Bản án số: 720/2025/DS-ST
Bản án dân sự sơ thẩm
Số: 720
Ngày: 26/09/2025
Tòa án xét xử: Tòa án nhân dân khu vực 10 - Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 10 - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

 Bản án số: 720/2025/DS-ST Ngày: 26/9/2025 V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc





NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 10 – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Văn Cơ.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Phan Thị Dòn.
2. Ông Vũ Huy Hoàng.
- Thư ký phiên tòa: Ông Đào Văn Long – Thư ký Tòa án của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Vũ Thị Thái - Kiểm sát viên.
Ngày 26 tháng 9 năm 2025, tại phòng xử án của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh xét x ử sơ thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố:
737/2024/TLST-DS ngày 03 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy ền s ử dụng đ ất” theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử số:
267/2025/QĐXXST-DS ngày 08/08/2025 và Quy ết định hoãn phiên tòa s ố:
290/2025/QĐST – DS ngày 04/9/2025, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Vũ Thị H, sinh năm 1960; Địa chỉ: Số 27 đường 28, Phường Hiệp B (Phường Hiệp B Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí M.
Người đại diện theo ủy quyền: ông Phan Văn Ngoan; sinh năm 1977; địa chỉ liên hệ: Lầu 1, 141 đường Nguyễn Thị Nhung, Phường Hiệp B, Thành phố Hồ Chí M.
 - Bị đơn: Ông Phan Văn Th, sinh năm 1978 và bà Phan Thị Cẩm L , sinh năm 1982; Cùng địa chỉ: 596 đường Liên ấp 6-2, ấp 19, xã Vĩnh L (xã Vĩnh L A cũ), Tp. Hồ Chí M.
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Phan Văn Kh, sinh năm 1954, bà Nguyễn Thị M, bà Phan Thanh H, ông Phan Minh T, bà Phan Thị Thanh Th, ông Phan Văn Tr, ông Huỳnh Văn Ph, ông Đỗ Đắc Đ; cùng địa chỉ: A5/26 ấp 12, xã Vĩnh L (ấp 1, xã Vĩnh L A cũ), Thành phố Hồ Chí Minh.
 (Ông Phan Văn Ngoan có mặt, ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L, ông Phan Văn Kh, bà Nguyễn Thị M, bà Phan Thanh H, ông Phan Minh T, bà Phan Thị Thanh Th, ông Phan Văn Tr, ông Huỳnh Văn Ph, ông Đỗ Đắc Đ đều vắng mặt không có lý do).

## Page 2

2 NỘI DUNG VỤ ÁN:
 Tại đơn khởi kiện, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, các bản tự khai, biên bản về việc không tiến hành hòa giải được và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Vũ Thị H là ông Phan Văn Ngoan trình bày:
Vào ngày 02/6/2011, bà Vũ Thị H có ký kết 02 (hai) Giấy nhận cọc và mua bán với vợ chồng ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L, sinh năm 1982 để đặt cọc mua 02 (hai) lô đất được ký hiệu B6 = 4 x 15 = 60 m 2 và B7 = 4 x 15 = 60 m 2, thuộc thửa đất số 81, tờ bản đồ số 73, tọa lạc tại Xã Vĩnh Lộc A, huy ện Bình Chánh (nay là xã Vĩnh Lộc), Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 146237, s ố vào s ổ cấp GCN H 02678/7013923 do Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 04/3/2008 cho h ộ Phan Văn Kh . Cùng ngày, bà Hoa và ngư ời thân của bà Phan Thị Cẩm L là ông Phan Văn Kh , sinh năm 1954 tiếp tục ký kết với nhau Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 02 (hai) lô đất nêu trên nhằm hợp thức hóa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hoa với ông Thành và bà Loan như nêu trên , ông Khai không nhận tiền mà ông Thành và bà Loan là ngư ời đứng ranh ận ti ền chuy ển như ợng quyền s ử dụng đ ất. Để nhận chuyển nhượng 02 (hai) lô đất nêu trên từ ông Thành và bà Loan, bà Hoa đã đặt cọc và thanh toán đối với mỗi lô đất số tiền là 141.000.000 đồng (một trăm bốn mươi mốt triệu đồng). Tổng cộng số tiền bà Hoa đã đặt cọc và thanh toán cho ông Thành và bà Loan vào ngày 02/06/2011 là 282.000.000 đồng (hai trăm tám mươi hai tri ệu đồng).
Theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/06/2011, ông Thành và bà Loan có nghĩa vụ giao 02 (hai) lô đất cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bà Hoa khi ông Thành và bà Loan sau khi nhận đủ số tiền trên. Sau khinh ận đủ tiền từ bà Hoa, ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L không làm văn bản bàn giao đất cho bà Vũ Thị H mà chỉ đưa bà Hoa ra phần đất chuyển nhượng để chỉ ranh đất và bàn giao bằng lời nói. Tuy nhiên, thời gian trôi qua đã hơn 10 (mười) năm nhưng ông Thành và bà Loan vẫn không thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng làm thủ tục tách thửa và đăng ký biến động đất đai để sang tên quyền sử dụng đất cho bà Vũ Thị H đối với 02 (hai) lô đất nêu trên. Bà Hoa đã nhi ều lần liên hệ ông Thành và bà Loan đ ể yêu cầu thực hiện đúng như thỏa thuận giữa 02 bên đã ký trong Giấy nhận cọc và thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng đã ký nhưng ông Thành và bà Loan không thực hiện.
Đến thời điểm hiện tại, ông Thành và bà Loan vẫn không có thiện chí tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng 02 (hai) lô đất nêu trên cho bà Hoa như đã cam kết.
Nhận thấy, ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L không phải là người chủ sử dụng hợp pháp đối với 02 (hai) lô đất nêu trên, đất chuyển nhượng tại cách ợp đồng nêu trên là của hộ ông Phan Văn Kh, ông Khai và ông Thành, bà Loan không được các thành viên trong hộ ủy quyền chuyển nhượng hay đồng ý chuyển nhượng nên các giao

