Bản án số: 662/2025/DS-PT
Trịnh Văn Đ kiện Võ Xuân P
V/v: Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, tranh chấp hợp đồng vay tài sản
Số: 662/2025/DS-PT
Ngày: 10/12/2025
Tòa án xét xử: Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: giữ nguyên bản án sơ thẩm

## Page 1

TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 662/2025/DS-PT Ngày 10 tháng 12 năm 2025.
V/v: “Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, tranh chấp hợp đồng vay tài sản”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hà Huy Cầu Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Tửu Bà Lê Thị Tuyết Trinh
- Thư ký phiên tòa: Ông Bùi Đức Anh - Thư ký Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện công t ố và Kiểm sát xét x ử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Đặng Quốc Việt - Kiểm sát viên.
Ngày 10 tháng 12 năm 2025, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối caot ại Thành phố Hồ Chí Minh, xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 117/2025/TLPT-DS ngày 04 tháng 10 năm 2025 về việc: “Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, tranh chấp hợp đồng vay tài sản”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2025/DS-ST ngày 05 tháng 3 năm 2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1873/2025/QĐXXDS -PT ngày 31 tháng 10 năm 2025, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Trịnh Văn Đ, sinh năm 1959 (có mặt)
Địa chỉ: C L, phường T, QuậnG (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại di ệnh ợp pháp: Ông Diệp Minh H , sinh năm 1991; địach ỉ: F Đ, phường A, Qu ận D (nay là phư ờng X), Thành phố Hồ Chí Minh (theo văn bản ủy quyền ngày 10/6/2025 – có mặt)
- Bị đơn:
1/ Ông Võ Xuân P, sinh năm 1966 (có mặt)
Địa chỉ: 1 Khu phố D, phường P, QuậnG (nay là phư ờng P), Thành phố Hồ Chí Minh.
2/ Ông Phạm Anh T, sinh năm 1964 (có mặt)

## Page 2

Địach ỉ: 59/10 C, T ổ B, Khu phố C, phư ờng P, Qu ận G, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1/ Ủy ban nhân dân Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh Người kế thừa quyền và nghĩa v ụ tố tụng: Chủ tịch Ủy ban nhân dân phư ờng T, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt – có đơn xin xét xử vắng mặt)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp choCh ủ tịch Ủy ban nhân dân phư ờng T:
- Ông Vũ Anh T1 – Phó Trưởng phòng Kinh t ế, Hạ tầng và Đô thị phường T, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Ông Châu Đặng A – Chuyên viên Phòng kinh t ế, Hạ tầng và Đô thị phường T, Thành phố Hồ Chí Minh 2/ Văn phòng C1 Địa chỉ: A N, phường N, Quận A (nay là phường S), Thành phố Hồ Chí Minh.
3/ Ông Trịnh Văn H1, sinh năm 1972 Địa chỉ liên lạc: F Đ, Phường A, Quận D (nay là phư ờng X), Thành phố Hồ Chí Minh.
4/ Ông Trịnh Đức T2, sinh năm 1991 (có mặt);
5/ Bà Đặng Kim N, sinh năm 1991 (có mặt);
6/ Trẻ Trịnh Như Q, sinh năm 2016;
7/ Trẻ Trịnh Thành T3, sinh năm 2018;
8/ Trẻ Trịnh Thành T4, sinh năm 2020;
Người đại diện hợp pháp của trẻ Q, T3, T4: Ông Trịnh Đức T2 (cha ruột), bà Đặng Kim N (mẹ ruột).
Địa chỉ: C L, phường T, QuậnG (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh 9/ Bà Trịnh Thị N1, sinh năm: 1934 (đã chết ngày 15/02/2013 )
Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng:
+ ông Trịnh Văn Đ, sinh năm 1959 + ông Trịnh Văn H1, sinh năm 1972
- Người làm chứng: Bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1966 Địa chỉ: A L, phường T, QuậnG (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh.
Do có kháng cáo của nguyên đơn ông Trịnh Văn Đ.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn, ông Trịnh Văn Đ và người đại diện hợp pháp trình bày:
Nguồng ốc căn nhà sốC L, KP1, phư ờng T, Qu ận G, Thành phố Hồ Chí Minh (số cũ 61 1/2 KP1, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh): Năm 2000 bà Nguyễn Thị B viết giấy tay bán phần đất 3,5m x 7m cho bà Thái Thị Đ1. Năm 2002 bà Đ1 viết giấy bán lại đất cho ông Trịnh Văn Đ, có bà B ký tên làm người làm chứng. Sau khi mua đất thì ông Đ cất nhà mang số 380/34/8B Lê Văn L và ở đó đến nay, đóng thu ế đầy đủ nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận do ông không

