Bản án số: 21/2019/DSST
Tranh chấp hợp đồng dân sự
Số: 21
Ngày: 04/07/2019
Tòa án xét xử: TAND TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa_Vũng Tàu
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Ông C yêu cầu hủy HĐCNQSDĐ và yêu cầu bà C trả tiền chuyển nhượng đất đã giao

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TP. VŨNG TÀU CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU Độc lập – Tự do – Hạnh phúc __________________________ __________________________________

 Bản án số: 21/2019/DSST Ngày: 04-7-2019 V/v tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ VŨNG TÀU, TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Đoàn Thế Dũng Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Văn Hải Ông Vũ Xuân Miện
 - Thư ký phiên tòa: Ông Khuất Cao Hoàng – Cán bộ Tòa án nhân dân TP. Vũng Tàu
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Vũng Tàu tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Hiên – Kiểm sát viên.
Ngày 04-7-2019, tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu, xét xử sơ thẩm công khai v ụ án dân s ự sơ thẩm thụ lý số 286/2018/TLST - DS ngày 04 tháng 9 năm 2018, v ề việc “Tranh chấp Hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đ ất” theo quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 11/QĐST-XX ngày 22 -5-2019; Quyết định hoãn phiên tòa số 21/2019/QĐST-DS ngày 14-6-2019, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Lê Đình C, sinh năm 1979 (Có mặt).
Địa chỉ: đường L, phường T, TP. VT, tỉnh BR-VT.
2. Bị đơn: Bà Tăng Kim H, sinh năm 1967 (Vắng mặt)
Địa chỉ nhà đường B, phường N, TP. VT, tỉnh BR-VT.
 3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
 Ông Ngô XuânH và bà Phạm ThịM (Vắng mặt)
Địa chỉ: TT C, phường N, TP. VT, TP. Vũng Tàu.
Địa chỉ liên hệ: đường H, phường TT, TP. VT, tỉnh BR-VT.
 NỘI DUNG VỤ ÁN:
 1. Theo đơn khởi kiện và quá trình tố tụng, nguyên đơn ông Lê Đình C trình bày:
Ông có nhu cầu mua đất để làm nhà ở, qua giới thiệu, ông gặp bà Tăng Kim H có đất để bán. Sau khi bà H dẫn đi xem đ ất, thỏa thuận giá chuy ển nhượng, ngày 04 -4-2015, hai

## Page 2

bên tiến hành lập hợp đồng tay chuy ển nhượng đất, theo đó, bà H chuy ển nhượng cho ông diện tích 93m2, thuộc thửa 14+15, tờ bản đồ số 21, khu đồi 3, phường M, TP. Vũng Tàu, với giá 220.000.000 đ ồng. Ngày 06-4-2015, ông và bà H ra Phòng Công chứng số 1, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lập văn bản giao tiền, bà H giao cho ông 01 bản photo Sơ đồ vị trí do Công ty H lập ngày 02-12-2013 và 01 bản pho to biên bản xác minh nguồn gốc đất ngày 20-4-1996. Tại thời điểm chuyển nhượng, ông chỉ biết nhận chuyển nhượng của bà H còn bà H đư ợc cấp GCNQSDĐ chưa ông không bi ết, lúc này bà H vẫn sinh sống tại nhà số X đường B, phường N. Năm 2016, đư ợc những người có đất trong khu vực ông muac ủa bà H thông báo cho ông bi ết đất b ị thu h ồi, ông mang gi ấyt ờ lên UB ND phường M, TP. Vũng Tàu đ ể làm thủ tục nhận đền bù nhưng nhưng không có tên bà H đối với diện tích bà H đã bán cho ông nên không đư ợc giải quyết. Ông đã đến nhà bà H tại địa chỉ nhà số X của bà H để giải quyết thì bà H đã chuy ển đi nơi khác. Do v ậy, ông có đơn khởi kiện yêuc ầu Tòa ánh ủy Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 04 -4-2015;
buộc bà H phải hoàn trả cho ông s ố tiền 220.000.000 đ ồng, đồng thời, buộc bà H phải bồi thường theo lãi suất ngân hàng do Hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên không thực hiện được. Ngoài ra, ông không có yêu cầu nào khác.
 2. Bị đơn bà Tăng Kim H: Vắng mặt trong tất cả các buổi làm vi ệc của Tòa án mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ.
 3. Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Ngô XuânH và bà Phạm Thị M:
Vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc của Tòa án mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ.
4. Tại phiên tòa: Nguyên đơn ông Lê Đình C gi ữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Yêu cầu bà H bồi thường theo lãi suất của Ngân hàng, cụ thể, thời điểm tính từ ngày giao tiền cho bà H đến khi xét xử sơ thẩm, với lãi suất là 6,8%/năm.
5. Đại diện VKSND TP Vũng Tàu phát biểu ý kiến:
- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng , Tòa án cấp sơ thẩm thực hiện cơ bản đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Tuy nhiên, về thời hạn xét xử là vi phạm Điều 203 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 nên cần rút kinh nghiệm.
- Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ có cơ sở xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và ông C bị vô hiệu cả về hình thức và nội dung, do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc bà H hoàn trả lại số tiền 220.000.000 đồng cho ông C. Về yêu cầu bồi thường theo lãi suất của ngân hàng của nguyên đơn không có cơ sở nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận.

