Bản án số: 183/2026/DS-PT
Tranh chấp QSD đất Nguyễn Thị Lệ Phi - Nguyễn Thị T
Số: 183/2026
Ngày: 12/03/2026
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đồng Nai
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp QSD đất Nguyễn Thị Lệ Phi - Nguyễn Thị T

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

Bản án số: 183/2026/DS-PT Ngày: 12/3/2026 V/v: “Tranh chấp quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Võ Thị Thanh Phượng Các Thẩm phán: Bà Bùi Lan Hương Ông Nguyễn Văn Nhân
- Thư ký phiên tòa: Bà Võ Thị Ngọc Linh – Thư ký Tòa án.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa : Bà Nguyễn Hoàng Thế Anh– Kiểm sát viên.
Trong các ngày 06 và 12 tháng 3 năm 2026, tại trụ sở Tòa án nhân tỉnh Đồng Nai xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý số 598/2025/TLPT-DS ngày 26 tháng 11 năm 2025 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 73/2025/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4-Đồng Nai bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 69/2026/QĐ-PT ngày 23/01/2026, Thông báo dời mở phiên tòa số 21/TB-TA ngày 09/02/2026, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Lệ P, sinh năm 1962. Địa chỉ: số 929/27 khu phố Trần Cao Vân, xã Dầu Giây, huy ện Thống Nhất ( nay là xã Dầu Giây) tỉnh Đồng Nai.
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1961 . Địa chỉ: số 929/27 khu phố Trần Cao Vân, xã Dầu Giây, huy ện Thống Nhất (nay là xã Dầu Giây) tỉnh Đồng Nai.
Người đại diện theo ủy quyền của bà T: Chị Nguyễn ThịT H , sinh năm 1990; địach ỉ: 937/27 khu phố Trần Cao Vân, xã Dầu Giây, huy ện Thống Nhất (nay là xã Dầu Giây) tỉnh Đồng Nai (theo văn bản ủy quyền 24/02/2023).
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Đỗ Hoàng P, sinh năm 1960; Địa chỉ: số 929/27 khu phố Trần Cao Vân, xã Dầu Giây, huyện Thống Nhất (nay là xã Dầu Giây) tỉnh Đồng Nai.