## Page 3

biết chữ và cũng nghĩ là chưac ần thiết. Bà Trịnh Thị N1 là mẹ ruột ông Trịnh Văn Đ cùng sống trong căn nhà này với ông Đ.
Vào khoảng năm 2015 ông Đ được Ủy ban nhân dân phư ờng T mời lên làm việc theo đơn tranh chấp của ông T1 và ông P, nhưng ông Đ không hiểu nội dung làm việc. Mãi đến khi Chi nhánh Văn phòng Đ2 có Phiếu trả hồ sơ số 656/PT-CNQ7 ngày 28/02/2018 cho ông Đ thì ông mới biết nhà này đã đư ợc cấp giấy chứng nhận cho ông T1 và ông P. Khi ông Đ tìm hiểu thì mới biết bà Trịnh Thị N1 đã kê khai gian dối trong nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân QuậnG để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Nay nguyên đơn khởi kiện ông Võ Xuân P và ông Phạm Anh T, yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 06138/2003 do Ủy ban nhân dân QuậnG cấp cho bà Trịnh Thị N1 ngày 17/12/2003;
Tuyên Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 6590 quy ển số 6 ngày 16/6/2010 do V1 chứng nhận là vô hi ệu; Công nhận căn nhàC L (số cũ 61 1), KP A, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của ông Trịnh Văn Đ.
Đối với trình bàyc ủa bị đơn về việc cho bà N1 vay tiền thì ông Đ không hề nghe bà N1 nói gì khi còn s ống. Bà Trịnh Thị Á là con ruột ông Đ đã bỏ nhà đi từ lâu, không liên lạc gì với gia đình, ông Đ không biết bà Á đang ở đâu. Do đó nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn. Theo ông Trịnh Văn Đ trình bày thì bà Trịnh Thị N1 khi chết không đ ể lại di chúc, không đ ể lại bất kỳ tài sản nào, bản thân bà N1 cũng không đứng tên bất c ứ tài sản nào ngoài tài sản đang tranh chấp. Bà N2 chỉ có 02 người thừa kế thuộc hàng thứ nhất là 02 con ru ột Trịnh Văn Đ và Trịnh Văn H1.
Nguyên đơn đồng ý với Kết lu ận giám định s ố 6081/KL-KTHS ngày 26/6/2024 của Phòng K1 Công an Thành phố H. Đồng ý với Chứng thư thẩm định giá số 204/2024/003747/CT.Vaska ngày 23/8/2024 của Công ty TNHH T6 , theo đó xác định nhà đất tạiC L, KP A, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh có giá trị 1.659.503.000 đồng.
Bị đơn – ông Võ Xuân P và ông Phạm Anh T cùng trình bày:
Bị đơn không đồng ý yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn. B ị đơn thừa nhận việc b ị đơn và bà Trịnh Thị N1 ký Hợp đồng mua bán nhà ở và chuy ển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 6590 quyển số 6 ngày 16/6/2010 tại V1 là nhằm làm tin cho giao dịch vay mư ợn tiền. Thực tế các bên có thỏa thuận miệng (không lập văn b ản) như sau: Ông Võ Xuân P cho bà N1 vay 200.000.000 đồng và ông Phạm Anh T cho bà N1 vay s ố tiền 150.000.000 đ ồng, tổng cộng cho vay 350.000.000 đồng; thời hạn vay 06 tháng k ể từ ngày ký công chứng mua bán; lãi

