Bản án số: 129/2025/DS-PT
Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất
Số: 129/2025
Ngày: 26/09/2025
Tòa án xét xử: Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất

## Page 1

TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI ĐÀ NẴNG

Bản án số: 129/2025/DS-PT Ngày: 26-9-2025 V/v “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI ĐÀ NẴNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Trần Quốc Cường Các Thẩm phán: ông Đặng Kim Nhân ông Nguyễn Tấn Long
- Thư ký phiên tòa: ông Nguyễn Thế Trường - Thư ký Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng.
- Đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa: ông Nguyễn Thế Vinh - Kiểm sát viên.
Ngày 26 tháng 9 năm 2025, tại trụ sở Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối caot ại ĐàN ẵng xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 33/2025/TLPT-DS ngày 28/7/2025 v ề “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 11/6/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 440b/2025/QĐ-PT ngày 09/9/2025, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: bà Vũ Thị Xuân N, sinh năm 1962; địa chỉ: 1935 10th P, D, WA I, Hoa Kỳ.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: bà Dương Thị Huyền T, sinh năm 1994; địa chỉ: Tầng I Tòa H Đ, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là Tầng I Tòa H Đ, phường G, Thành phố Hồ Chí Minh), vắng mặt.
Người được ủy quyền lại: bà Châu Thiên Diễm M, sinh năm 1998; địa chỉ:
thôn T, xã T, thành phốP - T, tỉnh Ninh Thuận (nay là thôn T, phư ờng B, tỉnh Khánh Hòa), có mặt tại phiên tòa.

## Page 2

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Luật sư Nguyễn Hoàng N1, H luật Hồ N, thuộc Đoàn luật sư Thành phố H, có mặt tại phiên tòa.
2. Bị đơn: ông Võ Khắc X, sinh năm 1963; địa chỉ: thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận (nay là thôn A, xã X, tỉnh Khánh Hòa).
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: bà Nguyễn Thị Loan T1, sinh năm 1966; địa chỉ: Khu phố C, phường P, thành phốP - T, tỉnh Ninh Thuận (nay là TDP H, phường B, tỉnh Khánh Hòa), có mặt tại phiên tòa.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bà Đường Thị S, sinh năm 1960;
địa chỉ: thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận (nay là thôn A, xã X, tỉnh Khánh Hòa), vắng mặt.
4. Người làm chứng:
4.1. Ông Lê văn H1, sinh năm 1982; địa chỉ: thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận (nay là xã X, tỉnh Khánh Hòa), vắng mặt.
4.2. Bà Ngưu Thị T2, sinh năm 1978; địa chỉ: thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận (nay là xã X, tỉnh Khánh Hòa), vắng mặt.
Người kháng cáo: bà Châu Thị Diễm M1 (người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn).
 NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Ngày 30/9/2019, bà Vũ Thị Xuân N mua của ông Võ Khắc X, sinh năm 1963; trú tại: thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận với giá chuyển nhượng là 4.300.000.000 đồng (bốn tỷ ba trăm tri ệu đồng). Nguồn gốc thửa đất: thửa đất trên là tài sản của ông Võ Khắc X được chia theo Bản án phúc thẩm số 07/2016/DS-PT ngày 10/3/2016 v ề việc “Chia tài sản chung sau khi ly hôn” của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận. Việc mua bán được hai bên lập thành văn b ản, cóch ữ ký xác nhận của hai bên theo “ Giấy bán đ ất” ngày 30/9/2019. Ngay khi hai bên ký gi ấy bán đ ất, bàN đã thanh toán đ ủ số tiền 4.300.000.000 đồng (bốn tỷ ba trăm triệu đồng) cho ông X.
Tuy nhiên, đến nay ông X không thực hiện việc mua bán theo thỏa thuận dù bàN đã nhiều lần yêu cầu, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà N. BàN làm Đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: yêu cầu ông Võ Khắc X tiếp tục thực hiện hợp đồng theo “Giấy bán đất” ngày 30/9/2019 đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận.
Đối với yêu cầu phản tố của ông Võ Khắc X về việc tuyên hủy giấy bán đất viết tay đề ngày 30/9/2019 giữa bà Vũ Thị Xuân N và ông Võ Khắc X thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại thôn A, xã X, huyện N,

