Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 01/2025/QĐXXST-DS

## Page 1

 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC A, TỈNH PHÚ THỌ

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Đà Giang;
Các Hội thẩm nhân dân: Ông Bùi Thanh Nhiến và Bà Ngô Như Hoa
- Thư ký phiên tòa: Bà Bùi Thái Bình - Thư ký Tòa án nhân dân khu vực A, tỉnh Phú Thọ.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực A – Phú Thọ tham gia phiên tòa: Bà Lê Thị Vân - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 18 tháng 8 năm 2025 đến ngày 19 tháng 8 năm 2025 tại Tòa án nhân dân khu vực A, tỉnh Phú Thọ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm, công khai vụ án dân sự thụ lý số: 45/2024/TLST-DS ngày 24/5/2024; về việc: Kiện đòi tài sản (căn hộ nhà ở), theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 01/2025/QĐXXST-DS ngày 07/7/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 03/2025/QĐST-DS ngày 30/7/2025, có ấn định thời gian mở lại phiên tòa vào ngày 18/8/2025 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Công ty Nh.
Địa chỉ: Số 234, L, tổ 13 (phường T cũ), phường H, tỉnh Phú Thọ.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Đinh Công S, sinh năm 1956 – Chức vụ:
Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Giám đốc Công ty (Vắng mặt, có văn bản ủy quyền);
Địa chỉ: Tổ 16, đường Q (phường P cũ), phường H, tỉnh Phú Thọ.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thế Khải, sinh năm: 1954 (Có mặt)
Địa chỉ: Số 234, L, tổ 13 (phường T cũ), phường H, tỉnh Phú Thọ.
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Bích Th, sinh năm 1975 (Có mặt)
Nơi đăng ký thường trú: Tổ 13 (phường T cũ) phường H, tỉnh Phú Thọ; Chỗ ở hiện nay: Số nhà 26, ngõ 155 đường C, tổ 7 (phường TH cũ), phường T, tỉnh Phú Thọ.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
+ Ủy ban nhân dân tỉnh X(Vắng mặt, có văn bản ủy quyền)
TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC A TỈNH PHÚ THỌ

Bản án số: 10/2025/DS-ST Ngày: 19/8/2025 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


 (V/v: Kiện đòi tài sản)

## Page 2

Địa chỉ: Đường Nguyễn Tất Thành, phường Việt Trì, tỉnh Phú Thọ Đại diện theo ủy quyền: Lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Phú Thọ (Vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
+ Trung tâm giáo dục thường xuyênH (Trước đây là Trung tâm giáo dục thường xuyên H) (Vắng mặt không có lý do);
Địa chỉ: Tổ 14, phường H (phường Tân Thịnh cũ), tỉnh Phú Thọ + Ông Hoàng Mạnh C, sinh năm 1970 (Vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)
Địa chỉ nơi làm việc: Sở Y tỉnh Phú Thọ – Đường Nguyễn Tất Thành, phường Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
+ Bà Bùi Thị D, sinh năm 1987 và ông Nguyễn Quốc H, sinh năm 1987;
(Vắng mặt, không có lý do);
Chỗ ở hiện nay: Căn hộ số 205 và 206 nhà A3, đường T, tổ 13 (phường T cũ), phường H, tỉnh Phú Thọ.
 NHẬN THẤY
1. Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình thu thập chứng cứ và tại phiên tòa, nguyên đơn - Công ty CP đầu tư phát tri ển nhà và xây dựng H và người đại diện theo ủy quyền trình bày:
Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng H (sau đây viết tắt là Công ty), mã số doanh nghiệp: 5400107941, đăng ký lần đầu: ngày 29/6/2006, là chủ sở hữu tòa nhà A3 (5 tầng), số nhà 234 đường Thịnh Lang, tổ 13 phường T, thành phố H, tỉnh H (Nay là phường H, tỉnh Phú Thọ), theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có số phát hành BA 668347, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CT 00480 do UBND tỉnh H cấp ngày 15/6/2011.
Tòa nhà trên do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và xây dựng H tạo dựng hợp pháp thông quan việc mua tài sản (nhà) của Nhà nước và hàng năm Công ty phải nộp tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước.
Hiện tại bà Nguyễn Thị Bích Th đang chiếm giữ, sử dụng trái phép 02 căn hộ là căn hộ 205 và căn hộ 206 nhà A3, số 234 đường Thịnh Lang, tổ 13 (phường T cũ)
phường H, tỉnh Phú Thọ để sử dụng và cho thuê. UBND tỉnh giao toàn bộ hiện trạng nhà A3 (Kèm theo quyền sử dụng đất thuê đến năm 2059, mục đích kinh doanh sản xuất). Thời gian bà Th chiếm giữ sử dụng được Công ty tính từ tháng 10/20A (thời điểm đầu tiên Công ty có văn bản yêu cầu bà Th trả nhà) đến nay. Thực tế bà Th đã sử dụng căn hộ trước khi Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H được bàn giao đất, nhà từ UBND tỉnh H (Thông qua Sở giáo dục và đào tạo tỉnh H, Trung tâm giáo dục thường xuyên H, SởT tỉnh H), nhưng do UBND tỉnh giao toàn bộ hiện trạng

