Bản án số: 195/2026/DS-PT
Bùi Ngọc Duyên - Nguyễn Mạnh Thắng
Số: 195
Ngày: 19/03/2026
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đồng Nai
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: không chấp nhận yêu cầu khởi kiện

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

Bản án số: 195/2026/DS-PT Ngày: 19 – 3 – 2026 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc





NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI


- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:Ông Bùi Văn Bình Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Nhân Ông Nguyễn Văn Thư
- Thư ký phiên tòa : Bà Lê Thị Kim Anh – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Bà Đào Thị Tân – Kiểm sát viên.
Ngà 9 6 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ ý số 647/2025/TLPT-DS ngà 8 tháng năm 5 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất”.
Do bản án dân s ự sơ thẩm số 110/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Đồng Nai bị kháng cáo.
Theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử số số 5 6 QĐ-PT ngày 03/02/2026, Quyết định hoãn phiên tòa s ố 77 6 QĐPT-DS ngày 12/02/2026, Quyết định hoãn phiên tòa s ố 8 6 QĐPT-DS ngà 6 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: ông Bùi Ngọc D sinh năm 98 ; Địa chỉ: khu phố B phường A, TP . “vắng mặt”
Người đại diện theo ủy quyền của ông D:
1. Anh Nguyễn Ngọc T sinh năm 99 ; Địa chỉ: Khu phốP phường B, tỉnh Đồng Nai “có đơn xin vắng mặt”

## Page 2

2. Ông Nguyễn Đức D1 sinh năm 974; Địa chỉ: Khu phố X phường B, tỉnh Đồng Nai “có đơn xin vắng mặt”
- Bị đơn: ông Nguyễn Mạnh T1, sinh năm 978; Địa chỉ: tổ B, Thôn A, xã T, tỉnh Đồng Nai “có mặt”
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện, bản tự khai, quá trình gi ải quyết vụ án nguyên đơn, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thống nhất trình bày:
Qua tìm hiểu, ông T1 biết ông D có nhu cầu mua đất, ông T1 giới thiệu có nhu cầu bán thửa đất ở xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai); thửa đất này do ông T1 nhận chuyển nhượng hợp pháp của người khác. Sau đó ông T1 đưa ông D đi xem đất do tin tưởng ông T1 nên ông D và ông T1 đã thống nhất, ông T1 chuyển nhượng thửa đất diện tích 640m 2 (200 m2 thổ cư); địa chỉ: ấp X, xã T, huy ệnH Bình Phước cho ông D với giá .85 . . đồng.
Ngày 23/10/2021 ông D và ông T1 lập Hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Cụ thể:
Số tiền bán đất à .85 . . đồng (Một tỷ tám trăm năm mươi triệu đồng). Ngà tháng năm ông D đặt cọc số tiền 5 . . đồng (Năm trăm triệu đồng); Ngày 23/11/2021, ông D đặt cọc lần 2 số tiền 5 . . đ (Ba trăm năm muơi triệu đồng); lần 3: khi ra công chứng ông D sẽ trả đủ số tiền còn lại à . . . đồng (Một tỷ đồng). Số tiền đặt cọc 02 lần ông T1 đã nhận đủ 85 . . đ. Số tiền còn lại . . . đông D sẽ thanh toán khi thực hiện việc công chứng.
Hai bên còn có thỏa thuận: Do ông T1 mua lại của bà T3 và bán lại cho ông D nên ông T1 có trách nhiệm yêu cầu bà T3 và người có iên quan đến thửa đất ra ký công chứng chuyển nhượng cho ông D. Trường hợp ông T1 và bà T3 không bán thửa đất cho ông D thì sẽ phải đền gấp đôi số tiền đã cọc. Trường hợp vì lý do hồ sơ giấy tờ của thửa đất không thể công chứng được thì ông T1 sẽ trả lại số tiền mà ông D đã cọc. Trong khoảng thời gian làm hồ sơ hoàn thành công chứng hai bên hỗ trợ nhau, khi hoàn thành có thể ra công chứng được thì bên A s ẽ báo cho bên B ra công chứng trong khoảng thời gian 15 ngày k ể từ ngày bên A báo cho bên B.Trong trường hợp vì lý do khách quan, thiên tai, dịch bệnh và những vấn đề iên quan khác mà hai bên chưa công chứng được thì sẽ thỏa thuận với nhau để đi đến thống nhất.
Sau đó ông T1 không làm thủ tục tại công chứng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng cho ông D; sau nhiều lần ông Dyêu cầu, ngày 23/11/2023 ông T1 thuê đơn vị có chức năng đến đo đạc xác định ranh giới thửa đất thì ông D nắm được thông tin đất và nhà trên đất làc ủa em trai bà Đỗ Thị N, nhận chuyển nhượng của vợ chồng bàN từ năm 997. Đến năm 4 khi àm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do ông T2 (chồng bà T3) chưa có hộ khẩu ở T, H,

