Bản án số: 100/2026/DS-ST
Phạm Thị T
Số: 100
Ngày: 28/01/2026
Tòa án xét xử: Tòa án nhân dân khu vực 9 - Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 9 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do – Hạnh phúc Bản án số: 100/2026/DS-ST Ngày: 28-01-2026 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 9 - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lưu Kim Ngân Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Nguyễn Thị Thanh Thúy
2. Bà Lê Thị Thanh Tâm
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thanh Trúc - Thư ký Tòa án nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Hồ Thị Vân - Kiểm sát viên Ngày 28 tháng 01 năm 2026, tại Trụ sở Tòa án nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 1318/2024/TLST-DS ngày 07 tháng 11 năm 2024 về “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 184/2025/QĐXXST- DS ngày 24 tháng 3 năm 2025 và Thông báo mở lại phiên tòa số 39/TB-TA ngày 08 tháng 01 năm 2026 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Phạm Thị T, sinh năm 1974;
Địa chỉ thường trú: C đường số B, phường B, Thành phố Hồ Chí Minh (Bà T có đơn xin vắng mặt).
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn C, sinh năm: 1986;
Địa chỉ: A đường số A, Khu dân cư N, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh (Ông C có đơn xin vắng mặt).
Hiện đang chấp hành án tại Trại giam T1, Bộ C1.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1 Công ty TNHH Đ1

## Page 2

(Tên cũ: Công ty TNHH Đ1)
Địa chỉ trụ sở: H L, phường P, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn C , sinh năm:
1986 - chức vụ: Tổng giám đốc (Ông C có đơn xin vắng mặt).
3.2 Ông Đoàn Văn H, sinh năm: 1970 Địa chỉ thường trú: 35 đường số B, phường B, Thành phố Hồ Chí Minh (Ông H có đơn xin vắng mặt).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm ThịT và bản tự khai của nguyên đơn tại tòa cùng các tài liệu, chứng cứ khác do Tòa án thu thập được thể hiện trong hồ sơ thì nội dung vụ án được xác định như sau:
Thông qua mối quan hệ quen biết, bàT và ông Nguyễn Văn C cùng với Công ty TNHH Đ1 nay đổi tên mới là Công ty TNHH Đ1 (gọi tắt là Công ty Đ1) có ký kết với nhau 03 (ba) hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung các hợp đồng như sau:
1/ Hợp đồng thứ nhất: Ngày 20/6/2018, bàT và ông C cùng với Công ty Đ1 thỏa thuận ký kết hợp đồng như sau:
Điều 1: Đối tượng của hợp đồng: Đối tượng của hợp đồng này là 01 lô là lô:
F1 (theo bản vẽ phân lô đính kèm do bên A lập) là một phần của thửa đất số thửa đất số: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh ) có Giấy chứng nhận số 3319QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002 và thửa đất số: 8, 9, 10 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3318QSDĐ do UBND huyện B cấp ngày 05/4/2002.
Điều 2: Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán
1. Giá trị hợp đồng: Giá trị hợp đồng chuyển nhượng 01 lô đất trên là:
5.656.200.000 đồng (Năm tỷ, sáu trăm năm mươi sáu triệu, hai trăm ngàn đồng chẵn) tương ứng với đơn giá: 66.000.000 đồng/m².
Diện tích của lô đất là: 85,7 m².
Thời gian hợp đồng là 07 tháng.
2. Phương thức thanh toán: Thanh toán chia làm 03 đợt theo thỏa thuận:
Đợt 1: Hôm nay ngay sau khi kí hợp đồng này thì bên B đặt cọc cho bên A số tiền 01 lô đất trên là: 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng chẵn).
Đợt 2: Trong 3 tháng sau khi bên A có quy hoạch 1/500 thì bên B giao thêm cho bên A số tiền là 50% trên tổng giá trị của hợp đồng này bao gồm cả đợt 1 và đợt 2.