## Page 3

các hộ sử dụng để Công ty xử lý theo quy định của pháp luật vì có một số hộ ở nhờ giai đoạn Trung tâm tinh ọc – ngoại ngữ và sau này là Trung tâm giáo dục thường xuyên tỉnh tiếp quản tòa nhà A3 nhưng bị một số cá nhân chiếm hữu, chây ỳ không trả nhà khi Trung tâm bàn giao và sau này khi Công ty yêu cầu trả nhà.
Công ty đã yêu cầu các hộ gia đình đang ở tại khu nhà A3 ký hợp đồng thuê căn hộ, lãnh đạo Trung tâm giáo dục thường xuyênH đã hợp tác thuê l ại. Cùng với đó, yêu cầu bà Th làm thủ tục thuê lại căn hộ nhưng bà Th không thuê lại căn hộ 205 và 206 mà cố ý chiếm giữ trái phép để ở và sau này còn cho người khác thuê. Cụ thể: Từ năm 20A đến năm 2023 mỗi năm Công ty đều 1 lần làm văn bản gửi cho hộ gia đình đang chiếm giữ căn hộ nhà A3 trái quy định pháp luật 01 văn bản yêu cầu trả lại căn hộ đang chiếm giữ . Ngày 16/9/2016 Công ty ban hành văn bản số 45/ TB- PTN&XDHB “Thông báo về việc thu hồi các căn hộ nhà A3, số 234 đường Thịnh Lang, tổ 13, phường T, thành phố H” cho các hộ dân. Ngày 02/11/2022 Công ty ban hành văn bản số 24/ PTN&XDHB Thông báo về việc hợp đồng thuê/mua nhà ở. Tuy nhiên bà Th không mua, không trả nhà và cũng không đồng ý thuê lại căn hộ 205 và 206 nhà A3.
Ngày 01/9/2014, Công ty phát hiện việc bà Th thuê thợ thực hiện hành vi phá hủy, cải tạo, xây dựng trái phép căn hộ 205 và 206. Do trong quá trình xây dựng, cải tạo bà Th cho người đập phá làm thủng sàn bê tông rơi xuống tầng 1 là phòng làm việc của Công ty. Do vậy, Công ty CP đầu tư phát tri ển nhà và xây dựng H đã ban hành văn bản số 57/CV- PTN&XDHB ngày 05/9/2014 về việc đề nghị giải quyết vi phạm trật tự xây dựng và hủy hoại tài sản gửi UBND thành phố H, UBND phường T, Đội quản lý đô thị thành phố H, Công an thành phố H, Công an phường T. Ngày 08/9/2014 UBND phường T đã ban hành Quyết định về việc đình chỉ thi công xây dựng công trình vi phạm trật tự đô thị số 302/QĐ-UBND, đình chỉ thi công xây dựng công trình vi phạm trật tự đô thị đối với bà Th là chủ đầu tư xây dựng công trình về hành vi tự ý đập phá kết cấu phòng số 205 và 206 khi chưa được cấp có thẩm quyền cho phép, trên cơ sở biên bản ngừng thi công xây dựng công trình vi phạm số 53/BB -TrXD ngày 05/9/2014 của UBND phường T, biên bản vi phạm lần 2 lập ngày 06/9/2014 do bà Th vẫn tiếp tục vi phạm. Theo quyết định này, nội D vi phạm của bà Th tại thời điểm lập biên bản là hành vi “Phá toàn bộ khu phụ gồm: Bếp, xí, tắm, đục bê tông thông cửa giữa 2 căn hộ”.
Tại đơn khởi kiện Công ty yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố H (Nay là Tòa án nhân dân khu vực A – Phú Thọ) buộc bà Nguyễn Thị Bích Th:
1. Trả lại căn hộ 205 và 206 nhà A3, địa chỉ số 234 đường Thịnh Lang, tổ 13 phường T, thành phố H, tỉnh H (Nay là tổ 13 phường H, tỉnh Phú Thọ) mà bị đơn đã chiếm giữ, sử dụng trái phép.

## Page 4

2. Tự tháo dỡ các hạng mục tự lắp đặt, trả lại nguyên trạng 02 căn hộ; bồi thường thiệt hại đối với tài sản bị hư hỏng do hành vi sửa chữa, đập phá, cải tạo trái phép 02 căn hộ trong thời gian bị đơn chiếm giữ;
3. Trả tiền khấu hao sử dụng 02 căn hộ trong thời gian chiếm giữ, sử dụng trái phép cho chủ sở hữu là Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H (Cơ sở tính bằng giá thuê các căn hộ nhà A3 theo Quyết định số 15/QĐ -PTN&XDHB ngày 23/7/20A của Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H). Cụ thể thời gian chiếm giữ sử dụng được tính t ừ tháng 10/20A tạm tính đến hết tháng 3/2024 là A5 tháng thành tiền là: A5 tháng x 766.260 đồng/ tháng = 95.782.500 đồng; bà Th chiếm giữ 02 căn hộ nên x 2 căn = 191.565.000 đồng.
Trong quá trình gi ải quyết vụ án vàt ại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn - Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H rút một phần yêu cầu khởi kiện gồm:
(1). Rút yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản bị hư hỏng do hành vi sửa chữa, đập phá, cải tạo trái phép 02 căn hộ trong thời gian bị đơn chiếm giữ;
(2). Rút yêu cầu trả tiền khấu hao sử dụng 02 căn hộ trong thời gian chiếm giữ, sử dụng trái phép cho chủ sở hữu là Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H (Cơ sở tính bằng giá thuê các căn hộ nhà A3 theo Quyết định số 15/QĐ-PTN&XDHB ngày 23/7/20A của Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H). Cụ thể thời gian chiếm giữ sử dụng được tính t ừ tháng 10/20A tạm tính đến hết tháng 3/2024 là A5 tháng thành tiền là: A5 tháng x 766.260 đồng/ tháng = 95.782.500 đồng; bà Th chiếm giữ 02 căn hộ nên nhân (x) 2 căn = 191.565.000 đồng.
Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H, chỉ còn yêu cầu Tòa án nhân dân khu vực A – Phú Thọ như sau: Buộc bà Nguyễn Thị Bích Th:
(1). Trả lại nguyên trạng căn hộ 205 và 206 nhà A3, địa chỉ số 234 đường Thịnh Lang, tổ 13 phường T, thành phố H, tỉnh H (Nay là tổ 13 phường H, tỉnh Phú Thọ) mà bị đơn đã chiếm giữ, sử dụng trái phép.
(2). Tháo dỡ, di dời các tài sản tự lắp đặt (có thể tháo dời) mà không ảnh hưởng đến kết cấu công trình căn hộ 205 và 206.
2. Trong quá trình thu thập chứng cứ và tại phiên tòa, bị đơn bà Nguyễn Thị Bích Th có nộp “Đơn phản tố” và trình bày:
 Năm 1994 bà Th được giao 01 căn hộ 307 nhà A3, địa chỉ số 234 đường Thịnh Lang, tổ 13 phường T, thành phố H, tỉnh H (Nay là phường H, tỉnh Phú Thọ). Sau khi kết hôn với ông C (năm 2001) bà Th có xuống ở căn hộ 205 cùng ông C. Căn hộ này ông Hg Mạnh C được giao năm 1994. Còn căn hộ 206 nhà A3 sau khi kết hôn bà được bà Nguyễn Thị Thủy (cùng cơ quan bà Th, bà không nhớ năm sinh, không biết địa chỉ hiện nay ở đâu) cho bà Th mà không có giấy tờ gì, do bà Thủy chuyển đi ở nơi khác,