## Page 3

tỉnh Ninh Thu ận vì cho rằng ông X bán cho bàN thửa đất s ố 16 với giá 1.300.000.000 đ ồng, bàN đã trả cho ông X 900.000.000 đ ồng, còn thi ếu 400.000.000 đồng là hoàn toàn không có cơ sở, không phù hợp với các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Vì ngay khi ký kết hợp đồng, bàN đã thanh toán cho ông X số tiền 4.300.000.000 đồng có s ự chứng kiến của ông Lê Văn H1 . Ngoài ra, việc giao nhận tiền đã được Cơ quan điều tra làm rõ thể hiện thông qua Bản kết thúc kiểm tra, xác minh s ố 721/KTĐT-CSĐT (PC 02) ngày 14/11/2022 của Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an tỉnh N. Tại Biên bản lấy lời khai của Cơ quan Cảnh sát Điều tra cũng như trong hợp đồng chuyển nhượng đều thể hiện ông Lê Văn H1 là người trực tiếp soạn thảo và chứng kiến hai bên giao dịch. Đối với giấy vay tiền (không ngày tháng) do ông X cung cấp là một giao dịch khác, không liên quan đến việc bán đất mà bàN đã khởi kiện.
Đối với yêu cầu phản tố của ông X thì nguyên đơn không đồng ý, vì việc giấy bán đất trên là giao dịch dân sự được giao kết hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa đối, đáp ứng đầy đủ năng lực chủ thể, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Quá trình thực hiện hợp đồng bên mua đã thực hiện đúng/đủ nghĩa vụ của mình, nhưng bên bán bội tín. Theo hồ sơ Công an tỉnh N cung cấp xác định hai bên có giao dịch đưa tiền, về nguồn gốc thửa đất thì ông X đã được chia theo Bản án phúc thẩm số 07/2016/DS-PT ngày 10/3/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận. Hợp đồng không được công chứng, chứng thực nhưng thời điểm giao dịch các bên đầy đủ năng lực dân sự, thực hiện đúng nội dung thỏa thuận.
Về chi phí xem xét thẩm định và định giá và án phí bàN yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.
2. Bị đơn ông Võ Khắc X do bà Nguyễn Thị Loan T1 là người đại diện theo ủy quyền trình bày:
Ông Võ Khắc X và bà Đường Thị S được Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận xét xử phúc thẩm về việc “Chia tài sản chung sau khi ly hôn ” tại Bản án phúc thẩm số 07/2016/DS-PT ngày 10/3/2016. Ông X được chia thửa đất số 711, diện tích 3.148,5m2 và thửa đất số 16, diện tích 8.273,4m2 cùng tờ bản đồ số 23. Sau khi được chia hai thửa đất này, ông có nhuc ầu bán để lấy tiền làm ăn. Khi bi ết ông X bán thửa đất này thì bà Vũ Thị Xuân N là con bác ruột của ông X sang hỏi mua thửa đất của ông X. Ông X có nói cho bàN biết ông đã bán cho ông Đinh XuânG thửa đất số 16 giá 1.400.000.000 đồng, đang chuẩn bị làm hợp đồng đặt cọc thì bàN nói để bàN mua thửa đất này của ông X và nói ông X bớt cho bà số tiền 100.000.000 đồng để bàN tự đi làm thủ tục tách sổ và làm sổ đỏ, nên ông X đồng ý bán thửa đất số 16 với giá là 1.300.000.000 đồng. Ngày 30/9/2019, bàN có nhờ ông Lê Văn H1, sinh năm 1982 cán bộ xã X là bạn con của bàN viết giấy

