Bản án số: 155/2025/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc
Số: 155
Ngày: 15/08/2025
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Lâm Đồng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Bà H, ông D đặt cọc để nhwnj chuyển nhượng nhưng phải chờ chuyển mục dích sử dụng đất, sau khi chuyển mục đích thì do khó khăn nên không nhận chuyển nhuiwngj mà yêu cầu trả cọc và phạt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 155/2025/DS-PT Ngày: 15/8/2025 V/v: Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp Hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Anh Dũng.
Các Thẩm phán: Bà Phạm Phong Lan và bà Nguyễn Thị Hồng Hạnh
- Thư ký phiên tòa: Bà Vi Thị Yến - Thư Tòa án của Tòa án nh n d n tỉnh L m Đồng.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Linh - Kiểm sát viên.
Ngày 15 tháng 8 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nh n d n tỉnh L m Đồng xét xử phúc thẩm công hai vụ án d n sự thụ l số 66/2025/TLPT-DS ngày 26/5/2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, do Bản án d n sự sơ thẩm số 40/2025/DS-ST ngày 16/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận (nay là Tòa án nhân dân khu vực 12, tỉnh L m Đồng) bị háng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 267/2025/QĐ-PT ngày 16 tháng 7 năm 2025, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn:
Ông Nguyễn Văn P, sinh năm 1968 (vắng mặt).
Địa chỉ: Thôn Đ, x H, huyện HB, tỉnh Bình Thuận (nay là phường B, tỉnh L m Đồng).
Ông Lưu Linh D, sinh năm 1964 (vắng mặt).
Bà Nguyễn Kim H, sinh năm 1970 (có mặt)
C ng địa chỉ: phường A, Quận B, thành phố H (nay là phường V, Thành phố H).
Ngư i đ i din theo ủy quyền của ông D, bà H : Ông Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1987 (vắng mặt).
Địa chỉ: Thôn D, x H, huyện N, tỉnh Bình Thuận (nay là x H, tỉnh L m Đồng).

## Page 2

Ngư i bảo v quyền và lợi ích hợp pháp của ông D, bà H: bà Nguyễn Đoàn Thanh T – Luật sư của Văn phòng luật sư Thanh T thuộc đoàn luật sư tỉnh Tiền Giang (nay là tỉnh ĐồngTháp) có mặt.
- Bị đơn: Ông Phan Văn T1, sinh năm 1976 (có mặt).
 Bà Nguyễn Thị Đ, sinh năm 1980 (có mặt).
C ng địa chỉ: Thôn Đ, x H, huyện HB, tỉnh Bình Thuận (nay là phường B, tỉnh L m Đồng)
Ngư i c quyền lợi và ngha vụ liên quan:
1. Ông Phạm Văn H1, sinh năm 1982 (vắng mặt).
2. Bà Phan Thị H2, sinh năm 1984 (vắng mặt).
C ng địa chỉ: Thôn Đ, x H, huyện HB, tỉnh Bình Thuận (nay là phường B, tỉnh L m Đồng)
Người háng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Kim H và ông Lưu Linh D.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo hồ sơ án sơ thẩm thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:
- Nguyên đơn ông Nguyễn Văn P trình bày: Ông và vợ chồng ông T, bà Đ là hàng xóm gần nhà nhau. Do ông có nhu cầu mua đất và được biết ông T và bà Đ muốn bán hoảng 01ha đất ở x Hồng ơn (đất đ được cấp giấy chứng nhận). au hi thống nhất thì ngày 08/5/2024, hai bên có lập hợp đồng mua bán đất (giấy tay)
thể hiện vợ chồng ông T, bà Đ chuyển nhượng cho ông toàn bộ diện t ch đất với giá là 3.550.000.000 đồng gồm 09 thửa đất đ được cấp Giấy chứng nhận gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977570; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977565; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977568; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977571; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977567; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977572; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977569; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977564 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977566; đều được ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận cấp ngày 20/7/2020 đứng tên ông Phan Văn T ng. Ngày 08/5/2024 (là ngày hợp đồng) do vợ chồng ông T cần tiền gấp nên ông có giao trước cho vợ chồng ông T số tiền 3.450.000.000 đồng. Hai bên hẹn ngày 08/6/2024 sẽ ra hợp đồng công chứng thì sẽ giao hết số tiền còn lại nhưng chưa tới ngày công chứng thì ông đ giao hết số tiền 100.000.000 đồng còn thiếu. Ngày 08/6/2024, vợ chồng ông T và ông có tới văn phòng công chứng ở Phan Thiết để hợp đồng như thỏa thuận nhưng hông thực hiện được vì trước đó vợ chồng ông T đ hợp đồng đặt cọc còn tồn tại trên hệ thống. Ông yêu cầu vợ chồng ông T, bà Đ phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đ hoặc phải trả lại cho ông số tiền 3.550.000.000 đồng đ nhận.
Trong quá trình giải quyết vụ án thì ông và vợ chồng ông T đ tự nguyện hủy hợp đồng mua bán giấy tay giữa các bên, ông T và bà Đ đ trả cho ông số tiền

