Hủy bỏ hợp đồng CNQSDĐ
Số: 46/2018/DSST
Ngày: 24/10/2018
Tòa án xét xử: TAND huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Hủy bỏ hợp đồng CNQSDĐ

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM HUYỆN TÁNH LINH Độc lập -Tự do - Hạnh phúc TỈNH BÌNH THUẬN

Bản án: 46/2018/DS - ST.
Ngày: 24/10/2018.
V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TÁNH LINH TỈNH BÌNH THUẬN

 Thành phần hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Yến.
Các hội thẩm nhân dân: 1. Ông Lê Bá Hóa.
 2. Ông Nguyễn Văn Thành.
Thư ký phiên tòa: Ông Hồ Văn Khánh – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Tánh Linh tỉnh Bình Thuận.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện Tánh Linh tỉnh Bình Thuận tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Ngọc Thắng - Kiểm sát viên.
Ngày 24 tháng 10 năm 2018 tạip hòng xử án , Tòa án nhân dânh uyện Tánh Linh tỉnh Bình Thuận xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 143/2017/TLST - DS, ngày 04 tháng 10 năm 2017. Về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ”. Theo quy ết định đưa vụ án ra xét xử số: 66 /2018/QĐST – DS, ngày 12/10/2018 giữa các đương sự:
Nguyên đơn:
- Ông Tạ Duy B, sinh năm 1965; bà Nguy ễn Thị T, sinh năm 1958; trút ại:
Thôn 3 – Bắc Ruộng – Tánh Linh – Bình Thuận: Có mặt.
Bị đơn:
- Ông Phạm Minh H, sinh năm 1952; trút ại: Thôn 3, xã B, huy ện T, – Bình Thuận: Có mặt.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Bà Hoàng Thị U, sinh năm 1957: Có mặt;
- Anh Phạm Tùng L, sinh năm 1977;
- Anh Phạm Tùng L, sinh năm 1980;

## Page 2

- Anh Phạm Chi ến T , sinh năm 1983;
- Chị Phạm Thị Bích N, sinh năm 1984.
Cùng trú tại: Thôn 3, xã B, huyện T - Bình Thuận - Ủy quyền cho ông Phạm Minh H NỘI DUNG VỤ ÁN

[1] Trong đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ được thu thập trong hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT trình bày như sau:
Vào năm 2005 vợ chồng ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT nhận sang nhượng từ vợ chồng ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U diện tích 3000m2 đất ruộng ở khu vực Cầu Hai tại thôn 3, xã Bắc Ruộng, huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận với số tiền 9.500.000đ. Tại thời điểm này, các bên có viết giấy tay thể hiện việc sang nhượng với nhau.Sau khi ông B giao đủ tiền, thì ông Phạm Minh H đã giao cho vợ chồng ông B sử dụng diện tích đất này cho đến nay. Trong thời gian sử dụng, các bên không xảy ra tranh chấp gì. Thời gian qua, ông B đã nhiều lần liên hệ để yêu cầu ông Phạm Minh H thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này theo quy định, nhưng đều không thể gặp trực tiếp ông H. Do đó, cho đến nay các bên vẫn chưa làm thủ tục sang nhượng theo quy định.
Ông B, bàT xác định: Mặc dù, trên giấy tờ các bên chỉ thỏa thuận sang nhượng diện tích 3000m 2, thế nhưng khi sang nhượng các bên không tiến hành đo đạc để xác định diện tích thực tế là bao nhiêu và trên thực tế thửa đất này ông B sử dụng ổn định cho đến nay; không xảy ra tranh chấp gì với ai. Căn cứ vào kết quả đo đạc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tánh Linh ngày 03/5/2018 xác định diện tích của thửa đất là 3.060m 2. Ông B xác định đây là phần diện tích ông B nhận sang nhượng từ ông Phạm Minh H vào năm 2005.
Do ông Phạm Minh H đã sang nhượng cho ông B, bàT diện tích đất này và ông B đã giao đủ số tiền 9.500.000đ. Nhưng các bên vẫn chưa thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Cho nên, ông B khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thỏa thuận với ông Phạm Minh H vào năm 1995 và buộc vợ chồng ông Phạm Minh H phải có trách nhiệm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích là 3.000m2 cho vợ chồng ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT theo quy định.
 [2] Thể hiện trong các tài liệu có trong hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay, bị đơn ông Phạm Minh H trình bày:
Vào năm 2005 giữa ông H và ông Tạ Duy B thỏa thuận sang nhượng diện tích 3000m2 đất ruộng thuộc thửa số 2, tờ bản đồ số 6, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốC 887667, cấp ngày 23/3/1996 với số tiền 9.500.000đ; thời hạn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm này, các bên có viết giấy tờ thể hiện việc sang nhượng với nhau. Sau khi nhận tiền đủ từ ông B thì ông H đã giao cho ông B sử dụng diện tích đất này cho đến nay.

