Bản án số 174/2025/HC-PT
Khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai
Số: 174/2025/HC-PT
Ngày: 02/10/2025
Tòa án xét xử: Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội
Cấp xét xử: Phúc thẩm

## Page 1

 TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI HÀ NỘI

Bản án số 174/2025/HC-PT Ngày 02-10-2025 V/v: khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc









 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

 TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI HÀ NỘI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Tất Nam;
Các Thẩm phán: ông Nguyễn Tiến Dũng;
 ông Hoàng Mạnh H.
- Thư ký phiên tòa: bà Đặng Thùy Trang - Thư kí Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội.


- Đ diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Hà Nội: bà Lê ThịT Nga - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.


Ngày 02 tháng 10 năm 2025, tại trụ sở Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại HàN ội xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án hành chính thụ lý số 14/2025/TLPT-HC ngày 17 tháng 7 năm 20 25 về khiếu ki ện quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai, do có kháng cáo của người khởi kiện đối với Bản án số 42/2025/HC-ST ngày 12-5-2025 của Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng.

Theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử số 3770/2025/QĐ-PT ngày 20-9-2025 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối caot ại HàN ội giữa các đương sự:
1. Người khởi kiện: ông Vũ Khắc Đ sinh năm 1991; trú tại: tổ L, phường K, thành phố Hải Phòng; có mặt.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp: Luật sư Lã Thùy D - Văn phòng luật sư V, Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Ninh; có mặt.

2. Người bị kiện: Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai quận D, thành phố Hải Phòng. Người kế thừa quyền, nghĩa vụ - Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai D, thành phố Hải Phòng; vắng mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Ủy ban nhân dân quận D, thành phố Hải Phòng (người kế thừa quyền, nghĩa vụ - Ủy ban nhân dân phường D, thành phố Hải Phòng); vắng mặt.

- Bà Phạm Thị Á sinh năm 1979; trú tại: tổ G, phường P, thành phố Hải Phòng; vắng mặt.

## Page 2

- Bà Lê Thị H sinh năm 1993; trú tại: tổ L, phư ờng K, thành phố Hải Phòng. Người Đ diện theo ủy quyền: ông Vũ Khắc Đ.



NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Người khởi kiện trình bày: năm 2022, ông Đ xem thông tin trên mạng và biết bà A cần bán 01 ngôi nhà 03 tầng trên diện tích đất 163 m2 tại thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72; địa chỉ: Tổ dân phố Tân Hợp, phường T, quận D, thành phố Hải Phòng, với giá 03 t ỷ đồng. Thửa đất này, trư ớc đó bà A nhận chuy ển nhượng của anh Nguy ễn Duy H (đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Nguyễn Duy H, đính chính sang tên bà Phạm Thị Ánh A tại trang 4 ngày 22/11/2019. Sau đó vợ chồng ông Đ, bà H nhận chuyển nhượng lại của bà
A. Khi giao dịch mua bán nhà và đất tại thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72, hai bên đã lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/09/2021 gi ữa vợ chồng ông Đ, bà H và bà Phạm Thị A. Hợp đồng này được công chứng tại Văn phòng công chứng Nguy ễn Tu ấn Ng ọc, s ố công chứng 003252, Quy ển s ố:
02/2021.TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/9/2021.

Ngày 07/11/2022, ông Đ gửi hồ sơ đến Chi nhánh qu ận D để làm thủ tục sang tên vợ chồng ông Đ tại thửa đất nhận chuyển nhượng của bà A. Chi nhánh quận D đã tiếp nhận hồ sơ của ông Đ. Đến ngày 26/4/2023, ông Đ nhận được Công văn s ố 76/CNĐK của Chi nhánh qu ận D thông tin v ề thửa đất ông Đ đề nghị sang tên tại giấy chứng nhận có tranh ch ấp. Ông Đ thấy rằng việc ông Đ nhận chuyển nhượng thửa đất của bà A đã có gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bà A đã đứng tênh ợp pháp tại giấy chứng nhận; hai bên đã hoàn tất về nghĩa vụ tài chính, không có tranh chấp nhưng Chi nhánh quận D không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho vợ chồng ông Đ là xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng ông Đ. Do vậy, ông Đ khởi kiện đề nghị Tòa án: tuyên hành vi hành chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận D, thành phố Hải Phòng không thực hiện thủ tục sang tên người sử dụng đất cho ông Vũ Khắc Đ và bà Lê ThịT H đối với thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72; địa chỉ số 5 Tổ dân phố TânH ợp, phư ờng T, qu ận D, thành phố Hải Phòng tại Gi ấych ứng nhận quyền sử dụng đất là trái pháp lu ật. Yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận D làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bà Phạm Thị Ánh A sang tên ông Vũ Khắc Đ và vợ là bà Lê ThịT H quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại địa chỉ số 5 tổ dân phố Tân Hợp, phường T, quận D, thành phố Hải Phòng.

