Bản án số: 104/2026/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 104
Ngày: 29/01/2026
Tòa án xét xử: Tòa án nhân dân khu vực 9 - Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 9 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do – Hạnh phúc Bản án số: 104/2026/DS-ST Ngày: 29-01-2026 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 9 - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lưu Kim Ngân Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Nguyễn Hoàng Anh Vy
2. Ông Nguyễn Hữu Tín
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thanh Trúc - Thư ký Tòa án nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mỹ Ngọc - Kiểm sát viên Ngày 29 tháng 01 năm 2026, tại Trụ sở Tòa án nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 1418/2024/TLST-DS ngày 05 tháng 12 năm 2024 về “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 185/2025/QĐXXST- DS ngày 24 tháng 3 năm 2025 và Thông báo mở lại phiên tòa số 40/TB-TA ngày 08 tháng 01 năm 2026 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Vũ Tô H , sinh năm: 1965 (Bà Vũ Tô H đã chết ngày 04/9/2024 theo Giấy chứng tử số 576/TLKT-BS do U, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 04/9/2024);
Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn bà Vũ Tô H:
1.1. Ông Nguyễn Sỹ Đ, sinh năm: 1957;
Địa chỉ thường trú: E T, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh.
1.2. Ông Nguyễn Vũ B, sinh năm: 1991;
Địa chỉ thường trú: E T, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Ông Nguyễn Sỹ Đ, sinh năm 1957 (Theo giấy ủy quyền ngày 18/01/2025).

## Page 2

1.3. Ông Nguyễn Tuấn K, sinh năm: 1998;
Địa chỉ thường trú: E T, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Ông Nguyễn Sỹ Đ, sinh năm 1957 (Theo giấy ủy quyền ngày 18/01/2025).
(Ông Đ có đơn xin vắng mặt).
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn C, sinh năm: 1986;
Địa chỉ: A đường số A, Khu dân cư N, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh.
Hiện đang chấp hành án tại Trại giam T, Bộ C1.
(Ông C có đơn xin vắng mặt).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Công ty TNHH Đ2 (Tên cũ: Công ty TNHH Đ2)
Địa chỉ trụ sở: H L, phường P, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn C , sinh năm:
1986 - chức vụ: Tổng giám đốc.
(Ông C có đơn xin vắng mặt).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện của ông Nguyễn Sỹ Đ – là người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn bà Vũ Tô H và là người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Vũ B và ông Nguyễn Tuấn K cùng các tài liệu, chứng cứ khác đã thu thập được có trong hồ sơ thì nội dung vụ án được xác định như sau:
Thông qua mối quan hệ quen biết, bà Vũ Tô H và ông Nguyễn Văn C cùng với Công ty TNHH Đ2 (gọi tắt là Công ty Đ2) có ký kết với nhau 02 hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung các hợp đồng như sau:
1/ Hợp đồng thứ nhất: Ngày 25/6/2018, bà H và ông C cùng với Công ty Đ2 thỏa thuận ký kết hợp đồng như sau:
Điều 1: Đối tượng của hợp đồng Đối tượng của hợp đồng này là 02 lô là lô: D22 và D36 (theo bản vẽ phân lô đính kèm do bên A lập) là một phần của thửa đất số: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh ) có Gi ấy chứng nhận số 3319QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002 và thửa đất số: 8, 9, 10 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh ) có Giấy chứng nhận số 3318QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002.
Điều 2: Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán

