Bản án số: 04/2019/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 04/2019/DS-PT
Ngày: 11/03/2019
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Quảng Ninh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Q và ông P bà B

## Page 1

TÒ A ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH Bản án số: 04/2019/DS-PT Ngày: 11-3-2019 “V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
CỘNG HÒ A XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒ A Á N NHÂN DÂN TỈNH QUẢ NG NINH -Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tò a: Bà Phạm Thị Hương Giang Cá c thẩm phán: Ông Nguyễn Hồng Ánh và ông Ngô Văn Thắng -Thư ký phiên tòa: Ông Bùi Mạnh Trung - Thư k ý Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu Hòa - Kiểm sát viên.
Trong ngày 11 tháng 3 năm 2019, tại Hội trường xét xử - Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 48/TLPT -DS ngày 18 tháng 12 năm 2018 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số: 10/2018/DS-ST ngày 06/11/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 06/2019/QĐ -PT ngày 26 tháng 02 năm 2019, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Anh Đào Xuân Q, sinh năm 1986; Hộ khẩu thường trú: Đội 3, thôn 2, xã H, huyện C, tỉnh Hưng Yên; Chỗ ở hiện nay: Thôn 7, xã Đ, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Vũ Điều T; sinh năm 1981; Địa chỉ: Xóm 8, xã T, huyện N, thành phố Hải Phòng. Có mặt tại phiên tòa.
2. Bị đơn: Ông Phạm Văn P; sinh năm 1957 và bà Trần Thị B, sinh năm 1958; Cùng địa chỉ: Số 492 đường V, khu 7 , phường Y, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh. Ông P có mặt tại phiên tòa, bà Trần Thị Bủy quyền cho ông Phạm Văn P tham gia tố tụng theo Giấy ủy quyền ngày 04/5/2018.
3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
 Văn phòng công chứng L, đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Quảng T;
Địa chỉ: Km 3,5 khu 7 phường Y, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh. Có mặt tại phiên tòa.
4. Người kháng cáo: Bị đơn ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B.
NỘI DUNG VỤ ÁN:

## Page 2

Nguyên đơn - Anh Đào Xuân Q có lời khai thể hiện:
Do có thỏa thuận từ trước nên ngày 14/3/2018, anh Q và ông P, bà B ký kết hợp đồng đặt cọc s ố 690/2018/HĐĐC, quy ển s ố 07/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng L, thành phố Móng Cái vớin ội dung: Anh Q chuyển vào tài khoản của ông P s ố tiền 2.325.000.000 đ (hai tỉ ba trăm hai mươi lăm tri ệu đồng), trong thời hạn 07 ngày, hai bên cam kết ông P, bà B sẽ chuyển nhượng cho anh Q thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD134450, số vào sổ cấp giấy chứng nhận H00412 do UBND thị xã Móng Cáic ấp ngày 12/9/2005. Thửa đất có diện tích 267m 2, trong đó đất ở là 120m2, đất trồng cây lâu năm là 147m2, ngoài ra còn có 72m2 đất hành lang giao thông đư ợc tạm giao quản lý sử dụng. Tài sản trên đất có nhà hait ầng xây dựng trên di ện tích 120m 2. Số tiền còn lại là 500.000.000 đ (năm trăm triệu đồng), anh Q có trách nhiệm thanh toán cho ông P, bà B sau khi hai bên ký hơp đồng chuyển nhượng. Cùng ngày 14/3/2018, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, chị Nguyễn TN là người nhà anh Q đã chuyển số tiền 2.325.000.000đ (hai tỉ ba trăm hai mươi lăm triệu đồng) vào tài khoản của ông P.
Sau khi nhận số tiền đặt cọc anh Q nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông P, bà B ký hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền trên đất như thỏa thuận cho anh Q, nhưng ông P, bà B tìm mọi lý do không thực hiện cam kết như thỏa thuận. Vì vậy, anh Q khởi kiện yêuc ầu Tòa án buộc ông P, bà B tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc đã ký. Trường hợp ông P, bà B từ chối thực hiện giao kết hợp đồng thì yêu cầu ông P bà B phải trả lại tiền đặt cọc và trả cho anh một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Bị đơn - Ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B có lời khai:
Ông P, bà B có vay nợ của Ngân hàng Nông nghi ệp và phát tri ển nông thôn khu vực chợ Móng Cái số tiền là 2.100.000.000đ (hai tỉ một trăm triệu đồng) đã quá hạn, đại diện Ngân hàng động viên ông bà bán nhà trả nợ. Trong thời gian đó, phía đại diện Ngân hàng thông báo cho ông P biết là có khách mua và hỏi ông bà bán bao nhiêu tiền, ông báo giá 3.750.000.000 đ (ba tỉ bảy trăm năm mươi tri ệu). Phía Ngân hàng cung cấp thông tin rằng khách hàng chỉ mua 120m2 và 147m2, còn số diện tích tạm giao 72m 2 không mua, ông P trả lời nếu khách chỉ mua 120m 2 và 147m 2 với tổng diện tích là 267m2 thì ông lấy giá là 2.850.000.000đ (hai tỉ tám trăm năm mươi triệu đ ồng), sau đó phía khách hàng thông tin lại cho ông là xin ông s ố tiền 25.000.000đ (hai mươi lăm triệu đồng) còn lại là 2.825.000.000đ (hai tỉ tám trăm hai mươi lăm triệu đồng), ông đồng ý.
Đến ngày 14/3/2018 hai bên làm hợp đồng đặt cọc, khi ký hợp đồng đặt cọc, ông P đọc hợp đồng thấy Điều 3 ghi là bên mua mua tổng diện tích là 267m 2 trong đó có 120m2 đất ở và 147m2 đất trồng cây lâu năm, trên đất có nhà 02 tầng xây dựng trên diện tích 120m2, ông cho rằng phần diện tích tạm giao thuộc về ông, ông chưa bán và ông thấy không thể hiện trong hợp đồng nên ông ký vào hợp đồng đặt cọc.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc anh Q đã chuyển tiền đặt cọc theo thỏa thuận cho ông s ố tiền 2.325.000.000 đ (hai t ỉ ba trăm hai mươi lăm tri ệu đ ồng) và thỏa thuận sau khi ký hơp đồng chuyển nhượng, anh Q sẽ có trách nhiệm thanh toán toàn bộ số tiền còn lại là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng) cho ông P. Tuy nhiên, đến

