Bản án số: 43/2018/DS -PT
"Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" giữa ông D, bà V với anh H, chị H
Số: 43
Ngày: 28/09/2018
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đắk Nông
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" giữa ông D, bà V với anh H, chị H

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG

Bản án số: 43/2018/DS -PT Ngày 28 - 9 - 2018 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc




NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG
 - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phạm Thị Thông Các Thẩm phán: Ông Lê Quốc Hương và ông Nguyễn Văn Thuyên
 - Thư ký phiên tòa : Bà Trần Thị Huế là Thẩm tra viên của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông.
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông tham gia phiên tòa :
Ông Nguyễn Hữu Cần - Kiểm sát viên.
 Ngày 28 tháng 9 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 37/2018/TLPT-DS, ngày 20-7-2018 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do bả n á n dân sự sơ thẩm số: 11/2018/DS-ST, ngày 11 tháng 6 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện Krông Nô, tỉnh Đắk Nông bị kháng cáo.
Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 54/2018/QĐ-PT, ngày 10 tháng 9 năm 2018, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Ông Lê Hoàng D, bà Lê Thị V - Vắng mặt.
Địa chỉ: Bon J, thị trấn Đ, huyện K, tỉnh Đắk Nông.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Trung X (Văn bản ủy quyền ngày 27-7-2017) - Có mặt.
Địa chỉ: Tổ dân phố X, thị trấn E, huyện C, tỉnh Đăk Nông.
Bị đơn: Anh Vũ Khắc H, chị Nguyễn Thị Thu H - đều có mặt.
Cùng địa chỉ: Bon B, thị trấn Đ, huyện K, tỉnh Đăk Nông.
Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Lê Hoàng D, bà Lê Thị V.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện của ông Lê Hoàng D, bà Lê Thị V và trong quá trình giải quy ết v ụ án ngư ời đại di ện theo u ỷ quyền của nguyên đơn ông Nguy ễn Trung X trình bày:
Ngày 21-6-2015, ông Lê Hoàng D, bà Lê Thị V viết giấy sang nhượng đất cho ông Vũ Khắc H, bà Lê Thị Thu H, diện tích khoảng 1,9ha, tọa lạc tại Bon B,

## Page 2

thị trấn Đ, huyện K. Trên đất đã trồng cà phê, 01 căn nhàc ấp 4, có 01 cái ao chung với bà Phạm Thị H, 03 cu ộn ông l ớn, 01 máy xát cà phê. Di ện tích đất trên được cấp làm 05 s ổ, còn 01 thửa giáp suối chưa được cấp sổ. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 800.000.000 đồng (Tám trăm triệu đồng), ông H, bà H đã đặt cọc 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng).
 Ngày 27 -6-2015, ông D, bà V với ông H, bà H lập ti ếp một gi ấy sang nhượng đất đối với di ện tích đất nêu trên là 1,9 ha, giá chuy ển như ợng là 800.000.000 đồng (Tám trăm triệu đồng). Hình thức thanh toán ông H, bà H trả trước cho ông D, bà V 400.000.000 đ ồng, trong đó có 5.000.000 đồng tiền đặt cọc vào ngày 21/6/2015, s ố tiền còn lại hẹn đến 30 ngày sau khi xong thủ chuyển nhượng thì ông H, bà H phải có trách nhiệm trả. Ngày 29/6/2015, ông D, bà V đã giao ông H, bà H Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và các giấy tờ liên quan để ông H, bà H làm thủ tục sang tên. Ông D, bà V đã bàn giao đất ngoài thực địa cho ông H, bà H nhận sử dụng.
Ngày 30-6-2015, hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, có xác nhận của Ủy ban nhân dân (UBND) thị trấn Đ, huyện K. Trong hợp đồng các bên tho ả thuận ghi giá 100.000 .000 đồng (Một trăm triệu đồng). Ngày 10-7-2015, hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đứng tên ông Vũ Khắc H, bà Nguyễn Thị Thu H.
Ngày 20-8-2015, ông H, bà H trả thêm cho ông D, bà V 200.000.000 đồng, tổng cộng đã trả được 600.000.000 đồng. Số tiền còn lại 200.000.000 đồng ông H, bà H không chịu trả, mặc dù ông bà đã đòi rất nhiều lần. Do ông H, bà H vi phạm nghĩa vụ trả tiền, nên ông bà khởi kiện yêu cầu ông H, bà H phải trả cho ông bà số tiền 200.000.000 đồng.
Ngày 12-01-2018, ông bà khởi kiện bổ sung yêu cầu Tòa án tính lãi su ất đối với số tiền 200.000.000 đồng kể từ 01-8-2015 đến 12-01-2018 là 28 tháng:
200.000-000đ x 28 tháng x 0,75% = 42.000.000đ. Tổng cộng ông H, bà H phải trả số tiền nợ gốc là 200.000.000đ và lãi suất: 42000000 = 242.000.000đ.
Tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu ông H, bà H trả số tiền nợ gốc là 200.000.000đ và 51.000.000đ tiền lãi từ ngày 01-8- 2015 đến 01 -6-2018 (200.000.000đ x 34 tháng x 0.75%). Tổng cộng là 251.000.000 đồng.
Bị đơn ông Vũ Khắc H, bà Nguyễn Thị Thu H trình bày:
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D, bà V với ông H, bà H như lời trình bày của D, bà V nêu trên là đúng. Giá chuy ển nhượng hai bên thỏa thuận 800.000.000 đồng, nhưng khi làm hợp đồng chứng thực tại UBND thị trấn Đ, huyện K thì hai bên tho ả thuận ghi giá 100.000.000 đ ồng, mục đích để giảm bớt số tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục chuyển nhượng. Ông bà đã trả được 600.000.000 đồng, còn lại 200.000.000 đồng đến nay chưa trả, lý do ông D, bà V không giao đủ diện tích đất 1,9ha như đã tho ả thuận, hiện nay còn