## Page 2

Người đại diện theo ủy quyền của ông Phong: Bà Nguyễn Thị Lệ P, sinh năm 1962. Địa chỉ: số 929/27 khu phố Trần Cao Vân, xã Dầu Giây, huyện Thống Nhất (nay là xã Dầu Giây) tỉnh Đồng Nai (theo văn bản ủy quyền 24/5/2023).
2. Chị Nguyễn ThịT H, sinh năm 1990; địa chỉ: 937/27 khu phố Trần Cao Vân, xã Dầu Giây, huyện Thống Nhất (nay là xã Dầu Giây) tỉnh Đồng Nai.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Lệ P.
(Bà P, chị H có mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Nội dung chính: Theo Bản án sơ thẩm:
* Theo nguyên đơn trình bày:
Năm 2003, bàP có nhận chuyển nhượng của gia đình bà Huỳnh Thị T1 diện tích đất 3760m 2 thuộc thửa đất s ố 478, t ờ bản đ ồ số 17 xã Bàu Hàm 2, huy ện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai (nay là xã Dầu Giây, tỉnh Đồng Nai) với giá chuy ển nhượng 31 cây vàng. Hai bên có lập giấy sang nhượng đất thổ cư + vườn đề ngày 09/9/2003. Việc chuyển nhượng đất giữa hai bên làt ự nguyện, hợp pháp theo quy định.
Sau khinh ận chuyển như ợng quyền s ử dụng đất (viết tắt QSDĐ) bàP đã được Ủy ban nhân dân huyện Thống Nhất (cũ) cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất số 478, tờ bản đồ số 17 xã Bàu Hàm 2, huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai (nay là xã Dầu Giây, tỉnh Đồng Nai), diện tích đất 3760m2, trong đó gồm 300m2 đất thổ cư và 3460m 2 đất vư ờn theo Gi ấych ứng nhận QSDĐ s ố Y 909670 cấp ngày 04/12/2003 tên bà Nguyễn Thị Lệ P.
Tuy nhiên do hoàn cảnh của bàT là con gái bà T1 rất khó khăn, bà T1 năn nỉ bàP cho bàT ở lại và hứa khi nàoc ần lấy lại đất thì bàT sẽ trả nên bàP đồng ý cho bàT ở nhờ trên đất nhưng hai bên chỉ nói miệng chứ không làm văn bản việc việc cho ở nhờ.
Năm 2010, do bàP có vayn ợ của Ngân hàng TMCP Công thương nhưng không đủ khả năng thanh toán số nợ trên nên ngân hàng đã khởi kiện bàP đến Tòa án tỉnh Đồng Nai, sau khi có quyết định của Tòa án thì Chi cục Thi hành án dân sự đã bán đấu giá tài sản của bàP là diện tích đất 3302m2 thuộc một phần thừa đất số 478 tờ bản đồ số 17. Vì vậy diện tích đất của bàP còn trong tại thửa đất số 478 tờ bản đồ số 17 chỉ còn là 458m 2 (do bàP không có h ồ sơ kê biên, bán đấu tài sản trên của Chic ục Thi hành án dân s ự huyện Thống Nhất nên không thể cung cấp cho Tòa án).
Đến năm 2022, khi bàP làm thủ tục để cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ thì bà T ngăn cản tuyên bố tranh chấp, không cho đội đo đạc tiến hành đo vẽ nên hai bên xảy ra tranh ch ấp. Hi ện nay bàT đã xây dựng 01 căn nhàc ấp 4 trên di ện tích khoảng 61m2. BàT cho rằng diện tích đất bàT sử dụng, xây nhà là đư ợc mẹ bàT là bà T1 cho trước khi bà T1 chuyển nhượng cho bàP là không đúng thực tế. Vì theo Giấy sang nhượng đất thổ cư + vườn đề ngày 09/9/2003 thì gia đình bà T1 đã

