Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 82/2025/QĐ-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Nguyễn Thị N và Hoàng Thị H
Số: 72
Ngày: 21/07/2025
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Nghệ An
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Nguyễn Thị N và Hoàng Thị H

## Page 1

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Thúy Ngọc Các Thẩm phán: Bà Lưu Thị Hồng Thể và bà Đoàn Thị Kiều Hương
- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Phương Anh - Thư ký viên Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hải - Kiểm sát viên.
Trong ngày 21/7/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An xét x ử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 08/2025/TLPT-DS ngày 10 tháng 02 năm 2025 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 06/2024/DS-ST ngày 17/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An bị kháng cáo, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 82/2025/QĐ-PT ngày 14 tháng 5 năm 2025, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1967; Địa chỉ: xóm H, xã N, huyện N, tỉnh Nghệ An (nay là sóm H, xã N, tỉnh Nghệ An); có mặt.
Bị đơn: Bà Hoàng Thị H, sinh năm 1956; địa chỉ: xóm D, xã Đ, thị xã T, tỉnh Nghệ An (nay là xóm D, xã Đ, tỉnh Nghệ An); có mặt.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
1. Anh Nguyễn Sỹ C, sinh năm 1987; Địa chỉ: xóm D, xã Đ, thị xã T, tỉnh Nghệ An; vắng mặt.
2. Chị Vũ Thị L , sinh năm 1996; Địa chỉ: xóm Đ, xã Đ, thị xã T, tỉnh Nghệ An; vắng mặt.
3. Anh Vũ Văn M , sinh năm 1991; Địa chỉ: xóm H, xã N, huy ện N, tỉnh TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

Bản án số 72/2025/DS-PT Ngày 21/7/2025 “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

## Page 2

2 2

Nghệ An; vắng mặt.
4. Chị Vũ Thị L1, sinh năm 1989; Địa chỉ: xóm H, xã N, huy ện N, tỉnh Nghệ An; vắng mặt.
5. Anh Vũ Văn H1, sinh năm 1991; Địa chỉ: xóm H, xã N, huy ện N, tỉnh Nghệ An; vắng mặt.
6 . Chị Vũ Thị L2, sinh năm 1987; Địa chỉ: xóm N, xã N, huy ện N, tỉnh Nghệ An; vắng mặt.
7. Chị Vũ Thị K, sinh năm 1993; Địa chỉ: phường T, thành phố V, tỉnh Nghệ An; vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN Tại đơn khởi kiện, bản khai vàt ại phiên tòa tòa sơ th ẩm, nguyên đơn bà Nguyễn ThịN trình bày:
Vào ngày 29/10/2007, bàN có tham gia đấu giá lô đất số 11 vùng 2 xóm N , xã N, huy ện N, tỉnh Nghệ An, nhưng không trúng th ầu, mà bà Hoàng Thị H xóm Du th ịnh, xã Đ thị xã T, Nghệ An trúng thầu với giá là 39.270.000đ. Sau khi bàN đặt vấn đề mua lại thì bà H đồng ý nhường lại quyền trúng thầu lô đất đấu giá trên cho bàN và chồng là ông Vũ Văn T. Bà H đã đưa cho bàN quyết định phê duyệt trúng đấu giá, biên bản đấu giá đ ất, chứng minh nhân dân công chứng của bà H để lên kho bạc nộp tiền đấu giá là 39.270.000đ và hai bên đã viết “Bản cam kết” nội dung là: Vào ngày 27/10/2007 bà Hoàng Thị H đã trúng đấu giá lô đất số 11 xóm N, xãN nay thỏa thuận nhường lại cho anh Vũ Văn T và vợ là Nguyễn ThịN và bản cam kết này thay cho bản hợp đồng để anh chị làm bìan ếu có gì sai tôi xin chịu hoàn toàn trư ớc pháp lu ật và cũng ngày 15/11/2007 bà H đã bàn giao mọi giấy tờ gồm: 01 quyết định quyền sử dụng đất;
01 bản đấu giá; 01 biên lai thu tiền cọc; 01 chứng minh nhân dân phô tô đã công chứng. Ông T chồng bàN đã đưa cho bà H 1.500.000 đồng để trả số tiền bà H trước đây đặt cọc là 1.200.000 đồng còn 300.000 đồng là tiền hưởng lợi từ việc mua bán thửa đ ất. Sau đó bàN lên kho bạc nhà nư ớc nộp s ố tiền đấu giá là 39.270.000đ rồi nhờ anh N1 địa chính xã làm các thủ tục để hoàn thiện hồ sơ.
Nhưng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ thì anh N1 bị chết do vậy UBND huyện N đã cấp bìa mang tênh ộ bà Hoàng Thị H. Bà N2 đã nhiều lần nhờ bà H giúp đỡ để sang tên nhưng bà H cố tình lảng tránh nên đã yêuc ầu UBND xãN hòa giải nhưng không được. Hiện nay thửa đất đó gia đình bà N2 đã làm nhà, xưởng, trồng cây và qu ản lý sử dụng từ năm 2007 chot ới nay. Nay bà N2 đề nghị Tòa án công nhận bản cam kết ghi ngày 15/11/2007 là có hi ệu lực để bà có quy ền đến cơ quan nhà nước làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

