Bản án số: 868/2025/DS-PT
Đỗ Thị P - Trương Thị K
Số: 868
Ngày: 06/08/2025
Tòa án xét xử: TAND TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Bà P khởi kiện bà K, ông C về việc yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 868/2025/DS-PT Ngày: 06-8-2025 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:Ông Cao Minh Vỹ Các Thẩm phán: Bà Đào Thị Huệ Ông Trịnh Hoàng Anh
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hà Vy – Th T a án nh n d n Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Thái Quốc Bảo - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 30 tháng 7 và 06 tháng 8 n m 2025, tại trụ sởT a án nh n d n Thành phố Hồ Chí Minh (cơ sở 1), xét xử phúc thẩm công hai vụ án thụ l số 28/2025/TLPT-DS ngày 12 tháng 02 n m 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”.
Do Bản án d n sự sơ thẩm số 58/2024/DS-ST ngày 23 tháng 9 n m 2024 của Tòa án nh n d n thị xã P, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (nay làT a án nh n d n hu vực X - Thành phố Hồ Chí Minh) bị háng cáo.
Theo Quyết định đ a vụ án ra xét xử số 110/2025/QĐ-PT ngày 26 tháng 4 n m 2025, Quyết định hoãn phiên t a số 108/2025/QĐ-PT ngày 09 tháng 5 n m 2025, Thông báo về việc mở lại phiên t a số 133/2025/TB-TA ngày 19 tháng 6 n m 2025 và Thông báo về việc thay đổi thời gian xét xử số 10435/TB- TA ngày 07 tháng 7 n m 2025, giữa các đơng sự:
- Nguyên đơn: Bà Đỗ Thị P, sinh n m 1963 và ông Phạm V n N, sinh n m 1952.
Địa chỉ: Số B V, Phờng I, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh) (có mặt).
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Chu V n V, sinh n m 1970.
Địa chỉ liên hệ: Tổ F, thôn L, xã T, thành phố P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh), theo Giấy ủy quyền ngày 19-9- 2023 (có mặt).

## Page 2

- Bị đơn: Bà Trơng Thị K, sinh n m 1971 và ông Lê Đình C, sinh n m 1971.
Địa chỉ: B tầng 14 Chung c P N, phờng T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng R, Thành phố Hồ Chí Minh) (có mặt).
Người đại diện theo ủy quyền:
1. Ông Nguyễn Thế K1, sinh n m 1975.
2. Ông Nguyễn Công T, sinh n m 1971.
Cùng địa chỉ liên hệ: 748/9 B (số mới: 110/11 B), Phờng A, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng R, Thành phố Hồ Chí Minh), theo Giấy ủy quyền ngày 18-01-2024 (có mặt).
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
V n ph ng C1.
Địa chỉ: Số B N, Phờng G, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh).
Người đại diện theo pháp luật: Ông Lê Minh Đ – Trởng v n ph ng (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
- Người làm chứng: Ông Chu V n V, sinh n m 1970.
Địa chỉ liên hệ: Tổ F, thôn L, xã T, thành phố P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh) (có mặt).
- Người kháng cáo: Ông Chu V n V – làng ời đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện, quá trình tố tụng và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Chu Văn V trình bày:
Ngày 28-3-2022, vợ chồng bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N cùng vợ chồng bà Trơng Thị K, ông Lê Đình C đã thỏa thuận Hợp đồng bán đất viết tay với nội dung: Bà P, ông N chuyển nhợng cho bà K, ông C quyền sử dụng đất có diện tích 1.152m2 thuộc thửa đất số 1000, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh). Giá chuyển nhợng 13.200.000.000 đồng. Các bên thỏa thuận diện tích đất 1.152m2 nêu trên sẽ đợc tách ra thành 12 thửa đất, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa là 14 tháng ể từ ngày đặt cọc. Sau hi tách đợc 12 thửa nhỏ thì các bên sẽ ra V n ph ng công chứng để hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất và bà K, ông C sẽ có trách nhiệm thanh toán 3.200.000.000 đồng c n lại.
Quá trình thực hiện hợp đồng trên thì phía bà P, ông N đã nộp đơn xin tách thửa tại cơ quan quản l đất đai có thẩm quyền, làm đơn xin hiến đất làm đờng để đủ điều iện tách thửa, tuy nhiên đến nay vẫn cha có ết quả giải quyết đơn của bà P, ông N.

