Bản án số: 87/2025/DS-PT
Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà và Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất
Số: 87/2025
Ngày: 26/08/2025
Tòa án xét xử: Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng thuê nhà
Thông tin vụ việc: Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà và Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất

## Page 1

TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI ĐÀ NẴNG

Bản án số: 87/2025/DS-PT Ngày: 26-8-2025 V/v “Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà và Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI ĐÀ NẴNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Trần Quốc Cường Các Thẩm phán: ông Lê Văn Thường ông Nguyễn Tấn Long
- Thư ký phiên tòa: bà Lưu Thị Hưởng - Thẩm tra viên Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng.
- Đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa: bà Phạm Thị Nguyệt Minh - Kiểm sát viên.
Ngày 26 tháng 8 năm 2025, tại trụ sở Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 128/2025/TLPT- DS ngày 19/3/2025 v ề “Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà và Hợp đồng chuy ển nhượng nhà, đất”.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số 71/2024/DS-ST ngày 25/11/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa b ị kháng cáo. Theo Quy ết định đưa vụ án ra xét x ử số 501/2025/QĐ-PT ngày 08/8/2025, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: ông Đào Văn L (chết ngày 05/8/2015).
Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Đào Văn L: ông Đào Hoàng C, sinh năm 1996; địa chỉ: số A đường T, phường P, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là số A đường T, phường N, tỉnh Khánh Hòa), có Đơn xét xử vắng mặt.
 Người đại diện theo ủy quyền của ông Đào Hoàng C: bà Nguyễn Thị Như N, sinh năm 1986; địa chỉ: số A đường N, phường T, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là A đường N, phường N, tỉnh Khánh Hòa), vắng mặt.
2. Bị đơn:

## Page 2

2.1. Ông Lê Hữu T, sinh năm 1954 và bà Lê Thị Ngọc Á, sinh năm 1953; địa chỉ: thôn P, xã D, huyện D, tỉnh Khánh Hòa (nay là thôn P, xã D, tỉnh Khánh Hòa), vắng mặt.
2.2. Ông Lê Hữu L1, sinh năm 1968 và bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1967;
cùng địa chỉ: sốC đường Y, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay làC đường Y, phường N, tỉnh Khánh Hòa), vắng mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Bà Trần Thị H1, sinh năm 1970; địa chỉ: số H dãy B, tập thể B, phường L, quận Đ, Thành phố Hà Nội (nay là số H, dãy B, tập thể B, phường L, Thành phố Hà Nội), vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị H1:
- Ông Nguyễn Trọng Đ, sinh năm 1971; địa chỉ: số A P, phường P, quận B, Thành phố Hà Nội (nay là số A P, phường H, Thành phố Hà Nội), vắng mặt.
 Ông Đỗ Trọng B, sinh năm 1978; địa chỉ: thôn T, xã D, huyện D, tỉnh Khánh Hòa (nay là thôn T, xã D, tỉnh Khánh Hòa), vắng mặt.
- Bà Trần Thị Kim O, sinh năm: 1974; địa chỉ: tổ dân phố F, phường X, quận N, Thành phố Hà Nội (nay là phường X, thành phố Hà Nội), vắng mặt.
3.2. Ông Nguyễn Xuân N1 (Lê Hữu N2); địa chỉ: sốC đường Y, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay làC đư ờng Y, phư ờng N, tỉnh Khánh Hòa ), vắng mặt.
3.3. Văn phòng C4 và Công chứng viên Nguyễn Thị Như H2; cùng địa chỉ: số H đường Y, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là H đường Y, phường N, tỉnh Khánh Hòa), có Đơn xét xử vắng mặt.
3.4. Bà Trần Mai Bảo N3; địa chỉ: số A đường D, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là A đường D, phường N, tỉnh Khánh Hòa), vắng mặt.
3.5. Bà Lê Ngọc Ái Đ1; địa chỉ: Ô Lô A, H, xã P, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là Ô 21 Lô A, H, phường N, tỉnh Khánh Hòa), vắng mặt.
3.6. Ủy ban nhân dân thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (ngư ời kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng: Ủy ban nhân dân phường N, tỉnh Khánh Hòa), vắng mặt.
3.7. Sở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh K (người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng: Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Khánh Hòa), có Đơn xét xử vắng mặt.
Người kháng cáo: ông Đào Hoàng C (người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn).
 NỘI DUNG VỤ ÁN:
 1. Nguyên đơn ông Đào Văn L trình bày:
Ngày 21/5/2014, Ông ký Hợp đồng nhận chuyển nhượng nhà, đất sốC đường Y, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa với vợ chồng ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á và vợ chồng ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H; Ông đã giao đủ 14.550.000.000đ