## Page 3

3 3

Vắng mặt tại phiên tòa sơ thẩm nhưng trong quá trình gi ải quyết vụ án bà Hoàng Thị H có nội dung ý ki ến như sau: vào ngày 29/10/2007 bà H có trúng đấu giá lô đất số 11, vùng II, xóm N, huyện N, tỉnh Nghệ An. Sau khi trúng đấu giá ông Thế L3 chồng bà N2 có hỏi mua thì bà H chưa bán. Hai bên dang dùng giằng thì anh Trần Tử M1 phòng địa chính huyện Nhỏi bà H có chuyện gì? Thì bà H trả lời là ông T muốn mua đất tôi ngay bây gi ờ, thì anh M1 nói là phải đứng tên bà H trước đã. Thấy vậy anh T đập vào tay bà H 1.500.000 đồng cầm mà về, nhưng bà H không cầm thì anh T nói“ không cầm tiền thì không ra được đất Nghĩa L4” cho nên bà H có cầm 1.500.000 đồng tiền ông T đưa. Khi đó có giấy báo nộp tiền đấu giá đất thì bà N2 đưa con rể ra quầy thuốc tây ở xóm H, xã N nói với bà H đưa giấy để bà N2 đi nộp tiền thì bà H trả lời “ Bữa trước anh T đưa tôi 1.500.000 đồng nay tôi trả lại chị 3.000.000 đồng” nhưng bà N2 không chấp nhận. Thì con r ể bà N2 đập vào bàn vàch ỉ vào mặt bà H “ tôi ra đây lấy giấy đi nộp tiền chứ không phải nghe các bà cãi nhau” và yêuc ầu tôi đưa gi ấy để đi nộp tiền thì tôi đưa cho bà N2 tập giấy gồm ( giấy đặt cọc, giấy thông báo nộp tiền, giấy danh sách những người trúng đấu giá) sau khi lấy các giấy tờ trên thì bà N2 có quay lại mượn chứng minh nhân dân của bà H, bà H đã đưa cho bà N2 01 tờ chứng minh thưc ủa bà H đã công chứng trước đó. Đến năm 2016 thì bà N2 gửi đến cho bà H 01 tập giấy yêuc ầu bà H thực hiện theo bản cảm kết nhưng bà H không chấp nhận. Con trai bà N2 đưa theo người lạ đến nói với bà H là xin lỗi và bồi dưỡng cho bà là 20.000.000 đồng để bà làm h ồ sơ chuyển nhượng đất cho gia đình bà N2 nhưng bà H không đồng ý. Đến năm 2020 con trai bà N2 đến nói với bà H cháu đưa bìa bán mà không ai dám muac ả, bà chỉ lấy cháu 20.000.000 đồng thôi để cháu bán cho ngư ời Nghĩa Long, hôm sau có 01 bà Nghĩa L5 nói với bà H là con bà N2 nhờ bà đó thuyết phục bà H lấy của con bà N2 20.000.000 đồng thì con trai bà N2 cho bà đó 1.000.000 đồng thì bà H đồng ý. Sau đó bà Hủy nhiệm cho em trai là Hoàng Nghĩa T1 vào gặp địa chính xãN để lấy bìa thì địa chính xãN có nói là năm 2016 bà N2 có mang bìa đỏ tên bà H và giấy cam kết vào xin địa chính làm gi ấy chuyển nhượng nhưng cán bộ địa chính không đồng ý và có giữ lại bìa. Sau đó địa chính có yêu cầu bà H viết đơn xin nhận bìa vào ngày 02 tháng 12 năm 2020 thì đến ngày 08 tháng 12 năm 2020 thì Ủy ban nhân dân xãN trả lời bằng văn bản là bìa của bà H do thời anh N1 địa chính cũ đãch ết quản lý làm thế nào chứ Ủy ban xã hi ện nay không giữ giấy tờ nào của bà H và Ủy ban xãN cho 02 gia đình gặp nhau hòa giải tại xã N. Tại phòng địa chính của xã bà Hyêu cầu bà N2 giám định chữ kí tờ cam kết và nội dung của bản cam kết thì bà N2 không chấp nhận yêu cầu của bà H. Nay bà N2 có yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà H và gia đình bà N2 thì bà H không chấp nhận.

