Bản án số: 39/2019/DS-PT
V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số: 39/2019/DS-PT
Ngày: 18/07/2019
Tòa án xét xử: TAND TP. Hải Phòng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: - Nguyên đơn: Anh Lê Văn Th; nơi cư trú: Thôn 5 Tuy L, xã Thủy Tr, huyện Thủy Ng, thành phố Hải Phòng; có mặt. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho anh Lê Văn Th: Bà Trương Thị H và ông Bùi Văn B là Trợ giúp viên pháp lý của Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước thành phố Hải Phòng; có mặt. - Bị đơn: Anh Lê Văn Đ; nơi cư trú: Thôn 5 Tuy L, xã Thủy Tr, huyện Thủy Ng, thành phố Hải Phòng; có mặt. - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Chị Trần Thị Ngh; nơi cư trú: Thôn 5 Tuy L, xã Thủy Tr, huyện Thủy Ng, thành phố Hải Phòng; có mặt. - Đương sự kháng cáo: Anh Lê Văn Đ là bị đơn. - Viện Kiểm sát kháng nghị: Viện Kiểm sát nhân dân huyện Thủy Nguyên.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Bản án số: 39/2019/DS-PT Ngày 18 -7- 2019 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ——————————————————



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thu Hương Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thi ̣ Thu Thủy Ông Lương Ngo ̣c Dũng
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Vân Anh - Thẩm tra viên của Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng tham gia phiên tòa:
Bà Đào Thị Huệ - Kiểm sát viên.
Ngày 18 tháng 7 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 39/2019/TLPT-DS ngày 18 tháng 6 năm 2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2019/DS-ST ngày 25 tháng 4 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyê ̣n Thủy Nguyên , thành phố Hải Phòng bị kháng cáo, kháng nghị.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 2737/2019/QĐ-PT ngày 12 tháng 7 năm 2019 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Anh Lê Văn Th ; nơi cư trú: Thôn 5 Tuy L, xã Thủy Tr, huyện Thủy Ng, thành phố Hải Phòng; có mă ̣t.
Ngườ i bảo vê ̣ quyền và lợi ích hợp phá p cho anh Lê Văn Th: Bà Trương Thị H và ông Bùi Văn B là Trợ giúp viên pháp lý của Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nướ c thành phố Hải Phòng; có mặt.
-- Bị đơn: Anh Lê Văn Đ; nơi cư trú: Thôn 5 Tuy L, xã Thủy Tr, huyện Thủy Ng, thành phố Hải Phòng; có mă ̣t.
-- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan :: Chị Trần Thị Ngh; nơi cư trú: Thôn 5 Tuy L, xã Thủy Tr, huyện Thủy Ng, thành phố Hải Phòng; có mă ̣t.
- Đương sự khá ng cá o: Anh Lê Văn Đ là bị đơn.
- Viê ̣n Kiểm sá t khá ng nghi ̣: Viê ̣n Kiểm sát nhân dân huyê ̣n Thủy Nguyên.

