Bản án số: 03/2025/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 03
Ngày: 17/01/2025
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Quảng Trị
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: NĐ: Lê Thị Nga - BĐ: Trần Đức Quân

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG TRỊ

Bản án số: 03/2025/DS-PT Ngày: 17/01/2025 “V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG TRỊ
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Trung.
Các Thẩm phán: Ông Trần Văn Phương;
 Bà Lê Hoài Thủy.
- Thư ký phiên tòa: Ông Trương Ngọc Lâm - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị: Bà Nguyễn Thị Tố Ly - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 17 tháng 01 năm 2024, tại Hội trường xét xử - Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 24/2024/TLPT-DS ngày 24/10/2024, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số: 12/2024/DS -ST ngày 29/8 và 04/9/2 024 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 26/2024/QĐXXPT-DS ngày 26 tháng 11 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số: 111/2024/QĐ-PT ngày 06 tháng 12 năm 2024; Thông báo về việc m ở lại phiên tòa số: 01/TB -TA ngày 02 tháng 01 năm 2025, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Lê Thị N, sinh năm 1987; nơi cư trú: thôn T, xã V, huy ện V, tỉnh Quảng Trị; có đơn xin xét xử vắng mặt.
- Bị đơn: Ông Trần Đức Q, sinh năm 1982; nơi cư trú: thôn L, xã H, huyện V, tỉnh Quảng Trị; có mặt.
Người đại diện theo ủy quyền của ông Q: Bà Nguyễn Thị Thu H - Văn phòng L;
địa chỉ: Số D T, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị (văn bản ủy quyền ngày 03/11/2024); có mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Tại đơn khởi kiện ngày 01/10/2023 nguyên đơn bà Lê ThịN trình bày:

## Page 2

Ngày 18/3/2022, bà Lê ThịN là Bên B và ông Trần Đức Q là Bên A ký kết hợp đồng đặt cọc, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là số tiền 200.000.000 đồng bên B đặt cọc, bên A nhận cọc. Mục đích của việc đặt cọc để đảm bảo việc ký kết, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 9 tờ bản đồ số 4 (QH), địa chỉ tại thôn C, x ã V, huyện V, tỉnh Quảng Trị, có diện tích 792 m với giá chuyển nhượng 980.000.000 đồng.
Sau khi ký kết hợp đồng cọc bàN đã giao đủ số tiền 200.000.000 đồng cho ông Q, đến hết thời hạn ra công chứng ông Q vẫn không thực hiện việc cắm 4 cột móc trên thực địa, không lập biên bản xác định ranh giới quyền sử dụng đất làm cơ sở pháp lý để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên tại Phòng C bàN từ chối việc ký kết hợp đồng theo như nội dung hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận và yêu cầu ông Q trả lại tiền đặt cọc.
Kết quả xem xét thẩm định thể hiện các móc giới được xác định không phù hợp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, thừa diện tích dẫn đến chồng lấn sang phần đất của người sử dụng đất liền kề vi phạm cam kết. Việc hai bên không thực hiện được mục đích của hợp đồng đặt cọc hoàn toàn do lỗi của ông Q. Vì vậy, bàN khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Trần Đức Q phải hoàn trả số tiền đã đặt cọc 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng.
2. Tại phiên tòa sơ thẩm, bản tự khai, biên bản hòa giả ngày 12/8/2024 bị đơn ông Trần Đức Q trình bày:
Ông Q thừa nhận việc giao kết hợp đồng đặt cọc với những nội dung như nguyên đơn đã trình bày. Sau khi ký kết hợp đồng đặt ông Q đã nhận đủ khoản tiền đặt cọc 200.000.000 đồng. Trong thời hạn đặt cọc bên nhận cọc chuẩn bị các điều kiện để đảm bảo tiến hành công chứng chuyển nhượng theo thỏa thuận. Đến ngày công chứng, hai bên đều đến Phòng C để tiến hành làm thủ tục. Tuy nhiên, tại Phòng công chứng bàN đưa ra nhiều yêu cầu vô lý không thể thực hiện được, trong đó có yêu cầu trích lục sơ đồ thửa đất và biên bản cắm mốc xác định ranh giới sử dụng đất, khi yêu cầu không được đáp ứng bàN không đồng ý thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. BàN từ chối việc nhận chuyển nhượng nên bị mất cọc, ông Q không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà N.
Bản án dân sự sơ thẩm số: 12/2024/DS-ST ngày 29/8 và 04/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị quyết định:
Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 157; Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Điều 116, 117, 328 Bộ luật dân sự 2015; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 20/12/2016 của Ủy ban Thư ờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và s ử dụng án phí và l ệ phí Tòa án:

## Page 3

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị N.
Buộc bị đơn ông Trần Đức Q phải hoàn trả cho bà Lê ThịN số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng.
Ngày 12/9/2024, bị đơn ông Trần Đức Q kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm với lý do: Tòa án sơ thẩm đánh giá sai tính chất vụ việc làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn.
Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị: Quá trình thụ lý giải quy ết v ụ án cũng như tại phi ên tòa, Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và các Thẩm phán, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung: Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Căn cứ khoản 5 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, mi ễn, giảm, thun ộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Sửa bản án sơ thẩm Bản án sơ thẩm số:
12/2024/DS-ST ngày 29/8 và 04/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Linh; Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc:
Ông Trần Đức Q phải hoàn trả cho bà Lê ThịN số tiền 100.000.000 đồng. Về số tiền 100.000.000 đồng còn lại bàN tự nguyện không yêuc ầu ông Trần Đức Q phải hoàn trả theo Hợp đồng đặt cọc ngày 18/3/2022, giữa bà Lê ThịN và ông Trần Đức Q.
Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc: Bà Lê ThịN chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 10.000.000 đồng.
Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc: Ông Trần Đức Q chịu số tiền xem xét thẩm định tại chỗ sơ thẩm là 5.000.000 đồng và số tiền xem xét thẩm định tại chỗ tại giai đoạn phúc thẩm là 10.000.000 đồng.
Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trần Đức Q phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa, xét kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về quyền kháng cáo và thời hạn kháng cáo: Căn cứ Điều 271, Điều 273 Bộ Luật tố tụng dân sự thì bị đơn ông Trần Đức Q có quyền kháng cáo và việc kháng cáo được thực hiện trong thời hạn quy định. Do đó, Hội đồng xét xử chấp nhận để xem xét giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm.

## Page 4

[2] Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn cung cấp văn bản thỏa thuận đề ngày 14/01/2025 có chữ ký giữa nguyên đơn bà Lê ThịN và bị đơn ông Trần Đức Q theo đó các đương sự đã thỏa thuận về các vấn đề giải quyết vụ án như sau:
“Theo Bản án sơ thẩm số 12/2024/DS-ST ngày 29/8 và 04/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Linh đã tuyên bu ộc bị đơn ông Trần Đức Q phải hoàn trả cho bà Lê ThịN số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Nhưng bà Lê ThịN đồng ý thỏa thuận và chỉ yêuc ầu ông Trần Đức Q phải hoàn trả số tiền 100.000.000 đ ồng. V ề số tiền 100.000.000 đồng còn lại bàN tự nguyện không yêuc ầu ông Trần Đức Q phải hoàn trả. (Ông Q đã trả đủ cho bà Lê ThịN số tiền 100.000.000 đồng).
Bà Lê ThịN đồng ý thuận chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm theo Bản án sơ thẩm số 12/2024/DS-ST ngày 29/8 và 04/9/2024 của Tòa án nhân dân huy ện Vĩnh Linh là 10.000.000 đồng.
Ông Trần Đức Q thuận chịu số tiền xem xét thẩm định tại chỗ tại giai đo ạn sơ thẩm là 5.000.000 đồng (ông Q đã hoàn trả cho bàN số tiền 5.000.000 đồng). Ông Q thuận chịu số tiền xem xét thẩm định tại chỗ tại giai đo ạn phúc thẩm là 10.000.000 đồng”.
HĐXX thấy rằng, tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và thỏa thuận của họ là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội nên cần sửa Bản án sơ thẩm và công nhận sự thỏa thuận của các đương sự theo Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
[3] Về án phí và chi phí tố tụng: Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc chịu án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng.
Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo ông Trần Đức Q phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Sửa bản án sơ thẩm Bản án sơ thẩm số: 12/2024/DS-ST ngày 29/8 và 04/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Linh; Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc:
 Ông Trần Đức Q phải hoàn trả cho bà Lê ThịN số tiền 100.000.000 đồng. Về số tiền 100.000.000 đồng còn lại bàN tự nguyện không yêuc ầu ông Trần Đức Q phải hoàn trả theo Hợp đồng đặt cọc ngày 18/3/2022, giữa bà Lê ThịN và ông Trần Đức
Q. (Ông Trần Đức Q đã trả đủ cho bà Lê ThịN số tiền 100.000.000 đồng).
 2. Án phí dân sự sơ thẩm: Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc:
Bà Lê ThịN chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 10.000.000 đồng. Nhưng được trừ số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp số tiền 5.000.000 đồng theo bi ên lai thu ti ền tạm

## Page 5

ứng án phí số 0000089 ngày 26/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Vĩnh Linh. Bà Lê thịN còn phải nộp 5.000.000 đồng án phí DSST.
Án phí dân s ự phúc th ẩm: Căn c ứ khoản 5 Điều 29 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Ông Trần Đức Q phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai số 0000368 ngày 20/9/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Vĩnh Linh. Ông Q đã nộp đủ.
3. Chi phí tố tụng: Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc: Ông Trần Đức Q chịu số tiền xem xét thẩm định tại chỗ sơ thẩm là 5.000.000 đồng (ông Q đã hoàn trả đủ cho bàN số tiền 5.000.000 đồng). Ông Q chịu s ố tiền xem xét thẩm định tại chỗ tại giai đoạn phúc thẩm là 10.000.000 đồng.
Ông Q đã nộp đủ.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

Các Thẩm phán Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa




Trần Văn Phương Lê Hoài Thủy Nguyễn Văn Trung

## Page 6

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Quảng Trị;
- TAND huyện Vĩnh Linh;
- VKSND huyện Vĩnh Linh;
- THADS huyện Vĩnh Linh;
- Các đương sự;
- Phòng KTNV & THA;
- Tổ HCTP;
- Lưu: VP, HS.


TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Nguyễn Văn Trung

## Page 7

không thể thực hiện được, trong đó có yêuc ầu trích lục sơ đồ thửa đất và biên bản cắm mốc xác định ranh giới sử dụng đất, khi yêu cầu không được đáp ứng bàN không đồng ý thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. BàN từ chối việc nhận chuyển nhượng nên bị mất cọc, ông Q không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà N. Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa: Về tố tụng: Quá trình thụ lý và giải quyết vụ án, Thẩm phán đã thực hiện đảm bảo trình t ự về thủ tục tố tụng theo quy đ ịnh; tại phiên tòa Hội đồng xét xử, Thư ký thực hiện đúng trình t ự pháp luật tố tụng dân sự quy định;

## Page 8

người tham gia tố tụng chấp hành đúng các quy định của pháp luật. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân s ự; các Đi ều 117, 119, 328 BLDS; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị N1 4 cột móc ở ranh giới đất. Bản ngang công ch ứng, có thể cùng thỏa thuận lại ngày công chứng khác. Bên A cam kết thửa đất thuộc sở hữu của mình, có đầy đủ giấy tờ liên quan để chứng minh, không có thừa kế. Quá thời hạn cọc bên A không chuyển nhượng tài sản như đã giao kết sẽ phải chịu phạt cọc gấp hai lần, tổng số tiền hoàn trả và bồi thường là 200.000.000 đồng. Bên B không tiến hành mua thì phải mất số tiền đã đặt cọc. 2 Sau khi ký kết hợp đồng cọc bàN đã giao đủ số tiền 200.000.000 đồng cho ông Q, đến hết thời hạn ra công chứng ông Q vẫn không thực hiện việc cắm 4 cột móc trên thực địa, không lập biên bản xác định ranh giới quyền sử dụng đất làm cơ sở pháp lý để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên tại Phòng C bàN từ chối việc ký kết hợp đồng theo như nội dung hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận và yêu cầu ông Q trả lại tiền đặt cọc. Sau khi Tòa án tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ xác định trên thực địa có 04 cột móc bê tông, phía bị đơn cho rằng là để xác định móc giới quyền sử dụng đất; kết quả xem xét thẩm định thể hiện các móc gi ới được xác định không phù hợp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, thừa diện tích dẫn đến chồng lấn sang phần đất của người sử dụng đất liền kề vi phạm cam kết. Việc hai bên không thực hiện được mục đích của hợp đồng đặt cọc hoàn toàn do lỗi của ông Q. Vì vậy, bàN khởi kiện yêu cầu Tòa án bu ộc ông Trần Đức Q phải hoàn trả số tiền đã đặt cọc 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng. Tại bản tự khai tại bút lục số 11 và tại phiên tòa hôm nay bị đơn ông Trần Đức Q trình bày: Ông Q thừa nhận việc giao kết hợp đồng đặt cọc với những nội dung như nguyên đơn đã trình bày. Sau khi ký kết hợp đồng đặt ông Q đã nhận đủ khoản tiền đặt cọc 200.000.000 đồng. Trong thời hạn đặt cọc bên nhận cọc chuẩn bị các điều kiện để đảm bảo tiến hành công chứng chuyển nhượng theo tho ả thuận. Đến ngày công chứng, hai bên đều đến Phòng C để tiến hành làm thủ tục. Tuy nhiên, tại phòng công chứng bàN đưa ra nhiều yêu cầu vô lý không thể thực hiện được, trong đó có yêu cầu trích lục sơ đồ thửa đất và biên bản cắm mốc xác định ranh giới sử dụng đất, khi yêu cầu không được đáp ứng bàN không đồng ý thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. BàN từ chối việc nhận chuyển nhượng nên bị mất cọc, ông Q không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà N. Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa: Về tố tụng: Quá trình thụ lý và giải quyết vụ án, Thẩm phán đã thực hiện đảm bảo trình tự về thủ tục tố tụng theo quy định; tại phiên tòa Hội đồng xét xử, Thư ký thực hiện đúng trình tự pháp luật tố tụng dân sự quy định; người tham giat ố tụng chấp hành đúng các quy định của pháp luật.
Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Đi ều 39 của B ộ luật t ố tụng dân s ự; các Đi ều 117, 119, 328 BLDS; Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê ThịN

## Page 9

## Page 10

## Page 11

11