Bản án số: 119/2019/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 119
Ngày: 29/05/2019
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: bà M yêu cầu: 1. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 18/12/2017 giữa bà Huỳnh M và ông Nguyễn Bá Đ; 2. Yêu cầu ông Nguyễn Bá Đ trả cho bà Huỳnh M số tiền đặt cọc 430.000.000 đồng. 3. Yêu cầu ông Nguyễn Bá Đ chịu phạt cọc số tiền 430.000.000 đồng.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 119/2019/DS-PT Ngày 29-5-2019 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đào Minh Đa Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Tài Ông Nguyễn Trung Dũng
- Thư ký phiên tòa: Bà Dương Thị Kim Thoa – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- i in in im t nh n n t nh nh ưng tham gia phiên tòa: Ông Phan Văn Lợi - Kiểm sát vi n.
Ngày 29 tháng 5 năm 2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 153/2019/TLPT-DS ngày 02/4/2019 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 104/2018/DS-ST ngày 17/10/2018 của Tòa án nhân dân thành phố T1, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo, kháng nghị.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 157/2019/QĐ-PT ngày 02/5/2019 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Huỳnh M, sinh năm 1953; địa chỉ: Số 22, đường Nguyễn An N, khu phố 4, phường P, thành phố T1, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1985; địa chỉ: Số A, đại lộ Bình Dương, phường H, thành phố T1, tỉnh Bình Dương (văn bản ủy quyền ngày 15/5/2019).
- Bị đơn: Ông Nguyễn Bá Đ, sinh năm 1964; địa chỉ: Số B, đường C, khu dân cư C, tổ D, phường C, thành phố T1, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của bị đơ n: Bà Nguyễn Thị Diễm H, sinh năm 1971; địa chỉ: E, đường C1, khu phố B1, phường B2, thị xã T1, tỉnh Bình Dương (văn bản ủy quyền ngày 14/5/2019).
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan : Bà Trần Thanh S, sinh năm 1962; địa chỉ: Số M, cao ốc A, số N, đường L, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Người kháng cáo: Nguyn đơn bà Huỳnh M.

## Page 2

- Người kháng nghị: Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố T.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn bà Huỳnh M trình bày:
Ngày 18/12/2017, bà Huỳnh M và ông Nguyễn Bá Đ ký hợp đồng đặt cọc với nội dung: Ông Đ (b n A) chuyển nhượng cho bàM (b n B) nhà cấp 4 gắn liền đất thuộc thửa đất số H, tờ bản đồ số K, diện tích 66,23m2; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: Đ 568621, số vào sổ: I cấp cho vợ chồng ông Nguyễn Bá Đ, bà Trần Thanh S ngày 19/4/2006; đất tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương; giá chuyển nhượng là 3.430.000.000 đồng.
Sau khi ký hợp đồng, bàM giao tiền cọc 430.000.000 đồng cho ông Đ, hai b n thống nhất 03 tháng sau khi đặt cọc sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng, bà M sẽ thanh toán số tiền còn lại là 3.000.000.000 đồng.
Thực hiện hợp đồng, ông Đ tiến hành đo đạc lại để lập bản vẽ thì phát hiện diện tích đất tăng th m 9,5m2 n nông Đ y u cầu bàM phải trả th m số tiền 250.000.000 đồng, bàM đồng ý. Tuy nhi n, do nhà gắn liền đất chưa được cấp giấy công nhận quyền sở hữun n bàM không đồng ý ký hợp đồng tại Văn phòng C. Sau đó, bàM tham khảo ý kiến người nhà và đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng với ông Đ nhưng ông Đ không thực hiện; do đó, bàM y u cầu:
1. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 18/12/2017 gi ữa bà Hu ỳnh M và ông Nguyễn Bá Đ;
2. Yêuc ầu ông Nguy ễn Bá Đ trả cho bà Hu ỳnh M số tiền đặt cọc 430.000.000 đồng.
3. Yêu cầu ông Nguyễn Bá Đ chịu phạt cọc số tiền 430.000.000 đồng.
Bị đơn ông Nguyễn Bá Đ trình bày:
Ngày 18/12/2017, ông Đ và bàM có thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng nhà, đất như bàM trình bày. Tuy nhiên, nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng ông Nguyễn Bá Đ, bà Trần Thanh S nhưng chỉ có cá nhân ông Đ ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng cho bà M.
Sau khi đo đạc lại diện tích đất thì diện tích tăng th m 9,5m2 (do điều chỉnh lộ giới), do ông Đ phải chịu th m tiền thuế, tiền chuyển mục đích sử dụng n nhai b n thống nhất bàM phải trả th m cho ông Đ 250.000.000 đồng. Ông Đ phải đăng ký lại quyền sử dụng đất (do diện tích tăng th m) thì mới ký hợp đồng chuyển nhượng; ngày 22/02/2018, vợ chồng ông Đ, bà S được SởT tỉnh Bình Dương cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số L, số vào sổ: S ngày 22/02/2018, diện tích 75,8m2 .
Ngày 16/5/2018, hai b n đến Văn phòng Công chứng thì bàM cho rằng ông Đ không có giấy chứng nhận sở hữu nhàn n không đồng ý tiếp tục thực hiện vì không nhập hộ khẩu được; do đó, lỗi không thực hiện hợp đồng là do bà M, ông Đ không có lỗi. Sau khi bàM từ chối thực hiện hợp đồng; ngày 30/5/2018, ông Đ và bà S đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 75,8m2 n u tr n cho ông Nguyễn Anh H theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

