Bản án số: 13/2025/DS-ST
Đặng Thị M tranh chấp hợp đồng đặt cọc với Vũ Thị C
Số: 13
Ngày: 21/08/2025
Tòa án xét xử: Tòa án nhân dân khu vực 1 - Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Đặng Thị M tranh chấp hợp đồng đặt cọc với Vũ Thị C

## Page 1

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 1 - HƯNG YÊN
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Mạnh Quyền;
Các Hội thẩm nhân dân: Ông Bùi Đăng Ban và ông Tô Sỹ Thái.
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Quỳnh Anh, Thư ký viên Tòa án nhân dân khu vực 1 - Hưng Yên.
- Đ1 diện VKSND Khu vực 1 - Hưng Yên tham gia phiên tòa : Bà Vương Thị Diệu, Kiểm sát viên.
Ngày 21/8/2025 tại trụ sở; Tòa án nhân dân khu vực 1 - Hưng Yên xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 16/2025/TLST-DS, ngày 02 tháng 12 năm 2024 về việc “ Tranh Chấp hợp đồng đặt c ọc” theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử số:
01/2025/QĐXXST-DS ngày 11/7/2025; Quyết định hoãn phiên tòa s ố:
09/2025/QĐST-DS ngày 30/7/2025 và Thông báo thay đổi lịC phiên tòa s ố:
760/2025/TB-TA ngày 06/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Hưng Yên, giữa các đương sự:
* Nguyên đơn: Bà Đặng Thị M, sinh năm 1975; (có mặt)
Ủy quyền Cho: Ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1976; (theo giấy ủy quyền ngày 02/12/2024) (vắng mặt có lý do)
Cùng địa Chỉ: thôn C, xã Q, tỉnh Hưng Yên;
 * Bị đơn: Bà Vũ Thị C, sinh năm 1950; (vắng mặt)
Địa Chỉ: Thôn T, xã T, tỉnh Hưng Yên;
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1976;
(vắng mặt có lý do)
Địa Chỉ: thôn C, xã Q, tỉnh Hưng Yên.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Theo đơn khởi kiện, biên bản lấy lời khai của nguyên đơn bà M; bản tự khai, biên bản lấy lời khai của Đ1 diện nguyên đơn theo ủy quyền và là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông B trình bày:
Ngày 24/12/2021, bà Đặng ThịM và Bà Vũ ThịC ký hợp đồng đặt cọc. Theo hợp đồng đặt cọc, bàC đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng (viết tắt là CNQSD đất) thửa đất số 179, tờ bản đồ số 01, diện tích 3.503m2 đất (đất 03) tại cánh đồng Giang thuộc thôn T, xãT (trước xã N, huyện P), tỉnh Hưng Yên cho bà M, hai bên thỏa thuận giá trị thửa đất chuyển nhượng là 60.000.000 đồng. BàM đã đặt cọc cho TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 1 - HƯNG YÊN


Bản án số: 13/2025/DS-ST Ngày 21 - 8 - 2025 “V/v Tranh Chấp hợp đồng đặt cọc”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

