Bản án số:22/2025/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
V/v: Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
Số: 22
Ngày: 20/06/2025
Tòa án xét xử: Tòa án nhân dân khu vực 4 - Hà Nội, TP. Hà Nội
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN CẦU GIẤY THÀNH PHỐ HÀ NỘI Bản án số:22/2025/DS-ST Ngày: 20/6/2025.
V/v: Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:Bà Phạm Thị Thu Ngân Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Văn Sơn Bà Phạm Thị Lâm Anh
- Thư ký phiên tòa: Bà Dương Thị Kim Mỹ - Thư ký Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân qu ận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội tham gia phiên tòa: Bà Võ Thị Xuân Hương- Kiểm sát viên Ngày 20 tháng 6 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân qu ận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lý số 35/2023/TLST- DS ngày 16 tháng 3 năm 2023, về “Tranh chấp hợp đồng mua bán cănh ộ” theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 33/2025/QĐXXST - DS ngày 12/3/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 62A/2025/QĐST-DS ngày 28/4/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 78/2025/QĐST-DS ngày 23/5/2025 , giữa:
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Đức T - Sinh năm 1988 Địa chỉ: TDP số 40 Hòe T, phường Phương C, quận N, Hà Nội Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông T: bà Nguyễn Thị V, ông Phạm Đình V1- Công ty Luật TNHH VNSI L, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội (Ông T, bà có mặt tại phiên tòa).
- Bị đơn: Công ty cổ phần Tập đoàn F.
Trụ sở: Tầng 5, Tòa nhà F, đường Lê Đức T, phường Mỹ Đ, quận N, thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo pháp lu ật: Ông Vũ Anh T – Chức vụ: Chủ tịch Hội đồng quản trị.
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Hoàng Phương T- Nhân viên ( theo giấy ủy quyền số 118/GUQ-TGĐ ngày 19/6/2025)
Có mặt tại phiên tòa.
-Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập:
1. Ngân hàng TMCP Phát triển thành phố H Địa chỉ: 70bis Nguyễn Thị Minh K, phường Bến N, Quận 7, thành phố H Đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Quốc T – Tổng giám đốc Đại diện theo ủy quyền: Ông Lê TuấnG – Giám đốc trung tâm Người đư ợc ủy quy ền l ại: Ông Lâm Quang C, ông Lương Hữu B, ông Nguyễn Văn H- ( ông C , ông B, ông H vắng mặt tại phiên tòa)