## Page 2

2 NỘI DUNG VỤ ÁN:
 Theo tài liệu có trong hồ sơ và bản án sơ thẩm, nội dung vụ án như sau: Anh Lê Văn Th có tài sản là quyền sử dụng đất 132m2 tại thửa đất số 845, tờ bản đồ 01 xã Thủy Triều, huyện Thủy Nguyên (đã được Ủy ban nhân dân huyện Thủy Nguyên , thành phố Hải Phòng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 501287 ngày 22 tháng 7 năm 2009, số vào sổ H /01085). Ngày 27 tháng 7 năm 2015 anh Lê Văn Th bán cho anh Lê Văn Đ (là cháu ruột) và vợ là chị Trần Thị Ngh ½ diện tích thửa đất (66m2) trên để lấy tiền trang trải cuộc sống . Hai bên có lâ ̣p bản cam kết chuyển nhượng nhà đất ngày 27 tháng 7 năm 2015. Tại Cam kết chuyển nhượng, các bên thỏa thuận bán một nửa đất (66m 2) với giá là 150.000.000 đồng, bên mua sẽ trả trước 100.000.000 đồng; số tiền còn lại 50.000.000 đồng được trả vào tháng 10 và tháng 12 năm 2015 là 20.000.000 đồng, 30.000.000 đồng còn lại dành để lo hậu sự cho anh Lê Văn Th. Khi nào anh Lê Văn Th mất thì để cho anh Lê Văn Đ toàn quyền sử dụng cả diện tích nhà đất là 132m 2. Anh Lê Văn Đ , chị Trần Thị Ngh đã trả cho anh Lê Văn Th 100.000.000 đồng, anh Lê Văn Th đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Lê Văn Đ chị Trần Thi ̣ Ngh. Mă ̣c dù trong cam kết chuyển nhượng không ghi vi ̣ trí diện tích đất chuyển nhượng nhưng hai bên đều thống nhất vị trí , mốc giới phần diện tích đất chuyển nhượng là phía Bắc dài 13.44m, phía Nam dài 13.8m, phía Đông rộng 5.55m, phía Tây rộng 4.65m và diê ̣n tích đo thực tế là 68m2 (phần đất trống không có ngôi nhà).
Nguyên đơn, anh Lê Văn Th trình bày: Anh bán ½ diê ̣n tích đất cho anh Lê Văn Đ chị Trần Thi ̣ Ngh là vừa bán , vừa cho với điều kiện anh Lê Văn Đ phải có trách nhiệm chăm sóc anh hằng ngày do anh bi ̣ bê ̣nh hiểm n ghèo. Đến nay số tiền 20.000.000 đồng, anh Lê Văn Đ chị Trần Thi ̣ Ngh không thanh toán theo đúng cam kết cho dù anh đã đòi nhiều lần , mặt khác anh Lê Văn Đ không quan tâm, chăm sóc anh khi ốm đau, khi đi viện điều trị bệnh mà còn có hành vi đe dọa anh. Năm 2016 , anh đi chấp hành án phạt tù, tháng 5 năm 2017 trở về thì thấy anh Lê Văn Đ đã tự ý bắn mái tôn, xây tường bao xung quanh, làm thêm một số tài sản khác và sử dụng toàn bộ thửa đất mà không báo cho anh biết. Nhiều lần anh yêu cầu anh Lê Văn Đ trả lại phần đất chưa bán để anh có chỗ ở thì anh Lê Văn Đ không trả mà đã thách thức, chửi bới anh và các anh chị trong gia đình. Đến cuối năm 2018, anh Lê Văn Đ và chị Trần Thi ̣ Ngh đã giao lại phần đất chưa bán cho anh, chuyển đồ dù ng về nơi ở cũ.
Việc chuyển nhượng giữa các bên chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc công chứng, chứng thực nên vi pha ̣m pháp luâ ̣t , anh Lê Văn Đ chị Trần Thi ̣ Ngh vi pha ̣m nghĩa vu ̣ thanh toán. Hơn nữa do anh Lê Văn Đ chửi bới, xúc phạm anh và người thân, không quan tâm, chăm sóc anh trong những lúc anh ốm đau , bệnh tật nên anh không muốn tiếp tục thực hiện , hoàn thiện thủ tục mua bán nữa . Nay anh đề nghị:
- Yêu cầu Tòa án tuyên bố Cam kết chuyển nhượng giữa anh Lê Văn Th với anh Lê Văn Đ và chị Trần Thị Ngh đối với diện tích đất 68m 2 tại thửa đất số 845, tờ bản đồ 01 xã Thủy Triều, huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng có các vị trí phía Bắc từ mốc 4 đến mốc 7 dài 13.44m, phía Nam từ mốc 5 đến mốc 6 dài 13.8m, phía Đông từ mốc 4 đến mốc 5 rộng 5.55m, phía Tây từ mốc 6 đến mốc 7 rộng 4.65m xác