## Page 3

thiếu 3.880m2, nên chưa làm xong thủ tục chuyển nhượng đồng thời vợ chông ông D bảo có 01 h ồ nước chung, nhưng khi ông bà tư ới thì chủ có hồ họ không cho tưới, do đó ông bà phải khoan giến hết 30.000.000 đồng.Ngoài ra ông D, bà V còn tho ả thuận trừ 20.000.000 đồng tiền chi phí làm thủ tục chuyển nhượng.
Nay ông bà yêuc ầu ông D, bà V phải trừ tiền đất còn thiếu là 3.880m2 với giá 42.106.000đ x 3.880m2 = 163.580.000đ + 30.000.000đ (ti ền khoan gi ếng) = 193.580.000đ, số tiền còn lại 6.420.000đ ông bà chấp nhận trả. Ông D, bà Vyêu cầu tính lãi suất của số tiền 200.000.000 đồng thì ông bà không chấp nhận.
Ngày 15-01-2018, ông H, bà H có đơn yêuc ầu phản tố yêu cầu ông D, bà V phải trừ 30.000.000 đồng tiền khoan giếng. Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm ông H, bà H đã rút toàn bộ yêu cầu phản tố đối với số tiền trên, Hội đồng xét xử đã đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phản tố của ông H, bà H.
Bản án dân s ự sơ thẩm s ố: 11/2018/DS-ST ngày 11 -6-2018 của Tòa án nhân dân huyện Krông Nô đã quyết định:
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hoàng D, bà Lê Thị V về việc yêuc ầu ông Vũ Khắc H, bà Nguy ễn Thị Thu H thanh toán 200.000.000 đồng ti ềng ốc phát sinh t ừ hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất và 51.000.000 đồng tiền lãi. Tổng cộng là 251.000.000 đồng.
Đình chỉ xét xử đối với số tiền 30.000.000 đồng yêu cầu phản tố ngày 15- 01-2018 của ông Vũ Khắc H, bà Nguyễn Thị Thu H.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.
Sau khi xét xử sơ thẩm xong, ngày 22-6-2018, nguyên đơn ông Lê Hoàng D, bà Lê Thị V kháng cáo toàn b ộ bản án dân s ự sơ thẩm số: 11/2018/DS-ST ngày 11-6-2018 của Tòa án nhân dân huy ện Krông Nô, đề nghị cấp phúc thẩm xét xử vụ án theo hướng sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận đơn khởi kiện của ông bà.
Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn gi ữ nguyên yêuc ầu kh ởi, yêuc ầu kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông D, bà V, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc ông H, bà H phải có nghĩa vụ trả cho ông D, bà V tổng số tiền 251.000.000 đồng.
Đại di ện Vi ện ki ểm sát nhân dân tỉnh Đ ắk Nông phát bi ểu ý ki ến: Vi ệc chấp hành pháp lu ật của người tham giat ố tụng và ngư ời tiến hành t ố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
Về nội dung: Sau khi phân tích, đánh giá các chứng cứ có trong hồ sơ, kết quả xét hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Hoàng Văn D, bà L ê Thị V, sửa bản án sơ thẩm số: 11/2018/DS-ST ngày 11-6-2018 của Tòa án nhân dân huy ện Krông Nô theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông D, bà V. Buộc ông Vũ Khắc H, bà Nguyễn Thị Thu H