## Page 2

2. Bà Hoàng Thị N, sinh năm 1993 Địa chỉ: Vĩnh T, xã Khai T, huyện Phú X, thành phố Hà Nội Đại diện theo ủy quyền: Bà Đinh Thị Ngọc D ( theo hợp đồng ủy quyền ngày 21/6/2023)- có mặt tại phiên tòa
3. Công ty Cổ phần F Q Địa chỉ: Khu phố 40, khu du lịch biển Nhơn L – Cát T, xã Nhơn L, thành phố Quy N, tỉnh Bình Định Đại diện theo pháp luật: Bà Nguyễn ThịT – Giám đốc Đại diện theo ủy quyền: Công ty Luật TNHH S Người được ủy quyền lại: Ông Nguyễn Minh Đ ( theo gi ấy ủy quyền số 111/GUQ-PGĐ ngày 16/10/2023).
Có mặt tại phiên tòa NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, quá trình t ố tụng cũng nhưt ại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn Đức T trình bày:
Ngày 02/02/2018, ông có ký Hợp đồng mua bán căn hộ Codotel dự án the F Coastal Hill s ố 30620/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL với Công tyc ổ phần Tập đoàn F cănh ộ số 20 tầng 06 Zone 3, di ện tích: 43m2 trị giá:
1.446.400.012đồng(Một tỷ, bốn trăm bốn mươi sáu triệu, bốn trăm ngàn, không trăm hai mươi đồng) thuộc tổ hợp căn hộ khách sạn the F Coastal Hill dự án Khu đô thị du lịch sinh thái F QuyN Dự án tại Khu kinh tế Nhơn H, xã Nhơn L, thành phố Quy N, tỉnh Bình Định.
Theo nội dung hợp đồng, chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà vào quý 4 năm 2018 và ông có trách nhi ệm thanh toán 95% giá trị hợp đồng với s ố tiền là 1.374.080.011 đồng (Một tỷ ba trăm bảy mươi tư tri ệu không trăm tám mươi nghìn không trăm mười một đồng) vào thời điểm trước khi ký hợp đồng, còn 5% còn lại thanh toán nốt khi bàn giao căn hộ.
Trong thời gian thực hiện hợp đồng, ông phải vay mượn thêm của rất nhiều người khác để thanh toán đúng tiến độ cho Công ty cổ phần Tập đoàn F. Theo đó, ông có vay tiền của Ngân hàng TMCP phát triển thành phố H – chi nhánh Hà Nội (theo hợp đồng tín dụng số 2066/18MB/HĐTD ĐNGN – KUNN/CN/01) số tiền vay gốc là: 867.600.000 VNĐ (Tám trăm bảy mươi sáu triệu sáu trăm nghìn đồng)
và được F cam kết hỗ trợ một năm lãi suất vay ngân hàng.
Sau đó, ông đã thanh toán cho F: 506.480.011 VNĐ (Năm trăm linh sáu triệu bốn trăm tám mươi nghìn không trăm mười một đồng) T đương 35% giá trị căn hộ và số tiền đã vay Ngân hàng là 867.600.000 VNĐ (Tám trăm sáu mươi bảy triệu sáu đồng nghìn đồng) T đương 60% giá trị căn hộ. Như vậy, vợ chồng ông đã thanh toán 05/06 lần tổng số tiền đã thanh toán là: 1.374.080.011 VNĐ (Một tỷ ba trăm bảy mươi bốn triệu không trăm tám mươi nghìn không trăm mười một đồng) T đương 95% tỉ lệ giá trị của căn hộ (Có hóa đơn giá trị gia tăng của Công ty cổ phần Tập đoàn F). Ngày 20/04/2018, ông có ký với Công ty cổ phần F QuyN Golf&Resort (Công ty F Quy N) Hợp đồng thuê và qu ản lý tài sản số 30620/2018/ HĐTCHTHECOASTALHILL với giá trị là: 1.314.909.102 VNĐ (Một tỷ ba trăm mười bốn triệu chín trăm linh chín nghìn một trăm linh hai đồng).