## Page 4

tay bán đất giữa ông X và bà N. Sau khi viết giấy tay xong, ông X có nhận của bàN số tiền 900.000.000 đồng (chín trăm triệu đồng), số tiền còn lại 400.000.000 đồng bàN hẹn nửa tháng sau sẽ trả đủ. Vì là chị em con chú bác ruột với nhau, nên ông X đồng ý.
Ông X khẳng định vào thời điểm ngày 30/9/2019 thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23 xã X đất không bao giờ có giá đến 4.300.000.000 đồng. Việc ông bán giá 1.400.000.000 đồng cho ông G, sau đó ông không bán nữa mà bán cho bàN là giá trị thực tế tại địa phương vào thời điểm đó, rất nhiều người biết như ông trình bày. Ông X không đồng ý ti ếp tục thực hiện hợp đồng theo gi ấy bán đất ngày 30/9/2019 đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại xã X, huyện N. Thửa đất số 16 từ trước đến nay ông X là người đang quản lý, sử dụng, nên ông đề nghị bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Xuân N. Thời điểm đưa tiền bàN đưa cho ông X số tiền 900.000.000 đồng trong một túi ni lon với nhiều mệnh giá khác nhau là 500.000 đ ồng, 200.000 đ ồng, 100.000 đ ồng, 50.000 đ ồng. Ông Xyêuc ầu hủy hợp đồng và ông X đồng ý trả lại s ố tiền 900.000.000 đồng bà ông X đã nhận cho bà Vũ Thị Xuân N.
Ông X có yêuc ầu phản t ố: yêuc ầu hủy gi ấy bán đất vi ết tay đ ề ngày 30/9/2019 giữa bên bán ông Võ Khắc X với bên mua Vũ Thị Xuân N đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ địa chính số 23, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận và tại phiên tòa ông X đề nghị giải quyết hậu quả của hợp đồng. Đối với việc bà Đường Thị S vào năm 2022 khi làm sân banh có đ ổ đất nâng nền qua một phần thửa đất số 16 của ông X, trước khi bà S đổ có hỏi ý ki ến ông X và ông X đồng ý nên có tranh chấp thì ông X và bà S sẽ tự giải quyết.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Đường Thị S trình bày:
Bà và ông X ly hôn từ năm 2011, đến năm 2016 thì đã giải quyết xong phần tranh chấp tài sản theo Bản án phúc thẩm số 07/2016/DS-PT ngày 10/3/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận. Quá trình sau khi phân chia đất, bà có nhờ bà Nhỏi thăm ông X có nhu cầu bán đất không, ông X có nhu cầu bán đất thì bà có nhờ bàN đứng ra mua lại thửa đất số 16 với giá 550.000.000 đồng, ông X đồng ý nhưng sau đó ông X đổi ý không bán. Sau đó bà có hỏi bàN có mua đất ông X không thì bàN bảo không mua, thời điểm đó thì các bên thỏa thuận giá như thế nào bà không biết. Bà làm sân banh năm 2022 trên phần diện tích mà bà đã được chia sau khi ly hôn nhưng sau đó có đổ đất qua phần của ông X và khi đổ đất để làm sân banh bà có thông báo cho ông X và ông X có đồng ý để cho bà đổ đất, Ủy ban nhân dân xã X cũng đồng ý việc bà đổ đất. Về số tiền đổ đất là bao nhiêu thì đã lâu bà không nhớ và hiện nay không có chứng cứ để cung cấp cho Tòa án.
Đối với việc bàN và ông X tranh chấp liên quan đến thửa đất số 16 trong đó có một phần bà đổ đất lấn qua thửa đất số 16 thì bà xác định như sau:

## Page 5

Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bàN giao thửa đất số 16 cho bàN thì bà và bàN sẽ yêu cầu giải quyết bằng một vụ án khác.
Trường hợp Tòa án không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn tiếp tục giao cho ông X thì bà và ông X sẽ tự thỏa thuận, không yêu cầu Tòa án giải quyết .
Với nội dung nêu trên, Bản án dân s ự sơ thẩm số 10/2025/DS-ST ngày 11/6/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận (cũ) đã quyết định:
Căn cứ vào khoản 5 Điều 26; khoản 1 Điều 37; các điều 147, 165 Bộ luật Tố tụng dân sự. Các điều 117, 119, 122, 129, 131, 500, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự 2015. Các đi ều 166, 167, 188 Lu ật Đất đai 2013. Đi ều 12 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí lệ phí Tòa án.
Tuyên bố:
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị Xuân N:
Yêu cầu ông Võ Khắc X tiếp tục thực hiện hợp đồng theo “Giấy bán đất”
ngày 30/9/2019 đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận.
Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Võ Khắc X:
Tuyên bố “Giấy bán đất” ngày 30/9/2019 giữa bên bán là ông Võ Khắc X và bên mua là bà Vũ Thị Xuân N vô hiệu.
Tuyên xử:
Buộc ông Võ Khắc X phải hoàn trả cho bà Vũ Thị Xuân N 900.000.000 (chín trăm triệu) đồng.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền và nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.
Sau khi xét xử sơ thẩm:
Ngày 17 tháng 6 năm 2025, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Châu Thị Diễm M1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo, sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng: chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.
 Tại phiên tòa phúc thẩm:
 Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày giữ nguyên kháng cáo. Người bảo vệ trình bày: đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo, sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng: chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn (có Luận cứ kèm theo).