## Page 3

tiền chuyển nhượng, nhưng bên bán chưa giao nhà ngay cho Ông mà xin thời gian để sắp xếp chỗ ở. Khi ký hợp đồng có đầy đủ hai bên mua bán và hợp đồng đã được công chứng hợp pháp.
Sau đó, ông Lê HữuT và ông Lê Hữu L1 xin được thuê nhà và cam kết sẽ giao lại nhà cho Ông khi có người mua nhà, nên ngày 10/9/2014 Ô1 ký hợp đồng cho vợ chồng ông T và vợ chồng ông L1 thuê lại nhà trong thời hạn 02 năm với mục đích thuê để ở, giá thuê 20.000.000đ/tháng. Tuy nhiên, bên thuê đã vi phạm hợp đồng thuê, không sử dụng nhà thuê để ở mà sử dụng để kinh doanh và không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận. Vì vậy, ngày 23/01/2015 Ông đã có thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê và yêu cầu bên thuê phải trả lại tài sản thuê.
Nay, Ông yêu cầu vợ chồng ông Lê HữuT và vợ chồng ông Lê Hữu L1 phải trả lại cho Ông nhà, đất thuê và trả tiền thuê nhà trong 06 tháng là 120.000.000đ.
Tại Đơn đ ề nghị ngày 23/9/2015, ông Đào Văn C1 , bà Võ Thị H3, bà Lê Hoàng Thị Như Ý và ông Đào Hoàng C (là những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Đào Văn L) trình bày:
Ông Đào Văn L chết ngày 05/8/2015. Ông Đào Văn C1, bà Võ Thị H3 (là cha mẹ của ông L); bà Lê Hoàng Thị Như Ý (vợ ông L) và Đào Hoàng C, Đào Mẫn T1 (con ông L) là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông L. Sau khi ông L chết, các ông, bà đã thỏa thuận phân chia thừa kế và thống nhất giao cho ông Đào Hoàng C được thừa kế tài sản của ông L là nhà, đất tại địa chỉC đường Y, nên ông C là người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông L trong vụ án; ông C1, bà H3, bà Ý đề nghị không tham gia tố tụng trong vụ án này.
Tại các Đơn đ ề ngày 25/4/2016 và ngày 22/7/2016, ông Đào Hoàng C trình bày:
Việc mua bán nhà đất của cha ông (ông L) là hoàn toàn đúng pháp lu ật, đã được Công chứng viên xác nhận. Ông không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn và đề nghị Tòa án xem xét các lời trình bày của ông L để giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.
Ngày 27/02/2024, ông Đào Hoàng C có Đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện: tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS 00070 ngày 05/4/2019 do SởT (STN và MT) tỉnh Khánh Hòa cấp cho ông Lê Hữu L1 và ông Lê HữuT sau khi có Bản án phúc thẩm số 174/2018/DS-PT ngày 14/11/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; hủy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS 00130 ngày 13/11/2019 do STN và MT tỉnh K cấp cho bà Trần Thị H1 đối với nhà đất 32 đường Y, thành phốN và yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bị đơn với bà H1.

## Page 4

2. Các bị đơn ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á, ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H trình bày:
Bị đơn ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á, ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vì các ông, bà không bán nhà, đất tạiC đường Y, thành phốN cho ông Đào Văn L và không thuê nhà như ông L trình bày.
Năm 1999, ông Nguyễn Xuân Nghĩa L2 người nước ngoài (quốc tịch Hoa Kỳ)
không được sở hữu nhà, đất tại Việt Nam, nên đưa cho ông Lê HữuT và ông Lê Hữu L1 (là anh, em ruột của ông N2) 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng) để mua đất và xây dựng nhà tại địa chỉC đường Y, thành phốN để ông T và ông L1 đứng tên chủ sở hữu trong Gi ấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (GCNQSDĐ), nhưng ông Nghĩa là người giữ GCNQSDĐ. Ông N2, ông L1, ông T đã lập Biên bản nhận nợ ngày 13/3/2003 với nội dung: ông N2 cho ông T, ông L1 mượn 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng) không tính lãi mua và xây dựng nhà tại địa chỉC đường Y, thành phố N; ông T và ông L1 cam kết khi trả nợ, ông N2 sẽ được nhận số tiền bằng giá trị căn nhà 32 đường Y, thành phốN tại thời điểm trả nợ.
Cấu trúc và diện tích nhà, đất tại địa chỉC đường Y, thành phốN không thay đổi kể từ khi được cấp GCNQSDĐ đến nay. Hiện nay, nhà này treo bi ển số 32A đường Yersin là do các ông, bà tự đặt biển số để dễ nhận thư từ, vì cùng địa chỉ 32 đường Y, N còn có một gia đình khác. Số nhàC đường Y không phải là số nhà do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Do ông Nguyễn Xuân N1 đồng ý cho bà Lê Ngọc Ái Đ1 (là con gái ông T đã bỏ đi khỏi nơi cư trú từ năm 2015; gia đình đã yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang thực hiện việc Thông báo tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú nhưng đến nay vẫn không có tin tức gì) mư ợn GCNQSDĐ đ ể vay tiền Ngân hàng, nên ngày 15/5/2014 tại nhà 32 đường Y, thành phố N, với sự đồng ý của ông N1, vợ chồng ông T và vợ chồng ông L1 đã cùng nhau ký tên vào Hợp đồng tín dụng với nội dung: dùng căn nhà 32 đường Y, thành phốN bảo lãnh cho bà Đ1 vay tiền Ngân hàng. Sau khi ký tên vào Hợp đồng tín dụng có nội dung trên, bà Trần Mai Bảo N3 (là người được bà Đ1 giới thiệu là nhân viên Ngân hàng) yêu cầu vợ chồng ông T và vợ chồng ông L1 ký khống vào các tờ giấy trắng với giải thích của bà N3 và bà Đ1 là để bổ sung hồ sơ vay. Tin lời bà Đ1 và bà N3, các ông, bà đã ký và điểm chỉ vào các tờ giấy trắng do bà N3 đưa. Các chữ ký và điểm chỉ trên bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng như trên bản Hợp đồng thuê nhà đối với nhà, đất tạiC đường Y do ông Đào Văn L đưa ra đúng là của các ông, bà nhưng nội dung các bản Hợp đồng đã được bà Ngọc S trên các tờ giấy trắng do các ông, bà ký khống trước đó. Các ông, bà chưa bao giờ đến