## Page 3

Đến ngày 28-5-2023, bà K, ông C đã yêu cầu bà P, ông N Biên bản thỏa thuận viết tay với nội dung nh sau:
Hai bên thống nhất ết thúc hợp đồng mua bán đất ngày 28-3-2022, bà P, ông N chấp nhận trả cho bà K, ông C số tiền 12.000.000.000 đồng với l do bà P, ông N hông thực hiện đợc việc tách thửa đất số 1000, tờ bản đồ số 27 nêu trên thành 12 thửa nhỏnh đã thỏa thuận tại Hợp đồng bán đất ngày 28-3- 2022.
Phơng thức trả tiền: Ngày 01 -6-2023, bàP trả cho bà K số tiền 1.500.000.000 đồng; ngày 01-9-2023, bàP trả cho bà K số tiền 500.000.000 đồng; số tiền 10.000.000.000 đồng c n lại bàP trả cho bà K trong v ng 02 n m với hệ số trợt giá: Từ ngày 29-5-2023 đến ngày 28-5-2024 là 1,5% /tháng; từ ngày 29-5-2024 đến ngày 28-5-2025 là 2% /tháng.
Cùng với thỏa thuận trên, bà K, ông C đã yêu cầu bà P, ông N thế chấp thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27 với diện tích 7.102m2 tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh) để bảo đảm cho việc thanh toán số tiền trên.
Ngày 29-5-2023, bà K, ông C cùng bà P, ông N đã hợp đồng thế chấp tại V n ph ng C1, theo hợp đồng thế chấp số 1277 quyển số 01/2023 Tp/CC- SCC/HĐGD.
Thực hiện thỏa thuận, bàP đã chuyển thanh toán cho ông C số tiền 1.500.000.000 đồng, và 155.000.000 đồng tiền lãi của 01 tháng.
Nay bà P, ông N nhận thấy việc ông bà vào Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 và Hợp đồng thế chấp ngày 29-5-2023 là hông phù hợp, ảnh hởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông bà. Cụ thể theo thỏa thuận tại Hợp đồng bán đất ngày 28-3-2022 thì bà P, ông N đã thực hiện thủ tục tách thửa, cụ thể nộp đơn xin hiến đất làm đờng tại cơ quan có thẩm quyền, tuy nhiên đến naych a đợc phê duyệt là do chính sách của nhàn ớc, hông phải do lỗi của bà P, ông N. Việc bà K, ông C đổi hông mua đất thì phải chịu mất tiền cọc, bà P, ông N hông có nghĩa vụ phải trả lại tiền cọc là 10.000.000.000 đồng cho bà K, ông C, nên thỏa thuận tại Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 là không đúng. Việc bà P, ông N vào biên bản thỏa thuận này là do bà K có hành vi đe dọa, ép buộc.
Do đó, bàP ông N hởi iện yêu cầu các nội dung sau:
- Yêu cầu Tòa án tuyên hủy thỏa thuận tại Biên bản thỏa thuận ngày 28-5- 2023 giữa bà P, ông N và bà K, ông C.
- Yêu cầu bà K, ông C thanh toán lại cho bà P, ông N số tiền 1.500.000.000 đồng và 155.000.000 đồng là tiền bà P, ông N đã thanh toán cho bà K, ông C, tổng cộng là 1.655.000.000 đồng theo Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023.
- Yêu cầu bà K, ông C tiếp tục thực hiện thỏa thuận tại Hợp đồng bán đất ngày 28 -3-2022, cụ thể: Bà P, ông N ra V n ph ng công chứng chuyển nhợng thửa đất số 1000, tờ bản đồ số 27 diện tích 1.152m2 tọa lạc tại xã T, thị

## Page 4

xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh) cho bà K, ông C. Bà K, ông C phải tiếp tục thanh toán cho bà P, ông N số tiền 3.200.000.000 đồng. Trờng hợp bà K, ông C nhất quyết hông tiếp tục nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc là 10.000.000.000 đồng.
Yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp tài sản số công chứng 1227, quyển số 01/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29-5-2023 tại V n ph ng C1 giữa bà K, ông C với bà P, ông N đối với thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27 với diện tích 7.102m2 tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh). Yêu cầu bà K, ông N trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27 cho bà P, ông N.
Đối với yêu cầu phản tố của bà K, ông C, nguyên đơn có iến nh sau:
Bà P, ông N hông đồng với yêu cầu phản tố của bị đơn. BàP xác định việc bà và ông N biên bản thỏa thuận viết tay ngày 28-5-2023 là do bị ép buộc. Thực tế bà K, ông C cha giảing n số tiền 10.000.000.000 đồng cho ông bà nên nay bà K, ông Cyêu cầu ông bà thanh toán số tiền 10.500.000.000 đồng và tiền lãi với mức lãi suất 1,6%/tháng/10.000.000.000 đồng tính từ tháng 07-2023 đến nay thì ông bà hông đồng .
BàP thống nhất hoàn toàn với phần trình bày của ông V và hông bổ sung gì thêm.
Tại phiên t a sơ thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên toàn bộ yêu cầu hởi iện nh đã trình bày ở trên, hông bổ sung gì thêm.
Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, ngườ i đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Thế K1 trình bày:
Ông xác nhận ngày 28-3-2022, vợ chồng bà Trơng Thị K, ông Lê Đình C và bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N đã thỏa thuận Hợp đồng bán đất viết tay với nội dung: Bà P, ông N chuyển nhợng cho bà K, ông C quyền sử dụng đất có diện tích 1.152m2 thuộc thửa đất số 1000, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh). Giá chuyển nhợng 13.200.000.000 đồng. Các bên thỏa thuận đối với diện tích đất 1.152m2 sẽ đợc tách ra thành 12 thửa đất, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa là 14 tháng ể từ ngày đặt cọc. Sau hi tách đợc 12 thửa nhỏ thì các bên sẽ ra V n ph ng công chứng để hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất và bà K, ông C sẽ có trách nhiệm thanh toán 3.200.000.000 đồng c n lại.
Quá trình thực hiện hợp đồng, bà P, ông N đã hông thực hiện đúng thỏa thuận, cụ thể sau thời hạn 14 tháng bà P, ông N vẫn hông thực hiện xong thủ tục tách thửa 1000 thành 12 thửa nhỏ để các bên Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Do đó, ngày 28-5-2023 giữa 2 bên đã ngồi lại với nhau để thỏa thuận lại, cụ thể: Hai bên thống nhất ết thúc Hợp đồng mua bán đất ngày 28-3-2022, bà P, ông N đồng thanh toán cho bà K, ông C số tiền 12.000.000.000 đồng với l

