Bản án số: 60/2025/DS-PT
Ông D kiện ông G
Số: 60/2025/DS-PT
Ngày: 15/09/2025
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Quảng Ngãi
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Giữ nguyên bản án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NGÃI CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Bản án số: 60/2025/DS-PT Ngày 15-9-2025 V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NGÃI
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Hồng Hoa Các Thẩm phán: Bà Phạm Thị Thúy Bà Trần Thị Túc
- Thư ký phiên t òa: Bà Trà Thảo Vân Linh – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi.
- Đại di ện Viện ki ểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi: Bà Nguy ễn Thị Kim Yến – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Trong các ngày 29/7, 04/8 và 15/9 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 16/2025/TLPT-DS ngày 03 tháng 3 năm 2025, v ề việc: “ Tranh chấp hợp đồng tín dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do bản án dân s ự sơ thẩm s ố 118/2024/DS-ST ngày 31 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi (nay là Tòa án nhân dân khu vực 1 – Quảng Ngãi) bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 53/2025/QĐ-PT ngày 29 tháng 4 năm 2025, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ngân hàng N2 ; địa chỉ trụ sở: Số B đường L, phư ờng T, quận B (nay là phường G), Thành phố Hà Nội.
Địa chỉ chi nhánh: Số D đường H, thành phố Q (nay là phư ờng C), tỉnh Quảng Ngãi.

## Page 2

- Bị đơn: Ông Trần Siêu G, sinh năm 1967 và bà Nguyễn Thị Thu H, sinh năm 1967; cùng địa chỉ: Số E đường Q, phường N, thành phố Q (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị Thu H: Ông Trần Siêu G, sinh năm 1967; địa chỉ: Số E đường Q, phường N, thành phố Q (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi (theo văn bản ủy quyền ngày 26/7/2022).
- Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan có yêuc ầu độc lập: Ông Phan Hưng D, sinh năm 1969 và bà Đinh Thị MỹN - sinh năm 1969;
Cùng địa chỉ: Số E đường Q, phường N, thành phố Q (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị Mỹ N: Ông Huỳnh Ngọc Ấ, sinh năm 1975; Lu ật sư của Văn phòng L2, Đoàn Luật sư tỉnh Q; địa chỉ: Số H đường H, thành phố Q (nay là phường N), tỉnh Quảng Ngãi.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Anh Trần Anh C, sinh năm 1986;
2. Anh Trần Anh Q, sinh năm 1988;
3. Chị Trần Thị Anh K, sinh năm 1991;
4. Anh Trần Anh V, sinh năm 2005;
Cùng địa chỉ: Số E đường Q, phường N, thành phố Q (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi.
5. Chị Phan Thị Trúc S, sinh năm 2004;
Địa chỉ: Số E đường Q, phư ờng N, thành phố Q (nay là phư ờng C), tỉnh Quảng Ngãi.
6. Bà Phan Thị T, sinh năm 1967; địa chỉ: SốC đường N, thành phố Q (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi.
- Người kháng cáo: Ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H là bị đơn.
 (Ngân hàng N2 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; ông G, ông D, bà N, ông Ấ và chị S có mặt; anh C, anh Q, chị K, anh V và bàT vắng mặt).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn Ngân hàng N2 trình bày:

## Page 3

Ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H có ký kết hợp đồng vay vốn với Ngân hàng tại Hợp đồng tín dụng số T72017-218/NCH ngày 29/8/2017: Số tiền vay 300.000.000 đồng, thời hạn vay: 12 tháng, lãi suất 9%/năm, lãi suất quá hạn 150% lãi suất trong hạn, mục đích vay: Kinh doanh dịch vụ in ấn quảng cáo. Để đảm bảo khoản vay, ông G, bà H có thế chấp quyền sử dụng đất thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02, diện tích 92m2, phường N, thành phố Q (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành Y 328681, số vào sổ 00920 QSDĐ/1816/QĐ-UB do UBND thị xã Q cấp ngày 04/11/2023 cho hộ bà Nguyễn Thị Thu H. Hợp đồng thế chấp tài sản số T72015-134/TC ngày 08/7/2015 được Phòng C1 Quảng Ngãich ứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật.
Quá trình vay, ông G, bà H đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ; Ngân hàng nhiều lần đôn đốc, nhắc nhở nhưng ông G, bà H vẫn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Do đó, Ngân hàng yêuc ầu Tòa án bu ộc ông G, bà H phải trả cho Ngân hàng tổng số tiền nợ 415.397.260 đồng, trong đón ợ gốc là 300.000.000 đ ồng, nợ lãi trong hạn là 85.956.164 đ ồng, lãi quá hạn là 29.411.096 đồng (t ạm tính đến ngày 02/11/2020) và ti ền lãi phát sinh t ừ ngày 03/11/2020 cho đến khi trả nợ xong.
Trường hợp ông G, bà H không trả được nợ thì yêu cầu Tòa án x ử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02, diện tích 92m 2, phường N, thành phố Q (nay là phường C), để thu hồi nợ cho Ngân hàng.
Trong quá trình giải quyết vụ án, ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H đã trả nợ, tất toán xong khoản nợ của Ngân hàng nên ngày 13/5/2022 Ngân hàng N2 có đơn rút đơn khởi kiện đối với bị đơn ông G, bà H.
* Bị đơn ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H do ông G đại diện theo ủy quyền trình bày:
Đối với yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng: Trong quá trình gi ải quyết vụ án, vợ chồng ông đã thanh toán các kho ản nợ cho Ngân hàng và Ngânh àng đã rút đơn khởi kiện.
Đối với yêuc ầu khởi kiện độc lập của người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị Mỹ N:
Thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02, diện tích 92m2, phường N, thành phố Q (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi được UBND thị xã Q cấp cho hộ gia đình bà H vào năm 2003. Năm 2005, vợ chồng ông, bà có nhu cầu bán một phần diện tích đất bên hông nhà thì vợ chồng ông D, bàN có nhu cầu mua. Hai bên có thỏa thuận lập “ Hợp đồng đặt cọc chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất” thu ộc một

## Page 4

phần đất của thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02, phường N (nay là phư ờng C) với diện tích đất 39,2m2 (chiều ngang 2,8m; chi ều dài 14m) với số tiền 85.000.000 đồng. Ông D, bàN đặt cọc trước cho vợ chồng ông với số tiền 50.000.000 đồng;
các bên thỏa thuận sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng xong thì đưa ti ếp số tiền 35.000.000 đồng còn l ại. Tại thời đi ểm đặc c ọc, trên phần đất chuy ển nhượng có một phòng tạm lợp tôn, có cửa thông qua nhà của vợ chồng ông, phía sau có chái bếp, nhà vệ sinh.
Ngày 05/11/2005, hai bên lập “Hợp đồng mua bán nhà” bằng giấy tay với diện tích 39,2m 2 (ngang 2,8m; dài 14m) như hợp đồng đặt cọc trước đó và v ợ chồng ông D, bàN đã giao thêm số tiền 30.000.000 đồng cho vợ chồng ông, còn lại 5.000.000 đồng bên mua sẽ giao sau khi vợ chồng ông tách thửa, hoàn chỉnh hợp đồng chuyển nhượng và công chứng trong thời hạn 07 tháng như theo tho ả thuận được ghi nhận trong hợp đồng.
Tại thời đi ểm chuyển như ợng, trên đất phía trư ớc cóm ột phòng ở tạm bằng tôn và phần phía sau có bếp và tollet. Các bên thỏa thuận trong hợp đồng trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày 05/11/2005 – 12/11/2005, vợ chồng ông D, bà N phải ngăn tư ờng phần công trình phụ giữa hai nhà đ ể sử dụng. Ngay sau đó, vợ chồng ông D, bàN tiến hành cải tạo, làm lại xây tư ờng riêng (vì trư ớc đây, chái tôn s ử dụng chung vách nhàc ủa ông), làm máng nư ớc, lợp tôn, đóng la phông, làm phòng ngủ, phòng khách; làm vách tường ngăn công trình phụ và cải tạo lại đ ể ở. Tuy nhiên sau đó, v ợ chồng ông có liênh ệ nộp h ồ sơ tách thửa nhưng vì di ện tích tối thiểu không cho phép nên vẫn chưa làm đư ợc giấy tờ và hợp đồng chuyển nhượng di ện tích đất trên cho v ợ chồng ông D, bà N; đồng thời, giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất 440, v ợ chồng ông đã thế chấp vay Ngân hàng t ừ 2007 đến 2015 nên s ự việc chuy ển như ợng vẫn chưa gi ải quyết xong.
Nay, vợ chồng ông D, bàN yêu cầu Tòa án công nhận “Hợp đồng mua bán nhà ” ngày 05/11/2005 là hợp pháp, có hi ệu l ực; công nhận di ện tích đất 39,2m2 (theo đo đạc thực tế hiện nay 38,2m 2) thuộc quyền sử dụng của ông D, bàN thì vợ chồng ông có ý ki ến như sau: Yêuc ầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ngày 05/11/2005 vô hi ệu, ông D và bàN hoàn trả lại ngôi nhà và quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông và v ợ chồng ông có nghĩa v ụ hoàn trả lại tiền cho ông D, bàN theo giá trị tài sản hiện nay. Trường hợp Tòa án công nhận Hợp đồng mua bán nhà ở nêu trên thì ông bà yêu cầu ông D, bàN tiếp tục trả số tiền còn lại 5.000.000 đồng tương ứng với giá trị thực tế hiện nay.
* Ý ki ến của Lu ật sư bảo v ệ quyền và lợi ích hợp pháp cho b ị đơn tại phiên tòa:

## Page 5

Năm 2015, b ị đơn ông G, bà H có nhận đặt cọc và chuy ển nhượng một phần nhà đất thuộc thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02, phường N, thành phố Q, (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi cho ông D, bà N. Diện tích chuyển nhượng có chiều ngang 2,8m; chi ều dài 14m, di ện tích 39,2m 2 với số tiền 85.000.000 đồng. Ông D, bàN đã giao 80.000.000 đồng còn lại 5.000.000 đồng hai bên thỏa thuận khi nào làm xong thủ tục tách thửa, làm hợp đồng chuyển nhượng xong sẽ giao số tiền còn l ại. Tuy nhiên sau đó, ông G liên hệ xin thủ tục tách thửa đất nhưng vì diện tích tối thiểu nhỏ hơn quy định nên không thể tách thửa đất được.
Xét thấy giao dịch chuyển nhượng giữa hai bên là vi phạm về hình thức và vi phạm về điều kiện tách thửa đất nên vô hi ệu. Đề nghị Tòa án tuyên “ Hợp đồng mua bán nhà ” ngày 05/11/2005 gi ữa hai bên là vô hi ệu. Hai bên vì thi ếu hiểu biết pháp lu ật và đều có lỗi như nhau dẫn đến hợp đồng vô hi ệu nên phải chịu hậu quả pháp lý ngang nhau. Đề nghị Tòa án buộc hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận: Ông D, bàN phải trả lại nhà, đất có diện tích đo đạc thực tế là 38,2m2 cho ông G, bà H; ông G, bà H trả lại số tiền 80.000.000 đồng và số tiền 1/2 giá trị nhà đất đã thẩm định cho ông D, bà N.
* Trong quá trình gi ải quyết vụ án vàt ại phiên tòa, ngư ời có quy ền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêuc ầu độc lập với phía bị đơn là ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị MỹN trình bày:
Khoảng đầu năm 2005, khi biết tin vợ chồng ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H có nhu cầu bán một phần diện tích đất bên hông nhà thuộc một phần thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02, phường N, thành phố Q (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi thì gia đình ông có ý định mua. Khi đó v ợ chồng ông bà vừa mới cưới chưa cóch ỗ ở nên cha mẹ ông D là bà Đặng Thị H1 có cho hai v ợ chồng một s ố tiền đ ể tạo lập chỗ ở mới. Do đó, vào ngày 20/4/2005, v ợ chồng ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H và ông D, mẹ của ông D là bà Đặng Thị H1 (đã chết) cùng chị ruột là bà Phan ThịT có thỏa thuận lập “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc một phần đất của thửa 440, tờ bản đồ số 02, phường N của vợ chồng ông G, bà H. Hai bên thỏa thuận đặc cọc chuyển nhượng phần diện tích đất 39,2m 2 (chiều ngang 2,8m; chi ều dài 14m), làm ột phần đất bên hông ngôi nhàc ủa ông G, bà H với số tiền 85.000.000 đ ồng, bà Phan ThịT có đứng ra đặt cọc đưa cho ông G, bà H số tiền 50.000.000 đ ồng.
Trên phần đất nhận chuyển nhượng 39,2m2 đất khi đó có một phòng tạm lợp tôn, có cửa thông qua nhàc ủa ông G, bà H, phía sau có chái b ếp, nhà v ệ sinh. Các bên thỏa thuận khi nào hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng xong thì bên mua đưa tiếp số tiền 35.000.000 đồng còn lại.

