Bản án số: 23/2025/DS - ST

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 5 - QUẢNG TRỊ

 Bản án số: 23/2025/DS - ST Ngày 24/9/2025 V/v “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 5 - QUẢNG TRỊ

- Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Văn Đàn.
Các Hội thẩm nhân dân: ông Nguyễn Khương Duy và ông Trần Ngọc Ánh.
- Thư ký phiên tòa: ông Hoàng Tiến Lực – Thẩm tra viên Tòa án nhân dân Khu vực 5, tỉnh Quảng Trị.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 5, tỉnh Quảng Trị tham gia phiên tòa:
bà Phạm Hoàng Thủy Tiên - Kiểm sát viên.
Ngày 24 tháng 9 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân khu vực 5 - Quảng Trị, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 05/2025/TLST -DS ngày 20 tháng 01 năm 2025, về “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu ”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 01/2025/QĐXXST -DS ngày 10 tháng 7 năm 2025, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị Huyền T ; địa chỉ: xóm A, phường H, thành phố V, tỉnh Nghệ An . Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: bà Lương Thị H, sinh năm 1999; địa chỉ: thôn H, T, N, Quảng Nam , là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn (Giấy ủy quyền ngày 26/5/2025), có mặt.
- Bị đơn: Công ty cổ phần L1 ; địa chỉ trụ sở: Số A Quốc lộ I, Phường A, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị , nay là Công ty cổ phần P ; địa chỉ trụ sở: Số A N, khu phố F, Phường E, thành phố Đ (nay là phường N), tỉnh Quảng Trị, vắng mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Hồ Minh H1 (Nguyên Giám đốc Công ty cổ phần L1); địa chỉ: T, xã C, huyện C (nay là xã C), tỉnh Quảng Trị, vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:

## Page 2

Tại đơn khởi kiện ngày 23/12/2024, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 09/8/2025, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn và đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:
Bà Nguyễn Thị Huyền T được nhân viên Công ty Cổ phần L1 (viết gọn: Công ty)
cho biết Công ty đã nhận chuyển nhượng một lô đất lớn tại xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị và đang trong quá trình thực hiện thủ tục tách thành 10 lô, sẽ được mở bán vào đầu tháng 4/2022. Tin lời giới thiệu, ngày 14/4/2022, bàT ký với Công ty hợp đồng đặt cọc số: 02/2022/DAGH để nhận chuyển nhượng mã bất động sản: GH -05, diện tích: 125m2 (5m x 25m), trong đó: 100m 2 đất ở, 25m 2 đất trồng cây lâu năm, với số tiền là 990.000.000 đồng. BàT đã đặt cọc 150.000.000 đồng, số tiền còn lại là 840.000.000 đồng. Công ty sẽ làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong trong thời hạn 06 tháng. Tuy nhiên, đến thời hạn công chứng như trong Hợp đồng, qua tìm hiểu bàT phát hiện sơ đồ dự kiến tách thửa không đúng như trong Hợp đồng, đất ở chỉ 65.3m 2, còn lại là đất trồng cây lâu năm, lô đất chưa có đường. BàT đã nhiều lần liên lạc để đòi lại tiền đặt cọc nhưng Công ty không nhận cuộc gọi. Tìm hiểu thêm được biết các thông tin Công ty đưa ra không đúng sự thật. Bà T khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty Cổ phần L1 trả lại 150.000.000 đồng tiền đặt cọc và phải chịu lãi suất do chậm trả là 44.820.000 đồng. Nay được biết khi ký kết hợp đồng đặt cọc cũng như tại thời điểm cam kết công chứng chuyển nhượng ngày 14/10/2022 và đến hôm nay Công ty vẫn chưa phải là chủ sử dụng lô đất đã cam kết chuyển nhượng, nó đang thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình ông Hồ Xuân C tại xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị . Công ty không có quyền chủ thể nên không thể thực hiện được nghĩa vụ đã cam kết theo hợp đồng đặt cọc, do vậy, yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng đặt cọc số: 02/2022/DAGH ngày 14/4/2022 vô hiệu, buộc Công ty Cổ phần L1 nay là Công ty Cổ phần P phải trả lại cho bà 150.000.000 đồng tiền cọc và xin rút yêu cầu về tiền lãi.
Bị đơn Công ty cổ phần L1 (nay là Công ty cổ phần P): Quá trình giải quyết vụ án vắng mặt không đến tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải và cũng không có văn bản trình bày ý kiến gì đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại các văn bản gửi Tòa án, ngườ i có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: ông Hồ Minh H1 trình bày:
Ông H1 là người sáng lập và làm giám đốc Công ty Cổ phần L1 , đến tháng 12/2022, ông đã hoàn tất việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho ông Nguyễn Thanh H2 và chấm dứt hợp đồng lao động với Công ty kể từ ngày 01/02/2023 và không còn bất kỳ quyền lợi hay nghĩa vụ nào liên quan đến Công ty. Nay ông mới biết Công ty đã đổi tên thành Công ty Cổ phần P.