## Page 4

4 4

Anh Nguyễn SỹC vắng mặt không có ý kiến trình bày.
 Chị Vũ Thị L, anh Vũ Văn M, chị Vũ Thị L1, anh Vũ Văn H1, chị Vũ Thị L2, chị Vũ Thị K đều vắng mặt nhưng đều có lời khai trình bày có biết về việc bố, mẹ các anh chị có mua thửa đất đấu giá của bà Hoàng Thị H . Nay các anh chị thống nhất nếu Tòa án công nhận hợp đồng đối với thửa đất đó thì các chị nhường lại toàn bộ quyền sử dụng cho mẹ của các anh, chị là bà Nguyễn Thị N.
Bản án s ố 06/2024/DSST ngày 17/09/2024 của Tòa án nhân dân huy ện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An đã quyết định: Căn cứ các điều 26; điều 35, điều 147, điều 157; điều 161; điều 166; điều 227; Điều 228; Điều 271 Bộ luật Tố tụng dân sự; Áp dụng Điều 122, 127 của Bộ luật dân s ự năm 2005: Điều 116; Điều 117;
Điều 119; Điều 129; Điều 136; Điều 500; điều 501; Điều 502; Điều 688 Bộ luật dân sự 2015, xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị N; Công nhận bản cam kết chuyển nhượng đất ngày 15/11/2007 gi ữa bà Hoàng Thị H với bà Nguyễn ThịN và ông Vũ Văn T có hiệu lực pháp luật.
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quy ết định án phí, chi phít ố tụng và quy ền kháng cáo.
Ngày 18/10/2024 bà Hoàng Thị H có đơn kháng cáo, đ ề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ bản án.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, các đương s ự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo.
Phát biểu của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tại phiên tòa:
Về việc tuân theo pháp luật của những người tiến hành tố tụng: Thẩm phán được phân công đã thực hiện đúng quy định của pháp luật. Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân theo đúng trình tự, thủ tục tại phiên tòa.
Về việc chấp hành pháp luật của các đương sự: Các đương sự chấp hành đúng quy định tại các Điều 70, 71, 72 và Điều 249 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Quyền tranh tụng của các đương sự được đảm bảo.
Về thủ tục kháng cáo: bị đơn có đơn kháng cáo đúng thời hạn, nộp dự phí đầy đủ nên Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An thụ lý vụ án là đúng quy định.
Về quan điểm giải quyết vụ án : Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự xử: giữ nguyên bản án sơ thẩm NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

## Page 5

5 5

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự, kết quả tranh tụng và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tại phiên tòa phúc th ẩm. Xét kháng cáoc ủa bị đơn bà Hoàng Thị H, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Bị đơn làm đơn kháng cáo trong thời hạn luật định, thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí dân s ự phúc thẩm theo quy định nên xác định kháng cáo hợp lệ.
[1.2] Về sự vắng mặt của các đương s ự: Tại phiên tòa phúc th ẩm, một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được triệu tập hợp lệ, vắng mặt không có lý do, không có đơn đ ề nghị xét xử vắng mặt. Sau khi xem xét đ ề nghị của các đương sự có mặt tại phiên tòa và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tại phiên tòa, Hội đồng xét x ử căn cứ Điều 227, 228, 296 B ộ luật tố tụng dân sự, tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung.
[1.3] V ề quanh ệ pháp lu ật, thời hi ệu và thẩm quyền gi ải quy ết v ụ án:
Nguyên đơn bà Nguyễn ThịN khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của bản cam kết chuyển nhượng đất lập ngày 15/11/2007 giữa bà Nguyễn ThịN và bà Hoàng Thị H. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ khoản 2 Đi ều 26; đi ểm a kho ản 1 Điều 29; điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, đang còn trong thời hiệu khởi kiện thụ lý giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền.
[2] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn bà Hoàng Thị H, thấy rằng:
Vào ngày 29/10/2007 bà Hoàng Thị H trúng đấu giá lô đất số 11, vùng 2, xóm N với giá là 39.270.000 đồng. Bà H đã viết bản cam kết nhường lô đất trên cho bà Nguyễn ThịN và ông Vũ Văn T tại xóm B, xã N, huyện N, tỉnh Nghệ An đồng thời giao 01 quyết định quyền sử dụng đất; 01 bản đấu giá; 01 biên lai thu tiền cọc; 01 chứng minh nhân dân phô tô đã công chứng của bà Hoàng Thị H để bàN làm thủ tục nộp tiền trúng đấu giá cũng như thực hiện các quy ền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cam kết của các bên là hoàn toàn tự nguyện. Mặc dù bà H không thừa nhận bản cam kết là do b à H viết nhưng căn c ứ vào kết quả giám định của Công an tỉnh N kết luận: Chữ viết trên bản cam kết vàch ữ viết trong các mẫu so sánh của bà H là do một người viết. Như vậy bản cam kết là do bà H viết. Bà H có cho rằng bà bị đe dọa, ép buộc phải nhường lại lô đất trên nhưng không đưa ra đư ợc căn c ứ chứng minh b ị đe dọa, ép bu ộc. Sau khi cam kết với nhau xong bàN đã thực hiện đúng thỏa thuận của mình là đã nộp tiền để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá cũng như thực

