Bản án số: 450/2025/DS-PT
yêu cầu tuyên bố hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu
Số: 450
Ngày: 05/09/2025
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đồng Nai
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Y/c tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu
Thông tin vụ việc: yêu cầu tuyên bố hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

Bản án số: 450/2025/DS-PT Ngày 05-9-2025 V/v: “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng CNQSD đất vô hiệu”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:
Ông Lê Quang Ninh Ông Nguyễn Văn Nhân Ông Phạm Tiến Hiệp
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Bảo Y ến - Thư kýT òa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai: Bà Đào Thị Tân - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Trong các ngày 30 tháng 8 và ngày 05 tháng 9 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai - Cơ sở 2 tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 66/2025/TLPT-DS ngày 02 tháng 6 năm 2025 v ề “Yêu cầu tuyên b ố hợp đồng CNQSD đất vô hiệu”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2025/DS-ST ngày 19 tháng 4 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là Tòa án nhân dân khu vực Đ – Đồng Nai) bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 306/2025/QĐXXPT-DS ngày 16 tháng 7 năm 2025, giữa các đương sự:
* Nguyên đơn : Bà Trần Thanh T , sinh năm: 1977; Trút ại: Khu phố P, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phư ớc (nay là phường B, tỉnh Đồng Nai). (có mặt)
* Bị đơn: Ông Hoàng Văn H, sinh năm: 1992; Trút ại: Số 66, Đặng Trần C, khu phố 1, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là phường Đ, tỉnh Đồng Nai). (vắng mặt)
Người đại di ện theo ủy quy ền của ông H : Bà Nguyễn Ngọc T1 , sinh năm:
1993; Địach ỉ: Khu phố 03, phường T , thành phố Đ, tỉnh Bình Phư ớc (nay là phường Đ, tỉnh Đồng Nai). (có mặt)

## Page 2

 * Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Nguyễn Văn K, sinh năm: 1992; Trút ại: Khu phố 6, phường Đ, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường C, Thành phố Hồ Chí Minh). (vắng mặt)
Người đại diện theo ủy quyền của ông K: Ông Đỗ Thanh T2, sinh năm: 1971;
Trú tại: Khu phố 03, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là phường Đ, tỉnh Đồng Nai). (có mặt)
 2. Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn Đ (Trước đây là Văn phòng công chứng Nguy ễn Trư ờng Th ); Địach ỉ: Số 108 đư ờng Trần Hưng Đ, khu phố P, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là phường B, tỉnh Đồng Nai).
Người đại diện theo pháp lu ật của Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn Đ :
Ông Nguyễn Văn Đ – CV: Trưởng phòng. (xin vắng mặt)
* Người làm chứng:
Ông Võ Văn N, sinh năm: 1984; Trút ại: Khu phố Xuân Đ, phường T, thành phố Đ, tỉnh Binh Phước (nay là phường B, tỉnh Đồng Nai). (vắng mặt)
- Người kháng cáo: Bị đơn ông Hoàng Văn H; Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn bà Trần Thanh T trình bày:
Ông Hoàng Văn H, sinh năm 1992 là người quen biết thân tình với bàT nhiều năm nay vì ông H hay vay tiền của bàT để làm ăn kinh doanh. Gi ữa bàT và ông Nguyễn Văn K, sinh năm 1992 không có mối quan hệ gì và bàT không biết ông K là ai.
Theo Quyết định công nhận kết qu ả hòa gi ải thành tại Tòa án s ố 79/2024/QĐCNHGT-DS ngày 21 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Bình Phư ớc (nay là Tòa án nhân dân khu vực Đ – Đồng Nai), cón ội dung: Ông Hoàng VănH phải trả cho bà Trần Thanh T tổng s ố tiền 5.000.000.000đ (Năm tỷ đồng); Trong đó số tiền nợ gốc là 4.200.000.000đ (Bốn tỷ hai trăm tri ệu đồng), số tiền lãi là 800.000.000đ (Tám trăm tri ệu đồng). Thời hạn trả nợ vào ngày 21/11/2024 là hạn cuối.
Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng bi ện pháp khẩn cấp tạm thời s ố 05/2024/QĐ – BPKCTT ngày 22/10/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đ (nay là TAND khu vực Đ - Đồng Nai) để đảm bảo cho việc thi hành án, về việc “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa v ụ” đối với thửa đất số 18a, tờ bản đồ số Cụm số hiệu I-32, diện tích 149.7m 2, địa chỉ thửa đất tại TĐC, xã T, thị xã Đ, tỉnh Bình Phước (nay là phường Đ, tỉnh Đồng Nai), theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 740213, số vào sổ cấp GCN: CS10115 do sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Phước (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đồng Nai) cấp ngày 13/12/2017 cho ông Đặng Văn T3 cùng vợ Lê Thị D, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ (Nay