## Page 3

3 định trên sơ đồ định giá tài sản là vô hiệu và giải quyết hâ ̣u quả của hợp đồng vô hiê ̣u;
- Anh đồng ý thanh toán 20.000.000 đồng là trị giá bức tường gạch và nền b ê tông nâng cao do anh Lê Văn Đ chị Trần Thi ̣ Ngh đã xây dựng trên đất.
- Các tài sản còn lại mà anh Lê Văn Đ chị Trần Thi ̣ Ngh đã đầu tư, xây dựng trên toàn bộ thửa đất 845 gồm mái tôn lợp toàn bộ thửa đất, tôn quây xung quanh thửa đất, mếch quây xung quanh nhà cấp bốn, cửa xếp và cửa tôn phía giáp đường liên thôn, kệ bếp bằng bê tông buộc anh Đ, chị Ngh phải tháo dỡ;
- Yêu cầu anh Lê Văn Đ và chị Trần Thi ̣ Ngh phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 501287 ngày 22 tháng 7 năm 2009 cho anh.
Bị đơn Lê Văn Đ , chị Trần Thị Ngh thống nhất trình bày : Việc vợ chồng anh chưa thanh toán cho anh Lê Văn Th số tiền còn lại là do anh Lê Văn Th đi làm ăn xa nên chưa gặp được để tiếp tục thực hiện Cam kết chuyển nhượng. Sau khi có bản cam kết anh chị đã đến nhận đất và sử dụng cả phần đất chưa chuyển nhượng (phần đất có ngôi nhà cấp bốn) vì thời điểm đó anh Lê Văn Th phải đi trại thi hành án. Sau khi anh Lê Văn Th khởi kiện vợ chồng anh đã dọn đồ đạc về nơi ở c ũ, hiện nay anh Lê Văn Th đang trực tiếp quản lý toàn bộ thửa đất (gồm cả phần đất đã chuyển nhượng). Anh Lê Văn Đ chị Trần Thi ̣ Ngh khẳng định Cam kết chuyển nhượng giữa anh Th với vợ chồng anh chi ̣ không vô hiệu. Anh chị không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và đề nghị anh Lê Văn Th tiếp tục thực hiện cam kết và hoàn thiện hợp đồng theo đúng quy định pháp luật, đề nghị Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch vì vợ chồng anh đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ trong gia o dịch theo quy định tại Điều 129 của Bô ̣ luâ ̣t dân sự năm 2015, anh chị sẽ có trách nhiệm thanh toán nốt số tiền 50.000.000 đồng.
Với nội dung nêu trên tại Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2019/DS -ST ngày 25 tháng 4 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyê ̣n Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng đã quyết định:
 Căn cứ vào Điều 156 của Luật ban hành Văn bản quy phạm pháp luật năm 2015;
Căn cứ Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013;
Căn cứ khoản 2 Điều 122, khoản 2 Điều 124, Điều 134, Điều 137 và khoản 2 Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005;
Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Tuyên xử:
1. Tuyên bố Cam kết chuyển nhượng nhà đất lập ngày 27 tháng 7 năm 2015 giữa anh Lê Văn Th với anh Lê Văn Đ và chị Trần Thị Ngh đối với diện tích đất 68m 2 tại thửa đất số 845, tờ bản đồ 01 xã Thủy Triều, huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng có các vị trí phía Bắc từ mốc 4 đến mốc 7 dài 13.44m, phía Nam từ mốc 5 đến