## Page 3

chuyển nhượng toàn b ộ diện tích đất 3760m2 thuộc thửa đất số 478, tờ bản đồ số 17 cho bà P.
Nay bàP khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà Nguyễn ThịT phải trả cho bàP diện tích đất 44m2 (theo bản vẽ Tòa án đo đạc) thuộc một phần thửa đất số 478, tờ bản đồ số 17 cũ bản đồ địa chính xã Bàu Hàm 2 (nay là thửa 45, tờ bản đồ 71 xã Dầu Giây) trị giá thẩm định là 184.800.000 đồng. Do hiện nay bàT đã xây nhà cấp 4 trên đất nên bàP yêu cầu được nhận căn nhà trên đất và đồng ý hỗ trợ chi phí xây dựng căn nhà nếu bàT bàn giao nguyên hiện trạng căn nhà đang sử dụng cho bà P.
BàP chỉ đồng ý kết quả đo đạc lần đầu với diện tích 44 m 2, sau khi bị đơn làm đơn yêu cầu đo đạc lại thì kết quả đo đạc là 48,8m2 tuy nhiên bàP không đồng ý kết quả đo đạc này.
Theo bà P, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 3706m2 giữa bà Huỳnh Thị T1 và bà Nguyễn Thị LệP được lập tại UBND xã Bàu Hàm 2 vào ngày 09/9/2003 là do bàP không đ ể ý nên có sai sót do đảo s ố từ 3760m2 thành 3706m2. Sai sót này dẫn đến sai sót dây chuyền tiếp theo chứ thực tế bà nhận chuyển nhượng của bà T1 nguyên thửa tức là 3760m2.
Quá trình giải quyết bà Nguyễn Thị LệP giữ nguyên yêu cầu khởi kiện buộc bà Nguyễn ThịT phải trả diện tích đất 44m2 thuộc một phần thửa đất số 478, tờ bản đồ số 17 cũ bản đồ địa chính xã Bàu Hàm 2 (nay là thửa 45, tờ bản đồ 71 xã Dầu Giây) trị giá thẩm định là 184.800.000 đ ồng. Do bàT đã xây nhàc ấp 4 trên đất nên bàP nhận căn nhà trên đất và đồng ý hỗ trợ chi phí xây dựng căn nhà nếu bà Thu bàn giao nguyên hiện trạng căn nhà đang sử dụng cho bà P.
* Theo bị đơn trình bày:
Mẹ ruột của bà Nguyễn ThịT là cụ Huỳnh Thị T1, sinh năm 1927 mất năm 2010 có khai hoang diện tích 3760m2 cũ thuộc thửa 478, tờ bản đồ địa chính số 17 tọa lạc tại xã Bàu Hàm 2, huy ện Thống Nhất (nay là xã Dầu Giây) tỉnh Đồng Nai.
Gia đình cụ T1 sử dụng diện tích đất ổn định không tranh chấp với ai và đã đư ợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định.
Đến ngày 28/06/2003, cụ T1 chia cho bà Nguyễn ThịT (bị đơn) diện tích 54m2 (ngang khoảng 4,5m x dài 12m) thu ộc thửa 478, t ờ bản đồ địa chính s ố 17 theo “giấy chia chia đất cho con” đề ngày 28/06/2003. Sau khi được chia đất thì bà T xây dựng căn nhà cấp 4 trên đất vào năm 2003 và sinh sống từ đó đến nay.
Diện tích đất còn lại là 3706m2 cụ T1 chuyển nhượng hết cho bà Nguyễn Thị LệP theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 09/9/2003 có xác nhận của UBND xã Bàu Hàm 2 vào ngày 22/10/2003. Giữa bà Nguyễn Thị LệP và cụ T1 có thống nhất chừa lại khoảng 54m2 (nay thuộc thửa 45, tờ bản đồ địa chính số 71 tọa lạc tại xã Dầu Giây, tỉnh Đồng Nai). Phần đất này cụ T1 không bán cho bàP (theo “tờ giấy” có tiêu đ ề “hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất (không đề ngày tháng năm) bà Nguyễn Thị LệP ghi rõch ừa ra 48m 2; sở dĩ bàP viết chừa lại 48m2 mà không phải là 54m 2 vì đã trừ đi phần mương nước chảy có diện tích khoảng 6m2).