## Page 6

Ngày 05/11/2005, hai bên lập “Hợp đồng mua bán nhà” bằng giấy tay với diện tích 39,2m 2 như trong hợp đồng đặt cọc và ông bà đã đưa ti ếp s ố tiền 30.000.000 đồng cho ông G, bà H; Số tiền 5.000.000 đồng còn lại bên mua s ẽ giao cho bên bán sau khi bên bán tách th ửa, hoàn chỉnh giấyt ờ và hợp đồng chuyển nhượng công chứng trong thời hạn 07 tháng như theo tho ả thuận được ghi nhận trong hợp đồng mua bán nhà.
Tại thời điểm chuyển nhượng, trên đất cóm ột phòng ở tạm bằng tol và phần phía sau có bếp và công trình phụ chứ thực tế, ông, bàch ỉ mua đất không phải mua nhà vì lúc đó, phòng ở trên đất là công trình t ạm. Các bên thỏa thuận trong hợp đồng trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày 05/11/2005 – 12/11/2005, vợ chồng ông phải ngăn tường phần công trình phụ giữa hai nhà để sử dụng. Ngay sau đó, vợ chồng ông tiến hành cải tạo, làm lại xây tường riêng, làm máng nước, lợp tôn, đóng la phông, làm phòng ng ủ, phòng khách. Phía sau, v ợ chồng ông làm vách tường ngăn công trình phụ và cải tạo lại để ở sinh hoạt.
Năm 2006, vợ chồng ông có hỏi thủ tục giấy tờ thì ông G, bà H bảo không thể làm thủ tục tách thửa và s ổ đỏ hiện ông G, bà H đang thế chấp cho Ngân hàng liên tục t ừ năm 2007 đến 2015. Nay v ợ chồng ông yêuc ầu Tòa án gi ải quyết: Công nhận “Hợp đồng mua bán nhà” (nhưng thực tế là chuyển nhượng đất) ngày 05/11/2005 gi ữa ông G, bà H và vợ chồng ông bà có hi ệu lực; Công nhận diện tích đất theo đo đạc thực tế hiện nay 38,2m2 thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông. V ợ chồng ông bà đồng ý thanh toán s ố tiền còn lại 5.000 .000 đồng cho vợ chồng ông G, bàN theo giá trị hiện nay.
* Ý ki ến của Lu ật sư bảo v ệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Phan Hung D1, bà Đinh Thị MỹN tại phiên tòa:
Hợp đồng mua bán nhà ngày 05/11/2005 gi ữa hai bên tuy có vi phạm về hình thức nhưng bên bán đã giao đ ất, bên mua đãnh ận và sửa chữa nhà ở ổn định từ năm 2005 đến nay. Đồng thời, bên mua đã thanh toán 80.000.000 đồng tương đương hơn 94% trá trị chuyển như ợng. Ngoài ngôi nhà ông D1, bàN đang ở; ông D1, bàN không còn chỗ ở nào khác. Quá trình sử dụng ông D1, bà N đã đăng ký thư ờng trú, có h ộ khẩu và số nhà tại ngôi nhà tranh ch ấp. Căn cứ khoản 2 Đi ều 129 B ộ luật dân s ự 2015, đ ề nghị Hội đồng xét x ử công nhận “Hợp đồng mua bán nhà” ngày 05/11/2005 gi ữa hai bên có hi ệu lực và công nhận ông D1, bàN được quyền sử dụng diện tích đất chuyển nhượng theo đo đạc thực tế 38,2m2 thuộc một phần thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02 phường N, thành phố Q (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi.