## Page 5

do bà P, ông N hông thực hiện đợc việc tách thửa thành 12 thửa nhỏ đối với thửa đất số 1000, tờ bản đồ số 27, diện tích 1.152m2 tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàunh đã thỏa thuận tại Hợp đồng bán đất ngày 28-3-2022.
Phơng thức trả tiền: Ngày 01 -6-2023 bàP trả cho bà K số tiền 1.500.000.000 đồng; ngày 01-9-2023 bàP trả cho bà K số tiền 500.000.000 đồng; số tiền 10.000.000.000 đồng c n lại bàP trả cho bà K trong v ng 02 n m với hệ số trợt giá: Từ ngày 29-5-2023 đến ngày 28-5-2024 là 1,5% /tháng; từ ngày 29-5-2024 đến ngày 28-5-2025 là 2% /tháng.
Sau đó hai bên thỏa thuận lại số tiền 10.000.000.000 đồng đợc xem là hoản vay bà P, ông N vay của bà K, ông C, thời hạn vay 03 n m, với mức lãi suất 1,6%/tháng.
Để đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán số tiền trên thì bà P, ông N đã thế chấp thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27 với diện tích 7.102m2 tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh) cho bà K, ông C, theo Hợp đồng thế chấp tại V n ph ng C1, số công chứng 1277 quyển số 01/2023 Tp/CC-SCC/HĐGD ngày 29-5-2023. Tại hợp đồng thế chấp xác định thửa đất trên đợc thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán số tiền 10.000.000.000 đồng, thời hạn thanh toán 03 n m, lãi suất 1,6%/tháng, tiền lãi đợc thanh toán một tháng một lần vào ngày cuối tháng bằng hình thức chuyển hoản vào số tài hoản 070005410061 của ông Lê Đình C mở tại Ngân hàng S1.
Thực hiện thỏa thuận, ngày 29/5/2023 bàP đã chuyển thanh toán cho ông C số tiền 1.500.000.000 đồng, ngày 28-6-2023 bàP đã chuyển thanh toán cho ông C 155.000.000 đồng tiền lãi của 01 tháng tính từ ngày 29-5-2023 đến ngày 28-6-2023. Sau ngày 28 -6-2023 đến nay bà P, ông N đã vi phạm thỏa thuận thanh toán nh các bên đã thỏa thuận ngày 29-5-2023 và đã hởi iện bà K, ông C tại Tòa án.
Nay ông có iến đối với yêu cầu hởi iện của nguyên đơn nh sau:
Bị đơn hoàn toàn hông đồng với yêu cầu hởi iện của bà P, ông N.
Việc bàP cho rằng ông C, bà Kép buộc bà P, ông N Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 29-5-2023 là hông đúng sự thật. Bị đơn xác định các bên đã tự nguyện thỏa thuận với nhau biên bản thỏa thuận và hợp đồng thế chấp. Trờng hợp bàP cho rằng có sự ép buộc, đe dọa từ bà K, ông C thì phải đ a ra chứng cứ để chứng minh.
Nay đối với yêu cầu hởi iện của nguyên đơn thì bà K, ông C có yêu cầu phản tốnh sau:
- Yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt thỏa thuận vay với số tiền 10.000.000.000 đồng thể hiện tại Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số công chứng 1277 quyển số 01/2023 Tp/CC-SCC/HĐGD ngày 29-5-2023 tại V n phòng C1 giữa ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K và bà Đỗ Thị P1, ông Phạm V n N;

## Page 6

- Yêu cầu bà Đỗ Thị P1, ông Phạm V n N thanh toán số tiền vay là 10.000.000.000 đồng, số tiền 500.000.000 đồng c n nợ theo biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 và tiền lãi với mức lãi suất 1,6%/tháng/số tiền 10.000.000.000 đồng tính từ ngày 01-7-2023 đến ngày xét xử là 2.357.000.000 đồng. Tổng cộng là 12.857.000.000 đồng.
- Trờng hợp bà P, ông N vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì yêu cầu Tòa án tuyên bà K, ông C đợc quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp là thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh), đợc Sở Tài nguyên và Môi trờng tỉnh B công nhận quyền sử dụng đất cho bà P, ông N ngày 27 -11-2018, theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 1227 quyển số 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29-5-2023 tại V n ph ng C1 để thu hồi nợ.
Người làm chứng ông Chu Văn V trình bày:
Ông xác nhận ông chứng iến và làm chứng toàn bộ quá trình bà P, ông N và bà K, ông C thỏa thuận các nội dung liên quan đến Hợp đồng bán đất ngày 28-3-2022 theo nội dung Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 mà bàP đã cung cấp choT a án. Các nội dung thỏa thuận đợc đánh máy tại Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 là sự tự nguyện thỏa thuận của bà P, ông N và bà K, ông C. Các bên Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 tại nhà riêng của bà P, ông N số 22 V, Phờng I, thành phố V. Nội dung nh sau: Giữa bà P, ông N và bà K, ông C thỏa thuận chấm dứt hợp đồng bán đất ngày 28-3-2022 đã giữa 2 bên đối với thửa đất số 1000, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh). L do các bên thỏa thuận chấm dứt vì nhàn ớc hông cho tách thửa 1000 ra thành 12 thửa theo thỏa thuận tại Hợp đồng bán đất ngày 28-3-2022 nên các bên biên bản thỏa thuận để chấp dứt hợp đồng bán đất đồng thời giải quyết số tiền bà K, ông C đã đặt cọc cho bà P, ông N. Cụ thể bà P, ông N đồng trả lại cho bà K, ông C tổng số tiền 12.000.000.000 đồng theo thỏa thuận tại Hợp đồng bán đất ngày 28-3-2022.
Tuy nhiên, bà P, ông N cha có tiền trả ngay nên các bên thỏa thuận bà P, ông N thế chấp thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa
- Vũng Tàu (nay là phờng T, Thành phố Hồ Chí Minh) để bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán tiền của bà P, ông N đối với bà K, ông C nh đã thỏa thuận. Ngoài ra, các bên c n thỏa thuận tiền trợt giá cụ thể tại nội dung đánh máy của Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 nh nguyên đơn đã cung cấp choT a án.
Ông xác nhận hông phải bà K, ông Cép buộc bà P, ông N biên bản thỏa thuận trên mà bà K có nói sẽ chuẩn bị đồ đến nhà bàP ở nếu bàP hông trả tiền cho bà K, một phần do ông N bệnh nên muốn sự việc đợc giải quyết nhanh chóng nên các bên đã tự nguyện Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 58/2024/DS -ST ngày 23 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã P, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (nay là Tòa án nhân dân khu vực X - Thành phố Hồ Chí Minh) đã tuyên xử:
1. Không chấp nhận một phần yêu cầu hởi iện của nguyên đơn bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N đối với bị đơn ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K về việc