## Page 3

3.550.000.000 đồng. Ngày 06/01/2025 ông có đơn xin rút toàn bộ yêu cầu hởi iện.
- Nguyên đơn ông Lưu Linh D bà Nguyễn im H và ngư i đ i din theo ủy quyền đều th ng nhất tr nh bày:
Vợ chồng ông D, bà H có thỏa thuận với vợ chồng ông T, bà Đ để nhận chuyển nhượng các thửa đất theo 09 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977570, CV 977565, CV 977568, CV 977571, CV 977567, CV 977572, CV 977569, CV 977564 và số CV 977566 đều do ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận cấp ngày 20/7/2020 đứng tên ông Phan Văn T1 tọa lạc tại thôn 04, x Hồng ơn, huyện Hàm Thuận Bắc, tổng diện t ch 13.157,4m 2 đất trồng lúa nước với giá chuyển nhượng là 290.000.000đồng/sào, tổng số tiền là 3.815.350.0000đồng (có ông H1iệu, bà H n là đại diện cho ông T, bà Đ để thương lượng). au hi thống nhất thì ông D, bà H có đặt cọc trước 500.000.000 đồng (số tiền này chuyển cho bà H2), đến ngày 26/4/2022, vợ chồng ông D, bà H chuyển tiếp 1.000.000.000 đồng nữa giao trực tiếp cho ông H1 (cả hai lần cọc thì vợ chồng ông T và bà Đ điều tên đ nhận cọc). au đó thì các bên tới văn phòng công chứng hợp đồng đặt cọc. Tại hợp dồngđặt cọc ngày 26/4/2022 thể hiện: Hai bên thống nhất giá chuyển nhượng 3.815.350.000 đồng, đặt cọc trước 1.500.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là ể từ ngày đến ngày 30/11/2022 thì hai bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên. Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc có điều hoản vợ chồng ông D và bà H phải có giấy xác nhận hộ nông nghiệp hoặc giấy tờ tương đương để đủ điều iện nhận chuyển nhượng đất lúa. Thực tế vợ chồng ông bà hông đủ điều iện đứng tên đất lúa nên sau hi hợp đồng công chứng thìc ng ngày 26/4/2022, hai bên có hợp đồng đặt cọc giấy tay, để thỏa thuận bổ sung: Bên bán phải làm thủ tục chuyển mục đ ch từ đất lúa lên đất trồng c y l u năm trước ngày 30/11/2022.
Tới ngày 30/11/2022 mà bên ông T hông chuyển được mục đ ch sử dụng đất thì phải trả cọc và bồi thường cọc theo hoản d Điều 5 của hợp đồng.
Sau khi đặt cọc xong thì ông D, bà H hông có liên lạc gì với vợ chồng ông H1 và vợ chồng ông T nhưng trước ngày 30/11/2022 ( hông nhớch nh xác ngày)
thì ông H1 có vào thành phố HồCh Minh gặp vợ chồng ông D, bà H nói là đất chuyển mục đ ch chưa xong và xin gia hạn nhưng hông nói là gia hạn cụ thể tới thời điểm nào, hi đó thì vợ chồng ông D bà H đồng cho gia hạn tới hi chuyển mục đ ch lên đất trồng cây lâu năm xong thì các bên tiến hành thực hiện việc chuyển nhượng, nhưng với điều iện: Trường hợp hi đ chuyển mục đ ch xong và báo cho vợ chồng ông D, bà H biết mà thời điểm vợ chồng ông D, bà H đang hó hăn, chưa lo được tàich nh thì các bên tiếp tục chờ cho tới hi vợ chồng ông D, bà H hết hó hăn thì mới tiến hành việc chuyển nhượng. Khoảng cuối tháng 7/2023 (không r ngày) thì ông H1 có gọi điện cho bà H nói là gần có quyết định chuyển mục đ ch, chuẩn bị ra sổ đỏ rồi thì bà H hông có iến gì. Tới đầu tháng 8/2023 ông H1 tiếp tục gọi điện cho bà H nói Quyết định chuyển mục đ ch tới cuối tháng 8/2023 là xong, nói bà H chuẩn bị tiền để thực hiện hợp đồng thì bà H nói là đang hó hăn nên chưa thực hiện hợp đồng được thì ông H1 lại hông chịu và nói

