Bản án số: 121/2019/DS-PT
NĐ: Nguyễn Thị Km C. BĐ: Trần Thị T
Số: 121/2019/DS-PT
Ngày: 19/07/2019
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đồng Nai
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: NĐ kháng cáo BAST

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI Bản án số: 121/2019/DS-PT Ngày 19-7-2019 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Văn Thăng Các Thẩm phán: Bà Phan Thị Thu Hương Bà Nguyễn Thị Lệ Trang
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hữu Ngọc – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai: Ông Phùng Đức Nam – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 19 tháng 7 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa xét xử phúc thẩm vụ án dân sự thụ lý số 80/2019/TLPT-DS ngày 28/02/2019 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, Do bản án sơ thẩm số 33/2018/DS-ST ngày 30/11/2018 của Tòa án nhân dân thị xã L bị kháng cáo, Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 112/2019/QĐ-PT ngày 02/5/2019, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Kim C, sinh năm 1965.
Địa chỉ: Tổ 1, ấp N, xã X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.
Người đại diện hợp pháp của bà C: Ông Nguyễn Ngọc Đ và b à Nguyễn Thị Ngọc A. Địa chỉ: Số 518, NTMK, khu phố Đ, phường T, thị xã D, tỉnh Bình Dương (theo văn bản ủy quyền ngày 25/6/2019).
- Bị đơn: 1. Bà Trần Thị T, sinh năm 1970.
 2. Ông Phan B, sinh năm 1969.
Cùng địa chỉ: Tổ 1, khu phố 1, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.
Người đại diện hợp pháp của ông B: B à Trần ThịT ( theo văn bản ủy quyền ngày 25/03/2014)
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

1. Ngân hàng H Địa chỉ Chi nhánh Đồng Nai: Số 150A, quốc lộ 1, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
2. Phòng công chứng số Y tỉnh Đồng Nai.
Địa chỉ: Khu phố 1, đường C MTT, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.
Người đại diện hợp pháp của Phòng: Ông Võ Văn T, sinh năm 1960 (theo văn bản ủy quyền ngày 9/5/2017)
- Người làm chứng: Bà Huỳnh Thị L, sinh năm 1976. Địa chỉ: Khu phố 4, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.
Người kháng cáo: Bà Nguyễn Thị Kim C – nguyên đơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN Theo án sơ thẩm, nguyên đơn – bà Nguyễn Thị Kim C, trình bày:
Ngày 25/11/2010, ông B, bàT ký hợp đồng chuyển nhượng cho bàC diện tích 80,6m2 đất thổ cư thuộc thửa 191, tờ bản đồ số 2 , khu phố 1, phường X, thị xã L, với giá là 120.000.000đ. BàC đã trả hết tiền cho bà T.
Ngoài ra, bàT và ông B đã ký nhận tiền cọc bán đất cho bàC theo tờ “Biên nhận” mà bàC giao nộp cho Tòa án tại phiên tòa ngày 9/10/2018.
Sau khi ký hợp đồng, bàT đến nhà bàC hỏi có người mua miếng đất, nếu bàC muốn bán lại thì photo sổ đỏ đưa cho khách xem. Do đang bận việc gia đình nên bàC đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính cho bàT đi photo dùm.
Sau đó không thấy bàT quay l ại. BàC hỏi thì bàT nói là đã làm mất và hứa sẽ làm đơn cớ mất xin cấp trả lại cho bà C. Vì vậy, từ đó tới nay bàC chưa tiến hành làm thủ tục sang tên mình.
Thực tế, b à T và ông B mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp vay tiền tại Ngân hàng H - Chi nhánh Đồng Nai.
Do đó, bàC khởi kiện, yêu cầu:
- Hủy hợp đồng thế chấp ngày 12/01/2011 giữa Ngân hàng H - Chi nhánh Đồng Nai với ông B, bà T.
- Buộc ông B, bàT giao cho bàC giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiếp tục thực hiện, hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng đã ký.
Bị đơn - bà Trần Thị T, đồng thời là người đại diện hợp pháp của ông Phan B, trình bày:
Năm 2009, bàT có nhờ bàC đáo hạn ngân hàng tại Ngân hàng S số tiền là 150.000.000đ với lãi suất là 5.000đ/ngày, tiền lãi 10 ngày là 7.500.000đ .
Ngoài ra, bàT còn mượn thêm bàC một số tiền.