## Page 3

3 dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Khai với bà Hoa và ông Thành, bà Loan với bà Hoa đều là vô hiệu.
Bà Hoa cũng xác định và cam kết toàn b ộ số tiền mà bà dùng đ ể nhận chuyển nhượng 02 lô đất từ ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm là tài sản riêng của bà Hoa không liên quan đến ai trong gia đình của bà Hoa hay ai khác.
Nay bà Vũ Thị H đề nghị Tòa án xem xét giải quyết:
- Tuyên Giấy nhận cọc ngày 02/6/2011 và Giấy nhận cọc và mua bán ngày 02/6/2011 đều xác lập giữa bà Vũ Thị H với ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L về việc chuyển nhượng 02 lô đất B6, B7 mỗi lô diện tích 6 0m2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
- Tuyên 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 02/6/2011 cùng xác lập ký kết giữa bà Vũ Thị H và ông Phan Văn Kh đối với 02 lô đất mỗi lô đều có diện tích 60m 2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
- Buộc ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới trả lại cho bà Vũ Thị H số tiền đã nhận chuyển nhượng là: 28 2.000.000đ (hai trăm tám mươi hai triệu đồng). Đồng thời, bà Vũ Thị Hyêu cầu ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà Hoa tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất số tiền là: 445.325.000đồng, tổng cộng là: 727. 325.000đ (bảy trăm hai mươi bảy triệu ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng).
 Ngoài ra, ông Phan Văn Ngoan không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.
 Tại bản tự khai ngày 29/5/2025 và biên bản không tiến hành hòa giải được ngày 29/5/2025, bị đơn là ông Phan Văn Th trình bày:
 Vào ngày 02/6/2011, ông Thành có ký kết 02 (hai) Giấy nhận cọc và mua bán với bà Vũ Thị H để nhận đặt cọc mua 02 (hai) lô đất được ký hiệu B6 = 4 x 15 = 60 m2 và B7 = 4 x 15 = 60 m 2, thuộc thửa đất số 81, tờ bản đồ số 73, tọa lạc tại Xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh, đất có nguồn gốc là của hộ ông Phan Văn Kh đứng tên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 146237, s ố vào sổ cấp GCN H 02678/7013923 do Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp ngày 04/3/2008 và ông đã mua của ông Phan Văn Kh rồi chuyển nhượng lại cho bà Vũ Thị H bằng giấy tay, không có công ch ứng, chứng thực. Đất ông chuyển nhượng cho bà Hoa với giá là: 282.000.000đồng, ông đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng từ và Vũ Thị H đối với số tiền nêu trên.
Nay bà Vũ Thị H có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa án xem xét gi ải quyết những nội dung sau:
- Tuyên Giấy nhận cọc ngày 02/6/2011 và Giấy nhận cọc và mua bán ngày 02/6/2011 đều xác lập giữa bà Vũ Thị H với ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L về việc chuyển nhượng 02 lô đất B6, B7 mỗi lô diện tích 6 0m2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.