## Page 2

bàC đủ số tiền 60.000.000 đ ồng, thời hạn đặt cọc từ ngày 24/12/2021 đến ngày 24/10/2022. BàC nhận đủ số tiền 60.000.000 đồng từ bàM và hứa với bàM sẽ lấy sổ đỏ đang thế chấp vay tại ngân hàng ra để làm thủ tục CNQSD đất cho bà M. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, rất nhiều lần bàM yêu cầu bàC làm thủ tục CNQSD đất nhưng bàC không thực hiện. Ngày 30/11/2023, UBND huyện P có thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng công trình tuy ến đường nối từ QL.38B đến đường ĐH.85 qua địa phận xã N, huyện P (nay là xã T). Tuyến đường có chạy qua thửa đất bàM ký hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng của bà C, diện tíchh đất nhà nước thu hồi làm đường là 1.076m2. BàM tiếp tục yêu cầu bàC hoàn thiện thủ tục CNQSD đất cho bàM nhưng bàC vẫn không thực hiện. Ngày 19/01/2024, hai bên viết gi ấy cam kết khinh ận đư ợc ti ền bồi thư ờng của dự án bàM sẽ cho bàC 100.000.000 đồng và bàC chịu trách nhiệm làm thủ tục CNQSD diện tích đất còn lại Cho bàM nhưng đến nay bàC vẫn không thực hiện. Ngày 04/10/2024 bàC đã nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng từ Ban quản lý dự án nhưng Chưa thực hiện nội dung trong hợp đồng đặt cọc và cam kết. BàM đã nhiều lần yêu cầu bàC trả lại bàM tiền đặt cọc và tiền phạt cọc theo nội dung trong hợp đồng đặt cọc nhưng bàC không trả tiền Cho bà M.
Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc về việc CNQSD đất canh tác, bàC có nói Cho bà M, ông B biết về diện tích thửa đất số 179, tờ bản đồ số 01, diện tích 3.503m2 là diện tích đất ruộng cấy của hộ gia đình bà C, do không cóNh cầu sử dụng nên gia đình có đồng ý Cho bàC chuyển nhượng thửa đất Cho vợ Chồng bà M, ông B. Bà M, ông B cũng tin tư ởng là bàC có quyền chuyển nhượng thửa đất này nên mới đồng ý nhận chuyển nhượng của bà C. Đến nay, bàM ông B mới biết thửa đất nhận chuyển nhượng của bàC là của hộ gia đình bà C, gồm vợ chồng bàC và các con bà C, do ông Đoàn Văn T làm Chủ hộ.
Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì giữa hai bên không tho ả thuận về tiền bồi thường và phạt cọc nếu hai bên không ti ếp tục thực hiện hợp đồng nhưng sau thời điểm giải quyết tranh Chấp tại UBND xãN thì giữa vợ Chồng ông B, bàM và bàC có thỏa thuận miệng (không có văn bản thỏa thuận) để bổ sung tiền bồi thường và phạt cọc vào trong hợp đồng đặt cọc đã ký kết vào ngày 24/12/2021 nếu bàC vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng. Giữa hai bên đều vui vẻ Chấp thuận ghi bổ sung về điều khoản bồi thường và phạt cọc trong hợp đồng.
Tại đơn khởi kiện ngày 31/10/2024 và đơn khởi kiện bổ sung ngày 17/01/2025 bàM và ông B là Đ1 diện theo ủy quyền của bàM yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 24/12/2021 giữa bàM và bà C; buộc bàC phải trả lại số tiền đã đặt cọc là 60.000.000 đồng, tiền phạt cọc gấp 03 lần là 180.000.000 đồng. Tổng số tiền đặt cọc và phạt cọc buộc bàC phải trả là 240.000.000 đ ồng.
Ngoài ra, còn yêuc ầu tính lãi suất 10%/năm đối với số tiền đã đặt cọc 60.000.000 đồng. Nay bàM xin thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, Chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 24/12/2021 giữa bàM và bàC vô hiệu;
buộc bàC trả lại bà M, ông B số tiền đã đặt cọc là 60.000.000 đồng, bàM xin rút một phần yêu cầu khởi kiện, tự nguyện không yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bàC bồi thường và phạt cọc; không yêu cầu tính lãi đối với số tiền 60.000.000 đồng đã đặc cọc.