## Page 4

nếu hông tiếp tục thục hiện hợp đồng thì mất cọc nên ngày 11/8/2023, bà H đ có văn bản gửi qua số điện thoại Zalo của ông H1 đề nghị chấm dứt hợp đồng đặt cọc và yêu cầu trả lại tiền cọc và bồi thường cọc và có gửi cho ông T, bà Đ qua đường bưu điện vào ngày 11/8/2023. Khi ông T, bà Đ được chuyển mục đ ch sử dụng đất lên đất c y l u năm thì bà H2 có gọi điện cho bà H thông báo đ có giấy chứng nhận nhưng bà H đ hông đồng vì đ thông báo chấm dứt hợp đồng.
 au đó một thời gian há lâu, bà H hông thấy bên pha ông T phản hồi lại thì bà H có nhờ ông Nguyễn Ngọc T (là người đại diện của vợ chồng bà H) gặp bà H2 thượng lượng. Mục đ ch thương lượng là giảm giá trị chuyển nhượng xuống 30 và chỉ chuyển nhượng diện t ch đất trên số tiền 1.500.000.000 đồng đ đặt cọc, hông chuyển nhượng toàn bộ diện t ch đất như đ thỏa thuận, thì bà H2 nói ông T và bà Đ hông đồng .
Tại phiên tòa sơ thẩm, ông D và bà Hyêu cầu ông T, bà Đ giảm giá trị chuyển nhượng xuống 30 và chỉ chuyển nhượng diện t ch đất trên số tiền 1.500.000.000 đồng đ đặt cọc. Nếu ông T, bà Đ hông đồng thì yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 và yêu cầu ông T bà Đ thanh toán số tiền 3.000.000.000 đồng (1.500.000.000 đồng tiền cọc và 1.500.000.000 đồng phạt cọc).
Bị đơn ông Phan Văn T1 và bà Nguyễn Thị tr nh bày:
 ng, bà thừa nhận có thỏa thuận chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc và nhận số tiền cọc 1.500.000.000 đồng như nguyên đơn trình bày. Khi xong hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 thì vợ chồng ông bà đ làm hồ sơ để đăng chuyển mục đ ch lên đất c y l u năm nhưng đến ngày 30/11/2022 thì do nhà nước làm chậm nên chưa chuyển mục đ ch được và ông H1iệu đ liên hệ với bà H để thỏa thuận gia hạn thêm thì bà H đồng . Đến hoảng tháng 7/2023, ông T liên hệ với cơ quan nhà nước thì biết hồ sơ sắp trình nên có nhờ ông H1 báo lại cho bà H biết để chuận bị hợp đồng, sau đó thì ông H1 báo cho bà H 02 lần và ông T có gửi thông báo nhưng bà H không phản hồi. Khi chuyển mục đ ch xong thì cũng có báo hai lần nữa nhưng bà H hông có thiện ch tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tới đầu năm 2024, sau hi đ liên hệ với bà H nhiều lần nhưng bà H hông có thiện ch và ông bà cũng đang hó hăn nên mới bán lại toàn bộ diện t ch đất trên cho ông Nguyễn Văn P, nhưng hi ra chuyển nhượng thì Công chứng nói là các thửa đất vướng hợp đồng đặt cọc lưu trên hệ thống nên hông được. Khi đó vợ chồng ông bà chưa có tiền trả cho ông Phúc nên ông Phúc hởi iện, trong thời gian hởi iện thì vợ chồng ông bà đ trả toàn bộ tiền cho ông Phúc và hai bên đ hủy hợp đồng.
Nay vợ chồng ông bà vẫn có thiện ch tiếp tục thục hiện hợp đồng và nếu vợ chồng bà Hoa tiếp tục thực hiện hợp đồng thì ông T, bà Đ giảm bớt cho vợ chồng bà H số tiền là 300.000.000 đồng. Trường hợp vợ chồng bà H hông tiếp tục thực hiện hợp đồng thì vợ chồng bà H mất tiền cọc.
Quá tr nh giải quyết vụ án ngư i c quyền lợi và ngha vụ liên quan ông Ph m VănH và bà Phan Thị H trình bày:

## Page 5

Vợ chồng ông bà và vợ chồng ông T có mối quan hệ bà con với nhau. Vợ chồng ông T là chủ sử dụng của các thửa đất và có nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ các thửa đất nên đ nhờ vợ chồng ông, bà đứng ra để thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Thị Hoa toàn bộ diện t ch đất trên. au hi thương lượng với vợ chồng ông D, bà H thì các bên thống nhất giá chuyển nhượng là 3.815.350. đồng. Ngày 26/4/2022 các bên tới văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng đặt cọc và vợ chồng bà H đ đặt cọc 02 lần với tổng số tiền là 1.500.000.000 đồng, đồng thời các bên thỏa thuận: Bên chủ sử dụng đất có trách nhiệm chuyển mục đ ch sử dụng từ đất trồng lúa lên đất trồng c y l u năm, thời hạn đến ngày 30/11/2022. au hi hợp đồng đặt cọc thì ông T liên hệ để làm thủ tục chuyển mục đ ch từ đất lúa lên c y l u năm nhưng tới tháng 11/2022 thì ông T, bà Đ chưa chuyển xong mục đ ch theo đúng như thỏa thuận do đang chờ quy hoạch sử dụng đất mới nên chưa chuyển được. Đầu tháng 11/2022, ông H1 vào Tp.
HCM gặp trực tiếp ông D, bà H để thương lượng gia hạn lại cho tới hi chuyển xong mục đ ch lên đất c y l u năm xong thì các bên sẽ tiến hành thực hiện ết hợp đồng thì vợ chồng ông D, bà H đ đồng gia hạn cho tới hi chuyển xong mục đ ch c y l u năm thì báo lại cho vợ chồng ông bà Dũng, Hoa để các bên tiến hành hợp đồng. Khoảng cuối tháng 7/2023, hi nghe tin sắp có quyết định chuyển mục đ ch, ông H1 có gọi điện thoại cho bà H báo nội dung trên thì bà H đồng , hông có iến gì hác. Tới hoảng đầu tháng 8/2023 thì ông H1 gọi điện cho bà H nói Quyết định chuyển mục đ ch hoảng cuối tháng 8/2023 là xong, nói bà H chuẩn bị tiền để thực hiện hợp đồng thì bà H từ chối thực hiện mà hông nêu l do. au hi chuyển mục đ ch xong thì bà H2 có báo lại cho bà H biết để chuẩn bị thực hiện hợp đồng thì bà H từ chối thực hiện hợp đồng đồng thời ông T và bà Đ có thông báo bằng văn bản gửi bà H đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bà H hông có iến phản hồi. Đến đầu năm 2024, bà H có nhờ ông Nguyễn Ngọc T (là người đại diện của vợ chồng bà H) gặp bà H2 thượng lượng giảm giá trị chuyển nhượng xuống 30 và chỉ chuyển nhượng diện t ch đất trên số tiền 1.500.000.000 đồng đ đặt cọc, hông chuyển nhượng toàn bộ diện t ch đất như đ thỏa thuận, thì bà H2 trao đổi với ông T và bà Đ nhưng ông T, bà Đ hông đồng .
T i Bản án dân sự sơ thẩm s 40/2025/DS-ST ngày 16/4/2025 của Tòa án nhân dân huyn Hàm Thuận Bắc đã quyết định:
Căn cứ: Khoản 3 Điều 26, Điểm a hoản 1 Điều 35, Điểm a, c hoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 217; hoản 1 Điều 227; hoản 1 Điều 228; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng d n sự;
Điều 116; Điều 117; Điều 119; Điều 501; Điều 502; Điều 503; Điều 328, 423, 427 Bộ luật d n sự năm 2015 Điểm đ, hoản 1 Điều 1 2; hoản 6 Điều 26 Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án ph và lệ ph Tòa án.
Tuyên xử:

## Page 6

 - Đình chỉ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn P về yêu cầu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/5/2024 giữa bên chuyển nhượng ông Phan Văn T1, bà Nguyễn Thị Đ, bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Văn P. Người hởi iện có quyền hởi iện lại vụ án hi có yêu cầu.
- Chấp nhận một phần yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H về yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc:
Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 giữa bên đặt cọc ông Lưu Linh D bà Nguyễn Kim H và bên nhận cọc ông Phan Văn T1, bà Nguyễn Thị Đ được công chứng ngày 26/4/2022 tại văn phòng công chứng Trương Văn Cương, số công chứng 05540, quyền số 06/2022/TP/CC- CC/HĐGD và hợp đồng đặt cọc viết tay ngày 26/4/2022 giữa bên đạt cọc ông Lưu Linh D bà Nguyễn Kim H và bên nhận cọc ông Phan Văn T1, bà Nguyễn Thị Đ.
- Không chấp nhận yêu cầu hởi iện của ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim Hòa về yêu cầu buộc ông Phan Văn T1 và bà Nguyễn Thị Đ trả lại 1.500.000.000 đồng tiền cọc và 1.500.000.000 đồng tiền phạt cọc.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án ph và quyền háng cáo của các đương sự.
Sau hi xét xử sơ thẩm, ngày 28/4/2025, ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H háng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 40/2025/DS- T ngày 16/4/2025 của Tòa án nh n d nhuyện Hàm Thuận Bắc. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu của vợ chồng ông, bà.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu hởi iện và yêu cầu háng cáo.
- Bị đơn đồng cho nguyên đơn thời gian là 01 năm để hắc phục hó han và tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng, nếu nguyên đơn hông đồng thì phải mất tiền cọc đ đặt cọc.
- Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu iến:
Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử, thư đ thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng d n sự; các đương sự tham gia tố tụng chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng d n sự.
Về nội dung vụ án: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn cho rằng do vợ chồng ông T, bà Đ hông thực hiện chuyển mục đ ch sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng c y l u năm đúng thời hạn nên buộc trả lại tiền cọc cũng như phạt cọc là hông có cơ sở vì việc gia hạn thời hạn chuyển mục đ ch sử dụng đất đ được bên nguyên đơn thừa nhận nên bị đơn hông vi phạm về thời hạn, nguyên đơn cho rằng phải chờ vô thời hạn đến hi nào hết hó hăn thì mới tiếp tục thực hiện hợp đồng là hông thể thực hiện được. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm thì bị đơn vẫn có thiện ch thực hiện hợp đồng, đ tạo điều iện cho nguyên đơn thời hạn 01 năm để hắc phục hó hăn, đồng thời giảm

