Bản án số: 122/2019/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; Kiện đòi tài sản
Số: 122/2019/DS-PT
Ngày: 02/08/2019
Tòa án xét xử: TAND cấp cao tại Đà Nẵng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Căn cứ khoản 3 Điều 308; Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của ông Phan Ngọc N1 - người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn: ông Trương Huỳnh Viết M, bà Nguyễn Thị L, bà Hoàng Thị N. Xử: Huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2018/DS-ST ngày 22-11-2018 của Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và chuyển hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

Bản án số: 122/2019/DS-PT Ngày: 02 - 8 - 2019 V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; Kiện đòi tài sản”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Cường Các thẩm phán: Ông Trần Minh Tuấn Ông Phạm Tồn
- Thư ký phiên tòa: Bà Vũ Thanh Thủy, Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa :
Ông Đỗ Xuân Ân, Kiểm sát viên.
Ngày 02 tháng 8 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk L ắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 77/2019/TLPT-DS ngày 21 tháng 01 năm 2019 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; Kiện đòi tài sản”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2018/DS-ST ngày 22-11- 2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 750/2019/QĐ-PT ngày 3 - 7 -2019, giữa các đương sự:
 Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Hữu Q ; địa chỉ: 150 Đường C, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.Bà H vắng, ông Q có mặt.
* Bị đơn:
 - Bị đơn không có yêu cầu phản tố : Ông Trương Huỳnh Viết M và bà Nguyễn Thị L; địa chỉ: Thôn 2, xã H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Ông M đã chết, bà L vắng.
- Bị đơn có yêu cầu phản tố : Bà Hoàng Thị N; địa chỉ: Thôn 2, xã H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Trương Huỳnh Viết M , bà Nguyễn Thị L , bà Hoàng ThịN : Ông Phan Ngọc N1 ; địa chỉ: số 02 Nguyễn Văn

## Page 2

Bé, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, ông N1 có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan : Ủy ban nhân dân thành phố B , tỉnh Đắk Lắk; địa chỉ: 01 Đường L1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.Vắng mặt.
4. Người kháng cá o: ông Phan Ngọc N1 là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn NỘI DUNG VỤ ÁN
- Nguyên đơn ông Nguyễn Hữu Q, bà Nguyễn Thị H trình bày:
Ngày 16/3/2010, ông Trương Huỳnh Viết M, bà Nguyễn Thị L có sang nhượng cho vợ chồng tôi thửa đất số 113, tờ bản đồ số 10, diện tích 625m2. Tài sản trên đất gồm 02 căn nhà, một căn nhà gỗ mái lợp tôn và một căn nhà cấp 4 tại Thôn 2, xã H1, thành phố B. Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán xong ông M bà L bàn giao cho tôi căn nhà xây cấp 4, căn nhà và đất còn lại ông M bà L không bàn giao để bàN mẹ của ông M và vợ chồng ông M ở. Đầu năm 2012, ông M bà L tháo khóa vô ở v à thách thức vợ chồng tôi. Nay tôi khởi kiện y êu cầu vợ chồng ông M, bà L phải trả lại căn nhà xây cấp 4 v à buộc bà Hoàng ThịN phải trả lại căn nhà cấp 4 đã cũ cùng toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất nằm trong thửa đất số 113, tờ bản đồ số 10, diện tích 625m2 đã được cấp GCNQSDĐ số AO 749588 mang tên ông Trương Huỳnh Viết M, thay đổi tên người nhận chuyển nhượng bà Nguyễn Thị H ngày 04/5/2010, địa chỉ lô đất tại Thôn 2, xã H1, thành phố B.
- Ông Phan Ngọc N1 là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà N, ông M, bà L là trình bày:
Năm 1960, vợ chồng ông Trương V , bà Hoàng ThịN di dân từ Thừa Thi ên Huế vào Đắk Lắk, được chính quyền cho phép khai hoang 01 lô đất, tới năm 1968 thì xây lại kiên cố như ngày nay tại thôn 2, xã H1, thành phố B và sinh sống từ đó, Ông V, bàN có 04 người con l à ông Trương Huỳnh Viết M , ông Trương Viết V1, b à Trương Thị L2, bà Trương Thị H2. Ngoài ra, ông V còn có 03 người con riêng với bà Nguyễn Thị X là bà Trương Thị N2, Trương Thị G, bà Trương Thị N3c, Năm 1977, cụ V qua đời không để lại dich úc. Do lô đất này chưa được phân chia di sản thừa kế và chưa được cấp GCNQSDĐ nên năm 2002, bàN làm thủ tục và được UBND thành phố B cấp GCNQSDĐ số V308806 ngày 28/5/2002. Sau đó không biết bằng cách nào anh Trương Huỳnh Viết M được UBND thành phố B cấp GCNQSDĐ đối với diện tích 625m 2 trong tổng số 1.680m 2 bà ông V, bàN khai hoang.
Tòa án nhân dân thành phố B thu thập được Hợp đồng tặng cho giữa bàN với ông M, bà L. Tuy nhiên bàN khẳng định bà mù chữ, dấu vân tay trong hợp đồng