## Page 3

Tòa án kết hợp cùng Chính quyền địa phương đến gia đình bàC và các con của bàC để tiến hành lấy lời khai nhưng bàC và các con của bàC là anh Đoàn Trung K, Đoàn Trung K1, Chị Đoàn Thị Đ đều từ Chối khai báo nên Tòa án không ti ến hành lấy được lời khai của bà C, anh K, anh K1, Chị Đ.
UBND xã N, huyện P (nay là xã T), tỉnh Hưng Yên chung chấp thông tin:
Năm 1993, thực hiện việc Chia ruộng canh tác (đ ất trồng lúa nước), hộ gia đình Bà Vũ ThịC (Chồng là ông Đoàn Văn T) có 09 định xuất được giao ruộng canh tác, gồm: Cụ Đoàn Văn Nh, ông Đoàn Văn T (con trai cụ Nh), Bà Vũ ThịC (vợ ông T), anh Đoàn Trung K, anh Đoàn Văn K1, Chị Đoàn Thị Đ, Chị Đoàn Thị H, anh Đoàn Văn Đ1, Chị Nguyễn Thị Ng.
 Năm 2003, nhà nước Chia lại ruộng canh tác, về định xuất ruộng của hộ gia đình bàC vẫn không thay đ ổi, nhà nước vẫn giao đủ 09 định xuất ruộng canh tác như năm 1993 Cho hộ gia đình bà C. Đến ngày 09/4/2004, 09 định xuất ruộng của hộ gia đình bàC được UBND huyện P chấp giấy CNQSD đất, đứng tên Chủ hộ trong giấy CNQSD đất là ông Đoàn Văn T được quyền sử dụng diện tích 5.242m2 tại thôn T, xã N, huyện P, tỉnh Hưng Yên.
 Năm 2014, thực hiện Chủ trương dồn thửa đổi ruộng, hộ gia đình Bà Vũ Thị C vẫn được nhà nước giao 09 định suất ruộng canh tác gồm của cụ Nh, ông T, bà C, anh K, anh K1, Chị Ng, Chị Đ, Chị H, anh Đ1. Đứng tên Chủ hộ là ông Đoàn Văn T với tổng diện tích đất ruộng được giao là 5.578,3m 2 (đất Chưa được chấp giấy CNQSD đất) và được giao ở hai vị trí với hai thửa khác nhau. Thửa số 179, tờ bản đồ số 01, diện tích 3.503,6m2 tại cánh đồng Giang thuộc thôn T, xã N, huyện P, tỉnh Hưng Yên và thửa số 01, tờ bản đồ số 05, diện tích 2.074,7m2 tại cánh đồng Hạ Tứ Đông thuộc thôn T, xã N, huyện P, tỉnh Hưng Yên. Khi giao đất Cho hộ bà C, ban Chia ruộng không giao cụ thể từng xuất ruộng ở vị trí nào, ở cánh đồng nào mà giao tổng diện tích Chung của 09 định suất Cho Chủ hộ là ông Đoàn Văn T nên không thể xác định cụ thể 09 định xuất ruộng ở thửa nào và vị trí nào, của bàC ở đâu trong hai thửa đất ruộng nhà nước đã giao.
 Năm 2023, thực hiện Chủ trương thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng tuyến đường nối từ QL38B đến đường ĐH85 tại xã N, hộ gia đình bàC có diện tích thu hồi là 1.076m2 tại thửa số 179, tờ bản đồ số 01. Để đảm bảo quyền lợi của những hộ dân có diện tích đất ruộng bị thu hồi, UBND xã đã thông báo đến các hộ dân được giao đất và những người có ruộng canh tác đã nhận C nhượng đất để giao nộp giấy tờ, tài liệu liên quan đến đất được giao và giấy tờ mua bán C nhượng đất liên quan đến diện tích đất bị thu hồi, trong đó có hộ Bà Vũ ThịC và bà Đặng Thị M.
Ngày 05/10/2023, bà Đặng ThịM có xuất trình bản phô tô hợp đồng đặt cọc, đề ngày 24/12/2021, phần cam kết Chung trong hợp đồng đặt cọc không ghi bất kỳ thông tin gì liên quan đến số tiền phạt cọc, số tiền hoàn trả và bồi thường mà đ ể trống (thời điểm này giữa Bà Vũ ThịC và bà Đặng ThịM Chưa xảy ra tranh Chấp gì).
 Ngày 01/01/2024, UBND xãN nhận được đơn đề nghị giải quyết tranh Chấp đất đai của bà Đặng ThịM đề nghị giải quyết tranh Chấp với Bà Vũ ThịC liên quan đến thửa đất số 179, tờ bản đồ số 01, diện tích 3.503,6m2 tại cánh đồng Giang thuộc thôn T, xã N, huyện P, tỉnh Hưng Yên mà bàC C nhượng Cho bà Đặng Thị M, kèm