2. Người bị kiện trình bày: về nguồn gốc thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72;
địa chỉ số tổ dân phố Tân Hợp, phường T, quận D, thành phố Hải Phòng: thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 được Ủy ban nhân dân huy ện Kiến Thụy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ602252-00xxx QSDĐ/KT-23-Q1 cho hộ ông Nguyễn DuyT ngày 21/9/2004, diện tích 163 m2. Ngày 14/01/2019, Chi nhánh quận D xác nhận tặng cho anh Nguyễn Duy H (là con trai của ông Nguyễn Duy T và bà Nguy ễn Thị T) tại trang 4 của giấy chứng nhận. Ngày 29/01/2019, U ỷ ban nhân dân qu ận D cấp đổi Giấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố CQ 679849- CH 1933/Q2 cho anh Nguyễn Duy H.

## Page 3

Ngày 22/11/2019, Chi nhánh quận D xác nhận đăng ký bi ến động quyền sử dụng đất từ anh Nguyễn Duy H sang bà Phạm Thị Ánh A, chứng minh nhân dân số 03100xxxx, địa chỉ: tổ G, phường P, quận K, thành phố Hải Phòng; theo hồ sơ số 000545.CN.002 tại trang 3 của giấy chứng nhận.

Ngày 19/01/2020, ngày 20/01/2022, ngày 01/02/2021 bà Nguy ễn ThịT là mẹ đẻ của anh H đồng thời là người được anh Hủy quyền có Đơn kêuc ứu gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng; Giám đốc Công an thành phố Hải Phòng; Chủ tịch U ỷ ban nhân dân quận D; Chủ tịch U ỷ ban nhân dân phường T và nhiều cơ quan khác có nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không minh bạch.

Do đó, ngày 09/02/2020, U ỷ ban nhân dân quận D có Công văn s ố 261/UBND-TNMT gửi Cơ quan cảnh sát đi ều tra - Công an qu ận D về việc kiểm tra, xác minh phục vụ giải quyết đơn của bà Nguy ễn Thị T. Tại văn bản này, Ủy ban quận D khẳng định việc đăng ký bi ến động thửa đất từ hộ ông T cho anh H và từ anh H cho bà A đảm bảo các quy định của Luật đất đai. Tuy nhiên, bàT vẫn liên tục có đơn đề nghị, kiến nghị gửi các cấp có thẩm quyền có nội dung tranh chấp đối với thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72.

Khi v ụ việc chưa đư ợc cơ quan có thẩm quyền gi ải quy ết dứt đi ểm thì ngày 27/9/2021, bà A đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Đ, các bên lập Hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguy ễn Tuấn Ngọc, số công chứng 003252, Quyển số: 02/2021.TP/CC-SCC/HĐGD.

Ngày 07/11/2022, ông Đ và bà H nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa Ủy ban quận D đề nghị đăng ký bi ến động tại thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 donh ận chuyển nhượng.

Sau khi kiểm tra, xác minh h ồ sơ, Chi nhánh qu ận D thấy rằng: diện tích 163 m2 tại thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 (trước là thửa đất số 514, tờ bản đồ số 04, thôn T, xã T, huyện K); địa chỉ: tổ dân phố T, phường T, quận D đã được Ủy ban nhân dân huy ện Ki ến Thu ỵ cấp Gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố Đ602252, số vào sổ 00218QSDĐ/KT-23-Q1 ngày 21/9/2004. Phần diện tích đất 39,6 m2 (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có v ị trí liền kề phía trước với diện tích đất ông T đã được cấp giấy chứng nhận, có ngu ồn gốc do ông T được Ủy ban nhân dân xãT giao để làm nhà ở theo Biên bản giao đất ngày 18/8/1995 của Ủy ban nhân dân xãT và Phiếu thu s ố 01 do Ủy ban nhân dân xãT lập ngày 17/8/1995 (thu về khoản lệ phí đất ở trước cửa nhà). Như vậy, phần diện tích đất 39,6 m2 do Ủy ban nhân dân xãT giao cho ông Nguyễn Duy T là giao không đúng thẩm quyền sau ngày 15/10/1993. Theo quy ho ạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của qu ận D được phê duy ệt tại Quy ết định s ố 2392/QĐ-UBND ngày 05/12/2013 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng thì phần diện tích đất 39,6 m2 nằm trong quy ho ạch đất ở. Việc giao diện tích đất 39,6 m2 của Ủy ban nhân dân xãT cho ông T là không đúng thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai năm 1993 nhưng tại thời điểm hiện nay thì trư ờng hợp của ông T được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NNĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

