Quyết định giám đốc thẩm Số: 79/2018/DS-GĐT
Yêu cầu hủy bỏ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
Số: 79/2018/DS-GĐT
Ngày: 25/10/2018
Tòa án xét xử: TAND cấp cao tại Đà Nẵng
Cấp xét xử: Giám đốc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343 và Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; 1. Hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 27/2017/DS-PT ngày 04/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam và bản án dân sự sơ thẩm số 84/2016/DS-ST ngày 30/12/2016 của Tòa án nhân dân thành phố T2, tỉnh Quảng Nam. 2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố T2, tỉnh Quảng Nam để giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG ỦY BAN THẨM PHÁN

 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

 Quyết định giám đốc thẩm Số: 79/2018/DS-GĐT Ngày 25-10-2018 V/v “Yêu cầu hủy bỏ cho thuê quyền sử dụng đất”



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM


ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:
 Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Tự – Thẩm phán;
 Các Thẩm phán: Ông Đặng Kim Nhân và ông Phạm Việt Cường.

- Thư ký phiên tòa: Ông Trương Quang Hưng – Thư ký Tòa án.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Thế Vinh - Kiểm sát viên.

Ngày 25 tháng 10 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự: “Yêu cầu hủy bỏ cho thuê quyền sử dụng đất”, giữa:
1. Nguyên đơn: Ông Trần Xuân C; địa chỉ: Khối phố 1, phường Tr, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam.
2. Bị đơn: Phạm Thị Thu T; địa chỉ: Khối phố 3, phường A, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Đồng Thành T1; địa chỉ:
Khối phố 3, phường A, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam.

NỘI DUNG VỤ ÁN:


Theo Đơn khởi kiện đề ngày 01/12/2015 và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn ông Trần Xuân C :
Ngày 18/3/2013, tại Văn Phòng công chứng T2, Ông (Bên A -Bên cho thuê) và Công ty TNHH Một thành viên TK (Bên B-Bên thuê)
ty TK) ký quyền sử dụng đất với các điều khoản cơ bản: Thời hạn thuê 10 năm, kể từ ngày 18/3/2013 để kinh doanh ăn uống, cà phê giải khát;
Tiền thuê được quy định trước cho từng năm và trả hàng năm, “Bên B phải sử

## Page 2

dụng đất đúng mục đích và không được cho người khác thuê lại; bên B phải trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Nếu bên A phát hiện bên B cho người khác thuê lại đất đã thuê thì bên A có quyền chấm dứt hoàn trả lại đất và yêu cầu bên B đền bù 120.000.000 đồng…”. Quá trình thực hiện , ông biết được tại thời điểm ký kết , Công ty TK đã bị giải thể, nên việc ký kết này là không trung thực.
Nay, ông yêu cầu Tòa án hủy bỏ cho thuê quyền sử dụng đất ký ngày 18/3/2013 giữa hai bên; buộc bên thuê (bên B) trả đủ 09 tháng tiền thuê còn thiếu và bên B phải tự tháo dỡ toàn bộ tài sản đã đầu tư trên đất trả lại bên A mặt bằng đất đã thuê.
Bị đơn Phạm Thị ThuT trình y:
 là người có nhu cầu thuê đất của ông C để mở quán kinh doanh bán cà phê, nhưng để thuận lợi khi vay vốn Ngân hàng thì ký đất của ông C với tư cách Giám đốc Công ty TK; vấn đề này đã trao đổi với ông C và được ông C đồng ý. Tại thời điểm ký đất của ông C (ngày 18/3/2013) không biết Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Quảng Nam đã có quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của Công ty TK vì b không nhận được quyết định. Sau này đến khi đi làm thủ tục ký mua điện mới biết Công ty TK đã bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp nên ngày 25/3/2013 đã đăng ký doanh nghiệp Công ty TNHH Một thành viên KL.
Nay, không đồng ý với yêu cầu chấm dứt của ông C vì theo thì ông C thấy quán cà phê đông khách nên muốn hủy bỏ , đã đầu tư xây dựng quán với chi phí khoảng 1.000.000.000 đồng nên yêu cầu được tiếp tục thực hiện cho đến hết thời hạn thuê mà hai bên đã ký trong h .
Tại b dân sự sơ thẩm số 84/2016/DS -ST ngày 30/12/2016, Tòa án nhân dân thành phố T2, tỉnh Quảng Nam quyết định:
Căn cứ khoản 3 Điều 26; Điều 264; Điều 267 Bộ luật t ố tụng dân sự. Áp dụng: Khoản 2 Điều 145; Điều 401; Điều 402; Điều 424; Điều 425; Điều 426;
Điều 427; Điều 703; Điều 704; Điều 709; Điều 713 Bộ luật dân sự. Pháp lệnh Án phí, lệ phí Tòa án. Xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Xuân C đối với Phạm Thị ThuT về việc “Yêu cầu hủy bỏ quyền sử dụng đất ”. Tuyên bố hủy bỏ quyền sử dụng đất giữa ông Trần Xuân C và Công ty TNHH MTV TK, do Phạm Thị ThuT chức vụ gi ám đốc đại diện theo pháp luật, lập ngày 18 tháng 3 năm 2013 có sự chứng thực của Văn phòng Công chứng thành phố T2, tỉnh Quảng Nam.
Buộc Phạm Thị ThuT và ông Đồng Thanh T1 trả lại diện tích thửa đất thuê là 605,46 m2 (đã được UBND thành phố T2 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 681600 ngày 21/3/2013), địa chỉ thửa đất: Lô đất nằm mặt tiền đường L, phường A1, thành phố T2, tỉnh Quảng Nam cho ông Trần Xuân C.