## Page 4

theo đơn đề nghị, bàM có giao nộp bản phô tô hợp đồng đặt cọc, đề ngày 24/12/2021, phần cam kết Chung trong hợp đồng đặt cọc có ghi phạt cọc gấp 10 lần, tổng số tiền hoàn trả và bồi thường là 600.000.000 đồng.
 Tòa án đã mở phiên họp tiếp cận công khai Chứng chứ và hòa giải nhưng vắng mặt bị đơn nên không tiến hành phiên hòa giải được.
Tại phiên tòa: Có mặt nguyên đơn bà M, vắng mặt Đại diện theo u ỷ quyền của nguyên đơn và là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn B có lý do (có đơn đề nghị xét xử vắng mặt); vắng mặt bị đơn bàC lần thứ hai không có lý do.
- Nguyên đơn bàM trình bày: Đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 24/12/2021 giữa bà và Bà Vũ ThịC là vô hiệu; yêu cầu Tòa án buộc bàC phải trả lại bà và ông B số tiền đặt cọc là 60.000.000 đồng. BàM tự nguyện rút một phần yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu Tòa án xem xét buộc bàC bồi thường và phạt cọc;
tự nguyện không yêuc ầu tính lãi su ất đối với số tiền đặt cọc 60.000.000 đồng, đề nghị Tòa án đình Chỉ một phần yêuc ầu khởi kiện về yêu cầu bồi thường và phạt cọc; về yêu cầu tính lãi suất đối với số tiền đặt cọc.
Đ1 diện VKSND khu vực 1 - Hưng Yên phát biểu quan điểm:
- Về việc tuân theo pháp lu ật tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý Cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng, đầy đủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn, đại diện nguyên đơn theo ủy quyền và là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn Chưa thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Đại diện nguyên đơn theo ủy quyền và là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông B có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; Bị đơn vắng mặt tại phiên tòa lần thứ hai không có lý do nên đề nghị HĐXX căn chứ quy định của pháp luật để xét xử vắng mặt Đại diện nguyên đơn theo u ỷ quyền và là ngư ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông B, bị đơn bà C.
- Về đường lối giải quyết: Căn chứ khoản 3 Điều 26; Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1 và kho ản 3 Điều 228; khoản 2 Đi ều 244 của Bộ luật Tố tụng dân s ự. Điều 116, 117, 122, khoản 2 Điều 131, Đi ều 328 , Đi ều 408 của Bộ luật dân s ự. Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án, lệ phí Tòa án. Đề nghị HĐXX giải quyết theo hướng: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị M, tuyên hợp đồng đặt cọc giữa bà M và bàC vô hiệu, buộc bàC trả vợ Chồng bà M, ông B số tiền 60.000.000 đồng;
đình Chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bàM về việc yêu cầu bồi thường và phạt cọc bà C; yêu cầu tính lãi suất đối với số tiền đặt cọc. Buộc bàC phải Chịu án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả bàM án phí dân s ự sơ thẩm do yêuc ầu khởi kiện được Chấp nhận.
 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên chứu các tài liệu, Chứng chứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