## Page 3

khi ký kết hợp đồng chuyển như ợng, thì ông P đọc thấy trong hợp đồng chuy ển nhượng có thể hiện ghi cả phần diện tích tạm giao 72m2 mà ông không bán, như vậy là không đúng ý chí của ông bà đã thể hiện trong hợp đồng đặt cọc, nên ông P và bà B không ký vào hợp đồng chuyển nhượng và nói với anh Q mua đến đâu thì ký đến đó vì anh Q đồng ý chỉ mua 120m2 và 147m2, tổng là 267m2. Nếu anh Q muốn mua thêm phần 72m2 thì phải trả cho ông bà thêm 1.000.000.000đ (một tỉ đồng).
Nay anh Q khởi kiện yêu cầu ông bà phải thực hiện hợp đồng đặt cọc, ông bà đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng cho anh Q nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng nội dung 72m2 đất hành lang giao thông được tạm giao quản lý ông bà không bán. Trường hợp anh Q không tiếp tục thực hiện hợp đồng, thì trong hợp đồng đặt cọc đã nêu rõn ếu bên mua không mua thì s ẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc, còn bên bán t ừ chối bán thìch ỉ trả lại tiền đặt cọc, do vậy ông bà chỉ đồng ý trả lại tiền đặt cọc là 2.325.000.000 đ (hai tỉ ba trăm hai mươi lăm tri ệu đồng) như đã thỏa thuận, không đồng ý trả khoản tiền phạt cọc như yêu cầu của anh Q.
Người có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan Văn phòng Công chứng L, đại diện theo pháp luật ông Nguyễn Quảng T có lời khai:
Ngày 14/3/2018, Văn phòng Công chứng L nhận được yêuc ầu công chứng hợp đồng đặt cọc để làm cơ sở giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của anh Đào Xuân Q với vợ chồng ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B. Sau khi kiểm tra các giấy tờ hợp lệ và đúng quy định của pháp luật, Văn phòng công chứng tiến hành soạn thảo Hợp đồng theo ý chí thỏa thuận của các bên. Như vậy Văn phòng công chứng khẳng định: Hợp đồng đặt cọc trên đ ã được công chứng theo đúng trình t ự, thủ tục quy định của Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn. Nội dung, hình thức của hợp đồng hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật và thể hiện đúng và đầy đủ ý chí của hai bên. Đối với phần diện tích đất 72m 2 đất tạm giao đư ợc thể hiện trong gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất nhưng không thể hiện trong hợp đồng đặt cọc, Văn phòng Công chứng L thấy rằng theo quy định của pháp lu ật đất đai và đăng ký quy ền sử dụng đất (Điều 106 Lu ật đất đai) thì đất tạm giao không có trong quy định của luật đất đai, là đất chưa xác định mục đích s ử dụng, do vậy người s ử dụng đất gi ữ nguyên hi ện tr ạng, không được tách thửa ra khỏi thửa đất, không được đem đi giao dịch dưới mọi hình th ức.
Khi chuyển giao quy ền sử dụng đất cho ngư ời khác thì ngư ời sử dụng đất phải có trách nhiệm bàn giaoc ả phần đất tạm giao đó choch ủ sử dụng đất mới để có trách nhiệm kế thừa việc tạm quản lý, gi ữ nguyên hiện trạng. Do v ậy, Văn phòng Công chứng thấy việc môt ả diện tích 72m 2 vào thông tin thửa đất là không cần thiết và việc không thể hiện phần đất này trong hợp đồng đặt cọc không đồng nghĩa với việc ông P không đồng ý chuyển nhượng phần đất này. Đây là hợp đồng mang tính ràng buộc để các bên tiến hành các bước tiếp theo để người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho người mua. Do v ậy, đề nghị Tòa án tuyên bu ộc hai bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc để mục đích đặt cọc đạt được. Bên nào trong hợp đồng đặt cọc đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc có lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc không đạt được mục đích thì bên đó phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và phải bồi thường thiệt hại gây ra cho bên kia.