## Page 7

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh chị Trần Anh C, Trần Anh Q, Trần Thị Anh K trình bày:
Thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02, diện tích 92m2, phường N, thành phố Q, (nay là phư ờng C), tỉnh Qu ảng Ngãi được UBND thị xã Q cấp cho h ộ bà Nguyễn Thị Thu H vào năm 2003. Tại thời điểm cấp giấy, các anh chị có tên trong sổ hộ khẩu gia đình nhưng nhà, đất tại thửa 440 nêu trên là do cham ẹ tạo lập, các anh chị không có đóng góp và không có quyền lợi gì. Do đó, các anh chị không có ý kiến gì và từ chối tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phan ThịT trình bày:
Vào năm 2005, cha mẹ của bà là ông Phan Hưng L, bà Đặng Thị H1 (nay đều đã chết) có cho vợ chồng ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị MỹN 85.000.000 đồng để mua nhà ở nhưng không đưa tiền trực tiếp cho vợ chồng ông D mà đưa cho bà để bà tìm mua nhà cho v ợ chồng ông D vì thời điểm này ông D mới lập gia đình chưa có nhà ở. Sau khi tìm mua đư ợc một phần đất của ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H thì bà là ngư ời ký tên giao 50.000.000 đồng tiền đặt cọc cho ông G, bà H theo “Hợp đồng đặt cọc chuyển như ợng quyền s ử dụng đất”, giấy viết tay lập ngày 20/4/2005, chữ ký tên trong hợp đồng đặt cọc là của bà.
Gần 07 tháng sau khi lập hợp đồng đặt cọc, bà giao số tiền còn lại cho bà N để bàN giao cho ông G, bà H theo Hợp đồng mua bán nhà ngày 05/11/2005.
Mẹ của bà có ngư ời con riêng tên là Phan Hưng H2 , từ trước cho đến nay ông H2 không sống chung với cha mẹ và anh chị em bà. Năm 2010, ông H2 có đến ở nhờ tại nhàc ủa cham ẹ bà ở phường T, thành phố Q (nay là phư ờng N), tỉnh Quảng Ngãi một thời gian ng ắn, sau đó có xung đột với anh chị em bà nên t ừ năm 2010 ông H2 đã đi biệt tích cho đến nay, không rõ làm gì, ở đâu.
Bà xác định ngôi nhàt ại số E đường Q, phường N, thành phố Q, (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi là của vợ chồng ông D, bà N; bà và ông H2 không có quyền lợi gì với tài sản này.
* Trong quá trình giải quyết vụ án, anh Trần Anh V, chị Phan Thị Trúc S không có văn bản trình bày ý ki ến. Tuy nhiên, tại các phiên tòa phúc th ẩm, chị Phan Thị Trúc S có mặt và thống nhất với những lời trình bày của cha, mẹ chị là ông Phan Hưng D và bà Đinh Thị Mỹ N.

## Page 8

* Bản án s ố 118/2024/DS-ST ngày 31 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi (nay là Tòa án nhân dân khu vực 1 – Quảng Ngãi) đã xử:
1. Đình chỉ xét x ử sơ thẩm đối với yêuc ầu khởi ki ện của nguyên đơn Ngân hàng N2.
2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị Mỹ N.
2.1. Công nhận có hi ệu lực “Hợp đồng mua bán nhà ” ngày 05 tháng 11 năm 2005 giữa ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H và ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị MỹN đối với diện tích đất 38,2m2 thuộc một phần thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02, phường N, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi do UBND thị xã Q cấp giấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất cho h ộ bà Nguyễn Thị Thu H ngày 04/11/2003.
2.2. Ông Phan Hưng D, bà Định Thị Mỹ N1 được quyền sử dụng diện tích đất 38,2m2 thuộc một phần thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02, phường N, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi; Có giới cận như sau:
Phía Đông giáp đư ờng bê tông; Phía Tây giáp thửa đất số 244, tờ bản đồ số 35 (bản đồ đo vẽ năm 2016) phường N, thành phố Q; Phía Nam giáp thửa đất số 254 và thửa 257, tờ bản đồ số 35 (bản đồ đo vẽ năm 2016) phường N, thành phố Q; Phía Bắc giáp thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02 (bản đồ đo vẽ năm 2000), phường N, thành phố Q (nay là thửa 243, t ờ bản đồ số 35 đo v ẽ năm 2016, phường N, thành phố Q). Phần đất có ký hiệu B của bản vẽ kèm theo bản án.
2.3. Ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị MỹN có trách nhiệm liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 38,2m2 nêu trên.
3. Buộc ông Phan Hưng D , bà Đinh Thị MỹN phải có nghĩa v ụ thanh toán cho ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H số tiền 29.872.433 đồng.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng khác, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.
* Ngày 14/01/2025, ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết: Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 118/2024/DS-ST ngày 31/12/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Qu ảng Ngãi theo hư ớng tuyênH ợp đồng mua bán nhà ngày 05/11/2005 giữa ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H với ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị MỹN là vô hi ệu và gi ải quyết hậu quả pháp lýc ủa hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

