Bản án số: 66/2018/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P và ông H
V/v: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất’’
Số: 66/2018/DS-PT
Ngày: 19/09/2018
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Nghệ An
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P và ông H

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Đôc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 66/2018/DS-PT Ngày: 19 - 9 - 2018

“V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất’’

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Đăng Phồn Các thẩm phán: Ông Lê Hồng Sơn Ông Nguyễn Hữu Hà
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Bích Liên - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Phương Nam- Kiểm sát viên.
Trong các ngày 17 đến ngày 19 tháng 9 năm 2018, tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An mở phiên tòa đ ể xét xử phúc thẩm công khai v ụ án thụ lý số 32/2016/TLPT-DS ngày 01 tháng 6 năm 2016 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Do bản án dân sự sơ thẩm số 02/2016/DS-ST ngày 27 tháng 4 năm 2016 của Tòa án nhân dân Thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An bị kháng cáo và kháng nghị.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 69/2018/QĐXX-PT ngày 09 tháng 8 năm 2018 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Xuân P (đã qua đời ngày 18/9/2017)
Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông P: anh Nguyễn Xuân Tr.
Trú tại: xóm N, xã T, thị xã T, tỉnh Nghệ An Anh Trường có mặt.
- Bị đơn: Ông Nguyễn Trung H (đã qua đời vào ngày 05/12/2016 AL) và bà Lê Thị V, sinh năm 1942. Bà V có mặt Địa chỉ: xóm H, xã T, thị xã T, tỉnh Nghệ An

## Page 2

Người kế thừa quyền và nghĩa v ụ tố tụng của ông H: anh Nguyễn Trung L .
Trú tại: xóm H, xã T, thị xã T, tỉnh Nghệ An. Có mặt Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: ông Trần Quốc Thành – Luật sư Văn phòng luật sư Đại Huệ thuộc Đoàn luật sư tỉnh Nghệ An. Có mặt
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
+ Anh Nguyễn Trung L, sinh năm 1976. Có mặt + Chị Phạm ThịM (vợ của anh L), sinh năm 1983. Vắng mặt (có đơn xin xét xử vắng mặt)
Đều trú tại: xóm H, xã T, thị xã T, tỉnh Nghệ An + Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1956. Có mặt Trú tại: xóm N, xã T, thị xã T, tỉnh Nghệ An Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Nguyễn Xuân P và đồng b ị đơn ông Nguyễn Trung H, bà Lê Thị V;
Viện ki ểm sát kháng ngh ị: Viện ki ểm sát nhân dân thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo văn bản ngày 29/11/2010; đơn khởi ki ện ngày 2 6/3/2012 và ngày 24/12/2013, các tài liệu khác có trong hồ sơ thì vụ án:
Nguyên đơn là ông Nguyễn Xuân P trình bày: ông có nhuc ầu mua đất nên ngày 12/12/1994 được bà V nhượng bán lại cho một diện tích đất ở có chiều rộng 6m, chiều dài 32m, tổng diện tích là 192m2, với giá 6.000.000 VNĐ tại địa chỉ: đội N, nông trường T (cũ) nay là xóm N, xã T, thị xã T, tỉnh Nghệ An. Việc mua bán, hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng do ông H viết, nhưng chỉ một mình bà V ký tên, được xóm H và UBND xã T, thị xã Thái Hoàc hứng thực. Theo hợp đồng thể hiện: “Anh Phương mu ốn ra đư ờng, xóm cơ khí CB 2”. Ông P cho rằng, diện tích đất ghi trong hợp đồng chính là di ện tích đất nằm ở phía trước nhà ông H, bà V, tiếp giáp với đường 15b cũ, nay là đư ờng 545. Sau khi ký hợp đồng, ông P đã thanh toán luôn số tiền chuyển nhượng là 6.000.000 VNĐ cho bà V, ông H và nộp lệ phí theo quy đ ịnh. Năm 2006, ông P cùng với ông H đã chung mua đất đổ kè cho cao bằng mặt đường 545 với số tiền hết 9.625.000 VNĐ. Bà V không biết việc ông P đổ đất, vì thời gian đó bà đi miền Nam thăm con.
Đến tháng 3 năm 2008, ông Pyêu cầu ông H, bà V giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất để ông làm thủ tục tách bìa, nhưng ông H, bà V không đồng ý vì cho rằng bán đất cho ông P ở vị trí phía sau nhà (nay là đường L, xóm H, xã T,