## Page 3

Đợt 3: Sau khi bên A có bản vẽ con từng lô thì hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng thì bên B giao hết cho bên A số tiền còn lại theo hợp đồng này cho bên A.
Sau khi ký kết hợp đồng, ngay trong ngày 20/6/2018 bàT đã giao cho ông C và Công ty Đ1 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) tiền đặt cọc (có biên nhận nhận tiền đính kèm).
Kéo dài đến ngày 07/01/2021 ông C có viết giấy hẹn bà thời gian 90 ngày để giải quyết xong hợp đồng này, nhưng đến nay ông C vẫn không thực hiện.
2/ Hợp đồng thứ hai: Ngày 17/10/2018 bàT và ông C cùng với Công ty Đ1 thỏa thuận ký kết hợp đồng như sau:
Điều 1: Đối tượng của hợp đồng: Đối tượng của hợp đồng này là 01 lô là lô:
D10 (theo bản vẽ phân lô đính kèm do bên A lập) là một phần của thửa đất số: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) có giấy chứng nhận số 3319QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002 và thửa đất số: 8, 9, 10 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3318QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002.
Điều 2: Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán
1. Giá trị hợp đồng: Giá trị hợp đồng chuyển nhượng 01 lô đất trên là:
2.881.000.000 đồng (Hai tỷ, tám trăm tám mươi mốt triệu đồng chẵn) tương ứng với đơn giá: 43.000.000 đồng/m².
Diện tích của lô đất là: 67.8 m².
Thời gian hợp đồng là 07 tháng.
2. Phương thức thanh toán: Thanh toán chia làm 03 đợt theo thỏa thuận:
Đợt 1: Hôm nay ngay sau khi kí hợp đồng này thì bên B đặt cọc cho bên A số tiền 01 lô đất trên là: 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng chẵn).
Đợt 2: Trong 3 tháng sau khi bên A có quy hoạch 1/500 thì bên B giao thêm cho bên A số tiền là 50% trên tổng giá trị của hợp đồng này bao gồm cả đợt 1 và đợt 2.
Đợt 3: Sau khi bên A có bản vẽ con từng lô thì hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng thì bên B giao hết cho bên A số tiền còn lại theo hợp đồng này cho bên A.
Sau khi ký kết hợp đồng, ngay trong ngày 17/10/2018 bàT đã giao cho ông C và Công ty Đ1 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) tiền đặt cọc (có biên nhận nhận tiền đính kèm).
Kéo dài đến ngày 16/5/2020, ông C có viết giấy hẹn bà thời gian 45 ngày sẽ trả lại tiền cọc lô đất cho bà, nhưng đến nay ông C và Công ty Đ1 vẫn không thực hiện.