## Page 5

bà không nhớ chính xác năm nào. Bà Th và ông C được giao căn hộ theo diện cán bộ giáo viên của Trung tâm Tin học – Ngoại ngữ. Thời điểm giao nhà là do ông Nguyễn Sĩ Đức làm giám đ ốc. Khi giao giám đốc có ý ki ến là tạo chỗ ở cho người lao động yên tâm công tác, cống hiến cho tỉnh H vì nhà ở khu A3 để không rất nhiều căn hộ không ai sử dụng. Thời điểm nhận nhà thì nhà hư hỏng, mục nát, không có b ồn cầu, không có nước, đường ống nước vỡ hỏng, cửa không có, gần như phải sửa chữa nhiều lần qua nhiều năm. Việc giao căn hộ 205 cho ông C bà không biết có giấy tờ gì liên quan đến nhà không, chỉ biết sau khi ly hôn (năm 2011) mặc dù trong quyết định ly hôn không thỏa Th gì về nhà ở nhưng vợ chồng tự thỏa Th căn hộ 205 và 206 cho hai mẹ con bà Th (bà Th và cháu Hg Nguyên Khôi) ở. Từ đó đến nay hai mẹ con vẫn ở ổn định tại căn hộ 205 và 206. Căn hộ 206 bà Thở trước khi Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H được giao nhà và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản nhà A3. Trong quá trình sống tại căn hộ 205, 206 bà và ông C có bỏ tiền ra cải tạo, sửa chữa nhưng bà không nhớ là bao nhiêu tiền và thời điểm cụ thể vì việc sửa chữa tiến hành nhi ều lần. Thời điểm năm 1994 chỉ có ông C là người của Trung tâm Tinh ọc – ngoại ngữ còn bà Th đang làm việc tại Hà Nội. Năm 2004, bà mới bắt đầu làm việc tại Trung tâm ngoại ngữ - tin học H. Thời điểm đó nhà A3 không ai ở nên xin ở đơn giản.
Công tyC ổ phần đầu tư phát tri ển nhà và xây dựng H đã đòi nhà nhưng bà không nhớ từ năm bao nhiêu và bà toàn nghe thông qua người thứ ba chứ bản thân bà chưa được nhận giấy tờ gì từ Công ty về việc đòi nhà. Nên khi nhận thông báo thụ lý vụ án có ghi về các giấy tờ đã giao bà rất ngạc nhiên.
Bản thân bà Th suy nghĩ rằng nhà bà được cơ quan cũ giao cho từ trước khi Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng H được cấp giấy chứng nhận. Nếu cơ quan cũ đã bàn giao thì bà và chồng cũ là ông Hg Mạnh C là người sử dụng hai căn hộ nêu trên phải được biết và ký vào biên bản là việc về việc bàn giao. Vợ chồng bà không được ký, không được bàn giao, không được thông báo đến để bàn giao thì thủ tục thanh lý và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng nhà H có đúng không? Có đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không? Có làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho Công ty CP đầu tư phát triển và xây dựng nhà H được không ? Bà bỏ bao nhiêu tiền vào để sửa chữa, cải tạo mới có thể sử dụng được, chưa kể còn đóng góp tiền cùng các hộ khác sửa chữa, cải tạo công trình công cộng khu nhà A3. Vậy Công ty phải xem xét đến công sức cải tạo sửa chữa mà bà đóng góp vào vì bà sửa chữa trước cả thời điểm Công ty đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

## Page 6

Bà không đồng ý trả hai căn hộ 205 và 206, không đồng ý trả khoản doanh thu bị thiệt hại của Công ty, cũng không có trách nhiệm tháo dỡ phần đã sửa chữa, cải tạo vì đã cải tạo trước khi Công ty được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là: GCN QSDĐ) và quyền sở hữu nhà . Bà cho rằng bà không có lỗi nên không chịu trách nhiệm gì với công ty. Công ty đã không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của mình khi nhận bàn giao đất, không tôn trọng quyền tài sản của rất nhiều hộ gia đình sử dụng và đóng góp tài sản trên khu nhà A3. Nếu theo quy định pháp luật trả nhà thì cũng phải giải quyết thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp của bà. Bà yêu cầu trước tiên xem xét việc cấp GCN QSDĐ có đúng không?
Bà cho rằng bà có hộ khẩu thường trú liên tục 30 năm tại địa chỉ tổ 13 phường T và đã cư trú 30 năm tại căn hộ 205 và 206 nhà A3. Trong quá trình bà ở ổn định không có tranh chấp. Việc UBND tỉnh cấp GCN QSDĐ khu nhà A3 cho Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà và Xây dựng H năm 2011 mà không có bất kỳ thông báo nào cho các hộ gia đình đang sử dụng các căn hộ nhà A3 là không đúng và không phù hợp với quy định tại Điều 101 lu ật đất đai năm 2013, cho rằng UBND tỉnh thu h ồi quyền sử dụng đất và khu nhà A3 không thuộc 4 trường hợp quy định tại Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ -CP. Bà cho rằng đã sử dụng đất và nhà ổn định t ừ trước ngày 04/7/2004, sinh sống ổn định lâu dài tại sao không được ưu tiên cấp GCN QSDĐ như các hộ gia đình ở nhà A1, A2, A4, A5 mà lại cấp cho doanh nghiệp tư nhân và không có thông báo cho bà tại thời điểm năm 2011. Bà đề nghị xem xét việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ngày 15/6/2011 đối với thửa 307, tờ bản đồ số 10, diện tích 1.841,3 m 2 địa chỉ: Đại lộ Thịnh Lang, phường T, thành phố H, tỉnh H cho Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng H có đúng hay không? Bà kết luận doanh nghiệp này đã bán đất cho những người ở đó với giá cao là không đúng quy định của pháp luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản. Bà cũng cung cấp cho Tòa án Quyết định số 27/QĐ- PTN&XDHB ngày 30/8/2018 Quyết định về việc ban hành bảng đơn giá bán cănh ộ nhà A3, tổ 13, phường T, thành phố H, tỉnh H kèm bảng đơn giá, Hợp đồng mua bán nhà ở số 03/2020/HĐ-PTN& XDHB ngày 04/11/2020, tất cả là bản phô tô.
Bà không đồng ý xác nhận việc ngày 04/9/2014, bà có hành vi đập tường thông phòng giữa 02 cănh ộ 205 và 206 nhà A3, cho rằng việc đục tường thông phòng đã thực hiện trước đó hàng chục năm. Bà chỉ cải tạo, lát nền. Thời điểm ngày 04/9/2014 là thời điểm cuối cùng bà sửa chữa hai căn hộ 205 và 206 nhà A3, sau đó không sửa chữa gì thêm. Giá trị sửa chữa trước ngày 04/9/2014 bà không nhớ là bao nhiêu. Bà cho rằng nhà hỏng, xuống cấp thì bà phải sửa nên không có lỗi trong việc sửa chữa, cải tạo căn hộ 205 và 206 nhà A3.
Tiếp đó, bà Th có đơn phản tố ghi ngày A/7/2024, ngày A/8/2025 nêu nội D:

## Page 7

- Phản tố về tính pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà A3 cấp cho Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng H vi phạm Luật đất đai. Cho rằng bà có h ộ khẩu thường trú tại tổ 13 phường T là cư trú ổn định, hợp pháp. Việc UBND thu hồi quyền sử dụng đất mà không t ổ chức thông báo, đối thoại. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà không xem xét đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân sinh sống trên tài sản; yêu cầu được đền bù, tái định cư cho gia đình bà.
- Phản tố về quyền và lợi ích hợp pháp của các hộ dân đã sinh sống ổn định từ năm 1994 trong việc quản lý, duy trì, tôn tạo; công sức, chi phí cải tạo, sửa chữa, bảo vệ căn hộ, hệ thống điện nước và thoát nước thải khu nhà A3 theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013;
- Yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho gia đình bà Th và các hộ gia đình khác theo quy định pháp luật.
Do đơn phản tố của bà Th chưa đúng quy định của pháp luật, nội D không rõ ràng nên Tòa án đã triệu tập bà Th làm việc để phổ biến quy định của pháp luật về phản tố và giải thích, làm rõ yêu cầu phản tố của bà. Tại biên bản làm việc, biên bản lấy lời khai ngày 23/7/2024 bà Th chốt lại yêu cầu phản tố như sau:
1) Yêu cầu xác nhận quyền sở hữu cho bà đối với căn hộ 205 và 206 nhà A3 địa chỉ đường Thịnh Lang, tổ 13 phường T, thành phố H, tỉnh H (Nay là tổ 13, phường H, tỉnh Phú Thọ) trên cơ sở xem xét tính hợp pháp của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng H. Bà yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà nêu trên đối với Công ty.
2) Yêu cầu xem xét công s ức đóng góp, tôn t ạo, sửa chữa căn hộ 205 và 206 nhà A3 trước khi được giao cho Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng H giá trị ước tính là 140.000.000 đồng.
Sau này tại phiên làm việc định giá tài sản, bà Th đồng ý với giá trị còn lại của giá trị mà bà sửa chữa, cải tạo căn hộ 205 và 206 là 70.000.000 đồng.
Tại phiên tòa, bị đơn - bà Th thay đổi một số nội D khai: Về thời gian bắt đầu ở căn hộ 205 nhà A3 với ông C là trước khi kết hôn (kết hôn năm 2001) khoảng 07 năm đã chung sống với ông C. Do vậy bà ở cùng ông C tại căn hộ 205 từ năm 1994. Còn căn hộ 206 bà không nhớ thời gian bắt đầu ở là khi nào. Việc ở căn hộ 205 và 206 không do ai giao nhà cho bà và ông C mà khi đó nhà để không, không có người ở nên mỗi người tự nhận một căn để ở. Giám đốc khi đó là chị Oanh (bà không nhớ đầy đủ họ tên đệm). Việc đập thông tường và sửa chữa nhà vệ sinh, bếp của hai căn hộ UBND phường ban hành văn bản đình chỉ xây dựng bà không bi ết. Toàn b ộ quá trình xây dựng, cải tạo căn hộ bà đều giao cho thợ, bà không ở 02 căn hộ mà ở nhờ nhà mẹ đẻ

## Page 8

ở nơi khác nên không biết sự việc xảy ra. Khi nghiệm thu, thanh toán thợ mới cho bà biết. Công ty phát hành văn bản đòi nhà đã không giao cho bà. Bà chỉ được nhận văn bản đòi nhà một lần vào năm 2024 . Bà giữ nguyên quan điểm không trả nhà vì cho rằng UBND tỉnh công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho Công ty là không đúng với luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở 2014 có hiệu lực năm 2008.
Bị đơn không đồng ý với yêu cầu kiện đòi tài sản là căn hộ 205 và 206 nhà A3 của nguyên đơn. Không nhất trí tháo dỡ di dời tài sản để trả lại nhà cho nguyên đơn.
3. Quan điểm của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa:
- UBND tỉnh H ủy quyền cho Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh H (nay là UBND tỉnh Phú Thọ thừa kế quyền và nghĩa vụ, ủy quyền cho Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Phú Thọ) có quan điểm: Yêu cầu của nguyên đơn là Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H kiện đòi căn hộ 205 và 206 nhà A3, UBND tỉnh không liên quan đến nội Dyêu cầu khởi kiện. UBND tỉnh H (trước đây) đã ban hành các văn bản đúng quy định của pháp luật. Việc UBND tỉnh thu hồi đất công nhận quyền sở hữu nhà A3 và cho thuê quyền sử dụng đất đối với Công ty là đúng quy định của pháp luật. UBND tỉnh H (Nay là UBND tỉnh Phú Thọ) và Người đại diện theo ủy quyền từ chối tham gia tố tụng và đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt tại tất cả các phiên làm việc, phiên tòa, đề nghị Tòa án nhân dân khu vực A – Phú Thọ giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Trung tâm giáo dục thường xuyênH (thừa kế quyền và nghĩa vụ của Trung tâm giáo dục thường xuyênH sau sáp nhập tỉnh theo quy định pháp luật) nêu quan điểm tại biên bản xác minh ngày 29/7/2025 : Trung tâm tin học - ngoại ngữ sáp nhập với bộ phận dạy văn hóa của Trung tâm kỹ thuật tổng hợp thành Trung tâm giáo dục thường xuyênH năm 1997. Qua xác minh ý kiến của các lãnh đạo qua các thời kỳ của cả cơ quan cũ trước đây và của Trung tâm giáo dục thường xuyênH cho đến nay đều xác nhận không giao căn hộ cho cán bộ, giáo viên để ở bằng bất kỳ một văn bản nào.
Vì UBND tỉnh giao nhà A3 cho Trung tâm tin học - ngoại ngữ trước đây, Trung tâm giáo dục thường xuyênH sau này - đều nhằm mục để giảng dạy và làm việc. Lãnh đạo thời kỳ trung tâm tin học – ngoại ngữ trước đây có tạo điều kiện cho một số giáo viên, nhân viên ở nhờ một số căn hộ , chỉ cho ở tạm, không được sửa chữa, cải tạo, thay đổi hiện trạng tài sản của Nhà nước. Khi có quyết định của UBND tỉnh thu hồi quyền sử dụng đất và yêu cầu bàn giao nhà A3 cho Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H, Trung tâm đã thực hiện việc bàn giao đầy đủ theo quy định, còn một số hộ ở lại không chịu giao trả cũng giao lại cho Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H thực hiện quyền theo quy định của pháp luật. Trung tâm giáo dục thường