## Page 5

[1] Về thẩm quyền, xác định quan hệ pháp luật và thủ tục tố tụng giải quyết vụ án:
Bà Đặng ThịM có đơn khởi kiện Bà Vũ Thị C, yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc đã ký kết ngày 24/12/2021 giữa bàM và bà C; quá trình tiến hành tố tụng và tại phiên tòa, bàM thay đổi quan điểm yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc để CNQSD đất giữa bàM và bàC vô hiệu; buộc bàC phải trả lại bàM tiền đặt cọc 60.000.000 đ ồng, yêuc ầu khởi kiện của bàM được xác định có quanh ệ tranh Chấp là “Tranh Chấp hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
BàC đăng ký hộ khẩu thường trú và nơi cư trú: Thôn T, xãT (trước là xã N, huyện P), tỉnh Hưng Yên. Tòa án nhân dân Khu vực 1 - Hưng Yên (trước là Tòa án nhân dân huyện P) thụ lý vụ án, giải quyết là đúng thẩm quyền quy định tại khoản 3 Điều 26; Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và là ngư ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn B có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; Bị đơn Bà Vũ ThịC vắng mặt tại phiên tòa lần thứ 2 không có lý do Chính đáng. Căn chứ vào khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1 và khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, HĐXX tiến hành xét xử vắng mặt Đ1 diện theo ủy quyền của nguyên đơn và là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông B; bị đơn bàC theo quy định của pháp luật.
[2] Về hợp đồng đặt cọc:
Theo hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 24/12/2021 thì bàM đặt cọc Cho bàC số tiền 60.000.000 đồng để nhận CNQSD thửa đất số 179, tờ bản đồ số 01, diện tích 3.503,6m2, loại đất trồng lúa tại cánh đồng Giang thuộc thôn T, xã N, huyện P, tỉnh Hưng Yên từ Bà Vũ Thị C.
Quá trình tiến hành tố tụng, UBND xãN chung chấp thông tin: thửa đất nêu trên là của hộ gia đình bàC gồm 09 định suất (của cụNh là bố đẻ ông T, ông T, bà C, anh K, anh K1, Chị Ng, Chị Đ, Chị H, anh Đ1 do ông Đoàn Văn T đứng tên Chủ hộ, đất Chưa được chấp giấy CNQSD đất). Năm 2014, thực hiện Chính sáC dồn thửa đổi ruộng, hộ gia đình bàC được giao 09 định suất ruộng ở 02 thửa, thửa số 179, tờ bản đồ số 01, diện tích 3.503,6m2 tại cánh đồng Giang thuộc thôn T, xã N, huyện P, tỉnh Hưng Yên và thửa số 01, tờ bản đồ số 05, diện tích 2.074,7m2 tại cánh đồng Hạ Tứ Đông thuộc thôn T, xã N, huyện P, tỉnh Hưng Yên. Khi giao 02 thửa đất Cho hộ bà C, ban Chia ruộng không giao cụ thể từng xuất ruộng ở vị trí nào, ở thửa nào mà giao tổng diện tích Chung của 09 định suất Cho Chủ hộ là ông Đoàn Văn T nên không thể xác định cụ thể 09 định xuất ruộng ở vị trí nào, ở thửa nào và định xuất ruộng của bàC ở đâu trong hai thửa đất ruộng nhà nước đã giao.
Nguyên đơn và Đại diện nguyên đơn theo u ỷ quyền trình bày, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc Chỉ có một mình bàC ký và bàC còn cam kết có quy ền C nhượng toàn bộ diện tích thửa đất số 179, tờ bản đồ số 01, vì tin tưởng bàC có quyền C nhượng nên đã đồng ý nhận C nhượng mà không tìm hi ểu thửa đất trên bàC có quyền C nhượng hay không, sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì mới biết thửa đất trên là của hộ gia đình bàC Chứ không phải của một mình bà C. Giữa hai bên mới Chỉ ký hợp đồng đặt cọc mà Chưa làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất.
Như vậy, việc bàC một mình đứng tên ký hợp đồng đặt cọc với bàM để chuyển nhượng toàn b ộ diện tích thửa đất số 179, tờ bản đồ số 01 tại cánh đồng