## Page 5

Phòng Công chứng để ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với nhà, đất tạiC đường Y.
Ông Lê HữuT còn trình bày:
Chữ ký và chữ viết họ tên ông dưới phần người nộp phiếu trên Phiếu yêu cầu công chứng và trên Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng tài sản là nhà đất 32 đường Y đúng là chữ ký và chữ viết của ông, nhưng có thể các văn bản này đã được soạn thảo trên các tờ giấy trắng do vợ chồng ông ký tên trước đó. Các chữ viết và chữ ký phía sau từ “Giấy cam đoan” đề ngày 22/5/2014 của bà Lê Ngọc Ái Đ1 với nội dung: “Tôi Lê Hữu T, sinh năm 1954, CMND số 220000510 có bán căn nhà sốC Y cho anh Đào Văn L và đã nhận đủ số tiền 14.550.000.000đ (mười bốn tỷ năm trăm năm mươi triệu đồng)” đúng là do ông viết ra và ký tên. Việc ông viết và ký tên trong giấy “Giấy cam đoan” là do: ngày 17/9/2014, ông được bà Đ1 gọi đến nhà của ông L ở số E đường M, thành phố N. Tại đây, ông gặp bà Đ1 và vợ chồng ông L; ông L đưa ra bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được ký kết giữa vợ chồng ông, vợ chồng ông L1 với ông
L. Lúc này, bà Đ1 và ông L cho ông biết là bà Đ1 không vay tiền Ngân hàng, mà sử dụng Hợp đồng chuyển nhượng tài sản nói trên để làm biện pháp bảo đảm khoản tiền vay của ông L. Sau khi cùng tính toán với bà Đ1, ông L cho ông biết số tiền bà Đ1 nợ ông L là 14.550.000.000đ, đến cuối tháng 11/2014 bà Đ1 không trả tiền thì ông L sẽ lấy nhà 32 Y. Ông L nói bà Đ1 đã viết giấy nhận đủ số tiền và yêuc ầu ông ký vào cho phù hợp. Khi đó, bà Đ1 nói ông cứ viết giấy cho ông L, bà Đ1 sẽ lo trả tiền cho ông L. Do tin tư ởng bà Đ1 và do bị ông L đe dọa nên ông đã vi ết giấy với nội dung có bán nhà cho ông L và đã nhận đủ tiền (theo yêu cầu của ông L).
Bà Lê Thị Ngọc Á còn trình bày:
Tháng 10/2014, Bà nghe ông T nói cho biết việc ông L đưa ra bản Hợp đồng chuyển nhượng tài sản (nhà Đ đường Y, thành phố N) có chữ ký và điểm chỉ của vợ chồng bà và v ợ chồng ông L1. Chữ ký và chữ viết họ, tên người ký trong T ờ khai thuế thu nhập cá nhân ngày 16/7/2014 (do chuy ển nhượng tài sản là nhà đất 32 đường Y, thành phố N) đúng là của bà, nhưng bà không biết gì về Tờ khai này và không biết vì sao lại có chữ ký của bà trong Tờ khai này.
Ông Lê Hữu L1 còn trình bày:
Khoảng tháng 8/2014, bà Đ1 có đưa cho ông T2 khai thuế nói ông ký để Ngân hàng xác minh thuế thu nhập cá nhân. Khi đó, ông có đọc Tờ khai do bà Đ1 đưa trước khi ký tên và thấy nội dung của T2 khai chỉ để Ngân hàng xác minh thuế thu nhập cá nhân, nên đã ký tên và vi ết họ tên ở dưới phần chữ ký; đồng thời, viết họ tên vợ ông (Nguyễn Thị H) dưới phần chữ ký của bà H. Nội dung trang 3 tại Tờ khai thuế thu nhập cá nhân dành cho cá nhân có thunh ập từ chuyển nhượng bất

## Page 6

động sản, thu nhập từ thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản có ghi họ và tên Lê Hữu L1 trong phần thông tin người chuyển nhượng, cho thừa kế, quà tặng do Cơ quan điều tra thu thập từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phốN đúng như nội dung Tờ khai bà Đ1 đã đưa cho ông đọc khi ký tên, nhưng trang 1 và 2 của Tờ khai do Cơ quan đi ều tra thu thập không đúng với nội dung trong Tờ khai mà bà Đ1 đã đưa cho ông ký tên. Chữ ký và chữ viết họ tên ông trong Tờ khai này đúng là do ông viết và ký tên. Chữ viết Nguyễn Thị H (họ tên của vợ ông) dưới chữ ký của bà H trong Tờ khai này đúng là chữ viết của ông. Riêng chữ ký và chữ viết Lê Hữu L1 trên Tờ khai thuế thu nhập cá nhân của ông Lê HữuT thì không phải là chữ ký và chữ viết của ông.
Bà Nguyễn Thị H trình bày:
Bà không nhớ thời điểm bà ký tên trong Tờ khai thuế thu nhập cá nhân dành cho cá nhân có thunh ập từ chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ thừa kế và nhận quàt ặng là bất động sản có ghi h ọ và tên Lê Hữu L1 trong phần thông tin người chuyển nhượng, cho thừa kế, quà tặng. Vì tài sản nhà đất 32 đường Y, thành phốN do chồng bà đứng tên, nên khi chồng bà đưa T2 khai cho bà ký thì bà ký tên chứ cũng không thắc mắc gì.
Tại các Đơn đề ngày 06 và ngày 19 tháng 5 năm 2016, ông Lê Hữu L1 và bà Nguyễn Thị Hyêu cầu:
Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 21/5/2014 gi ữa bên chuy ển nhượng ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á, ông Lê Hữu L1 và bà Nguyễn Thị H với bên nhận chuyển nhượng ông Đào Văn L và Hợp đồng thuê nhà ngày 10/9/2014 gi ữa bên cho thuê ông Đào Văn L với bên thuê ông Lê Hữu T, ông Lê Hữu L1 là vô hiệu do bị lừa dối.
Tại phiên tòa sơ thẩm lần đầu, ông T, bà Á, ông N1 đều đồng ý yêu cầu phản tố của ông L1 và bà H.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Ông Nguyễn Xuân N1 (Lê Hữu N2) trình bày:
Tháng 11/2014, khi biết tin bà Đ1 làm ăn đổ nợ và bỏ trốn, Ông lấy tờ Hợp đồng tín dụng LD 1316200262 ngày 15/5/2014 của Ngân hàng D1, Chi nhánh N4 (do Đ1 đưa cho Ông vào tháng 08/2014) để tìm hiểu thì được biết Ngân hàng không có Hợp đồng tín dụng nào như vậy. Ông về hỏi ông T mới được ông T cho biết việc ông T ký giấy nhận tiền của ông L tại nhà ông L ở E đường M, thành phố N. Ông cùng ông L1 đến gặp ông L thì được ông L cung cấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ngày 21/5/2014 đối với nhà đất 32 Y, N có đầy đủ chữ ký và điểm chỉ của bên bán và được công chứng tại Văn phòng C4. Ông gọi điện thoại cho bà Đ1 (tên thường gọi là M1). Lúc này, bà Đ1 cho biết: bà N3 là nhân viên Văn phòng Công chứng chứ không phải là nhân viên Ngân hàng; bà