## Page 9

xuyênH nhận thấy không còn liên quan đến vụ án cũng như yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Ông Hg Mạnh C có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và bản trình bày quan điểm về vụ án: Ông C khẳng định ông không còn liên quan đến căn hộ 205 và 206 nhà A3, đường Thịnh Lanh, tổ 13, phường H, tỉnh Phú Thọ vì:
Thứ nhất: Từ năm 2011 cho đến nay ông không còn ở căn hộ 205 nhà A3 có địa chỉ nêu trên nữa. Đối với căn hộ 206 thì ông C chưa được sử dụng và chưa từng liên quan bao giờ.
Thứ hai: Từ năm 1993 đến đầu năm 2011 ông C có ở tại căn hộ 205 nhà A3 đường Thịnh Lang, tổ 13, phường T, thành phố H, tỉnh H (Nay là tổ 13, phường H, tỉnh Phú Thọ) cùng với vợ cũ (hiện nay đã ly hôn) là chị Nguyễn Thị Bích Th và hai con. Do thời kỳ đó gia đình ông và nhiều gia đình khác có ở nhờ tại các căn hộ khu nhà A3 nêu trên mà không có giấy tờ giao nhà hay phân nhà của cơ quan, tổ chức nào.
Vì khi đó khu nhà thuộc sự quản lý chung của Sở giáo dục và đào tạo tỉnh H giao cho Trung tâm tin học – ngoại ngữ để làm việc, giảng dạy, sau này giao cho Trung tâm giáo dục thường xuyênH sử dụng để làm việc, một số căn hộ khu nhà A3 từ tầng 2 trở lên không sử dụng để làm việc, để không thì có cho cán bộ, người lao động của Trung tâm và của Sở giáo dục mượn sử dụng để ở. Khi đó khu nhà A3 bỏ trống nhiều căn hộ không có ai ở. Đối với căn hộ 205 nhà A3 một số bộ phận của căn hộ như cánh cửa, công trình phụ bị xuống cấp nên ông C và bà Th có tự cải tạo, sửa chữa và ở nhờ.
Năm 2011 ông C ly hôn với bà Th thì ông không ở nhà đó nữa, khi ly hôn cũng không thỏa Th về căn hộ đó vì vợ chồng không có giấy tờ gì liên quan đến quyền sở hữu hay quyền sử dụng căn hộ đó. Việc sửa chữa và cải tạo căn hộ 205 là tự làm và phục vụ cho nhu cầu sử dụng và sinh hoạt của bản thân và gia đình. Do quá lâu ông không còn nhớ chỉ nhớ là thay cánh cửa và quét vôi tường. Ông không có yêu cầu đối với giá trị sửa chữa này vì quá lâu giá trị tài sản bị khấu hao, giá trị tài sản không đáng kể và ông đã để lại cho bà Th sử dụng. Ông không có yêu cầu độc lập, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.
- Chị Bùi Thị D – Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nêu quan điểm tại biên bản xác minh ngày 29/10/2024: Chị D và chồng là anh Nguyễn Quốc H, sinh năm 1987 hiện đang ở tại căn hộ 205 và 206 nhà A3 trên cơ sở hợp đồng thuê nhà ngày 01/A/2023 giữa chồng chị là anh Nguyễn QuốcH và bên cho thuê là bà Nguyễn Thị Bích Th, sinh năm 1975 (hộ khẩu thường trú tại tổ 13, phường T, thành phố H); hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn, chồng chị trả tiền thuê nhà 02 tháng 1 lần vào ngày mùng 10 hàng tháng. Cho đến nay chồng chị là anh H vẫn luôn thực hiện theo hợp đồng. Việc tranh chấp kiện đòi nhà giữa bà Th và Công ty CP đầu tư phát tri ển

## Page 10

nhà và xây dựng H thì vợ chồng chị không biết. Nếu Tòa án buộc chị Th trả nhà thì chị cũng hợp tác trả nhà theo quy định.
- Anh Nguyễn QuốcH không có quan điểm, do vắng mặt tại các buổi triệu tập và phiên tòa.
* Vụ án đã được tiến hành thủ tục xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản có tranh chấp (Có biên bản lưu hồ sơ vụ án).
4. Tại phiên tòa:
Các bên đương sự có mặt tranh luận vẫn giữ nguyên ý kiến nêu trên.
- Nguyên đơn trình bày thêm: Mục đích giao nhà A3 của UBND tỉnh cho Trung tâm Tin học - Ngoại ngữ, sau này sáp nhập là Trung tâm giáo dục thường xuyênH qua các thời kỳ theo quy định có mục đích là để giảng dạy và làm việc không phải để ở.
Công ty được tiếp nhận lại khu nhà A3 và được quyền sử dụng đất có nộp tiền thuê đất hàng năm, quyền sở hữu tài sản là khu nhà A3 và nhà mục đích là để kinh doanh, trong đó có các căn hộ 205, 206. Do vậy Công ty được quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật.
Việc bà Th cho rằng bà và ông C được Trung tâm Ngoại ngữ - Tin học bố trí chỗ ở và đến ở trước Công ty nên UBND tỉnh phải xem xét cho bà được quyền sở hữu, sử dụng và không thể công nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng của Công ty là sai lầm từ trong nhận thức. Khu nhà A3 từ trước đó là của Công ty lắp máy Sông Đà bàn giao lại cho UBND tỉnh H. UBND tỉnh giao cho Sở giáo dục đào tạo để Trung tâm Tin học - ngoại ngữ sử dụng vào mục đích giảng dạy, làm việc. Năm 1997 Trung tâm Tin học - ngoại ngữ sáp nhập thành Trung tâm giáo dục thường xuyên H, nhà A3 được giao cho Trung tâm giáo dục thường xuyênH cũng vẫn nhằm sử dụng để giảng dạy và làm việc. Nhà A3 về nguồn gốc, lịch sử không giao cho bất kỳ cá nhân nào mà đều được giao cho các cơ quan để làm việc, cũng không phải là nhà hoang. Từ năm 2008, UBND tỉnh H thu hồi quyền sử dụng đất và nhà A3 cho Công ty thuê đất 50 năm và công nhận quyền sở hữu Nhà A3, nhà Cầu và các hạng mục liên quan khác. Vì trước đó cấp cho các cơ quan nhằm mục đích để làm việc, giảng dạy thì khi UBND tỉnh thu hồi quyền sử dụng đất, giao lại cho Công ty thì chỉ có nghĩa vụ làm việc với cơ quan, tổ chức được UBND tỉnh giao đất, giao nhà vì UBND tỉnh giao để giảng dạy, làm việc không phải để ở. Việc bà Th hay bất kỳ ai ở tại nhà A3 không trên cơ sở một quyết định giao, cho thuê, cấp nhà theo quy định là không hợp pháp.
Về việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước , bà Th đã sử dụng mấy chục năm, không nộp phí thuê căn hộ nhiều năm, sau này bà lại cho thuê thu tiền, nên cũng bù đắp được chi phí đã bỏ ra sửa chữa các căn hộ (dù việc cải tạo sửa chữa khi không được cơ quan Nhà nước và chủ sở hữu đồng ý là không hợp pháp). Chỉ có Công ty là mất doanh thu do bà Th chiếm giữ nhà, là bị thiệt hại do hành vi phá hủy kết cấu nhà,