## Page 6

6 6

hiện quyền của người sử dụng đất đã đổ đất làm nhà ở, làm xưởng và trồng cây lâu năm trên thửa đất sử dụng đất liên tục, ổn định từ năm 2007 cho tới nay.
Mặc dù bản cam kết chuyển nhượng đất vi phạm về mặt hình thức không thực hiện việc công chứng tại cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền nhưng bàN đã trả toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất điều này đã đư ợc hai bên thừa nhận, xây nhà ở, nhà xưởng và trồng cây lâu năm trên đất sử dụng đất liên tục, ổn định từ năm 2007 chot ới nay. Mặt khác bà Hồng nhượng quyền trúng đấu giá lô đất trên, cũng được hưởng lợi. Do vậy căn cứ vào điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì bản cam kết chuyển nhượng đất ngày 15/11/2007 gi ữa bà Hoàng Thị H với bà Nguyễn ThịN và ông Vũ Văn T có hiệu lực pháp luật. Việc bà H giao kết hợp đồng trong thời điểm anh Nguyễn SỹC mới 15 tuổi nên bà Hoàng Thị H là đại diện đương nhiên của anh C trước pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu công nhận hợp đồng của bà Nguyễn ThịN là có căn cứ và đúng pháp luật.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, bà Hoàng Thị H không cung cấp tài li ệu, chứng cứ gì khác chứng minh cho nội dung kháng cáo của mình.
Từ những phân tích và đánh giá nêu trêu, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Hoàng Thị H.
[3] Án phí: Kháng cáo của bị đơn bà Hoàng Thị H không được chấp nhận, phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên, bà H là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên được miễn án phí theo quy định.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
1. Căn c ứ khoản 1 Đi ều 308 B ộ luật Tố tụng dân s ự: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn; giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.
2. Căn cứ các Điều 26, 35, 147, 157; 161; 166; 227; 228; 271 B ộ luật Tố tụng dân s ự; các Điều 122, 127 B ộ luật dân s ự năm 2005; các Đi ều 116,117, 119,129,136, 500, 501, 502, 688 B ộ luật dân s ự 2015; Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thư ờng vụ Quốc hội, xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị N.
2.1. Công nhận Bản cam kết chuyển nhượng đất ngày 15/11/2007 giữa bà Hoàng Thị H với bà Nguyễn ThịN và ông Vũ Văn T có hiệu lực pháp luật.
2.2. Bà Nguyễn ThịN có quyền liênh ệ với cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền đ ể làm thủ tục sang tên quy ền s ử dụng đất đối với thửa đất s ố 17026.05.11 lô 11, vùng 2, xóm N, xã N, huy ện N, tỉnh Nghệ An thuộc tờ bản đồ số 5 hiện mang tên hộ bà Hoàng Thị H sang tên bà Nguyễn Thị N.

## Page 7

7 7

3. Về án phí, lệ phí: Bà Hoàng Thị H được miễn án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự phúc thẩm do thuộc người cao tuổi.
Bà Hoàng Thị H phải chịu 5.000.000 đồng lệ phí giám định (bà H đã nộp đủ).
Bà Nguyễn ThịN tự nguyện chịu l ệ phí định giá, thẩm định tài sản là 3.000.000 đồng (bà N đã nộp đủ)
Trả lại cho cho bà Nguyễn ThịN 300.000 đồng số tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu s ố 0007266 ngày 22 tháng 03 năm 2021 của Chic ục Thi hành án dân sự huyện Nghĩa Đàn (nay là Phòng thi hành án dân s ự khu vực 8, tỉnh Nghệ An).
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Nghệ An;
- VKSNDKV8;
- TANDKV8;
- THADS tỉnh Nghệ An;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa Trần Thị Thúy Ngọc