Bản án số: 50/2019/DS-PT
tranh chấp hợp đặt cọc chuyển nhượng QSD đất
Số: 50
Ngày: 29/03/2019
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đồng Tháp
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: chị Lê Thị Kim C yều cầu hủy biên nhận đề ngày 17 tháng 01 năm 2018 giữa chị với vợ chồng anh Lê Văn P

## Page 1

Ỉ ĐỒ G P Bản án số: 50/2019/DS-PT Ngày: 29-3-2019 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất CỘ G XÃ ỘIC Ủ GĨ VIỆ M Độc lập - ự do - ạnh phúc


NHÂN DANH ƯỚC CỘ G XÃ ỘIC Ủ GĨ VIỆ M TÒA Ỉ ĐỒ G P
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:
Ông Nguyễn Ngọc Vạng Bà Nguyễn Thị Võ Trinh Bà Nguyễn Huỳnh Thị Hương Thủy
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Bảo Quốc - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh ồng Tháp .
- i in i n Kim t nh n n t nh ồng Th p : Ông Lê Thành Biên - iểm sát vi n.
Trong các ngày 15/3/2019, 29/3/2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh ồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 35/2019/TLPT-DS ngày 11 tháng 01 năm 2019 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 35/2018/DS-ST ngày 12/10/2018 của Tòa án nhân dân thị xã H bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 19/2019/Q -PT ngày 28 tháng 01 năm 2019, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Chị L Thị im C , sinh năm 1975; địa chỉ: ường B, tổ M, khóm N, thành phố C, tỉnh ồng Tháp. (Có mặt)
2. Bị đơn: Anh L Văn P , sinh năm 1986, địa chỉ: hóm M, phường A, thị xã H, tỉnh ồng Tháp . (Vắng mặt)

## Page 2

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Chị Lương Thị Oanh N , sinh năm 1986 , địa chỉ: hóm M, phường A, thị xã H, tỉnh ồng Tháp . (Vắng mặt)
4. Người kháng cáo: Anh L Văn P - Là bị đơn trong vụ án.
 ỘI U G VỤ :
Chị Lê Thị Kim C trình bày: Ngày 17 tháng 01 năm 2018, chịC có thống nhất chuyển nhượng cho v ợ chồng anh L Văn P 02 (Hai) quyền sử dụng đất: Diện tích 88,2m 2, thửa số 88 và diện tích 88,2m 2, thửa 94, cùng tờ bản đồ số 33, mục đích sử dụng là đất ở đô thị, tọa lạc tại phường A, thị xã H, tỉnh ồng Tháp. Giá chuyển nhượng 02 (Hai) quyền sử dụng đất là 3.000.000.000đ. Hai b n thống nhất chuyển nhượng nhưng chưa tiến hành ký kết hợp đồng, chưa giao nhận đất; chịC và vợ chồng anh P thống nhất trong thời hạn 15 ngày sẽ tiến hành hành ký kết hợp đồng. Sau khi thỏa thuận xong, chị và vợ chồng anh P đã ký kết vào bin nhận, vợ chồng anh P đã đưa cho chị tiền cọc 200.000.000đ. Tuy nhi n, gia đình chịC không đồng ý cho chịC chuyển nhượng 02 (hai) quyền sử dụng đất n u tr n nữan n chịC có đến gặp anh P nhiều lần để thỏa thuận việc hủy bỏ chuyển nhượng, nhưng vợ chồng anh P không đồng ý.
Từ khi ký bin nhận đề ngày 17/01/2018 cho đến nay, hai b n chưa làm thủ tục sang t n quyền sử dụng đất theo quy định, đồng thời hai b n chưa giao, nhận 02 (hai) quyền sử dụng đất (nền nhà) n n chịC không y u cầu xem xét thẩm định tại chỗ đối với các phần đất tranh chấp.
Ngày 13 tháng 9 năm 2018, chịC có đơn xin thay đổi đơn khởi kiện, y u cầu hủy bi n nhận đề ngày 17/01/20 18 giữa chị với vợ chồng anh P với lý do: Hai b n chỉ giao nhận tiền cọc 200.000.000đ để tiến tới làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 nền nhà) theo quy định. Anh L Văn P y u cầu chị L Thị im C phải bồi thường tiền đặt cọc theo quy định của pháp luật, chị C không thống nhất mà chỉ thống nhất bồi thường th m số tiền là 50.000.000đ.
Tại phin tòa hôm nay, chị L Thị Kim C yều cầu hủy bin nhận đề ngày 17 tháng 01 năm 2018 giữa chị với vợ chồng anh L Văn P đã ký kết; chị thống nhất trả lại cho vợ chồng anh P số tiền đặt cọc 200.000.000đ và bồi