## Page 7

N3 là người giữ các tờ giấy do vợ chồng ông T và vợ chồng ông L1 đã ký khống;
khi công chứng Hợp đồng mua bán tài sản chỉ có ông T, ông L và bà Đ1 có mặt ở Văn phòng C4. Sau khi được bà Đ1 cho số điện thoại của bà N3, Ông điện thoại cho bà N3; bà N3 cũng thừa nhận việc soạn Hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên các tờ giấy đã được vợ chồng ông L1, vợ chồng ông T ký khống và việc chỉ có ông T, ông L và bà Đ1 có mặt ở Văn phòng C4 như bà Đ1 đã nói. Sau đó, Ông đã gặp bà N3 và lấy lại 02 tờ giấy trắng có sẵn các chữ ký của vợ chồng ông T và vợ chồng ông L1 mà bà N3 đang giữ.
3.2. Ủy ban nhân dân thành phốN trình bày:
Nhà đất 32 đường Y, thành phốN được Sở Xây dựng cấp Sổ chứng nhận sở hữu nhà số 16/96/CNSHN/QĐ/TĐ ngày 25/01/1996 cho ông Võ S1 và bà Nguyễn Thị D. Năm 1998, ông S1, bà D chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất trên cho ông Lê HữuT và ông Lê Hữu L1 theo Hợp đồng mua bán ngày 29/10/1998. Ông L1 và ông T đã được UBND tỉnh K cấp GCNQSDĐ số 168/99 ngày 24/02/1999. Năm 2014, vợ chồng ông T và vợ chồng ông L1 chuyển nhượng nhà đất nói trên cho ông Đào Văn L theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được Văn phòng C4 chứng thực ngày 21/5/2014. Ông L đã được UBND thành phốN cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sốCH 00871/22345 ngày 05/9/2014 theo đúng quy định của pháp luật.
3.3. Bà Trần Mai Bảo N3 trình bày:
Bà quen biết bà Đ1 do bà Đ1 nhiều lần đến Văn phòng C4 (nơi bà làm việc).
Bà Đ1 có nói cho bà biết nhà đất 32 đường Y, thành phốN do ông N2 bỏ tiền mua nhưng nhờ ông T và ông L1 đứng tên sở hữu. Bà Đ1 còn nói, bà Đ1 và ông N2 có vay tiền của ông L dưới hình thức ký Hợp đồng chuyển nhượng tài sản; sau khi trả hết nợ thì hai bên sẽ hủy Hợp đồng chuyển nhượng tài sản; trường hợp không trả được nợ thì Hợp đồng chuyển nhượng tài sản được thực hiện; vợ chồng ông T và ông N2 đều đồng ý việc vay tiền với hình thức này, nhưng ông L1 không đồng ý.
Bà Đ1 nhờ bà đến nhà lấy chữ ký của các thành viên trong gia đình đ ể soạn Hợp đồng chuyển nhượng tài sản, nên ngày 15/5/2014 bà đã đến nhà 32A Yersin, N đưa cho vợ chồng ông T và vợ chồng ông L1 ký tên trên các tờ giấy trắng. Sau đó, bà Đ1 nhờ bà soạn nội dung Hợp đồng chuyển nhượng tài sản và Hợp đồng thuê nhà trên các tờ giấy đã có chữ ký nói trên. Bà có nói với bà Đ1 là khi nào công chứng hợp đồng thì tất cả mọi người phải có mặt tại Phòng Công chứng. Ngày 21/5/2014, khi thực hiện các thủ tục công chứng hợp đồng, bà thấy ông T, ông L và bà Đ1 có mặt tại Văn phòng C4; bà Á, ông L1 và bà H không có mặt tại Văn phòng Công chứng.
Nội dung Biên bản lấy lời khai của Tòa án ngày 06/3/2017 vàt ại phiên đối chất ngày 28/4/2016, bà N3 trình bày: ngày 21/5/2014, bà thấy ông T, ông L đến

## Page 8

Văn phòng Công chứng ký Hợp đồng chuyển nhượng, còn bà Á, ông L1 và bà H có mặt tại đây hay không thì bà không xác định được, vì lúc này Văn phòng Công chứng có đông người. Bà soạn giúp bà Đ1 Hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên các tờ giấy đã có sẵn chữ ký của ông T, bà Á, ông L1 và bà H; nhưng Hợp đồng thuê nhà thì không soạn trên giấy có sẵn chữ ký của các ông, bà nói trên. Việc ký tên trong Hợp đồng thuê nhà thế nào bà không biết.
3.4. Bà Nguyễn Thị Như H2 là Công chứng viên, đồng thời là người đại diện hợp pháp của Văn phòng C4 trình bày:
Bà là Công chứng viên, Trưởng Văn phòng C4 và là người công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với nhà, đất 32 Y, thành phốN giữa bên chuyển nhượng là ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á, ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H với bên nhận chuyển nhượng là ông Đào Văn L.
Từ trước đến nay, việc công chứng các Hợp đồng chuyển nhượng tài sản tại Văn phòng C4 đều được thực hiện theo đúng trình tự chung về thủ tục công chứng hợp đồng, cụ thể: khi khách hàng có yêuc ầu công chứng thì nhân viên của Văn phòng kiểm tra giấy tờ tùy thân, các giấy tờ gốc về quyền sở hữu tài sản. Sau khi kiểm tra tài sản không bị ngăn chặn, cấm chuyển dịch thì nhân viên của Văn phòng sẽ soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của khách hàng. Sau khi khách hàng xem và thống nhất các nội dung đã đư ợc soạn thảo trên hợp đồng, nhân viên Văn phòng chuyển bản hợp đồng cho Công chứng viên. Công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi của khách hàng, kiểm tra trạng thái của khách hàng khi tham giao dịch (có miễn cưỡng hay không), kiểm tra các tính hợp pháp của hợp đồng (có điều khoản nào trái pháp lu ật, vi phạm đạo đức, vi phạm điều cấm không). Sau khi ki ểm tra đầy đủ, giải thích rõ cho các bên tham gia giao dịch hiểu rõ hậu quả của việc ký kết vào hợp đồng thì Công chứng viên mới cho các bên giao dịch ký vào hợp đồng.
Thông thường bên bán ký trư ớc và thường thì ngoài vi ệc ký tên bên bán còn lăn tay, điểm chỉ. Sau khi kiểm tra vân tay trên hợp đồng phù hợp với dấu vân tay trên chứng minh nhân dân thì Công chứng viên mới ký công chứng. Việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa vợ chồng ông T, vợ chồng ông L1 với ông Đào Văn L cũng được thực hiện theo đúng thủ tục, trình tự như các trường hợp khác.
Việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất 32 Y, N trên do chị Trần Mai Bảo N3 là nhân viên của Văn phòng thực hiện. Do dung lư ợng camera của Văn phòng hạn chế, hình ảnh thu được chỉ có thể lưu lại trong vòng 01 tháng, nên hình ảnh ghi nhận tại Văn phòng C4 trong ngày 21/5/2014 đã bị xóa, không còn để trích xuất giao nộp cho Tòa án nhưng việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất 32 Y, Ngiữa vợ chồng ông T, vợ chồng ông L1 với ông Đào Văn L do bà trực tiếp thực hiện vào ngày 21/5/2014 tại Văn phòng C4 (số H đường Y, thành

