Bản án số: 178/2026/DS -PT

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP

Bản án số: 178/2026/DS -PT Ngày: 03/3/2026 V/v tranh chấp: “Đòi tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:Bà Nguyễn Ái Đoan.
Các Thẩm phán: Ông Sỹ Danh Đạt.
Bà Lâm Ngọc Tuyền.
- Thư ký phiên tòa : Bà Đinh Thị Thanh Thúy - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp tham gia phiên tòa :
Ông Võ Trung Hiếu - Kiểm sát viên.
Ngày 24 tháng 02 và ngày 03 tháng 3 năm 2026 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số:
956/2025/TLPT-DS ngày 17 tháng 12 năm 2026 về việc tranh chấp “Đòi tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 123/2025/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Đồng Tháp bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 226/2026/QĐ -PT ngày 08 tháng 01 năm 2026, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Ngô Hoàng M, sinh năm 1955 (Có mặt);
Địa chỉ: Số B, đường N, Khu phố C, phường G, tỉnh Đồng Tháp.
- Bị đơn:
1. Anh Huỳnh Văn N, sinh năm 1974;
2. Chị Trần Thị Kim L, sinh năm 1977;
Cùng địa chỉ: Ấp T, xã V, tỉnh Đồng Tháp.
Người đại diện theo ủy quyền của các bị đơn: Chị Trần Thị Kim P, sinh năm 1987 (theo hợp đồng ủy quyền ngày 11/12/2024) (Có mặt);

## Page 2

Địa chỉ: Ấp C, xã V, tỉnh Đồng Tháp.
- Người kháng cáo: Bị đơn anh Huỳnh Văn N, chị Trần Thị Kim L.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo án sơ thẩm, nguyên đơn ông Ngô Hoàng M trình bày:
Vào khoảng năm 2022, phía vợ chồng L vàN có mượn tiền của ông nhiều lần, cụ thể là: Mượn 400.000.000 đồng có công chứng, mượn tiếp 160.000.000 đồng, mượn 11.000.000 đồng, mượn tiếp 15.000.000 đồng. Tổng số tiền nợ là 586.000.000 đồng và phía vợ chồng L, N không có khả năng trả tiền nợ trên cho ông nên đến ngày 21/9/2023, phíaN và L đồng ý bán căn nhà và đất thuộc thửa đất số 742, tờ bản đồ số 5, diện tích là 91,9 m 2, tọa lạc tại ấp T, xã Y, huyện G, tỉnh Tiền Giang (nay là ấp T, xã P, tỉnh Đồng Tháp ) cho ông với số tiền thỏa thuận là 650.000.000 đồng mặt dù thời điểm này giá trị nhà, đất trên không tới giá thỏa thuận nhưng ông vẫn đồng ý mua nên các bên tiến hành lập thủ tục sang tên và ông đã giao thêm cho N, L số tiền là 64.000.000 đồng và vợ chồng N, L có cam kết sẽ giao nhà đất cho ông trong thời hạn là 30 ngày nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện.
Sau khi thống nhất giá cả mua bán và giao nhận tiền xong, ông có viết giấy xóa nợ cho vợ chồng chị L và anh N. Hiện tại ông đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS04876 ngày 23/02/2017 (chỉnh lý trang 3 ngày 14/02/2023), đất tọa lạc tại ấp T, xã Y, huyện G, tỉnh Tiền Giang (cũ) nay là ấp T, xã P, tỉnh Đồng Tháp.
Do đó, nay ông yêu cầu Tòa án giải quyết buộc chị L và anh N phải trả lại nhà, đất nói trên cho ông trong vòng 30 ngày kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật.
Bị đơn anh Huỳnh Văn N, chị Trần Thị Kim L, có người đại diện theo ủy quyền là chị Trần Thị Kim P trình bày:
Phía chị L và và anh N không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông M.
Vào năm 2022, anh N và chị L cần vốn có hỏi vay của anh M số tiền là 400.000.000 đồng nhưng để vay được tiền có lập hợp đồng giả cách phần đất và nhà nói trên. Phía ông M chỉ giao cho anh N và chị L số tiền là 273.000.000 đồng, anh N và chị L đóng lãi đầy đủ với lãi suất là 3%/tháng đến khoảng đầu năm 2023 thì ngưng.
Sau đó, phía ông M cộng vốn và lãi thành 650.000.000 đồng và yêu cầu phía chị L và anh N ký xác nhận có nợ số tiền nợ là 650.000.000 đồng.
Đến ngày 21/9/2023, phía ông Myêu cầu ký giấy bán nhà và đất với số tiền là 650.000.000 đồng nên chị L và anh N có ký tên vào biên nhận và đến tối phía chị L và anh N sợ mất nhà, đất nên có trả lại cho phía ông M số tiền nợ là 650.000.000 đồng và yêu cầu ông M viết giấy xóa nợ xong.