## Page 3

Buộc Phạm Thị ThuT và ông Đồng Thanh T1 tháo dỡ toàn bộ tài sản và cây trồng của Phạm Thị ThuT và ông Đồng Thanh T1 xây dựng và trồng trên đất thuê của ông Trần Xuân C ngay sau khi có hiệu luật pháp luật (có chứng thư định giá số 03208 16CT ngày 05/9/2016 của Công ty TNHH Thẩm định giá H, chi nhánh Đà Nẵng kèm theo).
Buộc Phạm Thị ThuT trả cho ông Trần Xuân C tiền thuê quyền sử dụng đất chưa trả là 9 tháng, mỗi tháng 10.000.000đ, thành tiền là 90.000.000đồng.
Ngày 30/12/2010, Phạm Thị ThuT kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm buộc vợ chồng ông Trần Xuân C tiếp tục thực hiện .
Tại b dân sự phúc thẩm số 27/2017/DS -PT ngày 04/5/2017, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam quyết định: “ Không chấp nhận kháng cáo của Phạm Thị Thu T, giữ nguyên dân sự sơ thẩm số 84/2016/DS -ST ngày 30/12/2016 của Tòa án nhân dân thành phố T2”
Ngày 01/9/2017, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng nhận được đơn của Phạm Thị ThuT đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với dân sự phúc thẩm nêu trên.
Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 55/2018/KN-DS ngày 10/5/2018, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị b dân sự phúc thẩm số 27/2017/DS-PT ngày 04/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ b dân sự phúc thẩm số 27/2017/DS-PT ngày 04/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam và b dân sự sơ thẩm số 84/2016/DS-ST ngày 30/12/2016 của Tòa án nhân dân thành phố T2, tỉnh Quảng Nam;
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] quyền sử dụng đất gày 18/3/2013 ông Trần Xuân C (bên A) và bên thuê Công ty TK (bên B), :
Thời hạn thuê 10 năm, kể từ ngày 18/3/2013 ; m để kinh doanh ăn uống, cà phê giải khát; tiền thuê được quy định trư ớc cho từng năm và trả hàng năm. tại Văn phòng Công chứng T2. Sau khi ký , bên B đã đầu tư xây dựng với số vốn theo Chứng thư thẩm định giá ngày 05/9/2016 của Công ty TNHH Thẩm định giá H là 405.000.000 đồng; bên B đã trả trước cho bên A đủ tiền thuê đất hết 3 năm (đến hết ngày 18/3/2016).