## Page 3

1. Giá trị hợp đồng:
- Giá trị hợp đồng chuyển nhượng 02 lô đất trên là: 7.520.700.000 đồng (Bảy tỷ năm trăm hai mươi triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn) tương ứng với đơn giá:
43.000.000đồng/m².
- Diện tích của các lô đất là: D22-89.0m² và D36-85,9m²
- Thời gian hợp đồng là 07 tháng.
2. Phương thức thanh toán:
Thanh toán chia làm 03 đợt theo thỏa thuận:
Đợt 1: Hôm nay ngay sau khi kí hợp đồng này thì bên B đặt cọc cho bên A số tiền 02 lô đất trên là: 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng chẵn).
Đợt 2: Trong 3 tháng sau khi bên A có quy hoạch 1/500 thì bên B giao thêm cho bên A số tiền là 50% trên tổng giá trị của hợp đồng này bao gồm cả đợt 1 và đợt 2 (Trong thời gian 3 tháng mà bên A không có quy hoạch 1/500 thì bên A trả lại tiền cọc cho bên B và bồi thường 1%. Nếu trong thời gian 7 tháng mà vẫn chưa hoàn tất thì bên A phải trả lại tiền cọc và bồi thường 1,5% cho bên B)
Đợt 3: Sau khi bên A có bản vẽ con từng lô thì hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng thì bên B giao hết cho bên A số tiền còn lại theo hợp đồng này cho bên A.
Sau khi ký kết hợp đồng, ngay trong ngày 25/6/2018, bà H đã giao cho ông C và Công ty Đ2 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng) tiền đặt cọc (có biên nhận tiền đính kèm).
2/ Hợp đồng thứ hai: Ngày 21/9/2018, bà Vũ Tô H và ông C cùng với Công ty Đ2 thỏa thuận ký kết hợp đồng như sau:
Điều 1: Đối tượng của hợp đồng Đối tượng của hợp đồng này là 03 lô đất số 06, 07, 08 thuộc một phần của thửa đất số: 424 tờ bản đồ số 107, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh .
Địa chỉ: B Hồ H, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh ) có Giấy chứng nhận số CH04083 do UBND quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 27/02/2012.
Điều 2: Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán
1. Giá trị hợp đồng:
- Giá chuyển nhượng 03 lô đất trên là 7.500.000.000 đồng (Bảy tỷ năm trăm triệu đồng). Với diện tích là: 73.7 m², 73.4 m², 73,0 m².
- Thời gian của hợp đồng này là 4 tháng.
2. Phương thức thanh toán:
Thanh toán chia làm 03 đợt theo thỏa thuận:
Đợt 1: Hôm nay ngay sau khi kí hợp đồng này thì bên B giao cho bên A số tiền là: 2.000.000.000 đồng (bằng chữ: hai tỷ đồng chẵn).

## Page 4

Đợt 2: Hai bên sẽ tiến hành ký chuyển nhượng tại Phòng công chứng thì bên B giao thêm cho bên A số tiền là: 5.000.000.000đ (Năm tỷ đồng chẵn).
Đợt 3: Sau khi đăng bộ sang tên qua bên B thì bên B giao số tiền còn lại là:
500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng chẵn).
Sau khi ký kết hợp đồng, ngay trong ngày 21/9/2018, bà H đã giao cho ông C và Công ty Đ2 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng) tiền đặt cọc (có biên nhận tiền đính kèm).
Sau đó, ông C thông báo với bà H là ứng thêm tiền để lo giấy tờ thủ tục khu đất nên ngày 01/02/2019, bà H có giao thêm cho ông C 400.000.000 đồng thông qua nhân viên của ông C là ông Nguyễn Văn P.
Khi ký kết các hợp đồng trên, ông C đóng dấu Công ty TNHH Đ2 vào hợp đồng. Ông C đưa hợp đồng cho bà H để đảm bảo giữa đôi bên vì ông C là Tổng Giám đốc của Công ty Đ2. Số tiền đặt cọc mà ông C và Công ty Đ2 đã nhận của bà H tổng cộng là: 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng).
Ngày 04/9/2024 bà Vũ Tô H chết. Hiện nay, bị đơn ông Nguyễn Văn C đang bị tạm giam. Công ty TNHH Đ2 (gọi tắt là Công ty Đ2) do ông C làm Tổng giám đốc trên thực tế đã ngừng hoạt động kể từ thời điểm ông C bị bắt giam.
Tại bản tự khai, đơn xin vắng mặt và đơn không yêu cầu hòa giải ngày 06/01/2025, ông C cũng xác nhận ông Nguyễn Văn P (khi đó ông P đang là nhân viên của ông C) thay mặt ông C nhận số tiền 400.000.000 đồng của bà H đưa khi ông C đi vắng. Sau đó, ông P đã giao đủ số tiền trên lại cho ông C lúc ông C trở về nên ông C xác nhận đã có nhận của bà H số tiền đặt cọc mua các lô đất tổng cộng là 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng). Ông C đồng ý chịu trách nhiệm cá nhân trả lại cho những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà H là ông Đ, ông B và ông K số tiền đặt cọc đã nhận nên ông Đ chỉ yêu cầu cá nhân ông C chịu trách nhiệm trả lại cho ông Đ, ông B và ông K số tiền là 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng).
Trước đây, ông Đ khởi kiện yêu cầu ông C và Công ty Đ2 phải liên đới trả lại cho bà H tiền cọc: 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng). Tuy nhiên, do hiện nay Công ty Đ2 đã ngừng hoạt động, ông C cũng cam kết chịu trách nhiệm cá nhân hoàn trả khoản tiền cọc cho ông Đ. Do đó, ông Đ chỉ yêu cầu ông C chịu trách nhiệm cá nhân trả lại tiền cọc cho ông Đ, không yêu cầu Công ty Đ2 và ông Nguyễn Văn P phải trả lại tiền cọc cho ông Đ. Ông Đ cam kết chỉ khởi kiện dân sự đối với ông Nguyễn Văn C, ông Đ không yêu cầu xử lý trách nhiệm hình sự đối với ông Nguyễn Văn C liên quan tới các hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết.
Bị đơn ông Nguyễn Văn C và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty TNHH Đ2 Kinh doanh nhà DCB có người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Văn C có đơn xin vắng mặt, có lời trình bày theo nội dung bản tự khai ngày 06/01/2025 như sau:

## Page 5

Ông và bà Vũ Tô H có ký với nhau hai hợp đồng đặt cọc như nguyên đơn đã trình bày.
- Hợp đồng thứ nhất: Ngày 25/06/2018 đôi bên ký hợp đồng đặt cọc hai lô đất D22 và D36 một phần thửa đất số 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 tờ số 02 xã B, B, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông đã nhận của bà H 600.000.000 đồng tiền đặt cọc.
- Hợp đồng thứ hai: Ngày 21/9/2018 đôi bên ký hợp đồng đặt cọc ba lô đất số 6, 7, 8 thuộc một phần thửa 424 và 107 địa chỉ B Hồ H, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông đã nhận của bà H 2.000.000.000 đồng tiền đặt cọc.
Ngày 01/02/2019 do ông không có mặt ở công ty, nên khi bà H đến tiếp tục giao số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng thì ông có nhờ nhân viên của ông là ông Nguyễn Văn P nhận giúp. Qua hôm sau thì ông P có giao số tiền 400.000.000 đồng này lại cho ông. Khi ký hợp đồng đặt cọc, ông C có đóng dấu Công ty Đ2 (do ông C là người đại diện theo pháp luật của Công ty Đ2 ) để khách hàng tin tưởng khi giao dịch. Số tiền là do cá nhân ông nhận từ bà H, không liên quan đến Công ty Đ2, không liên quan đến vợ ông là bà Thái Thiên Hồng Đ1 và cũng không liên quan đến ông P vì ông P thay mặt ông nhận tiền dùm trong lúc ông đi vắng.
Khi ông về ông P đã giao đủ số tiền 400.000.000 đồng lại cho ông.
Hiện nay, qua thông báo của Tòa án thì ông được biết bà H đã chết vào tháng 9/2024. Do hợp đồng không thực hiện được, hiện nay Công ty Đ2 đã ngừng hoạt động kể từ khi ông C bị bắt nên nay ông C xin chịu trách nhiệm cá nhân trả lại cho những người thừa kế của bà H là ông Đ, ông B và ông K số tiền ông đã nhận của bà H tổng cộng là 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng), về thời gian trả ông C đồng ý trả theo thời gian pháp luật quy định.
Số tiền cá nhân ông C nhận cọc của bà H không liên quan đến Công ty TNHH Đ2 và không liên quan đến vợ của ông C là bà Thái Thiên Hồng Đ1 . Hiện nay, ông C đang bị tạm giam nên với tư cách là bị đơn và là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Đ2 Kinh doanh nhà DCB xin được vắng mặt trong qu á trình Tòa án các cấp giải quyết vụ án, đồng thời đề nghị Tòa án không tiến hành hòa giải.
Vụ án không tiến hành hòa giải được do các đương sự có đơn xin vắng mặt và yêu cầu Tòa án không tiến hành hòa giải. Do đó, Tòa án đưa vụ án ra xét xử công khai.
Tại phiên tòa, các đương sự đều có đơn xin xét xử vắng mặt và không có ý kiến gì khác so với nội dung đã tự khai trong hồ sơ vụ án.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến và kết luận:
1. Việc tuân theo pháp luật tố tụng: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Tòa án đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về thẩm quyền, thủ tục.
Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án chưa đảm bảo theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự. Người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định của pháp luật