## Page 3

3 Bình Phước nên để cho vợ là Đặng Thị Bích T3 đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc này, ông T1 mới biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải của cá nhân bà T3 ghi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà là của cả hộ bà Đặng Thị Bích T3 do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B cấp ngày 08/9/2023;
Ngày 24/11/2023, theo yêu cầu của ông T1. Ông D, ông T1 và bà T3 đến Văn phòng C và Văn phòng C ở huyệnH để lập Hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nói trên nhưng cả Văn phòng Công chứng đều từ chối công chứng, với ý do: Chưa đủ cơ sở, dữ liệu để thực hiện công chứng.
Qua tìm hiểu, ông D được biết, khi bà T3 chuyển nhượng đất cho ông T1 không có sự thống nhất, nhất trí của chồng và các con nên chưa thực hiện được việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên cho ông T1 nhưng ông T1 vẫn chuyển nhượng và nhận tiền cọc của ông D, dẫn đến các bên không thực hiện được việc công chứng, chứng thực để àm cơ sở cấp giấy chứng nhận cho ông Bùi Ngọc D. Nay ông Dyêu cầu Tòa án giải quyết:
 Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 23/10/2021, gi ữa ông Nguyễn Mạnh T1 với ông Bùi Ngọc D là vô hiệu; Buộc ông Nguyễn Mạnh T1, hoàn trả lại cho ông Duyên số tiền cọc đã nhận à 85 . . đồng (T4 trăm năm mươi triệu đồng). Không yêu cầu tính lãi suất trong thời gian ông T1 giữ số tiền trên.
Quá trình gi ải quyết vụ án, tại biên bản lấy lời khai ngày 26/3/2024 ông Nguyễn Mạnh T1 trình bày:
Ông có nhu cầu bán thửa đất 640m2 (200 m2 thổ cư); địa chỉ: ấp X, xã T, huyệnH Bình Phước (nay là xã T, tỉnh Đồng Nai); thửa đất này ông nhận chuyển nhượng hợp pháp của người khác. Ông có chuyển nhượng lại cho ông D như nội dung đơn khởi kiện à đúng. Giá chu ển nhượng à .85 . . đồng. Các bên có lập Hợp đồng đặt cọc mua bán đất vào ngà tháng năm Bên ông D đặt cọc cho ông s ố tiền 5 . . đồng (Năm trăm tri ệu đồng); Ngày 23/11/2021, ông D đặt cọc lần 2 cho ông số tiền 5 . . đ (Ba trăm năm mươi triệu đồng); lần 3: Khi ra công chứng ông D sẽ trả đủ số tiền còn lại là . . . đồng (Một tỷ đồng).
Ông T1 đã nhận tiền cọc 02 lần từ ông D, với tổng số tiền à 85 . . đ (T4 trăm năm mươi triệu đồng). Số tiền còn lại . . . đồng ông D sẽ thanh toán khi thực hiện việc công chứng.
Thửa đất này ông sang nhượng từ Hộ bà Đặng Thị Bích T3 có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B cấp ngày 08/9/2023;
lý do, cấp đổi từ GCN số 00840 câp ngày 12/08/2004, số DK 813690.
Ngày 24/11/2023, ông D, ông T1 và bà T3 có đến Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị Thu V và Văn phòng C ở huyệnH (nay là xãT ) để lập Hợp đồng