## Page 4

Người làm chứng: Anh Nguyễn TH (là cán bộ Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Phòng giao dịch khu vực chợ Móng Cái) có lời khait ại biên bản lấy lời khai ngày 22/6/2018 thể hiện:
Ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B có khoản vay 2.100.000.000 đ (hai tỉ một trăm triệu đ ồng) tại Ngân hàng Nông nghi ệp và phát tri ển nông thôn Phòng giao dịch khu vực chợ Móng Cái và có thế chấp thửa đất gắn liền với tài sản trên đất tại khu 7, phư ờng Y, thành phố Móng Cái. Kho ản nợ này đã quá hạn trả nợ, anh Hải đại diện phía Ngân hàng cùng v ợ chồng ông P bà B bàn bạc tìm khách hàng mua.
Trong quá trình tìm khách hàng mua đất anh Hải có thông tin cho ông P có anh Đào Xuân Q muốn mua mảnh đất trên và có thông tinh ỏi ông P về giá bán, ông P có trả lời giá bán là phải hơn 3 tỉ đồng ông mới bán, anh Hải có thông tin cho anh Q về giá bán của ông P, anh Q trả lời “giá đó quá cao” tầm 2 tỉ 700 triệu đến 2 tỉ 800 triệu thì anh Q mua, anh Hải thông tin cho ông P về giá muac ủa anh Q, thì ông P nói 2 t ỉ 850 triệu thì bán, sau đó anh Q nói giảm một chút là 25 tri ệu, để anh Q lo thủ tục chuyển nhượng thì ông P nhất trí. Về lời khai của ông P cho rằng anh thay mặt anh Q nói với ông P rằng: Anh Q không mua phần đất tạm giao 72m2 chỉ mua 120m2 và 147m2 là hoàn toàn không đúng sự thật. Phía anh Q khi đặt vấn đề mua đất và tài sản trên đất là mua toàn b ộ quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người làm chứng: Ông Nguyễn MH, chức vụ: Giám đốc Phòng giao dịch Ngân hàng Nông nghi ệp và phát tri ển nông thôn Phòng giao dịch khu vực chợ Móng Cái có lời khai ngày 27/6/2018 thể hiện:
Việc vợ chồng ông P và bà B có khoản vay 2.100.000. 000đ (hai tỉ một trăm triệu đồng) tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Phòng giao dịch khu vực chợ Móng Cái và có thế chấp thửa đất gắn liền với tài sản trên đất tại khu 7, phường Y, thành phố Móng Cái đã quá hạn là đúng s ự thật. Quá trình x ử lý khoản vay trên, anh Hải là nhân viên của của Ngân hàng đã thông tin cho ông v ề việc hai bên bàn bạc với nhau tìm khách hàng mua đất và tài sản trên đất của ông P và bà B, mọi việc khác thì do ông không làm trực tiếp với ông P, bà B và anh Q nên không rõ. Đối với lời khai của ông P cho rằng sau khi cung cấp giá bán thì phía Ngân hàng thông tin quan đi ểm của anh Q là không mua phần đất tạm giao 72m 2 chỉ mua 120m2 và 147m2 là hoàn toàn không đúng, vì phía Ngân hàng chỉ giới thiệu khách hàng cho ông P chứ không thay mặt khách hàng thỏa thuận với ông P.
Với nội dung trên, Bản án dân s ự sơ thẩm s ố: 10/2018/DS -ST ngày 06/11/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Móng Cái đã căn cứ vào Điều 328; Điều 357; Điều 468 của Bộ luật Dân sự.
Tuyên xử:
 1. Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” của nguyên đơn anh Đào Xuân Q và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn anh Lê S ỹ Dũng đối với bị đơn ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B.
2. Buộc ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B phải trả cho anh Đào Xuân Q số tiền số tiền đặt cọc là 2.325.000.000 đ (hai tỉ ba trăm hai mươi lăm tri ệu đồng) và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc số tiền 2.325.000.000đ (hai tỉ ba