## Page 9

* Tại phiên tòa, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Đinh Thị MỹN có ý kiến: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáoc ủa ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H ; gi ữ nguyên bản án sơ thẩm s ố 118/2024/DS-ST ngày 31/12/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi, Quảng Ngãi.
* Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp lu ật tố tụng trong quá trình gi ải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng kể từ khi Tòa án cấp phúc thẩm thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đều thực hiện đúng quy định tại Điều 286, 290, 292 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định tại các Điều 70, 71, 72, 73 B ộ luật tố tụng dân sự. Một số người có quyền l ợi, nghĩa v ụ liên quan chưa thực hi ện đúng các quy định của pháp luật, vắng mặt tại phiên tòa không có lý do.
Về hình thức, nội dung, thời hạn kháng cáoc ủa của ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H phù hợp với quy định tại Điều 271, 272, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung: Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H; gi ữ nguyên bản án sơ thẩm s ố 118/2024/DS-ST ngày 31/12/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi (nay là Tòa án nhân dân khu vực 1- Quảng Ngãi). Đương sự phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài li ệu, chứng cứ đã được kiểm tra xem xét và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, sau khi đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi phát biểu ý kiến, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Ngày 31/12/2024, Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi (nay là Tòa án nhân dân khu vực 1 – Quảng Ngãi) xét x ử vụ án. Ngày 14 /01/2025, bị đơn là ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H có đơn kháng cáo là còn trong thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự nên hợp lệ, được chấp nhận.
[1.2] Ngân hàng N2 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh, chị Trần Thị Anh K, Trần Anh C , Trần Anh Q ,

## Page 10

Trần Anh V đã được Tòa án tri ệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do. Căn c ứ Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.
[2] Về nội dung:
[2.1] Ông Trần Siêu G , bà Nguyễn Thị Thu H và ông Phan Hưng D , bà Đinh Thị MỹN đều thống nhất trình bày: Thửa đất số 440, tờ bản đồ số 02, diện tích 92m2, phường N, thành phố Q (nay là phường C), tỉnh Quảng Ngãi (viết tắt là thửa 440) đã đư ợc Ủy ban nhân dân (vi ết tắt là UBND) thị xã Q cấp gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) s ố phát hành Y328681, số vào sổ 00920 QSDĐ/1816/QĐ-UB ngày 04/11/2003 cho h ộ bà Nguyễn Thị Thu H . Năm 200 5 ông Trần Siêu G , bà Nguyễn Thị Thu H chuyển như ợng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc một phần thửa 440 có di ện tích 39,2m2 cho ông Phan Hưng D và bà Đinh Thị MỹN theo Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2005 và Hợp đồng mua bán nhà ngày 05/11/2005 với giá là 85.000.000 đ ồng. Ông D, bàN đã giao s ố tiền 80.000.000 đồng; số tiền còn lại là 5.000.000 đồng bên mua sẽ giao cho bên bán sau khi bên bán tách th ửa, hoàn chỉnh giấy tờ. Ông D, bàN đã nhận nhà, đất và quản lý, sử dụng từ sau khi ký kết Hợp đồng mua bán nhà ngày 05/11/2005. Đây là những tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự.
[2.2] Xét kháng cáo của ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H Hội đồng xét xử nhận thấy:
[2.2.1] Giữa Ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H với ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị MỹN đã ký kết Hợp đồng đặt cọc chuyển như ợng quyền s ử dụng đất ngày 20/4/2005 và Hợp đồng mua bán nhà ngày 05/11/2005 với diện tích là 39,2m 2. Tài sản chuyển nhượng gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất làm ột phần ngăn rac ủa ngôi nhà do ông G, bà H đang ở. Có gi ới cận Đông giáp đư ờng đi, Tây giáp nhà ông Nguyễn Đ , Nam giáp đất ông Nguyễn Hữu L1 và B giáp nhà ông G, bà H. Ngôi nhà mua bán là nhà trệt cấp 4, lợp tôn. Phần công trình phụ hiện hữu thuộc bên phần đất nhà được mua của ông D, bà N. Bên bán phải chịu trách nhiệm ngăn tường phần công trình phụ. Ông G, bà H đã nhận 80.000.000 đ ồng, khi nào hoàn tất thủ tục giấy tờ sẽ được giao 5.000.000 đồng còn lại. Trách nhiệm hoàn tất thủ tục giấy tờ thuộc về ông G, bà H và thời hạn là 8 tháng, kể từ ngày 05/11/2005 đến 05/6/2006.
[2.2.2] Tuy nhiên, ông Trần Siêu G , bà Nguyễn Thị Thu H cho rằng do diện tích đất chuyển nhượng không đủ kích thước và diện tích tối thiểu để thực hiện tách thửa và chuyển nhượng theo quy định tại Điều 12 Quy chế tạm thời về