## Page 7

giá trị chuyển nhượng cho nguyên đơn nhưng nguyên đơn hông đồng . Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng hoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng D n sự, không chấp nhận háng cáo của nguyên đơn ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H, giữ nguyên Bản án d n sự sơ thẩm số 40/2025/DS- T ngày 16/4/2025 của Tòa án nh n d nhuyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận (nay là Tòa án nh n d n hu vực 12, tỉnh L m Đồng), ông D, bà H phải chịu án ph theo quy định.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài li u chứng cức trong hồ sơ vụ án đã được xem xét t i phiên tòa kết quả tranh tụng t i phiên tòa và ý kiến của Vin iểm sát nhân dân tỉnh B nh Thuận Hội đồng xét xử nhận thấy:
[1] Về thủ tục tố tụng:
- Về việc vắng mặt của các đương sự: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn P, ông Lưu Linh D; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn H1 và bà Phan Thị H2 vắng mặt nhưng đ có đơn xin xét xử vắng mặt; người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vắng mặt hông có l do nhưng nguyên đơn bà Nguyễn Kim H đề nghị xét xử vắng mặt người đại diện, người bảo vệ quyền và lợi ch hợp pháp của nguyên đơn có mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ hoản 2 Điều 296 của Bộ luật tố tụng d n sự tiến hành phiên tòa.
- Nguyên đơn ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H háng cáo trong thời hạn và đúng quy định pháp luật nên vụ án được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
- Tòa án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và thụ l giải quyết là đúng quy định tại hoản 3 Điều 26; điểm a hoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng d n sự.
[2] Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn cho rằng nguyên nh n dẫn đến hai bên hông ết hợp đồng chuyển nhượng được là do pha bị đơn hông thực hiện đúng cam ết, bị đơn hông thực hiện việc chuyển mục đ ch sử dụng đất đúng thời hạn, mặc d nguyên đơn đ cho bị đơn gia hạn thêm thời gian để hoàn thành việc chuyển mục đ ch nhưng có điều hiện nếu sau hi chuyển xong mà nguyên đơn gặp hó hăn thì phải chờ đến hi hết hó hăn mới thực hiện việc chuyển nhượng nhưng bị đơn đ hông chờ mà chấm dứt hợp đồng nên bị đơn phải trả lại tiền cọc và bồi thường theo hợp đồng đặt cọc.
 [3] Xét háng cáo của nguyên đơn Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy:
Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 đ được công chứng số 05540, quyển số 06/2022/TP/CC- CC/HĐGD và hợp đồng đặt cọc viết tay ngày 26/4/2022 giữa bên đạt cọc ông Lưu Linh D, bà Nguyễn Kim H và bên nhận cọc ông Phan Văn T1, bà Nguyễn Thị Đ thì các bên đ thỏa thuận chuyển nhượng 09 thửa đất đ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977570; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977565; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977568; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977571; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977567; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977572; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV

## Page 8

977569; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977564 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977566; đều được ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận cấp ngày 20/7/2020 đứng tên ông Phan Văn T ng.
[3.1] Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng thì ông D, bà H đ đặt cọc cho ông ông T, bà Đ số tiền là 1.500.000.000đồng và hai bên thỏa thuận đến ngày 30/11/2022 thì các bên sẽ hợp đồng chuyển nhượng và ông D, bà H sẽ thanh toán cho ông T, bà Đ số tiền còn lại; ông T, bà Đ có trách nhiệm chuyển mục đ ch sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trông c y l u năm.
Theo lời trình bày của các bên đương sự thì hi gần hết thời hạn thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng, do việc thực hiện chuyển mục đ ch sử dụng đất chưa hoàn thành (do đang chờ quy hoạch sử dụng đất) nên đại diện của ông T, bà Đ là ông H1iệu có thỏa thuận lại (bằng miệng) với ông D, bà H về việc gia hạn thời hạn cho tới hi chuyển xong mục đ ch thì các bên sẽ hợp đồng và đ được ông D, bà H đồng nên ông T, bà Đ hông vi phạm về thời hạn thỏa thuận.
Theo lời trình bày của ông D, bà H thì mặc d ông, bà đ đồng gia hạn cho đến hi chuyển mục đ ch sử dụng đất xong thì các bên sẽ thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng nhưng nếu thời điểm vợ chồng ông D, bà H đang hó hăn, chưa lo được tàich nh thì các bên tiếp tục chờ cho tới hi vợ chồng ông D, bà H hết hó hăn thì mới tiến hành việc chuyển nhượng. Lời trình bày của ông D, bà H không được pha ông T ng bà Đồng, và ông H1iệu, bà H n thừa nhận và nguyên đơn cũng hông có tài liệu, chứng cứ gì để chứng minh nên lời trình bày là hông có cơ sở, hơn nữa lời trình bày trên là hoàn toàn hông cót nh hả thi bởi lẽ hông thể thỏa thuận quá trình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô thời hạn mà phải có thời hạn cụ thể mới có thể ết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau được, bên cạnh đó thì theo lời trình bày của ông T, bà Đ thì vì hó hăn nên mới chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người hác trong hi đó theo lời trình bày của nguyên đơn thì phải chờ hông có thời hạn cho đến hi nguyên đơn hết hó hăn về tàich nh là hông ph hợp.
Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và lời trình bày của các đương sự thì phía ông T, bà Đ đ nhiều lần báo cho ông D, bà H (bằng văn bản và bằng điện thoại) biết đ thực hiện xong việc chuyển mục đ ch sử dụng đất và ấn định thời hạn ết hợp đồng chuyển nhượng nhưng pha ông D, bà H hông có văn bản nào thể hiện việc đề nghị gia hạn thời hạn hợp đồng với ông T, bà Đ. Mặc dù bà Hoa trình bày là vợ chồng bà gia hạn có điều iện cho đến hi hết hó hăn nhưng ngày 07/8/2023, ông D, bà H lại thông báo chấm dứt hợp đồng đặt cọc, yêu cầu trả lại tiền cọc và bồi thường là hông ph hợp, bên cạnh đó đến đầu năm 2024 thì bà Hoa lại nhờ ông Tuấn (là đại diện của mình) đến thương lượng giảm giá trị chuyển nhượng xuống 30 và chỉ đồng nhận chuyển nhượng phần diện t ch đất tương đương với số tiền đ đặt cọc nhưng hông được pha ông T, bà Đ đồng nên ông D, bà H là người có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng.
Quá trình giải quyết vụ án, pha bị đơn ông T, bà Đ vẫn đồng tiếp tục thực hiện hợp đồng, thống nhất giảm giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất với số

## Page 9

tiền 300.000.000đồng và đồng tạo điều iện gia hạn thêm thời gian 01 năm để ông D, bà H có điều iện thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng pha ông D, bà H hông đồng mà chỉ đồng nhận chuyển nhượng diện t ch đất trên số tiền 1.500.000.000đồng sau hi đ giảm 30 giá trị chuyển nhượng. Lời đề nghị của nguyên đơn là hông có căn cứ và thể hiện sự hông thiện ch trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thương lượng để để đi đến thỏa thuận với nhau hi giải quyết tranh chấp.
Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 thì bên A có nghĩa vụ “Giao kết hoặc thực hin ngha vụ dân sự đã thỏa thuận. Nếu bên A từch i giao kết hoặc thực hin ngha vụ dân sự th bên A bị mất tài sản đặt cọc” bên B có nghĩa vụ “Trả l i tài sản đặt cọc và bồi thưng cho bên A một khoản tiền bằng với giá trị tài sản đặt cọc 1.500.000.000đồng (Một tỷ năm tram tri u đồng) cho bên A trong trưng hợp bên B từch i vic giao kết hoặc thực hin ngha vụ dân sự” và có quyền “Sở hữu tài sản đặt cọc Nếu bên A từch i giao kết hoặc thực hin ngha vụ dân sự”. Như vậy, do ông D, bà H từ chối việc ết hợp đồng chuyển nhượng, đơn phương đề nghị chấm dứt hợp đồng đặt cọc và là người có lỗi nên phải mất tài sản đặt cọc.
 [3.2] Đối với yêu cầu phạt cọc của ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H:
Như đ ph n t chở trên, do ông D, bà H là người có lỗi dẫn đến các bên hông thực hiện được hợp đồng đ thỏa thuận nên ông T, bà Đ hông phải trả lại tiền cọc và hông phải chịu bồi thường.
Từ những ph n t ch trên, Hội đồng xét xử nhận thấy nguyên nh n dẫn tới việc hai bên hông ết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được là do ông D, bà H hông có thiện ch để thực hiện, đ đơn phương yêu cầu chấm dứt hợp đồng mà hông được sự đồng của ông T, bà Đ nên ông D, bà H là người hoàn toàn có lỗi nên cấp sơ thẩm đ hông chấp nhận yêu cầu trả lại tiền cọc và yêu cầu bồi thường là hoàn toàn có căn cứ. Quan điểm của Kiểm sát viên tại phiên tòa là ph hợp với nhận định của HĐXX, háng cáo của đương sự hông có căn cứ để chấp nhận. Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.
 [4] Về án phí dân s ự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016. Ông Dũng thuộc trường hợp được miễn án ph theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.
[7] Những quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