## Page 4

suất 2,5%/tháng. Ông P và ông T đã giao đủ cho bà N1 số tiền 350.000.000 đồng tại VPCC S với sự chứng kiến của bà Trịnh Thị Á (là cháu nội bà N1 và là con ruột ông Đ), do đó bà N1 và bà Á mới viết Giấy nhận tiền ngày 16/6/2010. Dưới mục “Người nhận tiền” là chữ ký bà Trịnh Thị N1, nhưng chữ viết tên làc ủa ông T viết thay do bà N1 nói bà tay run, viết yếu. Hiện nay bà Á đang ở đâu các bị đơn không biết. Lý do các b ị đơn biết đến bà N1 để cho vay là qua s ự giới thiệu của ông Giang Hữu Thanh P1, chính vì vậy ông P1 cũng là người làm chứng trong hợp đồng mua bán ký ở công chứng. Theo các b ị đơn được biết thì ông P1 đã đi Mỹ từ lâu, không rõ địa chỉ do các bên không còn liên lạc.
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của Ủy ban thông thường đều có niêm yết cả tháng tại phường, nên ông Đ nói bà N1 tự làm giấy tờ sang tên mình mà ông Đ không bi ết là không đúng. Hơn nữa các b ị đơn chỉ là ngư ời dân bình thường không rành pháp luật, thấy bà N1 có nhà (có giấy chứng nhận quyền sở hữu)
và bà N1 từng vay nóng như vậy nhiều lần với những chủ nợ khác nên các bị đơn tin tưởng bà N1 có khả năng trả nợ mà đồng ý cho vay. Tuy nhiên t ừ khi vay bà N1 không trả lãi hàng tháng, khi ông Thỏi ông P1 thì ông P1 nói bà N1 không có khả năng chi tr ả. Các b ị đơn đãch ờ bà N1 trong một thời gian dài nhưng bà không trả bất kỳ khoản gốc lẫn lãi nào, nên đến cuối năm 2014 các bị đơn đã làm thủ tục sang tên nhà. Ngày 14/01/2015 Văn phòng đăng ký Quy ền sử dụng đất QuậnG đã cập nhật biến động sang tên ông Phạm Anh T, Võ Xuân P trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 06138/2003 do Ủy ban nhân dân Qu ậnG cấp cho bà Trịnh Thị N1 ngày 17/12/2003; đối với căn nhàC L, KP A, phư ờng T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.
Bị đơn là ông Phạm Anh T và ông Võ Xuân P có đơn phản tố về việc: Yêu cầunh ững người kế thừa quyền và nghĩa v ụ tài sản của bà Trịnh Thị N1 (là ông Trịnh Văn Đ và ông Trịnh Văn H1 ) phải trả cho các b ị đơn s ố tiền n ợ gốc là 350.000.000 đồng và ti ền lãi là 350.000.000 đ ồng; tổng cộng 700.000.000 đ ồng, trong đó ông Phạm Anh T nhận 300.000.000 đ ồng, ông Võ Xuân P nhận 400.000.000 đồng.
Quá trình giải quyết vụ án, hai ông cùng xác nhận rút một phần yêu cầu phản tố về tiền lãi vay, chỉ yêu cầu những người kế thừa của bà N1 (là ông Trịnh Văn Đ, ông Trịnh Văn H1 ) trả số tiền nợ gốc mà bà N1 đã vay, c ụ thể là trả cho ông Võ Xuân P 200.000.000 đồng và trả cho ông Phạm Anh T 150.000.000 đồng.
Ông P xác nhận hiện nay ông đang gi ữ bản chính các gi ấy tờ nhà 380/34/8B Lê Văn L (số cũ 61 1), KP A, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh do bà N1 đưa. Cho đến thời điểm hiện tại các bị đơn không biết bà Trịnh Thị N1 còn tài sản nào nữa hay không.

