.
 [5] Về nội dung vụ kiện:
Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ HĐXX xác đ ịnh: Nguån gèc diÖn tích mảnh đất 1.684m2 thöa ®Êt sè 637, tê b¶n ®å ®Þa chÝnh sè 31 t¹i th«n T, x· X­¬ng L©m lµ cña cô L­u V¨n L lµ bè ®Î «ng L­u V¨n T sö dông tõ tr­íc n¨m 1980, đến năm 1988 c ụ Lưu Văn L đã bán thửa đất trên trong một phần diện tích thửa đất chung của gia đình c ụ L cho gia đình ông Phạm Công N.
Năm 1993, giữa hai gia đình ông Lưu Văn Th và ông Phạm Công N có việc trao đổi mua bán mi ệng với nhau toàn b ộ diện tích mảnh đất và câyc ối lâm lộc, công trình trên đất này, sau khi bán đất cho gia đình ông Th, thì gia đình ông N chuyển đi chỗ khác sinh sống. Gia đình ông Th đã phá bỏ toàn bộ nhà, công trình trên diện tích đất mua lại của gia đình ông N để trồng mới một số cây ăn quả, xây tường bao xung quanh đất. Đến năm 2011 gia đình ông Th tiếp tục xây dựng nhà ở hai tầng cấp ba và xây dựng khu chăn nuôi chuồng trại, công trình vệ sinh khác trên đất này và không có tranh chấp với ai.
Kể từ thời điểm sinh sống trên đ ất, phía gia đình ông Lưu Văn Th đã tôn tạo, phát triển tài sản trên đất và toàn bộ tài sản này đã được Hội đồng thẩm định, hội đồng định giá tài sản định giá vào ngày 07/5/2019, cụ thể:
I. Tài sản trên đất:
1. Nhà 2 t ầng, cấp 3, lo ại 2, xây dựng năm 2014. Di ện tích 139m 2 x 3.796.000đ/m2 x 60% = 316.584.400 đồng.
2. Sân lát gạch đá lem, xây dựng năm 2017, di ện tích 66,7m 2 x 110.000đ/m2 x 60% = 4.402.200 đồng.
3. Sân lát gạch bê tông, xây dựng năm 2017, di ện tích 49,1m 2 x 88.000đ/m2 x 60% = 2.592.500 đồng.
4. Chu ồng chăn nuôi lo ại C, di ện tích 47,3m 2 x 615.000đ/m 2 x 60% = 17.453.000 đồng.
5. Cổng sắt, diện tích 8,5m2 x 834.000đ/m2 x 60% = 4.253.400 đồng.