## Page 3

Nay phía ông M khởi kiện đòi nhà và đất, phía chị L và anh N không đồng ý và có yêu cầu phản tố hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị L và ông M.
 Bản án dân sự sơ thẩm số 123/2025/DS -ST ngày 30 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 – Đồng Tháp đã căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 264, Điều 266, Điều 267, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 166, Điều 168 và Điều 500 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Hoàng M.
Buộc anh Huỳnh Văn N và chị Trần Thị Kim L phải có nghĩa vụ trả cho ông M phần đất có diện tích là 91,9m 2, thuộc thửa đất số 742, tờ bản đồ số 5, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS04876 ngày 23/02/2017 (chỉnh lý trang 3 ngày 14/02/2023), đất tọa lạc tại ấp T, xã Y, huyện G, tỉnh Tiền Giang (cũ) nay là ấp T, xã P, tỉnh Đồng Tháp và căn nhà trên đất có cấu trúc móng cột bê tông cốt thép, mái tôn, đỡ mái bằng thép, vách tường sơn nước, nền xi măng, trần nhựa, nhà có khu phụ, nhà trệt lót gạch ceramic 500. Trả trong thời hạn là 30 ngày, kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của anh Huỳnh Văn N và chị Trần Thị Kim L về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 26/12/2022 đối với phần đất có diện tích là 91,9m 2, thuộc thửa đất số 742, tờ bản đồ số 5, theo Giấy chứng nhận qu yền sử dụng đất số CS04876 ngày 23/02/2017, đất tọa lạc tại ấp T, xã Y, huyện G, tỉnh Tiền Giang (cũ) nay là ấp T, xã P, tỉnh Đồng Tháp là vô hiệu.
Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự theo quy định pháp luật.
Ngày 10/9/2025, bị đơn anh Huỳnh Văn N, chị Trần Thị Kim L có đơn kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của anh N và chị L, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Hoàng M.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, nếu bị đơn muốn nhận lại đất và nhà thì ông cũng đồng ý nhưng anh L và chịN phải trả cho ông số tiền hai bên đã chốt nợ là 650.000.000 đồng.
 Chị Trần Thị Kim P là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn thay đổi yêu cầu kháng cáo như sau: Sửa bản án sơ thẩm đề nghị chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn; Nếu không được chấp nhận thì đề nghị hủy Bản án sơ thẩm vì đưa thiếu người tham gia tố tụng; Nếu không hủy Bản án sơ thẩm thì đề nghị xem xét cho bị đơn trả tiền cho ông M theo giá của Hội đồng định giá là