## Page 3

3 Hiện nay, ông Tạ Duy B khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này theo quy định, thì ông H không chấp nhận.
Vì ông H cho rằng, do ông Phạm Minh H sang nhượng diện tích 3000m 2 đất với thời hạn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến nay đã hết hạn, nên ông H không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho ông Tạ Duy B theo quy định.
Mặc dù, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện thửa đất có diện tích 2.700m2, thế nhưng trong giấy sang nhượng các bên thỏa thuận với diện tích 3.000m2. Khi sang nhượng các bên không tiến hành đo đ ạc, xác định diện tích đất thực tế là bao nhiêu; do đó, căn cứ vào kết quả đo đạc ngày 03/5/2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định diện tích thửa đất này là 3.060m 2. Ông H xác định đây là phần diện tích đất mà ông H đã sang nhượng cho ông Tạ Duy B vào năm 2005.
 [3] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị U trình bày: Thống nhất với phần trình bày của ông Phạm Minh H. Bà U không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.000m 2 cho vợ chồng ông B, bà T.
 [4]. Những chứng cứ đã thu thập được trong hồ sơ vụ án:
- Ông Tạ Duy B cung cấp: 01 biên bản hoàn giải; 01 giấy sang nhượng đất ruộng; 02 giấy biên nhận tiền; 01 bản sao sổ hộ khẩu; 02 bản sao giấy chứng minh nhân dân.
- Ông Phạm Minh H cung cấp 01 bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốC 887667, ngày 23/3/1996.
- Tòa án tiến hành lấy lời khai các đương s ự trong vụ án. Tiến hành xem xét thẩm định tại chổ; định giá tài s ản; yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc, xác định vị trí, diện tích đất tranh chấp.
[5] Những vấn đề các đương sự thống nhất và không thống nhất.
- Ông Tạ Duy B và ông Phạm Minh H thống nhất: Vào năm 2005 các bên thỏa thuận sang nhượng diện tích 3.000m2 đất ruộng ở khu vực Cầu Hai tại thôn 3, xã Bắc Ruộng, huyện Tánh Linh với số tiền 9.500.000đ.
- Ông Tạ Duy B xác định diện tích 3.000m2 đất ruộng nhận sang như ợng từ ông Phạm Minh H với thời hạn vĩnh vi ễn. Ông Phạm Minh H không đồng ý mà cho rằng sang nhượng cho ông B với thời hạn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ông Tạ Duy B, bà Nguy ễn ThịT yêu cầu vợ chồng ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.000m2. Ông H, bà U không chấp nhận.
Trong phần tranh lu ận, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện Tánh Linh phát biểu ý kiến như sau:

## Page 4

- Việc tuân theo pháp lu ật của Thẩm phán: Trong quá trình gi ải quy ết vụ án Thẩm phán đã tuân thủ theo đúng các quy định về pháp luật tố tụng dân sự.
- Việc tuân theo pháp lu ật của Thư ký, Hội đồng xét x ử: Tại phiên tòa Hội đồng xét xử, thư ký đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
 - Việc chấp hành pháp lu ật của các đương s ự trong vụ án: Từ khi thụ lý vụ án cũng nhưt ại phiên tòa hôm nay các đương s ự đã thực hiện đúng các quy định quyền và nghĩa vụ của đương sự.
 Ý kiến về việc giải quyết vụ án:
 Đề nghị xem xét áp dụng:
 - Khoản 2, 9 Đi ều 26, kho ản 1 Đi ều 35; các Đi ều 146, 147, 157, 203 BLTTDS năm 2015.
 - Các Điều 131, 133, 139, 146, 691, 692, 707, 708 Bộ luật dân sự năm 1995.
 - Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30/12/2016 về án phí, lệ phí Tòa án.
 Bác yêuc ầu của ông T ạ Duy B, bà Nguy ễn ThịT về việc buộc ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U phải tiếp tục thực hiện hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.060m 2 tại Cầu Hai, xã Bắc Ruộng, huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận.
 Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày 23/3/2005 giữa gia đình ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT và ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U là giao dịch dân sự vô hiệu.
 Buộc ông T ạ Duy B, bà Nguy ễn ThịT phải trả lại di ện tích đất 3.060m 2 thuộc thửa số 02, tờ bản đồ số 06, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốC 887667 do UBND huyện Tánh Linh cấp cho hộ ông Phạm Minh H vào ngày 23/3/1996.
 Buộc ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U phải trả lại 9.500.000đ cho ông Tạ Duy B, bà Nguyễn Thị T.
 Về án phí:
 - Buộc ông B phải nộp án phí DS/ST theo quy định của pháp luật.
 Miễn toàn bộ án phí cho ông H, bà U, bà T.
 Trả lại cho ông B 2.250.000đ ti ền tạm ứng án phí ông B đãn ộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tánh Linh, ngày 04/10/2018.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN [1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT yêu cầu vợ chồng ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.000m2 đã nhận sang nhượng vào năm 2005. Ngoài ra, các đương sự không có yêu cầu gì khác. Do đó, Hội đồng xét xử xác định quan hệ pháp luật

## Page 5

5 tranh chấp trong vụ án này l à “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 9 Điều 26 BLTTDS.
[2] Xét yêu cầu của ông của ông Tạ Duy B về việc buộc vợ chồng ông Phạm Minh H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.000m2 đất ruộng đã nhận sang nhượng vào năm 2005.
Vào năm 2005 ông Tạ Duy B và ông Phạm Minh H thỏa thuận sang nhượng diện tích 3.000m 2 đất thuộc thửa số 2, tờ bản đồ số 6, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốC 887667, cấp ngày 23/3/1996 với số tiền 9.500.000đ. Mặc dù, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này thể hiện thửa đất tranh chấp có diện tích 2.700m2; thế nhưng, tại giấy sang nhượng đất ruộng ngày 23/3/2005 thể hiện diện tích sang nhượng là 3.000m2. Do khi sang nhượng các bên không tiến hành đo đạc kiểm tra diện tích thực tế là bao nhiêu. Căn cứ vào kết quả đo đạc ngày 03/5/2018 xác định diện tích thửa đất ông B đang sử dụng là 3.060m 2. Ông Tạ Duy B, ông Phạm Minh H đều thống nhất diện diện tích đất này là đúng với diện tích mà ông B đã nhận sang nhượng từ ông H vào năm 2005. Do trong quá trình sử dụng ông B sử dụng ổn định, không có tranh chấp gì với ai và cũng khai Hng mở rộng thêm diện tích đất nào. Cho nên, ông H và ông B thống nhất diện tích đất tranh chấp giữa các bên là 3.060m 2 (theo kết quả đo đạc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai). Tuy nhiên, ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT chỉ yêu cầu vợ chồng ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U thực hiện thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 3.000m2 đã thỏa thuận vào năm 2005.
 Hội đồng xét xử xét thấy: Việc sang nhượng diện tích 3.000m 2 đất giữa ông Tạ Duy B và ông Phạm Minh H chỉ thể hiện bằng giấy viết tay sang nhượng đất ruộng vớin hau. Các bên chưa tiến hành làm thủ tục sang nhượng theo quy định.
Ông Tạ Duy B khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.000m 2 nên trong giai đoạn giải quyết vụ án Tòa án đã ban hành quyết định buộc thực hiện quy định về hình thức của giao dịch dân sự số 02/2018/QĐST - DS, ngày 05/9/2018 buộc ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT và ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục sang nhượng theo quy định. Thế nhưng, đến nay các bên vẫn chưa thực hiện.
 Tại phiên tòa hôm nay, ông Phạm Minh H và bà Hoàng thị U không chấp nhận yêu cầu của ông Tạ Duy B về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng này.
Xét thấy: Việc sang nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.000m 2 chỉ viết giấy tay với nhau, không có công chứng, chứng thực là vi phạm quy định tại Điều 707 BLDS năm 1995. Nội dung trong “Giấy sang nhượng ruộng” không thể hiện rõ ràng, đầy đủ những nội dung được quy định tại Điều 708 BLDS năm 1995.
Do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tạ Duy B và ông Phạm Minh H không đảm bảo đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 131 BLDS năm 1995. Hiện nay, ông H, bà U không chấp nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với diện tích đất ruộng này cho vợ