## Page 8

6. Trụ cổng, diện tích 1,134m3 x 956.000đ/m3 x 60% = 650.000 đồng.
7. Tư ờng xây gạch chỉ bổ trụ, di ện tích 9,3m 2 x 341.000đ/m 2 x 60% = 1.902.700 đồng.
8. Tường xây cay vôi, diện tích 34,9m2 x 131.000đ/m2 x 20% = 914.000đ
9. Mái tôn, diện tích 75,9m2 x 647.000đ/m2 x 60% = 29.646.000 đồng.
10. Hàng rào lưới B40, diện tích 35,3m2 x 165.000đ/m2 x 50% = 2.912.000 đồng.
11. Bếp loại B, diện tích 24,4m2 x 834.000đ/m2 x 60% = 12.210.000 đồng.
12. Nhà tắm, nhà vệ sinh loại A, diện tích 12,6m2 x 1.152.000đ/m2 x 60% = 8.709.000 đồng.
13. Các loại cây cối lâm lộc trên đất:
- Vải: 40 cây (đường kính tán từ 4-4,5m) x 700.000đ = 28.000.000đồng.
- Chuối: 21 cây mới trồng x 5.280đ = 110.900 đồng.
- Chuối có quả: 40 gốc x 31.900đ= 1.276.000 đồng.
- Ổi: 11 cây đường kính gốc từ 2-5cm x 29.150đ = 320.700 đồng.
- Chanh: 10 cây đường gốc từ 2 – 5cm x 31.900đ = 319.000 đồng.
- Nhãn 03 năm: 18 cây x 58.000đ = 1.044.000 đồng.
- Nhãn đường kính gốc từ 2- 5cm: 25 cây x 330.000đ =8.250.000 đồng.
- Bưởi đường kính gốc từ 2-5cm: 9 cây x 40.700đ = 366.300 đồng.
- Na 1 năm: 05 cây x 18.000đ = 90.000 đồng.
II. Giá trị đất ở vị trí 2, khu vực 2 xã nhóm C di ện tích 360 m 2 trị giá 162.000.000 đồng, đất vườn 1.324 m2 trị giá 55.608.000 đồng.
 (Sơ đồ cụ thể các cạnh tiếp giáp kèm theo của tổng diện tích 1.684m2). Gồm:
Cạnh phía Bắc ACD dài (42,2m + 7,7m + 1,6m + 7,7m + 14,4m); Cạnh phía Đông DE dài 29,7m; Cạnh phía Nam BE dài (10,4m + 1,0m + 13,4m + 3,2m + 8,0m + 7,5m + 21,1m) và Cạnh phía Tây AB dài (8,8m + 0,6m + 6,7m).
Tổng giá trị đất, tài sản câyc ối lâm lộc trên đất là 659.434.800 đồng (Sáu trăm năm mươi chín triệu, bốn trăm ba tư ngàn, tám trăm đồng).
* Giá nhà, đất theo giá chuyển nhượng tại địa phương:
- Đất: 1.684m2 x 600.000đ/m2 = 1.010.400.000 đồng, bao gồm cả các cây cối, lâm lộc trên đất.
- Nhà ở: 500.000.000 đồng, bao gồm cả các công trình kèm theo.
Tổng giá trị tài sản theo giá chuyển nhượng tại địa phương thời điểm được định giá là: 1.510.000.000 đồng (Một tỷ, năm trăm mười triệu đồng).
Căn cứ vào Điều 106 Luật đất đai năm 2003; Điểm b, b.2 tiểu mục 2.1 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ -HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối Cao quy định Hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp

## Page 9

9 sau đây: b.2 Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển nhượng đã giao toàn b ộ diện tích đ ất, thì Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó” và tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định: “Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình ki ến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuy ển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó” thì mặc dù giao dịch dân sự giữa các bên không đư ợc lập thành văn bản và không cóch ứng thực của cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền nhưng là việc có thật, phía gia đình ông Phạm Công N mặc nhiên thừa nhận việc chuyển nhượng này, cụ thể được các bên đều thừanh ận có vi ệc mua bán với nhau và có lời trình bày tại bu ổi hòa gi ải do UBND xã Xương Lâm Th hành nên không coi là vô hi ệu, đủ điều kiện để được công nhận hợp đồng có hiệu lực.
Từ những phân tích và căn c ứ trên mặc dù gia đình ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng gia đình ông Th, bà Đ đã sử dụng diện tích đất trên ổn định, không có tranh chấp và có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất. Do v ậy, HĐXX công nhận việc chuyển nhượng giữa các bên tại thời điểm vẫn còn hiệu lực và xác định ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ là người sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất 1.684m2 cùng toàn bộ tài sản, cây cối lâm lộc trên đất đó tại số thöa 637, tê b¶n ®å ®Þa chÝnh sè 31 thuộc Tth«n T, x· X­¬ng L©m , huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang. Tuy nhiên gia đình ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ phải có nghĩa vụ đăng ký kê khai đối với diện tích đất đã được công nhận để được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy CNQSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
[6] Đối với quyền lợi của gia đình ông Phạm Công N, bà Vũ Thị X và các con của ông bà được Tòa án triệu tập tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tòa án huyện Lạng Giang đã Th hành các thủ tục tố tụng theo quy định nhưng phía gia đình ông N, bà X và những người có quyền lợi nghĩa v ụ liên quan v ề phía bị đơn đều cố tình không hợp tác, không làm việc và luôn gây khó khăn cản trở trong việc thu thập tài liệu, chứng cứ nên Tòa án không thể làm việc hoặc lấy được lời khai của họ và cũng không thể hòa giải cho các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Tại phiên tòa hôm nay họ đều vắng mặt lần thứ hai.
 [7] Về số tiền chi phí xem xét thẩm đ nh tại chỗ, chi phí đ nh giá tài sản ngày 22/4/2019 ông Lưu Văn Th đã nộp số tiền 14.800.000 đồng để phí cho việc thẩm định đo vẽ toàn bộ nhà đất và chi phí cho vi ệc định giá tài s ản. Ông Th đã thanh toán xong với hội đồng định giá, hội đồng thẩm định tài sản. Tại phiên tòa hôm nay phía ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ đều có lời khai tự nguyện xin được