## Page 5

Bị đơn không có ý ki ến với Kết lu ận giám định s ố 6081/KL-KTHS ngày 26/6/2024 của Phòng K1 Công an Thành phố H. Đồng ý với Chứng thư thẩm định giá số 204/2024/003747/CT.Vaska ngày 23/8/2024 của Công ty TNHH T6 , theo đó xác định nhà đất tạiC L, KP A, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh có giá trị 1.659.503.000 đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – ông Trịnh Văn H1 trình bày:
Căn nhà sốC L, KP1, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (số cũ 61- 1/2 KP1, phường T, Qu ận G, Thành phố Hồ Chí Minh ) là tài sản riêng của ông Trịnh Văn Đ , chứ không phải của bà Trịnh Thị N1. Ông H1 không biết nguồn gốc nhà là ông Đ mua từ ai. Ông H1 không biết cha của mình là ai. Bà Trịnh Thị N1 chỉ có 02 ngư ời thừa kế hàng thứ nhất là ông Trịnh Văn Đ và ông Trịnh Văn H1 . Cha mẹ bà N1 đã chết trước bà N1 từ lâu. Đối với tranh chấp trong v ụ án này ông H1 không có ý kiến gì, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.
Người làm chứng – bà Nguyễn Thị B trình bày:
Năm 2000 bà B bán một phần đất diện tích 3,5m x 7m cho bà Thái Thị Đ1.
Năm 2002 bà Đ1 bán lại cho ông Trịnh Văn Đ theo Giấy sang như ợng nhà ngày 14/02/2002, bà B ký tên làm ngư ời làm chúng. Sau khi mua đất thì ông Đ cất nhà mang số 380/34/8B Lê Văn L và ở đó đến nay. Đối với “Văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/3/2000 giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị B và bên nhận chuyển nhượng là bà Trịnh Thị N1”: Chữ ký và chữ viết tên Nguyễn Thị B trên tờ bán đất này không phải của bà. Thời điểm lập tờ bán đất ngày 17/3/2000 bà B chưa quen bà N1, mãi đến khi bà N1 dọn về nhà 380/34/8B Lê Văn L sống chung với con trai là ông Trịnh Văn Đ thì bà B mới biết bà N1 (khoảng năm 2010-2011).
Chữ viết nội dung tờ bán đất cũng không phải của bà B, bà Ba K biết do ai viết. Nội dung tờ bán đất ghi là bà B bán cho bà N1 phần đất ngang 3,8m x dài 8m; nhưng thực tế là năm 2000 bà B bán cho bà Thái Thị Đ1 phần đất ngang 3,5m x dài 7m, rồi năm 2002 bà Đ1 bán lại cho ông Trịnh Văn Đ , giờ phần đất của ông Đ đo lại thì cũng chưa đến 3,5m x 7m. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Đ đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – ông Trịnh Đức T2 và bà Đặng Kim N trình bày:
Ông T2 là con ru ột của ông Trịnh Văn Đ , bàN là vợ ông T2. Hiện nay v ợ chồng ông T2, bàN cùng 03 người con chung là tr ẻ, Trịnh Như Q, trẻ Trịnh Thành T3, trẻ Trịnh Thành T4 đang cùng cư trú với ông Trịnh Văn Đ trong căn nhà tranh chấp. BàN không biết nguồn gốc căn nhà, chỉ nghe hàng xóm là bà B và ông Đ nói lại. Ông T2 thống nhất với trình bày của nguyên đơn về nguồn gốc căn nhà là tài sản