## Page 3

đất ký ngày 30/5/2018, công chứng số 8685, quyển số 05TP/CC-SCC/HĐGC tại Văn phòng Công chứng N.
Ông Đ đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ngày 18/12/2017, đồng ý trả lại cho bàM số tiền đặt cọc 430.000.000 đồng, không đồng ých ịu phạt cọc số tiền 430.000.000 đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thanh S trình bày: Thống nhất với phần trình bày của nguyn đơn về việc thỏa thuận và ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 18/12/2017 giữa ông Đ và bàM . Việc giao dịch đặt cọc chuyển nhượng nhà đất của ông Đ với bà M, bà S có biết và đồng ý, việc không tiếp tục thực hiện hợp đồng với bàM là do bàM không thực hiện hợp đồng; bà S thống nhất với y u cầu của ông Đ.
Bản án dân sự sơ thẩm số 104/2018/DS-ST ngày 17/10/2018 của Tòa án nhân dân thành phố T1, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Chấp nhận một phần y u cầu khởi kiện của nguyn đơn bà Huỳnh M đối với bị đơn ông Nguyễn Bá Đ về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Ghi nhận sự thỏa thuận của nguyn đơn và bị đơn về việc hủy hợp đồng đặt cọc ngày 18/12/2017 giữa bà Huỳnh M với ông Nguyễn Bá Đ.
Ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn ông Nguyễn Bá Đ về việc hoàn trả cho nguyn đơn bà Huỳnh M số tiền đặt cọc là 430.000.000 đồng.
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyn đơn bà Huỳnh M về việc y u cầu ông Nguyễn Bá Đ thanh toán tiền phạt cọc là 430.000.000 đồng.
Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn tuyn về án phí, trách nhiệm chậm thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định.
Ngày 05/11/2018, nguyn đơn bà Huỳnh M kháng cáo một phần bản án dân sự sơ thẩm đối với số tiền phạt cọc 430.000.000 đồng.
Ngày 31/10/2018, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phốT kháng nghị một phần bản án dân sự sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án theo hướng buộc bị đơn ông Đ phải trả cho nguyn đơn bàM số tiền phạt cọc 430.000.000 đồng vì lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện được là do ông Đ.
Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn tuyn về án phí, trách nhiệm chậm thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định.
Tại phin tòa phúc thẩm: Nguyn đơn giữ nguyn y u cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo và trình bày: Thỏa thuận ngày 18/10/2018 giữa ông Nguyễn Bá Đ với bà Huỳnh M là do tự ý bàM thực hiện, không thông báo cho người đại diện của bàM biết, bàM đã nhận số tiền 430.000.000 đồng của ông Đ, cam kết không kháng cáo bản án sơ thẩm là do bị ông Đép buộc, nếu không ký cam kết thì ông Đ không giao tiền n n bàM phải ký.
Bị đơn trình bày: Ông Nguyễn Bá Đ và bà Huỳnh M đã thỏa thuận ngày 18/10/2018 về việc thực hiện xong bản án sơ thẩm và không kháng cáo bản án sơ thẩm, sau khi nhận tiền và ký thỏa thuận thì bàM kháng cáo là không đúng