## Page 4

- Tuyên 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 02/6/2011 cùng xác lập ký kết giữa bà Vũ Thị H và ông Phan Văn Kh đối với 02 lô đất mỗi lô đều có diện tích 60m 2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
- Buộc ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới trả lại cho bà Vũ Thị H số tiền đã nhận chuyển nhượng là: 282.000.000đ (hai trăm tám mươi hai triệu đồng). Đồng thời, bà Vũ Thị Hyêu cầu ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà Hoa tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất số tiền là: 445.325.000đồng, tổng cộng là: 727.325.000đ (bảy trăm hai mươi bảy triệu ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng).
Đối với yêu cầu khởi kiện nêu trên của bà Vũ Thị H thì ông Thành có ý kiến như sau: Ông không đồng ý trả lại tiền cho bà Vũ Thị H và ông xin cam kết phần đất ông chuyển nhượng cho bà Vũ Thị H là không có tranh chấp, nếu có ai tranh chấp ông hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Ngoài ra, ông Phan Văn Th không trình bày gì thêm.
 Bị đơn là bà Phan Thị Cẩm L, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là: ông Phan Văn Kh, bà Nguyễn Thị M, bà Phan Thanh H, ông Phan Minh T, bà Phan Thị Thanh Th, ông Phan Văn Tr, ông Huỳnh Văn Ph, ông Đỗ Đắc Đ mặc dù đã được Tòa án triệu tập, thông báo hợp lệ nhưng đều vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng vụ án và không thể hiện ý kiến gì trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 10 - Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp lu ật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa vàc ủa người tham giat ố tụng trong quá trình gi ải quyết vụ án kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát bi ểu ý kiến về việc giải quyết vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử:
Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị H. Tuyên Giấy nhận cọc ngày 02/6/2011 và Giấy nhận cọc và mua bán ngày 02/6/2011 đều xác lập giữa bà Vũ Thị H với ông Phan Văn Th , bà Phan Thị Cẩm L về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02 lô đất B6, B7 mỗi lô diện tích 6 0m2, thuộc thửa 81, t ờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
Tuyên 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 02/6/2011 cùng xác lập ký kết giữa bà Vũ Thị H và ông Phan Văn Kh đối với 02 lô đất mỗi lô đều có diện tích 60m 2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
Buộc ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới trả lại cho bà Vũ Thị H số tiền đặt cọc nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất là: 282.000.000đ (hai trăm tám mươi hai triệu đồng). Đồng thời, buộc ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà Vũ Thị H tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất số tiền là: 445.325.000đồng, tổng cộng là: 727.325.000đ (bảy trăm hai mươi bảy triệu ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng) . Về án phí: Đương sự chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

## Page 5

5 Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
 [1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: nguyên đơn bà Vũ Thị H khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bị đơn ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L, tài sản tranh chấp là phần đất tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc, Thành phố Hồ Chí Minh nên căn c ứ theo quy định tại điểm a kho ản 1 Đi ều 35, đi ểm c kho ản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh.
 [2] Về sự vắng mặt của đương sự:
 Bị đơn là bà Phan Thị Cẩm L , người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là: ông Phan Văn Kh , bà Nguyễn ThịM , bà Phan Thanh H , ông Phan Minh T , bà Phan Thị Thanh Th, ông Phan Văn Tr, ông Huỳnh Văn Ph, ông Đỗ Đắc Đ đều vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng giải quyết vụ án . Do đó, Tòa án ti ến hành xét x ử vắng mặt bà Phan Thị Cẩm L , ông Phan Văn Kh, bà Nguyễn Thị M, bà Phan Thanh H, ông Phan Minh T, bà Phan Thị Thanh Th, ông Phan Văn Tr, ông Huỳnh Văn Ph, ông Đỗ Đắc Đ theo quy định tại các Điều 227, Điều 228 và Điều 238 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
[3] Về thời hiệu khởi kiện của vụ án: Do không có đương sự nào đề nghị áp dụng thời hiệu, căn cứ quy định tại Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án không xem xét về thời hiệu đối với vụ kiện này.
 [4] Về áp dụng pháp luật: Do giao dịch dân sự của các bên đương s ự đang thực hiện có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 nên Tòa án áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành B ộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết vụ án.
 [5] Xét thấy các tài li ệu, chứng cứ do nguyên đơn cung cấp mà bị đơn không có phản đối hoặc có phản đối do đó căn cứ theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì nguyên đơn không cần phải chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Mặt khác, tại khoản 2 và khoản 4 Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 có quy định: “2. Đương sự phản đối yêu cầu của người khác đối với mình phảich ứng minh s ự phản đối đó là có căn c ứ và phải đưa rach ứng cứ để chứng minh”, “4. Đương sự có nghĩa vụ đưa rach ứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đầy đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong h ồ sơ vụ việc”. Bị đơn ông Phan Văn Th trong quá trình tham giat ố tụng vụ án đã có bản tự khai và lời trình bày thể hiện ý kiến của mình đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị H, bị đơn bà Phan Thị Cẩm L vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng tại tòa án và không có ý kiến gì phản đối yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị H.
[6] Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ các tài liệu, chứng cứ do nguyên đơn, bị đơn và các tài liệu, chứng cứ do Tòa án thu thập được để xét xử vụ án là phù hợp với quy định của pháp luật.
Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ của Văn Phòng đăng ký đất đai Thành Phố Hồ Chí Minh Chi nhánh huyện Bình Chánh cung cấp tại Công văn số 2934/CNBD -LT ngày 24/4/2025 thể hiện: “phần đất tranh chấp diện tích 120m2, thuộc một phần thửa 81, tờ bản đồ s ố 73 (BĐĐC), xã Vĩnh Lộc A , huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: H02678/7013933 ngày 04/3/2008 theo