## Page 6

6 chồng ông B, bà T. Cho nên, yêu cầu của ông Tạ Duy B về việc buộc ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U phải tiếp tục làm thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.000m2 thuộc thửa số 02, bản đồ số 6, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốC 887667, cấp ngày 23/3/1996 là không có căn cứ để chấp nhận nên cần bác yêu cầu này của ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT là phù hợp.
[3] Về chi phí thẩm định tạic hổ, chi phí đo đạc: Ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT không có yêu cầu gì nên Hội đồng xét xử không xét đến.
 [4] Về án phí: Do yêu cầu của ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT không được chấp nhận nên cần buộc vợ chồng ông B, bàT phải liên đới chịu án phí DS/ST đối với vụ án dân sự không có giá ngạch.
Tuy nhiên, do bà Nguyễn ThịT sinh năm 1957 theo quy định tại Điều 2 Luật người cao tuổi thì bàT là người cao tuổi. Căn cứ vào quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12; Điều 48 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 thì bàT thuộc trường hợp miễn nộp tiền án phí nên bàT không phải nộp án phí DS/ST theo quy định.
[5] Xét v ề đề nghị của đại diện Viện ki ểm sát: Hội đồng xét x ử xét thấy:
Trong phần tranh luận đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện Tánh Linh đ ề nghị Hội đồng xét xử xem xét bác yêu cầu khởi kiện của ông Tạ Duy B, bà Nguyễn Thị T là có căn cứ chấp nhận.
Do trong giai đo ạn thụ lý, giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa: Ông T ạ Duy B, bà Nguy ễn ThịT yêuc ầu ti ếp tục thực hi ệnh ợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.000m2. Ngoài yêuc ầu này thì các đương s ự trong vụ án không có yêuc ầu gì khác. Do đó, đ ề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Tánh Linh v ề việc: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày 23/3/2005 gi ữa gia đình ông T ạ Duy B, bà Nguy ễn ThịT và ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U là giao dịch dân sự vô hiệu. Buộc ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT phải trả lại diện tích đất 3.060m2 thuộc thửa số 02, tờ bản đồ số 06, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốC 887667 do UBND huy ện Tánh Linh cấp cho h ộ ông Phạm Minh H vào ngày 23/3/1996. Bu ộc ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U phải trả lại 9.500.000đ cho ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT là không có căn cứ để chấp nhận.
Vì các lẽ trên:
QUYẾT ĐỊNH Căn cứ vào:
 - Khoản 9 Điều 26; khoản 1 điều 35, các điều 147 , 273 của Bộ luật tố tụng Dân sự.
- Các điều 131, 705, 707, 708 Bộ luật dân sự năm 1995
 - Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30/12/2016 về án phí, lệ phí Tòa án.
 Tuyên xử:

## Page 7

7 Bác yêu cầu khởi kiện của ông Tạ Duy B, bà Nguyễn ThịT về việc yêu cầu ông Phạm Minh H, bà Hoàng Thị U tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.000m2 đã nhận sang nhượng vào năm 2005 thuộc thửa số 2, tờ bản đồ số 6, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốC 887667, cấp ngày 23/3/1996.
- Về án phí:
Miễn nộp tiền án phí DS/ST cho bà Nguyễn Thị T.
Ông Tạ Duy B phải nộp 150.000đ án phí DS/ST, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà ông Tạ Duy B đã nộp là 2.250.000đ theo biên lai số N.0012144, ngày 04/10/2017 của cơ quan Thi hành án dân sự huyện Tánh Linh.
Hoàn trả lại cho ông Tạ Duy B số tiền 2.100.000đ.
 Án xử sơ thẩm công khai; nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày k ể từ ngày tuyên án 24/10/2018 (đã giải thích).
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ Nơi nhận: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
- Các đương sự…………;
- VKSND huyện;
- C.C thi hành án DS huyện;
- Lưu HS, VP.
 Nguyễn Thị Yến