## Page 3

Tuy nhiên cho đến nay đã hết quý 3 năm 2022 CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN F không thực hiện theo đúng tiến độ, thỏa thuận giữa hai bên nên tháng 10/2022 ông đã làm đơn đề nghị chấm dứt hợp đồng mua bán yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua căn hộ và tiến hành thanh lý hợp đồng yêu cầu F phải thực hiện thỏa thuận tại điều 12.2.2 của HĐMB, chậm trả lợi nhuận theo thỏa thuận HĐMB. Tuy nhiên, sau khi thỏa thuận hai bên không thống nhất được phương án giải quyết.
Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tại đơn khởi kiện nộp đến Tòa ngày 3/11/2022 ông yêu cầu chấm dứt Hợp đồng hai bên đã ký kết và yêu cầu Công ty F trả các khoản phạt vi phạm, các khoản bồi thường thiệt hại theo quy định tại Hợp đồng .
Tuy nhiên trong quá trình Tòa án giải quyết, theo biên bản xác minh được biết căn hộ số 20 tầng 6 Zone 3, diện tích 43,1m2 thuộc tổ hợp căn hộ khách sạn The F Coastal Hill dự án Khu đô thị du lịch sinh thái F Quy N, dự án tại khu kinh tế Nhơn H, xã Nhơn L, thành phố Quy N, tỉnh Bình Định đã hoàn thành xong và đi vào hoạt động theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 31/8/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Quy N. Nay nhận thấy Công ty F đã hoàn thành xong căn hộ và đi vào hoạt động, ông thay đổi yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa giải quyết những vấn đề sau:
1. Yêuc ầu Công ty F tiếp tục thực hi ệnH ợp đồng mua bán cănh ộ số 30620/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL đã ký với Công tyc ổ phần Tập đoàn F ngày 2/2/2018.
2. Yêu cầu Công ty F bàn giao căn hộ số 20 tầng 6 Zone 3 thuộc tổ hợp căn hộ khách sạn The F Coastal Hill dự án Khu đô thị du lịch sinh thái DLC QuyN tại Khu kinh t ế Nhơn H, xã Nhơn L, thành phố Quy N, tỉnh Bình Định cho v ợ chồng ông và công nhận căn hộ trên thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của vợ chồng ông bà.
3. Phạt vi phạm 150% lãi suất tín dụng của khoản tiền mà ông đã thanh toán kể từ ngày vi phạm nghĩa vụ bàn giao đến ngày bàn giao thực tế căn hộ theo quy định tạim ục 12.2.1 kho ản 12.2 Đi ều 12 của hợp đ ồng, tạm tính đến ngày 20/6/2025 là 999.988.372 đồng.
4. Buộc bên F phải thanh toán cho anh T lãi suất của khoản phạt vi phạm từ thời điểm ngày 20/6/2025 đến khi bên F thanh toán xong khoản phạt vi phạm theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.
2. Tại bản tự khai, quá trình t ố tụng cũng như tại phiên tòa, ngư ời đại diện theo ủy quyền của bị đơn - Công ty cổ phần Tập đoàn F trình bày:
 Bên F xác nhận giữa nguyên đơn và bị đơn đã ký Hợp đồng mua bán căn hộ Codotel d ự án the F Coastal Hill s ố 30620/2018/HĐMBCH- THECOASTALHILL với Công ty cổ phần Tập đoàn F căn hộ số 20 tầng 06 Zone 3, diện tích: 43m2 trị giá: 1.446.400.012đồng(Một tỷ, bốn trăm bốn mươi sáu triệu, bốn trăm ngàn, không trăm hai mươi đồng) thuộc tổ hợp căn hộ khách sạn the F Coastal Hill dự án Khu đô thị du lịch sinh thái F QuyN Dự án tại Khu kinh tế Nhơn H, xã Nhơn L, thành phố Quy N, tỉnh Bình Đ ịnh. Theon ội dung hợp đồng, chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà vào quý 4 năm 2018 và tôi có trách nhiệm thanh toán 95% giá trị hợp đồng với số tiền là 1.374.080.011 đồng(Một tỷ ba trăm