## Page 3

thị xã T). Do đó, ông P làm đơn yêuc ầu UBND xã T, thị xãT giải quyết. Ngày 25/7/2008, UBND xãT tiến hành hòa giải, ông H có mặt, bà V vắng mặt. Tại buổi hòa giải, ông H chấp nhận giao cho ông P diện tích 192m2 đất đúng như vị trí ông P đã mua ở mặt đư ờng 545, nhưng ông P phải giao thêm cho ông H số tiền 7.000.000 VNĐ ti ền thuế đất mà ông H đã nộp, và thống nhất đúng 14 gi ờ chiều ngày 25/7/2008 địa chính xãT và xóm trưởng xóm H đến nhà ông H để cắm mốc đo đất, bàn giao đất cho ông P và buổi hòa giải đã thành. Nhưng đến 13 giờ chiều ngày 25/7/2008, ông H thông báo lại cho UBND xã T, huyện N (nay là thị xã T), tỉnh Nghệ An hoãn việc đo đạc cắm mốc vì ông H có việc riêng nên thông báo đ ể ông P và UBND xãT không phải xuống nhà ông H nữa. Sau đó, ông P nhiều lần đến nhà ông H, bà Vyêu cầu ông H, bà V tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhưng ông H, bà V không đồng ý. Mặc dù v ậy, ông P vẫn hy vọng vàch ờ đợi ông H, bà V giao đất cho mình, nên thời gian này ông chưa làm đơn khởi kiện, mà đến ngày 29/11/2010 ông P mới có văn bản gửi Tòa án.
Ông P khởi kiện yêu cầu Tòa buộc ông H, bà V tiếp tục thực hiện hợp đồng là giao phần đất đã mua có chi ều rộng 6m, chiều dài 32m, tổng diện tích là 192m 2 ở vị trí ghi theo hợp đồng. Buộc anh Nguyễn Trung L (con ông H) phải tháo dỡ ki ốt xây trên phần đất mà ông đã mua.
Yêu cầu ông H, bà V giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Bị đơn là vợ chồng ông Nguyễn Trung H và bà Lê Thị V thống nhất trình bày: Do ông H không muốn bán đất nên ông chỉ viết hợp đồng và một mình bà V ký tên. Ông bà đều thừa nhận về thời gian chuy ển nhượng đất và đãnh ận đủ số tiền chuyển nhượng như ông P trình bày. Tuy nhiên, theon ội dung hợp đồng thì ông H, bà V cho rằng vị trí mà ông bà đã bán đất cho ông P không phải như ông P khai là tiếp giáp đường 15b cũ, nay là đư ờng 5454, mà bán đất cho ông P ở vị trí phía sau nhà ti ếp giáp với đường xóm cơ khí, chế biến 2 (nay là L , xóm H, xã T, thị xã T, tỉnh Nghệ An).
Năm 2006, ông H thừa nhận đã cùng với ông P chung nhau đổ đất tại vị trí đất hiện nay đang tranh chấp và số tiền của hai gia đình là 9.625.000 đồng. Ông bà cũng xác nhận đã tiến hành hòa giải tại UBND xã và bà V vắng mặt. Tại buổi hòa giải, ông H nhất trí giao đất cho ông P ở vị trí phía trư ớc nhà, nay là đư ờng 545, nhưng ông P phải giao thêm cho ông H số tiền 7.000.000 đồng tiền thuế đất và thống nhất chiều ngày 25/7/2008 các bên cóm ặt tại nhà ông H để tiến hành cắm mốc đo ddaasrt, bàn giao. Nhưng sau đó v ề nhà, do bà V không đồng ý nên chi ều

## Page 4

cùng ngày ông H điện thoại báo lại với Ủy ban xã và ông P biết không tiến hành đo đất nữa.
Ông P khởi kiện yêuc ầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao đúng phần đất như ông P khai, buộc anh L tháo dỡ công trình xây trên đ ất; giao các gi ấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất thì ông H, bà V không đồng ý, màch ỉ đồng ý giao phần đất phía sau nhà ti ếp giáp với đường Liên Gia 1, xóm H, xã T, thị xã T, tỉnh Nghệ An (là tên gọi ngày nay).
 Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:
Bà Nguyễn Thị H (vợ ông P) hoàn toàn nhất trí như lời trình bày của ông P, và không có ý ki ến trình bày b ổ sung gì thêm, đ ề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Anh Nguyễn Trung L (con trai ông H, bà V) và vợ là Phạm ThịM trình bày:
Việc bố mẹ anh là ông H, bà V chuyển nhượng đất cho ông P như thế nào thì vợ chồng anh L, chị Mai không được biết, vì lúc đó anh L chưa lập gia đình và đang còn nhỏ. Năm 2005 ông H, bà V cho vợ chồng anh L mượn phần đất hiện nay đang tranh chấp để làm ki ốt bán hàng và ở tạm, có trị giá 70.000.000 đồng. Nay xảy ra tranh chấp, vợ chồng anh L, chị Mai không có ý ki ến gì, mà đ ề nghị Tòa án gi ải quyết theo quy định của pháp luật.
Với nội dung trên, Bản án sơ thẩm số 02/2016/DS-ST ngày 27 tháng 4 năm 2016 của Tòa án nhân dân thị xã Thái Hòa đã quyết định:
Áp dụng điều 25, 33, 35 , 199, 202, 234, 245 B ộ luật tố tụng dân s ự; Điều 697, 698, 699, 700, 701, 702, 127, 137 Bộ luật dân sự; Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP ngày 16/4/2003 và đi ểm b kho ản 3 Đi ều 17 Nghị quyết số 01/2012 ngày 13/6/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao; Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án.
Xử: tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Xuân P và bà Lê Thị V vô hiệu và hủy hợp đồng nói trên.
Buộc ông Nguyễn Trung H và bà Lê Thị V phải trả lại cho ông Nguyễn Xuân P số tiền nhận chuyển nhượng đất là 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng) và số tiền thiệt hại do lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là 351.370.000 đồng (Ba trăm năm mươi mốt triệu ba trăm mươi ngàn đồng). Tổng cộng ông H, bà V phải trả cho ông P số tiền là 357.370.000 đồng (Ba trăm năm mươi bảy triệu ba trăm bảy mươi ngàn đồng).
Ngoài ra bản án còn tuyên v ề án phí, quy ền yêuc ầu thi hành án và quy ền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