## Page 4

Quan điểm của Chi nhánh qu ận D đối với yêuc ầu của người khởi kiện:
trên thực tế thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên li ền kề phía trước thửa đất là diện tích đất 39,6 m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 163 m2 thì sẽ không có lối vào diện tích 163 m2 đã cấp giấy chứng nhận.

Hiện trạng trên đất có công trình là ngôi nhà 03 tầng (chưa đư ợc chứng nhận quy ền s ở hữu) đã đư ợc U ỷ ban qu ận D cấp Gi ấy phép xây dựng s ố 105/GPXD ngày 24/6/2010 choch ủ đầu tư là ông Nguy ễn DuyT với nội dung:
tầng 1 diện tích 126,3 m2, tổng diện tích sàn: 379 m2, chiều cao: 14 m, số tầng:
03; chỉ giới xây dựng: cách tim đường 12 m.

Ngày 18/7/2023, Chi nhánh qu ận D đã có Công văn s ố 181/CNDK thông báo ông Vũ Khắc Đ và vợ là bà Lê ThịT H liên hệ Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả Ủy ban quận D để nhận lại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau khi có thông báo giải quyết nội dung tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất, Chi nhánh qu ận D sẽ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Chi nhánh qu ận D trả hồ sơ đề nghị đăng ký biến động cho vợ chồng ông Đ là đúng quy định tại điểm b, khoản 1 Đi ều 188 của Luật Đất đai;
khoản 11 Đi ều 7 Thông tư s ố 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và môi trường.

3. Ngư ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Ủy ban nhân dân qu ận D, thành phố Hải Phòng trình bày:

Theo Biên bản giao đất ngày 18/8/1995 của U ỷ ban nhân dân xãT và Phiếu thu s ố 01 do U ỷ ban nhân dân xãT lập ngày 17/8/1995 (thu v ề khoản lệ phí đất ở trước cửa nhà), ông Nguyễn DuyT đã được Ủy ban nhân dân xãT giao 39,6 m2 đất làm nhà ở.

Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của quận D được phê duyệt tại Quyết định số 2392/QĐ-UBND ngày 05/12/2013 của Ủy ban thành phố, điều chỉnh tại Quyết định số 2312/QĐ-UBND ngày 15/7/2022 của Ủy ban thành phố thì phần diện tích trên có khoảng 16 m2 không phù hợp quy hoạch (nằm trong quy hoạch đường giao thông).

Căn cứ quy định tại khoản 2 Đi ều 140 của Luật đất đai năm 2024, thửa đất trên cóm ột phần diện tích không phù hợp quy ho ạch và thửa đất hiện liên quan đến tranh chấp nên không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Tháng 6 năm 2020, Phòng Qu ản lý đô thị quận D có tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng của ông Nguyễn Duy T. Phòng Quản lý đô thị quận đã cử cán bộ thụ lý hồ sơ kiểm tra hiện trạng vị trí xin cấp giấy phép xây dựng. Tại thời điểm kiểm tra hiện trường, chủ đầu tư là ông Nguyễn DuyT chưa khởi công xây dựng công trình. Phòng Qu ản lý đô thị đã tham mưu cho U ỷ ban quận cấp Giấy phép xây dựng s ố 105/GPXD ngày 24/6/2010 choch ủ đầu tư là ông

## Page 5

Nguyễn DuyT tại địa chỉ thửa đất số 514, tờ bản đồ số 04, tổ dân phố Tân Hợp, phường T với các nội dung: diện tích xây dựng tầng I: 126,3 m2; tổng diện tích sàn: 379,0 m2; chiều cao: 14,0 m; số tầng: 03 tầng; chỉ giới xây dựng: Cách tim đường 12,0 m.

Việc tham mưuc ấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị đã được thực hiện theo trình tự quy định của pháp luật.