## Page 3

3 là Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Đồng Xoài) chỉnh lý trang 04 cho ông Hoàng VănH ngày 17/8/2022.”
Đến thời hạn trả nợ ông H không trả, do đó bàT làm đơn yêu cầu thi hành án tại Chi cục Thi hành án Dân s ự thành phố Đ, tỉnh Bình Phư ớc (nay là Phòng Thi hành án Dân sự khu vực Đ – Đồng Nai).
Vào ngày 16/12/2024 Chic ục Thi hành án Dân s ự thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là Phòng Thi hành án Dân s ự khu vực Đ – Đồng Nai) đã ban hành Quyết định số 06/QĐ-CCTHADS về việc kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông Hoàng VănH đối với thửa đất số 18a, tờ bản đồ số Cụm số hiệu I -32, di ện tích 149.7m 2, địach ỉ thửa đất tại TĐC, xã T, thị xã Đ “nay là phường T, thành phố Đ”, tỉnh Bình Phư ớc (nay là phường Đ, tỉnh Đồng Nai) của ông H.
Do thửa đất kê biên trên đã được ông H chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn K vào ngày 16/10/2024 tại Văn phòng công chứng Nguy ễn Trư ờng Th , theo s ố công chứng số 006289, quyển số 01/2024 TP/CC-SCC/HĐGD. Do đó, vào ngày 06/01/2025 Chic ục Thi hành án Dân s ự thành phố Đ, tỉnh Bình Phư ớc (nay là Phòng Thi hành án Dân s ự khu vực Đ – Đồng Nai) đã ban hành Quyết định số 21/TB-THADS thông báo v ề việc xác định quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản thi hành án là thửa đất kê biên. Trong đó thông báo cho bà T, ông Hoàng Văn H, ông Nguyễn Văn K khởi kiện tại Tòa án trong thời hạn 30 ngày k ể từ ngày nhận được thông báo.
Nay bàT khởi kiện yêuc ầu Tòa án tuyên vô hi ệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bên chuyển nhượng ông Hoàng VănH và bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn K đối với diện tích đất trên, vô hi ệu do giả tạo, với lý do: Việc ông H chuyển nhượng cho ông K quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 18a, tờ bản đồ số Cụm số hiệu I-32, diện tích 149.7m 2, thì trư ớc đó ông H có nói cho bàT biết hiện ông H đang thế chấp thửa đất số 18a, tờ bản đồ số Cụm số hiệu I-32 để vay Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương số tiền khoảng 2,7 tỷ đồng. Ông H muốn đáo hạn lại khoản vay để vay với lãi suất thấp là 6.6%/năm, đồng thời vay tăng thêm số tiền với mức vay 3,2 tỷ đồng. Do ông H thời điểm này bị nợ xấu và không thể vay lại Ngân hàng nên ông H có bàn bạc với ông K với nội dung, ông H sẽ trả nợ Ngân hàng và rút s ổ ra nhờ ông K đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ vay số tiền 3,2 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương (ông H cho biết ông K là người quen và là nhân viên Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương). Đ ể chứng minh cho việc ông H nói là đúng thì vào tháng 9/2024 và vào ngày 14/10/2024 ông H có gửi cho bàT thông báoc ủa Ngân hàng Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương đ ề ngày 30/8/2024 và 14/10/2024 v ề việc thông báo cho ông K được vay s ố tiền 3.250.000.000 đồng (Ba tỷ hai trăm năm mươi tri ệu đồng), lãi suất vay 6,6%/năm, mục đích ông K vay để nhận sang như ợng thửa đất số 18a, tờ bản đồ số Cụm số hiệu I-32, diện tích 149.7m2 của ông H.
Sau khi ông H và ông K ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với nhau thì bàT đã làm đơn khởi kiện ông H tại Tòa án v ề việc tranh chấp hợp đồng vay tài

## Page 4

4 sản, đồng thời yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản đối với thửa đất trên của ông H. Khi thửa đất trên của ông H bị phong tỏa thì ông H có đến thỏa thuận với bàT nhiều lần với nội dung, ông H sẽ hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với ông K và chuyển nhượng QSDĐ trên cho bàT để bàT đi vay Ngân hàng cho ông H vay lại số tiến 2,5 tỷ đồng, đồng thời cho ông H ở lại nhà đất trên trong thời hạn 02 năm, nếu ông H có tiền có thể mua lại nhà đất trên với giá 2,5 tỷ đồng cộng với tiền lãi suất Ngân hàng bàT đã đi vay. Tuy nhiên, ông H sau đó không thực hiện.
Về nội dung và quá trình ông H nhờ ông K đứng tên GCN QSDĐ để nhờ ông K vay vốn thì ông H có thông báo và gửi tin nhắn zalo cho bàT để chứng minh cho việc ông H nói là sự thật. Ông H có gửi cho bàT hình ảnh thông tin qua zalo gồm:
1. Thông báo số 7358 ngày 30/9/2024 về việc thu hồi nợ trước hạn của Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương đối với ông Hoàng Văn H, số tiền gốc là 2.710.373.182 đồng và lãi là 101.849.767 đồng, nợ thẻ tín dụng 170.682.261 đồng.
Thông báo này ông H gửi cho bàT để chứng minh ông H có vay Ngân hàng và thế chấp tài sản trên, ông H đã bị nợ xấu.
2. Thông báo v ề việc cho khách hàng vay bất động sản ngày 30/8/2024 và ngày 14/10/2024 của Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương với nội dung Ngân hàng cho ông Nguyễn Văn K vay số tiền 3.250.000.000 đồng (Ba tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng), mục đích vay để mua thửa đất số 18a, tờ bản đồ số Cụm số hiệu I-32, diện tích 149.7m 2, địa chỉ thửa đất tại TĐC, xã T, thị xã Đ, tỉnh Bình Phước (nay là phường Đ, tỉnh Đồng Nai) của ông H, lãi suất vay 6,6%/năm. Như vậy, việc ông H có ý định chuyển nhượng QSDĐ trên cho ông K để nhờ ông K vay vốn từ tháng 8/2024, mục đích vay thêm số tiền và để được lãi suất thấp.
3. Ngoài ra vào ngày 17/12/2024 trư ớc khi ông H đến Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Đ (nay là Phòng Thi hành án Dân s ự khu vực Đ – Đồng Nai)
làm việc, ông H có điện thoại cho bàT và nói chuy ện, bàT có ghi âm cu ộc nói chuyện giữa bàT và ông H, trong nội dung nói chuy ện ông H thừa nhận “Ông H mượn tiền của ông N để trả cho Ngân hàng, sau đó ông H sang nhượng QSDĐ nói trên cho ông K nhờ ông K đứng tên vay lại ngân hàng, s ố tiền vay ngân hàng ông H trả cho ông N, số tiền còn lại ông H giữ để kinh doanh và trả bớt nợ”.
Do đó nay bàT yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Đ (nay là TAND khu vực Đ – Đồng Nai) giải quyết: Tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bên chuyển nhượng ông Hoàng VănH với bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Văn K, đối với diện tích đất 149.7m2, thửa đất số 18a, tờ bản đồ số Cụm số hiệu I-32, địa chỉ thửa đất tại TĐC, xã T, thị xã Đ, tỉnh Bình Phước (nay là phường Đ, tỉnh Đồng Nai) do Văn phòng công chứng Nguyễn Trường Th chứng nhận ngày 16 tháng 10 năm 2024, số công chứng 006289, quyển số 01/2024 TP/CC-SCC/HĐGD. Vô hiệu do giả tạo.
Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn ông Hoàng VănH và người đại diện theo ủy quyền bà Lê Thị N1 thống nhất trình bày:

## Page 5

5 Giữa ông H và ông Nguyễn Văn K là ngư ời quen bi ết thân tình với nhau khoảng 04 năm nay, ông K là Cán b ộ của Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương. Bà Trần Thanh T là người quen biết với ông H nhiều năm.
Xuất phát từ việc ông Hoàng VănH có vay tín dụng của Ngân hàng TMCP T
- Chi nhánh Bình Dương, với số tiền vay khoảng 2,7 tỷ đồng và thế chấp bằng tài sản là di ện tích đất 149.7m2, thửa đất số 18a, tờ bản đồ số Cụm số hiệu I-32, địa chỉ thửa đất tại TĐC, xã T, thị xã Đ “nay là phường T, thành phố Đ”, tỉnh Bình Phước (nay là phường Đ, tỉnh Đồng Nai). Do ông H vi phạm nghĩa vụ trả gốc và lãi cho Ngân hàng nên Ngân hàng đã ra thông báo thu hồi nợ trước hạn với ông H theo thông báo s ố 7358 ngày 30/9/2024 v ề việc thu hồin ợ trướch ạn của Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương đối với ông Hoàng VănH . Do không có tiền trả nợ Ngân hàng nên vào ngày 01 hoặc ngày mùng 02/10/2024 thì giữa ông K và ông H có bàn bạc nội dung, ông H nhờ ông K kiếm người mua di ện tích đất 149.7m2, thửa đất số 18a, tờ bản đồ số Cụm số hiệu I-32 để ông H lấy tiền trả nợ Ngân hàng.
Vào ngày 05/10/2024 thì ông K quyết định đặt vấn đề mua thửa đất trên của ông H và được ông H đồng ý nên các bên có thống nhất lập biên bản thỏa thuận về việc sang như ợng đất với nhau. Theon ội dung biên bản thỏa thu ận ngày 05/10/2024 giữa ông H và ông K thống nhất, “Giá trị sang nhượng đối với diện tích đất trên là 1,8 tỷ đồng, riêng 01 căn nhà cấp 03 diện tích 270m2, kết cấu 01 trệt 02 lầu và công trình phụ trên đất là 2 t ỷ đồng (Các bên thống nhất không đưa giá trị căn nhà vào hợp đ ồng). Ông K thaym ặt ông H thanh toán kho ản n ợ 2.838.000.000 đồng cho ông H tại Ngân hàng Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và sang tên ông K xong thì ông H sẽ hỗ trợ ông K làm thủ tục đăng kýc ấp quyền sở hữu nhà ở với căn nhà trên đất để ông K đi vay vốn ngân hàng. Đối với số tiền ông K bỏ ra để trả nợ Ngân hàng thay cho ông H thì coi như ông K đã thanh toán xong s ố tiền sang nhượng đất cho ông H 1,8 tỷ đồng. Đối với giá trị căn nhà công trình phụ trên đất là 2 tỷ đồng thì giữa ông H và ông K sẽ tính toán và quyết toán sau khi ông K vay vốn được Ngân hàng”.
Vào ngày 10/10/2024 thì gi ữa ông H và ông K lập biên bản thỏa thuận lần 2, với nội dung, “thống nhất thỏa thuận lại giá trị sang nhượng diện tích đất trên với nhau với giá chỉ còn 950.000.000 đồng (Chín trăm năm mươi tri ệu đồng), đối với giá trị căn nhà và các tài sản trên đất giá gi ữ nguyên 2 t ỷ đồng, ngoài ra các bên thỏa thuận sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì ông H có trách nhi ệm bàn giao nhà đất cũng các tài sản trên đất cho ông K, đồng thời ông K sẽ tạo điều kiện cho ông H thuê lại diện tích đất và căn nhà đ ể làm nơi ở trong thời hạn 02 năm, trong thời hạn 02 năm nếu ông H có nhu cầu mua lại nhà đất thì ông K sẽ tạo điều kiện chuyển nhượng lại cho ông H với giá trị sang nhượng do 02 bên thỏa thuận.
Ông K sẽ thay mặt ông H thanh toán số tiền khoảng 2,8 tỷ đồng tại Ngân hàng”.
Đến ngày 15/10/2024 thì ông K có nhờ ông N chuyển số tiền 2.838.000.000 đồng trả nợ Ngân hàng thay cho ông H. Sau đó ngày 16/10/2024 gi ữa ông K và ông H ký kết Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất nói trên tại