## Page 5

Ngày 09 tháng 5 năm 2016, ông Nguyễn Trung H và bà Lê Thị V có đơn kháng cáo với nội dung: Thời hiệu khởi kiện đã hết nhưng Tòa án vẫn tiến hành thụ lý giải quyết là không đúng; xác định tư cách đương sự sai; xác định lỗi không đúng; xác định giá chênh lệch của giá trị đất không đúng. Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án.
Ngày 10/5/2016, ông Nguyễn Xuân P có đơn kháng vớin ội dung: không chấp nhận nội dung bản án sơ thẩm và không đồng ýnh ận tiền bồi thường thiệt hại. Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An xét xử lại bản án sơ thẩm, buộc bị đơn phải thực hiện đúng hợp đồng mà hai bên đã ký kết.
Ngày 10/5/2016, Viện kiểm sát nhân dân thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An có Quyết định số 01/VKS-DS kháng nghị Bản án s ố 02/2016/DSST ngày 27/4/2016 của Tòa án nhân dân thị xã Thái Hòa với nội dung: Bản án sơ thẩm vi phạm về nội dung và vi phạm về luật tố tụng, gồm 6 vi phạm về nội dung và 1 vi phạm về tố tụng. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại.
Ngày 12/5/2016, bà Lê Thị V có đơn b ổ sung nội dung kháng cáo: vi ệc thụ lý giải quyết vượt quá yêuc ầu phạm vi khởi kiện, ông P không yêu cầu tuyên vô hiệu nhưng Tòa án lại tuyên vô hiệu. Tuyên vô hiệu nhưng không đưa ra được quy định tại điều khoản nào.
Sau khi Tòa án cấp sơ thẩm xét x ử sơ thẩm vụ án, Bị đơn là ông Nguyễn Trung H đã qua đời vào ngày 05/12/2016 (âm lịch); người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông H là anh Nguyễn Trung L, sinh năm 1976 (con của ông H), trú tại: xóm H, xã T, thị xã T, tỉnh Nghệ An.
Nguyên đơn là ông Nguyễn Xuân P đã qua đời vào ngày 18/9/2017 , người kế thừa quyền và nghĩa v ụ tố tụng của ông P là anh Nguyễn Xuân Tr , sinh năm 1981 (con trai của ông P), trú tại: xóm N, xã T, thị xã T, tỉnh Nghệ An.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyên đơn gi ữ nguyên nội dung kháng cáo, đ ề nghị: không chấp nhận nội dung của bản án sơ th ẩm, không đồng ýnh ận tiền bồi thường thiệt hại, buộc bị đơn thực hiện đúng hợp đồng đã ký k ết, tháo d ỡ tài sản trên đất và giao các gi ấy tờ liên quan đến đất đai đ ể nguyên đơn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là bìa đỏ).
Riêng các tài sản (cây cối, nhà cửa, mái tôn) trên đất, nếu giá cả hợp lý thì bị đơn có thể chấp nhận hỗ trợ thanh toán một phần tiền, về cách giải quyết do Tòa án quyết định theo quy định của pháp luật.
Bị đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo, đề nghị hủy bản án sơ thẩm, đình chỉ giải quyết vụ án vì thời hiệu