## Page 9

phố N), tất cả các bên mua bán ký tên, đi ểm chỉ trước mặt Công chứng viên theo đúng nội dung công chứng tại Hợp đồng. Lời khai của bà N3 về việc bà ký công chứng hợp đồng không cóm ặt những người đã ký tên trong hợp đồng là không đúng.
3.5. Bà Trần Thị H1 trình bày:
Năm 2019, bà Trần Thị H1 mua nhà đất tạiC đường Y, thành phốN theo GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS 00070 ngày 05/4/2019 cấp cho ông Lê Hữu L1 và ông Lê HữuT và sau đó, bà đã được STN và MT tỉnh K cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS 00130 ngày 13/11/2019. Việc mua bán đã hoàn tất. Sau khi mua, bà H1 vẫn giữ nguyên hiện trạng nhà đất. Nay, bà mới biết là nhà đất đang liên quan đến vụ án tranh chấp. Bà đề nghị Tòa án giải quyết dứt điểm việc tranh chấp nhà đất trên để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bà, vì bà là người thứ ba ngay tình, bà không biết gì về việc tranh chấp nhà đất này trước đây.
Gần đây, khi bà Trần Thị H1 dự định chuyển nhượng nhà, đất này thì mới biết có việc tranh chấp.
3.6. Nội dung Công văn s ố 67/STNMT-VPĐKĐĐ ngày 05/01/2024 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh K thể hiện:
Căn cứ điểm k khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, STN và MT tỉnh K cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS 00070 ngày 05/4/2019 cho ông Lê Hữu L1 và ông Lê Hữu T. Căn cứ khoản 1 Điều 179; Điều 188 Lu ật Đất đai năm 2013. Đi ều 17 Thông tư 23/2014/TT -BTNMT ngày 19/5/2014, STN và MT tỉnh K cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS 00130 ngày 13/11/2019 cho bà Trần Thị H1 theo quy trình 19.4, Đi ều 19 Quyết định số 1590/QĐ-UBND ngày 23/5/2019 của UBND tỉnh K về việc phê duyệt qui trình nội bộ giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai liên quan đến hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư trên địa bàn tỉnh là đúng pháp lu ật. Do đó, STN và MT tỉnh K không đồng ý với yêuc ầu hủy 02 GCNQSDĐ trên của nguyên đơn ông Đào Văn L.
3.7. Bà Lê Ngọc Ái Đ1:
Tòa án đã nhiều lần tiến hành các thủ tục triệu tập bà Lê Ngọc Ái Đ1, nhưng bà Đ1 không đến Tòa án tham gia tố tụng và không có ý kiến trình bày. Theo yêu cầu của ông Lê Hữu L1, Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang. tỉnh Khánh Hòa đã thực hiện việc Thông báo tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú đối với bà Đ1, nhưng đến nay bà Đ1 vẫn không có liên lạc.
Vớin ội dung nêu trên, Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 71/2024/DS-ST ngày 25/11/2024, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa quyết định:

## Page 10

Căn cứ vào Điều 122; Điều 450; Điều 494; Điều 495; Điều 498 Bộ luật Dân sự năm 2005. Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009. Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của ông Đào Hoàng C (là người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Đào Văn L) về việc:
- Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà giữa ông Lê Hữu L1, ông Lê HữuT với bà Trần Thị H1, được Văn phòng C4 chứng nhận ngày 09/10/2019, s ố công ch ứng: 19.427, quy ển s ố 10/TP/CC- SCC/HĐGD đối với nhà, đất tạiC đường Y, thành phố N;
- Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS00070 ngày 05/4/2019 do Sở Tài nguyên và môi trư ờng tỉnh K cấp cho ông Lê HữuT và ông Lê Hữu L1 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS 00130 ngày 13/11/2019 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh K cấp cho bà Trần Thị Hoài .
2. Chấp nhận một phần yêu cầu của của ông Đào Hoàng C về việc đòi lại nhà, đất 32 đường Y, thành phốN và chấp nhận yêu cầu của của nguyên đơn ông Đào Văn L về việc đòi tiền thuê nhà:
Buộc các bị đơn ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H, ông Lê HữuT và bà Lê Thị Ngọc Á phải liên đới bồi thường cho ông Đào Hoàng C giá trị nhà đất 32 đường Y, thành phốN là 39.500.000.000đ và liên đới trả tiền thuê nhà cho ông Đào Hoàng C là 120.000.000đ, tổng cộng 02 kho ản là 39.620.000.000đ, trong đó phần trách nhiệm của mỗi người là ngang nhau.
3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Lê Hữu L1 và bà Nguyễn Thị H về việc tuyên bố vô hiệu:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với nhà, đất tạiC đường Y, thành phốN giữa bên chuyển nhượng ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H, ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á với bên nhận chuyển nhượng ông Đào Văn L, được Văn phòng C4 chứng nhận ngày 21/5/2014, số công chứng:
5008, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD;
- Hợp đồng thuê nhà đối với nhà, đất tạiC đư ờng Y, thành phốN ngày 10/9/2014 giữa ông Đào Văn L với ông Lê Hữu L1 và ông Lê Hữu T.
Sau khi xét xử sơ thẩm:
Ngày 10/12/2024, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa nhận Đơn kháng cáo của ông Đào Hoàng C (là người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn là ông