## Page 6

về quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 70, 71, 72, 73, 234 Bộ luật Tố tụng dân sự.
2. Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Xét thấy hợp đồng đặt cọc 2 bên giao kết để đảm bảo cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối tượng hợp đồng này là các lô đất nền thực tế chưa được hình thành và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể thực hiện chuyển nhượng được, hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo Điều 408 Bộ luật Dân sự, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, nguyên đơn yêu cầu ông Choàn trả 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng)
tiền cọc là có cơ sở chấp nhận theo Điều 117, Điều 328 Bộ luật Dân sự. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Bị đơn cư trú tại phường A, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật hòa giải, đối thoại tại tòa án, Điều 5 Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định về tiếp nhận nhiệm vụ, thực hiện thẩm quyền của các Tòa án nhân dân.
Vụ án thuộc trường hợp Viện Kiểm sát nhân dân tham gia phiên tòa theo khoản 2 Điều 21 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
[1.2] Về thủ tục tố tụng: Các đương sự trong vụ án đều có đơn xin xét xử vắng mặt nên căn cứ khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự.
Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc, bị đơn cũng đồng ý trả lại tiền cọc cho nguyên đơn. Do đó, Tòa án không đưa các ông bà có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một phần thửa đất số: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B,Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3319QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002; thửa đất số: 8, 9, 10 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3318QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất 424 tờ bản đồ số 107 có Giấy chứng nhận số CH04083 do

## Page 7

UBND quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 27/02/2012 tại địa chỉ B Hồ H, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh) vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
[2] Về nội dung: Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:
[2.1] Về hình thức hợp đồng : Bà Vũ Tô H (bên B) và ông Nguyễn Văn C (bên A) có ký kết với nhau 02 hợp đồng đặt cọc hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 25/6/2018 và ngày 21/9/2018. Như vậy, căn cứ vào Điều 119, Điều 328, Điều 385 Bộ luật dân sự, hai bên đã tu ân thủ đúng quy định pháp luật về hình thức hợp đồng.
[2.2] Về nội dung hợp đồng:
- Xét Hợp đồng thứ nhất: Ngày 25/6/2018, hai bên thỏa thuận đối tượng của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 02 lô là lô: D22 và D36 (theo bản vẽ phân lô đính kèm do bên A lập) là một phần của thửa đất số: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3319QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002 và thửa đất số: 8, 9, 10 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh ) có Giấy chứng nhận số 3318QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002.
Xét Hợp đồng thứ hai: Ngày 21/9/2018, hai bên thỏa thuận đối tượng của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 lô đất số 06, 07, 08 thuộc một phần của thửa đất số: 424 tờ bản đồ số 107, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ: B Hồ H, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là B Hồ H, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh ) có Giấy chứng nhận số CH04083 do UBND quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 27/02/2012.
Giá trị các hợp đồng chuyển nhượng l ô đất trên là: 15.020.700.000 đồng (mười lăm tỷ, không trăm hai mươi triệu, bảy trăm nghìn đồng). Bà H đã đặt cọc cho ông C số tiền là 3.000.000.000 đồng. Trong nội dung hợp đồng thứ nhất, hai bên thỏa thuận, sau khi đăng bộ sang tên qua ông Nguyễn Văn C (bên nhận đặt cọc) thì bà Vũ Tô H (bên đặt cọc) thanh toán hết cho ông C số tiền còn lại. Trong nội dung hợp đồng thứ hai, hai bên thỏa thuận sau khi ông Nguyễn Văn C (bên nhận đặt cọc) có bản vẽ từng lô thì hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng theo quy định thì bà Vũ Tô H (bên đặt cọc) thanh toán hết cho ông C số tiền còn lại. Chủ thể giao kết hợp đồng là ông Nguyễn Văn C (bên nhận đặt cọc) và bà Vũ Tô H (bên đặt cọc) đều là những cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi để giao kết hợp đồng. Khi ký kết hợp đồng, các bên đều hoàn toàn tự nguyện. Tuy nhiên, tại thời điểm giao kết các hợp đồng đặt cọc ngày 25/6/2018 và ngày 21/9/2018 cùng với kết quả xác minh của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận B (nay là Chi nhánh Văn phòng Đ3, Thành phố Hồ Chí Minh) thì đến nay ông C vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất nhận đặt cọc nên ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực

## Page 8

hiện được nên hợp đồng này bị vô hiệu theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự. Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, hai bên đương sự đã xác nhận việc bà H đã giao và ông C đã nhận số tiền 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng). Khi tiến hành giao dịch, bên đặt cọc để nhận chuyển nhượng buộc phải tìm hiểu ai là chủ quyền sử dụng đất, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, thông tin quy hoạch đất như thế nào, diện tích đất ra sao; bên nhận chuyển nhượng buộc phải biết việc mình không phải là chủ sử dụng đất thì không được giao dịch nhưng vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc nên hai bên đều có lỗi ngang nhau trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu.
Do đó, nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải hoàn trả số tiền đã đặt cọc là 3.000.000.000 đồng, bị đơn thừa nhận đã nhận số tiền 3.000.000.000 đồng của nguyên đơn và đồng ý hoàn trả số tiền 3.000.000.000 đồng cho nguyên đơn. Xét thấy, cả nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất về số tiền đã nhận và số tiền phải trả và không có tranh chấp khác đối với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng giữa đôi bên nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đòi bị đơn phải trả số tiền 3.000.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.
Về trách nhiệm thực hiện việc trả tiền: Ông Đ, ông B và ông Kyêu cầu cá nhân ông Nguyễn Văn C thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Ông Nguyễn Văn C cũng đồng thời xác nhận cá nhân ông thực hiện nhận tiền và ký hợp đồng với bà H, nên ông có nghĩa vụ trả tiền cho ông Đ, ông B và ông K. Ông C xác định vợ ông không tham gia trong việc này và đề nghị không đưa vợ ông vào tham gia tố tụng trong vụ án. Như vậy, các đương sự đều xác định trách nhiệm trả tiền thuộc về cá nhân ông Nguyễn Văn C.
Đối với Công ty TNHH Đ2 có đóng dấu trên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với ông C, các bên đều xác nhận việc đóng dấu chỉ để làm tin mà không có quyền lợi và nghĩa vụ gì. Trong vụ án này Công ty TNHH Đ2 Kinh doanh nhà DCB không có yêu cầu gì nên không xem xét yêu cầu và trách nhiệm của Công ty TNHH Đ2 Kinh doanh nhà DCB.
[3] Đối với ý kiến phát biểu tại phiên tòa của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh thấy rằng các ý kiến và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát về hình thức, nội dung là phù hợp quy định của pháp luật, nên chấp nhận.
[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do được chấp nhận yêu cầu nên nguyên đơn không phải nộp án phí, hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp.
Bị đơn ông Nguyễn Văn C phải nộp án phí theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

## Page 9

Căn cứ khoản 2 Điều 21, khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 228, khoản 1 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật hòa giải, đối thoại tại Tòa án;
Căn cứ các Điều 131, 328, 357, 408 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.
Căn cứ Điều 5 Nghị quyết 01/2025/NQ -HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định về tiếp nhận nhiệm vụ, thực hiện thẩm quyền của các Tòa án nhân dân.
Căn cứ Luật thi hành án dân sự.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các ông: Nguyễn Sỹ Đ, Nguyễn Vũ B và Nguyễn Tuấn K đối với bị đơn ông Nguyễn Văn C về việc hoàn trả tiền đặt cọc từ các hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 và ngày 21/9/2018.
Buộc ông Nguyễn Văn C phải trả cho các ông: Nguyễn Sỹ Đ, Nguyễn Vũ B và Nguyễn Tuấn K số tiền 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng), trả làm một lần ngay sau khi bản án này có hiệu lực pháp luật.
Kể từ ngày các ông: Nguyễn Sỹ Đ, Nguyễn Vũ B và Nguyễn Tuấn K có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Nguyễn Văn C chưa thanh toán đủ số tiền nêu trên thì hàng tháng ông C còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian và khoản tiền chưa thi hành án.
Các đương sự thi hành án tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Ông Nguyễn Văn C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 92.000.000 đồng (chín mươi hai triệu đồng).
Hoàn trả cho các ông: Nguyễn Sỹ Đ, Nguyễn Vũ B và Nguyễn Tuấn K số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 46.000.000 đồng (Bốn mươi sáu triệu đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0048529 ngày 03/12/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh).
3. Quyền và thời hạn kháng cáo, kháng nghị: Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được giao nhận, tống đạt hợp lệ hoặc được niêm yết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Viện Kiểm sát cùng cấp và cấp trên trực tiếp có quyền kháng nghị theo quy định của pháp luật.

## Page 10

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận:
- VKSND TPHCM;
- VKSND KV9 -TPHCM;
- THA DS TPHCM;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






Lưu Kim Ngân