## Page 4

thỏa thuận đã ký; đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà M.
Hai b n đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Những người tham gia tố tụng và tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
Về nội dung: Quyết định kháng nghị số 34/QĐKNPT -VKS-DS ngày 30/10/2018 của Viện Kiểm sát nhân dân thành phốT là có căn cứ. Tuy nhi n, sau khi Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một tuyn án bằng Bản án số 104/2018/DS-ST ngày 17/10/2018 thì ngày 18/10/2018 giữa ông Nguyễn Bá Đ với bà Huỳnh M đã thỏa thuận lập bin bản giao – nhận tiền với nội dung: “Hôm nay, ngày 18/10/2018, ông Nguyễn Bá Đ đã giao đủ số tiền là 430.000.000 đồng (bốn trăm ba mư ơi triệu đồng) cho bà Huỳnh M . Và bà Huỳnh M nhìn nhận đã nhận đủ số tiền 430.000.000 đồng (b ốn trăm ba mươit riệu đ ồng) do ông Nguyễn Bá Đ giao. Hai bên thống nhất giao và tiếp nhận số tiền như trên. Bà Huỳnh M cam kết không kháng cáo bản án, không thắc mắc, khiếu nại gì về sau.” đây là sự định đoạt của đương sự, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức cần công nhận sự thỏa thuận của đương sựn n Viện Kiểm sát rút kháng nghị. Ông Đ đã giao số tiền 430.000.000 đồng như bản án sơ thẩm cho bà M, bàM cam kết không kháng cáon n việc kháng cáo của bàM không có căn cứ chấp nhận. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyn đơn, giữ nguyn bản án dân sự sơ thẩm. Đại diện Viện Kiểm sát xin rút kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phốT do các đương sự đã thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Hai b n đương sự đều thống nhất về thỏa thuận tại “hợp đồng đặt cọc”
ký ngày 18/12/2017; theo hợp đồng thì ông Đ chuyển nhượng cho bàM đất và nhà cấp 4 tr n đất có diện tích 66,23m2 thuộc thửa đất số 82, tờ bản đồ số 40;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: H, số vào sổ: K cấp cho vợ chồng ông Đ, bà S ngày 19/4/2006 (nay là thửa đất số 178, tờ bản đồ số 40, diện tích 75,8m2, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: L, số vào sổ: S cấp ngày 22/02/2018); giá chuyển nhượng là: 3.430.000.000 đồng; bàM đã đặt cọc 430.000.000 đồng. Sau khi đo đạc diện tích tăng th m thêm 9,5m2 (do điều chỉnh lộ giới), hai b n cũng thống nhất điều chỉnh hợp đồng theo hướng diện tích tăng th m diện tích 9,5m2 và số tiền tăng th m 250.000.000 đồng.
[2] Vợ ông Đ là bà S không ký thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc nhưng biết và thống nhất hoàn toàn với những điều kiện theo hợp đồng giữa ông Đ và bà M.
[3] Ngày 16/5/2018, vợ chồng ông Đ, bà S và bàM cùng đến Văn phòng Công chứng để ký hợp đồng chính thức; sau khi xem xét kỹ giấy tờ thì bàM cho rằng nhà (nhà cấp 4 gắn liền đất) chưa được cấp giấy công nhận quyền sở hữu n n từ chối ký hợp đồng. Như vậy, thời điểm hợp đồng không thực hiện được là