Sau khi nhận được nhiều đơn đề nghị của bà Nguyễn ThịT liên quan đến thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72, Ủy ban quận D đã chỉ đạo Phòng tài nguyên và môi trường, Phòng Qu ản lý đô thị của quận xác minh nội dung liên quan đến thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72, việc cấp phép xây dựng tại thửa đất này; có văn bản gửi Công an qu ận D và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận D xem xét, giải quyết theo thẩm quyền.

Tại Bản án số 41/2025/HC-ST ngày 12-5-2025, Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng đã căn cứ vào Điều 30, kho ản 4 Đi ều 32, đi ểm a kho ản 2 Đi ều 116, điểm a khoản 2 Điều 193, Điều 347, Điều 348 của Luật tố tụng hành chính;

Căn cứ vào Điều 11a Thông tư s ố 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai; quyết định bác yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Khắc Đ về việc: tuyên hành vi hành chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận D, thành phố Hải Phòng không thực hiện thủ tục sang tên ngư ời sử dụng đất cho ông Vũ Khắc Đ và bà Lê ThịT H đối với thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72; địa chỉ số 5 tổ dân phố Tân Hợp, phường T, quận D, thành phố Hải Phòng tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái pháp luật. Yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai qu ận D làm thủ tục sang tên gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bà Phạm Thị A sang tên ông Vũ Khắc Đ và vợ là bà Lê Thị H quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại địa chỉ số 5 tổ dân phố T, phường T, quận D, thành phố Hải Phòng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí sơ thẩm theo quy định.

Sau khi xét x ử sơ th ẩm, ông V ũ Khắc Đ kháng cáo không đồng ý với quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm.

Tại phiên tòa:

Người kháng cáo và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đề nghị chấp nhận kháng cáo chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của ông Đ.

Đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Hà Nội (Viện phúc thẩm 1) có ý kiến, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, xét thấy việc Tòa án cấp sơ thẩm quyết định bác yêu cầu khởi kiện của ông Đ là đúng. Không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Đ.

 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

## Page 6

Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được kiểm tra, tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1]. Về tố tụng

Theo các tài li ệu, chứng cứ có trong h ồ sơ vụ án, Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng thụ lý, giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền, bảo đảm thời hiệu khởi kiện theo quy định.

Tại phiên tòa vắng mặt người bị kiện và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng các đương sự đã được triệu tập hợp lệ lần thứ 2, nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt họ.

[2]. Về nội dung Căn cứ các tài li ệu, chứng cứ có trong h ồ sơ (Báo cáo vi ệc kiểm tra, xác minh hi ện trạng công trình xây dựng theo gi ấy phép 105/BC -UBND ngày 09/11/2020 của U ỷ ban nhân dân phư ờng T, qu ận D; Đơn ki ến nghị của bà Nguyễn ThịT là vợ của ông Nguyễn Duy T; các công văn của Công an quận D gửi Ủy ban quận D; Công văn của Ủy ban quận D gửi Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an qu ận D; Quyết định gi ải quy ết khi ếun ại s ố 01/QĐ-VKSDK ngày 29/12/2021 của Viện Kiểm sát nhân dân quận D, thành phố Hải Phòng và các tài liệu khác), thể hiện: thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72, địa chỉ: t ổ dân phố Tân Hợp, phư ờng T, qu ận D, thành phố Hải Phòng (Theo Bản đ ồ địa chính năm 2013 thuộc thửa đất số 41, tờ bản đồ số 72) hiện vợ chồng ông Đ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nguồn gốc:

Hộ ông Nguyễn DuyT đã được Ủy ban nhân dân huy ện Ki ến Thu ỵ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ60xxxx, số vào sổ 00218 QSDĐ/KT- 23-Q1 ngày 21/9/2004 tại thửa đất số 514, tờ bản đồ số 04, diện tích 163 m2; địa chỉ: thôn T, xã T, huyện K (nay là thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 tổ T, phường T, quận D). Ngày 08/01/2019, hộ ông Nguyễn DuyT tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho con trai là anh Nguyễn Duy H theo Hợp đồng công chứng số xx/TCQSDĐ/PTXB-19 do Văn phòng công chứng N lập.
Ngày 29/01/2019, Ủy ban quận D đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ 679849- CH 1933/Q2 cho anh Nguyễn Duy H, điều chỉnh thành thửa đất số 52, t ờ bản đ ồ số 72 (theo bản đ ồ địa chính m ới), di ện tích 163 m2. Ngày 14/01/2019, Chi nhánh quận D xác nhận: ông T tặng cho anh Nguyễn Duy H (là con trai của ông Nguyễn DuyT và bà Nguyễn Thị T) tại trang 4 của giấy chứng nhận. Ngày 29/01/2019, U ỷ ban qu ận D cấp đổi Giấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất số CQ 679849- CH 1933/Q2 cho anh Nguyễn Duy H.