## Page 3

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và ý ki ến phát bi ểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét x ử nhận định:
[1]. Về tố tụng:
[1.1]. Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết.
Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp Hợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng đ ất”; Hợp đồng được ký kết, thực hiện tại TP.Vũng Tàu; tại thời điểm ký kết hợp đồng bị đơn sinh sống tại TP.Vũng Tàu; bất động sản tọa lạc tại thành phố Vũng Tàu nên v ụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu theo khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Đi ều 35; kho ản 1 Đi ều 39 và điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
[1.2]. Về sự vắng mặt của đương sự.
Tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất và Văn bản giao nhận tiền, bị đơn cung cấp địa chỉ cư trú tại nhà s ố X, đường B, phư ờng N, TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Tại thời điểm khởi kiện, bị đơn thay đổi địa chỉ nhưng không thông báo cho nguyên đơn biết địa chỉ mới nênH ội đồng xét x ử xác định, bị đơn cố tình dấu địa chỉ theo điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị Quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05-5-2017 của Hội đồng thẩm phán Tò a án nhân dân Tối cao do đó, Tòa án niêm y ết tại UBND phư ờng theo địa chỉ bị đơn cung cấp tại thời điểm ký kết hợp đồng để xét xử vắng mặt bị đơn theo khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố Tụng dân sự.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Ngô Xuân H, bà Phạm ThịM vắng mặt trong suốt quá trình t ố tụng và vắng mặt xét xử lần 2 nên Tòa án xét x ử vắng mặt các ông bà có tên nêu trên theo khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.
[2]. Về áp dụng pháp luật nội dung: Thời điểm xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 04 -4-2015 nên Hội đồng xét x ử áp dụng theo Lu ật đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2005.
[3]. Xét các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
[3.1]. Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc hủy Hợp đồng chuyển nhượng đất được giữa bà Tăng Kim H và ông Lê Đình C ký ngày 04-4-2015.
 - Về hình thức hợp đồng: Các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04-4-2015 không công chứng chứng thực là vi phạm điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005 nên vô hi ệu về mặt hình thức.

## Page 4

 - Về nội dung hợp đồng: Đối chiếu diện tích 93m2, thu ộc thửa đất 14+15 trong Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 04-4-2015 bà Tăng Kim H chuyển nhượng cho ông Lê Đình C với Quyết định số 5165/QĐ-UBND ngày 03 -7-2018 của UBND TP. Vũng Tàu; 03 Sơ đ ồ vị trí do Công tyC ổ phần Hoa Sen lập ngày 12-7-2018, được Chi nhánh Văn Phòng đăng ký quy ền sử dụng đất đai TP. Vũng Tàu xác nhận ngày 13 -7-2018 và Công Văn s ố 2841/TNMT-BT ngày 23 -10-2017 của Phòng Tài nguyên và Môi trư ờng TP. Vũng Tàu, Hội đồng xét xử xác định, diện tích đất bà Tăng Kim H chuyển nhượng cho ông Lê Đình Ch đã bị nhà nước thu hồi và bồi thường cho ông Ngô XuânH ; diện tích đất chuyển nhượng có nguồn gốc là của ông Ngô XuânH nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn T theo giấy thỏa thuận giữa ông H và ông Th được UBND phường M, TP. Vũng Tàu xác nhận vào ngày 02 -6-1997. Tại thời điểm thu hồi và bồi thường năm 2018 theo Quyết định số 5165/QĐ-UBND ngày 03-7-2018, ông H cũng chưa được cấp GCNQSDĐ, do đó, có đủ cơ sở xác định tại thời điểm chuyển nhượng đất cho ông C, bà H chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng hai bên vẫn tiến hành chuyển nhượng cho nhau là vi phạm điểm a khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013. Đối tượng của hợp đồng là diện tích 93m2 đất các bên chuy ển nhượng cho nhau ngayt ại thời điểm nguyên đơn khởi kiện đã b ị nhà nước thu h ồi. Do đó, Hội đồng xét x ử xác định Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 04 -4-2015 giữa bà H và ông C bị vô hiệu về nội dung theo Đi ều 128 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được thực hiện theo khoản 2 Điều 136 BLDS năm 2005.
Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử xác định Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 04-4-2015 giữa bà H và ông C bị vô hiệu cả hình thức và nội dung nên không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Các bên phải khôi phục tình trạng ban đ ầu, hoàn trả cho nhaunh ững gì đãnh ận (Đ137 BLDS năm 2005).
 Thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04-4-2015, ông C đã giao cho bà H 220.000.000 đồng theo Văn bản giao nhận tiền được Phòng Công chứng số 1, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu công chứng ngày 06-4-2015. Do đó, bà H phải hoàn trả cho ông C số tiền 220.000.000 đồng (Hai trăm hai mươi triệu đồng).
Bà H giao cho ông Chai 01 bản Sơ đồ vị trí do Công ty Hoa Sen lập ngày 02-12- 2013 và 01 bản biên bản xác minh ngu ồng ốc đất ngày 20 -4-1996 đều là bản photo không có giá trị pháp lý nên ông C không phải hoàn trả cho bà H.
 - Về yêu cầu bồi thường theo lãi suất Ngân hàng của nguyên đơn tính từ thời điểm từ ngày giao ti ền cho bà H đến khi xét x ử sơ thẩm, với lãi su ất là 6,8%/năm, c ụ thể từ ngày 06-4-2015 đến ngày 04-7-2019, là 1.528 ngày trên s ố tiền giao 220.000.000 đ ồng, với số tiền lãi là: 220.000.000 đồng : 360 ngày x 6,8% x 1.528 ngày = 63.496.888 đồng, Hội đồng xét xử xét, như phần trên đã phân tích ở trên, Hợp đồng vô hiệu cả hình thức