## Page 4

4 mốc 6 dài 13.8m, phía Đông từ mốc 4 đến mốc 5 rộng 5.55m, phía Tây từ mốc 6 đến mốc 7 rộng 4.65m là vô hiệu. Anh Đ, chị Ngh có trách nhiệm trả lại diện tích đất này cho anh Th sử dụng.
- Giao cho anh Lê Văn Th quản lý, sử dụng 02 bức tường gạch (01 bức dài 13,8m, 01 bức dài 10,5m) và toàn bộ nền bê tông nâng cao thửa đất 845.
- Anh Lê Văn Đ và chị Trần Thị Ngh có trách nhiệm trả lại cho anh Lê Văn Th Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 501287 do Ủy ban nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng cấp cho chủ sử dụng là Lê Văn Th ngày 22 tháng 7 năm 2009, số vào sổ H/01085.
- Anh Lê Văn Đ và chị Trần Thị Ngh phải tháo dỡ và di dời các tài sản gồm:
Mái tôn lợp trên toàn b ộ thửa đất, tôn quây xung quanh thửa đất, mếch quây xung quanh nhà cấp bốn, cửa xếp và cửa tôn phía giáp đường liên thôn và kệ bếp xây bằng bê tông để trả lại đất cho anh Lê Văn Th. Khi tháo dỡ, di chuyển, vận chuyển các tài sản buộc phải tháo dỡ, anh L ê Văn Đ và chị Trần Thị Ngh không được làm ảnh hưởng đến các tài sản trên đất của anh Lê Văn Th và các tài sản đã giao cho anh Lê Văn Th.
- Anh Lê Văn Th có trách nhiệm hoàn trả , thanh toán cho anh Lê Văn Đ và chị Trần Thị Ngh tổng số tiền là 206.040.000 (Hai trăm linh sáu triệu, không trăm bốn mươi nghìn đồng), trong đó: Số tiền chuyển nhượng đã nhận là 100.000.000 đồng; số tiền trị giá 02 bức tường gạch và nền bê tông nâng cao thửa đất là 20.000.000 đồng và tiền chênh lệch về tài sản là 86.040.000 đồng.
2. Đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu kiện đòi tài sản do anh Lê Văn Th đã rút yêu cầu.
Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo cho các đương sự.
Sau khi xé t xử sơ thẩm:
1. Ngày 03 tháng 5 năm 2019, của anh Lê Văn Đ kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Lê Văn Th , công nhận Cam kết chuyển nhượng nhà đất lập ngày 27 tháng 7 năm 2015 giữa anh Th với anh Đ và chị Ngh có hiệu lực pháp luật.
2. Viê ̣n Kiểm sát nhân dân huyện Thủy Nguyên có Quyết định kháng nghị số 05/QĐKNPT-VKS-DS ngày 04 tháng 5 năm 2019, kháng nghị đề nghị sửa Bản án sơ thẩm nêu trên của Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng , căn cứ Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015, công nhận Hợp đồng chuyển nhượng ngày 27 tháng 7 năm 2015 giữa anh Lê Văn Th và anh Lê Văn Đ , buộc anh Th phải giao quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng ½ thử a đất số 845 cho anh Lê Văn Đ vớ i lý do cam kết chuyển nhượng nhà đất giữa anh Th vớ i anh Đ chị Ngh đang được thực hiê ̣n và anh Đ chị Ngh đã thực hiê ̣n 2/3 hợp đồng.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Anh Lê Văn Đ, chị Trần Thị Ngh thống nhất trình bày: Viê ̣c mua bán là hai bên hoàn toàn tự nguyện . Sau khi mua bán anh Lê Văn Th cầm 100.000.000 đồng và đi khỏi địa phương từ lúc nào thì anh chị cũng không biết nên anh chị chưa trả được anh