## Page 4

316.491.521 đồng. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.
Ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm:
 - Về tố tụng: Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đã tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Các đương sự cũng chấp hành theo đúng quy định của pháp luật về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các đương sự.
- Về nội dung vụ án và yêu cầu kháng cáo của anh Huỳnh Văn N, chị Trần Thị Kim L: Bị đơn anh N, chị L không đồng ý giao nhà đất cho ông M sau khi chuyển nhượng. Ông Myêu cầu anh N, chị L trả 650.000.000 đồng là có lợi cho phía bị đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn, buộc bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền là 650.000.000 đồng.
Qua nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, yêu cầu kháng cáo của anh Huỳnh Văn N, chị Trần Thị Kim L lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 [1] Về tố tụng: Về xác định thẩm quyền và quan hệ tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của Tòa án cấp sơ thẩm là phù hợp vớ i yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo quy định tại khoản 3, khoản 9 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo ngày 10/9/2025 của anh Huỳnh Văn N và chị Trần Thị Kim L nộp trong thời hạn quy định nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.
 [2] Về nội dung vụ án:
2.1. Ngày 26/12/2022 giữa chị Trần Thị Kim L với anh Ngô Hoàng M có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 742, tờ bản đồ số 5, địa chỉ thửa đất ấp T, xã Y, huyện G, tỉnh Tiền Giang , diện tích 91,9m2, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG 724613, số vào sổc ấp GCN: CS 04876 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 23/02/2017 cho chị Trần Thị Kim L. Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 400.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng chứng thực. (sau đây gọi tắt là nhà đất tại thửa 742).
Ngày 04/02/2023 ông Ngô Hoàng M được cập nhật những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận nội dụng: “Chuyển nhượng cho ông Ngô Hoàng M…”.
Anh N và chị L là vợ chồng.
Theo ông M thì năm 2022 anh N, chị L có vay của ông bốn lần tiền, tổng số nợ là 586.000.000 đồng. Ông M đồng ý mua nhà đất tại thửa 742 với giá 650.000.000 đồng, ông đã giao thêm cho anh N, chị L 64.000.000 đồng. Anh N và chị L có làm giấy cam kết giao nhà trong hạn 30 ngày. Sau khi thống nhất giá

## Page 5

cả và giao tiền xong ông có viết giấy xóa nợ cho anh N và chị L nhưng sau đó ông anh N và chị L không giao nhà. Ông M kiện yêu cầu anh N và chị L trả lại nhà và đất tại thửa 742.
 Theo anh N và chị L thì năm 2022 ông N, bà L có vayc ủa ông M 400.000.000 đồng nhưng chỉ nhận 273.000.000 đồng, lãi suất 3%/tháng, trả lãi đến đầu năm 2023 thì ngưng. Hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 742 để đảm bảo số nợ vay. Sau đó thì ông M tính cả vốn lẫn lãi thành 650.000.000 đồng. Ngày 21/9/2023 ông Myêu cầu ông N, bà L ký giấy bán nhà đất giá 650.000.000 đồng. Đến tối, sợ mất nhà đất nên ông N, bà L có trả lại cho ông M 650.000.000 đồng nên yêu cầu ông M viết giấy xóa nợ. Ông N, bà L không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông M. Ông N và bà L có đơn phản tố yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và ông M.
Tòa sơ thẩm xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông M. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của anh N, chị L.
Anh N và chị L không đồng ý nên có đơn kháng cáo.
[3] Xét yêu cầu kháng cáo của anh Huỳnh Văn N và chị Trần Thị Kim L:
Các chứng cứ của ông M nộp để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/12/2022; Biên nhận nhận tiền ngày 21/9/2023; Biên nhận ngày 26/12/2022; Biên nhận bán nhà ngày 21/9/2023.
Chứng cứ do ông N và bà L nộp là Biên nhận xóa nợ ngày 21/9/2023.
Xét chứng cứ ông M nộp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/12/2022, giá trị chuyển nhượng là 400.000.000 đồng; Biên nhận ngày 26/12/2022 ông M cho ông N, bà L vay 160.000.000 đồng và tiền hụi còn thiếu là 11.000.000 đồng, biên nhận có ông N, bà L ký tên; Biên nhận nhận tiền ngày 21/9/2023 ông M, bà L có nhận tiền bán nhà đất của ông M là 650.000.000 đồng, biên nhận có ông N, bà L ký tên; Biên nhận bán nhà ngày 21/9/2023 có nội dung ông N, bà L nhận của ông N 650.000.000 đồng và hẹn trong hạn 1 tháng sẽ giao nhà. Theo các chứng cứ nêu trên thì việc ông M trình bày ông N và bà L có vay tiền của ông M nhiều lần, năm 2022 hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 742, đến ngày 21/9/2023 hai bên thống nhất tiền vốn và tiền lãi là 650.000.000 đồng nên ông N bà L có ký giấy nợ và thỏa thuận bán nhà đất tại thửa 742 cho ông với giá 650.000.000 đồng và ông có viết giấy xóa nợ ngày 21/9/2023 cho ông N, bà L là có cơ sở để chấp nhận.
Xét chứng cứ Biên nhận xóa nợ ngày 21/9/2023 do ông N, bà L nộp có nội dung: “…Vợ chồng anh N bán nhà ở địa chỉ trên để xóa nợ 650.000.000 đồng…”. Như vậy biên nhận này thể hiện vợ chồng anh N chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho ông M để xóa nợ 650.000.000 đồng nên yêu cầu phản tốc ủa anh N, chị L là không có căn cứ để chấp nhận.
Từ những phân tích nêu trên, xét thấy Tòa sơ thẩm xử chấp nhận yêu cầu