## Page 4

bảy mươi tư tri ệu không trăm tám mươi nghìn không trăm mư ời một đồng) vào thời điểm trước khi ký hợp đồng, còn 5% còn lại thanh toán nốt khi bàn giao căn hộ đúng như nguyên đơn đã trình bày.
Nay đối với yêu cầu việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, phía F có ý kiến như sau: Đối với yêu cầu về việc bàn giao căn hộ, phía bên F đồng ý với việc bàn giao căn hộ cho phía ông T. Phía F cũng xuất trình tài liệu là Thông báo nhận bàn giao căn hộ phía F đã gửi cho ông T từ ngày 4/10/2021 nhưng ông T không đến nhận căn hộ tại thời điểm đó. Vì vậy, về phần lãi phạt 150% phía F không đồng ý, nếu phải tính lãi phạt thì phía F tính lãi phạt 150% t ừ thời điểm năm 2019 đến năm 2021.
*Trong quá trình giải quyết vụ án, phía Ngân hàng TMCP Phát tri ển Thành phố H thông qua người đại diện theo ủy quyền có đơn yêu cầu độc lập đối với ông Nguyễn Đức T và bà Hoàng ThịN về việc không chấp nhận việc ông T và bàN chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ với bên Công ty F và buộc bàN và ông T phải thanh toán các khoản nợ gốc và nợ lãi phát sinh cho Ngân hàng cho đến khi thanh toán xong toàn bộ khoản nợ như hợp đồng đã ký với Ngân hàng, Tòa án đã thụ lý yêu cầu độc lập của Ngân hàng. Đến ngày 17/6/2025, đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng TMCP Phát tri ển thành phố H có đơn xin rút yêu cầu độc lập đối với bà Hoàng ThịN và ông Nguyễn Đức T về tranh chấp hợp đồng tín dụng đã gửi đến Tòa do bà Hoàng ThịN và ông Nguyễn Đức T không còn dự nợ tại Ngân hàng.
*Công ty cổ phần F QuyN Golf & Resort , thông qua ngư ời đại diện theo ủy quyền có đơn yêu cầu độc lập đối với ông Nguyễn Đức T về việc yêu cầu tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê và qu ản lý tài sản s ố 30620/2018/HĐTCH- THECOASTALHIL và yêuc ầu ông Nguyễn Đức T phải hoàn trả số tiền đã nhận là 272.636.363 đồng cho F QuyN theo đúng Đi ều 10.3 của Hợp đồng.
Trong quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Đức T đã thay đổi yêu cầu khởi kiện, nhận thấy yêu cầu độc lập của Công ty Cổ phần F QuyN Golf& Resort không còn cần thiết nên Công tyC ổ phần F QuyN Golf& Resort rút toàn b ộ yêu cầu độc lập đối với ông Nguyễn Đức T.
* Bà Hoàng ThịN do bà D đại diện theo ủy quyền trình bày: Bà đồng ý với phần trình bày và yêu cầu của Nguyên đơn và không bổ sung gì thêm.
 * Đại diện Viện kiểm sát nhân dân qu ận Cầu Giấy tham gia phiên tòa phát bi ểu ý ki ến về việc tuân theo pháp lu ật tố tụng trong quá trình gi ải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý vụ án đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án như sau:
- Về thẩm quyền: Tòa án nhân dân qu ận Cầu Giấy đã thụ lý và giải quyết vụ án đúng thẩm quyền theo quy định pháp lu ật. Về thủ tục: Trong quá trình khởi kiện, thụ lý hồ sơ và giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay, Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp lu ật về trình t ự thủ tục giải quy ết vụ án dân s ự, đảm bảo được tính khách quan, công minh vàt ạo điều kiện cho các bên đương s ự thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
- Về nội dung:

## Page 5

+ Ngân hàng HD Bank rút yêuc ầu độc lập nên đề nghị Hội đồng xét x ử xem xét đình chỉ xét xử đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng HD Bank +Công ty F Golf Resort rút yêuc ầu độc lập nên đề nghị Hội đồng xét x ử xem xét đình chỉ xét xử đối với yêu cầu độc lập của Công ty F Golf Resort.
+ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T: Yêu cầu F tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán cănh ộ số 30620/2018 và yêuc ầu F bàn giao căn hộ số 20 tầng 6 Zone 3 thuộc tổ hợp căn hộ khách sạn the F Coastal Hill dự án Khu đô thị du lịch sinh thái F QuyN tại khu kinh tế Nhơn H, xã Nhơn L, thành phố Quy N,tình Bình Định cho ông T. Phạt vi phạm 150% lãi suất tín dụng của khoản tiền mà ông T đã thanh toán k ể từ ngày vi phạm nghĩa v ụ bàn giao đến ngày 23/5/2025 là 987.168.000 đồng. Buộc F phải thanh toán lãi suất của khoản phạt vi phạm từ thời điểm ngày 23/5/2025 đến khi Công ty F thanh toán xong khoản phạt vi phạm theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.
Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn c ứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, sau khi thảo luận và nghị án, Hội đồng xét xử:
NHẬN ĐỊNH