Theo Biên bản giao đất ngày 18/8/1995 của Ủy ban nhân dân xãT và Phiếu thu số 01 do Ủy ban nhân dân xãT lập ngày 17/8/1995, ông Nguy ễn DuyT đã được Ủy ban nhân dân xãT giao diện tích đất 39,6 m2 làm nhà ở (liền kề với phần diện tích đất ông T đã được cấp giấy chứng nhận nêut ại mục 4.1). Phần diện tích đất 39,6 m2 ông T được Ủy ban nhân dân xãT giao có nguồn gốc là đất do Ủy ban xã giao trái thẩm quyền sau ngày 15/10/1993. Ngày 08/01/2019 ông

## Page 7

T, bàT ký Hợp đồng tặng cho quy ền sử dụng đất và tài sản trên di ện tích đất 163 m2 cho anh H nhưng không bao gồm di ện tích đất 39,6 m2 ở phía trước.
Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của quận D được phê duyệt tại Quyết định số 2392/QĐ-UBND ngày 05/12/2013 của U ỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng thì phần diện tích 39,6 m2 nằm trong quy hoạch đất ở. Việc giao diện tích đất 39,6 m2 nêu trên của Ủy ban nhân dân xãT không đúng thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai năm 1993 nhưng thời điểm hiện tại được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (theo Văn bản số 261/UBND- TNMT ngày 09/02/2021 của Ủy ban nhân dân qu ận D). Tuy nhiên, theo quan điểm của U ỷ ban qu ận D tại bản Văn bản s ố 3712/UBND-TNMT ngày 20/12/2024 thì đến thời điểm hiện tại: theo quy ho ạch chi ti ết tỷ lệ 1/2000 của quận D được phê duy ệt tại Quy ết định số 2392/QĐ-UBND ngày 05/12/2013 của U ỷ ban thành ph ố, đi ềuch ỉnh tại Quy ết định s ố 2312/QĐ-UBND ngày 15/7/2022 của Ủy ban thành phố thì phần diện tích trên có khoảng 16 m2 không phù hợp quy hoạch (nằm trong quy ho ạch đường giao thông). Căn c ứ quy định tại khoản 2 Điều 140 của Luật đất đai năm 2024, thửa đất trên có một phần diện tích không phù hợp quy ho ạch và thửa đất hiện liên quan đến tranh chấp nên không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Ngày 30/ 01/2019, anh Nguyễn Duy H đã ký Hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 cho bà Phạm Thị Ánh A. Hợp đồng chuy ển như ợng thể hiện anh H chỉ chuyển như ợng cho bà A quyền s ử dụng diện tích đất 163 m2 với giá 2.500.000.000 đồng (không bao gồm diện tích đất 39,6 m2 và nhà ở gắn liền trên diện tích đất 163 m2). Cùng ngày anh H viết giấy bán nhà cho bà A, giấy bán nhà không có công ch ứng, không chứng thực;
các bên cũng chưa tiến hành các thủ tục T toán và bàn giao nhà.

Ngày 27/9/2021 bà Phạm Thị Ánh A tiếp tục chuyển nhượng lại quyền sử dụng diện tích đất 163 m2, thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 cho ông Vũ Khắc Đ và vợ là bà Lê ThịT H với giá 3.000.000.000 đ ồng. Hai bên có lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cóch ứng nhận của Văn phòng công chứng Nguyễn Tu ấn Ngọc theo s ố công ch ứng: 003252; Quy ển s ố: 02/2021.TP/CC - SCC/HĐGD ngày 27/9/2021.