## Page 6

riêng của ông Trịnh Văn Đ, không liên quan gì đến bà Trịnh Thị N1. Ông T2 và bà N đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Ủy ban nhân dân Qu ậnG có người đại diện theo ủy quyền là ông Lê Văn T5 trình bày:
Theo xác nhận của Ủy ban nhân dân phường T thì căn nhàC L, KP1, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (số cũ 6151/2 KP1, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh) do bà Trịnh Thị N1 sang nhượng lại của bà Nguyễn Thị B vào tháng 3/2000 bằng giấy tay. Căn c ứ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận của bà N1 và quy định pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân Qu ậnG nhận thấy việc cấp Giấy chứng nhận quy ền s ở hữu nhà ở và quy ền s ử dụng đất ở số 06138/2003 ngày 17/12/2003 cho bà Trịnh Thị N1 là đúng quy định về trình tự, thủ tục. Việc yêu cầu hủy Giấy chứng nhận nêu trên là không có cơ sở.
Tại Bản án dân s ự sơ thẩm 81/2025/DS-ST ngày 05 tháng 3 năm 2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, quyết định:
Căn cứ vào khoản 2, 3 Đi ều 26; Đi ều 37; kho ản 1 Đi ều 74; Đi ều 146; Điều 147; Điều 227; Điều 228 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ khoản 1 Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
Căn cứ Luật phí và Lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2015;
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
Căn cứ Điều 6, Đi ều 7, Đi ều 26, Đi ều 30, Đi ều 31 và Đi ều 32 của Luật thi hành án dân sự (đã sửa đổi bổ sung năm 2014).
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Trịnh Văn Đ về việc:
- Hủy Gi ấych ứng nhận quy ền s ở hữu nhà ở và quy ền s ử dụng đất ở số 06138/2003 do Ủy ban nhân dân Qu ậnG cấp cho bà Trịnh Thị N1 ngày 17/12/2003;
- Công nhận căn nhàC L (số cũ 6), KP A, Qu ận G, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của ông Trịnh Văn Đ.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn về việc: Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 6590 quy ển số 6 ngày 16/6/2010 do Văn phòng C1 chứng nhận là vô hiệu.
Không giải quyết hậu quả pháp lý việc vô hiệu của Hợp đồng mua bán nhà ở và chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ở số công chứng 6590 quy ển s ố 6 ngày 16/6/2010 do Văn phòng C1 chứng nhận.

## Page 7

3. Chấp nhận một phần yêuc ầu phản tố của bị đơn về việc: Buộc ông Trịnh Văn Đ và ông Trịnh Văn H1 phải liên đới hoàn trả số tiền 350.000.000 (ba trăm năm mươi triệu) đồng cho các b ị đơn. Cụ thể hoàn trả cho ông Võ Xuân P 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng và ông Phạm Anh T số tiền 150.000.000 (một trăm năm mươi triệu) đồng.
Sau khi ông Trịnh Văn Đ và ông Trịnh Văn H1 hoàn trả số tiền trên đầy đủ cho ông Võ Xuân P và ông Phạm Anh T, thì ông Võ Xuân P có nghĩa vụ hoàn trả lại toàn bộ giấy tờ nhà đất bản chính đứng tên bà Trịnh Thị N1 cho ông Đ và ông H1.
Kể từ ngày có bị đơn yêu cầu thi hành án, nếu nguyên đơn và người liên quan không trả số tiền nêu trên, thì hàng tháng còn phải trả cho bị đơn khoản tiền lãi theo quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.
4. Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tính lãi.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 07/3/2025, nguyên đơn ông Trịnh Văn Đ kháng cáo đề nghị xem xét lại một phần bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông Trịnh Văn Đ trình bày: Tòa án không xem xét đến lời khai của người làm chứng là bà Nguyễn Thị B và ông Nguyễn Thái N3. Tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án đều thể hiện nguồn gốc nhà đất đang tranh chấp là của bà B, bà B bán nhà cho bà Đ1 năm 1999-2000, sau đó bà Đ1 bán lại cho ông Đ. Trong suốt quá trình tố tụng giải quyết vụ án bà B khẳng định chỉ bán nhà đất cho bà Đ1, không ký gi ấy bán nhà đất cho bà N1. Để làm rõ vấn đề thực tế bà B bán nhà đất cho ai, đề nghị Tòa án tiếp tục giám định chữ ký dạng chữ viết tên “ba” tại hai tài liệu cần so sánh để có căn cứ giải quyết vụ việc một cách khách quan, công b ằng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự.
Đối với việc bị đơn cho bà N1 vay tiền thì ông Đ không hề nghe bà N1 nói gì khi còn sống. Tại thời điểm vay tiền, bà N1 đã già yếu và chung sống với ông Đ, nên không có lý do gì phải đi vay số tiền lớn như vậy.
Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông Đ, sửa bản án sơ thểm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Đ.
Đại diện Viện công t ố và Kiểm sát xét x ử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh có ý kiến:
Về tố tụng: Việc tuân theo pháp lu ật của Thẩm phán chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã tuân thủ và chấp hành đúng các quy