## Page 6

Giang thuộc quyền quản lý, s ử dụng Chung của hộ gia đình Chưa có sự đồng ý, không có văn bản ủy quyền của các thành viên hộ gia đình bàC Cho bà M, ông B nên Hợp đồng đặt cọc về CNQSD đất ngày 24/12/2021 giữa bàM và bàC đã vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng.
Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hi ệu doc ả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Bên nhận đặt cọc biết rõ thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng Chung của hộ gia đình nhưng vẫn tự một mình đứng tên chuyển nhượng toàn bộ mà Chưa có sự đồng ý và không có ủy quyền của các thành viên hộ gia đình; còn bên đặt cọc không tìm hiểu rõ thông tin về thửa đất nhận chuyển nhượng là của một mình bàC hay còn của ai khác, bàC có quyền chuyển nhượng toàn bộ thửa đất đó hay không mà Chỉ nghe một mình bàC nói.
Theo kết quả xác minh tại UBND xã N, lần đầu bà M, ông B chung chấp Cho UBND xãN hợp đồng đặt cọc ngày 24/12/2021, phần cam kết Chung không ghi nội dung hoàn trả và bồi thường mà còn để trống; khi xảy ra tranh Chấp giữa bà M, ông B với bà C, bàM chung chấp hợp đồng đặt cọc ngày 24/12/2021 , phần cam kết Chung lại ghi nội dung hoàn trả và bồi thường gấp 10 lần là 600.000.000 đồng. Bà M, ông B trình bày, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì giữa hai bên không thỏa thuận về tiền bồi thường và phạt cọc nếu hai bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng sau thời điểm giải quyết tranh Chấp tại UBND xãN thì giữa hai bên có thỏa thuận miệng (không có văn bản thỏa thuận) để bổ sung tiền bồi thường và phạt cọc vào trong hợp đồng đặt cọc đã ký kết vào ngày 24/12/2021 nếu bàC vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng. Giữa hai bên đều vui v ẻ Chấp thuận ghi b ổ sung về điều khoản bồi thường và phạt cọc trong hợp đồng nhưng không cung cấp được tài liệu, Chứng chứ Chứng minh về thỏa thuận ghi bổ sung nên không có cơ s ở để xem xét về khoản tiền bồi thường và phạt cọc.
[3] Về yêu cầu khởi kiện:
Tại đơn khởi kiện, quá trình tham giat ố tụng tại Tòa án, nguyên đơn bà M, người được nguyên đơn ủy quyền và là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông B có trình bày quan điểm và yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hủy hợp đồng đặt cọc giữa bàM và Bà Vũ ThịC được ký kết ngày 24/12/2021; yêu cầu bàC trả số tiền đã đặt cọc và phạt cọc gấp 03 lần; yêu cầu bàC trả lãi suất 10%/năm đối với số tiền đặt cọc từ khi đặt cọc Cho đến nay. Đến ngày 10/7/2025 và tại phiên tòa, bàM xin thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyênh ợp đồng đặt cọc đã ký kết giữa bàM và bàC vô hiệu, yêu cầu bàC hoàn trả bà M, ông B số tiền đã đặt cọc là 60.000.000 đồng; bà M, ông B tự nguyện xin rút một phần yêu cầu khởi kiện không yêu cầu bàC bồi thường, phạt cọc và không yêu cầu tính lãi suất đối với số tiền đặt cọc.
Xét việc bà M, ông B thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu, phù hợp quy định của pháp luật nên được HĐXX Chấp nhận. Như đã phân tích ở trên, hợp đồng đặt cọc CNQSD đất giữa bàM và bàC đã vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả Cho nhau những gì đã nhận, mặc dù một mình bàM ký hợp đồng đặt cọc với bàC nhưng số tiền bàM đặt cọc Cho bàC là tiền Chung của vợ Chồng bàM và