## Page 5

5 Lê Văn Th 20.000.000 đồng. Sau này anh Lê Văn Th đi cải ta ̣o về thì cũng không nhắc đến số tiền đó , hơn nữa vợ chồng anh lo cơm nướ c cho anh Lê Văn Th hàng ngày nên vợ chồng anh chưa trả. Nay vợ chồng anh đề nghi ̣ anh Lê Văn Th thực hiê ̣n cam kết chuyển nhượng mà hai bên đã thỏa thuâ ̣n và vợ chồng anh sẽ thanh toán nốt cho anh Lê Văn Th số tiền 50.000.000 đồng.
Ngườ i bảo vê ̣ quyền và lợi ích hợp phá p cho anh Lê Văn Th cùng anh Lê Văn Th thống nhất trình bà y : Về nô ̣i dung và hình thứ c của giao di ̣ch chuyển nhượng ngày 27 tháng 7 năm 2015 giữa anh Lê Văn Th và anh Lê Văn Đ chị Trần Thị Ngh không phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015 do vâ ̣y phải áp du ̣ng Bô ̣ luâ ̣t dân sự 2005 để giải quyết. Xét giao dịch chuyển nhượng không tuân thủ quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t . Cụ thể:
Không được công chứ ng, chứ ng thực; không đăng ký vớ i cơ quan có thẩm quyền; các bên không đi hoàn thiê ̣n hợp đồng theo thông báo của Tòa án ; anh Lê Văn Đ chưa thanh toán hết nên đã vi pha ̣m nghĩa vu ̣ thanh toán và lỗi này là do bi ̣ đơn; phần đất chuyển nhượng không đủ điều kiê ̣n chuyển nhượng vì chưa làm thủ tục tách thửa; hai bên chưa bàn giao và cũng chưa cắm mốc , do vâ ̣y giao di ̣ch chưa phát sinh hiê ̣u lực .
Đề nghi ̣ Hô ̣i đồng xét xử căn cứ Điều 122, Điều 134 của Bộ luật Dân sự 2005 tuyên bố hợp đồng vô hiê ̣u , không chấp nhâ ̣n kháng nghi ̣ của Viê ̣n Kiểm sát nhân dân huyê ̣n Thủy Nguyên. Đối với tài sản trên đất do anh Lê Văn Đ tự ý xây dựng, không được sự đồng ý của anh Lê Văn Th nên tài sản cố đi ̣nh không di dờ i được thì để anh Lê Văn Th sử du ̣ng và thanh toán cho anh Lê Văn Đ còn tài sản di dờ i được thì anh Lê Văn Đ phải tháo dỡ để trả lại đất cho anh Lê Văn Th.
Đại diện Viện Kiểm sát tại phiên tòa có quan điểm:
- Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký thực hiện theo đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Các đương sự đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình.
- Về nội dung: Viê ̣n Kiểm sát vẫn giữ nguyên Quyết đi ̣nh kháng nghi ̣ số 05/QĐKNPT-VKS-DS ngày 04 tháng 5 năm 2019 của Viện Kiểm sát nhân dân huyện Thủy Nguyên, bở i lẽ giao di ̣ch chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất giữa anh Th, anh Đ chị Ngh vẫn đang được thực hiê ̣n , giao di ̣ch vô hiê ̣u về hình thứ c nhưng các bên đã thực hiê ̣n 2/3 nghĩa vụ của giao dịch nên đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ Điều 129 của Bộ luâ ̣t Dân sự năm 2015, công nhận Hợp đồng chuyển nhượng ngày 27 tháng 7 năm 2015 giữa anh Lê Văn Th và anh Lê Văn Đ , buộc anh Th phải giao cho anh Lê Văn Đ quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng ½ thử a đất số 845, Tờ bản đồ số 01, xã Thủy Triều, huyê ̣n Thủy Nguyên , thành phố Hải Phòng , có vị trí , kích thướ c, mốc giớ i như sau : Phía Bắc giáp phần đất còn lại của anh Thắng dài 13.44m, phía Nam giáp ngõ xóm dài 13.8m, phía Đông giáp đường trục xã dài 5.55m, phía Tây giáp đất ông Lê Văn S dài 4.65m.
 Sau khi xem xét các tài liệu có trong hồ sơ, cũng như lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Ngườ i bảo vê ̣ quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự , quan điểm của Đa ̣i diê ̣n Viện Kiểm sát tại phiên tòa;
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