## Page 7

“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” cụ thể:
1.1. Không chấp nhận yêu cầu của bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N về việc yêu cầu ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K tiếp tục thực hiện thỏa thuận tại giấy tay Hợp đồng bán đất ngày 28-3-2022;
1.2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N về việc yêu cầu ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K thanh toán số tiền 1.655.000.000 đồng;
1.3. Không chấp nhận yêu cầu của bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N về việc yêu cầuT a án tuyên hủy thỏa thuận tại giấy tay Biên bản thỏa thuận ngày 28-5- 2023 giữa bà bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N và ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N đối với bị đơn ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, cụ thể:
2.1. Tuyên hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số công chứng 1277, quyển số 01/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29-5-2023 giữa bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N và ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K tại V n ph ng C1 đối với thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
2.2. Buộc ông Lê Đình C, bà Trơng Thị Khoàn trả cho bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 713545 do Sở Tài nguyên và Môi trờng tỉnh B cấp ngày 27-11-2018 cho ông Phan Trờng S, Chi nhánh V n ph ng đ ng đất đai thị xãP cập nhật biến động chuyển nhợng sang tên ông Phạm V n N, bà Đỗ ThịP ngày 06-7-2022 đối với thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K đối với nguyên đơn bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền s ử dụng đất”, cụ thể:
3.1. Buộc bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N thanh toán cho ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K số tiền 12.857.333.000 đồng bao gồm 10.000.000.000 đồng là tiền nợ gốc, 500.000.000 đồng là tiền nợ theo Biên bản thỏa thuận ngày 28-5- 2023 và 2.357.333.000 đồng là tiền lãi phát sinh tính từ ngày 01-7-2023 đến ngày 23-9-2024 của số tiền nợ 10.000.000.000 đồng.
3.2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K về việc trờng hợp bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ thì ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K đợc quyền phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

## Page 8

Ngoài ra, bản án sơ thẩm c n quyết định về nghĩa vụ thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền háng cáo theo luật định.
Yêu cầu kháng cáo:
Ngày 08-10-2024, ông Chu V n V – làng ời đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N có đơn háng cáo yêu cầuT a án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hớng chấp nhận toàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu hởi iện và yêu cầu háng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hớng chấp nhận toàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn.
Bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố và đề nghị Hội đồng xét xử hông chấp nhận yêu cầu háng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên các quyết định của bản án sơ thẩm.
Các đơng sự không thỏa thuận đợc với nhau về việc giải quyết vụ án và không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới.
- Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc giải quyết vụ án:
Về tố tụng: Đơn háng cáo của bị đơn nộp trong thời hạn luật định. Những ngời tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật. Những ngời tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng d n sự.
Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử hông chấp nhận yêu cầu háng cáo cuảng ời đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
C n cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã đợc xem xét tại phiên t a, trên cơ sở ết quả tranh tụng tại phiên t a, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Đơn háng cáo của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn nộp trong thời hạn luật định nên đợc chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
[1.2] Ngời có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan V n ph ng công chứng Lê Minh Đ vắng mặt nh ng đã có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, nên Hội đồng xét xửc n cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng d n sự, xử vắng mặt đơng sự này.
[2] Xét yêu cầu kháng cáo của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:
[2.1] Xét tính hợp pháp của Hợp đồng bán đất ngày 28-3-2022:
Hợp đồng bán đất ngày 28-3-2022 đợc nguyên đơn và bị đơn thừa nhận là do hai bên tự nguyện thỏa thuận và ết với nhau tại nhà bà P, ông N, không