## Page 6

6 bản vẽ số: 01 -Đ ĐHL/2024 ngày 08/01/2025 do Công ty TNHH đo đạc – Thiết kế - Xây dựng dịch vụ bất động sản Hoàng Long lập; Hiện nay, trên cơ sở dữ liệu của Chi nhánh chưa tìm thấy thông tin tách thửa cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất một phần thửa 81 nêu trên ”. Tại công văn số: 137/CNBC -ĐKCGCN ngày 08/5/2025 của Văn Phòng đăng ký đất đai Thành Phố Hồ Chí Minh Chi nhánh huyện Bình Chánh cung cấp “ Theo Giấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất số: H02678/7013933 ngày 04/3/2008 do Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp cho hộ ông Phan Văn Kh gồm thửa đất số 81(LUA: 4383,6m2), tờ bản đồ số 73 (BĐĐC), xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh; Ngày 23/01/2010 đã cập nhật biến động do tách một phần thửa đất số 81 và được cấp sang Giấy chứng nhận mới. Diện tích còn lại trên Giấy chứng nhận: 2386,6 m2 đã chuyển sang mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm”; Kết quả đo đạc của Công ty TN HH đo đạc – Thiết kế - Xây dựng dịch vụ bất động sản Hoàng Long thể hiện tại Bản đồ hiện trạng vị trí lập ngày 20/12 /2024 thì phần đất các bên tranh chấp có diện tích 117.5m2 thuộc một phần thửa 81, tờ bản đồ số 73 (theo tài liệu BĐĐC), bộ địa chính xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh và các tài liệu, chứng cứ các bên cung cấp. Đã có cơ sở xác định, nguồn gốc đất các bên tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ ông Phan Văn Kh.
[7] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị H , Hội đồng xét x ử xét thấy như sau:
Quá trình tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn là bà Vũ Thị H có người đại diện theo ủy quyền là ông Phan Văn Ngoan yêu cầu Tòa án gi ải quyết: Tuyên Giấy nhận cọc ngày 02/6/2011 và Giấy nhận cọc và mua bán ngày 02/6/2011 đều xác lập giữa bà Vũ Thị H với ông Phan Văn Th , bà Phan Thị Cẩm L về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02 lô đất B6, B7 mỗi lô diện tích 6 0m2, thuộc thửa 81, t ờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
Tuyên 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 02/6/2011 cùng xác lập ký kết giữa bà Vũ Thị H và ông Phan Văn Kh đối với 02 lô đất mỗi lô đều có diện tích 60m 2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
Buộc ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới trả lại cho bà Vũ Thị H số tiền đặt cọc nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất là: 282.000.000đ (hai trăm tám mươi hai triệu đồng). Đồng thời, buộc ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà Vũ Thị H tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất số tiền là: 445.325.000đồng, tổng cộng là: 727.325.00 0đ (bảy trăm hai mươi bảy triệu ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng) , trả một lần ngay khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Hội đồng xét xử xét thấy: Theo nội dung hợp đồng mà phía nguyên đơn là bà Vũ Thị H có người đại diện theo ủy quyền là ông Phan Văn Ngoan cung cấp và các tài liệu chứng cứ có trong h ồ sơ thể hiện: Giữa bà Vũ Thị H và ông Phan Văn Th , bà Phan Thị Cẩm L có xác lập: Hợp đồng là Giấy nhận cọc ngày 02/6/2011 và Giấy nhận cọc và mua bán ngày 02/6/2011 về việc ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L chuyển nhượng cho bà Vũ Thị H 02 lô đất B6, B7 mỗi lô diện tích 60m2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài li ệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huy ện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh; đồng thời, bà Vũ Thị H còn ký xác lập với ông Phan

## Page 7

7 Văn Kh 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 02/6/2011 đối với 02 lô đất mỗi lô đều có diện tích 60m 2, thuộc thửa 81, t ờ bản đ ồ số 73 (tài li ệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh đây là phần đất mà ông Thành, bà Loan đã nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng từ bà Hoa. Theo đó , ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L nhận số tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên từ bà Vũ Thị H với số tiền nhận chuyển nhượng tổng cộng là: 282.000.000đ (hai trăm tám mươi hai triệu đồng) . Các bên thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật. Bà Vũ Thị H có giao cho ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L tổng số tiền là: 282.000.000đ (hai trăm tám mươi hai triệu đồng) theo đúng nội dung cam kết thỏa thuận trong hợp đồng , ông Thành và bà Loan xác nhận đã nhận đủ số tiền nêu trên và có bàn giao đất cho bà Vũ Thị H bằng hình thức chỉ ranh lô đất và cắm cọc, hai bên không làm biên bản bàn giao đất. Còn hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Hoa với ông Khai là nhằm hợp thức hóa việc chuyển nhượng đất theo giấy nhận cọc giữa ông Thành, bà Loan với bà Hoa nên bà Hoa không giao tiền cho ông Khai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L với bà Vũ Thị H và ông Phan Văn Kh làm bằng văn bản có ký xác nhận của các bên nhưng không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Nhận thấy, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực và tại thời điểm ký kết hợp đồng, thửa đất nêu trên do hộ ông Phan Văn Kh sử dụng. Ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L , ông Phan Văn Kh không phải là người chủ sử dụng đất đối với toàn bộ phần đất mà ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L, ông Phan Văn Kh chuyển nhượng cho bà Vũ Thị H, ông Thành, bà Loan, ông Khai cũng không được các thành viên trong hộ ông Phan Văn Kh cùng chung quyền sử dụng đất ủy quyền cho ông Thành, bà Loan, ông Khai đứng ra xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Vũ Thị H. Do đó, giao dịch này vi phạm về mặt hình thức, vi phạm về mặt chủ thể và vi phạm điều cấm của Luật nên bà Vũ Thị H đã có yêu cầu khởi kiện như trên là có cơ sở xem xét.
[8] Xét về nội dung và hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Giấy nhận cọc ngày 02/6/2011 và Giấy nhận cọc và mua bán ngày 02/6/2011 về việc ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L chuyển nhượng cho bà Vũ Thị H 02 lô đất B6, B7 mỗi lô diện tích 6 0m2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huy ện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh; 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 02/6/2011 cùng xác lập ký kết giữa bà Vũ Thị H với ông Phan Văn Kh đối với 02 lô đất mỗi lô đều có diện tích 60m2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài li ệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh. Tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng thì phần đất chuyển nhượng nêu trên là do h ộ ông Phan Văn Kh là chủ sử dụng đất hợp pháp. Ông Thành, bà Loan, ông Khai chuyển nhượng cho bà Vũ Thị H trong khi ông Thành, bà Loan, ông Khai chưa được các thành viên trong h ộ Lê Văn Cần ủy quyền hợp pháp cho ông Cần đứng ra xác lập, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ cho bà Vũ Thị H là chưa tuân thủ theo quy định pháp luật.
Tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau: “ Hợp đồng chuyển n hượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng

## Page 8

8 quyền sử dụng đất, quyền sử dụng dất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Hình thức của 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L với bà Vũ Thị H và 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa ông Phan Văn Kh và bà Vũ Thị H không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Tại khoản 2 Đi ều 117 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Mặt khác, tại khoản 2 Điều 1 19 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự như sau: “Trường hợp luật có quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó” . Hơn nữa, tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu , trừ trường hợp bộ luật này có quy định khác”. Do đó, Hội đồng xét xử có căn cứ xác định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Giấy nhận cọc ngày 02/6/2011 và Giấy nhận cọc và mua bán ngày 02/6/2011 về việc ông Phan Văn Th , bà Phan Thị Cẩm L chuyển nhượng cho bà Vũ Thị H 02 lô đất B6, B7 mỗi lô diện tích 6 0m2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh; 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 02/6/2011 cùng xác lập ký kết giữa bà Vũ Thị H với ông Phan Văn Kh đối với 02 lô đất mỗi lô đều có diện tích 60m2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh bị vô hiệu về hình thức và nội dung.
[9] Xét sau khi ông Thành, bà Loan với bà Hoa xác lập 02 hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất hai bên đã xác nhận giao nhận đủ số tiền chuyển nhượng theo hợp đồng, tổng cộng số tiền là: 282.000.000đồng vào ngày 02/06/2011. Như vậy, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành, phía nguyên đơn và b ị đơn đã chuyển từ giai đoạn nhận cọc sang việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên Tòa án xác định quanh ệ tranh chấp của các bên đương s ự là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là có cơ s ở. Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xác nhận hai bên chưa lập biên bản bàn giao đất mà chỉ nói bằng miệng nên Hội đồng xét xử không đặt ra việc phải tuyên giao trả lại phần đất chuyển nhượng mà chỉ xem xét đối với yêu cầu về hoàn trả lại số tiền là:
282.000.000đồng (hai trăm tám mươi hai triệu đồng) mà các bên đã giaonh ận và s ố tiền yêuc ầu bồi thư ờng thi ệt hại chênh lệch giá trị quyền s ử dụng đất là:
445.325.000đồng, tổng cộng là: 727.325.000đ (bảy trăm hai mươi bảy triệu ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng).
[10] Về việc xác định lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:
Xét việc các bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cóch ứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và tại thời điểm chuyển nhượng cả ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L, ông Phan Văn Kh không phải là chủ sử dụng hợp pháp đối với toàn bộ phần quyền sử dụng đất mà hộ ông Phan Văn Kh được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Thành, bà Loan, ông Khai cũng không được các thành viên trong h ộ