## Page 5

trăm hai mươi lăm triệu đồng), tổng số tiền ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B phải trả cho anh Q là 4.650.000.000đ (bốn tỉ sáu trăm năm mươi triệu đồng).
Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêuc ầu thi hành án, mà bên phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ của mình thì phải trả lãi đối với số tiền chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền tương ứng với thời gian chậm thi hành án. Lãi su ất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt mức lãi su ất đư ợc quy định tại kho ản 1 Đi ều 468 của B ộ luật Dân s ự, nếu không thỏa thuận thì thực hiện theo khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.
Ngoài ra, án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự đối với các bên đương sự và báo quyền kháng cáo cho các đương sự theo luật định.
Ngày 21/11/2018, bị đơn ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm với lý do bản án chưa phù hợp, chưa đúng nội dung của hợp đồng đặt cọc gây thiệt hại cho ông bà.
Tại phiên tòa phúc thẩm, ông P, bà B giữ nguyên quan điểm như đã trình bày tại tòa sơ thẩm.
 Đại diện cho nguyên đơn có quan điểm đã nhiều lần yêu cầu ông P, bà B tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc tuy nhiên ông P bà B không thực hiện việc kí kết hợp đồng chuyển nhượng và chuyển giao tài sản như đã cam kết. Vì vậy đề nghị ông P bà B trả lại tiền cọc và phạt cọc một số tiền tương ứng .
 Đại diện Văn phòng công chứng L giữ nguyên quan điểm như đã trình bày tại giai đoạn sơ thẩm.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm:
Về tố tụng: Thẩm phán được phân công làm chủ tọa phiên tòa và hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự chấp hành đúng pháp luật.
Về nội dung: Đề nghị hội đồng xét xử bác yêu cầu kháng cáo của Bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 [1]Về thủ tục tố tụng:
Tòa án nhân dân thành phố Móng Cái đã xác định đúng quan hệ tranh chấp và thực hiện các thủ tục tố tụng theo đúng qu y định của pháp luật. Kháng cáo của bị đơn ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B làm trong thời hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
[2] Về nội dung kháng cáo:
Các đương sự đều có lời khai thống nhất xác định vào ngày 14/3/2018, anh Q và ông P, bà B có ký kết hợp đồng đặt cọc số 690/2018/HĐĐC, quyển số 07/TP/CC- SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng L, thành phố Móng Cái. Mục đích đặt cọc là để ông P, bà B chuyển nhượng cho anh Q thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD134450, số vào sổ cấp giấy chứng nhận H00412 do UBND thị xã Móng Cái cấp ngày 12/9/2005 và tài sản trên đất là ngôi nhà hai tầng. Giá trị chuyển