## Page 3

không phải của bà N, khi UBND xã xác nhận không có người làm chứng. Mặt khác, đây không phải tài sản riêng của bàN mà là tài sản chung của các con ông V, bàN và có cả phần của những người con riêng của ông V. Như vậy, hợp đồng tặng cho của bà N với ông M là vô hiệu.
Ngày 17/3/2010, ông M, bà L chuyển nhượng cho bà H, ông Q, hợp đồng nói trên không bao gồm căn nhà bàN đang ở. Việc mua bán chỉ trên giấy tờ chứ chưa bàn giao trên thực tế nên hợp đồng chưa hoàn thành. Những người con của bà N, ông V không biết việc chuyển nhượng n ày. Thực chất, bà L , ông M không chuyển nhượng cho bà H, ông Q mà chỉ vay tiên để đáo hạn ngân hàng. Khi vay, ông Q bà H yêu cầu lập thủ tục chuyển nhượng để ông Q bà H vay lại, do ông M bà L đang là đối tượng nợ xấu nhựng sau đó không vay lại được nên ông Q bà H cho rằng hợp đồng chuyển nhượng là có thật. Cơ quan điều tra Công an thành phố B đã có kết luận về vụ việc này.
Như vậy, hợp đồng tặng cho giữa bàN với ông M, bà L là vô hiệu, đồng thời hợp đồng chuyển nhượng giữa ông M, bà L với bà H cũng là vô hiệu. BàN yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông M, bà L với bà H là vô hiệu và tuyên hủy GCNQSDĐ số AO 749588 ngày 20/2/2009 mang tên ông Trương Huỳnh Viết M, đã đăng ký thay đổi người sử dụng đất là bà Nguyễn Thị H.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ li ên quan Ủy ban nhân dân thành phố B trình bày:
Ngày 24/12/1994, hộ b à Hoàng ThịN được UBND thành phố B cấp GCNQSDĐ số D0446009 đối với thửa đất số 113, tờ bản đồ số 10, diện tích 1640m2.
Ngày 28/5/2002 hộ b à Hoàng ThịN được cấp lại GCNQSDĐ nêu trên tại GCNQSDĐ số V 383806. Ngày 06/6/2005, hộ b à Hoàng ThịN chuyển nhượng một phần thửa đất 113 cho ông Ho àng Trọng Ngữ, tách thành thửa 113B v à chuyển nhượng một phần thửa đất 113 cho b à Nguyễn Thị L3, tách thành thửa 113C. Ngày 10/02/2009, hộ b à Hoàng ThịN tặng cho thửa đất 113 (Sau khit ách thửa 113B, 113C), diện tích 625m2 cho Trương Huỳnh Viết M và được UBND thành phố B cấp GCNQSDĐ số AO 749588. Ngày 17/3/2010, ông Trương Huỳnh Viết M, bà Nguyễn Thị L chuyển nhượng thửa đất số 113, tờ bản đồ số 10, diện tích 625m 2 cho b à Nguyễn Thị H và đã được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý biến động.
Việc UBND thành phố B cấp GCNQSDĐ số AO 749588 ngày 20/2/2009 cho ông Trương Huỳnh Viết M và việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý biến động ngày 04/5/2010 cho b à Nguyễn Thị H là đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