## Page 11

Đào Văn L) với nội dung: kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, bản án sơ thẩm tuyên buộc bị đơn trả cho ông số tiền 39.500.000.000 đồng, nhưng bị đơn đã tẩu tán tài sản, không còn khả năng thi hành án nên ông yêu cầu hủy bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Ông Đào Hoàng C có Đơn đ ề nghị Tòa án xét x ử vắng mặt. Các đương s ự kháng vắng mặt.
Đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét x ử phúc thẩm tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa phát biểu:
Về tố tụng: việc tuân theo pháp luật của những người tiến hành tố tụng và việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng từ khi thụ lý phúc thẩm vụ án, đến trước thời điểm nghị án là đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Đơn kháng cáo của ông Đào Hoàng C là trong thời hạn luật định. Tại phiên tòa xét xử phúc thẩm hôm nay, ông Đào Hoàng C kháng cáo có Đơn đ ề nghị Tòa án xét xử vắng mặt; các đương sự kháng vắng mặt. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự.
Về nội dung vụ án: vụ án đã xét x ử sơ thẩm, phúc thẩm và giám đốc thẩm.
Sau khi thụ lý lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã căn c ứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và quyết định: chấp nhận một phần và không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đào Hoàng C (là người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Đào Văn L); không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Lê Hữu L1 và bà Nguyễn Thị H là có căn cứ, đúng pháp luật. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông Đào Hoàng C, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa; trên cơ s ở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng:
Ngày 06/12/2024, ông Đào Hoàng C kháng cáo toàn b ộ Bản án sơ thẩm số 71/2024/DS-ST ngày 25/11/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa. Như vậy, kháng cáo của ông C là trong thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, do đó Hội đồng xét xử quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm.
Tại phiên tòa xét xử phúc thẩm hôm nay, ông Đào Hoàng C kháng cáo có Đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt; các đương sự kháng vắng mặt. Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự.
[2] Vụ án đã được xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm như sau:
1. Bản án dân s ự sơ thẩm số 10/2018/DS-ST ngày 06/4/2018 và Quy ết định sửa chữa, bổ sung bản án sơ thẩm số 01/QĐ-SCBSBA ngày 13/4/2018, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã quyết định: căn cứ vào các Điều 450, 494, 495, 498

## Page 12

Bộ luật Dân sự năm 2005, chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn.
Buộc các ông, bà Lê Hữu T, Nguyễn Thị Ngọc Á1, Lê Hữu L1, Nguyễn Thị H phải trả nhà, đất tạiC Y, N (theo vị trí, diện tích, kết cấu như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BU 815729, số vào sổ cấp GCN: CH00871/22345 ngày 05/9/2014 do Ủy ban nhân dân thành phốN cấp cho ông Đào Văn L ) và 120.000.000 (m ột trăm hai mươi tri ệu đồng) tiền thuê nhà cho anh Đào Hoàng C.
Bác yêu cầu phản tố của ông Lê Hữu L1 và bà Nguyễn Thị H về việc tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và Hợp đồng thuê nhà (đối với nhà, đất 32 Y, N) giữa các ông, bà Lê Hữu T, Nguyễn Thị ngọc Á1, Lê Hữu L1, Nguyễn Thị H với ông Đào Văn L là vô hiệu.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và thi hành án theo quy định của pháp luật.
2. Bản án phúc thẩm số 174/2018/DS-PT ngày 14/11/2018, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã quyết định: căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 10/2018/DS-ST ngày 06/4/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa. Chấp nhận kháng cáo của ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H, ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á; bác kháng cáo của ông Đào Hoàng C.
Căn cứ Điều 122, Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2005.
Bác yêu cầu khởi kiện của ông Đào Văn L.
Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lê Hữu L1, Nguyễn Thị H, ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á.
- Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng tài sản nhà và đất 32 Y, N lập ngày 21/5/2014 giữa bên chuyển nhượng ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H, ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á và bên nhận chuyển nhượng ông Đào Văn L.
- Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BU 815729 ngày 05/9/2014 do Ủy ban nhân dân thành phốN cấp cho ông Đào Văn L.
- Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thuê nhà đối với nhà đất 32 Y, Ngiữa ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H, ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á và ông Đào Văn L.
- Bác yêu cầu của ông Đào Hoàng C về việc đòi ông Lê Hữu L1, bà Nguyển Thị H4, ông Lê HữuT và bà Lê Thị Ngọc Á trả nhà đất 32 Y, N và trả tiền thuê nhà 120.000.000đ.
3. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 57/2020/DS-GĐT ngày 21/9/2020 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định:

## Page 13

Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 174/2018/DS-PT ngày 14/11/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng và giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng để giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.
4. Bản án phúc thẩm số 01/2022/DS-PT ngày 04/01/2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã quyết định: hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2018/DS- ST ngày 06/4/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa và giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
[3] Xét kháng cáo của ông Đào Hoàng C:
[3.1] Nhà, đất tạiC đường Y, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa do ông Nguyễn Xuân N1 bỏ tiền mua, nhưng theo thỏa thuận nhận nợ giữa ông Lê Hữu L1, ông Lê HữuT với ông Nguyễn Xuân N1 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ông Lê HữuT và ông Lê Hữu L1 là chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà, đất này. Do đó, ngày 21/5/2014 vợ chồng ông Lê HữuT và vợ chồng ông Lê Hữu L1 chuyển nhượng nhà đất này cho ông Đào Văn L là phù hợp với quy định của pháp luật, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Xuân N1.
 [3.2] Quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Xuân N1, ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á, ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H căn cứ vào lời trình bày của bà Trần Mai Bảo N3 để cho rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng ngày 21/5/2014 đối với nhà, đất 32 Y, N được bà Trần Mai Bảo N3 soạn trên các tờ giấy có sẵn chữ ký khống của ông T, bà Á, ông L1, bà H và các ông bà này không cóm ặt tại Văn phòng C4 khi Hợp đồng được công chứng.
Xét thấy: lời khai của bà Trần Mai Bảo N3 về việc có mặt ông T, bà Á, ông L1, bà H tại Văn phòng công chứng là không thống nhất. Có lúc khai khi công chứng hợp đồng chỉ có mặt ông T, ông L và bà Đ1 tại Văn phòng công chứng; có lúc khai không biết chính xác vợ chồng ông L1, bà H có mặt hay không. Mặt khác, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa cũng không thể tiến hành trưng cầu giám định tuổi mực để xác định chữ ký của ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á, ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H có trước hay sau mực in trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/5/2014 và Hợp đồng thuê nhà ngày 10/9/2014, bởi lẽ, tại Công văn số 959/C09-P1 ngày 05/4/2024 của V Bộ C5 xác định, hiện nay các t ổ chức giám định tư pháp công lập về kỹ thuật hình sự chưa thực hiện giám định tuổi mực (thời gian của mực xuất hiện trên văn bản).
 Tại Văn phòng C4, C2 không còn lưu giữ hình ảnh ghi nhận vào thời điểm Hợp đồng chuyển nhượng tài sản được công chứng (ngày 21/5/2014). Ông T, bà Á, ông L1 và bà H không có tài li ệu, chứng cứ nào chứng minh việc các ông, bà không cóm ặt ở Văn phòng C4 vào ngày 21/5/2014 và không ký tên trong Hợp

## Page 14

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước mặt Công chứng viên. Trong khi lời khai ông L và trình bày của Công chứng viên phù hợp với các tài liệu liên quan đến việc công chứng Hợp đồng lưu tại Văn phòng C4 gồm: Hợp đồng chuyển nhượng tài sản, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, các sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân của vợ chồng ông T, vợ chồng ông L1, Phiếu yêu cầu công chứng có chữ ký của ông T.
[3.3] Ông Lê HữuT và bà Lê Thị Ngọc Á, không cóch ứng cứ chứng minh việc đã ký và viết họ tên mình trên Tờ khai thuế thu nhập cá nhân dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (đối với tài sản chuyên nhượng là nhà, đất 32 đường Y, thành phố N) mà không biết gì về tờ khai này, cũng không chứng minh được chữ ký trên tờ khai này là do ký kh ống. Lời khai của ông L1 về việc chữ ký, chữ viết họ tên Ông trong Tờ khai thuế thu nhập cá nhân của ông Lê Hữu L1 không phải là chữ ký, chữ viết của ông L1 là phù hợp với Kết luận giám định do Cơ quan Điều tra đã thực hiện. Tuy nhiên, ông L1, bà H xác nhận chữ ký trong Tờ khai thuế thu nhập cá nhân của ông Lê Hữu L1 đúng là chữ ký của vợ chồng ông, chữ viết Lê Hữu L1 và Nguyễn Thị H dưới chữ ký của vợ chồng Ông trong Tờ khai này do ông L1 viết. Trước khi ký vàoT ờ khai do bà Đ1 đưa, ông L1 đã đọc nội dung rồi ký tên chứ không phải ký khống trên giấy trắng. Ông L1 cho rằng trang 1 và trang của Tờ khai do Cơ quan Điều tra thu thập không đúng với nội dung Tờ khai mà bà Đ1 đưa cho ông ký tên, nhưng Ông không có tài li ệu, chứng cứ chứng minh cho lời khai của mình là đúng. Do đó, vi ệc các bị đơn cho là không biết gì về Hợp đồng chuyển nhượng tài sản, chữ ký trên các bản Hợp đồng hoàn toàn do bà Ngọc S trên các tờ giấy trắng có chữ ký khống của các bị đơn là không có căn cứ.
Căn cứ khoản 10 Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giữa ông T, bà Á, ông L1, bà H với ông L được công chứng là chứng cứ xác định việc mua bán tài sản giữa các bên đương sự.
[3.4] Ông Lê HữuT cho rằng, Ông được bà Đ1 và ông L cho biết việc bà Đ1 vay tiền của ông L nên đã lập ra các bản hợp đồng được soạn trên các tờ giấy trắng do các bị đơn ký khống trước đó. Tuy nhiên, lời khai nàyc ủa ông T không được ông L thừa nhận và ông T cũng không cung cấp được tài li ệu, chứng cứ chứng minh. Đồng thời, ông T cho rằng, lý do ông viết giấy nhận tiền của ông L là do tin tưởng chị Đ1,do bị ông L đe dọa là mâu thuẫn. Ông T không có tài liệu, chứng cứ chứng minh việc Ông bị đe dọa khi viết giấy nhận tiền. Do đó, không có căn cứ để xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết giữa vợ chồng ông T, vợ chồng ông L1 với ông L là vô hiệu do bị lừa