## Page 4

Từ thời điểm năm 2003 đến khoảng trước năm 2022 gia đình bàT sinh sống ổn định trên đất tranh chấp cho đến năm 2022 bàP nộp đơn ra UBND xã Dầu Giây và tranh chấp với gia đình bàT và cho rằng bàP đã mua hết toàn bộ diện tích mà cụ T1 để lại là 3760m2, việc gia đình bàT ở trên đất là do bàP cho bàT ở nhờ thì bàT không đồng ý. BàT khẳng định gia đình bà sinh sống trên diện tích đất 54m2 (nay thuộc thửa 45, tờ bản đồ địa chính số 71 tọa lạc tại xã Dầu Giây, huyện Thống Nhất) qua đo đạc lại là 48,8m 2 là hợp pháp, hoàn toàn không có vi ệc mượn đất ở nhờ như lời khai bà Nguyễn Thị Lệ P.
Nay bàP khởi kiện yêuc ầu gia đình bàT trả lại diện toàn b ộ diện tích đất tranh chấp bàT không đồng ý.
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Hoàng P (do bàP làm đại diện) trình bày: Ông Phong thống nhất yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Lệ P.
* Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan bà Nguyễn ThịT H trình bày:Bà Hương thống nhất với lời trình bàyc ủa bà Nguyễn ThịT đề nghị bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Lệ P, ngoài ra bà Hương không bổ sung gì thêm.
2. Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm:
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 73/2025/DS -ST ngày 29 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4-Đồng Nai tuyên xử:
Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị LệP về việc buộc bà Nguyễn ThịT trả diện tích đất 44m2 thuộc một phần thửa đất số 478, tờ bản đồ số 17 cũ bản đồ địa chính xã Bàu Hàm 2 (nay là thửa 45, tờ bản đồ 71 bản đồ địa chính xã Dầu Giây) được giới hạn bởi các điểm (c, 7, 8, 9, 10, a, b, c) thể hiện tại Trích lục và đo hiện trạng thửa đất bản đồ địa chính số 2470/2023 do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Thống Nhất lập ngày 11-8-2023.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên v ề chi phít ố tụng, án phí dân s ự sơ thẩm, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.
3. Về kháng cáo:
Ngày 27 tháng 10 năm 2025 , nguyên đơn bà Nguyễn Thị LệP có đơn kháng cáo, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm số 73/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đồng Nai, giao hồ sơ về cho Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đồng Nai để tiến hành xét xử lại vụ án theo đúng trình tự, thủ tục luật định.
Tại phiên tòa, nguyên đơn bàP giữ nguyên yêuc ầu khởi kiện và yêuc ầu kháng cáo. Các bên không t ự thỏa thuận được với nhau v ề việc giải quyết vụ án.
Các bên không ai giao nộp chứng cứ gì mới.
4. Quan đi ểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nait ại phiên tòa:
Xét kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị LệP đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm nhận thấy:

## Page 5

Ngày 29/9/2025, Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đồng Nai xét x ử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 78/2023/TLST-DS ngày 14 tháng 02 năm 2023 về việc “Tranh chấp quy ền s ử dụng đ ất” theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử số 60/2024/QĐXXST-DS ngày 11/9/2024 ấn định thời gian m ở phiên tòa ngày 26/9/2024; Quyết định hoãn phiên tòa s ố 435/2024/QĐST-DS ngày 26/9/2024 ấn định thời gian m ở phiên tòa ngày 24/10/2024; Quy ết định hoãn phiên tòa s ố 13/2024/QĐST-DS ngày 24/10/2024 ấn định thời gian m ở phiên tòa ngày 19/11/2024; Quy ết định tạm ngừng phiên tòa s ố 33/2024/QĐST-DS ngày 19/11/2024 ấn định thời gian mở lại phiên tòa ngày 12/12/2024; Thông báom ở lại phiên tòa s ố 01/2025/TB-TA ngày 10/4/2025 ấn định thời gian m ở lại phiên tòa ngày 25/4/2025; Quy ết định tạm ngừng phiên tòa s ố 187/2025/QĐST-DS ngày 25/4/2025; Thông báo mở lại phiên tòa số 04/2025/TB-TA ngày 05/8/2025 ấn định thời gian mở phiên tòa ngày 19/8/2025; Thông báo thay đổi thời gian mở phiên tòa số 253/TB-TA ngày 15/9/2025 ấn định thời gian mở lại phiên tòa ngày 29/9/2025 giữa các đương sự nguyên đơn bà Nguyễn Thị LệP và bị đơn bà Nguyễn Thị T.
Tại Thông báo về việc mở lại phiên tòa số 253/TB-TA ngày 15/9/2025, Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đồng Nai thông báo cho nguyên đơn bà Nguyễn Thị LệP biết phiên tòa xét x ử sơ thẩm s ẽ được ti ến hành vào lúc 08 gi ờ 00 phút ngày 29/9/2025 (bút lục 500). Tòa án tống đạt Thông báo v ề việc mở lại phiên tòa s ố 253/TB-TA cho bàP qua dịch vụ bưu chính. Tại Giấy báo phát (bút lục 503) thể hiện Thông báo v ề việc mở lại phiên tòa s ố 253/TB-TA đã đư ợc phát thành công cho bà P. Tuy nhiên tại Bản tường trình về việc thất lạc bưu gửi ngày 17/10/2025 của ông Nguyễn Hồng Phúc (Bưu tá tai Bưu điện khu vực Trảng Bom, Thống Nhất)
thể hiện ông Phúc đã phát nhầm Thông báo về việc mở lại phiên tòa số 253/TB-TA cho địa chỉ khác chứ không phát cho bàP (bút lục 535).
Tại đơn kháng cáo ngày 27/10/2025 cũng nhưt ại phiên tòa hôm nay , bàP kháng cáo cho rằng ngày 29/9/2025 bà vắng mặt tại phiên tòa xét xử sơ thẩm là do không nhận được giấy triệu tập của Tòa án là có cơ sở.
Xét thấy, việc triệu tập đương sự để xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đồng Nai là chưa hợp lệ vì lý do khách quan do Bưu tá phát nhầm và làm thất lạc Thông báo v ề việc m ở lại phiên tòa s ố 253/TB-TA ngày 15/9/2025 cho nguyên đơn bà Nguyễn Thị Lệ P. Đây là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tống đạt văn bản tố tụng cho đương sự mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.
Bên cạnh đó, tại Biên bản kê biên tài sản ngày 27/3/2009, Hội đồng cưỡng chế Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất có ông Lê Hoàng Viễn là người lập biên bản thể hiện: số diện tích đất 3.760m2 thuộc thửa 478, tờ bản đồ số 17 Đoàn chỉ kê biên 300m2 đất thổ cư, 3.400m2 đất trồng cây lâu năm và tài sản trên đất còn 60m2 Đoàn không kê biên do s ố diện tích đất này của bà Nguyễn Thị T1, trú tại ấp Trần Cao Vân, xã Bàu Hàm, huy ện Thống Nh ất, tỉnh Đồng Nai trư ớc đây khi sang nhượng đất cho ông Phong, bàP đã cho lại con của bà nhưng chưa lập thủ tục tách thửa (bút lục 76, 203). Tại Biên bản thỏa thuận thi hành án ngày 29/01/2010 thể hiện: 60m 2 đất trồng cây lâu năm của bà Nguy ễn Thị T1 Cơ quan thi hành án không kê biên (bút lục 199). Tại Biên bản gi ải quy ết vi ệc thi hành án ngày