## Page 4

Đến ngày 06/3/2021, vợ của ông C là bà Thái Thiên Hồng Đ có viết cam kết sẽ trả lại tiền cọc cho bà, nhưng cũng không thực hiện.
3/ Hợp đồng thứ ba: Ngày 26/02/2019 bà và ông C cùng với Công ty Đ1 thỏa thuận ký kết hợp đồng như sau:
Điều 1: Đối tượng của hợp đồng: Đối tượng của hợp đồng này là 1 lô số:
A32 theo bản vẽ thuộc một phần của thửa đất số: 424 tờ bản đồ số 107, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Địa chỉ: B Hồ H, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là B Hồ H, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh ) có Giấy chứng nhận số CH04083 do UBND quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 27/02/2012 với diện tích khuôn viên đất là 3.072,0m². Theo hợp đồng chuyển nhượng đặt cọc ngày 01/8/2018 và hợp đồng sửa đổi bổ sung ngày 02/10/2018 kèm hợp đồng ủy quyền làm thủ tục nộp nhận chuyển mục đích tách thửa.
Điều 2: Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán
1. Giá trị hợp đồng: Giá chuyển nhượng của lô số A32 là: 2.500.000.000 đồng (Hai tỷ năm trăm triệu đồng chẵn)
Với diện tích là: 59.9 m² trong đó (Rộng: 4.0m, dài 14.96m)
Thời gian hợp đồng này là: 2 tháng. (Nếu trong thời hạn 2 tháng mà không ra hồ sơ được thì hai bên sẽ gia hạn thêm 02 tháng nữa).
2. Phương thức thanh toán:
Đợt 1: Hôm nay ngay sau khi kí hợp đồng này thì bên B giao cho bên A số tiền là: 1.200.000.000 đồng (bằng chữ: Một tỷ hai trăm triệu đồng chẵn).
Đợt 2: Sau khi ký chuyển nhượng tại phòng công chứng thì bên B sẽ giao số tiền còn lại cho bên A theo giá trị hợp đồng như trên.
Sau khi ký kết hợp đồng, ngay trong ngày 26/02/2019 bàT đã giao cho ông C và Công ty Đ1 1.200.000.000 đồng (một tỷ, hai trăm triệu đồng) tiền đặt cọc (có biên nhận nhận tiền đính kèm).
Kéo dài đến ngày 16/5/2020, ông C có viết giấy hẹn bà xin gia hạn thêm thời gian ra sổ trong vòng 45 ngày tới, nhưng đến nay ông C và Công ty Đ1 vẫn không thực hiện.
Đến ngày 07/01/2021, ông C có viết giấy hẹn bà thời gian 60 ngày tiến hành công chứng, nhưng đến nay ông C và Công ty Đ1 vẫn không thực hiện.
Khi ký kết các hợp đồng trên, ông C đóng dấu Công ty TNHH Đ1 vào hợp đồng. Ông C đưa hợp đồng cho bà để đảm bảo giữa đôi bên vì ông C là Tổng Giám đốc của Công ty Đ1. Số tiền đặt cọc mà ông C và Công ty Đ1 đã nhận của bà tổng cộng là: 1.800.000.000 đồng (một tỷ tám trăm triệu đồng).
Sau khi nhận tiền cọc của bàT thì kéo dài đến hôm nay ông C và Công ty Đ1 vẫn không thực hiện việc chuyển nhượng hoàn tất các lô đất trên cho bà T. Do ông C và Công ty Đ1 đã vi phạm hợp đồng nên bàT yêu cầu Tòa án buộc ông Nguyễn Văn C và Công ty TNHH Đ1 trả lại cho bàT số tiền đặt cọc đã nhận tổng

## Page 5

cộng là: 1.800.000.000 đồng (một tỷ tám trăm triệu đồng). Yêu cầu trả một lần ngay sau khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Trước đây, bàT khởi kiện yêu cầu ông C và Công ty Đ1 phải liên đới trả lại cho bàT số tiền đặt cọc là 1.800.000.000 đồng (một tỷ, tám trăm triệu đồng). Tuy nhiên, do hiện nay Công ty Đ1 đã ngừng hoạt động, ông C cũng cam kết chịu trách nhiệm cá nhân hoàn trả khoản tiền cọc cho bà T. Do đó, bàT chỉ yêu cầu ông C chịu trách nhiệm cá nhân trả lại tiền cọc cho bà T, không yêu cầu Công ty Đ1 phải trả lại tiền cọc cho bà T. BàT cam kết chỉ khởi kiện dân sự đối với ông Nguyễn Văn C, bàT không yêu cầu xử lý trách nhiệm hình sự đối với ông Nguyễn Văn C liên quan tới các hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết.
Bị đơn ông Nguyễn Văn C và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty TNHH Đ1 Kinh doanh nhà DCB có người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Văn C có đơn xin vắng mặt, có lời trình bày theo nội dung bản tự khai ngày 06/01/2025 như sau:
Ông và bà Phạm ThịT có ký với nhau ba hợp đồng đặt cọc như nguyên đơn đã trình bày.
- Hợp đồng thứ nhất: Ngày 20/6/2018, ông có ký chuyển nhượng cho bàT một lô đất F1 là một phần thửa 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 tờ 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông đã nhận cọc của bàT số tiền 300.000.000 đồng.
- Hợp đồng thứ hai: Ngày 17/10/2018, ông có ký hợp đồng đặt cọc với bàT một lô đất D10 là một phần thửa 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 tờ 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh . Ông đã nhận số tiền đặt cọc của bàT là 300.000.000 đồng.
- Hợp đồng thứ ba: Ngày 26/02/2019, ông có ký với bàT hợp đồng đặt cọc một lô đất số A32 thuộc một phần thửa 424, tờ 107 địa chỉ B Hồ H, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông đã nhận của bàT 1.200.000.000 đồng tiền đặt cọc.
Khi ký hợp đồng đặt cọc, ông C có đóng dấu Công ty Đ1 (do ông C là người đại diện theo pháp luật của Công ty Đ1) để khách hàng tin tưởng khi giao dịch.
Số tiền là do cá nhân ông nhận từ bà T, không liên quan đến Công ty Đ1, không liên quan đến vợ ông là bà Thái Thiên Hồng Đ.
Do hợp đồng không thực hiện được, hiện nay Công ty Đ1 đã ngừng hoạt động kể từ khi ông C bị bắt nên nay ông C xin chịu trách nhiệm cá nhân trả lại cho bàT số tiền ông đã nhận tổng cộng là 1.800.000.000 đồng (một tỷ tám trăm triệu đồng), về thời gian trả ông C đồng ý trả theo thời gian pháp luật quy định.
Hiện nay, ông C đang bị tạm giam nên với tư cách là bị đơn và là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Đ1 Kinh doanh nhà DCB xin được vắng mặt trong quá trình Tòa án các cấp giải quyết vụ án, đồng thời đề nghị Tòa án không tiến hành hòa giải.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đoàn VănH có đơn xin vắng mặt, có lời trình bày tại bản tự khai ngày 06/02/2025 với nội dung như sau:

## Page 6

Ông là chồng của bà Phạm Thị T. Số tiền 1.800.000.000 đồng (một tỷ, tám trăm triệu đồng) mà bàT dùng để ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn C và Công ty TNHH Đ1 (gọi tắt là Công ty Đ1)
là tài sản chung của vợ chồng ông. Ông thống nhất với toàn bộ ý kiến của vợ ông là bà T, ông không bổ sung ý kiến gì thêm. Mọi vấn đề trong vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bàT khởi kiện ông C sẽ do bà T được toàn quyền quyết định, các văn bản tố tụng dân sự ông cũng đồng ý để bà T thay mặt ông nhận thay. Do bận công việc, ông xin được vắng mặt trong suốt quá trình tòa án các cấp giải quyết vụ án.
Vụ án không tiến hành hòa giải được do các đương sự có đơn xin vắng mặt và yêu cầu Tòa án không tiến hành hòa giải. Do đó, Tòa án đưa vụ án ra xét xử công khai.
Tại phiên tòa, các đương sự đều có đơn xin xét xử vắng mặt và không có ý kiến gì khác so với nội dung đã tự khai trong hồ sơ vụ án.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến và kết luận:
1. Việc tuân theo pháp luật tố tụng: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Tòa án đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về thẩm quyền, thủ tục.
Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án chưa đảm bảo theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự. Người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 70, 71, 72, 73, 234 Bộ luật Tố tụng dân sự.
2. Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Xét thấy hợp đồng đặt cọc 2 bên giao kết để đảm bảo cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối tượng hợp đồng này là các lô đất nền thực tế chưa được hình thành và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể thực hiện chuyển nhượng được, hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo Điều 408 Bộ luật Dân sự, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, nguyên đơn yêu cầu ông Choàn trả 1.800.000.000 đồng (một tỷ tám trăm triệu đồng) tiền cọc là có cơ sở chấp nhận theo Điều 117, Điều 328 Bộ luật Dân sự. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án : Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Bị đơn cư trú tại

## Page 7

phường A, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật hòa giải, đối thoại tại tòa án, Điều 5 Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định về tiếp nhận nhiệm vụ, thực hiện thẩm quyền của các Tòa án nhân dân.
Vụ án thuộc trường hợp Viện Kiểm sát nhân dân tham gia phiên tòa theo khoản 2 Điều 21 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
[1.2] Về thủ tục tố tụng: Các đương sự trong vụ án đều có đơn xin xét xử vắng mặt nên căn cứ khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự.
Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc, bị đơn cũng đồng ý trả lại tiền cọc cho nguyên đơn. Do đó, Tòa án không đưa các ông bà có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một phần thửa đất số: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B,Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3319QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002; thửa đất số: 8, 9, 10 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3318QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất 424 tờ bản đồ số 107 có Giấy chứng nhận số CH04083 do UBND quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 27/02/2012 tại địa chỉ B Hồ H, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh) vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
[2] Về nội dung: Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:
[2.1] Về hình thức hợp đồng: Bà Phạm ThịT (bên B) và ông Nguyễn Văn C (bên A) có ký kết với nhau 03 hợp đồng đặt cọc hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 20/6/2018, ngày 17/10/2018 và ngày 26/02/2019. Như vậy, căn cứ vào Điều 119, Điều 328, Điều 385 Bộ luật dân sự, hai bên đã tuân thủ đúng quy định pháp luật về hình thức hợp đồng.
[2.2] Về nội dung hợp đồng:
- Xét Hợp đồng thứ nhất: Ngày 20/6/2018, hai bên thỏa thuận đối tượng của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một lô đất là lô: F1 (theo bản vẽ phân lô đính kèm do bên A lập) là một phần của thửa đất số thửa đất số: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh ) có Giấy chứng nhận số 3319QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002 và thửa đất số: 8, 9, 10 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay thuộc phường