## Page 9

bị ai ép buộc, đe dọa hay lừa dối. Các bên tham gia hợp đồng cón ng lực hành vi d n sự đầy đủ, mục đích của giao dịch hông vi phạm điều cấm của pháp luật, hông trái đạo đức xã hội nên thỏa mãn quy định tại Điều 117 Bộ luật D n sựn m 2015. Các bên đều thừa nhận chữ , chữ viết của mình trong hợp đồng này. Hợp đồng đợc đánh máynh ng hông đợc công chứng, chứng thực mà chỉ có chữ của hai bên vàng ời làm chứng.
Nội dung hợp đồng hai bên thỏa thuận nh sau: Bên bán là bà Đỗ ThịP và ông Phạm V n N bán cho bên mua là bà Trơng Thị K và ông Lê Đình C thửa đất số 1000, tờ bản đồ số 27, diện tích 1.152m2 (trong đó có 1.004m2 thổc ) tại thôn P, xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với giá 13,2 tỷ đồng gồm 12 lô nhỏ x 1,1 tỷ đồng/lô = 13,2 tỷ đồng. Hai bên thống nhất: Ngày 28-3-2022 đặt cọc 10.000.000.000 đồng, hẹn 14 tháng sau ề từ ngày đặt cọc, có 12 sổ công chứng và trả hết số tiền c n lại là 3,2 tỷ đồng. Nếu sau 14 tháng chịP không ra đợc 12 sổ nhỏ thì chịP phải trả lại cho K 12 tỷ. Nếu có sổ sớm chịP thông báo trớc cho chị K 1 tháng để chuẩn bị tiền. Nếu có sổ sớm thì ra công chứng sớm… Nếu bên bán đổi hông bán thì phải đền gấp đôi số tiền đã cọc là 10 tỷ x 2 = 20 tỷ. Nếu bên mua đổi hông mua nữa thì bị mất số tiền đã cọc là 10 tỷ.
Nh vậy, mặc dù tiêu đề của hợp đồng trên là hợp đồng bán đất, nh ng nội dung của hợp đồng này hoàn toàn phù hợp với nội dung của hợp đồng đặt cọc quy định tại Điều 328 Bộ luật D n sựn m 2015. Do vậy, đủc n cứ xác định đ y là hợp đồng đặt cọc và hợp đồng này đảm bảo tính hợp pháp cả về nội dung và hình thức của hợp đồng, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia.
[2.2] Về việc thực hiện Hợp đồng đặt cọc ngày 28-3-2022:
Quá trình giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm, nguyên đơn và bị đơn đều trình bày các bên đã thực hiện Hợp đồng đặt cọc ngày 28-3-2022, cụ thể: Bà K, ông C đã đặt cọc 10 tỷ đồng bằng cách cấn trừ vào số tiền bà P, ông N c n nợ bà K, ông C hi thỏa thuận chuyển nhợng cổ phần góp vốn mua chung thửa đất số 1002 diện tích 7.102,4m2 tại xã T, thị xã P. Còn bàP ông N cũng đã thực hiện hợp đồng đặt cọc thông qua việc hợp đồng dịch vụ với bên thứ 3 để làm thủ tục hiến đất làm đ ờng, tách thửa đất số 1000 thành 12 thửa đất nhỏnh đã thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 28-3-2022. Tuy nhiên, tại phiên t a phúc thẩm, ông Phạm V n N và bà Đỗ ThịP lại cho rằng ông bàch a nhận đợc số tiền đặt cọc 10 tỷ đồng từ ông C, bà K. Còn ông C, bà K hẳng định ông bà hông giao số tiền 10 tỷ đồng tiền đặt cọc cho ông N, bàP là vì trớc đó, ngày 19-3-2022, giữa ông bà và ông N, bàP đã thỏa thuận với nhau về việc ông C, bà K bán 50% cổ phần của thửa đất số 1002 cho bà P, ông N với giá 20 tỷ đồng, nh ngông N, bàP mới chỉ trả cho ông bà đợc 10 tỷ tiền mặt, c n nợ lại 10 tỷ. Do ông N, bà P hông có tiền để trả tiếp cho ông C, bà K nên đã thỏa thuận bán một miếng đất hác là thửa 1000 cho ông C, bà K với giá 13,2 tỷ đồng, trong đó dùng số tiền 10 tỷc n nợ trên chuyển thành tiền đặt cọc mua thửa 1000. Vì thế, ông C, bà K đã giao đủ số tiền đặt cọc 10.000.000.000 đồng cho nguyên đơn.
Xét, lời trình bày trên của bị đơn là ông C, bà K là hoàn toàn phù hợp với các chứng cứ trong hồ sơ vụ án gồm: Hợp đồng đặt cọc ngày 28-3-2022, Hợp