## Page 6

17/8/2010, bàP trình bày: bàP đãc ắt đất bán cho bà Nguyễn ThịT diện tích 100m2 đất thổ cư (hiện tại bàT đã xây nhà ở) nằm trong tổng diện tích quy ền sử dụng đất 3.760m2 thuộc thửa đất số 478, tờ bản đồ số 17 (bút lục 197). Tuy nhiên, tại bản tự khai ngày 13/11/2024 do ông Lê Hoàng Vi ễn – cán bộ công tác tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc trình bày: đối với vụ việc trên (tranh chấp giữa bàP và bà T), tại thời điểm cơ quan thi hành án kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất có diện tích 3.302m2 thuộc thửa đất số 478 của ông Đỗ Hoàng P và bà Nguyễn Thị LệP để đảm bảo thi hành án; ngoài ra, cơ quan Thi hành án không biết bà Nguyễn ThịT là ai vì bà Nguyễn ThịT không liên quan đến việc thi hành án của ông Đỗ Hoàng P và bà Nguyễn Thị LệP (bút lục 420). Như v ậy, lời khai của nguyên đơn bà Nguyễn Thị LệP có s ự mâu thu ẫn với nhau trong vi ệc có chuyển nhượng đất cho bà Nguyễn ThịT hay không? Nếu có chuy ển nhượng thì diện tích chuyển nhượng là bao nhiêu, 48m2, 54m2 hay 100m2? Chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm hay đất thổ cư? Đồng thời nội dung các Biên bản làm việc của Cơ quan Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất do ông Lê Hoàng Viễn lập có mâu thuẫn với Bản tự khai của chính ông. Cụ thể, trong Bản tự khai ông Viễn cho rằng không biết bà Nguyễn ThịT là ai, trong khi bàT là con bà Nguyễn Thị T1, đã sinh sống ổn định trên đất t ừ năm 2003 tuy nhiên tại Biên bản kê biên tài sản ngày 27/3/2009 do ông Viễn lập cũng xác định diện tích đất tranh chấp thuộc bà Nguyễn Thị T1 trước khi chuyển nhượng cho ông Phong, bàP thì bà T1 sau đó cho lại con bà T1 (chính là bà Nguyễn Thị T) nhưng chưa làm thủ tục tách thửa. Những vấn đề mâu thuẫn này chưa được Tòa án cấp sơ thẩm xác minh làm rõ để có đủ cơ sở giải quyết vụ án. Như vậy, nguyên đơn bà Nguyễn Thị LệP kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết theo hướng hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ cho Tòa cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án do vi phạm nghiêm trong thủ tục tố tụng là có căn cứ để chấp nhận.
Từ những phân tích trên, đ ề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáoc ủa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Lệ P. Áp dụng khoản 3 Điều 308 BLTTDS hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 73/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đồng Nai và chuyển hồ sơ cho Toàc ấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án do thủ tục tống đạt văn bản tố tụng cho đương s ự chưa hợp lệ vì lý do khách quan và thu thập chứng cứ chưa đầy đủ.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục kháng cáo: Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị LệP làm trong hạn luật định và có đơn đ ề nghị miễn nộp tạm ứng án phí nên được xem xét gi ải quyết theo thủ tục phúc thẩm.
[2] Về nội dung kháng cáo của nguyên đơn bà P:
Quá trình m ở phiên tòa xét x ử vụ án của Tòa án cấp sơ th ẩm: Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đồng Nai ban hành Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 60/2024/QĐXXST-DS ngày 11/9/2024, ấn định thời gian m ở phiên tòa ngày