## Page 6

6 Văn phòng công chứng Nguyễn Trường Th theo số công chứng 006289, quyển số 01/2024 TP/CC-SCC/HĐGD.
Sau khi giữa ông K và ông H ký kết HĐCN QSDĐ ngày 16/10/2024 thì ông H không bàn giao đất và nhà cho ông K với lý do ông K là bạn thân với ông H nên ông K nhờ ông H mang giấy tờ nộp tại cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục sang trang 04 gi ấych ứng nhận QSDĐ cho ông K, sau khi ông K được sang tên gi ấy chứng nhận QSDĐ xong mới nhận tài sản (Các bên không lập biên bản mà chỉ nhờ miệng). Sau đó, ông H có cầm các giấy tờ pháp lý và Hợp đồng CN QSDĐ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm hồ sơ để điều chỉnh biến động QSDĐ cho ông K thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thông báo ngăn chặn đối với diện tích đất trên nên không làm đư ợc, sự việc này ông H có thông báo cho ông K, sau khi biết sự việc thì ông Kyêu cầu ông H đưa lại hồ sơ để ông K tự đi nộp nhưng do hồ sơ đã bị ông Ngiữ nên ông H không đưa lại được cho ông K.
Vào ngày 09/01/2025 ông K nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là Tòa án nhân dân khu vực Đ – Đồng Nai) yêu cầu Tòa án gi ải quy ết buộc ông Hoàng VănH giao các gi ấyt ờ là gi ấy CN QSDĐ, Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cùng thửa đất và căn nhà cho ông K, yêu cầu của ông K đã được Tòa án thụ lý, trong quá trình giải quyết vụ án thì vào ngày 17/01/2025 ông H bàn giao nhà đất cùng các gi ấy tờ pháp lý cho ông K, đồng thời vào ngày 19/01/2025 giữa ông K và ông H lập hợp đồng thuê QSDĐ và nhà với nội dung ông K cho ông H thuê lại nhà đất trên với giá 10.000.000 đồng (Mư ời tri ệu đồng)/tháng, do đó ông K rút đơn khởi kiện và Tòa án đã đình chỉ vụ án.
Đối với nội dung nói chuyện giữa bàT và ông H qua đoạn ghi âm bàT cung cấp cho Tòa án, thì nội dung trong đoạn ghi âm là do bàT nhờ ông H nói nội dung như vậy nhằm diễn một vỡ kịch choch ồng bàT khỏi chửi mắng bàT chứ không phải là sự thật.
Như vậy, việc sang như ợng QSDĐ gi ữa ông H và ông K là đúng theo quy định của pháp luật, do đó đ ề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thanh T.
Trường hợp Tòa án tuyên vô hi ệu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và ông K thì ông H không yêu cầu Tòa án gi ải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Quá trình gi ải quyết vụ án vàt ại phiên tòa ngư ời có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan ông Nguyễn Văn K và người đại diện theo ủy quyền ông Đỗ Thanh T2 thống nhất trình bày:
Ông T2 đồng ý và thống nhất như lời trình bàyc ủa bà N1. Nội dung sự việc chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Hoàng VănH và ông Nguyễn Văn K như bà N1 trình bày là đúng. Vi ệc chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và ông K là đúng theo quy định của pháp luật, do đó đ ề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thanh T. Trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và ông K thì ông H không yêuc ầu Tòa án gi ải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

## Page 7

7 Vào ngày 17/4/2025 ông T2 nộp đơn đ ề nghị Tòa án tạm đình chỉ vụ án và chuyển hồ sơ qua cơ quan Cảnh sát điều tra để điều tra hành vi “Vu khống” của bà Trần Thanh T . Tại phiên tòa sơ thẩm, ông T2 xin rút lại yêuc ầu đề nghị Tòa án tạm đình chỉ vụ án và chuyển hồ sơ qua cơ quan Cảnh sát điều tra để điều tra hành vi “Vu khống” của bà Trần Thanh T.
Người có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan Văn phòng Công chứng Nguy ễn Văn Đ (trước đây là Văn phòng công chứng Nguyễn Trường Th) trình bày:
Sau khi kiểm tra lại hồ sơ công chứng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 6289 ngày 16/10/2024 có đối tượng là thửa đất 18a, tờ bản đồ số Cụm có ký hiệu I-32 tại Khu TĐC xã T, thị xã Đ (nay là phường T, thành phố Đ), tỉnh Bình Phước (nay là phường Đ, tỉnh Đồng Nai), Văn phòng công chứng có ý ki ến như sau:
1. Công chứng viên Văn phòng công chứng Nguyễn Trường Th đã thực hiện việc công chứng hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật.
2. Đối với yêu cầu của nguyên đơn trong yêuc ầu của vụ án này, Văn phòng công chứng không có cơ s ở để nêu ý ki ến của mình. Kính đ ề nghị TAND căn c ứ vào các chứng cứ và tài liệu có trong hồ sơ để xét xử vụ án theo quy định của pháp luật.
3. Vì khối lượng công vi ệc nhiều, không b ố trí được nhân s ự tham gia gi ải quyết vụ án nên Văn phòng công chứng xin đư ợc Tòa án nhân dân các cấp cho phép vắng mặt Người làm chứng ông Võ Văn N trình bày:
Bà Trần Thanh T thì ông N không biết là ai. Ông Hoàng Văn H, ông Nguyễn Văn K và ông Đỗ Thanh T2 thì là người quen biết với ông N khoảng 04 năm nay.
Vào ngày 15 tháng 10 năm 2024 ông K có vay ông N số tiền 2.500.000.000 đồng (có vi ết giấy mượn tiền). Cùng ngày , ông K có đưa ti ền mặt cho ông N số tiền 300.00.000 đồng (Ba trăm tri ệu đ ồng) và chuy ển kho ản cho ông N số tiền 38.000.000 đồng (Ba mươi tám tri ệu đồng). Sau đó ông K có nhờ ông N chuyển vào số tài khoản của ông Hoàng VănH tại Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương với tổng số tiền 2.838.000.000 đồng (Hai t ỷ tám trăm ba mươi tám tri ệu đồng). Khi ông N chuyển khoản cho ông H thì ông Nghi nội dung “thanh toán tiền đất tiến Thành”, nội dung ghi chuyển khoản do ông K nói ông N ghi.
Việc ông K nhờ ông N chuyển khoản số tiền 2.838.000.000 đồng (Hai tỷ tám trăm ba mươi tám tri ệu đồng) cho ông H thì ông N không biết ông H sử dụng vào công việc gì.
Mới đầu ông N không biết việc chuyển nhượng đất giữa ông K và ông H. Sau này khi việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán bị ngăn chặn thì ông N cũng được biết thông qua ông H và ông K nói cho ông N.
Tại thời điểm ông K vay tiền của ông N cho đến nay khi biết nội dung sự việc hợp đồng mua bán đất của ông K và ông H bị ngăn chặn tại tòa thì ông N không giữ giấy tờ và hồ sơ gì liên quan đến việc giao dịch mua bán giữa ông K và ông H.