## Page 4

phải trả lại cho ông D, bà V 200.000.000 đồng tiền gốc và tiền lãi suất theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:
[1]. Quá trình giải quyết, các bên đương sự đều thừa nhận vàon gày 21-6- 2015 vàn gày 27-6-2015, ông Lê Hoàng D , bà Lê Thị V viết gi ấy tay sang nhượng đất cho ông Vũ Khắc H, bà Lê Thị Thu H, diện tích khoảng 1,9ha, tọa lạc tại Bon B, thị trấn Đ, huyện K. Trên đất đã trồng cà phê, 01 căn nhàc ấp 4, có 01 cái ao chung, 03 cuộn ông lớn, 01 máy xát cà phê. Diện tích đất trên được cấp làm 05 gi ấy chứng nhận, còn một phần giáp su ối chưa đư ợc cấp. Hai bên thỏa thuận giá chuy ển nhượng là 800.000.000 đ ồng, ông H, bà H đã trả được 400.000.000 đồng và bàn giao đất ngoài thực địa. Số tiền còn lại hẹn 30 ngày sau khi làm xong thủ chuyển nhượng sẽ trả. Ngày 30 -6-2015, hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, có xác nhận của UBND thị trấn Đ , huy ện K . Trong hợp đồng các bên tho ả thuận ghi giá 100.000.000 đồng, ngày 10-7-2015, hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Đến ngày 20-8-2015, ông H, bà H tiếp tục trả cho v ợ chồng ông D được 200.000.000 đồng, tổng cộng là 600.000.000 đ ồng, còn lại 200.000.000 đồng đến nay chưa trả. Như v ậy, hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên đã tuân thủ các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại các Điều 689, Điều 690, Điều 692, Điều 697, Điều 698 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Đi ều 167, Đi ều 188 của Luật Đất đai năm 2013.
[2]. Như vậy, do ông H, bà H vi phạm nghĩa vụ trả tiền quy định tại khoản 1 Điều 701 của Bộ luật Dân sự, nên ông D, bà V khởi kiện yêu cầu ông H, bà H phải trả 200.000.000 đồng và tính lãi su ất doch ậm thực hiện nghĩa v ụ dân sự quy định tại khoản 2 Điều 305 của Bộ luật dân sự năm 2005, thời hạn tính lãi kể từ ngày 01-8-2015 đến ngày 01 -6-2018, cụ thể 200.000.000đ x 0,75%/tháng x 43 tháng = 51.000.000 là có căn cứ, đúng pháp luật.
[3]. Quá trình gi ải quy ết các bên không tranh chấp v ề hợp đồng chuyển nhượng và Tòa án cấp sơ thẩm cũng đãnh ận định hợp đồng chuyển như ợng ngày 30-6-2015 đã hoàn thành, các bên không có yêuc ầu đồng thời nhận định ông D, bà V thừa nhận đã nhận của ông H, bà H 600.000.000 đồng, như vậy ông H, bà H đã thanh toán đầy đủ cho ông D, bà V, nên đã bác yêu cầu khởi kiện của ông D, bà V là chưa phù hợp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của ông D, bà V . Bởi l ẽ, trong quá trình gi ải quy ết các bên đương s ự đều thừanh ận giá chuyển như ợng là 800.000.000 đ ồng, đã trả được 600.000.000 đ ồng, còn lại 200.000.000 đồng đến nay chưa trả. Việc các bên thỏa thuận trong hợp đồng ngày 30-6-2015 giá chuyển nhượng 100.000.000 đồng là nhằm mục đích giảm bớt số