## Page 8

định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của ông Trịnh Văn Đ trong hạn luật định, đúng hình thức.
Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm tuyên x ử là có căn c ứ, đúng quy định của pháp luật, phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Nguyên đơn ông Trịnh Văn Đ kháng cáo nhưng cũng không có chứng cứ gì mới chứng minh.
Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáoc ủa ông Trịnh Văn Đ , giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy:
Về thủ tục tố tụng:
[1] Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý vụ án và gi ải quyết là đúng quy định pháp luật. Ông Trịnh Văn Đ kháng cáo đúng quy định tại Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân s ự năm 2015; Các đương s ự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, vụ án được xét xử theo thủ tục phúc thẩm.
[2] Quá trình t ố tụng, bị đơn ông Võ Xuân P và ông Phạm Anh Trút lại một phần yêu cầu phản tố về tiền lãi vay, chỉ yêu cầu những người kế thừa của bà N1 (là ông Trịnh Văn Đ, ông Trịnh Văn H1) trả số tiền nợ gốc mà bà N1 vay, cụ thể là trả cho ông Võ Xuân P 200.000.000 đồng và trả cho ông Phạm Anh T 150.000.000 đồng. Việc rút lại một phần yêu cầu phản tố là sự tự nguyện của ông P và ông T, phù hợp với quy định của pháp lu ật, không trái với đạo đức xã hội và không vư ợt quá phạm vi khởi kiện ban đầu, nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của ông P và ông T là phù hợp, đúng quy định của pháp luật.
Về nội dung:
[3] Hồ sơ vụ án thể hiện:
[3.1] Ủy ban nhân dân phư ờng T xác nhận căn nhàC L, khu phố A, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (số cũ 61E1/2 KP1, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh) do bà Trịnh Thị N1 nhận sang nhượng lại của bà Nguyễn Thị B vào tháng 3/2000 bằng giấy tay. Theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ hợp thức hóa chủ quyền nhà của bà Trịnh Thị N1 được Văn phòng Đăng ký đất đai cung cấp đối với căn nhà số F KP1, phư ờng T, Qu ận G, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là nhà sốC L, khu phố A, phường T, Qu ận G, Thành phố Hồ Chí Minh) thể hiện việc cấp giấy chứng nhận cho bà N1 được thực hiện đúng quy định về trình tự, thủ tục và thẩm quyền. Nên có cơ sở xác định Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở số 06138/2003 ngày 17/12/2003 do Ủy ban nhân