## Page 9

9 ông Phan Văn Khủy quyền để đại diện cho hộ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Vũ Thị H. Chứng cứ vụ án là Giấy nhận cọc ngày 02/6/2011 và Giấy nhận cọc và mua bán ngày 02/6/2011 về việc ông Phan Văn Th , bà Phan Thị Cẩm L chuyển nhượng cho bà Vũ Thị H 02 lô đất B6, B7 mỗi lô diện tích 60m2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài li ệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huy ện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh; 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 02/6/2011 cùng xác lập ký kết giữa bà Vũ Thị H với ông Phan Văn Kh đối với 02 lô đất mỗi lô đều có diện tích 60m 2, thuộc thửa 81, t ờ bản đ ồ số 73 (tài li ệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh mà các bên giao dịch chuyển như ợng đã đư ợc nhà nư ớc cấp cho h ộ ông Phan Văn Kh theo Giấych ứng nhận quyền s ử dụng đất số: H02678/7013933 ngày 04/3/2008 do Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp cho hộ ông Phan Văn Kh gồm thửa đất số 81(LUA: 4383,6m2), tờ bản đồ số 73 (BĐĐC), xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh. Như vậy, bà Vũ Thị H đã được Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L thông báo về tình trạng pháp lý của phần đất chuyển nhượng nhưng vẫn đồng ý ký kết hợp đồng.
Do đó, Hội đồng xét xử xác định cả nguyên đơn và b ị đơn đều có lỗi tương đương nhau trong vi ệc xác lập giao dịch này. Còn 02 Hợp đồng chuyển như ợng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Văn Kh và bà Vũ Thị H chỉ nhằm hợp thức hóa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thành, bà Loan với bà Hoa và phía bà Hoa không giao tiền cho ông Khai và không yêuc ầu ông Khai trả khoản tiền nào nên Hội đồng xét x ử không xem xét v ề việc trả tiền và trách nhiệm bồi thường thiệt hại giữa ông Khai với bà Hoa trong vụ án này.
[11] Về giải quyết hậu quả pháp lýc ủa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất xác lập giữa Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L và bà Vũ Thị H bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận . Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.” …“4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường ”. Xét quá trình thu thập chứng cứ, căn cứ yêu cầu định giá tài sản tranh chấp của nguyên đơn bà Vũ Thị H, Tòa án đã trưng cầu Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Chân Trời Mới tiến hành thẩm định giá tài sản tranh chấp theo quy định pháp luật, tại Chứng thư thẩm định giá ngày 26/03/2025 của Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Chân Trời Mới cung cấp cho Tòa án thì giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp là: 1.172.650.000đ (một tỷ một trăm bảy mươi hai tri ệu sáu trăm năm mươi nghìn đồng), hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng 120m2, bà Vũ Thị H đã giao cho ông Thành, bà Loan tổng số tiền là 282.000.000đồng tương đương 100% giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo hợp đồng, mức chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất trên số tiền bà Hoa đã trả cho ông Thành, bà Loan là: 445.325.000đồng, do xác định c ả hai bên đều có lỗi tương đương nhau nên việc bà Vũ Thị Hyêu cầu ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L cùng có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà Vũ Thị H tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất là: 445.325.000đồng là phù hợp với quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 và Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, nên Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận.

## Page 10

10 [12] Về phía bị đơn ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L vắng mặt tại phiên tòa, trong quá trình gi ải quyết vụ án ông Phan Văn Th xác nhận giao dịch ký kết 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã nhận đủ số tiền: 282.000.000đồng (hai trăm tám mươi hai tri ệu đồng) từ bà Vũ Thị H, nhưng ông Thành không đồng ý với yêuc ầu khởi ki ện của nguyên đơn bà Vũ Thị H về việc bà Hoa yêuc ầu ông Thành, bà Loan trả cho bà Hoa s ố tiền đãnh ận là: 282.000.000đ ồng (hai trăm tám mươi hai tri ệu đồng) và bồi thường thiệt số tiền là: 445.325.000đồng, tổng cộng là:
727.325.000đ (bảy trăm hai mươi bảy triệu ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng) , không có yêuc ầu phản t ố gì trong vụ án này và cũng không đưa ra tài li ệu, chứng c ứ gì chứng minh cho việc phản đối của ông Thành đối với yêu cầu khởi kiện của bà Hoa là có căn c ứ và hợp pháp nên không có cơ s ở chấp nhận. Bị đơn bà Phan Thị Cẩm L vắng mặt trong su ốt quá trình t ố tụng vụ án, không có ý ki ến hay yêuc ầu phản tố gì trong vụ án này nên Hội đồng xét xử không xem xét.
[13] V ề phía ngư ời có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan là : ông Phan Văn Kh , bà Nguyễn Thị M, bà Phan Thanh H, ông Phan Minh T, bà Phan Thị Thanh Th, ông Phan Văn Tr, ông Huỳnh Văn Ph, ông Đỗ Đắc Đ đều vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng giải quyết vụ án, không thể hiện ý kiến và không có yêu cầu độc lập gì trong vụ án này nên Hội đồng xét xử không xem xét.
 [14] Từ các nhận định nêu trên, trên cơ sở xem xét toàn di ện các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ và đối chiếu với quy định pháp luật. Hội đồng xét xử xét thấy có cơ sở chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị H đối với bị đơn:
ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L. Tuyên Giấy nhận cọc ngày 02/6/2011 và Giấy nhận cọc và mua bán ngày 02/6/2011 đều xác lập giữa bà Vũ Thị H với ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02 lô đất B6, B7 mỗi lô diện tích 60m2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (theo tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
Tuyên 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 02/6/2011 cùng xác lập ký kết giữa bà Vũ Thị H và ông Phan Văn Kh đối với 02 lô đất mỗi lô đều có diện tích 60m 2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
Buộc ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới trả lại cho bà Vũ Thị H số tiền đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: 282.000.000đ (hai trăm tám mươi hai triệu đồng). Đồng thời, buộc ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà Vũ Thị H tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất số tiền là: 445.325.000đồng, tổng cộng là: 727.325.000đ (bảy trăm hai mươi bảy triệu ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng) , trả một lần ngay khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
[15] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.
[16] Về chi phít ố tụng: Chi phí đo đạc số tiền là: 16.848.454đ (mười sáu triệu tám trăm bốn mươi tám nghìn bốn trăm năm mươi bốn đồng), về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là: 1.000.000đ(một triệu đồng), chi phí thẩm định giá tài sản và phối hợp thẩm định giá tài sản là: 21.600.000đồng, bà Vũ Thị H đã nộp xong. Tổng cộng chi phít ố tụng là : 39.448.454đ ( ba mươi chín triệu bốn trăm bốn mươit ám nghìn bốn