## Page 7

ông B nên buộc bàC phải có nghĩa vụ trả bà M, ông B số tiền đặt cọc mà bàC đã nhận là 60.000.000 đồng.
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn đề nghị thi hành án, nếu Cậm thanh toán kho ản tiền trên thì bàC còn phải Chịu lãi suất theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian Cậm thi hành.
Do xác định hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu nhưng bên đặt cọc Chưa làm phát sinh thi ệt hại gì Cho bên nhận đặt cọc, giữa các bên Chưa làm thủ tục chuyển nhượng theo quy đ ịnh, bên nhận đặt cọc vẫn đang quản lý, sử dụng diện tích đất, không có quan đi ểm yêu cầu Tòa án xem xét v ề bồi thường và phạt cọc; mặt khác, bên đặt cọc tự nguyện không yêuc ầu phạt cọc và bồi thường.
Do các bên đương sự không yêu cầu nên HĐXX không đặt ra xem xét về vấn đề bồi thường và phạt cọc.
Việc bà M, ông B xin rút một phần yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu bàC bồi thường, phạt cọc; không yêu cầu tính lãi suất đối với số tiền đặt cọc là tự nguyện và phù hợp với quy định của pháp luật nên HĐXX căn chứ khoản 2 Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự Chấp nhận xin rút một phần yêu cầu khởi kiện của bà M, ông B, đình Chỉ một phần yêuc ầu khởi kiện của bà M, ông B về việc yêu cầu bàC bồi thường, phạt cọc; yêu cầu tính lãi suất đối với số tiền đặt cọc.
[4] Về án phí: Nguyên đơn đư ợc Chấp nhận toàn b ộ yêu cầu khởi kiện nên không phải Chịu án phí Dân sự sơ thẩm. Bị đơn Bà Vũ ThịC phải Chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn chứ vào: Khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 1 và 3 Điều 228, khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 122, khoản 2 Điều 131, Điều 328, Điều 408 của Bộ luật dân s ự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án, lệ phí Tòa án;
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đặng Thị M.
- Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 24/12/2021 giữa bà Đặng ThịM và Bà Vũ ThịC để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 179, tờ bản đồ số 01, diện tích 3.503,5m2, loại đất trồng lúa nư ớc tại thôn T, xãT (trước là xã N, huyện P), tỉnh Hưng Yên vô hiệu.
Buộc Bà Vũ ThịC phải trả bà Đặng ThịM và ông Nguyễn Văn B số tiền 60.000.000 đồng (sáu mươi triệu đồng).
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn đề nghị thi hành án, nếu Cậm thanh toán kho ản tiền trên thì bàC còn phải Chịu lãi suất theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian Cậm thi hành.
- Đình Chỉ một phần yêuc ầu khởi kiện của bàM về việc yêuc ầu bàC bồi thường và phạt cọc; yêu cầu tính lãi suất đối với số tiền đặt cọc.

## Page 8

2. Về án phí: Buộc Bà Vũ ThịC phải Chịu 3.000.000 đồng (ba triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
Hoàn trả bà Đặng ThịM 4.925.000 đồng (bốn triệu Cín trăm hai mươi lăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu tạm ứng án phí số BLTU/24/0001325 ngày 27/11/2024 và 1.500.000 đồng (một triệu năm trăm nghìn đ ồng) tiền tạm ứng án phí theo biên lai thut ạm ứng án phí s ố BLTU/24/0001348 ngày 24/01/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Hưng Yên (trước là Chi cục Thi hành án dân sự huyện P).
3. Về quyền kháng cáo: Các đương s ự có mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm; đối với các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày k ể từ ngày nhận được bản án ho ặc từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.
Trường hợp Bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng Cế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- Các đương sự
- TAND tỉnh Hưng Yên;
- VKSND khu vực 1 - Hưng Yên;
- THADS tỉnh Hưng Yên;
- Lưu hồ sơ vụ án.
 T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Bùi Mạnh Quyền