## Page 6

khởi kiện của ông M; Không chấp nhận yêu cầu phản tố của anh N, chị L là có căn cứ pháp luật.
Tại phiên tòa phúc thẩm chịP là người đại diện theo ủy quyền của anh N, chị L đồng ý trả cho ông N số tiền 316.491.521 đồng để chuộc lại nhà và đất.
Tại phiên tòa phúc thẩm ông M cho anh N, chị L chuộc lại nhà đất nhưng anh N, chị L phải trả lại số tiền hai bên đã chốt nợ là 650.000.000 đồng. ChịP không đồng ý trả lại cho ông N 650.000.000 đồng. Hai bên đương sự không thỏa thuận được.
Anh L1, chịN kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ gì mới để chứng minh nên không có căn cứ để chấp nhận. Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh N và chị L1. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[4] Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa không phù hợp với nhận định nêu trên nên Hội đồng xét xử không chấp nhận.
 [5] Về án phí dân sự phúc thẩm anh Huỳnh Văn N và chị Trần Thị Thùy L2 mỗi người phải chịu 300.000 đồng.
 Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
 Căn cứ và o Điều 293, khoản 1 Điều 308, Điều 313, và khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
 - Không chấp nhận yêu nhận yêu cầu kháng cáo của ông Huỳnh Văn N1 và chị Trần Thị Kim L.
- Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 123/2025/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Đồng Tháp.
Các Điều 166, Điều 168 và Điều 500 Bộ luật Dân sự;
Căn cứ Điều 26, 27, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Hoàng M.
Buộc anh Huỳnh Văn N và chị Trần Thị Kim L phải có nghĩa vụ trả cho ông M phần đất có diện tích là 91,9m 2, thuộc thửa đất số 742, tờ bản đồ số 5, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS04876 ngày 23/02/2017 (chỉnh lý trang 3 ngày 14/02/2023), đất tọa lạc tại ấp T, xã Y, huyện G, tỉnh Tiền Giang (cũ) nay là ấp T, xã P, tỉnh Đồng Tháp và căn nhà trên đất có cấu trúc móng cột bê tông cốt thép, mái tôn, đỡ mái bằng thép, vách tường sơn nước, nền xi măng, trần nhựa, nhà có khu phụ, nhà trệt lót gạch ceramic 500. Trả trong thời hạn là 30 ngày, kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

## Page 7

2. Không chấp nhận yêuc ầu phản tố của anh Huỳnh Văn N và chị Trần Thị Kim L về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 26/12/2022 đối với phần đất có diện tích là 91,9m 2, thuộc thửa đất số 742, tờ bản đồ số 5, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS04876 ngày 23/02/2017, đất tọa lạc tại ấp T, xã Y, huyện G, tỉnh Tiền Giang (cũ) nay là ấp T, xã P, tỉnh Đồng Tháp là vô hiệu.
3. Về án phí: Anh N và chị L phải chịu 1.200.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm được trừ vào 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0001246 ngày 17/9/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp nên anh N và chị L phải nộp tiếp số tiền là 900.000 đồng.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
 THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




 Sỹ Danh Đ – L Nguyễn Ái Đ1