## Page 9

dân QuậnG cấp cho bà Trịnh Thị N1 là hoàn toành ợp pháp, đúng quy định của pháp luật.
[3.2] Ông Đ cho rằng bà Nguyễn Thị B làm gi ấy tay bán nhà số F KP1, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là nhà sốC L, khu phố A, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh) cho bà Thái Thị Đ1, sau đó bà Đ1 làm giấy tay bán lại căn nhà này cho ông Đ vào ngày 14/02/2002. Bà BaC thừa nhận có bán nhà cho bà Đ1, nhưng trong h ồ sơc ấp gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất của Văn phòng Đ2 thể hiện bà Nguyễn Thị B có làm giấy tay bán nhà cho bà Trịnh Thị N1 vào ngày 17/3/2000, trước khi bà Đ1 bán nhà cho ông Đ.
Quá trình gi ải quyết vụ án, ông Đ xác nhận ngoàit ờ giấy tay xác nhận việc mua bán nhà gi ữa bà B với ông Đ và lời khaic ủa bà B, ngoài ra ông Đ không có chứng cứ nào khác để chứng minh việc mua bán giữa hai bên là hợp pháp và có thật.
Theo kết luận giám định số 6081/KL-KTHS ngày 26/6/2024 của Phòng K1 Công an Thành phố H đã xác định không đủ cơ sở kết luận giám định chữ ký dạng chữ viết tên “Ba” trên tài liệu cần giám định.
[4] Do vậy, việc nguyên đơn ông Trịnh Văn Đyêu cầu Hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền s ử dụng đất ở số 06138/2003 do Ủy ban nhân dân QuậnG cấp cho bà Trịnh Thị N1 ngày 17/12/2003 và công nhận căn nhà sốC L, khu phố A, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của ông Đ là không có căn cứ.
[5] Đối với Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 6590 quyển số 6 ngày 16/6/2010 do Văn phòng C1 chứng nhận; thấy rằng:
Bị đơn ông Võ Xuân P và ông Phạm Anh T thừa nhận việc bị đơn và bà Trịnh Thị N1 ký Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 6590 quyển số 6 ngày 16/6/2010 tại Văn phòng C1 là nhằm làm tin cho giao dịch vay mượn tiền. Như vậy, việc ông T và ông P cho bà N1 vay mượn tiền và có nhận lãi làm ột giao dịch vay mượn giữa hai bên nhưng lại hợp thức hóa bằng hình thứch ợp đồng mua bán nhà là giao dịch gi ả tạonh ằm che dấu vi ệc hai bên vay mượn tiền với nhau.
Vì vậy, căn cứ khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do gi ả tạo, xác định việc Bị đơn ông Võ Xuân P và ông Phạm Anh T với bà Trịnh Thị N1 lập hợp đồng công chứng việc mua bán nhà 380/34/8B Lê Văn L (số cũ F), KP1, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
Văn phòng C1 không có lỗi dẫn đến văn bản công chứng vô hi ệu. Nguyên đơn không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

## Page 10

[6] Xét yêuc ầu phản tố của bị đơn, thấy rằng: bà Trịnh Thị N1 là người vay tiền và làm tin bằng cách ký hợp đồng mua bán nhà với bị đơn để thực hiện việc vay số tiền 350.000.000 đồng là có thật, có Giấy nhận tiền ngày 16/6/2010 do bà N1 ký nhận tiền với sự chứng kiến của bà Trịnh Thị Á (là cháun ội bà N1 và là con ru ột ông Đ). Căn nhà sốC L (s ố cũ F), KP1, phư ờng T, Qu ận G, Thành phố Hồ Chí Minh đã được nhà nước công nhận do bà Trịnh Thị N1 là chủ sở hữu hợp pháp. Căn nhà này đã đư ợc định giá theoCh ứng thư thẩm định giá s ố 204/2024/003747/CT.Vaska ngày 23/8/2024 của Công ty TNHH T6 , theo đó xác định nhà đất tạiC L, KP A, phư ờng T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh có giá trị 1.659.503.000 đồng. Xét, tài sản của bà N1 đã chết để lại là căn nhà trên có giá trị cao hơn số nợ mà bà N1 đã nợ của bị đơn; nên việc các bị đơn yêu cầu ông Đ và ông H1 là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tài sản do người chết để lại phải có nghĩa vụ trả nợ thay cho bà N1 trong phạm vi giá trị tài sản của bà N1 để lại là hợp lý và đúng quy định của pháp luật.
[7] Từ những chứng cứ nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn là đúng pháp luật. Ông Trịnh Văn Đ kháng cáo nhưng không có căn cứ chứng minh. Vì vậy, Hội đồng xét xử thống nhất ý kiến của đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm, không chấp nhận kháng cáo của ông Trịnh Văn Đ, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Ông Trịnh Văn Đ được miễn án phí phúc thẩm.
[8] Các phần khác của bản án không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ Tố tụng dân sự; khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/1/2016 của Ủy ban Thư ờng v ụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án,
1. Không chấp nhận kháng cáo của ông Trịnh Văn Đ.
2. Giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm số 81/2025/TLPT-DS ngày 05 tháng 3 năm 2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Trịnh Văn Đ về việc:
- Hủy Gi ấych ứng nhận quy ền s ở hữun hà ở và quy ền s ử dụng đất ở số 06138/2003 do Ủy ban nhân dân Qu ậnG cấp cho bà Trịnh Thị N1 ngày 17/12/2003;
- Công nhận căn nhàC L (số cũ 6), KP A, Qu ận G, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của ông Trịnh Văn Đ.
4. Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn về việc: Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 6590 quy ển số 6 ngày 16/6/2010 do Văn phòng C1 chứng nhận là vô hiệu.