## Page 6

nhượng là 2.850.000.000đ (hai tỉ tám trăm năm mươi tri ệu đồng). Anh Q có nghĩa vụ chuyển vào tài kho ản của ông P số tiền 2.325.000.000đ (hai tỉ ba trăm hai mươi lăm triệu đồng), trong thời hạn 07 ngày hai bên cam kết sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thủ tục sang tên đổi chủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên anh Q. Anh Q có nghĩa v ụ thanh toán 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng) còn lại cho ông P, bà B ngay sau khi hai bên kí kết xong Hợp đồng chuyển nhượng. Ông P, bà B có nghĩa vụ bàn giao lại tài sản đã chuyển nhượng cho anh Q vào ngày 13/6/2018.
Xét thấy, các bên kí kết Hợp đồng đặt cọc có đủ năng lực hành vi dân sự, giao dịch dân sự xuất phát từ sự thỏa thuận của hai bên và hoàn toàn tự nguyện, không bị ai ép bu ộc, mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của pháp lu ật, không trái với đạo đức xã hội, đây là giao dịch hợp pháp được pháp luật bảo vệ.
Sau khi ký kết hợp đồng đặt c ọc, chị Nguyễn TN là ngư ời nhà anh Q đã chuyển số tiền 2.325.000.000đ (hai tỉ ba trăm hai mươi lăm triệu đồng) vào tài khoản của ông P để ông P tất toán toàn b ộ khoản nợ tại Ngân hàng nông nghi ệp và phát triển nông thôn Phòng giao dịch khu vực chợ Móng Cái. Tuy nhiên sau đó hai bên không thực hiện được các bước tiếp theo trong hợp đồng đặt cọc như đã cam kết. Lý do của việc hai bên không kí kết được Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và bàn giao tài sản là do: Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD134450, số vào sổ cấp giấy chứng nhận H00412 do UBND thị xã Móng Cái cấp ngày 12/9/2005 thì thửa đất được quyền sử dụng có diện tích 267m2, trong đó đất ở là 120m2, đất trồng cây lâu năm là 147m2, ngoài ra còn tạm giao diện tích 72m 2 phải giữ nguyên hiện trạng, không đư ợc xây d ựng. Anh Q thì cho rằng anh đặt cọc để nhận chuyển nhượng toàn b ộ thửa đất theo GCNQSDĐ trong đó có cả diện tích đất 72m2 tạm giao. Ông P bà B thì cho rằng ý chí của ông bà cũng như tại đi ều 3 Hợp đồng đặt cọc ghi thông tin thửa đất chuyển như ợng có di ện tích 267m2 trong đó có 120m 2 đất ở, 147m2 đất trồng cây lâu năm , không có phần đất tạm giao 72m2 do đó diện tích 72m2 đất tạm giao ông bà không chuyển nhượng. Do hai bên không thống nhất được về diện tích đất tạm giao nên vi ệc kí kết Hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao tài sản không thực hiện được.
Xét 72m 2 đất tạm giao thấy: Ngày 16/5/2001 gia đình ông P nhận chuy ển nhượng 120m2 đất (rộng 06m, dài 20m) của ông Vũ Đình Chính, đất chưa được cấp giấych ứng nhận quy ền s ử dụng đ ất. Năm 2003 ông P bà B có đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất gửi UBND xã Y. Tại Biên bản kiểm tra thực địa ngày 10/10/2003 thể hiện hiện trạng gia đình đang qu ản lý ngoài phần đãnh ận chuyển nhượng của ông Chính còn có 72m2 đất vi phạm qui ho ạch nên ủy ban đã đề nghị gia đình giữ nguyên hiện trạng không được trồng cây lâu năm và xây dựng thêm bất cứ một công trình gì. Ngày 12/9/2005 hộ ông P được cấp giấy CNQSDĐ trong đó ghi rõ thửa đất được quyền sử dụng có diện tích 267m2, còn diện tích 72m2 đất tạm giao yêu cầu gia đình giữ nguyên hiện trạng không được xây dựng. Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ của Tòa án đối với nhà đất của ông bà ngày 25/9/2018 thể hiện ngôi nhà hai tầng xây dựng năm 2001 nằm một phần (khoảng 42m2) trên diện tích đất tạm giao.
Văn phòng đăng kí quy ền sử dụng đất thành phố Móng Cái cũng có quan đi ểm cho