## Page 4

- Người làm chứng Phòng Công chứng số 1 tỉnh Đắk Lắk, người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Mình Tửu trình bày:
Ngày 17/3/2010, Phòng Công chứng số 1 tỉnh Đắk Lắk nhận được yêu cầu của ông Trương Huỳnh Viết M, bà Nguyễn Thị L về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị H. Căn cứ vào các giấy tờ mà các bên cung cấp, Phòng Công chứng số 1 ti ếp nhận v à thực hiện công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông M, bà L với bà H. Tại thời điểm tiếp nhận và thực hiện công chứng quyền sử dụng đất trên không bị kê biên đảm bảo thi hành án, không có tranh chấp và trong thời hạn sử dụng đất.
Yêu cầu phản tố của bị đơn là không có cơ sở pháp luật, Phòng công chứng số 1 không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn. Đề nghị Tòa án giải quyêt theo quy định của pháp luật.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2018/DS-ST ngày 22-11-2018, Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định:
Căn cức ác Điều 697; 698; 699; 700; 701; 702 của Bộ luật dân sự năm 2005;
Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014; Điều 46; 127 Luật Đất đai năm 2003.
Tuyên xử: Chấp nhận y êu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Q , bà Nguyễn Thị H.
1. Buộc ông Trương Huỳnh Viết M, bà Nguyễn Thị L, bà Hoàng ThịN phải trả cho vợ chồng ông Nguyễn Hữu Q, bà Nguyễn Thị H thửa đất số 113, tờ bản đồ số 10, diện tích 625m2, GCNQSDĐ số AO 749588 cấp ngày 20/02/2009, chỉnh lý biến động ngày 04/5/2010 cùng toàn bộ tài sản trên đất, tọa lạc tại Thôn 2, xã H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
Thửa đất có vị trí tứ cận như sau:
+ Cạnh phía Nam giáp đường đi dài 15 mét.
+ Cạnh phía Tây giáp đất bà Thêm dài 41,8 mét.
+ Cạnh phía Đông giáp đất ông Thiện 41,8 mét.
+ Cạnh phía Bắc giáp đất ông Mần 15 mét.
2. Đình chỉ yêu cầu phản tố của bà Hoàng ThịN đối với yêu cầu Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trương Huỳnh Viết M, bà Nguyễn Thị L với bà Nguyễn Thị H vô hiệu và yêu cầu Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 749588.

## Page 5

3. Đình chỉ một phần y êu cầu khởi kiện của ông Nguyển Hữu Q , bà Nguyễn Thị H về việc yêu cầu ông Trương Viết V1 phải trả lại căn nhà xây cấp 4, diện tích 61m2 tại Thôn 2, xã H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
Ngày 04/12/2018, ông Phan Ngọc N1 là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: Hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Căn cứ vào các tài liệu, chứng cức ó trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; Căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, sau khi thảo luận và nghị án, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:
 [1] Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn có kháng cáo: ông Phan Ngọc N1 vắng mặt nhưng có đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo và đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt. Bà Nguyễn Thị H - nguyên đơn vắng mặt, có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ủy ban nhân dân thành phố B vắng mặt nhưng đã được Tòa án tống đạt hợp lệ. Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự.
 [2] Về tố tụng: Bản án sơ thẩm số 20/2018/DS-ST ngày 22/11/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, xác định bị đơn ông Trương Huỳnh Viết M và bà Nguyễn Thị L nhưng theo trích lục khai tử số 58/TLKT -BS ngày 5/10/2018 của Ủy ban nhân dân xã H1, thành phố B , tỉnh Đắk Lắk thì ông Trương Huỳnh Viết M chết vào ngày 24/9/2018. Như vậy, ông M chết trước thời điểm xét xử sơ thẩm vụ án gần hai tháng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn xác định ông M là bị đơn trong vụ án mà không xác minh làm rõ người kế thừa tham gia tốt ụng là vi phạm khoản 1 Điều 74 B ộ luật tố tụng dân sự.
 [2] Về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trương Huỳnh Viết M, bà Nguyễn Thị L với bà Nguyễn Thị H đảm bảo theo quy định của pháp luật. Bởi vì, thời điểm bà Nguyễn Thị H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Trương Huỳnh Viết M, bà Nguyễn Thị L thì vợ chồng ông M bà L đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Phòng công chứng số 1 tỉnh Đ ắk Lắk. Do đó, bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả lại 625 m2 đất là có cơ sở, đảm bảo theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn trả lại toàn bộ tài sản trên đất , tọa lạc tại Thôn 2, xã H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk là chưa đảm bảo theo quy định của pháp luật . Vì, theo hồ sơ vụ