## Page 3

Ngày 05/01/2010, vợ chồng bàT làm giấy tay mượn bàC tổng cộng 50.000.000đ. Đến cuối năm 2010 , bàC tính tiền lời là 30.000.000đ. Vợ chồng bàT lại viết giấy tay nợ bàC 80.000.000đ (giấy này bàC giữ) . BàC có hứa không lấy tiền lãi nữa và giúp bàT vay ngân hàng để trả.
Về hợp đồng chuyển nhượng diện tích 80,6m 2 đất, thửa 191, tờ bản đồ số 2, khu phố 1, phường X, thị xã L ngày 25/11/2010, bàT thừa nhận là có ký. Tuy nhiên, thực chất vợ chồng bàT không chuyển nhượng đất cho bàC mà chỉ là để nhờ bàC vay đáo hạn Ngân hàng.
Ngày 12/01/2011, bàT vay Ngân hàng H được 500.000.000đ, giải ngân trước là 300.000.000đ. Do chi trả nợ không đủ nên bàT xin trả trước cho bàC 30.000.000đ, còn lại 50.000.000đ trả sau nhưng bàC không chịu. Lúc đó có cô N (tức cô L) Phòng công chứng số Y và anh D Quỹ tín dụng H làm chứng.
BàT không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bàC và có đơn phản tố, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa vợ chồng bàT với bàC được Phòng công chứng số Y tỉnh Đồng Nai công chứng số 951 ngày 25/11/2010.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Ngân hàng H - Chi nhánh Đồng Nai, trình bày:
Ngày 11/01/2011, bàT ký hợp đồng tín dụng số TC00002223/HĐTD, vay Ngân hàng H số tiền l à 500.000.000đ. BàT thế chấp hai tài sản, gồm: Tài sản thứ nhất là thửa đất 130, tờ bản đồ số 02 , phường X, thị xã L . Tài sản thứ hai là thửa đất 191, tờ bản đồ số 02, phường X, thị xã L.
Hợp đồng thế chấp tài sản được công chứng hợp lệ và đăng ký giao dịch bảo đảm theo thủ tục do pháp luật quy định. Ngân hàng không đồng ý yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp của bà C.
Người có quyền lợi , nghĩa vụ liên quan - Phòng công chứng số Y tỉnh Đồng Nai, trình bày:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng b à T và bàC được công chứng viên Huỳnh Thị L công chứng ngày 25/11/2010, số công chứng 951, quyển số 03/2010 TP/CC-SCC/HĐGD là đúng quy định pháp luật Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng , công chứng viên Huỳnh Thị L lại thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp cùng thửa đất giữa vợ chồng bàT với Quỹ tín dụng H - Chi nhánh Đồng Nai là không đúng pháp luật.
Tại bản án số 33/2018/DS-ST ngày 30/11/2018, Tòa án nhân dân thị xã L quyết định:
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa b à Nguyễn Thị Kim C với bà Trần ThịT và ông Phan B (số công chứng 951, quyển số 03/2010/TP/CC-SCC-HĐGD chứng nhận ngày 25/11/2010) bị vô hiệu.