## Page 10

1. Căn cứ: Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng d n sự;
Không chấp nhận háng cáo của nguyên đơn ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H. Giữ nguyên Bản án d n sự sơ thẩm số 40/2025/DS-ST ngày 16/4/2025 của Tòa án nh n d nhuyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận (nay là Tòa án nhân dân hu vực 12, tỉnh L m Đồng).
2. Căn cứ:
Điều 147, Khoản 1 Điều 148, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng d n sự;
Điều 274; Điều 275; Điều 328, Điều 423, Điều 427 Bộ luật d n sự năm 2015;
Khoản 4 Điều 26, hoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án ph , lệ ph Tòa án.
Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu hởi iện của ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H.
- Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 được công chứng số 05540, quyền số 06/2022/TP/CC- CC/HĐGD và hợp đồng đặt cọc viết tay ngày 26/4/2022 giữa bên đạt cọc ông Lưu Linh D bà Nguyễn Kim H và bên nhận cọc ông Phan Văn T1, bà Nguyễn Thị Đ.
- Không chấp nhận yêu cầu hởi iện của ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim Hòa về yêu cầu buộc ông Phan Văn T1 và bà Nguyễn Thị Đ trả lại 1.500.000.000 đồng tiền cọc và 1.500.000.000 đồng tiền phạt cọc.
3. Về án phí sơ thẩm:
- Buộc ông Phan Văn T1 và bà Nguyễn Thị Đ phải chịu 300.000đồng án ph d n sự sơ thẩm.
- Buộc bà Nguyễn Kim Hòa phải chịu 46.000.000 đồng án phí DSST nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án ph đ nộp 23.000.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0014044 ngày 11/12/2024 của Chi cục thi hành án d n sự huyện Hàm Thuận Bắc. Bà Nguyễn Kim H còn phải tiếp tục nộp số tiền 23.000.000 đồng.
- Ông Lưu Linh D phải chịu 46.000.000 đồng án ph D T nhưng được miễn án phí theo quy định tại điểm đ hoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án ph , lệ ph Tòa án.
4. Về án phí dân sự phúc thẩm:
Ông Lưu Linh D được miễn án ph d n sự phúc thẩm.
Bà Nguyễn Kim H phải chịu 300.000đồng án ph d n sự phúc thẩm nhưng được hấu trừ vào số tiền tạm ứng án ph đ nộp theo biên lai thu tiền số 0003275 ngày 12/5/2025 của Chi cục Thi hánh án d n sự huyện Hàm Thuận Bắc (nay là Phòng Thi hành án d n sự Khu vực 12 - L m Đồng).
5. Những quyết định hác của bản án sơ thẩm hông có háng cáo, hông bị háng nghị có hiệu lực pháp luật ể từ ngày hết thời hạn háng cáo, háng nghị.

## Page 11

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án (ngày 15/8/2025)./.
Nơi nhận:
- V SND tỉnh Lâm ồng;
- TAND hu vực 12;
- Phòng THADS Khu vực 12;
- Các đương sự;
- Cổng TT T-TANDTC
- Lưu: HS; Tòa DS; Tổ HCTP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Đã ký


Nguyễn Anh Dũng