## Page 4

4 chuyển nhượng quyền sử dụng đất đổi với thửa đất trên nhưng cả Văn phòng công chứng đều từ chối công chứng với lý do ông D liên tục nói đất có tranh chấp.
Na trước yêu cầu khởi kiện của ông Dông có ý kiến như sau: Trong hợp đồng các bên có cam kết khi nào có Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới trao trả hết số tiền còn lại. Quá trình làm việc ông D ha nói đất có tranh chấp mà thực tế đất không có tranh ch ấp, hiện tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đứng tên của ông. Ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông D, vì ông D không mua nữa nên mất cọc. Ngoài ra, nếu ông D đồng ý thì đưa nốt số tiền cho ông T1 à . . . đ (Một tỷ đồng) còn lại ông T1 sẽ chuyển nhượng cho ông D.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 110/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Đồng Nai quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngu ên đơn Bùi Ngọc D về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Mạnh T1.
2. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Ngọc D và ông Nguyễn Mạnh T1 lập ngà đối với thửa đất số 06, tờ bản đồ số 23, tọa lạc tại Ấp X, xã T, huy ện H, tỉnh Bình Phước (Nay là xã T, tỉnh Đồng Nai) vô hiệu.
3. Buộc ông Nguyễn Mạnh T1 có nghĩa vụ trả lại cho ông Bùi Ngọc D số tiền 85 . . đ (tám trăm năm mươi triệu đồng).
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra Quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngà có đơn êu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền) nếu bên phải thi hành chậm thi hành thì hàng tháng bên phải thi hành còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi suất qu định tại khoản Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.
Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tu ên nghĩa vụ chịu án phí và quy ền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 22/10/2025, bị đơn ông Nguyễn Mạnh T1 kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 110/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Đồng Nai, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án dân sự sơ thẩm nêu trên theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngu ên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Bị đơn giữ nguyên kháng cáo.
- Đại diện viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu quan điểm:

## Page 5

5 Về việc tuân thủ pháp luật tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án của Tòa án từ khi thụ ý đến khi xét xử phúc thẩm của Thẩm phán Thư ký Tòa án Hội đồng xét xử và các đương sự đã tuân thủ đúng theo qu định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản Điều 308 Bộ Luật tố tụng dân sự chấp nhận kháng cáo của bị đơn sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ngu ên đơn.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thấy rằng:
Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Mạnh T1 làm trong thời hạn luật định, có hình thức, nội dung và phạm vi kháng cáo phù hợp với qu định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 5 nên đủ điều kiện được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.
Về nội dung vụ án:
[1] Ngày 23/10/2021 ông D và ông T1 ập Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đối với thửa đất số 6 tờ bản đồ số tọa ạc tại Ấp X xãT hu ệnH tỉnh Bình Phước (na à xãT tỉnh Đồng Nai) thửa đất đứng tên hộ bà Đặng Thị Bích T có Giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B cấp ngà 8 9 ; ý do cấp đổi từ GCN số 84 cấp ngà 8 4 số sổ DK 8 69 . Qua hợp đồng đặt cọc ông T1 thừa nhận đã nhận 85 . . đ (tám trăm năm mươi triệu đồng) từ ông D để đảm bảo thực hiện hợp đồng chu ển nhượng.
Đâ à chứng cứ được các đương sự thừa nhận không phải chứng minh.
[ ] Xét về hợp đồng đặt cọc giữa ông Bùi Ngọc D và ông Ngu ễn Mạnh T :
Căn cứ tài iệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và ời trình bà của các đương sự có cơ sở xác định ngà ông Bùi Ngọc D và ông Ngu ễn Mạnh T có ập Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất đối với thửa đất diện tích 64 m² (trong đó có m² đất ở) tọa ạc tại ấp X xãT hu ệnH tỉnh Bình Phước (na à xãT tỉnh Đồng Nai) với giá chu ển nhượng .85 . . đồng. Theo thỏa thuận ông D đã đặt cọc cho ông T1 hai ần với tổng số tiền 85 . . đồng; số tiền còn ại . . . đồng sẽ thanh toán khi các bên thực hiện việc công chứng hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất. Theo phần 4 của Hợp đồng đặt cọc mua bán đất giữa các bên có thỏa thuận:
“1. Do ông T1 mua của bà T3 và bán lại cho ông D nên ông T1 có trách nhiệm yêu cầu bà T3 và những người liên quan đến thửa đất ra Văn phòng công chứng chuyển nhượng cho ông D.
2. Trường hợp ông T1 và bà T3 không bán thửa đất cho ông D thì sẽ phải đền gấp đôi số tiền đã cọc. Ông D không mua nữa sẽ mất số tiền đã cọc.”