## Page 8

8 Sau khi ông N biết sự việc ông K mượn tiền ông N để mua bán đất của ông H thì ông N có nói với ông H và ông K đưa bộ hồ sơ cho ông N xem có đúng như s ự việc ông H, ông K nói hay không và ông N có giữ bộ hồ sơ chuyển nhượng để làm việc trực tiếp với ông K về số tiền đã vay mượn của ông N. Đến lúc ông K trả cho ông N 1.000.000.000đ thì ông N bàn giao lại hồ sơ cho ông K để giữa ông K và ông H xử lý công việc.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2025/DS-ST ngày 19 tháng 4 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là TAND khu vực Đ – Đồng Nai) đã quyết định:
“Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của bà Trần Thanh T về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu;”
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông Hoàng VănH với ông Nguyễn Văn K đối với thửa đất số 18a, tờ bản đồ số Cụm số hiệu I -32, di ện tích 149.7m 2, địach ỉ thửa đất tại TĐC, xã T, thị xã Đ , (nay là phường T, thành phố Đ), tỉnh Bình Phư ớc (nay là phường Đ, tỉnh Đồng Nai) do Văn phòng công chứng Nguyễn Trường Th (nay Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn Đ) chứng nhận ngày 16 tháng 10 năm 2024, s ố công chứng 006289, quyển số 01/2024 TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu…”;
Ngoài ra còn quyết định về án phí, chi phít ố tụng, nghĩa v ụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.
Ngày 05/5/2025, bị đơn là ông Hoàng VănH và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn K kháng cáo Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Bình Phư ớc (nay là Tòa án nhân dân khu vực Đ – tỉnh Đồng Nai), đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xem xét gi ải quyết: Sửa Bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Người đại diện ủy quyền của bị đơn ông Hoàng VănH , là bà Nguyễn Ngọc T1 và người đại diện ủy quyền của ông Nguyễn Văn K là ông Đỗ Thanh T2 cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hoàng VănH và ông Nguyễn Văn K là đúng quy định của pháp lu ật về hình thức, nội dung cũng như các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng, đúng trình t ự thủ tục nên đ ủ điều kiện có hiệu lực pháp luật theo quy định. Vì vậy, giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông H và ông K, sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà T.
Nguyên đơn, bà Trần Thanh T , giữ nguyên yêuc ầu khởi kiện, đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của ông H và ông K, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.
Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu quan điểm:
Về việc chấp hành pháp luật tố tụng: Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét x ử cũng như các đương s ự đã tuân thủ đầy đủ và thực hiện đúng với quy định của pháp luật.

## Page 9

9 Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáoc ủa bị đơn là ông H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông K; giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm số 12/2025/DS-ST ngày 19 tháng 4 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là Tòa án nhân dân khu vực Đ – tỉnh Đồng Nai).
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và quan đi ểm của đại diện Viện kiểm sát đã được tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng:
Đơn kháng cáo của bị đơn ông Hoàng VănH và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K được nộp trong thời hạn lu ật định nên đư ợc chấp nhận xem xét, gi ải quyết theo trình t ự phúc thẩm. Vì v ậy, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước (nay là TAND tỉnh Đồng Nai) thụ lý và giải quyết phúc thẩm vụ án là đúng theo quy định tại Điều 273 và Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Trong quá trình chu ẩn bị xét xử phúc thẩm, ông T2 và ông K có đơn đề nghị đưa Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương vào tham gia tố tụng và đề nghị chuyển hồ sơ vụ án sang Cơ quan Cảnh sát điều tra. Tuy nhiên, tại phiên tòa, người đại diện ủy quyền của ông K là ông T2 không đề nghị Hội đồng xét x ử xem xét.
Do đó, Hội đồng xét xử không xem xét yêu cầu này của ông K.
[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Hoàng VănH và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K, Hội đồng xét xử thấy rằng:
Quá trình giải quyết tại Tòa án cấp sơ thẩm cũng như tại phiên tòa phúc thẩm, bà Thà là người đại diện theo ủy quyền của ông H và ông T2 là người đại diện theo ủy quyền của ông K đều cho rằng ông H đã chuyển nhượng thửa đất số 18a cho ông K là đúng quy định của pháp lu ật và không phải là giao dịch gi ả tạo. Tuy nhiên, lời khaic ủa ông H và ông K, các chứng cứ do phía ông H và ông K cung cấp cho Tòa án, cùng các chứng cứ do Tòa án thu thập có s ự mâu thuẫn, không thống nhất về giá trị chuyển nhượng và phương thức thanh toán cũng như nghĩa vụ bàn giao tài sản giữa ông H và ông K, cụ thể:
[2.1] Về giá trị chuyển nhượng: Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông K lập ngày 16/10/2024 tại Văn phòng công chứng Nguyễn Trường Th (BL: 88-90), các bên thỏa thuận số tiền chuyển nhượng trong hợp đồng là 950.000.000 đồng (Chín trăm năm mươi triệu đồng).
Theoch ứng c ứ Tòa án cấp sơ thẩm thu thập t ừ hồ sơ v ụ án thụ lý s ố 19/2025/TB-TLVA ngày 10/01/2025 của TAND thành phố Đ, tỉnh Bình Phư ớc (nay là TAND khu vực Đ – Đồng Nai) thể hiện: Tại đơn khởi kiện của ông K đề ngày 08/01/2025 khởi kiện ông H (BL 143- 146) có nội dung “ông K nhận chuyển nhượng thửa đất số 18a của ông H với giá 950.000.000 đồng (Chín trăm năm mươi triệu đồng), ông K đã trả đủ số tiền này cho ông H. Lý do ông K khởi kiện ông H là ông H không bàn giao Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thửa đất số 18a cho ông K”.

