Bản án số: 71/2025/DSST
T.c HĐCN QSD đất
Số: 71
Ngày: 25/06/2025
Tòa án xét xử: Tòa án nhân dân khu vực 2 - Cà Mau, tỉnh Cà Mau
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: T.c HĐCN QSD đất: Phan Thị Tú A - Dương Thị Đ

## Page 1

 1 TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN U MINH TỈNH CÀ MAU

Bản án số: 71/2025/DSST Ngày: 25-6-2025 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN U MINH, TỈNH CÀ MAU
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Dương Thị Lụa Các Hội thẩm nhân dân: Ông Trần Huy Quang Ông Trịnh Thanh Trần
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Yến Ngọc – Thư ký Tòa án nhân dân huyện U Minh, tỉnh Cà Mau.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện U Minh tham gia phiên tòa: Ông Lê Vũ Linh – Kiểm sát viên.
Trong các ngày 24 và 25 tháng 6 năm 2025, tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện U Minh, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 100/2024/TLST-DS ngày 19 tháng 4 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số: 58/2025/TLST-DS ngày 26 tháng 4 năm 2025 giữa các đương sự:
* Nguyên đơn: Bà Phan Thị Tú A, sinh năm 1978.
Địa chỉ: Ấp 11, xã Khánh Th, huyện U M, tỉnh Cà Mau.
* Bị đơn: Bà Dương Thị Đ, sinh năm 1950.
 Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1951.
Cùng địa chỉ cư trú: Khóm 1, thị trấn U M, huyện U M, tỉnh Cà Mau.
 (Bà Tú Anh có mặt; ông T, bà Đ vắng mặt không lý do).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Theo đơn khởi kiện và tại phiên tòa nguyên đơn bà Phan Thị Tú A trình bày:
Vào ngày 30 tháng 9 năm 2011, bà có chuy ển nhượng của ông Nguyễn Văn T và bà Dương Thị Đ một phần đất tại khóm 1, thị trấn U Minh, huyện U Minh, tỉnh Cà Mau, khi chuyển nhượng hai bên có làm giấy tay sau đó thì vợ chồng ông T, bà Đ đã tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà, phần đất có diện tích mặt tiền ngang 20 mét, mặt hậu 05 mét, dài 50 mét có vị trí tiếp giáp như sau:
Phía Đông giáp Sông.
Phía Tây giáp phần đất còn lại của ông T, bà Đ.
Phía Nam giáp phần đất còn lại của ông T, bà Đ.
Phía Bắc giáp phần đất ông Duẫn.
Khi sang như ợng bà và v ợ chồng ông T, bà Đ có thỏa thuận ông T, bà Đ sẽ làm thủ tục chuyển quy ền sang tên cho bà. Bà đư ợc U ỷ ban nhân dân huy ện U Minh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG269898 vào ngày 16/11/2011.