## Page 3

3 thường th m cho vợ chồng anh P số tiền 50.000.000đ. Ngoài ra, chị không ý kiến, y u cầu gì th m.
- Anh Lê Văn P trình bày: Ngày 17 tháng 01 năm 2018, vợ chồng anh với chị L Thị im C có thỏa thuận chuyển nhượng 02 (Hai) quyền sử dụng đất, diện tích 88,2m2, thửa số 88 và diện tích 88,2m2, thửa 94, cùng tờ bản đồ số 33, mục đích sử dụng là đất ở đô thị, tọa lạc lại phường A, thị xã H, tỉnh ồng Tháp với giá là 3.000.000.000đ/02 quyền sử dụng đất.
Sau khi thống nhất thỏa thuận thì vợ chồng anh có đưa choch ị C tiền cọc 200.000.000đ và hai b n cam kết trong thờ i hạn 15 ngày đến tại Phòng Công chứng thị xã H để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 nền nhà) và vợ chồng anh P sẽ giao đủ số tiền còn lại cho chị C, nhưng do giá đất biến động tăng, n n chịC không thực hiện đúng theo thỏa thuận, mà y u cầu hủy bỏ hợp đồng, trả lại tiền cọc, thống nhất bồi thường cho vợ chồng anh P số tiền 50.000.000đ để chuyển nhượng phần đất này cho người khác với giá cao hơn.
ChịC chưa làm thủ tục sang t n quyền sử dụng đất (02 nền nhà) và chưa giao, nhận quyền sử dụng đất (02 nền nhà) cho vợ chồng anh P n n vợ chồng anh P cũng không y u cầu xem xét, thẩm định tại chỗ đối với phần đất tranh chấp.
Tuy nhiên số tiền dùng để đặt cọc chuyển nhượng đất, vợ chồng anh có được là do bán chiếc xe, n n nếu chịC không tiếp tục thực hiện hợp đồng mà chỉ trả lại cho vợ chồng anh số tiền 200.000.000đ dẫn đến thiệt thòi quyền lợi.
Anh P không thống nhất hủy bin nhận đề ngày 17/01/2018 giữa vợ chồng anh với chịC và không thống nhất nhận s ố tiền bồi thường 50.000.000đ mà anh y u cầu chịC phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Tại phin tòa hôm nay, anh P xin rút y u cầu phản tố, về việc bồi thường gấp 05 lần so với tiền đặt cọc và anh Pyêu cầu Hội đồng xét xử giải quyết bồi thường theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, anh không ý kiến , y u cầu gì thêm.
- Chị Lương Thị Oanh N trình bày: Thống nhất toàn bộ lời trình bày của chồng chị là anh L Văn P. Ngoài ra, chị không ý kiến, y u cầu gì th m.
- Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân thị xã H đã quyết định:
Chấp nhận một phần y u cầu của nguyn đơn.