## Page 15

dối hay bị đe dọa, nên không có căn cứ xác định Hợp đồng thuê nhà giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu..
[3.5] Đối với Hợp đồng thuê nhà: các bị đơn là ông T, bà Á, ông L1, bà H cho rằng Hợp đồng thuê nhà giữa nguyên đơn và bị đơn được soạn trên các tờ giấy do bị đơn ký khống từ trước, nhưng không đư ợc nguyên đơn ông L thừa nhận. Lời khai của bà N3 không thống nhất với nhau, có lúc khai đã giúp bà Đ1 soạn giúp Hợp đồng thuê nhà trên các tờ giấy trắng do các bị đơn ký khống, có lúc khai không soạn Hợp đồng thuê nhà cho các bên trên các tờ giấy trắng do các bị đơn ký khống.
Do đó, không có căn cứ xác định việc ký kết Hợp đồng thuê nhà của các bị đơn là do bị lừa dối, nên không có căn c ứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là vô hiệu. Bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong Hợp đồng thuê nhà, nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc đòi lại nhà, đất cho thuê và ti ền thuê nhà 120.000.000 đồng theo Hợp đồng thuê nhà các bên đã ký kết là có căn cứ.
 [3.6] Bản án dân sự phúc thẩm số 174/2018/DS-PT ngày 14/11/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã bị Quyết định giám đốc thẩm số 57/2020/DS- GĐT ngày 21/9/2020 của Tòa án nhân dân tối cao h ủy. Khi thi hành Bản án s ố 174/2018/DS-PT ngày 14/11/2018 nêu trên, ông Lê Hữu L1 và ông Lê HữuT đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh K (cũ) cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS 00070 ngày 05/4/2019 đối với nhà đất tạiC đường Y, N. Sau đó, ông Lê Hữu L1 và ông Lê HữuT đã chuyển nhượng nhà đất này cho bà Trần Thị H1 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được Văn phòng C4 công chứng ngày 09/10/2019. Bà H1 đã được Sở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh K cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS 00130 ngày 13/11/2019 đối với nhà đất tạiC đường Y. Đối chiếu với quy định tại khoản 2 và khoản Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu thì bà Trần Thị H1 được coi là người thứ ba ngay tình, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được Văn phòng C4 công chứng ngày 09/10/2019 gi ữa ông Lê Hữu L1 và ông Lê HữuT với bà Trần Thị H1 không bị vô hiệu. Do đó, yêu cầu khởi kiện của ông C về tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng đề ngày 09/10/2019 giữa ông L1, ông T với bà H1 và hủy các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho ông L1, ông T và sau đó à cấp cho bà H1 là không có sơ sở. Tuy nhiên, ông C có quyền yêu cầu ông L1 và ông T phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Giá trị nhà đất tranh chấp theo kết qu ả định giá ngày 15/7/2024 là 34.567.859.000đ, thấp hơn so với 39.500.000.000đ là giá chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 09/10/2019 mà ông L1, ông T chuyển nhượng nhà đất

## Page 16

cho bà H1. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm buộc các bị đơn phải trả cho ông C toàn bộ 39.500.000.000đ mà ông L1 và ông T đã thu được khi chuyển nhượng nhà đất cho bà H1 là phù hợp.
Đối với nội dung kháng cáo của ông Cyêu cầu hủy bản án sơ thẩm để đưa các Thẩm phán đã xét xử phúc thẩm tại Bản án dân sự phúc thẩm số 174/2018/DS-PT ngày 14/11/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng vào tham gia tố tụng để buộc bồi thường. Tuy nhiên, xét thấy đây là quan hệ tranh chấp khác nên nếu có đủ căn cứ thì ông C có thể khởi kiện thành vụ án khác để được xem xét giải quyết.
[4] Các đương sự không cung cấp tài liệu, chứng cứ mới. Căn cứ vào những tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nội dung được phân tích tại các mục [1], [2] và [3] nêu trên, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm thấy rằng: kháng cáo của ông Đào Hoàng C là không có căn cứ để chấp nhận, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[5] Án phí dân sự phúc thẩm: ông Đào Hoàng C phải chịu theo quy định của pháp luật.
[6] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
1. Áp dụng Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét x ử vắng mặt các đương sự.
2. Áp dụng khoản 1 Điều 308; Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hông chấp nhận kháng cáoc ủa ông Đào Hoàng C, giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm số 71/2024/DS-ST ngày 25/11/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.
3. Căn cứ vào Điều 122; Điều 450; Điều 494; Điều 495; Điều 498 Bộ luật Dân sự năm 2005. Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009. Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
Tuyên xử:
3.1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đào Hoàng C (là người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Đào Văn L) về việc:
- Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà giữa ông Lê Hữu L1, ông Lê HữuT với bà Trần Thị H1, được Văn phòng C4 chứng nhận ngày 09/10/2019, s ố công ch ứng: 19.427, quy ển s ố 10/TP/CC- SCC/HĐGD đối với nhà, đất tạiC đường Y, thành phố N;
- Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS00070 ngày 05/4/2019 do Sở Tài nguyên và môi trư ờng tỉnh K cấp cho ông Lê HữuT và ông Lê Hữu L1 và Giấy

## Page 17

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS 00130 ngày 13/11/2019 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh K cấp cho bà Trần Thị Hoài .
3.2. Chấp nhận một phần yêu cầu của của ông Đào Hoàng C về việc đòi lại nhà, đất 32 đường Y, thành phốN và chấp nhận yêu cầu của của nguyên đơn ông Đào Văn L về việc đòi tiền thuê nhà:
Buộc các bị đơn ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H, ông Lê HữuT và bà Lê Thị Ngọc Á phải liên đới bồi thường cho ông Đào Hoàng C giá trị nhà đất 32 đường Y, thành phốN là 39.500.000.000đ và liên đới trả tiền thuê nhà cho ông Đào Hoàng C là 120.000.000đ, tổng cộng 02 kho ản là 39.620.000.000đ, trong đó phần trách nhiệm của mỗi người là ngang nhau.
3.3. Không chấp nhận yêuc ầu phản t ố của b ị đơn ông Lê Hữu L1 và bà Nguyễn Thị H về việc tuyên bố vô hiệu:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với nhà, đất tạiC đường Y, thành phốN giữa bên chuyển nhượng ông Lê Hữu L1, bà Nguyễn Thị H, ông Lê Hữu T, bà Lê Thị Ngọc Á với bên nhận chuyển nhượng ông Đào Văn L, được Văn phòng C4 chứng nhận ngày 21/5/2014, số công chứng:
5008, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD;
- Hợp đồng thuê nhà đối với nhà, đất tạiC đư ờng Y, thành phốN ngày 10/9/2014 giữa ông Đào Văn L với ông Lê Hữu L1 và ông Lê Hữu T.
4. Án phí dân sự phúc thẩm: ông Đào Hoàng C phải chịu 300.000 đồng, được trừ vào số tiền ông C đã nộp tại Biên lai thut ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố 0000719 ngày 14/02/2025 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Khánh Hòa.
5. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Thành viên Hội đồng xét xử Thẩm phán-Chủ tọa phiên tòa





Lê Văn Thường Nguyễn Tấn Long Trần Quốc Cường