## Page 6

khởi kiện đã hết. Nhưng nếu Tòa án cấp phúc thẩm buộc giao đất cho nguyên đơn thì giao thửa đất ở phía sau nhà b ị đơn, tiếp giáp đường Liên Gia 1, xóm H, xã T, thị xã T; không buộc giao đất tiếp giáp đường 15b cũ, nay là đường 545.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An rút 5 nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thị xã Thái Hòa, giữ lại nội dung: án sơ thẩm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, xác định lỗi của các bên và giải quy ết hợp đồng vô hi ệu là không đúng. Mặt khác, cấp sơ thẩm không xác minh khi ký hợp đồng năm 1994, di ện tích đất chuyển nhượng 192m2, ông H đã được cấp bìa đỏ hay chưa, để giải quyết vụ án là thiếu sót. Do đó, Viện kiểm sát đề nghị hủy bản án sơ th ẩm, giao h ồ sơ cho Tòa án nhân dân thị xã Thái Hòa gi ải quyết lại.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về hình thức kháng cáo, kháng nghị:
Nguyên đơn và bị đơn kháng cáo trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định nên cần được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, Đại diện Viện kiểm sát rút 5 nội dung trong Quyết định kháng nghị số 01/VKS-DS ngày 10/5/2016 của Viện kiểm sát nhân dân thị xã Thái Hòa, gồm:
- Thẩm phán không hư ớng dẫn để đương sự bổ sung vào hợp đồng làm cho hợp đồng có hiệu lực pháp luật.
- Bản án xác định giá trị bình quân của 2 vị trí đất trước và sau nhà ông H và buộc bị đơn trả thêm cho nguyên đơn 6 triệu đồng là không đúng.
- Bản án xác định 4.812.500 đồng là thiệt hại do hợp đồng vô hiệu là không đúng;
- Bản án xác định ông H là bị đơn là không đúng
- Bản án xác định về thời hiệu khởi kiện là không đúng Căn cứ Điều 298 B ộ luật tố tụng dân s ự năm 2015, Tòa án chấp nhận việc rút kháng nghị trên đây của Viện kiểm sát.
[2] Xét các nội dung kháng cáo của bị đơn là ông Nguyễn Trung H và bà Lê Thị V, Hội đồng xét xử thấy rằng:
- Thứ nhất, thời hiệu khởi kiện vụ án đã hết nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn thụ lý giải quyết là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng Tại Giấy nhượng đất ở của bà Lê Thị V chuyển nhượng đất cho ông Nguyễn Xuân P không ghi thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng. Sau khi vi ết giấy

## Page 7

chuyển nhượng đất ông P và ông H, bà V đã thực hiện các biện pháp để thực hiện hợp đồng nhưng không có kết quả vì hai bên không thống nhất với nhau về vị trí, diện tích đất ghi trong gi ấy chuyển nhượng. Đến tháng 6/2008 mới xảy ra tranh chấp, ông P làm đơn yêuc ầu Ủy ban nhân dân xãT giải quyết. Đến sáng ngày 25/7/2008 UBND xãT tổ chức hòa giải (bà V không tham gia), kết quả cuộc hòa giải ông H chấp nhận giao cho ông P mảnh đất có vị trí đúng như ông Pyêu cầu, với điều kiện ông Phỗ trợ ông H 7.000.000 đồng. Đến khoảng 13 giờ cùng ngày, ông H điện thoại cho ông P và UBND xãT thông báo hoãn vi ệc đo đạc do bà V không đồng ý. Trong tháng 8/2008, ông P đã đến nhà ông Hyêu cầu ông H, bà V thực hiện đúng thỏa thuận tại cuộc hòa giải ngày 25/7/2008 nhưng ông H và bà V không đồng ý. Do đó, thời hiệu phải tính từ khi vi phạm là năm 2 008, chứ không phải từ khi thiết lập hợp đồng.
Tại hồ sơ vụ án thể hiện: Đơn khởi kiện của ông Nguyễn Xuân P ghi ngày 25/11/2010; Tòa án nhân dân thị xã Thái Hòa vào s ổ thụ lý ghi ngày 29/11/2010 với nội dung khởi kiện Giấy chuyển nhượng. Đơn khởi kiện của ông Nguyễn Xuân P ghi ngày 26/3/2012; Tòa án nhân dân thị xã Thái Hòa vào s ổ thụ lý ghi ngày 17/4/2012 với nội dung khởi kiện hợp đồng bán đất. Tại phiên tòa sơ th ẩm, ông P trình bày năm 2010, ông nộp đơn khởi kiện và Tòa án đã thông báo cho ông nộp tạm ứng án phí. Còn đơn năm 2010 Tòa án chưa gi ải quyết. Như vậy, Tòa án nhân dân thị xã Thái Hòa đã nhận đơn và thụ lý vụ kiện theo đơn khởi kiện của ông P.
Xác định đây là v ụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Giấy nhượng đất được xác lập ngày 12/12/1994 nên việc xác định thời hiệu khởi kiện phải áp dụng Điều 56 Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 và nội dung hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 mục I Nghị quyết số 02 ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.
Khoản 1 Đi ều 56 Pháp lệnh hợp đồng dân s ự quy định: “Trong thời hạn ba năm kể từ thời điểm xảy ra vi phạm hợp đồng, bên vi phạm có quy ền khởi kiện trước Tòa án, nếu pháp lu ật không có quy định khác. Quá thời hạn này, bên vi phạm mất quyền khởi kiện.
Như vậy, Tòa án cấp sơt hẩm thụ lý giải quyết vụ án là đúng quy định của pháp luật.
- Thứ hai, Tòa án tuyên bu ộc ông H phải bồi thường cho ông P là không đúng, vì ông H không phải là bị đơn trong vụ án Mặc dù, khi bà V chuyển nhượng đất ở cho ông P, ông H không trực tiếp ký vào giấy chuyển nhượng đất, nhưng quá trình gi ải quyết vụ án ông thừa nhận ông