## Page 11

quản lý đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi – Ban hành kèm theo Quyết định số 95/2003/QĐ-UB ngày 20/5/2003 của UBND tỉnh Q, nên hợp đồng mua bán nhà ngày 05/11/2005 vô hiệu tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng.
[2.2.3] Căn cứ bản Trích đo sơ đ ồ địa chính thửa đất do Công ty CP Đ1 - Chi nhánh Q1 thực hiện vào năm 2022, phần diện tích đất chuyển nhượng đo đạc thực tế là 38,2m2, chiều ngang cạnh giáp với đường đi là 2,84m, chi ều dài cạnh phía Bắc là 13,8m, chiều dài cạnh phía Nam là 13,79m.
Tại Công văn phúc đáp s ố 695/VPĐKĐĐ-ĐKCGCN ngày 26/8/2025 của Văn phòng đăng ký đất đait ỉnh Q đã xác đ ịnh: Theo quy định tại đi ểm b1, khoản 1 Đi ều 4 và kho ản 1 Đi ều 5 quy định ban hành kèm theo Quy ết định số 34/2024/QĐ-UBND ngày 14/10/2024 của UBND tỉnh Q quy định đi ều ki ện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi (viết tắt là Quyết định 34) thì việc đề nghị tách thửa đất tại phường N (nay là phư ờng C) với diện tích 38,2m 2 là không đáp ứng đủ về điều kiện, diện tích tối thiếu để được tách th ửa. Tuy nhiên, tại điểm e kho ản 2 Điều 1 quy định ban hành kèm theo Quyết định 34 lại quy định:
“2. Quy định này không áp dụng trong các trường hợp sau đây:
e) Thửa đất đang s ử dụng được hình thành trư ớc ngày 04 tháng 5 năm 2009 có diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 5, Điều 6 và Điều 7 của Quy định này mà người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
[2.2.4] Ông G, bà H và ông D, bàN thực hiện việc chuyển nhượng nhà, đất vào năm 2005. Sau khi lập Hợp đồng mua bán nhà thì ông D và bàN đã tiến hành cải tạo, xây dựng tường riêng, làm máng nước, lợp tôn, đóng la phông, làm phòng ng ủ, phòng khách, phía sau xây vách tư ờng ngăn công trình phụ và chuyển đến quản lý, sử dụng từ năm 2005 cho đến nay.
[2.2.5] Mặc khác, thửa đất 440 quá trình đo v ẽ lập bản đồ vào năm 2016 đã được biến động thành các thửa đất số 243, 248 và một phần thửa 244, cùng tờ bản đồ số 35, phường N. Phần diện tích các đương s ự đang tranh chấp đã có s ố thửa riêng trên bản đồ đo vẽ năm 2016, cụ thể là thửa đất số 248.
Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H.
Tuy nhiên phần quyết định của bản án dân sự sơ thẩm số 118/2024/DS-ST ngày 31 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi tuyên phần di ện tích đất tranh chấp theo GCNQSDĐ mà không theo số thửa, tờ bản đồ mới. Về chi phí tố tụng, bản án sơ thẩm buộc các đương