## Page 6

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa phát biểu:
Về tố tụng: việc tuân theo pháp luật của những người tiến hành tố tụng và việc chấp hành pháp lu ật của những người tham giat ố tụng từ khi thụ lý phúc thẩm vụ án, đến trước thời điểm nghị án là đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của bà Châu Thị Diễm M1 là trong thời hạn luật định.
Về nội dung v ụ án: Tòa án cấp sơ thẩm đã căn c ứ tài liệu, chứng cứ và quyết định: không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị Xuân N; chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Võ Khắc X là có căn cứ, đúng pháp luật. Do đó, đ ề nghị Hội đồng xét x ử không chấp nhận kháng cáoc ủa nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Châu Thị Diễm M1 (người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn) đư ợc gửi ngày 17/6/2025 là trong thời hạn luật định. Bà M1 kháng cáo toàn b ộ bản án sơ thẩm theo hướng đề nghị chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố. Căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét lại toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm trong phạm vi kháng cáo.
[2] Xét kháng cáo của bà Châu Thị Diễm M1:
[2.1] Quá trình gi ải quyết vụ án, các bên đương s ự thống nhất: (i) ngày 30/9/2019 ông Võ Khắc X và bà Vũ Thị Xuân N có lập “Giấy bán đất” đối với thửa 16, tờ bản đồ 23, diện tích 8.273,4 m² tại thôn A, xã X, huyện N, Ninh Thuận;
(ii) giấy tờ mua bán do các bên ký, có người làm chứng, không được công chứng, chứng thực; (iii) nguồn gốc thửa đất này là phần ông X được chia theo Bản án phúc thẩm số 07/2016/DS-PT ngày 10/3/2016; (iv) ông X thừanh ận cónh ận 900.000.000 đồng từ bà N; (v) hiện ông X vẫn quản lý, sử dụng thực tế thửa đất;
loại đất chuyển nhượng là đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm khác).
[2.2] Về chứng cứ thanh toán s ố tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện tại “Giấy bán đất” lập ngày 30/9/2019:
Nguyên đơn cho rằng đã giao đ ủ số tiền 4.300.000.000 đồng cho b ị đơn ngay khi hai bên ký “ Giấy bán đ ất”; b ị đơn cho rằng giá chuy ển như ợng là 1.300.000.000 đồng và chỉ nhận 900.000.000 đồng.
HĐXX xét th ấy: ‘“Giấy bán đ ất” không ghinh ận việc đãnh ận đủ tiền;
nguyên đơn không xuất trình được biên nhận, chuyển khoản hay tài liệu, chứng

## Page 7

cứ chứng minh nguồn tiền và việc giao toàn bộ số tiền 4.300.000.000 đồng. Lời khai nhân chứng có mâu thuẫn về số túi đựng tiền, mệnh giá, diễn biến giao nhận;
riêng người làm chứng do nguyên đơn mời (ông Lê Văn H1) có lời khai không thống nhất về người chứng kiến và cách thức giao nhận. Như vậy, nguyên đơn không chứng minh được đã thanh toán s ố tiền 4.300.000.000 đồng cho b ị đơn.
Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định số tiền chuyển nhượng đối với diện tích đất tranh chấp là 900.000.000 đồng là có cơ sở.
[2.3] Về hình thức và điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại các Điều 500; 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Giao dịch ngày 30/9/2019 chỉ được lập bằng giấy viết tay, nên vi phạm điều kiện về hình thức theo kho ản 2 Điều 117 và Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đồng thời, cũng không đáp ứng điều kiện để áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 về công nhận hiệu lực của giao dịch không tuân thủ quy định về hình thức.
Bên cạnh đó, tại thời điểm thực hiện giao dịch (2019), căn cứ các Điều 188 và 168 Luật Đất đai năm 2013, người chuyển nhượng chỉ được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hồ sơ vụ án thể hiện ông X mới chỉ được tuyên chia đất bằng bản án, chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất số 16 nêu trên. Như vậy, bên chuyển nhượng chưa đủ điều kiện thực hiện quyền theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 tại thời điểm ký kết;
đây là một trong những căn cứ làm cho giao dịch không có hiệu lực.
[3] T ừ các phân tích trên, Hội đồng xét x ử thấy rằng giao dịch ngày 30/9/2019 giữa nguyên đơn và bị đơn đã vi phạm điều kiện về hình thức (không được công chứng hoặc chứng thực), đồng thời bên chuyển nhượng chưa đủ điều kiện thực hiện quyền theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Do v ậy, không có căn cứ pháp luật để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn v ề việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng theo “Giấy bán đất” ngày 30/9/2019 và buộc ông X tiếp tục thực hiện hợp đồng.
[4] Về yêu cầu phản tố của bị đơn: Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, tuyên “Giấy bán đất” lập ngày 30/9/2019 giữa bên bán ông Võ Khắc X và bên mua bà Vũ Thị Xuân N đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ địa chính số 23, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận vô hiệu là có cơ sở. Bởi lẽ, như đã phân tích ở trên, giao dịch này không tuân thủ quy định về hình thức (khoản 2 Điều 117; Điều 119; Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013), không đ ủ điều kiện công nhận theo Đi ều 129 B ộ