## Page 6

6 [1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết của Tòa án: Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất , theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Xét kháng cáo và kháng nghị:
[2] Theo nô ̣i dung Bản cam kết ngày 27 tháng 7 năm 2015 giữa anh Th và anh Đ chị Ngh thì đây là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Giao di ̣ch được xác lâ ̣p ngày 27 tháng 7 năm 2015 là thời điểm trước ngày Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực. Tại bản cam kết có nội dung trong số tiền chuyển nhượng đất thì để lại 30.000.000 đồng để sau này anh Đ chị Ngh lo hậu sự cho anh Th . Như vâ ̣y, nghĩa vụ của hợp đồng chỉ chấm dứt khi bên bán chết nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27 tháng 7 năm 2015 giữa anh Th và anh Đ chị Ngh là giao dịch đang được thực hiê ̣n.
[3] Tại điểm a, b khoản 1 Điều 688 của Bộ luật Dân sự 2015 quy đi ̣nh:
“ a. Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11;
b) Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”.
Như vâ ̣y, khi giải quyết vu ̣ án này phải áp du ̣ng Bô ̣ luâ ̣t dân sự 2005 hay Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015 thì phải xem Bản cam kết chuyển nh ượng nhà đất giữa anh Th vớ i anh Đ chị Ngh có nội dung và hình thức khác hay phù hợp với quy định của Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015?
[4] Xét: Mặc dù, các quy định chuyển quyền sử dụng đất không được quy định thành một phần riêng như trong Bô ̣ luâ ̣t dân sự 2005 (phần thứ năm) nhưng vẫn được quy đi ̣nh ta ̣i Mu ̣c 7 của chương XVI về một số hợp đồng thông dụng trong Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015. Xét về nội dung và hình thức của Bản cam kết:
[4.1] Về nô ̣i dung : Khi ký cam kết các bên hoàn toàn tự nguyê ̣n , có năng lực hành vi dân sự . Mục đích và nội dung của bản cam kết không vi phạm điều cấm , không trái đa ̣o đứ c pháp luâ ̣t . Mă ̣c dù trong bản cam kết không xác đi ̣nh vi ̣ trí diê ̣n tích đất chuyển nhượng nhưng các bên đều thừa nhận vị trí diện tích đất chuyển nhượng là phần đất không có nhà có các kích thướ c là phía Bắc dài 13.44m, phía Nam dài 13.8m, phía Đông rộng 5.55m, phía Tây rộng 4.65m. Như vâ ̣y, nô ̣i dung của Bản cam kết tuân thủ khoản 1 Điều 117 của Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015.
[4.2] Về hình thứ c : Cam kết chuyển nhượng được ký kết dưới hình thức văn bản.
[4.3] Như vâ ̣y, về nô ̣i dung và hình thứ c của cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy định ta ̣i Mu ̣c 7 chương XVI của Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015 nên áp dụng Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015 để giải quyết.
[5] Xét, nô ̣i dung của giao di ̣ch chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất giữa anh Th, anh Đ chị Ngh tuân thủ quy đi ̣nh khoản 1 Điều 117 của Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015 nhưng

## Page 7

7 về hình thứ c chưa được công chứng , chứng thực theo quy định ta ̣i điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khoản 2 Điều 117 của Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015 nên vô hiê ̣u về hình thứ c . Tuy nhiên, sau khi chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền 100 .000.000 đồng, như vâ ̣y đã thực hiê ̣n được 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng, nên căn cứ Điều 12 9 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao di ̣ch chuyển nhượng đất ngày 27 tháng 7 năm 2015 giữa anh Th và anh Đ, chị Ngh có hiệu lực.
[6] Giao di ̣ch chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất có hiê ̣u lực nên buô ̣c các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo cam kết:
[6.1] Anh Th phải giao lại cho anh Đ chị Ngh 68m2 đất có vi ̣ trí, kích thước, mốc giớ i như sau: Phía Bắc dài 13.44m, phía Nam dài 13.8m, phía Đông rộng 5.55m, phía Tây rộng 4.65m.
[6.2] Anh Đ, chị Ngh phải thanh toán số tiền còn thiếu cho anh Th . Do có sự chênh lê ̣ch về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm mua bán và thờ i điểm xét xử, viê ̣c chưa thanh toán số tiền còn t hiếu là do lỗi củ a anh Đ chị Ngh nên phải buộc anh Đ chị Ngh phải thanh toán thanh toán số tiền còn thiếu theo giá trị tại thớ i điểm xét xử . Cụ thể: Tại thời điểm năm 2015 thì 50.000.000 đồng tương đương 22,6m2 đất, theo giá thi ̣ trườ nghiê ̣n nay 22,6m2 đất có tri ̣ giá 135.000.000 đồng (6.000.000đồng/m2). Do vâ ̣y anh Đ chị Ngh phải thanh toán cho anh Th số tiền còn thiếu là 135.000.000 đồng.
[7] Đối với yêu cầu đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Do anh Lê Văn Th không đồng ý cho anh Lê Văn Đ phần diê ̣n tích đất còn lại, vì vậy anh Lê Văn Đ phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Lê Văn Th . Các đương sự đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất để được cấp lại Giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất theo quyết đi ̣nh của Tòa án.
[8] Đối với các công trình mà vợ chồng anh Đ đã sử a chữa trên diê ̣n tích đất còn lại của ông Th, do vợ chồng anh Đ không có yêu cầu nên hô ̣i đồng xét xử không xem xét.
[9] Từ những phân tích trên, chấp nhận kháng nghị của Viện Kiểm sát và kháng cáo của anh Lê Văn Đ. Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự sửa Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyê ̣n Thủy Nguyên theo hướng phân tích trên.
[10] Về án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm: Do anh Lê Văn Th có hoàn cảnh khó khăn, có đơn xin miễn án phí nên, căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 31 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thườ ng vu ̣ Quốc Hô ̣i quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án miễn toàn bô ̣ án phí cho anh Lê Văn Th . Kháng cáo được chấp nhận nên anh Lê Văn Đ không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Điều 147, khoản 2 Điều 308, Điều 309 Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