## Page 8

là người trực tiếp viết giấy chuyển nhượng nên ông biết được việc chuyển nhượng đất giữa ông P và bà V. Mặ khác, diện tích đất đang tranh chấp năm 2003 đã được UBND huyện N cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông H và là tài sản chung của ông H, bà V. Quá trình gi ải quyết vụ án, ông P khởi kiện yêuc ầu ông H và bà V phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên Tòa án xây dựng ông H là bị đơn trong vụ án, buộc ông H phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến diện tích đất tranh chấp là đúng quy định của pháp luật.
- Thứ ba, Khi tính thiệt hại để bổi thường, Tòa án không trừ số tiền mà các bên đã nhận.
Trên cơ sở kết quả định giá, bản án sơ thẩm nhận định tính trị giá bình quân của cả hai vị trí đất phía trước và phía sau nhà ông H, bà V à 434.400.000 đồng và thiệt hại do ông P đổ đất làm tăng giá trí đất 4.812.500 đồng. Tổng thiệt hại do hợp đồng vô hi ệu là 439.212.500 đ ồng. Xác định mức độ lỗi của các bên trên s ố tiền tổng thiệt hại là 439.212.500 đồng mà không trừ đi số tiền mà các bên đãnh ận là không đúng quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự. Nội dung kháng cáo này của ông H, bà V là có căn cứ. Tuy nhiên, nội dung kháng cáo này, Tòa án s ẽ xem xét thêm ở phần xét kháng cáoc ủa nguyên đơn vì nguyên đơn yêuc ầu thực hiện hợp đồng, không phải yêu cầu giải quyết hợp đồng vô hiệu.
[3] Xét nội dung kháng cáoc ủa ông Nguyễn Xuân P và đơn b ổ sung nội dung kháng cáo của bà Lê Thị V.
Ông Nguyễn Xuân P kháng cáo đề nghị buộc bị đơn phải thực hiện đúng hợp đồng.
Ngày 12/5/2016, bà Lê Thị V có đơn b ổ sung nội dung kháng cáo: vi ệc thụ lý giải quyết vượt quá yêuc ầu phạm vi khởi kiện, ông P không yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng nhưng Tòa án lại tuyên vô hiệu. Tuyên vô hiệu nhưng không đưa ra được quy định tại điều khoản nào.
Xét thấy, quá trình giải quyết vụ án cả ông P và bà V đều thừa nhận vào năm 1994 giữa hai bên có xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, diện tích đất chuyển nhượng là 192m2 có chiều dài 32m, rộng 6m, với giá 6 triệu đồng.
Hợp đồng do ông H viết, nhưng chỉ một mình bà V ký tên, cóch ứng thực của Ủy bản nhân dân xã T, thị xã T. Ông P đã thanh toán tiền chuyển nhượng đầy đủ cho ông H, bà V. Ông P khởi kiện yêu cầu ông H, bà V tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký k ết; bà V, ông H đều thống nhất thực hi ệnh ợp đ ồng, nhưng các bên không thống nhất được vị trí đất mà các bên đã nhận chuyển nhượng cho nhau; ông P cho rằng vị trí đất ông nhận chuyển nhượng làm ặt đường xóm cơ khích ế biến 2 là

## Page 9

đường 15 và nay gọi là đường 545; còn ông H, bà V cho rằng vị trí đất mà ông bà chuyển nhượng cho ông P là mặt đường cơ khí xóm chế biến 2, phía sau nhàc ủa ông bà. Như v ậy, các bên đương s ự đều thừa nhận có chuy ển nhượng đất và yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, không ai yêuc ầu tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, bản án sơ thẩm nhận định do hợp đồng không tuân thủ đầy đủ về nội dung nên tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hợp đồng vô hiệu là không đúng với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Hơn n ữa, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà V và ông P vô hiệu, nhưng không nhận định được quy định tại điều nàoc ủa Bộ luật dân sự để làm căn cứ giải quyết vụ án. Vì vậy, có căn cứ chấp nhận một phần nội dung đơn kháng cáo của ông P và một phần nội dung đơn kháng cáo của bà V.
[4] Theo các bên thừa nhận và các chứng cứ đã thu thập được, Hội đồng xét xử thấy rằng:
Khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất (ngày 12/12/1994), các bên đều thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện, chủ thể có tài sản là hợp pháp và thỏa thuận được lập thành văn bản.
Ông H, bà V là chủ tài sản, có quy ền định đoạt tài s ản. Điều này đư ợc thể hiện:
- Các bên xác lập giấy chuyển nhượng đất, được Ban cán sự xóm và Ủy ban nhân dân xãT chấp nhận và xác nhận;
- Đất chuyển nhượng không vi phạm quy hoạch, khi ký hợp đồng không có tranh chấp với ai.
- Ngày 08/10/2003, ông H và bà V được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tênh ộ ông Nguyễn Trung H (trong đó cóc ả phần di ện tích 192m 2 chuyển nhượng trên đây);
- Sáng ngày 25/7/2008, Ủy ban nhân dân xãT tiến hành hòa gi ải đãch ấp nhận nội dung mà ông H và ông P thống nhất thỏa thuận, để hai bên giao đất phía trước bám đường 15b cũ, nay là đường 545. Nhưng sau đó kết quả hòa giải này đã không được thực hiện do gia đình ông H lấy lý do bận việc gia đình nên không cắm mốc, giao đất được.
Tuy ông H không ký vào “Gi ấy chuyển nhượng đất ở”, nhưng chính ông H là người viết giấy, bà V trực tiếp ký tên vào văn bản. Năm 2006, ông P cùng ông H đổ đất ở khu vực đất phía trước đường 15b cũ. Như vậy, ông H, bà V đều thể hiện ý chí định đoạt đối với thửa đất.