## Page 6

6 Hợp đồng đặt cọc nêu trên được các bên xác ập trên cơ sở tự ngu ện các bên có năng ực hành vi dân sự đầ đủ mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của uật không trái đạo đức xã hội phù hợp qu định tại Điều 7 Bộ uật Dân sự năm 5. Do đó giao dịch đặt cọc giữa các bên à hợp pháp và có hiệu ực pháp uật theo qu định tại Điều 8 Bộ uật Dân sự năm 5.
[ ] Ngu ên đơn cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu do phía ông T1 không có qu ền chu ển nhượng qu ền sử dụng đất và việc chu ển nhượng không thực hiện được: Xét giao dịch đặt cọc chu ển nhượng qu ền sử dụng đất giữa ông Ngu ễn Mạnh T và ông Bùi Ngọc D được xác ập ngà . Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc ông T1 chưa đứng tên trên Giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất đối với thửa đất số 6 tờ bản đồ số . Tu nhiên theo qu định tại Điều 8 Bộ uật Dân sự năm 5 đặt cọc à biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương ai pháp uật không qu định bên nhận đặt cọc phải à chủ sở hữu tài sản hoặc chủ sử dụng đất tại thời điểm giao kết giao dịch đặt cọc. Do đó việc ông T1 chưa đứng tên trên Giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất tại thời điểm các bên ập hợp đồng đặt cọc không phải à căn cứ để xác định giao dịch đặt cọc vô hiệu.
[4] Tại các biên bản àm việc của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai ngà 6 5 với ông Ngu ễn Mạnh T và bà Đặng Thị Bích T đều thể hiện: bà T3, ông T1 khẳng định việc bà T3 chu ển nhượng thửa đất nêu trên cho ông T1.
Bà T3 và ông T1 đã đặt cọc để chu ển nhượng qu ền sử dụng đất từ năm thỏa thuận giá chu ển nhượng cũng thỏa thuận khi nào đất của bà T3 được đăng ký biến động xong. Tu việc chu ển nhượng giữa bà T3 và ông T1 tại thời điểm đặt cọc chưa được ập thành hợp đồng và chưa hoàn tất thủ tục theo qu định của pháp uật nhưng bà T3 cho rằng bà và các thành viên trong hộ gia đình đều thống nhất chu ển nhượng đất cho ông T1. Sau khi biết sự việc ông T1 chu ển nhượng ại đất cho ông D thì bà và các thành viên trong gia đình cũng đồng ý. Do đó ngu ên đơn cho rằng các thành viên trong gia đình bà T3 không đồng ý à không có cơ sở. Ông D cho rằng ngà ông D và ông T1 đến Văn phòng công chứng à Văn phòng Công chứng Ngu ễn Thị Thu V và Văn phòng C1 nhưng cả Văn phòng nà cho rằng hồ sơ trên không đủ điều kiện cho nên không công chứng được. Tu nhiên qua xác minh tại Văn phòng Công chứng trên cả Văn phòng công chứng đều không thụ ý hồ sơ công chứng trên và không có ưu hồ sơ vụ việc. Do đó không có cơ sở để khẳng định hồ sơ trên không đủ điều kiện công chứng như ời trình bà của ông D.
[5] Bà T3 cũng trình bà bà có đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất cho ông D theo êu cầu của ông T1 nhưng không ký được do Văn phòng công chứng từ chối với ý do ông D đến và