## Page 7

26/9/2024; Quyết định hoãn phiên tòa s ố 435/2024/QĐST-DS ngày 26/9/2024 ấn định thời gian m ở phiên tòa ngày 24/10/2024; Quy ết định hoãn phiên tòa s ố 13/2024/QĐST-DS ngày 24/10/2024 ấn định thời gian m ở phiên tòa ngày 19/11/2024; Quy ết định tạm ngừng phiên tòa s ố 33/2024/QĐST-DS ngày 19/11/2024 ấn định thời gian m ở lại phiên tòa ngày 12/12/2024; Thông báo s ố 01/2025/TB-TA ngày 10/4/2025 ấn định thời gian mở lại phiên tòa ngày 25/4/2025;
Quyết định tạm ngừng phiên tòa s ố 187/2025/QĐST-DS ngày 25/4/2025; Thông báo s ố 04/2025/TB-TA ngày 05/8/2025 ấn định thời gian m ở phiên tòa ngày 19/8/2025; Thông báo s ố 253/TB-TA ngày 15/9/2025 ấn định thời gian m ở lại phiên tòa ngày 29/9/2025 giữa các đương sự nguyên đơn bà Nguyễn Thị LệP và bị đơn bà Nguyễn Thị T.
Tại Thông báo s ố 253/TB-TA ngày 15/9/2025, Tòa án nhân dân khu vực 4 thông báo cho nguyên đơn bà Nguyễn Thị LệP biết phiên tòa xét x ử sơ thẩm sẽ được tiến hành vào lúc 08 gi ờ 00 phút ngày 29/9/2025 (bút lục 500). Tòa án tống đạt Thông báo số 253/TB-TA cho bàP qua dịch vụ bưu chính. Tại Giấy báo phát (bút lục 503) thể hiện Thông báo số 253/TB-TA đã được phát thành công cho bà P.
Tuy nhiên tại Bản tường trình v ề việc thất lạc bưu gửi ngày 17/10/2025 của ông Nguyễn Hồng Phúc (Bưu tá tai Bưu đi ện khu vực Trảng Bom, Thống Nhất) thể hiện ông Phúc đã phát nhầm Thông báo số 253/TB-TA cho địa chỉ khác chứ không phát cho bàP (bút lục 535).
Do đó, việc triệu tập đương s ự để xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Đồng Nai là chưa hợp lệ vì lý do khách quan do Bưu tá phát nhầm và làm thất lạc Thông báo số 253/TB-TA ngày 15/9/2025 cho nguyên đơn bà Nguyễn Thị Lệ P. Đây là vi phạm nghiêm trọng trong thủ tục tống đạt văn bản t ố tụng cho đương sự mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.
Bên cạnh đó, tại Biên bản kê biên tài sản ngày 27/3/2009, Hội đồng cưỡng chế Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất có ông Lê Hoàng Viễn là người lập biên bản thể hiện: Số diện tích đất 3.760m2 thuộc thửa 478, tờ bản đồ số 17 Đoàn chỉ kê biên 300m2 đất thổ cư, 3.400m2 đất trồng cây lâu năm và tài sản trên đất còn 60m2 Đoàn không kê biên do s ố diện tích đất này của bà Nguyễn Thị T1, trú tại ấp Trần Cao Vân, xã Bàu Hàm, huy ện Thống Nh ất, tỉnh Đồng Nai trư ớc đây khi sang nhượng đất cho ông Phong, bàP đã cho lại con của bà nhưng chưa lập thủ tục tách thửa (bút lục 76, 203). Tại Biên bản thỏa thuận thi hành án ngày 29/01/2010 thể hiện: 60m 2 đất trồng cây lâu năm của bà Nguy ễn Thị T1, Cơ quan thi hành án không kê biên (bút lục 199). Tuy nhiên, tại bản tự khai ngày 13/11/2024 ông Lê Hoàng Viễn trình bày: Đối với vụ việc trên (tranh chấp giữa bàP và bà T), tại thời điểm cơ quan thi hành án kê biên, x ử lý tài sản là quyền sử dụng đất có diện tích 3.302m2 thuộc thửa đất số 478 của ông Đỗ Hoàng P và bà Nguyễn Thị LệP để đảm bảo thi hành án; ngoài ra, cơ quan Thi hành án không biết bà Nguyễn ThịT là ai vì bà Nguyễn ThịT không liên quan đến việc thi hành án của ông Đỗ Hoàng P và bà Nguyễn Thị LệP (bút lục 420). Như vậy, nội dung các biên bản làm việc của Cơ quan Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất do ông Lê Hoàng Viễn lập có mâu

## Page 8

thuẫn với bản tự khai của chính ông. S ự mâu thuẫn này chưa đư ợc Tòa án cấp sơ thẩm xác minh làm rõ.
Xét thấy bản án sơ thẩm đã có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng về tống đạt, dù được xác định không phải lỗi của Tòa án nhưng việc sai sót này đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng quyền, lợi ích hợp pháp của bàP nên kháng cáoc ủa bàP đề nghị cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm là có căn cứ chấp nhận.
[3] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên bàP không phải chịu án phí.
[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phù hợp với quy định của pháp luật và nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.
Vì những lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Lệ P. Hủy Bản án dân s ự sơ thẩm số 73/2025/DS-ST ngày 2 9/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Đồng Nai.
Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân khu vực 4 - Đồng Nai giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
- Về chi phít ố tụng sẽ được Tòa án nhân dân khu vực 4 - Đồng Nai giải quyết lại sau.
- Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị LệP không phải chịu án phí.
- Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Đồng Nai;
- TAND KV4-Đồng Nai;
- Phòng THADS KV4-Đồng Nai;
- Đương sự;
- Lưu: VP, hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






Võ Thị Thanh Phượng