## Page 7

rằng không thể tách thửa đối với 72m2 đất tạm giao vì nếu không có phần diện tích đất tạm giao thì không có lối vào thửa đất được quyền s ử dụng theo gi ấych ứng nhận. Như vậy khẳng định 72m 2 đất tạm giao là đất do Nhà Nư ớc quản lý, là đất hành lang an toàn giao thông, là phần không thể tách rời của thửa đất đã được cấp quyền sử dụng. Tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc thể hiện “bên B cam kết bán 01 (một) thửa đất và tài sản gắn liền với đất” mà theo GCNQSDĐ s ố AD134450 do UBND thị xã Móng Cáic ấp ngày 12/9/2005 thì thửa đất được quyền s ử dụng có diện tích 267m 2, trong đó đất ở là 120m2, đất trồng cây lâu năm là 147m2 và 72m2 đất tạm giao. Bản thân ông P bà B cũng nhận thức được điều này nhưng vẫn từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng vì cho rằng hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ nội dung ông bà không chuy ển nhượng 72m2 đất tạm giao. Việc ông P bà B từ chối giao kết hợp đồng đã vi phạm nghĩa vụ và có lỗi làm cho Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất không thực hiện được. Tại Hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác về phạt cọc vì vậy căn cứ khoản 2 Điều 368 BLDS ông P, bà B phải trả cho anh Q số tiền anh Q đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 2.325.000.000đ (hai tỉ ba trăm hai mươi lăm triệu đồng).
Như vậy, kháng cáo của ông P bà B là không có căn cứ để chấp nhận.
[3] Về án phí:
Vì kháng cáo của ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B không được chấp nhận nên ông P bà B phải chịu án phí dân s ự phúc thẩm. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã giải thích cho ông P về việc ông bà thuộc đối tượng người cao tuổi theo quy đinh tại Điều 2 Luật người Cao tuổi . Căn cứ Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016, ông bà thuộc đối tượng được miễn án phí và đề nghị ông làm đơn đề nghị để Hội đồng xét xử có căn cứ xét miễn án phí . Tuy nhiên ông P từ chối làm đơn xét miễn án phí cho ông bà nên Hội đồng xét xử thấy cần buộc ông bà phải chịu án phí theo qui định pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 308, Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B.
Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Áp dụng Điều 328; Đi ều 357; Đi ều 468 của Bộ luật Dân s ự. Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
 1. Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” của anh Đào Xuân Q.
2. Buộc ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B phải trả cho anh Đào Xuân Q số tiền số tiền đặt cọc là 2.325.000.000 đ (hai tỉ ba trăm hai mươi lăm tri ệu đồng) và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc số tiền 2.325.000.000đ (hai tỉ ba trăm hai mươi lăm triệu đồng), tổng số tiền ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B phải trả cho anh Q là 4.650.000.000đ (bốn tỉ sáu trăm năm mươi triệu đồng).

## Page 8

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêuc ầu thi hành án, mà bên phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ của mình thì phải trả lãi đối với số tiền chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền tương ứng với thời gian chậm thi hành án. Lãi su ất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt mức lãi su ất đư ợc quy định tại kho ản 1 Đi ều 468 của B ộ luật Dân s ự, nếu không thỏa thuận thì thực hiện theo khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền y êu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án Dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án Dân sự.
Về án phí:
Ông Phạm Văn P và bà Trần Thị B phải nộp 112.650.000 đ (một trăm mư ời hai triệu sáu trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân s ự sơ thẩm và 300.000 đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại cho anh Đào Xuân Q số tiền tạm ứng án phí đãn ộp là 39.250.000 đ (ba mươi chín tri ệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) theo Biên lai thut a ̣m ứ ng án phí, lê ̣ phí tòa án số 0001214 ngày 17/4/2018, của Chi cu ̣c thi hành án dân sự thành phố Móng Cái.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- Các đương sự;
- Viện kiểm sát tỉnh Quảng Ninh;
- Tòa án thành phố Móng Cái;
- Chi cục Thi hành án thành phố Móng Cái;
- Văn phòng;
- Lưu hồ sơ.
TM. HỘI ĐỒ NG XÉ T XỬ THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





 Phạm Thị Hương Giang