## Page 8

B, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3318QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002.
- Xét Hợp đồng thứ hai: Ngày 17/10/2018, hai bên thỏa thuận đối tượng của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một lô đất: D10 (theo bản vẽ phân lô đính kèm do bên A lập) là một phần của thửa đất số: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3319QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/04/2002 và thửa đất số: 8, 9, 10 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3318QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002.
- Xét Hợp đồng thứ ba: Ngày 26/02/2019, hai bên thỏa thuận đối tượng của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một lô: A32 theo bản vẽ thuộc một phần của thửa đất số: 424 tờ bản đồ số 107, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ: B Hồ H, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là B Hồ H, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh ) có Giấy chứng nhận số CH04083 do UBND quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 27/02/2012 với diện tích khuôn viên đất là 3.072,0m². Theo hợp đồng chuyển nhượng đặt cọc ngày 01/8/2018 và hợp đồng sửa đổi bổ sung ngày 02/10/2018 kèm hợp đồng ủy quyền làm thủ tục nộp nhận chuyển mục đích tách thửa.
Giá trị hợp đồng chuyển nhượng các lô đất trên là: 11.037.200.000 đồng (mười một tỷ, không trăm ba mươi bảy triệu, hai trăm nghìn đồng) . BàT đã đặt cọc cho ông C số tiền là 1.800.000.000 đồng. Trong nội dung hợp đồng thứ nhất và hợp đồng thứ hai, hai bên thỏa thuận sau khi ông Nguyễn Văn C (bên nhận đặt cọc) có bản vẽ con từng lô thì hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng theo quy định thì bà Phạm ThịT (bên đặt cọc) thanh toán hết cho ông C số tiền còn lại. Trong nội dung hợp đồng thứ ba, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng theo quy định thì bà Phạm ThịT (bên đặt cọc) thanh toán hết cho ông C số tiền còn lại. Chủ thể giao kết hợp đồng là ông Nguyễn Văn C (bên nhận đặt cọc) và bà Phạm ThịT (bên đặt cọc) đều là những cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi để giao kết hợp đồng. Khi ký kết hợp đồng, các bên đều hoàn toàn tự nguyện. Tuy nhiên, tại thời điểm giao kết các hợp đồng đặt cọc ngày 20/6/2018, ngày 17/10/2018 và ngày 26/02/2019 cùng với kết quả xác minh của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận B (nay là Chi nhánh văn phòng Đ2), Thành phố Hồ Chí Minh thì đến nay ông C vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất nhận đặt cọc nên ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nên hợp đồng này bị vô hiệu theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự. Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Căn cứ vào các tài liệu chứng chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, hai bên đương sự đã xác nhận việc bàT đã giao và ông C đã nhận số tiền