## Page 4

4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bin nhận đề ngày 17 tháng 01 năm 2018 giữa chị L Thị im C với anh L Văn P và chị Lương Thị Oanh N là vô hiệu.
Buộc chị L Thị im C phải trả cho anh L Văn P và chị Lương Thị Oanh N tiền đặt cọc 200.000.000đ và một khoản tiền tương đương giá trị tà i sản đặt cọc là 200.000.000đ, tổng cộng 400.000.000đ.
 ể từ ngày anh L Văn P và chị Lương Thị Oanh N có đơn y u cầu thi hành án, mà bà L Thị im C chưa thi hành xong số tiền n u tr n, thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 iều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
 ình chỉ xét xử đối với y u cầu phản tố của bị đơn (L Văn P).
Về án phí dân sự sơ thẩm:
Chị L Thị im C phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 20.000.000đ nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.300.000đ theo bin lai số:
02609 ngày 11 tháng 4 năm 2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, tỉnh ồng Tháp; chị L Thị im C còn phải nộp th m 14.700.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm.
Anh L Văn P và chị Lương Thị Oanh N không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm; hoàn trả lại cho anh L Văn P 21.000.000đ theo bin lai số: 0005150 ngày 17 tháng 7 năm 2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, tỉnh ồng Tháp.
 Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyn về quyền và thời hạn kháng cáo của các đương sự, quyền và ngha vụ của người được thi hành án, người phải thi hành án, thời hiệu thi hành án theo quy định của pháp luật.
 - Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 26 tháng 10 năm 2018, anh L Văn P kháng cáo y u cầu tiếp tục được chuyển nhượng đất.
 - Tại phin tòa phúc thẩm:
+ Nguyn đơn giữ nguyn y u cầu khởi kiện, không thỏa thuận được với nhau để giải quyết tranh chấp và không có cung cấp bổ sung chứng cứ mới.
+ Bị đơn: hông đồng ý theo quyết định của bản án sơ thẩm , y u cầu tiếp tục được chuyển nhượng đất hoặc chịC phải bồi thường tiền cọc gấp 03

## Page 5

5 lần số tiền đặt cọc và không có cung cấp bổ sung chứng cứ mới. ồng thời y u cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của chịC là diện tích đất 88,2m2 thuộc thửa số 88 tờ bản đồ số 33, tại phường A, thị xã H , tỉnh ồng Tháp để bảo đảm thi hành án.
+ ại diện Viện kiểm sát nhân dân Tỉnh ý kiến về giải quyết vụ án:
Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, Hội đồng xét xử, Thư ký, các đương sự trong thời gian chuẩn bị xét xử và tại phin tòa đều thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung:
 háng cáo của anh L Văn P làm trong hạn luật định, được xem là hợp lệ. Anh P y u cầu chịC phải ký kết và thực hiệnh ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, thấy rằng:
Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được các b n bàn bạc thống nhất và tiến hành đặt cọc, có làm bin nhận ngày 17/01/2018, số tiền cọc 200.000.000đ để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận cọc. Tuy nhi n, hợp đồng không được giao kết do chịC thay đổi ý, không đồng ý chuyển nhượng. Các b n không giao nhận đất hoặc thực hiện ngha vụ thanh toán nào khác. Do đó, án sơ thẩm buộc chịC trả lại tiền cọc 200.000.000đ đã nhận và trả th m cho anh P, chịN một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc 200.000.000đ, tổng cộng 400.000.000đ là phù hợp khoản 2 iều 328 BLDS. Anh P kháng cáo y u cầu buộc chịC thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là không phù hợp pháp luật.
 ối với vi ệc anh P y u cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản là quyền sử dụng đất thửa số 88, tờ bản đồ số 33, diện tích 88,2m 2, đất tọa lạc tại khóm B, phường A do chịC đứng t n để đảm bảo thi hành án là không hợp lý, vì giá trị thửa đất cao hơn nhiều so với ngha vụ, đồng thời chịC cũng đã tự nguyện đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là phong tỏa tài khoản của chịC số tiền 410.000.000đ tại Ngân hàng A để đảm bảo ngha vụ trả nợ, Hội đồng xét xử ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 53/2019/Q - BP CTT ngày 25/3/2019 phong tỏa tài khoản của chịC tại Ngân hàng theo đề nghị của chịC là phù hợp. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyn bản án sơ thẩm.