## Page 7

7 nói đất đang tranh chấp tu nhiên thực tế diện tích đất nà không hề có tranh chấp với ai. Phía ngu ên đơn cũng không cung cấp được tài iệu chứng cứ chứng minh thửa đất nêu trên đang có tranh chấp hoặc không đủ điều kiện để thực hiện việc chu ển nhượng theo qu định của pháp uật. Do đó chưa có căn cứ xác định việc không thực hiện được hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất à do ỗi của ông T1.
[6] Ngoài ra, bà T3 và ông T1 xác nhận sau ngà đến văn phòng công chứng khoảng tháng bà T3 đã cùng các thành viên trong hộ gia đình gồm ông Đỗ Anh T5 (chồng bà T3), ông Đặng Ngọc T6 và chị Đỗ Thị Như Q ký kết hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất cho ông T1 vào ngà 6 . Tại biên bản xác minh ngà 5 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai với ông Ngô Văn P – tổ trưởng cấp Giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất – Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh H (VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai – CN Hớn Quản)
cũng thể hiện vào cuối năm VPĐKĐĐ tỉnh Đ – CN Hớn Quản có thụ ý hồ sơ chu ển qu ền sử dụng đất giữa bên chu ển nhượng à bà Đặng Thị Bích T với bên nhận chu ển nhượng à ông Ngu ễn Mạnh T đối với thửa đất nêu trên. Sau đó VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai – CN Hớn Quản đã thực hiện các thủ tục và cấp GCNQSDDĐ cho ông T1 theo đúng qu định của pháp uật.
[7] Điều nà cho thấ việc chu ển nhượng qu ền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên à có cơ sở thực hiện và không thuộc trường hợp không thể thực hiện được nga từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng đặt cọc. Ông T1 xác định hiện na Giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất đã đứng tên ông và ông vẫn đồng ý tiếp tục thực hiện việc chu ển nhượng qu ền sử dụng đất cho ông D nếu ông D thanh toán số tiền còn ại theo thỏa thuận. Như vậ không có căn cứ xác định giao dịch chu ển nhượng qu ền sử dụng đất giữa các bên à không thể thực hiện được.
[8] Theo qu định tại khoản Điều 8 Bộ uật Dân sự năm 5 trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong vụ án nà ngu ên đơn không chứng minh được hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo qu định tại các Điều 4 5 6 7 và 8 Bộ uật Dân sự năm 5 đồng thời cũng không chứng minh được ỗi của bị đơn àm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất không thể thực hiện. Do đó việc ngu ên đơn êu cầu tu ên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và êu cầu bị đơn hoàn trả số tiền đặt cọc 85 . . đồng à không có căn cứ chấp nhận. Việc ông D đưa ra ý do khi ký hợp đồng đặt cọc không có sự thống nhất của các thành viên trong gia đình bà T3 và hồ sơ đất đai của bà T3 không đủ điều kiện công chứng à không có cơ sở để chấp nhận.
[9] T ừ những căn cứ nêu trên nhận th ấy, Bản án dân s ự sơ thẩm s ố