## Page 10

10 Trong quá trình gi ải quy ết v ụ án thụ lý s ố 19/2025/TB-TLVA ngày 10/01/2025, vào ngày 20/01/2025, ông Đỗ Thanh T2 là ngư ời đại di ện theo ủy quyền của ông K có nộp cho Tòa án: 01 biên bản thỏa thuận về việc sang nhượng quyền s ử dụng đ ất, quy ền s ở hữu nhà ở và tài sảng ắn li ền với đất ngày 05/10/2024; 01 biên bản bàn giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đề ngày 17/01/2025; 01 Hợp đồng thuê quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đề ngày 19/01/2025; Giấy vay tiền ngày 14/10/2024 và giấy trả tiền ngày 17/01/2025 gi ữa ông Nguyễn Văn K và ông Võ Văn N . Tuy nhiên, nội dung trong biên bản thỏa thuận về việc sang nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày 05/10/2024 giữa ông H và ông K do phía ông K giao nộp ngày 20/01/2025 lại thể hiện nội dung ông K nhận chuyển nhượng thửa đất số 18a của ông H với giá 3.800.000.000 đồng (Ba tỷ tám trăm triệu đồng), trong đó: giá trị đất là 1,8 t ỷ đồng, giá trị căn nhà và các tài sản trên đất là 2 t ỷ đồng. Sau khin ộp các chứng cứ trên cho Tòa án, ông K đã rút đơn khởi kiện và TAND thành phố Đ, tỉnh Bình Phư ớc (nay là TAND khu vực Đ – Đồng Nai) đã ban hành Quyết định đình chỉ vụ án số 08/2025/QĐST–DS ngày 12/02/2025 (BL:
182 - 185).
Ngoài ra, trong quá trình gi ải quyết vụ án này, vào ngày 07/3/2025, phía ông K có nộp thêm chứng cứ là 01 biên bản thỏa thuận về việc sang nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất giữa ông K và ông H đề ngày 10/10/2024 (BL: 75 – 78). Nội dung trong biên bản thỏa thuận lại thể hiện giá trị chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất ông H chuyển như ợng cho ông K là 2.950.000.000 đồng (Hai t ỷ chín trăm năm mươi tri ệu đ ồng), trong đó: giá trị chuyển như ợng thửa đất 18a là 950.000.000 đồng (Chín trăm năm mươi tri ệu đồng), đối với giá trị căn nhà và các tài sản trên đất, giá giữ nguyên 02 tỷ đồng.
Mặt khác, chứng cứ Tòa án sơ thẩm thu thập tại Chi cục Thi hành án Dân s ự thành phố Đ (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực Đ – Đồng Nai) là Biên bản về việc gi ải quy ết vi ệc thi hành án ngày 24/12/2024 (sau thời đi ểm ông H ký chuyển nhượng thửa đất số 18a cho ông K ngày 16/10/2024) đối với ông Nguyễn Văn K (BL 136) thìn ội dung trong biên bản này ông K khai nhận: ông K nhận chuyển như ợng thửa đất 18a và các tài sản trên đất của ông H với giá trị 3.900.000.000 đồng (Ba t ỷ chín trăm tri ệu đồng), ông K đã thanh toán đư ợc cho ông H số tiền 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng), số tiền còn nợ lại ông H là 2.400.000.000 đồng (Hai tỷ bốn trăm triệu đồng). Khi nào sang tên Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông K thì ông K sẽ thanh toán cho ông H.
[2.2.] Về phương thức thanh toán: Tại biên bản lấy lời khaic ủa phía ông H ngày 07/3/2025 (BL: 55, 56), phía ông H khai nhận: ông H chuyển nhượng cả đất và nhà cho ông K với giá 2.950.000.000 đồng (Hai t ỷ chín trăm năm mươi tri ệu đồng), ông K đã trả cho ông H được số tiền 2.838.000.000 đồng (Hai tỷ, tám trăm ba mươi tám triệu đồng) bằng hình thức trả nợ thay khoản vay của ông H nợ ngân hàng, số tiền còn lại thì các bên tính toán sau.
Trong khi đó, tại biên bản lấy lời khaic ủa phía ông K ngày 07/3/2025 (BL:
64, 65), phía ông K khai nhận: trong tổng số tiền 2.838.000.000 đồng (Hai tỷ, tám

## Page 11

11 trăm ba mươi tám tri ệu đồng) ông K đã trả nợ thay cho ông H thì có 950.000.000 đồng (Chín trăm năm mươi triệu đồng) ông K trả tiền nhận sang nhượng riêng thửa đất của ông H, số tiền còn lại 1.888.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm tám mươi tám triệu đồng) là tiền ông H còn nợ ông K. Số tiền ông H còn nợ này sẽ được các bên tính toán cấn trừ vào giá trị căn nhà 2 tỷ đồng mà các bên thỏa thuận sau khi ông K được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy ền sở hữu nhà ở và sau khi ông K vay vốn Ngân hàng.
Mặt khác, tại Biên bản về việc giải quyết việc thi hành án ngày 24/12/2024 (sau thời đi ểm ông H ký chuy ển như ợng thửa đất s ố 18a cho ông K ngày 16/10/2024) đối với ông Nguyễn Văn K (BL 136) thì nội dung trong biên bản này chính ông K lại khainh ận: Ông nhận chuyển nhượng thửa đất 18a và các tài sản trên đất của ông H với giá trị 3.900.000.000 đồng (Ba tỷ chín trăm triệu đồng), ông K đã thanh toán đư ợc cho ông H số tiền 1.500.000.000 đồng (Một t ỷ năm trăm triệu đồng), số tiền còn nợ lại ông H là 2.400.000.000 đồng (Hai tỷ bốn trăm triệu đồng). Khi nào sang tên Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông K thì ông K sẽ thanh toán cho ông H.
Như vậy, cùng một nội dung s ự việc nhưng qua lời khaic ủa phía ông K và các chứng cứ ông K cung cấp cùng các chứng cứ do Tòa án cấp sơ thẩm thu thập thể hiện có s ự mâu thuẫn, không thống nhất với nhau v ề giá trị chuyển nhượng giữa ông K và ông H và các phương thức thanh toán không nhất quán. Sự thay đổi liên tục về giá trị và cách thức thanh toán thể hiện sự không có thật của giao dịch mua bán, mà chỉ là sự hợp thức hóa nhằm mục đích khác.
[2.3] Về thỏa thuận nghĩa vụ bàn giao tài sản: Tại biên bản thỏa thuận về việc sang nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đề ngày 10/10/2024 (BL: 75 – 78) giữa ông H và ông K do ông K cung cấp cón ội dung: Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì ông H lập tức bàn giao nhà đất cũng như các tài sản trên đất cho ông K. Mặt khác, tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/10/2024, tại Điều 3 của Hợp đồng có nội dung: 1. Bên A (ông H) có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B ( ông K); 2. Bên B ( ông K) có nghĩa v ụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, sau khi ký kết chuyển nhượng thì ông H vẫn là người quản lý, sử dụng thửa đất và căn nhà đ ể ở. Ngoài ra, ông H là người giữ các giấy tờ như Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, mặc dù các bên có thỏa thuận nội dung ông H phải giao nhà đất cho ông K như thỏa thuận và như Hợp đồng nhưng thực tế không có việc bàn giao tài sản như các bên cam kết. Sau này, khi thửa đất 18a bị Cơ quan Thi hành án kê biên và có thông báoc ủa Cơ quan Thi hành án thì ông K mới khởi kiện ông H đòi đất và nhà. Điều này cho thấy ý chí thực sự của các bên không phải là chuyển nhượng tài sản.
[2.4] Ngoài ra, chứng c ứ Tòa án thu thập tại Chic ục Thi hành án Dân s ự thành phố Đ (nay là Phòng Thi hành án dân s ự khu vực Đ – Đồng Nai) như Biên bản về việc giải quyết việc thi hành án ngày 17/12/2024 (sau thời điểm ông H ký