## Page 8

luật Dân sự. Đồng thời, bên chuyển nhượng cũng chưa đủ điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
[5] Về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu: theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Hồ sơ vụ án thể hiện ông X đang quản lý, sử dụng thửa đất; ông X thừa nhận đã nhận của bàN 900.000.000 đồng;
không có chứng cứ chứng minh có thiệt hại khác và tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự cũng không xuất trình chứng cứ mới. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông X hoàn trả cho bàN 900.000.000 đồng là có căn c ứ. Về lỗi, Tòa án cấp sơ thẩm xác định cả hai bên đều có lỗi về hình thức; nguyên đơn không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán nên phải chịu lỗi chính. Tuy nhiên, do không chứng minh được thiệt hại thực tế nên không đặt ra trách nhiệm bồi thường.
[6] Về kết quả định giá và yêuc ầu bồi thường khác: theo Biên bản thẩm định, Biên bản định giá ngày 16/7/2024 và ý ki ến cơ quan chuyên môn, giá trị quyền sử dụng đất tại khu vực tranh chấp không cao bằng số tiền 4.300.000.000 đồng ghi trong “ Giấy bán đất”. Nguyên đơn không khi ếu nại kết quả định giá, không yêu cầu định giá độc lập. Đối với đề nghị “bồi thường gấp 03 lần” của đại diện nguyên đơn, đây là quy định chỉ áp dụng trong quanh ệ đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự; trong khi chính nguyên đơn xác định đây là hợp đồng chuyển nhượng, không phải đặt cọc, nên không có căn cứ chấp nhận.
[7] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập, đánh giá chứng cứ đầy đủ, khách quan, đúng pháp luật.
Do đó, căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn do người đại diện theo ủy quyền thực hiện, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[8] Án phí dân sự phúc thẩm: bà Vũ Thị Xuân N là người cao tuổi nên được miễn không phải nộp.
[9] Các quy ết định khác của Bản án sơ thẩm không b ị kháng cáo kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
1. Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Không chấp nhận kháng cáoc ủa bà Châu Thị Diễm M1 (người đại diện theo ủy quy ền của nguyên đơn). Gi ữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 10/2025/DS-ST ngày 11/6/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận (cũ).
2. Áp dụng vào khoản 5 Điều 26; khoản 1 Điều 37; các điều 147, 165 Bộ luật Tố tụng dân sự. Các điều 117, 119, 122, 129, 131, 500, 501, 502, 503 Bộ luật

## Page 9

Dân sự 2015. Các điều 166, 167, 188 Luật Đất đai 2013. Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí lệ phí Tòa án.
Tuyên bố:
- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị Xuân N:
Yêu cầu ông Võ Khắc X tiếp tục thực hiện hợp đồng theo “Giấy bán đất”
ngày 30/9/2019 đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.273,4m2 tọa lạc tại thôn A, xã X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận.
- Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Võ Khắc X:
Tuyên bố “Giấy bán đất” ngày 30/9/2019 giữa bên bán là ông Võ Khắc X và bên mua là bà Vũ Thị Xuân N vô hiệu.
Tuyên xử:
Buộc ông Võ Khắc X phải hoàn trả cho bà Vũ Thị Xuân N 900.000.000 (chín trăm triệu) đồng.
Kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án (đ ối với khoản tiền người phải thi hành án phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền này, thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án này theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự (Luật THADS) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật THADS; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật THADS
3. Án phí dân sự phúc thẩm: bà Vũ Thị Xuân N là người cao tuổi nên được miễn không phải nộp.
4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Thành viên Hội đồng xét xử Thẩm phán-Chủ tọa phiên tòa




Đặng Kim Nhân Nguyễn Tấn Long Trần Quốc Cường