## Page 3

Hợp đồng đặt cọc mà khách hàng Nguyễn Thị Huyền T đang tranh chấp là do Công ty thực hiện trong thời gian ông H1 còn điều hành, theo quy định của pháp luật, trách nhiệm thực hiện hợp đồng thuộc về Công ty, không thuộc về cá nhân ông H1. Số tiền nhận cọc của các khách hàng Công ty đã chuyển cho chủ sở hữu các lô đất để thực hiện việc chuyển nhượng với khách hàng. Trong thời gian hợp đồng đặt cọc còn hiệu lực, ông L chồng của bàT liên hệ ông H1 xin lại tiền đặt cọc do không vay được tiền để tiếp tục đầu tư lô đất nhưng không được Công ty đồng ý. Ông H1 đề nghị Tòa án xem xét không đưa ông vào vụ kiện với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
* Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa:
- Về thủ tục tố tụng : Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án và việc chấp hành pháp luật của nguyên đơn kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đảm bảo, thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Đối với bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 70 và 72 của Bộ luật tố tụng dân sự.
- Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 Điều 401, Điều 503, Điều 117, Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015khoản 2 Điều 244 BLTTDS chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bàT tuyên bố Hợp đồng đặt cọc số 02/2022/DAGH ngày 14/4/2022 giữa bàT và Công ty Cổ phần L1, nay là Công ty Cổ phần P vô hiệu và buộc Công ty phải trả cho bà T số tiền đặt cọc 150.000.000 đồng; đình chỉ giải quyết yêu cầu tính lãi do nguyên đơn rút yêu cầu; bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 7.500.000 đồng.


NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng: Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã cấp, tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho bị đơn là Công ty Cổ phần L1, nay là Công ty Cổ phần P nhưng bị đơn không đến làm việc, không tham gia phiênh ọp, phiên hòa gi ải, không có văn bản trình bày ý kiến. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Hồ Minh H1 có văn bản trình bày ý kiến nhưng không đến tham gia phiên họp, phiên hòa giải. Do đó, Tòa án đã lập biên bản về việc không tiến hành hòa giải được và đưa vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật. Bị đơn và ngư ời có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan đ ã được Tòa án tri ệu tập hợp lệ đến lần thứ 2 nhưng vắng mặt không có lý do. Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án vắng mặt bị đơn và ngư ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự.

## Page 4

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp, thẩm quyền giải quyết: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Tòa án đã thụ lý và quyết định đưa vụ án ra xét xử với quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Sau phiên tòa thứ nhất ngày 31/7/2025 phía nguyên đơn có đơn thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện đề ngày 09/8/2025 với nội dung: yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng đặt cọc số 02/2022/DAGH ngày 14/4/2022 giữa bàT và Công ty Cổ phần L1 , nay là Công ty Cổ phần P vô hiệu, buộc Công ty phải trả lại cho bàT 150.000.000 đồng tiền đặt cọc và phải trả lãi chậm trả. Tại phiên tòa, phía nguyên đơn xin rút yêu cầu về lãi chậm trả. Xét thấy, nội dung thay đổi yêu cầu khởi kiện không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện nên được chấp nhận, do vậy, quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định là “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu”. Bị đơn là Công ty cổ phần L1, nay là Công ty cổ phần P trụ sở đóng tại phường Đ, tỉnh Quảng Trị thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 5, tỉnh Quảng Trị theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[3] Xem xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Căn cứ nội dung trình bày của nguyên đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử xác định: ngày 14/4/2022, bà Nguyễn Thị Huyền T và Công ty Cổ phần L1 đã ký Hợp đồng đặt cọc số: 02/2022/DAGH, theo đó, bàT đặt cọc để nhận chuyển nhượng mã bất động sản: GH-05, diện tích: 125m2 (5m x 25m), trong đó: 100m2 đất ở, 25m2 đất trồng cây lâu năm tại Dự ánG thuộc thôn E, xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị với số tiền là 990.000.000 đồng, bàT đã đặt cọc 150.000.000 đồng, số tiền còn lại là 840.000.000 đồng. Công ty sẽ làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong trong thời hạn 06 tháng.
Tại thời điểm bàT và Công ty Cổ phần L1 ký Hợp đồng đặt cọc ngày 14/4/2022 cũng như tại hạn cuối 14/10/2022 mà Công ty cam kết sẽ hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì bên nhận cọc là Công ty cổ phần L1 không hề có dự án bất động sản nào được Nhà nước cấp phép với mã bất động sản: GH-05 tại xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị . Văn bản trả lời của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyệnG cũng như kết quả cung cấp tài liệu của Chi nhánh Văn phòng Đ , tỉnh Quảng Trị ngày 08/9/2025 theo Quyết định của Tòa án cũng không hề tồn tại mã bất động sản: GH -05 của “Dự án Gio Hải” tại xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị mà bàT cho rằng Công ty chào hàng, hiện lô đất chưa được tách thửa và đang đứng tên chủ sử dụng là ông Hồ Xuân C trú tại xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị . Bị đơn không tham gia tố tụng, không có ý kiến trình bày, cần khẳng định quyền của bên nhận cọc hoàn toàn chưa được xác lập, vì vậy, giao dịch giữa hai bên vi phạm điều cấm của pháp luật khi không đúng chủ thể theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự và khoản 1 Điều 167, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai; đối tượng của hợp đồng đặt cọc mà hai bên ký kết không xác định được, không