## Page 10

Các bên đều thừa nhận: số tiền 6 tri ệu đồng, ông P đã giao đủ cho gia đình bà V trong ngày 12/12/1994 . Như v ậy, tuy hợp đồng chuyển như ợng cóm ột số thiếu sót về hình thức, thủ tục và nội dung nhưng cơ bản hợp đồng đã thể hiện rõ ý chí, sự thỏa thuận t ự nguyện của các bên, đúng chủ tài s ản, có lập gi ấy chuyển nhượng, có s ự xác nhận của Ban cán s ự xóm và Ủy ban nhân dân xã T, nênh ợp đồng này là hợp pháp. Hơn nữa, tại cấp sơ thẩm và phúc th ẩm, cả nguyên đơn và bị đơn, người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan không ai yêuc ầu công nhận hợp đồng vô hiệu và yêu cầu giải quyết hợp đồng vô hiệu mà các bên đều đề nghị thực hiện hợp đồng. Các bên đềuch ấp nhận thực hiện hợp đồng (giao đất cho nhau)
nhưng tranh chấp nhau về vị trí đất chuyển nhượng.
Theo bị đơn và những người liên quan đứng về phía bị đơn, Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: vị trí đất chuyển nhượng là ở phía sau nhà ông H, không bám đư ờng 15b cũ, nay là đư ờng 545. Nhưng theo nguyên đơn và những người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan đứng về phía nguyên đơn thì vị trí đất chuyển nhượng là ở phía trước nhà ông H, bám đư ờng 15b cũ, nay là đư ờng 545.
Với các tài li ệu, chứng c ứ đã thu thập được, có căn c ứ xác định vị trí đất chuyển nhượng là ở phía trước nhà ông H, bà V, bám đường 15b cũ, nay là đư ờng 545, bởi lẽ:
- Trong giấy chuyển nhượng, ghi vị trí đất là “đường cơ khí CB2” (được hiểu là đường cơ khí chế biến 2).
- Tại Biên bản xác minh lập ngày 13/11/2013 do Tòa án, Vi ện kiểm sát thị xã Thái Hòa, Ủy ban nhân dân xã T, Ban cán s ự xóm H thực hiện (bút lục 155, 156, 157); kết quả xác minh những người sống lâu năm tại xóm H, đại diện UBND xã Tấy Hiếu đều xác định: đường cơ khí chế biến vào thời điểm năm 1994 chính là đoạn đường đi qua nhà ông H, bà V, nằm trên trục đường 545 ngày nay. Vì trư ớc đây có xư ởng cơ khí chế biến nên ngư ời dâng ọi là đư ờng cơ khích ế biến. Còn đường phía sau nhà ông H, bà V ngày nay, trư ớc kia chưa có đư ờng mà là lối đi nhỏ, không ai gọi là đường cơ khí chế biến.
Tại biên bản xác minh, biên bản ghi lời khaic ủa người làm chứng đều xác định đúng như biên bản xác minh ngày 13/11/2013 (bút lục số 45, 46, 48, 119).
- Ông Nguyễn Trung H và tại phiên tòa phúc thẩm, luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn cùng thừa nhận: năm 2006, ông P và ông H kết hợp đổ đất tại vị trí phía trư ớc nhà ông H (theo ông P trình bày khi còn s ống: chi phí đổ đất, nâng cao thửa đất hết 9.625.000 đồng).