## Page 4

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Kim C về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Kim C với bà Trần ThịT và ông Phan B.
Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Trần ThịT . Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Kim C và ông Phan B, bà Trần ThịT , số công chứng 951 quyển số 03/20 10/TP/CC-SCC-HĐGD ngày 25/11/2010.
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Kim C về việc yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bà Trần ThịT và ông Phan B với Ngân hàng H - Chi nhánh Đồng Nai.
Ngoài ra, án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng khác và quyền kháng cáo theo luật định.
Ngày 10/12/2018, bà Nguyễn Thị Kim C có đơn kháng cáo , đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà.
Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng na i phát biểu ý kiến:
Về việc chấp hành pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử tại phiên tòa, Thẩm phán chủ tọa và Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của pháp luật. Đại diện của nguyên đơn có mặt tại phiên tòa thực hiện quyền, nghĩa vụ tố tụng đảm bảo theo quy định pháp luật.
Về việc giải quyết vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm xác định Chi nhánh Đồng Nai của Ngân hàng H là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không phù hợp. Tòa án chấp nhận cho ông Nguyễn Tuấn N tham gia tố tụng với tư cách đại diện cho Ngân hàng là chưa có cơ sở.
Ngoài ra, tại phiên tòa phúc thẩm xuất hiện tình tiết mới là tài sản có tranh chấp được nguyên đơn, bị đơn ký hợp đồng chuyển nhượng khi quan hệ hôn nhân giữa nguyên đơn với ông Phạm Văn Th vẫn còn tồn tại. Khi ly hôn, tài sản chung của nguyên đơn và ông Th vẫn chưa chia. Vì vậy, khi giải quyết vụ án này cần đưa ông Th vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về cho cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN [1] Tại cấp phúc thẩm, bị đơn đã được triệu tập hợp lệ đến phiên tòa lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt , những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn xin xét xử vắmg mặt . Căn cứ quy định của pháp luật, Tòa án ti ến hành xét xử vắng mặt các đương sự này.
[2] Chi nhánh Đồng Nai thuộc Ngân hàng là đơn vị có tư cách pháp nhân không đầy đủ, không thể tự mình tham gia tố tụng. Khi giải quyết các tranh chấp có liên quan đến những giao dịch do Chi nhánh thực hiện, Tòa án cần đưa Ngân hàng H vào tham gia tố tụng. Việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định Chi nhánh Đồng Nai cuảN gân hàng H là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là

## Page 5

chưa chính xác. Trong khi Tòa án cấp sơ thẩm không thu thập hồ s ơ pháp nhân của Ngân hàng, chưa làm rõ Giám đốc Chi nhánh Đồng Nai có được người đại diện theo pháp luật của Ngân hàng ủy quyền và cho phép ủy quyền lại cho người khác tham gia tố tụng hay không nhưng vẫn chấp nhận cho ông Nguyễn Tuấn N đại diện cho Ngân hàng tham gia tố tụng (theo giấy ủy quyền do Giám đốc chi nhánh ký) là không có căn cứ.
[3] Khi bà Chi khởi kiện thì bàC và chồng là ông Phạm Văn Th đã ly hôn. Tuy nhiên, khi ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà T, ông B thì bàC và ông Th còn đang trong thời kỳ hôn nhân. Tại phiên tòa phúc thẩm, bàC khai và cung cấp tài liệu là đơn khiếu nại của ông Th cũng cho rằng diện tích đất này đến nay vẫn còn là tài sản chung của hai người. Quyết định của Tòa án thị xã L công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận giữa bàC với ông Th thể hiện về tài sản hai bên tự thỏa thuận, Tòa án không phân chia.
Như vậy, việc giải quyết tranh chấp trong vụ án có thể sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Th. Do đương sự không khai báo nên Tòa án cấp sơ thẩm đã không biết để đưa ông Th vào tham gia tố tụng. Đây là tình tiết mới, vì vậy, cần hủy bản án sơ thẩm để giao về cho cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả những người có liên quan.
Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần thu thập thêm thông tin, chứng cứ, tài liệu để làm rõ bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa bàC với bà T, ông B, đảm bảo quyết định của bản án có căn cứ vững chắc, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Do án sơ thẩm phải hủy, bàC không phải chịu án phí phúc thẩm, được trả lại tiền tạm ứng án phí đã nộp.
Án phí sơ thẩm và các chi phí tố tụng sẽ được cấp sơ thẩm quyết định khi giải quyết lại vụ án.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH Căn cứ vào khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự, Hủy bản án sơ thẩm số 33/2018/DS-ST ngày 30/11/2018 của Tòa án nhân dân thị xã L.
Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố L giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
Trả lại bà Nguyễn Thị Kim C số tiền 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 009257 ngày 11/12/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã L.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Đồng Nai;
- TAND TP. L;
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

## Page 6

- Chi cục THADS TP. L;
- Các đương sự;
- Lưu.
Lê Văn Thăng