## Page 4

[2] Xét ông Cyêu cầu Tòa án hủy bỏ cho thuê quyền sử dụng đất ký ngày 18/3/2013 Công ty TK đã bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trước ngày 18/3/2013, thì thấy:
[3] iên bản xác minh ngày 14/4/2017 (bút lục 158), Phòng đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Quảng Nam : “Ngày 14/12/2012 Phòng có ban hành Quyết định số 129/QĐ -ĐKKD thu hồi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đối với Công ty TK và gửi bưu điện cho Công ty và T, nhưng không lưu giữ các giấy tờ gửi ”, nên không xác định được T có nhận được quyết định này hợp đồng. Như vậy, không có cơ sở xác định khi ký quyền sử dụng đất ngày 18/3/2013, T biết Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của Công ty TK đã bị thu hồi.
[4] Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm nhận định từ ngày Phòng đăng ký kinh do anh có quyết định thu hồi đến ngày 18/3/2013 là 03 tháng nên T đã biết Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của Công ty TK bị thu hồi;
nhưng cố tình ký h đất ông C là nhận định không có cơ sở.
[5] Điều 157 năm 2005 , doanh nghiệp doanh nghiệp Điều 158 năm 2005. T không , Điều 158 nghiệp năm 2005, Công ty TK coi nhưT Công ty TK, về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác chưa thanh toán .
[6] Trên thực tế, sau khi ký h t, T phát hiện Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty TK đã bị thu hồi . Ngày 25/3/2013, T đăng ký doanh nghiệp Công ty TNHH M TV KL T l không hợp đồng T Công ty TNHH MTV KL nhưng T vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với ng C nhận tiền thuê trong 3 năm (đến hết ngày 18/3/2016). Thời hạn thuê đất là 10 năm (từ 18/3/2013 18/3/2023).
Công ty TK , T Công ty TK Công ty TK về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác chưa thanh toán . Công ty TK doanh nghiệp không . B T Công ty TK

## Page 5

[7] Theo Điều 5 , b quyền chấm dứt : “Nếu bên A phát hiện bên B cho người khác thuê lại đất đã thuê thì bên A có quyền chấm dứt hoàn trả lại đất và yêu cầu bên B đền bù 120.000.000 đồng…”. Công ty TK doanh nghiệp không hợp đồng pháp luật [8] Như vậy, yêu cầu hủy bỏ quyền sử dụng đất của ông C là không pháp luật. Trường hợp ông Cyêu cầu hủy thì hậu quả của việc hủy bỏ theo quy định tại k 5 Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn c ứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bênh ủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa v ụ và phải thực hiện trách nhi ệm dân s ự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.”
[9] Tòa án hủy bỏ nhưng buộc ông C bồi hoàn giá trị b T đã đầu tư, vì yêu cầu hủy bỏ quyền sử dụng đất của ông C không có căn cứ pháp luật.
[10] Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 145 Bộ luật Dân sự năm 2005 tuyên bố hủy bỏ quyền sử dụng đất và xác định này vô hiệu ngay khi xác lập là không đúng pháp luật. T không khi xác lập hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc T tháo dỡ công trình xây dựng, trả lại nguyên trạng đất cho ông C là không đúng; ảnh hưởng nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của T.
[11] 1 Điều – Bộ luật Dân sự Bộ luật Dân sự

[12] Từ các trên, Hội đồng xét x ử giám đốc thẩm thấy Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 55/2018/KN-DS ngày 10/5/2018 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng là có căn cứ chấp nhận;
Vì các lẽ trên;

 QUYẾT ĐỊNH:



Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343 và Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
1. Hủy toàn bộ dân sự phúc thẩm số 27/2017/DS-PT ngày 04/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam và dân sự sơ thẩm số 84/2016/DS-ST ngày 30/12/2016 cuảT òa án nhân dân thành phố T2, tỉnh Quảng Nam.

## Page 6

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố T2, tỉnh Quảng Nam để giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Nơi nhận:
- TAND tp T2, tỉnh Quảng Nam (2 bản kèm hồ sơ);
 - VKSNDCC tại Đà Nẵng;
- TAND tỉnh Quảng Nam;
- Chi cục THADS tp T2, Quảng Nam;
- Các đương sự;
- Lưu: Phòng lưu trữ; Phòng GĐKT II và hồ sơ vụ án.
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



(Đã ký)





Lê Tự