## Page 11

còn bà Th không thiệt hại gì hết. Tuy nhiên, Công ty trên tinh thần nhân văn, rút yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi phá hủy công trình 02 căn hộ ảnh hưởng đến kết cấu nhà và rút yêu cầu đòi tiền khấu hao tài sản tương ứng với doanh thu bị mất do bà Th chiếm giữ, khai thác công năng của 02 căn hộ nên Công ty không thu được tiền với 02 căn hộ 205 và 206 nhà A3, là đã trên cơ sở tình người. Còn yêu cầu trả hai căn hộ là buộc phải yêu cầu vì ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các cổ đông Công ty.
Trong suốt quá trình bà Th sử dụng, bà không nộp thuế đất, không nộp khoản thuế phí nào cho Nhà nước, còn Công ty vẫn phải bỏ tiền ra mua nhà, phải nộp tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước. Vì vậy Công ty yêu cầu trả nhà là H toàn có cơ sở và hợp pháp. Vì bà Th không có quyền sở hữu nhà nên bà không thuộc thành phần mà Trung tâm giáo dục thường xuyên phải mời đến làm việc khi bàn giao. Tự ý đến ở thì tự đi, không tự đi thì bị cưỡng chế. Do không có quyền sở hữu 02 căn hộ, nên việc bà Th tự ý sửa chữa, cải tạo là không đúng với quy định của pháp luật do chưa được sự đồng ý của chủ sở hữu và sự cấp phép của cơ quan chức năng. Vì vậy, không thể được xem xét chấp nhận chi phí sửa chữa, xây dựng, phá hủy kết cấu nhà của Công ty chúng tôi.
Chúng tôi đã kiên trì cả chục năm với bà Th mà không thể thay đổi nhận thức của bà nên buộc phải khởi kiện, chứ không phải không yêu cầu trả nhà mà bất ngờ khởi kiện.
- Bị đơn trình bày thêm: Bị đơn không đồng ý toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.
Yêu cầu Tòa án gi ải quyết bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo quy định của luật nhà ở năm 2014, Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
6. Phát biểu của Kiểm sát viên:
Về thủ tục tố tụng của vụ án đã bảo đảm đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội D vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng quy định tại:
Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự; Các Điều 158, 160, 166,169, 221, 579 Bộ luật dân sự;
Điều 7, Điều 8, Điều 9, Điều 10; Điều 11; Điều A Luật Nhà ở năm 2023;
Nghị quyết 326 ngày 30/ A/2016 c ủa UBTVQH - Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/A/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án;
Đề nghị Hội đồng xét xử:`
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Buộc bà Nguyễn Thị Bích Th trả lại căn hộ 205 và số 206 nhà A3, thuộc tổ 13, phường T, thành phố H, tỉnh H (nay là phường H, tỉnh Phú Thọ) và tự tháo dỡ các hạng mục tự lắp đặt có thể tháo rời mà không ảnh hưởng đến kết cấu công trình.
2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc đề nghị bà Th trả lại nguyên trạng hai căn hộ 205, 206 nhà A3; bồi thường thiệt hại đối với tài sản bị hư hỏng do hành vi sửa chữa đập phá, cải tạo trái phép hai căn hộ trong thời gian bà Th

## Page 12

chiếm giữ, sử dụng và yêu cầu trả tiền khấu hao sử dụng hai căn hộ với số tiền 191.565.000đ (tạm tính từ tháng 10/20A đến tháng 3/2024).
3. Đương sự phải chịu án phí DSST và chi phí tố tụng theo quy định.
Về “Đơn phản tố” của bị đơn: Tòa án không thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn do bị đơn không thực hiện nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí phản tố, do vậy Tòa án không thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn là đúng quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1]. Về tố tụng:
Về thẩm quyền: đây là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản quy định tại khoản 2, Điều 26 – Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015. Địa chỉ trụ sở của nguyên đơn, nơi đăng ký thường trú của bị đơn và tài sản tranh chấp đều ở phường H, tỉnh Phú Thọ nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Thành phố H cũ, nay là Tòa án nhân dân Khu vực A – tỉnh Phú Thọ theo quy định tại Điểm a, khoản 1, Điều 39 - Bộ luật tố tụng dân sự; Khoản 2 Đi ều 1 Luật số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Về thời hiệu: Đây là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, kiện đòi tài sản nên vụ án không tính thời hiệu khởi kiện theo quy định khoản 2 Điều 155 BLDS 2015 và Điều 185 Bộ Luật TTDS 2015.
Phạm vi khởi kiện: Tòa án xem xét giải quyết yêu cầu phạm vi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo quy định Điều 5 của Bộ luật TTDS; đồng thời không xem xét, giải quyết yêu cầu phản tố của bị đơn theo quy định Điều 200, 202 của Bộ luật TTDS.
Việc giải quyết, xét xử vắng mặt những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã triệu tập hợp lệ những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tại phiên tòa hôm nay vắng mặt. Việc Tòa án xét xử vắng mặt họ là phù hợp với quy định Khoản 1, Điểm b Khoản 2 Điều 227; Khoản 1, 3 Điều 228 của Bộ luật TTDS.
[2]. Về nội D vụ án:
2.1. Xét khởi kiện của nguyên đơn (1) Hội đồng xét xử nhận thấy, căn cứ vào lời trình bày của các bên đương sự và ý kiến của đại diện Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ - Sở Tài nguyên & Môi trường, Trung tâm giáo dục thường xuyên H, ông Hg Mạnh C thấy rằng: Trung tâm Tin học - ngoại ngữ tỉnh H được thành lập trước thời điểm năm 1993, ông Hg Mạnh C có ở căn hộ 205 nhà A3 từ khoảng cuối năm 1993, đầu năm 1994 đến năm 2011, trên cơ sở ở nhờ căn hộ của Trung tâm Tin học - ngoại ngữ được giao để làm việc, giảng dạy. Bà Thở căn hộ 205 cùng ông C từ năm 2001 (sau khi kết hôn với ông C). Còn căn hộ 206 bà Th khai được bà Nguyễn Thị Thủy công tác tại Trung tâm Tin học - ngoại ngữ để