## Page 6

6 Sau khi nghin cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phin tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phin tòa.
 Ậ ĐỊ CỦ :
[1] Hội đồng xét xử đã triệu tập chị Lương Thị Oanh N hợp lệ đến lần thứ 02, nhưng chịN vắng mặt không có lý don n phin tòa vẫn tiếp tục xét xử vắng mặt chịN theo quy định của pháp luật.
Chị L Thị im C thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng anh P, chịN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền tr n đất. Ngày 17/01/2018, chịC với vợ chồng anh P tiến hành việc đặt cọc để thực hiện giao dịch, nay chị C không đồng ý tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đã đặt cọc nói tr n. Do đ ó, việc tranh chấp giữa nguyn đơn với bị đơn là tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
[2] Nguồn gốc đất 02 b n thỏa thuận chuyển nhượng là của chị C, diện tích 88,2m2 thửa số 88 và diện tích 88,2m2 thửa số 94 cùng tờ bản đồ số 33, đất tại phường A, thị xã H , tỉnh ồng Tháp. Ngày 17/01/2018, chịC thỏa thuận với vợ chồng anh P giá chuyển nhượng đất là 3.000.000.0 00đ, giao tiền cọc cho chịC là 200.000.000đ, vợ chồng anh P cam kết trả số tiền 2.800.000.000đ còn lại trong thời hạn 15 ngày tại Phòng công chứng thị xã H. Hiện tại, chịC đã nhận đủ số tiền cọc được thể hiện tại bin nhận ngày 17/01/2018. Do chịC thay đổi ý là không chuyển nhượng đất cho anh P, n n không lập thủ tục theo quy định của pháp luật, đồng thời y u cầu hủy bỏ thỏa thuận ngày 17/01/2018 để hoàn trả lại tiền đặt cọc cho vợ chồng anh P và chỉ đồng ý bồi thường cho vợ chồng anh P số tiền 50.000.000đ.
Theo nội dung thỏa thuận tại tờ bin nhận ngày 17/01/2018 thể hiện chị C là người chuyển nhượng đất, vợ chồng anh P là người nhận chuyển nhượng đã thống nhất việc đặt cọc để thực hiện ký kết hợp đồng theo quy định của pháp luật; b nanh P chịu trách nhiệm giao tiền cọc, b n chịC chịu trách nhiệm làm thủ tục chuyển quyền khi nhận đủ tiền còn lại. Tuy nhi n, sau đó chịC lin lạc với vợ chồng anh P để thông báo sẽ không chuyển nhượng đất với lý do là gia đình của chị không đồng ý; vợ chồng anh P y u cầu chịC phải bồi thường cọc theo quy định của pháp luật.

## Page 7

7 [3] Qua nội dung tr n cho thấy, mặc dù việc thỏa thuận đặt cọc không có lập hợp đồng mà chỉ lập bin nhận để nhận tiền cọc, nhưng trong đó đã thể hiện rõ ý chí của hai b n là đặt cọc để chuẩn bị tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng đất. Tr n thực tế, hai b n chưa ký hợp đồng, chưa giao nhận đất n n chưa phát sinh quyền, ngha vụ về chuyển nhượng đất. Theo quy định của pháp luật, nếu b n nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho b n đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương ứng giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, chịC với vợ chồng anh P chỉ thỏa thuận cọc nhằm để ký kết hợp đồng mà không có thỏa thuận nào khác, n n vợ chồng anh P y u cầu chịC phải tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng đất hoặc bồi thường cọc gấp 03 lần là không có cơ sở. Án sơ thẩm xử buộc chị C trả cho vợ chồng anh P tiền cọc 200.000.000đ và bồi thường th m số tiền 200.000.000đ là phù hợp pháp luật.
Anh P y u cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản là quyền sử dụng đất của chịC , đối với diện tích đất 88, 2m2 trị giá 1.500.000.000đ, Hội đồng xét xử đã có thông báo không áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để phong toảt ài sản này. Tuy nhi n, chịC tự nguyện đề nghị Tòa án phong tỏa tài khoản của chị đối với số tiền 410.000.000đ đang gửi Ngân hàng A - Chi nhánh ồng Tháp để bảo đảm thi hành án (thay thế cho tài sản mà anh P y u cầu phong tỏa nói tr n ). Tại phin tòa, chịC khẳng định vẫn tự nguyện đề nghị phong tỏa số tiền này, do đó tiếp tục duy trì việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tà i khoản của chị L Thị kim C tại Ngân hàng A – Chi nhánh ồng Tháp, với số tiền 410.000.000đ để bảo đảm thi hành án, theo Quyết định số 53/2019/Q -BPKCTT ngày 25/3/2019 và Quyết định số 03/2019/Q SCBS -BP CTT ngày 26/3/2019 (sửa chữa, bổ sung Quyết định số 53/2019/Q -BPKCTT ngày 25/3/2019) của Tòa án Tỉnh là phù hợp pháp luật.
 ại diện Viện kiểm sát Tỉnh đề nghị không chấp nhận y u cầu kháng cáo của anh P , giữ nguyn quyết định của bản án sơ thẩm và tiếp tục duy trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời do Hội đồng xét xử ban hành để bảo đảm thi hành án. ề nghị của Viện kiểm sát là có cơ sởn n chấp nhận.
Án sơ thẩm xử đã có căn cứ pháp luật n ngiữ nguyn quyết định của án sơ thẩm, không chấp nhận y u cầu kháng cáo của anh Phát.