## Page 5

thể thực hiện được. Do vậy, Hợp đồng đặt cọc số: 02/2022/DAGH ngày 14/4/2022 được ký giữa bàT với Công ty Cổ phần L1 (nay là Công ty Cổ phần P ) vô hiệu theo Điều 117, 123, 408 BLDS. Cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện cuảng uyên đơn, buộc Công ty cổ phần L1 trả lại tiền nhận cọc 150.000.000 đồng cho nguyên đơn.
Công ty Cổ phần L1 được đăng ký thành lập lần đầu vào ngày 11 /01/2021 có địa chỉ trụ sở chính: Lô S, đường T, phường Đ, thành phố Đ (nay là phường Đ), tỉnh Quảng Trị, người đại diện theo pháp luật là ông Hồ Minh H1. Đến này 29/12/2022 Công ty T1 địa chỉ có trụ sở chính là: Số A, Quốc lộ I, Phường A, thành phố Đ (nay là phường Đ), tỉnh Quảng Trị , người đại di ện theo pháp luật là ông Nguyễn Thanh H2 . Đến ngày 12/7/2024, Công tyC ổ phần L1 đổi tên thành Công ty Cổ phần P , có địa chỉ trụ sở chính là: Số A N, khu phố F, Phường E, thành phố Đ (nay là phường N), tỉnh Quảng Trị, người đại diện theo pháp luật là ông Trần Trọng H3. Việc Công ty Cổ phần L1 thay đổi tên; địa chỉ, người đại diện theo pháp luật không làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp theo quy định tại Điều 8, 30, 31 Luật doanh nghiệp. Vì vậy, Công ty cổ phần P phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt cọc 150.000.000 đồng cho bà T.
[4] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật Vì các lẽ trên:
QUYẾT ĐỊNH:
Áp dụng khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39;
Điều 147; điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
điểm a, c khoản 1 Điều 117, 122, 123, 131, 328, 408 của Bộ luật Dân sự; Điều 167, 168 và 188 Luật đất đai; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố Hợp đồng đặt cọc số:
02/2022/DAGH ngày 14/4/2022 được ký giữa bà Nguyễn Thị Huyền T với Công ty Cổ phần L1 vô hiệu, buộc Công tyc ổ phần L1 , nay là Công ty Cổ phần P trả cho bà Nguyễn Thị Huyền T số tiền đã đặt cọc 150.000.000 (Một trăm năm mươi triệu) đồng.
2. Đình chỉ giải quyết yêu cầu của nguyên đơn về tiền lãi;
3. Án phí: Buộc bị đơn là Công tyC ổ phần L1, nay là Công ty Cổ phần P phải chịu 7.500.000 (Bảy triệu năm trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm; Nguyên đơn không chịu án phí. Trả lại cho bà Nguyễn Thị Huyền T tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 4.870.500 (Bốn triệu tám trăm bảy mươi nghìn năm t răm) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0000705 ngày 17/01/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.

## Page 6

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không chịu thi hành khoản tiền trên, thì hàng tháng còn phải chịu thêm khoản tiền lãi tương ứng với số tiền chậm thi hành án, tại thời điểm thanh toán. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.
Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án.
3. Nguyên đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Nơi nhận: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
- TAND tỉnh Quảng Trị;
- VKSNDKV5 - Q.Trị;
- THADS tỉnh Q.Trị;
- Các đương sự;
- Lưu: HSVA, Tổ HC-TP.


 Nguyễn Văn Đàn