## Page 12

sự phải chịu là phù hợp, các đương sự không kháng cáo, nhưng cần xác định số tiền từng đương s ự đã nộp, do đó Hội đồng xét x ử cấp phúc thẩm sửa lại cách tuyên cho chính xác.
[3] Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị có hi ệu lực pháp lu ật k ể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
[4] Về án phí dân sự phúc thẩm:
Do kháng cáo không đư ợc chấp nhận, nên bị đơn ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đãn ộp là 300.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000666 ngày 03/02/2025 của Chic ục Thi hành án dân sự thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Qu ảng Ngãi (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 1, tỉnh Quảng Ngãi). Ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.
[5] Xét đề nghị của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Đinh Thị MỹN là phù hợp với nhận định trên của Hội đồng xét x ử nên được chấp nhận.
[6] Đ ề nghị của đại di ện Vi ện ki ểm sát nhân dân tỉnh Qu ảng Ngãit ại phiên tòa là có căn cứ, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;
Khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức th u, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn là ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H ; sửa bản án Bản án dân sự sơ thẩm số 118/2024/DS -ST ngày 31 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi (nay là Tòa án nhân dân khu vực 1- Quảng Ngãi) về cách tuyên.
1. Đình chỉ xét xử sơ thẩm đối với yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn là Ngân hàng N2.
2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị Mỹ N.

## Page 13

2.1. Công nhận Hợp đồng mua bán nhà ngày 05 tháng 11 năm 2005 gi ữa ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H với ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị Mỹ N có hiệu lực pháp luật.
2.2. Ông Phan Hưng D, bà Định Thị Mỹ N1 được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 38,2m2 thuộc thửa đất số 248, tờ bản đồ số 35, phường N (bản đồ đo vẽ năm 2016) nay làt ờ bản đồ số 66, phường C có giới cận như sau: Phía Đông giáp đư ờng bê tông; phía Tây giáp thửa đất số 244; phía Nam giáp thửa đất số 254 và thửa 257; phía Bắc giáp thửa 243 cùng tờ bản đồ số 35 (bản đồ đo vẽ năm 2016) nay làt ờ bản đồ số 66, phường C, tỉnh Quảng Ngãi (Phần đất có ký hiệu là B trong bản vẽ kèm theo bản án sơ thẩm).
2.3. Ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị MỹN có trách nhiệm liên hệ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
3. Buộc ông Phan Hưng D , bà Đinh Thị MỹN phải có nghĩa v ụ thanh toán cho ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H số tiền 29.872.433 đồng.
4. Về chi phí tố tụng:
4.1. Chi phí đo đạc là 3.500.000 đồng, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 5.000.000 đồng, chi phí thẩm định giá tài sản là 5.500.000 đồng. Tổng cộng là 14.000.000 đồng. Ngân hàng N2 phải chịu 3.000.000 đồng; ông G, bà H phải chịu 11.000.000 đồng.
4.2. Ngân hàng N2 đã tạm ứng 6.500.000 đồng và chi phí xong nên buộc ông G, bà H phải hoàn trả lại cho Ngân hàng N2 số tiền 3.500.000 đồng.
4.2. Ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị MỹN đã tạm ứng 7.500.000 đồng và chi phí xong nên buộc ông G, bà H phải hoàn trả lại cho ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị MỹN số tiền 7.500.000 đồng.
5. Về án phí:
5.1. Về án phí dân sự sơ thẩm:
- Buộc ông Trần Siêu G, bà Nguyễn Thị Thu H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
- Buộc ông Phan Hưng D, bà Đinh Thị MỹN phải chịu 1.493.621 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0000325 ngày 30/12/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi (nay là Phòng thi hành án khu vực 1, Quảng Ngãi). Ông D, bàN còn phải nộp số tiền 1.193.621 đồng.

## Page 14

- Hoàn trả cho Ngân hàng N2 số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 10.307 .945 đồng theo Biên lai thu tiền số AA/2018/0006909 ngày 22/3/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi (nay là Phòng thi hành án khu vực 1, Quảng Ngãi).
5.2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000666 ngày 03/02/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 1, tỉnh Qu ảng Ngãi). Ông Trần Siêu G và bà Nguyễn Thị Thu H đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.
6. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án dân sự cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng người phải thi hành án dân sự còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi su ất quy định tại khoản 2 Đi ều 357, Đi ều 468 của Bộ luật dân s ự năm 2015.
7. Trư ờng hợp bản án đư ợc thi hành theo quy định tại Đi ều 2 Lu ật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Lu ật thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Quảng Ngãi;
- TAND khu vực 1 – Quảng Ngãi;
- Phòng THADS khu vực 1, tỉnh Quảng Ngãi;
- Đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án; Tòa Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Huỳnh Thị Hồng Hoa