## Page 5

ngày 16/5/2018, một trong hai b n vi phạm hợp đồng cũng được xác định tại thời điểm này. Theo hợp đồng đặt cọc mà ông Đ và bàM ký ngày 18/12/2017 thì không ghi nội dung về giấy tờ nhà, giấy tờ đất nhưng quyền sử dụng đất đã có (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Đ, bà S ngày 19/4/2006)
n n đủ điều kiện giao dịch, nhà cấp 4 tr n đất chưa được cấp giấy công nhận quyền sở hữu (thực tế tại địa phương thì nhà gắn liền đất ít có giấy tờ sở hữu)
nhưng hai b n đều thống nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà gắn liền đất. Theo quy định của pháp luật thì hai b n đều có quyền và nghĩa vụ như nhau, b n mua nhà phải có nghĩa vụ tìm hiểu kỹ về thông tin ngôi nhà, có giấy tờ sở hữu hay không?. Có bị tranh chấp, bị cấm chuyển dịch hay không?. BàM không tìm hiểu kỹ về thông tin lin quan đến ngôi nhà, hợp đồng không ghi rõ quyền và nghĩa vụ của hai b n, không ghi giấy tờ lin quan đến nhà...Do đó, hai b n đều có lỗi dẫn đến hợp đồng không thực hiện được.
[4] Án sơ thẩm ghi nhận sự thỏa thuận về việc hủy hợp đồng đặt cọc xác lập ngày 18/12/2017 giữa ông Đ và bà M, ghi nhận sự tự nguyện của ông Đ về việc trả lại bàM số tiền đặt cọc 430.000.000 đồng và không chấp nhận y u cầu phạt cọc đối với ông Đ 430.000.000 đồng là có căn cứ. Mặt khác, sau khi có án sơ thẩm (bản án ngày 17/10/2018), ngày 18/10/2018, ông Đ và bàM đã thỏa thuận ông Đ giao cho bàM số tiền 430.000.000 đồng, bàM không kháng cáo bản án sơ thẩm; hai b ngiao nhận tiền và ký bin bản ngày 18/10/2018, có sự chứng kiến của ông Diệp Thanh T và bà Huỳnh Tuyết M1; bàM giao lại cho ông Đ bản chính giấy đặt cọc ngày 18/12/2017 . Sau khi nhận đủ số tiền 430.000.000 đồng và cam kết không kháng cáo bản án sơ thẩm nhưng ngày 05/11/2018, bàM nộp đơn kháng cáo bản án sơ thẩm là không đúng thỏa thuận đã ký. Do đó, yêu cầu kháng cáo của bàM không được chấp nhận, quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương về việc rút kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phốT và giữ nguyn bản án dân sự sơ thẩm là phù hợp.
[6] Về án phí dân sự phúc thẩm : Bà Huỳnh M, sinh năm 1953 là người cao tuổi; theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì bàM thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí.
Vì các lẽ tr n, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 148; Điều 284, khoản 1 Điều 308; Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với nội dung kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố T1, tỉnh Bình Dương tại Quyết định kháng nghị số Ô/QĐKNPT-VKS-DS ngày 30/10/2018.

## Page 6

2. Không chấp nhận y u cầu kháng cáo của nguyn đơn bà Huỳnh M.
3. Giữ nguyn Bản án dân sự sơ thẩm số 104/2018/DS-ST ngày 17/10/2018 của Tòa án nhân dân thành phố T1, tỉnh Bình Dương.
4. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Huỳnh M được miễn nộp tiền án phí.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
N i nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS TP.T1
- TAND TP.T1;
- Các đương sự (để thi hành);
- Tổ Hành chính Tư pháp;
- Lưu: Hồ sơ, Tòa D.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký)





Đào Minh Đa