## Page 9

1.800.000.000 đồng (một tỷ, tám trăm triệu đồng). Khi tiến hành giao dịch, bên đặt cọc để nhận chuyển nhượng buộc phải tìm hiểu ai là chủ quyền sử dụng đất, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, thông tin quy hoạch đất như thế nào, diện tích đất ra sao; bên nhận chuyển nhượng buộc phải biết việc mình không phải là chủ sử dụng đất thì không được giao dịch nhưng vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc nên hai bên đều có lỗi ngang nhau trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu. Do đó, nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải hoàn trả số tiền đã đặt cọc là 1.800.000.000 đồng. Bị đơn thừa nhận đã nhận số tiền 1.800.000.000 đồng của nguyên đơn và đồng ý hoàn trả số tiền 1.800.000.000 đồng cho nguyên đơn. Xét thấy, cả nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất về số tiền đã nhận và số tiền phải trả và không có tranh chấp khác đối với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đôi bên nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đòi bị đơn phải trả số tiền 1.800.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.
Về trách nhiệm thực hiện việc trả tiền: Bà Phạm ThịT yêu cầu cá nhân ông Nguyễn Văn C thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Ông Nguyễn Văn C cũng đồng thời xác nhận cá nhân ông thực hiện nhận tiền và ký hợp đồng với bà T, nên ông có nghĩa vụ trả tiền cho bà T, ông xác định vợ ông không tham gia trong việc này và đề nghị không đưa vợ ông vào tham gia tố tụng trong vụ án. Như vậy, các đương sự đều xác định trách nhiệm trả tiền thuộc về cá nhân ông Nguyễn Văn C.
Đối với Công ty TNHH Đ1 có đóng dấu trên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT với ông C, các bên đều xác nhận việc đóng dấu chỉ để làm tin mà không có quyền lợi và nghĩa vụ gì. Trong vụ án này Công ty TNHH Đ1 Kinh doanh nhà DCB không có yêu cầu gì nên không xem xét yêu cầu và trách nhiệm của Công ty TNHH Đ1 Kinh doanh nhà DCB.
Đối với ông Đoàn VănH là chồng của bà Phạm ThịT xác định số tiền 1.800.000.000 đồng (một tỷ, tám trăm triệu đồng) mà bàT dùng để ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn C và Công ty Đ1 là tài sản chung của vợ chồng ông. Ông H thống nhất với toàn bộ ý kiến của bà T, mọi vấn đề trong vụ án sẽ do bàT thay mặt ông H được toàn quyền quyết định. Do đó, Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận ý kiến của ông H.
[3] Đối với ý kiến phát biểu tại phiên tòa của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh thấy rằng các ý kiến và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát về hình thức, nội dung là phù hợp quy định của pháp luật, nên chấp nhận.
[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do được chấp nhận yêu cầu nên nguyên đơn không phải nộp án phí, hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp.
Bị đơn ông Nguyễn Văn C phải nộp án phí theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

## Page 10

Căn cứ khoản 2 Điều 21, khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 228, khoản 1 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật hòa giải, đối thoại tại Tòa án;
Căn cứ các Điều 131, 328, 357, 408 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.
Căn cứ Điều 5 Nghị quyết 01/2025/NQ -HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định về tiếp nhận nhiệm vụ, thực hiện thẩm quyền của các Tòa án nhân dân.
Căn cứ Luật thi hành án dân sự.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm ThịT đối với bị đơn ông Nguyễn Văn C về việc hoàn trả tiền đặt cọc từ các hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 20/6/2018, ngày 17/10/2018 và 26/02/2019.
Buộc ông Nguyễn Văn C phải trả cho bà Phạm ThịT và ông Đoàn VănH số tiền 1.800.000.000 đồng (một tỷ, tám trăm triệu đồng), trả làm một lần ngay sau khi bản án này có hiệu lực pháp luật.
Kể từ ngày bà Phạm ThịT và ông Đoàn VănH có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Nguyễn Văn C chưa thanh toán đủ số tiền nêu trên thì hàng tháng ông C còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian và khoản tiền chưa thi hành án.
Các đương sự thi hành án tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Ông Nguyễn Văn C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 66.000.000 đồng (sáu mươi sáu triệu đồng).
Hoàn trả cho bà Phạm ThịT số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 33. 000.000 đồng (ba mươi ba triệu đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0048273 ngày 07/11/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh).
3. Quyền và thời hạn kháng cáo, kháng nghị:
Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được giao nhận, tống đạt hợp lệ hoặc được niêm yết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Viện Kiểm sát cùng cấp và cấp trên trực tiếp có quyền kháng nghị theo quy định của pháp luật.

## Page 11

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

















Nơi nhận:
- VKSND TPHCM;
- VKSND KV9 -TPHCM;
- THA DS TPHCM;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA







Lưu Kim Ngân