## Page 10

đồng bán đất ngày 19-3-2022 và Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023; phù hợp với lời hai của chính nguyên đơn tại cấp sơ thẩm và phiên t a phúc thẩm, cụ thể: Tại Hợp đồng đặt cọc ngày 28-3-2022 có nội dung: “Trong thực tế, số tiền 10 tỷ cọc ngày 28-3-2022 là của chịP trả chị K trong vụ mua bán cổ phần thửa đất số 1002”; tại Hợp đồng bán đất ngày 19-3-2022 cũng thể hiện bà P, ông N c n nợ tiền mua 50% cổ phần thửa đất 1002 là 10 tỷ đồng. Tại biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 có nội dung thể hiện: Bà P, ông N chấp nhận trả cho bà K, ông C số tiền 12 tỷ đồng, trong đó các bên thừa nhận có 10 tỷ là tiền cọc mua thửa 1000, c n 2 tỷ đồng là tiền trợt giá. Bản th n nguyên đơn ông N, bàP cũng xác nhận tại phiên t a phúc thẩm là có việc ông bà thỏa thuận chuyển 10 tỷ đồng tiền mua 50% cổ phần thửa đất 1002 mà ông bà phải trả cho bị đơn thành tiền cọc mà bị đơn đặt cọc để mua thửa đất 1000. Mặt hác, nếu nguyên đơn cha nhận đợc tiền đặt cọc thì sẽ hông có việc ông bà đồng trả lại số tiền này cho bị đơn theo Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 và cũng hông thể có việc nguyên đơn đi làm các thủ tục để tách thửa đất số 1000 cho bị đơn nh đã cam ết trong hợp đồng đặt cọc. Do vậy, hoàn toàn có đủc n cứ để ết luận:
Ông C, bà K đã giao đủ số tiền 10 tỷ đồng đặt cọc mua thửa đất 1000 cho ông N, bàP bằng cách trừ vào số tiền 10 tỷ đồng mà bà P, ông N c n nợ bị đơn hi nhận chuyển nhợng cổ phần thửa đất số 1002. Ông N cho rằng ông hông biết việc thỏa thuận trên giữa bàP với bà K, tuy nhiên trong hợp đồng và biên bản thỏa thuận nêu trên đều có chữ ghi họ tên của ông. Bản th nông thừa nhận chữ ghi tên Phạm V n N trong các hợp đồng và biên bản thỏa thuận trên đúng là do ông nh ng hi ông ông tin tởng vợ là bàP nên hông đọc nội dung, hông biết thỏa thuận giữa bàP và bà K là gì. Xét iến này của ông N là hông cóc n cứ nên hông đợc chấp nhận vì ông làng ời cón ng lực hành vi d n sự đầy đủ, biết đọc, biết viết nên ông phải chịu trách nhiệm với những v n bản, giấy tờ mà ông đã xác nhận hi hông bị ép buộc, lừa dối.
[2.3] Xét tính hợp pháp của Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023:
Ngày 28-5-2023 giữa bà P, ông N và bà K, ông C lập biên bản thỏa thuận với nội dung: “Sau khi bàn bạc, chúng tôi đi đến thống nhất việc kết thúc Hợp đồng mua bán đất ký ngày 28-3-2022 với nội dung như sau: Bà Đỗ ThịP và ông Phạm Văn N chấp nhận trả cho bà Trương Thị K và ông Lê Đình C số tiền 12.000.000.000 đồng. Lý do: BàP không thực hiện được việc tách thửa 1000, tờ bản đồ số 27 thành 12 thửa nhỏ như đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán đã ký với bà K …”.
Xét nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận chữ , chữ viết trong biên bản trên đúng là của mình; nội dung biên bản thỏa thuận trên hông trái pháp luật và đạo đức xã hội. Tại thời điểm biên bản này, các bên đều thừa nhận có đủ n ng lực hành vi d n sự. Tuy nhiên, phía nguyên đơn cho rằng ông bà hông tự nguyện biên bản thỏa thuận trên mà bị bà K, ông Cép buộc, đe dọa nên mới . Tuy nhiên, ngoài lời hai của chính mình, nguyên đơn hông đ a ra đợc bất cứ tài liệu chứng cứ nào chứng minh việc bà K, ông Cép buộc, đe dọa bà P, ông N phải vào biên bản thỏa thuận trên. Trong hi biên bản trên đợc tại nhà nguyên đơn, hi thỏa thuận bên phía bị đơn chỉ có ông C, bà K, không có ai

## Page 11

đi cùng, bên nguyên đơn ở tại nhà mình và có luật s Chu V n V cùng tham gia.
Bản th nông V làng ời trực tiếp chứng iến các bên lập biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 cũng thừa nhận bà P, ông N và bà K, ông C đã tự nguyện thỏa thuận các nội dung tại biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023; bà K, ông C không có hành vi nào ép buộc, đe đọa, uy hiếp bà P, ông N, chỉ nói nếu nguyên đơn hông đồng thỏa thuận thì ông C, bà K sẽ đến ở tại nhà bà P, ông N. Nh vậy, xét cả về thời gian, địa điểm, tơng quan lực lợng và nội dung trao đổi giữa hai bên hông cóc n cứ để cho rằng nguyên đơn bị đe dọa, ép buộc hi vào biên bản thỏa thuận trên.
Do vậy, biên bản thỏa thuận trên là hoàn toàn hợp pháp, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp l cho các bên tham gia ết.
Tại phiên t a phúc thẩm, nguyên đơn cho rằng c n cứ để nguyên đơn yêu cầu tuyên hủy Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 là do sau hi ết, nguyên đơn xem ỹ lại biên bản, thấy biên bản này có những nội dung bất lợi cho mình, số tiền lãi mà nguyên đơn phải trả cho bị đơn quá lớn nên yêu cầu hủy hợp đồng, ngoài ra hông c n c n cứ nào hác. Xét l do này của nguyên đơn là hông cóc n cứ để chấp nhận vình trên đã ph n tích, biên bản thỏa thuận trên do hai bên hoàn toàn tự nguyện ết với nhau để ết thúc hợp đồng đặt cọc ngày 28-3-2022, nếu nguyên đơn cho rằng có điều hoản bất lợi cho mình thì trớc hi với sự có mặt của luật s bên mình, nguyên đơn đợc quyền yêu cầu thay đổi, điều chỉnh nội dung biên bản, c n sau hi đã rồi thì các bên phải có nghĩa vụ tun thủ theo đúng nội dung thỏa thuận đã , nếu muốn thay đổi, bổ sung hay hủy bỏ phải đợc sự đồng của bên c n lại hoặc theo quy định của pháp luật.
[2.4] Về việc thực hiện Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023:
Các đơng sự đều thừa nhận: Sau hi hai bên biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 nêu trên, ngày 29 -5-2023 bà P, ông N đã chuyển hoản thanh toán cho ông Lê Đình C số tiền 1.500.000.000 đồng; cùng ngày 29-5-2023 bà P, ông N và bà K, ông C đã hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để đảm bảo cho hoản nợ 10.000.000.000 đồng; ngày 28-6-2023 bàP đã chuyển thanh toán cho ông Lê Đình C tiền lãi tính từ ngày 29-5-2023 đến ngày 28-6-2023 với số tiền 155.000.000 đồng. Nh vậy, nguyên đơn đã tự nguyện thực hiện đúng các nội dung thỏa thuận trong Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023, chỉ sau ngày 28-6-2023, nguyên đơn mới ngừng trả tiền lãi cho bị đơn và sau đó nộp đơn hởi iện bị đơn tạiT a án. Điều này cho thấy nguyên đơn đã vi phạm những nội dung đợc các bên cam ết, thỏa thuận tại Biên bản ngày 28-5-2023 nh ng lại hởi iện yêu cầu bị đơn trả lại số tiền mà nguyên đơn đã tự nguyện giao cho bị đơn để thực hiện thỏa thuận giữa các bên là hông phù hợp quy định của pháp luật. Cấp sơ thẩm hông chấp nhận yêu cầu hởi iện này của nguyên đơn là hoàn toàn cóc n cứ nên cần giữ nguyên.
[2.5] Đối với Hợp đồng thế chấp ngày 29-5-2023:
Bản án sơ thẩm đã tuyên hủy hợp đồng thế chấp này, các đơng sự hông