## Page 8

8 Về án phí: Anh P kháng cáo không được chấp nhận n n phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm 300.000đ. Các phần còn lại của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.
Vì các lẽ tr n;
QUYẾ ĐỊ :
Căn cứ vào khoản 1 iều 308, khoản 9 iều 26, iều 35, iều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; khoản 2 iều 328 của Bột luật dân sự năm 2015; khoản 1 iều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
1. hông chấp nhận y u cầu kháng cáo của anh L Văn P.
Giữ nguyn quyết định của bản án sơ thẩm.
Chấp nhận một phần y u cầu của chị L Thị im C .
2. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền tr n đất , giữa chị L Thị im C với anh L Văn P, chị Lương Thị Oanh N là vô hiệu.
Buộc chị L Thị im C phải trả cho anh L Văn P và chị Lương Thị Oanh N số tiền 400.000.000đ.
 ể từ khi có đơn y u cầu thi hành án, mà chịC chưa thi hành xong số tiền tr n , thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án, theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 iều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.
Tiếp tục duy trì việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài khoản của chị L Thị kim C tại Ngân hàng A – Chi nhánh ồng Tháp, với số tiền 410.000.000đ để bảo đảm thi hành án, theo Quy ết định số 53/2019/Q - BP CTT ngày 25/3/2019 và Quyết định số 03/2019/Q SCBS -BPKCTT ngày 26/3/2019 ( quyết định này sửa chữa, bổ sung Quyết định số 53/2019/Q -BP CTT ngày 25/3/2019) của Hội đồng xét xử phúc thẩm Tòa án Tỉnh.
 ình chỉ xét xử đối với y u cầu phản tố của anh L Văn P.
3. Về án phí:

## Page 9

9 Chị L Thị im C phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 20.000.000đ, nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.300.000đ theo bin lai số 02609 ngày 11/4/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, vậy chị C còn phải nộp tiếp số tiền là 14.700.000đ.
Anh L Văn P, chị Lương Thị Oanh N không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm; anh P được nhận lại số tiền tạm ứng án phí 21.000.000đ theo bin lai số 0005150 ngày 17/7/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H.
Anh L Văn P phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm l à 300.000đ, nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí kháng cáo l à 300.000đ theo bin lai số 0005293 ngày 26/10/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại iều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, y u cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các iều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại iều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyn án./.
Nơi nhận:
- ương sự;
- Phòng KTNV &THA- TAND Tỉnh;
- V SND Tỉnh;
- TAND thị xã H;
- Chi cục THADS thị xã H;
- Lưu: VT, HSVA, TDS.

 M. ỘI ĐỒ G XÉ XỬP ÚC ẨM ẨM P - C Ủ Ọ PIÊ





 guyễn gọc Vạng