## Page 11

11 trăm năm mươi bốn đồng). Do yêu cầu của nguyên đơn bà Vũ Thị H được chấp nhận toàn bộ nên bị đơn ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L cùng có trách nhiệm liên đới hoàn trả lại cho nguyên đơn bà Vũ Thị H toàn bộ số tiền chi phí tố tụng nêu trên theo quy định tại Điều 157 và Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
 [17] Về án phí: Theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12 và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thư ờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, mi ễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì bị đơn là ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L cùng phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm số tiền là: 33.093.000đ (ba mươi ba tri ệu không trăm chín mươi ba nghìn đồng); nguyên đơn là bà Vũ Thị H thuộc trường hợp được miễn nộp tạm ứng án phí dân s ự sơ thẩm theo quy định pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 2, khoản 4 Điều 91, Điều 92, khoản 1 Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 228, Điều 238 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
Áp dụng các Điều 117, Điều 119; Điều 122, Điều 127, Điều 131; Điều 137; Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015;
Áp dụng Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013;
Áp dụng điểm đ kho ản 1 Đi ều 12 , kho ản 2 Đi ều 26 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị H đối với bị đơn ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L.
1.1. Tuyên b ố Tuyên Giấy nhận cọc ngày 02/6/2011 và Giấy nhận cọc và mua bán ngày 02/6/2011 đều xác lập giữa bà Vũ Thị H với ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02 lô đất B6, B7 mỗi lô diện tích 60m2, thuộc thửa 81, t ờ bản đồ số 73 (theo tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
Tuyên 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 02/6/2011 cùng xác lập ký kết giữa bà Vũ Thị H và ông Phan Văn Kh đối với 02 lô đất mỗi lô đều có diện tích 60m 2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
Buộc ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới trả lại cho bà Vũ Thị H số tiền đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: 282.000.000đ (hai trăm tám mươi hai triệu đồng). Đồng thời, buộc ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà Vũ Thị H tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất số tiền là: 445.325.000đồng, tổng cộng là: 727.325.000đ (bảy trăm hai mươi bảy triệu ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng) , trả một lần ngay khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án (đ ối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành) cho đến khi thi hành xong, bên phải thi

## Page 12

12 hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án tương ứng với thời gian chậm trả theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Về chi phít ố tụng: ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L có trách nhi ệm liên đới hoàn trả lại cho bà Vũ Thị H chi phí đo đạc số tiền là: 16.848.454đ (mười sáu triệu tám trăm bốn mươi tám nghìn bốn trăm năm mươi bốn đồng), chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là: 1.000.000đ(một triệu đồng), chi phí thẩm định giá tài sản và phối hợp thẩm định giá tài sản là: 21.600.000đồng. Tổng cộng là: 39.448.454đ (ba mươi chín triệu bốn trăm bốn mươi tám nghìn bốn trăm năm mươi bốn đồng).
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:
3.1. Bị đơn ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L cùng phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là: 33.093.000đ (ba mươi ba tri ệu không trăm chín mươi ba nghìn đồng.
 3.2. Nguyên đơn bà Vũ Thị H thuộc trường hợp được miễn nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.
4. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày k ể từ ngày tuyên án. Riêng đương s ự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày k ể từ ngày bản án đư ợc tống đạt hợp lệ hoặc được niêm yết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nơi nhận:
- TAND Thành phố Hồ Chí Minh;
- VKSND Thành phố Hồ Chí Minh;
- VKSNDKV10 – Thành phố Hồ Chí Minh;
- THADS Thành phố Hồ Chí Minh;
- Lưu hồ sơ vụ án. Lê Văn Cơ 


TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM KHU VỰC 10 - Độc lập – Tự do – Hạnh phúc THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BIÊN BẢN NGHỊ ÁN

