Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 31/2025/QĐXX-DS
HÔI - HUY
Số: 26
Ngày: 03/09/2025
Tòa án xét xử: Tòa án nhân dân khu vực 3 - An Giang , tỉnh An Giang
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: HÔI - HU

## Page 1

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 3 – AN GIANG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Danh Pì Sách Các Hội thẩm nhân dân: - Ông Nguyễn Thành Thái;
 - Ông Nguyễn Văn Kiện;
Thư ký phiên tòa: Ông Danh Lý Khang – Thư ký Tòa án nhân dân khu vực 3
- An Giang.
- Đại diện viện kiểm sát nhân dân khu vực 3, tỉnh An Giang tham gia phiên tòa
- Ông Nguyễn Thế Nam – Kiểm sát viên Ngày 03 tháng 9 năm 20 25, tại trụ sở Tòa án nhân dân khu vực 3 – An Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 157/2024/TLST-DS ngày 17 tháng 7 năm 2024 về việc:" Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 31/2025/QĐXX-DS, ngày 28 tháng 3 năm 2025; Quyết định hoãn phiên tòa số:
32/2025/QĐST-DS ngày 14/4/2025; Quyết định hoãn phiên Tòa số: 40/2025/QĐST- DS ngày 07/5/2025; Quy ết định tạm ngưng phiên tòa s ố: 10/2025/QĐST-DS ngày 03/6/2025 và Thông báo ti ếp tục phiên tòa sơ thẩm s ố: 10/2025/TB -TTPT ngày 28/7/2025, giữa các đương sự:
* Nguyên đơn: ông Lê Minh H, sinh năm: 1964 Địa chỉ: số 669A đường Nguyễn Trung Trực, phường An Hòa, thành phố Rạch Giá, tỉnh KiênG (nay là: s ố 669A đường Nguyễn Trung Trực, phường Rạch Giá, tỉnh An G).
* Bị đơn: ông Nguyễn Quang H, sinh năm: 1966 Địa chỉ: ấp Tân Phước, xã Giục Tượng, huyện Châu Thành, tỉnh KiênG (nay là: ấp Tân Phước, xã Châu Thành, tỉnh An G).
 TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 3 – AN GIANG

 Bản án số: 26/2025/HNGĐ-ST Ngày: 03/9/2025 V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

## Page 2

(ông Lê Minh H có mặt tại phiên tòa; ông Nguyễn Quang H vắng mặt tại phiên tòa)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Tại đơn khởi kiện và trong quá trình gi ải quyết vụ án nguyên đơn trình bày như sau: Vào ngày 08/7/2020 tôi có gặp gỡ và quen biết với ông Nguyễn Quang H, sau đó tôi được ông Nguyễn Quang H giới thiệu có một thửa đất ở xã Giục Tượng, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang (nay là: xã Châu Thành, tỉnh An Giang) đang có ý định sang nhượng và cho ông H có cho tôi xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì tôi đồng ý mua với giá là: 1.574.000.000 đồng (một tỷ năm trăm bảy mươi bốn triệu đồng), khi tôi xem giấy đất, thì do ông Huỳnh Văn Đ đứng tên, nhưng ông H nói rằng ông mua của ông Đ và chuyển nhượng lại cho tôi. Vì tin tư ởng nên tôi đã đồng ý mua và đọc cọc ti ền mua đất cho ông Huyt ổng cộng với s ố tiền là:
600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng) qua 04 lần chuyển tiền (lần đầu: vào ngày 08/7/2020 với số tiền là 100.000.000 đồng, có làm biên nhận; lần 2: chuyển khoản 50.000.000 đồng; lần 3: chuyển khoản 50.000.000 đồng; lần 4: vào ngày 09/8/2020 số tiền là 400.000.000 đồng). Tuy nhiên, sau khi nhận 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng) thì ông H và ông Đ dẫn tôi đi xem đất, nhưng đất không có mặt tiền, nên tôi không đồng ý mua và tôi có yêuc ầu ông H trả lại cho tôi s ố tiền 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng) nhưng ông H không thực hiện. Do đó, tôi làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án, yêu cầu Tòa án giải quyết như sau: Yêuc ầu Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang (nay là: Tòa án nhân dân khu vực 3 – An Giang)
hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/7/2020 gi ữa tôi với ông Nguyễn Quang H và buộc ông Nguyễn Quang H trả lại số tiền cọc đã nhận của tôi là 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng).
* Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tống đạt hợp lệ các Thông báo thụ lý vụ án, Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, Thông báo hoãn phiên họp hiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Quyết định hoãn phiên tòa. Tuy nhiên, bị đơn đều vắng mặt không có lý do, cũng như không có đơn phản tố hay văn bản trình bày ý kiến gửi đến Tòa án.
- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3, tỉnh An Giang: Tại phiên tòa Đại diện Viện kiểm sát phát bi ểu quan điểm về việc tuân theo pháp lu ật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, sự tuân theo pháp luật của những người tham gia tố tụng và ý kiến về việc giải quyết vụ án:

## Page 3

+ Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký thực hiện đúng quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Thời hạn chuẩn xét xử kể từ ngày thụ lý vụ án đến ngày Quyết định đưa vụ án ra xét xử là đúng quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét x ử chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/7/2020 giữa tôi với ông Nguyễn Quang H và buộc ông Nguyễn Quang H trả lại số tiền cọc đã nhận của tôi là 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng).
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, sau khi nghị án, Tòa án nhận định:
[1] - Về thủ tục tố tụng:
[1.1] – Về thẩm quyền và quanh ệ tranh chấp: Tòa án nhân dân huy ện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 3 – An Giang) nhận được đơn khởi kiện của ông Lê Minh H tranh chấp hợp đồng đặt cọc với ông Nguy ễn Quang H, đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân s ự năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Bị đơn Nguyễn Quang H có đăng ký hộ khẩu thường trú và sinh sống tại: ấp Tân Phước, xã Giục Tượng, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang (nay là: ấp Tân Phước, xã Châu Thành, tỉnh An Giang) và thửa đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng có địa chỉ tại ấp Tân Phước, xã Giục Tượng, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang (nay là: ấp Tân Phước, xã Châu Thành, tỉnh An Giang), do đó căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huy ện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 3 – An Giang).
[1.2] – Về sự vắng mặt của đương sự: Trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án nhân dân khu vực 3 – An Giang đã triệu tập hợp lệ đối với bị đơn ông Nguyễn Quang H, nhưng ông Huy vắng mặt lần 2 không có lý do, nên Tòa án căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt ông H là đúng theo quy định pháp luật.
[2] - Về nội dung vụ án:
[2.1] - Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/7/2020 giữa ông Lê Minh H với ông Nguyễn Quang H, HĐXX nhận định như sau:

## Page 4

Trong quá trình giải quyết vụ án mặt dù bị đơn đều vắng mặt, cũng như không có văn bản trình bày ý ki ếng ửi cho Tòa án, nhưng tại Biên bản hòa gi ải ngày 19/6/2021 của Tổ hòa giải ấp Tân Phước, xã Giục Tượng, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang (nay là: ấp Tân Phước, xã Châu Thành, tỉnh An Giang); Biên bản xác minh ngày 20/3/2025 của Tòa án; Biên bản lấy lời khai những người làm chứng gồm:
ông Huỳnh Văn Đ; bà Hoàng Thị H và các tài li ệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án có đầy đủ cơ sở để xác định: vào ngày 08/7/2020 giữa ông H và ông H có ký với nhau hợp đồng đặt cọc về việc ông H sẽ chuyển nhượng cho ông Hội phần đất có diện tích khoảng 300m2 thuộc thửa đất số: 74; Tờ bản đồ số: 4; đất tọa lạc tại: ấp Tân Phước, xã Giục Tượng, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang (nay là: ấp Tân Phước, xã Châu Thành, tỉnh An Giang); Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU 982232 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh An Giang) cấp ngày 14/4/2020 cho ông Hu ỳnh Văn Đ với giá chuy ển nhượng là 1.574.000.000 đồng (một tỷ năm trăm bảy mươi bốn triệu đồng) và ông Hội đã chuyển tiền cọc cho ông Huy được 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng), qua 04 lần chuyển tiền (lần đầu: vào ngày 08/7/2020 với s ố tiền là 100.000.000 đ ồng; lần 2: chuy ển kho ản 50.000.000 đồng; lần 3: chuyển khoản 50.000.000 đồng; lần 4: vào ngày 09/8/2020 số tiền là 400.000.000 đồng).
Tại khoản 1 Điều 97 của Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất….” và tại khoản 1 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau: “Người s ử dụng đất đư ợc thực các quy ền chuy ển đ ổi, chuy ển nhượng…quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”, do đó có đầy đủ cơ sở để xác định thửa đất ông H thỏa thuận chuyển nhượng cho ông H tại Hợp đồng đặt cọc ngày 08/7/2020 là thuộc quyền sử dụng, sở hữu của ông Huỳnh Văn Đ (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU 982232) vàch ỉ có ông Đ mới có quy ền thỏa thuận đặt cọc, quyền chuyển nhượng theo quy định pháp luật, chứ không phải là ông Huy.
Tại khoản 1 Đi ều 163 của Bộ luật Dân s ự năm 2015 có quy định như sau:
“Không ai có thể bị hạn chế, tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”, đối chiếu theo các quy định pháp luật tại khoản 1 Điều 97; khoản 1 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013; khoản 1 Điều 163 của Bộ luật dân sự năm 2015, có đầy đủ căn cứ để HĐXX xác định:

## Page 5

Hành vi ký hợp đồng đặt cọc để thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ông Huy thực hiện, đã vi phạm điều cấm của pháp luật hiện hành, xâm phạm trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất là ông Hu ỳnh Văn Đ, bởi lẽ thửa đất các bên tho ả thuận tại hợp đồng đặt cọc là thuộc quyền sử dụng của ông Đ và chỉ ông Đ mới được quyền định đoạt tài sản này còn hành vi ký Hợp đồng đặt cọc của ông Huy để thỏa thuận chuyển nhượng đất đã tước đoạt trái luật quyền định đoạt đối với tài sản của ông Đ , cho nênH ợp đồng đặt cọc ngày 08/7/2020 giữa ông H với Hội thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015, nên Hợp đồng đặt cọc này đã vô hiệu ngay từ thời điểm cả hai ký kết với nhau, do ông H không có đủ điều kiện để ký hợp đồng này, vì vậy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở, nên HĐXX ghi nhận.
[2.2] - Đối với yêu cầu buộc ông Nguyễn Quang H có trách nhiệm trả lại cho ông Lê Minh H số tiền 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng), HĐXX nhận định như sau: Như đã phân tích ở mục [2.1], thì Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 08/7/2020 giữa ông Lê Minh H và ông Nguy ễn Quang H đã vô hi ệu ngayt ừ thời điểm cả hai ký hợp đồng do vi phạm điều cấm của luật, nên cần áp dụng khoản 2 Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu là “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại hiện trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”, tại vụ án này có đầy đủ cơ sở để xác định ông H đã nhận số tiền đặt cọc nhận chuyển nhượng đất từ ông Hội là 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng), nên khi tuyên bố Hợp đồng đặt cọc vô hiệu, thì cần phải giải quyết hậu quả là buộc ông H có trách nhiệm trả lại số tiền đã cọc đã nhận từ ông H mới đúng với quy định của pháp luật.
Ghi nhận sự tự nguyện của ông Lê Minh H về việc trả lại cho ông Nguy ễn Quang H Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU 982232 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Kiên Giang (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh An Giang) cấp ngày 14/4/2020 cho ông Huỳnh Văn Đ.
[2.3] - Xét về lỗi của các bên khi Hợp đồng đặt cọc ngày 08/7/2020 vô hi ệu:
Tại vụ án này, lỗi của bị đơn là đã ký hợp đồng đặt cọc thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất của người khác cho nguyên đơn, dẫn đến việc hợp đồng không thực hiện được và nguyên đơn cũng có lỗi là đã biết rõ vào thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, thì bị đơn chưa có quy ền sử dụng, quyền sở hữu đối với thửa đất này, nhưng nguyên đơn vẫn tiến hành giao dịch với bị đơn, do đó khi xét về lỗi của các bên, thì HĐXX

## Page 6

nhận thấy cả hai đều có lỗi ngang nhau. Ngoài ra, tại vụ án này cả nguyên đơn và bị đơn đều không có yêuc ầu giải quyết vấn đề này, nên HĐXX không xem xét, các bên có quyền khởi kiện một vụ án khác để yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề khi thấy quyền và lợi ích hợp của mình bị xâm phạm.
[3] - Xét đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 3, tỉnh An Giang là có căn cứ nên HĐXX chấp nhận.
[4] - Về án phí: Do toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
Nguyên đơn được hoàn lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp.
[5] - Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH
- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm b khoản 1 Điều 35; Điều 39; Điều 70; Điều 91; Điều 93; Điều 94; khoản 1 Điều 147; điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 3 Điều 228; Điều 266; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Căn cứ các Điều 117; 122; 123; khoản 2 Điều 131; khoản 1 Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015;
- Căn cứ khoản 1 Điều 97; khoản 1 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013;
- Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” của nguyên đơn ông Lê Minh H.
Xử:
1. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng đặt cọc ngày 08/7/2020 đư ợc ký gi ữa ông Lê Minh H và ông Nguyễn Quang H.
Buộc ông Nguy ễn Quang H có trách nhi ệm trả cho ông Lê Minh H số tiền 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng).
Ghi nhận sự tự nguyện của ông Lê Minh H về việc trả lại cho ông Nguy ễn Quang H Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU 982232 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Kiên Giang (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh An Giang) cấp ngày 14/4/2020 cho ông Huỳnh Văn Đ.

## Page 7

Địa điểm giao nhận: Tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực 3, tỉnh An Giang.
2. Kể từ ngày ông Lê Minh H có đơn yêuc ầu thi hành án, nếu ông Nguy ễn Quang H không chịu thi hành ho ặc thi hành không đ ủ số tiền trên thì bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn là Nguyễn Quang H phải chịu 28.300.000 đồng (hai mươi tám tri ệu ba trăm nghìn đ ồng) tiền án phí dân s ự sơ thẩm. Trả lại cho ông Lê Minh H số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục thi hành án dân s ự huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 3, tỉnh An Giang) theo biên lai số 0005326 ngày 07/02/2023.
4. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
6. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ./.


Nơi nhận:
- TAND tỉnh An Giang;;
- VKSND khu vực 3,tỉnh An Giang;
- Phòng THADS khu vực 3, tỉnh An Giang;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




 Danh Pì Sách

## Page 8

8