## Page 8

8 Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013;
Căn cứ khoản 2 Điều 117 của Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015.
Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Tuyên xử: Chấp nhận kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân huyê ̣n Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng, chấp nhâ ̣n kháng cáo của anh Lê Văn Điều.
1. Sử a Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2019/DS-ST ngày 25 tháng 4 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyê ̣n Thủy Nguyên , thành phố Hải Phòng . Chấp nhâ ̣n mô ̣t phần yêu cầu khở i kiê ̣n của anh Lê Văn Th.
Công nhâ ̣n Giao di ̣ch chuyển nhượ ng quyền sử du ̣ng đất ngày 27 tháng 7 năm 2015 giữa anh Lê Văn Th và Lê Văn Đ có hiệu lực pháp luật.
- Anh Lê Văn Th phải trả cho anh Lê Văn Đ chị Trần Thi ̣ Ngh 68m2 đất tại thửa 845, Tờ bản đồ số 01, xã Thủy Triều, huyê ̣n Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng, có vị trí, kích thước, mốc giớ i như sau:
Phía Bắc giáp phần đất còn la ̣i của anh Th dài 13.44m;
 Phía Nam giáp ngõ xóm dài 13.8m;
Phía Đông giáp đường trục xã dài 5.55m;
Phía Tây giáp đất ông Lê Văn S dài 4.65m.
(Có sơ đồ kèm theo).
- Anh Lê Văn Đ chị Trần Thi ̣ Ngh phải thanh toán số tiền còn thiếu cho anh Lê Văn Th 135.000.000 đồng (mô ̣t trăm ba mươi lăm triê ̣u đồng).
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong khoản tiền trên , hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.
2. Anh Lê Văn Đ, chị Trần Thị Ngh phải trả lại cho anh Lê Văn Th Giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất số AN 501287 do Ủy ban nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng cấp cho chủ sử dụng là Lê Văn Th ngày 22 tháng 7 năm 2009, số vào sổ H/01085.
3. Đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu kiện đòi tài sản do anh Lê Văn Th đã rút yêu cầu.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm:
 Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho anh Lê Văn Th.
Anh Lê Văn Đ không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả anh Lê Văn Đ số tiền ta ̣m ứ ng án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng theo Biên lai số 0002538 ngày 13 tháng 5 năm 2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thủy Nguyên , thành phố Hải Phòng.
Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án

## Page 9

9 dân sự có quyền thỏa thuận thi hành, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VKSND TP Hải Phòng;
- TAND huyê ̣n Thủy Nguyên;
- Chi cục THADS huyê ̣n Thủy Nguyên;
- Các đương sự (để thi hành);
- Lưu VT, hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Trần Thu Hương

## Page 10

## Page 11

## Page 12

## Page 13

## Page 14

## Page 15

## Page 16

16