Sau khi anh H ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà A thì vợ chồng bà T, ông T có nhiều đơn tố giác gửi đến Công an quận D, Ủy ban quận D và nhiều cơ quan khác. Nội dung t ố giác: thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 và ngôi nhà trên thửa đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của gia đình bà T, ông T đã được Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ 602252 ngày 21/9/2004. Trên đất có ngôi nhà 03 tầng được xây dựng năm 2010 (có giấy phép xây dựng số 105/GPXD ngày 24/6/2010) trên di ện tích đất 163 m2 và 01 phần trùm lên di ện tích đất 39,6 m2 đất được giao trái thẩm quyền. Năm 2011, gia đình bàT vay số tiền 2.500.000.000 đồng của Ngân hàng TMCP công tH Việt Nam, Chi nhánh qu ận Ngô Quy ền và đã thế chấp thửa đất này cho Ngân hàng. Tháng 01 năm 2019, gia đình bàT có nhuc ầu vay vốn để trả số tiền nợ

## Page 8

cho Ngân hàng, nhận lại giấy chứng nhận để thế chấp với ý định thế chấp cho ngân hàng khác để vay số tiền nhiều hơn phục vụ việc kinh doanh. BàT nhờ bà Phạm Thị U tìm người cho bàT vay tiền để trả nợ cho Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam và tìm ngân hàng khác đ ể vay số tiền được nhiều hơn. Bà I giới thiệu người cho vay tiền là ông Vũ Khắc Đ. Ông Đ đồng ý cho bàT vay số tiền 2.000.000.000 đồng vớim ức lãi su ất 9%/01 tháng, bàT đồng ý. Ngày 04/01/2019, vợ chồng bàT cùng ông Đ, bà Hiển đến Ngân hàng TMCP công tH Việt Nam, ông Đ đã trả nợ thay bàT số tiền 1.498.718.021 đồng và gi ữ Giấy chứng nhận đã thế chấp do Ngân hàng TMCP công tH Việt Nam giải chấp. Sau đó bà Hiển yêu cầu bàT chuyển tên ông T đứng tên người sử dụng thửa đất sang cho anh H (là con traic ủa bàT và ông T) để thuận tiện cho việc vay vốn ngân hàng. Bà T, ông T đồng ý nên các bên đã làm thủ tục tặng cho. Ngày 29/01/2019, Ủy ban quận D đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 đứng tên ngư ời sử dụng là anh Nguy ễn Duy H. Sau đó bà Hiển giữ giấy chứng nhận này. Ngày 30/01/2019 cóm ặt bà T, anh H, bà Hi ển, ông Đ, bà A cùng một người phụ nữ giới thi ệu là nhân viên của Phòng công chứng tại phư ờng Q, qu ận K . BàT thỏa thuận vayc ủa bà A số tiền 2.500.000.000 đồng với mức lãi suất 7,5%/01 tháng đ ể trả nợ cho ông Đ. BàT nhận của bà A số tiền 500.000.000 đ ồng, còn 2.000.000.000 đồng bà A T toán cho ông Đ như thế nào bàT không biết. Đồng thời anh H làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất cho bà A để làm tin. Đến tháng 5 năm 2019, bà Hiển thông báo cho bàT là không giúp đư ợc bàT vay tiền của ngân hàng nên bàT phải tự lo việc trả nợ cho bà A. Thời điểm này bàT cùng gia đình vẫn sinh sống tại ngôi nhà trên thửa đất đã chuyển nhượng. Ngày 15/01/2020, ông Đ, ông Đặng Quang H cùng một số thanh niên đến nhà bàT yêu cầu trả nhà, ngăn tôn, thay khóa cửa và khóa lại cửa căn nhà, không cho gia đình bàT sử dụng. Tuy nhiên, khi Công an quận D xác minh thì bà A, ông Hiệu, ông Đ không thừa nhận những nội dung bà T, ông T tố giác. Sau khi xác minh đơn t ố giác, ngày 14/12/2021, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an quận D đã ban hành Quyết định đình chỉ điều tra vụ án hình sự số 03. Sau đó, Công ty TNHH L thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bàT đã có Đơn khiếu nại gửi Viện Kiểm sát nhân dân quận D đối với Quyết định đình chỉ điều tra vụ án nêu trên, yêu cầu phụch ồi đi ều tra. Ngày 29/12/2021, Vi ện Ki ểm sát nhân dân qu ận D đã ban hành Quy ết định gi ải quy ết khi ếun ại s ố 01/QĐ-VKSDK. Theo đó, đã quy ết định: bác toàn bộ đơn khiếu nại ghi ngày 27/12/2021 của ông Vũ Văn Nam ( Đ diện cho bàT khiếu nại). Lý do: hành vi ngăn tôn, yêuc ầu ông Nguyễn DuyT ra khỏi nhàt ại địa chỉ số 5, tổ dân phố T, T, D vào ngày 15/01/2020 của ông Đặng Quang H không cấu thành tội xâm phạm chỗ ở của người khác quy định tại Điều 158 của Bộ luật Hình sự. Vì vậy, việc Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an quận D căn cứ quy định tại khoản 2 Đi ều 157 và đi ểm a kho ản 1 Đi ều 230 của Bộ luật tố tụng hình s ự ra quyết định đình chỉ điều tra v ụ án hình s ự là có căn cứ.