## Page 10

10 chịu cả số tiền chi phí này mà không yêu cầu gia đình ông N phải chịu và không đề nghị HĐXX xem xét giải quyết về số tiền này trong vụ án. Do vậy HĐXX chấp nhận sự tự nguyện của vợcH ông Th.
 [8] Về án phí: Do yêu cầu của ông Lưu Văn Th được chấp nhận nên ông Th không phải chịu tiền án phí. VợcH ông Phạm Công N, bà Vũ Thị X phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch, tuy nhiên xác minh tại chính quyền địa phương xã Xương Lâm thì hiện tại vợcH ông N đều đã trên 60 tuổi nên HĐXX xem xét miễn tiền án phí theo Đi ều 147 BLTTDS và đi ểm đ khoản 1 Điều 12 NQ 326/2016 của Quốc Hội.
 [9] Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo bản án theo quy định tại Điều 271, khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.
Vì các lẽ trên.
QUYẾT ĐỊNH Áp dụng khoản 3 Đi ều 26; điểm a kho ản 1 Đi ều 35; Đi ều 147; Đi ều 157;
Điều 165; Điều 227; Điều 228; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.
 Điều 697; 699; 700; 701 và Điều 702 BLDS năm 2005. Điều 116; Điều 157 BLDS năm 2015. Điều 106 Luật đất đai năm 2003. Điểm b, b.2 tiểu mục 2.1;
điểm b.3 tiểum ục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ -HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối Cao; Đi ểm đ khoản 1 Điều 12 NQ 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Quốc Hội, Xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lưu Văn Th và bà Ngô Thị Đ.
Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất giữa vợcH ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ với vợcH ông Phạm Công N, bà Vũ Thị X có hiệu lực. Ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ được quản lý, sử dụng và s ở hữu đối với toàn bộ thửa đất sè 637, tê b¶n ®å ®Þa chÝnh sè 31, diện tích 1.684m2, gồm: Cạnh phía Bắc BCD giáp đất cũ của gia đình ông Th và gia đình ông Ngô Đình Điệp dài (42,2m + 7,7m + 1,6m + 7,7m + 14,4m); Cạnh phía Đông DE Giáp đất gia đình ông Ngô Đình Toàn dài 29,7m; Cạnh phía Nam EA giáp đất hộ gia đình ông Ngô Đình Chi dài (10,4m + 1,0m + 13,4m + 3,2m + 8,0m + 7,5m + 21,1m) và Cạnh phía Tây giáp đường làng AB dài (8,8m + 0,6m + 6,7m) t¹i th«n T, x· X­¬ng L©m , huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang cùng toàn b ộ tài sản câyc ối lâm lộc trên di ện tích đất đó có tổng trị giá là 659.434.800 đồng (Sáu trăm năm mươi chín tri ệu, bốn trăm ba tư ngàn, tám trăm đồng). (Có sơ đồ kèm theo bản án).
Ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ phải có nghĩa vụ đi đăng ký kê khai đối với diện tích đất đã được công nhận trên đến Cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền để được cấp giấy CNQSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

## Page 11

2. Về án phí: Ông Lưu Văn Th, bà Ngô Thị Đ không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả ông Lưu Văn Th số tiền 300.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí tại biên lai thu số AA/2018/0006857 ngày 24/12/2018 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Lạng Giang.
Ông Phạm Công N, bà Lưu Thị X không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm.
 Báo cho các đương sự có mặt biết được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được tống Đ bản án hoặc được niêm yết công khai./.

Nơi nhận T/M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ
- TAND tỉnh Bắc Giang; THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND tỉnh Bắc Giang;
- VKSND huyện Lạng Giang;
- THADS huyện Lạng Giang;
- Các đương sự.
- Lưu Trần Thị Hằng.