 [1] V ề quanh ệ pháp lu ật: Nguyên đơn ông Nguyễn Đức T khởi ki ện Công tyc ổ phần Tập đoàn F về việc tranh chấp Hợp đồng mua bán cănh ộ số 30620/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL ngày 02/02/2018. Nên Hội đồng xét xử xét đây là tranh chấp dân sự quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự.
[2]. Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Tại thời điểm thụ lý vụ án, bị đơn có trụ sở tại Tầng 29, Tòa nhà B, s ố 235 đường Cầu G, phư ờng Dịch V, qu ận Cầu G, Thành phố Hà Nội. Do đó đây là tranh chấp dân s ự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội theo quy định tại Khoản 1 Điều 30 và Khoản 3 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
[3] Về nội dung vụ án:
- Xét yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn HĐXX nhận định như sau : Hợp đồng mua bán cănh ộ số 30620/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL ngày 02/02/2018; Hợp đồng tín dụng số 2066/18MB/HĐTD ĐNGN – KUNN/CN/01, ngày 19/4/2018; Hợp đồng thuê và qu ản lý tài sản s ố 30620/2018/ HĐTCHTHECOASTALHILL được kí kết giữa các chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nội dung không trái với quy định của pháp luật nên các hợp đồng có hiệu lực pháp luật.
Thực tế mặc dù chưa đư ợc nhận bàn giao cănh ộ nhưng ông Nguyễn Đức T đã thực hiện thanh toán đúng và đầy đủ giá bán căn cho cho bên F theo đúng nội dung v ề thời gian, t ỷ lệ và số tiền, cụ thể ông T đã thanh toán số tiền mua căn hộT ứng với 95% giá mua bán cănh ộ.
- Để thực hiện hợp đồng nguyên đơn đã dùng ti ền cá nhân và vay ti ền của Ngân hàng HDBank để thanh toán đầy đủ số tiền mua bán căn hộ theo đúng thỏa thuận cho bị đơn (Bên bán cănh ộ), tuy nhiên b ị đơn đã không bàn giao cănh ộ đúng h ạn, vi phạm nghiêm trọng đi ều kho ản trong Hợp đ ồng, c ụ thể là đi ều khoản về bàn giao cănh ộ. Như vậy là vi phạm nghiêm trọng Điều 8 của Hợp