Ngày 24/12/2024, Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ: đo vẽ hiện trạng diện tích đất 163 m2 thuộc thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72;

## Page 9

đo vẽ diện tích đất 39,6 m2 mà Ủy ban xãT đã giao trái thẩm quyền cho ông Nguyễn Duy T; xác định diện tích đất 39,6 m2 nằm ở vị trí nào so với diện tích đất 163 m2. Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ: diện tích đất theo gi ấy chứng nhận đã cấp: 163 m2; diện tích đất hiện trạng: 212 m2 (bao gồm cả diện tích ông T được giao trái thẩm quyền); trên đất có ngôi nhà 04 t ầng, diện tích xây dựng 130 m2. Diện tích không nằm trong gi ấy chứng nhận đang s ử dụng là 10,4 m2.
Đối với diện tích đất do U ỷ ban nhân dân xãT giao trái thẩm quyền theo Biên bản giao đất ngày 18/8/1995 là 39,6 m2; diện tích hi ện trạng 38,1 m2 nằm liền kề, phía trước của diện tích đất 163 m2 đã được cấp giấy chứng nhận. Diện tích đất 38,1 m2 giáp vỉa hè và đường 353. Diện tích đất chồng lấn giữa diện tích đã được cấp giấy chứng nhận và Biên bản giao đất của Ủy ban nhân dân xãT là 3,1 m2. Diện tích nhà xây dựng trên diện tích giao trái thẩm quyền 26,9 m2.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bàT trình bày: con traic ủa bàT là anh Nguyễn Duy H đã làm đơn khởi kiện bà Phạm Thị A đến Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng đề nghị giải quyết tranh chấp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và bà A. Ngày 15/4/2025 Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng đã nhận Đơn khởi khởi kiện ghi ngày 11/4/2025 của người khởi kiện tên:
Nguyễn Duy H, sinh năm 1988; người bị kiện: Phạm Thị A; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Vũ Khắc Đ. Yêu cầu khởi kiện của anh H: đề nghị Tòa án tuyên b ố Hợp đồng chuyển nhượng (công chứng ngày 30/01/2019 của Văn phòng công chứng P thành phố Hải Phòng) gi ữa bên chuy ển như ợng - ông Nguyễn Duy H và Bên nhận chuyển nhượng - bà Phạm Thị A đối với diện tích đất 163 m2, tại thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72; địa chỉ số 5 T, phường T, quận D, thành phố Hải Phòng vô hi ệu; đồng thời giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hi ệu. Đề nghị Tòa án tuyên hu ỷ nội dung đính chính tại trang 3 Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ 679849 sang tên bà Phạm thị Ánh A đứng tên quyền sử dụng thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72. Buộc bà A hoặc cá nhân đang chiếm giữ trả lại diện tích đất 163 m2, thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 cho ông H.
Ngày 21/4/2025, Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng có Thông báo chuy ển Đơn khởi ki ện của anh Nguy ễn Duy H đến Tòa án nhân dân qu ận D để giải quyết theo thẩm quyền.

Xét thấy, ông Đ và bà H nhận chuyển nhượng diện tích đất 163 m2 đất ở tại đô thị, thuộc thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72; địa chỉ: tổ dân phố T, phường T, quận D, thành phố Hải Phòng của bà Phạm Thị Ánh A ngày 27/9/2021. Tại thời điểm nhận chuyển nhượng thửa đất này từ bà Phạm Thị Ánh A thì bà A đã được chỉnh lý sang tên tại trang 3 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (số vào sổ cấp GCN: CH 1933/Q2 ngày 29/01/2019 đứng tên ngư ời sử dụng đất Nguyễn Duy H) với nội dung: “Ngày 22/11/2019: Chuyển nhượng cho bà Phạm Thị Ánh A CMND số 031008532, địa chỉ Tổ Gò Công 1, phư ờng Phù Li ễn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng; theo h ồ sơ s ố 000545.CN.002”. Như v ậy, v ề mặt pháp lý tại thời điểm chuyển nhượng thửa đất cho ông Đ thì bà A đã được quyền sử dụng hợp pháp thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72. Ngày 07/11/2022, ông Đ nộp hồ sơ tại Chi nhánh quận D đề nghị sang tên tại giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 đứng tên vợ chồng ông Đ, bà H. Thời điểm này