## Page 6

án: Ngày 17/3/2010, ông Trương Huỳnh Viết M , bà Nguyễn Thị L chuyển nhượng thửa đất sô 113, tờ bản đồ số 10, diện tích 625 m 2 cho bà Nguyễn Thị H với giá 100.000.000 đồng; trong “ Hợp đồng chuyển như ờng quyền sử dụng đất” không ghi nhận chuyển nhượng nhà và các tài sản gắn liền với đất (không có nội dung chuyển nhượng tài sản là Nhà và các tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất). Mặc dù nguyên đơn cung cấp “giấy bán nhà”. Nhưng gấy bán nhà chỉ viết tay, nội dung không rõ ràn g, không được công chứng, chứng thực. Theo biên bản xem xét thẩm định tạich ỗ ngày 24/01/2018 trên diện tích đất này có hai căn nhà ( BL 163,164,165,166). Thực tế hai căn nhà này chưa xác định rõ nguồn gốc, chưa đăng ký quyền sở hữu, cho nên giấy bán nhà không đảm bảo theo quy định tại Điều 92, Điều 93 Luật nhà ở năm 2005. Trước đó, trong hợp đồng tặng cho giữa bà Hoàng ThịN và ông Trương Huỳnh Viết M không thể hiện tặng cho hai căn nhà và bà Hoàng ThịN cũng không thừa nhận tặng cho ông Trương Huỳnh Viết M nhà và đất. Việc mua bán nhà không đảm bảo về hình thức theo quy định của pháp luật nhưng cấp sơ thẩm lại chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong đó có hai ngôi nhà là chưa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn.
 Do đó, để làm rõ về hai căn nhà và các tài sản khác trên thửa đất tranh chấp, đồng thời cần phải định giá hai căn nhà và các tài sản gắn liền với thửa đất tranh chấp để giải qu yết triệt để vụ án. Tại cấp phúc thẩm không thể khắc phục được những thiếu sót này.
 Từ những vấn đề phân tích, lập luận trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, giải quyết vụ án chưa đúng pháp luật, chưa triệt để mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của ông Phan Ngọc N1 - người đại diện theo ủy quyền của bị đơn và quan điểm của Viện kiểm sát: Hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
 Do kháng cáo được chấp nhận và vụ án bị hủy nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại Nghị quyết 326/NQ -UBTVQH về án phí, lệ phí Tòa án, đương sự được hoàn trả tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.
Riêng bà Hoàng ThịN là người già, được miễn, không nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên không đề cập.
 Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 3 Điều 308 ; Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của ông Phan Ngọc N1 - người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: ông Trương Huỳnh Viết M, bà Nguyễn Thị L, bà Hoàng Thị N.

## Page 7

 Xử: Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2018/DS -ST ngày 22-11-2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
 Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trương Huỳnh Viết M , bà Nguyễn Thị L không phải chị án phí phúc thẩm nên ông Trương Huỳnh Viết M được hoàn trả 300.000 đồng tiền tạm ứng, bà Nguyễn Thị L được hoàn trả 300.000 đồng tiền tạm ứng, the o các biên lai thu số 0011466 và biên lai thu số 0011482 cùng ngày 10/12/2018 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Đăk Lăk.
 Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- TAND tối cao;
- VKSND cấp cao tại Đà Nẵng;
- TAND tỉnh Kon Tum;
- VKSND tỉnh Kon Tum;
- Cục THADS tỉnh Kon Tum;
- Người tham gia tố tụng;
- Lưu HSVA, LT.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa


(Đã ký)

Nguyễn Cường