## Page 12

có háng cáo đối với nội dung này nên hông xem xét lại.
[2.6] Đối với yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện Hợp đồng bán đất ngày 28 - 3-2022, nếu không thực hiện thì bị đơn bị mất số tiền cọc 10 tỷ đồng:
Do nguyên đơn hông thực hiện đợc đúng thỏa thuận trong hợp đồng bán đất ngày 28-3-2022 là tách thửa đất số 1000 thành 12 thửa đất nhỏ trong thời hạn 14 tháng ể từ ngày hợp đồng đặt cọc nên đến ngày 28-5-2023, sau khi hết 14 tháng đã cam ết, hai bên đã Biên bản thỏa thuận nêu trên để ế thúc hợp đồng đặt cọc. Nh trên đã ph n tích, biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 là hợp pháp nên ể từ ngày này, các bên hông phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc ngày 28-3-2022 nữa mà chỉ phải thực hiện theo đúng nội dung Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2022. Vì vậy, việc nguyên đơn hởi iện yêu cầu bị đơn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đặc cọc, nếu hông sẽ bị mất số tiền cọc 10 tỷ đồng là hoàn toàn hông cóc n cứ nên hông đợc chấp nhận.
[2.7] Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn:
Tại Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023, bà P, ông N tự nguyện đồng thanh toán cho bà K, ông C số tiền 12.000.000.000 đồng, theo đó đã thanh toán 1.500.000.000 đồng. C n nợ 10.500.000.000 đồng. Đối với số tiền 500.000.000 đồng bà P, ông N cam ết thanh toán vào ngày 01-9-2023 nh ng đến nay bàP thừa nhận cha thanh toán nên cần buộc bà P, ông N phải thanh toán cho bà K, ông C số tiền trên.
Đối với số tiền 10.000.000.000 đồng, tại Biên bản thỏa thuận ngày 28 -5- 2023 các đơng sự thỏa thuận thời hạn thanh toán là 02 n m với hệ số trợt giá từ ngày 29-5-2023 đến 28-5-2024 là 1,5%/tháng; từ 29-5-2024 đến ngày 28-5- 2025 là 2%/tháng, tiền trợt giá trả 1 tháng 1 lần vào cuối ỳ. Để đảm bảo cho việc bà P, ông N thanh toán số tiền 10.000.000.000 đồng thì bà P, ông N đã thế chấp cho bà K, ông C quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1002, tờ bản đồ số
27. Thỏa thuận trên đợc các bên thực hiện bằng việc Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại V n ph ng C1 ngày 29-5-2023. Tại hợp đồng thế chấp xác định thửa đất trên đợc thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán số tiền 10.000.000.000 đồng, thời hạn thanh toán 03 n m, lãi suất 1,6%/tháng, tiền lãi đợc thanh toán một tháng một lần vào ngày cuối tháng.
Xét, mặc dù Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 29-5-2023 cha phát sinh hiệu lực doch a đợc đ ng giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật và đã bị tuyên hủy theo bản án sơ thẩm, nh ng nội dung thỏa thuận về nghĩa vụ trả số tiền nợ gốc 10 tỷ đồng, chuyển hoản tiền này thành tiền vay và lãi suất phải trả là 1,6%/tháng thì vẫn có hiệu lực pháp luật và các bên vẫn phải thực hiện theo nội dung thỏa thuận này.
Về lãi suất: Theo thỏa thuận tại Biên bản ngày 28-5-2023 là 2%/tháng hoặc 3%/tháng là vợt quá mức 20%/tháng theo quy định tại Điều 468 Bộ luật D n sự về lãi suất cho vay. Vì vậy, hi hợp đồng thế chấp, các bên đã thỏa thuận lại lãi suất và thời hạn trả nợ là 1,6%/tháng và thời hạn là 03 n m. Thỏa thuận này hoàn toàn phù hợp quy định của pháp luật và có lợi hơn cho nguyên đơn. Do