## Page 11

- Ngày 25/7/2008, Ủy ban nhân dân xãT hòa giải, ông H cũng nhất trí giao đất cho ông P ở vị trí phía trước, tức bám đường 545 ngày nay.
Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu thực hiện hợp đồng, bị đơn và các đương s ự khác đều nhất trí thực hiện hợp đồng nhưng án sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không đúng nội dung và phạm vi khởi kiện của đương s ự. Nay nguyên đơn kháng cáo đề nghị sửa án sơ th ẩm, buộc bị đơn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất là có căn c ứ. Hơn n ữa, nay xác định được vị trí đất chuyển nhượng cần buộc bị đơn, người liên quan phải giao diện tích đất 192m2 (chiều rộng 6m, chiều dài 32m) cho nguyên đơn.
[5] Về tài sản trên đất: gồm 1 ốt, 2 mái tôn và một số cây cối.
Các bên đều thừa nhận: trong các tài sản trên chỉ có một cây mít là có trư ớc khi ký hợp đồng chuyển như ợng (năm 1994), còn lại là do gia đình b ị đơn xây dựng, trồng cây sau khi ký hợp đồng (sau năm 1994).
Tại phiên tòa phúc th ẩm, anh Nguyễn Xuân Tr – người k ế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Nguyễn Xuân P , trình bày: câyc ối tài sản trên đ ất, đề nghị Tòa án buộc bị đơn tháo dỡ để giao đất cho nguyên đơn. Vi ệc giải quyết các tài sản trên đất như thế nào, do Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật. Nếu giá cả hợp lý, anh Tr có thể hỗ trợ một phần giá trị tài sản bằng tiền.
Về nguyên tắc, các câyc ối trồng và tài sản xây dựng trên đất có tranh chấp là bất hợp pháp, chủ tài sản có trách nhi ệm tháo d ỡ và nguyên đơn không phải thanh toán hay bồi thường về tài sản. Tuy nhiên, đối với một số cây trên đất gồm: 1 cây mít trị giá 500.000 đồng (có trước khi ký hợp đồng); 3 cây xoan trị giá 480.000 đồng; 2 cây lát hoa trị giá 260.000 đồng ; 1 cây sưa trị giá 130.000 đ ồng. Tổng cộng: 1.370.000 đồng.
Nếu buộc bị đơn và người liên quan phải chặt phá thì s ẽ thiệt hại cho cả hai bên; mặt khác, xét giá trị tài sản không lớn nên cần giao các câyc ối cho nguyên đơn sở hữu, nguyên đơn thanh toán bằng tiền cho gia đình bị đơn.
Các tài sản xây dựng trên đất, gồm: Hai mái tôn trị giá 13.000.000 đồng; một ốt làm xư ởng cơ khí: toàn b ộ diện tích ốt là 85,87m 2, phần ốt nằm trên đất đang tranh chấp có diện tích 28,19m 2. Giá trị toàn bộ ốt là 96.000.000 đ ồng. Phần diện tích ốt ở trên đất tranh chấp là 28,19m2 có giá trị là 31.290.000 đồng. Mái tôn và ốt là tài sản của vợ chồng anh Nguyễn Trung L.
Các tài sản xây dựng trên đất tranh chấp là bất hợp pháp. Ngày 12/02/2009, Ủy ban nhân dân xãT đã lập biên bản đình chỉ việc xây dựng do gia đình ông Nguyễn Trung H tiến hành đổ vật liệu xây dựng; anh L (con ông H) trực tiếp đứng

## Page 12

ra làm công trình nhưng anh L vẫn không chấp hành mà vẫn ti ếp tục xây dựng công trình (bút lục số 62).
Lẽ ra, anh L phải tháo d ỡ tài sản trên mà không buộc gia đình ông P bồi thường. Nhưng xét anh Trư ờng đề nghị: anh có thể hỗ trợ một phần giá trị tài sản.
Do đó, cần buộc gia đình anh Trường thanh toán một phần giá trị tài sản với số tiền 15.000.000 đồng cho gia đình bị đơn.
[6] Về nội dung kháng cáo của nguyên đơn đề nghị bị đơn phải giao các giấy tờ liên quan thửa đất đ ể gia đình nguyên đơn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hội đồng xét xử thấy rằng:
Khi bản án có hiệu lực pháp luật, gia đình nguyên đơn có quy ền và có trách nhiệm tiến hành làm thủ tục để được chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
[7] Xét kháng nghị của Viện kiểm sát về đề nghị hủy án để cấp sơ thẩm giải quyết lại, doc ấp sơ thẩm không thu thập các tài li ệu, chứng cứ thể hiện vào năm 1994 bị đơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.
Lẽ ra, cần hủy án sơ thẩm để giải quyết lại nhưng xét dù đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa thì như đã nêu trên, gia đình ông H là chủ tài sản hợp pháp của đất tranh chấp nên có quyền định đoạt đối với đất đó.
Như vậy, do có căn cứ đã nêu trên đây, cần chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm, buộc các bên thực hiện hợp đồng đã ký kết.
[8] Án phí: Các đương s ự phảich ịu án phí sơ th ẩm, phúc thẩm theo quy định.
Về lệ phí thẩm định, định giá: Tại cấp sơ th ẩm, các bên không yêuc ầu gì, Tòa án miễn xét.
Tại cấp phúc thẩm, chi phí thẩm định, định giá hết 3 triệu đồng, nguyên đơn đã thanh toán xong. Nay bị đơn phải trả lại 3 triệu đồng này cho nguyên đơn.
Vì các lẽ trên, Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

QUYẾT ĐỊNH:

Không chấp nhận kháng cáoc ủa bị đơn là ông Nguyễn Trung H và bà Lê Thị V;
Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn là ông Nguyễn Xuân P; một phần kháng nghị của Viện kiểm sát, sửa án sơ thẩm.