## Page 13

13 Vào hồi giờ phút ngày 26/9/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Văn Cơ.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Phan Thị Dòn.
2. Ông Vũ Huy Hoàng.
Tiến hành nghò aùn vụ án dân sự thuï lyù sóa 737/2024/TLST-DS ngày 03 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Vũ Thị H, sinh năm 1960; Địa chỉ: Số 27 đường 28, Phường Hiệp Bình (Phường Hiệp Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền: ông Phan Văn Ngoan; sinh năm 1977; địa chỉ liên hệ: Lầu 1, 141 đường Nguyễn Thị Nhung, Phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.
 - Bị đơn: Ông Phan Văn Th , sinh năm 1978 và bà Phan Thị Cẩm L , sinh năm 1982; Cùng địa chỉ: 596 đường Liên ấp 6 -2, ấp 19, xã Vĩnh Lộc (xã Vĩnh Lộc A cũ) , Tp. Hồ Chí Minh.
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Phan Văn Kh, sinh năm 1954, bà Nguyễn Thị M, bà Phan Thanh H, ông Phan Minh T, bà Phan Thị Thanh Th, ông Phan Văn Tr, ông Huỳnh Văn Ph, ông Đỗ Đắc Đ; cùng địa chỉ: A5/26 ấp 12, xã Vĩnh Lộc (ấp 1, xã Vĩnh Lộc A cũ), Thành phố Hồ Chí Minh.
 Căn cứ vào taøi lieäu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, các quy định cuûa pháp luật.
HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẢO LUẬN, BIỂU QUYẾT, QUYẾT ĐỊNH CÁC VẤN ĐỀ CỦA VỤ ÁN NHƯ SAU Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 2, khoản 4 Điều 91, Điều 92, khoản 1 Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 228, Điều 238 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
Áp dụng các Điều 117, Điều 119; Điều 122, Điều 127, Điều 131; Điều 137; Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015;
Áp dụng Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013;
Áp dụng điểm đ kho ản 1 Đi ều 12 , kho ản 2 Đi ều 26 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị H đối với bị đơn ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L.
1.1. Tuyên b ố Tuyên Giấy nhận cọc ngày 02/6/2011 và Giấy nhận cọc và mua bán ngày 02/6/2011 đều xác lập giữa bà Vũ Thị H với ông Phan Văn Th, bà Phan Thị Cẩm L về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02 lô đất B6, B7 mỗi lô diện tích 60m2, thuộc thửa 81, t ờ bản đồ số 73 (theo tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.

## Page 14

14 Tuyên 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 02/6/2011 cùng xác lập ký kết giữa bà Vũ Thị H và ông Phan Văn Kh đối với 02 lô đất mỗi lô đều có diện tích 60m 2, thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 73 (tài liệu BĐĐC), tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc (Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh cũ), Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu.
Buộc ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới trả lại cho bà Vũ Thị H số tiền đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: 282.000.000đ (hai trăm tám mươi hai triệu đồng). Đồng thời, buộc ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà Vũ Thị H tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất số tiền là: 445.325.000đồng, tổng cộng là: 727.325.000đ (bảy trăm hai mươi bảy triệu ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng) , trả một lần ngay khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án (đ ối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành) cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án tương ứng với thời gian chậm trả theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Về chi phít ố tụng: ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L có trách nhi ệm liên đới hoàn trả lại cho bà Vũ Thị H chi phí đo đạc số tiền là: 16.848.454đ (mười sáu triệu tám trăm bốn mươi tám nghìn bốn trăm năm mươi bốn đồng), chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là: 1.000.000đ(một triệu đồng), chi phí thẩm định giá tài sản và phối hợp thẩm định giá tài sản là: 21.600.000đồng. Tổng cộng là: 39.448.454đ (ba mươi chín triệu bốn trăm bốn mươi tám nghìn bốn trăm năm mươi bốn đồng).
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:
3.1. Bị đơn ông Phan Văn Th và bà Phan Thị Cẩm L cùng phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là: 33.093.000đ (ba mươi ba tri ệu không trăm chín mươi ba nghìn đồng.
 3.2. Nguyên đơn bà Vũ Thị H thuộc trường hợp được miễn nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.
4. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày k ể từ ngày tuyên án. Riêng đương s ự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày k ể từ ngày bản án đư ợc tống đạt hợp lệ hoặc được niêm yết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu ật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Biểu quyết 3/3 trên từng vấn đề.
Nghị án kết thúc vào hồi giờ phút, ngày 26 tháng 9 năm 2025.
Biên bản nghị án đã đư ợc đọc lại chot ất cả thành viênH ội đồng xét x ử cùng nghe và ký tên dưới đây.
 THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

## Page 15

 Lê Văn Cơ


























TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nơi nhận:
- TAND Thành phố Hồ Chí Minh;
- VKSND Thành phố Hồ Chí Minh;
 - Các đương sự;

## Page 16

- VKSND huyện Bình Chánh;
- Chi cục THADS huyện Bình Chánh;
- Lưu hồ sơ vụ án. Lê Văn Cơ 















THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



 Lê Văn Cơ

## Page 17

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nơi nhận:
- TAND TP.HCM;
 - Các đương sự;
- VKSND huyện Bình Chánh;
- Chi cục THADS huyện Bình Chánh;
- Lưu hồ sơ vụ án.
 Lê Văn Cơ














 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nơi nhận:
- TAND TP.HCM;

## Page 18

- VKSND H.BC;
- THADS H.BC;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.
 Lê Văn Cơ