## Page 13

vậy, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu nguyên đơn trả cho bị đơn 10 tỷ đồng tiền nợ gốc, 500.000.000 đồng tiền nợ theo Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 và tiền lãi 1,6%/tháng từ ngày 01-7-2023 đến ngày xét xử sơ thẩm là hoàn toàn cóc n cứ, phù hợp quy định của pháp luật nên cần giữ nguyên quyết định này.
[2.8] Về yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp của bà K, ông C trong trường hợp bà P, ông N không thanh toán được nợ:
Bản án sơ thẩm hông chấp nhận yêu cầu này, bị đơn hông háng cáo nên hông xem xét lại.
[3] Từ những c n cứ, nhận định nh trên, Hội đồng xét xử thống nhất hông chấp nhận yêu cầu háng cáo của đại diện nguyên đơn, chấp nhận đề nghị của đại diện Viện iểm sát, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.
[4] Về chi phí tố tụng: Yêu cầu hởi iện hông đợc chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu và đã nộp xong.
[5] Về án phí d n sự sơ thẩm: Bà P, ông N làng ời cao tuổi và có đơn xin miễn giảm án phí nên đợc miễn nộp án phí d n sự sơ thẩm.
Yêu cầu phản tố của bị đơn ông C, bà K chỉ đợc chấp nhận một phần nên ông C, bà K phải nộp 300.000 đồng án phí hông có giá ngạch đối với yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp.
[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của nguyên đơn hông chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí d n sự phúc thẩm nh ng đợc miễn nộp do làng ời cao tuổi.
Vì các lẽ trên:
QUYẾT ĐỊNH C n cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sựn m 2015, sửa đổi bổ sung n m 2025; hông chấp nhận yêu cầu kháng cáo cuảng ời đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Chu V n V, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm, nh sau:
C n cứ hoản 3 Điều 26, hoản 1 Điều 35, điểm c hoản 1 Điều 39, Điều 227, Điều 228, Điều 296 Bộ luật Tố tụng d n sựn m 2015, sửa đổi bổ sung n m 2025; các điều 117, 118, 119, 275, 280, 317, 318, 319, 323, 328, 357, 401, 423, 425, 427, 468 Bộ luật D n sựn m 2015; Điều 167, 195, 197 Luật Đất đain m 2013; Điều 4, 6, 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP ngày 30-11-2022 của Chính phủ về đ ng biện pháp bảo đảm; Điều 12, Điều 26 và Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thờng vụ Quốc hội;
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận một phần yêu cầu hởi iện của nguyên đơn bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N đối với bị đơn ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K về việc

## Page 14

“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” cụ thể:
1.1. Không chấp nhận yêu cầu của bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N về việc yêu cầu ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K tiếp tục thực hiện thỏa thuận tại Hợp đồng bán đất ngày 28-3-2022;
1.2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N về việc yêu cầu ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K thanh toán số tiền 1.655.000.000đ (một tỷ sáu tr m n m mơi l m triệu) đồng;
1.3. Không chấp nhận yêu cầu của bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N về việc yêu cầuT a án tuyên hủy thỏa thuận tại Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 ký giữa bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N và ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N đối với bị đơn ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K về việc:
2.1. Tuyên hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số công chứng 1277, quyển số 01/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29-5-2023 giữa bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N và ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K tại V n ph ng C1 đối với thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
2.2. Buộc ông Lê Đình C, bà Trơng Thị Khoàn trả cho bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 713545 do Sở Tài nguyên và Môi trờng tỉnh B cấp ngày 27-11-2018 cho ông Phan Trờng S, Chi nhánh v n ph ng đ ng đất đai thị xã P, cập nhật biến động chuyển nhợng sang tên ông Phạm V n N, bà Đỗ ThịP ngày 06-7-2022 đối với thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K đối với nguyên đơn bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N về việc:
3.1. Buộc bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N thanh toán cho ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K số tiền 12.857.333.000 (m ời hai tỷ, tám tr m n m mơi bảy triệu, ba tr m bam ơi ba ngàn) đồng, bao gồm: 10.000.000.000 (m ời tỷ) đồng là tiền nợ gốc, 500.000.000 (n m tr m triệu) đồng là tiền nợ theo Biên bản thỏa thuận ngày 28-5-2023 và 2.357.333.000 (hai tỷ, ba tr m n m mơi bảy triệu, ba tr m bam ơi ba ngàn) đồng là tiền lãi phát sinh từ ngày 01-7-2023 đến ngày 23- 9-2024 của số tiền 10.000.000.000 đồng.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải trả cho bên được thi hành án khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
3.2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K về việc trờng hợp bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ thì ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K đợc quyền phát mãi tài sản thế

## Page 15

chấp là quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1002, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số công chứng 1277, quyển số 01/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29-5-2023 tại V n ph ng C1.
4. Về chi phí thu thập chứng cứ, xem xét thẩm định tại chỗ: Bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N phải chịu 5.000.000 (n m triệu) đồng và đã nộp xong.
5. Về án phí d n sự sơ thẩm: Bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N đợc miễn nộp án phí sơ thẩm.
Ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K phải nộp 300.000 (ba tr m ngàn) đồng án phí d n sự sơ thẩm hông có giá ngạch, đợc hấu trừ vào số tiền 60.130.000 (sáu mơi triệu, một tr m bam ơi ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp, theo Biên lai thu tạm ứng án phí số 0003380 ngày 28-6-2024 của Chi cục Thi hành án D n sự thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (nay là Thi hành án d n sự Thành phố H). Hoàn trả cho ông Lê Đình C, bà Trơng Thị K số tiền 59.830.000 (n m mơi chín triệu, tám tr m bam ơi ngàn) đồng.
6. Về án phí phúc thẩm:
Bà Đỗ Thị P, ông Phạm V n N đợc miễn nộp.
7. Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (06- 8-2025).
Trờng hợp bản án, quyết định đợc thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án d n sự thìng ời đợc thi hành án d n sự, ngời phải thi hành án d n sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bịc ỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án d n sự; thời hiệu thi hành án đợc thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án d n sự.
Nơi nhận:
- VKSND Tp. Hồ Chí Minh;
- TAND hu vực X – Tp. Hồ Chí Minh;
- VKSND khu vực X – Tp. Hồ Chí Minh;
- Thi hành án d n sự Tp. Hồ Chí Minh;
- Các đơng sự;
- L u: T a D n sự, Hồ sơ vụ án (07).
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký)

Cao Minh Vỹ

## Page 16

16