## Page 2

 2 Do tin tư ởng nên bà không bi ết vợ chồng ông T, bà Đ làm thủ tục chuyển quyền cho bà thi ếu diện tích so với giao kèo sang như ợng đất. Theo thực tế thì chỉ giao cho bà phần đất mặt tiền ngang là 19,5 mét thi ếu 0,5 mét chạy dài 50 mét. Bà có yêu cầu bà Đ và ông T giao cho bà phần đất mặt tiền còn thi ếu là 0,5 mét nhưng ông T, bà Đ không giao. Do đó bà yêu cầu Tòa án nhân dân huyện U Minh xem xét giải quyết buộc bà Dương Thị Đ và ông Nguyễn Văn T giao trả cho bà phần đất ngang mặt tiền là 0,5 mét, chi ều dài 50 mét, tổng diện tích là 12,5 m 2, phần đất tọa lạc tại khóm 1, thị trấn U Minh, huyện U Minh, tỉnh Cà Mau. Yêu cầu ông T, bà Đ giao cho bà phần đất đúng với sơ đồ vị trí trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Phan Thị Tú A.
Tại phiên tòa: Bà Phan Thị Tú A xác định, sau khi bà đư ợc Ủy ban nhân dân huyện U Minh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 16/11/2011 thì sau đó khoảng mấy ngày bà Đ, ông T đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà, bà đã giao đủ tiền cho bà Đ, ông T. Bà Đ, ông T có dẫn bà ra để xác định vị trí phần đất chuyển nhượng nhưng do lúc đó bà đang sống ở Sài Gòn nên không T hành cặm trụ đá. Khi bà Đ, ông T giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà do trong gi ấy chứng nhận không thể hiện số đo cụ thể dài rộng bao nhiêu và nhìn thấy cũng giống với vị trí phần đất chuyển nhượng nên bà không bi ết là giao thi ếu diện tích. Đến năm 2023, khi bà ti ến hành đo đạc để cặm trụ đá thì bà Đ không đồng ý vàch ỉ phần đất ít hơn nên bàm ới biết bà Đ, ông T khi làm thủ tục tách quyền cho bà đã làm không đ ủ diện tích nên bà không đồng ýnh ận đ ất. Khi bà nhận chuyển nhượng phần đất thì chưa có l ộ bê tông màch ỉ có lộ đất nông thôn, phần diện tích l ộ bê tông và phần bờ đất là nằm trong di ện tích bành ận chuyển nhượng của ông T, bà Đ do lúc đó nói chuyển nhượng làt ừ dưới mé sông đo lên phần đất vườn 50 mét, bà xác định phần đất bà có hình dạng cánh bườm. Trên phần đất tranh chấp có 02 cây dừa đang cho trái, bà xác định làc ủa bà Đ, ông T trồng.
Nay bà thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu ông Nguyễn Văn T và bà Dương Thị Đ trả cho bà giá trị diện tích đất giao còn thi ếu ngang mặt tiền 0,5 mét, dài 50 mét tổng diện tích là 12,5 m2, theo giá của chứng thư thẩm định giá là 769.000 đồng/m2 và yêu cầu ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ giao cho bà phần đất đúng với sơ đồ vị trí trong gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Phan Thị Tú A, bà thống nhất diện tích theo kết quả đo đạc thực tế mà bà đã xác định.
Bà thống nhất với biên bản xem xét thẩm định tại chỗ của TAND huyện U Minh; Kết quả đo đạc ngày 20 /11/2024 của Công ty TNHH Phát triển Xanh Vi ệt Nam; Kết quả thẩm định giá theoch ứng thư thẩm định giá s ố 313/2024/529/CT- CTYLAND/CM của Công ty TNHH Tư vấn và Thẩm định giá Ctyland.
* Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ, bà Dương Thị Đ xác định bàch ấp nhận giao đất cho bà Phan Thị Tú A căn c ứ theo s ổ quyền s ử dụng đất của bà.
Ngoài ra ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ không cung cấp tài liệu chứng cứ gì cho Tòa án, ông T cũng không có ý ki ến gì đối với yêuc ầu của nguyên đơn bà Phan Thị Tú A.
Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm:
Về tố tụng: T ừ khi thụ lý đến ngày đưa v ụ án ra xét x ử và mở phiên tòa Thẩm phán đư ợc phân công gi ải quyết vụ án đã thực hiện đúng trình t ự theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, tại phiên tòa Hội đồng xét xử; nguyên đơn đã thực

## Page 3

 3 hiện đúng quy định của pháp lu ật; riêng bị đơn chưa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng các Điều 158, 159, 166, 500, 501, 502 của Bộ luật Dân sự; Điều 167, Điều 179, Điều 188, khoản 1 Điều 203 của Luật đất đai: Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của bà Phan Thị Tú A buộc ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ giao trả giá trị diện tích đất 12,5m2 cho bà Phan Thị Tú A; Buộc ông T, bà Đ giao cho bà Tú Anh phần đất theo đo đạc thực tế. Về án phí: Áp dụng Đi ều 12, 26 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 Nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án: Các đương sự phải chịu án phí theo quy định pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: Bà Phan Thị Tú A khởi kiện yêuc ầu ông Nguyễn Văn T , bà Dương Thị Đ giao trả cho bà giá trị diện tích đất còn thiếu theo giấy sang nhượng đất ngày 30/9/2011 và giao cho bà phần đất theo đúng vị trí sơ đồ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Phan Thị Tú A nên quan hệ tranh chấp được xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 9 Điều 26; điểm a, khoản 1 Điều 35; điểm a, khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án.
Bà Dương Thị Đ, ông Nguyễn Văn T đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa sơ thẩm nhưng vắng mặt nên căn cứ khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định.
Tại phiên tòa bà Phan Thị Tú A thay đổi yêu cầu khởi kiện, xét thấy việc thay đổi yêuc ầu của bà Tú Anh không vư ợt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nên đư ợc Hội đồng xét xử chấp nhận.
 [2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:
Bà Phan Thị Tú A khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ trả cho bà giá trị phần diện tích đất giao còn thiếu là 12.5m2 so với giấy giao kèo sang nhượng đất, ngày 30/9/2011 và yêu cầu bà Đ, ông T giao cho bà phần đất đúng với sơ đồ vị trí trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Phan Thị Tú A. Hội đồng xét x ử thấy r ằng, tại “GI ẤY GIAO KÈO SANG NHƯ ỢNG Đ ẤT” ngày 30/9/2011 được xác lập trên cơ s ử tự nguyện của các bên mặt dù chưa đư ợc Công chứng chứng thực theo quy định nhưng có sự chứng kiến của ông Lê Văn Nước, bà Nguyễn Minh Thu (con bà Đ) và các bên đã thực hiện xong hơn 2/3 hợp đồng là bà Phan Thị Tú A bên nhận chuy ển như ợng đã trả tiền cho bà Dương Thị Đ bên chuyển nhượng và bà Tú Anh đã đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Đ, ông T cũng đã giao đất cho bà Tú Anh quản lý sử dụng nên “GIẤY GIAO KÈO SANG NHƯỢNG ĐẤT” ngày 30/9/2011 có giá trị pháp lý gi ữa các bên, s ự việc phát sinh tranh chấp là do ông T, bà Đ giao đất không đủ diện tích.
Bà Phan Thị Tú A xác định gi ấych ứng nhận không thể hiện chi ều dài các cạnh nên bà không bi ết việc ông T, bà Đ khi làm giấy chứng nhận sang tên cho bà thì làm không đúng diện tích với “GI ẤY GIAO KÈO SANG NHƯ ỢNG Đ ẤT”.
Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân huyện U Minh thu thập hồ sơ cấp giấy của bà Phan Thị Tú A từ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện U Minh, theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