## Page 8

8 110/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Đồng Nai tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngu ên đơn và tu ên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 23/10/2021 là vô hiệu và các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận với lý do ông T1 không có quyền ký hợp đồng đặt cọc à không có cơ sở như đã nhận định ở trên. Do đó kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Mạnh T1 à có cơ sở, cần sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ngu ên đơn ông Bùi Ngọc D.
[10] Về án phí dân sự sơ thẩm:
Do yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Ngọc D không được chấp nhận nên ông Bùi Ngọc D phải chịu . (ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và 7.5 . (ba mươi bảy triệu năm trăm nghìn) đồng án phí Dân sự có giá ngạch. Tổng số tiền án phí ông Bùi Ngọc D phải chịu là 37.800.000 (Ba mươi bảy triệu tám trăm nghìn) đồng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí .5 . đ (Mười triệu năm trăm nghìn) đồng ông D đã nộp theo biên lai thu tiền số 0005173 ngày 19 /3/2024 tại Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước, nay là Phòng thi hành án Dân s ự Khu vực 10 – Đồng Nai. Số tiền còn lại ông Bùi Ngọc D phải tiếp tục nộp.
[11] Về án phí dân s ự phúc thẩm: Do kháng cáoc ủa bị đơn ông Nguyễn Mạnh T1 được chấp nhận nên ông T1 không phải chịu.
[12] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai là có căn cứ, phù hợp qu định của pháp luật nên được chấp nhận.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Mạnh T1.
Sửa Bản án dân s ự sơ thẩm số 110/2025/DS-ST ngà 9 tháng 9 năm 5 của Tòa án nhân dân khu vưc – Đồng Nai.
Căn cứ vào khoản Điều 6 các Điều 35, 39, 93, 203, 147, 227, 233, 266 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai năm ; các Điều 117, 121, 328 Bộ luật Dân sự năm 5;
Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội qu định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
Tuyên xử:

## Page 9

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ngu ên đơn Bùi Ngọc D về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Mạnh T1, cụ thể
 - Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Ngọc D và ông Nguyễn Mạnh T1 lập ngà đối với thửa đất số 06, tờ bản đồ số 23, tọa lạc tại Ấp X, xã T, huy ện H, tỉnh Bình Phước (Nay là xã T, tỉnh Đồng Nai) vô hiệu.
- Buộc ông Nguyễn Mạnh T1 có nghĩa vụ trả lại cho ông Bùi Ngọc D số tiền 85 . . đ (tám trăm năm mươi triệu đồng).
2. Hủ Công văn số 26/2024/CV-TA ngày 04/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước (nay là Tòa án nhân dân khu vực 10 – Đồng Nai) về việc xem xét từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký biến động đất đai theo thẩm quyền.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Do yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Ngọc D không được chấp nhận nên ông Bùi Ngọc D phải chịu . (ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và 7.5 . (ba mươi bảy triệu năm trăm nghìn) đồng án phí Dân sự có giá ngạch. Tổng số tiền án phí ông Bùi Ngọc D phải chịu là 37.800.000 (Ba mươi bảy triệu tám trăm nghìn) đồng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí .5 . đ (Mười triệu năm trăm nghìn) đồng ông D đã nộp theo biên lai thu tiền số 0005173 ngày 19 /3/2024 tại Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước, nay là Phòng thi hành án Dân s ự Khu vực 10 – Đồng Nai. Số tiền còn lại ông Bùi Ngọc D phải tiếp tục nộp.
4. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Mạnh T1 không phải chịu. Thi hành án dân sự tỉnh Đ trả lại cho ông T1 số tiền . (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí ông T1 đã nộp theo Biên lai thu ti ền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004859 ngày 22/10/2025 tại Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Đồng Nai;
- TAND khu vực 10 – Đồng Nai;
- VKSND khu vực 10 – Đồng Nai;
- Phòng THADS khu vực 10 – Đồng Nai;
- Những người tham gia tố tụng;
- Lưu HS TDS HCTP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






Bùi Văn Bình

## Page 10

10