## Page 6

đồng và nguyên đơn có quy ền đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo quy định tại Điều 12.2.2 và Điều 15.1.3 của Hợp đồng.
Tháng 10/2022, Nguyên đơn đã gửi Thông báo về việc Đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán cănh ộ tới F. Nguyên đơn cũng đã gửi đơn ra Tòa khởi kiện Công ty F và yêuc ầu tuyên b ố chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án, tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 31/8/2023 xác định căn hộ số 20, tầng 06 Zone 3, t ổ hợp căn hộ khách sạn The F Coastal Hill, thuộc Dự án Khu đô thị Du lịch sinh thái F QuyN có mã s ố khách sạn là 6623 đã hoàn thiện xong và đi vào hoạt động. Theo giải thích của nhân viên hướng dẫn, đối với cănh ộ đã hoàn thi ện luôn đư ợc sắp xếp đánh mã s ố khách sạn để thuận tiện cho việc quản lý. Kết cấu và nội thất giống với môt ả của Hơp đồng mua bán mà các bên đã ký kết.
Vì vậy, tại phiên tòa Nguyên đơn đã sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và bên Công ty F phải bàn giao cănh ộ cho vợ chồng ông. Như vậy, Hội đồng xét xử nhận thấy, quá trình thực hiện Hợp đồng ông Nguyễn Đức T đã thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận tại Hợp đồng đã ký kết. Tuy nhiên, đến thời điểm xét xử Công ty cổ phần Tập đoàn F vẫn không bàn giao căn hộ cho ông Nguyễn Đức T. Công ty cổ phần Tập đoàn F đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ bàn giao căn hộ theo thỏa thuận đã ký kết với ông Nguyễn Đức T. Do đó, căn cứ Điều 352 Bộ luật dân sự 2015 đủ cơ sở chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của ông Nguyễn Đức T buộc Công tyc ổ phần Tập đoàn F tiếp tục thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ theo đúng thỏa thuận Theo quy định tại Điều 12.2.2 của Hợp đồng quy định như sau: “Nếu Bên Bán chậm bàn giao căn hộ quá 180 ngày kể từ ngày cuối cùng của thười điểm dự kiến bàn giao cănh ộ nêu tại Điều 8.2 (i) của Hợp đồng mà Bên Bán vẫn chưa bàn giao căn hộ cho Bên Mua thì Bên Mua có quyền tiếp tục thực hiện Hợp đồng với thỏa thuận bổ sung về thời điểm bàn giao CănH ộ mới, Bên Bán phải thanh toán cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm như đối với trường hợp Bên bán chậm bàn giao căn hộ theo quy định tại Điều 12.2.1 ở trên hoặc đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của Hợp đồng”. Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 12.2.1 như sau: “Trường hợp Bên Mua đã thanh toán đầy đủ và đúng hạn Giá Bán Căn Hộ theo tiến độ thỏa thuận trong Hợp Đồng nhưng quá thời hạn 90 (chín mươi) ngày k ể từ ngày cuối cùng của thời điểm dự kiến bàn giao CănH ộ nêu tại Điều 8.2 (i) của Hợp Đồng mà Bên Bán vẫn chưa bàn giao CănH ộ cho Bên Mua: Bên Bán phải thanh toán cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm T đương với số tiền lãi được tính trên (phần) Giá Bán Căn Hộ mà Bên Mua đã thanh toán với lãi suất là 150% lãi suất tín dụng đối với khoản vay kỳ hạn 06 (sáu) tháng của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát tri ển Việt Nam BIDV công b ố tại thời điểm thanh toán và được tính từ ngày vi phạm nghĩa vụ bàn giao của Bên Bán đến ngày Bên Bán bàn giao Căn Hộ thực tế cho Bên Mua”.
 Do vậy, có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đức T, buộc Công ty cổ phần Tập đoàn F phải thanh toán khoản tiền phạt vi phạm cho nguyên đơn T đương với số tiền lãi được tính trên phần Giá bán căn hộ Nguyên đơn đã thanh toán là: Phạt vi phạm 150% lãi suất tín dụng của khoản tiền chúng tôi đã thanh toán kể từ ngày vi phạm nghĩa vụ bàn giao đến ngày bàn giao thực

## Page 7

tế căn hộ theo quy định mục 12.2.1 khoản 12.2 Điều 12 hợp đồng, tạm tính đến ngày 20/6/2025 là: {1.314.909.102 x 0.65% (lãi suất kỳ hạn 12 tháng của Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam năm 2018 là 7.8%/năm, tức 0,65%/ tháng) x 150% x 78 tháng = 999.988.372 đồng (Chín trăm chín mươi chín triệu, chín trăm tám mươi tám nghìn, ba trăm bảy mươi hai đồng).
 Việc phía F trình bày nếu phải tính tiền lãi phạt 150% thì đề nghị Hội đồng xét xử xem xét tính lãi từ thời điểm năm 2019 đến năm 2021- thời điểm khi phía F gửi Thông báo nhận bàn giao căn hộ cho ông T nhưng ông không đến nhận bàn giao căn hộ. Về vấn đề này, ông Nguyễn Đức T xuất trình tài liệu chứng cứ là e-mail ông đã gửi cho bên F thông báo việc ông không nhận bàn giao căn hộ do căn hộ chưa đủ điều kiện để nghiệm thu. Hội đồng xét xử xét thấy, việc chậm bàn giao căn hộ là do lỗi của bên F, việc ông T không nhận bàn giao căn hộ tại thời điểm năm 2021 do căn hộ không đủ điều kiện để nghiệm thu, công trình chưa đi vào sử dụng , đó là lý do chính đáng của nguyên đơn nên Hội đồng xem xét chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc thời điểm tính lãi phạt 150% từ năm 2019 là thời điểm phía F vi phạm nghĩa vụ bàn giao đến thời điểm khi nào F bàn giao căn hộ cho nguyên đơn *Ngân hàng TMCP phát triển thành phố H và Công ty Cổ phần F QuyN Golf&Resort có đơn xin rút yêu cầu độc lập, Hội đồng xét xử xem xét đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP phát triển Thành phố H (HD Bank) và Công ty Cổ phần F QuyN Golf & Resort theo quy định tại khoản 2 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự.
 [4] Về án phí: Yêu cầu của Nguyên đơn được chấp nhận nên không phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm, được hoàn trả tạm ứng án phí dân s ự đã nộp. Đình chỉ việc giải quyết yêu cầu độc lập của Ngân hàng H và Công ty Cổ phần F Quy N Golf &Resort nên phía Ngân hàng H và Công tyC ổ phần F QuyN Golf& Resort được trả lại tạm ứng án phí dân sự đã nộp. Yêu cầu của Công ty cổ phần Tập đoàn F không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào Điều 116, Điều 117, Điều 357, Điều 430, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015;
Căn cứ vào Điều 5, Đi ều 26, kho ản 1 Điều 35; Đi ều 171, Đi ều 184, Đi ều 227, Điều 228, khoản 2 Điều 244, Điều 271, Điều 272, Điều 273, khoản 2 Điều 308 B ộ luật T ố tụng dân s ự; Căn c ứ Điều 26 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án.
Xử:
1. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu độc lập của Công tyc ổ phần F QuyN Golf &Resort đối với ông Nguyễn Đức T
2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H đối với ông Nguyễn Đức T và bà Hoàng ThịN
3. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đức T đối với Công ty cổ phần Tập đoàn F về việc buộc Công ty cổ phần Tập đoàn F phải tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán cănh ộ số 30620/2018/HĐMBCH THECOASTALHILL đã