## Page 4

 4 dụng đất có chứng thực của Ủy ban nhân dân thị trấn U Minh ngày 12/10/2011 có diện tích 612,5 m 2 nhưng không có thể hiện chiều dài các c ạnh. Tuy nhiên tại biên bản về việc xác minh nguồn gốc đất nội dung “ông T chuyển nhượng thành quả lao động đất cho bà Phan Tú Anh di ện tích 612,5 m 2, ngang hướng Bắc dài 19,5 mét, ngang hướng Nam dài 05 mét; cạnh hướng đông và Tây có chi ều dài 50 mét” nên có cơ s ở xác định phần đất mặt tiền của bà Tú Anh được cấp giấy chứng nhận có chiều dài 19,5 mét thiếu 0,5 mét nên lời trình bày của bà Tú Anh về việc không biết ông T, bà Đ khi làm giấy giao thiếu diện tích mặt tiền và yêu cầu ông T, bà Đ giao trả giá trị diện tích đất còn thiếu là có căn cứ và phù hợp nên được chấp nhận.
Bà Phan Thị Tú A yêuc ầun hận giá trị phần đất tranh ch ấp. Căn c ứ theo chứng thư thẩm định giá số 313/2024/529/CT -CTYLAND/CM của Công ty TNHH Tư vấn và Thẩm định giá Ctyland thì giá đất bằng 769.000 đ ồng/m2 như vậy 12,5m2 x 769.000 = 9.612.500 đồng.
Đối với yêu cầu bà Đ, ông T giao cho bà phần đất đúng với sơ đồ vị trí và diện tích theo kết quả đo đạc thực tế. Hội đồng xét xử thấy rằng, tại phiên tòa bà Tú Anh xác định đã trả tiền xong cho ông T, bà Đ nhưng chưa nhận được đất. Việc bà Phan Thị Tú A nhận chuyển nhượng đất của bà Đ, ông T vào năm 2011 đã được Ủy ban nhân dân thị trấn U Minh cấp gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất vào ngày 12/10/2011 có di ện tích 612,5 m 2 như vậy quyền s ử dụng đất của bà Tú Anh đã được công nhận, hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Tú Anh với ông T, bà Đ có giá trị thực hiện giữa các bên nên ông T, bà Đ có trách nhiệm giao đất cho bà Tú Anh.
Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ bà Đ xác định đồng ý giao cho bà Tú Anh phần đất theo như gi ấy chứng nhận. Tuy nhiên khi đo đạc thực tế phần đất tranh chấp, bà Đ xác định phần đất bà chuyển nhượng cho bà Tú Anh chỉ có diện tích là 541,8 m2 (trong đó có cả phần diện tích bờ đất 36,0m2 và đường bê tông 45,5 m2) ít hơn so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Đối chiếu với hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Tú Anh tại biên bản xác minh ngu ồn gốc đất ngày 07/10/2011 cón ội dung thể hiện cạnh hướng Bắc dài 19,5 mét, cạnh hướng Nam dài 05 mét, hư ớng Đông và Tây dài 50 mét đi ều này phù hợp với lời trình bày của bà Tú Anh và kết quả đo đạc thực tế. Bà Đ, ông T không có ý kiến và không cung cấp tài liệu chứng cứ gì cho Tòa án nên tự gánh chịu thiệt hại, xét lời trình bày của bà Tú Anh có căn cứ nên chấp nhận.
Từ những phân tích nêu trên Hội đồng xét xử có căn cứ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị Tú A. Buộc ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ trả cho bà Phan Thị Tú A giá trị phần đất tranh chấp với số tiền là 9.612.500 (Chín triệu sám trăm mư ời hai nghìn năm trăm) đ ồng. Buộc ông Nguyễn Văn T , bà Dương Thị Đ giao cho bà Phan Thị Tú A phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế với các cạnh như sau: Mặt tiền giáp l ộ bê tông dàit ừ M1-M3; mặt hậu giáp phần đất ông Nguyễn Văn T , bà Dương Thị Đ dài từ M5-M6; cạnh phải (nhìn t ừ mặt tiền) giáp phần đất ông Nguyễn Văn T , bà Dương Thị Đ dài từ M1-M6, cạnh trái (nhìn từ mặt tiền) giáp phần đất bà Hu ỳnh Thu Li ễu dàit ừ M3-M5 (sơ đ ồ bản vẽ kèm theo).
[3] Chi phí tố tụng: Chi phí đo đạc số tiền 7.825.680 đồng; chi phí định giá tài sản 6.264.000 đồng, tổng chi phí là 14.089.600 đồng. Do yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị Tú A được chấp nhận nên không phải chịu, bà Tú Anh đã d ự nộp xong,