## Page 10

anh H, ông T, bàT chưa nộp đơn khởi kiện liên quan đến thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 tại Tòa án. BàT chỉ gửi đơn ki ến nghị, tố cáo đến Ủy ban nhân dân quận D, Cơ quan Công an, Vi ện Kiểm sát qu ận D đề nghị xem xét do có dấu hiệu hình sự. Tuy nhiên, các đơn ki ến nghị, tố cáo này đã được các cơ quan này giải quyết. Cơ quan Công an, Vi ện Kiểm sát qu ận D đã kết luận không có dấu hiệu hình s ự. Do đó, ngày 18/7/2023, Chi nhánh quận D ban hành Văn bản số 181/CNDK, vi ện dẫn Đi ều 11a Thông tư s ố 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và môi trường để trả hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ông Vũ Khắc Đ và vợ là bà Lê ThịT H là chưa đúng với quy định này. Điều 11a quy đ ịnh: “Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quy ền s ử đụng đ ất, quy ền s ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li ền với đất…Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân s ự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân s ự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khinh ận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất”. Tuy nhiên, cho đến thời điểm xét xử sơ thẩm vụ án này thì Tòa án đã nhận được đơn khởi kiện của anh H là người đã chuyển nhượng thửa đất cho bà A và bà A đã chuyển nhượng lại cho ông Đ, bà H. Yêuc ầu khởi kiện của anh H có liên quan đến thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72. Do vậy, để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đ, bà H theo đúng quy định của pháp luật thì cần phải chờ Bản án của Tòa án gi ải quyết đối với yêuc ầu khởi kiện của anh H, đánh giá v ề tính hợp pháp của cách ợp đồng chuyển nhượng giữa anh H với bà A và giữa bà A với ông Đ, bà H, nên được coi là thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72 hiện đang có tranh chấp. Do vậy, Hội đồng xét xử thấy rằng chưa có căn c ứ để chấp nhận yêu cầu khởi ki ện của ông Đ về việc: tuyên hành vi hành chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai qu ận D, thành phố Hải Phòng không thực hiện thủ tục sang tên người sử dụng đất cho ông Vũ Khắc Đ và bà Lê ThịT H đối với thửa đất số 52, tờ bản đồ số 72; địa chỉ số 5 Tổ dân phố Tân Hợp, phường T, quận D, thành phố Hải Phòng tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái pháp lu ật.
Yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận D làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bà Phạm Thị Ánh A sang tên ông Vũ Khắc Đ và vợ là bà Lê ThịT H quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại địa chỉ số 5 Tổ dân phố Tân Hợp, phường T, quận D, thành phố Hải Phòng theo quy định Điều 11a Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định chi ti ết Nghị định s ố 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hư ớng dẫn thi hành Lu ật đất đai; điểm a khoản 2 Điều 193 của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp nếu Tòa án kết luận các giao dịch này là hợp pháp hoặc anh H rút đơn khởi kiện và các đương sự liên quan không có yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập thì ông Đ, bà H có quyền tiếp tục gửi hồ sơ đề nghị Chi nhánh quận

## Page 11

D cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên theo quy định của pháp luật.
Với các lý do trên xét thấy việc Tòa án cấp sơ thẩm quyết định bác yêu cầu khởi kiện của ông Đ là đúng. Không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Đ.

[3]. Ông Đ phải nộp án phí phúc thẩm theo quy định.

Bởi các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH

1. Căn c ứ khoản 1 Điều 24 1 Luật t ố tụng hành chính; Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án. Bác kháng cáo của ông Vũ Khắc Đ và giữ nguyên quyết định của Bản án số 42/2025/HC-ST ngày 12-5-2025 của Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng.

2. Ông Đ phải nộp án phí phúc thẩm là 300.000 đồng. Xác nhận ông Đ đã nộp số tiền trên vào ngày 22-5-2025, tại Cục Thi hành án dân sự thành phố Hải Phòng.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.



Nơi nhận:

- Viện phúc thẩm 1;
- TAND tp. Hải Phòng;
- VKSND tp. Hải Phòng;
- Thi hành án dân sự tp. Hải Phòng;
- Các đương sự (theo địa chỉ);
- Lưu: HSVA, PHCTP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



 Nguyễn Tất Nam