## Page 12

12 chuyển nhượng thửa đất số 18a cho ông K ngày 16/10/2024) đối với ông Hoàng VănH (BL 133), thìn ội dung trong biên bản thể hiện ông H cũng đồng ý chuyển nhượng thửa đất 18a cho bàT và ông D (chồng bà T), ông H chỉ yêu cầu vợ chồng bàT đưa lại số tiền 2,7 tỷ đồng để ông H trả cho người cho vay đ ể đáo hạn. Như vậy, có thể thấy rằng việc ông H đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 18a cho ông K vào ngày 16/10/2024 nhưng ông H vẫn đồng ý chuyển nhượng thửa đất số 18a để trả nợ cho bà T, chứng tỏ việc ông H chuyển nhượng thửa đất số 18a cho ông K là giả tạo, không có thật.
[2.5] Đối với lời khai của người làm chứng ông Võ Văn N đề ngày 04/4/2025 (BL: 216): Xét thấy, việc ông N chuyển số tiền 2.838.000.000 đồng (Hai t ỷ, tám trăm ba mươi tám triệu đồng) vào số tài khoản của ông H tại Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương vào ngày 15/10/2024 là có th ật. Điều này thể hiện qua bản sao kê tài khoản của ông Võ Văn N tại Ngân hàng TMCP K Việt Nam (BL 87), nội dung ghi chuyển khoản cho ông H là “thanh toan tien đat tien Thanh”.
Việc ông K và ông H cho rằng ông N chuyển số tiền 2.838.000.000 đồng (Hai tỷ, tám trăm ba mươi tám tri ệu đồng) vào số tài khoản của Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương đ ể trả số tiền nợ của ông H nợ Ngân hàng là không đúng.
Bởi, theo lời khaic ủa ông N ngày 04/4/2025 (BL: 216) và bản sao kê tài kho ản (BL: 87) của ông Võ Văn N tại Ngân hàng TMCP K Việt Nam thì s ố tiền 2.838.000.000 đồng (Hai tỷ, tám trăm ba mươi tám triệu đồng) được ông N chuyển vào tài khoản cá nhân của ông H tại Ngân hàng TMCP T - Chi nhánh Bình Dương.
Ngoài ra, vi ệc phía ông K cho rằng ông K nhận chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất thửa đất số 18a của ông H thì ông N có biết sự việc. Tuy nhiên, theo lời khai của ông N, ông N không biết. Sau này, khi việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán bị ngăn chặn thì ông N mới biết thông qua ông H và ông K nói cho ông N.
Ông N cũng thừa nhận việc ông K nhờ ông N chuyển khoản số tiền 2.838.000.000 đồng (Hai t ỷ tám trăm ba mươi tám tri ệu đồng) cho ông H thì ông N không biết ông H sử dụng vào công việc gì.
Trong quá trình giải quyết vụ án, phía ông N và ông K thừa nhận: trong tổng số tiền 2.838.000.000 đồng (Hai t ỷ tám trăm ba mươi tám tri ệu đ ồng) ông N chuyển vào tài kho ản của ông H thì trong đó có 2.500.000.000 đồng (Hai t ỷ năm trăm triệu đồng) là tiền của ông N cho ông K vay mượn (các bên có làm gi ấy vay tiền đ ề ngày 14/10/2024 (BL 8 5), số tiền còn lại 338.000.000 đồng (Ba trăm ba mươi tám triệu đồng) là tiền của ông N đưa cho ông K để chuyển vào tài khoản của ông H. Tuy nhiên, nội dung tại file ghi âm cu ộc nói chuy ện giữa bàT và ông H (BL 29 - 34) thể hiện nội dung ông H có vay s ố tiền trên của ông N để trả Ngân hàng lấy sổ ra. Lời nóic ủa ông H thể hiện trong đo ạn ghi âm cón ội dung: “(1).
Nhưng mà cái tiền là anh Nảnh nó đưa thì tại vì là con không vay được ngân hàng vì lý do là con n ợ xấu con không vay đư ợc ngân hàng nên bây gi ờ là con bỏ tiền vào con lấy hồ sơ ra để ký cho nhờ thằng Kỳ nó vay dùm con thì bây giờ tòa nó tự tuyên cái hợp đồng đó vô hiệu hóa luôn chứ làm gì mà nó dám chống với cô cháu mình. (2) Đúng rồi, thì con mới nói là giờ ý là vay không được đấy thì chỉ còn chắc là mượn tiền của anh N đút vào để lấy sổ ra thôi”.