## Page 5

 5 do đó buộc ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ trả lại cho bà Tú Anh ti ền chi phí tố tụng.
[4] Về án phí: Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch số tiền 300.000 đồng và án phí dân sự sơ thẩm có giáng ạch với số tiền 480.625 đồng, tổng án phí là 780.625 đồng ông Nguyễn Văn T , bà Dương Thị Đ cùng liên đới phảich ịu. Bà Phan Thị Tú A không phải chịu án phí, đã dự nộp được nhận lại.
[5] Xét đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát là phù hợp nên được chấp nhận.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 9 Điều 26; điểm a, khoản 1 Điều 35; điểm a, khoản 1 Điều 39;
Điều 147; Điều 158; khoản 2 Đi ều 227; khoản 1 Đi ều 228; Điều 244, Đi ều 271;
Điều 273 của Bộ luật t ố tụng dân s ự; Điều 158, Điều 159, Điều 166, Điều 500, Điều 501, Điều 502 của Bộ luật Dân s ự; Điều 167, Đi ều 179, Đi ều 188, kho ản 1 Điều 2 03 của Lu ật đất đai ; Điều 12, Điều 26 , Đi ều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH12 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị Tú A đối với ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ.
- Buộc ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ trả cho bà Phan Thị Tú A giá trị phần đất có di ện tích 12,5m 2 với số tiền 9.612.500 (Chín triệu sám trăm mư ời hai nghìn năm trăm) đồng.
Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêuc ầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thi hành khoản tiền nêu trên thì ngư ời phải thi hành án còn phải chịu lãi suất chậm trả theo quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự.
- Buộc ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ giao cho bà Phan Thị Tú A phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế với các cạnh như sau: Mặt tiền giáp lộ bê tông dài từ M1-M3; mặt hậu giáp phần đất ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ dài từ M5-M6; cạnh phải (nhìn từ mặt tiền) giáp phần đất ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ dài từ M1-M6, cạnh trái (nhìn từ mặt tiền) giáp phần đất bà Huỳnh Thu Liễu dài từ M3-M5 (sơ đồ bản vẽ kèm theo).
2. Chi phí tố tụng: Buộc ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ liên đới trả lại cho bà Phan Thị Tú A tổng chi phít ố tụng số tiền 14.089.600 (Mư ời bốn tri ệu không trăm tám mươi chính nghìn sáu trăm) đồng.
3. Về án phí: Ông Nguyễn Văn T, bà Dương Thị Đ cùng liên đới phải chịu với số tiền 780.625 đồng (Bảy trăm tám mươi nghìn, sáu trăm hai mươi lăm) đồng.
Trường hợp bản án đư ợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu ật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các đi ều 6, 7 a, 7b và 9 Lu ật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Lu ật thi hành án dân sự.
Đương sự có mặt có quy ền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày k ể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quy ền kháng cáo bản án trong thời hạn 15

## Page 6

 6 ngày kể từ ngày nhận được bản án ho ặc bản án đư ợc niêm y ết theo quy định của pháp luật.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA


 Dương Thị Lụa





Nơi nhận:
- TAND tỉnh Cà Mau;
- VKSND huyện U Minh, tỉnh Cà Mau;
- Chic ục Thi hành án dân s ự huyện U Minh, tỉnh Cà Mau;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ, văn thư.