## Page 13

lại cho bà Th không có giấy tờ và không nhớ chính xác được để lại cho bà Th sử dụng từ năm bao nhiêu. Từ năm 1997, Trung tâm Tin học - ngoại ngữ sáp nhập thành Trung tâm giáo dục thường xuyênH có trụ sở làm việc và gi ảng dạy tại: Nhà A3 tổ 13, phường T (cũ), nay là tổ 13, phường H, tỉnh Phú Thọ. Đến ngày 26/5/2009 thì Trung tâm giáo dục thường xuyênH bàn giao lại khu nhà A3 và nhà Cầu, công trình ki ến trúc và các và tài sản khác cho Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H theo các quyết định, văn bản của cơ quan thẩm quyền. Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H đã được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành BA 668347, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CT 00480 do UBND tỉnh H cấp ngày 15/6/2011 đối với thửa đất số 307, tờ bản đồ số 10, diện tích 1.841,3m2, địa chỉ: Đại lộ Thịnh Lang, phường T, thành phố H, tỉnh H, mục đích sử dụng: đất cơ sở sản xuất, kinh doanh ; thời hạn sử dụng đến ngày 17/9/2059. Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm; Công trình xây dựng khác: Cải tạo sửa chữa nhà A3 và nhà cầu; Thời hạn sở hữu 17/9/2059. Văn bản số 5540/STNMT – TTr ngày 02/A/2024 của Sở Tài nguyên & Môi trưởng (Đồng thời đại diện theo ủy quyền của UBND Tỉnh) khẳng định Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H đã được Ủy ban nhân dân tỉnh H Quyết định cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
(2) Về quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và xây dựng H và thủ tục bàn giao nhà A3: Căn cứ vào Quyết định số A41/QĐ-UBND ngày 10/6/2008 v ề việc bàn giao nhà A3 và nhàC ầu cho Công ty CP đầu tư phát tri ển nhà và xây dựng H; Biên bản hội nghị bàn thực hiện Quyết định số A41/QĐ-UBND ngày 10/6/2008 c ủa UBND tỉnh H về việc bàn giao nhà A3 và nhàC ầu cho Công Ty TNHH một thành viên đầu tư phát triển nhà và đô thị H ngày 09/10/2008; Hợp đồng thuê đất ngày 28/10/2009 giữa bên cho thuê đất là Ủy ban nhân dân tỉnh H và Công ty TNHH một thành viên đầu tư phát triển nhà và đô thị H; Biên bản bàn giao tài sản Trụ sở làm việc của Trung tâm giáo dục thường xuyên H cho Công Ty TNHH một thành viên đầu tư phát tri ển nhà và đô thị H ngày 26/5/2009; Biên bản thẩm tra đất đai ngày 15/6/2009; Tờ trình số 147/STNMT-QLĐĐ ngày 26/5/2011 của SởT về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Công tyC ổ phần đầu tư phát tri ển Nhà và xây dựng H và danh sách kèm theo đ ề nghị về tài sản được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền s ở hữu nhà; Quy ết định s ố 2727/QĐ-UBND v ề việc phê duy ệt phương án chuyển Công ty TNHH môt thành viên Đầu tư phát triển nhà và đô thị H thành Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và xây dựng H; Công văn số 5540/STNMT-TTr ngày 02/A/2024 của SởT tỉnh H khẳng định Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và xây dựng H đã được UBND tỉnh H Quyết định cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền

## Page 14

sử dụng đất đảm bảo theo quy định pháp luật. Có đủ cơ sở để khẳng định Công ty cổ phần Đầu tư phát tri ển nhà và xây dựng H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất đảm bảo theo quy định pháp luật.
(3) Về nguồn gốc tài sản căn hộ 205 và 206 nhà A3: Theo bà Nguyễn Thị Bích Th khai mặc dù bà ở thực tế từ trước năm 2001 tại căn hộ 205 nhà A3 trên cơ sở đến ở chung cùng chồng cũ là ông Hg Mạnh C trước khi kết hôn, bà Th không có bất cứ giấy tờ nào chứng minh việc ông C và bà Th được giao nhà, công nhận quyền sở hữu nhà. Ông C cũng xác nhận ông cũng không có bất kỳ giấy tờ nào về việc được phân nhà, giao nhà đối với căn hộ 205, do căn hộ 205 là ông ở nhờ Trung tâm Tinh ọc – Ngoại ngữ không có văn bản. Đối với căn hộ 206 nhà A3 bà Th khai được bà Nguyễn Thị Thủy để lại cho bà Th mà không nhớ năm bao nhiêu, chỉ nhớ trước khi Công ty được giao quyền sở hữu nhà, bà Th cũng không có văn bản, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bà Thủy hay bà Th, không có hợp đồng tặng cho nhà theo quy định của pháp luật về giao dịch đối với bất động sản theo Luật nhà ở. Lời khai của bà Th qua các thời gian mâu thuẫn nhau về thời gian ở tại căn hộ 205 và 206, mâu thuẫn với bản trình bày quan điểm của ông C (chồng cũ, người xác lập việc sử dụng căn hộ 205 nhà A3): Ông C khai không liên quan và không đư ợc ở căn hộ 206 và chỉ ở căn hộ 205 đến năm 2011 là ly hôn nên không ở nữa. Bà Th khai ở căn hộ 206 từ khi đang trong thời kỳ hôn nhân với ông C và việc sửa chữa thông phòng trước ngày 04/9/2014 (ngày lập biên bản vi phạm về hành vi đập tường thông phòng 02 căn hộ 205 và 206 nhà A3)
hàng chục năm (nghĩa làt ừ khoảng năm 2004). Đối chiếu với các quy định tại Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì bà Th không đáp ứng được quy định nào của Nghị định để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đồng thời xét về căn cứ phát sinh quyền sở hữu bà Th không đáp ứng được quy định nào về căn cứ xác lập quyền sở hữu theo quy định tại Điều 221 Bộ luật dân sự. Có đủ cơ sở khẳng định bà Th không có quyền sở hữu hợp pháp với căn hộ 205, 206 nhà A3.
(5) Đối chiếu yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thấy phù hợp với quy định pháp luật hiện hành:
Khoản 5, 8 Điều 26 của Luật Đất đai 2024 quy định về quyền của chủ sử dụng đất:
“5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
8. …Khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”
Việc bà Th không trả căn hộ 205, 206 Nhà A3 trên đất hợp pháp của Công ty cũng là hành vi cản trở quyền của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản.

## Page 15

Điều 163 - BLDS 2015 về Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản:
“1. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.”
Điều 164 - BLDS 2015 về “Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”:
 “1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản…”;
Điều 166 - BLDS 2015 quyền đòi lại tài sản: “1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật”.
Điều 169 - BLDS 2015 quy định về Quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm”.
Nên có căn cứ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện còn lại của Nguyên đơn theo đại diện Viện kiểm sát đề nghị là phù hợp.
2.2 Về việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:
Trong quá trình gi ải quyết vụ án vàt ại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn - Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H rút một phần yêu cầu khởi kiện gồm:
(1). Rút yêu cầu Bồi thường thiệt hại đối với tài sản bị hư hỏng do hành vi sửa chữa, đập phá, cải tạo trái phép 02 căn hộ trong thời gian bị đơn chiếm giữ;
(2). Rút yêu cầu trả tiền khấu hao sử dụng 02 căn hộ trong thời gian chiếm giữ, sử dụng trái phép cho chủ sở hữu là Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H (Cơ sở tính bằng giá thuê các căn hộ nhà A3 theo Quyết định số 15/QĐ-PTN&XDHB ngày 23/7/20A của Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H). Cụ thể thời gian chiếm giữ sử dụng được tính t ừ tháng 10/20A tạm tính đến hết tháng 3/2024 là A5 tháng thành tiền là: A5 tháng x 766.260 đồng/ tháng = 95.782.500 đồng; bà Th chiếm giữ 02 căn hộ nên x 2 căn = 191.565.000 đồng.
Tòa án đình chỉ xét xử đối với (một phần) yêu cầu khởi kiện nêu trên theo quy định tại khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