## Page 11

Không giải quyết hậu quả pháp lý việc vô hiệu của Hợp đồng mua bán nhà ở và chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ở số công chứng 6590 quy ển s ố 6 ngày 16/6/2010 do Văn phòng C1 chứng nhận.
5. Chấp nhận một phần yêuc ầu phản tố của bị đơn về việc: Buộc ông Trịnh Văn Đ và ông Trịnh Văn H1 phải liên đới hoàn trả số tiền 350.000.000 (ba trăm năm mươi triệu) đồng cho các b ị đơn. Cụ thể hoàn trả cho ông Võ Xuân P 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng và ông Phạm Anh T số tiền 150.000.000 (một trăm năm mươi triệu) đồng.
Sau khi ông Trịnh Văn Đ và ông Trịnh Văn H1 hoàn trả số tiền trên đầy đủ cho ông Võ Xuân P và ông Phạm Anh T, thì ông Võ Xuân P có nghĩa vụ hoàn trả lại toàn bộ giấy tờ nhà đất bản chính đứng tên bà Trịnh Thị N1 cho ông Đ và ông H1.
Kể từ ngày bị đơn có yêu cầu thi hành án, nếu nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không trả số tiền nêu trên, thì hàng tháng còn phải trả cho bị đơn khoản tiền lãi theo quy định tại Khoản 2 Đi ều 468 B ộ luật Dân s ự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.
6. Án phí:
6.1. Án phí dân sự sơ thẩm:
Ông Trịnh Văn Đ được miễn án phí. Ông Trịnh Văn H1 phải chịu án phí là 8.750.000 (tám triệu bảy trăm năm mươi ngàn) đồng.
Hoàn trả cho ông Phạm Anh T số tiền tạm ứng án phí đãn ộp là 7.500.000 (bảy triệu năm trăm nghìn) đồng theo biên lai thu ti ền số 0002090 ngày 20/9/2023 của Cục Thi hành án dân s ự Thành phố Hồ Chí Minh (nay là Thi hành án dân s ự Thành phố H).
Hoàn trả cho ông Võ Xuân P số tiền tạm ứng án phí đãn ộp là 10.000.000 (mười triệu) đồng theo biên lai thu ti ền s ố 0002091 ngày 20/9/2023 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh (nay là Thi hành án dân sự Thành phố H).
6. 2. Án phí phúc thẩm: Ông Trịnh Văn Đ được miễn án phí.
7. Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Lu ật Thi hành án dân s ự;
thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- Tòa án nhân dân tối cao;
- Viện Công t ố và Kiểm sát xét x ử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh;
- TAND Thành phố Hồ Chí Minh;
- VKSND Thành phố Hồ Chí Minh;
- THADS Thành phố Hồ Chí Minh;
- Các đương sự;
- Lưu (5), (án BĐA).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






Hà Huy Cầu

## Page 12

12