## Page 13

Áp dụng các Điều 255, 256 của Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 164, 166 và 500 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167 Luật đất đai; Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án; Nghị quyết 326/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.
Xử: Sửa án sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Nguyễn Xuân P (người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông P là anh Nguyễn Xuân Tr – con trai của ông P):
Buộc ông Nguyễn Trung H (người kế thừa quyền và nghĩa v ụ tố tụng của ông H là anh Nguyễn Trung L – con trai của ông H) và bà Lê Thị V phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết năm 1994 : phải giao cho ông Nguyễn Xuân P (người kế thừa quyền và nghĩa v ụ tố tụng của ông P là anh Nguyễn Xuân Tr – con traic ủa ông P) và bà Nguyễn Thị H thửa đất có di ện tích 192m2 gồm chiều rộng 6m, chiều dài 32m nằm trong thửa đất số 25, tờ bản đồ số 23, tại xóm H, xã T, thị xã T, tỉnh Nghệ An (có sơ đồ kèm theo), cụ thể như sau:
- Phía Bắc giáp với đất của gia đình bà V dài 32m;
- Phía Đông giáp đường 545 cũ rộng 6m;
- Phía Nam giáp với đất của nhà bà Huệ và nhà ông Lĩnh dài 32m;
- Phía Tây giáp với đất nhà gia đình bà V rộng 6m.
Bà Nguyễn Thị H, anh Nguyễn Xuân Tr (anh Trường là người kế thừa quyền và nghĩa v ụ tố tụng của ông P ) đư ợc nhận di ện tích đất nói trên. Bà Hòa, anh Trường có quy ền và có trách nhi ệm tiến hành làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Bà Lê Thị V, anh Nguyễn Trung L - người k ế thừa quyền và nghĩa v ụ tố tụng của ông Nguyễn Trung H và v ợ chồng anh Nguyễn Trung L phải tháo d ỡ phần tài sản trên thửa đất trên đây, gồm:
- 02 mái tôn;
- Phần ki ốt nằm trên đất tranh chấp Để giao thửa đất nói trên cho bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Xuân P (người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông P là anh Nguyễn Xuân Tr – con trai của ông P)
Bà Nguyễn Thị H và anh Nguyễn Xuân Tr được quyền sở hữu các câyc ối trên đất gồm: 01 cây mít trị giá 500.000 đồng; 2 cây lát hoa trị giá 260.000 đồng; 3 cây xoan trị giá 480.000 đ ồng; 01 cây sưa trị giá 130.000 đ ồng. Tổng giá trị là 1.370.000 đồng. Nhưng bà Nguyễn Thị H và anh Nguyễn Xuân Tr phải thanh toán cho bà Lê Thị V số tiền 1.370.000 đồng là giá trị số cây cối trên.

## Page 14

Bà Nguyễn Thị H, anh Nguyễn Xuân Tr phải thanh toán cho anh Nguyễn Trung L, chị Phạm ThịM số tiền 15.000.000 đồng giá trị tài sản hỗ trợ do tháo dỡ ốt và 02 mái tôn.
Anh Nguyễn Trung L , chị Phạm ThịM được nhận số tiền 15.000.000 đồng trên đây do bà Hòa và anh Trường giao lại.
*Lệ phí thẩm định, định giá tài sản: bà Lê Thị V và anh Nguyễn Trung L có trách nhiệm phải thanh toán cho anh Nguyễn Xuân Tr số tiền 3.000.000 đồng, là số tiền mà anh Trường đã nộp để thực hiện thẩm định, định giá tài sản trong giai đoạn xét xử phúc thẩm.
 *Án phí:
- Án phí sơ thẩm:
Bà Lê Thị V và ông Nguyễn Trung H (người kế thừa quyền và nghĩa v ụ tố tụng là anh Nguyễn Trung L ) phải chịu 200.000 đồng án phí dân s ự sơ thẩm và 750.000 đồng án phí về tài sản.
Anh Nguyễn Trung L (người k ế thừa quyền và nghĩa v ụ tố tụng của ông Nguyễn Trung H) phải chịu 200.000 đồng án phí về tài sản.
Trả lại cho ông Nguyễn Xuân P (người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là anh Nguyễn Xuân Tr ) 200.000 đồng tiền tạm ứng án phí đãn ộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0008165 ngày 17/4/2012 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Thái Hòa.
- Án phí phúc th ẩm: Nguyên đơn không phải chịu án phí phúc th ẩm, trả lại cho ông Nguyễn Xuân P (người kế thừa quyền và nghĩa v ụ tố tụng của ông P là anh Nguyễn Xuân Tr ) 200.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mà ông P đã nộp tại Biên lai thut ạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0007309 ngày 10/5/2016 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Thái Hòa.
Bị đơn phải chịu 200.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ 200.000 đồng là số tiền mà ông H đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0007306 ngày 09/5/2016 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Thái Hòa.
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (Đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đ ối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

## Page 15

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Lu ật thi hành án dân sự.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.




Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Nghệ An;
- TAND, Chi cục THADS thị xã Thái Hòa;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án;

 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





 Nguyễn Đăng Phồn