## Page 16

2.3. Về yêu cầu phản tố của bị đơn Bà Th có nộp “Đơn phản tố”, Tòa án nhân dân thành phố H đã thông báo nộp tiền tạm ứng án phí phản tố nhưng bà Th không thực hiện việc nộp tạm ứng án phí theo quy định của pháp luật. Do vậy, Tòa án không thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn theo thủ tục luật định.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận sở hữu nhà của UBND tỉnh H đối với Công ty là hợp pháp.
Việc xây dựng, cải tạo sửa chữa mới công trình do bà Th thực hiện không được sự đồng ý của chủ sở hữu và không tuân thủ quy định của pháp luật, đã có quyết định đình chỉ xây dựng của UBND phường T. Do vậy ý kiến của bà Th về việc này cũng không có cơ sở pháp lý.
Trong suốt quá trình giải quyết vụ án, bà Th cũng không chứng minh được quyền sở hữu tài sản bà Th đòi công nhận.
Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:
 “1. Đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài li ệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp…
2. Đương sự phản đối yêu cầu của người khác đối với mình phải thể hiện bằng văn bản và phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho sự phản đối đó.
 …
4. Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc”.
Việc bà Th cho ông Nguyễn QuốcH và Bùi Thị D thuê nhà của Công ty không được sự đồng ý của chủ sở hữu. Nên cũng cần tuyên buộc những người này di dời khỏi hai căn hộ nêu trên để trả lại căn hộ cho nguyên đơn.
Ý kiến các Cơ quan không tham gia phiên tòa nhưng nêu quan điểm về việc giải quyết vụ án nêu trên là phù hợp.
Với các nội D đánh giá chứng cứ, lập luận và đối chiếu các quy định pháp luật như nêu trên, Hội đồng xét xử thấy có căn cứ để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Theo đó, cần buộc bị đơn bà Nguyễn Thị Bích Th cùng ông Nguyễn QuốcH và bà Bùi Thị D là người đang ở trên hiện trạng căn hộ của nguyên đơn phải trả lại căn hộ 205 và 206 nhà A3 và tháo dỡ, di dời toàn bộ tài sản, kiến trúc khác của bà Th mà không ảnh hưởng đến kết cấu công trình căn hộ 205 và 206 cho Công ty (thực trạng tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ có trong hồ sơ vụ án).
[3]. Về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng:

## Page 17

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Do nguyên đơn được chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện nên không phải chịu án phí. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng.
- Về chi phít ố tụng: Nguyên đơn đã nộp tạm ứng chi phít ố tụng 10.000.000 (mười triệu) đồng. Trong quá trình giải quyết vụ án, chi phí tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản hết 5.300.000 (Năm triệu ba trăm nghìn) đồng. Khoản tiền tạm ứng chi phí tố tụng còn thừa 4.700.000 (Bốn triệu bảy trăm nghìn) đồng, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đã nhận lại đủ. Nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng - không trái với quy định Điều 157 và Điều 164 của Bộ luật Tố tụng dân sự, nên cần ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn.
Đương sự có quyền kháng cáo theo quy định Điều 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Vì các lẽ trên,



QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Điều 5; Khoản 2, Khoản 9 Điều 26; Điểm a Khoản 1 Điều 39; Điều 200, 202; khoản 1, Điểm b Khoản 2 Điều 227; Khoản 1, 2 Điều 228, Khoản 2 Điều 244;
Điều 271, 273 của Bộ Luật TTDS 2015;
Căn cứ khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025 của Quốc Hội (sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).
Căn cứ Khoản 2 Điều 155; Điều 159; Điều 160; Khoản 1 Điều 163; Điều 164;
Khoản 1 Điều 166; Điều 169; Điều 185; Khoản 2 Điều 221; khoản 1 Điều 579 của Bộ luật dân sự 2015;
Căn cứ Khoản 5, 8 Điều 26 của Luật Đất đai 2024;
Căn cứ Điều 3, Điều 4, Điều 7, Điều 8, Điều 9, Điều 10; Điều 11; Điều A Luật Nhà ở năm 2023;
Căn cứ Khoản 2 Đi ều 26 - Nghị quyết 326 ngày 30/ A/2016 của UBTVQH - Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/A/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án;
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng H:
Buộc bị đơn bà Nguyễn Thị Bích Th cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang ở tại căn hộ 205, 206 nhà A3 địa chỉ: Tầng 2, số nhà 234 đường Thịnh Lang, tổ 13 (phường T cũ), phường H, tỉnh Phú Thọ phải ra khỏi nhà và di dời, tháo

## Page 18

dỡ toàn bộ tài sản, kiến trúc khác (không ảnh hưởng đến kết cấu công trình) - trả lại hai căn hộ 205, 206 Nhà A3 cho Công ty CP đầu tư phát triển nhà và xây dựng H.
2. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc:
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản bị hư hỏng do hành vi sửa chữa, đập phá, cải tạo trái phép 02 căn hộ trong thời gian bị đơn chiếm giữ;
- Yêu cầu trả tiền khấu hao sử dụng 02 căn hộ trong thời gian bị chiếm giữ, sử dụng trái phép cho chủ sở hữu là Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng H.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng:
- Về án phí: Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và đượcH trả 5.089.A5 (Năm triệu không trăm tám mươi chín nghìn một trăm hai mươi lăm) đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thut ạm ứng án phí, l ệ phí số 0000396 ngày 24/5/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H, tỉnh H (Nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực A – Phú Thọ).
Bị đơn bà Nguyễn Thị Bích Th phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm và nộp tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực A – Phú Thọ.
- Về chi phí tố tụng: Ghi nhận sự tự nguyện chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản của nguyên đơn. Nguyên đơn đã thực hiện xong chi phí tố tụng.
Trong thời hạn 15 ngày k ể từ ngày tuyên án sơ th ẩm, nguyên đơn, b ị đơn có quyền kháng cáo.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án sơ thẩm hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết công khai theo quy định pháp luật, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo v ề những nội D trực tiếp liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của mình.
Trường hợp bản án đư ợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu ật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa Th thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc cưỡng chế thi hành theo quy định các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại các Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
-TAND tỉnh Phú Thọ;
-VKSND KVA - Phú Thọ;
- VKSND tỉnh Phú Thọ;
- Nguyên đơn, bị đơn;
- Người có QLNVLQ;
- Phòng THADS KVA-PT;
- Lưu hồ sơ.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa




 Nguyễn Thị Đà Giang

## Page 19

19