## Page 13

13 Xét thấy, tuy lời khai của ông H qua file ghi âm có s ự mâu thuẫn với lời khai của ông K và ông N, nhưng quan ội dung ông N khai nhận và quan ội dung trên, Tòa cấp sơ thẩm xác đ ịnh: số tiền vay mư ợn giữa ông N với ông K và ông H là mối quanh ệ vay tài sản nhằm mục đích đ ể trả nợ cho khoản vayc ủa ông H tại Ngân hàng chứ không phải nhằm mục đích để ông K nhận chuyển nhượng thửa đất số 18a của ông H là có căn cứ.
Mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hoàng VănH và ông Nguyễn Văn K là đúng quy định của pháp lu ật về hình thức vàn ội dung cũng như các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng, và được ký trước thời điểm bàT khởi ki ện ông H . Tuy nhiên, trư ớc đó các bên đã có trao đổi v ề việc chuy ển nhượng cho bàT đứng tên để đảm bảo khoản vay của ông H, nhưng sau đó ông H lại chuyển nhượng cho ông K đứng tên để vay lại Ngân hàng cho ông H nên bàT đã có đơn ngăn chặn và đã bị Tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn và được duy trì theo biên bản thỏa thuận tại Tòa án. Mặt khác, tại thời điểm Tòa án áp dụng biện pháp ngăn chặn, hợp đồng chuyển nhượng trên chưa được đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên hợp đồng nêu trên chưa có hiệu lực pháp luật. Đây cũng là tài sản duy nhất của ông H đảm bảo cho việc trả nợ. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bàT là có căn cứ.
[3] Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định các chứng cứ do phía ông K giao nộp cho Tòa áng ồm: Biên bản thỏa thuận v ề việc sang như ợng quy ền s ử dụng đ ất, quyền s ở hữu nhà ở và tài sảng ắn li ền với đất ngày 05/10/2024 và ngày 10/10/2024; 01 biên bản bàn giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đề ngày 17/01/2025; 01 Hợp đồng thuê quyền sở hữu nhà ở và tài sảng ắn li ền với đất đ ề ngày 19/01/2025 là đ ể hợp thức hóa cho vi ệc chuy ển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông K nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án cho bàT là có căn cứ.
Trong quá trình gi ải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm cũng nhưt ại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn ông H - người đại diện theo ủy quyền là ông Đỗ Thanh T2 cho rằng đoạn ghi âm mà bàT cung cấp để làm chứng cứ khởi kiện là do bàT nhờ ông H nói nội dung như vậy để cho chồng bàT khỏi chửi mắng bà T. Tuy nhiên, bàT không thừanh ận. Mặt khác, phía ông H cũng không cóch ứng c ứ chứng minh cho việc bàT có nhờ ông H nói nội dung như trên. Do đó lời trình bày của phía ông H là không có cơ sở để được chấp nhận.
Trong khi đó, lời khai và các chứng cứ do bàT cung cấp và do Tòa án thu thập phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án cũng như nội dung sự việc diễn ra như bàT trình bày.
Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của ông K và ông Hyêu cầu nếu Tòa án tuyên vô hiệu thì yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, tại Tòa án cấp sơ thẩm ông H và ông K không yêuc ầu nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét. Do đó, căn c ứ vào phạm vi xét x ử phúc thẩm, Hội đồng xét xử không xem xét vấn đề này.
Từ những phân tích, lập luận trên, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông

## Page 14

14 H và ông K là giao dịch giả tạo, nhằm che gi ấu một giao dịch khác và trốn tránh nghĩa vụ thi hành án là có căn c ứ, phù hợp với các tình tiết khách quan của vụ án.
Do đó, kháng cáoc ủa bị đơn ông Hoàng VănH và người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Nguyễn Văn K không được Hội đồng xét xử chấp nhận, nên cần giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2025/DS-ST ngày 19 tháng 4 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là Tòa án nhân dân khu vực Đ – Đồng Nai).
[4] Về án phí:
Án phí dân sự sơ thẩm: Do giữ nguyên Bản án sơ thẩm nên tiền án phí dân sự sơ thẩm cũng được giữ nguyên.
Án phí dân s ự phúc thẩm: Do yêuc ầu kháng cáoc ủa bị đơn ông Hoàng Văn H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K không được chấp nhận nên mỗi người phải chịu 300.000 đ ồng, được trừ vào số tiền 300.000 đồng ông H, ông K đã nộp tạm ứng theo Biên lai thu ti ền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000457 và s ố 0000458 ngày 29 tháng 4 năm 2025 của Chic ục Thi hành án Dân sự thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực Đ – Đồng Nai).
[5] Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa là có căn cứ nên được chấp nhận.
[6] Các phần khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn là ông Hoàng Văn H.
Không chấp nhận kháng cáoc ủa người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan là ông Nguyễn Văn K.
Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2025/DS-ST ngày 19 tháng 4 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là Tòa án nhân dân khu vực Đ – Đồng Nai).
Áp dụng các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, các Điều 105, 110, 117, 122, 124 và 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thanh T về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”.

## Page 15

15 Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông Hoàng VănH với ông Nguyễn Văn K đối với thửa đất số 18a, tờ bản đồ số Cụm số hiệu I-32, diện tích 149.7m², địa chỉ thửa đất tại TĐC, xã T, thị xã Đ, tỉnh Bình Phước (nay là phường Đ , tỉnh Đồng Nai ) do Văn phòng công chứng Nguy ễn Trường Th (nay là Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn Đ ) chứng nhận ngày 16 tháng 10 năm 2024, s ố công chứng 006289, quy ển s ố 01/2024 TP/CC - SCC/HĐGD, vô hiệu.
2. Về án phí:
* Án phí dân sự sơ thẩm:
- Ông Hoàng VănH phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng).
- Bà Trần Thanh T không phải chịu, hoàn trả cho bàT số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0001829 ngày 10 tháng 01 năm 2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực Đ - Đồng Nai).
* Án phí dân sự phúc thẩm:
- Ông Hoàng VănH và ông Nguyễn Văn K mỗi ngư ời phảich ịu 300.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án s ố 0000457 và s ố 0000458 ngày 29 tháng 4 năm 2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực Đ – Đồng Nai).
Trong trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Đồng Nai;
- TAND khu vực Đ - Đồng Nai;
- Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai;
- Các đương sự;
- Lưu: HSVA, TT, Tổ HCTP, Tòa DS.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA







Lê Quang Ninh