## Page 8

ký với ông Nguyễn Đức T ngày 02/02/2018, tiến hành bàn giao cănh ộ cho ông Nguyễn Đức T và thanh toán khoản tiền phạt vi phạm cho ông Nguyễn Đức T tính từ ngày Công ty F bắt đầu vi phạm nghĩa v ụ (1/1/2019) đếnh ết ngày xét x ử (20/6/2025) là 999.988.372 đồng (Chín trăm chín mươi chín triệu, chín trăm tám mươi tám nghìn, ba trăm bảy mươi hai đồng).
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án mà Công ty cổ phần Tập đoàn F không thực hiện nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền trên , Công ty cổ phần Tập đoàn F còn phải chịu lãi su ất chậm thanh toán theo quy định tại khoản 2 Đi ều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 Tứng với số tiền và thời gian chậm thanh toán.
4. Về án phí DSST:
- Ông Nguyễn Đức T được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đãn ộp tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Cầu Giấy là 48.402.040 đồng ( bốn mươi tám triệu, bốn trăm linh hai nghìn, không trăm bốn mươi đ ồng) theo biên lai s ố AA/2020/0019274 ngày 14/3/2023.
- Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Cầu Giấy là 23.938.000 đồng ( hai mươi ba tri ệu, chín trăm ba mươi tám nghìn đông) theo biên lai số AA/2020/0018908 ngày 14/6/2023.
-Công ty CP F QuyN Golf & Resort được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Cầu Giấy là 13.632.000 đồng ( mười ba tri ệu, sáu trăm ba mươi hai nghìn đ ồng) theo biên lai s ố 0046345 ngày 6/8/2024.
- Công tyc ổ phần F phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm là 41.999.651 đồng ( bốn mươi mốt triệu, chín trăm chín mươi chín nghìn, sáu trăm năm mươim ốt đồng ).
Nguyên đơn, b ị đơn cóm ặt tại phiên tòa có quy ền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.Ngư ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo phần liên quan đến quyền lợi của mình trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quy ền kháng cáo phần liên quan đến quyền lợi của mình trong thời hạn 15 ngày k ể từ ngày nhận được tống đạt bản án.


Nơi nhận:
- TAND TP.Hà Nội;
- VKSND quận Cầu Giấy;
- Chi cục THADS quận Cầu Giấy;
- Các đương sự;
- Lưu: VT, hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




PHẠM THỊ THU NGÂN