## Page 5

và nội dung nên không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Mặt khác, trong quá trình tố tụng, ông C không chứng minh được thiệt hại bằng việc số tiền ông giao cho bà H để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ti ền ông vay ngân hàng phải trả lãi nênH ội đồng xét x ử không chấp nhận yêuc ầu nàyc ủa nguyên đơn, do đó, ông C phải chịu án phí trên số tiền không được Tòa án chấp nhận..
[4]. Án phí dân sự sơ thẩm:
- Nguyên đơn phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm tương ứng với số tiền không được chấp nhận;
- Bị đơn phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm tương ứng với số tiền theo yêuc ầu của nguyên đơn được chấp nhận.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Đi ều 26; đi ểm a kho ản 1 Đi ều 35; kho ản 1 Đi ều 39 và đi ểm g khoản 1 Điều 40; Điều 227 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
Áp dụng điểm a kho ản 1 Đi ều 188 của Luật Đất đai năm 2013; Các Đi ều 128, 136, 688, 689 và Đi ều 692 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và kho ản 4 Điều 26 của Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016;
Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Lê Đình C với bị đơn bà Tăng Kim H về việc bồi thường theo lãi suất của Ngân hàng do hợp đồng không được thực hiện.
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn về việc hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuyên xử:
[1]. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 93m2 đất, thuộc thửa 14+15, tờ bản đồ số 21, khu đồi 3, phường 10, TP. Vũng Tàu ký ngày 04 -4-2015 giữa nguyên đơn ông Lê Đình C với bị đơn bà Tăng Kim H bị vô hiệu.
Buộc bị đơn bà Tăng Kim H hoàn trả lại cho nguyên đơn ông Lê Đình C số tiền là 220.000.000 đồng (Hai trăm, hai mươi triệu đồng).
Kể từ ngày bản án, qu yết định có hi ệu lực pháp lu ật (đối với các trư ờng hợp cơ quan thi hành án có quy ền chủ động ra quyết định thi hành án) ho ặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đ ối với các kho ản ti ền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất qui định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
[2]. Về án phí dân sự sơ thẩm:

## Page 6

- Bị đơn bà Tăng Kim H phải phải nộp số tiền án phí dân s ự sơ thẩm 11.000.000 đồng (Mười một triệu đồng).
- Nguyên đơn ông Lê Đình C phải nộp tiền án phí dân s ự sơ thẩm là 3.174.844 đồng (Ba triệu, một trăm bảy mươi bốn ngàn, tám trăm bốn mươi bốn đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền 5.500.000 đồng (Năm triệu, năm trăm ngàn đ ồng) do ông C đã nộp theo biên lai thut ạm ứng án phí s ố 0005034 ngày 04 -9-2018 của Chic ục Thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu nên ông C được hoàn lại số tiền là 2.325.156 đồng (Hai triệu, ba trăm hai mươi lăm ngàn, một trăm năm mươi sáu đồng).
Các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kề từ ngày tuyên án(đối với đương sự vắng mặt tại phiên tòa quy ền kháng cáo 15 ngày k ể từ ngày bản án được giao hoặc bản án được niêm yết công khai) yêu cầu tòa án nhân dân Tỉnh Bà Rịa Vũng tàu xét xử lại theo trình tự phúc thẩm.
Trường hợp bản án, quy ết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quy ền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
- TAND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND Tp.Vũng Tàu;
- Chi cục Thi hành án TP.vũng Tàu;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ.

 Đoàn Thế Dũng