## Page 5

tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục chuyển nhượng, nội dung này đã được ông H, bà H thừa nhận tại cấp sơ thẩm cũng như tại phiên tòa phúc thẩm.
[4]. Ông H, bà H cho rằng do ông D, bà V giao không đủ đất như đã tho ả thuận, thực tế còn thiếu 3.880m 2. Tuy nhiên, quá trình gi ải quyết, ông bà ông yêu cầu Tòa án ti ến hành xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc lại diện tích đ ất, nhưng không nộp tiền tạm ứng chi phí, nên không thể tiến hành xem xét thẩm định được. Do đó, không có căn c ứ chứng minh ông D, bà V giao thiếu đất như lời khaic ủa ông H, bà H . Ông bà cho rằng ông D, bà V giao không đ ủ đất thì ông bà có quy ền khởi kiện ông D, bà V bằng vụ kiện dân sự khác, nếu vẫn còn thời hiệu khởi kiện.
[5]. Đối với một phần diện tích đất ông D, bà V chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng ông H, bà H vẫn đồng ýnh ận chuyển như ợng, mặc dù hi ện nay chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đối với phần đất này, nhưng ông H, bà H không có đơn phản tố về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, nên Tòa án không xem xét giải quyết là phù hợp.
[6]. Xét quan đi ểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đăk Nông tại phiên tòa là có căn cứ.
[7]. Từ phân tích và nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Lê Hoàng D, bà Lê Thị V, sửa bản án sơ thẩm số: 11/2018/DS-ST ngày 11-6-2018 của Tòa án nhân dân huyện Krông Nô, tỉnh Đắk Nông theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
[8].Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận, nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
[9]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên ông D, bà V không phảich ịu án phí dân s ự phúc th ẩm. Hoàn trả cho ông D, bà V 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm b khoản 1 Điều 38, Điều 147, Điều 148, khoản 2 Đi ều 308, Đi ều 309 của Bộ luật Tố tụng dân s ự; Điều 689, Đi ều 690, Điều 692, Điều 697, Đi ều 698 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Đi ều 167, Điều 188 của Lu ật Đất đai năm 2013; Đi ều 27 của Nghị quyết s ố:
326/2016/UBTVQH14 ngày 30 -6-2016 của U ỷ ban Thư ờng v ụ Quốch ội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Lê Hoàng D, bà Lê Thị V.
2. Sửa bản án sơ thẩm số: 11/2018/DS-ST ngày 11-6-2018 của Tòa án nhân dân huyện Krông Nô, tỉnh Đăk Nông.
3. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hoàng D, bà Lê Thị V.

## Page 6

 Buộc ông Vũ KhắcH và bà Nguy ễn Thị Thu H phải có nghĩa v ụ trả cho ông Lê Hoàng D, bà Lê Thị V 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) tiền gốc còn n ợ donh ận chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất của ông D, bà V và 51.000.000 đồng (Năm mươi mốt triệu đồng) tiền lãi. Tổng cộng là 251.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi mốt triệu đồng).
 Kể từ ngày ông Lê Hoàng D, bà Lê Thị V có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông Vũ KhắcH và bà Nguyễn Thị Thu H không tự nguyên thi hành kho ản tiền trên thì phải chịu lãi suất theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật dân sự.
4. Đình chỉ xét xử yêu cầu phản tố của ông Vũ Khắc H, bà Nguyễn Thị Thu H đối với số tiền 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng).
5. Về án phí dân s ự sơ thẩm: Ông Vũ Khắc H, bà Nguyễn Thị Thu H phải chịu 12.550.000 đồng (Mười hai triệu năm trăm năm mươi nghìn đ ồng) án phí sơ thẩm, được khấu trừ 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đãn ộp theo biên lai s ố: 0000153 ngày 17 -01-2018 tại Chic ục Thi hành án dân s ự huyện K, tỉnh Đăk Nông. Hoàn trả cho ông Lê Hoàng D và bà Lê Thị V 2.800.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số: 0003412 ngày 07-12-2016 và biên lai s ố: 0000147 ngày 15 -01-2018 tại Chic ục Thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đăk Nông.
6. Về án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả cho ông Lê Hoàng D và bà Lê Thị V 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai số: 0000254 ngày 25-6-2018, tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đăk Nông.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7, 7a, 7b, và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- TAND cấp cao tại Tp. H; THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND tỉnh Đắk Nông;
 - TAND huyện Krông Nô; (Đã ký và đóng dấu)
- Chi cục THADS huyện K;
- Các đương sự;
- Lưu: THCTP, HSVA. Phạm Thị Thông